[Ingekomen brief bijlage 5] 2024-0017.e. Bijlage 5. VIP-rapport centrum Kaatsheuvel (aangepast)

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel Voorstellen, Ideeën en Potentie voor gebiedsontwikkeling centrum Kaatsheuvel

Auteurs: ir. Frits Dansen & Rafael Schaefer

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Het centrum van Kaatsheuvel nieuw leven in blazen door de potentie en capaciteit van het gebied optimaal te benutten

2

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Voorwoord Voor u ligt het VIP-rapport naar aanleiding van de beoogde ontwikkeling in het gebied aan de noordzijde van het centrum (hierna: centrumzijde noord) van Kaatsheuvel, gelegen tussen de Hoofdstraat en de Schotsestraat (wordt in hoofdstuk 1 verder in kaart gebracht). VIP staat voor voorstellen ideeën en potentie. Dat wil zeggen dat er een onderzochte verzameling wordt aangereikt van denkrichtingen, waarbinnen centrumzijde noord ontwikkeld zou kunnen worden. Hiermee wordt het initiatief aangewakkerd en een beschrijvende wijze geleverd van een manier waarop het voornoemde gebied vormgegeven kan worden. Met het opstellen van dit rapport voor centrumzijde noord van Kaatsheuvel, wordt inzicht geboden in de potentie en de daarbij behorende mogelijkheden die het gebied herbergt. Middels dit rapport worden de ruimtelijke kansen nader toegelicht. Dat wil zeggen dat de opgave die Kaatsheuvel voor zich heeft, wordt uitgelegd en vanuit meerdere invalshoeken wordt belicht. Daarnaast kunnen aan de hand van het geschetste perspectief verschillende belanghebbenden ertoe worden aangezet om de handen in een te slaan en een samenwerking tot stand te brengen, om verdere stappen te ondernemen die de beoogde ontwikkeling bevorderen.

Om de potentie te kunnen bepalen, is beroep gedaan op verschillende beleidsstukken van de gemeente Loon op Zand, als ook eerder opgestelde rapporten met betrekking tot de opgave rondom het centrum van Kaatsheuvel. Om tot gedegen beslissingen te kunnen komen, is het van belang om scherp te stellen welke ontwikkelingen passen binnen zowel de visie van de gemeente Loon op Zand, als ook de eisen en wensen van andere belanghebbenden. Met behulp van de gestelde kaders kan het speelveld worden bepaald, waarbinnen de afzonderlijke puzzelstukjes samengelegd zullen worden, zodat er een integrale uitwerking van de opgave gerealiseerd wordt. Op de raadsvergadering van 30 november 2023 werden doormiddel van twee presentaties de sterke en zwakke punten van het plangebied omschreven. Dit rapport geeft op een globale manier invulling aan de mogelijkheden die er binnen het gebied zijn en beantwoorden op die manier de vraagtekens die tijdens de raadsvergadering zijn ontstaan. Daar werd nauwelijks aandacht besteed aan de kansen die er liggen, dit rapport gaat hier wel dieper op in! De Moer, 11 januari 2024 3

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Inhoudsopgave Voorwoord ....................................................................................................................................................................................................... 3 Samenvatting ................................................................................................................................................................................................... 7 Inleiding ............................................................................................................................................................................................................ 9 Aanleiding ..................................................................................................................................................................................................... 9 Probleemdefinitie ......................................................................................................................................................................................... 9 Doelstelling .................................................................................................................................................................................................

11 Resultaat ..................................................................................................................................................................................................... 12 Afbakening .................................................................................................................................................................................................. 12 Leeswijzer.................................................................................................................................................................................................... 12 1.

Ruimtelijke verkenning....................................................................................................................................................................... 14 1.1

Historische gebeurtenissen.............................................................................................................................................................. 14

1.2

Het centrum van Kaatsheuvel .......................................................................................................................................................... 15

1.3

Huidige structuren en kwaliteiten ................................................................................................................................................... 18

1.3.1 Bestaande structuren ................................................................................................................................................................. 18 1.3.2 Aanwezige kwaliteiten Kaatsheuvel ........................................................................................................................................... 20 1.4

Centrumzijde noord onder het vergrootglas ................................................................................................................................... 21

1.5

Ontsluiting ........................................................................................................................................................................................ 22 4

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel 2.

Ontwikkelkaders................................................................................................................................................................................. 23 2.1

Gemeentelijke ambitie..................................................................................................................................................................... 23

2.1.1 Inzetten op compacter centrum met aanbodversterking (BRO, 2021) ...................................................................................... 24 2.1.2 Integrale aanpak centrumzijde noord (BRO, 2021) .................................................................................................................... 26 2.1.3 Vergroten toeristische aantrekkingskracht (BRO, 2021) ............................................................................................................ 27 2.2 3.

Aanvullende randvoorwaarden ....................................................................................................................................................... 28 Kaatsheuvel, wie kent het niet? ........................................................................................................................................................ 31

3.1

Vormgeving centrumzijde noord ..................................................................................................................................................... 31

3.2

Dragende pijlers ............................................................................................................................................................................... 35

3.2.1 Storytelling .................................................................................................................................................................................. 35 3.2.1 Thematisering ............................................................................................................................................................................. 37 3.2.2 Winkelaanbod ............................................................................................................................................................................. 42 3.2.3 Verschijningsvorm ...................................................................................................................................................................... 42 3.3 4.

De beleving van Kaatsheuvel ........................................................................................................................................................... 44 Concrete uitwerking centrumzijde noord ........................................................................................................................................ 45

4.1

Bebouwde omgeving ....................................................................................................................................................................... 45

4.1.1 Architectuur (verschijningsvorm) ............................................................................................................................................... 46 4.1.2 Wonen in centrumzijde noord .................................................................................................................................................... 48 4.1.3 Winkels en voorzieningen ........................................................................................................................................................... 50 5

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel 4.2

Parkeren en bereikbaarheid ............................................................................................................................................................ 55

4.3

Openbare ruimte.............................................................................................................................................................................. 57

4.3.1 Spraakmakend Kaatsheuvel ........................................................................................................................................................ 57 4.3.2 Openbaar groen en water........................................................................................................................................................... 61 4.3.3 Ontmoetingsplekken en interactie ............................................................................................................................................. 65 4.4

Toeristische aantrekking .................................................................................................................................................................. 67

4.4.1 Kinderen aantrekken................................................................................................................................................................... 67 4.4.2 Leisure ......................................................................................................................................................................................... 73 4.4.3 Samenwerkingsverbanden ......................................................................................................................................................... 73 5.

Hoe nu verder? ................................................................................................................................................................................... 75

Geciteerde werken ........................................................................................................................................................................................ 77 Lijst met afbeeldingen .................................................................................................................................................................................. 79

6

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Samenvatting Het centrum van Kaatsheuvel ligt al jaren onder het vergrootglas. De gemeente streeft naar een integrale aanpak voor de transformatie van het centrumgebied, met name het gebied ten noorden van de Hoofdstraat. De huidige staat van het gebied is niet representatief voor de toekomst en draagt niet bij aan het behalen van de ambitie van Kaatsheuvel. Aan de hand van voorstellen op basis van ideeën, is een oplossingsgerichte aanpak opgesteld die aansluit bij de randvoorwaarden voor ontwikkeling en ambitie van de gemeente.

