Bijlage 5. Bijlagen bij motivering TAM-omgevingsplan Hoofdstraat-Schotsestraat Kaatsheuvel
Tekst van het document
omgevingsplan
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Hoofdstraat-Schotsestraat Kaatsheuvel Loon Op Zand
DATUM IMRO IDN
03-11-2025 NL.IMRO.0809.HerenvanhetAmbacht-ON01
PROJECT PROJECTLEIDER
Hoofdstraat-Schotsestraat Kaatsheuvel RV
OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER
De Bunte Vastgoed Zuid B.V. 20240281
AUTEUR STATUS
HM ontwerp
Inhoudsopgave
Bijlagen bij motivering
5
Bijlage 1
Schetsontwerp buitenruimte
7
Bijlage 2
Participatieverslag
27
Bijlage 3
Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling
63
Bijlage 4
Memo stikstofdepositie
87
Bijlage 5
Stikstofberekening aanlegfase
95
Bijlage 6
Stikstofberekening gebruiksfase
105
Bijlage 7
Stikstofberekening aanleg- en gebruiksfase gecombineerd
115
Bijlage 8
Quickscan soortenbescherming
127
Bijlage 9
Aanvullend soortspecifiek onderzoek
157
Bijlage 10 plangebied
Aanvullende memo soortenbescherming in verband met uitbreiding
Bijlage 11
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
177
Bijlage 12
Schotsestraat 4-6: verkennend en nader bodemonderzoek
229
Bijlage 13
Hoofdstraat 99: verkennend en nader bodemonderzoek
327
Bijlage 14
Hoofdstraat 97A (gedeeltelijk): verkennend bodemonderzoek
439
Bijlage 15
Hoofdstraat 95: verkennend bodemonderzoek
515
Bijlage 16
Hoofdstraat 93 (gedeeltelijk): verkennend bodemonderzoek
563
Bijlage 17
Archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek
611
Bijlage 18
Nota vooroverleg
689
3/695
173
4/695
Bijlagen bij motivering
5/695
6/695
Bijlage 1
7/695
Schetsontwerp buitenruimte
SCHETSONTWERP DE HEREN VAN HET AMBACHT I.S.M. GEWOON ARCHITECTEN & DE BUNTE VASTGOED ZUID BV KAATSHEUVEL.NL 28 JUNI 2024
LOCATIE
HOOFDS TRA AT
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
LUCHTFOTO
2
HISTORIE
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
LUCHTFOTO
3
LOCATIEFOTO’S
Het dorpse karakter van de Hoofdstraat. Onlangs is de openbare ruimte opnieuw gerealiseerd. Aan de linkerzijde de te slopen gebouwen.
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
De te slopen gebouwen aan de Hoofdstraat in Kaatsheuvel.
Het recht van overpad ten westen van het plangebied.
LOCATIEFOTO’S
4
De noordkant van de locatie met een bedrijvig karakter.
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
De bestaande boom ten noordwesten van het plangebied.
De parkeerplaats van de Aldi.
LOCATIEFOTO’S
5
DE OPGAVE
131,23 m2
101,50 m2
101,50 m2
101,50 m2
101,50 m2
101,50 m2
101,50 m2
101,50 m2
122,49 m2
88,12 m2 90,90 m2 91,37 m2 99,72 m2
154,97 m2
154,24 m2
154,24 m2
• • • •
De Heren van het Ambacht
Bladel
1:1000
Boxtel
Realisatie van nieuwe woningen en appartementencomplexen. De omliggende omgeving zo groen mogelijk ontwerpen, waardoor een aangename leefomgeving ontstaat die natuur en stedelijkheid combineert. Landschappelijke inpassing van de ontwikkeling 118 parkeerplaatsen
0497-360054 076-5011240
3 juni 2024
0411-700250
DE HEREN VAN HET AMBACHT STUDIO REDD www.gewoonarchitecten.nl
DE OPGAVE
6
CONCEPT
11 p.p
11 p.p
10 p.p
10 p.p
5.20
10 p.p 10 p.p
6.00
6.00
5.20
10 p.p 10 p.p
5.20
5.20
51 p.p
51 p.p
3.50
3.50
Toegang
Toegang
3.50
B'
B'
3.50
Aldi
5.70
10 p.p
2.70
10 p.p
5.70
10 p.p
6.00
6.00
10 p.p
5.20
5.20
6 p.p
6 p.p
A
A
A'
A'
OVERGANG VAN DORP NAAR NATUUR
VERGROENEN
• Overgang van dorp naar natuur. FASE I - Aantal parkeerplaatsen: Versterken van diverse kwaliteiten van beide sferen. 51 pp parkeergarage
•
67 pp 118 pp
Bebouwing Nieuwe bebouwing Verharding Langzaam verkeersroute Rijbaan Parkeerplaats
BEPLANTING Bestaande boom Nieuwe boom enkelstam Nieuwe boom meestam Border et vaste planten en/of siergrassen Bloemrijk grasland met stinzen Glooiing gazon Gemengde haag Gemengde klimplanten
DE HEREN VAN HET AMBACHT
2.70
B
B
Aldi
STUDIO REDD
maaiveld totaal fase I
INRICHTINGSELEMENTEN Zitelement Muur met klimplanten Rijrichting
•
Bebouwing SCHAAL
PROJECT
1:500
DE HEREN VAN HET AMBACHT
FORMAAT
PROJECTADRES
Nieuwe bebouwing
KAATSHEUVEL
DATUM
ONDERDEEL
28.06.2024 - SB
SO - FASE I
LET OP! Dit is geen werktekening. Alle afmetingen dienen in het werk gecontroleerd te worden.
STUDIO REDD Abcovenseweg 23a 5051 PT Goirle +31 (0)13 744 00 97 info@studioredd.nl www.studioredd.nl
BEPLANTING Bestaande boom
Rijbaan
Nieuwe boom enkelstam Nieuwe boom meestam Border met vaste planten en/of siergrassen
Parkeerplaats
Bloemrijk grasland met stinzen
Verharding
A1
Inzetten op maximaal vergroenen. • Versterken biodiversiteit. • Aangename verblijfsplek.
Langzaam verkeersroute
FASE I - Aantal parkeerplaatsen: 51 pp parkeergarage 67 pp maaiveld 118 pp totaal fase I
INRICHTINGSELEMENTEN Zitelement Muur met klimplanten Rijrichting
Glooiing gazon
SCHAAL
PROJECT
1:500
DE HEREN VAN HET AMBACHT
FORMAAT
PROJECTADRES
A1
KAATSHEUVEL
DATUM
ONDERDEEL
28.06.2024 - SB
SO - FASE I
LET OP! Dit is geen werktekening. Alle afmetingen dienen in het werk gecontroleerd te worden.
STUDIO REDD Abcovenseweg 23a 5051 PT Goirle +31 (0)13 744 00 97 info@studioredd.nl www.studioredd.nl
Gemengde haag Gemengde klimplanten
CONCEPT
7
CONCEPT
11 p.p
11 p.p
10 p.p
10 p.p
5.20
10 p.p 10 p.p
6.00
6.00
5.20
10 p.p 10 p.p
5.20
5.20
51 p.p
51 p.p
3.50
3.50
Toegang
Toegang
3.50
B'
B'
3.50
Aldi
5.70
10 p.p
2.70
10 p.p
5.70
10 p.p
6.00
6.00
10 p.p
5.20
2.70
B
B
Aldi
5.20
6 p.p
6 p.p
A
A
A'
A'
Garage Parkeerplaatsen
VERBINDING • •
PARKEREN
Rondweg eenrichtingsweg tevens gebruikt als FASE I - Aantal parkeerplaatsen: wandelpad. 51 pp parkeergarage 67 pp maaiveld Voetpadenstructuur voor optimale verbinding. 118 pp totaal fase I
Bebouwing Nieuwe bebouwing Verharding Langzaam verkeersroute Rijbaan Parkeerplaats
BEPLANTING Bestaande boom Nieuwe boom enkelstam Nieuwe boom meestam Border et vaste planten en/of siergrassen Bloemrijk grasland met stinzen Glooiing gazon Gemengde haag Gemengde klimplanten
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
INRICHTINGSELEMENTEN Zitelement Muur met klimplanten Rijrichting
•
•
Streven naar autoluw, parkeren aan de randen. FASE I - Aantal parkeerplaatsen: Parkeergarage ontsluiten met tweerichtingsweg. 51 pp parkeergarage 67 pp maaiveld • Parkerenplaatsen groen inpassen. 118 pp totaal fase I
Bebouwing SCHAAL
PROJECT
1:500
DE HEREN VAN HET AMBACHT
FORMAAT
PROJECTADRES
Nieuwe bebouwing
A1
KAATSHEUVEL
DATUM
ONDERDEEL
28.06.2024 - SB
SO - FASE I
LET OP! Dit is geen werktekening. Alle afmetingen dienen in het werk gecontroleerd te worden.
