Bijlage 3 Ontwerp Omgevingsvisie Loon op Zand 2040 Gecomprimeerd (ter informatie)

Het is de voorkeurslocatie voor een multifunctionele accommodatie. Daarnaast is het mogelijk om hier een andere bezoekersfunctie te realiseren, zoals de huidige sporthal, een supermarkt en/ of horecavoorziening.

73

SPfflíífågřįl

iïĻrn. Waol.vļc

Ä ■•V

Wľčāä

mmįÊ

tordgcfu

Loont Hook)«

ÏW»MW*' 2»'

Kaatsheu' l»AS-rr»n

i'iŴ'-Oí*

■M'US

A.våfcp

mee

ŴSf oc zûi

, iţţSltÀ^

ir,m.

: z

De Wilderl

Extensief landschap Natuurkern

Natuur met extensief recreatief medegebruik

Hes

Multifunctioneel platteland Recreatiegebied

Hat-kvenberg

^ In en rond het centrumgebied moet (vanwege de ambities om de bezoekersfuncties te laten groeien) voldoende parkeergelegenheid zijn. Om de druk in het centrumgebied niet te ver­ hogen streven we naar parkeermogelijkheden aan de randen. ^ Voor nieuwe woonbebouwing in het gebied ligt het accent op de kleinere huishoudens en senioren en (andere) aandachtsgroepen op de woningmarkt. ^ Hoogte van bebouwing. Voor Loon op Zand kiezen we voor een dorpser centrumgebied. We willen geen scherpe contrasten en over­ gangen creëren. Daarom moet de bebouwing aansluiten op de bestaande bouwhoogtes. In algemene zin kan een grotere bouwmassa met meer ruimte om zich heen wel iets meer hoogte hebben dan panden in een lint.

5.3 Zonering buitengebied We kiezen in het buitengebied voor een zonering. Het doel van de zonering is om meer ruimte te geven aan (nieuwe) functies in het buitengebied, maar tegelijk de kwaliteiten van de natuur en het landschap te versterken. We kiezen in het buiten­ gebied voor de volgende hoofdzones: ^ Natuurkern ^ Natuur met extensief recreatief medegebruik ^ Extensief landschap ^ Recreatiegebied • All inclusive landschap • Bebouwingslinten In deze zones voeren we beleid ten aanzien van nieuwe functies. We willen vrijkomende agrari­ sche bouwblokken graag opnieuw invullen omdat dit kan bijdragen aan de vitaliteit van het lande­

lijk gebied en om verloedering van gebouwen te voorkomen. Bovendien kunnen nieuwe bedrijven zorgen voor extra verdiencapaciteit in het landelijk gebied, en zodoende investeringen mogelijk ma­ ken in de kwaliteit van het bouwblok en/of de om­ geving. In de derde plaats kan het platteland een andere kwaliteit en vorm aan functies herbergen die elders niet ontstaan. Om de agrarische sector in haar kracht te kunnen zetten, beperken we de economische dynamiek vooral tot de (agrarische) erven. Tegelijk willen we de kwaliteit van onze na­ tuur versterken. Daarom vraagt dat in verschillen­ de gebieden om een eigen balans tussen nieuwe functies en natuur. 5.3.1 Natuurkern De natuurkern zijn de rustgebieden van de natuur. Het beheer is hier gericht op het instandhouden en versterken van de biodiversiteit en behoud van rust. Nieuwe recreatieve functies, die de rust in het gebied kunnen verstoren laten we hier niet toe. We streven in dit gebied naar natuurherstel en het ver­ beteren van de waterhuishouding. 5.3.2 Natuur met extensief recreatief medegebruik Deze gebieden zijn onderdeel van het natuurnetwerk Brabant en hebben in de basis een natuur­ functie. Tegelijk vindt in deze gebieden recreatie plaats. We kiezen ervoor om ons hier vooral te richten op natuurgerichte recreatie. Dat zijn vor­ men van recreatie die goed passen bij de kwali­ teiten van de natuur.

Bovendien zijn we terughou­ dend met het aantal activiteiten, om de druk op de natuur niet te vergroten. Extensief landschap 5.3.3 Dit zijn (ruime) zones rondom de belangrijkste na­ tuurgebieden. In dit gebied zijn er mogelijkheden

75

voor functies, die de druk op de natuur niet ver­ hogen. Het kan gaan om kleinschalige recreatiefuncties, zoals een B&B, een theetuin. Ook hier dient de recreatie gericht te zijn op natuurbeleving en rust. Daarnaast is het ruimtelijke beleid in dit gebied gericht op het vasthouden van water om daarmee (op termijn) verdroging en brandgevaar in de natuurgebieden te verkleinen. Voor herge­ bruik van (voormalige) agrarische erven is een toename van het aantal woningen niet gewenst.