Vergroten toeristische aantrekkingskracht De toeristische aantrekkingskracht is groot binnen de gemeente Loon op Zand. De aanwezigheid van De Efteling, De Loonse en Drunense Duinen en de keukenboulevard zorgt voor een continue toeristenstroom, alleen wordt hier nauwelijks van geprofiteerd door Kaatsheuvel zelf. Het vernieuwen van het centrum moet leiden tot een toename van de toeristische aantrekkingskracht van Kaatsheuvel.

Een integrale aanpak is vereist om de potentie en capaciteiten van het gebied zo optimaal mogelijk te benutten. Middels de nieuwe ontwikkeling van het centrum, wordt tevens antwoord gegeven op de volgende vraagstukken:

Het centrum van Kaatsheuvel is niet uitnodigend genoeg om de toeristen vast te houden. Daarom stellen wij in dit rapport de benodigde ontwikkelingen voor, doormiddel van thematisering. Centrumzijde noord is ingedeeld aan de hand van pleintjes om mensen te trekken. Ieder afzonderlijk plein is daarbij voorzien van een eigen thema. Deze thema’s staan in verband met elkaar om samenhang te benadrukken. De thema’s die binnen het totaalplaatje centraal staan, zijn koken, keuken en kinderen. Daarnaast zijn er nog een aantal aanvullende thema’s te benoemen. Deze thema’s worden ondersteund door drie pijlers, namelijk storytelling, winkelaanbod en verschijningsvorm.

Inzetten op een centrum met aanbodversterking Het vernieuwen van het centrum moet bijdragen aan het oplossen van maatschappelijke kwesties, zoals de krapte op de woningenmarkt en leegstand van winkels. Integrale aanpak centrumzijde noord Er is één overkoepelende oplossing aangereikt in de vorm van voorstellen op basis van ideeën en geeft antwoord op de opgave die er ligt. Hierbij is er voornamelijk ingezet op de realisatie van woningbouw in combinatie met een commerciële plint. De huidige leegstand zal vanzelf opgevuld worden door de toenemende bezoekersaantallen.

Storytelling In het rapport wordt een voorbeeld gegeven van storytelling, wat een verbindend element tussen de verschillende thema’s kan zijn.

7

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Winkelaanbod Op ieder plein zal het winkelaanbod aansluiten op het gekoppelde thema. Het winkelaanbod zal aanvullend zijn op het huidige winkelaanbod. Door het aantrekkelijk te maken om te verblijven, wordt combinatiebezoek gestimuleerd.

Binnen het centrum zal er een divers Leisureaanbod aanwezig zijn. De hele beleving die het centrum te bieden heeft, kan ook gezien worden als Leisure. Het centrum van Kaatsheuvel zal zich dus onderscheiden door de unieke samenkomst van stedenbouw, Leisure en storytelling, waardoor Kaatsheuvel een eigen identiteit krijgt.

Verschijningsvorm De architectuur en invulling van de openbare ruimte zal bepaald worden aan de hand van het gekoppelde thema. De verschijningsvorm dient de beleving van het gebied aantrekkelijker te maken. Architectuurstijlen, kunstvormen, groenvoorzieningen, waterpartijen, etc. dragen bij aan het creëren van een fascinerende omgeving die de belevingswaarde vergroot. Voor de architectuur is er ruimte voor bijzondere en eigentijdse stijlen, om het onderscheidend vermogen van Kaatsheuvel te vergroten. Gekeken naar de woningen, zal er ingezet worden op een divers woningaanbod. Hierbij krijgen seniorenwoningen extra aandacht (plaatsing en ontwerp). Daarnaast worden er woningen gerealiseerd voor doelgroepen als starters en gezinnen en vormt de bovenste bouwlaag het duurdere segment. Er zal een gezonde verhouding tussen huur- en koopwoningen bestaan. Naast de bebouwde omgeving zal de openbare ruimte zodanig ingericht worden dat er een spraakmakende omgeving gecreëerd wordt. Dit wordt bepaald aan de hand van de verschijningsvorm, gekoppeld aan thematisering. De openbare ruimte maakt prominent deel uit van de beleving. Groenvoorzieningen zijn hierbij duidelijk aanwezig. 8

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Inleiding Aanleiding Dat het centrum van Kaatsheuvel in de nabije toekomst een transformatie zal ondergaan, staat vast. Alleen is tot op heden slechts in beperkte mate duidelijk gesteld op welke manier dit zal gebeuren. Deze plannen lopen nu al jaren, maar een concrete uitwerking hiervan ontbreekt. De wil en de energie om een mooi en functioneel centrum te realiseren is aanwezig, alleen spelen er enkele problemen die een sta in de weg zijn, waardoor de plannen nog niet vormgegeven zijn en de ontwikkeling niet van de grond komt. Juist door de kwalitatief hoge recreatiewaarde die binnen de gemeente aanwezig is, dient er een bijbehorend gebied gerealiseerd te worden dat dezelfde waarden en kenmerken waarborgt die de gemeente Loon op Zand zo uniek maken, iets waar de Kaatsheuvelse gemeenschap trots op kan zijn. Brabantse gezelligheid, levendige ontmoetingsplekken, intieme evenementen en gastvrije belevingen. Dit zijn allemaal eigenschappen waar Noord-Brabant bekend om staat, maar in het centrum van Kaatsheuvel bijna niet terug te vinden zijn. Daar moet verandering in komen! Op dit moment bevindt de gemeente Loon op Zand zich in de initiatieffase en is nog steeds zoekende naar een manier om het centrum van Kaatsheuvel vorm te geven. Verschillende partijen met uiteenlopende belangen leiden ertoe dat de ontwikkeling staakt.

Met behulp van het aanreiken van een duidelijk koersbeeld voor centrumzijde noord, dat aansluit op de visie van de gemeente en

eerdere bevindingen, wordt een inzichtelijk ontwerp geschetst dat een mogelijk antwoord geeft op de maatschappelijke vraag die er ligt.

Probleemdefinitie Binnen Kaatsheuvel is er de afgelopen jaren vanuit verschillende hoeken geprobeerd het centrumgebied te verbeteren. Denk hierbij aan de herontwikkeling van het Anton Pieckplein, de herinrichting van het centrum en intensievere samenwerking tussen belangrijke partijen. Echter kan er ook gesteld worden dat er meer nodig is om Kaatsheuvel naar een hoger niveau te tillen. De aanzet is goed, maar niet voldoende. Het centrum is uitgestrekt over meerdere gebieden waardoor het winkelgebied verdeeld is in plaats van een eenheid. Het clusteren van de verschillende aanwezige functies zal het centrumgebied versterken, doordat de functies profiteren van elkaars aanwezigheid. Daarnaast zullen er ook functies en voorzieningen toegevoegd worden om het centrum van Kaatsheuvel dusdanig vorm te geven dat het aansluit bij de ambities en potentie die er binnen Kaatsheuvel aanwezig zijn. Door een goede verbinding met de Hoofdstraat en omliggende gebieden kan er binnen centrumzijde noord een vernieuwend gedeelte van het centrum gerealiseerd worden. Aan de noordzijde van het centrumgebied ligt namelijk een verouderd en versteend bedrijvengebied met een verloederde uitstraling. Dit past niet binnen de lange termijnvisie van de gemeente. Hier moet dus 9

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

iets aan gedaan worden en wel liever vandaag dan morgen. De centrumzijde noord wordt in hoofdstuk 1 nader toegelicht, waardoor de problematiek beter begrepen zal worden. Naast het feit dat de esthetische kwaliteit van het gebied van een impuls moet worden voorzien, heerst er ook een maatschappelijk vraagstuk, waarbij deze ontwikkellocatie uitkomst kan bieden. Binnen de gemeente Loon op Zand is er namelijk een tekort aan huisvesting, specifiek voor de doelgroepen starters en ouderen. Doordat het hele gebied aangepakt zal worden, kunnen er gericht woningen gerealiseerd worden die de nodige vraag kunnen opvangen. Verder wil men binnen de gemeente inspelen op de vraag naar woningen voor andere doelgroepen. Daarnaast zal er binnen centrumzijde noord voldoende ruimte beschikbaar zijn om sociaalmaatschappelijke functies te plaatsen. Hierdoor zal de verbondenheid met het huidige centrumgebied versterkt worden. De Efteling, wie kent het niet? De Efteling ligt in de voortuin van Kaatsheuvel en staat duidelijk op de kaart van Nederland, maar Kaatsheuvel niet. Met jaarlijks zo’n 5 miljoen bezoekers Nederlands op een na grootste toeristische trekpleister. Hiervan wordt niet tot nauwelijks geprofiteerd door Kaatsheuvel zelf.

