Rapportage 'Actualisatie Grondexploitaties 2023'__89336__.pdf

IFLO-norm GREX GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC

150.869 -49.918 62.152 73.084 -34.311 -2.783 910.947 9.545 1.119.586

Onvoorziene kosten 60.000 52.407 0 5.650 13.553 15.000 612.399 0 759.009

Netto risicoprofiel 90.869 0 62.152 67.434 0 0 179.129 9.545 409.129 600.000 1.009.129

Uit de tabel komt naar voren dat de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf ongeveer € 1,0 miljoen bedraagt. Bij de actualisatie in 2022 kwam de berekening uit op ongeveer € 0,8 miljoen. De toename is voornamelijk toe te schrijven aan toename van de boekwaarde in de exploitatie Mastenbroek II. Zoals hierboven bij de bepaling van de IFLO-norm is aangegeven werkt een toename van de boekwaarde aanzienlijk door in de bepaling van de hoogte van de norm. In de bijlage is een uitgebreide tabel opgenomen ten aanzien van de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit.

Risicoanalyse Bij de actualisatie in 2023 is voor de grondexploitaties tevens een risicoanalyse uitgevoerd. Per exploitatie zijn de risico’s geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden wordt uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 35 van 42

kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Een bijkomend uitgangspunt is dat positieve risico’s veiligheidshalve (voorzichtigheidsbeginsel) niet worden meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de onvoorziene kosten die opgenomen zijn in de ramingen. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Op totaalniveau gaat het om een risicoprofiel van € 69.500 wat direct voortvloeit uit de grondexploitaties. In de bijlage zijn per exploitatie de geïnventariseerde risico’s en het gewogen risico-effect inzichtelijk gemaakt. Als onderdeel van de risicoanalyse is er in een aantal exploitaties een wat-als simulatie gedaan als de kostenstijging met een hoger percentage dan de in hoofdstuk 3 aangegeven 3% zal stijgen. Voor het grootste gedeelte van de exploitaties is het risico effect zeer beperkt, de geraamde kosten worden op een dusdanig korte termijn gemaakt (binnen één jaar) dat de stijging gedurende deze periode beperkt is. Daarnaast zijn in de risicoanalyses onder meer risico’s opgenomen als de kosten met een aanzienlijk percentage afwijken van de ramingen. Hierin wordt dan ook het risico voor een onverwachte kostenstijging opgevangen. Daarnaast zijn er nog overige risico’s van het Grondbedrijf.

In de basis gaat het om de volgende elementen:  Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworven zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. De strategische grond in bezit van de gemeente voldoen aan de bovenstaande criteria, er is derhalve geen risicobedrag opgenomen.  Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2023 zijn de geactiveerde planvoorbereidingskosten ongeveer € 175.500. Uitgaande van een gewogen risico effect per plan in voorbereiding is het totaal effect bepaald op € 50.000.  Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot. In 2019 is de gemeente echter een vaststellingovereenkomst (VSO) aangegaan met de Belastingdienst.

Dit leidt tot een lagere vennootschapsbelasting last dan oorspronkelijk is geraamd. Voor de toekomst wordt evenwel een totale aanslag van € 156.000 verwacht, uitgaande van een bepekte kans dat deze aanslag hoger uitvalt (25%) wordt het gewogen risico effect bepaald op € 39.000  Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding. Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een bedrag van € 150.000.

Conclusie Op basis van de uitgevoerde risicoanalyse komt per saldo een risicoprofiel naar voren van € 308.500 (€ 69.500 + € 50.000 + € 39.000 + € 150.000). Dit is lager dan het risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen, welke volgt uit methodiek conform de door de raad vastgestelde Nota Risicomanagement (IFLO-norm + vast bedrag van € 600.000). Het verschil tussen de beide methodieken om de hoogte van het risicoprofiel te bepalen is aanzienlijk, voorzichtig geconcludeerd zou kunnen worden dat de IFLO-norm een zeer conservatieve inschatting van het risicoprofiel is. Voor de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf wordt vanuit het voorzichtigheidsbeginsel aangesloten bij het bedrag van € 1,0 miljoen. Hiermee is dus sprake van voldoende buffer om nadelige risico-effecten op te kunnen vangen.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 36 van 42

11. Algemene Reserve Grondbedrijf De gemeente Leusden beschikt over een Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Het doel van de reserve is meervoudig, onder meer het afdekken van tekorten bij negatieve grondexploitaties, het afwaarderen van strategische gronden voor zover de boekwaarde hoger is dan de verwachte marktwaarde en het opvangen van onvoorziene tegenvallers (projectrisico’s). De reserve wordt gevoed door voordelige saldi bij het sluiten van grondexploitaties en tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties. In onderstaande tabel is de stand van de ARG inzichtelijk gemaakt. Teneinde een inschatting te maken of de reserve toereikend is voor de komende jaren, is tevens het verloop van de reserve in beeld gebracht. Algemene Reserve Grondbedrijf 1. Stand per 1-1 (bruto) 2. Verliesvoorzieningen per 1-1 3. Reserveringen per 1-1 4. Stand per 1-1 (netto) Toevoegingen 5. Resultaatnemingen 6. Stortingen Ontrekkingen 7. Onttrekkingen 8. Dotaties Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 9. Dotaties Algemene Reserve Algemene Dienst 10 . 11 . 12 .

Stand per 31-12

Mutaties verliesvoorziening in jaar Mutaties reservering in jaar

Weerstandsvermogen A Aanwezige weerstandscapaciteit per 1-1 B Benodigde weerstandscapaciteit C Resultaat weerstandsvermogen D Ratio weerstandsvermogen

2022 922.584 0 37.500 885.084

2023 660.140 0 22.500 637.640

2024 801.060 0 0 801.060

2025 860.337 0 0 860.336

2026 705.337 0 0 705.336

47.000 10.642

794.163 0

650.763 0

0 0

1.983.366 0

-320.086 0 0

-292.473 -360.770 0

-239.989 -351.498 0

-155.000 0 0

-155.000 -369.060 0

660.140

801.060

860.337

705.337

2.164.643

0

0

0

0

0

-15.000

-22.500

0

0

0

2022 885.084 829.238 55.845 1,07

2023 637.640 1.009.129 -371.489 0,63

2024 801.060 609.545 191.515 1,31

2025 860.336 609.545 250.791 1,41

2026 705.336 600.000 105.336 1,18

Conclusie Uit de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit blijkt dat de Algemene Reserve Grondbedrijf bij gelijkblijvende uitgangspunten niet toereikend is om het risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2023 is namelijk sprake van een ratio van 0,63. Dit komt overeen met de kwalificatie ‘onvoldoende’. Het is de verwachting dat de ratio de komende jaren zal stijgen tot boven het gewenste niveau van 1,00. De gemeenteraad heeft vastgesteld om voor het Grondbedrijf te streven naar een ratio van 1,00 met een toegestane bovengrens van 1,20 en ondergrens van 0,8. Aangezien de huidige ratio zich net onder de toegestane bandbreedte bevindt, is het in principe noodzakelijk aanvullende maatregelen te treffen. De Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 37 van 42

gemeenteraad heeft in haar besluit tevens aangegeven dat als de ratio onder het gewenste niveau daalt het college een periode van een jaar krijgt om maatregelen te treffen om de ratio weer binnen de aangegeven bandbreedte te krijgen. Uit de doorkijk naar de ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf en de doorkijk van de benodigde weerstandscapaciteit na 2023 blijkt dat de ratio in 2024 weer boven de gewenste 1,0 ligt. Bij gelijkblijvende uitgangspunten is het daarom niet noodzakelijk om aanvullende maatregelen te treffen. Toelichting Algemene Reserve Grondbedrijf 1. Dit is de bruto stand per 1 januari van de genoemde jaren exclusief de reeds getroffen verliesvoorzieningen en reserveringen. 2. Dit zijn de reeds getroffen verliesvoorzieningen per 1 januari en in opvolgende jaren gesaldeerd met de mutaties van het negatief resultaat onder 11 3. Dit zijn de reserveringen per 1 januari en in opvolgende jaren gesaldeerd met de mutaties onder 12. 4. Dit is de netto stand per 1 januari van de genoemde jaren inclusief de reeds getroffen verliesvoorzieningen en reserveringen. 5. Dit zijn de resultaatnemingen. In 2022 is bij een tweetal complexen een tussentijdse winst genomen dan wel heeft er een correctie plaatsgevonden op te veel genomen tussentijdse winst in het verleden. Een en ander leidt op basis van de regelgeving tot een gesaldeerde waarde van € 47.000 .

Vanaf 2023 gaat het telkens om de voorziene eindwaarde van de grondexploitatie. Als gevolg van verplichte tussentijdse winstnemingen zal de resultaatneming bij positieve grondexploitaties in de praktijk gefaseerd plaatsvinden. Dit is echter niet verwerkt in onderstaande tabel omdat de tussentijdse winsten afhankelijk zijn van de Percentage of Completion per project en deze pas bij iedere jaarrekening met voldoende zekerheid is vast te stellen. Resultaatnemingen Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II (GREX) Mastenbroek II (FAC) Totaal

2022 83.000 0 0 0 0

83.000

2023 147.948 132.900 64.045 62.103 0 387.167 0 0 794.163

2024 0 0 0

2025 0 0 0

2026 0 0 0

650.763 0 0 0 650.763

0 0 0 0 0

0 0 1.981.989 1.377 1.983.366

6. Dit zijn de storingen die worden gedaan in de Algemene Reserve Grondbedrijf. In 2022 gaat het om opbrengsten uit tijdelijke beheer van gronden. 7. Dit zijn de onttrekkingen die worden gedaan aan de ARG. In 2022 gaat het om een bedrag van ongeveer € 320.000, ten behoeve van rentecompensatie, het algemeen beheer van het Grondbedrijf en de uitvoering van het raadsbesluit om sloop en de inrichting van de openbare ruimte bij IKC Groenhouten (gedeeltelijk) ten laste te brengen van de ARG. De BBV-wijzigingen in 2016 hadden voor de gemeente Leusden tot gevolg dat geen rente meer kon worden toegerekend aan de grondexploitaties en daarmee een negatief effect op de begroting. Om het negatieve renteresultaat te dekken, is besloten tot een aantal incidentele onttrekkingen uit de ARG. In 2022 gaat het om een bedrag van € 7.700. Op basis van de verwachte resultaten van de exploitaties is voor 2023 en 2024 een aanslag VPB opgenomen, voor 2022 is geen Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 38 van 42

aanvullende aanslag verwacht. In 2021 is een bedrag van € 500.000 aan de onttrekkingen toegevoegd als gevolg van het raadsbesluit om sloop en de inrichting van de openbare ruimte bij IKC Groenhouten (gedeeltelijk) ten laste te brengen van de ARG. Dit bedrag is gedeeltelijk in 2021 voor € 282.500 aan de ARG onttrokken. Door de keuze om aansluiting bij de daadwerkelijk uitgaven te houden is het restant (€ 217.500) nu gesplitst over 2022 en 2023, de onttrekking aan de ARG bedraagt hierdoor respectievelijk € 151.000 en € 66.500 in de betreffende jaren. Onttrekkingen Rentecompensatie Algemeen beheer Vpb-aanslag IKC Groenhouten Totaal

2022 7.700 161.451 0 150.935 320.086

2023

2024

2025

2026

155.000 70.946 66.527 292.473

155.000 84.989

155.000 0

155.000 0

239.989

155.000

155.000

8. Dit betreffen de dotaties aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Als gevolg van de BBV-wijzigingen in 2016 is het niet meer toegestaan om (jaarlijks) vanuit een grondexploitatie een bijdrage te doen aan de reserve voor bovenwijkse voorzieningen. Bijdragen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen nog plaatsvinden via resultaatsbestemming. Binnen de gemeente Leusden loopt dit via de Algemene Reserve Grondbedrijf. In onderstaande tabel zijn de voorziene afdrachten opgenomen waarbij het jaar van afdracht veelal gelijk is aan de voorziene einddatum van de bijbehorende grondexploitatie. Dotaties Afdracht Hamersveldseweg 136 e.o. Afdracht Valleipark Afdracht De Plantage Afdracht Mastenbroek Totaal

2023 160.770 200.000

2024

2025

2026

0

369.060 369.060

351.498 360.770

351.498

9. Dit betreffen de dotaties aan de Algemene Reserve van de Algemene Dienst. Op basis van de verwachte resultaten en de stand van de weerstandsvermogen heeft in 2022 geen dotatie aan de Algemene Dienst plaatsgevonden. 10. Dit is de stand per 31 december van de genoemde jaren. 11. Dit zijn de mutaties in de verliesvoorzieningen. De gemeente kent per 1-1-2023 geen exploitaties meer met een verwacht verlies. De verliesvoorziening blijft derhalve op nul staan. 12. Dit zijn de mutaties van de reserveringen. Hierin is in 2022 geen aanvullende kosten voldaan, de reserveringen zijn bijgesteld naar aanleiding van de nog te verwachten kosten. Dit betreft per saldo een mutatie (verlaging) van € 15.000. Toelichting Weerstandsvermogen A. De aanwezige weerstandscapaciteit is het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. De aanwezige weerstandscapaciteit is gelijk aan het vrij besteedbare deel van de Algemene Reserve Grondbedrijf per 1 januari van de genoemde jaren. B. De benodigde weerstandscapaciteit is het vermogen dat aanwezig dient te zijn om de niet-begrote financiële tegenvallers af te dekken. De benodigde weerstandscapaciteit is gelijk aan het berekende risicoprofiel van de grondexploitaties en strategische gronden.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 39 van 42

