Beleidsnotitie Buitengebied met kwaliteit.pdf

Beleidsnotitie “Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit”

SAMENVATTING .................................................................................................................................... 3 TOELICHTING......................................................................................................................................... 5 1

2

INLEIDING ....................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................ 5

1.2

Doel van dit beleid ................................................................................................................... 5

1.3

Werkwijze ................................................................................................................................ 5

1.4

Status van deze beleidsnotitie ................................................................................................. 6

1.5

Leeswijzer ................................................................................................................................ 6

ANALYSE ........................................................................................................................................ 7 2.1

3

4

Trends en ontwikkelingen in de agrarische sector .................................................................. 7

2.1.1

Historische ontwikkeling .................................................................................................. 7

2.1.2

Prognose ontwikkeling agrarische bedrijven en vrijkomende agrarische bebouwing ..... 7

2.1.3

Gevolgen van leegstand ................................................................................................ 10

2.3

Demografische ontwikkelingen .............................................................................................. 10

2.4

Van toelatingsplanologie via ontwikkelingsplanologie naar uitnodigingsplanologie .............. 11

2.5

De belemmeringen / knelpunten ............................................................................................ 11

2.6

Huidige (beleids)kaders ......................................................................................................... 12

2.7

Toekomstige kaders: De Omgevingswet ............................................................................... 14

VISIE OP DE OPGAVE ................................................................................................................. 15 3.1

De opgaven ........................................................................................................................... 15

3.2

Hoe gaan we de opgaven benaderen? ................................................................................. 15

BELEID .......................................................................................................................................... 17 4.1

Sloopregister .......................................................................................................................... 17

4.1.1

Toelichting ..................................................................................................................... 17

4.1.2

Doel................................................................................................................................ 17

4.1.3

Praktijkvoorbeeld ........................................................................................................... 17

4.2

Schuren voor schuren ........................................................................................................... 17

4.2.1

Toelichting ..................................................................................................................... 17

4.2.2

Doel................................................................................................................................ 18

4.2.3

Praktijkvoorbeeld ........................................................................................................... 18

4.3

Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen ......................................................................... 18

4.3.1

Toelichting ..................................................................................................................... 18

4.3.2

Doel................................................................................................................................ 19

4.3.3

Praktijkvoorbeeld ........................................................................................................... 19

4.4

Aanpassingen Rood voor Rood ............................................................................................. 19

4.4.1

Toelichting ..................................................................................................................... 19

4.4.2

Doel................................................................................................................................ 19

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

1

4.4.3 4.5

5

Praktijkvoorbeeld ........................................................................................................... 19

Aanpassingen Nieuwe Landgoederen .................................................................................. 19

4.5.1

Toelichting ..................................................................................................................... 19

4.5.2

Doel................................................................................................................................ 20

4.5.3

Praktijkvoorbeeld ........................................................................................................... 20

UITVOERING ................................................................................................................................ 21 5.1

Proces .................................................................................................................................... 21

5.2

Pilot “Sloopbank” ................................................................................................................... 23

5.3

Implementatie en evaluatie .................................................................................................... 23

5.3.1

(Planologische) implementatie ...................................................................................... 23

5.3.2

Evaluatie ........................................................................................................................ 24

BELEIDSREGELS ................................................................................................................................. 25 Hoofdstuk 1

Algemene bepalingen ................................................................................................ 26

Artikel 1.1:

Begrippenlijst ......................................................................................................... 26

Hoofdstuk 2

Beleidsregels ............................................................................................................. 28

Artikel 2.1

Sloopregistratie ...................................................................................................... 28

Artikel 2.2

Schuren voor schuren ............................................................................................ 29

Artikel 2.3

Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen ......................................................... 30

Artikel 2.4

Rood voor rood ...................................................................................................... 31

Artikel 2.5

Nieuwe landgoederen ............................................................................................ 32

Hoofdstuk 3

Overgangs- en slotbepalingen ................................................................................... 33

Artikel 3.1

Overgangsbepalingen ............................................................................................ 33

Artikel 3.2

Hardheidsclausule ................................................................................................. 33

Artikel 3.3

Intrekking oud beleid .............................................................................................. 33

Artikel 3.4

Inwerkingtreding .................................................................................................... 33

Artikel 3.5

Citeertitel ................................................................................................................ 33

BIJLAGEN ............................................................................................................................................. 34 1.

Artikelsgewijze toelichting op de beleidsregels ..................................................................... 35

2.

Wijzigingen oud en nieuw Rood voor rood beleid ................................................................. 38

3.

Wijzigingen oud en nieuw landgoederen beleid .................................................................... 40

4.

Verslag overleg raad-college 21 november 2017.................................................................. 43

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

2

SAMENVATTING Door verschillende trends en ontwikkelingen verandert het buitengebied. Bij een deel van de agrarische bedrijven is sprake van schaalvergroting, specialisatie of verbreding. Anderzijds neemt het aantal agrarische bedrijven af door bedrijfsbeëindiging. Deze afname is niet nieuw. Het type bebouwing en de omvang (relatief grote stallen met gebrek aan architectonische kwaliteit en asbesthoudende daken) van de vrijkomende gebouwen is wel anders dan voorheen. Op basis van het op dit moment meest recente onderzoek zal tot 2030 ongeveer 98.000 m2 aan bebouwing vrijkomen in de gemeente Losser. Leegstand van deze bebouwing leidt tot zeer onwenselijke gevolgen voor het buitengebied. Denk hierbij aan verwaarlozing van erven/bebouwing en verloedering van het landschap, afname van de sociaal-economische vitaliteit van het buitengebied, risico’s voor de volksgezondheid en veiligheid en het risico op mogelijke ongewenste vormen van hergebruik. De voorkeur gaat uit naar het slopen van vrijkomende bebouwing in plaats van herbestemmen. Het huidige beleid speelt hier onvoldoende op in. In deze beleidsnotitie willen we het voor eigenaren van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen eenvoudiger maken om bebouwing te slopen, door ontwikkelbehoefte te verbinden met de sloopopgave. Ruimtelijke kwaliteit, flexibiliteit en maatwerk staan centraal in het beleid.

Daarnaast is ook het Rood voor rood beleid en Nieuwe landgoederenbeleid geactualiseerd. Dit beleid bevat de volgende extra mogelijkheden: Sloopregistratie Eigenaren die (nog) geen concreet plan hebben voor (her)invulling van het erf of gebouwen kunnen de gebouwen slopen en dit in het sloopregister laten registeren. De eigenaar ontvangt een sloopvoucher. Gedurende 10 jaar kunnen de gesloopte vierkante meters worden ingebracht in een ontwikkeltraject waar sloop vereist is (bijvoorbeeld schuur voor schuur, schuur voor uitbreiding (bedrijfs)woningen of Rood voor Rood). De sloopvoucher is overdraagbaar en verhandelbaar. Schuren voor schuren Met toepassing van het schuren voor schuren beleid kan op het ene erf landschapontsierende bebouwing worden gesloopt, ten gunste van extra bouwmogelijkheden op een ander erf (enkel ter plaatse van nader bepaalde bestemmingen). Sloop en terugbouwmogelijkheden zijn gekoppeld aan een nader bepaalde sloop-bouw-verhouding. Op deze wijze willen wij ontwikkelkracht inzetten om sloop op gang te krijgen. Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen De schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen volgt eigenlijk hetzelfde principe als de schuren voor schuren regeling; ontwikkelbehoefte verbinden met de sloopopgave. Bij deze regeling wordt in plaats van uitbreidingsmogelijkheden voor bijgebouwen vergroting van (bedrijfs)woningen toegestaan.

