Bijlage 2 Versnelling door prioritering Woningbouwprojecten

Versnelling door prioritering Woningbouwprojecten Gemeente Lochem 29 mei 2024 Versie 2.0

VERSNELLINGSSTRATEGIE WONINGBOUWPROJECTEN

Contactpersoon WOUTER VAN OEL Consultant Urban Development & Real Estate

T 06 2040 3250 E wouter.vanoel@arcadis.com

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland

DR. WOUTER JAN VERHEUL Senior Consultant & Knowledge Lead Urban Development

T 06 1863 5623 E wouterjan.verheul@arcadis.com

2

Datum: 29 mei 2024

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

Inleiding

4

1.1

Achtergrond en probleemstelling

4

1.2

Vraagstelling

4

1.3

Procesaanpak Versnellingsstrategie

4

Analytisch kader

6

2.1

Ambities

7

2.2

Barrières

8

2.3

Coalities & capaciteit

9

Analyse op basis van beleid en gesprekken

10

3.1

Inleiding

10

3.2

Uitkomsten

10

Prioritering

11

4.1

Schema van te prioriteren gebiedsprojecten

11

4.2

Meervoudige waardecreatie

15

4.3

Verevening

16

Conclusie en aanbevelingen

17

Bijlagen Bijlage A Projectenanalyse

20

Bijlage B Projectanalyse Matrix

255

Bijlage C Voorbeeldformulier Projectanalyse

26

Colofon

27

3

Datum: 29 mei 2024

1

Inleiding

1.1

Achtergrond en probleemstelling

Er is een grote behoefte in Nederland aan extra woningen, zo ook in Gelderland en de gemeente Lochem. Woningbouw komt ondanks de grote behoefte vaak traag van de grond om allerlei redenen. Al decennia is in Nederland het aantal benodigde nieuwe woningen jaarlijks hoger dan dat wat daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Ook duurt het vaak langer dan beoogd. Er komt van alles af op gemeenten en gemeentelijke afdelingen die verantwoordelijk zijn voor woningbouw en ruimtelijke ordening hebben te maken met allerlei (soms snel) wisselende politieke voorkeuren. Vanuit de Woningbouwversnelling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft de provincie Gelderland daarom subsidie vrijgemaakt om de woningbouwontwikkelingen te versnellen. De Gemeente Lochem heeft voor haar woningbouwopgave, in de Woonvisie 2018-2025, de doelstelling gesteld 1.300 nieuwe woningen in de periode 2021 t/m 2030 te realiseren, met een plancapaciteit van 1.700 woningen (130% van het initiële doel), verspreid over alle 8 kernen. De gemeente Lochem heeft naast deze kwantitatieve woonopgaven ook kwalitatieve doelen. Waarbij het gaat om onder meer het creëren van een evenwichtigere bevolkingsopbouw, de leefbaarheid behouden in de verschillende kernen, en zorgen voor betaalbaarheid en levensloopgeschiktheid.

In de praktijk blijkt dat er in Lochem enerzijds ambities en wensen zijn vanuit zowel landelijke wetgeving als vanuit de gemeenteraad en dat anderzijds de ambtelijke organisatie verantwoordelijk voor ruimtelijke en woonopgaven met allerlei barrières worden geconfronteerd. Bovendien heeft de organisatie te maken met een beperkte capaciteit. Niet ieder woningbouwproject kan meteen of met alle inzet worden gerealiseerd. Dat is de reden om te werken aan een strategie voor prioritering van woningbouwprojecten en de selectieve inzet van financiële en personele middelen daarvoor.

1.2

Vraagstelling

Om invulling te geven aan deze opgaven heeft de gemeente Lochem een aanvraag ingediend bij het Versnellingsteam Provincie Gelderland. Voor de uitvoering van de advieswerkzaamheden is, via de raamovereenkomst, Arcadis | Over Morgen geselecteerd als adviserende partij. De scope van de werkzaamheden is als volgt: •

•

Het opstellen van een Versnellingsstrategie ‘light’ voor het prioriteren van huidige en toekomstige woningbouwprojecten van de gemeente Lochem als antwoord op de bestuurlijke ambitie. We rijken in dit rapport een stappenplan aan dat helpt om de veelheid aan aspecten en voorkeuren te ordenen, zodat de gemeente gerichter keuzes kan maken om aan woningbouwprojecten te werken. Een voorstel voor de prioritering van 24, door de gemeente geselecteerde, woningbouwprojecten op basis van een opgesteld afwegingskader. Waarbij de capaciteit en behoefte vanuit de gemeente meegenomen is.

1.3

Procesaanpak Versnellingsstrategie

Het eindresultaat van de versnellingsstrategie komt voort uit drie verschillende procesonderdelen die we hebben doorlopen. Deze zijn als volgt: Kwalitatieve analyse | Het eerste onderdeel betreft de analyse van de kwalitatieve doelstellingen van de gemeente Lochem voor hun woningbouwprojecten. Hiervoor is een bureauonderzoek uitgevoerd naar de beleids- en visiedocumenten. Waaronder de Woonvisie 2018-2025 met bijbehorend addendum en de verschillende kernvisies. Daarnaast is een afwegingskader opgesteld om deze kwalitatieve doelstellingen te categoriseren. De interviews zijn ook gehouden aan de hand van ditzelfde kader. We hebben de rode draad van de gesprekken in hoofdstuk 3 samengevat. Gebiedsprojectanalyse | Aan de hand van het afwegingskader zijn gegevens verzameld van de 24 belangrijkste woningbouwprojecten van de gemeente. Hiervoor is een online invulformulier gemaakt, dat door de desbetreffende projectleider of betrokkenen is ingevuld. De uitkomsten zijn weergegeven in hoofdstuk 4.1. De peildatum van de status van projecten is van medio mei 2024. Prioritering | In deze laatste stap komen de kwalitatieve- en de projectenanalyse samen om de verschillende woningbouwprojecten te rangschikken op prioriteit. Deze is bepaald aan de hand van de beschikbare en ontvangen

4

Datum: 29 mei 2024

informatie vanuit de gemeente en vanuit expert-opinion. Daarnaast is in dit onderdeel gekeken naar de versnellingsmogelijkheden en de gewenste inzet. De verdiepende gesprekken zijn met de volgende functionarissen van de gemeente Lochem gehouden: • • • • • • •

5

Wethouder Ruimtelijke Ordening, wonen, landschap & water Hoofd Ruimte Strategisch adviseur Grondzaken en Vastgoed Beleidsadviseur Wonen Adviseur Sociaal Domein Projectleider & Adviseur Ruimtelijke Ordening Projectleider

Datum: 29 mei 2024

2

Analytisch kader

Om te komen tot een afweging welke projecten prioriteit krijgen (financieel, procedureel en personeel) is een stappenplan ontwikkeld om te komen tot een afwegingskader. Geen ingewikkeld boomschema waar je in verdwaald, maar een eenvoudig ABC-stappenplan dat iedereen die betrokken is bij ruimtelijke en woningbouwopgave binnen de Gemeente Lochem moet kunnen hanteren. Dit stappenplan komt er kortweg op neer dat moet worden bepaald wat: (a) de ambities zijn (lokaal, regionaal of nationaal bepaald); (b) de barrières zijn waardoor ontwikkeling niet of vertraagd van de grond komt; (c) wat de mogelijke coalities van belangen en partijen zijn en waar de capaciteit bestaat om vervolgen wel tot ontwikkeling te komen. We leggen hieronder het ABC-model dat we hebben gebruikt bij de analyse verder uit.

Voor de analyse is er een vragenlijst opgesteld die dezelfde opzet hanteert als het ABC-stappenplan. De volledige vragenlijst behorende bij het ABC-stappenplan staat in Bijlage C. De beantwoording van deze vragen geven een zo compleet mogelijk beeld van de eigenschappen en status van de woningbouwprojecten. Objectieve gegevens zijn van belang om de andere factoren te kunnen beoordelen. Voor deze objectieve gegevens zijn de volgende vragen gesteld: 1. Naam Project/Locatie 2. Kern 3. Grondeigendom 4. Type locatie o Inbreidingslocatie: Verdichting woonwijk o Inbreidingslocatie: historische dorpskern o Inbreidingslocatie: Gebiedstransformatie bedrijventerrein o Uitbreidingslocatie/Uitleggebied

6

Datum: 29 mei 2024

2.1

Ambities

Bij ambities gaat het om de doelen en randvoorwaarden waar het gebiedsproject aan moet voldoen. Dat kunnen harde (wettelijke) criteria en zachte criteria waar meer beleidsvrijheid bestaat. We spreken ook wel over ‘need to haves’ en ‘nice to haves’. Het is van belang om dit onderscheidt aan ambities te maken, omdat je daardoor weet waar eventueel schuif- en prioriteringsruimte zit om beter tot uitvoering te komen. Bij harde, formeel vastgelegde ambities, moeten we onder meer identificeren: •

Sociale (en betaalbare) woningbouw: denk aan de nationale en regionale afspraken om een bepaald percentage sociale woningbouw te realiseren.

•

Duurzaamheidsdoelen: denk aan de doelen van de Omgevingswet die gaan over het tegengaan van klimaatverandering of het beheer van het ecosysteem (zie o.a. art. 2.1. lid 3 OW), die leiden tot de ambitie om tot duurzame gebiedsontwikkeling te komen. (NB: niet ieder duurzaamheidsdoel is even hard geformuleerd).

Zachte(re) ambities kunnen we normatief belangrijk vinden, maar zijn niet altijd formeel vastgelegd in wetgeving. We kunnen daarbij onder meer identificeren: •

•

•

Maatschappelijke ambities, zoals: – gemengde wijken, inclusie, – een bovenwettelijk sociaal of betaalbaar woonprogramma, – woningbouw voor bepaalde aandachtsgroepen – een gezonde leefomgeving, – een woonzorgvisie, – een wijk met voldoende maatschappelijke voorzieningen, etc. Economische ambities, zoals: – nabijheid van werkgelegenheid, – mixed use woon-werkgebieden, – een woningprogramma dat bepaalde doelgroepen moet aantrekken, etc. Fysieke ambities, zoals – aanvullende duurzaamheidsdoelen (denk aan energie-opwek), – ambities met betrekking tot mobiliteit, – welstandsambities etc.

Het is vaak de veelheid van ambities die het lastig maakt om gericht te sturen op welke woningbouwprojecten prioriteit moeten krijgen. Zeker als we bij de uitvoering merken dat we tegen allerlei barrières aanlopen. De vragen die zijn gesteld voor het bepalen in hoeverre een woningbouwproject in lijn is met het gemeentelijke beleid, ambities en andere visiedocumenten, zijn de volgende vragen gesteld vanuit het ABC-stappenplan: A. Doelen – ‘Need-to-haves’ 5. Wat is de omvang van het woningbouwprogramma van het project? 6. Wat is het beoogde programma? 7. In hoeverre worden er voor specifieke doelgroepen gebouwd, voor wie en in welke mate? En is er sprake van specifieke woontypologieën? 8. In hoeverre geeft dit project invulling aan de behoefte van de kern? A. Doelen – ‘Nice-to-haves’ 9. In hoeverre is er naast de bovengenoemde 'need-to-haves ruimte voor 'nice-to-haves' in dit project? Rangschik hieronder de verschillende opties. – 1. Leefbaarheid – 2. Sociale Inclusie – 3. Kilmaatadaptiviteit – 4. Andere duurzaamheidsambities – 5. Anders, namelijk 10. Licht de gekozen opties hieronder toe per 'maatregel': 7

Datum: 29 mei 2024

2.2

Barrières

Er zijn tal van barrières die haalbaarheid en voortgang van gebiedsprojecten in de weg kunnen staan. Daarvoor bestaat een lange lijst die geïdentificeerd moet worden, bestaande uit onder meer: • • • • • • • • • •

Natura 2000 en stikstofregels Netcongestie Flora en faunaregels Lucht- en geluidsregels Omgevingsveiligheid (denk aan nabijheid (vervoer van) gevaarlijke stoffen) Parkeernormen Water en bodem (kwantiteit en kwaliteit) Bodemsanering MER-beoordeling Bedrijven/hinderfuncties die uitgekocht moeten worden

• • • • • •

Te realiseren of verplaatsen maatschappelijke voorzieningen Onrendabele toppen (obv bovenstaande kostenposten) Cultureel erfgoed (denk aan monumenten, beschermde gezichten, archeologische vondsten) Welstandseisen Bezwaren van omwonenden (bijv. met betrekking tot uitzicht, toename verkeersdrukte, etc.) Organisatorische en psychologische barrières (mogelijk onbegrip tussen publieke en private partijen, verkokering van beleidsafdelingen, tunnelvisies van betrokken partijen of individuen)

Typen barrières Ook hier moeten we een onderscheid maken tussen enerzijds harde barrières, zoals drempelwaarden waar je aan moet voldoen omdat er anders niet gebouwd kan worden (een ‘conditio sine qua non’), en anderzijds barrières die te maken hebben met eigen beleidsvoorkeuren (bovenwettelijke voorkeuren). Zo kunnen nabijgelegen Natura 2000 gebieden en stikstofregels wettelijk woningbouw verhinderen. En netcongestie kan ertoe leiden dat je volledig afhankelijk bent van netbeheerders om tot een aansluiting te komen (dit kan gevolgen hebben voor de fasering van projecten). In de gemeente Lochem zijn spannings- en netcapaciteitsproblemen op de verdeelstations, zowel qua verbruik als teruglevering. Als er onvoldoende stroom geleverd kan worden heeft een woningbouwproject geen kans van slagen op de korte termijn. Anderzijds bestaan er dikwijls lokale beleidsvoorkeuren die geen harde barrière hoeven te zijn als ze een andere prioriteit binnen of tussen gebiedsprojecten kunnen krijgen (waarover later meer). Om tot schuifruimte te komen is het zaak om te bepalen welke barrières hard (wettelijke vastgelegd) en dus niet of heel moeilijk onderhandelbaar zijn, en welke zachtere barrières meer ruimte kunnen bieden voor prioritering, onderhandeling of beleidsaanpassing.

Het valt in veel gemeenten op dat er niet alleen bovenwettelijk ambities worden gesteld, maar ook bovenwettelijk barrières opgeworpen kunnen worden. Het is zaak inzicht te krijgen in welke barrières kunnen worden beslecht door speciale aandacht van middelen, dan wel kunnen worden weggehaald om tot prioritering en versnelling te komen. Om meer inzicht te krijgen welke barrières aan de orde zijn in de verschillende projecten en om deze te beoordelen in hoeverre hiernaar gehandeld dient te worden en prioriteit gewenst is, zijn de volgende vragen gesteld: B. Barrières 11. Wat maakt de ontwikkeling niet haalbaar, dan wel bemoeilijkt een snelle ontwikkeling van de woningbouw? (meerdere opties mogelijk) – Beoogd woningbouwprogramma zorgt niet voor een haalbare businesscase – De duurzaamheidsambities zijn te hoog – Ingrijpende benodigde infrastructuur – Geldende parkeernormen zijn te hoog – Stikstof/ nabijheid tot Natura 2000 gebied – Grootschalige intensieve bodemsanering – Grondeigendom in het projectgebied is zeer versnipperd – Flora en Fauna – … 12. Licht de bovenstaande gekozen opties hieronder toe:

8

Datum: 29 mei 2024

2.3

Coalities & capaciteit

Als inzichtelijk is gemaakt wat de harde en zachte ambities en barrières daarvoor zijn, dan kan gekeken worden naar waar kansen liggen om tot doorbraken te komen. We moeten dan kijken naar de coalities van belangen en partijen, evenals de capaciteit die er is om een doorbraak of versnelling te begeleiden en uit te voeren. Om dergelijke kansrijkheid te bepalen en creëren, moeten we onder meer kijken naar: • • • • • •

Eigendomsposities: wie bezit de grond? Een gemeente, een ontwikkelaar, een particuliere eigenaar? Is er een WvG gevestigd? Hardheid van het plan: is er al een vaststellingsdocument of gesloten overeenkomst? Kan zelfrealisatie gestimuleerd en goed gefaciliteerd worden? Is er politiek, privaat en maatschappelijk draagvlak? (een ‘coalition of the willing’ / ‘coalition of convenience’)? Is een fusie van belangen mogelijk? Is er voldoende kennis en capaciteit beschikbaar vanuit de gemeente om te faciliteren of goede uitvragen te doen en te begeleiden?) De essentie van deze stap C is om te komen tot een pragmatische en normatief onderbouwde selectie. We verkennen de kansen van (belangen)coalities en maken normatief op welke ambities de gemeente de sterkste nadruk wil liggen, binnen de beschikbare middelen. Om hier meer inzicht in te verkrijgen voor de woningbouwprojecten zijn een zestal vragen geformuleerd. De antwoorden op deze vragen zorgen voor een beter beeld of én in hoeverre er versneld kan worden.

C. Capaciteit 13. In hoeverre heeft het plan een bepaalde mate van hardheid? Waar in het planproces bevindt het zich en in hoeverre zijn er vaststellingsdocument, of andere overeenkomsten gesloten? 14. In hoeverre zijn alle risico’s in beeld, welke zijn dit en zijn deze beheersbaar? 15. In hoeverre is er voldoende politiek en maatschappelijk draagvlak voor de woningbouwontwikkeling? 16. In hoeverre is er binnen de ambtelijke organisatie en met private partijen, dan wel andere stakeholders een gezamenlijk doel voor ogen voor deze ontwikkeling? Is er sprake van een bepaalde mate van wederzijds belang? 17. In hoeverre is er sprake van een gunstige eigendomspositie om zo regie op de ontwikkeling te behouden? 18. In hoeverre is er ambtelijke capaciteit om publiek te ontwikkelen, dan wel private ontwikkelingen en zelfrealisatie te ondersteunen?

9

Datum: 29 mei 2024

3

Analyse op basis van beleid en gesprekken

3.1

Inleiding

Het analytisch afwegingskader uit hoofdstuk twee biedt structuur om te verdiepen wat er speelt in de gemeente Lochem. Om hier meer invulling aan te geven, zijn interviews gevoerd met verschillende beleidsmedewerkers binnen de gemeente. De vraagstelling van de interviews hebben een soortelijke structuur aangehouden zoals in het Afwegingskader. De uitkomsten hiervan zijn van belang om te kunnen zien op welke onderwerpen/onderdelen er prioriteit moet worden gegeven binnen of tussen de woningbouwprojecten. Op basis van de input van respondenten geven we in dit hoofdstuk nadere verdieping aan de ambities, barrières, en de kansrijkheid (coalities en capaciteit) voor de situatie in Lochem.

3.2

Uitkomsten

A. Ambities | De belangrijkste ambities voor de Gemeente Lochem zijn het realiseren van 1.300 woningen in de periode 2021 t/m 2030, en kwalitatief te sturen op betaalbaarheid, eigendomsverhouding en levensloopgeschiktheid. Hiervoor heeft het een Woonvisie opgesteld, met bijbehorend Addendum. Dit Addendum staat niet geheel gelijk met de verdeling zoals de Rijksoverheid hanteert. Uit de interviews blijkt dat de wens niet zozeer sociale huur is, maar eerder (sociale/) betaalbare koop. Dit is van belang voor de algehele doorstroom, bij zowel ouderen als jongeren. Deze betaalbare koopsector zouden tussencategorieën kunnen zijn door de V.O.N.-prijzen af te toppen bij €220.000 en €260.000. In januari 2024 is daarnaast een woonzorgvisie opgesteld die gemeentelijke ambities verwoord. Er dient wel een kanttekening hierop geplaatst te worden betreft het Addendum op de Woonvisie. Het college van Lochem wil zoveel mogelijk dit ook op kernniveau realiseren. Niet in elk woningbouwproject is differentiatie naar verschillende prijsklassen en eigendomsverhouding mogelijk. Bijvoorbeeld omdat het project te klein is of omdat hoge kosten gemaakt moeten worden voor sloop of sanering. Om helderheid te geven aan ontwikkelende partijen wordt als uitgangspunt het addendum op de Woonvisie gehanteerd en wordt naar verwachting in 2024 een uitvoeringsprogramma opgesteld.

In de interviews is naar voren gekomen om ook te kijken vanuit het ‘vereveningsprincipe’, waarbij een gevarieerd woningaanbod binnen de verschillende kernen kan worden gerealiseerd. De gemeente wil woningen bouwen in alle kernen. Dit is van belang voor behoud van leefbaarheid en het vasthouden (of aantrekken) van de benodigde voorzieningen en diverse doelgroepen.

B. Barrières | De barrières die naar voren zijn gekomen in de gesprekken kunnen verdeeld worden in project gerelateerde barrières en algemene barrières. Deze algemene barrières zijn onder meer de beperkte ambtelijke capaciteit, beperkt maatschappelijk draagvlak of de marktomstandigheden, waardoor marktpartijen niet projecten oppakken met een sociaal (en soms goedkoop) programma waardoor deze woontypes enkel gerealiseerd worden op locaties waar de gemeente Lochem zelf grond in eigendom heeft. In zijn algemeenheid vormt netcongestie een barrière en grote onzekerheid voor alle projecten, en vormt een noodzakelijke voorwaarde. Is er überhaupt stroom beschikbaar? Of kan in overleg met netbeheerder en in regionale afstemming worden bepaald of woningbouwprojecten prioriteit kunnen krijgen? Project gerelateerde barrières worden per gebiedsproject in het volgende hoofdstuk nader uiteengezet. C. Coalities & Capaciteit | De belangrijkste factoren om de kansrijkheid tot een snellere ontwikkeling te krijgen zijn volgens de respondenten voornamelijk het creëren van politiek en maatschappelijke draagvlak. Beargumenteerde prioriteit aan woningbouwprojecten kan extra ambtelijke inzet rechtvaardigen en steun mogelijk maken vanuit de politiek.

Maatschappelijk draagvlak en daar voorafgaand de juiste participatie van de omgeving kan zorgen voor een soepeler proces en maakt de kans kleiner op eventuele langdurig juridische procedures. Daarnaast blijkt dat de gemeente Lochem niet een groot aantal gronden in eigendom heeft. Hierdoor heeft Lochem beperkte regie mogelijkheden en mogelijkheden om een actief grondbeleid te voeren. Het inzetten en prioriteren op faciliterende projecten zorgt ook voor de realisatie van de woonbehoefte maar vraagt om minder ambtelijke inzet. De ambtelijke inzet zal enkel een toetsende en faciliterende rol hebben. Zo wordt bijvoorbeeld de gehele planuitwerking gedaan door de grondeigenaar.

10

Datum: 29 mei 2024

4

Prioritering

In dit hoofdstuk gaan we in op het nader prioriteren van gebiedsprojecten. Het prioriteren heeft als doel de gestelde doelstelling van de gemeente Lochem om 1.300 woningen te realiseren, te behalen en daarvoor de beste keuzes te maken. Om mogelijke misverstanden te voorkomen: als we spreken over prioriteren dan betekent dat - in de goede zin van het woord - dat bepaalde gebiedsprojecten voorrang in tijd, middelen en inzet moeten krijgen en andere gebiedsprojecten minder, en betekent het dus niet dat de minder geprioriteerde projecten helemaal geen doorgang moeten krijgen. De essentie van prioriteren is immers kiezen wat er naar voren kan worden gehaald en meer middelen behoeft en wat later of zijdelings in het proces een plek kan krijgen. Deze prioritering is gedaan aan de hand van de vragenlijst van Bijlage C en nadere informatie van de verschillende projectleiders.

4.1

Schema van te prioriteren gebiedsprojecten

Als onderdeel van de versnellingsstrategie is er een prioritering gemaakt van de geanalyseerde woningprojecten op basis van de informatie die we hebben gekregen. Het gaat daarbij om het voorrang geven aan bepaalde woningbouwprojecten, aan de hand van bepaalde (casus specifieke) aspecten. Voor een toelichting van de projecten en wat er daar speelt aan ambities, barrières en kansen verwijzen we expliciet naar de bijlage A. Onderstaand schema laat samenvattend zien om welke reden(en) een project prioriteit dient te krijgen. Mogelijke redenen kunnen ook voortkomen uit een breder gemeentelijk belang. Hierbij kan gedacht worden aan meervoudige waardecreatie, wat in het project mogelijk is, en/of vanuit een vereveningsprincipe tussen woningbouwlocaties (we lichten dit na het schema verder toe). Sommige projecten hebben een veelal sociaal programma, dan wel zorgwoningen, spoedzoekers en andere specifieke doelgroepen, wat niet binnen het Addendum van de Woonvisie valt, maar wel andere ‘lastigere’ projecten mogelijk maakt, zonder dat het gemeentelijke woonprogramma verandert. In de meest rechter kolom van het onderstaande schema is een indicatieve gewenste inzet aangegeven. Het is namelijk niet zo dat projecten die een hoge prioriteit hebben gekregen ook de volledige inzet benodigd hebben om tot snelle realisatie te komen. Hierin is onderscheid gemaakt in de volgende mate van inzet: •

Inzet: +++ | Dit betreft de volledige inzet van een ambtelijk projectteam. Waarbij in ieder geval ten alle tijden een Projectleider, Planeconoom en Stedenbouwkundige is aangehaakt. Dit zijn projecten waar de gemeente zelf de regie heeft en dus actief kan sturen. Inzet: ++ | Mindere mate van ambtelijke inzet. Projectleider is wel volledig betrokken en betrekt benodigde expertise om barrières te overkomen. Inzet: + | Deze mate van inzet betreft de volledige ambtelijke inzet passend bij een faciliterend project. Projecten waarbij de gemeente geen grondpositie/regie heeft. Hierbij treedt het ambtelijke projectteam begeleidend en toetsend op. Inzet: - | Geen prioriteit, daarmee ook geen ambtelijke inzet vereist. Deze is niet opgenomen in de tabel.

• • •

Tabel - Prioritering van 10 (uit 24) woningbouwprojecten in Lochem (in willekeurige volgorde) Gebiedsproject 1. Lochem Oost (Inclusief Kop van Oost)

Kern Lochem

Beknopte toelichting prioriteit A: Grootste gebiedsontwikkeling van de gemeente met 300 woningen. B: Grootste barrière betreft de ontsluiting, hiervoor is grondverwerving nodig. Daarnaast is er sprake van de nabijheid van een recreatiepark en natuurwaarden. C: Het grondeigendom ligt bij de gemeente. Daarnaast betreft het een uitbreidingslocatie. De gemeente heeft regie en betreft een project met een lage complexiteit. Prioriteit: Ja, grondverwerving is gerealiseerd, De onderzoeken voor de barrières die in de directe omgeving liggen zijn ook opgestart. Volledige inzet is gewenst voor de verschillende processen. Daarnaast is de locatie Kop van Oost ook prioritair omdat deze locatie noodzakelijk is voor de fysieke ruimte als die op het stroomnet voor andere ontwikkelingen.

11

Datum: 29 mei 2024

Inzet +++

Gebiedsproject 2. Harfsen West, ZuidWest en Reeverweg Oost

3.

4.

5.

12

Gorssel Noord-Oost

Laren Zuid en CPO Dimmenda el

Hessenweg

Kern Harfsen

Gorssel

Laren

Lochem

Datum: 29 mei 2024

Beknopte toelichting prioriteit A: Betreffen 3 gebiedsontwikkelingen in de kern Harfsen. Beoogd programma is 80 – 100 woningen. Twee locaties zijn een uitleggebied, het andere project is een inbreidingslocatie. B: De voornaamste barrière is het woonprogramma, dit is al overkomen door de projecten in samenhang te zien. Voor de locatie Harfsen Reeverwerg Oost is dit nog niet in overeenstemming met de grondeigenaar. Stedenbouwkundig plan dient wel nog nader uitgewerkt te worden voor de Reeverweg-Oost, wat gezien de vorm van de locatie complex is. C: 2 locaties zijn in particulier eigendom. Hiermee heeft de gemeente geen regie. Wel kan het faciliterend optreden en is er een Wvg gevestigd indien de particulier niet tot ontwikkeling kan komen. Door de locaties in totaliteit te zien, geeft dit ruimte voor de ontwikkelaar om wel tot ontwikkeling te komen. Locatie Harfsen Zuid-West is grotendeels in eigendom van de gemeente Prioriteit: Ja, deels actief waar gronden in gemeentelijk eigendom zijn. Verder volledig faciliterend optreden. Mogelijk voor Harfsen West in samenwerking met grondeigenaar mogelijkheden ten behoeve van de ontsluiting Harfsen Zuid west onderzoeken. A: Ambitie is om hier tot en met 2030 50 woningen te realiseren; de locatie voorziet ook in de opgave in de periode daarna.

Het gaat om een uitleggebied waarbij het woonprogramma aansluit op het Addendum van de Woonvisie en daarmee op de behoefte van de kern Gorssel en de gemeente. B: Grootste barrière betreft de grondpositie. Gedeeltelijk in eigendom van de gemeente en grotendeels in eigendom van particuliere eigenaren. De belangrijkste beroept zich op zelfrealisatie. Stikstof is ook een barrière. C: Onderhandelingen met de grondeigenaar over de resterende grond. Daarnaast kunnen onderzoeken voor stikstof kunnen gestart worden. Prioriteit: Ja, mogelijkheden voor de eigendomspositie dient onderzocht te worden. Daarmee ook een keuze voor het verwerven van overige gronden. Er is WVG gevestigd. Gematigde inzet, voornamelijk eerst keuzes maken met toekomstbeeld voor deze locatie en onderhandelingen starten indien volledige regie en inzet gewenst is. A: In dit gebiedsproject worden 97 woningen volgens het addendum gerealiseerd. Het voldoet hiermee zeer aan de kernbehoefte. B: Geen zichtbare barrières. Mogelijke barrière kan het maatschappelijk draagvlak zijn. C: Grondeigendom ligt bij particuliere eigenaren die zich hebben beroepen op zelfrealisatie (nieuwe wijk en een CPO) Prioriteit: Ja, faciliterend optreden en ambtelijke inzet gericht op begeleiden en toetsen. Grote stap in het behalen van de kernbehoefte in aantallen zonder dat grote ambtelijke inzet vereist is.

A: In de kernvisie wonen is deze locatie aangehouden (niet aangewezen). Het college heeft op 27 juni 2023 de raad geïnformeerd dat deze locatie wordt meegenomen in verdere verkenningen voor 3 specifieke doelen; versnelling sociale huur, bijzondere woonvormen en eventueel de tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers. Hier is vanuit de gemeente een sterke behoefte aan. B: Financiële haalbaarheid en de nabijheid van het Gelders Natuurnetwerk zijn barrières. Natuurcompensatie is nodig, de mogelijkheden hiervoor zijn aanwezig. C: Er is een gemeenschappelijk doel voor ogen. De eigenaar is bezig met een plan voor maximaal 70 woningen, waarvan 30 sociale huur (drager van het project), en verder betaalbare koopwoningen en levensloopgeschikte (duurdere) koopwoningen. Prioriteit: Ja, voldoet sterk aan de behoefte binnen de gemeente. Niet alleen voor het woontype maar ook in aantallen. Financiële haalbaarheid dient

Inzet + (fac.) .

++

+ (fac.)

+++

Gebiedsproject

Kern

6.

Gorssel

7.

8.

9.

10.

13

Bloemenka mp

Laren Noord

Zuiderbleek

Rustoordla an

Smitskamp in combinatie met strook

Laren

Lochem

Eefde

Gorssel

Datum: 29 mei 2024

Beknopte toelichting prioriteit onderzocht te worden. Volledige inzet gewenst om zo snel mogelijk het financieel beeld juist te krijgen. A: 68 appartementen in het segment middenhuur en dure huur voor ouderen. Deze behoefte is sterk, gezien de demografische opbouw en het te kort aan woningen in het middensegment, waardoor doorstroming van ouderen lastig is. B: Cultuurhistorisch is momenteel een barrière, mogelijk behoort deze locatie tot cultureel erfgoed. Daarnaast is de grootste barrière de financiële haalbaarheid. Met name verhouding groen en parkeren. De participatie dient wel nog uitgevoerd te worden. C: Het betreft een faciliterend project met een sterke behoefte in het middeldure huursegment. De opgave in het dure huursegment is nog niet inzichtelijk. De risico’s zijn in beeld en dienen nader onderzocht te worden. Prioriteit: Ja, faciliterende inzet. Wel dienen er in samenspraak met grondeigenaar keuzes gemaakt te worden over de parkeeraantallen en woningsegment. A: Faciliterend gebiedsproject volgens het Addendum op de Woonvisie met een programma van 60-70 woningen. Grondeigendom ligt bij een ontwikkelaar, er is WVG gevestigd op de locatie. B: Groene inpassing is noodzakelijk, C: Faciliterend project en grond in eigendom van een ontwikkelaar, deze beroept zich op zelfrealisatie.

Prioriteit: Ja, toetsend optreden, met name de hoeveelheid groen en de daarbij horende compensatie. Als het niet financieel haalbaar acht, mogelijkheden om zelf grond te verwerven bespreken. De inzet in eerste instantie faciliterend te houden, eventueel meer ambtelijke inzet indien er positie verkregen wordt. A: Doel van dit gebiedsproject is het realiseren van 47 woningen volledig gericht op sociale huur voor ouderen en doorstromers. Vanuit de gemeente een belangrijke ontwikkeling om zo woningen vrij te maken (voor bijvoorbeeld gezinnen). B: Voldoet echter niet aan het Addendum op de woonvisie. Grootste knelpunt is de parkeernorm in verhouding tot de aantallen en daarmee de financiële haalbaarheid. C: De kernbehoefte is groot voor dit project. De barrière is te overkomen door nader onderzoek en eventuele keuzes betreft parkeerbeleid. Prioriteit: Ja, de opgave in sociale huur is groot. Dit project maakt doorstroming mogelijk en biedt ruimte voor andere (herstructurerings)projecten om doorgang te vinden. A: 40 woningen passend vanuit het Addendum op de Woonvisie. Uitbreidingslocatie met een lage/gematigde complexiteit. Gemeente heeft WVG gevestigd, grond is in particulier eigendom. B: Ontsluiting en verkeer speelt de grootste barrière. Hiervoor kan nader onderzoek gedaan worden wat hiervoor nodig is.

C: Faciliterend project, grondeigendom ligt bij ontwikkelaar en beroept op zelfrealisatie. Het project voldoet goed aan de kernbehoefte. Prioriteit: Ja, faciliterend optreden. In samenwerking onderzoeken voor verkeer uitvoeren. Verder een beperkte inzet benodigd. A: In de kernvisie is deze locatie aangewezen voor 30 woningen. Daarnaast is de strook langs de N348 aangewezen voor 35 flexwoningen voor Oekraïners en spoedzoekers.

Inzet

+ (fac.)

+/++( fac.)

++

+/++ (fac.)

+++

Gebiedsproject langs de N348.

Kern

Beknopte toelichting prioriteit B: Stikstof is mogelijk een barrière gezien de ligging nabij de IJssel (Natura 2000). Geluid vanuit de provinciale weg is een mogelijke beperking, die overigens bouwkundig opgelost kan worden. C: Grondeigendom ligt bij de gemeente, er is politiek draagvlak gezien de acute noodzaak voor opvangplekken. Mogelijkheden na het gebruik als opvangplek biedt kansen voor (sociale) woningbouw.

Inzet

Prioriteit: Ja. De acute noodzaak voor eind 2024 de herhuisvesting van Oekraïners te realiseren maakt dat de gemeente hier prioriteit op legt. Het is daarnaast grond van de gemeente, waarmee het de benodigde regie ook heeft. Volledige ambtelijke inzet, om meer draagvlak te creëren ook vervolg gebruik onderzoeken of meenemen in huidige planuitwerking. Tabel – Prioritering van 10 (uit 24) woningbouwprojecten in Lochem (in willekeurige volgorde)

Afbeelding – Kaart met de geanalyseerde woningbouwprojecten van de gemeente Lochem, met in kleur de prioriteit aangeven. Groen = ‘Prioriteit’, Oranje = ‘gedeeltelijke prioriteit’ en Rood = ‘geen prioriteit’. Voor de prioritaire woningbouwprojecten zijn de beoogde woningaantallen aangegeven.

14

Datum: 29 mei 2024

4.2

Meervoudige waardecreatie

Bovenstaand schema biedt op basis van de analyse uit het ABC-stappenplan richting voor een prioritering van woningbouwprojecten. Als de kansenanalyse van (belangen)coalities en capaciteit (stap c) nog niet voldoende richting en duidelijkheid bieden, dan zijn soms extra keuzes nodig om te bepalen waar prioriteit aan gegeven moet worden. Een belangrijk beginsel is dan het kiezen voor projecten waar aan meervoudige waardecreatie wordt gedaan. Meervoudige waardecreatie betekent dat meerdere functies en waarden boven de enkelvoudige waarde gaat. Het is als zodanig een manier van denken die aansluit bij de Novi en de Novex. Meervoudige waardecreatie gaat ervanuit dat misschien niet alles kan aan ambities, maar dat we wel combinaties van enkele ambities kunnen omarmen die door een ruimtelijke interventie worden gerealiseerd. We kunnen vanuit dit denken meerdere vormen van meervoudige waardecreatie onderscheiden: a. Clusteren van functies: denk bijvoorbeeld aan het combineren van zorg en woningen, of andere maatschappelijke voorzieningen die tezamen ontwikkeld kunnen worden. Door het clusteren van functies kan er een synergie-effect ontstaan of kan het draagvlak onder publieke investeringen, zoals de benodigde infrastructuur, worden vergroot. b.

Meervoudig ruimtegebruik: op eenzelfde plek kunnen meerdere functies gelijktijdig van de ruimte gebruik maken zodat minder ruimtebeslag hoeft te worden gedaan, dat kan het maken van pijnlijke keuzes voorkomen. Een typerend voorbeeld is drijvend bouwen: waterretentie wordt zo gecombineerd met woningbouw. Of denk aan het voorbeeld van de voetbalclub in Utrecht die een sportveld kon aanleggen op het dak van een Ikea. Dit is een stedelijker voorbeeld om het principe van meervoudig ruimtegebruik duidelijk te maken. Ook in landelijke gebieden zoals Lochem kunnen principes van meervoudig ruimtegebruik worden toegepast. Zo kennen we in landelijke gebieden voorbeelden van maatschappelijk vastgoed waarbij de zalen afwisselend worden gebruikt voor sport, cultuur, theater, bibliotheek en dergelijke. Schaarse middelen kan dwingen tot het zoeken naar creatieve ruimtelijke oplossingen. c. Vliegwielfunctie voor andere waarden (spin-offs): door bijvoorbeeld extra woningen toe te voegen in een dorpskern ontstaat meer leefbaarheid en een groter economisch of sociaal draagvlak voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Of door woningbouw en commerciële functies mogelijk te maken ontstaat een impuls voor werkgelegenheid. Investeren in de ene waarde of functie kan dus een positieve spin-off hebben voor de andere waarde.

Let er wel op dat er ook negatieve spin-offs kunnen zijn, zoals de afwenteling van CO2-uitstoot die ontstaat doordat woningbouw en extra bewoners, ook extra verkeer te weeg kan brengen. Het is dus altijd zaak om zowel naar positieve als negatieve spin-offs te kijken. Van belang is om in deze vormen van meervoudige waardecreatie te denken en partijen te stimuleren daar (innovatieve) oplossingen voor aan te dragen. Op basis hiervan kunnen projecten worden geprioriteerd die meer dan andere projecten bijdragen aan meervoudige waardecreatie. Zo kwamen we in de gemeente Lochem tegen dat in kernen woningbouw voor Oekraïners nodig wordt geacht. Die goedkopere woningen kunnen nadien ook worden gebruikt voor andere aandachtsgroepen. Dit is een voorbeeld van meervoudige waardecreatie met afwisselend ruimtegebruik door de tijd heen. De gemeente kan meervoudige waardecreatie ook expliciet uitvragen aan marktpartijen of aan consortia waar private, maatschappelijke en publieke partijen samen tot oplossingen vanuit meervoudige waardecreatie komen, onder meer in tenders. De vraag aan markt en maatschappelijke partijen is dan: welke creatieve koppeling van waarden/functies kun je bedenken die bijdragen aan meerdere ambities tegelijkertijd?

15

Datum: 29 mei 2024

4.3

Verevening

Een ander principe dat we expliciet kunnen hanteren als we moeten erkennen dat niet altijd alles, meteen en overal mogelijk is, is het principe van verevening tussen projecten over de gemeente. We leggen dit uit aan de hand van de metafoor van het rapport op de middelbare school. Je kunt op de middelbare school een onvoldoende voor het ene vak compenseren met een voldoende voor het andere vak, als je gemiddeld voor die vakken een cijfer 6 of hoger staat. Tegelijkertijd kunnen er wel 1 of 2 vakken zijn waarvoor het wettelijk verplicht is om minimaal een 6 te halen, bijvoorbeeld het vak Nederlands, Engels of wiskunde. Die vakken zijn dus niet te compenseren. In de ruimtelijke ordening moeten we ontwikkelingen van de grond te krijgen of te kunnen versnellen soms ook een visie en strategie maken, waarbij de ene functie hoger scoort in het ene gebied dan in het andere gebied en er gemiddeld over de gemeente alsnog een voldoende wordt gescoord. De gemeente moet dan dus (1) erkennen dat niet voor alle functies in alle gebieden een hoge score kan worden behaald, en (2) welke functies gecompenseerd kunnen worden en welke functies niet (bijvoorbeeld vanwege wettelijke eisen, of duidelijk overwogen en vastgelegde politieke keuzes). In Lochem zien we bijvoorbeeld dat in de kern Harfsen er meerdere locaties zijn van dezelfde grondeigenaar, met verschillende mate van complexiteit.

De een betreft een kleinere binnenstedelijke ontwikkeling met dus een hogere complexiteit en de andere locatie betreft een uitleggebied, waar sprake is van een lage complexiteit. Hiervoor kan dan gesteld worden dat op de lagere complexiteit, met dus een gunstigere financiële businesscase, het percentage sociale huur hoger dient te liggen, ter compensatie van de andere locatie. Op gemeentelijke niveau is dit ook toegepast in de prioritering. Zo wordt er prioriteit gegeven aan drie woningbouwprojecten waarbij er sprake is van een groot, veelal sociaal programma of voor speciale doelgroepen. Dit betreft de locatie Hessenweg en Zuiderbleek in Lochem en de Bloemenkamp in Gorssel. Naast dat er een grote behoefte is aan dit type woningen binnen de gemeente en de beide kernen, biedt dit vanuit een vereveningsfonds ook mogelijkheden. Indien er later projecten minder geschikt zijn voor een sociaal programma, dan bieden de eerdere genoemde projecten als overbruggingsprojecten om zo het percentage sociaal op gemeentelijke niveau kloppend te houden. Verevening kan via een fonds, maar is ook een strategie om tot afspraken te komen welke opgaven en locaties kunnen worden gecompenseerd. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor de inzet van vereveningsinstrumenten. Verevening moet beleidsmatig wel goed geborgd worden.

Een toezegging om lichter om te gaan met een vereiste op een ene locatie, mag er immers niet toe leiden dat uiteindelijk op alle locaties in de gemeente de beoogde ambitie niet wordt gehaald.

16

Datum: 29 mei 2024

5

Conclusie en aanbevelingen

5.1

Samenvatting model

•

Prioritering blijkt vaak hard nodig. In de praktijk blijkt dat er enerzijds allerlei ambities en wensen zijn vanuit landelijk beleid en vanuit de gemeenteraad en dat anderzijds de ambtelijke organisatie verantwoordelijk voor ruimtelijke/woonopgaven met allerlei barrières en wensen worden geconfronteerd en bovendien te maken hebben met een beperkte capaciteit. Daarom is het belangrijk een strategie te hebben voor de prioritering van woningbouwprojecten en de selectieve inzet van financiële en personele middelen daarvoor.

•

Om te komen tot een afweging welke projecten prioriteit krijgen (financieel, procedureel en personeel) is een stappenplan bedacht om te komen tot een afwegingskader Geen ingewikkeld boomschema waar je in verdwaald, maar een eenvoudig, ABC-stappenplan dat iedereen die betrokken is bij ruimtelijke en woningbouwopgave binnen de Gemeente Lochem moet kunnen hanteren. Het ABC-stappenplan is een middel dat zowel in het rapport is toegepast om een eerste prioritering van woningbouwprojecten te maken, als een hulpmiddel voor de gemeente om zelf met nadere prioriteringsstrategieën te maken voor huidige en toekomstige opgaven. We vatten de afwegingssystematiek hier nog eens kort samen:

•

Het is om te beginnen (stap A) van belang te bepalen welke ambities er allemaal aan de orde zijn: de doelen en randvoorwaarden waar het gebiedsproject aan moet voldoen. Dat kunnen harde (wettelijke) criteria en zachte criteria waar meer beleidsvrijheid bestaat. Er wordt ook wel gesproken over ‘need to of must haves’ en ‘nice to haves’. Het is van belang om dit onderscheidt aan ambities te maken, omdat je daardoor weet waar eventueel schuif- en prioriteringsruimte zit om beter tot uitvoering te komen.

•

Er zijn vervolgens tal van barrières te identificeren (stap B), die haalbaarheid en voortgang van gebiedsprojecten in de weg kunnen staan. Ook hier moeten we een onderscheid maken tussen enerzijds harde barrières, zoals drempelwaarden waar je aan moet voldoen omdat er anders niet gebouwd kan worden (een ‘conditio sine qua non’) en anderzijds barrières die te maken hebben met eigen beleidsvoorkeuren (bovenwettelijke voorkeuren). Het valt in veel gemeenten op, soms ook in Lochem, dat er niet alleen bovenwettelijk ambities worden gesteld, maar ook bovenwettelijk barrières opgeworpen worden. Bij projecten moet gekeken worden welke barrières kunnen worden beslecht, bijvoorbeeld door bepaalde ‘nice to haves’ naar de achteren te plaatsen.

•

Aan need of must haves (wettelijke vereisten) moet altijd worden voldaan. Denk aan de wetten/ Omgevingswet aangaande geluidhinder, geurhinder, milieubeheer, externe veiligheid, natuurbeheer, waterbeheer, waar doelen en barrières uit voort komen. De nice to haves zijn doelen die voortkomen uit interpretaties van vastgelegd gemeentelijk beleid, of beleid dat (nog) niet is vastgesteld (alleen in de hoofden van mensen zit), of wensen zijn

17

Datum: 29 mei 2024

vanuit specifieke disciplines/afdelingen. De aanvullende lokale beleidswensen werpen barrières op maar kunnen gemakkelijker worden beslecht. •

Als inzichtelijk is gemaakt wat de harde en zachte ambities en barrières daarvoor zijn, dan kan gekeken worden naar waar kansen liggen om tot doorbraken te komen. We moeten dan kijken naar de coalities van belangen en partijen, evenals de capaciteit die er is om een doorbraak of versnelling te begeleiden en uit te voeren. De essentie van deze stap C is om te komen tot een pragmatische en normatief onderbouwde selectie. Door pragmatisch de kansen van (belangen)coalities te verkennen en normatief helder te krijgen op welke ambities gemeentelijk beleid de sterkste nadruk wil leggen, aansluitend bij de pragmatische analyses van kansen en beschikbare middelen.

•

Als de kansenanalyse van (belangen)coalities en capaciteit (stap c) nog niet voldoende richting en duidelijkheid bieden, dan zijn soms extra keuzes nodig om te bepalen waar prioriteit aan gegeven moet worden. Een belangrijk beginsel is dan het kiezen voor projecten waar aan meervoudige waardecreatie wordt gedaan. Van belang is om voorbij de enkelvoudige waarde/functie of ambitie te kijken en partijen te stimuleren (innovatieve) oplossingen te zoeken waar woningbouw gecombineerd kan worden met andere functies en waarden. De gemeente kan meervoudige waardecreatie ook expliciet uitvragen aan marktpartijen of aan consortia waar private, maatschappelijke en publieke partijen samen tot oplossingen vanuit meervoudige waardecreatie komen.

•

Een ander principe dat we expliciet kunnen hanteren als we moeten erkennen dat niet altijd alles, meteen en overal mogelijk is, is het principe van verevening tussen projecten over de gemeente. In de ruimtelijke ordening moeten we ontwikkelingen van de grond te krijgen of te kunnen versnellen soms ook een visie en strategie maken, waarbij de ene functie hoger scoort in het ene gebied dan in het andere gebied en er gemiddeld over de gemeente alsnog een voldoende wordt gescoord.

5.2

Aanbevelingen voor verankering van een prioritering(strategie)

•

Erken dat niet alles kan en prioriteren vraagt om selecteren en faseren: als de lijsten met wensen en gemeentelijke randvoorwaarden (‘nice to have’s’) voortdurend worden aangevuld, dan leidt dat ertoe dat partijen niet weten waar ze aan toe zijn én leidt het er opgeteld toe dat projecten niet rondkomen. Erken dat niet altijd alles overal en meteen kan. De essentie van prioriteren is selecteren en faseren. Kiezen wat de echt noodzakelijke randvoorwaarden zijn die nodig zijn om het hoofddoel van een project te bereiken, en voor het overige te faseren door aanvullende wensen later te integreren of doelbewust op andere projecten toe te passen. Is het hoofddoel van een project niet duidelijk? Zorg dan dat dit wordt vastgesteld, anders blijft de stapeling van beleidswensen gemakkelijk bestaan en daarmee voortgang verhinderen.

•

Gebruik het ABC-afwegingskader als groeimodel: het verdient aanbeveling het ABC-stappenplan in de praktijk te testen en verrijken. Het stappenplan is een systematiek die helpt bij prioriteren voor alle projecten, maar ijn zijn toepassing ook een groeimodel: in de uitvoering kunnen extra criteria of andere wegingsfactoren worden toegevoegd.

•

Scherp beleid aan en veranker afwegingsprincipes: Om de keuzen die voortvloeien uit het ABC-stappenplan te borgen is het van belang de belangrijkste ambities en de mogelijkheden om tot belangencoalities en meervoudige waardecreatie te komen vast te leggen, zodat voor zowel de gemeenteraad als het college en ambtelijk apparaat duidelijk is op welke principes primair gestuurd zal worden en welke niet, minder of later. Om tot versnelling te komen is het immers zaak dat functionarissen de ruimte en mandaat hebben om daarop te handelen en dat niet voor ieder woningbouwproject opnieuw de ambities en randvoorwaarden worden bediscussieerd en aangepast in de politieke arena. Kortom: als het op basis van vastgesteld beleid niet duidelijk is voor de ambtelijke organisatie welke beleidswaarden-/principes voorrang moeten krijgen, dan moet het beleid worden aangescherpt!

•

Stuur op hoofddoelen en hoofdprincipes: Om tot versnelling te komen is focus nodig en daarvoor helpt het als de gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen en er principes zijn vastgelegd om een prioritering aan te brengen. Daarbij kunnen beginselen als meervoudige waardecreatie en verevening expliciet worden opgenomen, als ordenend principe. Er moet dan wel worden bepaald op welke waardencombinaties prioriteit wordt gegeven, en welke normen al dan niet verevend kunnen worden tussen gebiedsprojecten. Ook verevening vraagt om

18

Datum: 29 mei 2024

borgingsmechanismen (vastleggen en naleven). Het kan niet zo zijn, dan coulance in het ene projecten uiteindelijk leidt tot een gebrek aan waardecreatie in de gehele gemeente.

•

Overweeg naast faciliterend ook meer actief grondbeleid: Wat opvalt is dat veel van de woningbouwprojecten die prioriteit zijn gegeven faciliterende projecten zijn, omdat deze gezien de barrières kansrijk zijn om tot een snelle ontwikkeling te komen. Hoewel dit scheelt in de ambtelijke capaciteit (en gemeentelijk financieel risico) biedt dit weinig harde sturingsmogelijkheden. Het verkrijgen van grondpositie en dus regie, kan een strategische keuze zijn om een woningbouwproject te kunnen versnellen.

•

Maak een programma voor specifieke doelgroepen: De prioritering uit hoofdstuk 4 laat een aantal projecten zien dat niet voldoet aan het Addendum op de Woonvisie. Uit de gesprekken is naar voren gekomen dat er behoefte is aan programma voor een aantal specifieke doelgroepen. Zoals sociale huur, spoedzoekers en ouderen. Tegelijkertijd is er een aantal projecten dat financieel onder druk staat. De projecten met een groter sociaal programma bieden de mogelijkheid om in de toekomst flexibeler met het programma om te kunnen gaan.

•

Organiseer de capaciteit op de prioritering: Om de strategie van prioritering werkzaam te maken is het zaak dat het stappenplan wordt toegepast en dat aan de te maken keuzes gevolg wordt gegeven door daar extra capaciteit (financiële en personele middelen) op te zetten, om de meest kansrijke en te prefereren woningbouwprojecten mogelijk te maken. Met een goed vastgelegde strategie kan daardoor ook worden aangegeven welke andere projecten en taken even minder prioriteit krijgen, maar in de tijd worden gefaseerd op later te worden opgepakt en uitgevoerd.

19

Datum: 29 mei 2024

Bijlage A Projectenanalyse De analyse van de verschillende projecten zijn weergegeven in Bijlage A – Projectanalyse Matrix. De projecten zijn individueel geanalyseerd vanuit de ontvangen informatie uit de gemeente (op basis van een invulformulier (Bijlage B)). Op de verschillende onderdelen zoals deze ook in het afwegingskader zijn vermeld zijn de projecten per onderdeel beoordeeld. Hierbij kreeg elk onderdeel een beoordeling in de categorieën ‘Voldoet’, ‘Voldoet (nog) niet, wel positieve verwachting’ tot ‘Voldoet niet’ en ‘Voldoet (nog) niet, gematigde verwachting’. Indien niet bekend, dan is dit ook aangegeven. Op deze wijze kunnen de projecten in één opslag met elkaar vergeleken worden. Daarnaast is er een inhoudelijke analyse gemaakt waaruit voortkomt in hoeverre er logischerwijs veel of minder prioriteit gegeven dient te worden aan een woningbouwproject. Ter beantwoording hiervan wordt er gekeken naar de 3 hoofdonderdelen van het Afwegingskader. Naast de kwantitatieve behoefte (de benodigde woningaantallen) wordt er ook gekeken in hoeverre het project voldoet aan de kwalitatieve behoeften (bouwen voor bepaalde doelgroepen, verbeteren van de leefbaarheid en klimaatadaptieve aspecten in de gebouwde omgeving). Barrières worden beoordeeld op de vraag in hoeverre deze door handelen te overkomen zijn.

De component Coalities en Capaciteit laat zien wat de kans op versnelling van een project is. Onderstaand overzicht bevat de gebiedsprojecten, onderverdeeld per dorpskern, waarbij kort beschreven en toegelicht wordt in hoeverre de gemeente Lochem prioriteit dient te geven op het desbetreffende woningbouwproject. De beschrijving gaat voornamelijk in op de programmering, het grondbeleid, eventuele barrières (en of/hoe deze overkoombaar zijn) en daarvoor te prioriteren middelen/gewenste ambtelijke inzet.

Almen Almen Zuid 2b | Het project betreft 15 woningen, maar voldoet niet aan het Addendum op de Woonvisie. Wel op de Woonvisie Almen uit 2021 (welke is vastgesteld voor het addendum op de Woonvisie van de gemeente Lochem). Het heeft wel een programma wat wenselijk is vanuit de kernbehoefte met 55% goedkope woningen. Daarnaast is het project gelegen op gemeentelijke grond en betreft het een uitbreidingslocatie, hiermee heeft de gemeente dus de regie in handen en heeft het (zover bekend) een lage complexiteit. Netcongestie kan een harde barrière vormen, zoals in veel projecten. Het bestemmingsplan is al in procedure. ➢

Prioriteit? Ja, Momenteel zijn er geen grote barrières, maar netcongestie kan in de toekomst een barrière vormen. Mate van de hardheid van het plan is aanwezig en de gemeente heeft regie op de ontwikkeling. Gezien de omvang, ten opzichte van de totale woningbehoefte, wel een beperktere inzet.

Bedrijventerrein Scheggertdijk | Het project betreft 15 tot 20 woningen waarbij het gaat om de transformatie van een voormalig bedrijventerrein. Het programma is gericht op bijzondere woonvormen om zo ook een positief effect te hebben op de algehele leefbaarheid en sociale inclusiviteit van de kern. De hardheid/concreetheid van de plannen van het woningbouwproject is, gezien het stadium waarin het project zich bevindt, nog niet aanwezig. Daarnaast vormt de particuliere grondpositie een barrière. Dit laatste dient nader onderzocht te worden. ➢

Prioriteit? Nee, concreetheid van de planuitwerking en kernbehoefte is gering. Beperkte inzet voor een nader onderzoek en eventuele verwerving van strategische grondposities.

Barchem Barchem Zuid-Oost | Dit project gaat over 35 woningen met divers programma (voornamelijk voor starters en gezinnen). Betreft een uitbreidingslocatie, lage complexiteit. Wel een zeer vroeg stadium; geen grondeigendom gemeente, maar wel is er een Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) gevestigd. Mogelijkheden tot actievere grondverwerving zijn het onderzoeken waard. ➢

Prioriteit? Nee, hardheid van het plan is gering. De grondpositie is daarnaast ook nog een barrière voor een snelle ontwikkeling.

Eefde Sportveld Detmerskazerne | Het gaat bij dit project om 55 woningen, waarvan een deel aangewezen als opvangplekken en een deel ten behoeve van sociale huur. Project heeft prioriteit gekregen vanuit de politiek. De financiële haalbaarheid staat, door het programma, onder druk. De financiële analyse kan verder uitgewerkt worden 20

Datum: 29 mei 2024

en mogelijkheden voor subsidies kunnen ook al verkend worden. De grootste barrières op dit moment zijn omgevingsfactoren zoals geluid van het spoor, de lage ligging en flora & fauna. ➢

Prioriteit? Ja, het heeft prioriteit gekregen vanuit de politiek voor de herhuisvesting van Oekraïners en voor sociale huur.

Eefde Noord | In Eefde Noord gaat het om 45+ woningen. Er zijn mogelijkheden voor uitbreiding. Er is nog weinig tot geen hardheid danwel een grote kansrijkheid tot een snelle ontwikkeling. De locatie is laaggelegen. Er rust nog een pachtcontract op de locatie, bij herbestemming kan deze opgezegd worden. ➢

Prioriteit? Nee, hoewel dit project een significante bijdrage kan leveren aan de kernbehoefte van Eefde, is de hardheid van het plan gering. Er zijn verder geen onoverkoombare barrières aanwezig.

Rustoordlaan | Dit project heeft een programma van 40 woningen, dat in lijn is met het gewenste programma vanuit het Addendum op de Woonvisie. Het is een uitbreidingslocatie met een gematigde complexiteit. Er is sprake van faciliterend grondbeleid. Verkeer en bijbehorende ontsluiting is een aandachtspunt. Het project geeft goede invulling aan de kernbehoefte. ➢

Prioriteit? Ja, gezien het programma en de kernbehoefte kan er op dit project prioriteit gezet worden. Het betreft een faciliterend project, dus in die mate gepaste ambtelijke inzet. Voornamelijk een toetsende en faciliterende rol vanuit de gemeente.

Epse Waterdijk West | Dit project betreft 40 woningen in een uitleggebied. Het heeft hiermee een relatief lage complexiteit. De grootste barrière is de grondpositie: meerdere particuliere eigenaren waaronder een ontwikkelende partij. Verdere samenwerking dient verkent en nader onderzocht te worden. De ontwikkeling past binnen de kernbehoefte. Mogelijkheden voor de koppeling met andere ontwikkelingen in de omgeving dienen nader onderzocht te worden. ➢

Prioriteit? Deels, grondpositie als barrière kan een lange doorlooptijd opleveren. Met name als gekozen wordt voor de verwerving. Indien de gemeente wenst faciliterend op te treden, dan is een beperkte inzet gewenst. Gezien de gemeente enkel een faciliterende en toetsende zal hebben.

Diekman Oost | Nog nader te bepalen programma, wel is het project gericht op bijzondere woonvormen. Grondeigendom ligt bij een particulier, hierdoor zijn er weinig regie mogelijkheden. In samenwerking met de grondeigenaar komen tot een passend plan. Ontwikkelaar is momenteel bezig met een plan voor betaalbaar wonen in een collectieve vorm. ➢

Prioriteit? Nee, hardheid van het plan is gering. Daarnaast betreft het een faciliterend project en daarmee is ook de bijpassende inzet gewenst.

Gorssel Gorssel Noordoost | Dit project betreft 50 woningen, met een mogelijke uitbreiding in de toekomst. Gedeeltelijk is de grond in eigendom van particulier, deels is de grond in eigendom van de gemeente. Het gaat om een uitleggebied, lage complexiteit. Woonprogramma is volgens het Addendum op de Woonvisie en sluit aan op de kern- en gemeentelijke behoefte. Grootste barrière is de eigendomspositie, de belangrijkste eigenaar is bezig met zelfrealisatie, hoewel er wel een WVG op gevestigd. Mogelijkheden voor samenwerking met grondeigenaar onderzoeken. Stikstof is een overkombare barrière. ➢

Prioriteit? Ja, voldoet zeer aan de algehele behoefte van Lochem. Echter, dient er meer regie te komen of zal er voldoende inzet moeten komen om faciliterend op te kunnen treden.

Smitskamp incl. strook langs N348 | Betreft 30 woningen op de locatie uit de kernvisie en 35 opvangplekken voor Oekraïners op de strook langs de N348. Voldoet aan de kernbehoefte en aan de behoefte voor acute opvangplekken. Geen grote barrières behalve stikstof (nabije ligging Natura 2000) en bij de strook langs de N348 geluid. Hiervoor mogelijk met flexwoningen stikstofruimte creëren. Grond is in eigendom van de gemeente. De gemeente geeft prioriteit aan dit project vanwege de opgave voor herhuisvesting van Oekraïners eind 2024.

21

Datum: 29 mei 2024

➢

Prioriteit? Ja, de gemeente Lochem heeft een acute opgave voor de herhuisvesting van Oekraïners. Daarnaast voldoet het ook aan de behoefte voor de gemeente Lochem. Geluid en stikstof zijn barrières die mogelijk op te lossen zijn door handelen.

Weide Mogezomp | Het gaat bij dit project om 30 woningen, het nadere woonprogramma is nog onbekend, maar dient te voldoen aan het addendum en kernvisie Gorssel. Nog vroeg in het planvormingsproces. Gesprekken met grondeigenaar lopen nog. Er ligt een relatie met de herstructureringslocatie Wielewaalpad, eigendom van IJsseldal Wonen. ➢

Prioriteit? Nee, hardheid van het plan is nog zeer gering. Planvorming en gesprekken met de eigenaren voorzetten. Beperkte inzet is gewenst. Wel is de herstructureringslocatie prioritair om met deze locatie voortgang te vinden.

Bloemenkamp | Het gaat hierbij om 58 appartementen, in het segment middenhuur en dure huur voor ouderen. De grond is in eigendom van een zorginstantie. Het project voldoet niet aan het Addendum op de Woonvisie maar wel in een bredere behoefte voor woningen voor ouderen en zorg in het middenhuur segment. Betreft een inbreidingslocatie waarbij het gaat om de verdichting van een woonwijk, redelijk complex type locatie. Er ligt een nieuwe aanvraag om deze locatie aan te wijzen als gemeentelijk monument uit de wederopbouwperiode. Barrière betreft parkeren in combinatie tot groen en het hoge aandeel dure huur en ontbreken sociale huur. Daarnaast ook weerstand vanuit de omgeving op het aantal woningen. ➢

Prioriteit? Ja, maar er zijn veel onzekerheden die nader onderzocht dienen te worden. Waaronder de financiële haalbaarheid in combinatie tot het parkeren en woonprogramma. Daarnaast is ook het maatschappelijke draagvlak een barrière.

MFA (Trefpunt) | Het MFA wordt ontwikkeld op de locatie Vullerschool. Daarna komt het huidige Trefpunt beschikbaar. Het woningbouwprogramma dient nader bepaald te worden. De prioriteit ligt nu bij het bouwen van het nieuwe MFA Zodra meer zicht is op de ontwikkeling van de nieuwe Multifunctionele Accommodatie start kan hier prioriteit op gezet worden. ➢

Prioriteit? Nee, de grootste barrière is de verplaatsing van het MFA, daarna kan de planuitwerking verder gedaan worden. Beperkte tot geen ambtelijke inzet, los van wat nodig is voor de verplaatsing.

Harfsen Buitenlust | Er ligt een plan van de eigenaar voor 12 woningen en 24 zorgeenheden. Daarnaast is er de mogelijkheid voor een nieuwe supermarkt. Het programma van dit project is niet volgens het Addendum op de Woonvisie maar wel mogelijk passend in de Woonzorgvisie, mits de zorg en de huisartsenzorg is geregeld. Grondeigendom is versnipperd, mede door de aanwezigheid van de supermarkt. De parkeernormen zijn hoog voor een dergelijke locatie. Dit zet tevens de financiële haalbaarheid onder druk. Vanuit de gemeente is het van belang dat deze zichtlocatie in Harfsen een goede invulling krijgt. ➢