15-12-2022 Bijlage 1. Toelichting en regels vast te stellen bestemmingsplan ‘Van Lier Park’ te Loon op Zand.pdf

Toelichting en regels

Vastgesteld

Bestemmingsplan

Van Lier Park

bestemmingsplan Van Lier Park

Inhoudsopgave

Toelichting

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

7 7 7 8 8

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Bestaande situatie 2.2 Planbeschrijving

10 10 11

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.2 Provinciaal en regionaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid 3.4 Conclusie

15 15 16 25 28

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Bodem 4.2 Geluid 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Milieuzonering 4.5 Geur 4.6 Externe veiligheid 4.7 Waterhuishouding 4.8 Ecologie 4.9 Cultureel Erfgoed 4.10 Leidingen 4.11 Verkeer en parkeren 4.12 Vormvrije MER-beoordeling

29 29 32 33 36 40 41 44 47 50 53 54 57

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen 5.2 Inleidende regels 5.3 Bestemmingsregels 5.4 Algemene regels 5.5 Overgangs- en slotregels

58 58 58 59 60 61

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

62 62 62

2

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Bijlagen bij toelichting

65

Bijlage 1

Landschappelijk inpassingsplan

66

Bijlage 2

Beeldkwaliteitplan

67

Bijlage 3

Berekening kwaliteitsverbetering landschap

68

Bijlage 4

Verkennend bodem- en asbestonderzoek en nader asbest onderzoek

69

Bijlage 5

Aanvullend bodem- en asbestonderzoek

70

Bijlage 6

Verkennend bodemonderzoek westelijk deel plangebied

71

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

72

Bijlage 8

Besluit Hogere waarden

73

Bijlage 9

Akoestisch onderzoek industrielawaai

74

Bijlage 10

Geuronderzoek Lederfabriek

75

Bijlage 11

Geuronderzoek hobbymatige paarden

76

Bijlage 12

Onderzoek externe veiligheid

77

Bijlage 13

Standaardadvies brandweer externe veiligheid

78

Bijlage 14

Standaard verantwoording groepsrisico

79

Bijlage 15

Waterhuishoudkundig plan

80

Bijlage 16

Quickscan Wet natuurbescherming 2021

81

Bijlage 17

Nader ecologisch onderzoek huismus, gierzwaluw, vleermuis

82

Bijlage 18

Stikstofdepositieonderzoek

83

Bijlage 19

Archeologisch bureau- en veldonderzoek

84

Bijlage 20

Selectiebesluit proefsleuvenonderzoek

85

Bijlage 21

Notitie verkeersafwikkeling

86

Bijlage 22

Aanmeldnotitie m.e.r. beoordeling

87

Bijlage 23

Eindverslag vooroverleg en inspraak

88

Bijlage 24

Nota zienswijzen

89

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

3

bestemmingsplan Van Lier Park

Regels

91

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

92 92 96

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Groen Maatschappelijk Wonen Woongebied

97 97 98 99 104

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels

109 109 109 110 111

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

112 112 112

Bijlagen bij regels

113

Bijlage 1

114

4

Landschappelijk inpassingsplan

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Van Lier Park

Toelichting

6

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Om de (toekomstige) woonbehoefte binnen de kern Loon op Zand op te vangen, wordt de voormalige (leder)fabriekslocatie van Van Lier - aan de zuidwestzijde van de bestaande kern - getransformeerd tot woongebied. Tevens wordt de agrarische bedrijfslocatie (paardenhouderij) aan de Klokkenlaan 3032 meegenomen in het plangebied omdat daarmee de bijbehorende geurcontour, die anders een belemmering zou zijn voor de beoogde woningbouw, komt te vervallen. Dit bestemmingsplan maakt de beoogde ontwikkeling in juridisch-planologische zin mogelijk. Voor de ontwikkeling van het gehele plangebied is gekozen voor een globale eindbestemming. Deze opzet maakt het mogelijk om de definitieve stedenbouwkundige verkaveling van de nieuwe woonbuurt in een later stadium op ondergeschikte onderdelen te wijzigen en – waar nodig - te verfijnen.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is aan de zuidwestzijde van Loon op Zand gelegen, direct achter de lintbebouwing aan de Bergstraat, de Kerkstraat en de Klokkenlaan. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Loon op Zand, sectie E, nr's 2.073, 4.200, 4.722, 4.723, 5.009, 5.010, 5.269 (deels), 5.306, 5.313, 5.931 (deels) en 5.932 en heeft een oppervlakte van circa 26.000 m². Navolgende afbeelding toont globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving:

Globale ligging en begrenzing plangebied (witte omkadering) Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Van Lier Park

1.3

Geldend bestemmingsplan

Voor de in dit bestemmingsplan begrepen gronden gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen:  bestemmingsplan 'Kom Loon op Zand 2011', door de gemeenteraad vastgesteld op 15 december 2011;  bestemmingsplan 'Buitengebied 2011', door de gemeenteraad vastgesteld op 16 december 2013;  bestemmingsplan 'Herziening Buitengebied 2015', door de gemeenteraad vastgesteld op 28 december 2016';  bestemmingsplan 'Parapluherziening Loon op Zand 2019, wonen', door de gemeenteraad vastgesteld op 28 maart 2019. Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingen 'Agrarisch met waarden landschapswaarden', 'Agrarisch - Paardenhouderij', 'Bedrijf', 'Maatschappelijk', 'Detailhandel' en 'Wonen'. Om de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.

Uitsnede geldende bestemmingen ter plaatse van het plangebied (rode omkadering)

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen. Inleiding en beschrijving plangebied In hoofdstuk 1 zijn de aanleidingen en het kader voor de planherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied.

8

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Verantwoording Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet. Juridische planbeschrijving In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd. Uitvoerbaarheid Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Van Lier Park

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving plangebied

Bestaande situatie

De familie Van Lier vestigde haar werkplaats in 1815 aan de Langstraat in het Brabantse Loon op Zand. Op deze plek - in het centrum van de toenmalige Nederlandse schoenindustrie - begon de familie Van Lier met het maken van schoenen. De werkplaats groeide in de loop der jaren uit tot een flinke schoenfabriek, die in 2000 leeg kwam te staan omdat de productie naar het buitenland verhuisde. In 2015 - exact 200 jaar nadat de schoenfabriek werd opgericht - zijn de fabrieksgebouwen gesloopt. De damesschoenenfabriek van Van Esch aan de Kerkstraat en een klein particulier perceel aan de Bergstraat behoren ook tot het plangebied. De voormalige directiewoning en het zogenaamde stamhuis zijn behouden gebleven. Het plangebied ligt inmiddels al een aantal jaren braak, in afwachting van de voorgenomen transformatie naar woningbouw.

Overzichtsfoto voormalige (en inmiddels gesloopte) schoenfabriek

10

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Impressie bestaande situatie binnenzijde plangebied Aan de zijde van de Klokkenlaan bevindt zich op nr. 30-32 een paardenhouderij met aan de straatzijde twee bedrijfswoningen en daarachter de agrarische bedrijfsgebouwen.

Impressie bestaande situatie Klokkenlaan 30-32

2.2

Planbeschrijving

Om de (toekomstige) woonbehoefte binnen de kern Loon op Zand op te vangen, wordt de voormalige fabriekslocatie van Van Lier in samenhang met de locatie van de voormalige paardenhouderij aan de Klokkenlaan 30-32 ontwikkeld als nieuw woongebied: het 'Van Lier Park'. De toekomstige invulling van het woongebied is geïnspireerd op het voormalige fabrieksterrein en wordt op zorgvuldige wijze ingepast in de bestaande stedenbouwkundige structuur. Belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling is het behouden van de voormalige hoofdentree naar het fabrieksterrein, de zogenaamde 'poort van Van Lier'.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Van Lier Park

Ruimtelijke structuur Het voormalige fabrieksterrein van Van Lier ligt enigszins verscholen achter de lintbebouwing langs de Bergstraat - Kerkstraat en de Klokkenlaan. Het afronden van de lintstructuur langs de Bergstraat en de Klokkenlaan vormt dan ook één van de ruimtelijke uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan. Omdat het plangebied grotendeels schuil gaat achter de bestaande lintbebouwing, wordt het plangebied aan vrijwel alle zijden geconfronteerd met achterkantsituaties. De nieuwe bebouwing keert zich daarom naar binnen en oriënteert zich op een groene ruimte centraal in het plangebied.

Stedenbouwkundig concept plangebied De ontsluiting van het plangebied is zodanig gesitueerd dat er logische aansluitingen ontstaan met de omgeving en er voldoende ruimte overblijft voor een flexibele invulling van de verschillende woonvelden. De belangrijkste entree van het plangebied bevindt zich - net als in de huidige situatie aan de Bergstraat en wordt tussen de voormalige directiewoning en het stamhuis gesitueerd. Een tweede ontsluitingsweg bevindt zich aan de zuidoostzijde van het plangebied en takt aan op de Klokkenlaan. Aan de zuidzijde is een verbinding voor langzaam verkeer voorzien, waardoor mogelijkheden ontstaan voor het maken van een ommetje en er een verbinding wordt gemaakt met het Vrijerslaantje. De bestaande panden aan de Bergstraat (de voormalige directiewoning en het stamhuis) worden in de toekomstige situatie behouden. De twee bedrijfswoningen van de voormalige paardenhouderij aan de Klokkenlaan worden in de toekomstige situatie omgezet naar burgerwoningen.

12

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Stedenbouwkundige verkavelingsopzet (proefverkaveling) Van Lier Park (Bron: Buro Waalbrug, d.d. juli 2021) Bebouwing De bebouwing langs de Kerkstraat en de Klokkenlaan beperkt zich tot enkele vrijstaande woningen, aansluitend bij het bestaande karakter van deze bebouwingslinten. Langs de Bergstraat is gekozen voor een kort blok met rijwoningen, dat qua maat en schaal passend is binnen de bestaande lintbebouwing. In het 'binnengebied' is ruimte voor gestapelde, twee-aaneengebouwde en aaneengebouwde woningen. De bebouwing in dit oostelijke deel wordt rond een centraal gelegen groene ruimte gepositioneerd, waardoor een besloten en naar binnen gekeerde woonbuurt ontstaat. Het (zuid)westelijk deel van het plangebied bestaat uit een carré-vormige structuur met vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen. Alleen aan de noordzijde is plaats ingeruimd voor aaneengebouwde woningen. De bebouwing heeft een gevarieerd karakter, wat tot uitdrukking komt in maat, schaal en architectuur van de woningen. De nieuwe woningen worden uitgevoerd met een kap en oriënteren zich voor een groot deel op de centrale groene ruimte. In architectuur wordt aansluiting gezocht bij het industriële karakter van het voormalige fabrieksterrein, waarbij aandacht is voor de toepassing van karakteristieke details in de gevels.

Programma De meest recente stedenbouwkundige verkaveling voor het plangebied voorziet in de bouw van 5 vrijstaande woningen, 17 twee-aaneengebouwde/ patiowoningen, 31 aaneengebouwde woningen en 39 appartementen (circa 92 woningen in totaal). In de uiterste zuidwestelijke hoek van het plangebied wordt binnen de woonbestemming voor de voormalige paardenhouder een kleinschalige paardenstal mogelijk gemaakt voor het hobbymatig houden van maximaal 8 paarden.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

13

bestemmingsplan Van Lier Park

Om de nodige flexibiliteit te behouden, is het woningbouwprogramma niet in een keurslijf gegoten. Dat betekent dat binnen de bestemming 'Woongebied' zowel vrijstaande, twee-aaneengebouwde als aaneengebouwde woningen kunnen worden gebouwd. Op enkele specifiek aangeduide plekken zijn ook gestapelde woningen mogelijk. De definitieve invulling wordt aan de markt overgelaten, met dien verstande dat het aantal nieuwe woningen nooit meer dan 94 mag bedragen (= optelling van alle aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden' binnen bestemmingen 'Woongebied' en 'Wonen' samen). De meest recente stedenbouwkundige uitwerking van het gebied, vormt nadrukkelijk geen blauwdruk. De verkaveling en differentiatie in het woningbouwprogramma is indicatief en kan op onderdelen nog wijzigen. Beeldkwaliteit Voor de nagestreefde beeldkwaliteit in het plangebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit plan is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd. Kortheidshalve wordt hier naar verwezen.

14

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Barro

Het Rijk heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Mobiliteit (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De leidende gedachte van het rijksbeleid is ruimte maken voor groei en beweging, waarbij het Rijk zich vooral concentreert op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. In het SVIR en Barro worden dan ook geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende plangebied.

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet in de toelichting een onderbouwing opgenomen worden van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: "De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied." Laddertoets De behoefte van nieuwe stedelijke ontwikkelingen dient kwantitatief én kwalitatief te worden onderbouwd. Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Voorliggende ontwikkeling is opgenomen in het gemeentelijke Woningbouwprogramma 2021 en zodoende regionaal afgestemd.

Uit het 'Regionale perspectief op wonen en woningbouw' (zie subparagraaf 3.2.3) blijkt dat in de gemeente Loon op Zand 965 extra woningen nodig zijn in de periode 2020 - 2030. Daarnaast is in de Woonvisie 2016 – 2025 'Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar wonen in Loon op Zand' (zie subparagraaf 3.3.2) afgesproken circa 150 gelijkvloerse woningen aan de voorraad toe te voegen, waarvan ongeveer de helft in de sociale huursector. Daarmee is de kwantitatieve behoefte aan woningen voldoende aangetoond. Voorliggend plan voorziet bovendien in de kwalitatieve behoefte. Voor de onderbouwing hiervan wordt kortheidshalve verwezen naar subparagraaf 3.2.3. De ladder vraagt tevens een motivatie of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte ‘in te vullen’, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. Onder bestaand stedelijk gebied wordt verstaan een “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur” (artikel 1.1.1 onder h Bro).

Omdat het voorliggende plangebied aan vrijwel alle zijden wordt omgeven door (woon)bebouwing en tot enkele jaren terug grotendeels bebouwd was, kan gesproken worden van een ligging binnen bestaand stedelijk gebied. Uitzondering hierop vormt de zuidwestzijde van het plangebied, die onderdeel is van het landelijk gebied en meer specifiek de 'Groenblauwe mantel'. In subparagraaf 3.2.2 wordt nader ingegaan op de landschappelijke inpassing die ter compensatie aan deze zijde van het plangebied plaatsvindt.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

15

bestemmingsplan Van Lier Park

3.1.3

Conclusie

In het SVIR en Barro worden dan ook geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende plangebied. Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Brabantse Omgevingsvisie

De provincie Noord-Brabant heeft in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren, met een doorkijk naar 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven zijn belangrijk voor heel Brabant en spelen ook in de hele provincie. Dat betekent niet dat deze Brabantbreed op dezelfde manier worden opgepakt. Bij het uitwerken van een aanpak is het belangrijk om vanuit een gebiedspecifieke benadering de kansen en bedreigingen van de opgaven te benoemen en rekening te houden met de kansen vanuit andere hoofdopgaven. De basisopgave is echter de totstandkoming van een veilige en gezonde leefomgeving met een goed omgevingskwaliteit. Elke ontwikkeling in Brabant, klein of groot en waar dan ook, draagt bij aan de omgevingskwaliteit. De omgevingsvisie geeft daarnaast aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. In de komende decennia is de kernopgave het toekomstbestendig maken van de Brabantse dorpen en steden. Transformatie van het stedelijk gebied wordt een belangrijke opgave.

Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor een duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. De provincie zet ook in de nieuwe Omgevingsvisie in op duurzame verstedelijking. Dat betekent dat uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen alleen wenselijk is vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Herbestemmen is het nieuwe bouwen. Het beleid van de provincie richt zich dan ook op het opvangen van de lokale behoefte voor verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) in de bestaande kernen. Door de verstedelijking te concentreren zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Planspecifiek Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de transformatie van bestaand stedelijk gebied en daarnaast wordt er een agrarisch bedrijf gesaneerd zodat er niet langer sprake is van een geurcontour over de zuidzijde van de kern Loon op Zand.

3.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de ‘Interim omgevingsverordening Noord-Brabant’ vastgesteld, voor het laatst geactualiseerd op 8 december 2020. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. Naast een omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (beleids)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren. In de Interim omgevingsverordening zijn de bestaande regels samengevoegd van de Provinciale milieuverordening, de Verordening natuurbescherming, de Verordening Ontgrondingen, de Verordening ruimte, de Verordening water en de Verordening wegen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat de huidige regels zijn gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau en dat er in beginsel geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd.

16

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Kaarten Er zijn twee relevante kaarten voor het plangebied: 1. Het grootste deel van het plangebied valt volgens de basiskaart 'Stedelijk ontwikkeling en erfgoed' binnen de aanduiding 'Stedelijk gebied' met de nadere aanduiding 'Landelijke Kern'. 2. Het zuidwestelijke deel van het plangebied valt volgens de basiskaart 'Landelijk gebied' binnen de aanduiding 'Landelijk gebied' en de nadere aanduiding 'Groenblauwe mantel'.

Uitsnede basiskaart 'Stedelijk ontwikkeling en erfgoed' met globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Van Lier Park

Uitsnede basiskaart 'Landelijk gebied' met globale begrenzing plangebied (rode omkadering) Dit betekent dat de volgende regels relevant zijn voor het plangebied: Afdeling 3.5: stedelijke ontwikkeling en mobiliteit Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Er is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied worden benut of de mogelijkheden in leegkomend of leegstaand erfgoed elders in de gemeente. Als daarbinnen vanuit kwalitatieve- of kwantitatieve overwegingen geen ruimte beschikbaar is, kan een afweging worden gemaakt voor nieuw ruimtebeslag in gebieden waar 'Verstedelijking afweegbaar' is. Bij stedelijke ontwikkelingen is de relatie gelegd met de afspraken die in het regionaal overleg zijn gemaakt (zie subparagraaf 3.2.3). Bij woningbouw zijn omvang en ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. Maar ook hoe met de inrichting gezondheid bevorderd kan worden, bijvoorbeeld door een snelle fietsverbinding met voorzieningen of doordat een groene omgeving uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. Zorgvuldig ruimtegebruik Zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij het uitgangspunt, vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit.

Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied en dat de ruimte binnen bestaand stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of -komend erfgoed. Vanuit de ladder voor verstedelijking die in het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen gelden daarvoor ook voorwaarden (zie subparagraaf 3.1.2).

18

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Regionaal overleg Omdat de stedelijke ontwikkeling van wonen, werken en voorzieningen ook bovengemeentelijke gevolgen kan hebben, worden hierover binnen het regionale overleg afspraken gemaakt. Het is belangrijk dat stedelijke ontwikkelingen op een juist niveau zijn afgestemd met andere initiatieven zowel vanuit kwantiteit als vanuit kwaliteit. In dit artikel wordt de koppeling met die afspraken gelegd, waardoor deze doorwerking krijgen bij de ontwikkeling van plannen. Afdeling 3.2: basis op orde Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling. Om gemeenten te ondersteunen bij de uitvoering van deze regeling is in 2011 een handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld. Vrijwel alle gemeenten in Brabant hebben de regeling verder uitgewerkt in beleid en regionaal afspraken gemaakt over de toepassing. Op diverse plaatsen in de verordening zijn verbijzonderingen van de kwaliteitsverbetering landschap opgenomen.

De verplichtingen die daaruit voortvloeien, maken deel uit van de kwaliteitsverbetering landschap als bedoeld in dit artikel, zoals bijvoorbeeld verplichtingen tot sloop van bebouwing, het saneren van windturbines of de vastgelegde minimale verplichting voor een landschappelijke inpassing bij veehouderijen en mestbewerking. In de toelichting geeft de gemeente aan dat de inzet van de kwaliteitsverbetering past binnen het beleid voor een gebied of de omgeving. Dit kan bijvoorbeeld door aan te geven dat de maatregelen passen bij het aanwezige landschapstype of door te verwijzen naar een landschapsplan of gemeentelijke structuurvisie waarin landschapsdoelen zijn opgenomen. De verordening biedt dus de mogelijkheid dat de kwaliteitsverbetering niet op dezelfde plek plaatsvindt als de ontwikkeling. Het is aan de gemeente om hiervoor beleid te ontwikkelen. In geval de kwaliteitsverbetering elders wordt uitgevoerd, geldt ter plaatse van de ontwikkeling uiteraard wel een goede landschappelijke inpassing. Om alle onduidelijkheid over het begrip landschap weg te nemen is duidelijk aangegeven dat het begrip landschap niet alleen betrekking heeft op groenontwikkeling maar ook betrekking heeft op de sloop of uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing.

Veel gemeenten hebben in het kader van het regionaal overleg afspraken gemaakt met de provincie over de toepassing van de kwaliteitsverbetering landschap. Voor die gemeenten geldt dat zij in de toelichting van het bestemmingsplan naar deze afspraken kunnen verwijzen. Overigens is het daarbij nog steeds nodig dat conform de gemaakte afspraken de kwaliteitsverbetering bij concrete ontwikkelingen in het bestemmingsplan geborgd wordt. In geval daarbij een landschapsfonds is ingesteld, geldt dat er over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg. Artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel De provincie streeft naar samenhangende aanpak van natuur, landschap en water die de omgevingskwaliteit en recreatiemogelijkheden versterkt en waardoor de gevolgen van klimaatveranderingen voor de natuur en het watersysteem beter kunnen worden opgevangen. Om de robuustheid van het landschappelijk systeem te bevorderen, zijn er gebieden opgenomen als verbinding tussen het NatuurNetwerk Brabant en het Landelijk gebied: de Groenblauwe mantel. Het beleid in de groenblauwe mantel is gericht op het behouden en vooral het ontwikkelen van natuur, watersysteem en landschap.

Binnen de groenblauwe mantel is volop ruimte voor de ontwikkeling van gebruiksfuncties zoals landbouw en recreatie, met een meer extensief karakter en die bijdragen aan de kwaliteiten van natuur, water en landschap. De ontwikkeling van nieuwe (kapitaal)intensieve functies, zoals stedelijke ontwikkeling passen minder bij het karakter van deze gebieden. Daarom gelden binnen de groenblauwe mantel soms aanvullende regels voor de ontwikkeling van die functies. Bijvoorbeeld in geval van stedelijke ontwikkeling die vanwege de groenrood verhouding juist bijdraagt aan de ontwikkeling van de kwaliteiten van gebied. De waarden in de groenblauwe mantel zijn vaak gekoppeld aan het bodem-watersysteem (zoals de aanwezigheid van een kwel), aan landschapselementen (zoals houtwallen en heggen), of aan het voorkomen van bijzondere planten en dieren. De groenblauwe mantel richt zich niet alleen op het beschermen van die waarden maar juist ook op de ontwikkeling daarvan. Daarom geldt binnen de groenblauwe mantel dat ontwikkelingen bijdragen aan de natuur- en landschapswaarden en het

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Van Lier Park

bodem- en watersysteem. Het beleid richt zich ook op een toename van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap. Nieuwe ontwikkelingen passen daarom qua aard en schaal bij het ontwikkelingsperspectief voor de groenblauwe mantel en houden rekening met omliggende waarden. Gemeenten werken het concrete beleid binnen een gebied verder uit, rekening houdend met deze achterliggende doelstellingen. Hierbij is veel achtergrondinformatie beschikbaar, zoals de gebiedspaspoorten en de gebiedsgerichte ontwikkeling van gebieden zoals opgenomen in het Groenblauw Stimuleringskader. Planspecifiek Om duidelijk te kunnen bepalen waar de bundelingsregels voor stedelijke ontwikkeling en de daarvan afgeleide regels van het beleid gelden is in de omgevingsverordening het bestaand stedelijke gebied van alle Brabantse kernen vastgesteld. Het plangebied is, voortvloeiend uit het beleid van de omgevingsvisie, grotendeels gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en deels aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied in de kernrandzone als onderdeel van de 'Groenblauwe mantel' in het 'Landelijk gebied'. Er vindt herontwikkeling plaats van de voormalige bedrijfslocatie van een schoenfabriek naar woningbouw en er vindt sanering plaats van een paardenhouderij (44 paarden) aan de zuidelijke rand van de kern Loon op Zand.

Rondom een groen binnengebied wordt een gevarieerd en dorps woonmilieu ontwikkeld met een mix van woningtypen. Daarmee is de beoogde ontwikkeling wat dat betreft passend binnen de kaders van de Interim omgevingsverordening. Ter compensatie van het ruimtebeslag dat aan de zuidwestzijde plaatsvindt in het landelijk gebied, meer specifiek binnen de groenblauwe mantel, is er een landschappelijk inpassingsplan opgesteld ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.9 'Kwaliteitsverbetering landschap' van de Interim Omgevingsverordening. Dit plan is als bijlage 1 bij de regels gevoegd en met een voorwaardelijke verplichting ter plaatse van de bestemming 'Groen' in de regels vastgelegd in sublid 8.1.1. Uitgangspunt voor de kwaliteitsverbetering van het landschap is een waarde gelijk aan 1% van de gronduitgifte voor zover deze grond(en) buiten bestaand stedelijk gebied ligt (liggen). In bijlage 3 is een berekening opgenomen, waarmee wordt aangetoond dat de kwaliteitsverbetering meer bedraagt dan de waarde van 1 % van de gronduitgifte. Een deel van de compensatie vindt ook plaats binnen de aanduiding 'landschap', maar de compensatie zoals opgenomen binnen de bestemming 'Groen' heeft een waarde gelijk aan 1% van de gronduitgifte voor zover deze grond(en) buiten bestaand stedelijk gebied ligt (liggen).

Daarmee hoeft de landschappelijke inpassing ter plaatse van de aanduiding 'landschap' ook niet buiten bestaand stedelijk gebied gerealiseerd te worden. De noordrand van Loon op Zand grenst overwegend aan bosgebieden. De bebouwingsrand aan de zuidkant is fijnmaziger; landbouwgrond en bosgebied wisselen elkaar af. Ten noorden en westen van het kasteel ontstaat door doorlopende groenstroken en bosschages een koppeling tussen bebouwing en buitengebied. In het plangebied ontbreekt in de huidige situatie deze relatie tussen opgaande beplanting en (lint)bebouwing. Door de voorgestelde ontwikkeling ontstaat een kans om een verbinding tussen (lint)bebouwing en buitengebied te maken. Daarnaast zorgt beplanting aan de west- en zuidzijde voor minder zicht op de bebouwing vanuit het buitengebied. Basis voor de visie is een doorgaande, groene ruimte tussen de lintbebouwing (Bergstraat) en het landschap (Vrijerslaantje) als ruimtelijke en functionele verbinding. Vanuit de centrale ruimte binnen het plangebied worden meerdere groene verbindingen met de omgeving gemaakt:

20

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Daarnaast wordt opgaande beplanting toegevoegd om de nieuwe bebouwing landschappelijk in te passen. Een stevig groen kader vormt de buffer tussen de woningbouwlocatie en het meer landelijke gebied ten zuiden. Naar het westen kan de landschappelijke inpassing minder stevig zijn, omdat daar deels op de aangrenzende lintbebouwing wordt aangesloten. Door beplanting langs de Klokkenlaan toe te voegen ontstaat een directe koppeling tussen (lint)bebouwing en het landschap. Bijkomend positief effect is dat de bestaande bedrijfsbebouwing aan de Bergstraat vanaf de Klokkenlaan minder zichtbaar is. Gelet hierop wordt de beoogde ontwikkeling passend geacht binnen de kaders van de Interim Omgevingsverordening. Voor het zuidwestelijk deel van het plangebied, dat valt binnen de groenblauwe mantel, zal er een herbegrenzing van het stedelijk gebied moeten plaatsvinden. Gedeputeerde Staten kunnen de grenzen van een aantal gebiedsaanduidingen in de Interim omgevingsverordening aanpassen voor een concreet bestemmingsplan. De gemeente kan hiervoor een verzoek indienen. Het gaat onder andere om de grenzen van het bestaand stedelijk gebied. Een verzoek tot herbegrenzing kan pas worden ingediend nadat een voornemen daartoe voor inspraak ter inzage heeft gelegen tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan waar de wijziging betrekking op heeft.

Vanwege de herbegrenzing zijn op de verbeelding enkele gebiedsaanduidingen opgenomen: 'overige zone - in Interim Omgevingsverordening toe te voegen Stedelijk gebied', 'overige zone - in Interim Omgevingsverordening toe te voegen Landelijke kern', 'overige zone - in Interim Omgevingsverordening te verwijderen Landelijk gebied' en 'overige zone - in Interim Omgevingsverordening te verwijderen Groenblauwe mantel', waarmee precies is aangegeven welke wijzigingen beoogd zijn. Ruimtelijke onderbouwing uitbreiding in groenblauwe mantel De zuidelijke dorpsrand van Loon op Zand staat onder invloed van zowel het stedelijk als het landelijk gebied. Er bevindt zich een aantal 'stedelijke' functies, zoals het sportcomplex van het dorp, het landschap vormt de duurzame onderlegger. Hieronder is aan de hand van historische kaarten te zien hoe Loon op Zand zich ontwikkeld heeft in de afgelopen eeuw:

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Van Lier Park

Ontwikkeling Loon op Zand door de jaren heen, www.topotijdreis.nl Loon op Zand is vanuit het historische lint van de Kerkstraat langzaam uitgebreid, zowel in noordelijke als zuidelijke richting. De Kasteellaan vormt de oorspronkelijke verbinding naar Tilburg. Hierlangs is het kasteeldomein gelegen (het Witte Kasteel en de buitenplaats). De N261 is aangelegd om de groeiende verkeersstromen op te vangen. In het gebied tussen de N261 en de Kasteellaan is sprake van een gemengd gebied. Vanaf de Kerkstraat loopt de Klokkenlaan in zuidelijke richting het landelijk gebied in. Eerst nog voor een deel door stedelijk gebied, dan langs een tweetal maneges en dan richting het sportcomplex van het dorp. Deze zone staat onder invloed van zowel het dorp als het landelijk gebied. Er is sprake van een overgangszone. In deze overgangszone komen de verschillende ambities ten aanzien van het dorp duidelijk samen. Enerzijds worden de landschappelijke kwaliteiten gekoesterd, anderzijds ligt er een woningbehoefte waar invulling aan gegeven moet worden. Gelet op de verschillende functies, zowel stedelijke als landelijke, die hier al voorkomen, is het ruimtelijk voorstelbaar om het dorp hier op een verantwoorde wijze een uitbreiding te geven. Daarvoor is een studie gedaan naar de landschappelijke karakteristieken in dit gebied en de wijze waarop het beste daarbij kan worden aangesloten:

22

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

De grens van het dorp is vanuit de ruimtelijke beleving redelijk helder. Maar dat betekent niet dat de andere kant van die grens bestaat uit een 'verstedelijkingsvrij buitengebied' met enkel agrarische functies en/of natuur. Het gebied ten zuiden van Loon op Zand is een soort tussengebied waar meer en meer ook woonfuncties (al dan niet permanent of recreatief), niet-agrarische bedrijvigheid, stedelijke uitloop en recreatieve routes, in combinatie met natuur en landbouw het (gebruiks)profiel bepalen. Het plangebied is onderdeel van een kleinschalig cultuurlandschap waar coulissen en groene kamers bepalend zijn voor het ruimtelijke karakter. Het gedeelte van het woningbouwplan dat in de groenblauwe mantel is gelegen, wordt behandeld als een 'groene kamer'. Daarmee wordt aangesloten bij de identiteit en kwaliteiten van het landschap ten zuiden van Loon op Zand. De kamer wordt geaccentueerd met een robuuste beplantingsstructuur van bomen, struweel en (waar nodig en mogelijk) met greppels of een wadi. Ter compensatie van het ruimtebeslag dat aan de zuidwestzijde plaatsvindt binnen de groenblauwe mantel, is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Dit plan is als bijlage 1 bij de regels gevoegd en met een voorwaardelijke verplichting ter plaatse van de aanduiding 'landschap' in de regels vastgelegd.

Op verschillende plekken in de verkaveling wordt aandacht besteed aan een aantakking van het buurtje op het landschap doormiddel van wegen, voetpaden en groenstructuren. Daarmee worden dorpse waarden toegevoegd aan het woonmilieu: een verknoping met het buitengebied dat van oorsprong al zo karakteristiek is voor Loon op Zand.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

23

bestemmingsplan Van Lier Park

3.2.3

Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 - Hart van Brabant

In de Interim-Omgevingsverordening is opgenomen dat gemeenten in een regio elkaar informeren over de voortgang van voornemens en afspraken over de woningbouw en daartoe een monitoringssysteem opzetten en bijhouden. Dat vormt de basis voor dit perspectief. Het perspectief moet geplaatst worden in een breder kader van bovengemeentelijke trajecten zoals de Strategische meerjarenagenda, de regionale omgevingsagenda, de omgevingsagenda BrabantLimburg, de verstedelijkingsstrategie Stedelijk Brabant en het verstedelijkingsakkoord regio Breda Tilburg. Op basis van de eerste verkenningen ten aanzien van de woningmarkt in de regio constateert de regio het volgende:  De woningbehoefte is als gevolg van de nieuwe prognoses van de provincie met 72% per jaar toegenomen de komende 10 jaar (ten opzichte van de cijfers uit 2017). De groei vraagt jaarlijks om 2.160 woningen, bijna 740 meer dan op basis van de eerdere prognoses.  De plancapaciteit voor de komende 10 jaren is momenteel onvoldoende voor de gewenste groei in die periode (nu 92 %). Een gezonde planvoorraad bedraagt 130% (standpunt ministerie van BZK). Voor de gehele regio geldt dat de planvoorraad tot en met 2024 71 % van de planvoorraad tot 2030 bedraagt. Dit betekent dat er regionaal kansen gecreëerd moeten worden voor nieuwe plannen, vooral voor de langere termijn.

 Binnen de plancapaciteit is ook gekeken naar de kwaliteit van de planvoorraad (prijsklassen, gestapeld, grondgebonden). Hier zijn duidelijk verschillen te zien tussen de gemeenten die veelal ook goed te verklaren zijn. Bij de actualisatie van de planvoorraad in het eerste kwartaal van 2021 worden deze gegevens opnieuw geactualiseerd en volgt een advies (twee kwartaal 2021) op deze kwalitatieve plancapaciteit. Zo wordt de regionale afstemming op een nieuwe manier vorm gegeven.  Uit de analyse van het aanbod aan beschikbare en betaalbare sociale huurwoningen op basis van cijfers van Woning in Zicht en het CBS volgt per gemeente welk percentage sociale huur beschikbaar is en hoe hoog de druk op de sociale huurmarkt is. Op basis van het aantal mutaties en de bijzondere verhuringen is zichtbaar hoeveel woningen voor regulier woningzoekenden over blijven en wat de slaagkansen zijn voor deze groep. De slaagkansen zijn noemenswaardig verschillend bij de verschillende gemeenten. Bovendien valt op dat in sommige gemeenten geen loting plaats vindt wat de kansen voor mensen met weinig inschrijfduur beperkt. Het huidige uitvoeringsprogramma, zoals opgenomen in de woonvisie, is afgestemd op de oude prognoses. De nieuwe prognoses laten een hogere woningbehoefte zien en bieden ruimte voor de toevoeging van extra woningbouwplannen dan dat er is voorzien in het huidige uitvoeringsprogramma.

Dit heeft met name betrekking op de middellange- en langetermijns periode. Voor de gemeente Loon op Zand is in de periode 2020 - 2030 voorzien in een groei van het aantal woningen met 965 woningen. Dat is een groei van 97 woningen per jaar en een toename ten opzichte van het aantal woningen dat voorzien was in de prognose uit 2017 met 19 woningen per jaar (2017: 78 woningen per jaar). Een belangrijk uitgangspunt is verder dat de gemeente Loon op Zand de komende jaren een extra inspanning wil leveren om starters (jongeren) en gezinnen te behouden en aan te trekken. Planspecifiek Het beoogde woongebied is grotendeels voorzien van een globale eindbestemming. Deze globale eindbestemming is inhoudelijk gestoeld op het stedenbouwkundig plan, maar biedt de nodige flexibiliteit. Omdat het een nog te realiseren woongebied betreft en de exacte situering en type woningen nog kan wijzigen, zijn er ruime bouwmogelijkheden opgenomen. Door deze opzet wordt de gewenste flexibiliteit gedurende het ontwikkelingstraject gecreëerd. Het meest recente stedenbouwkundig plan (zie paragraaf 2.2) voorziet in de realisatie van 5 vrijstaande woningen, 17 twee-aaneengebouwde/ patiowoningen, 31 rijwoningen en 39 gestapelde (gelijkvloerse) woningen. Zoals blijkt uit de woonvisie is er de komende jaren behoefte aan gelijkvloerse c.q. levensloopbestendige woningen voor ouderen en kleine huishoudens.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt in deze kwalitatieve behoefte voorzien. Uit de woonvisie blijkt tevens dat behoefte is aan een landelijk-dorps woonmilieu, met voldoende (speel)ruimte, een open uitstraling, rust en stilte. Voor inwoners die wat minder te besteden hebben, kan ‘dorps wonen’ een goed alternatief zijn. Een dorps woonmilieu wordt in het

24

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

woningbehoefteonderzoek omschreven als een op zichzelf staand buurtje binnen een wijk of kern, met een rustige en gemoedelijke sfeer. De voorliggende ontwikkeling kan hier in belangrijke mate aan bijdragen. Door de ligging van het woongebied achter de bestaande bebouwingslinten ontstaat een op zichzelf staande woonbuurt, direct grenzend aan het landelijk gebied en gesitueerd rond een centrale groene ruimte. Door de beoogde mix van vrijstaande, twee-aaneengebouwde en aaneengebouwde woningen is het Van Lier Park bovendien bereikbaar voor diverse inkomensgroepen.

3.2.4

Conclusie

Het bestemmingsplan is daarmee tevens passend in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant en de regionale woningbouwafspraken.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Loon op Zand 2030

De gemeenteraad van Loon op Zand heeft op 5 maart 2015 de structuurvisie Loon op Zand 2030 vastgesteld. Deze is in maart 2018 herzien (Structuurvisie Loon op Zand 2030, 1 e herziening). De Structuurvisie benoemt als uitgangspunt voor de ruimtelijke koers het behouden en waar mogelijk versterken van de bestaande kwaliteiten en het op adequate wijze inspelen op trends en ontwikkelingen. De belangrijkste ambities zijn gericht op:  het behouden en versterken van de eigen identiteit van groene en recreatieve gemeente;  het behouden en versterken van het contrast met de nabij gelegen stedelijke gebieden;  het verruimen van het aanbod aan kwalitatief aantrekkelijke woonmilieus; Het vertrekpunt van onze ruimtelijke koers wordt gevormd door de verschillen in sfeer en identiteit binnen de gemeente. In het landelijk gebied onderscheiden we vier verschillende deelgebieden met een eigen karakter. Hier is sprake van het 'halfopen cultuurlandschap'. Ook onze dorpen bezitten verschillende identiteiten, die deels worden bepaald door de structuur van de onderliggende landschappen. De vier deelgebieden en de drie dorpen vormen samen een ruimtelijk raamwerk dat dient als kapstok: (nieuwe) ontwikkelingen kunnen hieraan worden opgehangen mits ze passen bij de sfeer en identiteit van de plek. Zo dragen ontwikkelingen bij aan het behouden of versterken van die identiteit.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

25

bestemmingsplan Van Lier Park

Uitsnede structuurvisiekaart Het halfopen cultuurlandschap De schil rondom de Loonse en Drunense Duinen bestaat uit een aantrekkelijk kleinschalig en halfopen landschap ('coulissenlandschap') met oude bouwlanden, weides, bosschages, houtwallen en bomenlanen. Het fraaie landschap in dit deelgebied is van groot belang voor de natuur en het gebied is aantrekkelijk voor wandelaars en fietsers. Bovendien zijn hier verschillende verblijfsaccommodaties en maneges aanwezig. In het halfopen cultuurlandschap zetten we in op het behouden en versterken van de kleinschaligheid en de hoge natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Loon op Zand: rustiek dorp in het groen Loon op Zand is onlosmakelijk verbonden met Nationaal Park Loonse en Drunense Duinen, dat direct ten noorden van de kern ligt. Het dorp heeft een uitgesproken groen karakter. Het Witte Kasteel met bijbehorende buitenplaats en Kasteelweide vormt een waardevol cultuurhistorisch erfgoed. In het dorp zijn kwalitatief hoogstaande woonmilieus aanwezig doordat de bossen, houtwallen en lanen vanuit het landschap van de schil diep in de woongebieden doordringen. De rust, het groene en dorpse karakter en de kleinschaligheid, in combinatie met een goede bereikbaarheid via de N261, maken Loon op Zand aantrekkelijk om te wonen.

Woningbouw heeft vindt plaats naar behoefte - met kansen voor iedereen - en heeft vooral als doel het behouden van de dynamiek in de samenleving. Voor alle ontwikkelingen geldt het behouden van het groene karakter als uitgangspunt. Ruimtelijke kwaliteit van de dorpen en de linten Ook het landschap in de dorpen - het groen binnen de woonwijken - levert een belangrijke bijdrage aan de leefkwaliteit. Het gaat daarom niet alleen om het behouden en versterken van het landschap in het buitengebied, maar ook om het landschappelijk 'verknopen' van de kernen met het omliggende

26

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

landschap en het aanbieden van een groene leefomgeving. Het aardige is dat de groenstructuur binnen de kernen vaak al sterk is bepaald door de specifieke landschappelijke ligging. Een eventuele nieuwe ontwikkeling wordt in principe altijd gekoppeld aan het verbeteren van het landschap in de directe omgeving of aan het versterken van het groene raamwerk van de kern zelf. Planspecifiek Op de structuurvisiekaart is het plangebied aangeduid als 'woongebied' en 'reservering inbreidingslocatie'. De structuurvisie van de gemeente Loon op Zand anticipeert dan ook op de voorgenomen transformatie van het voormalige fabrieksterrein van Van Lier. Gelet hierop is de voorliggende ontwikkeling is in overeenstemming met de gemeentelijke structuurvisie. De route Bergstraat - Kerkstraat is aangeduid als 'lint'. De hoofdstructuur van een lint bestaat uit een lijnvormige combinaties van een weg, bebouwing, erven en beplanting. De bebouwingslinten vormen van oudsher de stedenbouwkundige hoofdstructuren en de dragers van het landschap, zowel in het buitengebied als in de dorpen. Het zijn dan ook cultuurhistorisch-landschappelijk waardevolle structuren. Een belangrijk uitgangpunt van de structuurvisie voor wat betreft de bebouwingslinten is de herkenbaarheid ervan. Het afronden van de bestaande lintstructuur vormt één van de ruimtelijke uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan.

De bestaande panden aan de Bergstraat (de voormalige directiewoning en het stamhuis) worden in de toekomstige situatie behouden. De resterende ruimte tussen de voormalige directiewoning en het pand Bergstraat 12 wordt opgevuld met enkele kleinere aaneengebouwde woningen, als afronding van de lintbebouwing. Ook de ruimte tussen de woningen aan Kerkstraat 10 en 12 wordt opgevuld met één vrijstaande woning en een doorsteek voor langzaamverkeer. De woningen zullen een neutrale uitstraling krijgen waardoor het past binnen de bouwstijlen van de andere woningen in het bebouwingslint. Hiermee wordt de herkenbaarheid van het bebouwingslint versterkt. Gelet op het voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen de gemeentelijke structuurvisie.

3.3.2

Woonvisie 2016 - 2025

Op 14 december 2016 heeft de gemeenteraad de woonvisie ‘Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar wonen in de gemeente Loon op Zand 2016 - 2025’ vastgesteld. Het woonbeleid stimuleert een constante bevolkingsomvang en een evenwichtige bevolkingsopbouw. Deze zijn de basis voor een zorgzame samenleving met vitale gemeenschappen. Voor het woonbeleid gelden de volgende uitgangspunten:  Er zal een focus op gelijkvloerse/levensloopbestendige woningen zijn waar ouderen en kleine huishoudens kunnen doorstromen. De gemeente wil voor de periode tot en met 2025 zo’n 150 nieuwe, gelijkvloerse woningen opnemen die geschikt zijn voor ouderen en andere kleine huishoudens. Bestaande eengezinswoningen komen zo beschikbaar voor starters en jonge gezinnen;  Eigenaren van bestaande woningen worden gestimuleerd om te investeren in de duurzaamheid en levensloopbestendigheid van de woningen;  Er komen meer ‘short-stay’ woningen voor het overbruggen van de wachttijd voor een huur- of koopwoning voor starters, arbeidsmigranten, vergunninghouders en andere spoedzoekers. De kwantitatieve woonbehoefte zoals opgenomen in de woonvisie is inmiddels achterhaald. Voor de actuele woningbehoeftecijfers wordt verwezen naar het 'Regionale perspectief op Wonen en Woningbouw 2021' (zie subparagraaf 3.2.3). De voortgang van de Woonvisie wordt jaarlijks via de QuickScan Woningbouwprogramma uitgewerkt.

In subparagraaf 3.1.2 is de QuickScan Woningbouwprogramma van 2021 aan bod gekomen en is nader ingegaan op de kwalitatieve woonbehoefte. Gelet op het voorgaande is het initiatief passend binnen de uitgangspunten van de woonvisie.

3.3.3

Conclusie

De transformatie van deze grotendeels binnenstedelijke locatie is passend binnen het gemeentelijke beleid.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

27

bestemmingsplan Van Lier Park

3.4

Conclusie

Dit bestemmingsplan is passend binnen het beleid van de verschillende overheden.

28

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

Hoofdstuk 4 4.1

Bodem

4.1.1

Regelgeving

Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet. Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening dient voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een omgevingsvergunning kan worden verleend. Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/herzien van een bestemmingsplan alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen). Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering op kan leveren voor de realisering hiervan. Bijna altijd is het mogelijk om bodem geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het is echter mogelijk dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld omdat de kosten van de sanering te hoog zijn. Bij een wijziging van de bestemming of van de functie wordt een bodemonderzoek alleen noodzakelijk geacht, indien deze wijziging tevens een meer gevoelige vorm van bodemgebruik inhoudt.

4.1.2

Onderzoek

Noord-, oost- en zuidoostelijk deel plangebied Er is een verkennend bodem- en asbestonderzoek inclusief nader asbestonderzoek uitgevoerd voor de noord-, oost- en zuidoostzijde van het plangebied. In deze paragraaf zijn de resultaten van dit onderzoek beknopt weergegeven, de volledige rapportage is als bijlage 4 bij de toelichting opgenomen. Op basis van het verkennend bodemonderzoek heeft de Omgevingsdienst Midden- en West Brabant een advies uitgebracht waarbij is aangegeven welke werkzaamheden en analyses dienen plaats te vinden om de bodemkwaliteit van het perceel nauwkeuriger in beeld te brengen. Dit aanvullend bodem- en asbestonderzoek is als bijlage 5 bij de toelichting opgenomen. Van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie is het volgende beeld verkregen:  Zintuiglijk is in de opgegraven grond ter plaatse van sleuf 404 een asbesthoudend stuk plaatmateriaal geconstateerd. In de overige grond afkomstig uit de boringen, gaten en sleuven zijn geen verontreinigingen waargenomen.  Analytisch zijn in de bovengrond licht verhoogde gehalten aan lood en zink geconstateerd;  Analytisch is in de ondergrond een licht verhoogd gehalten aan lood geconstateerd;  Het grondwater is gezien de diepte van de huidige grondwaterstand (dieper dan 5,0 m -mv) niet onderzocht;  Ter plaatse van sleuf 404 is een licht verhoogd gehalte aan asbest geconstateerd.

NEN 5707 Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie”, juist is. Er zijn immers op de locatie ter plaatse van de Bergstraat en Kerkstraat geen verhoogde gehalten aangetroffen.

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

29

bestemmingsplan Van Lier Park

NEN 5740 Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie”, formeel gezien niet juist is. Er zijn immers op de locatie ter plaatse van de Bergstraat en Kerkstraat enkele licht verhoogde gehalten aangetroffen. De locatie lijmopslag 1 blijft een verdachte locatie omdat tijdens het voorgaande onderzoek licht verhoogde gehalten aan lood en zink zijn aangetroffen. Echter zijn op deze deellocatie geen aceton en fenolen aangetroffen in de bodem. De locatie lijmopslag 2 betreft een onverdachte locatie omdat tijdens het voorgaande onderzoek en onderhavig onderzoek geen verhoogde gehalten met de onderzochte componenten zijn aangetroffen. De geconstateerde verhoogde gehalten liggen onder de indexwaarde van 0,5 en/of interventiewaarde en vormen géén aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek. NEN 5897 en 5707 Spot asbestverontreiniging ter plaatse van de sleuven S06, S07 en S08 Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “verdachte locatie” (terreindeel waar op basis van zintuiglijke waarnemingen asbest op het maaiveld is aangetroffen), juist is. Er zijn immers op de deellocatie verhoogde gehalten aan asbest aangetroffen. Het betreft hier de bodemlaag en niet de aanwezige puin laag.

De puinlaag is niet verontreinigd met asbest. De gehalten boven de 50 mg/kg zijn formeel te hoog. Het betreft het gebied ter plaatse van de sleuven 6, 7 en 8 met een oppervlakte van circa 780 m². Het betreft hierbij niet het puin maar de bodemlaag van sleuven 6 en 7 (bodemlaag 0,0 tot 0,2 m -mv) en ter plaatse van sleuf 8 (bodemlaag 0,1 tot 0,5 m -mv). Totale hoeveelheid met asbest verontreinigde grond wordt geschat op circa 300 m³. Op het perceel is gezien de aanwezigheid van sterk met asbest verontreinigde grond (ongeacht de omvang) sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Aanbevolen wordt de aanwezige met asbest verontreinigde grond te laten saneren door een erkend bodemsaneerder. De sanering kan worden gemeld door middel van het indienen van een BUS melding bij het bevoegd gezag (provincie Brabant). De exacte datum van veroorzaking kan niet worden vastgesteld waardoor niet is aan te geven of de verontreiniging een zorgplicht geval betreft (ontstaan na 1987 en volledige saneringsplicht waarbij ook licht verhoogde gehalten dienen te worden verwijderd). Hierdoor, samen met het toekomstig gebruik als wonen van het perceel, dient te worden overwogen om de grond met gehalten lager dan 50 mg/kg droge stof, ter plaatse van de sleuven 2, 3 en 4, tevens te laten verwijderen.

Het licht verontreinigde gebied ter plaatse van de sleuven 2, 3 en 4 heeft een oppervlakte van circa 700 m² (bodemlaag 0,15 tot 0,6 m -mv). Totale hoeveelheid met licht verontreinigde grond aan asbest wordt geschat op circa 315 m³. Algemeen exclusief asbest verontreiniging ter plaatse van de spot S06, S07 en S08 Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie” (overige terreindeel), juist is. Er zijn immers op de deellocaties geen verhoogde gehalten aan asbest aangetroffen. De geconstateerde verhoogde gehalten liggen onder de grens van de helft van de interventiewaarde (50 mg/kg droge stof) en vormen géén aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek. NEN 5740 Voormalige ondergrondse tank Bergstraat 4, Opslag lijm 1, Opslag chroom en gelooid leer, Voormalige ondergrondse tanks Kerkstraat 10a en overige terreindeel Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “verdachte locaties”, juist is. Er zijn immers op de locatie enkele licht verhoogde gehalten aangetroffen. Echter zijn in de bodem geen sporen van lijmresten aangetroffen. De verhoogde gehalten zijn vermoedelijk niet specifiek veroorzaakt door de bedrijfsmatige activiteiten die op het perceel zijn uitgevoerd.

Eerder door het langdurig menselijk gebruik van het perceel. Opslag lijm 2 Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “verdachte locaties”, formeel niet juist is. Er zijn immers op de locatie geen verhoogde gehalten (parameters NEN pakket inclusief aceton en fenolen) aangetroffen. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen

30

bestemmingsplan "Van Lier Park" (vastgesteld)

bestemmingsplan Van Lier Park

belemmeringen ten aanzien van het gebruik van, de voorgenomen ontwikkeling en de geplande aanvraag van een omgevingsvergunning ten behoeve van de geplande bouwactiviteiten op het terrein. Verder kan nog worden overwogen om in een later stadium de grondwaterkwaliteit ter plaatse van de locaties voormalige pand aan de Bergstraat, pand aan de Kerkstraat en de lijmopslaglocaties te onderzoeken. Aangezien er geen bijzonderheden zijn aangetroffen in de grond en grondwatermonsters uit beide onderzoeken, wordt niet verwacht dat geen noemenswaardige verhoogde gehalten in het grondwater aanwezig zijn. Het onderzoeksburo acht aanvullend grondwater onderzoek niet noodzakelijk. Zuidwestelijk deel plangebied Er is een verkennend bodem- en asbestonderzoek inclusief nader asbestonderzoek uitgevoerd voor het zuidwestelijk deel van het plangebied. In deze paragraaf zijn de resultaten van dit onderzoek beknopt weergegeven, de volledige rapportage is als bijlage 6 bij de toelichting opgenomen. Van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie is het volgende beeld verkregen:  Zintuiglijk is één paardenbakken (circa 900 m²) is in de toplaag 0,0 - 0,2 m -mv een sterke bijmenging met textielresten waargenomen.