Net zoals bij het schuren-voor-schuren beleid zijn sloop en terugbouwmogelijkheden gekoppeld aan een nader bepaalde sloop-bouw-verhouding. Ook hiermee wordt ontwikkelkracht ingezet om sloop op gang te krijgen. Actualisatie Rood voor rood beleid Tegelijkertijd met het ontwikkelen van nieuw beleid is ook bestaand aanpalend beleid geactualiseerd. Het aanpalende beleid betreft het Rood voor rood beleid en nieuwe landgoederen beleid. Om het Rood voor rood beleid eenvoudiger, laagdrempeliger en beter te laten aansluiten bij de praktijk, zijn de beleidsregels geactualiseerd. De belangrijkste wijziging is het loslaten van de voorwaarde dat taxaties, sloopoffertes en dergelijke ingediend moeten worden. Deze voorwaarde had destijds als doel om te beoordelen of de ontwikkelruimte in balans is met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Sloop van landschapontsierende bebouwing in combinatie met goede landschappelijke inpassing levert al voldoende kwaliteitswinst op. De aanlevering van taxaties, sloopoffertes etcetera zijn administratieve lasten en wordt daarom losgelaten. Actualisatie Nieuwe Landgoederen beleid Tevens is het nieuwe landgoederen beleid geactualiseerd. In de praktijk blijkt dat de huidige BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

3

benadering die in hoofdzaak kwantitatief is, niet meer aansluit bij de meer gebruikelijke kwalitatieve beleidsgerichte benadering (KGO). Aanpassing op dit onderdeel is wenselijk. Hiermee wordt blijvende beleidsruimte geboden aan de realisatie van een nieuw landgoed, maar wordt strikter getoetst op de toegevoegde waarde van een landgoed waarbij ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties in balans dienen te zijn. Pilot “Sloopbank” Om laagdrempelig en eenvoudig vraag en aanbod bij elkaar te brengen, wordt een pilot “Sloopbank” gestart. De bedoeling hiervan is eigenaren van te slopen landschapontsierende bebouwing of sloopvouchers en mensen die op zoek zijn naar sloopmeters ten behoeve van een ontwikkeltraject samen te brengen. Eigenaren kunnen zich via de website aanmelden om de sloopmeters te laten registreren. Door de pilot “Sloopbank” ontstaat een actueel overzicht van het sloopaanbod. Het is aan eigenaren zelf om overeenstemming te bereiken over de voorwaarden waaronder sloopmeters worden ingezet in een ontwikkeltraject. De gemeente kan mensen met elkaar in contact brengen, maar neemt geen deel aan afspraken/onderhandelingen tussen eigenaren.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

4

TOELICHTING 1

INLEIDING

1.1 Aanleiding De komende jaren staat het buitengebied door verschillende trends en ontwikkelingen voor grote opgaven. Agrarische bedrijven ontwikkelen zich in verschillende richtingen; van opschaling naar nog grotere bedrijven tot het zoeken naar nieuwe functiecombinaties. Ook zal de komende jaren op grote schaal agrarische bebouwing vrijkomen, doordat bedrijven noodgedwongen moeten stoppen. Voor de gemeente Losser is het de verwachting dat in de periode 2018-2030 een oppervlakte van 98.000 m2 aan agrarische bedrijfsgebouwen vrijkomt1. De gevolgen van leegstand voor de ruimtelijke kwaliteit, vitaliteit en sociaal-economische kwaliteit van het buitengebied zijn groot. Daarom wordt vooral het faciliteren van sloop en in mindere mate herbestemming voor vrijgekomen agrarische bebouwing een grote opgave. De complexe opgave valt samen met een aantal andere uitdagingen in het landelijk gebied. Denk aan de demografische ontwikkelingen, klimaatadaptatie en de natuuropgave. Deze ontwikkelingen spelen zich af binnen de context van een terugtrekkende overheid die minder investeert en de verwachting heeft dat ‘de energieke samenleving’ (met bottom-up-initiatieven) allerlei beleidsopgaven realiseert, waarbij de gemeente nog slechts een regisserende en faciliterende rol vervult. Nieuwe en aangepaste beleidsinstrumenten zijn noodzakelijk om grootschalige leegstand tegen te gaan.

Tevens zien we om ons heen dat omliggende gemeenten ook het beleid aanpassen c.q. actualiseren. Tot slot is de mogelijkheid aangegrepen om aanpalend beleid te actualiseren (Rood voor Rood en nieuwe landgoederen). 1.2 Doel van dit beleid Deze beleidsnotitie voorziet in toekomstbestendige beleidsinstrumenten om sloop en hergebruik van voormalige agrarische gebouwen te faciliteren, alsmede actualisatie van aanpalend beleid, teneinde de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren. De beleidsthema’s zoals vervat in de voorliggende beleidsnotitie vertonen een grote mate van samenhang en dienen in meer of mindere mate hetzelfde doel. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende beleidsinstrumenten te vervatten in één integrale beleidsnotitie. 1.3 Werkwijze Voorliggende beleidsnotitie is op basis van onderstaande stappen tot stand gekomen. Deze stappen komen ook terug in de hoofdstukindeling van dit document.

1 Zie ook paragraaf 2.1.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

5

1.4 Status van deze beleidsnotitie De beleidsnotitie “Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit” heeft de status van beleidsregels, volgens titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in dat individuele verzoeken om deelname aan deze regeling hieraan worden getoetst. Van beleidsregels kan in bijzondere omstandigheden gemotiveerd worden afgeweken. 1.5 Leeswijzer Dit hoofdstuk bevat de inleiding waarin wordt ingegaan op het doel van dit beleid, de werkwijze schematisch weergegeven, de status van deze beleidsnotitie verwoord en tevens beschreven op welke wijze we tot deze beleidsnotitie zijn gekomen. Hoofdstuk 2 bevat een analyse van de opgave. Input voor deze analyse zijn een beschrijving van de trends en ontwikkelingen in het landelijk gebied, een weergave van de belemmeringen c.q. knelpunten en huidige beleidskaders. Deze vormen namelijk een belangrijke achtergrond om het bestaande beleid uit te breiden of te actualiseren. Het beschrijven van deze achtergronden is van belang om de opgave helder te krijgen. Op basis van de analyse wordt in hoofdstuk 3 een visie op de opgave beschreven. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de beleidswijzigingen. Hier wordt op eenvoudige en duidelijke wijze beschreven welke (nieuwe) mogelijkheden zijn geformuleerd. Deze mogelijkheden worden aan de hand van mogelijke praktijkvoorbeelden verder verduidelijkt.