76

5.3.4 Recreatiegebieden Onze gemeente is een echte recreatiegemeente. De mogelijkheden voor groei van functies met een grotere publieksaantrekkelijke functie willen we zoveel mogelijk concentreren rond of nabij de (afslagen van de) Midden-Brabantweg. Omdat we tegelijk de ecologische verbindingen tussen de Loonse en Drunense duinen en Huis ter Heide willen versterken, betreft het meerdere zones. We wijzen enkele clusters aan: ^ Het gebied Van Haestrechtstraat ten noorden van de Loonse en Drunense duinen. In dit ge­ bied vindt een concentratie plaats van verblijfsrecreatie. We willen ruimte maken voor een kwalitatieve verbetering en verbreding van dit

Maatwerk mogelijk De gebiedsindeling en de toe te laten functies zijn indicatief. We kijken bij initiatieven goed naar de doelen in het gebied. Zo kan het zijn dat een functie in eerste instantie niet lijkt te kunnen, maar ten opzichte van de huidige functie of het huidige gebruik een grote verbetering kan betekenen. Of een locatie valt net buiten een zone waar een gewenst initiatief mogelijk was geweest, maar er zijn ruime mogelijkheden om ter plekke kwaliteit toe te voegen. Omdat we sturen op de doelen in het gebied kunnen we in die gevallen maatwerk bieden.

aanbod. Rondom dit gebied ligt een zone met ‘extensief landschap’. Daarom liggen hier geen mogelijkheden voor grootschalige dagrecreatieve activiteiten. ^ Het cluster Efteling. Dit is het grootste gebied met de Efteling, haar hotels en de golfbaan. Dit gebied is volledig gericht op recreatieontwikkeling, mits er goede oplossingen voor de mobiliteit komen. • Het gebied rond de Heideweg is een wat kleiner derde cluster. Hart van dit gebied is het Blauwe Meer. Het gebied is goed ontslo­ ten vanaf de afslag Loon op Zand en dit biedt mogelijk kansen voor enige dagrecreatie of horeca. 5.3.5 Multifunctioneel platteland Het multifunctioneel platteland is de meest multi­ functionele zone die we hebben. Hier dienen de ontwikkeling van het landschap en diverse func­ ties samen op te gaan. Het biedt ruimte voor de ontwikkeling van de landbouw, diverse vormen van recreatie, wonen (op voormalige erven) en niet-agrarische functies. Nieuwe ontwikkelingen worden in dit gebied direct gekoppeld aan inves­ teringen in het landschap. We kiezen voor de vol­ gende uitgangspunten: ^ Op erven in het buitengebied is de ontwikkeling van recreatie mogelijk. Het kan daarbij gaan om dagrecreatie, verschillende vormen van verblijfsrecreatie (B&B, groepsaccommodaties, kleinschalige campings, landschapscampings). Op bijzondere plekken is horeca denkbaar.

De mogelijkheden hangen af van de huidige verkeersintensiteit van de omliggende wegen en de omliggende functies. De verwachte ver­ keersdruk mag met niet meer dan 2507o toene­ men. Bestaande functies, zoals de landbouw­ bedrijven of woongebieden mogen niet in hun ontwikkeling worden beperkt.

^ Niet-agrarische functies zijn mogelijk in het bui­ tengebied. Agrarisch verwante functies (zoals loonbedrijven) en opslagbedrijven kunnen de huidige stallen gebruiken. Voor andere nietagrarische functies stimuleren we sloop van stallen (ontstening). Hiervoor geldt een maxi­ male oppervlakte, die kan worden opgehoogd met een investering in het landschap. ^ Wonen bij sloop/hergebruik van oude (agrari­ sche) stallen.

5.4 De bebouwingslinten Het buitengebied van Loon op Zand wordt geken­ merkt door een groot aantal bebouwingslinten (zie ook “4.6 All-inclusive landschap” op pagina 63). De linten zijn de prille dragers van de latere verste­ delijking van de dorpen, maar een groot deel van de bebouwingslinten liggen in het buitengebied. In de loop van de tijd zijn de bebouwingslinten verder verdicht en is er een mix van functies terecht geko­ men. Een aantal (delen van de) linten is ontstaan als woonlint. Op meerdere plekken vormen de lin­ ten een kruispunt van wegen. In dat geval wordt ook wel gesproken van een bebouwingscluster. De bebouwingslinten kennen veel bijzondere kwaliteiten. Ze zeggen veel over de ontstaansge­ schiedenis van de gemeente en kennen in veel gevallen kenmerkende oudere bebouwingen, zo­ als boerderijen. Ook de bijzondere directe relatie tussen bebouwing en het omliggende landschap wordt in een bebouwingslint gewaardeerd. De his­ torische bebouwingslinten zijn echter geen museumlandschap. Ze zijn in de loop van de tijd altijd mee veranderd met de wensen in de samenleving. Veel bebouwingslinten zijn in de loop van de tijd verdicht door bedrijfsgebouwen of nieuwe wonin­

gen. Ook hebben er veel functieveranderingen plaatsgevonden. De veranderingen waren soms versterkend, maar soms zijn linten juist minder herkenbaar geworden. In de visie van de gemeente kunnen de historische bebouwingslinten meegroeien met de veranderin­ gen in de samenleving. Ook wil de gemeente de kenmerkende kwaliteiten van de bebouwingslinten behouden en waar mogelijk versterken. Bovendien wil de gemeente voorkomen dat bij het leegkomen van oude stallen, verloedering optreedt of ruimte ontstaat voor illegale functies. 5.4.1 Doel voor de bebouwingslinten Het doel voor de bebouwingslinten is meerledig: ^ Behoud van de kwaliteit van het bebouwings­ lint, het landschap en de bijdrage aan de iden­ titeit en herkenbaarheid van de gemeente. ^ Zorgen voor een vitaal landelijk gebied met functies die kunnen bijdragen aan de kwaliteit van het landschap en levendige gemeenschappen. ^ Bijdragen aan de diversiteit van het woningaanbod binnen de gemeente. Om die reden wil de gemeente nieuwe functies mogelijk maken op vrijkomende erven in de be­ bouwingslinten. We maken daarbij onderscheid tussen de verschillende bebouwingslinten. De bebouwingslinten kunnen op hoofdlijnen verschillen op de volgende (voor verdere ontwikkeling) rele­ vante kenmerken: ^ De huidige functiemenging van het lint. Dit kan overwegend woonbebouwing zijn of overwe­ gend agrarische en niet agrarische bedrijven.