Voor de winkels en horecagelegenheden zou dit eigenlijk een extra bron van inkomsten kunnen vormen, maar Kaatsheuvel beschikt niet over de faciliteiten om de toeristen ook daadwerkelijk het centrum van Kaatsheuvel in te krijgen. De lokale economie zou er enorm van profiteren als dit wel het geval zou zijn. Hierdoor is het van essentieel belang om ervoor te zorgen dat Kaatsheuvel een hogere naamsbekendheid krijgt en

toeristen een extra overnachting bijboeken om naast De Efteling ook het centrum van Kaatsheuvel te bezoeken. Naast de aanwezigheid van De Efteling, vormen De Loonse en Drunense Duinen een natuurlijke trekker en heeft Kaatsheuvel met de keukenboulevard van de DMG-groep een trekker in de directe omgeving van centrumzijde noord. Door op deze aanwezige waarden in te spelen, kan een manier ontwikkeld worden om mensen óók het centrum in te trekken. In een uitgebreid onderzoek uitgevoerd door Rho Adviseurs (Rho Adviseurs, 2023) is geconcludeerd dat het retail-aanbod zal krimpen. Deze conclusie wordt in dit rapport niet in twijfel getrokken, maar de realisatie aan de hand van deze voorstellen brengt bezoekersstromen op gang die deze krimp juist proberen om te zetten naar groei. Dit moet het resultaat zijn van de realisatie van themawinkels (zie rapport) en kan tevens een opvulling van de leegstand tot gevolg hebben. Ten slotte zijn er veel verschillende vastgoedeigenaren binnen centrumzijde noord. Dit zou een belemmering kunnen vormen voor de ontwikkeling. Hierdoor zou de gemeente een leidende en faciliterende rol op zich moeten nemen om ervoor te zorgen dat er één algehele gebiedsontwikkeling plaatsvindt in plaats van losse ontwikkelingen die berusten op het behalen van een bepaald rendement.

De maatschappelijke kwestie is in deze opgave belangrijker, want een dergelijke locatie met zo veel potentie en ruimte voor kwalitatieve oplossingen moet maximaal benut worden.

10

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Centrumzijde noord kan dus een uitbreiding van het centrumgebied zijn en uitkomst bieden aan bovenstaande problematiek, mits er op een juiste manier ontwikkeld wordt die ervoor zorgt dat Kaatsheuvel op de kaart komt te staan. Binnen dit rapport zullen de afzonderlijke problemen verder uitgesplitst en toegelicht worden.

Doelstelling Op het moment van schrijven ontbreekt er een heldere visie voor centrumzijde noord waarbij een integrale en oplossingsgerichte aanpak wordt voorgelegd. Wel zijn er door de gemeente enkele randvoorwaarden opgesteld waar een toekomstige ontwikkeling ten minste aan zou moeten voldoen. Tevens biedt centrumzijde noord een unieke ontwikkellocatie om het centrum van Kaatsheuvel attractief te maken. Door eenzelfde soort bebouwing toe te voegen, ontstaat er een eentonig straatbeeld. Door bijvoorbeeld de oude cultuurhistorische waarden van de gemeente in een modern jasje te steken, waarbij een hoge belevingswaarde gecreëerd wordt, kan een toekomstbestendige uitbreiding van het centrum eraan bijdragen dat de problemen die er spelen, opgelost worden en men er tevens een omgeving voor terug krijgt die mensen trekt. Denk hier bijvoorbeeld aan een hoge ruimtelijke kwaliteit, een hoge belevingswaarde en een combinatie van verscheidene functies die ervoor zorgen dat de levendige sfeer die Kaatsheuvel nodig heeft, bevorderd wordt. Verder kan de ontwikkeling van het centrum een reden zijn tot het comprimeren van de leegstand. Doordat Kaatsheuvel een toeristische trekpleister wordt en gaat leven, kan (een deel van) de leegstand zichzelf opvullen. Om dit te bereiken, zijn er binnen dit

rapport drie dragende pijlers opgesteld, namelijk storytelling, winkelaanbod en verschijningsvorm. Om dit daadwerkelijk te kunnen bewerkstelligen is het noodzakelijk dat er goed samengewerkt wordt tussen alle benodigde partijen. Allereerst het gemeentebestuur, dat zelf het liefst zo snel mogelijk een helder plan voor zich heeft liggen, dat past binnen de gestelde kaders en bijdraagt aan het verbeteren van Kaatsheuvel op verschillende vlakken. Om dit in gang te brengen zal de gemeente zelf een leidende rol op zich moeten nemen en bepaalde partijen aan elkaar zien te koppelen om een gestructureerde dialoog op te zetten en informatie met elkaar te delen. Daarnaast zal de politiek mee moeten werken. In plaats van verschil in standpunten en zienswijzen te zoeken, zal de essentie van het gemeenschappelijk belang de rode draad moeten zijn tot een uitvoerbaar integraal plan. Ten slotte zullen ontwikkelaars samen met vastgoedeigenaren om tafel moeten gaan zitten om de noodzaak van één gemeenschappelijk plan te onderbouwen. Daarvoor is een visie nodig, die middels dit rapport wordt aangereikt. Samenwerking zal uiteindelijk de sleutel tot succes zijn. Aangezien dit een dermate grote locatie betreft, zullen losse ontwikkelingen niet bijdragen aan een solide oplossing, waarin alle problematische aspecten zijn opgenomen.

De gemeente zal er zorg voor moeten dragen dat de juiste partijen met elkaar om tafel komen om samenwerkingsverbanden op te bouwen, zodat aan de verschillende uit te werken disciplines de benodigde kennis gekoppeld wordt.

11

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Resultaat

Afbakening

Met het opstellen van het VIP-rapport noordzijde centrum Kaatsheuvel wordt er een beschrijvende wijze van een mogelijke uitwerking van centrumzijde noord aangereikt. Hierbij gaat het om een innovatieve denkrichting om optimaal te profiteren van het gebiedspotentieel en de capaciteiten maximaal te benutten. Dit komt uiteindelijk zowel Kaatsheuvel ten goede, als ook de regio. Aan de hand van de bevindingen kan in een richting gestuurd worden, die het toekomstbeeld van Kaatsheuvel bepaalt. Deze richting wordt binnen dit rapport bepaald aan de hand van de drie pijlers. Het rapport is in concept aan het SOL (Stichting Ondernemend Loon op Zand) aangeboden en de bemerkingen van het SOL zijn in de definitieve versie meegenomen.