STUDIO REDD Abcovenseweg 23a 5051 PT Goirle +31 (0)13 744 00 97 info@studioredd.nl www.studioredd.nl
BEPLANTING Bestaande boom
Rijbaan
Nieuwe boom enkelstam Nieuwe boom meestam Border met vaste planten en/of siergrassen
Parkeerplaats
Bloemrijk grasland met stinzen
Verharding Langzaam verkeersroute
INRICHTINGSELEMENTEN Zitelement Muur met klimplanten Rijrichting
Glooiing gazon
SCHAAL
PROJECT
1:500
DE HEREN VAN HET AMBACHT
FORMAAT
PROJECTADRES
A1
KAATSHEUVEL
DATUM
ONDERDEEL
28.06.2024 - SB
SO - FASE I
LET OP! Dit is geen werktekening. Alle afmetingen dienen in het werk gecontroleerd te worden.
STUDIO REDD Abcovenseweg 23a 5051 PT Goirle +31 (0)13 744 00 97 info@studioredd.nl www.studioredd.nl
Gemengde haag Gemengde klimplanten
CONCEPT
8
STRUCTUURONTWERP FASE I DATUM 28 JUNI 2024
11 p.p
10 p.p
6.00
5.20
10 p.p 10 p.p
5.20
51 p.p 3.50
Toegang
B'
3.50
10 p.p
5.70
2.70
B
Aldi
6.00
10 p.p
5.20
6 p.p
A
A'
ZIE GROOTFORMAAT PLANKAART VOOR SCHAAL EN LEGENDA
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
PLANKAART
9
PROFIEL A - STEEG
1.100
PROFIEL B - PARKZONE DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD STUDIO REDD ABCOVENSEWEG 21C 5051 PT GOIRLE
PROFIELEN
10 SCHAAL FORMAAT DATUM
1:100 A3 14 June 2024
DE STEEG
Verlaagde plantvakken voor locale infiltratie.
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
Cultuurlijke sfeer met schaduwplanten.
Optimale groenbeleving door verticaal groen. (fase I)
REFERENTIES
11
HET PARK
Stinzen en seizoensbeleving
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
Bloem- en kriuiden grasland versterkt de groenbeleving en biodiversiteit
Gemengde haag op de erfgrens
REFERENTIES
12
MATERIALEN STEEG
Aansluiten op dorpse sfeer / materialisatie hoofdstraat Gebakken klinkers voor een warme look
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
Thermisch verzinkt stalen kantopsluiting Verlaagd waar kan, verhoogd waar nodig
Kunstwerk als verfraaiing gevel Gravure natuursteen of beton
MATERIALEN
13
MATERIALEN PARK
Afgestrooid asfalt geeft een natuurlijke uitstraling Asfalt is geluidsarm en nodigt uit tot recreatief gebruik zoals skeeleren en skaten
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
Hoogwaardige betontegel voor sfeervolle pleinen
Grasbeton voor de parkeerplaatsen, voorkomt hittestress en heeft natuurlijke uitstraling
MATERIALEN
14
BIJLAGEN
4.28
Bob 2.68 Beton 400 Rond
4.29
Bob 2.68 Beton 400 Rond
zwart
4.31
4.27
TS0137 loofboo St 0.40 m Kr 4.50
11 p.p Bob 2.47 Beton 400 Rond
beton
4.28 Bob 2.55 Beton 400
4.30
Rond
Bob 2.41 Beton 500 Rond
Bob 1.20 Pvc 315 Rond
Bob 2.38 Beton 500 Rond
4.28
Bob 2.39 Beton 400 Rond
4.33
10 p.p 4.32
6.00
Bob 1.35 Pvc 315 Rond
Bob 1.35 Pvc 315 Rond
5.20
10 p.p 10 p.p 4.51
5.20 4.51
51 p.p 3.50
4.50
4.50
Toegang TS0340 berk St 0.30 Kr 8.00
TS0343 loofboom St 0.55 Kr 10.0 0 TS0345 berk St 0.20 Kr 4.00
4.39
4.56
B'
3.50
TS0346 loofboom St 0.60 Kr 12.0 0
4.39
overig
TS0347 loofboom St 0.25 Kr 9.00
4.54
TS0351 loofboom St 0.30 Kr 8.00 4.55
4.38
B
Aldi 4.52
4.48
5.70 4.37
2.70
4.49
10 p.p 6.00
10 p.p
5.20
6 p.p Niet bereikbaar
ZINEPUT
grens niet op veldwerk,
advies grensreconstructie
kadaster
OLIE-BE
TS0 beuk533
OLIE-BE
ZINEPUT
4.74
kada ste
GS0065 loofboom St 0.10
uctie
GS0064 loofboom St 0.14
nsrec onstr
4.89
r
Nieuwe bomen zwart
ldwerk niet GS0064 Kr 8.00 Den St 0.35
A' TS0923 berk St 0.30 Kr 8.00
niet op
grens niet
veldwer
op veld
k, adv
ies is gre
TS0804 berk St 0.20 Kr 6.00
grens
A
nsrecon
es is gren werk, advi
structie
op ve
kadaste
r
ructie kada sreconst
ster
, advie
s is gre
5.02
grens
TS0921 loofboom St 0.35 Kr 8.00
5.17
onstructi e kadaster
TS0925 sierboom St 0.25 Kr 5.00
TS0924 beuk St 0.40 Kr 9.00
erk, adv
ies is
grensr
grens niet
econst
ructie
op veldwerk
kadast
er
, advies
is grensrec
5.23
veldw
Niet te openen
grens niet op
Niet te openen
5.34
5.33
5.31
Niet te openen
5.31
5.33
5.33
5.35
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
ZIE GROOTFORMAAT PLANKAART VOOR SCHAAL EN LEGENDA
5.36 Bob 1.44 Beton 300 Rond
Bob 1.42 Beton 300 Rond
TS1042 loofboom St 0.15 Kr 4.00
Bob 1.24 Beton 400 Rond
INMETING
16
Dr 4.45
4.28
Bob 2.68 Beton 400 Rond
4.29
2
4.2
Bob 2.68 Beton 400 Rond
zwart
4.31
4.27
TS0 loofb137 oom St 0.40 Kr 4.50
W
W
G
4.28 BR
Bob 2.55 Beton 400
W
Bob 2.47 Beton 400 Rond
beton
4.30
9
4.2
Rond
Bob 2.41 Beton 500 Rond
Bob 2.38 Beton 500 Rond
W
4.28
6
4.2
Bob 2.39 Beton 400 Rond
Bob 1.20 Pvc 315 Rond
W W
4.33
5
4.32
4.5
Bob 1.35 Pvc 315 Rond
Bob 1.35 Pvc 315 Rond
G
Dr 5.94
Dr 4.75
Dr 4.68
4.51
4.51
4.50
Dr 4.77
4.50
TS03 berk 40 St 0.30 Kr 8.00
TS03 43 loofboom St 0.55 Kr 10.00
TS03 berk 45 St 0.20 Kr 4.00
4.39
4.56
TS03 46 loofboom St 0.60 Kr 12.00
4.39
overig
TS03 47 loofboom St 0.25 Kr 9.00
Dr 4.78
4.54
TS03 51 loofboom St 0.30 Kr 8.00
Dr 4.59
4.55
4.38
4.52
4.48 Dr 4.62
4.49
Dr 4.75
4.37
1
4.9
Niet bereikbaar
NEPUT
1
grens niet op veldwerk,
advies grensreconstructie
kadaster
OLIE-BEZI
4.9
TS0 beuk533
OLIE-BEZ
INEPUT
4.74
tie kad
GS0065 loofboom St 0.10
GS0064 loofboom St 0.14
grensr eco
nstruc
4.89
aster
Nieuwe bomen zwart
veldw erk grens niet op
Legenda Geometrie
, advies
TS092 berk 3 St 0.30 Kr 8.00
niet op
grens niet
veldwerk
op veldw
TS080 berk 4 St 0.20 Kr 6.00
grens
TS092 1 loofboom St 0.35 Kr 8.00
5.17
tie kadas ter
TS092 5 sierboom St 0.25 Kr 5.00
reconstruc
Dr 5.56
TS092 beuk 4 St 0.40 Kr 9.00 5.23
Bestaand
Hekwerk
Bestaand
Muur
Bestaand
Rasterhekwerk
Bestaand
Schutting
Bestaand
Haag
Bestaand
Haag met raster
Bestaand
Bijgebouw
Bestaand
Hoofdgebouw
Bestaand
Trap
Bestaand
Kantopsluiting
Bestaand
Achterkant band
Bestaand
Opsluitband
Bestaand
Trottoirband RWS
Bestaand
s is grens
Bestaand Bestaand
Omschrijving
Status
Betonbol vierkanten voet
Bestaand
Straatpot gas
Bestaand
BR
Brandhydrant
Bestaand
W
Straatpot water
Bestaand
Peilbuis 1 filter derden
Bestaand
nsreco
G
is gre
grens niet
advies
7
veldwer k,
G 3
Coördinaten t.o.v. RD Maten in meters Hoogtematen t.o.v. N.A.P. Buisdiameters in mm's Gebruikte NAP-hoogtebout: = 044H0188 = 6.91+ N.A.P.
