15-12-2022 Bijlage 3. Toelichting ontwerpbestemmingsplan 'Dreefseweg 27'.pdf

Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77

BESTEMMINGSPLAN DREEFSEWEG 27 ONTWERP TOELICHTING NL.IMRO.0809.BPDreefseweg27-ON01

Crijns Rentmeesters bv 21 juni 2022

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Dreefseweg 27 - Toelichting

PLANGEGEVENS Naam plan

Dreefseweg 27

Imro nummer

NL.IMRO.0809.BPDreefseweg27-ON01

Contactpersoon

Bianca Göertz

voorontwerp

8 februari 2022

ontwerp

21 juni 2022

Vastgesteld

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

2

Dreefseweg 27 - Toelichting

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING ....................................................................................................................6

1.1

Aanleiding.............................................................................................................................. 6

1.2

Ligging ................................................................................................................................... 6

1.3

Begrenzing ............................................................................................................................ 7

1.4

Vigerende bestemmingsplannen ........................................................................................ 7 1.4.1

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ .....................................................................................7

1.4.2

Bestemmingsplan ‘Herziening Buitengebied 2015’ ...................................................................8

1.4.3

Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Loon op Zand 2019, wonen’ ..........................................8

1.4.4

Toets .........................................................................................................................................9

1.5

Leeswijzer .............................................................................................................................. 9

2.

PLANBESCHRIJVING ................................................................................................10

2.1

Omgeving van het plangebied........................................................................................... 10

2.2

Huidige situatie plangebied ............................................................................................... 10

2.3

2.2.1

Inrichting .................................................................................................................................10

2.2.2

Vergunning ..............................................................................................................................11

Beoogde situatie ................................................................................................................. 11 2.3.1

Herbestemming agrarisch bedrijf ............................................................................................11

2.3.2

Realisatie Ruimte voor Ruimte woning ...................................................................................12

2.3.3

Landschappelijke inpassing ....................................................................................................13

2.3.4

Afval ........................................................................................................................................16

2.3.5

Ontsluiting en parkeren ...........................................................................................................17

3.

BELEIDSKADER ........................................................................................................18

3.1

Rijksbeleid ........................................................................................................................... 18

3.2

3.3

3.1.1

Nationale omgevingsvisie .......................................................................................................18

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking ....................................................................................19

Provinciaal beleid ............................................................................................................... 19 3.2.1

Brabantse omgevingsvisie ......................................................................................................19

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant .......................................................................20

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 25 3.3.1

Structuurvisie Loon op Zand 2030 ..........................................................................................25

3.3.2

Structuurvisie Loon op Zand 2030, 1e wijziging.......................................................................26

3.3.3

Woonvisie 2016–2025.............................................................................................................26

3.3.4

Beleidsnotitie Ruimte voor Ruimte ..........................................................................................27

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

3

Dreefseweg 27 - Toelichting

4.

MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN .............................................................29

4.1

Bodemkwaliteit ................................................................................................................... 29

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.1.1

Beleidskader ...........................................................................................................................29

4.1.2

Toets .......................................................................................................................................29

Water .................................................................................................................................... 29 4.2.1

Inleiding...................................................................................................................................29

4.2.2

Beleidskader ...........................................................................................................................29

4.2.3

Toets .......................................................................................................................................31

Cultuurhistorie .................................................................................................................... 34 4.3.1

Beleidskader ...........................................................................................................................34

4.3.2

Toets .......................................................................................................................................34

Archeologie ......................................................................................................................... 35 4.4.1

Beleidskader ...........................................................................................................................35

4.4.2

Toets .......................................................................................................................................36

Natuur .................................................................................................................................. 37 4.5.1

Beleidskader ...........................................................................................................................37

4.5.2

Toets .......................................................................................................................................37

Geluid ................................................................................................................................... 40 4.6.1

Beleidskader ...........................................................................................................................40

4.6.2

Toets .......................................................................................................................................41

Geur...................................................................................................................................... 43 4.7.1

Inleiding...................................................................................................................................43

4.7.2

Beleidskader ...........................................................................................................................44

4.7.3

Toets .......................................................................................................................................44

Gezondheid ......................................................................................................................... 47 4.8.1

Beleidskader ...........................................................................................................................47

4.8.2

Toets .......................................................................................................................................48

Bedrijven en milieuzonering .............................................................................................. 50 4.9.1

Beleidskader ...........................................................................................................................50

4.9.2

Toets .......................................................................................................................................51

4.10 Externe veiligheid ............................................................................................................... 52 4.10.1 Beleidskader ...........................................................................................................................52 4.10.2 Toets .......................................................................................................................................54

4.11 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 56 4.11.1 Beleidskader ...........................................................................................................................56 4.11.2 Toets .......................................................................................................................................57

4.12 MER ...................................................................................................................................... 59 4.12.1 Inleiding...................................................................................................................................59

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

4

Dreefseweg 27 - Toelichting

4.12.2 Beleidskader ...........................................................................................................................59 4.12.3 Toets .......................................................................................................................................60

5.

JURIDISCHE VORMGEVING......................................................................................61

5.1

Inleiding ............................................................................................................................... 61

5.2

Algemene toelichting verbeelding .................................................................................... 61

5.3

Algemene toelichting regels .............................................................................................. 61

5.4

Toelichting op de bestemmingen ..................................................................................... 62 5.4.1

Agrarisch .................................................................................................................................62

5.4.2

Tuin .........................................................................................................................................62

5.4.3

Wonen - 1 ...............................................................................................................................62

6.

UITVOERBAARHEID ..................................................................................................63

6.1

Economische uitvoerbaarheid .......................................................................................... 63

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................... 63

7.

PROCEDURE..............................................................................................................64

7.1

Wettelijke procedure .......................................................................................................... 64

7.2

Inspraak ............................................................................................................................... 64

7.3

Overleg................................................................................................................................. 64

7.4

Zienswijzen .......................................................................................................................... 65

BIJLAGEN: 1.

Bronnenbestand bvb

2

Akoestisch onderzoek wegverkeer

3.

