Bijlage 2. Motivering TAM-omgevingsplan Hoofdstraat-Schotsestraat Kaatsheuvel

omgevingsplan

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Hoofdstraat-Schotsestraat Kaatsheuvel Loon Op Zand

DATUM IMRO IDN

26-09-2025 NL.IMRO.0809.HerenvanhetAmbacht-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

Hoofdstraat-Schotsestraat Kaatsheuvel RV

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

De Bunte Vastgoed Zuid B.V. 20240281

AUTEUR STATUS

HM ontwerp

Inhoudsopgave

Motivering

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging projectgebied

6

1.3

Het omgevingsplan

7

1.4

Leeswijzer

9

Beschrijving projectgebied en voorgenomen ontwikkeling

10

2.1

Omgeving

10

2.2

Projectgebied

11

2.3

Voorgenomen ontwikkeling

14

Participatie

23

3.1

Aanleiding en doel

23

3.2

Hoe was de voorbereiding?

23

3.3

Wat vindt de omgeving?

23

Beleidskader en regelgeving

26

4.1

Rijksbeleid

26

4.2

Provinciaal beleid

31

4.3

Omgevingswaarden

34

4.4

Gemeentelijk beleid

35

Hoofdstuk 5

Fysieke leefomgeving

39

5.1

Gezondheid

39

5.2

Mer-beoordeling

43

5.3

Milieubelastende activiteiten

44

5.4

Water en watersystemen

51

5.5

Mobiliteit en parkeren

54

5.6

Natuur

64

5.7

Geluid door wegen en spoorwegen

69

5.8

Geluid door activiteiten

74

5.9

Luchtkwaliteit

75

5.10

Geur

77

5.11

Omgevingsveiligheid

79

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

3/102

5.12

Trillingen

81

5.13

Bodem

82

5.14

Cultureel erfgoed

93

5.15

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

97

Uitvoerbaarheid

99

6.1

Financiële uitvoerbaarheid

99

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

99

Hoofdstuk 7

Belangenafweging en conclusie

101

7.1

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

101

7.2

Conclusie

101

Hoofdstuk 6

4/102

Motivering

5/102

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer Vesters OG BV is voornemens aan Schotsestraat – Hoofdstraat te Kaatsheuvel de bestaande bedrijfsbebouwing te slopen en hiervoor in de plaats woningbouw en enkele commerciële ruimtes te realiseren. De ontwikkeling is bekend onder de projectnaam 'De Heren van het Ambacht'. Door de sloop van de bestaande opstallen in combinatie met de nieuwe ontwikkeling wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald, kunnen verbindingen met het centrum worden gelegd en wordt verdere verloedering van het (achter)terrein voorkomen. Het beoogde initiatief is in strijd met het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Loon op Zand met daarin (onder andere) de beheersverordening ‘Centrum Kaatsheuvel’ (vastgesteld op 27 juni 2013). In het kader van het initiatief en bijbehorende planologische procedure heeft initiatiefnemer een principeverzoek ingediend. De gemeente Loon op Zand heeft op 11 juli 2023 het standpunt ingenomen om planologisch medewerking te verlenen, mits voldaan kan worden aan de in de brief opgenomen voorwaarden met oog op stedenbouw, volkshuisvesting, infrastructuur, water, duurzaamheid, milieu en kostenverhaal. Het voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in een nieuw juridisch-planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

In deze ruimtelijke motivering, als onderdeel van het TAM-omgevingsplan, is verder onderbouwd dat deze ontwikkeling voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt in de kern Kaatsheuvel binnen de gemeente Loon op Zand, weergegeven in figuur 1.1.

6/102

Figuur 1.1 Ligging projectgebied in de kern Kaatsheuvel (Bron: Google Maps) In het bijzonder gaat het om de volgende kadastrale percelen: LOO00-L-3717; LOO00-L-3718; LOO00-L-3739; LOO00-L-3740 (gedeeltelijk); LOO00-L-683; LOO00-L-3418 (gedeeltelijk). Het projectgebied is in totaal circa 11.802 m² groot en grenst aan de noord- en zuidzijde aan de openbare ruimte van de Schotsestraat en de Hoofdstraat. De omgeving ten westen en ten oosten van het projectgebied wordt gekenmerkt door diverse functies, zoals bedrijven, woningen, detailhandel, dienstverlening en parkeervoorzieningen.

1.3

Het omgevingsplan

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan beheersverordeningen en bestemmingsplannen niet meer. Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl). Hierin zijn de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat' opgenomen. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die

7/102

het Rijk voortaan over laat aan de gemeente. Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het projectgebied de volgende plannen van toepassing: 1. beheersverordening ‘Centrum Kaatsheuvel’, vastgesteld 29 juni 2011; 2. bestemmingsplan 'Parapluherziening Loon op Zand 2019, wonen', vastgesteld 28 maart 2019; Conform de hierboven genoemde beheersverordening ‘Centrum Kaatsheuvel’, waarvan een uitsnede is weergegeven in figuur 1.2, hebben de gronden de besluitvlakken 'Bedrijf' en 'Detailhandel'. Aanvullend zijn gedeeltelijk een aantal besluitsubvlakken van toepassing. Ter plaatse van het besluitvlak 'Bedrijf' gelden de volgende besluitsubvlakken: bouwvlakken (ter plaatse van bestaande bebouwing); maximum bebouwingspercentage 65%; maximale goothoogte 6 m en maximale bouwhoogte 9 m. Ter plaatse van het besluitvlak detailhandel gelden de volgende besluitsubvlakken: bouwvlak; maximale goothoogte 6 m en maximale bouwhoogte 11 m.

