Toelichting en regels Doornseweg 20_ontwerp_29112023 (139752) (1.0).pdf

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

4.1.9 Kabels en leidingen In het plangebied lopen geen ruimtelijk relevante kabels en leidingen waarmee rekening gehouden moet worden. Buiten het plangebied ligt een gasleiding. Zie paragraaf 4.1.6. Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.2 Erfgoed De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta. 4.2.1 Archeologie Op de archeologische waarde- en verwachtingskaart met beleidsadviezen van de gemeente Leusden is aan het perceel een 'middelhoge' archeologische verwachting toegekend. Het beleidsadvies voor deze gebieden luidt als volgt: bij plangebieden groter dan 500m² waarbinnen bodemingrepen dieper dan 30cm – maaiveld plaatsvinden, is voorafgaand archeologisch onderzoek noodzakelijk. De beleidskaart werkt door in de Beheersverordening 'Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen' (vastgesteld 14 november 2013). Hierin is aan het perceel de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie middelhoge verwachting' (artikel 11) toegekend (zie afbeelding 14).

Afbeelding 14: Uitsnede beleidskaart archeologie gemeente Leusden Bron: gemeente Leusden Uit artikel 11.2 van de planregels volgt dat geen archeologisch onderzoek hoeft te worden verricht indien een aanvraag betrekking heeft op vervanging van bestaande bebouwing waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Onderzoek kan ook achterwege blijven indien de met de oprichting van een bouwwerk samenhangende bodemingrepen niet dieper de bodem ingaan dan 30cm en geen grotere oppervlakte beslaan dan 500m2. Gelet op de beoogde bouw van 2 woningen, is echter aannemelijk dat de drempel van 500m² zal worden overschreden. Daarom is in het kader van dit bestemmingsplan een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek maken als bijlage 4 deel uit van dit plan. Uit het archeologisch bureauonderzoek blijkt dat voor het plangebied een hoge verwachtingswaarde geldt op het voorkomen van archeologische resten uit de perioden (Laat)Paleolithicum t/m Ijzertijd en een lage verwachting voor de Romeinse tijd t/m Nieuwe tijd.

Aangezien in de directe omgeving van het plangebied veel militaire activiteiten hebben plaatsgevonden, zijn er geen aanwijzingen dat binnen het plangebied militaire structuren hebben gelegen; wel geldt een hoge verwachting op het voorkomen van losse vondsten/losse resten van militaria uit de Tweede Wereldoorlog. De resultaten van het inventariserend veldonderzoek laten zien dat recente verstoringen beperkt zijn gebleven tot de huidige bouwvoor/ bewerkte bovengrond en dat verder sprake is van een merendeels intacte bodemopbouw. Als er archeologische sporen aanwezig zijn, bevinden deze zich naar verwachting direct onder de huidige bouwvoor / bewerkte bovengrond op een diepte tussen circa 6080 cm onder het maaiveld.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

27

Aangezien het gehele plangebied een merendeels intacte bodemopbouw heeft kunnen door de voorgenomen bouw van twee woningen mogelijke archeologische resten en sporen worden verstoord. Gelet op het feit dat archeologische resten voornamelijk uit grondsporen zullen bestaan, wordt geadviseerd om voorafgaand aan de bouw- en graafwerkzaamheden een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek uit te voeren ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen. Ter plaatse van het oostelijke deel van het plangebied dat omgevormd gaat worden naar nieuwe natuur, zijn geen diepere bodemverstorende ingrepen voorzien dan 0,3m ten opzichte van het bestaande maaiveld. Op deze gronden wordt geen nader onderzoek geadviseerd. Het advies wordt in het kader van het bestemmingsplan voorgelegd aan de gemeente om een besluit te nemen over de te nemen vervolgstappen. Het aspecten archeologie staat uitvoering van het bestemmingsplan echter niet in de weg. 4.2.2 Cultuurhistorie Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

Cultuurhistorie omvat vele aspecten zoals het archeologisch erfgoed, (archeologische) monumenten, landschappelijke elementen en structuren, stedenbouwkundige structuren en delen van de infrastructuur. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is om het binnen een gebied aanwezige cultuurhistorische erfgoed te behouden. De bestaande (te slopen) woning is niet aangewezen als gemeentelijk of rijksmonument. Het perceel ligt niet binnen een gebied dat is aangewezen als 'beschermd stads- of dorpsgezicht'. Zodoende kan worden geconcludeerd dat het plangebied geen bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigt. Het aspecten archeologie staat uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. 4.3 Ecologie De bescherming van natuur in Nederland is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Gebiedsbescherming Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen aangewezen worden als Europese Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden (Natura 2000). De verplichtingen uit de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn in Nederland opgenomen in hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming.

Op grond van deze wet is het verboden projecten of andere handelingen te realiseren of te verrichten die, gelet op de instandhoudingsdoelstelling, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. Het plangebied ligt op ruime afstand tot Natura 2000-gebieden (zie afbeelding 15). De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden (Arkemheen, Kolland & Overlangbroek en Rijntakken) liggen op meer dan 13 kilometer (zie afbeelding 15). Vanwege de ruime afstand kunnen significant negatieve effecten op voorhand worden uitgesloten. De enige factor die op grotere afstand werkzaam is en op basis van zijn reikwijdte van invloed kan zijn, betreft stikstofdepositie. De bouw en het gebruik van de woningen kan uitstoot van stikstof tot gevolg hebben, met name vanwege de inzet van bouwmaterieel en de extra verkeersbewegingen in de gebruiksfase. Uit bijlagen 7, 8 en 9 blijkt dat noch als gevolg van de aanlegfase, noch in de gebruiksfase sprake is van een toename van stikstofdepositie c.q. negatief effect op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden.

28 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Afbeelding 15: Ligging ten opzichte van Natura 2000-gebieden Bron: Ecogroen, Quickscan natuurtoets sloop en nieuwbouw aan de Doornseweg 20, Leusden, 22 december 2022 Een andere vorm van gebiedsbescherming komt voort uit aanwijzing van een gebied als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen leiden tot aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN (nee, tenzij-beginsel). Anders dan bij gebieds- en soortenbescherming is de status als Natuurnetwerk Nederland niet verankerd in de Wet natuurbescherming, maar dient het belang in de planologische afweging een rol te spelen. Dit valt onder de verantwoordelijkheid van de Provincie. Het plangebied maakt deel uit van het NNN (zie paragraaf 3.2.1). Omdat de voorgenomen ontwikkelingen uitsluitend plaatsvinden in het westelijke gedeelte van het terrein met bestemming ‘wonen’ en ‘erven’ ontstaat echter geen significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Bovendien wordt een groot deel van het plangebied verrijkt met natuurmaatregelen waarbij aangesloten wordt bij natuur in de omgeving. Door het toepassen van groene gebiedsinrichting wordt de ecologische waarde van het terrein als onderdeel van het NNN versterkt.

De huidige ecologische waarde van het terrein is laag. Soortenbescherming Soortenbescherming is altijd aan de orde. Hiervoor is hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming bepalend. Soortenbescherming is gericht op het duurzaam in stand houden van soorten in hun natuurlijk leefgebied. Er wordt onderscheid gemaakt tussen internationaal beschermde soorten en nationaal beschermde soorten. Van de nationaal beschermde soorten kan de beschermde status per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor (algemeen voorkomende) soorten. Het beschermingsregime is verschillend voor zowel de internationaal beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn soorten) als de nationaal beschermde soorten. Tevens kent de Wet natuurbescherming een zorgplicht (artikel 1.11 Wnb), zowel voor soorten als hun (beschermde) leefgebied.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

29

In het kader van de zorgplicht zoals opgenomen in de Wet Natuurbescherming is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd naar de aanwezigheid en de effecten van het plan voor beschermde soorten (zie bijlage 5, Ecogroen, Quickscan natuurtoets sloop en nieuwbouw aan de Doornseweg 20, Leusden, 22 december 2022). Uit de quickscan blijkt dat de te slopen bebouwing in potentie geschikt is als verblijfplaats voor vleermuizen en als nestplaats voor huismus. Ook zijn vaste verblijfplaatsen van reptielen te verwachten. Teneinde inzicht te krijgen in de effecten van het plan op deze soorten, is nader onderzoek naar deze soorten uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek maken als bijlage 6 deel uit van dit plan. In het nader onderzoek wordt vastgesteld dat in de te slopen bebouwing geen verblijfplaatsen van vleermuizen en/of huismus zijn aangetroffen. Vervolgstappen ten aanzien van deze soorten zijn daarom niet noodzakelijk. Wel kunnen (bouw)lampen tijdens de aanleg- en gebruiksfase een verstorende werking hebben op omliggende vliegroutes en foerageergebieden van vleermuizen. Hier dient rekening mee te worden gehouden door lichtuitstraling zoveel mogelijk te voorkomen. Daarnaast geldt dat binnen de invloedsfeer van de voorgenomen sloop een broedbiotoop van algemene vogelsoorten aanwezig is in de vorm van opgaand groen.

Ook hier dient tijdens het uitvoeren van geplande werkzaamheden rekening mee gehouden te worden door zoveel mogelijk buiten het broedseizoen te werken en/of ruim voor het broedseizoen te starten met werkzaamheden. Als er een broedgeval wordt vastgesteld, dienen de werkzaamheden direct te worden gestaakt en dient contact te worden gezocht met een ecoloog. Vervolgens wordt in overleg bepaald hoe de werkzaamheden op een zorgvuldige wijze binnen de kaders van de Wnb kunnen worden uitgevoerd. Op basis van de terreinkenmerken, habitateisen en bekende verspreidingsgegevens (NDFF) worden in het plangebied geen standplaatsen van beschermde flora verwacht of vaste verblijfplaatsen van andere beschermde soorten (overige zoogdieren, amfibieën, ongewervelden en vissen) verwacht. Het nemen van vervolgstappen in het kader van de Wet natuurbescherming is voor deze soortgroepen niet aan de orde. Wel zijn tijdens het aanvullend onderzoek zijn meerdere hazelwormen en een ringslang op het terrein aangetroffen. Binnen de invloedssfeer van de voorgenomen ingrepen en werkzaamheden zijn verblijfen/of voortplantingsplaatsen te verwachten. Mogelijk kunnen deze ook verloren gaan. Voorafgaand aan de uitvoering van de voorgenomen ingrepen en werkzaamheden dient daarom ontheffing als bedoeld in artikel 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor zowel hazelworm als ringslang.

Ontheffing kan worden verleend als kan worden voldaan aan de volgende voorwaarden:  er geldt een wettelijk belang voor de uitvoering van het plan / voornemen;  er is geen alternatieve inrichting of werkwijze mogelijk waarbij minder schade aan de betreffende soorten ontstaat;  de gunstige staat van instandhouding van de betreffende soorten komt niet in het gedrang. Daarnaast moeten maatregelen worden getroffen die schade aan de betreffende soorten beperken (mitigeren) en onvermijdelijke schade compenseren. Zowel hazelworm als ringslang zijn beschermd op grond van artikel 3.10 Wnb zodat ontheffing ook kan worden verleend ten behoeve van een ruimtelijke inrichting (artikel 3.10 lid 2 onder a Wnb). Daarnaast wordt het oostelijke deel van het plangebied (nu 'gazon') deels ingericht voor de aangetroffen soorten en kunnen maatregelen worden getroffen om schade aan de soorten te voorkomen, zoals het plaatsen van een reptielenscherm. Er worden geen negatieve effecten op de gunstige staat van instandhouding verwacht als gevolg van de ingrepen en werkzaamheden, zodat het aannemelijk is dat ontheffing kan worden verleend. De aanbevelingen voor een groene gebiedsinrichting en natuurversterkingsmaatregelen (natuurinclusief bouwen) zijn beschreven in de Natuurtoets.

Deze maatregelen zijn voorzien op het oostelijk deel van het terrein dat niet bebouwd wordt en in de huidige situatie is ingericht en wordt beheerd als gazon. Deze gronden krijgen de bestemming 'Natuur' en worden omgevormd tot een natuurlijk terrein met een hogere ecologische waarde zodat het hele plangebied beter aansluit op omliggende natuur.

30 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Hiervoor zijn de volgende maatregelen voorgesteld:  Inrichting van bloemrijk grasland;  Aanplant inheemse bomen en struiken;  Aanleg van een wadi;  Plaatsen van insecten-/bijenhotels;  Aanleg van stapelmuren. Deze maatregelen worden verwerkt in een inrichtingsplan en een beheerplan dat als bijlage bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwe woning dient te worden overgelegd. Zo wordt het gazon omgevormd naar bloemrijk grasland. Om de ecologische kwaliteit te verbeteren wordt de uitheemse beplanting vervangen door inheemse soorten zoals Lijsterbes. Ook wordt meer heesterachtige beplanting aangebracht. Door daarnaast ook het micro-reliëf terug te brengen met zandige plekken, wordt de oorspronkelijke landschappelijke structuur hersteld en wordt het gebied ook aantrekkelijk voor soorten als zandhagedis. Aanvullend worden stapelmuren, takkenrillen en een wadi toegevoegd. Dergelijke voorzieningen vormen enerzijds een visuele en ruimtelijke barrière en zijn anderzijds zeer aantrekkelijk voor insecten en reptielen omdat het een goede schuilgelegenheid biedt en dieren zich op de stenen kunnen opwarmen. Ten slotte wordt voorgesteld om het hemelwater van de woningen af te koppelen en via een wadi in de bodem te infiltreren. Het aspect ecologie staat verwezenlijking van dit plan niet in de weg.

4.4 Waterparagraaf Uit artikel 3.1.1 Bro volgt dat water vanaf het begin moet worden meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Een watertoets heeft als doel water als ordenend element vroegtijdig te betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Afvalwater De gemeente draagt zorg voor de inzameling van afvalwater. Een aansluiting op het gemeentelijk rioolstelsel dient altijd in overleg met en/of uitgevoerd door de gemeente plaats te vinden. De landelijke wet- en regelgeving hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het uitgangspunt dat de perceeleigenaar het hemelwater zoveel mogelijk zelf moet verwerken (bergen/infiltreren). De gemeente bepaalt in welke situaties de perceeleigenaar het regenwater zelf moet verwerken. Als het regenwater niet (geheel) op eigen terrein verwerkt kan worden, treedt de gemeentelijke zorgplicht in werking. De gemeente kan hiervan afwijken en geeft dan aan hoe het overtollige hemelwater afgevoerd zal worden. Het perceel is reeds aangesloten op de riolering (persriool). De nieuw te bouwen extra woning zal voor het huishoudelijk afvalwater eveneens worden aangesloten op de riolering. De capaciteit van de riolering was afgestemd op de bestaande bebouwing in het gebied, waaronder twee horecabedrijven en een camping. In de nieuwe situatie wordt hier slechts één extra woning gebouwd.

Het is daarom aannemelijk dat de capaciteit van het rioolstelsel voldoende is om de beoogde woning aan te kunnen sluiten op het bestaande rioolstelsel. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het vuilwaterafvoerriool ten oosten van de percelen aan de Doornseweg ligt. Binnen drie meter uit het hart van deze leiding mag aan weerszijden geen diep wortelende beplanting worden aangebracht of bouwwerken worden opgericht. Hemelwaterkwaliteit Geadviseerd wordt om afstromend regenwater, in afwachting van infiltratie, tijdelijk te bergen in een bergingsvoorziening (bijvoorbeeld een vijver, een zakput, een bergende en infiltrerende verharding van klinkers, e.d.). Het onderhoud en de aanleg van de berging- en infiltratievoorzieningen is een taak voor de gebouw- of perceeleigenaar.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

31

Grondwaterkwaliteit De perceeleigenaar is verantwoordelijk voor de grondwaterkwaliteit onder het eigen perceel. Eis is dat het afkomend regenwater niet verontreinigd is of verontreinigd kan raken zodat bodemverontreiniging bij de infiltratiepunten wordt voorkomen. Hiervoor is het belangrijk geen onbehandeld koper, zink, lood, teerhoudende dakbedekking (PAK's) en andere uitlogende (bouw)materialen toe te passen op oppervlakken/straatmeubilair die in aanraking komen met regen- en/of grondwater. Om grondwateroverlast te voorkomen wordt geadviseerd om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand te bouwen. Geadviseerd wordt om bij de uitwerking van het bouwplan aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater mee te nemen en te beschouwen in relatie tot de grondwaterstanden. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden vermeden. Uitgangspunt is 'grondwaterneutraal' te bouwen. Toets Met dit plan wordt binnen het bestaande bebouwingslint een bestaande woonbestemming uitgebreid en de bouw van een extra woning mogelijk gemaakt. Het plan voorziet dan ook in enige mate van nieuwe bebouwing en/of het aanleggen van extra verharding. De waterbergingsopgave is zodoende beperkt. Bovendien voorziet het plan in ecologische maatregelen om de ruimtelijke kwaliteit in het gebied te verbeteren.

Onderdeel van deze maatregelen is het afkoppelen van het hemelwater zodat dit via een wadi in de bodem kan infiltreren; hierdoor neemt de waterbergingscapaciteit in het gebied toe. Deze aanpak sluit aan bij de hierboven beschreven uitgangspunten. Voor onderhavig plan is verder van belang dat in de bouw van de nieuwe woningen geen gebruik wordt gemaakt van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper of zink.

32 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Hoofdstuk 5

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING

In dit hoofdstuk wordt de juridische opzet van het plan besproken. 5.1 Algemeen Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Toelichting De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen. 5.2 Bestemmingen Wonen Woningen mogen gebouwd worden binnen het vlak met de bestemming 'Wonen' zoals dat op de verbeelding is aangegeven. Binnen deze bestemming worden twee bouwvlakken opgenomen. Per bouwvlak is één woning toegestaan. Voor woningen geldt in lijn met het advies van de ARK een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 10 meter. Bijgebouwen bij de woning mogen worden gebouwd binnen het bestemmingsvlak voor 'Wonen''. Er geldt een maximale oppervlakte aan bijgebouwen van 80 m2.

Binnen de woonbestemming is het bij recht mogelijk om een beroep aan huis uit te oefenen. Hier vallen de vrije beroepen en aanverwante beroepen onder, zoals kapper, pedicure. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor dit beroep aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 50 m². Door middel van een gevellijn is de situering van de woningen binnen het bouwvlak aangegeven.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

33

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de inrichting van de aangrenzende gronden die aan de hand van de adviezen uit de 'Natuurtoets' (bijlage 6) zullen worden ingericht als nieuwe natuur. Tevens geldt als voorwaardelijke verplichting dat bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwe woning dat een akoestisch onderzoek moet worden overgelegd waaruit blijkt dat voldaan kan worden aan de voorwaarden om een hogere waarde vast te kunnen stellen. Als dat niet mogelijk is, dient de westelijke gevel te worden uitgevoerd als 'dove gevel'. Tuin Het gedeelte aan de voorzijde van de woningen krijgt de bestemming 'Tuin'. Hiermee worden deze gronden bestemd voor tuinen en in- en uitritten. Binnen deze bestemming zijn overige andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen, toegestaan. Naar aanleiding van het advies van de ARK is opgemerkt dat er tussen de woningen te weinig ruimte is voor substantieel groen. Geadviseerd is om in het bestemmingsplan een regeling op te nemen om te voorkomen dat de ruimte tussen de woningen dichtgebouwd kan worden. Daartoe is tussen de twee vlakken met de woonbestemming een strook met een breedte van 5,5m met de bestemming 'Tuin' opgenomen.

Aangezien deze strook een landschappelijke waarde heeft en geen onderdeel uitmaakt van het (achter)erfgebied, is hier een aanduiding 'landschappelijke waarde' aan toegekend. Natuur Een gedeelte van het perceel wordt ingericht als bloemrijk grasland en krijgt de bestemming 'Natuur'. Binnen deze bestemming zijn geen bouwwerken toegestaan. Voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden is een omgevingsvergunning nodig. Waarde - Archeologie middelhoge verwachting De gronden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben naast de hoofdbestemming de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting'. Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in deze bestemming een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt "geroerd", vooral graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm, is een omgevingsvergunning nodig. Ter bescherming van (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden is in deze bestemming ook de bevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen om eisen te stellen bij een aanvraag van een omgevingsvergunning.

Die eisen betreffen onder meer, een rapportageplicht van de aanvrager van de omgevingsvergunning betreffende de archeologische situatie van het betreffende terrein, en de mogelijkheid om aan de omgevingsvergunning de verplichting tot 'bouwbegeleiding' door een ter zake deskundige (archeoloog) te verbinden. Deze onderzoeksplicht geldt bij een ontwikkeling van meer dan 500 m². 5.3 Algemene regels Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn er ook algemene regels opgesteld. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn: Algemene bouwregels: Hierin is een regeling opgenomen dat bestaande legale afwijkingen ten aanzien van voorgeschreven maatvoeringen zijn toegestaan. Deze worden daarmee niet onder het overgangsrecht geplaatst. Algemene gebruiksregels: Binnen de gebruiksregels is een opsomming opgenomen waarin de zogenaamde 'verboden' gebruiken zijn opgesomd.

34 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Algemene afwijkingsregels: Het plan voorziet in de volgende algemene afwijkingsregels:  het met 10% afwijken van in het -plan aangegeven maten en percentages;  het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot een maximaal oppervlak van 30 m² en een hoogte van 3 meter. Overige regels: Er is aangegeven dat bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een gebruiksverandering rekening moet worden gehouden met parkeernormen.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

35

Hoofdstuk 6

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

6.1 Algemeen Bij het opstellen van een nieuw ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt, tenzij kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd of dat er is geen sprake van kostenverhaal. 6.2 Planspecifiek In dit geval is er sprake van een bouwplan, zoals aangegeven in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, waardoor er sprake is van te verhalen kosten. Het bestemmingsplan is een particulier initiatief en wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met de herziening van het bestemmingsplan voor rekening komen van de initiatiefnemer. Deze herziening heeft daarom voor de gemeente geen financiële gevolgen. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan in beginsel aanleiding geven tot planschade. Met de initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Eventuele planschade wordt hiermee afgewenteld op de initiatiefnemer.

Gezien het voorgaande wordt geconcludeerd dat de economische uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan is verzekerd.

36 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Hoofdstuk 7

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

7.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak als bedoeld in de gemeentelijke inspraakverordening kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. Inspraak en participatie wordt dan overgelaten aan de initiatiefnemers. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 7.2 Informeren omwonenden De initiatiefnemer heeft alle directe omwonenden langs de Doornseweg en ook de eigenaren van de aan het terrein grenzende woningen langs de Waterlooweg (nr. 10) rechtstreeks en persoonlijk geïnformeerd over zijn wens om de bestaande woning te slopen en deze te vervangen door twee nieuw te bouwen woningen. Naar aanleiding daarvan hebben zij mondeling laten weten akkoord te zijn met de plannen. Voor zover bekend hebben omwonenden dan ook geen bezwaar tegen de plannen. 7.3 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro Het plan is in het kader van het bestuurlijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de volgende vooroverleg partners: Provincie Utrecht, Rijkswaterstaat, Gasunie, Waterschap Vallei en Veluwe. Naar aanleiding daarvan is alleen van Rijkswaterstaat een reactie ontvangen.

Rijkswaterstaat heeft laten weten in dit stadium geen aanleiding te zien voor een inhoudelijke reactie. 7.4 p.m.

Verslag zienswijzen

Adviesbureau Haver Droeze BNT

37

Bijlagen bij de toelichting

38 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Bijlage 1

Indicatief inrichtingsvoorstel natuurversterking

Adviesbureau Haver Droeze BNT

39

Bijlage 2

40 29112023)

Bodemonderzoek

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

Adviesbureau Haver Droeze BNT

41

Bijlage 4

42 29112023)

Archeologisch onderzoek

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Bijlage 5

Quickscan Flora en Fauna

Adviesbureau Haver Droeze BNT

43

Bijlage 6

44 29112023)

Natuurtoets

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Bijlage 7

Memo uitgangspunten Aerius

Adviesbureau Haver Droeze BNT

45

Bijlage 8

46 29112023)

Aerius-berekening aanlegfase

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Bijlage 9

Aerius-berekening gebruiksfase

Adviesbureau Haver Droeze BNT

47

Regels

48 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

1.1 plan het bestemmingsplan Doornseweg 20 met identificatienummer NL.IMRO.0327.305-0301 van de gemeente Leusden; 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen); 1.3 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5 aanduidingsvlak een geometrisch bepaald vlak waarop een aanduiding betrekking heeft; 1.6 ander bouwwerk een bouwwerk, geen gebouw zijnde; 1.7 antennedrager een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne; 1.8 antenne-installatie een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie; 1.9 archeologische waarde de aan een gebied toegekende, of naar verwachting voorkomende, waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden; 1.10 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; 1.11 bedrijf een onderneming waarbij de bedrijfsactiviteiten gericht zijn op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij

eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen; 1.12 begane grond dat gedeelte van een gebouw dat met de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging, gelijk is; 1.13 beroepsuitoefening aan huis een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of technisch gebied of daarmee gelijk te stellen activiteiten, niet zijnde detailhandel, dat in een woning of bedrijfswoning (inclusief bijgebouwen) wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling of uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

Adviesbureau Haver Droeze BNT

49

1.14 bestaand (in relatie tot bebouwing) een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan legaal aanwezig of in uitvoering is dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning; 1.15 bestaand (in relatie tot gebruik) het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan; 1.16 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak; 1.17 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.18 bevoegd gezag bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning; 1.19 bijgebouw een niet voor bewoning bestemd gebouw, dat ten dienste staat van en in bouwmassa ondergeschikt is aan de woning, waaronder in ieder geval begrepen een huishoudelijke bergruimte, garage of hobbyruimte; 1.20 bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak; 1.21 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.22 bouwgrens de grens van een bouwvlak; 1.23 bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren

(of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, dakopbouw en/of zolder; 1.24 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.25 bouwperceelgrens een grens van een bouwperceel; 1.26 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.27 bouwwerk een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.28 CROW publicatie parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen richtlijnen met betrekking tot de parkeernormen voor diverse functies opgesteld door het Nationale Kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte.

50 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

1.29 dak iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.30 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.31 dove gevel een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering – conform NEN 5077 – die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB, alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan; 1.32 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.33 hoofdgebouw gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.34 huishouden persoon of groep personen die een huishouden voert waarbij sprake is van een onderlinge

verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen; onder een huishouden wordt verstaan een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren; 1.35 huisvesting in verband met mantelzorg: huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning. 1.36 mantelzorg langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens sociale omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt. 1.37 onderkomen een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent; 1.38 overkapping een bouwwerk, bestaande uit een dak met de nodige ondersteuningen zonder of met ten hoogste één wand, die niet wordt aangemerkt als een gebouw; 1.39 peil  voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;  in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

In het geval van een brug is het aansluitende afgewerkte maaiveld de bovenkant van het wegdek; 1.40 prostitutie het tegen betaling hebben van seksuele omgang met anderen;

Adviesbureau Haver Droeze BNT

51

1.41 seksinrichting een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een bordeel, seksbioscoop, sexclub en dergelijke. 1.42 voorgevel de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels; 1.43 voorgevelrooilijn de denkbeeldige lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen; 1.44 water en waterhuishoudkundige voorzieningen al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.; 1.45 wonen het bewonen van een woning; 1.46 woning een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

52 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 afstand tot de zijdelingse perceelsgrens de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens wordt gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw op 1m boven peil en haaks op de perceelsgrens; 2.2 bebouwd oppervlak van een bouwperceel oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen; 2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen. 2.4 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.5 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkappellen; 2.6 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.7 ondergeschikte bouwdelen bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als schoorstenen, antenne installaties, ventilatiekanalen, liftschachten, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, overstekende daken en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt; 2.8 vloeroppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

53

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels

Natuur

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. instandhouding, herstel en/of de ontwikkeling van ter plaatse voorkomende danwel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, met inbegrip van bos; b. instandhouding, herstel en/of de ontwikkeling van aldaar voorkomende watergangen, sloten en andere waterpartijen; met daaraan ondergeschikt: c. extensieve openluchtrecreatie, met daarbij behorende voorzieningen, zoals fiets- en voetpaden, ruiterpaden en picknickplaatsen; met de daarbij behorende: d. bouwwerken geen gebouwen zijnde; e. werken, geen bouwwerken zijnde; f. paden. 3.2 Bouwregels Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken geldt: a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd; b. De bouwhoogte van terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen; c. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen. 3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 1. Het is verboden zonder of in afwijking van een vergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a. het vergraven, egaliseren en ophogen van gronden; b. het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, waaronder begrepen het kweken en telen van bomen, struiken en heesters; c.

het kappen en/of rooien van bomen en houtgewas; d. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden en het aanleggen van andere oppervlakte verhardingen; e. het aanbrengen van onder- en bovengrondse leidingen, constructies, installaties en apparatuur; f. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het recreatief en/of educatief medegebruik; g. werken en werkzaamheden die wijziging van de waterhuishouding of waterstand beogen of ten gevolge hebben, zoals uitdiepen, draineren en slaan van putten; h. diepploegen, zijnde het extra diep - circa 0,4 m of meer - omploegen, waarbij de kruidlaag volledig wordt omgeploegd. 2. Het in artikel 3.3 lid 1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. het normale onderhoud betreffen: b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan. 3. Een omgevingsvergunning als hier bedoeld kan uitsluitend worden verleend indien de werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden, bedoeld in het eerste lid, door de uitvoering daarvan, dan wel door de direct of indirect te verwachten gevolgen, geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden, bedoeld in artikel 3.1, dan wel door het stellen van voorwaarden hieraan onvoldoende tegemoet kan worden gekomen.

54 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Artikel 4

Tuin

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen; b. in- en uitritten; c. parkeervoorzieningen. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Toegestane bouwwerken Op en in de gronden als bedoeld in artikel 4.1 mogen uitsluitend worden gebouwd: a. overige andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair. 4.2.2 Bouwen De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven: bouwwerken pergola's erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn overige erf- en terreinafscheidingen open constructies voor de geleiding van planten overige andere bouwwerken

max. hoogte 2,7 m 2m 1m 2m 2m

4.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.1 ten behoeve van het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan een woning, zoals erkers en ingangspartijen, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 m; b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m; c. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 10 m2 voor vrijstaande woningen; d. het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein mag niet worden verminderd.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

55

Artikel 5

Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. tuinen en erven; c. beroepsuitoefening aan huis; d. niet publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis. 5.2

Bouwregels

5.2.1 Toegestane bouwwerken Op en in de gronden als bedoeld in artikel 5.1, mogen uitsluitend worden gebouwd: a. vrijstaande woningen; b. bijgebouwen; c. daarbij behorende andere bouwwerken. 5.2.2 Algemeen Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in 5.2.1 gelden de volgende regels: a. de bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd; b. het bouwperceel mag voor niet meer dan 1/3 worden bebouwd. woningen c. woningen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangeduide bouwvlak worden gebouwd; d. binnen elk bouwvlak mag één vrijstaande woning worden gebouwd; e. de maximale goothoogte van woningen mag niet meer bedragen dan 3,5 meter; f. de maximale bouwhoogte van woningen mag niet meer bedragen dan 10 meter; g. de voorgevel van een woning moet worden gesitueerd in de op de verbeelding aangegeven gevellijn; bijbehorende bouwwerken h. bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits op de grond staand; i. ten hoogste 20% van de oppervlakte van een bouwperceel mag worden bebouwd, maar niet meer dan 80 m2 per bouwperceel, niet meegerekend de oppervlakte van het bouwvlak; j. voor het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken geldt dat: 1. indien het bouwwerk wordt afgedekt met een plat dak mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan 3m; 2.

indien het bouwwerk wordt afgedekt met een kap:  mag de goothoogte niet meer bedragen dan 3m;  mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan 3,6m; k. voor het bouwen van vrijstaande bijbehorende bouwwerken geldt dat: 1. indien het bouwwerk wordt afgedekt met een plat dak mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan 3m; 2. indien het bouwwerk wordt afgedekt met een kap mag de goothoogte niet meer bedragen dan 3m en de bouwhoogte niet meer dan 5m, terwijl de dakhelling niet meer mag bedragen dan 45° en niet uit horizontale dakvlakken mag bestaan. andere bouwwerken l. de maximale bouwhoogte voor pergola's en overkappingen bedraagt 2,7 m; m. de maximale bouwhoogte achter erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevellijn van de woning bedraagt 2 m; n. de maximale bouwhoogte voor overige andere bouwwerken bedraagt 2 m.

56 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

5.2.3 Voorwaardelijke verplichting a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning zoals bedoeld in dit artikel kan uitsluitend worden verleend indien een akoestisch onderzoek wordt overgelegd waaruit blijkt dat kan worden voldaan aan de eisen uit de Wet geluidhinder en dat voor het binnenniveau in de woning tevens kan worden voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit. b. Een omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend indien bij de aanvraag omgevingsvergunning een inrichtingsvoorstel wordt overgelegd dat voorziet in de volgende natuurversterkingsmaatregelen: 1. de aanleg van een wadi; 2. het inzaaien van de aangrenzende gronden met de bestemming 'Natuur' met een geschikt mengsel waarbij ten minste 60% van de oppervlakte wordt ingezaaid als 'bloemrijk grasland'; 3. aanplant van inheemse soorten over een oppervlakte van 5-20% van de aangrenzende gronden met de bestemming 'Natuur'; 4. de aanleg van een 'stapelmuur' en/of een insectenhotel en/of een of meer takkenrillen. Deze maatregelen dienen binnen 2 jaar na het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning te zijn uitgevoerd op de aangrenzende gronden met de bestemming 'Natuur'. De inrichtingsmaatregelen dienen vervolgens als zodanig in stand te worden gehouden.

5.3 Specifieke gebruiksregels Voor het gebruiken van gronden en bouwwerken gelden de volgende specifieke regels: 5.3.1 Beroepsuitoefening aan huis en niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten Het gebruik van woningen en bijgebouwen voor beroepsuitoefening aan huis en voor nietpublieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. dit gebruik beslaat niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning en 100% van de vloeroppervlakte van de bijgebouwen, met een gezamenlijk maximum van 50 m2 per kavel; b. het gebruik heeft geen nadelige gevolgen voor het woon- en leefmilieu; c. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en veroorzaakt geen nadelige toename van de parkeerbehoefte; d. in de parkeerbehoefte wordt in voldoende mate voorzien op eigen terrein; e. detailhandel is uitsluitend toegestaan in de vorm van verkoop via Internet, met dien verstande dat uitstalling ten verkoop en het ter plaatse afhalen van goederen door klanten niet is toegestaan; f. de activiteiten veroorzaken geen duurzame ontwrichting van de bestaande distributieve voorzieningen en hebben geen ernstige verstoring van de verzorgingsstructuur tot gevolg; g. het beroep respectievelijk de bedrijfsmatige activiteiten wordt respectievelijk worden in ieder geval door de bewoner uitgeoefend; h.

bedrijfsmatige activiteiten aan huis zijn alleen toegestaan voor zover deze bedrijven zijn aangegeven als een 'bedrijf tot en met categorie 1' in de van deze regels deel uitmakende Bijlage 1. 5.3.2 Gebruik van bijbehorende bouwwerken Een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval gerekend het wonen in een bij de woning horende vrijstaande bijbehorende bouwwerken.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