De uiteindelijke beleidsregels zijn in het kader van overzichtelijkheid separaat uitgewerkt en onder ‘Beleidsregels’ te raadplegen. In hoofdstuk 5 wordt een beschrijving gegeven van het proces c.q. uitvoering. Op deze wijze wordt duidelijk hoe we de opgaven samen kunnen bereiken.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

6

2

ANALYSE

2.1

Trends en ontwikkelingen in de agrarische sector

2.1.1 Historische ontwikkeling De afgelopen eeuw heeft de agrarische sector een forse ontwikkeling doorgemaakt. De ontwikkeling kan globaal worden beschreven in onderstaande periodes. De vooroorlogse periode (voor 1940) In de periode voor 1940 waren de zandgronden voornamelijk in gebruik ten behoeve van het traditionele gemengde bedrijf met akkers, hooilanden en zeer extensief gebruikte woeste gronden. De naoorlogse periode (1940-1965) Na de oorlog was alles gericht op het, onder leiding van Mansholt, op orde brengen van de voedselvoorziening. Er werd gestuurd op productiviteitverhoging, goede voedseldistributie en beheersing van de voedselprijzen. De schaalvergrotingsperiode (1965-heden) De tijd van schaalvergroting en rationalisatie van de landbouw brak aan. Bedrijven specialiseerden zich steeds meer. Het merendeel van de agrarische gebouwen (71%) in Nederland is gebouwd tijdens de schaalvergrotingsperiode. De gebouwen worden op een zo goedkoop en efficiënt mogelijke manier gebouwd, waarbij tot 1993 stallen bijna zonder uitzondering werden voorzien van asbesthoudende daken. Gebrek aan architectonische kwaliteiten en streekeigen bouw maakt dat deze gebouwen een beperkte (cultuur)historische waarde hebben.

Figuur 1: Kenmerkende bouwperioden agrarische bebouwing (Bron: Alterra)

2.1.2 Prognose ontwikkeling agrarische bedrijven en vrijkomende agrarische bebouwing Ontwikkeling agrarische bedrijven in Nederland en Overijssel 2000 – 2018 Het aantal agrarische bedrijven daalt gestaag in Nederland en ook in Overijssel. Sinds 2000 is het aantal agrarische bedrijven in Overijssel met ongeveer 40% gedaald. Van ruim 11.000 agrarische bedrijven in 2000, naar 6.800 in 2018 in Overijssel. Hiermee volgt Overijssel de trend voor daling van het aantal agrarische bedrijven in Nederland. De relatieve ontwikkeling van agrarische bedrijven in de periode 2000-2018 in Nederland en Overijssel is hierna weergegeven.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

7

Figuur 2: Relatieve ontwikkeling agrarische bedrijven in Nederland en Overijssel (CBS Landbouwtelling, bewerking WENR).

De daling van het aantal bedrijven is in hoofdzaak het gevolg van de min of meer vrijwillige bedrijfsbeëindiging bij generatiewisseling als gevolg van matige inkomensperspectieven. Er zijn verschillende factoren die mogelijk een rol kunnen spelen in de beslissing van de agrarisch ondernemer om het bedrijf te beëindigen. Hierbij kan gedacht worden aan persoonlijke omstandigheden, de omgeving waarin het bedrijf zich bevindt (onder andere marktsituatie of de fysiekruimtelijke omgeving), bedrijfskenmerken (onder andere bedrijfsmoderniteit of eigendomsverhoudingen) of andere specifieke aspecten (onder andere calamiteiten). De historische trend van daling van het aantal bedrijven is overigens redelijk constant. Per jaar stopt 2 tot 3 procent van het aantal bedrijven. Diverse studies laten zien dat leeftijd, opvolgsituatie en bedrijfsomvang de belangrijkste indicatoren zijn om de stoppende agrarische ondernemer te identificeren. Prognose ontwikkeling agrarische bedrijven 2018 – 2030 In Overijssel waren er in 2018 ruim 3250 bedrijven (bijna 50% van het totaal aantal bedrijven in 2018) met een bedrijfshoofd boven de 55 jaar. Daarvan hebben er ruim 1900 (bijna 30% van het totaal aantal bedrijven in 2018) geen opvolger en zullen waarschijnlijk tussen 2018 en 2030 stoppen. Dit betekent dat er in 2030 nog ongeveer 4850 agrarische bedrijven over blijven.

Dit komt ook overeen met het doortrekken van de historische trend, waarbij 2 tot 3% per jaar stopt.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

8

Figuur 3: Ontwikkeling agrarische bedrijven in Overijssel tussen 2000-2018 (werkelijk) en 2018 – 2030 (prognose op basis van doortrekken historische trend) (bron: CBS Landbouwtelling, bewerking WENR).

Vrijgekomen agrarische bebouwing 2012-2018 In de periode 2012-2018 is in totaal 2,12 miljoen m2 agrarische bebouwing vrijgekomen. De meeste vrijkomende bebouwing dateert uit de periode 1965-1993 en was in gebruik in de graasdierhouderij. Prognose vrijkomende agrarische bebouwing tot 2030 Provincie Overijssel Voor de periode 2018-2030 is de prognose dat er op de vrijkomende agrarische locaties 3,17 miljoen m2 agrarische bebouwing vrijkomt. Daarvan is 2,49 miljoen m2 enkel bedrijfsgebouwen (stallen/schuren). Een deel van de agrarische gebouwen zal nog hergebruikt worden voor agrarische doeleinden, aangezien steeds meer bedrijven op verschillende nevenlocatie actief zijn. Op basis van de inschatting van het hergebruik tussen 2012-2018 is de verwachting dat circa een derde van de agrarische stallen die tussen 2018 en 2030 vrijkomen, hergebruikt gaat worden (0,83 miljoen m 2) en twee derde (1,66 miljoen m2) leeg komt te staan:

Figuur 4: Prognose vrijkomende oppervlakte agrarische bebouwing 2018-2030 in landelijk gebied Overijssel (bron: BAG 2018, GIAB 2016 en 2018, bewerking WENR).

Gemeente Losser De prognosecijfers zijn ook doorvertaald naar alle gemeenten binnen de provincie Overijssel. Voor de

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

9

gemeente Losser geldt dat in de periode 2018 – 2030 naar schatting 64 agrarische bedrijven potentieel stoppen. De prognose is dat er op de vrijkomende agrarische locaties ongeveer 98.000 m 2 agrarische bebouwing vrijkomt. Daarvan bedraagt 77.000 m2 bedrijfsgebouwen (stallen/schuren) en 22.000 m2 (gedeeltelijke) woning. Het overgrote deel van deze bebouwing (51.000 m2) dateert uit de periode 1966-1993 (schaalvergrotingsperiode zoals beschreven in paragraaf 2.1.1.) die wordt gekenmerkt door de goedkope en efficiënte bouw met beperkte (cultuur)historische waarde. 2.1.3 Gevolgen van leegstand Algemeen Leegstand kan leiden tot verschillende vormen van problematiek. De diverse vormen worden hierna nader toegelicht. Hierbij wordt opgemerkt dat dit een algemene beschrijving van de problematiek betreft, die in het landelijk gebied kan ontstaan als gevolg van leegstand. Of deze problematiek zich ook in de gemeente Losser voordoet of zal gaan voordoen is hiermee niet gezegd. Onderstaande problematiek wordt voornamelijk geschetst om de achtergrond van de beleidswijzigingen inzichtelijk te maken. Verwaarlozing erven en verloedering van het landschap Bij leegstand wordt het onderhoud van de agrarische gebouwen steeds moeilijker omdat een nieuwe economische functie voor deze bedrijfsgebouwen ontbreekt.