77

iiSfëãS

ŕ/Vţ :'-v : 'J. *

ft «u

;;

~~

Afbeelding 30. Bebouwingslinten

^ De bereikbaarheid. Het lint kan eenvoudig be­ reikbaar zijn en /of dichtbij de woonkern liggen of juist meest afgelegen. ^ De kenmerken en kwetsbaarheid van het om­ liggende landschap. Aan de hand van deze analyse wil de gemeente in elk van de historische bebouwingslinten de afwe­ ging tussen de ontwikkeling van (nieuwe) functies en het behoud en de versterking van kwaliteit kun­ nen maken. Hoe kan een nieuwe ontwikkeling de kwaliteit van de bebouwingslinten versterken? Uit de analyse van de bebouwingslinten komt naar voren dat er meerdere vormen van kwaliteitsver­ betering wenselijk zijn: ^ Aanleg van landschapselementen. Dat kan bestaan uit: ^ Houtwallen of singels langs perceelsgrenzen • Aanleg van rijen met knotwilgen in meer open delen van het landschap, langs wa­ tergangen of perceelsranden. • Rietkragen of natuurvriendelijke oevers langs sloten en andere watergangen • Versterken van grotere landschapsstructuren. Dit kan bestaan uit: • Het herstellen of prominenter maken van een historische watergang • Versterken van bomenrijen langs de wegen • Herstellen van een oude rechtlijnige (en langwerpige) verkaveling in de van oor­ sprong nattere delen van het landschap. ^ Verbeteren van de erfinrichting. Dit kan be­ staan uit: ^ Vergroenen van het erf. Sommige erven zijn relatief stenig (o.a. voor het draaien en keren van vrachtauto’s en landbouwvoer­

tuigen). Oorspronkelijk kenden boerener­ ven vaak een groene ruimte aan de voorzij­ de van het erf met b.v. fruit- of notenbomen of een andere groene afscheiding. ^ Herinrichting van het erf. Bij transformatie en nieuwbouw kan ervoor gekozen wor­ den om bebouwing terug te brengen in de configuratie van het historische erf met 1 hoofdgebouw en meerdere bijgebouwen rondom een erf aan de achterzijde. ^ Schaalverkleining van grootschalige (vrijko­ mende) erven. ^ Verbeteren van de beeldkwaliteit van de bebouwing door bij sloop en nieuwbouw een hoogwaardig materiaalgebruik of bij­ zondere architectuur toe te passen. ^ Sloop van oude en niet waardevolle bedrijfsbebouwing ^ Behoud en versterken van doorzichten in het landschap. ^ Recreatieve elementen aanleggen ^ Aanleggen van (historische) kerkepaden ^ Aanleg van recreatieve elementen zoals picknickbankjes en informatieborden. Hoe kan een nieuwe ontwikkeling bijdragen aan de vitaliteit van het landelijk gebied met functies? In de bebouwingslinten zien we kansen voor werkfuncties, aanvullend op de opties die in het buiten­ gebied als geheel gelden (zie ook “4.6 All-inclusive landschap” op pagina 63). ^ Solitaire bedrijven ^ Kleine bedrijfsverzamelgebouwen ^ Vormen van zorg, waarbij cliënten baat hebben bij een rustige omgeving en waarbij integratie in de samenleving minder voorop staat.

Denk daarbij aan vormen van revalidatie, versla­ vingszorg of dementie.

79

Erf splitsen: schuurwoning Schuur of bijgebouw gebruiken voor mantelzorgwoning

Schuur of bijgebouw verbouwen als mantelzorgwoning

oning splitsen in twee (of meer) woningen

Kleinschalige functies voorstelbaar in hoofd en/of bijgebouw

Afbeelding 31. Kansen voor nieuwe woontypes

Welke kansen voor wonen zijn er bij een nieuwe ontwikkeling? Door de wat grotere dichtheid aan bebouwing in de vorm van woonbebouwing en schuren liggen er in de historische bebouwingslinten ook kansen om bijzondere woonvormen te realiseren. Veel inwoners vinden echter dat dit niet ten koste moet gaan van de oorspronkelijke kwaliteiten van de linten met fraaie boerderijen, erven en doorzichten op het (agrarische) landschap. Wel worden kansen gezien voor bijzondere woonvormen, zoals groepswonen, tiny houses of een nieuwe woonerf, waarbij de belangrijkste kenmerken van het boerenerf worden meegenomen in het ontwerp. Het aanbod moet aansluiten op de behoefte op basis van het woningprogramma. Daarnaast geven we ruimte aan woningsplitsing (bij grote panden) of uitbreiding van woningen. In de visie zullen we daarom op drie niveaus uitspraken doen over de bebouwingslinten: ^ Op gebouwniveau: flexibeler omgaan met woningsplitsen, verduurzamen, woonbestemming. ^ Op niveau van het erf: transformatie van agra­ rische bestemming naar woonbestemming, kans voor woonerven, bijzondere woonvormen. • Op niveau van het lint: verdichten mogelijk met behoud van agrarisch karakter en doorzichten. 5.4.2 Welke kansen liggen er per bebouwingslint? Op basis van deze kenmerken hebben we de be­ bouwingslinten ingedeeld (zie ook: “6 Bijlage” op pagina 100).