Figuur 1.2 Beheersverordening ‘Centrum Kaatsheuvel’ met aanduiding projectgebied (Bron: Regels op de kaart) Strijdigheid De beoogde ontwikkeling is strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Loon op Zand. Daarbij gaat het specifiek om de volgende afwijkingen ten aanzien van de beheersverordening 'Centrum Kaatsheuvel': Omgevingsplanactiviteit afwijkend bouwen: 1. omgevingsplan staat gebouwen buiten het bouwvlak niet toe; 2. omgevingsplan staat de gewenste bouwvolumes niet toe;

8/102

Omgevingsplanactiviteit wonen: 3. omgevingsplan staat de activiteit wonen ter plaatse van de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Detailhandel' (op de begane grond) niet toe. In het kader van de beoogde ontwikkeling is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als de functionele aspecten aan de orde komen. Hoofdstuk 3 gaat in op de participatie in het kader van dit project. In hoofdstuk 4 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Loon op Zand. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 komt de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een algehele conclusie getrokken waarin gemotiveerd wordt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

9/102

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving projectgebied en voorgenomen ontwikkeling

Omgeving

2.1.1 Ruimtelijke structuur Het projectgebied ligt ten noorden van de Hoofdstraat en ten zuiden van de Schotsestraat in de kern Kaatsheuvel binnen de gemeente Loon op Zand. Gemeente Loon op Zand maakt deel uit van de streek "De Langstraat". Kenmerkend voor De Langstraat zijn de langgerekte dorpen (lintbebouwing) en de lange, smalle percelen, die meestal niet loodrecht op de straat staan (slagenlandschap). Het gebied omvat de huidige gemeenten Geertruidenberg, Dongen, Loon op Zand, Waalwijk en Heusden. De Langstraat vormde eeuwenlang het centrum van de Nederlandse schoen- en lederindustrie. De Langstraat heeft een geschiedenis, die typerend is voor de overgang van een uitgestrekt zandplateau naar de Hollandse Delta. In dit overgangsgebied is in de loop van de tijd een lange band van verstedelijking ontstaan. Deze verstedelijking strekt zich uit vanaf de Belgische steden Brugge, Gent, Antwerpen naar Bergen op Zoom, Breda, Geertruidenberg, de Langstraat tot ‘s-Hertogenbosch en Nijmegen. Binnen deze aaneenschakeling van stadjes en dorpen neemt de Langstraat vanwege de lange linten een bijzondere positie in. Tussen Geertruidenberg en ’s-Hertogenbosch zijn langgerekte bewoningsassen, evenals een typisch slagenlandschap aanwezig.

Vanuit de ontginningsbasis is een stedenbouwkundige structuur ontstaan waarbij voor Kaatsheuvel de oost-westelijk georiënteerde Langstraat, de hoofdassen vormen. In algemene zin wordt de ruimtelijke structuur van de kern Kaatsheuvel gekenmerkt door onder meer de oorspronkelijke lintbebouwing aan de noordzijde, de ontwikkeling van bedrijvigheid ten noorden van deze as en de gerealiseerde woonwijken aan de zuidkant ervan. De Hoofdstraat vormt een oost-west as binnen die ruimtelijke structuur. Het westelijk deel van de Hoofdstraat kan getypeerd worden als een ontsluitingsweg van en naar het kernwinkelgebied van Kaatsheuvel, terwijl het oostelijk deel het karakter van een verkeersluwe centrumstraat heeft. De Marktstraat is een noord-zuid verbinding en vormt een centrale ontsluitingsweg naar de ring rond Kaatsheuvel, meer specifiek de Europalaan, en vervult gelijktijdig een functie als één van de centrale routes van en naar het kernwinkelgebied. 2.1.2 Functionele structuur Het projectgebied maakt deel uit van de stedelijke bebouwing van Kaatsheuvel. Aan de noordzijde wordt Kaatsheuvel begrensd door de Bevrijdingsweg en de Vaartstraat. De oorspronkelijke bebouwingsstructuur is dan ook zuidwaarts daarvan gelegen. De voorbije jaren zijn ten zuiden van deze wegenstructuur met name nieuwe woonwijken gerealiseerd. Aan de noordzijde is het bedrijventerrein gerealiseerd.

De Hoofdstraat en de Jan de Rooijstraat kennen een gemengd karakter. Naast een woonfunctie met bijbehorende verkeers- en groenvoorzieningen zijn winkels, horecagelegenheden en maatschappelijke

10/102

voorzieningen aanwezig.

2.2

Projectgebied

Aan de zijde van de Schotsestraat zijn binnen het projectgebied momenteel meerdere bedrijfsgebouwen, bestaande uit loodsen en kantoorruimten, aanwezig. Aan de Hoofdstraat bevinden zich winkelpanden met bovenwoningen met daarachter bijbehorende tuinen met erfafscheidingen. Ook zijn hier een autobedrijf / garage en een autowascenter aanwezig. De begrenzing van het projectgebied is weergegeven in figuur 2.1. Een aantal afbeeldingen van de bestaande situatie in en rondom het projectgebied zijn weergegeven in de figuren 2.2 t/m 2.6.

Figuur 2.1 Begrenzing projectgebied (Bron: Kadastrale kaart)

11/102

Figuur 2.2 Projectgebied gezien vanaf Schotsestraat (Bron: Google Maps)

Figuur 2.3 Projectgebied met zicht op bestaande bebouwing Schotsestraat 4 (Bron: Florauna)

12/102

Figuur 2.4 Bestaande opstallen autobedrijf / garage en autowascenter binnen projectgebied (Bron: Florauna)

Figuur 2.5 Bestaande tuin en erfafscheiding van perceel Hoofdstraat 97 (Bron: Google Maps)

13/102

Figuur 2.6 Projectgebied gezien vanaf Hoofdstraat (Bron: Google Maps)

2.3

Voorgenomen ontwikkeling

Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is onder de werktitel 'De Heren van het Ambacht' voornemens aan Schotsestraat – Hoofdstraat te Kaatsheuvel de bestaande bedrijfsbebouwing te slopen en hiervoor in de plaats woningbouw (maximaal 118 wooneenheden) en commerciële ruimtes te realiseren. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van de nieuwe ontwikkeling wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald, kunnen verbindingen met het centrum worden gelegd en wordt verdere verloedering van het (achter)terrein voorkomen. Aan de noordzijde van het projectgebied zullen commerciële ruimtes worden gerealiseerd. Het totaaloppervlak van het beoogde gebouw bedraagt hiervoor circa 880 m2 welke ingericht ten behoeve van vijf kleinschalige bedrijven / kantoren tot en met milieucategorie 2. Binnen deze functie is geen detailhandel toegestaan. De maximale bouwhoogte van dit gebouw bedraagt 10 meter. Uitgangspunten programma Voor het beoogd programma worden de uitgangspunten gehanteerd zoals weergegeven in tabellen 2.1 en 2.2. Tabel 2.1 Uitgangspunt wonen Categorie koop, huis, vrijstaand koop, huis, tussen/hoek huur huis, sociale huur koop appartement, >100 m² bvo koop appartement 75 - 100 m² bvo koop appartement, <75 m² bvo

14/102

Aantal woningen 3 9 4 11 28 32

huur appartement sociale huur <75 m² bvo Totaal

25 118

Tabel 2.2 Uitgangspunt commerciëel Categorie Bedrijfsverzamelgebouw

Oppervlakte (m2) 880

Stedenbouwkundig ontwerp Het stedenbouwkundig ontwerp van 'De Heren van de Ambacht' is zorgvuldig ingepast in goed overleg met de verschillende afdelingen van de gemeente Loon op Zand. De nieuwe wijk zal bestaan uit een mix van verschillende woningtypes, waaronder eengezinswoningen en appartementen. De schaal van de bebouwing zal aansluiten bij de omliggende bebouwing en variëren van 2 bouwlagen tot maximaal 4,5 bouwlagen centraal in het projectgebied. In figuur 2.7 is de stedenbouwkundige situatietekening opgenomen. Figuur 2.8 toont een situatietekening met bijbehorende hoogtes. Figuur 2.9 toont een impressie van het totale projectgebied met bijbehorend programma.

15/102

Figuur 2.7 Stedenbouwkundige situatietekening (Bron: Studio Redd)

16/102

Figuur 2.8 Situatietekening met maximaal aantal bouwlagen (Bron: Studio Redd)

17/102

Figuur 2.9 Impressie totale projectgebied met bijbehorend programma met zicht vanuit noordzijde (Bron: Studio Redd) Door het huidige lint aan de Hoofdstraat ter plaatse van perceel Hoofdstraat 95 te doorbreken ontstaat er een compleet nieuwe doorgang naar het gebied. Een straatje waar aan weerszijde gewoond gaat worden met als doel dat deze slechts toegankelijk is voor voetgangers en fietsers. Om een vriendelijke overgang te creëren richting buurpercelen is er voor gekozen om de semibungalows en rijwoningen aan de randen te positioneren. Deze woningen zijn gelegen aan de nieuwe doorgang aan de oostzijde van het projectgebied. Aan het einde van de doorgang bevindt zich ten westen een appartementengebouw wat in hoogte opgebouwd zal gaan worden van 3 naar 4 bouwlagen. Centraal in het projectgebied bevindt zich een appartementengebouw in carré vorm waar half verdiept onder geparkeerd zal worden. Het appartementencomplex krijgt een binnentuin en is alzijdig georiënteerd waarbij de ontsluiting van de appartementen zich aan de binnentuin bevindt.

18/102

Figuur 2.10 Entree projectgebied aan de Schotsestraat (Bron: Studio Redd)

Figuur 2.11 Nieuwe woonstraat met aangelegde groene ruimtes (Bron: Studio Redd)

19/102

Figuur 2.12 Appartementen en grondgebonden woningen aan de zuidzijde (Bron: Studio Redd) Woonkwaliteit en leefomgeving De ontwikkeling zal een mix bieden van woningtypen. Deze variatie zorgt ervoor dat het gebied aantrekkelijk is voor een brede doelgroep, van jonge gezinnen tot senioren. De architectuur van de woningen zal modern zijn, met aandacht voor energie-efficiëntie en duurzaamheid. De bebouwing wordt omringd door zorgvuldig aangelegde groene ruimtes, wandel- en fietspaden, die bijdragen aan een gezonde en sociale leefomgeving. Deze groene zones zullen dienen als ontmoetingsplekken voor bewoners en bieden ruimte voor recreatie en ontspanning. Architectuur Vanuit architectonisch oogpunt is het doel geweest om een gebied te creëren wat aansluit bij de rijke historie van de locatie. De architect heeft gezamenlijk met de Commissie Omgevingskwaliteit (hierna: COK) van de gemeente Loon op Zand het plan verder vorm gegeven. Aan de Schotsestraat in Kaatsheuvel wordt een nieuw gebied gecreëerd tussen het dorpslint in het zuiden enerzijds en het industriegebied in het noorden anderzijds. Beide gebieden hebben een eigen oorspronkelijk karakter. Het huidige industriegebied biedt weinig architectonische aanknopingspunten, het dorpslint bestaat juist uit veel verschillende uit elkaar liggende architectuurstijlen.