Als dit op grotere schaal voorkomt, dan komt de kwaliteit van de leefomgeving onder druk te staan en wordt het landelijk gebied minder aantrekkelijk voor bewoners en recreanten. Sociaal en financieel leed De overcapaciteit aan agrarische bedrijfsgebouwen betekent dat de prijzen van de panden behoorlijk drukken of onverkoopbaar zijn. Dit kan er toe leiden dat met de verkoopopbrengst niet alle leningen afbetaald kunnen worden en er een restschuld ontstaat bij beëindiging van het bedrijf. Deze problematiek doet zich met name voor in de intensieve veehouderij. In deze sector investeren bedrijven relatief veel in de bedrijfsgebouwen en hebben zij weinig agrarische grond in eigendom als appeltje voor de dorst. Afname vitaliteit plattelandseconomie De plattelandseconomie komt onder druk te staan als voor de verdwijnende arbeidsplaatsen in de agrarische sector geen andere werkgelegenheid terugkomt. Risico’s voor volksgezondheid en veiligheid Veel van de vrijkomende bedrijfsgebouwen stammen uit de tijd dat er volop asbesthoudende platen gebruikt werden voor de daken. De meeste daken zijn matig tot ernstig verweerd. Daardoor wordt het milieu vervuild met asbestvezels. Dit levert gevaar op voor de volksgezondheid. Criminele of andere ongewenste vormen van hergebruik De laatste jaren worden steeds meer leegstaande bedrijfsgebouwen gebruikt voor criminele activiteiten.

2.3 Demografische ontwikkelingen In de gemeente Losser is sprake van een sterke vergrijzing en ontgroening. De toename van het aantal 65-plussers in de gemeente Losser ligt circa vijf procent hoger dan regionaal en landelijk. De vergrijzing in de gemeente is zodoende sterker dan in de regio Noordoost-Twente en in Nederland. Dit is te verklaren door de ligging van Losser. In grensgemeenten doet de vergrijzing zich relatief sterk voor. Er wonen namelijk relatief veel senioren en er bestaat weinig bevolkingsaanwas, doordat een groot deel van de jongeren wegtrekt naar stedelijke gebieden vanwege studie/werk. Dit laatste zien we ook aan de voortgaande trend van ontgroening. Het aantal jongeren tot 15 jaar is de afgelopen jaren afgenomen, sterker dan in de regio en landelijk.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

10

Vergrijzing in combinatie met ontgroening betekent aan de ‘aanbodkant’ dat steeds meer agrarische locaties vrijkomen doordat het bedrijfshoofd met pensioen gaat en geen opvolger heeft (dit is overigens geen nieuwe ontwikkeling). 2.4 Van toelatingsplanologie via ontwikkelingsplanologie naar uitnodigingsplanologie Zowel de zogenaamde toelatingsplanologie als de ontwikkelingsplanologie gaan uit van ruimtelijke instrumenten die aangeven welke vormen van (land)gebruik waar gewenst of ongewenst zijn. Ontwikkelingsplanologie krijgt inmiddels een vervolg in uitnodigingsplanologie. Met uitnodigingsplanologie wordt het systeem volledig omgedraaid. Niet van tevoren limitatief benoemen wat mag en wat niet, maar juist niets op voorhand uitsluiten en op hoofdlijnen bepalen waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn. Een veel gehanteerde definitie van uitnodigingsplanologie is; “Binnen de kaders op hoofdlijnen stellen overheden zich uitnodigend en faciliterend op tegenover initiatiefnemers”. In de moderne uitnodigingsplanologie verkrijgt men als initiatiefnemer een gewenst ontwikkelingsrecht en moet men in ruil daarvoor een tegenprestatie in ruimtelijke kwaliteit leveren. Hiermee is sprake van een kwalitatieve insteek in plaats van de voorheen gebruikelijke kwantitatieve insteek.

De provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) zoals beschreven in paragraaf 2.6 is een duidelijk voorbeeld van uitnodigingsplanologie. Deze insteek wordt onder de Omgevingswet verder voortgezet. Door in beginsel uit te gaan van flexibiliteit en maatwerk, waarbij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop dient te staan, wordt deze trend c.q. ontwikkeling ook opgenomen in voorliggend beleid. Zie hiervoor ook paragraaf 3.2.

Figuur 5: Ontwikkeling van de planologie (bron: Koops, 2012).

2.5 De belemmeringen / knelpunten Eigenaren zitten vaak in de ‘wacht’-modus De eigenaren van agrarisch vastgoed zitten vaak in de ‘wacht’-modus (Thissen, 2015), vanuit de gedachte dat na bedrijfsbeëindiging de bedrijfsgebouwen nog waarde hebben. De eigenaren wachten tot zich er een kans voordoet om de gebouwen te verkopen of te verhuren, danwel met subsidie te kunnen saneren. Er lijkt daarmee een soort ongewenst uitstelgedrag te ontstaan. Ook blijkt in de praktijk dat bouwkundig in slechte staat verkerende bebouwing nog niet gesloopt wordt bij het ontbreken van concrete bouwplannen. Dit aangezien hiermee de rechten om deze schuur in de toekomst te mogen vervangen worden verspeeld. Immers, het moet gaan om feitelijk aanwezige, legale bebouwing. Wat weg is telt niet meer mee bij de bepaling van het aantal terug te bouwen

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

11

vierkante meters of kan niet meer worden benut in het kader van Rood voor rood. Ook ziet een eigenaar leegstand vaak niet als een (urgent) probleem dat opgelost moet worden. Marktomstandigheden Er is sprake van overcapaciteit in allerlei sectoren, zoals kantoren, winkels en bedrijfspanden in de stedelijke gebieden, waar ook gezocht wordt naar alternatieven voor hergebruik. Voor een deel van de bedrijfstakken dat geschikt is voor vestiging in voormalige agrarische gebouwen, is sprake van verzadiging van de markt. Bijvoorbeeld voor wat betreft de recreatiesector is voor een deel sprake van een verzadigde markt. Sloop kost geld en vergt mentale kracht Naast dat eigenaren niet willen of hun kans afwachten, is het ook zo dat eigenaren geen geld over hebben voor sloop en/of asbestsanering. Investeringen in sloop leveren vaak niet meteen een financieel rendement op. Ook kan er na bedrijfsbeëindiging en het afrekenen met de fiscus überhaupt geen geld meer zijn. Bij banken is sloop doorgaans ook niet te financieren. Daarnaast is het voor veel (voormalige) boeren een psychologische barrière om afstand te doen van hetgeen in al die jaren is opgebouwd.

Proces van erftransformatie is tijdrovend en kostbaar Realisatie van een andere functie in de gebouwen gaat gepaard met advies-, onderzoeks-, sloop- en legeskosten en eventueel extra investeringen in ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke inpassing). Daarnaast wordt de doorlooptijd van bestemmingsplannen als lang ervaren. Dit wordt door initiatiefnemers en/of eigenaren als belemmering gezien. Ruimtelijk beleid biedt (te) weinig flexibiliteit, ruimte voor maatwerk en nieuwe ontwikkelingen Ruimtelijk beleid en bestemmingsplannen beschrijven vaak wat wél mag en zijn vaak zeer normatief. Tegen de achtergrond dat het buitengebied steeds multifunctioneler wordt en nieuwe ontwikkelingen zich gaan ontplooien, kan geconstateerd worden dat de huidige uitvoeringspraktijk van het ruimtelijk beleid innovatieve en nieuwe oplossingen veelal in de weg staat. Het beleid sluit niet goed aan op de (sloop)opgave en er is meer ruimte voor lokaal maatwerk nodig. Hierbij wordt opgemerkt dat niet alle ontwikkelingen op voorhand overal mogelijk moeten zijn. Het principe van een goede ruimtelijke ordening zal altijd leidend moeten zijn.