Akoestisch onderzoek industrielawaai

4.

Flora en fauna onderzoek

5.

Bodemonderzoek (PM)

6.

Verkennend archeologisch onderzoek

7.

Archeologisch vervolgonderzoek

8.

Standaard advies externe veiligheid

9.

Bouwtitel Ruimte voor Ruimte (PM)

10.

Verslag vooroverleg

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

5

Dreefseweg 27 - Toelichting

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld voor eigenaren van het plangebied gelegen aan Dreefseweg 27 en ong. te Kaatsheuvel. Op deze locatie is een gemengd bedrijf met varkens en een rundveetak aanwezig. De varkenshouderij wordt gesaneerd met gebruikmaking van de regeling Ruimte voor Ruimte en de rundveehouderij wordt verkleind. Beoogd wordt om in samenhang met deze sanering een woning toe te voegen op agrarische grond gelegen direct aansluitend aan de bedrijfslocatie en de agrarische bedrijfslocatie her te bestemmen als agrarisch bedrijf voor een kleinschalige rundveehouderij voor wat betreft de resterende rundveetak en de bedrijfswoning. Daarbij wordt de bestaande nevenactiviteit, een kleinschalige bedrijfscategorie-2 binnen bestaande bebouwing positief bestemd. Het plangebied is gelegen binnen een bebouwingsconcentratie en de locatie betreft een planologisch aanvaardbare locatie voor een woning binnen deze bebouwingsconcentratie. In deze toelichting is aangetoond dat herbestemming van de resterende bebouwing en de realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning past binnen de gestelde voorwaarden, het beleidskader en dat met deze ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging

Het plangebied is gelegen aan Dreefseweg 27 en ong. te Kaatsheuvel. Het plangebied is gelegen ten zuidwesten van de kern Kaatsheuvel, binnen de bebouwingsconcentratie ‘Dreefseweg’. Navolgende figuur betreft een topografische kaart met daarop de ligging van het plangebied aangeduid.

Plangebied

Figuur 1: Topografische kaart met de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Kaatsheuvel aangeduid

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

6

Dreefseweg 27 - Toelichting

1.3

Begrenzing

Het plangebied is kadastraal bekend als het perceel gemeente Loon op Zand, sectie P, nummers 735, 1397 en 1398 (gedeeltelijk). Het plangebied heeft een oppervlakte van 12.687 m² en betreft het agrarische bouwvlak en de ten oosten hiervan gelegen agrarische grond aan de Dreefseweg. Het perceel met nummer 1398 is deels buiten het plangebied gelegen. Voor deze gronden vindt geen wijziging van de bestemming plaats. De gronden zijn daarom buiten het plangebied gelegen. Navolgende figuur geeft een overzicht van de kadastrale situatie, waarbinnen het plangebied is aangeduid.

Plangebied

Figuur 2: Kadastrale kaart waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

1.4.1

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’

Binnen het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ van de gemeente Loon op Zand het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 16 december 2013 en is onherroepelijk. Het plangebied is bestemd als ‘Agrarisch’ met aan de voorzijde en westzijde van het perceel gedeeltelijk de dubbelbestemming ‘Leiding’. Tevens is het plangebied voorzien van de volgende aanduidingen: -

Bouwvlak (gedeeltelijk);

-

functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’, binnen het bouwvlak;

-

maatvoeringsaanduiding ‘maximum oppervlakte 1.922 m²’ binnen het bouwvlak;

-

gebiedsaanduiding ‘overige zone - groenblauwe mantel’;

-

gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’;

-

hartlijn leiding – afvalwater; binnen de bestemming ‘Leiding’.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

7

Dreefseweg 27 - Toelichting

Navolgende figuur geeft een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ voor het plangebied.

Plangebied

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ voor het plangebied

1.4.2

Bestemmingsplan ‘Herziening Buitengebied 2015’

Op 24 september 2014 is door de Raad van State uitspraak gedaan betreffende de beroepen op het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’. In navolging van deze uitspraak, destijds nieuw provinciaal beleid en enkele veranderingen van inzicht ten opzichte van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ is op 28 december 2016 het bestemmingsplan ‘Herziening Buitengebied 2015’ vastgesteld. In dit bestemmingsplan is in navolging van provinciaal beleid de gebiedsaanduiding ‘overige zone – beperkingen veehouderij’ toegekend aan het plangebied.

1.4.3

Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Loon op Zand 2019, wonen’

Op 5 februari 2019 is door de gemeenteraad het bestemminsplan ‘Parapluherziening Loon op Zand 2019, wonen’ vastgesteld. Deze parapluherziening is opgesteld om binnen ruimtelijke plannen in de gemeente de bewoning van een woning door meer dan één huishouden onmogelijk te maken. Om bewoning door meerdere huishoudens (ook wel kamerverhuur genoemd) mogelijk te maken, kan er met een omgevingsvergunning worden afgeweken. Een verzoek daartoe wordt getoetst aan aspecten die overlast naar de omgeving moeten voorkomen en een goede woonsituatie van de te huisvesten personen moeten garanderen. Vaststelling van deze parapluherziening heeft geen consequenties voor ontwikkelingen binnen het plangebied. Er is geen sprake van kamer verhuur. Dit wordt ook niet beoogd.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

8

Dreefseweg 27 - Toelichting

1.4.4

Toets

De sanering van de intensieve veehouderij in samenhang met de realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning is niet mogelijk binnen de vigerende bestemmingsplannen. Daarom is deze bestemmingsplanherziening opgesteld. De van toepassing zijnde regels uit het paraplubestemmingsplan zijn overgenomen in de regels voor dit bestemmingsplan.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze toelichting is de planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt deze herbestemming getoetst aan het beleidskader. In hoofdstuk 4 wordt de herbestemming getoetst aan de milieu- en planologische aspecten bij deze herbestemming. In hoofdstuk 5 vindt de juridische planbeschrijving plaats. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna in hoofdstuk 7 de procedure voor deze bestemmingsplanherziening wordt omschreven.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

9

Dreefseweg 27 - Toelichting

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Omgeving van het plangebied

Het plangebied is gelegen binnen de gemeente Loon op Zand, een middelgrote gemeente in het hart van Midden-Brabant, nabij de gemeentegrens met de gemeente Dongen. De kern Kaatsheuvel is met ruim 16.000 inwoners de grootste woonkern binnen deze gemeente met drie kerkdorpen. Het plangebied is gelegen aan de Dreefseweg, de zuidelijke ontsluitingsweg tussen Kaatsheuvel en Dongen. Het plangebied is gelegen in een bebouwingslint in de kernrandzone van Kaatsheuvel. In het verleden was dit gebied in agrarisch gebruik. Inmiddels is het een gemengde omgeving met zowel agrarische functies, niet-agrarische bedrijfsbestemmingen als woningen in de directe omgeving. Het is een dynamisch lint in de kernrandzone met een menging aan functies.