De gemeente Loon op Zand streeft naar een compact centrum, waarbij de functionaliteit verbeterd wordt. Het VIP-rapport centrum Kaatsheuvel berust zich, zoals de naam al verklapt, op de ontwikkeling van het centrumgebied. De uitwerking is echter gericht op centrumzijde noord. Dat wil zeggen dat de uitkomsten die aangehaald worden, betrekking hebben op het gebied dat begrensd is tussen de Hoofdstraat en de Schotsestraat. Dit gebied beschikt over een dusdanig groot grondgebied met bijbehorende potentie, dat het ontstaan van een nieuwerwets stukje Kaatsheuvel kan bijdragen aan het versterken van de identiteit van het hele centrum. De gegeven uitkomsten vormen een advies met betrekking tot centrumzijde noord. Wel is onderzocht op welke manier de geboden uitkomsten aansluiting vinden op de bestaande structuren van het centrum van Kaatsheuvel. Op die manier wordt de kracht van het centrumgebied uitgebreid en vormt een geheel. Uiteindelijk kan met behulp van dit onderzoek als onderlegger het hele centrum van een kwaliteitsimpuls voorzien worden.

Vanuit de gemeente Loon op Zand is een visie opgesteld die de ambitie weergeeft voor het totale centrumgebied. Dat betekent dat er reeds nagedacht is over de manier hoe men Kaatsheuvel in de toekomst voor zich ziet. Aan de hand van dit onderzoek wordt er ingespeeld op de vraagstukken die er voor de gemeente liggen. Dit betekent dat er een invulling gegeven wordt aan de hand van de ambitie en gestelde randvoorwaarden, ontleend aan verschillende beleidsdocumenten (zie bibliografie). Binnen deze beleidsdocumenten is een sturende richting bepaald, maar hiermee wordt geen uitkomst geboden aan de maatschappelijke en ruimtelijke kwesties. Binnen het onderzoek is geen ontwerp van het gebied opgenomen, maar wel worden een visie en ideeën aangereikt.

Leeswijzer Met het vaststellen van het VIP-rapport is een volgende stap gezet in de richting van de gebiedsontwikkeling waar het centrum van Kaatsheuvel al zo lang op wacht. Hierin zijn een aantal aspecten aangehaald die bepalend zullen zijn voor de mate van ontwikkeling binnen centrumzijde noord. In hoofdstuk 1 wordt het plangebied kort toegelicht. Het hele centrum van Kaatsheuvel zal worden behandeld, maar dit rapport richt zich voornamelijk op de ontwikkeling van 12

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

centrumzijde noord. Hoofdstuk 2 zal de kaders scherpstellen waarbinnen de beoogde ontwikkeling kan plaatsvinden. Dat houdt in dat de ambitie van de gemeente – in combinatie met gestelde randvoorwaarden – wordt aangehaald en op die manier duidelijk is welke parameters leidend zijn voor de ontwikkeling van het gebied. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 in op kernkwaliteiten die binnen centrumzijde noord geborgd kunnen worden. Verder zal hoofdstuk 4 een beschrijvende wijze vormen van de manier waarop deze kwaliteiten te integreren zijn. Ten slotte is hoofdstuk 5 een katalysator die weergeeft hoe het vervolgproces vormgegeven kan worden.

13

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

1. Ruimtelijke verkenning Om te kunnen begrijpen op welke manier het plangebied ontwikkeld zou kunnen worden, is het van belang om een helder beeld van het gebied te hebben. In dit hoofdstuk zullen alle belangrijke aspecten belicht worden, die bepalend zijn voor centrumzijde noord. Allereerst zal er gekeken worden naar de geschiedenis van Kaatsheuvel. Hierin zijn enkele gebeurtenissen leidend die bepaald hebben hoe het huidige Kaatsheuvel vormgegeven is. Daarna zal ingegaan worden op het plangebied zelf. Dat betekent dat de afbakening in kaart wordt gebracht. Dit vormt de grens waarbinnen de ontwikkeling zal plaatsvinden. Daarna wordt er gekeken naar de huidige staat van het gebied. Hoe staat het ervoor? Welke kwaliteiten en potentie herbergt het gebied? Welke waarden heeft het gebied vroeger gehad en kan dit teruggebracht worden? Dit zijn vragen die bepalend zijn voor de manier waarop centrumzijde noord heringericht kan worden.

1.1

Historische gebeurtenissen

Om antwoord te kunnen geven op de vraag hoe het centrumgebied van Kaatsheuvel naar een hoger niveau getild kan worden, is het waardevol om te weten hoe de gesteldheid van het centrum op dit moment is. Maar waaruit kent Kaatsheuvel haar oorsprong? Aan de hand van deze uitkomst kan bepaald worden welke historische elementen invloed hebben op het huidige Kaatsheuvel. Wellicht kan er een vertaalslag gemaakt worden naar de huidige ontwikkeling.

De geschiedenis van Kaatsheuvel gaat ver terug de tijd in en kent een aantal roerige gebeurtenissen. Van oudsher behoorde Kaatsheuvel tot de heerlijkheid Venloon. Dit was de naam die Loon op Zand vroeger droeg en vond haar oorsprong in het jaar 1233, toen er langs een handelskruispunt een kerk werd opgericht. Hier omheen ontstonden met de jaren allerlei kleine gehuchten, waaronder de toenmalige Ketsheuvel. Vanaf 1383 begon men in en rond het gebied waar nu de gemeente Loon op Zand ligt, met de turfwinning. Doordat het gebied veel moergronden bezat, vormde dit toentertijd een economische bron van welvaart. Dit hield aan tot ongeveer 1600. Door de 80-jarige oorlog en het slinken van de turfvoorraad, kwam er langzaam een einde aan de turfindustrie. 1731 was het jaar dat men in Kaatsheuvel zelf voor het eerst naar de kerk ging, aangezien de inwoners daarvoor de kerk in Loon op Zand moesten bezoeken. Deze eerste kerk was echter een omgevormde boerderijkamer. 100 jaar later kwam daar pas de eerste stenen kerk voor in de plaats. Deze kerk maakte in 1912 plaats voor de huidige St. Janskerk, gelegen in de Hoofdstraat. Door de groei die Kaatsheuvel in de 18e eeuw doormaakte, begon in 1804 de strijd om een eigen raadhuis, omdat men het te ver verwijderd vond van het Loonse raadhuis.

In 1853 liep het conflict uit de hand, toen bewoners van Kaatsheuvel het raadhuis van Loon op Zand bestormden, waarna de gemeenteraad besloot in te stemmen met de wens van de bevolking en het raadhuis naar Kaatsheuvel werd verplaatst. 14

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Mede vanwege de gunstige ligging bloeide in Kaatsheuvel de schoenindustrie op en vormde het voornaamste middel van bestaan. In het jaar 1890 kende Kaatsheuvel zelfs 134 ondernemingen in de schoenindustrie. Werknemers in de schoenindustrie waren destijds verplicht het verdiende loon uit te geven in de winkel van de werkgever. Mede hierdoor hield de schoenindustrie zich lange tijd overeind, tot de opkomst van de lagelonenlanden zorgde voor een verschuiving van de werkgelegenheid. Toch bleef de handel in schoenen in de regio bestaan. In 1949 werd in Kaatsheuvel een tentoonstelling genaamd “De Schoen” georganiseerd op de plek waar zich vandaag De Efteling bevindt. Dit resulteerde in de oprichting van een park, wat zich later doorontwikkelde tot de huidige Efteling. Grof gezien kan de oprichting van De Efteling dus haar oorsprong vinden in de aanwezige schoenindustrie (Heemkundekring de Ketsheuvel, 2007).