2.6 Huidige (beleids)kaders Algemeen Het huidige gemeentelijke beleid dat in het kader van vrijkomende agrarische bebouwing van belang is, betreft de beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen” en het VABbeleid zoals vertaald in bestemmingsplan Buitengebied. Tevens is het provinciale KGO-beleid van belang om te benoemen. “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen De huidige beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen” was gebaseerd op de in maart 2005 vastgestelde partiële herziening van het Streekplan 2000+. Sinds de vaststelling van dit beleid in 2006, is het beleid nooit geactualiseerd. In de praktische toepassing van het Rood voor rood beleid zijn de afgelopen jaren meerdere punten naar voren gekomen die verbeterd kunnen worden. Ook is het wenselijk om een vereenvoudiging, versoepeling en meer kwalitatieve benadering van dit beleid door te voeren om zo beter te kunnen inspelen op de sloopopgave. Voor wat betreft het Nieuwe Landgoederenbeleid blijkt dat de huidige kwantitatieve benadering niet meer aansluit bij de meer gebruikelijke kwalitatieve beleidsgerichte benadering (KGO). Aanpassing op dit onderdeel is ook wenselijk. VAB-beleid (vrijkomende agrarische bebouwing) Het VAB-beleid is doorvertaald in de regels van het bestemmingsplan Buitengebied.

Dit bestaande beleid biedt al ruime mogelijkheden voor vestiging van niet-agrarische bedrijvigheid op een vrijkomend erf en geeft al veel ruimte aan maatwerkoplossingen. In de basis is dit beleid nog toekomstbestendig. BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

12

Het is niet wenselijk om zwaardere niet-agrarische bedrijven in het buitengebied toe te staan. In enkele gevallen lost dit wellicht leegstand op, maar hier kleven te veel andere nadelen aan in de vorm van aantasting van rust, landschap of andere kwaliteiten van het buitengebied. Bovendien zou dit kunnen leiden tot een ‘leegloop’ van de reguliere bedrijventerreinen, met alle gevolgen van dien. Deze voorwaarde blijft daarom gehandhaafd. Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) Met het vaststellen van de provinciale Omgevingsvisie is het eerdere detailkader van de provincie van Rood voor rood, Rood voor groen en Nieuwe landgoederen vervallen. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument. Kort gezegd betekent dit dat er in het buitengebied ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen, meer dan in het Streekplan het geval was, mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties moeten in evenwicht zijn:

Figuur 6: Weergave KGO balansmodel (Bron: Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving).

Gemeenten krijgen de ruimte om eigen beleid te ontwikkelen. De gemeente Losser heeft geen eigen KGO-beleid, maar past in voorkomende gevallen maatwerk toe. Hierbij wordt de gedachte van de KGO (ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties in balans) als uitgangspunt gehanteerd. Door de raad zijn diverse bestemmingsplannen vastgesteld, waarbij KGO-maatwerk aan de orde is. Voorbeelden zijn: •

bestemmingsplan “Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat ong. te De Lutte”. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de sanering en herontwikkeling van de locatie van het voormalig restaurant De Tankenberg (later De Pan) en directe omgeving aan de Bentheimerstraat 9 te De Lutte. Het plan voorziet in de bouw van 2 ruime woningen met bijgebouwen die landschappelijk ingepast worden. Er wordt tevens geïnvesteerd in

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

13

•

landschapsherstel en er wordt een parkeerterrein ingericht voor 15 personenauto’s ter ontsluiting van het achtergelegen wandelgebied Egheria. bestemmingsplan “Buitengebied partiele herziening Daminksweg 1”. Dit plan voorziet in de sloop van alle bestaande bebouwing op perceel Daminksweg 1 en realisatie van een nieuw landhuis met een grote inhoudsmaat. Op de percelen Hakenbergweg 22 Beuningen en Invalsweg 15 te Overdinkel wordt landschapsontsierende bebouwing gesloopt. De bouwrechten die hierdoor zijn gegenereerd, worden overgeheveld naar de locatie Daminksweg voor het toestaan voor een grotere inhoudsmaat van het te bouwen landhuis. Er is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld om de landschaps- en natuurwaarden verder op te waarderen.

2.7 Toekomstige kaders: De Omgevingswet Op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Met de nieuwe Omgevingswet wil de wetgever 26 bestaande wetten terugbrengen naar 1 wet, om het omgevingsrecht eenvoudiger en inzichtelijker te maken. De wet biedt ruimte voor particuliere ideeën / initiatieven. Er worden meer algemene regels geformuleerd in plaats van gedetailleerde bestemmingsplanregels. Hiermee ontstaat meer ruimte voor maatwerk en flexibilisering. Gemeenten krijgen meer keuzevrijheid om op lokaal niveau in te spelen op de behoeften van initiatiefnemers en belanghebbenden. De houding bij het beoordelen van plannen verschuift van ‘nee, tenzij’ naar ‘ja mits’. Zo ontstaat ruimte voor bijvoorbeeld bedrijven en organisaties om met ideeën te komen. We noemen dit uitnodigingsplanologie, zoals beschreven in paragraaf 2.4. De rol van de overheid verandert hiermee. De overheid is niet meer de almachtige bepaler of toetser van hetgeen kan en mag gebeuren, maar meer de regisseur. Met de Omgevingswet worden vier verbeterdoelen beoogd: 1. 2. 3. 4.

verbeteren inzichtelijkheid, voorspelbaarheid en gebruiksgemak; komen tot samenhangende benadering beleid, besluitvorming en regelgeving; versnellen en verbeteren besluitvorming; vergroten bestuurlijke afwegingsruimte.

