Woningmarktonderzoek Leusden 020224.pdf

Woningmarktonderzoek Gemeente Leusden

Gemeente Leusden 2 februari 2024 Definitief

DATUM

2 februari 2024

TITEL

Woningmarktonderzoek

OPDRACHTGEVER

Gemeente Leusden

AUTEUR(S)

Pim Tiggeloven Valentine Reijers

PROJECTNUMMER

327.114

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2

Inleiding Aanleiding Werkwijze

4 4 4

2 2.1 2.2

Demografische trends Bevolkings- en huishoudensopbouw Bevolkingsontwikkeling en migratie

5 5 6

3 3.1 3.2 3.3

Woningvoorraad en marktontwikkelingen Kenmerken van de woningvoorraad Bestaande corporatievoorraad Druk op de woningmarkt

10 10 11 12

4

Behoefte aan sociale huur

18

5 5.1 5.2

Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte

21 21 22

6 6.1 6.2 6.3

Wonen met zorg Woonvraag ouderen Woonvraag mensen met een verstandelijke beperking Woonvraag mensen in Beschermd Wonen

27 27 32 34

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De woningmarkt is sterk in beweging. De afgelopen jaren was er sprake van een sterke stijging van huizenprijzen als gevolg van een enorme vraag naar woningen in combinatie met een achterblijvend aanbod. Hoewel de landelijke ambities voor woningbouw groot zijn, blijkt de daadwerkelijke realisatie lastig als gevolg van personeelstekorten, stijgende bouwkosten en stikstofproblematiek. Wel lijkt de oververhitting van de markt (tijdelijk?) wat te zijn afgenomen door de rentestijging. Ook op beleidsmatig vlak hebben zich de nodige ontwikkelingen voorgedaan. In 2022 heeft de Rijksoverheid de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, vertaald naar diverse thematische programma’s. Kern van deze agenda is dat er tot en met 2030 een opgave ligt om de woningvoorraad met 900.000 woningen uit te breiden, waarvan tweederde in het betaalbare segment (huur en koop) gerealiseerd moet worden. Deze landelijke opgave is vervolgens vertaald naar regionale Woondeals, zo ook voor de regio Amersfoort (waartoe Leusden behoort). Voor de gemeente Leusden betekent dit dat er tot en met 2030 een woningbouwopgave ligt voor 1.455 woningen, waarbij 66% in het betaalbare segment gerealiseerd moet worden, waarvan ongeveer de helft (30%) in de sociale huur.

Daarnaast wordt er op regionaal vlak gewerkt aan een Woonzorgvisie, waarbij de huisvestingsopgave voor de aandachtsgroepen, zoals die genoemd worden in het landelijke programma ‘Een thuis voor Iedereen’ aan de orde zal komen. De gemeente Leusden zal zelf ook een lokale woonzorgvisie opstellen en de woonvisie actualiseren. Al deze ontwikkelingen maken dat de gemeente Leusden behoefte heeft aan actueel onderzoek naar de woningbehoefte. In dit rapport gaan we in op de huidige vraagdruk in zowel de koop als huursector, demografische trends als de kwalitatieve woningvraag (aan welke type woningen is behoefte). We gaan tevens in op de specifieke vraag naar vormen van wonen met zorg.

1.2 Werkwijze De basis van het onderzoek bestaat uit een analyse van bestaande databases waarin veel informatie te vinden is over de huidige en toekomstige woonsituatie van huishoudens in de gemeente Leusden. Voor de kwalitatieve woonwensen is gebruik gemaakt van het landelijke WoON2021 onderzoek. Hierin zijn verhuisgeneigde huishoudens in alle Nederlandse gemeenten (ook Leusden) gevraagd naar hun wensen ten aanzien van de toekomstige woning. Dit woonwensenprofiel is vergeleken met de feitelijke verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente Leusden in de afgelopen vijf jaar. De resultaten van deze analyses zijn vervolgens voorgelegd aan diverse lokale marktkenners. Voor de reguliere woningvraag zijn de resultaten getoetst bij makelaars, ontwikkelaars en de woningcorporatie. Hun input is weergegeven in de groene kaders. De behoefte aan wonen met zorg is in twee gesprekken besproken en getoetst bij lokale zorgaanbieders en belangenorganisaties. Kwalitatieve duiding uit deze gesprekken is in groene kaders terug te lezen in deze rapportage.

327.114 | Woningmarktonderzoek

4

2 Demografische trends Op 1 januari 2022 woonden er zo’n 13.295 huishoudens in de gemeente Leusden. Het aantal huishoudens is daarmee met +695 toegenomen sinds 2018 (+6%). In de gemeente staan ruim 13.300 woningen, waarvan ongeveer 20% een huurwoning van een woningcorporatie betreft. Daarmee zit de gemeente nog niet op het na te streven percentage van 30% sociale huur binnen de sociale huurvoorraad, zoals benoemd in de nationale Woon- en Bouwagenda. Tabel 2.1: Gemeente Leusden. Kenmerken huishoudens en woningvoorraad per kern (2022) Huishoudens Woningvoorraad Aandeel corporatie Leusden Achterveld Stoutenburg Gemeente Bron: CBS (2022)

11.985 1.175 135 13.295

12.025 1.190 130 13.345

20% 19% 7% 20%

Aandeel overige verhuurders 9% 8% 8% 9%

2.1 Bevolkings- en huishoudensopbouw In grote lijnen is de leeftijdsopbouw van de gemeente Leusden hetzelfde als bij het vorige onderzoek (2018). Het aandeel 45- en 65-plussers ligt wat hoger dan gemiddeld in de provincie en regio. Binnen de gemeente is het aandeel 65-plussers in Stoutenburg wat lager, maar de groep 45 tot 65 jaar wat hoger dan gemiddeld. Sinds 2018 zien we de vergrijzing zowel op kern-, gemeente-, regio als provincieniveau gestaag doorzetten. Het aandeel 65-plussers is op vrijwel elke plek met 1 à 2 procent toegenomen. Figuur 2.1: Gemeente Leusden. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd vergeleken met kernen, provincie en regio (2022). Provincie Utrecht

17%

13%

27%

26%

18%

Regio Amersfoort

18%

12%

24%

27%

18%

Gemeente Leusden

16%

11%

21%

29%

23%

Leusden

17%

11%

21%

28%

23%

Achterveld

12%

Stoutenburg

13%

16% 0%

10%

0 tot 15 jaar

19% 14%

20%

15 tot 25 jaar

33%

16% 30%

40%

25 tot 45 jaar

24% 37%

50%

60%

16% 70%

45 tot 65 jaar

80%

90%

100%

65 jaar en ouder

Bron: CBS (2022)

Qua huishoudenssamenstelling is het aandeel gezinnen met kinderen in de gemeente iets hoger dan het aandeel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen en eenpersoonshuishoudens. Wel nam het aandeel eenpersoonshuishoudens de afgelopen jaren iets toe ten koste van de gezinnen met kinderen. Ook dit is voor een belangrijk deel het gevolg van de vergrijzing.

327.114 | Woningmarktonderzoek

5

Figuur 2.2: Gemeente Leusden. Huishoudenssamenstelling vergeleken met kernen, provincie en regio (2022). Provincie Utrecht

39%

28%

34%

Regio Amersfoort

33%

29%

37%

Gemeente Leusden

31%

33%

36%

Leusden

31%

33%

36%

Achterveld

31%

Stoutenburg

39%

24% 0%

10%

31%

31% 20%

30%

45%

40%

Eenpersoonshuishoudens

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Meerpersoonshuishoudens zonder kinderen

Meerpersoonshuishoudens met kinderen Bron: CBS (2022)

2.2 Bevolkingsontwikkeling en migratie Sinds het vorige woningmarktonderzoek (2018) is de bevolkingsomvang van de gemeente toegenomen (+1.435 inwoners naar een totaal van 31.465 op 1 januari 2023). Vooral het laatste jaar was er sprake van een forse groei (+775 inwoners). Die groei is voornamelijk het gevolg van de migratie. Jarenlang was er ook sprake van een geboorteoverschot in Leusden. Dit cijfer daalde al jaren langzaam maar zeker en is sinds 2021 omgeslagen naar een sterfte-overschot. Wellicht dat de Corona-pandemie in deze jaren ook een bijdrage aan heeft geleverd, maar de verwachting is dat ook in de toekomst de groei van Leusden uitsluitend wordt gecreëerd door mensen die naar Leusden verhuizen. Figuur 2.3: Gemeente Leusden. Terugblik demografische trends en woningvoorraadontwikkeling 2012-2022. 800 600 400 200 0 -200 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Geboortesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Bevolkingsontwikkeling

2021

2022

Woningvoorraadontwikkeling Bron: CBS (2022)

De binnenlandse migratie (vestigers uit andere gemeenten) was de belangrijkste groeifactor van de gemeente Leusden. Maar waar de buitenlandse migratie (met name statushouders en arbeidsmigranten) lange tijd een kleine rol speelde, zien we dat de laatste jaren deze factor steeds belangrijker wordt in de groei van Leusden. Vooral in 2022 was er een enorme toename te zien, voornamelijk door de komst van Oekraïense vluchtelingen.

327.114 | Woningmarktonderzoek

6

Sinds 2017-2018 is de woningproductie in de gemeente flink toegenomen. In de afgelopen vijf jaar nam de woningvoorraad jaarlijks met gemiddeld 200 woningen toe (in de vijf jaar daarvoor was dat nog gemiddeld 84 woningen per jaar).

Migratie nader bekeken De meeste vestigers in de gemeente Leusden waren de afgelopen vijf jaar afkomstig uit de gemeente Amersfoort. Dit zagen we ook al in het vorige onderzoek (2018). Maar we zien dat het vestigingsoverschot van Amersfoort naar Leusden flink is toegenomen; van gemiddeld jaarlijks +74 vestigers in de periode 2006-2016 naar +216 vestigers in de laatste vijf jaar. Ook is te zien dat er ten opzichte van het laatste onderzoek meer vestigers vanuit de grote steden (met name Utrecht en Amsterdam) naar Leusden komen. Het aantal vestigers uit omliggende gemeenten zoals Soest en Nijkerk is juist afgenomen. Tabel 2.2: Gemeente Leusden. Vestiging en vertrek van personen naar herkomstgemeente (2017-2021). Gemeente Vestiging Vertrek Saldo Gem. per jaar Binnen gemeente Leusden 5.165 5.165 0 Vestiging / vertrek Amersfoort 3.240 2.160 +1.080 +216 Utrecht 465 355 +110 +22 Amsterdam 245 240 +5 +1 Soest 210 190 +20 +4 Nijkerk 180 300 -120 -24 Barneveld 175 295 -120 -24 Zeist 125 120 +5 +1 Woudenberg 120 260 -140 -28 Hilversum 105 45 +60 +12 Utrechtse Heuvelrug 105 95 +10 +2 Nieuwegein 70 30 +40 +8 Arnhem 65 55 +10 +2 Ede 65 120 -55 -11 Den Haag 65 65 0 0 Rotterdam 65 60 +5 +1 Overig 2.010 2.100 -90 -18 Totaal 7.310 6.490 +820 +164 Bron: CBS (2023).

Het is geen verrassing dat de doelgroepen die de afgelopen jaren het meest zijn verhuisd (zowel binnen de gemeente, vestigers als vertrekkers) vooral de jongere doelgroepen betreft (1+2 persoonshuishoudens tot 35 jaar, gezinnen en 1+2 persoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar). Dit is de levensfase waarin mensen het meest verhuisgeneigd zijn. Wel zijn er wat verschillen tussen de verhuisstromen. Onder de vertrekkers uit Leusden is het aandeel 1+2 persoonshuishoudens tot 35 jaar groot (35%), maar wel vergelijkbaar met de resultaten uit het vorige onderzoek. Vaak verhuist deze groep vanwege het dichterbij werk of studie willen wonen. Onder vestigers is ook de jongste huishoudensgroep relatief groot (39%; iets toegenomen ten opzichte van vorig onderzoek), maar ook 1+2 persoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar en gezinnen zijn sterk vertegenwoordigd. Huishoudens van 65 jaar of ouder verhuizen niet meer zo snel naar een andere gemeente. Dat is zowel bij vestigers als vertrekkers te zien. Wel is onder de binnengemeentelijke verhuizers nog een deel 65 jaar of ouder (8 tot 10%). Dat aandeel is wat toegenomen ten opzichte van het vorige onderzoek (6 tot 7%).

327.114 | Woningmarktonderzoek

7

Figuur 2.4: Gemeente Leusden. Huishoudenssamenstelling naar type verhuisrichting (2017-2021) 1-2 phh < 35 jaar 1+2 phh 35-55 jaar gezin 1+2 phh 55-65 jaar 1+2 phh 65-75 jaar 1+2 phh > 75 jaar 0%

10%

20%

Binnenverhuizers

30% Vestigers

40%

50%

60%

Vertrekkers

Bron: CBS (2023). Deel van de vestigers bestaat uit terugkeerders Marktkenners gaven tijdens het panelgesprek aan dat het voor gezinnen met kinderen fijn wonen is in de gemeente Leusden. Het grote aanbod aan grondgebonden woningen met tuin in combinatie met de gunstige ligging en het voorzieningenniveau maakt dat de gemeente veel vestigers vanuit andere gemeenten aantrekt, zeker vanuit de steden in de omgeving (in de eerste plaats Amersfoort). Makelaars merken wel dat er onder de vestigers ook een groot deel terugkeerders zit. Mensen die ooit als jongere de gemeente hebben verlaten om te werken of studeren in de stad, keren nu als gezin terug naar de plek waar men is opgegroeid. Het negatieve vertreksaldo met Nijkerk, Barneveld en Woudenberg komt volgens de marktkenners door de gunstigere prijs-kwaliteitverhouding van bestaande woningen in die gemeenten ten opzichte van het aanbod in Leusden. Jongeren vertrekken volgens de marktkenners dus niet alleen uit Leusden vanwege werk en studie, maar ook vanwege een gebrek aan betaalbare woningen. Aantrekkelijk koopwoningaanbod voor senioren wordt gemist Het lage percentage verhuisde ouderen komt volgens deelnemers aan het marktkennerspanel door het geringe woningaanbod voor deze doelgroep in Leusden. Vooral de groep 65 tot 75 jarigen is bereid om te verhuizen naar een meer passende woning.

Boven de leeftijd wil men nauwelijks meer verhuizen, tenzij men te maken krijgt met grote fysieke of geestelijke problemen. Maar de groep tussen 65 en 75 jaar heeft wel wat wensen. Een appartement moet voldoende groot zijn (ongeveer 100 m²). Liever heeft men nog een kleine grondgebonden woning met tuin. Al vragen sommige marktkenners af of je in de grondgebonden woonwens van senioren moet voorzien, gelet op de hoeveelheid bestaande grondgebonden woningen in Leusden en de roep om zorgvuldig ruimtegebruik. Tegelijkertijd beseft eenieder dat er wel een aantrekkelijk alternatief geboden moet worden om senioren uit hun huidige (vaak ruime grondgebonden) woning te laten doorstromen naar een meer passende woning.

Kijkend naar de gerealiseerde verhuizingen in de gemeente over de afgelopen vijf jaar dan is te zien dat verhuizers binnen de gemeente vooral terecht kwamen in rij- en hoekwoningen in de koopsector (32%). Ook waren er veel verhuizingen naar vrije sector huur, maar dit komt vooral door de hoge mutatiegraad in dit segment. Voor veel huishoudens is dit segment een tijdelijke stap, op zoek naar een sociale huurwoning of koopwoning (afhankelijk van de financiële mogelijkheden). Opvallend is dat bij vestigers een relatief groot deel terecht is gekomen in een koopappartement de afgelopen jaren. Mogelijk doordat een recent nieuwbouwproject veel aantrekkingskracht heeft gehad op vestigers uit de omgeving. De verhuizingen naar deze koopappartementen hebben er ook toe geleid dat het aandeel vestigers dat terecht is gekomen in een rij- of hoekwoning beduidend lager ligt dan ten tijde van het vorige onderzoek. Destijds kwam 39% van de vestigers in een rijwoning te wonen, de laatste jaren lag dat percentage op 26%.

327.114 | Woningmarktonderzoek

8

Figuur 2.5: Gemeente Leusden. Betrokken woning van binnenverhuizers en vestigers naar eigendom en woningtype (2017-2021). 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Corporatie EGW

Corporatie MGW

Vrije sector

Rij-/hoek

2^1 kap

Huur

Vrijstaand

MGW

Koop Binnenverhuizers

Vestigers

Bron: CBS (2023). Mogelijkheden voor doorstroming in de sociale huur In het marktkennerspanel is ten aanzien van doorstroming in de sociale huur de regeling ‘Van groot naar fijn’ besproken. Huishoudens van 65 jaar en ouder met een woning van minimaal drie slaapkamers kunnen met voorrang verhuizen naar een kleinere woning, met behoud van de huidige huurprijs. Er zijn senioren die van deze regeling gebruik maken, maar minder dan gehoopt. De reden(en) hiervoor moeten nog worden onderzocht. Wellicht kan het helpen om meer bekendheid te geven aan het bestaan van de doorstroomregeling. Net als voor het koopsegment is het belangrijk dat ook een levensloopgeschikte woning in de sociale huur over voldoende ruimte beschikt. Bijvoorbeeld de aanwezigheid van een hobbyruimte / schuur (al dan niet voor gezamenlijk gebruik). Wellicht goed om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om op een creatieve manier een gezamenlijk hobby/schuurruimte bij levensloopgeschikte woningen te realiseren.

327.114 | Woningmarktonderzoek

9

3 Woningvoorraad en marktontwikkelingen In dit hoofdstuk zoomen we in op de bestaande woningvoorraad. Daarbij kijken we naar de samenstelling van eigendom, type, prijsklasse en bouwjaarklasse. Daarnaast gaan we in op ontwikkelingen in de koopen huurmarkt.

3.1 Kenmerken van de woningvoorraad Woningvoorraad bestaat voornamelijk uit koopwoningen In totaal staan er anno 2023 zo’n 13.500 woningen in de gemeente. Het grootste deel daarvan bestaat uit koopwoningen (70%). Ongeveer 21% van de voorraad zijn huurwoningen in bezit zijn van een woningcorporatie1. Vooral de woningvoorraad in Stoutenburg wijkt wat af van de gemiddelde woningvoorraad. Het aandeel koopwoningen ligt hier nog wat hoger. Dit percentage wordt echter beïnvloed doordat de totale woningvoorraad relatief klein is (ongeveer 115 woningen). Figuur 3.1: Gemeente Leusden. Woningvoorraad naar eigendom en kernen, 2023. Leusden

21%

9%

70%

Achterveld

21%

8%

71%

Stoutenburg

7%

Gemeente Leusden

7%

86%

21% 0%

10%

9% 20%

70% 30%

Huur corporatie

40%

50%

60%

Huur particulier

70%

80%

90%

100%

Koop

Bron: WOZ-registratie gemeente Leusden.

Op gemeenteniveau wordt de woningvoorraad gedomineerd door rij- en hoekwoningen (bijna 60% van de voorraad). Maar dit komt vooral door de grote voorraad van dit woningtype in Leusden. In de twee kleinere kernen (met name Stoutenburg) bestaat de woningvoorraad voor het grootste deel uit tweekappers en vrijstaande woningen. Figuur 3.2: Gemeente Leusden. Koopwoningvoorraad naar woningtype en kernen. Leusden

59%

Achterveld

21%

37%

Stoutenburg

25%

34%

53%

Gemeente Leusden 10%

20%

Rij-/hoekwoning

8% 5%

47%

57% 0%

11%

30%

22% 40%

2-1 kap

50% Vrijstaand

60%

70%

14% 80%

90%

8% 100%

Appartement

Bron: WOZ-registratie gemeente Leusden. 1 Dit betekent overigens niet dat al deze woningen een sociale huurprijs kennen, een deel van deze woningen heeft een huurprijs

boven de liberalisatiegrens (zie ook tabel 3.5).

327.114 | Woningmarktonderzoek

10

Splitsen, optoppen en verkameren als instrumenten om de woningvoorraad uit te breiden Marktkenners gaven aan dat splitsing van bestaande woningen een kans biedt om het aantal woningen uit te breiden, zonder dat daar extra ruimtebeslag aan te pas komt. Er is een zeer grote woningvraag in de gemeente. Dan moet je alle instrumenten inzetten om het aanbod te vergroten. De gemeente kan hierin faciliteren (randvoorwaarden versoepelen zoals de parkeernorm, informatie geven over de mogelijkheden), maar het is aan de woningeigenaar om te bepalen of zijn/haar woning gesplitst wordt. Een andere mogelijkheid is het optoppen van woningen (extra bouwlaag). Al geven marktkenners aan dat de business case lastig haalbaar is te maken. Bovendien is niet elk dak geschikt voor een extra bouwlaag. Bij sommige woningen is juist de garage omgebouwd tot extra woonruimte (gebeurt o.a. bij de Eurowoningen), al gaat het daarbij vaak om extra ruimte voor de bestaande woning, in plaats van het toevoegen van een extra zelfstandige woning Specifiek voor jongeren vallen de mogelijkheden voor het verkameren van woningen te overwegen. Voor sommige jongeren zou een kamer met enkele gedeelde voorzieningen (keuken, sanitair) al een prima eerste stap op de woningmarkt kunnen zijn. Bovendien is het verkameren van een woning technisch gezien eenvoudiger dan het splitsen van een woning.

Figuur 3.3: Gemeente Leusden. Koopwoningvoorraad naar prijsklassen. Leusden

11%

Achterveld

9%

Stoutenburg

42%

22%

75%

10% 0%

24%

48%

2%

Gemeente Leusden

65%

10%

Tot € 250.000

63% 20%

30%

40%

€ 250.000 - € 355.000

26% 50%

60%

70%

€ 355.000 - € 550.000

80%

90%

100%

€ 550.000+

Bron: WOZ-registratie gemeente Leusden.

Het grootste deel van de koopwoningvoorraad heeft een WOZ-waarde van €355.000 tot €550.000. Deze woningen staan voornamelijk in de kern Leusden. Ongeveer een kwart van de woningvoorraad heeft een WOZ-waarde van meer dan €550.000. In Achterveld en met name Stoutenburg ligt dit aandeel nog aanzienlijk hoger. Er zijn beperkt koopwoningen met een WOZ-waarde tot €250.000. Dat zijn voornamelijk koopappartementen. In de twee kleine kernen kan het incidenteel ook om (vrijstaande) bedrijfswoningen gaan. In totaal valt 11% van de gemeentelijke koopwoningvoorraad in het betaalbare segment (<€355.000)2.

3.2 Bestaande corporatievoorraad De totale voorraad huurwoningen in eigendom van woningcorporaties bestaat uit 2.850 woningen. Het merendeel van deze woningen is in bezit van Omthuis (2.759 woningen). Daarnaast heeft De Alliantie nog zo’n 100 woningen in bezit in de gemeente. In onderstaande tabel is de corporatievoorraad uitgesplitst naar kern en woningtype 3. Hieruit blijkt dat iets meer dan de helft van de corporatievoorraad bestaat uit appartementen. Wel zit er een groot verschil in de corporatievoorraad per kern, vooral in omvang. Ruim 91% van de corporatiewoningen staat in de

2 Prijspeil 2023. Per 1-1-2024 ligt de betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen op €390.000. 3 Het betreft hier uitsluitend de kenmerken van de woningvoorraad van Omthuis. We beschikken niet over gegevens van De Alliantie.

327.114 | Woningmarktonderzoek

11

kern Leusden. In Stoutenburg staan slechts enkele corporatiewoningen. Deze zijn wel relatief ruim van aard (2-onder-1 kap of geschakelde woningen). Tabel 3.1: Gemeente Leusden. Samenstelling corporatievoorraad naar type en kern (2023) Rij-hoekwoning 2^1 kap / Appartement geschakeld Leusden 43% 2% 55% Achterveld 53% 13% 34% Stoutenburg 0% 100% 0% Gemeente 44% 4% 53% Bron: Omthuis (2023)

Totaal 100% (2.527) 100% (224) 100% (8) 100% (2.759)

Het grootste deel van de corporatievoorraad bevindt zich in het sociale segment (tot de liberalisatiegrens); zo’n 94%, omgerekend zo’n 2.596 woningen. Het grootste deel van de voorraad zit in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 1e aftoppingsgrens (58%). Dit aandeel is ook toegenomen in de afgelopen jaren (lag in 2018 op 46%). Ten opzichte van het vorige onderzoek (2018) is het aandeel woningen in het goedkoopste segment (tot de kwaliteitskortingsgrens) licht toegenomen (van 6% naar 7%). Het aandeel huurwoningen boven de liberalisatiegrens is iets afgenomen (van 7% naar 6%), al is de grootste afname te zien in het segment daar net onder (€693-€808). Dit aandeel ligt nu op 16% (was in 2018 nog 23%). Tabel 3.2: Gemeente Leusden. Samenstelling corporatievoorraad naar prijsklasse en kern (2023) < €454 €454-€650 €650-€697 €697-€879 > €879 Leusden 7% 57% 14% 15% 6% Achterveld 5% 62% 8% 22% 3% Stoutenburg 13% 88% 0% 0% 0% Gemeente 7% 58% 14% 16% 6% Bron: Omthuis (2023)

Totaal 100% (2.527) 100% (224) 100% (8) 100% (2.759)

3.3 Druk op de woningmarkt Sociale huur De actuele druk in de sociale huursector is niet in één indicator uit te drukken. Er zijn meerdere kengetallen die iets aangeven over de vraagdruk. Reactiegraad Een van die indicatoren is de reactiegraad; het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning. Deze reactiegraad laat al jaren een stijgende trend zien. Dit is terug te zien in vrijwel elk prijssegment in de sociale huursector. De meeste reacties komen binnen op woningen in de laagste prijsklasse (tot de kwaliteitskortingsgrens); gemiddeld 193 reacties per woning. Al zijn de verschillen met de andere prijsklassen beperkt. Alleen de reactiegraad boven de liberalisatiegrens ligt beduidend lager; in 2022 gemiddeld 112 reacties per woning. Dit kan mogelijkerwijs het gevolg zijn doordat niet iedereen bekend is met het feit dat de woningcorporatie ook vrije sector huur verhuurt.

327.114 | Woningmarktonderzoek

12

Figuur 3.4: Gemeente Leusden. Gemiddeld aantal reacties per aangeboden huurwoning naar prijsklasse (20192023). 350 300 250 200 150 100 50 0 Tot kwaliteitskortingsgrens

Tot lage aftoppingsgrens

2019

Tot hoge aftoppingsgrens

2020

2021

Tot liberalisatiegrens

2022

Boven liberalisatiegrens

2023

Bron: Omthuis (Peildatum 1-6-2023)

Herkomst reacties Slechts een beperkt deel van de reacties op vrijkomende huurwoningen komt uit de gemeente Leusden (gemiddeld 14,5% over de laatste vier jaar). Ten tijde van het vorige onderzoek (2018) lag dit percentage nog op 24%. Bovendien nam dit aandeel de afgelopen jaren ook af. Vooral uit Amersfoort kwamen veel reacties op vrijkomende woningen (gemiddeld ruim 38% per jaar). Het aantal reacties uit andere gemeenten ligt fors lager. Figuur 3.5: Gemeente Leusden. Top 10 van gemeenten waar de meeste reacties op vrijkomende sociale huur in de gemeente Leusden vandaan kwamen (2020-2023). 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

2020

2021

2022

2023

Bron: Omthuis (Peildatum 1-6-2023)

Het aandeel toegewezen sociale huurwoningen aan inwoners van de gemeente Leusden ligt overigens een stuk hoger (37%) dan het aandeel reacties. Het percentage toegewezen sociale huurwoningen aan Leusdenaren ligt iets hoger dan het aandeel toegewezen sociale huurwoningen aan vestigers afkomstig uit Amersfoort (36%). Ten opzichte van het vorige onderzoek is het percentage toegewezen woningen aan eigen inwoners wel afgenomen (destijds nog 52%).

327.114 | Woningmarktonderzoek

13

Kwalitatief goede sociale huurwoningen heeft aantrekkingskracht op vestigers Tijdens het marktkennerspanel is aangegeven dat de sociale huurvoorraad van goede kwaliteit is en ook als zodanig bekend staat in de regio. Voor gezinnen uit Amersfoort die op zoek zijn naar een grondgebonden sociale huurwoning is het sociale huur aanbod in Leusden een aantrekkelijke optie. Ten opzichte van sommige andere regiogemeenten is het aandeel toewijzingen aan eigen inwoners in de gemeente Leusden relatief laag. Dat het aandeel toewijzingen aan eigen inwoners nog wel een stuk hoger ligt dan het aandeel reacties uit Leusden, komt mogelijk doordat woningzoekenden als het er op aan komt toch vaak het liefst in de huidige woonplaats willen blijven wonen. Het grotere aandeel toewijzingen dan reacties onder eigen inwoners is overigens iets dat in heel veel gemeenten voorkomt.

Inschrijftijd en actieve zoektijd Andere relevante indicatoren voor de vraagdruk zijn de inschrijf- en zoektijd voor een sociale huurwoning. Bij de inschrijftijd gaat het om de periode vanaf de inschrijving tot het moment waarop men een woning betrekt. Die inschrijftijd is de afgelopen jaren iets opgelopen. Van gemiddeld 7,2 jaar in 2019 naar 8,1 jaar medio 2023. De inschrijftijd is momenteel het langst bij lage middeninkomens (12,2 jaar) 4. Dit wordt wellicht verklaard doordat middeninkomens maar in beperkte mate in aanmerking komen voor sociale huur door de toewijzingseisen en corporaties maar een beperkt aanbod in het niet DAEB-segment bieden. De trend over de afgelopen jaren verschilt per inkomensgroep. De inschrijftijd voor de primaire doelgroep is toegenomen. Voor de lage middeninkomens geldt dat sinds 2020. Bij de secundaire doelgroep is de inschrijftijd juist afgenomen (afgezien van een uitschieter in 2022). Figuur 3.6: gemeente Leusden. Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd sociale huur naar inkomensklasse (2019-2023). 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Primaire doelgroep

Secundaire doelgroep 2019

2020

2021

Lage middeninkomens 2022

Totaal

2023

Bron: Omthuis (Peildatum 1-6-2023)

De inschrijftijd alleen zegt nog niet zoveel over de druk in de sociale huursector. Een deel van de woningzoekenden schrijft zich preventief in en gaat pas op zoek als men hoger op de lijst staat (door wachttijd op te bouwen). Daarnaast is er een groep die mogelijk nooit concreet op zoek gaat, maar zich wel heeft ingeschreven om meerdere opties (zowel huur als koop) mogelijk te houden. Daarom is het belangrijk om de inschrijftijd in combinatie met de actieve zoektijd (periode vanaf de eerste reactie tot het betrekken van de woning) te beschouwen. Voor de gemeente Leusden geldt dat de actieve zoektijd (2,5 jaar) een stuk lager ligt dan de gemiddelde inschrijftijd. Wel is de actieve zoektijd ook iets opgelopen in de afgelopen jaren (in 2019 nog 2,1 jaar). In eerdere jaren was de actieve zoektijd van lage

4 Lage middeninkomens: eenpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot

€48.836 en meerpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot €56.513. Hoge middeninkomens: eenpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot €57.573 en meerpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot €76.764. prijspeil 2023 (Bron: Omthuis).

327.114 | Woningmarktonderzoek

14

middeninkomens het langst, maar de laatste jaren wordt het verschil tussen de inkomensgroepen kleiner. Anno medio 2023 was de actieve zoektijd het hoogste bij de primaire doelgroep (2,7 jaar). Jongeren staan op achterstand met het systeem van inschrijfduur Marktkenners gaven in het panelgesprek aan dat het systeem van toewijzing op basis van inschrijfduur vooral voor jongeren een knelpunt vormt. Zij kunnen pas inschrijfduur opbouwen vanaf hun 18 e jaar (eerste moment van inschrijving). Daarmee leggen ze het in de zoektocht naar een sociale huurwoning meestal af tegen een ouder huishouden dat al enkele jaren inschrijfduur heeft kunnen opbouwen en kunnen toeslaan op het moment dat ze echt toe zijn aan verhuizen. Daar komt bij dat niet elke jongere die in Leusden wil blijven, zich ook tijdig inschrijft bij WoningNet. Hoewel een deel van de jongeren op een gegeven moment wil verhuizen naar een omgeving waar meer voor hen te doen is, is het toch belangrijk om jongeren voor de gemeente te behouden (bijvoorbeeld door ze meer kansen op een woning te geven). Leusden is al sterk vergrijsd en deze trend gaat zich de komende jaren verder doorzetten. Daarom is het volgens de marktkenners belangrijk om jongeren aan de gemeente te binden, zodat de bevolkingssamenstelling divers blijft en er draagvlak is voor voorzieningen.

Dit kan via nieuwbouw, maar ook door meer bestaande sociale huurwoningen te labelen voor specifieke doelgroepen, zoals jongeren. Figuur 3.7: Gemeente Leusden. Gemiddelde actieve zoektijd sociale huur per inkomensklasse (2019-2023)* 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Primaire doelgroep

Secundaire doelgroep 2019

2020

Lage middeninkomens

2021

2022

Totaal

2023

Bron: Omthuis (Peildatum: 1-6-2023) *Het aantal waarnemingen voor hoge (midden)inkomens te beperkt om hier betrouwbare uitspraken over te doen.

Gemiddelde slaagkans De slaagkans is de verhouding tussen het beschikbare huuraanbod en het aantal actief woningzoekenden. Ten tijde van het vorige behoeftenonderzoek (2018) lag de gemiddelde slaagkans in de gemeente Leusden op 5%. De afgelopen jaren is die slaagkans afgenomen. Ook hier geldt dat de slaagkans vooral voor de primaire doelgroep is afgenomen. De slaagkans voor de lage middeninkomens is licht toegenomen. Figuur 3.8: Gemeente Leusden. Gemiddelde slaagkans sociale huur per inkomensklasse (2020-2023)* 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Primaire doelgroep

Secundaire doelgroep 2020

2021

2022

Lage middeninkomens

2023

Bron: Omthuis (Peildatum: 1-6-2023) *Het aantal waarnemingen voor hoge (midden)inkomens te beperkt om hier betrouwbare uitspraken over te doen.

327.114 | Woningmarktonderzoek

15

Koopsector Het aantal transacties in de koopsector is de afgelopen jaren licht toegenomen. Van 360 (2018) naar 380 (2022). Jaarlijks komt ongeveer 4% van de koopwoningvoorraad op de markt. Veruit de meeste verkochte woningen waren rijwoningen (ongeveer de helft van alle transacties). De verschuivingen in de loop der jaren zijn beperkt. Figuur 3.9: Gemeente Leusden. Ontwikkeling aantal transacties koopsector naar woningtype (2018-2023). 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2018

2019

2020

2021

2022

Rijwoning

Hoekwoning

2-onder-1 kap

Vrijstaand

Appartement

Bron: NVM (Peildatum: 1-6-2023)

Gemiddelde koopsom Waar het aantal transacties de afgelopen jaren in de gemeente redelijk constant was, laten de transactieprijzen wel een verschuiving zien. Tot en met 2022 zien we sterke prijsstijgingen. Vooral de gemiddelde koopsom bij vrijstaande woningen en appartementen zijn in de periode 2018 t/m 2022 sterk toegenomen (beiden +54%). Wellicht mede als gevolg van de gestegen rente, zien we het laatste half jaar een lichte daling van de prijzen. Alleen bij de vrijstaande woningen bleef de gemiddelde koopsom stijgen. Op dit moment (medio 2023) ligt de gemiddelde koopsom in de gemeente Leusden op €496.230. Dat is hoger dan gemiddeld in de Provincie Utrecht (€490.465) en het landelijk gemiddelde (€420.750). Figuur 3.10: Gemeente Leusden. Ontwikkeling gemiddelde koopsom naar woningtype (2018-2023). € 1.000.000 € 900.000 € 800.000 € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0 2018 Rijwoning

2019 Hoekwoning

2020 2-onder-1 kap

2021

2022 Vrijstaand

2023 Appartement

Bron: NVM (Peildatum: 1-6-2023)

327.114 | Woningmarktonderzoek

16

Mogelijkheden om prijsstijging bij nieuwe koopwoningen af te remmen In het marktkennerspanel is benoemd dat door de sterke prijsstijgingen het kopen van een betaalbare woning voor huishoudens met een laag- en middeninkomen (waaronder starters) in Leusden steeds lastiger wordt. Het is nog steeds mogelijk om vandaag de dag een betaalbare woning van maximaal €355.000 te bouwen. Maar dat zullen dan wel kleinere woningen (qua oppervlak) zijn en het zullen vaker dan in het verleden appartementen zijn. Ook bij deze kleinere woningen is vervolgens een prijsstijging niet uit te sluiten. Wel kun je woonvormen realiseren waarbij een prijsstijging afgeremd wordt. Als voorbeeld zijn rug-aan-rug woningen genoemd, waarbij een uitbouw aan de achterzijde van de woning niet mogelijk is.

327.114 | Woningmarktonderzoek

17

4 Behoefte aan sociale huur De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald aan de hand van woonwensen die huishoudens hebben, maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot €47.6995 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €52.671 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot €879 bedoeld. Een deel van deze doelgroep valt onder de regels voor passend toewijzen. Dan gaat het om eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot ongeveer €27.725 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €37.625. Zij zijn aangewezen op de meest betaalbare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: €650 voor één- en tweepersoonshuishoudens en €697 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen aan huishoudens toewijzen die niet tot de corporatiedoelgroep behoren. Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastleggen in prestatieafspraken. Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties.

We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • effect van de huishoudensgroei; • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatie effect); • effect van de koopkrachtontwikkeling; Verder hanteren we als aanname dat de taakstelling voor vergunninghouders volledig in de sociale huur zal worden ingevuld. Figuur 4.1: Gemeente Leusden. Ontwikkeling van de extra behoefte aan corporatiewoningen met een sociale huur (2023 t/m 2030).

Bron: Primos2022, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.

We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen van corporaties in de gemeente Leusden op ongeveer 375 in de periode tot en met 2030. In de periode 2030-2035 komt daar nog een opgave van 195 5 Prijspeil 2024

327.114 | Woningmarktonderzoek

18

woningen bij. In totaal dus 570 sociale huurwoningen tot en met 2035. Het betreft hier een netto aanvullende behoefte; als er corporatiewoningen worden gesloopt zijn méér woningen nodig om in de behoefte te voorzien. De behoefte is bepaald door uit te gaan van de behoefte die voortkomt uit de demografische ontwikkeling van de groep huishoudens in de corporatiedoelgroep die een sociale huurwoning nodig hebben en te rekenen met het inlopen van een deel van het woningtekort. Omdat er sprake is van een generatie-effect, zijn er minder sociale huurwoningen nodig dan uit een trendmatige berekening blijkt. Dit hangt er mee samen dat er meer oudere huishoudens komen die een hoger inkomen hebben en meer vermogen hebben opgebouwd dan eerdere generaties ouderen. Zij kiezen bij verhuizing naar een levensloopgeschikte woning er vaker voor om opnieuw te kopen. We maken een afslag op de behoefte voor dit generatie-effect. De extra behoefte is gebaseerd op een economisch scenario waarin de koopkracht van huishoudens daalt (met 0,7% op jaarbasis). Dat scenario past bij het huidige tijdsbeeld. Als wordt uitgegaan van een iets positievere ontwikkeling van de koopkracht, heeft dat effect op het aantal corporatiewoningen dat moet worden toegevoegd.

Bij een gemiddelde koopkrachtstijging met 0,3% in de komende jaren, is het benodigde aantal corporatiewoningen in de gemeente zo’n 280 in de periode tot en met 2030.

Invloed overige factoren Zoals gezegd hanteren we in bovenstaande prognose de aanname dat de taakstelling voor vergunninghouders in de gemeente Leusden volledig in de sociale huursector wordt ingevuld. De afgelopen jaren vertoonde het aantal te huisvesten vergunninghouders sterke schommelingen. Anno 2023 ligt de taakstelling 85 personen. Voor de komende jaren (zeker de lange termijn) is het aantal te huisvesten vergunninghouders lastig te voorspellen. Dit hangt mede af van internationale ontwikkelingen. Als we uitgaan van de langjarige trend (laatste 10 jaar), dan zou de taakstelling op ruim 40 personen uitkomen. De trend van de laatste jaren ligt echter veel hoger 55 personen, met een uitschieter naar 85 in 2023. In onze prognose gaan we ervan uit dat de taakstelling de eerste jaren op het hoge niveau van de afgelopen jaren blijft. Daarna zal de taakstelling afnemen, maar wel hoger liggen dan het gemiddelde over de afgelopen tien jaar. Voor de behoefte aan sociale huur gaan we ervan uit dat ongeveer 50% van de vergunninghouders na enkele jaren weer verhuist; naar een andere plek in Leusden of elders in het land (vaak is dat een grote stad), of een terugkeer naar het land van herkomst. Figuur 4.2: Gemeente Leusden. Taakstelling vergunninghouders 2013-2023 (personen), inclusief toekomstige scenario’s. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Feitelijke ontwikkeling

Langjarige trend

Trendraming hoog

Bron: Rijksoverheid (2023), bewerking Companen.

327.114 | Woningmarktonderzoek

19

Een andere factor is de uitstroom voor Beschermd Wonen. Omthuis geeft hierover aan dat er regionale afspraken zijn gemaakt waarbij jaarlijks 3 à 4 woningen beschikbaar worden gesteld in Leusden om deze doelgroep te huisvesten (zie ook pararaaf 6.3). De ervaring leert dat een deel van deze doelgroep na enkele jaren (al dan niet tijdelijk) weer terugvalt naar Beschermd Wonen. Op basis daarvan zou de extra opgave voor sociale huur op 10 tot 15 woningen komen te liggen in de periode 2023 t/m 2030. Daarbij hanteren we als ambitie dat de inschrijftijd voor reguliere woningzoekenden niet hoger komt te liggen. Als deze ambitie niet geldt, zijn extra woningen niet strikt noodzakelijk om deze doelgroep van woonruimte te kunnen voorzien.

327.114 | Woningmarktonderzoek

20

5 Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte 5.1 Kwantitatieve behoefte De afgelopen tien jaar is de woningvoorraad in de gemeente Leusden met zo’n 1.200 woningen toegenomen (gemiddeld zo’n 125 woningen per jaar). In haar woonvisie heeft de gemeente een ambitie gesteld om in de periode 2021 t/m 2026 625 woningen toe te voegen. In de periode daarna (2027 t/m 2035) zou de woningvoorraad nog eens met 1.050 woningen moeten toenemen. De woningbehoefte is echter dusdanig dat de ambities uit de woonvisie lager uitvallen dan de meest recente woningbehoefteraming (Primos2022). In totaal zouden er in de periode 2022 t/m 2035 bijna 2.000 woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd om in de verwachte huishoudensgroei te voorzien, inclusief het inlopen van het actuele woningtekort 6. Vanaf 2032/2033 zal de woningbehoefte weliswaar licht afzwakken. Figuur 5.1: Gemeente Leusden. Verwachte woningbehoefte (2023 t/m 2050), afgezet tegen ambities uit de woonvisie en feitelijke groei van de woningvoorraad in de afgelopen jaren. 18.000 17.000 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050

10.000

Feitelijk

Ambitie Woonvisie 2021-2025

Primos2022

Bron: CBS (2023), Primos2022.

Houden we de beoogde termijnen vanuit de woonvisie aan, dan zou de volgende woningbouwopgave nodig zijn om de verwachte groei op te vangen: Tabel 5.1: Gemeente Leusden. Verwachte woningbehoefte vergeleken met ambities woonvisie (2022 t/m 2035) Woningbouwopgave (periode) Woonvisie Primos2022 2022-2026 520* 876 2027-2035 1.050 1.121 Totaal 1.570 1.997 *Voor de vergelijkbaarheid gaan we uit van de periode 2022-2026. De woonvisie gaat echter uit van de periode 2021 t/m 2026. Bron: Woonvisie Leusden, Primos2022.

6

Op dit moment is het woningtekort in de regio Amersfoort 4,1%. Door woningbouw zou dat tekort teruglopen naar ongeveer 1,8% in 2035 (Bron: Primos2022). Omgerekend zo’n 140 woningen in de gemeente Leusden. Het is overigens niet wenselijk om het woningtekort geheel weg te werken. Enige frictieleegstand is van belang voor een goede werking van de woningmarkt. Bijvoorbeeld om te voorkomen dat woningen aan de onderkant van de markt niet te sterk in prijs dalen of langdurig leeg staan.

327.114 | Woningmarktonderzoek

21

Overigens zijn ook in de regionale woondeal kwantitatieve ambities opgenomen. Het gaat daarbij echter om een bruto nieuwbouwopgave (+1.455 woningen 2022 t/m 2030), waardoor deze cijfers lastig te vergelijken zijn met de netto opgave zoals benoemd in de lokale woonvisie en de woningbehoefteprognose. Wel blijkt uit de Woondeal dat er een bruto plancapaciteit bestaat van 1.570 woningen. Op papier zou dat (in kwantitatief opzicht) moeten volstaan om de woningbehoefte in te vullen.

5.2 Kwalitatieve behoefte Om de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte te bepalen zijn meerdere factoren van belang. Uiteraard de woonwensen van woningzoekenden, maar zeker ook de toekomstige omvang van deze woningzoekenden. Verhuisgeneigdheid en woonwensen verschillen per doelgroep. Daarom is het van belang om te weten hoe de toekomstige huishoudenssamenstelling van de gemeente eruit zal zien. Op dit moment vormen gezinnen veruit de grootste doelgroep binnen de gemeente (36% van alle huishoudens). Dit aandeel zal weliswaar de komende jaren wat afnemen, maar gezinnen blijven ook op lange termijn veruit de grootste groep in de gemeente. Na gezinnen vormen 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder de grootste doelgroep binnen de gemeente. Zowel de 65 tot 75 jarigen als de 75-plussers vormen 17% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente. Hun aandeel zal de komende jaren echter een afwijkende ontwikkeling doormaken. Daar waar de groep 65 tot 75 jarigen licht zal afnemen, zal de groep 75-plussers een sterke groei doormaken. In 2040 vormen zij 26% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente. Deze voortgaande vergrijzing zal de komende jaren veel invloed hebben op de vraag naar woningen (en met name wonen met zorg), maar ook op het vrijkomend aanbod in de bestaande voorraad. Figuur 5.2: Gemeente Leusden.

Toekomstige huishoudensontwikkeling naar leeftijd en samenstelling 2023-2040 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1+2 phh < 35 jaar 1+2 phh 35-55 jaar 2023

Gezinnen 2025

1+2 phh 55-65 jaar 2030

2035

1+2 phh 65-75 jaar

1+2 phh 75+

2040

Bron: Primos2022.

Woonvoorkeuren en verhuisgedrag Voor het in beeld brengen van de woonwensen baseren we ons op het WoON 2021. Dit is een groot landelijk woon- en verhuiswensen onderzoek dat driejaarlijks wordt uitgevoerd. Om betrouwbare uitkomsten voor Leusden te krijgen werken we met een referentiegebied, waarin we lokaal specifieke achtergrondkenmerken gebruiken om tot een zo concreet mogelijk beeld van de situatie in Leusden te komen.

327.114 | Woningmarktonderzoek

22

Figuur 5.3: Gemeente Leusden. Woonwensen van verhuisgeneigde huishoudensgroepen. 1-2 phh ouder dan 75 jaar

28%

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

23%

33%

9%

12% 9%

31% 33%

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

25%

18%

14%

26%

Gezinnen

26%

15%

21%

20%

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

10%

13%

19%

1-2 phh tot 35 jaar

13%

10%

18%

Starters

27% 0%

10%

29%

30%

14% 2% 15% 11% 23%

40%

60%

70%

Sociale huur

Particuliere huur

Koop < €250.000

Koop €250.000-€355.000

Koop €355.000-€550.000

Koop > €550.000

8%

9%

29% 50%

1%

6%

50% 24%

20%

6%

14% 80%

90%

5% 100%

Bron: WoON2021

•

• • •

• •

Bij jonge huishoudens lopen de wensen uiteen. Bij de starters wil ongeveer de helft huren, waarvan een groot deel particuliere huur overweegt. Jonge doorstromers willen vooral kopen. Bij doorstromers gaat de voorkeur uit naar een koopwoning tussen €250.000 en €355.000. Starters die willen kopen zoeken vooral in de goedkoopste prijsklasse (< €250.000). Kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar zoeken met name een koopwoning tot €280.000 of van €280.000 - €405.000. Er is onder deze groep geen belangstelling voor particuliere huurwoningen. Kleine huishoudens van 55 tot 65 jaar willen voornamelijk een koopwoning tussen €250.000 en €355.000. Daarnaast is er een behoorlijk aandeel dat koopwoning wenst boven de €355.000 De woonwensen van gezinnen lopen net zoals de jonge huishoudens uiteen. Er is onder gezinnen belangstelling voor de huursector, maar het merendeel van de gezinnen wil een woning kopen. Het accent ligt op het segment tot € 355.000, maar er zijn ook gezinnen die meer kunnen besteden. De kleine huishoudens van 55 tot 75 jaar hebben een lichte voorkeur voor kopen, vooral tussen de €250.000 en €355.000. De kleine huishoudens van 75 jaar en ouder heeft bij verhuizing een wens om naar huurwoning, zowel sociale als particuliere huur. Maar ook op deze leeftijd is er nog een groep die zich richt op een betaalbare koopwoning.

Woonwensen en verhuisgedrag vergeleken Zoals benoemd zijn woonwensen slechts een (beperkte) voorspeller van gedrag op de woningmarkt. Vaak geven mensen in een enquête aan iets te willen, maar doen zij in de praktijk vervolgens iets anders. We vergelijken de woonwensen daarom met het feitelijke gedrag in Leusden. Enkele belangrijke verschillen: • Vrijwel alle huishoudensgroepen zijn vaker naar een huurwoning (zowel sociaal als particulier) verhuisd dan uit de wensen naar voren komt. Dit geldt het sterkste voor 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar. • Huishoudens die willen kopen wensen voornamelijk koopwoningen tot €355.000 maar verhuizen voornamelijk naar koopwoningen met een prijs boven €355.000. Er zit vooral een groot verschil tussen de wens voor een koopwoning tot €250.000 en het daadwerkelijke aandeel verhuizingen naar een woning in die prijsklasse.

327.114 | Woningmarktonderzoek

23

Figuur 5.4: Gemeente Leusden. Verhuisgedrag van verschillende huishoudensgroepen, 2018-2022. 1-2 phh ouder dan 75 jaar

52%

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

29%

34%

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

19%

29%

Gezinnen

16%

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

24%

1-2 phh tot 35 jaar

25%

24%

2%

0%

10%

20%

30%

40%

60%

11% 14%

28% 6%

50%

8%

25%

6% 25%

9%

21%

30%

24%

34%

11%

21%

1%

29%

Starters

28%

21% 21%

19%

10% 3%

20% 70%

Sociale huur

Particuliere huur

Koop < €250.000

Koop €250.000-€355.000

Koop €355.000-€550.000

Koop > €550.000

7%

80%

10% 5% 90%

100%

Bron: CBS (2023)

Frictie tussen vraag en aanbod: kansrijke en kwetsbare segmenten In deze paragraaf vertalen we de kwantitatieve woningbehoefte naar de gewenste toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waar al voldoende aanbod is? We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom vergeleken met de feitelijke verhuisbewegingen op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is. Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur en relevante regelgeving zoals passend toewijzen.

Daarnaast hebben we zoals beschreven meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening behouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten. Sociale huursector: appartementen en levensloopgeschikte woningen De aanvullende behoefte in de sociale huursector bestaat vooral uit appartementen en levensloopgeschikte woningen. In de praktijk kunnen dat ook grondgebonden levensloopgeschikte woningen zijn. De vraag naar appartementen is niet alleen een vraag van ouderen, maar ook van jongeren die snel een betaalbare woning zoeken. Er is slechts een bescheiden extra behoefte aan grondgebonden eengezinswoningen in de sociale huursector. Dit komt omdat er in de bestaande voorraad al veel eengezinswoningen zijn die in de komende jaren voor een groot deel in de vraag kunnen voorzien. Middenhuur: appartementen en levensloopgeschikte woningen De vraag in de vrije huursector is grotendeels een vraag naar middenhuur (€879-€1.1237) . De extra vraag aan middenhuurwoningen is op basis van de woonwensen van huishoudens relatief klein. De eerste voorkeur gaat vaker uit naar het kopen van een woning. Dat speelt nog sterker bij grondgebonden 7 Prijspeil 2024

327.114 | Woningmarktonderzoek

24

woningen dan bij appartementen, wat ertoe leidt dat er potentieel vraaguitval optreedt bij grondgebonden vrije sector huurwoningen. Figuur 5.5: Gemeente Leusden. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2023 t/m 2035. Huur grondgebonden sociaal

2

Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt

1

Koop rij < €250.000 Koop rij €250-355.000 Koop rij > €355.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand < €355.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand €355-550.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand > €550.000 Koop appartement < €250.000 Koop appartement > €250.000 -300 2023-2025

-200

2025-2030

-100

0

100

200

300

400

500

2030-2035

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2023

1

2

Deze situatie doet zich voor als er voldoende goedkoop en betaalbaar aanbod wordt toegevoegd in de koopsector. Als dat niet het geval is blijft er (extra) vraag naar grondgebonden huurwoningen in de vrije huursector. Een deel van de vraag naar goedkope koopwoningen is afkomstig van huishoudens die zouden willen doorstromen vanuit een sociale huurwoning. Als deze woningen niet beschikbaar zijn, legt dit extra druk op de sociale huursector. Ouderen willen vaak een woning kopen Ook de voorkeur van ouderen gaat vaker dan in het verleden uit naar het kopen van een woning als zij de stap zetten naar een levensloopgeschikte woning. Dat hangt samen met de generatiewissel die gaande is. De huidige generatie ouderen heeft vaker dan eerdere generaties altijd in een koopwoning gewoond. De hoge huizenprijzen betekenen dat zij hun (vaak grotendeels afbetaalde) woning goed kunnen verkopen, een kleinere levensloopgeschikte woning kunnen kopen en daardoor relatief lage maandlasten houden. Toch zijn er ook ouderen die bewust kiezen voor een stap naar een middeldure levensloopgeschikte huurwoning. Koopsector: accent op goedkoop en betaalbaar In de koopsector is er veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen. Er zijn in Leusden veel koopwoningen met een hoge waarde (boven € 355.000).

Deze woningen zijn bereikbaar voor kopers die zelf hebben geprofiteerd van de gestegen huizenprijzen in de afgelopen periode en de overwaarde van hun huidige woning kunnen benutten. Voor huishoudens die geen woning te verkopen hebben (koopstarters) geldt dit niet. Zij zijn de aansluiting kwijt geraakt bij de waardeontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat er een aanzienlijke extra vraag is naar betaalbare koopwoningen in Leusden.

327.114 | Woningmarktonderzoek

25

De grootste extra vraag is er naar grondgebonden woningen. In de appartementensfeer is er in de periode tot en met 2030 zowel een aanvullende vraag naar goedkope als naar duurdere koopappartementen. Dure koop potentieel onder druk Er zijn relatief veel dure koopwoningen in Leusden. In de huidige krappe woningmarkt is dit (nog) geen probleem. De markt is groot en ook voor dit dure segment zijn geïnteresseerden te vinden. Zeker omdat het huidige aanbod in de goedkopere segmenten beperkt is. Maar als de woningmarkt afkoelt, zijn dit de segmenten waar zich vraaguitval gaat voor doen. Er zullen ongetwijfeld dure woningen in de bestaande voorraad zijn die een dusdanig gewilde locatie of woonkwaliteit hebben, dat hier altijd wel een doelgroep voor zal zijn. Maar met name bij woningen waarbij nog zeer veel onderhoud plaats moet vinden, zal het lastiger worden om deze dure woningen te verkopen. Bij deze situatie concurreren bestaande woningen in het dure segment minder goed met nieuwbouw, zeker nu de energetische kwaliteit van woningen een zeer belangrijk aspect is geworden bij de koopbeslissing. Vraag naar kleine woonruimte gericht op 1 en 2 persoonshuishoudens neemt toe De kwalitatieve woningbehoefte uit het onderzoek werden in het marktkennerspanel herkend.

De vraag naar betaalbare appartementen (zowel koop als huur) zien de marktkenners als een vraag naar geschikte woonruimte voor senioren. Zonder uitbreiding van dit aanbod blijft er druk zitten op de woningmarkt (dan stokt de doorstroming stokt en komen er minder eengezinswoningen beschikbaar). Het accent bij de nieuwbouwopgave zal steeds meer op kleinere woonruimte, gericht op 1 en 2 persoonshuishoudens komen te liggen.