Vanuit de kenmerken van de bebouwingslinten hebben we in deze visie de moge­ lijke hergebruiksopties verkend. De mogelijkheden voor hergebruik van erven is afhankelijk van een aantal kenmerken in de bebouwingslinten:

^ De verkeersontsluiting. Als deze ontsluiting beperkt is, gaan we alleen uit van functies die weinig verkeer aantrekken. Is de locatie vanuit de omgeving goed ontsloten, dan zijn ook gro­ tere functies denkbaar. ^ De kwaliteit van het landschap. De kenmerken en kwetsbaarheden in het landschap hebben invloed op het type functies dat toelaatbaar is, maar telt vooral mee in de maatschappelijke investering die gedaan dient te worden. ^ Kwaliteit en type bebouwing in het bebouwingslint en de oriëntatie van de bebouwing. Deze kan heel typerend zijn voor een bepaalde periode of juist uiterst gemixt zijn. De mate van herkenbaarheid van de bebouwing bepaalt of er strenge of minder strenge eisen worden gesteld aan de nieuw te plaatsen bebouwing. ^ Korrel van de erven en aanwezigheid van doorzichten. De bebouwingslinten kunnen heel dicht bebouwd zijn of juist een open structuur hebben. Als sprake is van een open structuur zien we dat als waardevol. Waardevolle door­ zichten op het landschap willen we behouden. ^ Huidige mix aan functies. Naarmate een bebouwingslint een grotere variatie aan func­ ties kent, zijn er ook meer nieuwe functies denkbaar. Op de volgende pagina’s geven we aan welke kansen per bebouwingslint of cluster aan bebouwingslinten gelden voor het landschap, de perce­ len en de nieuwe bebouwing en functies.

De toe­ lichting op de vijf kenmerken per bebouwingslint is opgenomen in de bijlage.

5.4.3 Randvoorwaarden voor het toelaten van nieuwe functies Het hergebruik van erven dient een bijdrage te le­ veren aan de kwaliteitsverbetering van het bebouwingslint. In de eerste plaats door bestaande kwa­ liteiten te beschermen en in de tweede plaats door kwaliteiten toe te voegen. Voor het beschermen van bestaande kwaliteiten stellen we een aantal randvoorwaarden op: ^ Behoud van waardevolle doorzichten op het agrarische cultuurlandschap of achterliggende natuurgebied. • Behoud van bestaande kenmerkende groenstructuren ^ Behoud de kenmerken en zichten op cultuur­ historisch waardevolle bebouwing. ^ Behoud van de belangrijkste stedenbouwkun­ dige kenmerken van de linten. 81

Zuidhollandsedijk Openbare ruimte: ^ Bomenrij doortrekken aan noordzijde Percelen: • Enige verdichting met respect voor het weidse en open karakter mogelijk tussen de kern en het cluster aan de westzijde ^ (Gedempte) sloot terugbrengen langs zuidzijde op eigen terrein ^ Kans voor vergroening op enkele erven.

82

Bebouwing: ^ Functieverandering naar wonen en kleinscha­ lige bedrijvigheid mogelijk ^ Kans om (grootschalige) bedrijfsbebouwing te transformeren naar kleinschaligere korrel ^ Functieverandering naar wonen en kleinscha­ lige bedrijvigheid mogelijk zonder grote aan­ trekkende verkeersbewegingen.

ca v a

Lage Zandschel Openbare ruimte: ^ Bomen toevoegen ^ Bloemrijke/biodiverse bermen maken Percelen: ^ Landschapselementen toevoegen in het ge­ bied aan de noordwestkant, met name op de agrarische percelen Bebouwing: ^ Functies mogelijk zoals dienstverlenende func­ tie zoals kinderdagverblijf, atelier of pluktuin. • Kans om bebouwing/schuren te splitsen in meerdere woningen

iomenrij toevoegen

Doorkijkjes make* >

leĥouden :»\i

ļ

Perceel vergroånen >

kerkenpad båhouden > irzichten behoud' Landlchapsellmenteni

'evoegen >

Rechtvaart Openbare ruimte: ^ Bloemrijke/biodiverse bermen maken

Nieuweweg Openbare ruimte: • Bomen toevoegen • Bloemrijke/biodiverse bermen maken

Percelen: ^ Enkele erven vergroenen door te ontstenen en landschapselementen toe te voegen Bebouwing: ^ Door de goede ontsluting biedt dit lint ruimte voor wat meer bedrijvigheid. ^ Bij nieuwe dynamiek mogen erven niet totaal verstenen en dienen de historische panden intact gehouden te worden. ^ Woningen lijken groot genoeg om te splitsen in een of meerdere woningen waarbij het karakter van historische panden niet aangetast mag worden.

Percelen: ^ Erven vergroenen door te ontstenen en land­ schapselementen toe te voegen Bebouwing: ^ Biedt kans voor meer recreatieve nevenactivi­ teiten of bij stoppen van agrarische bedrijfsvoe­ ring voor meer op recreatie gerichte bedrijvig­ heid, denk ook aan hobbyboer o.i.d.