De ja, mits benadering en ruimte voor meer flexibiliteit en maatwerk vragen om een andere houding en gedrag van alle betrokken partijen. Door met deze beleidsnota het principe van uitnodigingsplanologie te hanteren, werken we in de geest van de Omgevingswet. Dit doen we onder andere door de “ja mits” benadering toe te passen, extern gericht te werken en te vertrouwen in de initiatiefnemer. In de praktijk betekent dat, dat het niet alleen nodig is om nieuwe juridische instrumentaria te ontwikkelen, maar ook een bijpassende werkwijze (houding en gedrag). Daarbij wordt wel opgemerkt dat de ja, mits houding niet betekent dat alles mogelijk wordt. Ontwikkelruimte en kwaliteitsprestaties dienen altijd in balans te zijn. Zie ook paragraaf 3.2.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

14

3

VISIE OP DE OPGAVE

3.1 De opgaven Op basis van de analyse in hoofdstuk 2 zijn de volgende opgaven te definiëren. Sloop is de nieuwe opgave De trend dat het aantal agrarische bedrijven nog steeds afneemt is niet nieuw. Tussen 1950 en 2012 is het aantal agrarische bedrijven met meer dan 80% afgenomen 2. Echter, zoals blijkt uit de analyse in het vorige hoofdstuk is de opgave heel anders doordat het type/aard bebouwing en de omvang geheel anders is dan voorheen. Het gaat vaak om relatief grote stallen met asbesthoudende daken, die niet of nauwelijks geschikt zijn te maken voor andere functies. Daarbij komt dat de markt voor vrijkomende agrarische bebouwing vrijwel is verzadigd. Het oppervlak aan vrijkomende agrarische bebouwing is dusdanig groot dat herbestemming maar voor een klein aantal erven een oplossing zal zijn. Sloop is dus de komende jaren de belangrijkste manier om leegstand op grote schaal te voorkomen. Herbestemmen voormalige agrarische bebouwing blijft onverminderd belangrijk In de afgelopen decennia was de opgave vooral gericht op het creëren van nieuwe functies op de voormalige erven. Gezien de dalende trend van het aantal agrarische bedrijven blijft dit nog steeds een belangrijke opgave.

Daarbij dient wel te worden opgemerkt dat door de eerder beschreven redenen (andere beschikbare alternatieve voor wat betreft leegstaande gebouwen, verzadiging van een markt) een groot deel van de vrijkomende bedrijfsgebouwen niet hergebruikt zal worden met een nieuwe volwaardige economische functie. Aanpalend beleid actualiseren door te vereenvoudigen en meer kwalitatief te benaderen Met name het Rood voor rood beleid zou toegankelijker en eenvoudiger gemaakt kunnen worden, zonder het doel van het beleid (verbetering ruimtelijke kwaliteit) uit het oog te verliezen. Door de regeling op onderdelen aan te passen, kan het instrument aan effectiviteit winnen en sluit het beter aan op de toekomstige sloopopgave. Dit kan worden bereikt door meer te sturen op kwaliteit, flexibiliteit en maatwerk en te zorgen voor vermindering van de administratieve lasten. 3.2 Hoe gaan we de opgaven benaderen? Ontwikkelbehoefte verbinden met sloopopgave De opgave met betrekking tot vrijkomende bebouwing is primair een sloopopgave en in mindere mate een herbestemmingsopgave. Door het bieden van ontwikkelruimte (bijvoorbeeld de mogelijkheid een woning te bouwen of uit te breiden met een hoofdgebouw of bijgebouw) neemt de waarde van een erf toe. Die waardestijging wordt zo veel mogelijk ingezet om sloop van overbodige gebouwen te financieren. Hiermee worden win-win situaties gestimuleerd.

Enerzijds wordt ruimte gegeven om ontwikkelingen toe te staan. Anderzijds wordt sloop van overtollige bebouwing en asbestsanering gestimuleerd. Versterking van de vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied gaan op die manier samen. Deze insteek wordt ook als zodanig vertaald in de gemeentelijke Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit, flexibiliteit en maatwerk Ruimtelijke kwaliteit De term ‘ruimtelijke kwaliteit’ is een vaak terugkerende term in dit beleid. ‘Ruimtelijke kwaliteit’ wordt in algemeenheid (o.a. in het provinciaal beleid) gedefinieerd als: het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ook wel het samenstel van functionele waarde, toekomstwaarde en belevingswaarde. Bij de planvorming tot herontwikkeling van een erf komen verschillende aspecten kijken. Bij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit kan het bijvoorbeeld gaan om het volgende:

2 Bron: CBS.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

15

• • • •

Sloop van oude (landschapontsierende) gebouwen met (veelal) asbesthoudende daken; Nieuwe bebouwing op een logische manier situeren, met een vormgeving en materiaalkeuze die past bij de plek in het buitengebied; Gebiedseigen beplanting op het erf en/of daarbuiten (Casco of andere opgave in de omgeving) toevoegen zodat het erf goed opgaat in het landschap; Versterken van cultuurhistorische elementen of natuurwaarden ter plekke of op andere locaties.

Bij de meeste ontwikkelopgaven verlangen wij een erfinrichtingsplan, waarin voorgenoemde elementen worden uitgewerkt. Het proces en het betrekken van de juiste specialisten hierbij, zijn van groot belang om de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen te bereiken. Uitgangspunt is dat ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties in evenwicht zijn conform de KGO-gedachte (zie ook ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ in paragraaf 2.6). Flexibiliteit en maatwerk Naast ‘Ruimtelijke Kwaliteit’ zijn ‘flexibiliteit’ en ‘maatwerk’ leidende principes in dit beleid. We maken het beleid flexibel en kijken vanuit de bedoeling van beleid en regels naar een plan. Past een voornemen niet direct in de regeling, dan kijken we of er toch redenen zijn om het plan mogelijk te maken. We hanteren hiermee de “ja, mits” benadering en willen ruimte bieden aan lokaal maatwerk zoals de toekomstige Omgevingswet dit beoogd (zie ook paragraaf 2.7). Maatwerk betekent overigens niet dat alle situaties mogelijk worden gemaakt. Er mag geen sprake zijn van willekeur. Het principe van een goede ruimtelijke ordening en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zijn in die gevallen leidende principes. De mogelijkheden die in dit beleid zijn weergegeven zijn dan ook geen hard ‘recht’. Elke situatie wordt op zich bekeken. De keerzijde van maatwerk is dat vooraf minder goed te voorspellen valt of een plan mogelijk is.

Het beleid wordt daarmee ook minder rechtszeker: ook de buren van iemand die zijn erf een nieuwe invulling wil geven, weten minder precies waar zij aan toe zijn. Deze nadelen zijn in de praktijk te voorkomen door in een vroeg stadium met de gemeente en omwonenden in overleg te gaan. Zie hiervoor ook hoofdstuk 5.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

16

4

BELEID

4.1 Sloopregister 4.1.1 Toelichting Het komt vaak voor dat een eigenaar van bouwkundig in slechte staat verkerende bebouwing niet sloopt bij het ontbreken van concrete bouwplannen. Dit omdat hiermee de rechten om deze bebouwing in de toekomst te mogen vervangen worden verspeeld. Immers, het moet gaan om feitelijk aanwezige, legale bebouwing. Door het vereiste dat bebouwing op het moment van de aanvraag omgevingsvergunning fysiek aanwezig moet zijn, besluiten eigenaren om niet eerder te slopen. Weg is immers weg. En wat weg is, telt niet meer mee bij de bepaling van het aantal terug te bouwen vierkante meters of kan niet meer worden benut in het kader van Rood voor Rood. Er is in die situaties geen wisselgeld meer. Het gevolg is dat landschapontsierende bebouwing blijft staan in het buitengebied. Om deze belemmering weg te nemen, wordt gewerkt met een eenvoudig sloopregistratiesysteem. Dit is een register, waarin een eigenaar de sloop van gebouwen kan laten registreren. De gemeente houdt dit register bij. De aanvrager ontvangt een sloopvoucher, waarin de te slopen bebouwing, de sloopoppervlakte en einddatum voor het gebruik van de voucher zijn vermeld. Deze voucher kan (later) gedurende een periode van 10 jaar in een ontwikkeltraject worden ingezet waar sloop vereist is, zoals Rood voor rood, Schuren voor schuren of Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen.