Financiële mogelijkheden voor huishoudens om in gemeente Leusden te kopen De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van ongeveer € 40.000 een hypotheek krijgen van ongeveer € 165.000 en kan een huishouden met een inkomen van € 45.000 een hypotheek krijgen van ongeveer € 185.000. Om in de gemeente Leusden een tussenwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 424.000, is een bruto jaarinkomen van ongeveer € 91.000 nodig. Bij een gemiddelde vrijstaande woning is een aanmerkelijk hoger inkomen nodig (€ 199.500). In de onderstaande tabel staat een overzicht van het benodigde jaarinkomen dat nodig is om een gemiddelde woning te kopen in de gemeente (stand medio 2023). Tabel 5.2: Gemeente Leusden. Benodigd jaarinkomen per woningtype. Woningtype Transactieprijs Benodigd jaarinkomen* Appartement € 311.000 € 69.000 Tussenwoning € 424.000 € 91.000 Hoekwoning € 462.000 € 98.000 2^1-kap € 624.000 € 129.500 Vrijstaand € 961.000 € 199.500 *Heeft betrekking op één inkomen. Bij tweeverdieners volstaat per persoon de helft van het weergegeven inkomen. Bron: Rabobank Hypotheken en Woningmarktcijfers.nl, oktober 2023. Huishoudens met een inkomen rond € 45.000 hebben doorgaans een lastige positie op de woningmarkt.

Deze groep middeninkomens verdient net te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen financieren. Op basis van de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en tussenwoningen zijn de mogelijkheden voor lage middeninkomens in de bestaande voorraad in de gemeente Leusden beperkt. Ook zijn er maar beperkte mogelijkheden voor de groep hoge middeninkomens met een inkomen tussen ongeveer € 45.000 en circa € 56.000. Voor alleenstaande huishoudens is het kopen van een woning nagenoeg onmogelijk.

327.114 | Woningmarktonderzoek

26

6 Wonen met zorg Inwoners met een zorgvraag hebben vaak ook een specifieke woonvraag. Door extramuralisering van wonen in instellingen naar langer of weer zelfstandig wonen, zien we een vraag ontstaan naar woonvormen in een omgeving waar sociale- en zorginfrastructuur op elkaar zijn afgestemd, zodat men kan terugvallen op een steunnetwerk. De vraag naar wonen met zorg komt vanuit verschillende doelgroepen. Deze doelgroepen zijn: ouderen, mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, mensen die een beroep doen op Beschermd Wonen, mensen die een beroep doen op de Maatschappelijke Opvang (MO) en kwetsbare jongeren die uitstromen uit jeugdzorg met verblijf. Het aantal zorgbehoevenden dat hierdoor actief is op de woningmarkt neem toe.

Indicatiestelling als uitgangspunt woonvraag De grens tussen de doelgroepen van wonen met zorg is niet altijd scherp te trekken. Een oudere die woont in een 24-uurstinstelling heeft soms ook een (licht) verstandelijke beperking, een bewoner van een Beschermd Wonen instelling (GGZ) soms ook. Bij de behoefteraming van wonen met zorg zijn we uitgegaan van de indicaties die aan zorgvragers zijn afgegeven. Op basis van die indicatiestelling maken we een raming van hun woonbehoefte. Hoewel het bij de zorgvraag gaat om personen (indicaties worden immers afgegeven aan personen), gaat het bij de woonvraag om huishoudens.

6.1 Woonvraag ouderen Om een inschatting te kunnen maken van het deel van de ouderen dat behoefte heeft aan een specifieke woonzorgvorm, maken wij gebruik van het vitaliteitstredenmodel. Dit model bevat vier treden. In de eerste trede zitten de meeste vitale ouderen, die niet of nauwelijks gebruik maken van zorg; in de vierde treden vallen ouderen met een zware zorgvraag. In het model worden ouderen (65+) ingedeeld op basis van de ‘zwaarste’ zorgvorm die zij in het afgelopen jaar ontvingen 8. Figuur 6.1: Vitaliteitstredenmodel

Bron: Companen (2023)

Nadere toelichting • Trede 1: geen zorgindicatie, hooguit gebruik van eerstelijns huisartsenzorg of zorg van specialist (vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg). • Trede 2: Wmo-ondersteuning, bijvoorbeeld hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere ondersteuning waarvoor eigen bijdrage verschuldigd is. • Trede 3: Wijkverpleging vanuit de Zvw. Een deel van deze mensen ontvangt ook ondersteuning vanuit de Wmo. • Trede 4: Men kan terecht in verpleeghuis, maar vanwege schaarste van plekken en de wens voor eigen regie wordt er vaker gekozen voor zelfstandig wonen met intensieve zorg (Modulair Pakket Thuis of Volledig Pakket Thuis).

De indeling in treden geeft inzicht in de zorgvraag en vitaliteit van ouderen, en is daarmee een goede voorspeller van de woonvraag. De ervaring leert dat ouderen, naarmate ze minder vitaal worden, er vaker

8 Als voorbeeld: ouderen die zowel huishoudelijke hulp vanuit de Wmo krijgen als wijkverpleging vanuit de Zvw, tellen we mee in

vitaliteitstrede drie.

327.114 | Woningmarktonderzoek

27

voor kiezen om te verhuizen naar een geclusterd woonconcept voor ouderen. Een deel van de ouderen in vitaliteitstrede 1 of 2 kiest er ook voor om te verhuizen naar geclusterd wonen: niet vanwege hun actuele zorgvraag, maar vaak uit voorzorg of vanwege een behoefte aan sociaal contact of comfort. Ouderen in vitaliteitstreden 3 maken vaker de keuze om te verhuizen, al woont ook van deze groep nog een aanzienlijk deel in een reguliere woning. In vitaliteitstreden 4 woont het grootste deel van de ouderen in een geclusterd woonconcept waar intensieve zorg geboden wordt (zoals een verpleeghuis); ook voor deze groep geldt echter dat een deel nog in een reguliere woning woont.

Definities • Regulier wonen: ‘Gewone’ woning, die niet is gelabeld of bestemd voor een bepaalde doelgroep. Het gaat hierbij zowel om gezinswoningen als om appartementen of studio’s. • Geclusterd wonen: Woonvorm voor ouderen die zelfstandig willen wonen, maar met zekere mate van beschutting en mogelijkheid voor laagdrempelig contact met buren. De woningen zijn levensloopgeschikt en er is vaak een mogelijkheid voor ontmoeten (ontmoetingsruimte, recreatievoorziening of buitenruimte voor gezamenlijk gebruik) inpandig of in de directe woonomgeving. Eventuele zorg aan bewoners wordt betaald vanuit de Zvw, Wmo of Wlz. Intramurale voorzieningen vallen niet in deze categorie. • Geclusterd wonen met Wlz-zorg (SOM + PG*): Woonvorm voor ouderen met een Wlz-zorgvraag. Er zijn verschillende verschijningsvormen: binnen deze categorie vallen zowel verpleeghuizen en grootschalige woonzorgcentra als kleinschalige woonvormen, bijvoorbeeld voor mensen met dementie. *SOM staat voor Somatisch en PG voor Psychogeriatrisch

Toekomstige vraag naar wonen met zorg voor ouderen De toekomstige woonzorgbehoefte is gebaseerd op de zorgzwaarte en demografische ,trends die de komende jaren in Leusden optreden. Ook houden we rekening met het Rijksbeleid dat in de toekomst er niet of nauwelijks verpleeghuiscapaciteit bij zal komen. Verder hebben we in een panelgesprek met lokale partijen de lokale trends besproken die wellicht effect hebben op de toekomstige woonzorgvraag onder ouderen. Minder verpleeghuisplaatsen hoeft niet altijd tot een grotere vraag naar geclusterde woonvormen te leiden. In het panelgesprek over ouderen zijn meerdere trends benoemd die van invloed zijn op de toekomstige woonzorgvraag: • De positieve gezondheidsbenadering wordt steeds dominanter. Instanties gaan steeds meer kijken naar wat iemand met een zorgvraag nog wel kan, in plaats van wat hij/zij niet meer kan. Het is niet zo verkeerd om in een niet geheel aangepaste woning te wonen. Dit kan ouderen (tot op zekere hoogte) langer vitaal houden. • Bij de ontwikkeling van nieuwe woonvormen voor ouderen wordt steeds nadrukkelijker gekeken hoe bewoners (van een complex, maar ook binnen een buurt) elkaar kunnen ondersteunen en samen activiteiten kunnen ondernemen. Community building is hierbij van belang. Bij nieuwbouw wordt vaak het hofjeswonen-concept genoemd (met een gemeenschappelijke binnentuin).