W
5.33
Dr 5.78
W W
6
5.31
5.3 Niet te openen
grens
niet op
5.4
Bestaand
Onverhard Symbool
nstruc
op veldw
tie kad aster
erk, advie
Materiaalgrens verharding
5.9
Niet te openen
Status
Doorgang terreinafscheiding
Kantverharding tegel
Niet te openen
5.34
Omschrijving
BRON Onderdeel
Dr 5.65
5.31
Afkomstig
Tekeningnummer
Datum
5.33
BR
5.33
W
5.35
TS10 42 loofboom St 0.15 Kr 4.00
cai 5.36
W W
Bob 1.44 Beton 300 Rond
Bob 1.42 Beton 300 Rond
Dr 5.65
3
5.4
Bob 1.24 Beton 400 Rond
-
-
Versie
Datum
project
-
-
Omschrijving
Getekend door
Meting plangebied Hoofdstraat te Kaatsheuvel
opdrachtgever
Hoevestein 20b 4903 sc Oosterhout
De Bunte Vastgoed Zuid B.V. onderdeel
getekend
gecontroleerd
status
werknr.
Meting Plangebied Hoofdstraat / Schotsestraat te Kaatsheuvel D.Oomen H.Timmers
Definitief
par.
par.
bladnr.
datum
0162 - 45 64 81 www.stantec.com/nl
327101054
140-01 03-04-2024
doc. type
Tekening
formaat
A0
schaal
1:250
bestandsnaam: \\Nl1220-ppfss01\projecten\327101054 Hoofdstraat Kaatsheuvel\2_Inhoudelijk-Technisch\T7_Oplevering-deelproducten\Oplevering\Deelproduct 1\3271001054 140 Hoofdstraat Kaatsheuvel Definitief.dwg
GS0064 Kr 8.00 Den St 0.35
is gren
s is gren erk, advie
sreconst
ructie
sreconstru
kadaster
ctie kada
ster
, adv
ies is
5.02
ZIE GROOTFORMAAT PLANKAART VOOR SCHAAL EN LEGENDA
DE HEREN VAN HET AMBACHT
STUDIO REDD
INMETING
17
26/695
Bijlage 2
27/695
Participatieverslag
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
INLEIDING Om omwonenden in een vroeg stadium kennis te laten maken met onze ontwikkelvisie, hebben wij het participatietraject met omwonenden in september dit jaar opgestart en de resultaten van de omgevingsdialoog zijn in dit verslag te lezen. Ons voornemen is om het gebied tussen de Hoofdstraat en de Schotsestraat in Kaatsheuvel in zijn geheel te transformeren naar een nieuw woongebied genaamd "De Heren van het Ambacht". Deze locatie, met haar rijke historie heeft altijd een belangrijke rol gespeeld in de lokale gemeenschap. De nieuwe plannen voor dit gebied hebben tot doel deze historische betekenis te combineren met moderne woonvoorzieningen, om zo een unieke leefomgeving te creëren. De locatie heeft een bijzondere band met de vroegere schoenindustrie, die kenmerkend is voor de regio. Dit industriële karakter zal een prominente rol spelen in de nieuwe ontwikkeling. Door het behoud en de integratie van deze culturele elementen, zullen de toekomstige bewoners en ondernemers voortdurend herinnerd worden aan de rijke geschiedenis van hun omgeving. Met het project "De Heren van het Ambacht" willen wij als De Bunte Vastgoed Zuid niet alleen een bijdrage leveren aan de oplossing van de woningnood, maar ook een nieuw hoofdstuk schrijven in de rijke geschiedenis van Kaatsheuvel.
PLANGEBIED De locatie bevindt zich in het spreekwoordelijke hart van Kaatsheuvel, ingeklemd tussen de Schotsestraat en de Hoofdstraat. Dit gebied, dat nu voornamelijk bestaat uit oudere bedrijfsgebouwen die hun dienst hebben bewezen, biedt een unieke kans voor vernieuwing in het centrum van Kaatsheuvel. De bestaande gebouwen op deze locatie hebben decennialang een belangrijke rol gespeeld in de lokale economie en gemeenschap. Ze hebben talloze ondernemingen gehuisvest en bijgedragen aan de levendigheid van Kaatsheuvel. Na vele jaren van trouwe dienst zijn de gebouwen structureel verouderd en voldoen ze niet langer aan de moderne standaarden van comfort, veiligheid en duurzaamheid. Hoewel deze gebouwen een belangrijk deel van onze geschiedenis vertegenwoordigen, is het duidelijk dat ze hun functie hebben vervuld en plaats moeten maken voor iets nieuws. Met respect voor het verleden en een blik op de toekomst, bereiden we ons voor op de volgende fase. De sloop van deze verouderde gebouwen zal ruimte maken voor een nieuwe ontwikkeling.
Afbeelding 1 Luchtfoto plangebied Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 1 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
RUIMTELIJKE INPASSING De ontwikkeling van "De Heren van het Ambacht" is zorgvuldig ontworpen om naadloos in de bestaande omgeving te passen. Deze ontwikkeling kan een aanjager zijn voor de totale ontwikkeling van de noordkant van het centrum. Historische context De locatie heeft een rijke historie die teruggaat tot de schoenindustrie en vormt een inspiratiebron voor de ruimtelijke inpassing van het nieuw woongebied. Elementen in de architectuur en de openbare ruimte, zullen verwijzen naar deze historische activiteiten, waardoor de geschiedenis zichtbaar en beleefbaar blijft voor zowel bewoners als bezoekers. Stedenbouwkundig ontwerp Het stedenbouwkundig ontwerp van "De Heren van de Ambacht" is zorgvuldig ingepast in goed overleg met de gemeente Loon op Zand. De nieuwe wijk zal bestaan uit een mix van verschillende woningtypes, waaronder eengezinswoningen en appartementen. De schaal van de bebouwing zoals weergegeven in afbeelding 2 zal aansluiten bij de omliggende bebouwing en variëren van 2 bouwlagen tot maximaal 4,5 bouwlaag centraal in het plangebied.
Door het huidige lint aan de Hoofdstraat ter plaatse van Kaas en Vleeswaren Speciaalzaak Wim van Eeuwijk te doorbreken ontstaat er een compleet nieuwe doorgang naar het gebied. Een straatje waar aan weerszijden gewoond gaat worden met als doel dat deze slechts toegankelijk is voor voetgangers en fietsers.
Afbeelding 2 Schaal van de bebouwing
Om een vriendelijke overgang te creëren richting buurpercelen is er voor gekozen om de semibungalows en rijwoningen aan de randen te positioneren. Deze woningen zijn gelegen aan de nieuwe doorgang, in het oostelijk deel van het plangebied. Aan het einde van de doorgang bevindt zich ten westen een appartementengebouw wat in hoogte opgebouwd zal gaan worden van 3 naar 4 bouwlagen. Centraal in het plangebied bevindt zich een appartementengebouw in carré vorm waar half verdiept onder geparkeerd zal worden. Het appartementencomplex krijgt een binnentuin en is alzijdig georiënteerd waarbij de ontsluiting van de appartementen zich aan de binnentuin bevindt.
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 2 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
INITIATIEFPLAN De toekomstvisie voor "De Heren van de Ambacht" belooft een levendige en goed geïntegreerde leefomgeving. Het gebied zal een modern stukje Kaatsheuvel worden die zowel de historische context respecteert als inspeelt op de behoeften van de hedendaagse en toekomstige bewoners en ondernemers. Deze locatie, met haar rijke historie heeft altijd een belangrijke rol gespeeld in de lokale gemeenschap. Deze historische betekenis komt terug in de architectuur en de openbare ruimte. In combinatie met moderne woonwerkvoorzieningen creëren we zo een unieke leefomgeving dicht bij de voorzieningen.