De sloopvoucher is overdraagbaar of verhandelbaar. Hierbij dient wel schriftelijk gemeld te worden dat de voucher wordt overgedragen. Het is hierdoor eenvoudiger voor een eigenaar die wil slopen om een samenwerking aan te gaan met iemand die sloopmeters nodig heeft om ontwikkelruimte te krijgen. De exacte uitwerking van de beleidsregels zijn opgenomen in artikel 2.1. 4.1.2 Doel Het doel van de voorgestelde sloopregistratie is eigenaren van verouderde en landschapontsierende bebouwing stimuleren om eerder te slopen, om de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren. 4.1.3 Praktijkvoorbeeld Op een locatie in het buitengebied van Losser staat 1.000 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De agrarische bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn al geruime tijd beëindigd. De eigenaar heeft geen concrete plannen om de gebouwen voor een andere functie te gebruiken en heeft ook geen behoefte aan een extra woning op zijn erf door toepassing van Rood voor rood. De eigenaar kan de gebouwen slopen en bij de gemeente laten registreren in het sloopregister. Hij kan de gesloopte vierkante meters nog 10 jaar lang inzetten in een ontwikkeltraject waar sloop vereist is. Bijvoorbeeld het inzetten van de sloopmeters in een ander Rood voor rood project, schuren voor schuren project of schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woning project.

Op deze manier kan een eigenaar (een deel van) zijn sloopkosten terugverdienen. 4.2

Schuren voor schuren

4.2.1 Toelichting Het komt voor dat bewoners van het buitengebied soms meer bijgebouwen willen realiseren dan het bestemmingsplan toestaat. Bijvoorbeeld ten behoeve van hobbymatige activiteiten en/of opslag van materieel. Deze ontwikkelwensen willen we inzetten om sloop te stimuleren, mits de ontwikkeling passend is/blijft in het buitengebied en op de betreffende locatie. Erven waar zich ontwikkelkansen voordoen zijn niet altijd de erven waar te slopen (ontsierende) bebouwing staat. Andersom geldt ook: een locatie met ontsierende bebouwing is niet altijd de geschikte plek voor nieuwe bebouwing of nieuwe bedrijvigheid. Om ontwikkelwensen optimaal te verbinden met sloopwensen, gaan wij het onderliggende principe van Rood voor Rood (sloop ten behoeve van extra bouwmogelijkheden) breder toepassen. De slooplocatie hoeft daarbij niet langer de BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

17

ontwikkellocatie te zijn. We noemen dit de ‘schuur voor schuur-regeling’. Met deze regeling wordt het mogelijk bij woningen in het buitengebied meer bijgebouwen te bouwen dan het bestemmingsplan nu toelaat, mits (elders) in het buitengebied een veelvoud aan m2 wordt gesloopt. Hierbij geldt een bouwsloopverhouding van 1:2. We staan extra bouwmogelijkheden toe, maar daar moet twee keer zoveel voor gesloopt worden. Wil iemand 200 m2 extra bouwen, dan zal er elders 400 m2 landschapontsierende bebouwing gesloopt moeten worden. Toepassing van de schuur voor schuur-regeling is geen automatisme. Met deze regeling ontstaat geen ‘recht’ om op elke plek extra bebouwing op te richten. Er wordt altijd beoordeeld of de nieuwe bebouwing en de activiteit waarvoor wordt gebouwd op het specifieke erf en in het buitengebied in het algemeen passend is (bijvoorbeeld qua landschap of in relatie tot omliggende woningen of bedrijven). Er wordt dus altijd naar het achterliggende doel van de regeling gekeken: de optelsom van sloop en nieuwe bebouwing moet per saldo tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden. Het goed landschappelijk inpassen van de bebouwing is daarbij altijd een voorwaarde. De exacte uitwerking van de beleidsregels is opgenomen in artikel 2.2.

4.2.2 Doel Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de sloop van landschapontsierende bebouwing enerzijds en het voorzien in uitbreidingsbehoefte bij particuliere erven voor wat betreft vergroting van de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken anderzijds. 4.2.3 Praktijkvoorbeeld Eigenaar A heeft een woning in het buitengebied met 100 m2 aan bijgebouwen. Eigenaar A heeft als hobby het verzamelen van oldtimers. Om alle oldtimers te stallen wil hij een extra bijgebouw ter grootte van 200 m2 inpassen op zijn erf. Deze extra oppervlakte is nu niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan. Buurman B beschikt op zijn erf over een landschapontsierende schuur met een asbestdak ter grootte van 400 m2, die door geldgebrek nog niet gesloopt is. Met toepassing van de schuren voor schuren regeling wordt de schuur van buurman B gesloopt, zodat eigenaar A een extra bijgebouw van maximaal 200 m2 kan realiseren. Eigenaar A past de nieuwe bebouwing landschappelijk in en beschikt zo over de gewenste extra stallingsruimte. De landschapontsierende schuur op het erf van buurman B verdwijnt hiermee uit het landschap. 4.3

Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen

4.3.1 Toelichting In de vorige paragraaf is de schuren-voor-schuren regeling toegelicht. De regeling zoals beschreven in dit hoofdstuk is een variant op voornoemde regeling, waarbij in ruil voor de sloop van landschapontsierende, leegstaande schuren een (bedrijfs)woning mag worden vergroot. In plaats van uitbreidingsmogelijkheden voor bijgebouwen biedt deze variant uitbreidingsmogelijkheden voor de vergroting van een bestaande woning. Net als bij de schuren voor schuren regeling worden op deze wijze ontwikkelwensen verbonden met sloopwensen. Voor woningen en bedrijfswoningen geldt in het buitengebied een maximale inhoudsmaat van 750 m3, dan wel de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt. Op sommige percelen is vraag naar woningen met een grotere inhoudsmaat dan op basis van het bestemmingsplan is toegestaan met toepassing van maatwerk. Deze vraag kan worden ingezet om sloop van m2 landschapontsierende bebouwing te stimuleren. Hierbij geldt een bouw-sloopverhouding van 1:2 (m3 – m2). Deze regeling heeft hetzelfde doel als de schuren-voor-schuren regeling; verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door sloop van leegstaande schuren enerzijds en tegemoetkomen aan de uitbreidingsbehoefte voor wat betreft vergroting van een (bedrijfs)woning. De exacte uitwerking van de beleidsregels is opgenomen in artikel 2.3.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

18

4.3.2 Doel Verbetering ruimtelijke kwaliteit door de sloop van landschapontsierende bebouwing te koppelen aan de uitbreidingsbehoefte bij particuliere erven voor wat betreft vergroting van de woning. 4.3.3 Praktijkvoorbeeld De heer A heeft een agrarisch loonbedrijf en is woonachtig in een bedrijfswoning van circa 650 m 3. In verband met woongenot zijn er plannen om de bedrijfswoning uit te breiden tot 1.000 m 3. Immers, een maximale inhoudsmaat van 750 m3 volstaat niet voor de heer A. Om deze extra inhoud van 250 m3 te kunnen realiseren ten opzichte van hetgeen maximaal is toegestaan, wordt er gezocht naar sloopmeters. Deze worden via het sloopregister gevonden op locatie B, waar met toepassing van een sloopvoucher reeds 500 m2 voormalige agrarische bedrijfsbebouwing is gesloopt. Door het inbrengen van de sloopvoucher van locatie B kan de bedrijfswoning van de heer A uitgebreid worden tot 1.000 m3. 4.4