2.2

Huidige situatie plangebied

2.2.1

Inrichting

Binnen het plangebied is een gemengd bedrijf met een varkenshouderij en een rundveetak aanwezig. In de voorzijde van de rundveestal is een kleinschalig niet-agrarisch bedrijf aanwezig met een omvang van 250 m². Het bedrijfsperceel is rationeel ingericht voor de bedrijfsvoering. De bedrijfswoning aan Dreefseweg 27 is gelegen aan het lint, op enige afstand van de weg. Navolgende figuur geeft een luchtfoto van het bedrijf.

Plangebied

Figuur 4: Luchtfoto met het bedrijf binnen het plangebied en een foto van de bedrijfswoning

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

10

Dreefseweg 27 - Toelichting

De bedrijfsbebouwing is middels een inrit aan de westzijde van de woning ontsloten aan de Dreefseweg. De bedrijfsbebouwing is diep achter op het perceel gelegen en bestaat uit twee stallen met daaromheen verharding ten behoeve van de bedrijfsvoering. De om de stallen gelegen agrarische gronden zijn onbebouwd en in gebruik voor beweiding van de gronden.

2.2.2

Vergunning

Binnen het plangebied is een vergunning aanwezig voor het houden van varkens en melkvee. Hierna is de vergunning opgenomen.

Tabel 1: Omgevingsvergunning voor het houden van dieren aan Dreefseweg 27

2.3

Beoogde situatie

2.3.1

Herbestemming agrarisch bedrijf

De varkenshouderij binnen het plangebied wordt gesaneerd met deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte. Bij toepassing van deze sloopregeling worden alle bedrijfsgebouwen die in gebruik waren voor de varkenshouderij gesloopt. Dit betreft een varkensstal met een omvang van 773 m² en een gedeelte van de rundveestal. Een deel van de kelder van deze rundveestal is ook in gebruik voor het opslaan van varkensmest. Hiermee dient ook een gedeelte van de stal te worden gesloopt bij deelname aan de regeling. In totaal wordt meer dan 1.000 m² aan stallen die in gebruik waren voor de intensieve veehouderij gesloopt. De vergunning voor het houden van varkens wordt ingetrokken en er worden bijbehorende dierrechten doorgehaald. In samenhang hiermee wordt de rundveehouderijtak verkleind tot maximaal 50 stuks rundvee en wordt een niet-agrarische nevenactiviteit bestemd tot een omvang van 250 m² binnen bestaande bebouwing. De resterende bedrijfsbebouwing betreft een gedeelte van een rundveestal. Aan de voorzijde van deze stal is de niet agrarische nevenactiviteit gevestigd. Er is een vergunning verleend voor het gebruik van deze bebouwing voor een koeriersbedrijf. In de huidige situatie is sprake van een handelsonderneming in auto’s, niet meer van een koeriersbedrijf. Dit wordt in dit bestemmingsplan bestemd. Er is bij deze handelsonderneming geen sprake van een showroom en dergelijke.

Het plangebied is gelegen in een dynamische kernrand waarin diverse functies aanwezig zijn. Het is echter uitdrukkelijk niet de bedoeling dan wel toegestaan dat er sprake is van een autodealer met bijvoorbeeld een showroom en/of uitstalling van auto’s op het perceel en een grote handelsvoorraad. De ondergeschikte nevenfunctie is binnen het plangebied aanwezig als ondergeschikte functie bij het

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

11

Dreefseweg 27 - Toelichting

resterende rundveebedrijf. De omvang van 250 m² is nodig omdat naast verkoop er ook werkzaamheden aan deze auto’s in het gebouw plaatsvinden voordat deze verkocht worden. Aan de achterzijde van deze stal is sprake van het gebruik voor maximaal 50 stuks rundvee en ruimte voor opslag van voer en stalling van machines.

2.3.2

Realisatie Ruimte voor Ruimte woning

In samenhang met sanering van de intensieve veehouderij wordt een Ruimte voor Ruimte woning aan Dreefseweg ong., ten oosten naast 27 toegevoegd. De toevoeging van de woning dient te passen binnen het straatbeeld en de omgeving. Het beëindigen van de intensieve veehouderij en het slopen van de bijbehorende opstallen levert een aanzienlijke kwaliteitswinst op. De commissie ruimtelijke kwaliteit heeft de toevoeging van de beoogde woning beoordeeld. De commissie oordeelt samengevat: ‘Het voornemen om een extra woning op deze locatie te plaatsen is goed voorstelbaar. Op deze locatie is de openheid van het landschap een belangrijke karakteristiek van het ruimtelijk beeld. Tussen de woningen door is er sprake van doorzicht naar de weidsheid van het achterliggende landschap. Het is belangrijk dat deze karakteristiek behouden blijft. De positionering van het bouwkavel aan de oostzijde van de huidige woning acht de commissie wel mogelijk, gegeven de aangevoerde beargumentering. De commissie adviseert ligging zo dicht mogelijk bij de gewenste ontsluiting, dat wil zeggen aan de oostzijde van het open gedeelte, grenzend aan het belendende perceel aan de oostzijde. Van belang is dat de bestaande openheid tussen bebouwing zoveel mogelijk gewaarborgd blijft.’ Voor de toe te voegen woning adviseert de commissie om de volgende randvoorwaarden te formuleren: 

Kavelbreedte maximaal circa 20m;



Bouwvlak maximaal 10m breed, ca. 12-14m diep;



Afstand hoofdgebouw tot erfgrens aan weerszijden minimaal 5m;



Goothoogte circa 4m, nokhoogte maximaal circa 9,5m;



Kaprichting bij voorkeur haaks op de Dreefseweg, rooilijn in lijn met de bestaande woning.