83

ichten behouden

Erven groen inpakl Kruispuntje versterken >

< Historische watergang herstellen < Kerkenpad dooi

lil

Hoge Zandschel Openbare ruimte: ^ Bomen toevoegen ^ Bloemrijke/biodiverse bermen maken

Erasstraat Openbare ruimte: ^ Waardevolle bomenstructuur behouden

Percelen: ^ Enkele erven vergroenen door te ontstenen ^ Landschapselementen toevoegen (voorname­ lijk aan de westkant)

Percelen: ^ Percelen zijn volgebouwd met bijgebouwen waardoor er nauwlijks relatie is met het land­ schap. Kans om toch soms een doorkijkje te maken

Bebouwing: ^ Biedt kans voor meer recreatieve nevenactivi­ teiten of bij stoppen van agrarische bedrijfsvoe­ ring voor meer op recreatie gerichte bedrijvig­ heid, denk ook aan hobbyboer o.i.d. ^ Daarnaast kans om woningen te splitsen in meerdere woningen of woonerven te maken.

Bebouwing: ^ Bebouwing splitsen en bijgebouwen inzettten voor woning. Let op dat wel parkeren hier een probleem kan worden. ^ Eventueel kunnen hier huisgebonden func­ ties een plek krijgen maar geen grotere bedrijvigheid

< Kerkenpad doo

rĩĩS

\\

jk k 1 ii ŕ'-y ďrwi i-ïl

Doorzichten be

< Watergang biodiver: er maken

Dongenseweg à Dreefseweg Openbare ruimte: ^ Bomen toevoegen voor schaduwrijk fietspad ^ Bloemrijke bermen Percelen: ^ Erven vergroenen door te ontstenen en land­ schapselementen toe te voegen Bebouwing: ^ Grote percelen bieden kans voor bedrijfsver­ zamelgebouwen of woonerven met meerdere wooneenheden

Landschapselementen toevoegen

Dóórzichten behr tden

'roert inpakken

Bomenrij langs fietspįcT

Paalstraat Openbare ruimte: ^ Bloemrijke berm Percelen: ^ Erven vergroenen door te ontstenen en land­ schapselementen toe te voegen ^ Achterzijdes beter inpassen via groene landschapselementen ^ Verrommeling tegengaan Bebouwing: ^ Kans voor kleinschalige bedrijfsverzamelge­ bouwen in vrijkomende schuren maar ook opslag in schuren. ^ Daarnaast kans voor sloop - nieuwbouw waarin meerdere wooneenheden voorstelbaar zijn

Kruispunt

hten behouden >

rsterken

Erven groen inpakken >

Zijstraat, Middelstraat à Pastoor Kampstraat Openbare ruimte: ^ Behoud van de bomenstructuur Percelen: ^ Bij woningsplitsing kans voor betere land­ schappelijke inpassing van de percelen met name aan de achterzijde

Bebouwing: ^ Kans voor woningsplitsing en mantelzorgwoningen/schuurwoningen in tuinen. ^ Daarnaast voor kleinschalige bedrijvigheid die in bestaande schuren kan plaatsvinden

Landschapselementen toevoegi

Ĺàndelijlį. ăģrJirischi

ruispunt vejsterken

Doorzichten behouden >

òxvāv

mispunt versterke

< Landschapselementen toevoegen Bomeri

Erven groen inpakken

behou

I III II'"-

\\\ \\\ I llļ - ..

Hoekje Openbare ruimte: ^ Meer als recreatieve fietsroute inrichten (auto te gast) Percelen: ^ Laan herstellen Bebouwing: ^ Woningen splitsen ^ Erf inrichten als boerenwoonerf met meerdere woonenheden ^ Ruimte voor kleinschalige recreatieve funties zoals B&B en atelier o.i.d. Wielstraat Openbare ruimte: ^ Bomenrij herstellen ^ Kans voor heesters tussen weg en fietsstrook voor betere scheiding Percelen: ^ Percelen inpakken passend bij het coulisselandschap om het landschap meer herkenbaar te maken Bebouwing: ^ Woningen splitsen ^ Erf inrichten als boerenwoonerf met meerdere woonenheden ^ Ruimte voor kleinschalige recreatieve funties zoals B&B en atelier

Van Haestrechtstraat Openbare ruimte: ^ Bomenrij herstellen ^ Kans voor heesters tussen weg en fietsstrook voor betere scheiding Percelen: ^ Percelen inpakken passend bij het coulisselandschap om het landschap meer herkenbaar te maken Bebouwing: ^ Recreatieve functies passen goed bij dit lint maar zijn wel een uitdaging om ook de ontsluitingsweg veilig te houden Plantloonseweg Openbare ruimte: ^ Het huidige karakter van het agrarische lint in stand houden Percelen: ^ Groene elementen toevoegen om de percelen beter in te passen in het landschap. Bebouwing: ^ Recreatieve functies toevoegen zoals B&B, erven transformeren naar woonerven met meerdere wooneenheden

89

^ 1n

Kasteellaan Openbare ruimte: ^ Behoud van de waardevolle bomenlaan Percelen: ^ Bij herontwikkeling of transformatie van func­ ties ook landschappelijke inpassing verbeteren Bebouwing: ^ Recreatief en zorggerichte functies zoals zorgwoningen in landgoed of restaurant etc. in combinatie met wonen. Av**ĩ en toevoegen

< Doorzichten behoudei

Loonse Molenstraat Openbare ruimte: ^ Fiets en wandelaars meer ruimte geven binnen bestaand profiel, bijvoorbeeld fietsstraat maken Percelen: ^ Percelen meer inpakken via boomsingels ipv enkele een haag, dit zorgt voor meer variatie en past beter bij het coulisselandschap Bebouwing: ^ Recreatieve voorzieningen toevoegen zoals B&B, boerderijwinkel etc. ^ Kans om woningen te splitsen met behoud van het kenmerkende karakter van het gebouw

inpakkei

< Doorzichten behoude

Landschapselementen toevoeļ

'3TB!r ••'•vijl*:

•w«ċ.w*astUM. irikci^

Kaat

j»iaw

ŴŞsāįļŴ jî^IiU

&Ĵ

3

ìŲnlopelrn *to el

“1

92

ŵy

1

Afbeelding 32. Uitbreidingsrichtingen voor Kaatsheuvel

ř. KF

Afbeelding 33. Uitbreidingsrichtingen voor Loon op Zand

HsSesK V'Xjį,

Ä W* f

5.5 Mogelijke uitbreidingsrichtingen van de dorpskernen Zoals verwoord in “4.1 Duurzame groene dorpen” op pagina 31. kiezen we naast woningbouw door inbreiding en herstructurering, voor het aanwijzen van enkele uitbreidingsrichtingen. Belangrijke uitgangspunten voor deze uitbreidingen zijn het vormgeven van de relatie tussen stad en land en een klimaatbestendige inrichting. Hieronder be­ noemen we de mogelijke uitbreidingsrichtingen en de voorwaarden die we stellen aan de integratie in en het versterken van het landschap. Per gebied is ter inspiratie een ruimtelijke schets gemaakt van een mogelijke uitwerking en hebben we kansen benoemd die meerwaarde bieden voor een ontwikkeling op die plek. 5.5.1 Algemeen uitwerkingskader Bij een gebiedsontwikkeling (ongeacht de plaats) letten we altijd op de volgende aspecten: Klimaat robuust bouwen ^ 1000Zo afkoppelen van hemelwater • Water altijd eerst vasthouden (dak/bodem), dan bergen (sloten/vijvers/ondergronds) en tot slot afvoeren (als het niet anders meer kan) ^ Hittestress bestendig, minimaal 2007o groen of water in de openbare ruimte Met landschap en natuur verbonden ^ Goede dorpsrand maken, natuurlijke overgang van dorp naar landelijk gebied

^ Kenmerken van het landschap en cultuurhisto­ rie van de plek verwerken in de stedenbouw­ kundige opzet ^ Kwalitatief hoogwaardig aantrekkelijk groen en blauwe openbare ruimte maken Ontwikkeling versterkt de leefbaarheid van de bestaande kern ^ Ontwerp is gericht op versterking van het dorpse karakter ^ Het ontwerp stimuleert ontmoeting voor zowel de nieuwe als omliggende bewoners ^ Het ontwerp draagt bij aan een gezonde leefstijl, voldoende ruimte voor beweging zoals wandelpaden. ^ Het ontwerp past bij de woonvraag van dat moment om de juiste doelgroepen te kunnen voorzien van een passende woning ^ Bij eventuele (bestaande) milieuhinder zoals geluid en geur moeten hiervoor passende maatregelen getroffen worden, waardoor ook de leefbaarheid van de bestaande inwoners verbeterd wordt. Mobiliteit en ontsluiting ^ Het parkeren en de ontsluiting van het gebied moet goed geregeld zijn, mag geen extra druk of te veel druk geven op de bestaande struc­ tuur rond het gebied ^ Kansen voor alternatieve vormen van mobiliteit (deelmobiliteit) moeten onderzocht zijn en mits kansrijk toegepast worden.

93

94

mogelijke structuur voor Sweensiraat-West uit :og - , „ - bn ^

5.5.2 Uitwerkingskader per deelgebied Hieronder beschrijven we kort per deelgebied de belangrijkste ruimtelijke elementen en uitgangs­ punten. Per gebied is ter inspiratie een ruimtelijke schets gemaakt van een mogelijke uitwerking. We hebben we kansen benoemd die meerwaarde bie­ den voor een ontwikkeling op die plek. Kaatsheuvel In Kaatsheuvel liggen op termijn weinig mogelijk­ heden voor de uitbreiding van de kern. Aan de noordzijde bevindt zich juist ten noorden van de woon- en bedrijfsbebouwing de grens van de ge­ meente. Aan de oostzijde loopt de N261 als helde­ re grens met daarachter de Loonse en Drunense Duinen. Aan de zuidzijde van de gemeente be­ grensd door het grondgebied van de Efteling. Aan de westzijde bevindt zich de meest recente uit­ breiding van Kaatsheuvel, Westwaard. Hier liggen enkele kansen voor toekomstige woningbouw. De westzijde van de gemeente is een overgang van het oude en jongere ontginningslandschap. Het is een relatief nat gebied met van oorsprong lang­ gerekte kavels en rechte sloten. Op regelmatige afstand bevinden zich hier oost-west lopende lint­ bebouwingen. Omdat deze lintbebouwingen veel betekenis hebben in de ontstaansgeschiedenis van het dorp willen we deze in stand houden en versterken.

In de visie van de gemeente kan de kern Kaatsheuvel aan de westzijde worden afgerond met een overgangszone waarin stad en land wordt geïntegreerd, met mooie uitzichten en doorzichten op het open landschap en met de instandhouding van de historische bebouwingslinten.