1.2

Het centrum van Kaatsheuvel

Een eigen identiteit is beeldbepalend voor de uitstraling en aantrekkingskracht van Kaatsheuvel. Dit geldt voor het beeld dat uitgestraald wordt naar zowel bewoners als bezoekers. Voor beide doelgroepen zijn andere waarden belangrijk die bijdragen aan de manier hoe men Kaatsheuvel ervaart. Voor de eigen bevolking is het bijvoorbeeld van belang om een omgeving te creëren waarbij termen als leefbaarheid, wooncomfort, bereikbaarheid, toegankelijkheid en functionaliteit centraal staan. Tevens dienen maatschappelijke en ruimtelijke vraagstukken opgelost te worden die passen binnen de huidige tijdsgeest. Hierdoor kan het centrum van Kaatsheuvel beter

functioneren dat zowel de bewoners als bezoekers ten goede komt. Bezoekers hechten op hun beurt bijvoorbeeld extra waarde aan een hoge recreatiewaarde, cultuur-historische waarden, gezelligheid en beleving. Door op zoveel mogelijk aspecten in te spelen kan Kaatsheuvel zich profileren als hoogwaardige gemeente voor zowel bewoner als bezoeker. Op dit moment kent het centrumgebied de nodige knelpunten. Deze zijn de afgelopen jaren door de gemeente uitvoerig onderzocht. Dit onderzoek berust zich op de uitkomsten van onderliggende beleidsdocumenten en biedt een sturende richting van een manier waarop invulling gegeven kan worden op voorliggende problematieken. Deze zijn als volgt te omschrijven: I. II. III. IV.

Toewerken naar een compacter centrumgebied multifunctionele aanbodversterking; Integrale aanpak van de noordzijde van het centrum; Vergroten van de toeristische aantrekkingskracht; Intensievere samenwerking tussen leidende partijen.

en

Een van de wensen en eisen van de gemeentelijke ambitie berust dus op het integraal verbeteren van centrumzijde noord. Door de voorliggende problemen samen aan te pakken kan de ontwikkeling van centrumzijde noord een uitstekende uitkomst bieden. Onderstaande afbeelding geeft een overzicht weer van de belangrijkste aspecten.

15

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

P P P

P

Hoofdpoort

St. Janskerk

Gemeentehuis Anton Pieckplein

Figuur 1 - Centrum Kaatsheuvel

Op de afbeelding hiernaast is het centrumgebied weergegeven. Binnen dit gebied zijn de functies bedrijven en winkels het meest vertegenwoordigd (BRO, 2021). Dit valt te verklaren doordat het bedrijvenpark van Kaatsheuvel ook tot het centrumgebied gerekend wordt. Centrumzijde noord valt hier ook onder. Dit is het gebied dat ontwikkeld zal worden en binnen het oranje kader valt. Dit is dan ook meteen het gebied waar dit rapport zich voornamelijk op focust en is gelegen tussen de Hoofdstraat en de Schotsestraat. De Poolsestraat vormt de belangrijkste verbinding tussen beide straten. Deze verbinding dient dan ook in stand gehouden te worden om op die manier ervoor te zorgen dat het centrumgebied goed bereikbaar blijft vanuit de bovengelegen gebieden. De Jan de Rooijstraat sluit aan op de Bevrijdingsweg. Dit is een van de belangrijkste ontsluitingsroutes voor bezoekers van buiten Kaatsheuvel. Aan de Hoofdstraat (geel) is het huidige winkellint gesitueerd. Hieraan zijn de meeste winkels voor dagelijkse

16

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

goederen gelegen en vormt dan ook een van de belangrijkste straten van Kaatsheuvel. De Hoofdstraat is al heringericht volgens een ontwerp (Van den Elshout & De Bont Waalwijk BV, 2020) en sluit nu beter aan op de huidige structuren van het centrum. De Hoofdstraat is toekomstbestendig ingericht, wat ervoor zorgt dat het beter past binnen de gewenste doelstellingen. Hierbij zijn groenstructuren toegevoegd die het straatbeeld verbeteren. Daarnaast Wordt ingezet op een compacter winkellint met betere functionaliteit. Aan de Hoofdstraat ligt de St. Janskerk. Dit is een historisch element en bepalend voor het straatbeeld. Dit soort elementen dienen kracht bij te worden gezet, om de cultuurhistorische waarde van het centrumgebied te vergroten. Tevens ligt naast de kerk de begraafplaats (groen gemarkeerd), die gekenmerkt wordt door termen als rust en kalmte, waarbij – in tegenstelling tot de rest van het centrumgebied – groenvoorzieningen aan te treffen zijn. Dit soort waarden dienen versterkt te worden door mee te nemen in de ontwikkeling van centrumzijde noord. Schuin tegenover de St. Janskerk ligt de Hoofdpoort. De Hoofdpoort is een overdekte winkelpassage die, mede door leegstand, zijn kracht binnen de omgeving heeft verloren. Er zijn ook al suggesties naar voren gekomen hoe de Hoofdpoort eventueel heringericht kan worden, door bijvoorbeeld het toevoegen van seniorenwoningen.

Een oplossing zou zijn om de Hoofdpoort mee te nemen in de gebiedsontwikkeling, aangezien deze een belangrijke verbinding zou kunnen vormen tussen de Hoofdstraat en centrumzijde noord. Hiervan dient het profiel nader bepaald te worden.

Verder vormt de Peperstraat (groen) de belangrijkste verbindingsroute tussen de Hoofdstraat en het Anton Pieckplein. Hierin zijn verschillende functies aan te treffen. Het Anton Pieckplein is bestempeld als het bruisend dorpshart. Dit plein is een aantal jaar geleden nog opnieuw ontwikkeld, waarbij de essentie lag op het creëren van een levendig plein waar activiteiten en evenementen georganiseerd kunnen worden. Ook was het de bedoeling om hier de horecavoorzieningen te centraliseren. Helaas is het plein helemaal versteend en kent een niet uitnodigend karakter. Het bruisende dorpshart valt daarentegen niet bruisend te noemen. Dit is een gemiste kans. Door het Anton Pieckplein te herzien, kunnen de gewenste kwaliteiten een betere plek krijgen binnen het hele verhaal, wellicht op een andere locatie. Ten slotte is de Gasthuisstraat een belangrijke doorgaande weg die richting het centrum loopt. Ook aan deze straat liggen bepaalde centrumfuncties verspreid, die elkaars kracht ontnemen. Denk hierbij aan supermarkten en kleinschalige detailhandel. Door dit soort functies beter te concentreren kunnen deze beter van elkaars aanwezigheid profiteren. Gekeken naar de bruikbaarheid van het centrum, laat de huidige situatie te wensen over. Een beter ontwerp zou de bruikbaarheid aanzienlijk kunnen verbeteren.