A – Entree plangebied aan de Schotsestraat
B – Nieuwe woonstraat met zorgvuldig aangelegde groene ruimtes
Afbeelding 3 Situatietekening initiatiefplan
De Heren van het Ambacht zal een mix bieden van woningtypen. Deze variatie zorgt ervoor dat het gebied aantrekkelijk is voor een brede doelgroep, van jonge gezinnen tot senioren. De architectuur van de woningen zal modern zijn, met aandacht voor energie-efficiëntie en duurzaamheid. De bebouwing wordt omringd door zorgvuldig aangelegde groene ruimtes, wandel- en fietspaden, die bijdragen aan een gezonde en sociale leefomgeving e.e.a. zoals weergegeven in afbeelding 3. Deze groene zones zullen dienen als ontmoetingsplekken voor bewoners en bieden ruimte voor recreatie en ontspanning.
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 3 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
MOBILITEIT EN PARKEREN In onze ontwikkeling staat mobiliteit centraal, waarbij de focus ligt op voetgangersvriendelijke oplossingen. We willen een gebied creëren waarbij de auto op bezoek is en waar wandel- en fietspaden zorgen voor een optimale verbinding. Deze verkeersstructuur is weergegeven in afbeelding 4. De hoofdontsluiting van het gebied vindt plaats via de Schotsestraat, wat een logische en efficiënte toegang biedt voor zowel bewoners als bezoekers. Vanuit de Schotsestraat zijn de verschillende parkeerfaciliteiten te bereiken middels een rondweg waar de auto te gast is. Deze rondweg wordt aangelegd als eenrichtingsweg rondom het centrale appartementengebouw, die tevens zal functioneren als wandelpad. Deze oplossing vermindert verkeersdrukte en bevordert de veiligheid voor voetgangers en fietsers. Door de rondweg te integreren als wandelpad zorgen we ervoor dat de omgeving uitnodigend en toegankelijk blijft voor iedereen. Doordat het huidige lint aan de Hoofdstraat 95 wordt doorbroken en de huidige bebouwing wordt gesloopt ontstaat er een nieuwe voetgangersdoorgang en directe verbinding tussen het centrum en het plangebied. Deze straat wordt groen aangekleed met diverse plantvakken en zitgelegenheden, daarnaast zijn de semibungalows en appartementen vanuit deze straat toegankelijk. Dit zorgt voor een levendige woonstraat en aangenaam verblijfsgebied.
A - Voetgangersdoorgang vanaf het centrum
Een uitgebreid netwerk van voetpaden verbindt alle delen van de ontwikkeling met elkaar en met de omliggende straten en voorzieningen. De voetpaden zorgen ervoor dat bewoners gemakkelijk toegang hebben tot winkels en andere voorzieningen in het centrum. Deze padenstructuur is in rood aangegeven op afbeelding 4.
Afbeelding 4 Verkeersstructuur
Om de leefbaarheid en veiligheid te vergroten, zal een deel van de ontwikkeling autoluw worden ingericht. Dit betekent dat auto's beperkt toegang hebben tot bepaalde gebieden, waardoor voetgangers en fietsers meer ruimte krijgen. Parkeerplaatsen worden strategisch aan de rand van deze autoluwe zones geplaatst, zodat het centrum van de ontwikkeling vrij blijft van verkeer.
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 4 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
Gemeentelijke parkeernota: beleid en normen voor de nieuwe ontwikkeling Voor de ontwikkeling is het van belang om te voldoen aan de richtlijnen van de gemeentelijke parkeernota. Deze parkeernota stelt beleid en normen vast waaraan elk nieuw project moet voldoen. Dit beleid richt zich op het efficiënt gebruik van ruimte en het verminderen van verkeersdruk. Functietype
Eenheid
Wonen
Centrumgebied Wonen
Bezoek Woning groot, > 135 m² GBO Woningen midden, 90 - 135 m² GBO Woning klein 1, 75 - 90 m² GBO Woning klein 2, 50 - 75 m² GBO Woning klein 3, < 50 m² GBO
Woning Woning Woning Woning Woning
1,5 1,2 1,0 0,7 0,4
0,3 0,3 0,3 0,3 0,2
Bedrijven Bedrijfsverzamelgebouw (BVO)
100m²
1,1
0,2
Voor de nieuwe ontwikkeling betekent dit een zorgvuldige inpassing van parkeerfaciliteiten om zowel bewoners als bezoekers te bedienen zonder het gebied te overbelasten. In totaal maken we voor het gebied 119 parkeerplaatsen, waarvan 51 parkeerplaatsen in de parkeerkelder onder het centrale gebouw. De overige parkeerplaatsen bevinden zich aan de randen van het gebied daar waar mogelijk uit het zicht van het straatbeeld e.e.a. zoals weergegeven op afbeelding 5. Deze worden op een duurzame manier uitgevoerd met halfopen verharding. Op verschillende plekken in gebied zal ruimte geboden worden voor openbare laadfaciliteiten. Hiermee voldoen we aan de normen zoals deze gesteld zijn door de gemeente Loon op Zand. Afbeelding 5 Parkeeroplossing Door te voldoen aan de gemeentelijke parkeernota, dragen we bij aan de beleidsdoelen van de gemeente, waaronder: Verbeterde bereikbaarheid: Door voldoende en goed geplaatste parkeerfaciliteiten te bieden, wordt de bereikbaarheid van de ontwikkeling gewaarborgd. Duurzaamheid: Het integreren van groene parkeeroplossingen en oplaadpunten voor elektrische voertuigen ondersteunt de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Leefbaarheid: Door autoluwe gebieden te creëren en parkeernormen te volgen, bevorderen we een veilige en aangename leefomgeving voor alle bewoners en bezoekers. B - Toegang parkeergarage centraal gebouw
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 5 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
WONINGBOUWPROGRAMMA Ons woningbouwprogramma is ontworpen met een duidelijke missie: het bieden van betaalbare, kwalitatieve huisvesting voor iedereen. Ons totale programma omvat 112 woningen waarbij we ons richten op een mix van doelgroepen, zodat zowel starters, gezinnen als senioren een geschikte woning kunnen vinden. Met een sterke nadruk op betaalbaarheid, willen we een gemeenschap creëren waar iedereen zich thuis voelt.
Betaalbaarheid en diversiteit In ons project is betaalbaarheid een kernwaarde. Binnen het totale aanbod valt 25% van de woningen in de sociale categorie en 45% van de woningen bestaat uit betaalbare koop- en/of huurwoningen. De overige 30% van de woningen vallen in de vrije sector. Zo ontstaat er een mix van verschillende woningtypologieën en prijsklassen, geschikt voor elke doelgroep. Duurzaamheid en kwaliteit Naast betaalbaarheid, investeren we ook in de duurzaamheid en kwaliteit van onze woningen. we implementeren energie-efficiënte systemen om de woonlasten laag te houden. Verschillende doelgroepen Ons woningbouwprogramma is afgestemd op de behoeften van verschillende doelgroepen, waaronder: Starters: Betaalbare appartementen en kleinere woningen voor jonge mensen. Gezinnen: Ruimere gezinswoningen met meerdere slaapkamers in de nabijheid van voorzieningen. Senioren: Levensloopbestendige woningen en appartementen op steenworp afstand van het centrum. Een brug naar bedrijvigheid en gemak Onze commerciële units vormen een essentiële schakel tussen het wonen en werken, waar bedrijvigheid en gemak samenkomen op een centrale locatie. Gelegen aan de rand van het woongebied, bieden deze units een uitstekende gelegenheid voor ondernemers om dicht bij hun klanten en voorzieningen te zijn, terwijl ze profiteren van de voordelen van een goed bereikbare locatie.