Locatie Westwaard Deze uitbreidingsrichting werd al benoemd in de structuurvisie (2012). Het gebied ligt ten westen van de Sweenstraat en tussen de linten Rechtvaart en Erasstraat. Het gebied vormt een overgangs­ gebied tussen de kern van Kaatsheuvel naar het landelijk gebied, op de overgang van het oude en jonge ontginningslandschap. De westzijde van het gebied is van oorsprong een open gebied met veel grasland en smallere kavels met sloten, maar juist de ontwikkellocatie bestond langere tijd uit grotere blokvormige akkers. Een goed aanhakingspunt voor dit gebied is om het open landschap met de uitzichten door te laten lopen de wijk in. Geen har­ de rand maar een zachte waarin woningbouw en groen langzaam in elkaar over gaan. Voor dit gebied liggen de uitgangspunten al vast in het bestemmingsplan Sweenstraat-West fase 1 en 2 (Klik hier voor de toelichting). Daarnaast wil­ len we de volgende aandachtspunten meegeven: ^ Aansluiten/uitbreiding van bestaande wijk van­ uit de Sweenstraat ^ Goede overgang maken van dorp naar lande­ lijk gebied ^ Past binnen de uitgangspunten van de (nog op te stellen) lintenvisie ^ Auto-ontsluiting mogelijk vanuit de Rechtvaart en door de kern vanuit de Sweensstraat ^ Meerdere aansluitingen maken voor fietsers en voetgangers ^ Voldoende ruimte voor groen en water voor een toekomstbestendige en klimaatadaptieve wijk

95

y

1

işĩä

fĩHjläifJ'V fTiļftl|l wM. Ü īlL

-

tV

i

Locatie achter de Kerk ä Heuvelstraat Deze locatie ligt tussen de bestaande kern van Kaatsheuvel, het landelijk gebied met zandpad en de Heuvelstraat-Driestapelenstoel. Een deel van het gebied is eigendom van de kerk met begraaf­ plaats. De kerk is toe aan hergebruik en biedt een kans voor woningbouwontwikkeling. Dit betreft dan ook een herontwikkelingslocatie.

I

JAW —- —

■1 V NiţJL

hlMyJ **

yťn

In het gebied zijn veel bomen en andere groenelementen aanwezig. Het bijzondere aan deze locatie is verder de ligging van de Heuvelstraat, die net los van de kern ligt. Het karakter van een agrarisch lintje in het groen is een sterk uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Aan de westzijde zijn de zichten op het open landelijk ge­ bied heel fraai. Bij de uitwerking dient er rekening gehouden te worden met het karakter en de sfeer van de Heuvelstraat waarbij de heuvelstraat niet als hoofdontsluitingsweg gezien mag worden. Bij woningbouw in dit gebied nemen we de groene rustige sfeer van de kerk met begraafplaats, de aanhaking aan het bebouwingslint van de Erasstraat, de losse ervenstructuur van de Heuvelstraat en de open zichten als uitgangspunt. Aan de noordzijde worden de bestaande groenstructuren zoveel mo­ gelijk ingepast en parkachtige groenstructuren versterkt. Rond de Heuvelstraat wordt eventuele woningbouw vormgegeven in de vorm van losse erven. De ervenstructuur wordt versterkt door de aanleg van hagen en door een erfinrichting met een hoofdgebouw en bijgebouwen rond een ge­ zamenlijk erf. Kleine clusters kunnen worden omgeven met een haag om de samenhang te benadrukken. De doorzichten rond en vanaf de Heuvelstraat kunnen worden versterkt door een afwisseling van opgaand groen en openheid. Dit zorgt voor een

dorpse overgang. Het gebied geeft kans op de aanleg van wandelpaden, al dan niet in de vorm van een historisch kerkepad. Nader onderzocht dient te worden of het Driestapelenhof voldoende ruimte biedt om een nieuwe ontsluiting te maken voor het nieuwe woonerf. Eventueel kan er afge­ weken worden naar Driestapelenstoel. Loon op Zand In Loon op Zand liggen op termijn weinig moge­ lijkheden voor de uitbreiding van de kern. Aan de noordzijde bevinden zich de Loonse en Drunense Duinen en het historische lint Land van Kleef. Aan de oostzijde bevindt zich het gebied tussen de Berkenlaan en de Kloosterstraat. Dit is een waardevolle groene overgangszone richting de Loonse en Drunense Duinen met een mix aan functies. Ten zuiden van de Kloosterstraat is de dorpsrand duidelijk vormgegeven en is een open groen ge­ bied tussen Loon op Zand en de Molenstraat in stand gebleven, waardoor de Molenstraat als soli­ tair lint in het landschap beleefbaar blijft. Aan de zuidwestzijde bevindt zich het kasteeldomein, wat een zeer waardevol en kwetsbaar gebied vormt en veel betekenis heeft in de ont­ staansgeschiedenis van het dorp. Rond het kas­ teel bevinden zich gronden die niet bij het kasteel horen, maar deze wel beleefbaar maken. Tussen het kasteel en de N261 bevindt zich een gebied met een mix aan functies, zoals de voetbalvelden, de scouting, een jongerencentrum, een manege en een boerderij.

Het landschappelijk kader is hier in de basis sterk. Daarbinnen zien we in onze visie enige mogelijkheden voor toekomstige woning­ bouw, zonder de kwaliteiten van de kern geweld aan te doen.