57

Artikel 6

Waarde - Archeologie middelhoge verwachting

6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. 6.2

Bouwregels

6.2.1 Archeologisch onderzoeksrapport Op en in de gronden als bedoeld in artikel 6.1 mag ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) slechts worden gebouwd overeenkomstig de regels van die bestemming(en) en mits de aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld. 6.2.2 Uitzondering Het bepaalde onder 6.2.1 met betrekking tot het overleggen van een archeologisch onderzoeksrapport is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op: a. vervanging, vernieuwing of verandering van de bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van bestaande fundering; b. de met de oprichting van een bouwwerk samenhangende bodemingrepen niet dieper zijn dan 30 cm en de oppervlakte niet meer dan 500 m² bedraagt; c. indien op voorhand is vastgesteld dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad. 6.2.3 Verlening vergunning Burgemeester en wethouders verlenen de onder 6.3.1 bedoelde vergunning indien naar hun oordeel uit het daar genoemde rapport genoegzaam blijkt dat: a. er geen archeologische waarden worden geschaad of; b.

schade door de met de oprichting van het bouwwerk samenhangende activiteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het aan de omgevingsvergunning verbinden van voorwaarden. 6.2.4 Voorwaarden verlenen vergunning De volgende voorwaarden kunnen door burgemeester en wethouders aan de omgevingsvergunning verbonden worden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. 6.2.5 weigering De onder 6.3.1 bedoelde vergunning kan worden geweigerd indien door de bodemverstoring het belang van de archeologie onevenredig wordt geschaad. 6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.3.1 Werken en werkzaamheden Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, omgevingsvergunning, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30 cm, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage; b.

het ophogen van de bodem met meer dan 30 cm;

58 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

c. d. e. f. g. h.

het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan 30 cm; het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan 30 cm bedraagt; het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan 30 cm; het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd op een grotere diepte dan 30 cm en het aanleggen van diepwortelende beplanting; het omzetten van gras naar bouwland; het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een grotere diepte dan 30 cm.

6.3.2 Archeologisch onderzoeksrapport Het onder 6.3.1genoemde verbod is niet van toepassing als aan één van de onderstaande voorwaarden wordt voldaan: a. de aanvrager van de vergunning als bedoeld in 6.3.1 legt een archeologisch onderzoeksrapport over waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld; b. de onder 6.3.2 onder a beschreven verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoeksrapport geldt niet indien op voorhand is vastgesteld dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad. 6.3.3 Verlening vergunning Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in 6.3.2 genoegzaam blijkt dat: a. er geen archeologische waarden worden geschaad of; b. schade door de met de werken en werkzaamheden samenhangende activiteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het aan de omgevingsvergunning verbinden van voorwaarden. 6.3.4 Voorwaarden verlening vergunning De volgende voorwaarden kunnen door burgemeester en wethouders aan de vergunning verbonden worden zoals: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c.

de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. 6.3.5 Weigering De onder 6.3.1 bedoelde vergunning kan worden geweigerd indien door de bodemverstoring het belang van de archeologie onevenredig wordt geschaad. 6.3.6 Uitzondering Het in 6.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die een oppervlakte beslaan van ten hoogste 500 m2.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

59

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

60 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Artikel 8

Algemene bouwregels

8.1 Bouwen binnen bouwvlak Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen bouwvlakken, tenzij in deze regels anders is bepaald. 8.2 Gelding bestaande afmetingen, afstanden en percentages Voor zover legaal gebouwde (delen van) bouwwerken op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan niet voldoen aan de in het plan genoemde maten en situering gelden de dan aanwezige maten en situering, uitsluitend ter plaatse van de afwijking, als vervangende regel. 8.3 Ondergronds bouwen Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen, met dien verstande, dat: a. het bouwwerk loodrecht onder het hoofdgebouw en/of daarbij behorende bijgebouwen wordt gebouwd; b. de maximale diepte van een ondergronds bouwwerk bedraagt 3 m, gemeten vanaf de onderkant van de begane grondvloer. 8.4 Heroprichting In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in 8.2 uitsluitend van toepassing, indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

61

Artikel 9 Algemene gebruiksregels Onder het verbod op gebruik in strijd met het bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval begrepen: 9.1 Strijdig gebruik Een gebruik in strijd met het bestemmingsplan is in ieder geval het gebruik van: a. gronden en bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting; b. gronden en bouwwerken als of ten behoeve van bedrijfsmatige vuurwerkopslag; c. onbebouwde gronden: d. als stand- of ligplaats van onderkomens; e. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten; f. tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking van de bestemming of het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

62 29112023)

bestemmingsplan Doornseweg 20 (ontwerp

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

10.1 Algemeen Het bevoegd gezag kan bij, omgevingsvergunning, afwijken van de regels van het plan: a. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen, bewaarplaatsen van huisvuilcontainers en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 30 m2 en de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen; b. indien en voor zover afwijkingen ten aanzien van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en van aanduidingen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen; c. voor afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages; d. ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een bouwhoogte van 20 m; e. ten behoeve van het bouwen van antennedragers of masten en bijbehorende installaties voor telecommunicatie, al of niet op of aan gebouwen of andere bouwwerken op een minimale afstand van 50 m tot woningen, tot een bouwhoogte van 40 m, waarbij als voorwaarde kan worden gesteld: 1.