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 6 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
PARTICIPATIE Als ontwikkelaar willen wij graag in een vroeg stadium de omgeving betrekken bij onze plannen. Dit doen wij door een digitaal informatieplatform in combinatie met een fysieke informatiebijeenkomst. Het digitale informatieplatform is te vinden op projectwebsite www.DeHerenVanHet Ambacht.nl. Omwonenden en geïnteresseerden kunnen via deze website onze plannen inzien op verschillende themapagina’s (plangebied, ruimtelijke inpassing, nieuwbouwplan, en planning). Via het reactieformulier kan men reageren op onderwerpen die voor hen van belang zijn of op zaken die ze graag aangepast willen hebben. Op 23 augustus 2024 heeft De Bunte de (direct) omwonenden van het plangebied en/of met direct zicht op het plangebied, op onderstaande adressen per brief uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst. Deze heeft plaatsgevonden op woensdag 04 september 2024 tussen 19:00 en 20:30 uur op de projectlocatie bij de stichting KDC aan de Schotsestraat 4C te Kaatsheuvel. Een kopie van de uitnodigingsbrief is te vinden in Bijlage 1 van dit verslag. De uitnodigingsbrief is in onderstaande straten bezorgd, op de adressen zoals deze in Bijlage 2 zijn omcirkeld. Naast deze genodigde is er een uitnodiging gestuurd naar bestuursleden van de S.O.L. alsmede naar het hoofdkantoor van de naastgelegen supermarkt. -
Schotsestraat Canadastraat Poolsestraat Jan de Rooijstraat Hoofdstraat Raadhuisstraat
Tijdens de informatiebijeenkomst is dezelfde inhoud getoond als op het informatieplatform is terug te vinden. Een overzicht van de presentatieborden is te vinden in Bijlage 3 van dit verslag. Daarbij waren onderstaande betrokken partijen aanwezig om de plannen nader toe te lichten en vragen te beantwoorden van de aanwezigen, medewerkers van de gemeente waren aanwezig als toehoorder. -
Projectontwikkelaar Architect Ruimtelijk adviesbureau Gemeente
De Bunte Vastgoed Zuid (3 personen) Gewoon Architecten (2 personen) RHO Adviseurs (1 persoon) Gemeente Loon op Zand (3 personen)
De conclusie van de informatiebijeenkomst is dat het een druk bezochte en positieve avond is geweest. De plannen zijn goed ontvangen, en er waren enorm veel belangstellenden voor de woningen. Er zijn meer dan 100 mensen naar deze avond gekomen. De mensen waren enthousiast over de plannen en kwamen mooi gespreid binnen. Het merendeel van de mensen hebben persoonlijke toelichting gekregen op de plannen. Ondanks het grote aantal belangstellenden, is er getracht iedereen tijdens deze avond netjes te woord te staan. De geluiden die wij opgevangen hebben op de avond betroffen hoofdzakelijk Indicatie van woonoppervlakten, verkoopprijzen, verkoopprocedure; Planning t.a.v. sloop van de bedrijfsopstallen en de bouw van de woningen; Bestaande erfdienstbaarheden gerelateerd aan het plangebied; Exacte situering van woningen t.a.v. aanliggende tuinen i.v.m. privacy
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 7 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
Bovenstaande geluiden zijn op de avond zelf beantwoord. Een enkeling op de avond was van mening dat wij als initiatiefnemer eerder onze plannen aan hem bekend hadden moeten maken. Deze had graag gezien dat de buurt eerder betrokken was bij de planvorming. Conclusie van de informatiebijeenkomst is een breed gedragen plan onder de omwonenden. Men was enthousiast over het initiatiefplan en blij met het feit dat de locatie plaats gaat maken voor woningbouw.
REACTIEFORMULIER Het reactieformulier op het informatieplatform is beschikbaar gesteld in de periode van 23 augustus tot en met 4 oktober 2024. In deze periode en/of tijdens de informatiebijeenkomst konden mensen reageren op onze plannen door het reactieformulier in te vullen en naar ons opsturen. Tijdens de omgevingsdialoog is het reactieformulier door 4 belangstellende(n) ingevuld. Dit betroffen 2 reacties over het nieuwbouwplan, 1 vraag over een erfdienstbaarheid en 1 vraag op de avond zelf over de verkeersafwikkeling en de gekozen parkeeroplossing. De resultaten van de inzending(en) zijn te vinden in Bijlage 4 van dit verslag. Vragen van algemene aard zijn inclusief de beantwoording op de website gepubliceerd. Zo is voor eenieder inzichtelijk welke vragen er gesteld zijn, wat onze reactie daarop is en wat voor consequenties het eventueel heeft voor het initiatiefplan. Wij hebben de reacties tevens per e-mail aan de inzenders toegezonden. Op het platform is tevens een belangstellende registratie in te vullen voor woningzoekenden. Deze is ten tijde van dit schrijven door ruim 100 mensen ingevuld. Deze belangstellenden zullen middels informatiebrieven gedurende het vervolg proces op de hoogte gehouden worden van de vorderingen.
CONCLUSIE De resultaten van de informatiebijeenkomst in combinatie met de ingezonden reacties via het reactieformulier op het informatieplatform zorgen niet voor ingrijpende planaanpassingen. De exacte inrichting van het openbaar gebied zal verder besproken gaan worden met de gemeente Loon op Zand. De gepresenteerde ambitie voor de openbare ruimte wordt door de omgeving goed ontvangen. Mocht dit nog tot een gewijzigde situatie leiden, zullen wij de omwonenden daarover later informeren. De omgevingsdialoog kan met de publicatie van dit verslag positief worden afgerond. Aangezien er op basis van de binnengekomen reacties geen ingrijpende wijzigingen doorgevoerd hoeven te worden in het ontwerp, is het organiseren van een tweede omgevingsdialoog niet noodzakelijk gebleken. Daarnaast blijkt uit de enorme belangstelling voor de woningen in het project dat het woningtekort in Kaatsheuvel onderbouwd wordt. De belangstelling is ruim verspreid over de verschillende type woningen. We kunnen daarmee concluderen dat de ontwikkeling van ‘De Heren van het Ambacht’ een welkome toevoeging is voor het dorpshart en we hopen dat we het merendeel van de woningzoekenden een geschikte plek kunnen bieden in het nieuwbouwplan. Dit betekent dat wij de gemeente Loon op Zand zullen verzoeken om mee te werken aan de planologische procedure.
Indien de gemeente besluit medewerking te verlenen, start de volgende fase in de ruimtelijke procedure.
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 8 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
VERVOLGPROCEDURE De beoogde ontwikkeling wijkt af van het omgevingsplan. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken moet daarom een planologische procedure worden doorlopen. Daarbij moeten wij als initiatiefnemer middels diverse onderzoeken aantonen dat de herontwikkeling van het plangebied naar woningbouw mogelijk is. Als de gemeente besluit medewerking te verlenen aan de planologische procedure, dan wordt dat voornemen gedurende 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kunnen belanghebbenden een formele zienswijze indienen als zij het niet eens zijn met (onderdelen van) het planvoornemen. Na ontvangst van eventuele zienswijzen zal bepaald worden of het plan op punten gewijzigd/aangepast dient te worden.
BIJLAGEN -
Bijlage 1: Uitnodigingsbrief omwonenden Bijlage 2: Genodigden informatieavond Bijlage 3: Presentatieborden informatiebijeenkomst Bijlage 4: Ontvangen reacties incl. beantwoording
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 9 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
BIJLAGE 1:
UITNODIGINGSBRIEF OMWONENDEN
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 10 van 16
Aan de omwonende(n) c.q. belanghebbende in de omgeving van Plangebied Schotsestraat/Hoofdstraat te Kaatsheuvel
23-08-2024
240823.RG
Betreft: Uitnodiging omgevingsdialoog ‘De Heren van het Ambacht’ Geachte heer/mevrouw, In juli 2023 hebben de meesten van u van ons een brief ontvangen over ons voornemen om de gronden tussen de Schotsestraat en de Hoofdstraat in Kaatsheuvel te herontwikkelen. Via deze brief informeren wij u over de plannen die inmiddels zijn uitgewerkt voor het gebied dat we al in eigendom hebben of verkrijgen. We hadden verwacht u eerder te kunnen informeren, echter mede door het wegvallen van onze samenwerkingspartner hebben we enige vertraging ondervonden. We horen graag hoe u over onze plannen denkt. In deze brief leest u daarom meer over het digitale informatieplatform en nodigen we u uit voor onze informatiebijeenkomst op 4 september 2024. Wat hebben wij voor ogen? Ons voornemen is om het gebied tussen de Hoofdstraat en de Schotsestraat in Kaatsheuvel in zijn geheel te transformeren naar een nieuw woon-werkgebied genaamd ‘De Heren van het Ambacht’. Deze locatie met haar rijke historie heeft altijd een belangrijke rol gespeeld in de lokale gemeenschap. De nieuwe plannen voor dit gebied hebben tot doel deze historische betekenis te behouden in architectuur en de openbare ruimte, om zo een unieke leefomgeving te creëren dicht bij de voorzieningen. Het project bestaat uit een mix van woningtypologieën, waaronder eengezinswoningen en appartementen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen.
Met een toevoeging van in totaal 112 woningen verwachten wij het woningtekort terug te kunnen dringen en een positieve impuls te kunnen geven aan de leefbaarheid van het centrum. Informatieplatform Om u verder te informeren en een eerste indruk van onze plannen te geven, hebben wij een digitaal informatieplatform ontwikkeld. Hierop vindt u alle beschikbare informatie over de nieuwe ontwikkeling. Het informatieplatform kunt u vinden op de website: www.DeHerenVanHetAmbacht.nl Op deze website vindt u onder andere de eerste impressies van de nieuwbouw, verschillende themapagina’s en de planning van de komende periode. Daarnaast biedt het platform u de mogelijkheid om middels het reactieformulier vragen te stellen of opmerkingen te plaatsen over zaken die voor u van belang zijn.