De sanering van de intensieve veehouderij binnen het plangebied nabij de kern Kaatsheuvel is gewenst. Er wordt een woning opgericht ten oosten van de bedrijfslocatie. De realisatie van de woning is echter niet mogelijk aan de oostzijde van dit perceel. Dit wegens ligging van een niet-agrarisch bedrijf grenzend aan het plangebied aan deze zijde. Met deze herbestemming is rekening gehouden met de ligging van dit bedrijf zonder dat de zichtlijnen naar het achtergelegen gebied verloren gaan. Aan de achterzijde van de bedrijfskavel Dreefseweg 27 is reeds een bouwvlak met silo’s aanwezig, waarmee het zicht naar het achterliggende landschap doorbroken wordt. Door realisatie van de woning aan de westzijde van het perceel gaat hiermee geen doorzicht naar het achtergelegen gebied verloren.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

12

Dreefseweg 27 - Toelichting

De woonbestemming heeft een breedte van circa 22 meter. Hierbinnen is een bouwvlak opgenomen met een breedte van 17 meter. Aan de achterzijde van het bedrijfsperceel is in de huidige situatie het bouwvlak gelegen, achter de beoogde woonbestemming. De woning wordt niet haaks maar parallel aan de Dreefseweg opgericht. Dit sluit aan bij de positionering van de huidige bedrijfswoning en andere woningen aan Dreefseweg 27 en deze situering sluit hiermee aan bij het straatbeeld. Er is hier geen sprake van een doorzicht naar het achtergelegen landschap. In de regels zijn de goot- en bouw hoogte verankerd. Deze woning past binnen de omgeving.

2.3.3

Landschappelijke inpassing

2.3.3.1

Inleiding

De gemeente Loon op Zand streeft naar behoud en versterking van de aanwezige natuur- en landschapswaarden binnen de gemeente. De gewenste ontwikkelingsrichting wordt binnen de gemeente voor een groot deel bepaald door de landschappelijke en ruimtelijke karakteristiek. Voorwaarde bij een ruimtelijke ontwikkeling bij herbestemming is de realisatie van een goede landschappelijk inpassing. De gemeente Loon op Zand heeft hiervoor het Handboek Landschappelijke Kwaliteitsverbetering opgesteld. Dit handboek vormt een inspiratiekader voor initiatiefnemers die aan de slag gaan met landschappelijke inpassing en/of kwaliteitsverbetering. Voor de gemeente Loon op Zand vormt dit handboek een toetsingskader voor landschappelijke inpassingsplannen en plannen voor landschappelijke kwaliteitsverbetering. 2.3.3.2

Gebiedskarakteristiek

De gemeente Loon op Zand is gelegen op de rand van de Brabantse zandgronden en het rivierengebied en daarmee op de grens tussen de dekzandplateaus van de Meierij en de veenontginningen van de Langstraat. De gemeente kent hiermee een grote diversiteit aan karakteristieke landschappen. Centraal in de gemeente bevinden zich relatief hooggelegen uitgestrekte (naald)bossen met stuifzandgebieden van de Loonse en Drunense Duinen, Huis ter Heide en een aantal kleinere bosgebieden. In een schil rondom de Loonse en Drunense Duinen heen ligt een coulissenlandschap met bosjes, vennen, houtwallen, bomenlanen, oude bouwlanden en weides. Langs de (zuid)westrand van de gemeente ligt een vrij open agrarisch gebied met lange rechte wegen en een vrij regelmatige verkaveling. De weides en landbouwgronden in dit gebied worden veelal begrensd door smalle sloten. In het noordwestelijk deel van de gemeente liggen tot slot oude ontginningsgronden met oost-west georiënteerde bebouwingslinten (de oude ontginningsassen) en laaggelegen agrarische gronden met smalle strokenverkaveling (overwegend weilanden) met sloten en heggen. Het plangebied is gelegen binnen een jonge ontginningsgrond. Navolgende figuur geeft een uitsnede uit de kaart met gebiedstypering uit het Handboek landlandschappelijke kwaliteitverbetering, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

13

Dreefseweg 27 - Toelichting

Figuur 5: Uitsnede met de ligging van het plangebied in een jonge ontginningsgrond

Navolgende tabel geeft een beeld van de manier van landschappelijk inpassen binnen de bepaalde gebiedstyperingen.

Tabel 2: Landschappelijke inpassing binnen de gebiedstyperingen in de gemeente Loon op Zand

2.3.3.3

Landschappelijke inpassing binnen jonge ontginningsgronden

De jonge ontginningsgronden zijn in de twintigste eeuw ontstaan door het omvormen van zogeheten woeste gronden naar landbouwgebied. De woeste gronden waren heidelandschappen die (nog) niet geschikt waren voor agrarisch gebruik. Door de grootschalige ontginningen in de twintigste eeuw ontstonden de kenmerkende grootschalige, blokvormige kavels die in gebruik genomen werden als akker en weiland. De identiteit van dit gebied wordt bepaald door agrarisch grondgebruik (voornamelijk akkerbouw en grondgebonden veehouderijen). Het gebied is open en rationeel verkaveld met rechte wegen en smalle sloten tussen de agrarische percelen. Langs de wegen staan bomenrijen. Richting de natuurgebieden ontstaat een kleinschaliger landschap met meer bosschages.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

14

Dreefseweg 27 - Toelichting

Navolgende landschapselementen zijn kenmerkend binnen een jonge ontginningsgrond: 

Openheid met grote blokvormige kavels in gebruik als akker of weiland;



Smalle sloten tussen de kavels;



Bomenrijen langs de wegen en/of langs de randen van de kavels;



Richting de natuurgebieden iets meer bosschages (of struweelhagen);



Houtsingels rondom de erven;



Solitaire bomen;



Akkerranden met bloemen, kruiden, grassen en granen;



Poelen (mits de grondwaterstand dit toelaat).

Gekozen moet worden voor inheemse bomen en/of struiken. Boomsoorten die in dit gebied voorkomen zijn: eik, berk, beuk, walnoot, kastanje en linde. In de bosschages tegen de natuurgebieden kan ook grove den hieraan toegevoegd worden. Struikvormers zijn: lijsterbes, hazelaar, krentenboompje, vuilboom. Landschappelijke ontwikkelingen in het gebied moeten zich richten op het vergroten van het contrast met het oude agrarische (halfopen) cultuurlandschap. Dit kan door de grootschaligheid en openheid van het landschap te behouden en/of door juist grootschalige boskavels aan te planten, bij voorkeur aansluitend op de omliggende bosrijke natuurgebieden van Huis ter Heide. In delen van dit gebied, met name aansluitend op de natuur van Huis ter Heide, liggen kansen om het kleinschalige landschap te herstellen door het terugbrengen van houtwallen en begrenzingen met doornstruiken (ook gunstig voor de biodiversiteit). In een jonge ontginning wordt ingezet op: 

Behoud van de openheid van het agrarische landschap;



Realisatie van landschapselementen zoals bomenrijen langs de wegen en/of langs de randen van de kavels, houtsingels rondom de erven, solitaire bomen, akkerranden en poelen;



Realisatie van grootschalige boskavels aansluitend op de natuur van Huis ter Heide;



Terugbrengen van het kleinschalige landschap door het aanplanten van houtwallen en begrenzingen met doornstruiken in de minder open delen van het gebied, bijvoorbeeld aansluitend op de natuur van Huis ter Heide.

2.3.3.4

Landschappelijke inpassing binnen het plangebied

Binnen het plangebied is er sprake van een bomenrij bestaande uit inheemse soorten naast de inrit naar de bedrijfsopstallen. Deze bomenrij blijft in de beoogde situatie ongewijzigd behouden. Bomenrijen naast ontsluitingswegen passen heel goed binnen een jong ontginningslandschap. Als erfafscheiding tussen de Ruimte voor Ruimte woning en de bedrijfswoning aan Dreefseweg 27 en tussen de Ruimte voor Ruimte woning en de belendende bedrijfsbestemming aan de oostzijde worden een knip- en scheerhagen aangelegd. Deze inpassing met haakse lijnen op de Dreefseweg benadrukt de kavelgrenzen richting het achtergelegen gebied ter begeleiding van de aanwezige en te behouden zichtlijnen. Met deze landschappelijke inpassing blijft de openheid in de jonge ontginning gewaarborgd. Navolgende figuur geeft een beeld van het landschappelijk inpassingsplan.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

15

Dreefseweg 27 - Toelichting

Figuur 6: Beeld met landschappelijke inpassing binnen het plangebied

De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing maakt als kwalitatieve verplichting onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan.

2.3.4

Afval

Voor de nieuwe woning heeft de gemeente inzamelplicht zodat de bewoner mobiele containers verstrekt krijgt. Deze afvalcontainers mogen niet in de openbare ruimte worden bewaard. De afvalcontainers en/ of zakken moeten voor leging worden aangeboden aan de openbare weg. In het buitengebied moeten de containers, in verband met de verkeersveiligheid, juist op de inrit worden aangeboden. De containers moeten dezelfde dag binnen worden gehaald.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

16

Dreefseweg 27 - Toelichting

2.3.5

Ontsluiting en parkeren

2.3.5.1

Ontsluiting

De bedrijfswoning aan Dreefseweg 27 is reeds ontsloten aan de Dreefseweg. Deze ontsluiting blijft ongewijzigd gehandhaafd. Aan de oostzijde van het plangebied aan Dreefseweg ong. is een duiker met inrit aanwezig. Deze inrit blijft ongewijzigd behouden voor ontsluiting van de agrarische gronden en de te realiseren woning. 2.3.5.2

Parkeren

Er is geen sprake van openbare parkeergelegenheden in de nabije omgeving. Het parkeren dient binnen het plangebied plaats te vinden. De parkeernorm voor woningen met een omvang groter dan 135 m² bedraagt de parkeernorm 2,1 parkeerplaatsen voor de bewoners en 0,3 voor bezoek. Totaal is dat 2,4 parkeerplaatsen per woning. Parkeren moet geheel op eigen terrein worden opgelost. Een garage telt niet mee als parkeerruimte. Dat betekent minimaal 3 parkeerplaatsen bij de Ruimte voor Ruimte woning worden gerealiseerd. Omdat in de openbare ruimte parkeren niet mogelijk is, is het aan te raden om meer dan drie parkeerplaatsen aan te leggen. De regels voor parkeren zijn verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

17

Dreefseweg 27 - Toelichting

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

3.1.1.1

Beleidskader

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

-

Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel;

-

Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. 3.1.1.2

Toets

Deze herbestemming heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Hiervoor is deze ontwikkeling te kleinschalig van aard. Op microniveau past deze ontwikkeling binnen de integrale prioriteit ‘landelijk gebied’. Binnen het plangebied wordt een agrarische bedrijfslocatie herbestemd door deelname aan een provinciale saneringsregeling en wordt één Ruimte voor Ruimte woning toegevoegd. De regeling Ruimte voor Ruimte is een provinciale beleidsregeling voor realisatie van kwaliteitverbetering binnen het landelijke gebied. Deze bestemmingplanprocedure ziet toe op realisatie van een passende herbestemming bij deelname aan de regeling.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

18

Dreefseweg 27 - Toelichting

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1

Beleidskader

De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt stedelijke functies zoveel mogelijk te concentreren in het bestaand stedelijk gebied, en om extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in het buitengebied in beginsel te voorkomen. De doelstelling van de ladder beoogt een ruimtelijke scheiding tussen stedelijke functies en buitengebied-gebonden functies. Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het verplicht om in het geval dat een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Het uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor realisatie van woningen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. 3.1.2.2

Toets

Bij herbestemming van het plangebied neemt de bedrijfsbebouwing af met een omvang van tenminste 1.000 m². In samenhang hiermee wordt één nieuwe woning toegevoegd. Het toevoegen van nieuwe bedrijfsbebouwing is uitgesloten. Het toevoegen van één woning betreft geen stedelijke ontwikkeling. Hiermee is deze ontwikkeling niet ladderplichtig.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie

3.2.1.1

Beleidskader

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

19

Dreefseweg 27 - Toelichting

4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Hier moet mee worden omgegaan 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. 3.2.1.2

Toets

De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze verordening.