Daarnaast kan ingespeeld worden op maatschappelijke vraagstukken, zoals klimaatadaptatie. Denk bijvoorbeeld aan het toevoegen van ontmoetingsplekken in een groene omgeving of het verbeteren van de waterhuishouding. Er kan dus geconcludeerd worden dat de basiskwaliteit te laag is om aan de actuele opgave te voldoen. 17

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

1.3

Huidige structuren en kwaliteiten

Om de kans op een geslaagd centrum te vergroten, is het van belang om de huidige kwaliteiten en structuren van het centrum te benoemen, zodat de ontwikkeling van centrumzijde noord hierop aan kan sluiten. Het creëren van diversiteit draagt bij aan het trekken van verschillende doelgroepen. Door te bekijken welke kwaliteiten er op dit moment aanwezig zijn en welke ontbreken, kan bepaald worden op welke manier de ontwikkeling van centrumzijde noord bijdraagt aan het versterken van deze kwaliteiten. Uitstraling en identiteit vormen belangrijke pijlers voor de mate waarin een gebied als aantrekkelijk bevonden kan worden. Dit stimuleert wederom de aantrekkingskracht voor gebruikers. Kaatsheuvel zou daarbij niet alleen willen inspelen op het aantrekken van regionale bezoekers, maar juist ook ver daarbuiten. Dit vergt een andere aanpak, aangezien kwaliteiten als beleving een centralere rol op zich zullen nemen binnen het totaalplaatje, om ervoor te zorgen dat de potentie van Kaatsheuvel ten volste benut wordt. Hieronder volgt een sommering van de belangrijkste elementen met betrekking tot de functionaliteit van het centrumgebied.

1.3.1

Bestaande structuren

Binnen het centrumgebied vormt de Hoofdstraat een belangrijke as die het centrumgebied in oost-westelijke richting snijdt. Zonering is hierbij een betekenisvol begrip. Aan de hand van zonering van een gebied, kan een passende uitstraling gekoppeld worden. Zo kan een winkelgebied bijvoorbeeld anders opgezet worden dan een gebied

dat voornamelijk horeca clustert. Door een passende uitstraling toe te voegen aan betreffende locaties, kan een logische opbouw van het centrum bepaald worden. Hiermee kunnen doelgroepen aangespoord worden om het gebied te betreden en verblijven. Een duidelijke routing kan dit proces kracht bijzetten. Een duidelijke routing is op dit moment niet aanwezig, omdat de kerngebieden van het centrum (Hoofdstraat, Peperstraat, Anton Pieckplein) geen aansluiting met elkaar vinden door ontbrekende dynamiek. Hierdoor worden bezoekers niet aangezet tot verplaatsing tussen bovengenoemde plekken. Om dit te bevorderen kan een aantrekkelijke verbinding uitkomst bieden. Mensen moeten automatisch naar bepaalde plekken toegetrokken worden zonder dat men het door heeft. Er moet geen moeite gedaan hoeven te worden om uit te zoeken waar men heen moet. Dit dient ook het geval te zijn voor centrumzijde noord. Met de beoogde ontwikkeling dienen de bestaande structuren versterkt te worden. Men moet door het centrum kunnen dwalen en rondjes blijven lopen, juist doordat de routing zo aangenaam is. Verder is het gebied met de auto goed te bereiken. Alleen ontbreekt het aan duidelijke parkeervoorzieningen aan de zuidzijde van het centrum die aansluiten op de huidige structuren. De staat van de parkeervoorzieningen aan de noordzijde zijn daarentegen niet representatief voor de toekomst.

Deze dienen aan te sluiten op de hoofdroute doormiddel van een snelle en eenvoudige toegang.

18

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

Het centrum kent langzaam verkeersverbindingen. Deze dienen intact gehouden te worden en moeten zorgen voor een verbinding tussen functionele zones. Voldoende parkeervoorzieningen dragen bij aan de mogelijkheid om de auto te kunnen stallen en te voet verder te gaan. Deze dienen wel logisch geplaatst te worden, zodat er optimaal gebruik van gemaakt kan worden. Voor lokale bezoekers zou het bezoekersgebied (brom)fietsvriendelijk gemaakt moeten worden. Voldoende stallingsplekken kunnen het autoverkeer ontlasten. Door deze in het zicht van de bezoekers te plaatsen kunnen deze een prominente rol vervullen. Verder zijn er binnen het huidige centrumgebied specifieke kernplaatsen aanwezig. Deze worden hieronder uitgezet. Door deze plaatsen waar nodig krachtiger te maken, vallen zij meer op ten opzichte van de rest van Kaatsheuvel en vormen een logische verblijfsplek binnen het centrum. Hiervoor ligt dan wel een bepaalde vorm van transformatie ten grondslag om dit te kunnen bewerkstelligen.

1.3.1.1 Anton Pieckplein

Het Anton Pieckplein, ook wel bestempeld als het bruisend dorpshart. Binnen het centrumgebied zijn pleinen meestal de trekkers voor bezoekers. In elke grote stad of dorp is een centraal gelegen plein dé plek waar iets te beleven valt. Helaas kent het Anton Pieckplein, ondanks de recentelijke herinrichting, een versteend en niet uitnodigend karakter. Dit draagt niet bij aan de ambitie die

Kaatsheuvel voor het centrumgebied heeft. Het herbergen van andere functies en het verplaatsen van de ambitie voor het Anton Pieckplein richting centrumzijde noord, sluit aan bij wens van een compacter centrum. De toe te voegen functies op het Anton Pieckplein moeten aansluiten bij de ligging en uitstraling van het plein.

1.3.1.2 Hoofdstraat

De Hoofdstraat is de belangrijkste straat in het centrumgebied, gekeken naar de aanwezige voorzieningen. Deze dient dan ook een leidende rol te bekleden binnen het hele centrum. Door de aanwezige voorzieningen dichter bij elkaar te plaatsen, profiteert men van elkaars nabijheid en is het winkellint compacter. Dit is ook een van de wensen die vanuit de gemeente gesteld is. De Hoofdstraat vormt tevens de scheiding van het centrum (Anton Pieckplein en centrumzijde noord). Vandaar is het belangrijk dat de Hoofdstraat een leidend element binnen het centrum is en waar nodig versterkt wordt. Een aantrekkelijk straatbeeld van de Hoofdstraat draagt tevens bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Een aantrekkelijke ruimte binnen Kaatsheuvel vergroot de aantrekkingskracht. Door een goede wisselwerking van de Hoofdstraat met centrumzijde noord, kan een mooi en functioneel centrum gecreëerd worden.

19

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

1.3.1.3 Peperstraat

De Peperstraat vormt de belangrijkste verbindingsroute tussen het Anton Pieckplein en de Hoofdstraat. Door het toepassen van een functiemix wordt de ruimtelijke relatie tussen de Hoofdstraat en het Anton Pieckplein versterkt. De Peperstraat kan dus gezien worden als de verbinder tussen de noordelijke en zuidelijke centrumgedeelten, al zal de status van het Anton Pieckplein wellicht wijzigen door de ontwikkeling van centrumzijde noord. De huidige staat van de Peperstraat voldoet voor de actuele omstandigheden. Door de ontwikkeling van centrumzijde noord zal de bestaande invulling mogelijk veranderen. Een diverse invulling van de Peperstraat zal beter passen bij de gestelde doelstellingen (zie hoofdstuk 2). Het voornaamste winkellint bevindt zich in de Hoofdstraat, maar centrumzijde noord biedt ook uitstekende condities voor retail, dus zal de invulling van de Peperstraat wellicht bestaan uit kleinschalige detailhandel en woningen.