Aanpassingen Rood voor Rood

4.4.1 Toelichting De beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen” was gebaseerd op de in maart 2005 vastgestelde partiële herziening van het Streekplan 2000+. Het hoofddoel van het uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Dit kan worden bereikt door de sloop van landschapontsierende agrarische bedrijfsgebouwen. Om dit doel te bereiken mogen, in ruil voor het definitief en substantieel slopen van bedrijfsgebouwen, één of meer kwalitatief hoogwaardige compensatiewoningen worden gebouwd op planologisch aanvaardbare locaties. Om het beleid eenvoudiger te maken en beter te laten aansluiten bij de praktijk zijn de beleidsregels geactualiseerd. De belangrijkste wijziging is het loslaten van de voorwaarde dat taxaties, sloopoffertes en dergelijke ingediend moeten worden. Deze voorwaarde had destijds als doel om te beoordelen of de ontwikkelruimte in balans is met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Sloop van landschapontsierende bebouwing in combinatie met goede landschappelijke inpassing levert al voldoende kwaliteitswinst op. De aanlevering van taxaties, sloopoffertes etcetera zien wij teveel als administratieve lasten en wordt daarom losgelaten. Hiermee wordt gestreefd naar vereenvoudiging.

De exacte uitwerking van de beleidsregels is opgenomen in artikel 2.4. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de wijzigingen van het nieuwe beleid ten opzichte van het oude beleid. 4.4.2 Doel Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied, met name door de sloop van voormalige, landschapontsierende bedrijfsgebouwen. 4.4.3 Praktijkvoorbeeld Op locatie A in het buitengebied van Beuningen bevindt zich 700 m2 voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De eigenaar van het erf wil de bebouwing slopen en een compensatiewoning realiseren. Echter wordt niet voldaan aan de minimale sloopeis van 850 m2. Na overleg met de gemeente Losser, blijkt in het sloopregister op locatie B een sloopoppervlakte van 300 m 2 geregistreerd te staan. De eigenaar van locatie A en eigenaar van de sloopvoucher locatie B komen tot overeenstemming, zodat de sloopvoucher ingezet kan worden voor het Rood voor rood traject. Uiteindelijk kan op deze wijze een compensatiewoning van 750 m3 en een bijgebouw van maximaal 150 m2 gerealiseerd worden. Op deze wijze wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst in het buitengebied van de gemeente Losser gerealiseerd. 4.5

Aanpassingen Nieuwe Landgoederen

4.5.1 Toelichting Het beleid voor wat betreft realisatie van nieuwe landgoederen was opgenomen in de beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen”. Het oude beleid was gebaseerd op de

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

19

in maart 2005 vastgestelde partiële herziening van het Streekplan 2000+. Het realiseren van een nieuw landgoed heeft het private doel om een mooie woonplek voor de eigenaar te realiseren en het maatschappelijke doel om meer bos en natuur te realiseren en duurzaam te laten beheren. Nevendoelen zijn landschappelijke kwaliteit, recreatief medegebruik, grondwaterbescherming en dergelijke. In de praktijk blijkt dat de huidige benadering die in hoofdzaak kwantitatief is, niet meer aansluit bij de meer gebruikelijke kwalitatieve beleidsgerichte benadering (KGO). Aanpassing op dit onderdeel is wenselijk. Hiermee wordt blijvende beleidsruimte geboden aan de realisatie van een nieuw landgoed, maar wordt strikter getoetst op de toegevoegde waarde van een landgoed waarbij ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties in balans dienen te zijn. De beleidsregels zijn opgenomen in artikel 2.5. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de wijzigingen van het nieuwe beleid ten opzichte van het oude beleid. 4.5.2 Doel Realiseren van nieuwe natuur, bos, voorzieningen voor recreatief medegebruik en verbetering van landschappelijke kwaliteiten door private investering in ruil voor een unieke woonsituatie. 4.5.3 Praktijkvoorbeeld De 67-jarige heer A had voorheen een grondgebonden agrarisch bedrijf. Hierdoor heeft hij veel grond in eigendom, onder andere in het waardevolle Dinkeldal.

De voormalige agrarische bebouwing wordt gesaneerd met toepassing van de Rood voor rood regeling. 11 hectare grond die voorheen in gebruik was als agrarische cultuurgrond wordt ingezet in de nieuwe landgoederenregeling. Circa 4 hectare van de voormalige agrarische cultuurgrond wordt ontwikkeld als nieuwe natuur. Het landgoed wordt voor het grootste gedeelte openbaar toegankelijk door aan te sluiten op een bestaand fiets- en wandelpad. Door nieuwe natuur te ontwikkelen, de landschappelijke structuur en beleefbaarheid van het Dinkeldal te versterken, ruimte te bieden voor een duurzaam waterbeheer, vindt er een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaats. De financiële middelen om deze kwaliteitsverbetering te realiseren worden behaald uit het oprichten van 1 nieuw landhuis.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

20

5

UITVOERING

5.1 Proces Elk proces van herontwikkeling van een erf is weer anders. Het onderstaande is geen blauwdruk, maar geeft grofweg aan welke stappen meestal gezet worden van eerste gesprek tot uitvoering van het plan.

Stap 1: Eerste gesprek en quickscan naar mogelijkheden en haalbaarheid

Stap 2: Uitwerking plan tot vergunningaanvraag of principeverzoek. Tevens informeren van omwonenden

Stap 3: Vergunningverlening of principebesluit college van B&W

Stap 4: Verdere planuitwerking, onderzoeken en planologische procedure

Stap 5: Omgevingsvergunningen sloop, bouwen en milieu

Stap 6: Start sloop/bouw en uitvoering van de kwaliteitsinvesteringen Stap 1: Eerste gesprek en quickscan naar mogelijkheden en haalbaarheid De herontwikkeling van een erf begint met een goed gesprek. In dat gesprek licht de initiatiefnemer zijn ideeën toe - bij voorkeur op locatie - aan de hand van een schetsontwerp. De medewerker van de gemeente kan vaak ter plekke al globaal inschatten wat de mogelijkheden zijn. Zo nodig wordt na het gesprek met gemeentelijke deskundigen (bijvoorbeeld milieu of landschap) op hoofdlijnen bekeken of de ontwikkeling haalbaar is. Daarbij wordt tevens gekeken naar het strategisch beleid dat geldt voor de fysieke leefomgeving, zoals bijvoorbeeld de gemeentelijke Omgevingsvisie. Hierin zijn de ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vastgelegd. Regels op het gebied van ruimtelijke ordening en bouwen zijn ingewikkeld. De gemeente kan tot op zekere hoogte initiatiefnemers begeleiden in het proces. Bij grotere c.q. complexere ontwikkelingen is een goede externe adviseur van groot belang. Stap 2: Uitwerking plan tot vergunningaanvraag of principeverzoek. Tevens informeren omwonenden Lijkt het plan haalbaar en bevat het bestemmingsplan mogelijkheden om met een afwijkingsprocedure (dit is een relatief korte procedure) medewerking te verlenen, dan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd.