Rapportage 'Actualisatie Grondexploitaties 2022' (27135) (2.0).Pdf

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2022

Actualisatie Grondexploitaties 2022

datum 07/04/022

status DEFINITIEF

portefeuillehouder W.R. Vos

behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp

Voorblad: deelplan 3b van Valleipark

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 2 van 42

Bestuurlijke samenvatting Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2022’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Onderliggend rapport vormt een actualisatie van alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties en de voorraad aan strategische gronden. Bij deze actualisatie is sprake van de aanpassing van budgetten (op basis van actuele inzichten) en uitgiftetempo (op basis van marktontwikkelingen). Hierbij valt te concluderen dat de ontwikkelingen binnen de projecten ten opzichte van de actualisatie in 2021 over het algemeen beperkt vertraagd zijn maar een verbetering van het exploitatieresultaat laten zien. Dit laatste is met name toe te schrijven aan de doorzettende stijging van de grondprijzen. Het Besluit Begroting en Verantwoording stelt gemeenten verplicht om op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Bij de vaststelling van de jaarrekening wordt periodiek vastgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan. In 2021 zijn geen exploitaties afgesloten wel wordt door de realisatie van enkele grondverkopen bij een tweetal exploitaties tussentijdse winst genomen.

Het betreft de exploitatie van Valleipark en Larikslaan voor een totaal van € 214.000. Ondanks de verkoop van een aanzienlijk perceel op De Buitenplaats is hier nog zoveel onzekerheid dat het nemen van een tussentijds winst niet mogelijk is. De verkoop van het perceel op De Buitenplaats en de aanpassing van de uitgifteprijzen maakt echter wel dat er geen negatief exploitatieresultaat meer wordt voorzien. De daartoe getroffen verliesvoorziening van € 114.000 komt daarmee te vervallen. Wat betreft de huidige exploitaties in het grondbedrijf wordt een positief resultaat van afgerond € 2,8 miljoen op netto contante waarde verwacht. Dit is een aanzienlijk verbetering ten opzichte van de actualisatie in 2021, die destijds circa € 1,2 miljoen was. Dit verschil wordt met name veroorzaakt doordat in 2021 de grondexploitatie en facilitaire exploitatie voor Mastenbroek II zijn geopend, deze dragen voor circa 1,3 miljoen bij aan de verbetering van het resultaat. De geactualiseerde risicoanalyse resulteert op basis van de methodiek in de Nota Risicomanagement uit 2010 in een risicoprofiel van ongeveer € 0,8 miljoen. Dit betreft een beperkte afname ten opzichte van de actualisatie in 2021, waarbij het risicoprofiel nog uitkwam op ongeveer € 1,0 miljoen.

De afname is te relateren aan de afsluiting en voortgang van de projecten, ofwel lagere boekwaarden en minder voorziene kosten en opbrengsten. De risico’s die gelopen worden bij de ontwikkeling van Mastenbroek II zijn op dit moment nog relatief beperkt, de gronden zijn nog niet geheel in eigendom van de gemeente en er zijn nog relatief weinig verdere verplichtingen aangegaan. Het risicoprofiel van ongeveer € 0,8 miljoen is aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Bij gelijkblijvende uitgangspunten is de stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf hoog genoeg om dit risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2022 is namelijk sprake van een ratio van 1,07. Dit komt overeen met de kwalificatie ‘voldoende’. De gemeenteraad heeft in 2010 vastgesteld om voor het Grondbedrijf te streven naar een ratio van 1,00 met een toegestane bovengrens van 1,20 en een ondergrens van 0,80. Aangezien de huidige ratio hier boven ligt, zijn nu geen aanvullende maatregelen noodzakelijk. De hoogte van ratio is echter dusdanig dat er geen ruimte is om het surplus op een andere wijze in de gemeente aan te wenden. Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 3 van 42

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ...................................................................................................................................5

2.

Systematiek .............................................................................................................................6

3.

Marktontwikkelingen...............................................................................................................9

4.

Rekenparameters...................................................................................................................12

5.

Grondexploitaties ..................................................................................................................14

6.

5.1

Valleipark...............................................................................................................................15

5.2

Groot Agteveld ......................................................................................................................17

5.3

Mastenbroek II ......................................................................................................................19

5.4

Larikslaan...............................................................................................................................21

5.5

De Buitenplaats .....................................................................................................................23

5.6

De Plantage............................................................................................................................25

5.7

Hamersveldseweg 136 e.o.....................................................................................................27

Strategische gronden .............................................................................................................29 6.1

Restant buitengebied ............................................................................................................29

6.2

Politiebureau (De Twijnderij 32)............................................................................................29

7.

Projectresultaten ...................................................................................................................30

8.

Programmabegroting .............................................................................................................33

9.

Vennootschapsbelasting ........................................................................................................34

10. Risicoanalyse..........................................................................................................................35 11. Algemene Reserve Grondbedrijf.............................................................................................37 12. Conclusies & Besluiten ...........................................................................................................41

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 4 van 42

1. Inleiding Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2022’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Op basis van inzicht in het programma, de financiën en de risico’s is het mogelijk om bestuurlijke keuzes te maken voor de toekomst. De jaarlijks verplichte herziening van de grondexploitaties wordt u aangeboden voorafgaand aan de Jaarrekening 2021. Het rapport geeft de stand van zaken weer per 1 januari 2022 waarbij de resultaten worden vergeleken met die van de rapportage een jaar eerder.

Leeswijzer In het rapport komen de volgende zaken aan bod: ▪ Systematiek. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de systematiek, waaronder de berekeningsmethodiek en het type projecten. ▪ Marktontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de huidige marktomstandigheden belicht alsmede de effecten daarvan op de grondexploitaties. ▪ Rekenparameters. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de rekenparameters die in de grondexploitaties worden gehanteerd. ▪ Grondexploitaties. In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties en faciliterende exploitaties toegelicht en worden de actualisaties inzichtelijk gemaakt. ▪ Strategische gronden. In hoofdstuk 6 worden de gronden toegelicht die door de gemeente nog niet in exploitatie zijn genomen. ▪ Projectresultaten. In hoofdstuk 7 wordt een samenvatting van de projecten gegeven. ▪ Programmabegroting. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de raakvlakken tussen de projecten binnen het Grondbedrijf en de Programmabegroting. ▪ Vennootschapsbelasting. In hoofdstuk 9 staat de reikwijdte van de Vennootschapsbelastingplicht voor het Grondbedrijf centraal. ▪ Risicoanalyse. In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de uitgevoerde risicoanalyse, de hierbij benoemde risico’s en het bijbehorende risicoprofiel. ▪ Algemene Reserve Grondbedrijf. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen en het verloop van de Algemene Reserve Grondbedrijf. ▪ Conclusies & Besluiten.

In hoofdstuk 12 worden de conclusies van de actualisatie op hoofdlijnen toegelicht.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 5 van 42

2. Systematiek Aanpak De grondexploitaties zijn voor het laatst geactualiseerd per 1 januari 2021. Het proces om te komen tot geactualiseerde grondexploitaties heeft in enkele stappen plaatsgevonden. In de eerste plaats worden de uitgangspunten voor de actualisatie bepaald aan de hand van vier belangrijke P’s: ▪ Programma. Indien noodzakelijk wordt het beoogde programma voor woningbouw en bedrijvenlocaties aangepast aan de gewijzigde marktbehoefte. Bij de actualisatie in 2022 is echter geen noodzaak tot programmatische aanpassingen naar voren gekomen. ▪ Planning. Voor een realistische planning van de gronduitgifte wordt onder meer aangesloten bij de realisatiecijfers van de grondverkopen over de afgelopen jaren. Ook worden contractuele afspraken en marktontwikkelingen in acht genomen. Op portefeuilleniveau is het van belang dat geen onrealistische pieken in de afzet ontstaan. ▪ Prijzen. Voor zover prijzen nog niet zijn vastgelegd in overeenkomsten worden gehanteerde grondprijzen zoveel mogelijk onderbouwd door middel van concrete grondtransactiecijfers en onafhankelijke taxaties. ▪ Parameters. Belangrijke indices binnen grondexploitaties zijn de gehanteerde inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging en de gemeentelijke rekenrente. Aan de hand van marktcijfers en adviesrapportages worden de inflatieparameters jaarlijks onderbouwd.

In de tweede plaats vindt de herijking plaats. In deze fase zijn de (civiele) projectleiders de belangrijkste gesprekspartners van het Grondbedrijf. De projectleiders zijn volledig op de hoogte van de stand van zaken in het project, pikken in overleggen signalen vanuit de markt op en zijn verantwoordelijk voor het gehele project. Op basis van het cijfermatige vergelijk is met de (civiele) projectleiders besproken of budgetten naar boven of naar beneden moeten worden bijgesteld. Hierbij staan ook aanpassingen in de fasering van kosten en opbrengsten centraal. Bij het vaststellen/herijken van de ramingen voor 2022 zijn de gewijzigde marktomstandigheden die in 2021 zowel aan de kosten als opbrengstenkant zijn ontstaan in de ramingen per 1 januari 2022 verwerkt.

Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging gedurende de voorziene looptijd van het project. In de doorrekening komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. ▪ Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden renteen indexatie-effecten niet verdisconteerd. ▪ Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum. ▪ Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de netto contante waarde de waarde van het project per heden weer. Om deze reden is dit de meest gebruikte vorm om het projectresultaat weer te geven.

Immers, de netto contante waarde is de enige vorm van Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 6 van 42

projectresultaat die niet alleen projecten onderling vergelijkbaar maakt maar ook aansluit op de geldwaarde van vandaag.

Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2021. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022 A1 B1 C1

C2

GREX 2022

Verschil

A2 B2 C3

= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

Tussentijdse winstnemingen

D1 E1 (= B1 + D1)

D2 E2 (= B2 + D2)

= D2 - D1

Eindwaarde

= E2 - E1

Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2021 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2021 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2022 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2021 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2021 en D2 in 2022). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2021 en E2 in 2022), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.

Type projecten Binnen het Grondbedrijf worden vier soorten projecten onderscheiden. ▪ Grondexploitaties Als eerste categorie worden de zogeheten Bouwgronden In Exploitatie (BIE) benoemd. Een BIE is een gemeentelijke grondexploitatie in uitvoering. Hierbij zijn de ruimtelijke kaders bekend en is de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de volgende projecten voert de gemeente een grondexploitatie: Hamersveldseweg 136 e.o., Valleipark, Larikslaan en De Buitenplaats. ▪ Gemengde projecten Als tweede categorie worden de gemengde projecten benoemd, waarbij het project zich kenmerkt door zowel een actief als faciliterend grondbeleid. Conform het BBV dienen dergelijke projecten administratief te worden opgeknipt. Het Grondbedrijf spreekt derhalve van een grondexploitatie (GREX) en een faciliterende exploitatie (FAC). Binnen de portefeuille worden De Plantage, Groot Agteveld en Mastenbroek II als gemengde projecten aangemerkt. Voor De Plantage en Groot Agteveld is het GREX-deel in het verleden reeds afgesloten en resteert enkel nog een faciliterende exploitatie deel. Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 7 van 42

▪

▪

Strategische gronden Als derde categorie worden de strategische gronden onder de MVA (materiële vaste activa) benoemd. Voor de strategische gronden zijn nog geen ruimtelijke kaders en een grondexploitatie vastgesteld. Binnen de gemeente geldt dit voor enkele losse percelen in het buitengebied en het voormalig Politiebureau aan De Twijnderij 32 Private projecten Als vierde categorie worden de private projecten benoemd. Deze projecten betreffen geen vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie omdat de gemeente geen te ontwikkelen gronden in bezit heeft. In de regel maakt de gemeente wel afspraken met de initiatiefnemer over het verhalen van de gemeentelijke (plan)kosten ten behoeve van het beoogde bouwplan. De financiële afwikkeling hiervan vindt plaats via de algemene dienst. Om die reden zijn private projecten, zoals Lisidunahof en Maanwijk, niet in deze rapportage opgenomen. Gezien de verplichtingen en de omvang van de transformatie van de Princenhof is er, in afwijking met het bovenstaande en in overeenstemming met het daartoe genomen raadsbesluit, gekozen deze wel als onderdeel van de bijlage bij deze rapportage te vermelden.

Bijlage Bij het rapport is een bijlage toegevoegd. In deze bijlage wordt relevante projectinformatie weergegeven, onder meer ten aanzien van cashflows, budgetten en risico’s.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 8 van 42

3. Marktontwikkelingen Marktsituatie en vooruitzicht De Nederlandse economie is snel en krachtig hersteld uit de coronarecessie van 2020. Het langzamerhand loslaten van de contactbeperkende maatregelen zorgde in het voorjaar voor stevig aantrekkende bestedingen van huishoudens, mede geholpen door de opleving van het vertrouwen. De economische activiteit is echter wereldwijd zo snel en overtuigend opgelopen, dat de productieketens het hersteltempo van de vraag niet aankunnen. Vanaf begin 2021 vormen materiaaltekorten en lange levertijden een toenemende rem op de productie van goederen. Daarmee loopt de Nederlandse economie al kort na de coronarecessie van 2020 tegen haar capaciteitsgrenzen aan. Na de stevige krimp in 2020 (-3,8%) groeit het bbp (bruto binnenlands product) in 2021 naar verwachting met 4,5%. Onder de aanname dat de dit najaar toenemende verspreiding van het COVID-19-virus geleidelijk weer onder controle komt, zet het economische herstel in 2022 door, met een geraamde bbp-groei van 3,6%. Daarna komt de economie in 2023 in rustiger vaarwater en groeit met 1,7%. Aan het eind van 2021 stijgt de inflatie in Nederland en Europa flink, het CBS noteert een inflatiecijfer van 5,2% in november 2021. De hoge inflatie wordt door financiële instanties als tijdelijk gezien. De prognoses in deze notitie gaan uit van stabilisering van de inflatie in 2022 naar rond de 2,0%.

Indien de hoge inflatie langer aanhoudt kan dit gevolgen hebben voor de rente, woningprijzen en bouwkosten.

Woningprijzen Eind 2020 werd verwacht dat in 2021 de stijging van de huizenprijzen zou afvlakken of zelfs een dip zou laten zien. De gemiddelde stijging van de huizenprijzen in 2021 met 15,2 % op jaarbasis heeft echter alle verwachtingen overtroffen. Dit betekent dat de prijs van een gemiddelde woning in Nederland is gestegen naar € 419.000,- in het derde kwartaal van 2021. De gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen ligt inmiddels op € 442.000. Er heerst krapte op de Nederlandse woningmarkt, het tekort aan woningen in 2021 wordt ingeschat op ongeveer 279.000. Het aantal woningen dat in de verkoop staat is in oktober 2021 gedaald naar slechts 23.000, wat de krapte op de woningmarkt weerspiegelt. Ondanks de bouw van woningen en het dalende aanbod bestaande woningen, blijft het aantal transacties in 2021 ongeveer gelijk ten opzichte van 2020. Dit betekent dat woningen gemiddeld sneller worden verkocht. De beperkte keuze en korte tijd waarin een woning te koop staat, maakt het voor kopers lastig een geschikte woning te vinden. Het gevolg is dat het overbieden van de vraagprijs de norm is geworden, wat bijdraagt aan de prijsstijging van woningen. Met name starters komen hierdoor lastig aan een koopwoning. Naast het woningtekort speelt de historisch lage hypotheekrente een belangrijke rol in de prijsstijgingen van afgelopen jaren.

De betaalbaarheid van koopwoningen is in 2021 vrijwel gelijk gebleven. Regionale context In onderstaande grafiek is ingezoomd op de regionale context van de prijsontwikkeling van bestaande woningen in de afgelopen jaren. De gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland is hierin afgezet tegen de gemiddelde prijsontwikkeling in de provincie Utrecht, waar Utrecht de eerste jaren na het economisch herstel harder steeg vond daarna een iets achterblijvende stijging plaats. In 2021 echter steeg de woningprijs in Utrecht weer meer dan het landelijk gemiddelde.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 9 van 42

Woningbouwproductie Het statistische woningtekort – dat in 2020 op 331.000 werd geraamd – is in de nieuwe raming gedaald naar 279.000 in 2021. Op nationaal niveau gaat het om een daling van het tekort van 4,2 procent van de voorraad naar 3,5 procent. De vermindering van het tekort is het gevolg van de lagere demografische groei door de COVID-pandemie, maar ook doordat de woningproductie hoger was dan verwacht. Er wordt echter verwacht dat de crisis op de korte termijn tot een lagere bouwproductie zal leiden. Mede door een inhaaleffect en de extra inspanningen om de woningbouw te versnellen zal het aantal opgeleverde woningen naar verwachting vanaf 2023 weer toenemen. Om tegemoet te komen aan de door CBS geraamde bevolkingsgroei is dat ook nodig. Om in de woningbehoefte te voorzien zijn er tot 2035 ruim 1,1 miljoen nieuwe woningen nodig.

Overige vastgoedmarkten De Nederlandse kantorenmarkt zal na verwachting na de COVID-pandemie weer sterk opleven. Doordat veel contracten tijdelijk verlengd worden bouwt zich een stuwmeer aan potentiële huurders op. Zodra meer duidelijk is over de gevolgen van de coronacrisis komen al deze gebruikers de markt op om te zoeken naar geschikte kantoorruimte. De vraag van deze gebruikers zal anders van aard zijn. Als gevolg van het toegenomen thuiswerken zullen bedrijven per werknemer minder ruimte huren, maar de kwaliteit van die vierkante meters moet wel hoger zijn dan voorheen. Het kantoor is meer dan ooit de thuisbasis waar werknemers vooral kunnen ontmoeten en samenwerken. Om te voorzien in deze kwalitatieve vraag blijft hoogwaardige nieuwbouw op goed ontsloten locaties noodzakelijk. In 2021 waren wederom beperkende overheidsmaatregelen in het kader van de coronapandemie van toepassing. Hierdoor hebben trends als een krimpende winkelvoorraad en stijgende online-bestedingen zich versneld doorgezet. De markthuur van veel winkelvastgoed is als gevolg hiervan gedaald. De verschillen tussen locaties zijn echter groot. Lokale winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen en met name supermarkten blijven aantrekkelijk voor zowel de consument als belegger.

Voor de minder aantrekkelijke locaties wordt een stabilisatie van de marktwaarde van nieuwbouw retail-vastgoed verwacht, voor de aantrekkelijke locaties een (beperkte) stijging. De vraag is gestegen in alle segmenten van de bedrijfsruimtemarkt. De tekorten leiden ertoe dat ook incourant vastgoed goed wordt verhuurd. De grote vraag in combinatie met het tekort aan geschikt aanbod leidt tot prijsstijgingen. Logistiek vastgoed blijft populair. De vraag blijft goed naar zowel grootschalig als kleinschalig Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 10 van 42

logistiek vastgoed. Circa 9,5 miljoen m2 aan bedrijfsruimte is direct beschikbaar. Daarvan is 20% al 3 jaar of langer op de markt. Door de aanhoudende vraag kan worden verwacht dat dit langzaam gaat afnemen (NVM).

Didam Arrest De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen. Dit houdt in dat overheden in principe niet meer vrij zijn om één-op-één grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden dienen een koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zodat bij uitgifte van grond aan potentiële gegadigden gelijke kansen worden geboden. Dit betekent voor de gemeentelijke praktijk van gronduitgifte dat er zorgvuldiger moet worden omgegaan bij de verkoop van gronden. De gemeente zal invulling moeten gegeven aan de voorwaarden die in het arrest genoemd zijn. Het vaststellen van de criteria en werkwijze van kenbaar maken dat gemeentelijk eigendom verkocht gaat worden zal onderdeel moeten worden van het gemeentelijk grondbeleid. In 2022 zal dit verder geïmplementeerd worden.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 11 van 42

4. Rekenparameters Kostenstijging Bij grondexploitatieberekeningen moet doorgaans over vele jaren in de toekomst een inschatting worden gemaakt van de kasstromen. Hierbij speelt het effect van inflatie waardoor het gemiddelde prijsniveau stijgt. Het is mogelijk om per kostensoort een aparte index in de grondexploitatie op te nemen. ▪ Voor de verwerving van grond en opstallen kan worden aangesloten bij de index voor bestaande koopwoningen (Bron: CBS). De waardestijging was fors met een percentage voor 2021 van 15,2% ten opzichte van 2020. De waardestijging van gronden is mede afhankelijk van de toekomstige functies en zal derhalve iets lager liggen dan het aangegeven percentage voor koopwoningen. ▪ Voor het bouw- en woonrijp maken zijn indices beschikbaar voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Het CBS rapporteerde voor 2021 een stijging van 10,3 %. De ontwikkeling van de GWW-kosten loopt fors op door de toegenomen bedrijvigheid met door corona een tekort aan materialen en mensen. Voor 2022 wordt na de forse stijging een stabilisatie verwacht door onder meer het beter beschikbaar komen van materialen. Adviesbureau Metafoor verwacht voor 2022 een indexering van de GWWkosten van 2% tot 3%, Adviesbureau Stadkwadraat een stijging tussen de 2% en 4%. ▪ Voor de plankosten kan de index cao-lonen voor de sector overheid (Bron: CBS) worden gehanteerd.

In 2021 zijn de betreffende cao-lonen met ongeveer 1,8% gestegen. Metafoor verwacht voor 2020 een stijging van de plankosten tussen 3% en 5% door de krapte op de arbeidsmarkt en een CAOstijging voor de gemeentelijk overheid van 3,9% . Gelet op de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, verdient het de aanbeveling om één index voor de kosten te hanteren. Het historisch gemiddelde van de inflatie en de streefwaarde van de Europese Centrale Bank ligt op 2% per jaar. Veel gemeenten hanteren dit als percentage kostenstijging voor de komende tien jaar. Adviesbureau Metafoor verwacht in de periode 2022-2024 een gemiddelde stijging van 2% tot 4%. Gezien de onzekere vooruitzichten met betrekking tot de economische situatie en met toepassing van het voorzichtigheidsprincipe zijn de exploitaties doorgerekend met een gemiddelde kostenstijging van 3% per jaar. Dit is een halve procentpunt hoger dan de voorafgaande jaren.

Opbrengstenstijging De opbrengstenstijging is het percentage waarmee de grondopbrengsten in de grondexploitatie jaarlijks toenemen. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt naar verschillende marktsectoren, zoals woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Voor deze marktsectoren verwacht adviesbureau Metafoor op korte termijn een stijging van 3% tot maximaal 5% per jaar. Voor de lange termijn (vanaf 2024) wordt aangesloten op een gemiddelde opbrengstenstijging van 2% per jaar. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel in combinatie met de uitgifte op korte termijn voor het grootste gedeelte van de exploitaties hanteert de gemeente een stijging van 0% per jaar, tenzij met ontwikkelende partijen contractuele afspraken zijn gemaakt over een jaarlijkse indexering (bijvoorbeeld Mastenbroek II). Dit betreft eenzelfde insteek als in voorgaande jaren.

Rente Conform de notitie Grondexploitaties moet het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentetarief worden gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan een grondexploitatie. Binnen de gemeente Leusden is weliswaar sprake van projectfinanciering, echter deze is niet direct gerelateerd aan de grondexploitatie. Om die reden wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitaties. Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 12 van 42

Disconteringsvoet De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde contant wordt gemaakt, is conform de notitie Grondexploitaties gelijk aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Vanaf 2017 geldt derhalve een disconteringsvoet van 2,0%.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 13 van 42

5. Grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de gemeentelijke grondexploitaties en gemengde projecten. Exploitaties Gemeente Leusden

Invulling

Valleipark

Wonen

Groot Agteveld

Wonen

Mastenbroek II

Wonen

Larikslaan

Werken

De Buitenplaats

Werken

De Plantage

Werken

Hamersveldseweg 126 e.o.

Gemengd

Bij de resultaten worden twee tabellen gepresenteerd. In de eerste plaats het resultaat van de grondexploitatie op nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Indien van toepassing wordt in de tweede tabel de tussentijdse winstneming gepresenteerd. Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden, worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 14 van 42

5.1

Valleipark

► De laatste 11 woningen in fase 3 van Valleipark

Projectbeschrijving Valleipark ligt aan de noordrand van Leusden, tussen het Valleikanaal en de Liniedijk. Het project voorziet in de ontwikkeling van 132 woningen (fase 1 t/m 3). Bij de ontwikkeling van fase 1 t/m 3 werkt de gemeente samen met ontwikkelende partijen Heijmans en Heilijgers (H&H). Afspraken met beide partijen zijn vastgelegd in een realisatieovereenkomst uit 2013 en twee wijzigingsovereenkomsten uit 2014 en 2015. De beoogde fase 4 van de ontwikkeling kan door de aanwezigheid van bodemverontreiniging geen doorgang vinden. De te maken kosten voor de sanering van de verontreiniging waren dusdanig dat deze niet gecompenseerd konden worden met de verwachte grondopbrengsten. De gronden gelegen in deze fase zullen als aanvullend groen en park worden ingericht.

Voortgang De gronden voor de projectmatige woningbouw zijn in 2021 volledig geleverd aan de ontwikkelende partijen. Het woonrijp maken van de openbare ruimte zal worden uitgevoerd in 2022. In 2021 zijn de voorbereidingen gedaan om te kunnen overgaan tot uitvoering voor de invulling van het park. Als deze voorbereidingen verder afgerond zijn, zal de uitvoering naar verwachting in 2022 plaatsvinden. Naast deze grote werkzaamheden wordt binnen de grondexploitatie nog een aantal kleine zaken opgelost. Dit betreft de aankoop van een stukje grond van Essent om de verkeersveiligheid te verbeteren en de verkoop van een stukje grond om een uitbreiding van de bestaande zendmast te kunnen realiseren.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 15 van 42

Wijzigingen ▪ ▪ ▪ ▪

▪

▪

De kosten voor het woonrijp maken en de aanleg van het park zijn naar boven bijgesteld met € 35.000 door aanpassing van het ontwerp. De kosten voor planontwikkeling en VAT zijn door de ontwikkeling van het park verhoogd met € 31.000 De kosten voor beheer zijn met een jaar verlengd, € 3.000 extra De post onvoorzien in de exploitatie is door een wijziging in de verslaglegging (conform Besluit Begroting en Verantwoording) komen te vervallen, een verschil van € 74.000. In de onderliggende ramingen is wel rekening gehouden met onvoorziene kosten en opbrengsten Door een indexeffect bij de verkoop van de laatste grond (verschil tussen raming per 1 januari en levering gedurende het jaar) en de aangegeven verkoop voor de zendmast worden€ 19.500 extra opbrengsten gegeneerd. Bovenstaande wijzigingen en het afronden van de laatste verkoop hebben een positief effect op het resultaat van de exploitatie. Met inachtneming van de regels omtrent tussentijdse winstneming wordt er in 2021 een tussentijdse winstneming gedaan van € 124.000.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022 373.272 363.271 356.148

363.271

GREX 2022

Verschil

274.569 260.278 255.174

-98.703 -102.994 -108.097

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

2.564.000 2.927.271

2.688.000 2.948.278

124.000 21.006

Ten opzichte van 2021 is het voorziene exploitatieresultaat vermindert naar ongeveer € 110.000 op eindwaarde. Dit komt voor het overgrote deel door de tussentijdse winstneming van € 124.000. In combinatie met de tussentijdse winstneming 2021 blijft het totale voorziene projectresultaat uitkomen op € 2,9 miljoen positief.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 16 van 42

5.2

Groot Agteveld

► Vogelvlucht Groot Agteveld in 9 velden

Projectbeschrijving Groot Agteveld voorziet in de ontwikkeling van ongeveer 230 woningen. Het plan is verdeeld in 9 velden. De grondexploitatie wordt gevoerd door de Alliantie, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie. De afspraken met de Alliantie zijn vastgelegd in een ontwikkelingsovereenkomst uit 2009 en twee aanvullende overeenkomsten uit 2014.

Voortgang In 2019 zijn veld 9, 8, 7, 6 en de vrije kavels op veld 1 bebouwd, opgeleverd en bewoond. De 33 woningen en 5 vrije kavels in veld 4 en 5 zijn in 2018 verkocht. Verder is een groot deel van de woningen en vrije kavels in veld 1, 2 en 3 medio 2019 succesvol in verkoop gegaan en hebben de voorbereidingen voor de realisatie plaatsgevonden. Als sluitstuk van Groot Agteveld is sprake van een kleine uitbreiding en verdichting van het plan. Hiervoor hebben de gemeente en de Alliantie begin 2021 een aanvullende overeenkomst gesloten. In deze allonge is ook de verrekening van enkele kostenposten tussen partijen opgenomen. Op basis van de huidige planning is het de verwachting dat het project in 2023 kan worden afgesloten. Op dat moment zijn alle te betalen exploitatiebijdragen, gekoppeld aan het verlenen van omgevingsvergunningen, door de gemeente ontvangen.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 17 van 42

Wijzigingen ▪ ▪

In verband met de voortgang van het project is de post onvoorzien gedeeltelijk vrijgevallen. Het betreft een bedrag van ongeveer € 27.000 ten gunste van het voorziene resultaat. De gemeente heeft een provinciale subsidie ontvangen van € 15.600.

Resultaten Resultaat

FAC 2021

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

316.808 313.474 295.393

FAC 2021 op prijspeil 2022

301.301

FAC 2022

Verschil

370.583 369.362 355.019

53.776 55.889 53.718

Ten opzichte van 2021 is het voorziene exploitatieresultaat verbeterd met ongeveer € 56.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 18 van 42

5.3

Mastenbroek II

► Stedenbouwkundig plan Mastenbroek II

Projectbeschrijving De ontwikkeling van Mastenbroek II in Achterveld voorziet in de ontwikkeling van 121 woningen in verschillende prijscategorieën. Bij de ontwikkeling werkt de gemeente samen met de Alliantie op basis van een gezamenlijke grondexploitatie. De afspraken hieromtrent zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, ondertekend door partijen op 3 mei 2021. Het noordelijke deel van het plangebied, gelegen buiten de rode contour, maakt geen deel uit van de grondexploitatie. Dit deel zal deels worden ingericht als landschapskavels, die worden meeverkocht met de vrije kavels aan de noordrand van het exploitatiegebied. De resterende gronden zullen op termijn door de gemeente worden ingericht. Naast de grondexploitatie is ook sprake van een faciliterende exploitatie. Dit heeft te maken met het recht van de Alliantie om enkele vrije kavels binnen het exploitatiegebied voor eigen rekening en risico te verkopen.

Voortgang In 2021 is het stedenbouwkundig voorkeursmodel uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan (definitief ontwerp). Op basis hiervan is een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Het bestemmingsplan met bijbehorend beeldkwaliteitsplan is op 10 maart 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Momenteel wordt gewerkt aan het definitieve ontwerp van het inrichtingsplan en worden de civiele werkzaamheden voorbereid. Daarnaast is gestart met de sloopwerkzaamheden van de boerderij aan de Jan van Arkelweg 42 en is LATEI, in opdracht van de Alliantie, begonnen met de opstalontwikkeling. De start verkoop van de eerste fase van ongeveer 40 woningen is voorzien eind 2022. De ontwikkeling zal vervolgens gefaseerd plaatsvinden en kan naar verwachting in 2026 worden afgerond.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 19 van 42

Wijzigingen ▪

▪

▪

▪

De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn aangepast op basis van de stedenbouwkundige uitwerking. Dit heeft geresulteerd in nieuwe kostenelementen zoals bruggen en duikers. Daarnaast zijn de budgetten aangepast op basis van de prijsontwikkeling op de GWW-markt. In totaal zijn de voorziene kosten naar boven bijgesteld met ongeveer € 310.000. De kosten voor planontwikkeling zijn naar beneden bijgesteld met en bedrag van ongeveer € 120.000. Dit bedrag kan worden verantwoord in relatie tot de voortgang van het project en de omvang van de uitbestede werkzaamheden. Het budget voor planschade is verhoogd met een bedrag van ca. € 100.000. De oorzaak hiervan ligt in de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen in 2021 (+20,7%). Een dergelijk forse stijging was niet voorzien. Naar verwachting vallen de grondopbrengsten voor de woningbouw minimaal € 243.000 hoger uit. Enerzijds op basis van de contractueel overeengekomen indexatie; anderzijds door het vrijvallen van de risicoreservering op de vrije kavels. Op basis van recent aanbod van vrije kavels in Achterveld blijkt dat de grondprijs voor de vrije kavels in de exploitatie reeds behoudend is en een aanvullende reservering hierdoor niet meer noodzakelijk is.

Voor de projectmatige kavels geldt dat voor de grondprijs nog steeds is aangesloten bij het met de Alliantie overeengekomen minimumbedrag Op basis van de quotemethodiek en de aanhoudende prijsstijging van nieuwbouwwoningen, wordt echter een surplus op de grondopbrengsten verwacht. Op dit moment gaat het om een voorzien surplus van ongeveer € 1,2 miljoen dat voor 50% ten gunste komt van de gemeente. Mede in relatie tot bestaande onzekerheden aan de kostenkant is het surplus zekerheidshalve niet ingerekend in de exploitatie.

Resultaten Resultaat

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022

GREX 2022

Verschil

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

1.426.458 1.483.797 1.343.921

1.428.791 1.448.209 1.311.688

2.333 -35.588 -59.111

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

0 1.483.797

0 1.448.209

0 -35.588

1.370.799

Gegeven alle wijzigingen neemt de voorziene eindwaarde van de grondexploitatie af met een bedrag van ongeveer € 36.000. Het resultaat van het faciliterende deel is nagenoeg ongewijzigd, als volgt: Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

Actualisatie Grondexploitaties 2022

FAC 2021 5.225 5.203 4.712

FAC 2021 op prijspeil 2022

4.806

FAC 2022

Verschil

3.012 4.197 3.801

-2.213 -1.006 -1.005

Pagina 20 van 42

5.4

Larikslaan

► Stedenbouwkundige opzet Larikslaan

Projectbeschrijving Het project voorziet in de uitgifte van 5 bedrijfskavels. De grondexploitatie hiervoor is in 2017 geopend. Het exploitatiegebied bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel.

Voortgang Tot 2020 zijn drie van de vijf kavels verkocht, in 2021 is de vierde kavel met een oppervlakte van circa 2.880 m² verkocht aan Menkveld B.V. Er resteert nog een perceel van circa 1.800 m² die als tijdelijk werkterrein ten behoeve AFAS gebruikt is. Mede in het kader van het Didam-arrest (de gemeente moet aantoonbaar eenieder in de gelegenheid stellen grond te kopen) is voor dit perceel een verkoopprocedure in gang gezet. Naar verwachting zal dit nog tot een verkoop in 2022 leiden. De werkzaamheden voor de inrichting van het openbaar gebied zijn in 2021 vrijwel afgerond. In de exploitatieopzet was tot 2021 een stelpost opgenomen om een vervangende vrachtwagenparkeerplaats te kunnen realiseren. Aangezien er geen ruimtelijke mogelijkheden gevonden zijn voor een vervangende locatie, is deze stelpost komen te vervallen.

Wijzigingen • • • •

De kosten voor planontwikkeling en begeleiding van de uitvoering buiten zijn verlaagd met € 9.000 De post onvoorzien is door een wijziging in de regels voor verantwoording en de uitvoering van de werken komen te vervallen, een verschil van € 32.400 De stelpost voor de aanleg van een vrachtwagenparkeerplaats is komen te vervallen, een vermindering in kosten van € 98.400. Door de verkoop van de kavels moet conform de regels omtrent tussentijdse winstneming een tussentijdse winst genomen worden van € 90.000

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 21 van 42

• •

Bijstelling van de geraamde opbrengst van de nog niet verkochte kavel geeft een aanvullende opbrengst van € 17.500 In 2021 was aangegeven dat de huurovereenkomst voor het tijdelijk parkeerterrein verlengd zou worden met 2 maanden, door voortgang in het project waarvoor deze parkeerplaatsen benodigd waren is de huurovereenkomst niet verlengd. De aanvullende opbrengst van € 3.400 is hierdoor vervallen.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2021

GREX 2022

Verschil

78.679 77.853 76.327

60.736 64.724 63.455

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

16.000 29.129

106.000 183.853

90.000 154.724

17.943 13.129 12.619

12.872

Het totaal projectresultaat inclusief de tussentijdse winstneming verbeterd met € 155.000 tot een totaal van circa € 184.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 22 van 42

5.5

De Buitenplaats

► Stedenbouwkundig ontwerp De Buitenplaats

Projectbeschrijving De Buitenplaats zou oorspronkelijk worden ontwikkeld als kantorenlocatie. In 2017 heeft echter een herbezinning plaatsgevonden en is door de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Hierbij wordt thans uitgegaan van een ontwikkeling naar bedrijventerrein. Voor de beoogde omzetting is in 2017 een nieuwe grondexploitatie geopend. Het project voorziet in de uitgifte van ongeveer 2,5 hectare bedrijfskavels.

Voortgang Begin 2018 is een koopovereenkomst gesloten voor een bedrijfskavel van ongeveer 1,6 hectare. De levering van het perceel heeft na diverse heronderhandelingen plaatsgevonden begin 2020. Voor een gedeelte van de overige grond is in 2021 een koper gevonden, Wernsen B.V. heeft circa 6.400 m² gekocht. Er zijn op het bedrijventerrein De Buitenplaats nu nog twee kavels beschikbaar, een relatief kleine in het zicht van de Randweg (circa 875 m²) en een kavel aan het einde van de ontsluitingsweg. De civieltechnische werkzaamheden zijn vrijwel afgerond, er zijn alleen nog kosten te verwachten in het kader van de afwerking van de kavels.

Wijzigingen ▪ ▪

De werkzaamheden voor het bouwrijp maken zijn afgerond, ten opzicht van de eerder raming zijn deze € 20.900 lager uitgevallen De afwerking van de kavels is, door de splitsing van één naar twee kavels, relatief duurder geworden, meerkosten van € 14.300.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 23 van 42

▪ ▪

▪

De kosten voor planontwikkeling en VAT zijn door de bovenstaande wijziging in afwerking van de kavels hoger, € 20.300. De post onvoorzien in de exploitatie is door een wijziging in de verslaglegging (conform Besluit Begroting en Verantwoording) komen te vervallen, een verschil van € 18.000. In de onderliggende ramingen is wel rekening gehouden met onvoorziene kosten en opbrengsten Door de actualisatie van de grondopbrengsten naar het huidige prijspeil van 1 januari 2022 wordt een aanvullende opbrengst geraamd van € 208.600

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022

GREX 2022

Verschil

65.162 62.776 61.545

219.949 219.992 218.761

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

0 -157.216

0 62.776

0 219.992

-154.787 -157.216 -154.133

-157.216

Ten opzichte van 2021 is het voorziene exploitatieresultaat verbeterd tot een niveau waarbij een bescheiden resultaat wordt gerealiseerd van € 63.000 op eindwaarde. Hierdoor komt de eerder ingestelde verliesvoorziening ter hoogte van €114.000 voor deze exploitatie te vervallen.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 24 van 42

5.6

De Plantage

► Kantorenlocaties op De Plantage

Projectbeschrijving De Plantage voorziet in de uitgifte van 21 kavels voor kantoren en bedrijven alsmede 4 woon-werkkavels. De grondexploitatie wordt gevoerd door Van Wijnen, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie.

Voortgang Op dit moment heeft Van Wijnen 20 van de in totaal 25 kavels in het plangebied verkocht en geleverd. Per saldo zijn er nog 5 kantoorlocaties beschikbaar op De Plantage. Door de zeer beperkte afzet van kantoren in dit segment heeft Van Wijnen de gemeente gevraagd medewerking te verlenen aan een aanpassing van het bestemmingsplan waardoor er ook bedrijfsmatige activiteiten zouden kunnen plaatsvinden op deze kavels. Deze bestemmingsplanwijziging is in voorbereiding, de eerder gemaakt financiële afspraken (de exploitatiebijdrage wordt geïndexeerd tot verkoop) zijn dusdanig dat de bijbehorende kosten in de faciliterende exploitatie kunnen worden opgevangen.

Wijzigingen ▪ ▪

De gemeentelijke inzet voor de planontwikkeling wordt door de aanpassing van het bestemmingsplan hoger, € 30.700 Door de langere termijn van uitvoering zijn ook de kosten voor de VAT toegenomen met € 5.250

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 25 van 42

▪

▪

De post onvoorzien is door een wijziging in de verslaglegging (conform Besluit Begroting en Verantwoording) komen te vervallen, een verschil van € 57.700. In de onderliggende ramingen is wel rekening gehouden met onvoorziene kosten en opbrengsten Door verlening in de uitgifte van de kavels is de verwachte opbrengst verhoogd met € 39.400

Resultaten Resultaat

FAC 2021

Nominale waarde

568.282

Eindwaarde

565.535

Netto contante waarde

543.575

FAC 2021 op prijspeil 2022

554.446

FAC 2022

Verschil

629.056

60.773

626.521

60.986

590.385

35.939

Ten opzichte van 2021 is het voorziene exploitatieresultaat gestegen naar € 626.500, een verbetering met € 61.000.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 26 van 42

5.7

Hamersveldseweg 136 e.o.

► Impressie: woon-werkclusters in de vorm van een (boeren)erf

Projectbeschrijving Het project voorziet in de transformatie van een van oudsher agrarisch perceel naar een gebied voor wonen en werken. Hiervoor is in 2005 een ruimtelijke visie door het college vastgesteld. Door de Grasdrogerijweg wordt de locatie in twee delen gesplitst. Het zuidelijke deel is bestemd voor kleinschalige bedrijvigheid. Deze gronden zijn in 2009 verkocht. De ontwikkeling van het noordelijke deel heeft vanwege de crisis lange tijd stilgelegen.

Voortgang Voor het noordelijke deel is in 2018 een ruimtelijk ontwikkelingskader opgesteld. Hierbij wordt uitgegaan van een invulling met één of twee woon-werkkavels. In 2020 is actief geprobeerd de kavels met het opgestelde ontwikkelkader te verkopen, er lopen in middels verregaande gesprekken met een mogelijk koper. Door verscheiden wisselingen bij de koper heeft het niet tot een afronding van de koop kunnen komen, deze wordt nu medio 2022 verwacht.

Wijzigingen ▪ ▪

Door het verlengen van de exploitatie met een jaar zijn ook de begeleidingskosten verhoogd met € 16.300 De post onvoorzien in de exploitatie is door een wijziging in de verslaglegging (conform Besluit Begroting en Verantwoording) komen te vervallen, een verschil van € 14.700. In de onderliggende ramingen is wel rekening gehouden met onvoorziene kosten en opbrengsten

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 27 van 42

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022

GREX 2022

Verschil

151.437 150.897 147.938

-1.630 -1.629 -4.588

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

103.000 255.526

103.000 253.897

0 -1.629

153.067 152.526 149.535

152.526

Doordat er behoudens de verlenging van de looptijd van de exploitatie er geen wijzigingen zijn geweest is het resultaat van de exploitatie maar marginaal gewijzigd, een verschil van € 1.600 nadelig.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 28 van 42

6. Strategische gronden De gemeente Leusden heeft enkele strategische gronden in eigendom die momenteel nog niet in exploitatie zijn genomen. De bijlage geeft inzicht in de boekwaarden en risico’s van deze strategische gronden. Hieronder wordt per complex ingegaan op het toekomstperspectief.

6.1

Restant buitengebied

Ten zuiden van Leusden-Zuid liggen drie strategische percelen in het buitengebied met een oppervlakte van ongeveer 2,75 hectare. Deze percelen zijn (gedeeltelijk) onderdeel van het zoekgebied woningbouw na 2025. Dit zoekgebied is inmiddels ook opgenomen in de regionale verkenning naar mogelijke woningbouwlocaties. De formele vastlegging in een structuurvisie/gebiedsvisie over de aangepaste planologische invulling heeft echter nog niet plaatsgevonden. Naar verwachting zal in 2022 verder invulling gegeven gaan worden aan het kader en de randvoorwaarden die de invulling als woningbouwlocatie mogelijk zullen maken.

6.2

Politiebureau (De Twijnderij 32)

Als onderdeel van het besluit van de raad op 1 oktober 2020 tot de renovatie van de brandweerkazerne is besloten over te gaan te aankoop van het politiebureau aan De Twijnderij 32. Naast de bundeling van de huisvesting van politie en brandweer geeft dit de gemeente ook mogelijkheden door herontwikkeling van de politiebureaulocatie een ontwikkelresultaat te realiseren dat als (gedeeltelijk) dekking kan dienen voor de benodigde investering in de renovatie van de brandweerkazerne inclusief politiepost. In de nota Grondbeleid 2020 is de mogelijkheid geschapen om, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, over te gaan tot strategische verwervingen. In de nota is daartoe aangegeven dat er een budget beschikbaar is voor strategische verwervingen van maximaal € 5,0 miljoen tot 2025, dit is een zogenaamd revolverend budget. De aankoop van het politiebureau valt binnen de aangegeven voorwaarden en is dan ook gefinancierd uit het beschikbare budget voor strategische verwervingen. Op het moment dat de locatie wordt doorverkocht wordt aan een ontwikkelende partij zal het budget voor strategische verwervingen weer worden aangevuld. De aanbesteding voor de selectie van een ontwikkelende partij is medio 2021 aangevangen. Naar verwachting vindt de gunning in het derde kwartaal van 2022 plaats.

Het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van De Twijnderij 32 is op 16 december 2021 vastgesteld. Op dit moment loopt een beroepsprocedure bij de Raad van State. De sloop en levering van het politiebureau wordt niet eerder voorzien dan in 2023, in ieder geval nadat de politiepost in de brandweerkazerne is opgeleverd en er sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. De verdere financiële verantwoording over dit project verloopt buiten het grondbedrijf om via de algemene dienst aangezien dit onderdeel is van de renovatie van de brandweerkazerne.

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 29 van 42

7. Projectresultaten Exploitatieresultaten In onderstaande tabel is de voorziene einddatum per project aangegeven alsook de verwachte eindwaarde en netto contante waarde per 1-1-2022. Op de lopende projecten wordt een positief resultaat verwacht van ongeveer € 2,8 miljoen op netto contante waarde. In de tabel is een onderscheid gemaakt tussen actieve grondexploitaties (GREX) en faciliterende exploitaties (FAC). Resultaten

Type

Einddatum

Eindwaarde

Netto contante waarde

Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal

GREX GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC

31-12-2022 31-12-2022 31-12-2022 31-12-2022 31-12-2024 31-12-2023 31-12-2026 31-12-2026

151.056 260.278 77.853 63.987 626.521 369.362 1.448.209 4.197

148.094 255.174 76.327 62.733 590.385 355.019 1.311.688 3.801 2.803.220

Resultaatnemingen Tussentijdse Winstnemingen In 2021 moest bij een tweetal grondexploitaties tussentijdse winst worden genomen voor een totaalbedrag van € 214.000. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) stelt gemeenten namelijk verplicht om op basis van de zogeheten PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Periodiek zal bij de vaststelling van de jaarrekening worden voorgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan.

Tussentijdse winstnemingen

Type

Valleipark Larikslaan Totaal

GREX GREX

Jaarrekening 2021 124.000 90.000 214.000

Verliesvoorzieningen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient de gemeente een verliesvoorziening te treffen voor negatieve grondexploitaties ter grootte van het geprognosticeerde verlies op netto contante waarde. De enige exploitatie waarvoor een verliesvoorziening getroffen was, kent op basis van de actualisatie ook een positief resultaat. Derhalve valt per saldo de verliesvoorziening vrij van € 114.000. Het betref de exploitatie van de Buitenplaats. Verliesvoorzieningen

Type

Actualisatie 2021

Actualisatie 2022

Verschil

De Buitenplaats

GREX

114.000

0

-114.000

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 30 van 42

Strategische gronden Onderstaand overzicht geeft de boekwaarden van de strategische gronden weer. MVA

Boekwaarde 1-1-2022

Restant buitengebied Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal

120.794 956.722 1.077.516

De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn, is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworden zijn, blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. In de bijlage wordt hierop nader ingegaan.

Planvoorbereidingskosten Op 27 september 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van enkele ruimtelijke projecten tot een maximum van € 375.000. Uit onderstaande tabel valt op te maken dat ongeveer € 137.800 aan externe voorbereidingskosten zijn gemaakt per 1 januari 2022. Dit is circa 37% van het totaal beschikbare budget. Het is de verwachting dat de planontwikkeling voor de aangegeven projecten in 2022 verder wordt opgepakt. Conform de vereisten van het BBV kunnen de voorbereidingskosten binnen een periode van 5 jaar worden ingebracht in een grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. Indien dit niet mogelijk is, dan worden de voorbereidingskosten voor een betreffend project afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Zoals uit het onderstaande overzicht blijkt, zijn de voorbereidingskosten van Princenhof, Mastenbroek II en Groenhouten/De Meent (gedeeltelijk in afwachting verkoop De Meent) in 2021 ten laste van de betreffende exploitaties gebracht. Planvoorbereidingskosten De Holm De Leus Klimrakker Groenhouten/De Meent Mastenbroek II Fila Tekna Princenhof Politiebureau Totaal

Kosten 2019

Kosten 2020

Kosten 2021

Boekwaarde 1-1-2022

1.788 0 2.061 20.437 28.145 1.800 0 0 54.231

1.608 1.608 0 34.534 72.284 360 8.283 0 118.677

14.450 21.612 2.224 -34.536 -100.429 0 -8.283 66.552 -38.409

17.845 23.220 4.286 23.735 0 2.160 0 66.552 137.798

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 31 van 42

Toekomstige Ontwikkelingen De huidige projecten hebben een geprognotiseerde einddatum van uiterlijk 31 december 2026. Het is echter niet zo dat na deze datum er geen sprake meer is van projecten binnen het grondbedrijf. In de onderstaande tabel is indicatief weergegeven welke projecten met bijbehorende exploitaties binnenkort gestart worden. De besluiten om deze exploitaties te openen zijn echter nog niet genomen, als het besluit voorligt zal een zo volledig mogelijk inzicht gegeven worden over de verwachte looptijd, het te verwachten resultaat en de bijbehorende risico’s. De projecten zullen dan opgenomen worden in de Meerjaren Prognose Grondbedrijf. Naar verwachting zal het kostenniveau binnen de nog te openen exploitaties hoger liggen dan op dit moment. Dit wordt, naast de algemene trend van stijgende kosten, ook veroorzaakt door het in- en toepassen van nieuwe inzichten hoe deze ontwikkelingen moeten functioneren. Hierbij kan onder meer gedacht worden riothermie en splitsing van watersystemen. Bij het openen van de exploitaties zal aan deze aspecten uitdrukkelijk aandacht besteed worden. Projectnaam

Type

Indicatief startdatum

De Holm De Leus Klimrakker Fila Tekna

GREX GREX GREX Nog nader te bepalen

Medio 2022 Medio 2022 Eind 2022 Medio 2022

Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 32 van 42

8. Programmabegroting De grondexploitaties hebben een raakvlak met de Programmabegroting, namelijk het toerekenen van interne plankosten.

Interne plankosten Hieronder vallen zowel de interne planontwikkelingskosten (POK) als de interne kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT). Tot en met 2018 werd aan het begin van het jaar telkens een inschatting gemaakt van de benodigde personele inzet en werd deze inzet vervolgens aan het einde van het jaar als interne kosten geboekt in de grondexploitaties. Een gevolg van deze methodiek is dat de toerekening in hoge mate kan afwijken van de daadwerkelijke tijdsbesteding. Ten behoeve van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de fiscale beoordeling van de grondexploitaties moet daarnaast nacalculatie plaatsvinden op basis van de gerealiseerde uren. Met ingang van 2019 is de methodiek van interne urentoerekening dan ook gewijzigd. In de jaarlijkse begroting zal hierbij gebruik worden gemaakt van een capaciteitsraming en begroot uurtarief. Ten behoeve van de daadwerkelijke toerekening zal na afloop van het betreffende jaar de capaciteitsraming zo veel mogelijk worden aangepast op basis van de gerealiseerde uren. Hierbij is hoofdzakelijk een rol weggelegd voor planeconoom en projectleider. Ook zal het uurtarief op basis van nacalculatie worden bepaald. Het gevolg van de aangepaste methodiek is dat altijd sprake zal zijn van een verschil tussen voorcalculatie (Programmabegroting) en nacalculatie (Jaarrekening).

In het boekjaar 2021 is een totaalbedrag van € 204.856 toegerekend aan de grondexploitaties en de Algemene Reserve Grondbedrijf. In de Programmabegroting 2021 werd op basis van de actualisatie van vorig jaar rekening gehouden met een bedrag van € 109.262. Dit houdt in dat de doorbelasting met € 95.594 hoger uitvalt. De hogere doorbelasting is het gevolg van: ▪ Het een jaar langer doorlopen van de exploitaties van Hamersveldseweg 136 e.o., Valleipark en De Buitenplaats. ▪ Het openen van de exploitaties voor Mastenbroek II, de interne plankosten die hiervoor geraamd zijn waren bij de actualisatie van 2021 nog niet opgenomen Op basis van de actualisatie is voor 2022 sprake van een voorziene doorbelasting van € 179.000 aan interne plankosten. Ten opzichte van de Programmabegroting 2021 betreft het een toename van € 131.750 voor de jaarschijf 2022. Dit effect wordt in de Programmabegroting 2022 verwerkt. In meerjarenperspectief is ook sprake van een hogere toerekening. Over de periode 2022-2026 gaat het per saldo om een toename van € 202.250. Naar verwachting zal er door het in exploitatie nemen van projecten, onder andere de voormalige schoollocaties, nog sprake zijn verdere toename van de plankosten.

Interne plankosten Toerekenbaar conform actualisatie 2022 Toerekenbaar conform Programmabegroting Totaal

Actualisatie Grondexploitaties 2022