Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost concept V0.1.pdf

Kaders en Randvoorwaarden (concept) Achterveld Noordoost Gemeente Leusden Versie 0.1 04-03-2025

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

1

Inhoud 1. Werken aan de toekomst door te putten uit het betekenisvolle ...................................................... 3 2. Aanleiding ........................................................................................................................................ 5 3. Doel, duiding en leeswijzer .............................................................................................................. 7 4. Definities .......................................................................................................................................... 9 5. Totstandkoming – proces (verantwoording van de werkwijze) ..................................................... 10 6. Rol en (financiële) verhouding ....................................................................................................... 11 7. Te ontwikkelen gebied, exploitatiegebied en fasering ................................................................... 13 8. Stedenbouw en beeldkwaliteit ....................................................................................................... 15 9. Woningbouwprogramma ............................................................................................................... 17 10. Voorzieningen .............................................................................................................................. 22 11.

Openbare ruimte .......................................................................................................................... 25 12. Klimaatadaptatie en water ........................................................................................................... 28 13. Duurzaamheid en energie ........................................................................................................... 32 14. Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 34 15. Cultureel erfgoed en archeologie ................................................................................................ 38 16. Natuur en landschap ................................................................................................................... 40 17. Milieu ........................................................................................................................................... 43 18. Communicatie en participatie ...................................................................................................... 48 Bijlage A. Belangrijke data ................................................................................................................. 51 Bijlage B.

Dwarsprofielen .................................................................................................................. 52 Bijlage C. Woningtypen voor ouderen en mensen met een zorgbehoefte ........................................ 53 Bijlage D. Kwalitatieve kaders woningbouw ...................................................................................... 54 Bijlage E. Integraal overzicht suggesties, zorgen en wensen participatie ........................................ 57 Bijlage F. Toetsingskader Convenant Duurzame Woningbouw ........................................................ 58 Bijlage G. Kaders toegankelijkheid .................................................................................................... 62 Bijlage H. Moties ................................................................................................................................ 63

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

2

1. Werken aan de toekomst door te putten uit het betekenisvolle De ontwikkeling van Achterveld Noordoost is de nieuwste stap in de stedenbouwkundige evolutie van Achterveld. Na de afronding van Groot Agteveld en het ter hand nemen van Mastenbroek II is dit de volgende nieuwbouwontwikkeling in het dorp. Net als de recente andere uitbreidingen beoogt het bouwen van sociale huurwoningen en betaalbare en vrije marktwoningen voor ieder wat wils te bieden om er zodoende voor te zorgen dat huidige inwoners van Achterveld en Leusden en ook nieuwe Achtervelders een eerste of volgende stap in het leven kunnen zetten. De nieuwe wijk zal zodoende zowel haar steentje bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis als aan het duurzaam versterken van de vitaliteit van het dorp. Oplossingen Er spelen vandaag de dag veel vraagstukken tegelijkertijd. Beschikbare ruimte is schaars, bestaanszekerheid staat voor delen van de bevolking onder druk, infrastructuur, zoals energienetten, watersystemen en autowegen, moet op een snel veranderende toekomst worden voorbereid. Het betreft vaak grote vraagstukken die soms amper oplosbaar lijken en die ook aan kleinere gemeenschappen, zoals die van Achterveld, niet voorbijgaan. Terwijl ze ook in die gemeenschappen soms sterke emoties oproepen. Het blijft de kunst om te zoeken naar dat wat ons bindt in plaats van wat ons scheidt.

Bij de inleiding op de kaders en randvoorwaarden van die andere grote woningbouwontwikkeling binnen de gemeente Leusden, Tabaksteeg Zuid, schreef het college van burgemeester en wethouders in 2024 dat de tijd van gemakkelijke oplossingen, waarbij problemen soms konden worden afgewenteld op onze planeet, op anderen of op de toekomst, op dit moment voorbij lijkt. Dat is een jaar later niet veranderd en ook het ontwikkelen en realiseren van Achterveld Noordoost is daardoor vóór alles een verdelingsvraagstuk dat slechts opgelost kan worden als overheden, burgers en bedrijven samenwerken en bereid zijn om zich niet te beperken tot het spelen van zero-sum games, maar zich inzetten om het geheel meer te laten zijn dan de som der delen. Leefbaarheid Met het ontwikkelen van Achterveld Noordoost, ofwel Mastenbroek, zoals het gebied in Achterveld beter bekend staat, wordt allereerst gebouwd aan een toekomstbestendige en klimaatrobuuste woonwijk en fysieke leefomgeving. Net zo belangrijk echter is dat Achterveld uitgebreid wordt op een manier waarop iedereen volwaardig deel kan uitmaken van de samenleving en iedereen erbij hoort. De nieuwe wijk moet daarom voortborduren op en bijdragen aan de leefbare, gezonde en veilige wereld die Achterveld is en faciliteren dat mensen zelfredzaam kunnen zijn.

Achterveld is een hechte gemeenschap met een rijk verenigingsleven en sterke sociale verbanden. Dit wordt direct zichtbaar in het huidige gebied Mastenbroek. Achtervelders recreëren, boeren en sporten in en rondom het gebied. Mastenbroek is velen dierbaar en gaat velen aan het hart. De inspirerende geschiedenis is daarbij nooit ver weg. Tot op de dag van vandaag kennen Achtervelders het verhaal van Pastoor van Geyn die in de negentiende eeuw besloot om grond voor een schappelijk bedrag te verhuren aan parochianen, waarmee het land niet alleen voorzag in het dagelijks voedsel, maar het ook een sociale ontmoetingsplek werd. Mastenbroek kan daarom welhaast niet anders dan ontwikkeld worden met respect voor haar historische en huidige betekenis. Betekenis waaraan opnieuw invulling zal worden gegeven doordat betaalbare en passende woningen het Achterveld van morgen mede mogelijk helpen maken. Betekenis die herdefinieerd wordt door het respectvol inpassen van bestaand gebruik waar mogelijk.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

3

Lotsverbondenheid Nog steeds actueel is dat waar ruimte en geld schaars zijn, het tot stand brengen en in stand houden van de fysieke leefomgeving soms alleen kan met minder gemakkelijke oplossingen; oplossingen die desondanks mogelijk zijn vanuit het besef dat er sprake is van wederzijdse afhankelijkheid en van de vanzelfsprekendheid van breed gedeelde lotsverbondenheid. Onveranderd is dat in een tijd waarin religie, historisch besef en gemeenschapszin als kompas zijn vervangen door individualisme en welbegrepen eigenbelang, het niet makkelijk is om een overtuigend en daarmee breed gedragen waardenstelsel te vinden op basis waarvan burgers, ambtenaren, bestuurders, bedrijven en instanties bij het ontwikkelen en realiseren van Achterveld Noordoost waar nodig rekkelijk, inschikkelijk, ruimhartig, geduldig en begripvol willen zijn. Burgers, overheden en bedrijven zullen ook bij het opnieuw uitvinden van Mastenbroek soms hun heilige huisjes moeten opgeven, afscheid moeten nemen van vanzelfsprekendheden, (financiële en ruimtelijke) pijn moeten verdelen, moeten handelen naar de geest van beleid en regelgeving en soms reeds lang betrokken stellingen moeten verlaten. Tot slot In deze Kaders en Randvoorwaarden vindt u de eerste ‘spelregels’ voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk.

Het zijn spelregels die, in de geest van bovenstaande integrale visie, passen bij het abstractieniveau van de fase waarin het project zich bevindt. De Kaders en Randvoorwaarden stellen daarom noodzakelijkerwijs grenzen en ze laten daarom even noodzakelijkerwijs ruimte. Deze Kaders en Randvoorwaarden vormen het startpunt om voor alle inwoners van Achterveld, en die van Achterveld Noordoost in het bijzonder, een zo mooi mogelijke toekomst mogelijk te maken. Een toekomst die in lijn met deze Kaders en Randvoorwaarden verder vormgegeven zal worden via een stedenbouwkundig ontwerp en uiteindelijk een omgevingsplan. College van Burgemeester en Wethouders Leusden – februari 2025

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

4

2. Aanleiding Vaststellen zoekgebied In oktober 2020 is Achterveld Noordoost door de gemeenteraad aangewezen als één van de zoekgebieden voor woningbouw na 2025. Het zoekgebied bevindt zich buiten de rode contour, in agrarisch gebied (bestemmingsplan Buitengebied 2009). De provincie heeft aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan het ontwikkelen van dit gebied. Gedeputeerde Staten heeft in juli 2023 e.e.a. bekrachtigd in het Provinciaal Programma Wonen en Werken. Met de bouw van woningen in Achterveld Noordoost (en Tabaksteeg-Zuid) is continuering van de woningbouw in de gemeente Leusden geborgd.

Weergave zoekgebieden voor woningbouw in Achterveld en rode contour

Wet Voorkeursrecht Gemeenten De grond ter plaatse van het zoekgebied ‘Achterveld Noordoost’ is in eigendom bij de St. Lucas Parochie1. Op het zoekgebied is in oktober 2020 de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) gevestigd. Dit recht is in september 2023, door middel van het vaststellen van de omgevingsvisie, voor drie jaar gecontinueerd. Uiterlijk in september 2026 dient er een wijziging van het omgevingsplan te zijn vastgesteld om de WVG weer met 5 jaar te verlengen (met een mogelijkheid om daarna nog éénmalig met 5 jaar te verlengen). Intentieovereenkomst Voor de gronden van de St. Lucas Parochie in Achterveld Noordoost waarop zowel het Voorkeursrecht rust, als die deel uitmaken van het zoekgebied voor woningbouw, is in augustus 2024 door de gemeente Leusden en St. Lucas Parochie een intentieovereenkomst getekend met onder andere de volgende inhoud:

1

Per 1 januari 2025 zijn de parochies Sint Lucas en Sint Maarten gefuseerd tot R.-K. Parochie Heilige Familie Jezus, Maria en Jozef. Voor de leesbaarheid van het document staat overal nog St. Lucas.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

5

ARTIKEL 1 DOEL VAN DE INTENTIEOVEREENKOMST 1.1 Doel van deze intentieovereenkomst is om de afspraken tussen Partijen vast te leggen over: a. het haalbaarheidsonderzoek, dat de basis zal zijn voor b. het Stedenbouwkundig plan met kaders, dat zal leiden tot c. de koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot “De Percelen”. 1.2 Bij het onderzoek naar de haalbaarheid van de ontwikkeling waarvan het resultaat vervolgens zal worden vastgelegd in een Stedenbouwkundig plan + kaders worden zoveel als mogelijk, de wensen en voorwaarden van St. Lucas als genoemd in het Programma van Wensen (bijlage 2 van deze overeenkomst) meegenomen. BIJLAGE 2 WENSEN EN VOORWAARDEN ST.

LUCAS • dat de gemeente tijdig en zorgvuldig aandacht heeft voor de gebruiker RV De Singels in het kader van inpassing of uitplaatsing; • dat de gemeente de haalbaarheid van de inpassing van het initiatief Samen Wonen van Door Achterveld Voor Achterveld bij de invulling van het woningbouwprogramma onderzoekt; • een woningbouwprogramma met aandacht voor sociale woningbouw; • dat de gemeente de haalbaarheid van het verlenen van voorrang voor de huidige bewoners van Achterveld bij het toekennen van de te realiseren woningen onderzoekt; • dat de gemeente de inspanningsverplichting op zich neemt om de huidige gebruikers van de percelen indien gewenst te voorzien van een andere plek waar zij hun activiteiten voort kunnen zetten. Indien dat niet mogelijk blijkt, treden partijen in overleg over een andere wijze van vergoeding.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

6

3. Doel, duiding en leeswijzer Doel Met dit document worden de leidende principes voor de beoogde stedenbouwkundige ontwikkeling van Achterveld Noordoost vastgelegd. Hiermee biedt dit document richtinggevend houvast aan de verdere stedenbouwkundige planuitwerking. Deze kaders en randvoorwaarden fungeren als toetsingskader voor en zijn een bijlage bij het stedenbouwkundig plan en mogelijk ook bij een conform de intentieovereenkomst nog te sluiten koopovereenkomst. Dit document beoogt de fundamentele principes en dus niet alle toekomstige details van de gebieds- en opstalontwikkeling inzake Achterveld Noordoost in te kaderen. Veel zal nog in de toekomst worden uitgewerkt, langs zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke weg. Duiding Hoewel veel is uitgezocht, zijn er ook nog zaken niet volledig uitgewerkt. Dat kan ook niet. Het ontwikkelen van een gebied als Achterveld Noordoost is een proces dat zich, via kaders en randvoorwaarden, een stedenbouwkundig ontwerp, een omgevingsplan en een inrichtingsplan, voltrekt van grof naar fijn en van een hoog abstractieniveau naar concreet te realiseren woningen, openbare gebieden en civieltechnische inrichtingen. Noodzakelijkerwijs stellen deze kaders en randvoorwaarden daarom (onder)grenzen waar mogelijk, terwijl ze ruimte laten waar dat nodig is (om een nog deels onbekende toekomst niet onmogelijk te maken).