Het reactieformulier is 6 weken beschikbaar op de website en wordt op 4 oktober a.s. om 12:00 uur uitgeschakeld. Indien u wilt reageren op onze plannen kunt u voor deze tijd het digitale reactieformulier via het informatieplatform invullen en naar ons versturen. Wij verzamelen alle binnengekomen vragen proberen deze uiterlijk binnen 3 weken te beantwoorden. De algemene vragen publiceren we, inclusief de beantwoording, op de website onder het kopje ‘Vragen en antwoorden’. Indien u uw e-mailadres invult, zenden wij de reactie ook per e-mail aan u toe. Informatiebijeenkomst Heeft u behoefte aan een contactmoment waar u vragen kunt stellen over onze plannen? Dan bent u van harte welkom tijdens de vrije inloopavond, hiervoor kunt u zich aanmelden op de website. Datum: Woensdag 4 september 2024 Tijd: 19:00 – 20:30 uur (vrije inloop) Locatie: Bijeenkomstruimte ‘Klussen en Diensten Centrale’ (ingang Spullen Bank) Schotsestraat 4c - 5171 DT Kaatsheuvel Tijdens deze inloopavond laten wij u met presentatieborden dezelfde informatie zien als u op de website kunt terugvinden. Daarnaast kunnen wij u te woord staan, uw vragen beantwoorden en kunt u vertellen wat u van onze plannen vindt. Ook de gemeente is aanwezig voor vragen over de vervolgprocedure. Er wordt geen presentatie gegeven.
Vervolgprocedure Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken moet een deel van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) gewijzigd worden. Dit betreft een juridische/planologische procedure waarbij wij als initiatiefnemer middels diverse onderzoeken moeten aantonen dat herontwikkeling van het plangebied naar woningbouw mogelijk is. Na de beantwoording en verwerking van uw reacties tijdens de omgevingsdialoog, dienen we een verzoek in bij de gemeente om mee te werken aan gedeeltelijke wijziging van het omgevingsplan. De gemeente legt deze aangevraagde wijziging gedurende 6 weken ter inzage. In deze periode kunnen belanghebbenden een formele zienswijze indienen als zij het niet eens zijn met (onderdelen van) de wijziging. Na ontvangst van eventuele zienswijzen bepaalt de gemeente of de huidige plannen op punten aangepast dienen te worden. Indien de gemeente besluit medewerking te verlenen en het omgevingsplan te wijzigen, start de volgende fase in de ruimtelijke procedure. Meer informatie Heeft u naar aanleiding van deze brief of na het zien van onze plannen nog vragen over het project? Dan kunt u uw vraag stellen via het reactieformulier op het informatieplatform. Voor algemene informatie over ons bedrijf en onze projecten kunt u terecht op www.debunte.nl en kunt u ons bereiken op telefoonnummer 076 – 599 17 81. Wij hopen u hierbij voldoende geïnformeerd te hebben.
Met vriendelijke groet, De Bunte Vastgoed Zuid BV
ing. R.L.J. in ‘t Groen
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
BIJLAGE 2:
GENODIGDEN INFORMATIEBIJEENKOMST
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 11 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
BIJLAGE 3:
PRESENTATIEBORDEN INFORMATIEBIJEENKOMST
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 12 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
BIJLAGE 4:
ONTVANGEN REACTIES INCL. BEANTWOORDING
# Vragen en opmerkingen Inzending 1 – 04-09-2024 1 Geachte heer in ’t Groen (tevens in cc naar wethouder L. Laros, gemeente Loon op Zand), Dank voor onderstaande email en de uitnodiging voor de omgevingsdialoog hedenavond inzake uw bouwinitiatief “De Heren van het ambacht’ in het centrum van Kaatsheuvel. Wij hebben gisteravond als Algemeen Bestuur van Stichting Ondernemend Loon op Zand (SOL/AB) in onze bestuursvergadering o.a. uw initiatief besproken. Een inloopavond voor omwonenden en andere belangstellenden van anderhalf uur lijkt ons niet het meest geschikte moment om met u onze visie te delen. Neemt niet weg dat deze reactie van ons gezien moet worden in het kader van de door u opgestarte omgevingsdialoog. Te meer daar wij als SOL/AB met name vragen hebben over uw initiatief in relatie tot de ontwikkeling van het totale centrumgebied. In een brief van 11 juli 2023 aan de gemeenteraad heeft het college van B&W van Loon op Zand aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan uw initiatief met daarbij de uitdrukkelijke bepaling dat dit in samenhang moet met een overkoepelende visie voor het gehele centrumgebied. Uit niets blijkt dat uw initiatief is afgestemd op – dan wel in samenhang is opgezet met – het overige deel van het centrumgebied tussen Schotsestraat, Sprangsestraat, Hoofdstraat en Jan de Rooijstraat.
Ook uit de opzet van uw nieuwbouwplannen, de positionering van de woningen en de beoogde invulling van de openbare ruimte blijkt niet dat er sprake is van een integrale afstemming. Bovendien is – voor zover ons bekend – van ‘een overkoepelende visie voor het gehele centrumgebied’ nog steeds geen sprake.
Beantwoording De gemeente Loon op Zand is in beginsel betrokken bij onze planvorming dit onder leiding van een stedenbouwkundige, projectleider(s) en de commissie ruimtelijke kwaliteit. Zij bewaken vanuit verschillende vakdisciplines de grotere visie voor het totale gebied en de integrale afstemming tussen verschillende projecten. Desalniettemin hebben wij het project ontwikkeld met respect voor toekomstige ontwikkelingen rondom onze planlocatie. Zo is er qua aanleg van en ontsluiting van wegenstructuren rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen. Dit is terug te zien bij het hoofdstuk ruimtelijke inpassing. Verouderd vastgoed wat direct grenst aan onze planlocatie kan redelijk eenvoudig aanhaken op onze ontwikkeling. Door onze ontwikkeling van ‘De Heren van het Ambacht’ wordt een spreekwoordelijke brug geopend richting toekomstige ontwikkelingen en de verdere ontwikkeling van de gehele noordkant van het centrum. Onze ontwikkeling past dan ook volledig in de ‘Omgevingsvisie Loon op Zand 2040’
Op zich hebben wij geen bezwaar tegen woningbouw in het centrumgebied, integendeel. Dit moet dan wel opgezet, afgestemd en ontwikkeld worden samen met alle andere beoogde functies, bestemmingen en voorzieningen. Zoals het college Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 13 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
van B&W in hun hierboven genoemde brief aan de gemeenteraad aangeeft moet daarbij met name gedacht worden aan detailhandel, horeca, dienstverlenende en maatschappelijke functies en wonen. Aanvullend hierop moet ook de focus liggen op meer inbedding en koppeling van Leisure, recreatie & toerisme in het te ontwikkelen centrumgebied. In de op 20 juni 2024 vastgestelde ‘Omgevingsvisie Loon op Zand 2040’ zijn hiervoor ook passages opgenomen op basis waarvan - bij ontwikkelingen als nu in het centrumgebied van Kaatsheuvel - rekening moet worden gehouden. Tot zover onze reactie met betrekking tot uw bouwinitiatief in relatie tot de ontwikkeling van het totale centrumgebied Kaatsheuvel.
Inzending 2 – 09-09-2024 1 Geachte heer in `t Groen, Als betrokkene bij de ontwikkeling van het centrum van Kaatsheuvel ben ik zo vrij te reageren op de plannen van De Heren van het Ambacht zodat mijn bevindingen meegenomen kunnen worden in het verslag van de omgevingsdialoog. Het centrum van Kaatsheuvel heeft momenteel geen aantrekkingskracht voor de grote aantallen recreanten die verblijven in de parken die in de gemeente zijn gerealiseerd de laatste tijd. Hierdoor missen de winkeliers veel omzet omdat de toerist het centrum van Kaatsheuvel links laat liggen. In het bijgesloten VIP rapport worden voorstellen, ideeën en potenties opgesomd om een aantrekkelijker gebied te maken van de ruimte die nog over is in het winkelcentrum.
Als initiatiefnemer van de ontwikkeling waarderen wij uw inbreng en uw persoonlijke visie. We hebben uw VIP rapport gelezen en zullen enkele suggesties meenemen in de nog te voeren gesprekken over de daadwerkelijke inrichting van de openbare ruimte met de gemeente Loon op Zand. Het door u opgestelde VIP rapport is echter geen gemeentelijk document wat als leidraad moet dienen bij dergelijke ontwikkelingen. De gemeente Loon op Zand heeft zijn eigen medewerkers per vakdiscipline die onze plannen beoordelen. Daarnaast hebben wij onze eigen adviesbureaus die ons bij staan bij tal van ontwikkelingen.