Locatie Bergstraat Ä Klokkenlaan Deze locatie ligt aan de zuidkant van Loon op Zand tussen de Bergstraat, de Klokkenlaan en de Midden-Brabantweg. Het gebied grenst aan de noordzijde aan het huidige uitbreidingsplan De Lier. Hier liggen ook inbreidingskansen voor her­ structurering naar wonen, daar waar nu nog wat bedrijvigheid zit. De zuidzijde van de mogelijke uitbreidingsrichting bestaat nu uit een mix aan functies, zoals de manege, de scouting en jonge­ rencentrum De Kuip. Mochten deze functies op termijn verplaatsen of beëindigen, dan ligt hier een mogelijkheid voor woningbouw. Aan de zuidzijde en tegen de N261 aan liggen enkele robuuste bosstroken. De Klokkenlaan heeft een fraaie bomenlaan. De oostzijde van de Klokkenlaan heeft de opbouw van een cascolandschap met agrarische percelen tussen robuuste boomsingels. Deze waardevolle en kenmerkende groenstructuren vormen de basis voor eventuele ontwikkelingen in het gebied. Daarnaast kent het gebied enkele beperkingen voor woningbouw. Door de ligging tegen de N261 kan het geluidsni­ veau wat hoog liggen. Er zijn geluidsmaatregelen nodig om hier te kunnen bouwen. Ook grenst de locatie tegen de sportvelden en enkele bedrijven aan. Bij toekomstige ontwikkelingen zijn de groenstruc­ turen in het gebied het uitgangspunt. Aan de west­ zijde dient de bosstrook behouden te blijven.

De bossfeer kan worden versterkt met nieuwe (soli­ taire) bomen en andere groenstroken. Eventuele toekomstige woningbouw komt dan in kleine clus­ ters in het groen te liggen. Vanuit de Bergstraat en het Van Lier Park ontstaat zo een kleinschalige groene overgang naar het buitengebied.

97

♦ą\\\ ìiir,

TMVjīĩĩffSĩļĩĶ

imm

Aan de oostzijde van de Klokkenlaan kan aan de noordzijde van de sportvelden het groene cas­ co van singels en bosstroken worden versterkt. Daarbinnen is een klein woongebied denkbaar. Belangrijk onderdeel is om de Klokkenlaan als laan enigszins los van het woongebied te houden. Dit kan een groene buffer zijn in dezelfde sfeer als langs de huidige sportvelden. Binnen dit casco kan een ‘eigen’ buurtje ontstaan. De verkeersstructuur in deze mogelijke uitbreidingsrichting is bij voorkeur gericht op langzaam verkeer. De autostructuur loopt via de Klokkenlaan en is alleen gericht op de ontsluiting van de buur­ ten door bestemmingsverkeer. De ambitie is om hier een autoluw woonmilieu te creëren. Locatie Kasteelhoevenweg Deze locatie bevindt zich aan de zuidzijde van de Kasteelhoevenweg, aansluitend op de zuide­ lijke punt van het dorp. Aan de noordzijde zien we kansen om het kasteel meer centraal te zetten in het dorp en te verbinden met het centrum (meer oriëntatie richting het kasteel, directe relatie leg­ gen met de Wetering). Er ligt een opgave om de introverte ‘bloemkoolwijk’ aan de oostzijde van het kasteel meer een gezicht te geven richting kasteel en in te bedden in het hoevenlandschap. Om de zichten optimaal te houden is woningbouw aan de noordzijde uitgesloten, dit perceel is altijd een ‘open akker’ geweest naast het kasteel.

Het deel grenzend aan de Kasteelhoevelaan is zo­ wel aan de noord- als zuidzijde van oudsher een kleinschaliger landschap met bosstroken en ak­ kers. Ook bevond zich hier vroeger een agrarisch erf. Hier kan het landschap worden versterkt met bosstroken om de kamerstructuur te versterken. Binnen deze kamerstructuur ligt een mogelijkheid om met kleinschalige woningbouwontwikkelingen bij te dragen aan de landschapsstructuur en een specifieke woonbehoefte.

6 Bijlage 6.1 kenmerken bebouwingslinten buitengebied

Landschapstype

(Voorm.) Gehucht 1 bebouwingscluster

Functie en bereikbaarheid

Vorm

Langstraat

Verkeersontsluiting is niet optimaal, daarom zijn publieksaantrekkende functies niet gewenst

Kaarsrechte

Landschaps-elementen

Grootte

Aan de oostzijde nog een bomenrij, elzenhagen,

Lange, smalle, noordzuid gerichte percelen, afwisselende grote en kleinere percelen,

Openbare ruimte

'B

o ü)

Oude ontginningslandschap (grens veenkolonien en veenontginning)

ontginningsweg

sloten en greppels aan­ wezig, aan de westzijde

~o

c

JÇ ō

(bebouwingscluster) geen groenelementen aanwezig

strokenverkaveling

-C

'3

Oude ontginningslandschap (grens veenkolonien en veenontginning)

Lage zandschel

Goedeontsluiting van en naar de kern kaatsheuvel, smal, voelt wel als een zijweg

Bochtigverloop

Enkele bomen langs de weg, groene berm aan weerszijde

Vooral grote percelen

Oude/jonge ontgin-

Hoge zandschel

Goedeontsluiting tussen

Kaarsrechte

de kern kaatsheuvel en waspik 1 sgravenmoer

ontginningsweg

Rij bomen of sloot aan één kant of beide zijden van de weg word begeleid.

Noord-zuid gerichte percelen, smalle oude

Lage zandschel

100

Rechtvaart

ningslandschap (veenkolonien)

strokenverkaveling

Oude/jonge ontgin-

Nieuweweg

ontginningspatronen op sommige plekken nog aanwezig. Afwisselende grote en kleinere percelen,

ningslandschap (veenkolonien)

Hoge zandschel

Goedeontsluiting tussen de kern kaatsheuvel en waspik ! sgravenmoer

Kaarsrecht tussen recht­ vaart en zandschel, verder

Rij bomen of sloot aan één kant of beide zijden van de

een bochtigverloop

weg word begeleid.

Redelijk grote percelen