Aansluiting kan wel gezocht worden bij de rijke historie van de locatie met zijn industrie. Zo kan een krachtig, eigentijds beeld ontstaan, waarbij de architectuur goed aansluit op het ‘stedelijke’ karakter van het gebied. Met het creëren van een doorgang richting de Hoofdstraat ontstaat een erg aantrekkelijke woonlocatie. Om ervoor te zorgen dat het projectgebied geen tweedelijns bebouwing wordt, maar een aantrekkelijk nieuw gebied, worden er stedenbouwkundig logische overgangen gemaakt. Aan de noordzijde grenst het plan aan de Schotsestraat met zijn industrie. Om hier een zachte overgang te

20/102

maken is ervoor gekozen commerciële bebouwing als buffer tussen het wonen en de industrie in te leggen. Deze bebouwing sluit aan bij het industriële karakter van de architectuur en vormt zowel ruimtelijk als functioneel een brug naar het industriegebied. Het woonstraatje dat van de Hoofdstraat naar het centrale gebied loopt kenmerkt zich door plat afgedekte bebouwing met grote glaspartijen en accenten in metselwerk en prefab beton. Een terugkerend en kenmerkend thema is het afwisselend toepassen van verticale en horizontale geledingen van de gevels. De gehele woonstraat kenmerkt zich door twee tinten bruin metselwerk om zo rust te bewaren tussen de industriële accenten. Ook aan het andere uiteinde van de woonstraat ontstaat een wat hoger accent op de kop, dat de overgang vormt naar het meer uitgesproken gebied centraal in het plan. De rijwoningen aan de oostzijde van het projectgebied sluiten aan bij de laagbouw in de woonstraat. Ze hebben een verticale geleding, bruin metselwerk en kenmerken zich door de felsdaken van zink. Aansluitend op deze woningen aan de noordzijde zijn de commerciële ruimtes ontworpen met gebogen felsdaken en grote glaspartijen. Het centrale appartementengebouw kenmerkt zich door de opgeknipte gevels en verschillende kapvormen, die het gebouw op losse geschakelde bebouwingen doet lijken.

Ook komen de verschillende metselwerk en prefabbeton accenten terug, aangevuld door andere verbijzonderingen in dezelfde materialen. Groen en openbare ruimte De ontwikkeling van De Heren van het Ambacht gaat verder dan alleen het creëren van moderne woningen en commerciële bedrijfsunits. De ontwikkeling zet maximaal in op vergroening om een duurzame en leefbare omgeving te realiseren. Door het integreren van zoveel mogelijk groene elementen wil de initiatiefnemer niet alleen het esthetische en ecologische aspect van het gebied verbeteren, maar ook bijdragen aan het welzijn van de bewoners en bezoekers. Daarnaast zal aandacht besteed worden aan de integratie en het voorkomen van hittestress. Bijbehorend planboekje opgenomen als bijlage 1 bij voorliggend TAM-omgevingsplan. Doelgroepen Het beoogde woningbouwprogramma is afgestemd op de behoeften van verschillende doelgroepen, waaronder: Starters: Betaalbare appartementen en kleinere woningen voor jonge mensen die hun eerste woning kopen of huren. Gezinnen: Ruimere gezinswoningen met meerdere slaapkamers in de nabijheid van voorzieningen. Senioren: Levensloopbestendige woningen en appartementen op steenworp afstand van het centrum met zijn voorzieningen. Mensen met lagere inkomens: Sociale huurwoningen die toegankelijk en betaalbaar zijn, met speciale aandacht voor kwaliteit en comfort.

Dit plan voegt nieuwe harde plancapaciteit toe op een binnenstedelijke transformatielocatie. Omdat sprake is van een plan waarvoor de planvorming al eerder is gestart, hoeft dit plan niet te voldoen aan de segmentering zoals in de regionale woondeal is afgesproken. Dit plan is afgestemd op de beleidswensen uit de gemeentelijke woonvisie, namelijk 25% sociaal, 45% betaalbare koop en 30% dure koop. Het voldoet ook aan het regionale uitgangspunt van 70% betaalbaar. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 4.1.3.

21/102

22/102

Hoofdstuk 3 3.1

Participatie

Aanleiding en doel

Een initiatiefnemer moet in alle gevallen bij de aanvraag aangeven of participatie heeft plaatsgevonden (artikel 7.4, lid 2 Omgevingswet). Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan.

3.2

Hoe was de voorbereiding?

Voor dit project heeft participatie reeds in een vroeg stadium plaatsgevonden, onder andere via het organiseren van een fysieke participatiebijeenkomst en het voeren van diverse gesprekken met omwonenden en betrokken partijen. Daarnaast is een digitaal informatieplatform gecrëerd. Het volledige participatieverslag met alle bijbehorende documenten is opgenomen als bijlage 2 van voorliggend TAM-omgevingsplan. Omwonenden en geïnteresseerden konden via het digitaal platform de plannen inzien met het oog op verschillende thema’s (projectgebied, ruimtelijke inpassing, nieuwbouwplan, en planning). Via het reactieformulier kon men reageren op onderwerpen die voor hen van belang zijn of op zaken die ze graag aangepast willen hebben. Op 23 augustus 2024 heeft de initiatiefnemer de (direct) omwonenden van het projectgebied en/of met direct zicht op het projectgebied, per brief uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst. Deze heeft plaatsgevonden op woensdag 4 september 2024 tussen 19:00 en 20:30 uur op de projectlocatie bij de stichting Klussen en Diensten Centrale (KDC) aan de Schotsestraat 4C te Kaatsheuvel. Naast deze genodigden is er een uitnodiging gestuurd naar bestuursleden van de Stichting Ondernemend Loon op zand (SOL) alsmede naar het hoofdkantoor van de naastgelegen supermarkt.

3.3

Wat vindt de omgeving?

Het volledige participatieverslag met daarin onder meer de reacties vanuit de omgeving is opgenomen als bijlage 2. Informatiebijeenkomst Met de aanwezigheid van ruim 100 personen kon worden gesteld dat de informatiebijeenkomst druk is bezocht. De plannen zijn positief ontvangen en er waren veel belangstellenden voor de woningen. Het merendeel van de mensen hebben een persoonlijke toelichting gekregen op de plannen. De geluiden die zijn opgevangen tijdens de avond hadden hoofdzakelijk betrekking op de volgende thema's: Indicatie van woonoppervlakten, verkoopprijzen, verkoopprocedure; Planning ten aanzien van de sloop van de bedrijfsopstallen en de bouw van de woningen; Bestaande erfdienstbaarheden gerelateerd aan het projectgebied;

23/102

Exacte situering van woningen ten aanzien van aangrenzende tuinen in privacy. Bovenstaande geluiden zijn op de avond zelf beantwoord. Een enkeling op de avond was van mening dat de initiatiefnemer eerder de plannen bekend hadden moeten maken. Deze had graag gezien dat de buurt eerder betrokken was bij de planvorming. Conclusie van de informatiebijeenkomst is een breed gedragen plan onder de omwonenden. Men was enthousiast over het initiatiefplan en blij met het feit dat de locatie plaats gaat maken voor woningbouw. Reactieformulier Het reactieformulier op het digitaal informatieplatform is beschikbaar gesteld in de periode van 23 augustus tot en met 4 oktober 2024. In deze periode en/of tijdens de informatiebijeenkomst konden mensen reageren op de plannen door het reactieformulier in te vullen en naar initiatiefnemer op te sturen. Tijdens deze periode is het reactieformulier door vier personen ingevuld. Dit betroffen twee reacties over het nieuwbouwplan, een vraag over een erfdienstbaarheid en een vraag op de avond zelf over de verkeersafwikkeling en de gekozen parkeeroplossing. De resultaten van de inzending(en) zijn te vinden in het verslag zoals opgenomen in bijlage 2. Vragen van algemene aard zijn inclusief de beantwoording op het informatieplatform gepubliceerd.

Zo is voor eenieder inzichtelijk welke vragen er gesteld zijn, wat de reactie daarop is en wat voor consequenties het eventueel heeft voor het beoogde plan. Initiatiefnemer heeft tevens de reacties per e-mail aan de inzenders toegezonden. Op het platform is tevens een omgeving gecrëerd om men zich (alvast) als belangstellende / woningzoekende kan registreren. Deze was rond oktober 2024 reeds door ruim 100 mensen ingevuld. Deze belangstellenden zullen middels informatiebrieven gedurende het vervolgproces op de hoogte gehouden worden van de vorderingen. Conclusie De resultaten van de informatiebijeenkomst in combinatie met de ingezonden reacties via het reactieformulier op het informatieplatform zorgen niet voor ingrijpende planaanpassingen. De exacte inrichting van het openbaar gebied zal verder besproken gaan worden met de gemeente Loon op Zand. De gepresenteerde ambitie voor de openbare ruimte wordt door de omgeving goed ontvangen. Mocht dit nog tot een gewijzigde situatie leiden, zal initiatiefnemer de omwonenden daarover later informeren. De participatie kan met de publicatie van het participatieverslag positief worden afgerond. Aangezien er op basis van de binnengekomen reacties geen ingrijpende wijzigingen doorgevoerd hoeven te worden in het ontwerp, is het organiseren van een tweede fysieke informatiebijeenkomst niet noodzakelijk gebleken.

Daarnaast blijkt uit de enorme belangstelling voor de woningen in het project dat het woningtekort in Kaatsheuvel onderschreven wordt. De belangstelling is ruim verspreid over de verschillende type woningen. Daarmee kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling van ‘De Heren van het Ambacht’ een welkome toevoeging is voor het dorpshart en initiatiefnemer hoopt met dit plan het merendeel van de woningzoekenden een geschikte plek te kunnen bieden. Dit betekent dat met deze informatie in samenwerking met de gemeente Loon op Zand en overige betrokken

24/102

partijen de planologische procedure en het vervolgtraject verder vorm gegeven kan worden.

25/102

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader en regelgeving

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie 4.1.1.1 Beleidskader Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van

26/102

toekomstige generaties. 4.1.1.2 Toetsing De vier prioriteiten uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 4.1.3 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Dat geldt ook voor een omgevingsvergunning waarmee van het omgevingsplan wordt afgeweken. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in hoofdstuk 5 het project aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het project in hoofdstuk 7.

Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige nationale belangen zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. Het plan past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie. 4.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB's) 4.1.2.1 Beleidskader Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels

27/102

gaan over: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Ladder voor duurzame verstedelijking Een belangrijke instructieregels is de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een bopa. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 4.1.2.2 Toetsing Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het projectgebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn.

Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het projectgebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit project voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die conform de regels van dit TAM-omgevingsplan mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation. Voor zover thematische instructieregels (omgevingsaspecten) uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt

28/102

een afweging van deze instructieregel plaats in hoofdstuk 5 van deze motivering. Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. Ladder voor duurzame verstedelijking Het Bkl geeft geen uitsluitsel wanneer een ontwikkeling moet worden gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geldende jurisprudentie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening / Besluit ruimtelijke ordening is vanaf 11 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing, of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Het project voorziet in de toevoeging van maximaal 118 woningen en is daardoor aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. De laddertoets is opgenomen in paragraaf 4.1.3 van deze motivering. 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.3.1 Beleidskader De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. 4.1.3.2 Toetsing Het project is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden (conform het tijdelijk deel van het omgevingsplan) worden meer dan 12 woningen extra mogelijk gemaakt. Het project is gelet op de geldende jurisprudentie voldoende substantieel. Het project ligt in stedelijk gebied gelet op de huidige stedelijke functie de ligging in het samenstel van bebouwing met andere stedelijke functies. Er zal in toekomstige situatie gezien de grote woningbehoefte geen sprake zijn van onaanvaardbare leegstand.

Op basis van deze projectgegevens wordt hierna conform Artikel 5.129g Bkl de woonbehoefte beschreven. 4.1.3.2.1 Beschrijving behoefte In dit geval worden maximaal 118 woningen (deels grondgebonden en deels appartementen) mogelijk gemaakt, waarvan 25% sociale huur, 45% betaalbare koop en 30% dure koop. De appartementen zijn geschikt voor senioren, starters en gezinnen. De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld.

29/102

Woonvisie 2016 – 2025 Het plan sluit aan op een aantal doelstellingen uit de Woonvisie 2016 - 2025 'Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar wonen in de gemeente Loon op Zand', zoals het behouden en aantrekken van starters en gezinnen, het voorkomen van krimp en het inspelen op toename van het aantal kleine en oudere huishoudens. Afspraken woningbouw 2022-2030 Regionale Woondeal SRBT Op 9 maart 2023 is de SRBT Woondeal getekend door rijk, provincie, de gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg en de woningcorporaties die in dit gebied werkzaam zijn. In de woondeal zijn afspraken opgenomen over de regionale woningbouwopgave, het versnellen van de woningbouw, de betaalbaarheid van woningen en de kwalitatieve opgaven bijvoorbeeld voor een aantal bijzondere doelgroepen. Ook gaat de woondeal in op herstructurering, transformatie en verduurzaming. Tot slot staan er afspraken in over de samenwerking in de regio, monitoring van de afspraken, kritische succesfactoren en ondersteuning. De gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg hebben afgesproken om tot en met 2030 minimaal 39.000 woningen toe te voegen in de regio. Voor Loon op Zand betekent dit dat de focus de komende jaren (2022 tot en met 2026) ligt op het toevoegen van minimaal 659 woningen aan de woningvoorraad. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland.

Daarom is het streven dat twee-derde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Binnen de SRBT-regio is op dit moment tot 2030 een harde planvoorraad van 18.555 woningen, uitgaande van vastgestelde/ onherroepelijke bestemmingsplannen. De opgave 2022 tot en met 2026 bedraagt 22.325 woningen. Het is dus nog nodig om plannen voor 3.770 woningen 'op te harden'. Voor elke gemeente ligt de minimale bouwopgave vast tot en met 2026. De minimale opgave voor Loon op Zand in de periode 2022-2026 is 659 woningen. Betaalbaarheid is belangrijk bij het toevoegen van woningen. Daarom is afgesproken dat er bij nieuwe plannen een verdeling aangehouden wordt van 30% sociale huur, 40% middeldure huur of betaalbare koop en 30% vrije sector. Dit plan hoeft niet te voldoen aan de eisen van de Regionale Woondeal uit 2023, omdat al voor de vaststelling van de afspraken is gestart met de planvorming. Er is wel een inspanningsverplichting dat gemeenten bestaande plannen waar mogelijk omvormen in lijn met dat 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen. Dit plan levert een flinke bijdrage aan de actuele woningbehoefte en sluit aan bij de strekking van de woondeal. Het sluit aan bij de verhouding 70% betaalbaar en 30% duur.

Woningbehoefteprognose Provincie Noord-Brabant, actualisering 2023 De meest recente prognoses van de Provincie laten zien dat de woningbehoefte hoger is dan eerder was voorzien. In Loon op Zand is in de periode 2023-2035 behoefte aan 1.210 woningen.

Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2023-2040 Monitor bevolking en wonen Provincie Noord Brabant (maart 2024)

30/102

Per 1-1-2023 is de harde capaciteit 185 woningen. De behoefte in de periode 1-1-2023 t/m 31-12-2032 op basis van de prognose van de provincie uit 2023 is 1.330 woningen (inclusief sloop). Dit betekent dat er nog harde plancapaciteit moet worden toegevoegd voor 1.145 woningen. Met dit plan kan daar mede invulling aan worden gegeven. 4.1.3.2.2 Conclusie woningbehoefte Er is sprake van een grote woningbehoefte in de regio, waaronder in de gemeente Loon op Zand. Er zijn nog onvoldoende harde plannen. Dit plan voegt nieuwe harde plancapaciteit toe op een binnenstedelijke transformatielocatie. Omdat sprake is van een plan waarvoor de planvorming al eerder is gestart, hoeft dit plan niet te voldoen aan de segmentering zoals in de regionale woondeal is afgesproken. Dit plan is afgestemd op de beleidswensen uit de gemeentelijke woonvisie, namelijk 25% sociaal, 45% betaalbare koop en 30% dure koop. Het voldoet ook aan het regionale uitgangspunt van 70% betaalbaar. Dit initiatief bevat deels appartementen nabij het centrum. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en daarmee van duurzame verstedelijking. 4.1.4 Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie en de instructieregels uit het Bkl.

4.2

Provinciaal beleid

De provincie Noord-Brabant heeft een belangrijk deel van haar ruimtelijke beleid en regelgeving vastgelegd in de ‘Omgevingsvisie Noord-Brabant’ en de ‘Omgevingsverordening Noord-Brabant’. In onderstaande twee subparagrafen wordt aandacht besteed aan de relevantie van dit provinciale beleid en deze provinciale regelgeving voor onderhavig plan. 4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 4.2.1.1 Beleidskader De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op het gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4.

Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van Noord-Brabant. 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

31/102

4.2.1.2 Toetsing De Brabantse Omgevingsvisie is uitgewerkt in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze verordening vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze verordening. 4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant 4.2.2.1 Beleidskader De provincie Noord-Brabant heeft op 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant (Ov) vastgesteld. De Ov is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan ontwikkelingen en vormt een direct toetsingskader voor ontwikkelingen. In de Ov zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Ov staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse omgevingsvisie. Voor elke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2 van de Ov. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het projectgebied. 4.2.2.2 Toetsing Stedelijk gebied In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied.

Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het projectgebied binnen de volgende werkingsgebieden (figuur 4.1): Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant); Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant).

Figuur 4.1 Kaart 5 Ov met aanduiding projectgebied (Bron: Omgevingsverordening Noord-Brabant) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling

32/102

van functies'. Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.6 is gemotiveerd dat dit project gelet op de afstand ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 4.1.3 van deze motivering is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor het toevoegen van 118 woningen en dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving.

Dit blijkt uit de motivering zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van voorliggend plan; zorgvuldig ruimtegebruik, doordat de woningen worden toegevoegd op een verouderde bedrijfs- en detailhandelslocatie binnen bestaand stedelijk gebied; klimaatadaptatie. Hemelwater dat in de toekomstige situatie op verhard oppervlak terecht komt, wordt niet afgevoerd maar op eigen terrein verwerkt. Bij de nieuwe woningen zal dit ook het geval zijn. Dit wordt als verbindend voorschrift aan de omgevingsvergunning bouwen verbonden (zie paragraaf 5.4); toepassing van duurzame energie. De woningen zullen voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor het energieverbruik zo gering mogelijk is; een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een lokaal woningbouwplan met een divers aanbod wat aansluit op de behoefte. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan een gezonde woningvoorraad; inspelen op mogelijkheden voor duurzame mobiliteit vanwege de korte afstand tot voorzieningen voor openbaar vervoer. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 5.5. Beperkingen grootschalige logistiek Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling maakt gebruik van een verouderde bedrijfs- en detailhandelslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Er is dan ook sprake van een

33/102

inbreidingslocatie. In paragraaf 4.1.3 van deze motivering is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde: de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Al deze aspecten komen terug in deze motivering. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema's binnen de lagen (zie hoofdstuk 5). Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien.

Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde voor de omgeving erin dat op een planologisch zeer geschikte locatie wordt ingezet voor woningbouw. De nieuwe woningen kunnen namelijk direct worden aangesloten op de ter plaatse aanwezige voorzieningen (infrastructuur en nutsvoorzieningen) en vormen geen belemmering voor onderliggende of omliggende waarden belangen. Gelet op het voorgaande is er sprake van een goede omgevingskwaliteit. Overige instructieregels Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.2.3 Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de provinciale Omgevingsvisie en de instructieregels uit de TAM-Omgevingsverordening.

4.3

Omgevingswaarden

4.3.1 Beleidskader Een omgevingswaarde is een van de instrumenten om beleid door te laten werken vanuit het Rijk en provincie. Maar ook van de gemeente zelf. Omgevingswaarden zijn maatstaven voor de fysieke leefomgeving voor: de gewenste staat of kwaliteit op een bepaald moment op een bepaalde plaats; de toelaatbare belasting door activiteiten; de toelaatbare concentratie of depositie van stoffen.

34/102

De omgevingswaarde moet worden uitgedrukt in meetbare of berekenbare eenheden of anderszins in objectieve termen. Tenzij het vaststellen van een omgevingswaarde verplicht is, staat het de gemeente vrij om af te zien van het vaststellen van een omgevingswaarde, maar te kiezen voor directe normstelling (b.v. geluid, geur, trilling) (Omgevingswet, artikel 2.9, tweede lid). Een kwalitatieve omgevingswaarde is mogelijk als zo'n aspect met objectieve termen kan worden omschreven. Als je bijvoorbeeld wilt bereiken dat een rivier voldoet aan de normen voor een 'goede ecologische toestand', is een objectieve beschrijving van kwaliteiten nodig (b.v. in een programma of beleidsregel). Daarnaast geeft de overheid bij de vaststelling van een omgevingswaarde aan (art. 2.10 Ow): of dit een resultaatsverplichting, een inspanningsverplichting of een andere verder te omschrijven verplichting met zich meebrengt. binnen welke termijn de omgevingswaarde moet zijn bereikt. op welke locatie(s) de omgevingswaarde van toepassing is. Omgevingswaarden hebben geen doorwerking naar andere partijen dan de gemeente die de omgevingswaarde heeft vastgesteld. De gemeente kan omgevingswaarden vaststellen in het omgevingsplan. Het moet dan gaan om omgevingswaarden die het gemeentebestuur kan beïnvloeden of beheersen door de inzet van beleidsinstrumenten, zoals voor geur of geluid.

4.3.2 Toetsing Gemeente Loon op Zand heeft op dit moment nog geen omgevingswaarden vastgesteld waarmee bij dit project rekening moet worden gehouden.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Loon op Zand 2040 4.4.1.1 Beleidskader Op 20 juni 2024 stelde de gemeenteraad van Loon op Zand unaniem de omgevingsvisie Loon op Zand 2040 vast. Met deze visie richt de gemeente een blik op de toekomst van onze woonwijken, dorpskernen, bedrijventerreinen en buitengebieden. De visie geeft antwoord op hoe omgegaan dient te worden met grote opgaven als woningbouw en klimaatverandering. En geeft houvast voor iedereen die iets wil ondernemen in onze leefomgeving. Met lokale speerpunten en een uitwerking naar verschillende gebieden is deze visie herkenbaar en concreet voor iedereen. De visie is opgebouwd vanuit trends en ontwikkelingen, maatschappelijke opgaven, regionaal en bovenlokaal beleid en de in de gemeente aanwezige of potentiële kwaliteiten. Er zijn zes speerpunten ontwikkeld: 1. Duurzame groene dorpen; 2. Recreatief profiel verbreden: harmonie en plezierzoekers; 3. Iedereen doet op eigen kracht mee; 4. Slim bereikbaar; 5. Toekomstbestendige centra en bedrijventerreinen;

35/102

6. All-inclusive landschap. Tevens is een gebiedsgerichte uitwerking opgenomen voor de centrumgebieden Kaatsheuvel en Loon op Zand, het buitengebied, de bebouwingslinten en mogelijke uitbreidingsrichtingen van de dorpskernen. 4.4.1.2 Toetsing Het projectgebied is op de visiekaart (figuur 4.2) aangeduid als gebied met mogelijkheden voor herstructurering en transformatie inclusief woningbouw.

Figuur 4.2 Visiekaart met aanduiding projectgebied (Bron: Gemeente Loon op Zand) Gemeente Loon op Zand streeft voor het centrumgebied van Kaatsheuvel naar een samenhangende inrichting met onder meer en compact winkelgebied. Voor nieuwe woonbebouwing in het gebied wordt gekozen voor een mix aan woningtypes en doelgroepen, maar is er in elk geval ruimte voor kleinere huishoudens, senioren en andere aandachtsgroepen op de woningmarkt. Het woningprogramma geeft hier sturing aan. De beoogde ontwikkeling speelt, zoals beschreven in paragraaf 4.1.3, in op de beleidsambitie ten aanzien van realisatie van woningen voor deze doelgroepen. Ook speelt het initiatief nadrukkelijk in op de beleidsambitie van de gemeente voor herstructurering en transformatie van het gebied ten noorden van de Hoofdstraat. Binnen de ruime centrumzone is het gebeid zoals weergegeven in figuur 4.3 aangewezen als een gebied voor herstructurering en transformatie.

36/102

Figuur 4.3 Visiekaart herstructurering centrum Kaatsheuvel (Bron: Gemeente Loon op Zand) Voor het hele gebied tussen Hoofdstraat, Jan de Rooijstraat, Schotsestraat en Sprangsestraat wordt ingezet op een vergaande herstructurering en transformatie met als doel hier een volwaardig, multifunctioneel centrumgebied te maken. Het toevoegen van nieuwe woningen is daarbij een wezenlijke voorwaarde om tot een kwalitatief hoogwaardig en leefbaar gebied te komen, dat bijdraagt aan de opgaven waar de gemeente voor staat (woningbehoefte, klimaatverandering, versterken gezondheid). Deze noordflank van het centrum wordt dus een gebied voor zowel bezoekers als nieuwe bewoners. Het gebied zal in de visie meerdere functies bevatten. Zowel woningbouw, centrumvoorzieningen en parkeren maken deel uit van de nieuwe indeling, met aandacht voor groen en water. Door de ligging van het gebied tegen het centrum kiest de gemeente hier voor het bouwen van woningen in een centrumdorpse dichtheid en een mix van types én in een mix van prijsklassen. Bij het aanbod van woningen is er in elk geval ruimte voor kleinere huishoudens (waaronder senioren). Centrumdorps wonen betekent wonen in een wat hogere dichtheid. Ook de bouwhoogte kan wat groter zijn dan elders in Kaatsheuvel. Voor Kaatsheuvel kiest de gemeente dus voor een iets stoerder en stedelijker centrumgebied.

Tegelijk wil de gemeente de wijken ‘dorps’ houden en geen scherpe contrasten en overgangen creëren. Daarom mag de bebouwing in Kaatsheuvel geleidelijk aan hoogte winnen in en rond het centrum. De bebouwing kan bestaan uit zelfstandige wooncomplexen of in de vorm van appartementen/studio’s boven commerciële plinten.

37/102

Wonen in wat hogere dichtheden combineren we met een hoogwaardige openbare ruimte met aandacht voor een groene inrichting (bomen, pocket parcs). Daarnaast wordt ingezet op een klimaatbestendige en groene inrichting, zoals private of collectieve daktuinen (bijvoorbeeld op het dak van onderliggende voorzieningen) of groene binnenhoven etc. Waar mogelijk wordt met de nieuwe groenstructuur een verbinding gelegd met andere bestaande groenstructuren en wordt een groene overgang gemaakt tussen het 'centrumgebied' en het bedrijventerrein aan de noordzijde van de Schotsestraat. Het parkeren voor bewoners wordt waar mogelijk onder buiten het zicht van de dragende openbare ruimten gebracht, zoals in (half) verdiepte garages en in parkeerhofjes. Het initiatief speelt nadrukkelijk in op deze uitgangspunten ten aanzien van herstructurering van het centrumgebied Kaatsheuvel met deels een wat meer stedelijke allure. Er is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing gericht op een kwalitatieve woonomgeving met een klimaatadaptieve groene openbare ruimte. Daarnaast is het plan afgestemd op de beleidswensen uit de gemeentelijke woonvisie, namelijk 25% sociaal, 45% betaalbare koop en 30% dure koop. Het voldoet ook aan het regionale uitgangspunt van 70% betaalbaar.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en daarmee van duurzame verstedelijking. 4.4.2 Woonvisie 2016 Het plan sluit aan op een aantal doelstellingen uit de Woonvisie 2016 - 2025 'Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar wonen in de gemeente Loon op Zand', zoals het behouden en aantrekken van starters en gezinnen, het voorkomen van krimp en het inspelen op toename van het aantal kleine en oudere huishoudens. 4.4.3 Conclusie Het project is in lijn met de gestelde beleidskaders van de gemeente Loon op Zand.

38/102

Hoofdstuk 5 5.1

Fysieke leefomgeving

Gezondheid

5.1.1 Wettelijk kader Regels Rijk Een doel van de Omgevingswet is het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 van dit artikel wordt benadrukt dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet worden gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Daarbij gaat het volgens paragraaf 5.1.4 van het Bkl in ieder geval om: Kwaliteit buitenlucht; Geluid door activiteiten; Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen; Trillingen; Slagschaduw van windturbines; Bodem; Geur. Bij de afweging van de gezondheidsgevolgen kunnen ook gezondheidsbevorderende aspecten een rol spelen, zoals bijvoorbeeld een groene leefomgeving, ruimte voor beweging, beschikbaarheid /toegankelijkheid van voorzieningen en sociale cohesie. Hiervoor zijn in het Bkl geen instructieregels opgenomen. Wel kan het zijn dat de provincie, regio en/of gemeente hiervoor beleid heeft. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt in de belangenafweging betrokken. Beleid GGD GHOR De GGD GHOR Nederland heeft in samenwerking met het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) 'Kernwaarden voor een gezonde leefomgeving' opgesteld.