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1

Inleiding

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In deze interim omgevingsverordening zijn de bestaande regels over de fysieke leefomgeving waar mogelijk in één verordening onder gebracht. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en wordt de herbestemming getoetst aan de regels van deze interim omgevingsverordening. 3.2.2.2

Beleidskader

Aanduiding plangebied Het plangebied is aangeduid als gelegen binnen het Landelijk gebied en hierbinnen in het Gemengd landelijk gebied. In de directe regels voor de landbouw is het plangebied aangeduid binnen een ‘stalderingsgebied’ en binnen de aanduiding ‘verbod uitbreiding veehouderij’ (beperkingen veehouderij). Navolgende figuur geeft een uitsnede van basiskaart voor het landelijk gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.

Plangebied

Figuur 7: Uitsnede basiskaart voor het landelijke gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

20

Dreefseweg 27 - Toelichting

Afdeling 3.1 Algemeen In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels (artikel 3.9) ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie Noord-Brabant wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast vraagt de provincie gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. Afdeling 3.6 Vitaal platteland In afdeling 3.6 in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten voor het Landelijk gebied.

Het Landelijk gebied kent een onderverdeling in de subzones ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Groenblauwe mantel’. Wanneer er gelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor beide zones, wordt gesproken over Landelijk gebied. Alleen als het nodig is onderscheid te maken, wordt gesproken over ‘Gemengd landelijk gebied’ of ‘Groenblauwe mantel’. Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Artikel 51 geeft bindende regels voor ontwikkelingen van de veehouderij. De uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij zijn uitgesloten totdat voldaan is aan de Nadere regels uit de Brabantse Zorgvuldigheidsscore. Afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen Artikel In afdeling 3.7 zijn de regelingen Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentratie, Landgoederen en Ruimte voor Ruimte opgenomen. In artikel 3.80 is de Regeling Ruimte voor Ruimte opgenomen. Deze regeling is hierna opgenomen. Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere Ruimte voor Ruimte kavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien: a.

er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit;

b.

de Ruimte voor Ruimte kavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;

c.

een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;

d.

er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar.

Lid 2 Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als per Ruimte voor Ruimte kavel is aangetoond dat is voldaan aan de volgende voorwaarden:

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

21

Dreefseweg 27 - Toelichting

a. een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee zijn in het geheel beeindigd waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van deze veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt; b. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn direct voorafgaand aan de beëindiging gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest; c. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn gevestigd binnen Beperkingen Veehouderij of op een locatie die vanwege omliggende waarden en functies niet geschikt is voor de uitoefening van een veehouderij; d. er tenminste 1000 m² bedrijfsgebouwen ten dienste van de onder a. bedoelde veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt met een minimum van 200 m² op iedere beëindigingslocatie veehouderij; e. de ten behoeve van de onder a. bedoelde veehouderijen geregistreerde rechten betreffende de fosfaatproductie in een gezamenlijke omvang van tenminste 3.500 kg uit de markt zijn genomen door doorhaling van de bij de Dienst Regelingen geregistreerde rechten, waarbij per beëindigingslocatie een minimum van 700 kg aan rechten betreffende de productie van fosfaat aanwezig is; f. de rechten, bedoeld onder e. moeten vanaf het moment van beëindiging van de bedrijfsvoering tot aan het moment van uit de markt nemen geregistreerd staan op naam van de veehouderij die beëindigd; g. de omgevingsvergunning milieu voor de onder a.

bedoelde veehouderij op iedere beëindigingslocatie veehouderij is ingetrokken; h. een passende herbestemming is gelegd op de locatie als onder a. bedoeld die in ieder geval het houden van vee en het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen uitsluit; i. in redelijkheid niet op andere wijze is voorzien in de beëindiging van de onder a. bedoelde veehouderij. Lid 3 In afwijking van het tweede lid kan een bestemmingsplan voorzien in een Ruimte voor Ruimte kavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. Lid 4 Het derde lid vervalt indien uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat er in totaal 3.500 Ruimte voor Ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte zijn ontwikkeld. 3.2.2.3

Toets

Afdeling 3.1 Algemeen Met deze herbestemming is sprake van herbestemming van een gemengd bedrijf met varkens en rundvee naar een bedrijf met alleen rundvee, waarbij de omvang aan rundvee wordt begrensd op maximaal 50 stuks rundvee. Door het herbestemmen van een bestemming kan waardevermeerdering of waardevermindering ontstaan van de grond. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt een basisinspanning van 20% van de waardevermeerdering van de grond redelijk geacht. Herbestemming van de

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

22

Dreefseweg 27 - Toelichting

agrarische bedrijfslocatie heeft geen waardevermeerdering tot gevolg. Er is geen sprake van herbestemming naar een andere bestemming. Een bestaande agrarische bedrijfsbestemming wordt ingeperkt door deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte. Uitbreiding van bebouwing wordt uitgesloten. In samenhang hiermee wordt een Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd. In artikel 3.77 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgelegd dat afdeling 3.1 niet van toepassing is op de regeling Ruimte voor Ruimte. Afdeling 3.6 Vitaal platteland Het plangebied is gelegen binnen het Gemengd landelijk gebied. De sanering van de intensieve veehouderijtak is mogelijk binnen deze structuur. Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Binnen het plangebied wordt de intensieve veehouderijtak gesaneerd. Deze herbestemming ziet niet toe op uitbreiding van bebouwing ten behoeve van de veehouderij, maar op sanering van de varkenstak van dit bedrijf binnen het plangebied. De rundveehouderij wordt verkleind. Afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen Voor herbestemming van het plangebied is artikel 3.80 van toepassing. Met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte vindt een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit plaats doordat in samenhang met realisatie van een woning op een planologische locatie sloop en milieuwinst plaatsvindt.

