TOE BP Kokstraat 37 Eefde
Tekst van het document
TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN
KOKSTRAAT 37 EEFDE GEMEENTE LOCHEM
Opdrachtnummer
: 99.492
IDnr.
: NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41
Datum
: okt. 2025
Versie
: 8.3
Auteurs
: mRO b.v.
Vastgesteld d.d.
:
mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl
INHOUD VAN DE TOELICHTING 1 1.1 1.2 1.3 1.4
INLEIDING ...................................................................................... 2 Aanleiding......................................................................................... 2 Ligging en begrenzing plangebied ........................................................ 2 Vigerend bestemmingsplan ................................................................. 3 Leeswijzer ........................................................................................ 5
2.1 2.2 2.3
BESCHRIJVING PLANGEBIED .......................................................... 6 Huidige situatie ................................................................................. 6 Nieuwe situatie ................................................................................. 10 Vertaling in het bestemmingsplan ....................................................... 15
3.1 3.2 3.3 3.4
BELEIDSKADER ............................................................................. 17 Inleiding .......................................................................................... 17 Rijksbeleid ....................................................................................... 17 Provinciaal beleid .............................................................................. 19 Gemeentelijk beleid .......................................................................... 20
2
3
4
RANDVOORWAARDEN - MILIEUASPECTEN .................................... 27 4.1 Inleiding .......................................................................................... 27 4.2 Geluid ............................................................................................. 27 4.3 Luchtkwaliteit ................................................................................... 29 4.4 Bedrijven en milieuzonering (omgevingsanalyse) .................................. 31 4.5 Externe veiligheid ............................................................................. 33 4.6 Bodem ............................................................................................ 37 4.7 Trillingen ......................................................................................... 38 4.8 Water .............................................................................................. 42 4.9 Ecologie........................................................................................... 49 4.10 Archeologie ...................................................................................... 51 4.11 Cultuurhistorie ................................................................................. 54 4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling ............................................................. 56
5 5.1 5.2 5.3
JURIDISCHE ASPECTEN ................................................................ 58 Inleiding .......................................................................................... 58 Opbouw regels en verbeelding ............................................................ 59 Artikelgewijze toelichting ................................................................... 59
6.1 6.2
UITVOERBAARHEID ...................................................................... 63 Economische uitvoerbaarheid ............................................................. 63 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................... 63
6
BIJLAGEN BIJ TOELICHTING .................................................................... 65 Verkeerstudie woningbouw Kokstraat Eefde Akoestisch onderzoek weg- en spoorweglawaai Kwantitatieve risicobeoordeling (QRA) Spoor Verantwoording groepsrisico spoorlijn Zutphen-Delden Advies externe veiligheid Veiligheidsregio Verkennend bodem- en asbestonderzoek Trillingsonderzoek Waterhuishoudkundig plan Kokstraat Eefde Quickscan Wet natuurbescherming Notitie stikstofdepositieonderzoek Archeologisch vooronderzoek Selectiebesluit archeologie Notitie Vormvrije M.E.R Beoordeling Nota van zienswijzen
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
1
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
1
INLEIDING
1.1
AANLEIDING
Aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan vormt de herontwikkeling van een bedrijfsperceel aan de Kokstraat 37 in de kern Eefde. Op deze locatie, gelegen in het zuidelijk deel van de kern Eefde en op relatief korte afstand van de spoorlijn Zutphen-Hengelo, is woningbouw voorzien. Voor deze ontwikkeling is op initiatief van De Bunte Vastgoed, tevens eigenaar van de gronden, een stedenbouwkundig plan opgesteld. Daarbij wordt uitgegaan van maximaal 18 grondgebonden woningen, verdeeld over 10 levensloopbestendige woningen en 8 rijwoningen (starterswoningen). Op grond van de gebruiks- en bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan is woningbouw echter niet toegestaan. Om de woningen en bijbehorende herinrichting van het gebied mogelijk te maken dient een planologische procedure te worden doorlopen. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Kokstraat 37 Eefde’ voorziet hierin en biedt de juridische en planologische regeling voor de beoogde woningbouw en bijbehorende herontwikkeling van het gebied. 1.2
LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED
Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Eefde, direct ten zuiden van de spoorlijn Zutphen-Hengelo, en gaat om het voormalige bedrijfsperceel aan de Kokstraat 37 (gelegen achter de woonpercelen aan de Kokstraat 13-35 en 39 en aan de Schoolstraat 22-36).
Figuur 1 – Globale ligging plangebied op een topografische kaart
De planlocatie heeft betrekking op verschillende percelen, kadastraal bekend onder gemeente Gorssel, sectie L, nrs. 186, 748, 993 en 1256 (gedeeltelijk). Het Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
2
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
plangebied is afgestemd op een combinatie van de bestemmingsgrenzen uit het vigerende bestemmingsplan en de kadastrale grenzen, en heeft daarmee een totale omvang van ca. 5.400 m2. De ligging en begrenzing van het plangebied is in figuur 1 en 2 weergegeven.
Figuur 2 – Ligging en begrenzing plangebied op de Kadastrale kaart, gecombineerd met een luchtfoto
1.3
VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
1.3.1 Huidige bestemming Het plangebied maakt momenteel deel uit van het bestemmingsplan ‘Kern Eefde 2010’. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 mei 2013. Onderstaand is een uitsnede van het bestemmingsplan opgenomen waarop het plangebied is aangeduid (rood omlijnd).
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
3
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Figuur 3 - Uitsnede van de verbeelding behorend bij het bestemmingsplan ‘Kern Eefde 2010’, waarbij het plangebied in rood is omlijnd
De gronden binnen het plangebied hebben de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Gemengd’, ‘Tuin’ en ‘Wonen’ als bedoeld in respectievelijk artikel 4, 7, 14 en 19 van de bijbehorende regels. Binnen de bestemming ‘Bedrijf’ is het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten in de categorieën A en B van de bij de regels behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' toegestaan, dan wel het bestaande bedrijf, alsmede bijbehorende verhardingen, groen- en watervoorzieningen en parkeervoorzieningen. Bedrijfsgebouwen mogen binnen het op de verbeelding aangeduide bouwvlak worden gebouwd, waarvoor geldt dat de maximale bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen is aangeduid middels de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte'. Het bestaande bedrijfsgebouw binnen het plangebied heeft in dit kader een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 7 meter. Ook buiten het bouwvlak zijn gebouwen toegestaan (tot maximaal 30% van de oppervlakte van het bouwperceel). Hiervoor geldt een lagere goot- en bouwhoogte. Gronden met de bestemming ‘Gemengd’ zijn bestemd voor cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, kantoren en bepaalde vormen van horeca (lichte horeca, categorie I zoals benoemd in de bijbehorende ‘Staat van horecaactiviteiten’).
De bouwregels komen overeen met de bedrijfsbestemming, waarbij de betreffende aanduiding voor het plangebied aangeeft dat een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 8 meter is toegestaan. Binnen de bestemming ‘Tuin’ (voortuin) zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan (zoals erfafscheidingen) met een bouwhoogte van maximaal 1 meter. Gebouwen zijn dus niet toegestaan. Wel zijn onder voorwaarden erkers aan de voorgevel van een woning mogelijk.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
4
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Binnen de bestemming ‘Wonen’ mag gewoond worden, al dan niet gecombineerd met een beroep aan huis of kleinschalige bedrijvigheid aan huis. Woningen zijn uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak toegestaan. Naast het genoemde bestemmingsplan ‘Kern Eefde 2010’ geldt voor het gehele plangebied ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’. Dit plan is op 20 januari 2014 door de gemeenteraad van Lochem vastgesteld. Dit ter bescherming van mogelijke archeologische waarden in het gebied. In het plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische resten van historische stads- of dorpskernen, respectievelijk voor de bescherming van terreinen met een middelmatige archeologische verwachting. Volgens deze bestemmingen is het zonder omgevingsvergunning verboden om bouw- of grondwerkzaamheden te verrichten. Uitgezonderd zijn werkzaamheden die onder de zogenoemde ‘ondergrens’ diepteof oppervlakteondergrens vallen. In hoofdstuk 4.9 van deze toelichting wordt hierop nader ingegaan. Tot slot is het bestemmingsplan ‘Parapluplan Parkeernormen’ onlangs (8 november 2021) door de gemeenteraad vastgesteld, waarmee het geldende parkeerbeleid van de gemeente Lochem ook planologisch is vastgelegd. Bij nieuwe ontwikkelingen dient getoetst te worden aan dit beleid.
In hoofdstuk 2.2.4 van deze toelichting wordt hierop nader ingegaan. 1.3.2 Afwijking ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan De bouw van woningen is niet mogelijk volgens de bestemmings- en bouwregels uit het huidige bestemmingsplan ‘Kern Eefde 2010’. Om woningen te kunnen bouwen en de bijbehorende herinrichting van het voormalige bedrijfsperceel vorm te geven, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voor het nieuwe initiatief is derhalve een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Kokstraat 37 Eefde’ dient hiertoe. 1.4
LEESWIJZER
De toelichting is verder als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie en toekomstige van het plangebied. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Hoofdstuk 4 gaat in op een aantal relevante milieu- en omgevingsaspecten, ook wel de randvoorwaarden van het plan genoemd, waarna in hoofdstuk 5 ‘Juridische aspecten’, een toelichting op de verbeelding (plankaart en de planregels) volgt. Tot slot is hoofdstuk 6 gewijd aan de uitvoerbaarheid van het plan. Het betreft zowel de economische als maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
5
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
2
BESCHRIJVING PLANGEBIED
2.1
HUIDIGE SITUATIE
2.1.1 Ruimtelijke en functionele structuur op hoofdlijnen Het dorp Eefde ligt in het westelijk deel van het grondgebied van de gemeente Lochem, even ten noorden van Zutphen. Het dorp heeft een eigen karakter, mede ingegeven door de verschillende infrastructurele werken die zowel in ruimtelijk alsook functioneel opzicht een belangrijke rol spelen. Het betreft in dit kader vooral een aantal spoorlijnen, alsook het Twentekanaal in combinatie met het Afleidingskanaal en bijbehorende sluizencomplex ter hoogte van de Kapperallee, alsmede de doorgaande weg door het dorp (Zutphenseweg, Dr. van de Hoevenlaan en de Rustoordlaan). Daarnaast zorgt landgoed ’t Haveke met de Eefdese Beek voor een landschappelijke scheiding tussen een noordelijk en een zuidelijk deel van het dorp.
Figuur 4 – Hoofdstructuur kern Eefde, met ligging plangebied (bron: Structuurvisie 2012-2020)
Zowel het noordelijk als het zuidelijk deel van het dorp heeft een aantal voorzieningen. Het gebied Rustoordlaan/Schoolstraat in het zuidelijk deel vormt echter het belangrijkste winkelgebied. Rondom de aansluiting van de Rustoordlaan op de Schoolstraat zijn naast woningen diverse winkels, bedrijven en kantoren gevestigd. Naar mate men verder van de driesprong verwijderd raakt, neemt de menging van functies af en zijn juist meer woningen aanwezig. De Rustoordlaan en de Schoolstraat zelf zijn een van de oudere (hoofd)wegen van de kern Eefde, waarlangs gevarieerde lintbebouwing uit diverse bouwperiodes aanwezig is.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
6
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
In de omgeving van het plangebied liggen voornamelijk woonpercelen. De woningen bestaan vooral uit vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen, en zijn gebouwd op relatief smalle maar wel diepe kavels. De woningen zijn in hoofdzaak uitgevoerd in één bouwlaag met een kap. De bebouwing kenmerkt zich door een gevarieerd beeld, met afwisselende gebouwen. De woningen zijn daarbij met de voorgevel georiënteerd op de straat. Maar aan de Kokstraat komen ook rijwoningen voor. Dit is vooral aan de noordzijde van de straat het geval. Ook deze woningen bestaan uit één bouwlaag met een kap. Omdat deze kavels kleiner zijn, wat ook geldt voor de tussengelegen tweeonder-één kapwoningen, zorgen deze percelen voor een meer compacte bebouwingsstructuur in dit deel van de Kokstraat.
Figuur 5 – Huidige situatie Schoolstraat, ter hoogte van de Kokstraat straat en bezien vanuit het zuiden plangebied (bron: Google Streetview)
Figuur 6 – Huidige bebouwing aan de Kokstraat, ter hoogte van nr. 39 (en ingang terrein) en bezien vanuit het oosten (bron: Cyclomedia)
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
7
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
2.1.2 Het plangebied Het plangebied is gelegen in de kern Eefde, ten zuiden van de spoorlijn ZutphenHengelo en heeft een oppervlakte van ca. 5.400 m2. Het gaat om een voormalig bedrijfsperceel aan de Kokstraat 37, dat direct grenst aan de (achter)tuinen behorend bij de bestaande woningen aan de Kokstraat 13-35 en 39 en aan de Schoolstraat 22-36. Op dit voormalige bedrijfsperceel was voorheen onder andere een schildersbedrijf gevestigd. Met de verplaatsing van dit bedrijf naar een bedrijventerrein in Zutphen is de locatie vrijgekomen voor herontwikkeling.
Figuur 7 – Huidige situatie plangebied op een luchtfoto, uit 2021 (bron: PDOKviewer)
Op het terrein zijn diverse bedrijfsgebouwen aanwezig, alsook enkele schuren. Het merendeel van de bestaande gebouwen grenst aan de woonpercelen aan de Kokstraat. Maar ook verspreid over het terrein zijn nog enkele gebouwen gesitueerd. De opstallen hebben een totale oppervlakte van ca. 940 m2. Het zuidelijk deel van het bedrijfsperceel is als erfverharding ingericht en vooral in gebruik voor de ontsluiting van het terrein, parkeren, logistiek en opslag. Het noordelijk deel van het terrein heeft een meer groene inrichting, met ook enkele bomen en struiken. Bijgaande figuren en foto’s geven een indruk van het plangebied en directe omgeving.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
8
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Figuur 8 – Foto’s van het plangebied Boven: de bestaande bedrijfsgebouwen grenzend aan de woonpercelen, Linksmidden: enkele bestaande schuren meer in het noordelijk deel van het perceel Rechtsmidden; erfverharding in het zuidelijk deel van het perceel Linksonder: bestaand gebouwtje in het noordelijk deel van het perceel Rechtsonder; bestaande bomen langs het spoor in het noorden van het plan (bron: Quickscan Wet natuurbescherming, Veldbiologische Werken)
2.1.3 Verkeer en ontsluiting Het plangebied wordt in de huidige situatie in het zuiden via een ‘eigen’ in-en uitrit rechtstreeks ontsloten op de Kokstraat. Deze in- en uitrit is gesitueerd tussen de woningen Kokstraat 35 en 39. De Kokstraat is een woonstraat waar een wettelijke maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De inrichting van de weg, met een relatief smal profiel en klinkerverharding is daarop afgestemd. De Kokstraat sluit in het oosten aan op de Schoolstraat en in het westen op de Doctor van Hoevenlaan. Beiden hebben een meer doorgaande verkeersfunctie, waarbij vooral de Doctor van Hoevenlaan als dorpsontsluitingsweg fungeert en een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt. Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
9
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Overigens is het plangebied ook vanuit het noordoosten, vanaf de Schoolstraat, te bereiken. Het betreft een onverharde in- en uitrit ten zuiden en parallel aan de spoorlijn, en noordelijk van de bestaande woning Schoolstraat 22.
Figuur 9 – Huidige in- en uitrit aan de Kokstraat in het zuiden van het plangebied (bron: Google Streetview)
Figuur 10 – Huidige in- en uitrit aan de Schoolstraat in het noordoosten van het plangebied (bron: Google Streetview)
2.2
NIEUWE SITUATIE
2.2.1 Het initiatief Het voornemen bestaat om de bestaande opstallen op het voormalige bedrijfsperceel aan de Kokstraat 37 te slopen en het gebied te herontwikkelen voor woningbouw. Hiervoor wordt ook het opgaande groen met enkele bomen en
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
10
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
struiken verwijderd. Zoals reeds in de inleiding van deze plantoelichting is aangegeven, is het de bedoeling dat er in totaal 18 nieuwe grondgebonden woningen gerealiseerd. Hiervoor is een stedenbouwkundig verkavelingsplan opgesteld (zie figuur 11). Uitgangspunt daarbij is 8 rijwoningen en 10 comfortwoningen voor senioren.
Figuur 11 – Indicatieve verkavelingsplan nieuw woningbouwplan op het voormalige bedrijfsperceel aan de Kokstraat 37 in Eefde (bron: Verhoeve & Faber, engineers & advisors)
2.2.2 Bebouwing Door de realisatie van woningen verandert het gebied van een bedrijfsperceel in een woonhofje. De rijwoningen worden in het westelijk deel van het plan voorzien, en de comfortwoningen in het zuidelijk en oostelijk deel. Het is de bedoeling dat de comfortwoningen vrijstaand en/of geschakeld worden gebouwd, in drie groepen van steeds drie woningen. De meest zuidelijk woning in het plangebied, nabij de Kokstraat, wijkt daarvan af en betreft een ‘vierde woning’ die naar achteren is geplaatst. Er zijn daardoor in feite dus steeds maar drie comfortwoningen als ensemble in één keer te zien. In contrast met de comfortwoningen is midden in het plangebied een blok rijwoningen geplaatst. De nieuwe woningen worden uitgevoerd in maximaal één bouwlaag met een kap (goothoogte maximaal 4 meter en bouwhoogte maximaal 8 meter). Daarmee wordt aangesloten bij de hoogte van de meeste woningen in de directe omgeving van het plangebied.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
11
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Figuur 12 – indicatieve 3D impressie nieuw woningbouwplan op het voormalig bedrijfsperceel aan de Kokstraat 37 in Eefde (bron: Vibes Building Engineers/ De Bunte Vastgoed)
2.2.3 Verkeer Ontsluiting De nieuw te bouwen woningen zijn met de voorgevel gericht op een nieuw aan te leggen doorgang die vanuit het zuiden, ter hoogte van de bestaande in- en uitrit op de Kokstraat, naar het noorden door het plangebied loopt. De huidige aansluiting op de Schoolstraat in het noordoosten van het plan, is uitsluitend bedoeld voor voetgangers. Daarbij wordt opgemerkt dat bij eventuele calamiteiten de hulpdiensten hiervan wel gebruik kan maken. De (her)inrichting van dit deel van het plangebied zal hierop worden afgestemd. Het nieuwe woonhofje wordt voor het autoverkeer en fietsers dus uitsluitend ontsloten via de Kokstraat en binnenplanse ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer is daarmee doodlopend. Om de sfeer van het woonhofje te versterken zijn naast de weg geen trottoirs geprojecteerd. Verkeersgeneratie en -effecten Om de effecten van het nieuwe woningbouwplan ten aanzien van de verkeersafwikkeling te analyseren en in beeld te brengen, is door adviesbureau BVA een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd 1. Daarbij is de verkeersgeneratie van de geplande woningen berekend en vergeleken met de verkeersgeneratie die het bedrijfsperceel (in theorie) genereerde. Voor beide situaties geldt dat gebruik is gemaakt van kencijfers van het CROW. Vervolgens is gekeken naar de effecten van de extra verkeersgeneratie en de afwikkeling hiervan op het aangrenzende
1
BVA Verkeersadviezen, ‘Verkeersstudie woningbouw Kokstraat Eefde’, 11 maart 2022.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
12
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
wegennet. Daarbij is onder meer gebruik gemaakt van mechanische tellingen op een viertal locaties op de openbare weg. De belangrijkste resultaten van de verkeerseffecten uit dit onderzoek worden hierna kort weergegeven. Het verkeersonderzoek zelf is als bijlage bij deze plantoelichting gevoegd. Voor de hoeveelheid aan de planlocatie gebonden verkeer in de (voormalige) bedrijfssituatie wordt uitgegaan van 40 ritten per etmaal (uitgaande van een werkplaats) tot 60 ritten per etmaal (uitgaande van een loods). In beide scenario’s zou het betekenen dat met een nog actieve functie in het plangebied er aanzienlijk meer ritten op de Kokstraat zouden rijden dan wat nu in de huidige situatie op basis van tellingen is geregistreerd (namelijk tussen de 50 en 100 voertuigen per etmaal). De verkeersgeneratie als gevolg van het woningbouwplan met 10 levensloopbestendige woningen en 8 starterswoningen wordt berekend op in totaal circa 130 verkeersbewegingen per etmaal. Op basis van uitgevoerde verkeerstellingen en een observatie van de verkeerssituatie wordt gesteld dat de omvang van het autoverkeer op de Kokstraat en omliggende wegen niet hoog is en het extra verkeer vanuit de nieuwbouw goed kan opvangen. De Kokstraat is relatief smal waardoor te hoge verkeersintensiteiten zeker niet wenselijk zijn.
Echter, de verkeerstoename van maximaal 130 ritten hebben nauwelijks effect op het aantal potentiële ontmoetingen op de Kokstraat. Nog steeds zal gelden dat men vaak zonder een tegenligger tegen te komen de Kokstraat kan afrijden. Daarbij is het ook van belang om een inschatting te maken van de verkeersontwikkeling. De vragen hierin luiden: hoe zal het autoverkeer van en naar de woningen gaan rijden? In welke verhouding rijdt men via de Kokstraat naar de Schoolstraat en/of naar de Doctor van de Hoevenlaan? In het onderzoek zijn hiervoor 3 routes duidelijke voorkeursroutes aangegeven, te weten A, B en C, waarbij ervanuit wordt gegaan dat 50% van alle ritten gericht is op de noordelijke route A, en 25% op zowel route B alsook route C (zie ook bijgaande figuur 13).
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
13
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Figuur 13 – Verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woningbouwontwikkeling Links: Logische routealternatieven vanuit nieuwbouwlocatie Rechts: Toename verkeersintensiteiten etmaalperiode als gevolg van nieuwbouw (in rood) toegevoegd aan de reeds waargenomen verkeersintensiteiten (in blauw) (bron: Verkeersstudie woningbouw Kokstraat Eefde, BVA)
Op basis van de berekende verkeersgeneratie voor het etmaal en de verdeling van het verkeer kan vervolgens worden vastgesteld dat het aantal extra ritten op het oostelijke deel van de Kokstraat met 5 tot maximaal 10 voertuigen in het drukste uur zal toenemen, voor het westelijke deel moet gedacht worden aan 10 tot maximaal 15 extra voertuigen in het drukste uur. Ook met deze hoeveelheden verkeer blijft de kans op ontmoetingen zeer beperkt tot verwaarloosbaar. Op het westelijke deel van de Kokstraat gaat het om maximaal 0,2 ontmoetingen per voertuig en op het oostelijke deel gaat het om maximaal 0,1 ontmoetingen per voertuig. Dat de waarde voor het oostelijke deel lager ligt heeft te maken met de beperkte lengte van het wegvak. Beide berekende waarden voor de ontmoetingskans zijn zeer laag tot verwaarloosbaar. Veel extra hinder voor omwonenden zal er als gevolg van de woningbouw dan ook niet zijn. Voor wat betreft de Schoolstraat geldt dat de groei van het verkeer als gevolg van de nieuwbouwontwikkeling aan de Kokstraat in het geheel verwaarloosbaar is. De 65 extra voertuigen over een heel etmaal op een totaal van 1.730 voertuigen is door omwonenden niet op te merken als groei en zal ook geen invloed hebben op de mate van verkeersveiligheid op deze straat. Verder is beoordeeld dat de aansluiting van de nieuwbouwontwikkeling op de Kokstraat volstaat qua maatvoering.
Wel wordt opgemerkt dat het zicht in westelijke richting beperkt is. Gezien de beperkte hoeveelheden verkeer hoeft dit niet tot problemen te leiden, wel vereist het van weggebruikers dat zij voorzichtig de Kokstraat oprijden. Eventueel kan overwogen om eenrichtingsverkeer in te stellen. De ideale rijrichting loopt dan van de Schoolstraat naar de Doctor van de Hoevenlaan. Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
14
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
2.2.4 Parkeren Zoals ook paragraaf 3.4.6 van deze plantoelichting blijkt, is het parkeerbeleid in de gemeente Lochem verwoord in de 'Nota parkeernormen 2020'. Daarin is aangegeven dat bij nieuwe ontwikkelingen de gemeentelijke parkeereis moet worden berekend, waarbij geldt dat in de basis binnen het plan zelf (op eigen terrein) voldoende parkeercapaciteit wordt gecreëerd en deze niet wordt afgewenteld op de (directe) omgeving. Voor de functie wonen gelden afhankelijk van het woningtype verschillende parkeernormen. Van de 18 te realiseren woningen vallen 10 woningen in de categorie ‘Koop, vrijstaand’ en 8 woningen in de categorie ‘Koop, tussen/hoek’. Het plangebied kan door zijn ligging aangemerkt worden als ‘regulier’ gebied. Volgens de gemeentelijke parkeernormen geldt voor een vrijstaande koopwoning dan een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning, voor een rijwoning bedraagt dit 1,7 parkeerplaats per woning. Op grond van deze normen dienen als onderdeel van het beoogde plan minimaal 33 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Zie ook bijgaande tabel 1. Functie in plan
Parkeernorm
Eenheid
Aantal in plan
Comfort-woningen,
1,9
Per woning
10
19
Rijwoningen
1,7
Per woning
8
13,6
18
32,6
Totaal
Benodigd aantal parkeerplaatsen
Tabel 1- Benodigd aantal parkeerplaatsen behorend bij de woningbouwontwikkeling aan de Kokstraat 37 in Eefde, gebaseerd op de gemeentelijke ‘Nota parkeernormen 2020’
Zoals uit figuur 11 blijkt wordt in het voorliggende plan daaraan invulling gegeven door 26 parkeerplaatsen in het openbare gebied te realiseren. Deze zullen voornamelijk in het noorden van het plangebied worden aangelegd in een parkeerkoffer langs de spoorlijn. Daarnaast heeft elke vrijstaande woning plek voor één auto op eigen terrein. Daarmee is binnen het plangebied ruimte voor in totaal 36 parkeerplaatsen. Hiermee voldoet het plan aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Overigens zal de bestaande woning Kokstraat 35 (geen onderdeel van voorliggend bestemmingsplan) ook een parkeerplaats op eigen terrein krijgen. 2.3
VERTALING IN HET BESTEMMINGSPLAN
De nieuw te bouwen woningen aan de Kokstraat 37 worden middels de bestemming ‘Wonen’, gecombineerd met bouwvlakken en diverse bouwaanduidingen op de verbeelding mogelijk gemaakt. In totaal zijn daarbij maximaal 18 woningen toegestaan. Dit mogen alleen grondgebonden woningen zijn (vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen). De te bouwen woningtypologie volgt min of meer ook uit het aangegeven bouwvlak in combinatie met de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ op de verbeelding, waarbij geldt dat ter plaatse van de aanduiding ‘aaneengebouwd’ uitsluitend woningen in de vorm van meer aaneengebouwde woningen zijn toegestaan. Verder zijn ook de maximum toegestane goot- en bouwhoogte van de woningen (resp. 4 en 8 meter) op de verbeelding aangeduid. Deze hoogtes gelden voor de
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
15
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
gebouwen binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn ook nog gebouwen toegestaan, waarvoor een bouwhoogte geldt van 3 meter. De gronden voor de voorgevels van de beoogde nieuwe woningen zijn voorzien van de bestemming ‘Tuin’. Verder is ook een aantal andere belangrijke structuurdragende elementen uit het verkavelingsplan vastgelegd. Zo is de nieuwe (centrale) ontsluitingsweg over het terrein, evenals de openbare parkeerplaatsen, bestemd als ‘Verkeer - Verblijf’ en is de bestemming ‘Groen’ opgenomen voor gronden die een meer aaneengesloten groeninrichting krijgen en niet worden uitgegeven aan de toekomstige bewoners. Binnen deze groenbestemming mag niet worden geparkeerd. Dit geldt ook voor de groenzone in het noordoostelijk deel van het plangebied, dat aansluit op de Schoolstraat. Hiervoor geldt bovendien dat bij eventuele calamiteiten de hulpdiensten ook gebruik kunnen maken van dit gebied. Middels de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer – calamiteitenontsluiting’ is dit ook specifiek op de verbeelding aangegeven. Het is echter niet toegestaan dat gemotoriseerd verkeer deze aansluiting als toegangsweg naar de nieuwe woonpercelen gaat gebruiken. En ook paden voor fietsers zijn niet toegestaan. In de bijbehorende regels is dit ook als zodanig als ‘strijdig gebruik’ benoemd. In figuur 14 is de verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan weergegeven.
Figuur 14 – Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
16
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
3
BELEIDSKADER
3.1
INLEIDING
Bij het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, moet rekening worden gehouden met het beleid van diverse overheden. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.2), provinciaal beleid (paragraaf 3.3) en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.4). 3.2
RIJKSBELEID
3.2.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De kaders van het rijksbeleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder Wet ruimtelijke ordening. De NOVI vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat immers voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het zijn grote en complexe opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. De toenemende druk op de fysieke leefomgeving vraagt daarbij om een actiever Rijksoverheid. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Regie vanuit het Rijk betekent echter niet het centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op grote opgaven en regie op goed samenspel, zowel publiek als publiek/privaat.
In de NOVI zijn de genoemde opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • een duurzaam en economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om dit te bereiken worden 21 nationale belangen benoemt in de NOVI waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Deze 21 nationale belangen hebben ook een relatie met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie ook paragraaf 3.2.2. Relatie met het plangebied In relatie tot de beoogde nieuwe woningbouw is vooral het nationale belang 'Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften' van belang.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
17
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Daarnaast staat het geen nationaal belang in de weg en kan er uit een nationaal perspectief, positief gekeken worden naar het voorliggende bestemmingsplan. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Ten behoeve van de bescherming en de verwezenlijking van de nationale belangen, worden in het Barro algemene regels voorgeschreven die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. Hoewel in het Barro de kaderstellende uitspraken uit de voorheen geldende Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte werden bevestigd, blijven deze ook onder de NOVI gelden. Het gaat hierbij onder meer om de volgende onderwerpen: • rijksvaarwegen; • hoofdwegen en hoofdspoorwegen; • elektriciteitsvoorziening; • buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; • Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen ecologische hoofdstructuur); • primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en • IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Relatie tot het plangebied Het onderhavige plan is niet in strijd met het Barro en voldoet aan de algemene regels die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn regels opgenomen die eisen stellen aan de inhoud van een toelichting op een bestemmingsplan.
Een toelichting dient een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzen te bevatten, net als een waterparagraaf, de uitkomsten van het vooroverleg, resultaten van eventueel verrichte onderzoeken, inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan, etc. Deze toelichting voldoet daaraan. Verder dient een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder), die is vastgelegd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder ziet erop toe dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting vervolgens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Relatie tot het plangebied De gemeente Lochem participeert in dit kader in de Cleantech Regio. In de geactualiseerde Woonagenda voor de Cleantech Regio (november 2020) wordt voor de gehele regio ingezet op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw en het in voorbereiding nemen van nieuwe bouwplannen. Voor de gemeente Lochem is voor de periode 2020-2030 een bandbreedte aangehouden van 600 tot
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
18
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
1.300 nieuw te realiseren woningen. De nieuw te bouwen woningen in het plangebied passen binnen dit aantal en daarmee binnen het afsprakenkader. Ook ligt het plangebied in bestaand stedelijk gebied. 3.2.4 Milieuwetgeving Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de Wet luchtkwaliteit, de Erfgoedwet, de Wet natuurbescherming, de Wet geluidhinder, etc. Op deze aspecten zal in hoofdstuk 4 nader worden ingegaan. 3.3
PROVINCIAAL BELEID
3.3.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de ‘Omgevingsvisie Gaaf Gelderland’ vastgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft de lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysiek leefomgeving. De provincie legt in deze visie de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Om dit te bereiken worden zeven met elkaar samenhangende ambities nagestreefd: 1. Energietransitie: Van fossiel naar duurzaam. Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten; 2. Klimaatadaptatie: Omgaan met veranderend weer. Een op de toekomst toegerust klimaatbeleid (klimaatbestendig); 3. Circulaire economie: Sluiten van kringlopen; Een voortvarend en innovatief circulair beleid zonder afval. 4. Biodiversiteit: Werken met de natuur en een beschermend beleid voor biodiversiteit. 5. Bereikbaarheid: Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag. 6. Vestigingsklimaat: Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat. 7. Woon- en leefomgeving: Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat en anticiperend op ontwikkelingen.
Hoewel de Omgevingsvisie met deze ambities vooral een visie op hoofdlijnen betreft, is ook een vijftal wettelijke planfiguren in de Omgevingsvisie opgenomen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Deze planfiguren waren ook al in de voorgaande Omgevingsvisie (vanaf 2014) opgenomen en worden daarmee gecontinueerd. Het gaat daarbij onder andere om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden, en de aanwijzing van locaties voor de mogelijkheden om zonneen windenergie op te wekken. In dit kader is een viertal themakaarten opgesteld (Themakaart Ruimtelijk beleid, Themakaart Waterbeleid, Themakaart Milieubeleid en Themakaart Natuur- en landschapsbeleid) die bij de uitvoering van het provinciale beleid uit de Omgevingsvisie 2018 een belangrijke rol spelen.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
19
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Relatie met het plangebied Aan de hand van de vier themakaarten is geconcludeerd dat er geen (ruimtelijke) opgaven gelden waarmee specifiek in voorliggend bestemmingsplan rekening gehouden hoeft te worden. Verder zet de provincie zich in z’n algemeenheid in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking, gericht op versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met aandacht voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen. Daarbij blijft de (Gelderse) ladder voor duurzaam ruimtegebruik ook een belangrijke rol spelen. Aangezien het plangebied deel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied van de kern Lochem en het voorliggende plan de woningbouw van 18 grondgebonden woningen mogelijk maakt, is er geen strijdigheid met het provinciale beleid. 3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland Op 16 april 2021 is het ‘Actualisatieplan 7 Omgevingsverordening’ in werking getreden (vastgesteld op 31 maart 2021). Hiermee is de oorspronkelijke Omgevingsverordening Gelderland uit 2014 afgestemd op de recent vastgestelde Omgevingsvisie. De genoemde actualisatieronde heeft bovendien geresulteerd in een geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Gelderland (maart 2021).
De Omgevingsverordening betreft de juridische vertaling van de provinciale omgevingsvisie en heeft als doel om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, landbouw/veehouderij, natuur en landschap, grond- en drinkwater, milieu, verkeer en energie. Relatie met het plangebied Aangezien het plangebied deel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied van de kern Eefde en het onderhavige bestemmingsplan de bouw van 18 grondgebonden woningen mogelijk maakt (op een voormalig bedrijfsperceel), zijn geen provinciale belangen in het geding. 3.4
GEMEENTELIJK BELEID
3.4.1 Omgevingsvisie Lochem 2040 De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie Lochem 2040 ‘Krachtig en in balans’ op 9 september 2024 vastgesteld. De Omgevingsvisie Lochem 2040 is een strategische visie voor de lange termijn waarin ambities en gewenste toekomstige ontwikkelingen in de gemeente Lochem op hoofdlijnen zijn beschreven. In de visie kijkt de gemeente vanuit verschillende invalshoeken en in samenhang naar de gehele fysieke leefomgeving. Het doel van de Omgevingsvisie is om de gemeente nog leefbaarder, veiliger, toekomstbestendiger en duurzamer te maken. Daarbij wordt ingezet op 6 hoofdambities. Met de omgevingsvisie wordt duidelijk wat de gemeente belangrijk vindt, wat het toekomstperspectief is en wat de gemeente wil behouden en beschermen. De visie stelt de gemeente in staat een betere, integrale afweging te maken bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. In de nieuwe Omgevingsvisie is aangegeven dat de woningbouwopgave tot en met 2030 voor de gemeente Lochem in totaal 1.300 woningen bedraagt, wat tevens is vastgelegd in de Regionale woondeal (2023). Daarbij is aangegeven dat de nieuw
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
20
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
te bouwen woningen verdeeld worden over de stad Lochem, de dorpen en buurtschappen, zoals uitgewerkt in de diverse kernvisies Wonen (2022, 2023). Ook is het van belang dat er voor iedere doelgroep een passend en toekomstbestendig woningaanbod komt. Om dit te bereiken wordt ingezet op meer betaalbare woningen (huur en koop) en op een groter aanbod aan kleine wooneenheden. Relatie met het plangebied Het voorliggende plan aan de Kokstraat in Eefde sluit aan op de ambitie voor wat betreft het onderdeel wonen uit de Omgevingsvisie. Er worden in totaal 18 nieuwe woningen gebouwd. Hiervan worden 8 woningen aangemerkt als starterswoningen in de categorie betaalbare koop. Daarmee wordt ingezet op betaalbaar wonen. Vanuit een volkshuisvestelijk perspectief is dit zeer wenselijke toevoeging aan de woningvoorraad in de kern Eefde en de gemeente Lochem. 3.4.2
Woonbeleid: Woonvisie Lochem 2018-2025, incl. addendum en wijziging De Woonvisie beschrijft het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen in de periode 2018- 2025. De woonvisie geeft inzicht in het kwantitatieve en kwalitatieve woonbeleid van de gemeente Lochem. De gemeente Lochem zet in op vier hoofdpunten in het gemeentelijke woonbeleid die richtinggevend zijn voor de periode tot 2025: 1. Leefbare kernen Hierin ligt het speerpunt bij nieuwbouw naar behoefte door de nadruk te leggen op de kwaliteit van de woningen. Een geschikt woningaanbod voor verschillende doelgroepen in de kernen en de leefbaarheid van de kernen. 2. Beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen Binnen dit doel wordt nadruk gelegd op het bedienen van de woonvraag vanuit lage en middeninkomens. Voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen en voldoende aanbod van sociale huurwoningen. Huisvesting van specifieke doelgroepen. 3. Woningverbetering en duurzaamheid Energietransitie vormt een belangrijk uitgangspunt, alsmede woningverbetering en verduurzaming in de particuliere en in de sociale huursector. Het faciliteren van lokale initiatieven die hierin passen idem. 4. Wonen met zorg Binnen dit hoofddoel gaat het om een geschikt woningaanbod voor ouderen. Ook ouderen ondersteunen om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te wonen en de herontwikkeling van bestaand woon-zorgvastgoed heeft prioriteit.
Gemeente streeft verder naar ruimte voor aanvullende, kleinschalige woonzorginitiatieven en passende huisvesting voor overige zorgdoelgroepen. De visie gaat in op de rol van het wonen in de algehele ambitie om de gemeente aantrekkelijk te houden. Het op peil houden van de leefbaarheid van de kernen speelt daarin een belangrijke rol. Daarvoor is meer nodig dan alleen een aantrekkelijke woningvoorraad met een breed aanbod aan woningen, dat is afgestemd op de wensen van de consumenten. Goed wonen vereist dat mensen zich prettig, veilig en gezond voelen in hun directe woonomgeving. Hiermee raakt wonen ook aan een breed scala aan andere thema’s: • De inrichting en het onderhoud van de openbare ruimte: Goed wonen veronderstelt dat de openbare ruime schoon is, en een verzorgde indruk maakt. Ook is het van belang dat mensen zich veilig kunnen bewegen in
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
21
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
• de openbare ruimte, ook als ze minder goed ter been zijn, opdat iedereen de basisvoorzieningen goed kan bereiken. • Een prettige woonomgeving veronderstelt een aanbod aan basisvoorzieningen, zoals winkels, gezondheidszorg, onderwijs, de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten en sportvoorzieningen. • Om ook op de lange termijn prettig te kunnen wonen is een duurzame woonomgeving van belang. Duurzaam in de zin dat woningen goed zijn geïsoleerd en daarmee minder energie vereisen om ze warm te houden, waar mogelijk zelf energie opwekken en in de toekomst niet meer afhankelijk zijn van de beschikbaarheid van fossiele brandstoffen. • Ook vereist een duurzame woonomgeving dat we voorbereid zijn op klimaatverandering, die gepaard gaat met meer hitte, perioden van droogte, maar ook zware buien. • Ook met de zorg is er een duidelijke relatie. De Rijksoverheid verlangt van mensen dat ze langer zelfstandig thuis blijven wonen, ook als ze met lichamelijke of psychische beperkingen te maken hebben. Dit vereist een goede zorg aan huis, evenals goede begeleiding, van professionele zorgverleners en van mantelzorgers. Ondersteuning van mantelzorgers is weer van belang om ervoor te zorgen dat zij het langer en beter volhouden. Binnen de Cleantech Regio is in samenspraak met de provincie Gelderland het Afsprakenkader Woningbouwprogrammering Stedendriehoek 2015-2024 vastgesteld.
Dit afsprakenkader geeft richting aan de wijze waarop omgegaan wordt met de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad. In het regionale afsprakenkader van de Cleantech regio is vastgelegd dat de gemeente Lochem maximaal 860 woningen mag toevoegen in de periode 2015 tot en met 2024. Dit sluit aan op de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling in dezelfde periode. Inmiddels is de woningmarkt veranderd en is sprake van een grote(re) woningbehoefte dan opgenomen in de Woonvisie 2018-2025. Vanuit regioverband wordt gepleit voor meer woningbouw. Hierop heeft al evaluatie en herijking van de Woonagenda voor de Cleantech Regio (november 2020) plaatsgevonden, waarin voor de gemeente Lochem wordt ingezet op 1.300 nieuw te realiseren woningen in de periode 2021-2030. De extra woningbouwopgave vraagt om herijking van een deel van de Woonvisie Lochem 2018-2025. Aanvullend op de Woonvisie heeft de gemeenteraad van Lochem daarom op 8 maart 2022 de notitie ‘Strategische keuzes woningbouw’ vastgesteld. Samen met de Woonvisie is hiermee sprake van een samenhangend document over de nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad. In dit beleid wordt voorzien in (extra) woningbouw voor de gemeente en is ook een verdeling in prijsklasse opgenomen.
Vervolgens is op 7 juli 2025 een nieuwe wijziging van het beleid vastgesteld volgens het ‘aanpassing woningbouwprogramma met ten minste 30% sociale huur’. De actuele geldende verdeling geldt voor álle kernen in de gemeente Lochem. Wanneer noodzakelijk kan per kern of transformatielocatie nader maatwerk geleverd worden: • Minimaal 30% in het segment ‘sociale huurwoningen’ (€ 900,07 in 2025); • Minimaal 20% in het segment ‘goedkope koop’ (tot € 251.100 in 2025) / ‘betaalbare koop laag’ (tot € 303.750 in 2025); • Minimaal 20% in het segment ‘betaalbare koop hoog’ (tussen € 303.750 en € 405.000 in 2025) / middenhuur (vanaf € 900,07 t/m € 1.184,82 in 2025).
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
22
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Een deel hiervan zal in het levensloopgeschikte segment plaatsvinden. Daarnaast bereiken we met dit segment doorstroming in de bestaande woningvoorraad. • Maximaal 30% in het segment ‘dure koop’ (boven de € 405.000 in 2025) / vrije-sector huur (boven € 1.184,82 in 2025). Gestreefd wordt naar minimaal 30% levensloopgeschikte woningen in zowel koop als huur en in verschillende prijsklassen en woningtypen (grondgebonden, appartementen). De woningen liggen bij voorkeur nabij voorzieningen. Relatie met het plangebied Voor de kern Eefde wordt in de woonvisie de woningbehoefte geraamd op 180 nieuwe woningen tot 2030. De bestaande woningbouwplannen worden hiervoor vooralsnog niet toereikend geacht. Er bestaat namelijk een verschil in behoefte van 58 woningen in de min. Een eventuele extra opgave wordt gefaciliteerd door herontwikkeling van bestaande panden en eventueel inbreiding. Juist dit laatste is in voorliggend plan aan de orde. De betaalbaarheidsdoelstellingen uit (integrale) woonbeleid worden niet geheel gehaald. Het aandeel duurdere woningen ten opzichte van de percentages uit het Addendum is hoger en er worden geen huurwoningen op deze locatie ontwikkeld. Het woonbeleid beidt de mogelijkheid om maatwerk te leveren voor specifieke locaties.
Vanwege de transformatielocatie aan de rand van het dorpscentrum (wat in de regel hogere ontwikkelingskosten tot gevolg heeft), en het feit dat met het plan expliciet wordt ingezet op de bouw van starterswoningen én levensloopgeschikte woningen, wordt dit aanvaardbaard geacht. Sturing prijsklassen
Bijdrage plan
Goedkope huur
30%
geen
n.v.t.
Goedkope koopwoningen / Betaalbare koopwoningen laag
20%
6 starterswoningen (tussenwoning)
33%
Betaalbare koopwoningen hoog
20%
2 starterswoningen (hoek)
11%
Max. 30%
10 levensloop-bestendige woningen (vrijstaand en 2-1 kap)
56%
100%
18
100%
Dure koopwoningen (boven NHG-grens) Totaal
Tabel 2 – Nieuw te bouwen woningen als onderdeel van de herontwikkeling van het perceel Kokstraat 37 te Eefde in relatie tot de betaalbaarheidsdoelstelling uit het gemeentelijk woonbeleid (incl. wijziging 7-7-2025)
3.4.3 Welstandsbeleid In de gemeente Lochem gelden voor een deel van het grondgebied van de gemeente welstandseisen wanneer met een omgevingsvergunning gebouwd wordt. Dit betekent dat dergelijke bouwwerken moeten voldoen aan de redelijke eisen van welstand en dat de stadsbouwmeester een positief advies over deze bouwplannen moet geven. De gemeente Lochem heeft naar aanleiding van een positieve proef met welstandsvrije gebieden haar welstandsbeleid op 18 december 2017 aangepast en omgezet in vast beleid.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
23
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Dit betekent dat de woonwijken, bedrijventerreinen en het buitengebied in de gemeente Lochem welstandsvrij zijn, met uitzondering van de gebieden die in de gemeentelijke welstandsnota zijn aangeduid als: • historische dorpsgebieden; • historische bebouwingslinten; • historische stedelijke bebouwing; • gemengde bebouwing rond centrum Lochem; • beschermd stadsgezicht Berkeloord; • historische landgoederen en buitenplaatsen; • rijks- en gemeentelijke monumenten gelegen buiten hierboven genoemde gebieden. Relatie met het plangebied Het plangebied maakt deel uit van een welstandsvrij gebied. Het betreft de bouw van maximaal 18 grondgebonden woningen op een voormalig bedrijfsperceel aan de Kokstraat 37. En hoewel dit plangebied nabij de Schoolstraat ligt, een van de oudere (hoofd)wegen van de kern Eefde en in de welstandsnota deels aangeduid als ‘Historische dorpsgebieden’ (H1) en deels als ‘Historische bebouwingslinten’ (H2), maakt het plangebied hiervan geen deel uit. Met andere woorden, de nieuwe woningen worden gebouwd op een perceel die in de welstandsnota niet specifiek is aangeduid als zijnde een gebied waarvoor een welstandstoets van toepassing is. Hoewel een welstandsadvies op grond van de welstandsnota dus geen verplichting is, is het stedenbouwkundig ontwerp wel voor advies voorgelegd aan welstand.
In het welstandadvies wordt geconstateerd dat het positief is dat de voormalige bedrijfslocatie een woonfunctie krijgt. Welstand heeft echter haar bedenkingen geuit bij de gepresenteerde planopzet. In haar advies benadrukt welstand het belang van een zorgvuldige inpassing binnen de stedenbouwkundige structuur van Eefde, het creëren van een prettige woonomgeving, verbonden met het dorp, met ruimte voor groen/spelen en dorpse dichtheden. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal worden gekeken waar mogelijk rekening gehouden kan worden met het advies van welstand, zodat de plankwaliteit verder kan worden verbeterd. 3.4.4 Biodiversiteitsplan Het beschermen van soorten planten en dieren en hun leefgebieden is al verankerd wetten, regels en instrumenten. Biodiversiteit als thema maakt daar geen specifiek deel van uit en staat op dit moment zodanig onder druk dat extra inspanningen nodig zijn. De gemeente Lochem neemt daarom zelf verantwoordelijkheid en heeft in 2020 het biodiversiteitsplan ‘Lochem natuurlijk, kansen benutten voor biodiversiteit’ vastgesteld. Biodiversiteit raakt aan veel onderwerpen, van ruimtelijke ontwikkelingen en groenbeheer tot gezondheid, erfgoed en toerisme. Elk thema heeft invloed op de biodiversiteit. Het plan voorziet om het belang van biodiversiteit voor Lochem helder te maken en vast te leggen.
Het is daarmee ook één van de bouwstenen van het de gemeentelijke Omgevingsvisie die in het kader van de nieuwe Omgevingswet wordt opgesteld.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
24
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
Het biodiversiteitsplan richt zich vooral op de woonkernen en het (agrarisch) buitengebied, minder op de bestaande natuurgebieden. Door versnippering en verstedelijking zijn veel leefgebieden van soorten onder druk komen te staan. Er zijn veel mogelijkheden om de biodiversiteit te versterken en verbeteren. Er zijn op nagenoeg elke plek mogelijkheden om soorten meer leefruimte te geven en hun leefomstandigheden te verbeteren: in bermen, sloten, langs akkers, op bedrijfsterreinen, in woonwijken, tuinen, zelfs op daken en balkons. Daar waar de gemeente goede kansen ziet om maatregelen ten gunste van biodiversiteit te nemen, wil zij deze graag benutten. Het beleid is gericht op de mogelijkheden die de gemeente heeft vanuit haar eigen taken en rollen: als eigenaar en beheerder van gronden, als actief partner en als informatiebron. De aanpak is gericht op drie sporen: 1. Aandacht voor biodiversiteit in alle toekomstige ontwikkelingen 2. Nemen van gebiedsgerichte maatregelen 3. Inzet op meer bewustwording en versterken van samenwerking. In de uitvoeringsagenda is per deelgebied (woonkernen, agrarisch buitengebied en ecologische verbindingen) meer maatregelen benoemd waar de gemeente zich voor gaat inzetten. Relatie met het plangebied Het plangebied ligt in de woonkern Eefde. Bij nieuwe ontwikkelingen is het beleid onder meer gericht op het stimuleren van natuurinclusief bouwen.
De gemeente ondersteunt initiatiefnemers met kennis, advies en ontwerpmogelijkheden. Ook zal bij het beheer van groenvoorzieningen in de openbare ruimte specifiek aandacht worden gegeven aan ecologisch beheer. 3.4.5 Klimaatadaptieplan 2021-2025 Het doel van klimaatadaptatie is minimale maatschappelijke schade door klimaatverandering. Maatschappelijke schade kan zowel ruimtelijk (bijvoorbeeld waterschade) als sociaal-maatschappelijk (bijvoorbeeld dode bomen en hittestress) zijn. Om schade te voorkomen moet de omgeving aangepast worden. De gemeente heeft een strategie op basis van vijf basisprincipes omschreven: • Werken op een pragmatische manier. • Vroeg in gesprek met de gemeenschap. • Gebiedsgericht en integraal werken. • Samenwerken met onze partners. • Nieuwbouw, vervangende nieuwbouw, reconstructies en herstructureringen direct klimaatbestendig. De ambitie is een klimaatadaptieve inrichting in 2050. In het uitvoeringsprogramma zijn mogelijke maatregelen in vijf categorieën ingedeeld, variërend van urgente onwenselijke tot acceptabele knelpunten. Relatie met het plangebied Het plan voorziet in regenwaterberging als compensatie voor de extra verharding. Hiermee wordt regenwater langer vastgehouden voordat het in de bodem gaat infiltreren.
In het plan zal met onder meer de toepassing van een drainage-riool en ondergrondse waterbuffers de afvoer van water naar de bodem worden vertraagd. 3.4.6 Parkeerbeleid Het parkeerbeleid in de gemeente Lochem is verwoord in de 'Nota parkeernormen 2020' van 22 september 2020 (en vastgesteld door de gemeenteraad op 16
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
25
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
november 2020). De Nota parkeernormen is van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen en -plannen binnen de gemeente, daar waar het betreft: • nieuwbouw; • verbouw/uitbreiding; • wijziging van functies. In deze nota zijn parkeernormen voor diverse functies vastgelegd, waarbij de toe te passen parkeernorm ook afhankelijk is van het gebied waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt. Zo wordt er in eerste instantie onderscheid gemaakt in gebieden binnen- en buiten de bebouwde kom. Daarnaast wordt voor een aantal kernen binnen de gemeente een extra nuancering aangebracht, waarbij het centrum en kwetsbare gebieden worden aangeduid. Daarnaast is opgenomen hoe op basis van deze normen de gemeentelijke parkeereis bij ontwikkelingen moet worden berekend. In paragraaf 2.2.4 van deze plantoelichting is het onderdeel parkeren in relatie tot de beoogde planontwikkeling nader toegelicht. Hieruit blijkt dat het nieuwe woningbouwplan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid.
Gemeente Lochem Bestemmingsplan Kokstraat 37 Eefde mRO b.v. / TOE / 99.492 – v8.3 / okt. 2025
26
NL.IMRO.0262.eeKokstraat37Ee-BP41 Vast te stellen
4
RANDVOORWAARDEN - MILIEUASPECTEN
4.1
INLEIDING
In dit hoofdstuk wordt een aantal milieu- en omgevingsaspecten toegelicht die bij een ruimtelijk plan in beschouwing moeten worden genomen. Na een algemene beschrijving, gebaseerd op beleid en regelgeving, wordt voor elk onderdeel ingegaan op de relatie met het plangebied. 4.2
GELUID
4.2.1 Wettelijk kader Voor het aspect geluid is binnen het projectgebied de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh kent voor weg- en railverkeer alsmede voor gezoneerde industrieterreinen voorkeursgrenswaarden op nieuwe bestemmingen. De Wgh gaat uit van zones langs (spoor)wegen en zones bij industrieterreinen. Het gebied binnen deze zone geldt als akoestisch aandachtsgebied waar, voor bouwplannen een akoestische toetsing uitgevoerd dient te worden. In het kader van dit bestemmingsplan is alleen (spoor)wegverkeerslawaai van belang. Er liggen in het projectgebied of in de directe omgeving daarvan geen gezoneerde bedrijventerreinen. 4.2.2 (Spoor)Wegverkeerslawaai Geluidzones In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg. Zie de onderstaande tabel. Aantal rijstroken