De plannen van De Bunte sluiten op veel punten goed aan op het VIP rapport en vormen een hele verbetering voor een verwaarloosd stukje Kaatsheuvel. Het blijft echter een solo ontwikkeling die niet inspeelt op de mogelijke plannen van andere initiatieven die er nog kunnen gaan komen. De 9 rijwoningen vormen in deze een blokkade om aan te sluiten op ontwikkelingen richting het oosten van het gebied. Hoewel het een logische reactie is op de rij bedrijfshallen, wordt er voorbij gegaan aan Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 14 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
dat deze ook gedateerd zijn en recentelijk ook nog te koop waren. Het autoluw maken is een goede zaak en strookt met de voorstellen uit het VIP rapport. Jammer is dan dat er toch nog ver in het gebied grondgebonden woningen komen die voor veel verkeersbewegingen zorgen in de op het oog groene straatjes. Ook het grote parkeerterrein aan de Schotsestraat zorgt niet voor het groen wat gevraagd wordt vanuit de omgevingsdialoog. Wat ik mis is een openruimte in de vorm van een pleintje waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, kinderen kunnen spelen en andere activiteiten kunnen plaatsvinden. Dat verhoogt de kwaliteit van de woonomgeving. Het plan De Heren van het Ambacht speelt op geen enkele manier in op de wens van de ondernemers in het gebied om de toeristische aantrekkingskracht te verhogen. Thematisering zoals voorgesteld in het VIP rapport kan het plan veel aantrekkelijker maken. De multifunctionele ruimten aan de Schotsestraat zouden daarin een rol kunnen spelen, maar daarvoor liggen ze nu nog te ver van de rest van het plangebied. Kortom, een goed plan dat alle potentie in zich heeft om aan alle opmerkingen te gemoed te komen. Indien gewenst wil ik daar graag over van gedachte wisselen, ten einde een geheel te krijgen waar Kaatsheuvel beter van wordt. Inzending 3 – 23-09-2024 1 Goedemiddag, Woensdag 4 september jl. ben ik aanwezig geweest op de informatiebijeenkomst m.b.t.
omgevingsdialoog De Heren van het Ambacht. Ik heb toen kennis genomen van uw ontwikkelingsplannen. Tijdens het gesprek met een van uw medewerkers heb ik, Lejan Koenen, eigenaar en Bestuurder van Maatschap Koenen Vastgoed Beleggingsfonds te Kaatsheuvel, aangegeven dat wij enkele percelen in ons bezit hebben grenzend aan uw ontwikkelingsplannen. Het perceel, huidige verbindingsweg (eigen weg) tussen Hoofdstraat en Schotsestraat, is gedeeltelijk ons eigendom, zie bijlage 1 Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Op uw gronden liggen meerdere erfdienstbaarheden van wegen die terug gaan tot aan de akte zoals deze gepasseerd is op 14 april 1919 door de heer J. van Ham destijds notaris te Kaatsheuvel. Alsmede een akte van transport op 18 november 1919 tevens gepasseerd bij dhr. Van Ham destijds notaris te Kaatsheuvel. In beide aktes wordt gesproken over een erfdienstbaarheid van weg van en naar de openbare straat zijnde de hoofstraat. Daarnaast de door u genoemde erfdienstbaarheid zoals deze omschreven is in de akte van transport op 12 juli 1977 ondertekend door dhr. B.J.P. Pagina 15 van 16
PARTICIPATIEVERSLAG Project: Datum:
Herontwikkeling ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel 18-10-2024
In de Akte van Levering is door notaris Mr. Antonius, Lambertus, Gerrit, Rochus van Grinsven, gevestigd in de Gemeente Loon op Zand te Kaatsheuvel op 7 november 2024, in artikel 6 Ontbindende voorwaarden als omschrijving erfdienstbaarheden, kettingbedingen en/of bijzondere verplichtingen het volgende opgenomen: zie gearceerde in bijlage 2
Langenhorst destijds notaris te Waalwijk omschrijft een erfdienstbaarheid van in- en uitweg om te komen en te gaan naar de Hoofdstraat te Kaatsheuvel voormeld, zulks mede ten dienste van de bedrijfsvoering.
Er is sprake van een recht van in- en uitweg en ook recht van weg, de woorden “zulks mede ten dienste van de bedrijfsvoering” zijn niet exclusief, dus het Hierin staat expliciet vermeld: erfdienstbaarheid van recht is er sowieso, mede ten dienste, dus als de in- en uitweg om te komen van en te gaan naar bedrijfsvoering er niet meer zou zijn, dan is het Hoofdstraat te Kaatsheuvel voormeld, zulks mede recht van weg niet opgeheven zoals u gesuggereerd ten dienste van de bedrijfsvoering in het pand aan in uw reactie. de Schotsestraat te Kaatsheuvel vermeld, uit te oefenen over een breedte van vier meter en een lengte van ongeveer 50 meter. Op het moment dat bedrijfsvoering komt te vervallen, vervalt ook de erfdienstbaarheid en kan geen recht worden ontleend voor geplande woningen, parkeervakken, doorgang tussen Hoofdstraat en Schotsestraat en gebruik in welke vorm dan ook. Ik verzoek u vriendelijk een en ander goed te bestuderen en ons te infomeren op welke wijze uw ontwerpen zullen worden aangepast. Inzending 4 – reactie op de informatieavond 04-09-2024 1 Tijdens de informatieavond stelde één van de We hebben in onze planvorming de keuze gemaakt omwonende dat de verkeerafwikkeling in het om het gebied zo veel als mogelijk autoluw te zuidelijk deel van het plangebied richting de maken. Hierbij is ons streven om de geparkeerde hoofdstraat niet als logisch wordt geacht.
Meer in auto uit het straatbeeld te onttrekken. het bijzonder wordt hier verwezen naar de in ons plan gelegen doodlopende route naast Hoofdstraat Het parkeren bevindt zich aan de randen van de 97. projectlocatie, zo ook in het zuidelijk plandeel achter de bebouwing uit het zicht. De routing vanuit de hoofdstraat is in de huidige situatie ook een doodlopende straat. Daar er halverwege een hekwerk en poort staat. De verkeersafwikkeling zal verder niet worden verzwaard daar het in de toekomstige situatie slechts bestemmingsverkeer zal blijven.
Participatieverslag ‘De Heren van het Ambacht’ te Kaatsheuvel
Pagina 16 van 16
62/695
Bijlage 3
63/695
Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling
M.E.R. BEOORDELING AANMELDNOTITIE Kaatsheuvel Gemeente Loon op Zand 31 oktober 2025
DATUM KENMERK
31 oktober 2025 20240281/204494/
PROJECT PROJECTLEIDER
Schotsestraat - Hoofdstraat Kaatsheuvel ing. R.B.P. Verkooijen
OPDRACHTGEVER De Bunte Vastgoed Zuid B.V. PROJECTNUMMER 20240281 AUTEUR
WT
DISCLAIMER © Rho Adviseurs B.V. Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs B.V., behoudens voor zover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. AVG Onze producten worden vrijgegeven conform het protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem van Rho Adviseurs B.V.. Daarbij wordt niet gewerkt met handtekeningen en/of parafen. In het kader van de AVG worden, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, persoonsgegevens van derden in onze producten geanonimiseerd. In het belang van de advisering en herkenbaarheid worden bedrijfsgegevens van Rho Adviseurs B.V., namen, e-mailadres(sen) en telefoonnummer(s) van adviseur(s), zijnde auteur(s) van het rapport of de projectleider van het onderhavige project, niet geanonimiseerd.
INHOUD 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
5
1.1 1.2 1.3
5 5 6
Aanleiding Wat houdt een mer-beoordeling in? Leeswijzer
Plaats van het project
7
2.1 2.2 2.3 2.4
7 8 8 8
Algemeen Bestaand grondgebruik Relatieve rijkdom aan/kwaliteit en regeneratievermogen van natuurlijke hulpbronnen in het gebied Bijzondere gebieden en het opnamevermogen van het natuurlijk milieu
Kenmerken van het project
11
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
11 13 13 14 14
Omvang van het project Cumulatie met andere projecten Gebruik van natuurlijke hulpbronnen en productie van afvalstoffen Risico’s op rampen door klimaatverandering Overige kenmerken
Kenmerken van de milieueffecten
15
4.1 4.2 4.3
Verkeer Geluid Bodem en water 4.3.1 Bodem 4.3.2 Water
15 16 16 16 17
4.4 4.5 4.6 4.7
Natuur Risico van zware ongevallen en rampen Luchtkwaliteit Cultuurhistorie en archeologie 4.7.1 Cultuurhistorie 4.7.2 Archeologie
18 19 20 21 21 21
4.8 4.9
Risico’s voor de menselijke gezondheid Bouwwerkzaamheden
22 22
Conclusie
22
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding
Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is voornemens aan de Schotsestraat – Hoofdstraat te Kaatsheuvel de bestaande bedrijfsbebouwing te slopen en hiervoor in de plaats woningbouw en enkele commerciële ruimtes te realiseren. Het beoogde initiatief is in strijd met het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Loon op Zand met daarin (onder andere) de beheersverordening ‘Centrum Kaatsheuvel’ (vastgesteld op 27 juni 2013), zie onderstaande figuur. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken wordt het Omgevingsplan gewijzigd middels een TAM-omgevingsplan.
Figuur 1-1 Beheersverordening ‘Centrum Kaatsheuvel’ met projectgebied rood omkaderd (Bron: Regels op de kaart)
In het omgevingsbesluit is in kolom 3 opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen mer-beoordelingsplichtig is (Omgevingsbesluit, Bijlage V, categorie J11). Dit betekent dat voor het TAM-omgevingsplan een mer-beoordeling noodzakelijk is op basis waarvan het bevoegd gezag een mer-beoordelingsbesluit neemt. Deze aanmeldnotitie bevat deze beoordeling waarmee de initiatiefnemer een mededeling kan doen bij het bevoegd gezag.
1.2
Wat houdt een mer-beoordeling in?
In een mer-beoordeling wordt getoetst of een mer-procedure doorlopen moet worden. De wettelijke regeling voor de merbeoordeling gaat uit van het principe 'nee, tenzij'. Dat wil zeggen, een volwaardige mer-procedure is alleen noodzakelijk als sprake is van 'belangrijke nadelige gevolgen' die het betreffende project voor het milieu kan hebben. Daarbij moet het bevoegd gezag rekening houden met de omstandigheden zoals aangegeven in artikel 11.10 van het Omgevingsbesluit. Hierin dienen de relevante criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (zie Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.2) worden opgenomen, te weten: ● de kenmerken van het project; ● de plaats van het project; ● de kenmerken van de potentiële milieueffecten (in samenhang met de eerste twee criteria). Het bevoegd gezag dient een mer-beoordelingsbeslissing te nemen, waarin wordt aangegeven of in het kader van het wijzigingsbesluit Omgevingsplan wel of geen milieueffectrapport (MER) nodig is, gelet op de omvang van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke maatregelen. Het mer-
beoordelingsbesluit wordt in een zo vroeg mogelijk stadium, maar in ieder geval voorafgaand aan het in procedure brengen van het wijzigingsbesluit.
Figuur 1-2 Criteria mer-beoordeling op basis van Bijlage 3 Richtlijn 2011/92/EU
1.3
Leeswijzer
Deze mer-beoordelingsnotitie: ● beschrijft in hoofdstuk 2 de kenmerken van het project; ● bevat in hoofdstuk 3 de plaats van het project; ● licht in hoofdstuk 4 de verwachte effecten voor de verschillende milieueffecten toe; ● geeft ten slotte in hoofdstuk 5 de conclusie weer voor de mer-beoordeling. Bij de analyse is gebruik gemaakt van informatie uit de onderzoeken toegevoegd aan de bijlagen van de motivering van het TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Hoofdstraat-Schotsestraat Kaatsheuvel.
2. PLAATS VAN HET PROJECT 2.1
Algemeen
Het projectgebied ligt in de kern Kaatsheuvel binnen de gemeente Loon op Zand, weergegeven in Figuur 2-1 en Figuur 2-2. Het projectgebied is in totaal circa 11.802 m² groot en ligt ten noorden van de Hoofdstraat en ten zuiden van de Schotsestraat. Ten zuiden en westen van het projectgebied is een gemengde strook aanwezig met detailhandel en woningen. Ten noorden van het projectgebied ligt het bedrijvenpark Kaatsheuvel.
Figuur 2-1 Ligging projectgebied (push pin) in de kern Kaatsheuvel (Bron: Google Maps)
Figuur 2-2 Luchtfoto met het projectgebied
2.2
Bestaand grondgebruik
Aan de zijde van de Schotsestraat zijn binnen het projectgebied momenteel meerdere bedrijfsgebouwen, bestaande uit loodsen en kantoorruimten, aanwezig. Aan de Hoofdstraat bevinden zich winkelpanden met bovenwoningen met daarachter bijbehorende tuinen met erfafscheidingen. De begrenzing van het projectgebied is weergegeven in Figuur 2-2. Het projectgebied is in de huidige situatie, op enkele kleinschalige plantsoenen na, volledig verhard.
2.3
Relatieve rijkdom aan/kwaliteit hulpbronnen in het gebied
en
regeneratievermogen
van
natuurlijke
Het projectgebied maakt deel uit van het stedelijk gebied van Kaatsheuvel en bestaat uit meerdere bedrijfsgebouwen en is op enkele kleinschalige plantsoenen na, volledig verhard. Vanuit het oogpunt van ecosysteemdiensten wordt het gebied als volgt gekarakteriseerd: - Het projectgebied is geen verstrekker van een product door ecosystemen (zoals een grondwaterbeschermingsgebied): - Het projectgebied heeft in het huidige gebruik een minimale functie voor regulerende diensten (zoals bestuiving van gewassen); - Het projectgebied heeft een minimale functie voor diensten die de voorgaande diensten ondersteunen (zoals biodiversiteit).
2.4
Bijzondere gebieden en het opnamevermogen van het natuurlijk milieu
Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van een bijzonder gebied met een beschermde status. Waar het gaat om de ligging van het projectgebied is verder het volgende van belang: ● Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van een wetland, kustgebied of bosgebied en ligt niet in de directe omgeving daarvan; ● Het projectgebied is niet gelegen in een kwetsbaar gebied en/of een gebied met beschermde status op het gebied van natuur. Het projectgebied ligt op circa 1,7 kilometer van de Natura 2000-gebied Langstraat en het Natura 2000-gebied Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen, zie Figuur 2-3. De dichtstbijzijnde delen van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) liggen op een afstand van circa 1,3 kilometer, zie Figuur 2-4. ● Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van een Nationaal Landschap of van Werelderfgoed. ● Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van een stiltegebied. Wel ligt ten oosten van het projectgebied een stiltegebied op een afstand van circa 1,7 kilometer, zie Figuur 2-6. ● Het projectgebied ligt niet in intrekgebied of in grondwaterbeschermingsgebieden, zie Figuur 2-6. ● Vanwege de ligging in de kern van Kaatsheuvel kent het gebied ten zuiden van het projectgebied een hoge bevolkingsdichtheid. Ook is rondom het projectgebied stedelijk gebied aanwezig. ● De archeologische waarden van het gebied zijn beschreven in hoofdstuk 4.
● Het projectgebied en omgeving ligt niet in een gebied waar de bij communautaire wetgeving vastgestelde normen (EUnormen, bijvoorbeeld met betrekking tot luchtkwaliteit) inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden.
Figuur 2-3 Ligging project gebied ten opzichte van Natura 2000 (Bron: AERIUS Calculator)
Figuur 2-4 Ligging projectgebied ten opzichte van NNN (Bron: Atlas leefomgeving)
Figuur 2-5 Ligging projectgebied (rood omcirkelt) ten opzichte van stiltegebieden (bron: BIJ12, 2024)
Figuur 2-6 Ligging projectgebied (rood omcirkelt) ten opzichte van grondwaterbeschermingsgebieden (bron: RIVM, 2022)
3. KENMERKEN VAN HET PROJECT 3.1
Omvang van het project
De beoogde ontwikkeling bestaat uit de sloop van de bestaande bedrijfsbebouwing. Hiervoor in de plaats zal woningbouw (maximaal 118 wooneenheden) en commerciële ruimtes gerealiseerd worden. Aan de noordzijde van het projectgebied zullen commerciële ruimtes worden gerealiseerd. Het totaaloppervlak van het beoogde gebouw bedraagt hiervoor circa 880 m2 welke ingericht wordt ten behoeve van kleinschalige bedrijven / kantoren. Binnen deze functie is geen detailhandel toegestaan. De maximale bouwhoogte van dit gebouw bedraagt 10 meter. Het overige deel van het projectgebied zal ruimte bieden voor woningbouw. De nieuwe woningbouw zal bestaan uit een mix van verschillende woningtypes, waaronder eengezinswoningen en appartementen. De schaal van de bebouwing zal aansluiten bij de omliggende bebouwing en variëren van 2 bouwlagen tot maximaal 4,5 bouwlagen centraal in het projectgebied. In figuur 3-1 is de stedenbouwkundige situatietekening opgenomen. Figuur 3-2 toont een impressie van het totale projectgebied met bijbehorend programma. De bebouwing wordt omringd door groene ruimtes, wandel- en fietspaden en de benodigde parkeerplaatsen. Aan de zijde van de hoofdstraat zal een nieuwe toegang aangelegd worden voor wandel- en fietsverkeer. Ook komt een toegang richting de Aldi en daarmee toegang richting de Jan de Rooijstraat voor fietsers en voetgangers.