Het plangebied betreft een planologisch aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie. Het plangebied is gelegen binnen een historische bebouwingsconcentratie. Het plangebied is direct ten zuidwesten van Kaatsheuvel gelegen. Kaatsheuvel betreft een oud lintdorp dat rond 1400 is ontstaan en dat is ontstaan uit enkele oost-west lopende hoofdwegen. De historische dorpslinten zijn typerend voor de gemeente Loon op Zand. De Dreefseweg betreft zo’n oostwest verbinding. Navolgende figuur geeft een uitsnede uit de historische atlas uit 1850 waarop de Dreefseweg al aanwezig is, toen nog geheten ‘Eerste straatje’.

Ligging van het Plangebied

Figuur 8: Uitsnede historische atlas uit circa 1850 waarop het 'Eerste straatje', thans de Dreefseweg genoemd is aangeduid

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

23

Dreefseweg 27 - Toelichting

In de periode daarna ontstaat de concentratie van bebouwing rondom deze straat, inmiddels ‘Tweede Straat’ genoemd. Navolgende figuren geven de ontwikkeling van de bebouwingsconcentratie Dreefseweg weer, waarbij de kern Kaatsheuvel in de periode tussen 1970 en 2021 door toevoeging van planmatige woningbouwuitbreiding naar de bebouwingsconcentratie is gegroeid. De bebouwingsconcentratie is echter nog als zodanig herkenbaar in het landschap.

Ligging van het Plangebied

Figuur 9: Uitsnede historische atlas uit circa 1875 waarop het ‘Tweede straatje', thans de Dreefseweg genoemd is aangeduid

Ligging van het Plangebied

Figuur 10: Uitsnede historische atlas uit circa 1950 waarop het ‘2e Straatje', thans de Dreefseweg genoemd is aangeduid

Ligging van het Plangebied

Figuur 11: Uitsnede topografische kaart in de huidige situatie waarop de Dreefseweg is aangeduid

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

24

Dreefseweg 27 - Toelichting

De toe te voegen woning past binnen het opgenomen ritme tussen openheid en bebouwing en binnen de stedenbouwkundige structuur. In dit bestemmingsplan is de landschappelijke inpassing binnen het plangebied verzekerd. Er is met toevoeging van de beoogde woning geen sprake van een aanzet voor stedelijke ontwikkeling. In lid 2 van artikel 3.80 zijn de voorwaarden opgenomen waaraan een bouwtitel Ruimte voor Ruimte dient te voldoen. Deze bouwtitel wordt gerealiseerd door sanering van het agrarisch bedrijf binnen het plangebied en gedurende deze bestemmingsplanprocedure ter accordering aan de provincie NoordBrabant aangeboden. Lid 3 en 4 van de regeling zijn niet van toepassing op deze herbestemming. 3.2.2.4

Conclusie

De beoogde herbestemming past binnen de regels uit de Interim omgevingsverordening NoordBrabant.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Loon op Zand 2030

3.3.1.1

Inleiding

De ‘Structuurvisie Loon op Zand 2030’ geeft een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de hele gemeente tot de periode tot circa 2030. De structuurvisie is een visie op hoofdlijnen en vormt daarmee een belangrijk (toetsing)kader voor het initiëren, beoordelen, afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals bestemmingsplannen en projecten. 3.3.1.2

Beleidskader

Het plangebied is opgenomen als gelegen binnen een bebouwingsconcentratie. In de structuurvisie is de koers voor deze bebouwingslinten opgenomen. Karakteristiek in de gemeente Loon op Zand zijn de bebouwingslinten die doorlopen tot in het centrum van de dorpen. De hoofdstructuur van een lint bestaat uit een lijnvormige combinatie van een weg, water, bebouwingen, erven en beplantingen. Kenmerkend voor bebouwingslinten in Loon op Zand is de afwisseling tussen bebouwde en open delen in het lint. De bebouwingslinten in de dorpen kennen een naar buiten toe open en naar de kern van het dorp min of meer aaneengesloten bebouwingsprofiel. Het zijn dan ook de identiteitsdragers van het ‘stedelijke’ landschap. De herkenbaarheid van deze linten is door verkeerskundige maatregelen en ingrepen in de openbare ruimte in de loop der jaren echter minder sterk geworden. De open delen geven mooie doorzichten naar het (half) open landschap. Deze zichtlijnen maken beleving van het landschap mogelijk. Er is zodoende altijd een samenhang aanwezig tussen het lint en het achterliggende landschap. De linten zijn daarmee ook in het buitengebied de identiteitsdragers van het landschap.

Het karakter van de linten in het buitengebied verandert langzaam maar zeker door verschuiving van agrarische bedrijvigheid naar particulier en commercieel niet-agrarisch grondgebruik en door de toenemende intensivering van de landbouwsector. Dit karakter wordt mede bepaald door de aard en vorm van gebouwen en bijgebouwen, bouwvolumes, ontsluitingen, hekken en poorten en beplantingen.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

25

Dreefseweg 27 - Toelichting

Nieuwe ontwikkelingen in de linten zijn in principe toegestaan omdat ze kunnen bijdragen aan de stedelijke respectievelijke plattelandseconomie, maar dienen wel de bestaande kwaliteiten van de linten te versterken. Het gaat daarbij om begrippen als attractiviteit, landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp, ruimtelijke samenhang op het erf (het ensemble van bebouwing en groene elementen, bij voorkeur gebiedseigen beplantingen) en met het omliggende landschap en de omliggende bouwmassa. Om richting te kunnen geven aan particuliere initiatieven is het van belang uitgangspunten per bebouwingslint-/cluster te hanteren. Door schaalvergroting in de landbouw komen er agrarische erven vrij. Om de erven een andere invulling te kunnen geven, staat de gemeente onder voorwaarden toe dat woningen in de plaats van het agrarisch bedrijf gebouwd worden. 3.3.1.3

