Rapportage 'Actualisatie Grondexploitaties 2023'__89336__.pdf

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2023

Actualisatie Grondexploitaties 2023

datum 14/03/2023

status Definitief

portefeuillehouder W.R. Vos

behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp

Voorblad: Uitsnede Stedenbouwkundig Plan Mastenbroek II

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 2 van 42

Bestuurlijke samenvatting Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2023’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Bij deze actualisatie is sprake van de aanpassing van budgetten (op basis van actuele inzichten) en uitgiftetempo (op basis van marktontwikkelingen). Hierbij valt te concluderen dat de ontwikkelingen binnen de projecten ten opzichte van de actualisatie in 2022 over het algemeen beperkt vertraagd zijn, deze vertraging vertaalt zich ook in een beperkte aanpassing van het exploitatieresultaat. Uitzondering hierop is de ontwikkeling van Mastenbroek II, deze krijgt door de uitwerking van contractuele afspraken een aanzienlijk positiever resultaat. Het Besluit Begroting en Verantwoording stelt gemeenten verplicht om op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Bij de vaststelling van de jaarrekening wordt periodiek vastgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan. In 2022 zijn geen exploitaties afgesloten. Wel wordt door de realisatie van de grondverkopen bij een exploitatie tussentijdse winst genomen. Door de aanzienlijke verhoging van de kosten bij een exploitatie is de Percentage of Completion gewijzigd.

Dit leidt ertoe dat in dit geval in het verleden te veel winst genomen is, conform het bovengenoemde besluit moet dit gecorrigeerd worden. Het betreft de exploitaties van Valleipark (minus € 42.000) en Larikslaan (€ 89.000) voor een totaal saldo van € 47.000 positief. Wat betreft de huidige exploitaties in het grondbedrijf wordt een positief resultaat van afgerond € 3,2 miljoen op netto contante waarde verwacht. Dit is een verbetering ten opzichte van de actualisatie in 2022, die destijds circa € 2,8 miljoen was. Dit verschil wordt met name veroorzaakt doordat in de grondexploitatie Mastenbroek II een beter resultaat voorzien wordt dan in 2022. De geactualiseerde risicoanalyse resulteert op basis van de methodiek in de Nota Risicomanagement in een risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen. Dit betreft een toename ten opzichte van de actualisatie in 2022, waarbij het risicoprofiel nog uitkwam op ongeveer € 0,8 miljoen. De toename is te relateren aan de voortgang van de projecten, ofwel hogere boekwaarden en minder voorziene kosten en opbrengsten. Bij het hanteren van de eerdere genoemde IFLO-norm werkt een hogere boekwaarde relatief fors door bij de bepaling van het risicoprofiel. Het risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen is aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG).

Bij gelijkblijvende uitgangspunten is de stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf onvoldoende om dit risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2023 is namelijk sprake van een ratio van 0,63. Dit komt overeen met de kwalificatie ‘onvoldoende’. Ondanks dat de ratio te laag is worden op dit moment geen aanvullende maatregelen voorgesteld om de ratio op het gewenste niveau te brengen. Redenen hiervoor zijn:  Beleidsmatig heeft de Raad het college een periode van maximaal één jaar gegeven om het beschikbaar weerstandsvermogen aan te passen tot het gewenste niveau. Met de huidige inzichten over de ontwikkeling van de exploitaties is de ratio volgend jaar op het gewenste niveau.  De ratio is wordt bepaald door de inschatting van de gelopen risico’s in de exploitaties (zie hoofdstuk 10). De huidige methodiek van risico inschatting leidt tot een conservatieve inschatting van de risico’s, deze wordt vanuit het voorzichtigheidsbeginsel gehanteerd. De actualisatie van het risicomanagement zou kunnen leiden tot een lager risicoprofiel. Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 3 van 42

Inhoudsopgave

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 4 van 42

1. Inleiding Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2023’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Op basis van inzicht in het programma, de financiën en de risico’s is het mogelijk om bestuurlijke keuzes te maken voor de toekomst. De jaarlijks verplichte herziening van de grondexploitaties wordt u aangeboden voorafgaand aan de Jaarrekening 2022. Het rapport geeft de stand van zaken weer per 1 januari 2023 waarbij de resultaten worden vergeleken met die van de rapportage een jaar eerder.

Leeswijzer In het rapport komen de volgende zaken aan bod:  Systematiek. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de systematiek, waaronder de berekeningsmethodiek en het type projecten.  Marktontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de huidige marktomstandigheden belicht alsmede de effecten daarvan op de grondexploitaties.  Rekenparameters. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de rekenparameters die in de grondexploitaties worden gehanteerd.  Grondexploitaties. In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties en faciliterende exploitaties toegelicht en worden de actualisaties inzichtelijk gemaakt.  Strategische gronden. In hoofdstuk 6 worden de gronden toegelicht die door de gemeente nog niet in exploitatie zijn genomen.  Projectresultaten. In hoofdstuk 7 wordt een samenvatting van de projecten gegeven.  Programmabegroting. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de raakvlakken tussen de projecten binnen het Grondbedrijf en de Programmabegroting.  Vennootschapsbelasting. In hoofdstuk 9 staat de reikwijdte van de Vennootschapsbelastingplicht voor het Grondbedrijf centraal.  Risicoanalyse. In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de uitgevoerde risicoanalyse, de hierbij benoemde risico’s en het bijbehorende risicoprofiel.  Algemene Reserve Grondbedrijf. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen en het verloop van de Algemene Reserve Grondbedrijf.  Conclusies & Besluiten.

In hoofdstuk 12 worden de conclusies van de actualisatie op hoofdlijnen toegelicht.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 5 van 42

2. Systematiek Aanpak De grondexploitaties zijn voor het laatst geactualiseerd per 1 januari 2022. Het proces om te komen tot geactualiseerde grondexploitaties heeft in enkele stappen plaatsgevonden. In de eerste plaats worden de uitgangspunten voor de actualisatie bepaald aan de hand van vier belangrijke P’s:  Programma. Indien noodzakelijk wordt het beoogde programma voor woningbouw en bedrijvenlocaties aangepast aan de gewijzigde marktbehoefte. Bij de actualisatie in 2023 is echter geen noodzaak tot programmatische aanpassingen naar voren gekomen.  Planning. Voor een realistische planning van de gronduitgifte wordt onder meer aangesloten bij de realisatiecijfers van de grondverkopen over de afgelopen jaren. Ook worden contractuele afspraken en marktontwikkelingen in acht genomen. Op portefeuilleniveau is het van belang dat geen onrealistische pieken in de afzet ontstaan.  Prijzen. Voor zover prijzen nog niet zijn vastgelegd in overeenkomsten worden gehanteerde grondprijzen zoveel mogelijk onderbouwd door middel van concrete grondtransactiecijfers en onafhankelijke taxaties.  Parameters. Belangrijke indices binnen grondexploitaties zijn de gehanteerde inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging en de gemeentelijke rekenrente. Aan de hand van marktcijfers en adviesrapportages worden de inflatieparameters jaarlijks onderbouwd.

In de tweede plaats vindt de herijking plaats. In deze fase zijn de (civiele) projectleiders de belangrijkste gesprekspartners van het Grondbedrijf. De projectleiders zijn volledig op de hoogte van de stand van zaken in het project, pikken in overleggen signalen vanuit de markt op en zijn verantwoordelijk voor het gehele project. Op basis van het cijfermatige vergelijk is met de (civiele) projectleiders besproken of budgetten naar boven of naar beneden moeten worden bijgesteld. Hierbij staan ook aanpassingen in de fasering van kosten en opbrengsten centraal. Bij het vaststellen/herijken van de ramingen voor 2023 zijn de gewijzigde marktomstandigheden die in 2022 zowel aan de kosten als opbrengstenkant zijn ontstaan in de ramingen per 1 januari 2023 verwerkt.

Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging gedurende de voorziene looptijd van het project. In de doorrekening komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde.  Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden renteen indexatie-effecten niet verdisconteerd.  Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum.  Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de netto contante waarde de waarde van het project per heden weer. Om deze reden is dit de meest gebruikte vorm om het projectresultaat weer te geven.

Immers, de netto contante waarde is de enige vorm van Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 6 van 42

projectresultaat die niet alleen projecten onderling vergelijkbaar maakt maar ook aansluit op de geldwaarde van vandaag.

Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2022. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 A1 B1 C1 GREX 2022 D1 E1 (= B1 + D1)

C2

GREX 2023

Verschil

A2 B2 C3

= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2

GREX 2023 D2 E2 (= B2 + D2)

Verschil = D2 - D1 = E2 - E1

Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2022 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2023 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2023 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2022 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2022 en D2 in 2023). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2022 en E2 in 2023), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.

Type projecten Binnen het Grondbedrijf worden vier soorten projecten onderscheiden.  Grondexploitaties Als eerste categorie worden de zogeheten Bouwgronden In Exploitatie (BIE) benoemd. Een BIE is een gemeentelijke grondexploitatie in uitvoering. Hierbij zijn de ruimtelijke kaders bekend en is de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de volgende projecten voert de gemeente een grondexploitatie: Hamersveldseweg 136 e.o., Valleipark, Larikslaan en De Buitenplaats.  Gemengde projecten Als tweede categorie worden de gemengde projecten benoemd, waarbij het project zich kenmerkt door zowel een actief als faciliterend grondbeleid. Conform het BBV dienen dergelijke projecten administratief te worden opgeknipt. Het Grondbedrijf spreekt derhalve van een grondexploitatie (GREX) en een faciliterende exploitatie (FAC). Binnen de portefeuille worden De Plantage, Groot Agteveld en Mastenbroek II als gemengde projecten aangemerkt. Voor De Plantage en Groot Agteveld is het GREX-deel in het verleden reeds afgesloten en resteert enkel nog een faciliterende exploitatie deel. Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 7 van 42





Strategische gronden Als derde categorie worden de strategische gronden onder de MVA (materiële vaste activa) benoemd. Voor de strategische gronden zijn nog geen ruimtelijke kaders en een grondexploitatie vastgesteld. Binnen de gemeente geldt dit voor enkele losse percelen in het buitengebied en het politiebureau aan De Twijnderij 32. Private projecten Als vierde categorie worden de private projecten benoemd. Deze projecten betreffen geen vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie omdat de gemeente geen te ontwikkelen gronden in bezit heeft. In de regel maakt de gemeente wel afspraken met de initiatiefnemer over het verhalen van de gemeentelijke (plan)kosten ten behoeve van het beoogde bouwplan. De financiële afwikkeling hiervan vindt plaats via de algemene dienst. Om die reden zijn private projecten, zoals Lisidunahof en Maanwijk, niet in deze rapportage opgenomen. Gezien de verplichtingen en de omvang van de transformatie van de Princenhof is er, in afwijking met het bovenstaande en in overeenstemming met het daartoe genomen raadsbesluit, gekozen deze wel als onderdeel van de bijlage bij deze rapportage te vermelden.

Bijlage Bij het rapport is een bijlage toegevoegd. In deze bijlage wordt relevante projectinformatie weergegeven, onder meer ten aanzien van cashflows, budgetten en risico’s.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 8 van 42

3. Marktontwikkelingen Marktsituatie en vooruitzicht De Nederlandse economie is eind 2022 licht aan het krimpen, maar is ten opzichte van eind 2021 gestegen met ongeveer 2,8%. Die stijging heeft voornamelijk te maken met een sterk herstel na de coronacrisis. De krimp van de economie hangt samen met sterk gestegen inflatie, dalend consumentenvertrouwen en hogere rentes. Voor de langere termijn, 2023 en 2024, is de groeiverwachting voor de economie zeer bescheiden. De schaarste en prijsstijgingen zetten nog door terwijl de overheid de economie juist wil stimuleren. Ondanks de verhoogde beleidsrente blijft de inflatie hoog in Nederland. Ten opzichte van een jaar eerder is de consumentenprijsindex (CPI) in oktober 2022 gestegen naar 14,3%. De grondslag van de prijsstijging ligt in de energieprijzen, maar het inflatoire effect is inmiddels overgeslagen naar materialen, voedingsmiddelen en huishoudelijke apparaten. Exclusief energie en brandstoffen ligt de CPI nog steeds hoog op 6,9%. Verwacht wordt dat het inflatieniveau in 2023 afneemt, maar nog steeds hoog blijft, tot 3,5% ten opzichte van 2022 volgens ABN AMRO. De OESO schetst een pessimistischer beeld met 8,5% inflatie in 2023 en 4,5% in 2024 Afhankelijk van de hoog blijvende inflatie zullen centrale banken in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en de Europese Unie de rentestanden blijven verhogen.

Dit kan leiden tot krappere financiële markten en een stagnerende of krimpende economie. Als de oorlog in Oekraïne blijft aanhouden kan het veel tijd kosten voordat de goederenmarkten (die afhankelijk zijn van de import) zich herstellen.

Woningmarkt De woningprijzen zijn in 2022 nog hard gestegen. Deze groei is aan het afvlakken. Als redenen worden aangegeven dat de vraag naar woningen aan het afnemen is door de hoge inflatie, waardoor het besteedbaar inkomen afneemt, en stijgende hypotheekrente. Het aanbod is weliswaar toegenomen, maar door de hoge prijzen worden er minder woningen verkocht. Verwacht wordt dat de huizenprijzen de komende jaren nog zullen dalen als gevolg van de hogere maandlasten door de hoge hypotheekrente. De Rabobank en ABN AMRO verwachten een daling van 3,0% tot 6,0% in 2023, voor 2024 verwachten beide partijen een aanhoudende daling van 1,5% respectievelijk 4,0%. Ondanks de voortdurende krapte op de Nederlandse woningmarkt wordt er voor 2023 een ook daling in het aantal woningtransacties verwacht. Volgens de bovengenoemde banken een afname van tussen de 4,0% en 5,0%. Dit door potentiële kopers die de kat uit de boom kijken bij dalende huizenprijzen. Naar verwachting zal, als het gemiddelde prijspeil op een lager niveau staat, de interesse voor koopwoningen weer groeien. Tegelijkertijd zullen verkopers ervoor kiezen hun woning eerder naar de markt te brengen omdat de verkoop meer tijd vergt. Er is minder belangstelling bij kopers en het duurt langer voordat een woning een nieuwe eigenaar vindt. Het aantal woningen dat te koop staat zal in 2023 toenemen.

De beschikbaarheid van nieuwbouwwoningen neemt verder af door de aanhoudende problemen in de bouw. Hierbij kan onder meer verwezen worden naar de beperkte beschikbaarheid van bouwmaterialen en personeel, een beperkte ambtelijke capaciteit en de stikstofproblematiek. Het aantal nieuw opgeleverde woningen blijft achter bij de behoefte. Zicht op verbetering is er niet want het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt. Dit suggereert dat het aantal woningrealisaties de komende jaren beperkt zal blijven. Gebrek aan nieuwbouw zal in toenemende mate een belemmering vormen voor de doorstroming op de woningmarkt. Nieuwbouw is namelijk een belangrijke eerste schakel in de verhuisketen.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 9 van 42

Ook reeds gestarte nieuwbouwprojecten beginnen vertraging op te lopen. De 70%-voorverkoopgrens blijft steeds vaker buiten bereik. Kopers haken af omdat zij bij de hogere hypotheekrentes minder kunnen lenen, hogere kosten hebben gedurende de bouw, twijfels hebben over de verkoop van hun huidige woning of het door de dreiging van een prijsdaling geen goed moment meer vinden voor woningaanschaf. Als de 70%verkoopgrens niet wordt gehaald moeten projectontwikkelaars hun plannen herzien. Dat vergt extra tijd want opnieuw moet er een lastige puzzel worden gelegd. Een puzzel binnen strakke kaders waarin volgens de bouwopgave van het Rijk een derde van het totaal aantal gerealiseerde woningen uit seniorenwoningen dient te bestaan en twee derde betaalbaar moet zijn, terwijl op dit moment vooral woningen voor hogere inkomensgroepen worden gebouwd.

Overige vastgoedmarkten De opname van kantoorvastgoed is de afgelopen periode sterk afgenomen. Het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimten is daarentegen voor het eerst sinds lange tijd gestegen. Bedrijven hebben hun kantoorbehoeften na de coronacrisis heroverwogen. Daarbij stoten met name grote werkgevers kantoorvastgoed af. Het kantoorgebruik van bedrijven in het MKB is vergelijkbaar met dat van voor de coronacrisis. De verwachting is dat in de komende maanden de waardering van kantoorvastgoed door de onzekerheid op de markt zal dalen. De vraag naar modern kantoorvastgoed nabij knooppunten in en rondom (middel)grote steden zal echter hoog blijven. Vanwege het verplichte energielabel C zal een deel van het bestaande kantoorvastgoed incourant worden. De hoge inflatie en een laag consumentenvertrouwen hebben een aanwijsbaar effect op de consumentenbestedingen. Met uitzondering van de essentiële producten besteden consumenten minder. Dit heeft ook een weerslag op de markt voor retailvastgoed. Het aanbod steeg en er werden minder meters gevuld. De verwachting is dat de vraag vooralsnog op een laag niveau blijft. De waardering van retailvastgoed zal voor goede locaties nog licht stijgen, voor de overige locaties wordt een stabilisatie tot een beperkte afname verwacht. De afgelopen jaren was er een aanzienlijke vraag naar bedrijfsruimte.

Dit leidde tot een hogere waardering van bedrijfsruimte. Hoewel de krapte op de bedrijfsruimtemarkt iets lijkt afgenomen, lijkt het dat de vraag onverminderd hoog is met name op de toplocaties. De krapte blijft onverminderd hoog op de deelmarkt voor logistiek vastgoed. Deze krapte zal in de nabije toekomst ook niet minder worden door beperkende maatregelen uit de landelijke politiek, oplopende bouwkosten en een beperkte capaciteit van het elektriciteitsnetwerk.

Didam-arrest De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen. Dit houdt in dat overheden in principe niet meer vrij zijn om één-op-één grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden dienen een koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zodat bij uitgifte van grond aan potentiële gegadigden gelijke kansen worden geboden. Dit betekent voor de gemeentelijke praktijk van gronduitgifte dat er zorgvuldiger moet worden omgegaan bij de verkoop van gronden. De gemeente zal invulling moeten gegeven aan de voorwaarden die in het arrest genoemd zijn. Het vaststellen van de criteria en werkwijze van kenbaar maken dat gemeentelijk eigendom verkocht gaat worden zal onderdeel moeten worden van het gemeentelijk grondbeleid. De gemeentelijke transacties in 2022 hebben, zo veel mogelijk, voldaan aan de boven gestelde criteria. Het voorbehoud wat hier gemaakt wordt, heeft te maken met de voortdurende stroom aan gerechtelijke uitspraken over de interpretatie van het Didam-arrest die verder richting geven aan hoe de overheid dit arrest in de praktijk moet toepassen. Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 10 van 42

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 11 van 42

4. Rekenparameters Kostenstijging Bij grondexploitatieberekeningen moet doorgaans over vele jaren in de toekomst een inschatting worden gemaakt van de kasstromen. Hierbij speelt het effect van inflatie waardoor het gemiddelde prijsniveau stijgt. Het is mogelijk om per kostensoort een aparte index in de grondexploitatie op te nemen.  Voor de verwerving van grond en opstallen kan worden aangesloten bij de index voor bestaande koopwoningen (Bron: CBS). De waardestijging was in 2022 beperkt met een percentage van 2,3% ten opzichte van 2021. De waardestijging van gronden is mede afhankelijk van de toekomstige functies en zal derhalve iets lager liggen dan het aangegeven percentage voor koopwoningen.  Voor het bouw- en woonrijp maken zijn indices beschikbaar voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Het CBS rapporteerde voor 2022 een stijging van 9,6%. De ontwikkeling van de GWW-kosten loopt fors op door de toegenomen bedrijvigheid met door corona een tekort aan materialen en mensen. Voor 2023 wordt door de blijvende inflatie nog steeds een aanzienlijke stijging verwacht. Adviesbureau Metafoor verwacht voor 2023 een indexering van de GWW-kosten van 4% tot 8%, Adviesbureau Stadkwadraat een stijging tussen de 3,0% en 5,0%.  Voor de plankosten kan de index cao-lonen voor de sector overheid (Bron: CBS) worden gehanteerd. In 2022 zijn de betreffende cao-lonen met ongeveer 4,0% gestegen.

Metafoor verwacht voor 2023 een stijging van de plankosten tussen 4,0% en 8,0% door de krapte op de arbeidsmarkt en de inzet van de vakbonden bij de onderhandelingen over de cao voor de overheid. Adviesbureau Stadskwadraat gaat uit van een stijging tussen de 3,0% en 5,0% Gelet op de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, verdient het de aanbeveling om één index voor de kosten te hanteren. Gezien de onzekere vooruitzichten met betrekking tot de economische situatie en met toepassing van het voorzichtigheidsprincipe zijn de exploitaties doorgerekend met een gemiddelde kostenstijging van 7,0% voor 2023 en 4,0% voor 2024. Na deze periode wordt gerekend met 2,5% kostenstijging per jaar. Voor 2023 is dit 4,0% procent meer dan de voorafgaande jaren.

Opbrengstenstijging De opbrengstenstijging is het percentage waarmee de grondopbrengsten in de grondexploitatie jaarlijks toenemen. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt naar verschillende marktsectoren, zoals woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Voor deze marktsectoren verwachten de adviesbureaus Metafoor en Stadkwadraat op korte termijn een daling tussen de -5,0% en 0% per jaar. Voor de lange termijn (vanaf 2024) wordt aangesloten op een gemiddelde opbrengstenstijging van 0% per jaar. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel hanteert de gemeente een stijging van 0% per jaar, tenzij met ontwikkelende partijen contractuele afspraken zijn gemaakt over een jaarlijkse indexering (bijvoorbeeld Mastenbroek II).

Rente Conform de notitie ’Grondbeleid in begroting en jaarstukken’(2019) van de commissie BBV s moet het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentetarief worden gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan een grondexploitatie. Binnen de gemeente Leusden is weliswaar sprake van projectfinanciering, echter deze is niet direct gerelateerd aan de grondexploitatie. Om die reden wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitaties.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 12 van 42

Disconteringsvoet De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde contant wordt gemaakt, is conform de notitie ’Grondbeleid in begroting en jaarstukken’(2019) van de commissie BBV gelijk aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Vanaf 2017 geldt derhalve een disconteringsvoet van 2,0%.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 13 van 42

5. Grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de gemeentelijke grondexploitaties en gemengde projecten. Exploitaties Gemeente Leusden

Invulling

Valleipark

Wonen

Groot Agteveld

Wonen

Mastenbroek II

Wonen

Larikslaan

Werken

De Buitenplaats

Werken

De Plantage

Werken

Hamersveldseweg 126 e.o.

Gemengd

Bij de resultaten worden twee tabellen gepresenteerd. In de eerste plaats het resultaat van de grondexploitatie op nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Indien van toepassing wordt in de tweede tabel de tussentijdse winstneming gepresenteerd. Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden, worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 14 van 42

5.1

Valleipark

► De laatste 11 woningen in fase 3 van Valleipark

Projectbeschrijving Valleipark ligt aan de noordrand van Leusden, tussen het Valleikanaal en de Liniedijk. Het project voorziet in de ontwikkeling van 132 woningen (fase 1 t/m 3). Bij de ontwikkeling van fase 1 t/m 3 werkt de gemeente samen met ontwikkelende partijen Heijmans en Heilijgers (H&H). Afspraken met beide partijen zijn vastgelegd in een realisatieovereenkomst uit 2013 en twee wijzigingsovereenkomsten uit 2014 en 2015. De beoogde fase 4 van de ontwikkeling kan door de aanwezigheid van bodemverontreiniging geen doorgang vinden. De te maken kosten voor de sanering van de verontreiniging waren dusdanig dat deze niet gecompenseerd konden worden met de verwachte grondopbrengsten. De gronden gelegen in deze fase zullen als aanvullend groen en park worden ingericht.

Voortgang De gronden voor de projectmatige woningbouw zijn in 2021 volledig geleverd aan de ontwikkelende partijen. De afronding van het woonrijp maken van de openbare ruimte zal worden uitgevoerd in 2022 en 2023. In 2021 zijn de voorbereidingen gedaan om te kunnen overgaan tot uitvoering voor de invulling van het park. Met de uitvoering van zowel het afronden van het woonrijp maken van de openbare ruimte als de realisatie van het park in fases 3b en 4 is in 2022 gestart. Bij de start van de ontwikkeling van Valleipark heeft de gemeente afspraken gemaakt met het Waterschap Vallei en Veluwe over een bijdrage die het Waterschap zou doen aan de aanleg van een ecologische verbindingszone. De ecologische verbindingszone is door de gemeente gerealiseerd voor lagere kosten dan oorspronkelijk geraamd, de bijdrage van het Waterschap valt hierdoor ook lager uit. Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 15 van 42

Wijzigingen    

De kosten voor het woonrijp maken en de aanleg van het park zijn door de lagere inschrijving voor de werken in fase 4b verlaagd met € 40.000 De kosten voor planontwikkeling en VAT zijn door de ontwikkeling van het park en de verlening met circa 1 jaar van de exploitatie verhoogd met € 7.500 De bijdrage van het Waterschap aan EVZ (Ecologische Verbindingszone) is verlaagd met € 55.000 Bovenstaande wijzigingen en het afronden van de laatste verkoop hebben een negatief effect op het resultaat van de exploitatie. Met inachtneming van de regels omtrent tussentijdse winstneming wordt in 2022 de tussentijdse winstneming gecorrigeerd met een bedrag van minus € 42.000. Deze verlaging komt ten laste van het Resultaat Grondbedrijf.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 128.148 110.956 108.781 GREX 2022 2.688.000 2.798.956

110.956

GREX 2023

Verschil

150.932 132.900 130.294

22.785 21.944 19.338

GREX 2023 2.646.000 2.778.900

Verschil -42.000 -20.056

Ten opzichte van 2022 is het voorziene exploitatieresultaat verminderd met ongeveer € 20.000 op eindwaarde. Dit komt voornamelijk door de niet ontvangen bijdrage van het waterschap. In combinatie met de correctie op de tussentijdse winstneming 2023 blijft het totaal voorziene projectresultaat uitkomen op € 2,7 miljoen positief.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 16 van 42

5.2

Groot Agteveld

► Vogelvlucht Groot Agteveld in 9 velden

Projectbeschrijving Groot Agteveld voorziet in de ontwikkeling van ongeveer 230 woningen. Het plan is verdeeld in 9 velden. De grondexploitatie wordt gevoerd door de Alliantie, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie. De afspraken met de Alliantie zijn vastgelegd in een ontwikkelingsovereenkomst uit 2009 en twee aanvullende overeenkomsten uit 2014.

Voortgang In 2019 zijn veld 9, 8, 7, 6 en de vrije kavels op veld 1 bebouwd, opgeleverd en bewoond. De 33 woningen en 5 vrije kavels in veld 4 en 5 zijn in 2018 verkocht. Verder is een groot deel van de woningen en vrije kavels in veld 1, 2 en 3 medio 2019 succesvol in verkoop gegaan en hebben de voorbereidingen voor de realisatie plaatsgevonden. Als sluitstuk van Groot Agteveld is sprake van een kleine uitbreiding en verdichting van het plan. Hiervoor hebben de gemeente en de Alliantie begin 2021 een aanvullende overeenkomst gesloten. In deze allonge is ook de verrekening van enkele kostenposten tussen partijen opgenomen. Op basis van de huidige planning is het de verwachting dat het project in 2023 kan worden afgesloten. Op dat moment zijn alle te betalen exploitatiebijdragen, gekoppeld aan het verlenen van omgevingsvergunningen, door de gemeente ontvangen.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 17 van 42

Wijzigingen 

In verband met afronding van werkzaamheden en de voortgang van het project zijn enkele kostenposten qua budget naar beneden bijgesteld. Het gaat om een bedrag van ongeveer € 18.000 ten gunste van het voorziene resultaat.

Resultaten Resultaat

FAC 2022

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

370.583 369.362 355.019

FAC 2022 op prijspeil 2023

362.120

FAC 2023

Verschil

387.942 387.167 379.576

17.358 17.805 17.456

Ten opzichte van 2022 is het voorziene exploitatieresultaat verbeterd met ongeveer € 18.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 18 van 42

5.3

Mastenbroek II

► Stedenbouwkundig plan Mastenbroek II

Projectbeschrijving De ontwikkeling van Mastenbroek II in Achterveld voorziet in de ontwikkeling van 122 woningen in verschillende prijscategorieën. Bij de ontwikkeling werkt de gemeente samen met de Alliantie op basis van een gezamenlijke grondexploitatie. De afspraken hieromtrent zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, ondertekend door partijen op 3 mei 2021. Het noordelijke deel van het plangebied, gelegen buiten de rode contour, maakt geen deel uit van de grondexploitatie. Dit deel zal deels worden ingericht als landschapskavels, die worden meeverkocht met de vrije kavels aan de noordrand van het exploitatiegebied. De resterende gronden zullen op termijn door de gemeente worden ingericht tot landschapszone. Naast de grondexploitatie is ook sprake van een faciliterende exploitatie. Dit heeft te maken met het recht van de Alliantie om enkele vrije kavels binnen het exploitatiegebied voor eigen rekening en risico te verkopen.

Voortgang In 2021 is het stedenbouwkundig voorkeursmodel uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan (definitief ontwerp). Op basis hiervan is een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Het bestemmingsplan met bijbehorend beeldkwaliteitsplan is op 10 maart 2022 door de gemeenteraad vastgesteld en nadien onherroepelijk geworden. In 2022 zijn de sloopwerkzaamheden van de boerderij aan de Jan van Arkelweg 42 afgerond en is LATEI, in opdracht van de Alliantie, begonnen met de opstalontwikkeling. Daarnaast is een deel van de civiele werkzaamheden voorbereid en is het bouwrijp maken aanbesteed. Hiermee is eind 2022 aangevangen. De start verkoop van de eerste fase, bestaande uit ongeveer 43 woningen, is voorzien in het tweede kwartaal van 2023. De ontwikkeling zal vervolgens gefaseerd plaatsvinden en kan naar verwachting in 2026 worden afgerond.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 19 van 42

Wijzigingen 













Tijdens de uitvoering van werkzaamheden zijn tot dusver geen te saneren vervuilingen op gemeentegrond aangetroffen. Het budget is derhalve met ongeveer met ongeveer 50% verlaagd tot € 50.000. De kosten voor het bouwrijp maken zijn aangepast op basis van de aanbesteding. Gegeven de inschrijving van de civiele aannemer, een stelpost voor meerwerk en bijkomende kostenposten, is het totale voordeel ongeveer € 283.000. Dit komt ten gunste van het exploitatieresultaat. De kosten voor het woonrijp maken zijn aangepast op basis van het meest recente inrichtingsplan en de forse prijsontwikkeling op de GWW-markt. In totaal zijn de voorziene kosten naar boven bijgesteld met ongeveer € 420.000. De kosten voor planontwikkeling en VAT zijn per saldo naar beneden bijgesteld met een bedrag van ongeveer € 24.000. Dit bedrag kan worden verantwoord in relatie tot de voortgang van het project en de omvang van de uitbestede werkzaamheden. Het budget voor tijdelijk beheer is naar beneden bijgesteld. Het gaat om een bedrag van ongeveer € 46.000. Dit is met name het gevolg doordat de gronden van de Alliantie later zijn ingebracht in de grondexploitatie dan eerder werd voorzien. Voor de afname van projectmatige kavels is met de Alliantie zowel een minimumbedrag als een grondquote overeengekomen. De methodiek met de hoogste uitkomst bepaalt de grondprijs.

In de grondexploitatie is tot dusver zekerheidshalve uitgegaan van het minimumbedrag, maar op basis van de aanhoudende prijsstijging van nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren, wordt vanuit de quotemethodiek wel een surplus verwacht. Op basis van de voorlopige verkoopprijzen voor de woningen in de eerste fase wordt momenteel een surplus voorzien van ongeveer € 1,2 miljoen. Dit is bij de actualisatie voor ⅔ ingecalculeerd. Ook voor de woningen in fase 2 en 3 wordt een surplus op de grondwaarde verwacht, maar dit zal logischerwijs afnemen als de prijzen van nieuwbouwwoningen gaan dalen. Voor fase 2 en 3 wordt daarom nog steeds uitgegaan van het overeengekomen minimum. Het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie wordt voor 50% afgerekend met de Alliantie. Op basis van de huidige inzichten en actualisatie verbetert het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie. De voorziene eindafrekening met de Alliantie valt hierdoor hoger uit. Het gaat daarbij om een bedrag van ongeveer € 209.000, wat is opgenomen als bijdrage aan derden.

Resultaten Resultaat

GREX 2022

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

1.428.791 1.448.209 1.311.688

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 op prijspeil 2023

GREX 2023

Verschil

2.196.365 1.981.989 1.831.051

767.574 533.779 493.130

GREX 2022

GREX 2023

Verschil

0 1.311.688

0 1.831.051

0 519.363

1.337.922

Gegeven alle wijzigingen neemt de voorziene eindwaarde van de grondexploitatie toe met een bedrag van ongeveer € 519.000 Omdat er nog geen verkoopopbrengsten zijn gerealiseerd, is de Percentage of Completion nog 0% en is er nog geen tussentijdse winst genomen. Het resultaat van het faciliterende deel is nagenoeg ongewijzigd, als volgt: Resultaat Nominale waarde

Actualisatie Grondexploitaties 2023

FAC 2022 3.012

FAC 2022 op prijspeil 2023

FAC 2023

Verschil

3.532

520

Pagina 20 van 42

Eindwaarde Netto contante waarde

5.4

4.197 3.801

3.877

1.377 1.272

-2.820 -2.605

Larikslaan

► Stedenbouwkundige opzet Larikslaan

Projectbeschrijving Het project voorziet in de uitgifte van 5 bedrijfskavels. De grondexploitatie hiervoor is in 2017 geopend. Het exploitatiegebied bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel.

Voortgang Tot 2020 zijn drie van de vijf kavels verkocht, in 2021 is de vierde kavel met een oppervlakte van circa 2.880 m² verkocht aan Menkveld B.V. Er resteert nog een perceel van circa 1.800 m² die als tijdelijk werkterrein ten behoeve AFAS gebruikt is. Mede in het kader van het Didam-arrest (de gemeente moet aantoonbaar eenieder in de gelegenheid stellen grond te kopen) is voor dit perceel een verkoopprocedure in gang gezet. Eind 2022 is met inachtneming van de voorwaarden uit het Didam-arrest een verkoop van deze kavel tot stand gekomen. De kavel zal worden gesplitst tussen twee kopers, Rhevolec B.V. en Technisch Bureau Louis van de Grift B.V. De daadwerkelijke levering en betaling van de kavels zal in 2023 plaatsvinden.

Wijzigingen   

De looptijd van de exploitatie is met één jaar verlengd, dat betekent dat de kosten voor tijdelijk beheer en begeleiding van de uitvoering verhoogd zijn met circa € 1.500 De kosten voor de afronding van het woonrijp maken zijn verlaagd met € 12.500 omdat de laatste kavels vrijwel gereed en opgeleverd zijn Door de verkoop van de kavels moet conform de regels omtrent tussentijdse winstneming een tussentijdse winst genomen worden van € 89.000

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 21 van 42



Er is bij de verkoop van de kavel een hoger resultaat gerealiseerd dan geraamd ondanks de hogere verkoopkosten als gevolg van het Didam-arrest. Dit geeft een aanvullende opbrengst van € 65.000.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 78.679 77.853 76.327 GREX 2022 106.000 183.853

77.853

GREX 2023

Verschil

66.822 64.045 62.789

-11.858 -13.809 -15.064

GREX 2023 195.000 259.045

Verschil 89.000 75.191

Het totaal projectresultaat inclusief de tussentijdse winstneming verbeterd met € 75.000 tot een totaal van circa € 259.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 22 van 42

5.5

De Buitenplaats

► Huidige situatie De Buitenplaats

Projectbeschrijving De Buitenplaats zou oorspronkelijk worden ontwikkeld als kantorenlocatie. In 2017 heeft echter een herbezinning plaatsgevonden en is door de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Hierbij wordt thans uitgegaan van een ontwikkeling naar bedrijventerrein. Voor de beoogde omzetting is in 2017 een nieuwe grondexploitatie geopend. Het project voorziet in de uitgifte van ongeveer 2,5 hectare bedrijfskavels.

Voortgang Begin 2018 is een koopovereenkomst gesloten voor een bedrijfskavel van ongeveer 1,6 hectare. De levering van het perceel heeft na diverse heronderhandelingen plaatsgevonden begin 2020. Voor een gedeelte van de overige grond is in 2021 een koper gevonden, Wernsen B.V. heeft circa 6.400 m² gekocht. Er zijn op het bedrijventerrein De Buitenplaats nu nog twee kavels beschikbaar, een relatief kleine in het zicht van de Randweg (circa 875 m²) en een kavel aan het einde van de ontsluitingsweg. De civieltechnische werkzaamheden zijn vrijwel afgerond, er zijn alleen nog kosten te verwachten in het kader van de afwerking van de kavels.

Wijzigingen  

De werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken zijn feitelijk afgerond, voor de restant werkzaamheden is de raming beperkt naar beneden bijgesteld met een verlaging van circa € 1.000 Door de langere doorlooptijd van de verkoop zijn hiervoor aanvullende kosten geraamd van € 3.600

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 23 van 42



De afronding van de werkzaamheden betekend ook een bijstelling van de benodigde kosten voor Voorbereiding en Toezicht, een verlaging met € 2.250

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 65.162 62.776 61.545 GREX 2022 0 62.776

62.776

GREX 2023

Verschil

64.047 62.103 60.885

-1.115 -673 -1.891

GREX 2023 0 62.103

Verschil 0 -673

Ten opzichte van 2022 is het voorziene exploitatieresultaat bescheiden verslechterd met € 700 tot een niveau waarbij een resultaat wordt gerealiseerd van € 62.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 24 van 42

5.6

De Plantage

► Kantorenlocaties op De Plantage

Projectbeschrijving De Plantage voorziet in de uitgifte van 21 kavels voor kantoren en bedrijven alsmede 4 woon-werkkavels. De grondexploitatie wordt gevoerd door Van Wijnen, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie.

Voortgang Op dit moment heeft Van Wijnen 20 van de in totaal 25 kavels in het plangebied verkocht en geleverd. Per saldo zijn er nog 5 kantoorlocaties beschikbaar op De Plantage. Door de zeer beperkte afzet van kantoren in dit segment heeft Van Wijnen de gemeente gevraagd medewerking te verlenen aan een aanpassing van het bestemmingsplan waardoor er ook bedrijfsmatige activiteiten zouden kunnen plaatsvinden op deze kavels. Deze bestemmingsplanwijziging is in voorbereiding, de eerder gemaakt financiële afspraken (de exploitatiebijdrage wordt geïndexeerd tot verkoop) zijn dusdanig dat de bijbehorende kosten in de faciliterende exploitatie kunnen worden opgevangen.

Wijzigingen  

De gemeentelijke inzet voor de planontwikkeling wordt door de aanpassing van het bestemmingsplan nog beperkt hoger, € 3.500 Door de langere termijn van uitvoering met de bijbehorende indexatie zijn ook de kosten voor de VAT toegenomen met € 1.500

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 25 van 42





Bij de uitwerking van de invulling van een van de woon-werkkavels is geconstateerd dat een gedeelte van het aldaar voorziene openbaar gebied beter aan deze kavel toegevoegd kan worden. Als onderdeel van de afspraken tussen partijen in het kader van de exploitatieovereenkomst is deze grond verkocht aan de eigenaar van de woon-werkkavel. Deze verkoop geeft een aanvullende opbrengst van € 19.000 Een vermindering van het risico op de ontvangst van de exploitatiebijdrages levert nog een aanvullende verbetering van de opbrengsten met € 10.000

Resultaten Resultaat

FAC 2022

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

FAC 2022 op prijspeil 2023

FAC 2023

Verschil

629.056

655.934

26.878

626.521 602.192

650.763 625.494

24.243 11.257

614.236

Ten opzichte van 2022 is het voorziene exploitatieresultaat gestegen naar € 625.500, een verbetering met € 11.000 op netto contante waarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 26 van 42

5.7

Hamersveldseweg 136 e.o.

► Impressie: woon-werkclusters in de vorm van een (boeren)erf

Projectbeschrijving Het project voorziet in de transformatie van een van oudsher agrarisch perceel naar een gebied voor wonen en werken. Hiervoor is in 2005 een ruimtelijke visie door het college vastgesteld. Door de Grasdrogerijweg wordt de locatie in twee delen gesplitst. Het zuidelijke deel is bestemd voor kleinschalige bedrijvigheid. Deze gronden zijn in 2009 verkocht. De ontwikkeling van het noordelijke deel heeft vanwege de crisis lange tijd stilgelegen.

Voortgang Voor het noordelijke deel is in 2018 een ruimtelijk ontwikkelingskader opgesteld. Hierbij wordt uitgegaan van een invulling met één of twee woon-werkkavels. In 2020 is actief geprobeerd de kavels met het opgestelde ontwikkelkader te verkopen, er lopen in middels verregaande gesprekken met een mogelijk koper. De beoogde koper heeft in 2022 de planologische procedure gestart waardoor de realisatie van een viertal woningen metbijbehorende bedrijfsbebouwing kan worden gerealiseerd. Naar verwachting kan in 2023 de verkoop van het perceel worden afgerond.

Wijzigingen 

Door het verlengen van de exploitatie met een jaar zijn ook de begeleidingskosten verhoogd met € 3.300

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 27 van 42

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 151.595 151.056 148.094 GREX 2022 103.000 254.056

151.056

GREX 2023

Verschil

148.515 147.948 145.047

-3.080 -3.108 -6.009

GREX 2023 103.000 250.948

Verschil 0 -3.108

Doordat er behoudens de verlenging van de looptijd van de exploitatie geen wijzigingen zijn geweest, is het resultaat van de exploitatie gewijzigd, een verschil van € 3.100 nadelig.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 28 van 42

6. Strategische gronden De gemeente Leusden heeft enkele strategische gronden in eigendom die momenteel nog niet in exploitatie zijn genomen. De bijlage geeft inzicht in de boekwaarden en risico’s van deze strategische gronden. Hieronder wordt per complex ingegaan op het toekomstperspectief.

6.1

Restant buitengebied

Ten zuiden van Leusden-Zuid liggen drie strategische percelen in het buitengebied met een oppervlakte van ongeveer 2,75 hectare. Deze percelen zijn (gedeeltelijk) onderdeel van het zoekgebied woningbouw na 2025. Dit zoekgebied is inmiddels ook opgenomen in de regionale verkenning naar mogelijke woningbouwlocaties. De formele vastlegging in een structuurvisie/gebiedsvisie over de aangepaste planologische invulling heeft echter nog niet plaatsgevonden. Naar verwachting zal in 2023 verder invulling gegeven gaan worden aan het kader en de randvoorwaarden die de invulling als woningbouwlocatie mogelijk zullen maken.

6.2

Politiebureau (De Twijnderij 32)

Als onderdeel van het besluit van de raad op 1 oktober 2020 tot de renovatie van de brandweerkazerne is besloten over te gaan te aankoop van het politiebureau aan De Twijnderij 32. Naast de bundeling van de huisvesting van politie en brandweer geeft dit de gemeente ook mogelijkheden door herontwikkeling van de politiebureaulocatie een ontwikkelresultaat te realiseren dat als (gedeeltelijk) dekking kan dienen voor de benodigde investering in de renovatie van de brandweerkazerne inclusief politiepost. In de nota Grondbeleid 2020 is de mogelijkheid geschapen om, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, over te gaan tot strategische verwervingen. In de nota is daartoe aangegeven dat er een budget beschikbaar is voor strategische verwervingen van maximaal € 5,0 miljoen tot 2025, dit is een zogenaamd revolverend budget. De aankoop van het politiebureau valt binnen de aangegeven voorwaarden en is dan ook gefinancierd uit het beschikbare budget voor strategische verwervingen. Op het moment dat de locatie wordt doorverkocht aan een ontwikkelende partij zal het budget voor strategische verwervingen weer worden aangevuld. De Europese aanbesteding voor de selectie van een ontwikkelende partij is medio 2021 aangevangen. De gunning heeft in 2022 plaatsgevonden, waarbij vervolgens met Heilijgers een verkoopovereenkomst is gesloten.

Het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van De Twijnderij 32 is op 16 december 2021 vastgesteld en, na een beroepsprocedure bij de Raad van State, op 15 februari 2023 onherroepelijk geworden. De sloop en levering van het politiebureau wordt niet eerder voorzien dan begin 2024, in ieder geval nadat de politiepost in de brandweerkazerne is opgeleverd. De verdere financiële verantwoording over dit project verloopt buiten het grondbedrijf om via de algemene dienst aangezien dit onderdeel is van de renovatie van de brandweerkazerne.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 29 van 42

7. Projectresultaten Exploitatieresultaten In onderstaande tabel is de voorziene einddatum per project aangegeven alsook de verwachte eindwaarde en netto contante waarde per 1-1-2023. Op de lopende projecten wordt een positief resultaat verwacht van ongeveer € 3,2 miljoen op netto contante waarde. In de tabel is een onderscheid gemaakt tussen actieve grondexploitaties (GREX) en faciliterende exploitaties (FAC).

Resultaten

Type

Einddatum

Eindwaarde

Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal

GREX GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC

31-12-2023 31-12-2023 31-12-2023 31-12-2023 31-12-2024 31-12-2023 31-12-2026 31-12-2026

147.948 132.900 64.045 62.103 650.763 387.167 1.981.989 1.377

Netto contante waarde 145.047 130.294 62.789 60.885 625.494 379.576 1.831.051 1.272 3.236.408

Resultaatnemingen Tussentijdse Winstnemingen In 2022 moest bij een tweetal grondexploitaties tussentijdse winst worden genomen respectievelijk worden teruggestort voor een totaalbedrag van € 47.000. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt gemeenten namelijk verplicht om op basis van de zogeheten PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Indien er bij een grondexploitatie te veel winst genomen is op basis van verwachtingen uit het verleden zal deze te veel genomen winst gecorrigeerd moeten worden. Periodiek zal bij de vaststelling van de jaarrekening worden voorgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan.

Tussentijdse winstnemingen

Type

Valleipark Larikslaan Totaal

GREX GREX

Jaarrekening 2022 -42.000 89.000 47.000

Verliesvoorzieningen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient de gemeente een verliesvoorziening te treffen voor negatieve grondexploitaties ter grootte van het geprognosticeerde verlies op netto contante waarde. Op dit moment heeft de gemeente geen grondexploitaties met een negatief resultaat. Er hoeft derhalve ook geen verliesvoorziening te worden ingesteld.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 30 van 42

Strategische gronden Onderstaand overzicht geeft de boekwaarden van de strategische gronden weer. MVA

Boekwaarde 1-1-2023 120.794 956.722 1.077.516

Restant buitengebied Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal

De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn, is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). In de bijlage wordt de wijze van waardering van deze gronden nader toegelicht.

Planvoorbereidingskosten Op 27 september 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van enkele ruimtelijke projecten tot een maximum van € 375.000. Uit onderstaande tabel valt op te maken dat ongeveer € 176.000 aan externe voorbereidingskosten zijn gemaakt per 1 januari 2023. Dit is circa 47% van het totaal beschikbare budget. Het is de verwachting dat de planontwikkeling voor de aangegeven projecten in 2022 verder wordt opgepakt. Conform de vereisten van het BBV kunnen de voorbereidingskosten binnen een periode van 5 jaar worden ingebracht in een grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. Indien dit niet mogelijk is, worden de voorbereidingskosten voor een betreffend project afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Zoals uit het onderstaande overzicht blijkt, zijn de voorbereidingskosten van Groenhouten/De Meent in 2022 ten laste van de betreffende grondverkoop gebracht. Daarnaast is voor een drietal projecten kosten gemaakt vooruitlopend op de verdere uitwerking, De Korf, Tabaksteeg-Zuid en de Entreezone Leusden. De kosten voor de Entreezone Leusden zijn gemaakt in het kader van de actieve monitoring en begeleiding van de ontwikkelingen in dit gebied.

Planvoorbereidingskosten De Holm De Leus Klimrakker Groenhouten/De Meent Mastenbroek II Fila Tekna Princenhof Politiebureau De Korf Tabaksteeg-Zuid Entreezone Leusden Totaal

Kosten t/m 2019 1.788 0 2.061 23.737 28.145 1.800 0 0 0 0 0 57.531

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kosten 2020

Kosten 2021

Kosten 2022

1.608 1.608 0 34.534 72.284 360 8.283 0 0 0 0 118.677

14.450 21.612 2.224 -34.536 -100.429 0 -8.283 66.552 0 0 0 -38.409

9.520 2.788 13.482 -23.735 0 0 0 19.534 9.480 380 6.339 37.787

Boekwaarde 1-1-2023 27.365 26.008 17.767 0 0 2.160 0 86.086 9.480 380 6.339 175.586

Pagina 31 van 42

Toekomstige Ontwikkelingen De huidige projecten hebben een geprognotiseerde einddatum van uiterlijk 31 december 2026. Het is echter niet zo dat na deze datum er geen sprake meer is van projecten binnen het Grondbedrijf. In de onderstaande tabel is indicatief weergegeven welke projecten met bijbehorende exploitaties binnenkort gestart worden. De besluiten om deze exploitaties te openen zijn echter nog niet genomen, als het besluit voorligt zal een zo volledig mogelijk inzicht gegeven worden over de verwachte looptijd, het te verwachten resultaat en de bijbehorende risico’s. De projecten zullen dan opgenomen worden in de Actualisatie Grondexploitatie. Naar verwachting zal het kostenniveau binnen de nog te openen exploitaties hoger liggen dan op dit moment. Dit wordt, naast de algemene trend van stijgende kosten, ook veroorzaakt door het in- en toepassen van nieuwe inzichten hoe deze ontwikkelingen moeten functioneren. Hierbij kan onder meer gedacht worden riothermie en splitsing van watersystemen. Bij het openen van de exploitaties zal aan deze aspecten uitdrukkelijk aandacht besteed worden. Projectnaam

Type

Indicatief startdatum

De Holm

GREX

Medio 2024

De Leus

GREX

Medio 2023

Klimrakker

GREX

Medio 2023

Fila Tekna

Nog nader te bepalen

Medio 2024

De Korf

Nog nader te bepalen

Medio 2024

Tabaksteeg-Zuid

Nog nader te bepalen

Medio 2024

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 32 van 42

8. Programmabegroting De grondexploitaties hebben een raakvlak met de Programmabegroting, namelijk het toerekenen van interne plankosten.

Interne plankosten Hieronder vallen zowel de interne planontwikkelingskosten (POK) als de interne kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT). Tot en met 2018 werd aan het begin van het jaar telkens een inschatting gemaakt van de benodigde personele inzet en werd deze inzet vervolgens aan het einde van het jaar als interne kosten geboekt in de grondexploitaties. Een gevolg van deze methodiek is dat de toerekening in hoge mate kan afwijken van de daadwerkelijke tijdsbesteding. Ten behoeve van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de fiscale beoordeling van de grondexploitaties moet daarnaast nacalculatie plaatsvinden op basis van de gerealiseerde uren. Met ingang van 2019 is de methodiek van interne urentoerekening dan ook gewijzigd. In de jaarlijkse begroting zal hierbij gebruik worden gemaakt van een capaciteitsraming en begroot uurtarief. Ten behoeve van de daadwerkelijke toerekening zal na afloop van het betreffende jaar de capaciteitsraming zo veel mogelijk worden aangepast op basis van de gerealiseerde uren. Hierbij is hoofdzakelijk een rol weggelegd voor planeconoom en projectleider. Ook zal het uurtarief op basis van nacalculatie worden bepaald. Het gevolg van de aangepaste methodiek is dat altijd sprake zal zijn van een verschil tussen voorcalculatie (Programmabegroting) en nacalculatie (Jaarrekening).

In het boekjaar 2022 is een totaalbedrag van € 207.024 toegerekend aan de grondexploitaties en de Algemene Reserve Grondbedrijf. In de Programmabegroting 2022 werd op basis van de actualisatie van vorig jaar rekening gehouden met een bedrag van € 179.000. Dit houdt in dat de doorbelasting € 28.024 hoger uitvalt. De hogere doorbelasting is het gevolg van:  Het een jaar langer doorlopen van de exploitaties van Hamersveldseweg 136 e.o., Valleipark en De Buitenplaats.  Aanvullend juridisch advies over de implementatie van het Didam-arrest in de gemeentelijke gronduitgiftepraktijk. Op basis van de actualisatie is voor 2023 sprake van een voorziene doorbelasting van € 136.325 aan interne plankosten. Ten opzichte van de Programmabegroting 2022 betreft het een toename van € 46.575 voor de jaarschijf 2023. Dit effect wordt in de Programmabegroting 2023 middels de vast te stellen Voorjaarsnota 2023 verwerkt. In meerjarenperspectief is ook sprake van een hogere toerekening. Over de periode 2023-2026 gaat het per saldo om een toename van € 39.000. Naar verwachting zal er door het in exploitatie nemen van projecten, onder andere de voormalige schoollocaties, nog sprake zijn verdere toename van de plankosten. Interne plankosten Toerekenbaar conform actualisatie 2023 Toerekenbaar conform Programmabegroting Totaal

Actualisatie Grondexploitaties 2023

2022 207.024 179.000 28.024

2023 136.325 89.750 46.575

2024 81.225 74.125 7.100

2025 60.150 65.375 -5.225

2026 52.050 61.500 -9.450

Totaal 536.774 469.750 67.024

Pagina 33 van 42

9. Vennootschapsbelasting De gemeente Leusden is met ingang van 1 januari 2016 vennootschapsbelastingplichtig. Uit een eerdere analyse is destijds naar voren gekomen dat de vennootschapsbelastingplicht ook geldt voor het voeren van grondexploitaties. De gemeente heeft eind 2019 een vaststellingsovereenkomst (VSO) gesloten met de Belastingdienst waarin onder meer afspraken zijn vastgelegd over de wijze waarop de fiscale openingsbalanswaarde moet worden bepaald. Dit leidt voor de gemeente tot een aanzienlijk lagere vennootschapsbelastinglast dan oorspronkelijk was geraamd. Naar aanleiding van de vaststellingsovereenkomst zijn de aangiften 2016, 2017 en 2018 (opnieuw) ingediend. Op basis hiervan is over de periode 2016 t/m 2018 ongeveer € 50.000,- aan vennootschapsbelasting verschuldigd. Deze last is 2019 verantwoord en wordt gedekt uit de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). De te betalen vennootschapsbelasting door de gemeente wordt bepaald op het totaal van activiteiten die vennootschapsbelastingplichtig zijn. Naar verwachting is de gemeente over haar grondbedrijfsactiviteiten in 2023 en 2024 vennootschapsbelasting verschuldigd, respectievelijk € 71.000 en € 85.000. Deze lasten worden gedekt uit de ARG.

Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 34 van 42

10. Risicoanalyse De ramingen van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties zijn gebaseerd op reële uitgangspunten. Als gevolg van projectspecifieke of -overstijgende omstandigheden kunnen hierop afwijkingen ontstaan, zowel in negatieve als in positieve zin. Dit wordt gezien als risico. Conform de Nota Risicomanagement wordt het risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitaties bepaald aan de hand van de zogeheten IFLO-norm (Inspectie Financiën Lagere Overheid). Dit komt neer op het volgende:  10% van de boekwaarde per 1 januari 2023;  3% van de per 1 januari 2023 nog voorziene kosten;  5% van de per 1 januari 2023 nog voorziene opbrengsten. Het totaal van bovengenoemde posten wordt verminderd met de in de grondexploitaties opgenomen posten onvoorziene kosten als onderdeel van de ramingen en vermeerderd met een vast bedrag van € 600.000 ten aanzien van voorbereidingskosten en algemene kosten van het Grondbedrijf. Toepassing van voornoemde methodiek leidt tot de volgende tabel.

Risico's Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal Stelpost overige risico's Benodigde weerstandscapaciteit