C. Het resultaat weerstandsvermogen betreft het saldo van het vrij besteedbare deel van de reserve minus het risicoprofiel. D. De ratio van het weerstandsvermogen maakt inzichtelijk in hoeverre de Algemene Reserve Grondbedrijf in staat is om financiële tegenvallers af te dekken. De ratio is gelijk aan het quotiënt van de aanwezige weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 40 van 42

12. Conclusies & Besluiten Onderliggend rapport vormt een actualisatie van alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties en de voorraad aan strategische gronden. Bij deze actualisatie is sprake van de aanpassing van budgetten (op basis van actuele inzichten) en uitgiftetempo (op basis van marktontwikkelingen). Hierbij valt te concluderen dat de ontwikkelingen binnen de projecten ten opzichte van de actualisatie in 2022 over het algemeen beperkt vertraagd zijn, deze vertraging vertaalt zich ook in een beperkte aanpassing van het exploitatieresultaat. Uitzondering hierop is de ontwikkeling van Mastenbroek II, deze krijgt door de uitwerking van contractuele afspraken een aanzienlijk positiever resultaat. Het Besluit Begroting en Verantwoording stelt gemeenten verplicht om op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Bij de vaststelling van de jaarrekening wordt periodiek vastgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan. In 2022 zijn geen exploitaties afgesloten. Wel wordt door de realisatie van de grondverkopen bij een exploitatie tussentijdse winst genomen. Door de aanzienlijke verhoging van de kosten bij een exploitatie is de Percentage of Completion gewijzigd.

Dit leidt ertoe dat in dit geval in het verleden te veel winst genomen is, conform het bovengenoemde besluit moet dit gecorrigeerd worden. Het betreft de exploitaties van Valleipark (minus € 42.000) en Larikslaan (€ 89.000) voor een totaal saldo van € 47.000 positief. Wat betreft de huidige exploitaties in het grondbedrijf wordt een positief resultaat van afgerond € 3,2 miljoen op netto contante waarde verwacht. Dit is een verbetering ten opzichte van de actualisatie in 2022, die destijds circa € 2,8 miljoen was. Dit verschil wordt met name veroorzaakt doordat in de grondexploitatie Mastenbroek II een beter resultaat voorzien wordt dan in 2022. De geactualiseerde risicoanalyse resulteert op basis van de methodiek in de Nota Risicomanagement in een risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen. Dit betreft een toename ten opzichte van de actualisatie in 2022, waarbij het risicoprofiel nog uitkwam op ongeveer € 0,8 miljoen. De toename is te relateren aan de voortgang van de projecten, ofwel hogere boekwaarden en minder voorziene kosten en opbrengsten. Bij het hanteren van de eerdere genoemde IFLO-norm werkt een hogere boekwaarde relatief fors door bij de bepaling van het risicoprofiel. Het risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen is aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG).

Bij gelijkblijvende uitgangspunten is de stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf onvoldoende om dit risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2023 is namelijk sprake van een ratio van 0,63. Dit komt overeen met de kwalificatie ‘onvoldoende’. Ondanks dat de ratio te laag is worden op dit moment geen aanvullende maatregelen voorgesteld om de ratio op het gewenste niveau te brengen. Redenen hiervoor zijn:  Beleidsmatig heeft de Raad het college een periode van maximaal één jaar gegeven om het beschikbaar weerstandsvermogen aan te passen tot het gewenste niveau. Met de huidige inzichten over de ontwikkeling van de exploitaties is de ratio volgend jaar op het gewenste niveau.  De ratio is wordt bepaald door de inschatting van de gelopen risico’s in de exploitaties (zie hoofdstuk 10). De huidige methodiek van risico inschatting leidt tot een conservatieve inschatting van de risico’s, deze wordt echter wel vanuit het voorzichtigheidsbeginsel gehanteerd. De actualisatie van het risicomanagement zou kunnen leiden tot een lager risicoprofiel.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 41 van 42

Besluiten 1.

Vast te stellen het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2023’ en daarmee; a. Een tussentijdse winst op grondexploitaties Valleipark en Larikslaan te nemen dan wel te corrigeren voor een bedrag van totaal € 47.000 per saldo en dit bedrag toe te voegen aan de Algemene Reserve Grondbedrijf; b. De reserveringen voor nog te verwachte kosten bij de afgesloten exploitatie De Biezenkamp te verlagen met een bedrag van € 15.000 naar € 22.500; c. Geen aanvullende maatregelen te nemen om de weerstandsratio op het gewenste niveau te krijgen; d. De begroting in lijn te brengen met de geraamde kosten en opbrengsten voor de jaarschijf 2023.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 42 van 42