1.3.2

Aanwezige kwaliteiten Kaatsheuvel

Om te onderzoeken welke waarden en kwaliteiten binnen centrumzijde noord passen, dient er gekeken te worden welke noodzakelijk zijn om toe te voegen. Welke kenmerken ontbreken er en welke zijn er nodig, om de ambitie die Kaatsheuvel heeft, te verwezenlijken. Vandaar wordt er hier kort ingegaan op de aanwezige kwaliteiten waarop ingespeeld kan worden. Hierbij gaat het niet alleen om het centrum, maar ook om andere deelgebieden binnen de gemeente Loon op Zand. o

o

o o o o

o o o

Historisch lint; beeldbepalend voor centrumgebied aan de hand van karakteristieke bebouwing en historische elementen; Gevarieerd winkelaanbod in de Hoofdstraat, voornamelijk gericht op dagelijkse goederen; Oude kenmerkende aspecten zoals schoenmakersverleden kunnen vernieuwd worden; Bestaande bomen- en groenstructuren handhaven; Aanwezigheid van De Efteling en De Loonse en Drunense Duinen zorgt voor een continue toeristenstroom; Binnen de gemeentegrenzen veel verblijfsvoorzieningen om toeristen te kunnen faciliteren; Gunstige ligging met stedelijke gebieden van Tilburg en Waalwijk in de directe omgeving; Goede bereikbaarheid door directe verbinding N261.

Verder niet veel specifieke kwaliteiten aanwezig, wat wel kansen tot nieuwe ideeën biedt. Het toekomstige Kaatsheuvel kan dus voorzien worden van eigentijdse kenmerken. Binnen deze uitwerking wordt er dan ook uit gegaan van een complete hernieuwde inrichting van centrumzijde noord. De huidige staat van het gebied heeft namelijk nauwelijks tot geen kwaliteit. Door het hele gebied op de schop te nemen, wordt de potentie vergroot en nemen de mogelijkheden toe. Op die manier kan er beter invulling gegeven worden aan het gebied. Dit zorgt ervoor dat er een nieuw plan kan ontstaan, dat aansluiting vindt bij het huidige centrumgebied.

Plangebied met grote omvang voor uitbreiding centrum; 20

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

1.4

Centrumzijde noord onder het vergrootglas

Nu bekend is hoe het centrum van Kaatsheuvel is opgebouwd, kan specifieker gekeken worden naar centrumzijde noord. Ook binnen dit gebied zijn de nodige knelpunten aan te wijzen. Uiteindelijk dient er een onderscheidend concept opgesteld te worden met een naamsbekendheid tot ver buiten de gemeentegrenzen. Laten we eens dieper ingaan op het plangebied, zodat de mogelijkheden die er liggen helder worden. Er zijn een aantal punten te benoemen die de verouderde staat van centrumzijde noord onderstrepen. Allereerst is het gebied ruimtelijk verbrokkeld. Dat wil zeggen dat een duidelijke stedenbouwkundige structuur ontbreekt. Er is weinig samenhang aan te treffen, zowel in de openbare ruimte als ook in de aanwezige bebouwing. Het gebied kent een rommelige uitstraling. Dit heeft de volgende redenen: de bebouwing is verouderd, er zijn duidelijke verschillen in schaal en maat van bebouwing, het straatbeeld is verloederd, wat wederom te verklaren valt door het feit dat het slecht onderhouden is, het hele gebied versteend is (geen groen aan te treffen) en overal waar men loopt treft men achterkanten van gebouwen aan. Dit zorgt voor een gesloten karakter en nodigt niet uit om te betreden. Juist vanwege de gunstige ligging ten opzichte van het centrum is dit jammer. De ruime mate van leegstand draagt daarnaast ook niet bij aan de een levendige sfeer.

Ook heeft de gemeente weinig eigendommen in bezit, wat zou kunnen betekenen dat nauwe samenwerking met grondeigenaren en potentiële ontwikkelaars vereist is. Er zijn veel bovengrondse parkeerplaatsen aanwezig. Dit neemt veel ruimte in beslag en aanpak hiervan is tevens een van de eisen die de gemeente stelt aan de ontwikkeling.

Figuur 2 - Te ontwikkelen plangebied Juist vanwege de gunstige ligging zou men verwachten dat er een duidelijke verbinding en routing is van en naar de Hoofdstraat. Deze verbindingen zijn er wel, maar de ruimtelijke kwaliteit hiervan is ondermaats en dient aangepakt te worden. Naast de vele aan te merken misstanden zijn er ook aan aantal positieve aspecten. Volgens een eerder opgestelde inventarisatie omvat het plangebied een totaaloppervlakte van circa 54.000 m². Ervan uitgaande dat het grootste gedeelte van de bebouwing gesloopt zal worden, beschikt 21

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

men over een blanco centrumgebied, waarbij men creatief zal moeten zijn om tot de gewenste resultaten te komen. De mogelijkheden zijn ruim. En juist door de grote oppervlakte is er genoeg ruimte om invulling te kunnen geven aan de voorliggende vraagstukken. Daarnaast is de ligging ten opzichte van het centrum optimaal om een ruimtelijk centrum-functionele omgeving te realiseren met bijbehorende voorzieningen. Dit moet zorgen voor een hoge aantrekkingskracht voor bewoner en bezoeker. De centrale ligging van Kaatsheuvel draagt bij aan een goede bereikbaarheid van het gebied. De aanwezigheid van De Efteling, De Loonse en Drunense Duinen en verschillende overnachtingsfaciliteiten (vakantieparken, B&B’s, hotels en camping) zorgt voor een continue toeristenstroom. Door hierop in te spelen kan de lokale economie groeien. Kortom, binnen het plangebied zelf zijn er een hoop aspecten te benoemen die bevestigen dat centrumzijde noord niet toekomstbestendig is en een flinke aanpak nodig heeft om tot een leefmilieu om te buigen dat aansluit bij de ambitie van de gemeente. Er dient fors geïnvesteerd te worden om de uitstraling en leefbaarheid van het gebied dusdanig te verbeteren dat mensen hier graag willen komen. Binnen dit rapport zullen een aantal oplossingen aangereikt worden die aansluiten bij deze bevindingen.

1.5

Ontsluiting

Er zijn een aantal opmerkingen met betrekking tot de ontsluiting van en naar het centrum van Kaatsheuvel. De Midden-Brabantweg (N261) is de belangrijkste verbindingsroute voor autoverkeer richting Kaatsheuvel. Doormiddel van twee afritten kan de bezoeker Kaatsheuvel bereiken. Via de afrit van De Efteling kan men via de Europalaan en vervolgens de Gasthuisstraat richting het centrum rijden. Deze kruist met de Marktstraat bij het Anton Pieckplein. Via de noordelijker gelegen afrit is het centrum via de Bevrijdingsweg ook goed bereikbaar. Verder zijn er enkele andere toegangswegen richting Kaatsheuvel, maar de Gasthuisstraat/Marktstraat en de bevrijdingsweg zijn de belangrijkste toevoerwegen. De bereikbaarheid van het centrum is daarmee voldoende voor de beoogde gebiedsontwikkeling. De routing binnen het centrum zelf laat echter te wensen over. Mede door eenrichtingswegen en onoverzichtelijke verbindingen zullen nieuwe bezoekers (die Kaatsheuvel niet kennen), niet rechtstreeks naar hun bestemming geleid worden. Dit dient dan ook herzien te worden. Betere oplossingen kunnen aan de hand van een verkeersplan onderzocht worden. Vooral met de ambitie om een toeristische trekker te worden, kan het voordelig zijn een duidelijke structuur in het wegennet aan te brengen, zodat bezoekers makkelijk naar hun bestemming geleid worden.

Voor een precieze invulling is dan ook verder onderzoek vereist.