Toets

Het plangebied wordt herbestemd in samenhang met deelname aan de beleidsregeling Ruimte voor Ruimte. Een passende herbestemming dient gerealiseerd te worden. Daarnaast wordt in samenhang met sanering van de intensieve veehouderijtak een Ruimte voor Ruimte woning binnen het bebouwingslint gerealiseerd. De gemeente Loon op Zand heeft geoordeeld dat er aan Dreefseweg sprake is van een bebouwingsconcentratie en dat toevoeging van de woning past binnen de ruimtelijke structuur. De toevoeging van een Ruimte voor Ruimte woning past binnen dit lint. Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk binnen het lint. Binnen het plangebied is een niet-agrarische nevenactiviteit vergund in de vorm van een koeriersbedrijf. Met dit bestemmingsplan wordt deze vergunning gewijzigd naar een vergunning voor een handelsonderneming. Deze activiteit kan plaatsvinden binnen bestaande bebouwing. Er vindt geen buitenstalling plaats. Deze ontwikkeling past binnen de structuurvisie.

3.3.2

Structuurvisie Loon op Zand 2030, 1e wijziging

3.3.2.1

Inleiding

De gemeenteraad van Loon op Zand heeft op 8 maart 2018 de structuurvisie ‘Loon op Zand 2030, 1e wijziging’ vastgesteld. 3.3.2.2

Beleidskader

Door vaststelling van de 1e wijziging van de structuurvisie is de structuurvisie gewijzigd met betrekking tot de vestiging van glastuinbouwbedrijven binnen de gemeente. 3.3.2.3

Beleidskader

De wijziging van de structuurvisie heeft geen invloed op herbestemming van het plangebied.

3.3.3

Woonvisie 2016–2025

3.3.3.1

Inleiding

De gemeente Loon op Zand heeft op 15 december 2016 een nieuwe woonvisie vastgesteld voor de periode tot en met 2025.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

26

Dreefseweg 27 - Toelichting

3.3.3.2

Beleidskader

De gemeente Loon op Zand stimuleert nieuwbouw initiatieven. Echter mag nieuwbouw er niet toe leiden dat bestaande woningen minder courant worden. Binnen de gemeente Loon op Zand is het doel gesteld om een constante bevolkingsomvang en een evenwichtige bevolkingsopbouw als basis voor een zorgzame samenleving met vitale gemeenschappen te realiseren en te behouden. Om deze doelstelling te behalen zijn de volgende subdoelstellingen geformuleerd: -

Het voorkomen van krimp;

-

Inspelen op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens;

-

Aantrekken en behouden van starters en gezinnen;

-

Realisatie van goedkope en snel beschikbare huisvesting voor ‘bijzondere doelgroepen’;

-

Inspelen op de hervorming van de langdurige zorg;

-

Duurzaam (ver)bouwen.

3.3.3.3

Toets

De realisatie van de Ruimte voor Ruimte woning ziet niet toe op een taakstelling die voortvloeit uit de Woonvisie voor wat betreft kleine en oudere huishoudens. De realisatie van deze woning vloeit voort uit een provinciale saneringsregeling voor de veehouderij. Deze woning draagt op microniveau wel bij aan de taakstelling voor aantrekking en behoud van gezinnen binnen de gemeente Loon op Zand.

3.3.4

Beleidsnotitie Ruimte voor Ruimte

3.3.4.1

Inleiding

Op 19 maart 2009 heeft de gemeenteraad van Loon op Zand de notitie Ruimte voor Ruimte vastgesteld. Deze notitie beoogt inzicht te geven in de locaties waar het mogelijk is om woningen te realiseren in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling. 3.3.4.2

Beleidskader

In de Beleidsnotitie Ruimte voor Ruimte spreekt het gemeentebestuur haar voorkeur uit om Ruimte voor Ruimte woningen te realiseren op daarvoor geschikte plaatsen in bebouwingsconcentraties zoals die zijn aangegeven in de Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties. Het inpassen van deze Ruimte voor Ruimte woningen dient zorgvuldig te gebeuren rekening houden de waarden in een omgeving. Een Ruimte voor Ruimte locatie in het buitengebied dient gelegen te zijn binnen een kernrandzone of een bebouwingsconcentratie en dient zoveel mogelijk aan te sluiten op bestaande bebouwing. Aan de randen van de bebouwde kom wordt zoveel mogelijk gestreefd naar een geleidelijke overgang tussen de bebouwde kom en het buitengebied. Dit betekent dat de bouw van extra woningen in de kernrandzones, slechts onder strikte voorwaarden mogelijk moet zijn. Wanneer in deze zones woningen worden gerealiseerd, dient sprake te zijn van een aanmerkelijke verbetering van de kwaliteit van de directe omgeving. 3.3.4.3

Toets

Het plangebied is niet gelegen binnen een bebouwingsconcentratie die in de gemeentelijk gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties als zodanig is aangeduid. De locatie is echter gelegen in een bebouwingslint in een kernrandzone. Er is sprake van een historische bebouwingsconcentratie. Dit wordt in de paragraaf inzake cultuurhistorie ook nader aangetoond. In samenhang met de realisatie van de beoogde woning wordt een veehouderij gesaneerd binnen het plangebied. De Ruimte voor Ruimte

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

27

Dreefseweg 27 - Toelichting

woning past binnen het gebied en is stedenbouwkundig inpasbaar. Dit is in deze toelichting nader toegelicht. Met deze herbestemming is sprake van een verbetering van de kwaliteit van de directe omgeving, zoals een vereiste is in de Beleidsnotitie Ruimte voor Ruimte.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

28

Dreefseweg 27 - Toelichting

4.

MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN