Ruimtelijke visie Gorssel-Noordoost
Tekst van het document
RUIMTELIJKE VISIE GORSSEL-NOORDOOST GORSSEL 28 NOVEMBER 2025
DATUM: 28 november 2025 PROJECT: Ruimtelijke visie Gorssel-Noordoost OPDRACHTGEVER: Gemeente Lochem PROJECTNUMMER: 20231232.016 REFERTE: Stefan la Grand Jos Leijten Emma Ottevanger Sofie Breukhoven
INHOUDSOPGAVE 1. AANLEIDING 4 2. BELEID & SECTORALE ASPECTEN 6 Inleiding Gemeentelijk beleid Provinciaal beleid
3. ANALYSES EN RUIMTELIJKE KWALITEITEN
13
BIJLAGEN 1 Memo quickscan beleid en behoefte 2 Beknopte analyse verkeer en ontsluiting 3 Quickscan omgevingsaspecten 4 Quickscan gezonde leefomgeving 5 Energiescan6 6 Waternotitie ontwikkeling Gorssel-Noordoost 7 Participatie
Historie De ondergrond en het landschap Cultuurhistorie Landschapstype Hoogtekaart & gebruik Water Natuur Gorsselse structuur van wonen aan groene plekken
4. PROGRAMMA, GEZONDHEID EN ENERGIE
27
Programma Quickscan gezonde leefomgeving Energiescan
5. RUIMTELIJKE VISIE: RAAMWERK EN ONTWIKKELPRINCIPES
31
Landschap als basis Karakteristieken van het landschap Het raamwerk
6.RUIMTELIJK RAAMWERK
48
Ruimtelijk raamwerk (kaart) Principe doorsneden Aandachtspunten voor uitwerking stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit
3 | 72
1. AANLEIDING De gemeente Lochem staat voor de urgente opgave om het woningtekort in Gorssel terug te dringen en bij te dragen aan de groeidoelstelling uit de Omgevingsvisie Lochem 2040 (40.000 inwoners). Daartoe is in mei 2023 de Kernvisie Wonen Gorssel vastgesteld, waarin een aantal nieuwe locaties voor woningbouw is aangewezen. Eén van deze locaties is het gebied van ca. 10 ha ten noordoosten van Gorssel. Hier is ruimte voor 220 tot 250 nieuwe woningen. In een startnotitie is in kaart gebracht wat er in dit gebied speelt, welke ruimtelijke en procesmatige kaders er worden gehanteerd en hoe inwoners worden betrokken. Op basis hiervan werken we nu toe naar een ruimtelijke (ontwikkel)visie die de basis vormt voor de uitwerking van een stedenbouwkundig plan voor de woningbouwlocatie Gorssel Noordoost.
ca. 10 ha
Om de potentie van het gebied te onderzoeken en inzichtelijk te maken is deze stedenbouwkundige visie opgesteld die uitgaat van de landschappelijke kwaliteiten van het gebied en de integratie met de directe omgeving en de dorpskern van Gorssel. Hierbij wordt bijzondere aandacht besteed aan de randen van het plangebied en de aansluiting op de omliggende buurten en het landschap. In dit document worden, op basis van een grondige ruimtelijke, programmatische en milieutechnische analyse de ontwikkelprincipes voorgesteld op basis waarvan een stedenbouwkundige verkaveling kan worden uitgewerkt. In de uitwerking van de visie zijn inwoners betrokken en zijn wensen, goede ideeën en bedenkingen zo veel mogelijk meegenomen in de visievorming.
Planlocatie met indicatieve plangrens (bron Google Maps)
4 | 72
GORSSEL-NOORDOOST IN BEELD Het plangebied ligt in een overgangsgebied tussen landbouwgrond en dorpsbebouwing, met veel open ruimte en zichten over de agrarische percelen. Momenteel worden de gronden gebruikt voor de teelt van gewassen zoals mais en gras. In de randen van het gebied bevindt zich een aantal fraaie erven, duidelijk te herkennen aan de omzooming met opgaand groen.
2 1
Bijzonder aan deze omgeving zijn de directe overgangen naar het landschap met zandweggetjes. Deze weggetjes hebben naast de ontsluiting van erven en landerijen vooral een recreatieve functie voor fietsers en wandelaars uit de omgeving.
3
4
4
3
2 5
6 1
Locatiefoto's (bron Google Maps)
5
6
5 | 72
2. BELEID & SECTORALE ASPECTEN VOOR DE UITGEBREIDE BELEIDSSCAN ZIE BIJLAGE 1
6 | 72
BELEID INLEIDING De gemeente Lochem heeft behoefte aan meer woningen. De gemeente Lochem wil in de periode tot 2030 ruim 1.300 woningen bouwen, verdeeld over de kernen in de gemeente. Lochem wil in deze periode groeien naar 40.000 inwoners. Hierover staat meer in de Omgevingsvisie Lochem 2040. Hiervoor stelde de gemeenteraad op 22 mei 2023 onder andere de kernvisie Wonen Gorssel vast. Deze visie geeft inzicht in de beoogde woningbouwaantallen, verdeling en toekomstige woningbouwlocaties in Gorssel. Daarnaast stelde het college het uitvoeringsprogramma woningbouw vast (5 november 2024). In dit uitvoeringsprogramma prioriteert de gemeente Lochem de woningbouwlocaties in de gemeente. In Gorssel is grote behoefte aan betaalbare woningen. De gemeente onderzoekt daarom de mogelijkheid voor woningbouw in Gorssel-Noordoost. De locatie is ongeveer 10 ha groot en ligt oostelijk van de Kozakkenweg en noordelijk van de Elfuursweg. Er is naar verwachting ruimte voor ongeveer 220 tot 250 woningen tot 2040. Met de woningbouw in Gorssel-Noordoost wil de gemeente inspelen op deze behoefte door betaalbare woningen te realiseren, waaronder sociale huurwoningen. Bij het bepalen van de kansrijkheid van nieuwe functies spelen programmatische en beleidsmatige mogelijkheden een belangrijke rol. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet ook de behoefte worden beschreven.
En als deze ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied ligt, moet ook worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnenstedelijk kan.
GEMEENTELIJK BELEID
Omgevingsvisie Lochem 2040 “Krachtig en in balans” (december 2024) De gemeente wil graag dat Lochem in 2040 nog steeds een aantrekkelijke, landelijke en groene gemeente is. Een inclusieve, autonome gemeente, krachtig en in balans en met circa 40.000 inwoners. In de omgevingsvisie worden voor Gorssel kansen gezien voor: • Uitbreiding en nieuwe wijken in de stijl van het dorp. • Variatie aan woonvormen voor alle doelgroepen, en toename van kleinere en betaalbare woningen. • Open, groene plekken in het dorp behouden.
Addendum op de woonvisie 2018-2025 ‘Strategische keuzes woningbouw Lochem’ In het addendum op de woonvisie 2018-2025 ‘Strategische keuzes woningbouw Lochem’ nam de gemeente een verdeling in prijsklasse voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente op. In de kernvisie Wonen Gorssel is opgenomen dat de gemeente van de doelstellingen van het addendum afwijkt. Bij de verdere planuitwerking voor Gorssel Noordoost hanteert de gemeente de volgende uitgangspunten uit de kernvisie: • Tenminste 33% sociale huurwoningen • Minimaal 14% betaalbaar laag (tot € 303.750, prijspeil 2025) • Maximaal 24% betaalbaar hoog (tot € 405.000 prijspeil 2025) • Maximaal 29% duur (vanaf € 405.000 prijspeil 2025) De gemeente streeft naar minimaal 30% levensloopgeschikte woningen in zowel koop als huur en in verschillende prijsklassen en woningtypen (grondgebonden, appartementen). Daarnaast streeft de gemeente ernaar dat nog eens 30% van de nieuwbouw eenvoudig levensloopgeschikt te maken is door de bewoner.
Conclusie • Uitbreiding is mogelijk in Gorssel, ook om groene plekken in het dorp te behouden.
Conclusie • Uitgangspunt is een fors deel betaalbare en levensloopbestendige woningen
Geldend bestemmingsplan • De locatie ligt aan de rand van de kern. De locatie heeft de bestemming ‘Agrarisch’ en de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie -7’. Conclusie • De locatie ligt buitenstedelijk, wonen is nu niet planologisch mogelijk. • Archeologisch onderzoek is noodzakelijk.
7 | 72
Overzicht woningbouwplannen gemeente Lochem In de gemeente Lochem is grote behoefte aan woningen voor starters, ouderen en gezinnen. Daarom is nieuwbouw noodzakelijk. In de periode 2021 tot en met 2030 worden ruim 1.300 nieuwe woningen gebouwd verdeeld over de kernen. Voor ongeveer 800 woningen zijn nieuwe woonlocaties nodig. De woningbouwplannen staan per kern beschreven in de kernvisies Wonen. Conclusie • Er zijn nieuwe (uitbreidings)locaties nodig. Kernvisie Wonen Gorssel (mei 2023) De voorkeurslocaties voor nieuwbouw in Gorssel zijn de locaties: • Inbreidingslocatie Mogezomp • Uitbreidingslocatie Smitskamp • Uitbreidingslocatie Gorssel-Noordoost Met een amendement heeft de raad besloten dat voor de gehele locatie Gorssel-Noordoost een ruimtelijk plan wordt gemaakt. Voor de periode 2022 t/m 2030 zijn plannen in beeld voor netto 670 woningen. De gemeente verwachten dat er de komende jaren nog nieuwe plannen komen voor transformatielocaties in de kernen en Functieverandering Agrarische Bebouwing (FAB) in het buitengebied. Uit ervaring wordt gerekend met 140 toevoegingen. Daarnaast wordt rekening gehouden met 280 bestaande woningen die gesloopt en vervangen worden door nieuwe woningen. Dit betekent een resterende opgave voor ongeveer 760 nieuwe woningen in de gemeente tot en met 2030 op locaties buiten de bestaande bebouwingscontouren.
Per 1 januari 2022 zijn plannen bekend voor netto 58 woningen (99 toevoegingen en 41 sloop). Dit is exclusief eventuele transformatie van zorgvastgoed. Het enige grote plan is de transformatie van de Bloemenkamp. De overige plannen zijn kleine plannen waarbij een pand wordt getransformeerd in enkele wooneenheden en nog enkele individuele woningen. De overige plannen zijn kleine plannen waarbij een pand wordt getransformeerd in enkele wooneenheden en nog enkele individuele woningen. De inzet is om de woningvoorraad in Gorssel met 165 woningen te laten groeien. Naast de bestaande plannen is de ambitie voor de kern Gorssel ca. 100 extra woningen tot 2030. Dat aantal vormt ongeveer 11% van het totaal aantal extra nieuwe woningen in de gemeente en ligt daarmee ook globaal in lijn met het aantal inwoners. Voor de woningbouw tot 2030 kiest de gemeente voor de inbreidingslocatie Mogezomp en het benutten van een deel van de uitbreidingslocatie Smitskamp en een deel van de locatie GorsselNoordoost. Tot 2030 kan een kleiner gebied worden benut. De gemeente gaat uit van een gedeeltelijke invulling van het gebied.
Potentiële woningbouwlocaties Het gebied kan op meerdere plekken worden ontsloten. Dit is een punt van nadere uitwerking. Bij de verdere invulling van het gebied geven we aandacht aan de mogelijkheid voor (doorgaande) noord-zuid gerichte opgaande groenstructuren. Op termijn willen we zorgen voor groene verbindingen door het nieuwe woongebied, die de verbinding vormen tussen het landschap noordelijk van de Dommerholtsweg en zuidelijk van de Elfuursweg. Hiermee houden we ook rekening met de oorspronkelijke vorm en landschapstype in dit gebied.
8 | 72
PROVINCIAAL BELEID Omgevingsverordening Gelderland Kernkwaliteiten Een belangrijke eis is toelichting geven op hoe rekening gehouden wordt met de aanwezige kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het projectgebied, omgeving en streek. Deze kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen zijn samengevat in ‘bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Achterhoek’. Relevante kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen: Kansen en aandachtspunten ontwikkeling locatie 5, Gorssel-Noordoost (Illustratief) Conclusie • Uitbreiding is nodig om in de behoefte te voorzien. • In de notitie zijn kansen en aandachtpunten meegegeven voor de verder ontwikkeling van de locatie.
9 | 72
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland In de omgevingsvisie Gaaf Gelderland, vastgesteld op 19-12-2018 door provincie Gelderland staan de ambities en doelen van de provincie. De relevante ambities: 1. Energietransitie In 2030 moet een broeikasreductie van 55% gerealiseerd zijn en in 2050 in de provincie klimaatneutraal. Voor de woningen betekent dit het het streven naar aardgasvrij of zelfs zelfvoorzienend zijn in de energiebehoefte. De projectlocatie is niet aangewezen als potentiële zonne- of windenergie locatie. 2. Klimaatadaptatie In 2050 is Gelderland klimaatbestendig. Dit wordt bereikt door een veerkrachtig en duurzaam water-, natuur- en bodemsysteem en regionale adaptatie strategieën. Gorssel ligt in het dekzandvlakte gebied waar waterberging in bodem en oppervlaktewater mogelijk is. 3. Circulaire economie In 2030 is het gebruik van primaire grondstoffen met 50% teruggebracht en zal Gelderland uiteindelijk afvalloos worden. Dit wordt onder andere bereikt door circulair bouwen en circulair recyclen van consumentengoederen.
4. Biodiversiteit In 2030 is 75% van de Europese doelen van de vogel- en habitatrichtlijn behaald en in 2050 wordt biodiversiteit overal ingepast. Dit wordt bereikt door aandacht voor de kwaliteit en verbinding van natuurgebieden en het vergroten van biodiversiteit in de gebouwde omgeving. 5. Bereikbaarheid In 2030 in 35% van de verplaatsingen met de fiets en in 2050 is mobiliteit veilig, snel, duurzaam, betaalbaar en klimaatneutraal. Dit wordt bereikt door. Het benutten van de bestaande infrastructuur en versterken van (snel)fiets- en voetpaden, het stimuleren van duurzaam vervoer door een dekkend netwerk van oplaadpalen en investeren in proeftuinen zoals duurzaam asfalt. 6. Woon- en leefomgeving Alle nieuwbouw wordt aardgasvrij aangelegd, woningen zijn in 2050 klimaatneutraal, en Gelderland heeft een aanbod in woningtypen en -milieus passend bij de vraag met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen. Hier zijn regionale afspraken voor gemaakt betreft de woning behoefte.
10 | 72
Woondeal regio Stedendriehoek In 2023 hebben de Gelderse gemeenten, de provincie Gelderland en het ministerie van BZK / VRO de woondeal voor de regio Stedendriehoek voor de periode 2022 tot en met 2030 afgesloten. De gemeenten in de regio Stedendriehoek, de provincie Gelderland en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben de bestaande woondeal voor de regio geactualiseerd. De nieuwe afspraken, die betrekking hebben op betaalbare woningbouw voor de periode 2025-2034, worden in mei of juni 2025 formeel bevestigd. Deze geactualiseerde woondeal is een belangrijke stap in de gezamenlijke aanpak van de woningbouwopgave. De regio Stedendriehoek wil de komende jaren 30.000 nieuwe woningen bouwen, waarvan circa 17.000 tussen 2025 en 2030 en circa 13.000 woningen in de periode 2031-2034. Van deze woningen nemen de Gelderse gemeenten 23.000 voor hun rekening en de gemeente Deventer 7.000. Bijzonder aan deze plannen is de focus op betaalbaarheid. Ongeveer 70% van de nieuwe woningen is bedoeld voor middeninkomens, met een aanzienlijk aantal sociale huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. In de jaren 2025 tot en met 2030 spant de regio zich in om in de regio Stedendriehoek 17.197 woningen te realiseren. Het Gelders deel is 13.097 woningen, waarvan minimaal 74,3 % betaalbaar, inclusief minimaal 34,7 % sociale huurwoningen.
Per gemeente betekent dat het volgende: (zie tabel).
Te realiseren woningen bruto 2025-2030
Regio Stedendriehoek
11 | 72
Dit betekent voor de gemeente Lochem dus het realiseren van 964 woningen voor 2031 waarvan minimaal 365 sociale huur en 670 betaalbaar. Te realiseren woningen bruto 2031-2034 Van 2031 tot en met 2034 spannen we ons in om in de woonregio Stedendriehoek 13.165 woningen te realiseren. Het Gelders deel is 10.365 woningen, waarvan minimaal 69,7 % betaalbaar, inclusief minimaal 31,4 % sociale huurwoningen. Voor 6.365 woningen is de verdeling over gemeenten bekend, voor 4.000 woningen is die nog te bepalen. Dit betekent voor de gemeente Lochem dus het realiseren van 520 woningen tussen 2031 en 2034 waarvan minimaal 118 sociale huur en 300 betaalbaar. De regio Stedendriehoek spant zich in om nog 4.000 woningen extra te realiseren in de periode 20312034, mede vanwege de ambitie tot grootschalige woningbouw en om tot een schaalsprong te komen.
12 | 72
3. ANALYSE RUIMTELIJKE KWALITEITENGBOUW KAASKENSWATER ZIERIKZEE
13 | 72
HISTORIE Het landschap tussen de Dommerholtsweg en de Elfuursweg in Gorssel kent een rijke historie die teruggaat tot de middeleeuwen. In 1253 werd Gorssel voor het eerst vermeld als 'Gerstlo', een marke waarin boeren gezamenlijk het beheer en gebruik van gemeenschappelijke gronden regelden. Deze markegronden bestonden uit enken, heidevelden en bossen, die in de loop der eeuwen werden ontgonnen en in cultuur gebracht.
1851
1906
1962
1975
2000
2021
In de 19e eeuw onderging het landschap aanzienlijke veranderingen. Heidegebieden werden ontgonnen en omgevormd tot weilanden en productiebossen. Het gebied nabij de Dommerholtsweg en Elfuursweg bleef lange tijd agrarisch in gebruik, met weilanden en boomrijke lanen die het karakter van het landschap bepaalden. Deze groene zones fungeerden als een natuurlijke buffer tussen het dorp en het omliggende platteland.
Historische kaartenreeks Topotijdreis.nl
14 | 72
LOCATIE
STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR Voor de stedenbouwkundige structuur en de beleving van Gorssel is de landschappelijke situatie van grote invloed. Aan de westzijde de weide open uiterwaarden en aan de oostzijde bevindt zich het uitgestrekte bosgebied. Doordat de uitlopers van het bosgebied doordringt tot in de kern van het dorp, heeft Gorssel een zeer groen karakter. De belangrijkste verkeersader in het dorp wordt gevormd door de Hoofdstraat en de Joppelaan. Hier zijn tevens de meeste voorzieningen gesitueerd aan de Hoofdstraat (de dorpskern). In de kern zijn voorzieningen aanwezig, waaronder horeca, detailhandel, dienstverlening en meer. De ruimtelijke kwaliteit van de Hoofdstraat is hoog, met een variatie aan verschillende bouwstijlen. In de dorpskern zijn enkele beeldbepalende historische gebouwen gesitueerd. In het meest noordelijke deel van Gorssel, ten noorden van de Molenweg, komt hoofdzakelijk de functie wonen voor. Daarvan afwijkende functies zijn er vrijwel niet. Het gebied is dan ook vooral als functionele eenheid herkenbaar. Het gebied noordelijk van de Elfuursweg wordt gekenmerkt door een royale opzet van de bebouwing en de grote hoeveelheid groen. De royale beplanting direct aan de Elfuursweg zorgt voor een directe scheiding met de omliggende woonbebouwing. Kenmerkend voor de verschillende woongebieden is dat ze onderling variëren in opbouw en woningtypen.
Desondanks hebben ze allemaal dezelfde karakteristieke sfeer die bepaald wordt door bebouwing met een relatief kleine korrelgrootte.
De groenstructuur met open plekken in het bestaand bebouwd gebied en de laanbeplanting langs de wegen, de relatief ruime opzet van de wegprofielen en bebouwingsstructuur, het aantrekkelijke dorpscentrum met de omliggende bossen en de IJssel met de uiterwaarden, dragen bij aan de kwaliteit van de woonomgeving in Gorssel.
15 | 72
DE ONDERGROND EN HET LANDSCHAP BODEMKAART
GEOMORFOLOGIE
BASISKAART NATUURLIJK SYSTEEM
Bron: Bodemdata.nl
Bron: Bodemdata.nl
Bron: Klimaateffectatlas
Veldpodzolgronden
Complex van dekzandwelvingen
Dekzandvlakte
Bekeerdgronden
Dekzandrug
Dekzandrug
Haarpodzolgronden
Dalvormige laagte
Beekdal
Beekdalbodem
Overslaggrond
Laagte ontstaan door afgraving
Rivierterras
De omgeving rondom de planlocatie bestaat voornamelijk uit veldpodzolgronden: zure, matig voedselarme zandgronden ontstaan onder oude bos- en heidevegetatie. Op hoger gelegen delen komen haarpodzolgronden voor, die nog voedselarmer zijn. In de lagere gebieden langs beken liggen bekeerdgronden, vochtige, voedselrijkere bodems. Deze bodemdiversiteit vormt de basis voor de afwisseling van landbouw, bos en natuur.
Het gebied rondom de planlocatie bestaat vooral uit een complex van dekzandwelvingen en een opvallende dekzandrug, gevormd door wind tijdens de laatste ijstijd. In de lagere delen liggen beekdalbodems, die nat en vlak zijn. Deze afwisseling van hoge en lage gronden bepaalt de gevarieerde landschapsstructuur van de omgeving
De Basiskaart Natuurlijk Systeem (BNS) geeft inzicht in hoe het landschap zich door de eeuwen heen heeft gevormd en welke natuurlijke en antropogene processen eraan ten grondslag liggen. Bij de planlocatie zien we voornamelijk de geomofologisch dekzandvlakte, gevormd door een combinatie van een dekzandrug en een beekdal.
16 | 72
CULTUURHISTORIE ARCHEOLOGISCHE WAARDE
INVENTARISATIE LANDSCHAP
WAARDERING LANDSCHAP
Bron: Geoportaal Gelderland
Bron: Gemeente Lochem
Bron: Gemeente Lochem
Jonge landbouwontginning in het nat-droge zandgebied
Jonge heide- en broekontginning met landgoedkenmerken
Gemiddelde waarde
Bebouwde kom of sterk veranderd gebied
Oud bos met landgoedkenmerken
Hoge waarde
Oude ontginningen in het natte zandgebied
Jonge heideontginning met perceelsrandbeplanting
Jonge ontginningen en bossen in het droge zandgebied
Oude heideontginningen met landgoedkenmerken
Gemeentelijk monument
Karrenspoor
Historisch geografische lijnelementen
Weg, voor 1832
tolhuis
Bewaard gebleven afwisseling van jonge bossen en agrarische percelen Bos is grotendeels verdwenen
Pad, voor 1832, nu verdwenen Pad, 1832 -1940 Kampontginningen met plaatselijke essen Tolhuis
De planlocatie bevindt zich in een hoog gewaardeerd jong heideontginningenlandschap met kenmerken van een landgoed. Aan de noord- en zuidzijde van het plangebied loopt een historisch lijnelement, een weg die dateert van voor 1832. Hoewel de locatie zelf ongewijzigd is gebleven, is de vormgeving in de loop der tijd wel veranderd.
17 | 72
LANDSCHAPSTYPE JONGE HEIDEONTGINNING, MET LANDGOEDKENMERKEN Niet alleen voor particulieren was het economisch interessant om bos aan te planten, maar ook landgoedeigenaren speelden hierin een belangrijke rol. Sterker nog, zij namen vaak het voortouw in de ontwikkeling van de land- en bosbouw, zoals bijvoorbeeld de eigenaar van Het Entel in de late 18e eeuw en Winand Staring, eigenaar van De Boekhorst in de 19e eeuw. In de omgeving van Het Entel vinden we een goed voorbeeld van een dergelijke ontginning, waarbij bosjes en kleine heideveldjes zijn behouden in een verder rationeel ingedeeld landschap. In de regio rond Gorssel vinden we voorbeelden van dit type landschap. Ze maken deel uit van de rationele indeling van het gebied tussen Gorssel en ‘t Joppe. Gezien de vele bossen en de aangelegde structuur, wordt dit gebied gekarakteriseerd als een jonge heideontginning met landgoedkenmerken. Nader onderzoek naar de specifieke ontginningen en de rol van de eigenaren van ‘t Joppe in dit proces is gewenst. De structuur van het gebied vertoont namelijk een waaierpatroon, die naar het zuiden toe meedraait, met ‘t Joppe en de zessprong als middelpunt. Zelfs als de landgoedeigenaar niet direct verantwoordelijk was voor de ontginning, dan was hij wel vaak de ontwerper van het landschap, met zichzelf als het centrale punt van de ontwikkeling.
Landschappelijke kenmerken: • Rationele indeling van het landschap, vaak met een ontwerp gericht op efficiëntie. • Behouden bosjes en kleine heideveldjes binnen een verder ingedeeld landschap. • Waaiervormige structuur van het landschap, die naar het zuiden toe meedraait. • Zessprong als centraal punt in de indeling van het gebied. • Landgoedkenmerken in het landschap, zichtbaar door de bossen en aangelegde structuur.
Koppelkans De kernkwaliteiten van het landschapstype Jonge heideontginningen respecteren, aansluiten bij bestaande waarden en waar mogelijk bijdragen aan hun versterking.
Het opgaande groen komt in de jonge heideontginningen met landgoedkenmerken veel vaker voor dan in andere jonge heideontginningen. Bron: Luuk Keunen, 18 juli 2017.
18 | 72
HOOGTEKAART & GEBRUIK HOOGTEKAART
BODEMGEBRUIK
RECREATIEVE ROUTES
Bron: AHN
Bron: Atlas van de leefomgeving
Bron: Atlas van de leefomgeving
Laag
Agrarisch gebied
(regionale) Fietsroutes
Woongebied
(regionale) Wandelroutes
Sociaal-culturele voorziening Hoog
Op de hoogtekaart is duidelijk een verschil te zien tussen de hogere zuidkant, waar de dekzandrug ligt, en het lagere noordelijke deel, dat overgaat in het beekdal. Deze hoogteverschillen weerspiegelen de natuurlijke opbouw van het landschap.
Koppelkans Gebruik maken van het natuurlijke reliëf op de planlocatie voor oa. waterberging.
Bos
De planlocatie ligt aan de rand van het bebouwde gebied van Gorsse. De planlocatie ligt op de overgang van stedelijk woongebied naar agrarisch gebruikt land. Het omliggende gebied wordt momenteel voornamelijk als agrarisch gebied gebruikt.
Koppelkans Goede overgang creëren van het stedelijk woongebied naar het buitengebied.
Aan de noord- en zuidzijde van het plangebied lopen regionale fietsroutes, aan de zuidzijde is ook een wandelroute aanwezig is. De recreatieve routes volgen voornamelijk een oost-westelijke richting.
Koppelkans Recreatieve routes door het plangebied zorgen voor een verbinding in noordzuid richting, waardoor een fijnmaziger recreatief netwerk ontstaat.
19 | 72
WATER WATEROVERLAST BIJ HEVIGE BUI
Bron: Atlas van de leefomgeving 5 - 10 cm 10 - 15 cm 15 - 20 cm 20 - 30cm > 30 cm
Hevige neerslag over een korte periode kan lokaal wateroverlast veroorzaken. Deze kaart geeft een indicatie van de maximale waterdiepte die op een bepaalde plek kan optreden als gevolg van hevige neerslag.
Koppelkans Wateroverlast verminderende maatregelen toepassen, juist op de plekken waar het risico op overlast het hoogst is.
20 | 72
NATUUR NATUUR NETWERK NEDERLAND (NNN)
GROENKAART
BOOMHOOGTES
Bron: Geodata Gelderland
Bron: Atlas van de leefomgeving
Bron: Atlas van de leefomgeving
NNN-gebied
Groen in overige gebieden
< 5 meter
Groen in NNN gebied
5 - 10 meter
Groen in agrarisch gebied
10 - 15 meter
In de omgeving van de planlocatie zijn verschillende natuurgebieden te vinden die onderdeel uitmaken van het NNN. Deze gebieden variëren in verschillende natuurdoeltypen bossen, die gezamenlijk bijdragen aan de biodiversiteit en ecologische samenhang in de regio. Door de verbinding van deze natuurgebieden kunnen soorten zich verplaatsen en wordt de veerkracht van ecosystemen versterkt.
Het groen aanwezig in het plangebied is voornamelijk groen in agrarisch gebied voor. Aan de noord- en zuidzijde van het plangebied grenst waardevoller groen.
Op het plangebied zin helemaal geen bomen aanwezig, wel duidelijk zichtbaar zijn de bomenlanen die het plangebied aan de noord- en zuidzijde begrenzen.
Koppelkans Aansluiting zoeken bij of het doortrekken van de NNN-gebieden in de omgeving.
Koppelkans Op de planlocatie kwalitatief waardevol groen toevoegen en verbinden.
Koppelkans Zoveel mogelijk behouden en versterken van de bestaande bomenlanen.
15 - 20 meter > 20 meter
21 | 72
NATUURNETWERK GELDERLAND - KERNKWALITEIT DEELGEBIED DORTHERBEEK
Bron: Geoportaal Gelderland - Gelders Natuurnetwerk Kernkwaliteiten Gelders Natuur Netwerk Groene ontwikkelzingszone Kernkwaliteit deelgebied
Koppelkans De kernkwaliteiten van natuur en landschap respecteren, aansluiten bij bestaande waarden en waar mogelijk bijdragen aan hun versterking.
KERNKWALITEITEN
ONTWIKKELINGSDOELEN
Natuur&Landschap • Kleinschalig kampenlandschap, Larense Broek grootschaliger. • Enkele landgoederen met oud bos • Vooral van belang voor dieren en planten van (vochtige) bossen en cultuurlandschappen • Leefgebied das • Leefgebied steenuil • Leefgebied kamsalamander • Goed voorbeeld van dekzandlandschap, o.a. bij Harfsen. • Exelse Broek weidevogelgebied
Natuur&Landschap GNN • Ontwikkelen van oude vochtige en droge loofbossen
Aardkundige waarden • Dekzandrug bij Harfsen Waardevol open gebied of verkaveling • Exelse Broek
Natuur&Landschap Groene Ontwikkelingszone • Ontwikkelen van ecologische verbinding Dortherbeek: gradiënten naar de beken met waterloopjes en poelen, schraallanden, ruigtes en opgaande singels en houtwallen; • Ontwikkelen meer samenhang tussen en kwaliteit van de bosgebieden en landschapselementen • Verdichting met lijnvormige gebiedseigen landschapselementen en vochtige bosjes Ecologische verbindingen met evz-model • Dortherbeek, verbindt de landgoederen onderling en met Salland en het IJsseldal: das, kamsalamander, winde.
Natte landnatuur • Landgoed Dorth
22 | 72
NATUURNETWERK GELDERLAND - NATUURDOELTYPE NATUURDOELTYPE
Bron: Geoportaal Gelderland - Natuurbeheerplan
Natuurdoeltype: Dennen-, eiken- en beukenbos Op de hogere zandgronden rond Gorssel komen gemengde bossen voor met grove den, zomereik en beuk. Ze hebben een vrij gesloten kronendek met soorten als hulst en lijsterbes in de ondergroei. Deze bossen bieden leefruimte aan soorten als boommarter, zwarte specht en vleermuizen en vervullen een belangrijke ecologische en recreatieve functie.
Natuurdoeltype: Vochtig bos met productie In lagere, natte delen groeien productiebossen met zwarte els, es en populier. Ze zijn aangelegd voor houtwinning, maar steeds vaker gericht op natuurontwikkeling. Voedselrijke bodems en soorten als bosanemoon en dotterbloem kenmerken deze bossen, die belangrijk zijn voor onder andere wielewaal en waterspitsmuis.
Dennen-, eiken- en beukenbos Droog bos met productie Vochtig bos met productie
Koppelkans Aansluiten en/of doortrekken van natuurdoeltype in de omgeving van de planlocatie.
Natuurdoeltype: Droog bos met productie Op de droge gronden zijn productiebossen aangelegd, vooral bestaande uit grove den, douglas en zomereik. Beheer is gericht op houtproductie, maar vaak met toenemende aandacht voor biodiversiteit. Soorten als zwarte specht en zandhagedis profiteren van variatie in structuur en open plekken.
23 | 72
KARAKTERISTIEKEN GORSSEL DE GORSSELSE STRUCTUUR VAN WONEN AAN GROENE PLEKKEN / GROENSTRUCTUUR
BEELD
KAART
MAATVOERING
Onder andere vanuit de participatie is benoemd dat de uitbreiding karakteristiek en herkenbaar Gorssels moet zijn. Dit betekent voroal dat in dit stadium van de ontwikkelvisie belangrijk is dat de structuur van openbaar gebied en de bouwvelden moet aansluiten bij de Gorsselse maat en schaal en de uitstraling ervan.
150
01 / WADI
Kozakkenweg
02 / DIERENWEIDE
Esdoornlaan/Lindelaan
15
60
Één van de belangrijkste kwaliteiten van het dorp Gorssel is het allom groene beeld en het scala van onderscheidende groene plekken.
10
90
160
Sparrenlaan
04 / DORPSBOS
Eikensingel
05 / PARK
Dorrewold
06 / HOF
Dekkershof
130
03 / BERM
De groene ruimten hebben een verschillende maat en schaal, functie en uiterlijk. Daarom zijn deze verschillende ruimten in het bestaande dorp geanalyseerd en op een rijtje gezet, zodat deze een belangrijke bouwsteen kunnen zijn voor de opzet en hoofdstructuur van de nieuwe woonwijk. Karakteristiek zijn brede straatprofielen met een flinke groen berm met wadi, dorpsbosjes met struinpad, omsloten buurt en blokparkjes met ontmoetingsplekken en speelmogelijkheden, open veldjes en dierenweiden midden in het dorp en groene binnenruimten in bouwblokken.
100
75
35
50
85
24 | 72
GORSSELSE WOONSFEREN BEELD
KAART
KARAKTERISTIEKEN
01 / DORPSE VERKAVELING referentie
typologie
50
125
50
Verbijzondering hoek bouwblok (max 3 lagen met kap)
50
Verbijzondering in architectuur bijzondere woonvorm
02 / DORPSE VERKAVELING
relatief kleine bouwvelden
30
Accent deels in park geschoven. Hogere hoogte (max. 4 lagen)
1 - 2 bouwlagen met kap, oriëntatie op de straat
groene erfafscheidingen 125
#1 /// DORPS WONEN
Acaciaplein e.o.
95
65
#2 /// HOFJE / BINNENTUIN
03 / ERVEN
• toelichting Min of meer organische bouwblokken • Relatief kleine bouwvelden groen (bos) dringt tussen bouwblokken door • Groen loopt tussen bouwblokken door kleine korrel • Kleine korrel afwisseling in richting gebouwen relatief kleine bouwvelden, • vrijstaande woningen en tweekappers langs hoofdassen met een organische structuur, diepe• voortuinen, groen karakter straat Diepe voortuinen, groene erfscheidingen organische bouwblokken
50
ACCENTEN:
30
ENE RAND
KARAKTERISTIEKEN GORSSEL / WOONSFEREN
Smitskamp
• Afwisseling van rijtjes en tweekappers in een blokje minimaal één bouwveld • Verspringende rooilijnen het plan heeft • inEenvoudige straatprofielen, soms zonder stoepen een groene binnentuin, • Parkeren bij hoekwoningen op eigen erf
1 - 2 bouwlagen met kap, oriëntatie deels aan binnentuin, deels naar buiten, op het landschap
meerdere wooneenheden • Meerdere geclusterd op een errf geclusterd op wooneenheden een erf, • Verwijzing naar landelijke verwijzend naar agrische erven, erven •
0 5 10
20
30
50m
/// WOONVELDEN
#3 /// ERVEN
Veldhofstraat
representatieve 'hoofdwoning'op straat gericht
representatieve ‘hoofdwoning’ • Overige woningen op achtererf refereren aan schuurvolumes op straat gericht, overige woningen op het achtererf refereren aan schuren, gebouwen in 1 laag met kap 25 | 72
4. PROGRAMMA, GEZONDHEID EN ENERGIE
KAASKENSWATER ZIERIKZEE
26 | 72
PROGRAMMA Qua woningbouwprogramma, typen en prijsklassen sturen wij op nieuwbouw voor diverse doelgroepen. Enerzijds om te sturen op doorstroming, anderzijds om in de kwalitatieve behoefte te voorzien. Afhankelijk van ruimtelijke keuzes die gedurende het planproces worden gemaakt is er naar verwachting in het gebied ruimte voor 220 tot 250 woningen. Volgens de kernvisie hoeft de locatie op dit moment slechts voor een deel te worden aangewend voor woningbouw. Uitgaande van ca. 30 woningen op het noordelijke deel van de locatie Smitskamp is ten tijde van het opstellen van de kernvisie vermeld dat er nog ruimte nodig is voor ca. 50 woningen op de locatie Noordoost tot 2030. Na 2030 kan dit gebied worden uitgebreid. Op het actieterrein van het perceel Elfuursweg 27 wordt tenminste één vrijstaande woning mogelijk gemaakt. Gedurende het proces werken we als eerste stap een ruimtelijke visie voor het hele gebied uit. In die fase bepalen we ook welke groei tot 2030 daadwerkelijk gewenst is en welke deel van het plangebied hier het meest geschikt voor is. Voor dit deel van het plangebied werken we na besluitvorming een stedenbouwkundig ontwerp uit. Voor het overige deel van het plangebied werken we op een later moment een stedenbouwkundig ontwerp uit. Dit om goed aan te sluiten bij de woningbouwbehoefte van dat moment. Zo levert het plan na 2030 een
bijdrage aan de ambitie uit de Omgevingsvisie Lochem 2040 om te groeien naar 40.000 inwoners. In het addendum op de woonvisie 2018-2025 ‘Strategische keuzes woningbouw Lochem’ namen we een verdeling in prijsklasse voor woningbouwontwikkelingen in onze gemeente op. In de kernvisie Wonen Gorssel namen wij op dat we van de doelstellingen van het addendum afwijken. Bij de verdere planuitwerking voor Gorssel Noordoost hanteren we de volgende uitgangspunten uit de kernvisie: • Tenminste 33% sociale huurwoningen • Minimaal 14% betaalbaar laag (tot € 300.000, prijspeil 2024) • Maximaal 24% betaalbaar hoog (tot € 390.000 prijspeil 2024) • Maximaal 29% duur (vanaf € 390.000 prijspeil 2024) We streven naar minimaal 30% levensloopgeschikte woningen in zowel koop als huur en in verschillende prijsklassen en woningtypen (grondgebonden, appartementen). Daarnaast streven we ernaar dat nog eens 30% van de nieuwbouw eenvoudig levensloopgeschikt te maken is door de bewoner.
27 | 72
QUICKSCAN GEZONDE LEEFOMGEVING Onze fysieke leefomgeving heeft grote invloed op onze persoonlijke gezondheidssituatie. De keuze hoe wij onze leefomgeving inrichten, doet ertoe. Daarmee is gezondheid een integraal onderdeel van onze leefomgeving. De quickscan gezonde leefomgeving geeft op basis van een nulmeting (data-analyse) inzicht in de huidige gezondheidssituatie van het plangebied. Voor 32 indicatoren verdeeld over 8 dimensies wordt een score van 1 tot 5 gegeven, waarin 5 een bovengemiddelde score is en 1 een ondermaatse score. Deze scores zijn weergegeven in de hiernaast staande figuur. Het volledige document van de quickscan is opgenomen als bijlage. De locatie heeft een aantal opvallende indicatoren. Wat positief opvalt is de score op de gezonde dimensie, voornamelijk op de indicator geluid en lichthinder. In het gebied bedraagt de geluidsbelasting niet meer dan 55 dB. Daarnaast is er sprake van een beperkte lichthinder, gezien het plangebied aan de rand van de bebouwde kom van Gorssel ligt, grotendeels in het landelijk gebied en momenteel nog onbebouwd is. De score wijst op een relatief lage mate van kunstlicht in de omgeving. Deze beperkte lichthinder is te verklaren door het open, landelijke karakter van het gebied waar geen bebouwing of verlichte infrastructuur aanwezig is
28 | 72
Verder scoort het gebied positief op de indicator droogte. Voor de indicator ‘droogte’ scoort de buurt een 5. Deze indicator geeft de kans op droogtestress weer. Voor deze indicator wordt gekeken hoeveel opbrengstderving optreedt. Deze derving komt door een tekort aan water. De uitslag van deze indicator geeft aan dat de kans op droogtestress in de buurt laag is. Uit de analyse komen een aantal indicatoren naar voren die in ieder geval in aanmerking komen voor verbetering van de gezonde leefomgeving in het plangebied, te weten: • •
•
Fietsen en wandelen: slechts 13% van de personen tussen 18 en 65 jaar gaat lopend of fietsend naar werk/school. Hevige regenbui: De indicator geeft de gevolgen weer van een hevige bui van 2 uur, waarbij minimaal 70 millimeter neerslag valt. De figuur in de bijlage geeft de situatie van de buurt weer bij een hevige regenbui. In de figuur is te zien dat er na een bui van meer dan 70 mm met name water blijft liggen op en rond de Dommerholtsweg, zowel ten westen als oosten van het plangebied. Neerslagtekort: De uitslag van deze indicator geeft weer dat sprake is van een huidig neerslagtekort van 120 tot 150mm. Het neerslagtekort in 2050 zal tussen de 180 en 210 mm bedragen.
In het schetsontwerp zijn de volgende maatregelen getroffen die een positief effect kunnen hebben op de gezondheid: • • • • • •
Opzet van de wijk met erven en dorpse verkaveling en pleintjes / plantsoentjes die ontmoeting en beweging stimuleren; Fiets- en wandelpaden; Waterberging; Groenvoorzieningen; Speelvoorzieningen- en -aanleidingen Beperking verhard oppervlak.
De volledige Quickscan gezonde leefomgeving is opgenomen in de bijlagen bij deze ontwikkelvisie.
29 | 72
ENERGIESCAN De energietransitie vraagt bij nieuwe gebiedsontwikkelingen om vroegtijdig inzicht in duurzame, toekomstbestendige energievoorzieningen. De energieverkenning voor Gorssel Noordoost met zo’n 250 woningen biedt een eerste beeld van mogelijke oplossingen, belemmeringen en vervolgstappen. Het plangebied kent lage woningdichtheden en wordt gefaseerd ontwikkeld, te beginnen met het noordwestelijk deel tot 2030. Uitbreiding van het lokale elektriciteitsnet zal hoe dan ook nodig zijn. Aangezien netcongestie in Gelderland een structureel probleem wordt, is vroegtijdig overleg met netbeheerder Liander bepalend hoe de wijk energetisch ontworpen en aangesloten kan worden. Klimaatneutrale leefomgeving Nieuwe woningen moeten voldoen aan wettelijke energie- en milieueisen (BENG, MPG, TOjuli) en voorbereid zijn op elektrische mobiliteit. De gemeente Lochem streeft naar een klimaatneutrale leefomgeving in 2040 en stimuleert ‘netbewuste’ woonwijken met slimme, collectieve warmteoplossingen en beperking van piekbelasting op het net. Kansrijke technieken De stedenbouwkundige opzet kan het energieverbruik sterk beïnvloeden: compacte hofjes, gebruik van bestaande infrastructuur, groenstructuren tegen hittestress, zuidgerichte oriëntatie en gebruik van circulaire materialen
dragen bij aan energiereductie. Voor warmte en koude zijn vooral WKOVoor de beoogde ontwikkeling is ook reeds een energiescan uitgevoerd. Deze scan is als bijlage systemen (collectief, ZLT of LT) kansrijk; individuele lucht-waterwarmtepompen vormen bijgevoegd bij dit document. In deze paragraaf een haalbaar alternatief bij lagere dichtheden. worden de resultaten samengevat. Aquathermie uit nieuw oppervlaktewater Nederland schakelt over van fossiele brandstoffen of de IJssel kan aanvullend onderzocht naar hernieuwbare energiebronnen. Dit vraagt worden. Collectieve systemen zijn doorgaans om een andere kijk op energievoorziening bij efficiënter en verlagen de belasting van het projectontwikkelingen. Het is hierbij belangrijk om elektriciteitsnet, maar vergen organisatie en vroegtijdig inzicht te krijgen in de energievoorzievoorinvestering. ningen. In de energiescan is uitgegaan van het Elektriciteit zal voornamelijk worden opgewekt stedenbouwkundig plan en het programma dat in via zonnepanelen op daken; aanvullende opties hoofdstuk 6 wordt toegelicht. zoals solarcarports of opslag via batterijen worden nog als toekomstig of optioneel gezien. Op veel plekken in Nederland is sprake van netcongestie, wat betekent dat de Slimme laadpalen met ‘load balancing’ zijn transportcapaciteit van het elektriciteitsnet niet aanbevolen om piekbelasting te beperken.
voldoende is om aan de vraag en het aanbod van energie te voldoen. In Noord-Brabant speelt dit Vervolgstappen zijn: overleg met probleem zowel op het hoogspanningsnet als op netbeheerder over capaciteit en fasering; het middenspanningsnet. Voor het plangebied stedenbouwkundige optimalisatie voor Bosschendijk betekent dit dat er momenteel energiebeheersing; haalbaarheidsonderzoek onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar is voor zowel afname als teruglevering van naar WKO en aquathermie; doorrekening van elektriciteit. Dit kan problemen veroorzaken energiesystemen en ruimtebeslag (ca. 100 m² bovengronds, 20.000 m² ondergronds); en voor nieuwbouwwoningen die afhankelijk zijn van zonnepanelen. Vroegtijdige afstemming met verkenning van subsidiemogelijkheden. De energiescan vormt zo het startpunt voor een de netbeheerder Enexis is daarom essentieel om voldoende netcapaciteit te garanderen of duurzame, energie-efficiënte ontwikkeling van alternatieven te verkennen.
Gorssel Noordoost.
De volledige energiescan is opgenomen als bijlage bij deze visie.
30 | 72
5. RUIMTELIJKE VISIE: RAAMWERK EN ONTWIKKELPRINCIPESKAASKENSWATER ZIERIKZEE
LANDSCHAP ALS BASIS Het landschap tussen de Dommerholtsweg en de Elfuursweg in Gorssel kent een rijke historie die teruggaat tot de middeleeuwen. In 1253 werd Gorssel voor het eerst vermeld als 'Gerstlo', een marke waarin boeren gezamenlijk het beheer en gebruik van gemeenschappelijke gronden regelden . Deze markegronden bestonden uit enken, heidevelden en bossen, die in de loop der eeuwen werden ontgonnen en in cultuur gebracht. Het uitgangspunt is om de kernkwaliteiten van het landschapstype jonge heideontginningen te respecteren en dit als basis te nemen voor de visie. De kernkwaliteiten zijn: • • •
Rationele indeling van het landschap, vaak met een ontwerp gericht op efficiëntie. Behouden bosjes en kleine (heide)veldjes binnen een verder ingedeeld landschap. Waaiervormige structuur van het landschap, die naar het zuiden toe meedraait.
ONTWIKKELPRINCIPES • • •
Landschapskenmerken als inspiratie Herkenbare woonsferen Verbonden met bestaande dorp en het landschap
32 | 72
zichtlijnen
bosjes en paden
zandpaden en bomenlaan
open vs besloten
zandpad 33 | 72
RATIONALE STRUCTUUR
KARAKTERISTIEKEN VAN HET LANDSCHAP BOUWSTENEN: ELEMENTEN UIT JONGE BROEKONTGINNINGEN
ZICHTLIJNEN KENMERKEND ZIJN DE ZICHTLIJNEN IN HET OPEN LANDSCHAP
RATIONALE STRUCTUUR RATIONALE STRUCTUUR DE JONGE BROEKONTGINNINGEN HEBBEN EEN RATIONALE STRUCTUUR, VAAK MET EEN ONTWERP GERICHT OP EFFICIËNTIE.
ERVEN
ERVEN
IN HET LANDSCHAP KOMEN VERSPREIDE ERVEN VOOR LANGS DE LINTEN. IN HET LANDSCHAP KOMEN VERSPREIDE ERVEN VOOR LANGS DE LINTEN.
34 | 72
ERVEN
KARAKTERISTIEKEN VAN HET LANDSCHAP
IN HET LANDSCHAP KOMEN VERSPREIDE ERVEN VOOR LANGS DE LINTEN.
BOUWSTENEN: ELEMENTEN UIT JONGE BROEKONTGINNINGEN
ZICHTLIJNEN
ZICHTLIJNEN
BOSJES EN HEIDEVELDJES
ZANDPADEN PADENSTRUCTUUR MET BOMEN VORMEN EEN ROBUUSTE STRUCTUUR
ZANDPADEN
BOSJES EN HEIDEVELDJES
KARAKTERISTIEKEN LANDSCHAP BEHOUDEN BOSJES EN KLEINE HEIDEVELDEN BINNEN EEN VERDER INGEDEELD LANDSCHAP
KARAKTERISTIEKEN LANDSCHAP
35 | 72
VISIE OP GORSSEL-NOORDOOST Een dorpse uitbreiding die het landschap en dorp bij elkaar brengt Verbinden van dorp en landschap
Gorssel-Noordoost zoekt de verbinding met het prachtige buitengebied van Gorssel en Joppe met zijn rationele verkaveling en lange zichtlijnen van zuid naar noord. Tegelijkertijd sluit deze nieuwe uitbreiding van Gorssel aan bij de bestaande bebouwing aan de Kozakkenweg en de Elfuursweg.
weg erholts
G
HOLTSWE
DOMMER
Domm
+
KKEN KOZA
20
30
50m
laan
e Jopp
t aa
str
ofd
Ho
N348
0 5 10
E
Aansluiting van het nieuwe woongebied op deze randen maken we door het karakter van de bestaande bebouwing als inspiratie nemen en deze in een nieuwe en eigentijds jasje vorm te geven.
In Gorssel-Noordoost bouwen we voor iedereen: voor Gorsselaren die graag een eigen huis
eg
rsw lfuu G
SWE
UUR
ELF
Gorssel-Noordoost is voor iedereen
+
WEG
De impact voor deze wegen wordt zo veel mogelijk beperkt door de gekozen situering van de entrees naar het nieuwe woongebied. We ontkomen er niet aan dat er over kleine afstanden de zandpaden te verharden om een goede bereikbaarheid te garanderen. Daarbij wordt gezocht naar manieren om de laanstructuur met bomen zo veel als mogelijk te behouden.
36 | 72
willen maar ook Gorsselaren die net wat anders willen wonen dan ze nu wonen én voor mensen uit de omgeving die graag in Gorssel willen wonen. We bieden voor iedereen een optie. Gorssel is in de toekomst een aantrekkelijke dorp en blijft dat ook door betaalbaar wonen voor meer mensen. Betaalbare woningen komen in alle maten , vormen en voor alle portemonnees. Een deel van de ambitie nis om een aanzienlijk percentage woningen in de betaalbare categorie te realiseren. Er is ruimte voor grondgebonden rijtjes woningen zowel voor starters als voor senioren tot grotere tweekappers en vrijstaande woningen op ruimere kavels. Appartementen in de verschillende segmenten worden zo vorm gegeven dat deze passen in de dorpse structuur en de dorpse kwaliteit behouden. Om de zorgtransitie te ondersteunen bieden we in Gorssel Noord Oost ook de mogelijkheid om gezamenlijk te wonen met anderen in bijvoorbeeld een hofje of een moderne boerenerf. Hierbij zijn verschillende woonvormen denkbaar: van eigen kavel tot collectieve vormen. De openbare ruimte wordt vooral groen ingericht met mogelijkheden voor bewegen, ontspannen en ontmoeten. Daarbij maken we
nieuwe dorpsrondjes en aansluitingen tussen de omliggende wandel- en fietsroutes. Zo kan iedereen van dit nieuwe gebied gebruik maken.
Dorps én landschappelijk wonen
Nieuwe erven aan de Elfuursweg en de Kozakkenweg bouwen voort op het bestaande karakter van de bebouwing & het landschap en creëren nieuwe mogelijkheden om voorzieningen te delen en in gemeenschap te wonen. Om de dorpse identiteit van Gorssel-Noordoost te bewaken wordt de dorpse schaal herkent in de verscheidenheid van woning typen, rooilijn, dakvormen, maar ook sterke landschappelijke elementen en typische Gorsselse groene ruimte en dorpsranden. Hoger bouwen in Gorssel-Noordoost betekent appartementengebouwen van drie verdiepingen met bijvoorbeeld een kap. Deze hogere bebouwing is mogelijk op straten die niet prominent in het zicht zijn met uitzondering van het hoge accent aan de centrale open ruimte met zichtlijnen naar het buiten gebied. De meeste straten worden gekarakteriseerd door bebouwing van een of twee lagen met een kap.
De auto niet prominent in beeld
De fietser en wandelaar krijgen de snelste en mooiste routes, ook om gebruik van de auto te ontmoedigen. Uiteraard zorgen we voor voldoende parkeerruimte in Gorssel-Noordoost. Parkeren wordt op verschillende manieren ingericht: in parkeerkoffers, op eigen kavel of het erf. Hier en daar, is op straat parkeren ook mogelijk, maar de auto is niet prominent in beeld. Het gebruik van deelauto’s wordt aangemoedigd. Vooral waar men de ambitie heeft om gemeenschappelijk te wonen en de verwachting en behoefte bestaat om voorzieningen te delen liggen kansen. Zo kunnen kostbare ruimte winnen en kwaliteit in de buitenruimte toe voegen.
Toekomstbestendig en gezond woongebied
We zetten in op een klimaatadaptieve inrichting met veel groen en ruimte voor waterberging. Het groen is mooi om naar te kijken, nodigt uit om naar buiten te gaan én biedt door een slimme inrichting volop kansen voor veel biodiversiteit.
Aan de randen van het plangebied bouwen we wat losser. In het midden van het plangebied is de dichtheid hoger. 37 | 72
RAAMWERK BESTAANDE GROENSTRUCTUUR INZETTEN
BASIS RAAMWERK
De bestaande groenstructuren van de directe omgeving, voornamelijk de beplanting aan de zandpaden en de beplanting rondom de erven zijn behoudenswaardig en vormen de basis van het ruimtelijk raamwerk. Bebouwingsvrije zone van 50m ivm spuitzone aan de west en zuidzijde.
WEG
RHOLTS
DOMME
KOZA
KKEN
WEG
Er wordt gekeken naar oplossingen om deze zone buiten het plangebied te kunnen leggen of eventueel op te heffen.
50
G SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
01 /// BESTAANDE GROENSTRUCTUUR
38 | 72
RAAMWERK NIEUW GROEN CASCO VERBINDT DORP EN LANDSCHAP
GROEN CASCO
Binnen het plangebied wordt een robuust groen raamwerk gemaakt, bestaande uit enkele langere groene assen die de richting van het landschap in noord-zuid richting volgen, met daartussen een variatie van enkele groene pleintjes, plantsoentjes en dorpsbosjes. Op deze manier wordt zowel aangesloten bij de landschappelijke kenmerken, als de kleinschalige, meer organische karakteristiek van de woonomgeving van Gorssel met verschillende groene plekken waar aan wordt gewoond. Op deze manier wordt de bijzondere karakteristiek van het dorp Gorssel doorgezet in de nieuwe woonomgeving en wordt de aansluiting met en overgang naar het omliggende landschap gemaakt.
WEG
RHOLTS
DOMME
+
GROENE RAND
+ +
+
WEG
+
KOZA
KKEN
+
+
+
De contramal van het groene raamwerk zijn de woonvelden, die op hun buert weer fraai aansluiten bij de maat en schaal zoals die in Gorssel voorkomen. Op deze manier krijgt het nieuwe woongebied de echte Gorsselse maat en schaal.
50
GROENE RAND
G SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
Voor de overgang van de woonwijk naar het buitengebied wordt aan de westzijde een groene rand gerealiseerd. Wij denken daarbij aan een meer natuurlijk vormgegeven landschap met ruimte voor waterberging en veel biodiversiteit.
02 /// NIEUW GROEN CASCO
+
GROENE PLEKKEN ALS ONDERDEEL GROENSTRUCTUUR
GROENE ASSEN / DOORZICHTEN GROENE RAND MET AANDACHT VOOR BIODIVERSITEIT 39 | 72
RAAMWERK WATER, KLIMAATADAPTATIE EN BIODIVERSITEIT
WATERBERGING Ruimte voor waterberging wordt voornamelijk aan de noordwestzijde voorzien in de vorm van natuurlijke laagtes waar overtollig water in wordt verzameld. In de noord-zuidassen en rondom de woonbuurtjes zullen wadi's een buffer zijn voor regenwater en vertraagd water afvoeren naar het lager gelegen deel.
WEG
RHOLTS
DOMME
GROENE RAND
KOZA
KKEN
WEG
KLIMAATADAPTATIE EN BIODIVERSITEIT Zowel de groene rand aan de oostzijde als de groene pleintjes, weitjes, wadi's, hoekbosjes en boomgaardjes tussen de woonbuurtjes zorgen voor een robuuste en biodiverse structuur. Gorssel- Noordoost wordt een woonwijk met een diversiteit aan bomen, planten, struiken en kruiden. Dit biedt een leefen voedselgebied voor diverse diersoorten. Bosjes, laanprofilen en kleine boomclusters in de groenstructuur zorgen voor voldoende schaduwvorming en voorkomen hittestress.
G SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
03 /// WATER & KLIMAATADAPTATIE WATERSTRUCTUUR (STROOMRICHTING)
Waterpartijen zullen deels worden voorzien van flauwe oevers. Deze oevers bieden amfibieën uittrede mogelijkheden en zorgen voor een diverse plantengroei. Hierdoor zal de biodiversiteit in het plangebied sterk toenemen en wordt aansluiting gezocht met natuurnetwerken in de omgeving. Daarnaast zorgen deze natuurvriendelijke oevers voor een verbeterde waterkwaliteit en een hogere belevingswaarde.
BIODIVERSITEIT
WATERBERGING
40 | 72
RAAMWERK FASERING: EERSTE FASE
DENKRICHTING FASERING EN WONINGAANTALLEN Het lijkt het meest efficiënt om de eerste fase aan te sliuiten op de Kozakkenweg. Op deze manier hoeft er slechts beperkt infrastructuur te worden aangelegd of aangepast voor een beperkt aantal woningen in deze fase. Het nieuwe woongebied sluit op deze manier ook direct aan op de bestaande buurt aan de westzijde van het plangebied.
G
LTSWE
RHO DOMME
7 - 12 GROENE RAND
5 - 12
7-17
KOZA
KKEN
WEG
In de eerste fase kunnen ca. 40 - 60 woningen worden ontwikkeld (tot de periode 2030). Deze eerste fase bestaat uit een aantal bouwveldjes in het noordelijk deel van het plangebied langs de Kozakkenweg. In deze fase worden een mix van een erf en dorpse clusters ontwikkeld en is er mogelijk ruimte voor een CPO initiatief.
7 - 17
G
SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
09 /// FASERING | EERSTE FASE
41 | 72
ACCENTEN: Hogere hoogte (max. 4 lagen)
RAAMWERK
Verbijzondering in architectuur bijzondere woonvorm
SLIMME MOBILITEIT: EERSTE FASE ONTSLUITEN VIA KOZAKKENWEG
VERKEER De eerste fase wordt op twee punten ontsloten op de Kozakkenweg. Hiervoor zal de Kozakkenweg een klein stukje verder moeten worden verhard tot aan de nieuwe noordelijk ontsluiting voor de maximaal 3 of 4 woonveldjes.
WEG
RHOLTS
DOMME
GROENE RAND
Uitgangspunt is dat er later niet méér woningen op de Kozakkenweg worden ontsloten. Een tweede fase wordt via Elfuursweg of verder zuidwaards afgewikkeld.
KOZA
KKEN
WEG
Bij de verdere ontwikkeling van het woongebied worden ook na afronding van het nieuwe woongebied geen doorgangen voor autoverkeer gemaakt tussen deze twee fasen. Op die manier blijft de druk op de Kozakkenweg ook in de toekomst beperkt. Voor langzaam verkeer worden de aansluitingen uiteraard wel opengehouden. Zo ontstaat een fijnmazig en efficiënt netwerk van routes en wordt hiermee het gebruik van de auto ontmoedigd.
G
SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
07.1 /// SLIMME MOBILITEIT: EERSTE FASE ONTSLUITEN VIA KOZAKKENWEG HOOFDONTSLUITING
42 | 72
RAAMWERK VERKEER Bij een tweede fase wordt op de Elfuursweg ontsloten. Daarbij wordt onderzocht of er een aansluiting kan worden gemaakt op de Joppelaan. Op die manier wordt het verkeer ook deeels op de Elfuursweg ontlast. Daarbij zal de verhadring moeten worden doorgetrokken tot aan een nieuwe insteek centraal in het nieuwe woongebied. Er wordt nog onderzocht op welke manier een tweerichtingsweg het beste kan worden ingepast. Een bomenonderzoek maakt hier onderdeel van. Er wordt daarbij nadrukkelijk gekeken op welke manier zoveel mogelijk bomen kunnen worden behouden in combinatie met een goede ontsluiting.
SLIMME MOBILITEIT: TWEEDE FASE ONTSLUITEN VIA ELFUURSWEG EN MOGELIJK JOPPELAAN WEG
RHOLTS
DOMME
P
GROENE RAND
X P P
WEG
VERHARDEN DEEL KOZAKKENWEG
KKEN
FIETS ONTSLUITING
KOZA
P P
X P
mogelijke toekomstige ontsluiting richting Joppelaan
Het uitgangspunt is om de Dommerholtsweg onverhard te laten. Wel is het hier belangrijk voor het nieuwe plangebied én de bestaande buurten dat er een langzaamverkeersverbinding (bijvoorbeeld een schelpenpad á la Elfuursweg) langs wordt gelegd (binnen plangebied), comfortabel voor fietsers. Uiteindelijk zal dit een fietsverbinding kunnen vormen tussen Kozakkenweg en Huzarenlaan. Op die manier wordt het fietsnetwerk versterkt en een missing link aan de noordzijde toegevoegd. Zo wordt door extra mogelijkheden het fietsgebruik gecreëerd.
VERHARDEN DEEL ELFUURSWEG
G
SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
07.2 /// SLIMME MOBILITEIT: VERVOLGFASE ONTSLUITEN VIA ELFUURSWEG en/of JOPPEWEG HOOFDONTSLUITING
HOOFDONTSLUITING
FIETSROUTE
WEGENSTRUCTUUR
INDICATIE INRIT NAAR BINNENTERREIN (PARKEREN)
X
‘KNIP AUTOVERKEER’
P
PARKEERCLUSTER OP BINNENTERREIN WOONVELDEN
PARKEREN Een combinatie van parkeren op eigen terrein en parkeerclusters in bouwblokken (eventueel aangevuld met wat straatparkeren) voor het Dorps Wonen. Op de nieuwe erven wordt een combinatie gemaakt van parkeren in kleine clustertjes op erven (relatief dicht bij de woning) en parkeren op eigen terrein.
43 | 72
WATERBERGING
RAAMWERK DOORZICHTEN
DOORZICHTEN NAAR HET LANDSCHAP Zowel in noord-zuid richting als in oost-west richting zijn er enkele doorzichten vanaf de woonomgeving naar het buitengebied. Deze volgen voornamelijk de bestaande waaiiervorm van het rationele landschap.
WEG
RHOLTS
DOMME
Dergelijke doorzichten naar buiten zijn ook erg karakteristiek voor het bestaande woongebied van Gorssel.
GROENE RAND
KOZA
KKEN
WEG
Aan de oostzijde zorgt een landschappelijke inpassing met karakteristieke beplanting voor een passende ('zachte') zichtlijn vanuit het landschap naar de nieuwe woonomgeving. Relatief kleinschalige woonbuurtjes met daartussen gevarieerde, dorpse buitenruimtes dragen hieraan bij.
G
SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
04 /// DOORZICHTEN DOORZICHTEN NAAR HET LANDSCHAP WOONVELDEN
44 | 72
DOORZICHTEN NAAR HET LANDSCHAP WOONVELDEN
RAAMWERK COMPACTE BOUWVELDEN MET DIVERSE SFEREN DORPSE BLOKKEN & LANDELIJKE ERVEN
VARIATIE IN WOONSFEREN Er wordt een combinatie van Dorps Wonen (langs de westrand en centraal in het gebied) en Landelijk Wonen (aan Kozakkenweg en Elfuursweg) gemaakt.
WEG
RHOLTS
DOMME
7 - 12 6 - 12
GROENE RAND
5 - 12
DORPSE VERKAVELING ca 20 - 30 wo/ha - 2 lagen met kap
25 - 35 7-15
WONEN OP ERVEN ca 10 - 20 wo/ha - 1 laag met kap
KKEN
WEG
25 - 35
3-5
KOZA
25 - 40 7 - 17
7 -17
Aan de twee randen worden drie veldjes met 'landelijk wonen ontwikkeld. Hier is plek voor een meer agrarische typologie met een wat lagere bouw- en goothoogte (bijvoorbeeld laag aangekapt). INDICATIE WONINGAANTALLEN EN OPPERVLAKTES Hiernaast is een indicatieve bandbreedte opgenomen voor het aantal woningen binnen de ontwikkelvelden. Er is ruimte voor maximaal 250 woningen.
4-8 10 -17
Het 'dorps wonen' krijgt een wat hogere dichtheid en bestaat uit woningen van vooral maximaal twee lagen met kap en hier en daar mogelijk een platte afdekking als dorpse afwisseling.
7-15
7-15
G
SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
05 /// DIVERSE SFEREN: DORPS & ERVEN
45 | 72
RAAMWERK ACCENTEN In de basis worden de woningen uitgevoerd in één of twee bouwlagen lagen met kap. In het centrale deel aan de groene parkstrook is hogere bebouwing mogelijk. Dit zullen we ook nodig hebben om een divers en voldoende woningbouwprogramma te halen. Bij de nadere stedenbouwkundige uitwerking wordt nog onderzocht of een extra bouwlaag op bepaalde locaties in het nieuwe woongebied bij kan dragen aan het versterken van het aanbod, de identiteit en sfeer van een bouwveld. Architectonische verbijzondering kan tot uiting komen door:
SPECIALS: BIJZONDERE RUIMTELIJKE ACCENTEN
WEG
RHOLTS
DOMME
GROENE RAND
KOZA
KKEN
WEG
• duidelijke verschuiving uit de rooilijn; • bijzondere afwijkende kapvorm; • hogere kap; • afwijkende architectuur met meer detaillering en bijzondere materialen en vormen; CPO In het plan is mogelijk ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap zoals bijvoorbeeld een meergeneratiehof.
G
SWE
UUR
ELF
0 5 10
20
30
50m
06 /// SPECIALS: RUIMTELIJKE ACCENTEN
BIJZONDERE WOONVORM Er wordt ook nog onderzocht of er in een woonveld ruimte is voor een bijzondere woonvorm. Dit kan bijvoorbeeld een clustertje van een aantal 'tiny houses' zijn met enkele gezamenlijke voorzieningen. Dit wordt nader uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan.
ACCENTEN: Hogere bouwhoogte (max. 4 lagen)
Verbijzondering in architectuur 46 | 72
FIETSROUTE
WEGENSTRUCTUUR
X
‘KNIP AUTOVERKEER’
P
PARKEERCLUSTER OP BINNENTERREIN WOONVELDEN
RAAMWERK SPELEN EN ONTMOETEN
SPELEN EN ONTMOETING De nieuwe woonwijk zal in de toekomst onderdeel worden van nieuwe dorpsrondjes. Ommetjes via de zandpaden zijn er al in de directe omgeving en kunnen worden doorgelust /gekoppeld via het plangebied.
WEG
RHOLTS
DOMME
Langs deze routes worden openbare plekken aangelegd waar ruimte is voor spelen, sporten en ontmoeten (zoals zitgelegenheid).
WEG
In het plan worden verschillende plekken opgenomen met een verschillende mate van drukte en rust. KOZA
KKEN
Zoals gezegd wordt klimaatadaptatie (waterberging/ voldoende schaduw) en biodiversiteit aan deze plekken gekoppeld. Verder zijn de speel- / en sportvoorzieningen van belang voor gezinnen.
G
SWE
UUR
ELF
0 5 10
SPEELTUINVERENIGING
20
30
50m
08 /// ONTMOETEN EN SPELEN ONTMOETING/SPELEN IN DE OPENBARE RUIMTE
OMMETJE
ONTMOETING/SPELEN OP ERF
47 | 72
6. RUIMTELIJK RAAMWERKSKENSWATER ZIERIKZEE
48 | 72
4-8
ARCH. ACCENT
KOZA KKEN WEG
PARKEREN IN BINNENHOVEN DEEL KOZAKKENWEG VERHARDEN 5 - 12
5 - 12
20 -30
7 - 12 7-15
HOGER ACCENT
PARKEREN IN BINNENHOVEN
6 - 12
KKEN
3-5
HOGER ACCENT
Wonen op erven
HOGER
25 - 35 7-15 OPEN - WATER 6 - ERVEN 12 NIEUWE ENTREE Accent - hogere bebouwing (max 4 lagen) 25 - 40
7 -17
20 -30
7Accent - 17 - architectonische verbijzondering NIEUWE ERVEN 25 - 35
7-15
7 - 12 10 -17 7 - 12 10 -17 ARCH. ACCENTOriëntatie van woningen 20 -30 5 -7-15 12 4-8 HOGER ACCENT 4 - 8 6 - 12 6 - 12
5 - 12
7 - 12
25 - 35
Wegenstructuur PARKEREN IN BINNENHOVEN PARKEREN IN BINNENHOVEN
ENTREE
25 - 40
6 - 12 3 - 56 - 12
7-15
7-
HOGER ACCENT
20 -30Inrit naar binnenhoven woonvelden
PARKEREN IN BINNENHOVEN PARKEREN IN BINNENHOVEN 7 - 17
KOZA KKEN WEG
7-15
ENTREE FietspadJOPPEWEG 25 - 40 MOGELIJKE AANSLUITING 10 -17 7 -17 ARCH. ACCENT 7-15 DEEL KOZAKKENWEG VERHARDEN DEEL KOZAKKENWEG VERHARDEN 3-5 4 7-15 -8 OPEN - WATER 7 - 17 7 - 17 ACCENT HOGER 25 - 35 7-15 7-1525 - 35 Wandelroute NIEUWE ERVEN WEG S HOGER ACCENT T MOGELIJKE AANSLUITING JOP L O H R DEEL KOZAKKENWEG VERHARDEN 10 -17 ENTREE DOMME DEEL ELFUURSWEG VERHARDEN 10 -17 20 -30 ARCH. ACCENTDEEL KOZAKKENWEG VERHARDEN ARCH. ACCENT 20 -30 25 - 35 7-15 Water 25 - 40 25 - 40
7 -17
KOZA
7 - 17
7 - 17
ARCH. ACCENT ARCH. ACCENT
WEG
WEG
KKEN
G 10 WE-17
S
DEEL ELFUUR 6 - 12 3 - 5 HOGER ACCENT HOGER ACCENT EG Bomen RSW 7-15IN BINNENHOVEN UUPARKEREN
4-8
LF
3 - 5E 25 - 40
25 - 40
25 - 40
7 -17
DEEL ELFUURSWEG VERHARDEN
4-8
U ELF
4-8
G SWE UUR7-15 7-15 F L E
WEG
WEG
KKEN KOZA
ELF
0 5 10
7-15
7-15
NIEUWE ERVEN
EG RSW
0 5 10
NIEU
DEEL ELFUURSWEG VERHARD 4-8
20 -30 DEEL ELFUURSWEG 7-15 VERHARDEN MOGELIJKE AANSLUITING JOPPEWEG