22

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

2.1

2. Ontwikkelkaders De afgelopen jaren is er binnen Kaatsheuvel aan de weg getimmerd. Hierdoor is de uitgangspositie van het centrum verbeterd en vormt de basis voor verdere ontwikkelingen. Toch liggen er op dit moment nog de nodige opgaven voor de boeg. Vanuit de gemeente Loon op Zand zijn er gedurende de laatste jaren verschillende beleidsdocumenten gepubliceerd. Deze benadrukken de gemeentelijke ambitie, maar beklemtonen tegelijkertijd de noodzaak. De wil om het centrumgebied te verbeteren is er, alleen de weg er naartoe is nog onduidelijk. Er zijn de laatste jaren visies en ambities opgesteld met betrekking tot het verbeteren van het centrum, maar er is geen heldere uitwerking aan toegevoegd. Dit hoofdstuk haalt de kaders aan. Aan de hand van de gemeentelijke ambitie, eisen en wensen worden de randvoorwaarden bepaald waarbinnen de ontwikkeling van centrumzijde noord zou kunnen plaats vinden. Als deze kaders eenmaal vastgesteld zijn, is duidelijk waaraan een ontwikkeling ten minste zou moeten voldoen. Dit schept duidelijkheid voor de toekomst. De visie die de gemeente heeft opgesteld, is gebaseerd op bepaalde uitgangspunten die er samen voor moeten zorgen dat de gemeentelijke ambitie behaald wordt. Daarna is bekeken welke randvoorwaarden verder van belang zijn. Deze sluiten aan bij de gemeentelijke ambitie en geven sturing aan de ontwikkelstrategie.

Gemeentelijke ambitie

De gemeente heeft een ambitie opgesteld voor het centrum van Kaatsheuvel. Dit vormt een richtlijn waarlangs ontwikkeld dient te worden. Hierin zijn namelijk voorwaarden opgesteld, die samen bepalen hoe het centrum van Kaatsheuvel zich dient te ontwikkelen op verschillende vlakken. Gekeken naar het verbeteren van de ruimtelijke en functionele structuur, wil de gemeente inzetten op een compacter centrum met aanbodversterking en een integrale aanpak voor centrumzijde noord (BRO, 2021). Daarnaast wil men de toeristische aantrekkingskracht vergroten. Ook zijn er nog kleine ondergeschikte doelstellingen die op hun beurt een bijdrage leveren aan het ontwikkelen van Kaatsheuvel. Deze zijn complementair aan bovengenoemde doelstellingen en dragen bij aan het ontwikkelen van het centrumgebied. Vanaf de volgende pagina zullen de afzonderlijke doelstellingen worden uiteengezet. Deze zullen toegelicht worden aan de hand van relevante onderbouwingen. Deze hebben betrekking op bijvoorbeeld rapporten en andere visies die eerder door de gemeente zijn opgesteld en toepasselijk zijn voor het behalen van de gestelde ambitie. De eerste drie zijn gerelateerd aan de toekomstvisie van Kaatsheuvel en zijn gebaseerd op het behalen van de ambitie. De daaropvolgende doelstellingen dragen ook bij aan het kwalitatief verbeteren van het centrum en zijn ook bepalend voor de ontwikkeling van centrumzijde noord.

23

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

2.1.1

Inzetten op compacter centrum met aanbodversterking (BRO, 2021)

De gemeente streeft naar een compacter centrum. Op dit moment is het centrum vrij uitgestrekt, wat betekent dat de aanwezige winkels verspreid liggen over meerdere straten. Hierdoor is het voor de consument niet aantrekkelijk om tussen winkels te verplaatsen, omdat deze simpelweg te ver uit elkaar liggen. Om ervoor te zorgen dat combinatiebezoek gestimuleerd wordt, wil de gemeente het centrum herinrichten en de winkels dichter bij elkaar plaatsen. Voor de consument betekent dit dat het aanbod dichter bij elkaar ligt, waardoor men sneller de neiging heeft om van winkel naar winkel te lopen. Voor de winkelier betekent dit dat er geprofiteerd kan worden door elkaars nabijheid, wat de lokale economie ten goede komt. Een andere benadering is dat het trekken van meer bezoekers leidt tot een automatische opvulling van de momentele leegstand. Uit onderzoek is gebleken dat het winkelaanbod binnen Kaatsheuvel de komende jaren zal veranderen. Hedendaagse trends en ontwikkelingen hebben hier allemaal invloed op. Uit een enquête onder huidige winkeliers is namelijk gebleken dat het retailaanbod de komende tien jaar met circa 15 – 40% zal afnemen. De ontwikkeling volgens dit rapport probeert deze reductie tegen te gaan. Door goed om te gaan met de huidige leegstand én het clusteren van het winkelaanbod, zal er vrije ruimte ontstaan voor andere functies.

Volgens Ruben Eg kunnen centra aantrekkelijker gemaakt worden om te bezoeken door winkelgebieden te voorzien van mooiere gevels, betere looproutes, prettige zitplaatsen en meer groen (Eg, 2024). Hiermee kan bovenstaande reductie tegengegaan worden.

Daarnaast liggen er ook voldoende kansen. De maatschappelijke vraag naar woningen blijft stijgen. Vrijgekomen ruimte kan samen met centrumzijde noord uitkomst bieden voor de realisatie hiervan. Ook is er binnen Kaatsheuvel een grote vraag naar zorg- en ouderenwoningen. Centrumdorps wonen met alle benodigde voorzieningen op loopafstand vormt een geschikte locatie. Verder is het aannemelijk dat de volgende functies geborgd worden binnen het centrum: I.

II.

III.

IV.

Dagelijks winkelaanbod: Een compacter centrum draagt bij aan een verhoogde functionaliteit. Door in te zetten op het trekken van meer bezoekers, kan het aanbod van dagelijkse goederen stijgen; Niet-dagelijks winkelaanbod: Mede door de ontwikkeling van centrumzijde noord kan er een gebied ontwikkeld worden waar een gethematiseerd winkelaanbod gevestigd kan worden; Horeca: Op dit moment ontbreekt het in Kaatsheuvel aan gezelligheid. Iets waar de regio midden-Brabant juist bekend om staat. Het toevoegen van verschillende horecagelegenheden zorgt ervoor dat er iets te doen is en dat mensen ergens kunnen verblijven; Leisure: Leisure is binnen het centrum van Kaatsheuvel helemaal niet terug te vinden. Juist door de aanwezigheid van toeristen is dit een gemiste kans; 24

VIP-rapport centrum Kaatsheuvel

V.

VI.

VII.

Zorg- en maatschappelijke functies: Met name door de vergrijzing en bevolkingsgroei kan het centrum van Kaatsheuvel uitkomst bieden voor deze kwestie; Ambachten/kleinschalige bedrijvigheid: De laatste jaren is er een kleine groei van ambachten op te merken. Deze zouden binnen het centrum een toegewezen plaats kunnen krijgen, mede door de toevoeging van niet-dagelijks winkelaanbod. Dit geldt ook voor kleinschalige bedrijvigheid; Wonen: Er is behoefte aan woningen op de lange en korte termijn binnen de gemeente Loon op Zand. In Kaatsheuvel zal er dankzij de transformatie van het centrum bestaande ruimte vrij komen en nieuwe ruimte voor woningen gerealiseerd worden. Deze kunnen dan specifiek gericht zijn op de doelgroepen waar de meeste behoefte voor is.

Een compacter centrum moet leiden tot leiden tot een economisch sterk centrum, waarbij dezelfde functies zoveel mogelijk worden geconcentreerd en de leegstand beperkt wordt. Hiervoor heeft de gemeente vier acties opgericht die dit moeten bewerkstelligen: Concentratie (functies clusteren), diversiteit (nieuwe functies die passen binnen de ambitie), functiemenging en verkleuring (functiemix, zoals wonen en werken) en transformatie (verplaatsing van voorzieningen naar betere locaties).