Soms zullen in deze kaders en randvoorwaarden daarom absolute en getalsmatige kwalitatieve of kwantitatieve eisen worden gesteld, soms zijn eisen geformuleerd als afgeleide of uitkomst van met de betreffende eis samenhangende overige parameters. Waar het formuleren van eisen als hiervoor beschreven niet mogelijk is, is een procesafspraak opgenomen; dergelijke afspraken beogen voor te schrijven hoe toekomstig te bepalen eisen of beoordeling van voorstellen tot stand moeten komen. Ten aanzien van deze kaders en randvoorwaarden zijn vier algemene principes belangrijk: Dit document is gestoeld op onderliggende wet- en regelgeving, alsook op een brede verzameling van beleidsstukken vanuit het Rijk, de provincie, de gemeente en andere overheden. In het licht van voorgaande wordt onderstaande regeling vastgesteld: 1) In het geval dat regelgeving of uitgangspunten conflicterend zijn of in geval dat er geen eis is geformuleerd en derhalve niet bekend is wat leidend is, zal de gemeente Leusden daar duidelijkheid over verschaffen. Omdat het ontwikkelen van een gebied als Achterveld Noordoost een meerjarige reis met een nog deels onbekende bestemming is, kan het gewenst of noodzakelijk zijn om de in dit document verwoorde kaders en randvoorwaarden in een later stadium bij te stellen, bijvoorbeeld als gevolg van door hogere overheden of door de gemeenteraad vastgesteld nieuw beleid.

Hiertoe wordt met de vaststelling van dit document onderstaande algemene procesafspraak vastgesteld: 2) Indien het gewenst of noodzakelijk is, een in deze kaders en randvoorwaarden gestelde (onder)grens of eis aan te passen als gevolg van vaststelling van nieuw beleid of wet- en regelgeving door hogere overheden, worden eisen, zo nodig na overleg met belanghebbenden, aangepast; 3) Indien het gewenst of noodzakelijk is, een in deze kaders en randvoorwaarden gestelde (onder)grens of eis aan te passen als gevolg van vaststelling van nieuw

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

7

beleid of wet- en regelgeving door de gemeente Leusden is dat alleen mogelijk met instemming van het college van de gemeente Leusden; 4) Indien het gewenst of noodzakelijk is, een in deze kaders en randvoorwaarden gestelde (onder)grens of eis aan te passen ten behoeve van de financiële of ruimtelijke haalbaarheid is dat alleen mogelijk met instemming van de gemeente Leusden. Leeswijzer In hoofdstuk 5 en 18 en bijlage A wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop deze kaders en randvoorwaarden tot stand zijn gekomen. Een veelheid aan gemeentelijke beleidsmedewerkers heeft zijn bijdrage geleverd, er is overlegd en er zijn afspraken gemaakt met andere overheden, instanties en de ondertekenaar van de intentieovereenkomst en er is geparticipeerd met belanghebbenden, burgers en omwonenden. Ook is er bestuurlijk en ambtelijk informatie uitgewisseld. Bijlage E geeft weer welke zorgen, suggesties en wensen door participanten zijn meegegeven. In bijlage E is ook opgesomd welke antwoorden zijn gegeven naar aanleiding van die zorgen, suggesties en wensen. Daar waar het niet mogelijk is om in deze fase antwoord te geven, is aangegeven in welke fase dat antwoord wel wordt gegeven of een nadere uitwerking plaatsvindt.

Hoofdstukken 6 en 7 geven de hoofdlijnen van deze toekomstige ontwikkeling weer: de rollen en de verschillende betrokken partijen, de toekomstige processtappen en de duiding van het te ontwikkelen gebied. In de hoofdstukken 8 t/m 18 worden per beleidsthema kaders en randvoorwaarden gesteld, met inachtneming van de integrale visie zoals in de inleiding tot deze Kaders en Randvoorwaarden. Behoudens hoofdstukken 17 en 18 kennen de hoofdstukken telkens een logische opbouw waarin achtereenvolgens: • het vigerende beleid wordt opgesomd; • op het betreffende beleidsterrein een analyse van de projectcasuïstiek wordt verwoord; • dilemma’s die voortkomen uit de participatie extra worden belicht of geduid; • de ruimtelijke en kwalitatieve kaders en randvoorwaarden (uitgangspunten) worden meegegeven. Hoofdstuk 17 (milieu) is meer technisch en vooral de uitkomst van toepassing van regelgeving en staand beleid en hoofdstuk 18 (communicatie en participatie) heeft een vrije opmaak aangezien dit hoofdstuk vooral een procesbeschrijving behelst. Eventuele achtergronden van de kaders en randvoorwaarden per beleidsthema zijn te vinden in de bijlagen.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

8

4. Definities In dit document zijn onderstaande begrippen als volgt gedefinieerd: • Bovenwijkse voorziening: een voorziening die van nut is voor het exploitatiegebied en één of meer andere gebieden. De kosten hiervan worden naar rato van profijt ten laste gebracht van het exploitatiegebied; • Bruto vloeroppervlakte (BVO): de totale vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek van een gebouw, dus inclusief gevels, dragende wanden, vides etc.; • Exploitatiegebied: nader te bepalen gebied dat als binnenplans onderdeel van de gebiedsontwikkeling wordt beschouwd en alwaar ingrepen ten behoeve van de ontwikkeling financieel moeten worden gedragen door de ontwikkeling; • Gebruiksoppervlakte (GO): de BVO minus de gevels, dragende wanden, stijgpunten en voeroppervlakten minder dan 1,5 meter; • Kaders en Randvoorwaarden: deze kaders en randvoorwaarden; • Nul-Op-De-Meter (NOM): bij een NOM woning staat de netto elektriciteitsmeter aan het eind van het jaar weer op nul.

Dat betekent dat het huis over het jaar heen evenveel energie opwekt als gebruikt (zowel voor het gebouw als de gebruikers); • Plangebied: nader te bepalen gebied waarin de daadwerkelijke ontwikkeling, het wijzigen van functies van de grond, zal gaan plaatsvinden en dat als onderdeel van de gebiedsontwikkeling wordt beschouwd; • ProductMarktCombinatie (PMC): de combinatie type woning en prijsklasse; • Stedenbouwkundig plan: kaart die de ruimtelijke positie van de belangrijkste onder- en bovengrondse infrastructuur, functies en woongebieden van een te ontwikkelen gebied verbeeldt; • Te ontwikkelen gebied: de maximale grens van een aaneengesloten gebied dat gemoeid is met de ontwikkeling; • Voorkeursrecht: het instrument dat de gemeente het eerste recht van koop van een stuk grond geeft, e.e.a. conform de Omgevingswet; • Zoekgebied: het gebied dat door de gemeenteraad van de gemeente Leusden op 1 oktober 2020 is aangewezen als locatie voor nieuwe woningbouw.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

9

5. Totstandkoming – proces (verantwoording van de werkwijze) Het maken van deze Kaders en Randvoorwaarden heeft zowel een inhoudelijke als een procesmatige kant. Hieronder is een korte schets weergegeven van het proces dat geleid heeft tot dit document. Een totaaloverzicht van de belangrijkste data is te vinden in bijlage A. Oktober 2020 November 2020

Raadsbesluit ‘Woningbouwopgave na 2025; aanwijzen drie zoekgebieden’ met daarin opgenomen de zoekgebieden Tabaksteeg-Zuid, Achterveld Noordwest en Achterveld Noordoost. Raadsbesluit ‘Vestigen voorkeursrecht (WVG) voor 3 zoekgebieden woningbouw’.

November 2021

Raadsbesluit ‘Ontwikkelbeeld 2030-2040 Regio Amersfoort’.

November 2022

Uitleggebied voor woningbouw Achterveld Noordoost programmabegroting 2023-2026 gemeente Leusden.

November 2022

Memo d.d. 15 november 2022 aan raad ‘Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid en Achterveld Noordoost’.

Februari 2023

Februari 2023 Juli 2023 September 2023

opgenomen

in

Uitwisseling met raad over Woondeal en Regionaal programmeren. Het toenmalige college spreekt uitgebreid met vertegenwoordigers van alle fracties over de Woondeal, het Provinciaal Programma Wonen en Werken en de eerst te ontwikkelen zoekgebieden Tabaksteeg-Zuid en Achterveld Noordoost. Collegebesluit ‘Regionaal programma wonen en werken 2023 – regio Amersfoort’ en ‘Woondeal Regio Amersfoort 2022-2030’ met daarin opgenomen de locaties Tabaksteeg-Zuid en Achterveld Noordoost. Gedeputeerde Staten besluit over definitief Provinciaal Programma Wonen en Werken (PPWW) met daarin opgenomen de locaties Tabaksteeg-Zuid en Achterveld Noordoost. Verlenging van het, in november 2020, gevestigd Voorkeursrecht door raadsbesluit ‘Vaststellen structuurvisie Omgevingsvisie Gemeente Leusden’.

Juli 2024

Collegebesluit ‘Intentieovereenkomst inzake Achterveld Noordoost’.

Augustus 2024

De gemeente sluit een intentieovereenkomst met de St. Lucas Parochie met als doel afspraken vast te leggen over: a. het haalbaarheidsonderzoek, dat de basis zal zijn voor; b. het Stedenbouwkundig plan met kaders, dat zal leiden tot; c. de koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot “De Percelen”.

Vanaf september 2024

Gestart met de kaders en randvoorwaarden: • Er is een stedenbouwkundige en een landschapsarchitect ingehuurd om ontwerpend onderzoek te doen en zodoende de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Achterveld Noordoost vast te stellen; • Beleidsmedewerkers van de gemeente hebben met behulp van plenaire sessies en bilaterale overleggen de toe te passen kaders en randvoorwaarden voor Achterveld Noordoost geschreven; • Onderzoek t.b.v. de Quickscan natuur is uitgevoerd; • Overleg met provincie Utrecht inzake o.a. Groen Groeit Mee; • Overleg met woningcorporatie Omthuis over vraag- en aanbodverhoudingen en woonprogramma’s; • Met de grondeigenaar is de grondoverdracht nader verkend; • De gemeenteraad is geïnformeerd en geconsulteerd over het proces door middel van een Raadsinformatiebrief en een BOB-avond; • Belanghebbenden zijn geïnformeerd en geconsulteerd tijdens 3 participatiemomenten. Deze input is meegewogen in de totstandkoming van dit document (zie hfst. 18 en bijlage A en E).

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

10

6. Rol en (financiële) verhouding De gronden in Achterveld Noordoost zijn in eigendom bij de St. Lucas Parochie. De gemeente heeft in augustus 2024 een intentieovereenkomst gesloten met de St. Lucas Parochie. Daarin zijn een aantal afspraken vastgelegd over de fase waarin het stedenbouwkundig plan en de kaders worden gemaakt en waarin de haalbaarheid wordt onderzocht. Intentie van de overeenkomst is dat de afspraken de basis zijn voor een koopovereenkomst tussen de gemeente en de St. Lucas Parochie. Nadat het college deze kaders en randvoorwaarden heeft vastgesteld zal de juridische, financiële en organisatorische vorm van het vervolgtraject worden vormgegeven. Hiertoe worden dan de nodige overeenkomsten opgesteld en overeengekomen. Doel is de afspraken voor de ontwikkeling waar nodig verder te borgen. Financiële haalbaarheid De ontwikkeling van het nader te definiëren plangebied dient op zichzelf financieel haalbaar te zijn. Dat betekent dat de te verwachten kosten en opbrengsten uit de ontwikkeling met elkaar in evenwicht moeten zijn of dat, indien er meer kosten dan opbrengsten voorzien worden, er duidelijkheid is over hoe dit tekort gedekt zal worden.

Ook eventuele bovenwijkse ingrepen kunnen financieel worden toegerekend aan de ontwikkeling; het betreft hier onder andere (maar niet uitputtend): • het maken van veilige en vlot doorstromende ontsluitingen vanuit Achterveld Noordoost naar de omliggende en aanpalende hoofdwegenstructuur ook als dat betekent dat er buiten het plangebied verkeerskundige en civieltechnische ingrepen benodigd zijn; • het verzorgen van ont- en afwatering van het gebied, ook als dat betekent dat er buiten het plangebied waterbouwkundige werken, ingrepen aan de riolering en civieltechnische ingrepen benodigd zijn; • het realiseren van Groen Groeit Mee, zowel binnenplans als buitenplans. De keuzes die gemaakt worden bij het vaststellen van de Kaders en Randvoorwaarden hebben een relatie met de te verwachten kosten en opbrengsten. Zo wordt de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling onder andere beïnvloed door keuzes ten aanzien van parameters zoals: aantallen woningen, ProductMarktCombinaties’s, verdichting (aantal woningen/ha), grootte van het exploitatiegebied en ambities. De financiële haalbaarheid staat onder druk door de vele claims van partijen voor veel en diverse doelen.

In het toekomstige uitwerkingstraject (na vaststelling Kaders en Randvoorwaarden) wordt nog verder nadere invulling gegeven aan voornoemde parameters; als gevolg daarvan wordt de uiteindelijke financiële haalbaarheid ook pas in een later stadium van het ontwikkelproces definitief aantoonbaar. Eerste, noodzakelijkerwijs grofmazige, doorrekeningen op basis van deze kaders en randvoorwaarden en op dit moment beschikbare informatie geven vertrouwen dat een financieel haalbare planuitwerking mogelijk is. Proces planvorming Naast deze Kaders en Randvoorwaarden worden nog meer producten vervaardigd; dat kan soms parallel aan elkaar (en aan het maken van deze Kaders en Randvoorwaarden) en soms volgtijdelijk (en dus na het vaststellen van deze Kaders en Randvoorwaarden) plaatsvinden. Geen uitputtende lijst en in willekeurige volgorde: • stedenbouwkundig en landschapsplan; • beeldkwaliteitsplan;

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

11

• • • • •

financiële verkenning haalbaarheid; woonvisie en woonzorgvisie; inrichtingskaders en -plan openbare ruimte; verkeersonderzoek; omgevingsplan (met de daarbij behorende onderzoeken).

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

12

7. Te ontwikkelen gebied, exploitatiegebied en fasering Te ontwikkelen gebied Het gebied waar een nieuw leefgebied wordt ontwikkeld met functies als wonen, groen, mobiliteit en water is verbeeld op onderstaande afbeeldingen en is 11,6 hectare groot. De grenzen van het gebied worden weergegeven door de blauwe lijn. Het exacte plangebied moet nog worden vastgesteld nadat er een stedenbouwkundig plan is gemaakt/vastgesteld. Onderdeel van het definitieve plangebied zullen in ieder geval ook de aansluitingen op de onmiddellijke omgeving, zoals de wegontsluitingen en watergangen moeten zijn.

Het te ontwikkelen gebied

Exploitatiegebied Het exploitatiegebied bestaat uit de gronden waarop een wijziging van het gebruik plaatsvindt. De bijbehorende kosten en opbrengsten van de functiewijziging worden verantwoord in de zogenaamde grondexploitatie. Naast de directe kosten en opbrengsten kunnen ook kosten en opbrengsten worden opgenomen van maatregelen buiten het exploitatiegebied die een directe relatie hebben met de ontwikkeling. Deze kosten en opbrengsten worden naar rato van het profijt toegerekend. Hoewel het exploitatiegebied buiten de rode contour ligt, mag de gemeente, onder nader in te vullen randvoorwaarden en met goedkeuring van de provincie, medewerking verlenen aan functiewijziging. In het kader van de ontwikkeling van het gebied wordt een wijziging van het omgevingsplan voor het hele gebied opgesteld. Fasering Het uitgangspunt is dat de realisatie van Achterveld Noordoost een aantal jaar in beslag neemt. Met een fasering van 100 woningen in de periode tot en met 2030 en 75 woningen vanaf 2031. Een getemporiseerde bouw is wenselijk om ervoor te zorgen dat Achterveld de bewoners van de nieuwe wijk goed kan absorberen en dat de bovenwijkse voorzieningen en verkeersknooppunten op organische en natuurlijke wijze kunnen meegroeien met intensiever gebruik. Ook om vooral de lokale bevolking een kans te geven naar het nieuwe woongebied door te stromen, is getemporiseerde bouw gewenst.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

13

Ten aanzien van de fasering is het belangrijk dat de essentiële basisinfrastructuur aanwezig is voordat het gebied bewoond gaat worden. Dat betreft de vanzelfsprekende basisinfrastructuur zoals riolering, kabels en leidingen en de (funderingen van) wegen en parkeervoorzieningen. Het is in ieder geval belangrijk dat de ontwatering, afwatering, waterberging en de ontsluitingswegen functioneren of dat er in ieder geval tijdelijke voorzieningen worden gerealiseerd wanneer de definitieve voorzieningen nog niet kunnen worden aangelegd. Bij de fasering van het bouw- en woonrijp maken en van de bouw dient in ieder geval rekening te worden gehouden met de belangen van aan- en omwonenden. Alles moet erop gericht zijn dat door een slimme fasering zoveel mogelijk wordt voorkomen dat aanen omwonenden last hebben van geluid, stank, stof of (bouw)verkeersoverlast. Ook wanneer de bouw van de gehele wijk onverhoopt langer duurt dan voorzien, dienen deelfasen een logische afronding te krijgen, zodat ze zonder problemen kunnen functioneren als gezond en veilig woon/leefgebied waarbij bewoners en omwonenden ongestoord kunnen wonen, werken en ontspannen. Participatie Vanuit de participatie wordt aandacht gevraagd voor: • ten aanzien van de planning bestaat de vrees voor jarenlang overlast van bouwen.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

14

8. Stedenbouw en beeldkwaliteit 8.1

Beleid

Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

• Woondeal Regio Amersfoort 2022-2030.

• Regionaal ontwikkelbeeld; • Provinciaal Programma Wonen & Werken 2023.

• Omgevingsvisie 2023; • Woonvisie 2021-2025 (vervalt als Woonvisie en Woonzorgvisie worden vastgesteld); • Woonvisie en Woonzorgvisie 2025-2030; • Erfgoedverordening 2022; • Paraplu(bestemmings)plan erfgoed Leusden 2020; • Aanwijzing zoekgebieden; • Voorkeursrecht; • Gemeentelijke welstandbeleid.

8.2

Analyse

We gaan uit van een woningdichtheid van circa 25 woningen per hectare. Hetgeen vergelijkbaar is met de naastgelegen wijk Mastenbroek 2.

8.3

Participatie

Vanuit de participatie wordt aandacht gevraagd voor: • behoud groene karakter; • stedenbouw passend bij landschap; • behoud van de ‘driehoek’ (de zuidelijke paardenweides); • woningbouw realiseren ‘achter’ de bestaande bomenlanen; • behoud van rijvereniging De Singels; • behoud van het paardenpad Vallei Trail; • wandelmogelijkheden (met hond).

8.4 • •

•

• • • •

Uitgangspunten alle grondgebonden woningen worden, gezien het beoogde dorpse en kleinschalige karakter, voorzien van een kap; qua sfeer wordt gezocht naar een landschappelijke, groen-dorpse setting. Grote gebouwcomplexen moeten daarom worden voorkomen, niettemin moeten er enkele efficiënte doch kleinschalige appartementencomplexen worden gerealiseerd van 4 bouwlagen met incidenteel een accent van 5 bouwlagen; de woningen maken Achterveld Noordoost, samen met het aanwezige groen en water, een prettige plek. Naast een fijne woning om in te wonen, wordt de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten gefaciliteerd door middel van verblijfplekken om samen te komen; hierdoor en hiermee wordt binding met de plek en de verbinding met de buren bevorderd. De opzet nodigt niet alleen uit om te ontmoeten maar ook te spelen, te bewegen en te sporten; de gemeente stelt een beeldkwaliteitsplan (BKP) op. Het BKP dient geschikt te zijn als sturingsen toetsingsdocument op beeldkwaliteit. Het Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit beoordeeld het BKP; landschap(pelijke elementen) gebruiken als ruimtelijke drager; landschappelijke overgangszone maken aan de noordzijde, deze is ook toegankelijk; aandacht voor nat gebied aan noordwestzijde plangebied;

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

15

• • • • • • •

groene opzet van de buurt, met beleefbare zichtassen naar het omliggende landschap; bestaande bomenlanen behouden (enkele keer doorsteken voor ontsluiting), maar ook ‘opschonen’ en waar nodig versterken; knotwilgen bij voorkeur behouden; wandelpaden onder de bomenlanen behouden en -waar kan- uitbreiden; landschappelijke elementen (groenopstanden, wadi’s, watergangen) moeten bereikbaar zijn voor de onderhoudsdiensten cf. gemeentelijke beleid; voldoende wandelpaden, deels ook toegankelijke routes voor mindervaliden; naar verwachting is er behoefte aan een verdeelstation voor energie. Positie en inpassing is nog nader te bepalen. Deze voorzieningen moeten bereikbaar zijn voor onderhoudsdiensten.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

16

9. Woningbouwprogramma 9.1

Beleid

Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

• Woondeal Regio Amersfoort 2022-2030; • Nationale Woon- en Bouwagenda; • Programma betaalbaar wonen; • Programma een thuis voor iedereen; • Programma wonen en zorg voor ouderen; • Programma woningbouw.

• Regionaal ontwikkelbeeld; • Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023 (PPWW); • Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht (2022).

• Prestatieafspraken gemeente Leusden-Omthuis 2019-2023 en Jaarafspraken 2024; • Woonvisie 2021-2025 (vervalt als Woonvisie en Woonzorgvisie worden vastgesteld); • Woonvisie en Woonzorgvisie 2025-2030; • College uitvoeringsprogramma (incl. addendum) 2022-2026; • Beleidskader Sociaal Domein 'Thuis in Leusden 2023-2027'.

9.2

Analyse

Eisen aan de betaalbaarheidscategorieën Conform de Woondeal regio Amersfoort bestaat het woningbouwprogramma van Achterveld Noordoost uit ten minste tweederde betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en maximaal 33% woningen in het vrijemarktsegment. Daarnaast is ten minste 30% van de woningbouwopgave sociale huur. Onder betaalbare koopwoningen worden de woningen verstaan met een koopprijs tot maximaal € 405.000,- (Rijksgrens prijspeil 2025) of middenhuurwoningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens van de sociale huur € 900,07 en de huurprijs bij 186 punten in het woningwaarderingsstelsel € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025). Ontwikkelingen demografie en woningmarkt De visie op wonen in Achterveld Noordoost kan niet los worden gezien van landelijke en lokale trends. We noemen hier de belangrijkste: • een steeds groter deel van de Nederlanders en inwoners van de gemeente Leusden woont alleen of met 2 personen. Het gaat daarbij niet alleen om jongeren, maar dit fenomeen doet zich in alle leeftijdsklassen voor. De woningvraag wordt in belangrijke mate door deze groep beïnvloed omdat het aanbod bij deze vraag achterblijft; • de grootste groei in de 1- en 2-persoonshuishoudens doet zich de komende jaren voor bij de 65+’ers en op iets langere termijn bij de 75+’ers (dubbele vergrijzing).

Het rijksbeleid is erop gericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Indien nodig met ondersteuning vanuit de Wmo, zorgverzekeringswet (Zvw) of Wet langdurige zorg (Wlz). Dit betekent dat het wonen voor ouderen een zwaarder accent moet krijgen in het woningbouwprogramma. In de nog op te stellen Toekomstvisie op Achterveld wordt onder andere een schuifplan van gemeentelijke huisvesting en locaties uitgewerkt, hieruit zal blijken of er locaties dicht bij de voorzieningen vrijkomen waar ouderenwoningen gerealiseerd kunnen worden. Wanneer de visie geen of onvoldoende alternatieven oplevert, is ouderenhuisvesting in Achterveld Noordoost nodig. Ouderen zijn het minst verhuisgeneigd en kritisch in hun woonbehoefte. Aandacht voor de locatie van ouderenhuisvesting in het plangebied is dan nodig; • als ouderenhuisvesting gerealiseerd gaat worden, dan is niet alleen de woning zelf van belang, maar voor een deel ook de mogelijkheid om de benodigde zorg (tot aan verpleeghuiszorg) in de woning te leveren én de kwaliteit van de directe omgeving en

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

17

sociale cohesie daarbinnen. De omgeving moet uitnodigen om mee te blijven doen in de samenleving en elkaar te ondersteunen. Kleinschalige woonzorgvoorzieningen kunnen hierin een bijdrage leveren; • de sociale huursector is niet in staat aan alle vraag te voldoen; de wachttijden zijn de laatste jaren weer wat verder toegenomen. Daarbij gaat de sociale huursector een steeds belangrijkere rol spelen in de huisvesting van de diverse aandachtsgroepen voor het wonen, zoals mensen die uitstromen uit maatschappelijke instellingen, vergunninghouders e.d. Voor een deel moeten deze groepen met voorrang worden gehuisvest. Dit zet nog meer druk op de sociale huursector. Ook voor deze groepen is een woonomgeving die sociale cohesie bevordert van belang; • voor huishoudens met een inkomen tussen ca. € 45.000,- en € 90.000,- is er vrijwel geen aanbod van betaalbare huur- of koopwoningen. Het is voor deze groep buitengewoon lastig omdat er vrijwel geen woningen beschikbaar komen in de huursector tot ca. € 1.184,82 of de koopsector tot € 405.000,-. Dit betekent enerzijds dat de doorstroming vanuit de sociale sector stagneert en anderzijds dat starters op de woningmarkt vrijwel geen kans hebben hun wooncarrière te starten. In de tweede helft van 2023 is door Companen het woningbehoefteonderzoek uit 2019 geactualiseerd.

Hieruit kan geconcludeerd worden dat met name in dit woningmarktsegment de grootste mismatch bestaat tussen vraag en aanbod. De ruimte tussen de bovenkant van de sociale huursector én de betaalbare (koop)sector is zodanig groot, dat ook aanbod nodig is in de prijsklasse tot € 285.000,(koop) prijspeil 2025. Bijzondere aandacht is daarbij nodig om de betaalbare woningen ook hun functie in de woningmarkt, de verbinding tussen sociale huur en vrije sector huur- en koop, in de toekomst te laten behouden; • de woningmarkt is in beweging, de woningbehoefte is in beweging. Dit vraagt om ruimte voor innovatieve oplossingen en woonconcepten. Het is wenselijk om die mogelijk te maken. Met de verdeling van het woningbouwprogramma in de hiervoor beschreven betaalbaarheidscategorieën wordt goed ingespeeld op de woningbehoefte en de ontwikkeling in de gemeente. Bij de verdere invulling van het woningbouwprogramma is in ieder geval een accent op woningen voor (koop)starters nodig. Afhankelijk van de mogelijkheden voor woningbouw in het bestaande dorp, is eventueel ook een accent voor oudere huishoudens met en zonder zorg nodig. In dat geval zijn geclusterde ouderenwoningen het meest wenselijk. Omvang woningbouwprogramma In het raadsbesluit over de zoekgebieden waaruit Achterveld Noordoost als woningbouwlocatie naar voren is gekomen, wordt gesproken over 175 woningen (eventueel +max.

10% conform het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023 (PPWW)). Dit aantal is een globale berekening geweest op basis van de omvang van het mogelijk te ontwikkelen gebied en een voor gemeente Leusden regelmatig gehanteerde gemiddelde woningdichtheid van 25 woningen per ha. Met de woningdichtheid wordt een indicatie gegeven van de verhouding bebouwing-niet bebouwing en daarmee van een meer dorpse of stedelijke uitstraling/sfeer. De vraag is of deze maatstaf nog steeds een goede indicatie is en daarmee ook voor het aantal woningen als het woningbouwprogramma veel meer uit kleinere en meer goedkopere en betaalbare woningen gaat bestaan. Het maakt zowel in het beeld als in het aantal bewoners uit of er 175 woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens worden gebouwd of 175 gezinswoningen. Het stedenbouwkundige plan, waarin alle eisen en wensen integraal samenkomen, moet samen met de uitgangspunten voor het wonen, aangeven hoeveel woningen het gebied daadwerkelijk kan en moet faciliteren. Uitgangspunt is dat bij het realiseren van meer dan 175 woningen de opbouw van het referentieprogramma in bijlage D onverkort wordt geëxtrapoleerd.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

18

Eisen aan (sociale) woningbouw In bijlage C en D wordt verder ingezoomd op de kwalitatieve kaders voor woningbouw, de doelgroepen met uitgangspunten daarbij en een referentieprogramma. We vinden het opnemen van een dergelijk programma van belang om te voorkomen dat we door een ondergrens voor de kwaliteit van wonen en woningen zakken. De Woondeal reguleert voor 67% van de woningen wat de maximale huur of koopsom kan zijn. De Woondeal doet daarnaast weliswaar in algemene zin uitspraken over woonkwaliteit, maar kwantificeert dit niet. Als er geen nadere eisen worden gesteld aan de onder werking van de Woondeal te bouwen woningen, zal het Bouwbesluit de ondergrens definiëren. Het niet definiëren van ondergrenzen op grond van het Bouwbesluit kan en mag leiden tot zeer kleine of smalle woningen. Dit is ongewenst in het licht van de huisvesting van de doelgroepen voor wie deze gereguleerde woningen bedoeld zijn. Daarom worden in deze Kaders en Randvoorwaarden uitspraken gedaan over de vereiste minimale kwaliteit van dat deel van het woningbouwprogramma dat onder de regulerende werking van de Woondeal valt. Omdat vorm en inhoud van het daadwerkelijk te realiseren woningbouwprogramma afhankelijk zijn van vele, deels naar hun aard, inhoud en verschijningsvorm onbekende en aan verandering onderhevig zijnde, factoren (zoals o.a.

woonbehoeften en technische innovaties), is het bieden van ruimte voor nadere uitwerking ook noodzakelijk. Ten aanzien van het borgen van een kwalitatief goed woningbouwprogramma is er derhalve sprake van een gespannen verhouding tussen het houden van grip en het faciliteren van creativiteit en flexibiliteit. Naar aanleiding van hetgeen hiervoor gezegd is, is in de tabellen in bijlage D een referentieprogramma opgenomen en gaat voornoemde tabel vergezeld van navolgende toelichting: De tabellen in bijlage D zijn een uitwerking van de onder de Woondeal gereguleerde woningen en beogen de essentie van een kwalitatief goed woningbouwprogramma te weerspiegelen en te verbeelden. Het referentieprogramma in bijlage D moet derhalve begrepen worden als een mogelijk woningbouwprogramma dat, wanneer het onverkort wordt gerealiseerd, zonder meer akkoord is. Een alternatief woningbouwprogramma is, gezien het feit dat het daadwerkelijk te realiseren woningbouwprogramma afhankelijk is van vele, deels naar hun aard, inhoud en verschijningsvorm onbekende en aan verandering onderhevig zijnde factoren, vanzelfsprekend voorstelbaar.

Een dergelijk alternatief programma is pas akkoord als naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders een door de gemeente aan te wijzen onafhankelijke partij overtuigend en onderbouwd wordt aangetoond dat de kwaliteit van een dergelijk alternatief woningbouwprogramma minimaal gelijkwaardig is aan (of hoger is dan) die van het referentieprogramma. Specifieke aandacht is nodig voor de positie van de sociale woningbouw. Sociale huurwoningen zijn van groot belang voor de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen en in het bijzonder mensen in de aandachtsgroepen (mensen die uitstromen uit maatschappelijke instellingen, vergunninghouders, arbeidsmigranten, ouderen met zorg etc.). We hechten er groot belang aan dat de sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd door de in gemeente Leusden werkzame corporatie Omthuis, of als dat niet kan dat ze turnkey kunnen worden geleverd aan Omthuis. Dit vormt echter geen garantie dat Omthuis, als preferente partner ook feitelijk de woningen in eigendom krijgt. Dit is afhankelijk van het tot stand komen van realisatieafspraken tussen Omthuis en ontwikkelaar(s). Waar mogelijk wordt aangesloten bij landelijke regelgeving.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

19

Belangrijk is, onafhankelijk van wie de woningen in eigendom en beheer krijgt, dat de sociale huurwoningen die gerealiseerd worden niet alleen langdurig in de sociale huursector blijven (tenminste 25 jaar), maar ook de volledige functie krijgen die deze woningen in het corporatiebezit hebben. Dit wil zeggen dat ze meedraaien in het regionale woonruimteverdelingssysteem en niet alleen voor reguliere woningzoekenden worden ingezet maar zonder uitzondering ook voor de huisvesting van alle aandachtsgroepen. Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid in beweging Het thema wonen staat als urgent op te pakken onderwerp op de tafel van Rijk, Provincie en gemeente. Dit betekent dat er rekening mee moet worden gehouden dat in de komende jaren beleid en regelgeving zich verder ontwikkelt en ook van toepassing zal kunnen zijn voor Achterveld Noordoost. Dit geldt in ieder geval voor de Huisvestingswet, de Wet versterking regie op de volkshuisvesting, de Wet betaalbare huur en op lokaal niveau de Woonvisie en Woonzorgvisie met hun uitwerkingen.

9.3

Participatie

Vanuit de participatie wordt aandacht gevraagd voor: • woningen voor ouderen, jongeren, Achtervelders; • woonconcepten als Knarrenhof, intergenerationeel, begeleid; • sociale woningen; • betaalbare woningen.

9.4 •

• • • •

•

•

Uitgangspunten ten aanzien van het woningbouwprogramma dient te worden voldaan aan minimale programmatische en kwaliteitseisen, waarbij hetgeen in bijlage D is verwoord geldt als een zonder meer goedgekeurde verbijzondering en concrete invulling van ideaaltypische referentiekwaliteit (zie toelichting onder paragraaf 9.2 kopje ‘eisen aan (sociale) woningbouw’; het tot nu toe gehanteerde aantal woningen is 175 zoals vastgesteld in het PPWW 2023. Dit aantal mag op grond van het PPWW met max. 10% verhoogd worden, maar niet eerder dan het college van B&W daarvoor toestemming geeft; uitgangspunt is dat bij het realiseren van meer dan 175 woningen de opbouw van het referentieprogramma in bijlage D onverkort wordt geëxtrapoleerd; Achterveld Noordoost wordt gerealiseerd met een fasering van 100 woningen in de periode tot en met 2030 en 75 woningen (eventueel +max. 10% conform PPWW) vanaf 2031; per fase/deellocatie worden afspraken gemaakt over de samenstelling van het woningbouwprogramma. De precieze samenstelling van de woningprogramma’s wordt gebaseerd op (regelmatig te actualiseren) woningbehoefteonderzoek waarbij nadrukkelijk ook rekening wordt gehouden met de middellange termijnontwikkelingen.

Het eerste woningbehoefteonderzoek is begin 2024 opgeleverd; het is belangrijk dat Achterveld Noordoost (gedeeltelijk) bijdraagt aan invulling van de geconstateerde woningbehoefte en lacunes in de woningvoorraad. De aangegeven verdeling in prijsklassen sluit daar goed op aan. Een gemêleerd aanbod met accenten op de doelgroepen (koop-)starters (en eventueel ouderen) is gewenst, niet alleen naar woningtype maar ook naar ruimtelijke verdeling; wanneer de nog op te stellen Toekomstvisie op Achterveld geen of onvoldoende alternatieven voor ouderenhuisvesting oplevert, is ouderenhuisvesting in Achterveld Noordoost nodig. Achterveld Noordoost is gelet op de afstand tot voorzieningen niet de meest geschikte locatie voor ouderenwoningen. Het heeft de voorkeur deze elders in Achterveld te realiseren. Als blijkt dat Achterveld Noordoost toch in aanbod voor ouderen moet voorzien, dan is daar extra aandacht voor nodig. Het is belangrijk dat de wijk passend wonen voor ouderen en voor mensen met een zorgbehoefte faciliteert. Dit vraagt niet alleen iets van het woningaanbod zelf, maar ook van een openbaar gebied en verblijfsruimten die uitnodigen tot bewegen en ontmoeten, een sociale infrastructuur die uitnodigt tot onderlinge hulp, en nabijheid van voorzieningen. Niet alleen moet

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

20

• •

•

•

•

rekening worden gehouden met betaalbaarheid (ook van energie), maar ook dat er voldoende woningen zijn waarin de juiste zorg kan worden geboden. Dit vraagt om ook de bouw van voldoende nultreden-, cluster- en zorgwoningen (zie bijlage C). Juist door de mix in woningtypen ook in de ruimtelijke inrichting kan een stevige sociale cohesie ontstaan; de woningen worden ‘toegankelijk’, bij de ontwikkeling van de gebouwen wordt de Duwgroep Leusden / nieuwe adviesraad Sociaal Domein geconsulteerd. Zie voor richtinggevende principes met betrekking tot toegankelijkheid bijlage G; de definitie van sociale huurwoningen uit het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting is van toepassing op de te realiseren sociale huurwoningen, alsmede de vereiste (vast te leggen in een contract o.i.d.) dat alle sociale huurwoningen ook worden ingezet voor de huisvesting van alle aandachtsgroepen. Hiermee wordt voorkomen dat de aandachtsgroepen die maatschappelijk minder geaccepteerd zijn, worden buitengesloten en nog sterker binnen de huidige beschikbare voorraad gehuisvest moeten worden; de behoefte aan woningen in de betaalbare sector is groot, maar ook moeilijk duurzaam in te vullen. Door het gebrek aan dit soort woningen en de grote vraag, worden dit soort woningen snel duurder.

Onderdeel van het project is het bedenken van instrumenten om deze woningen zo lang en veel als mogelijk binnen het betaalbare segment te houden; voor een onderscheidend woonmilieu worden ook andere dan conventionele woningtypologieën of conventioneel ruimtegebruik aangemoedigd; er is ruimte voor bijzondere of nieuwe woonconcepten/ -milieus waaronder knarrenhofjes, collectief particulier opdrachtgeverschap, flexwoningen, meergeneratiewoningen en wonen met zorg. In het stedenbouwkundig plan wordt hier rekening mee gehouden; de kwaliteit van de woningen onder meer waar het gaat om uitrusting, uitstraling en woninggrootte moet -ondanks de druk die er is door stijgende materiaal- en arbeidskosten- toekomstbestendig zijn.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

21

10. Voorzieningen 10.1 Beleid Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

• Wet Publieke Gezondheid; • Wet Maatschappelijke ondersteuning.

•-

• Omgevingsvisie 2023; • Nota detailhandel; • Afwegingskader transformatie kantorenlocaties 2020; • Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Leusden 2015; • Strategisch integraal huisvestingsplan Leusden 2015-2030; • Nota Integraal Gemeentelijk Vastgoed Leusden 2016-2030; • Zorgakkoord ‘Samen Sterker 2022-2027’; • Beleidskader Sociaal Domein ‘Thuis in Leusden 2023-2027’.

10.2 Analyse

Functies bestaande omgeving

Onderwijshuisvesting, bewegingsonderwijs en kinderopvang De zorgplicht onderwijshuisvesting vereist dat er voldoende aanbod van adequate onderwijsaccommodaties en accommodatie voor het bewegingsonderwijs bestaat. Dit kan in de vorm van permanente huisvesting, wanneer de ruimtebehoefte langer dan 15 jaar blijft bestaan, of in tijdelijke vorm bij pieksituaties, wat vaak voorkomt bij de bouw van nieuwe woonwijken.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

22

Nadere verkenning van de meest recente leerlingprognoses maakt onderdeel uit van de op te starten visieontwikkeling voor Achterveld. Vastgesteld moet worden van welke tijdelijke en permanente ruimtebehoefte moet worden uitgegaan. Voor Achterveld Noordoost wordt uitgegaan van eengezinswoningen en kleinere woningen en appartementen waar zich (gezien de landelijke trend en het tekort aan woningen) ook steeds meer gezinnen vestigen. Op de bestaande basisscholen 't Startblok (Voila – openbaar) en St. Jozef (SKOA – katholiek) kan waarschijnlijk pas enkele jaren na oplevering van de laatste woningen een stabiele situatie en gelijkmatige aanmelding van kinderen worden bereikt. Ervaring uit het verleden op andere woningbouwlocaties leert dat de scholen tot die tijd naar verwachting te maken hebben met onregelmatige aanwas en groepsgroottes, waardoor er op piekmomenten meer capaciteit nodig zou kunnen zijn dan de cijfers weergeven. Bij het vaststellen van de behoefte aan onderwijsaccommodatie speelt mee dat de gebouwen van zowel 't Startblok als St. Jozef aan het einde van de technische levensduur verkeren en dus voor een vervangingsopgave staan. Dit geldt ook voor de sportzaal in Achterveld.

Voor de nieuwe situatie wordt door de gemeente daarom gedacht aan het gezamenlijk huisvesten van beide scholen op één locatie, bij voorkeur in combinatie met de sportzaal en andere maatschappelijke voorzieningen, welzijnsactiviteiten en kinderopvang. Of dit mogelijk is en op welke locatie, moet blijken uit de visieontwikkeling. Duidelijk is wel dat het gezamenlijk huisvesten van verschillende functies onder één dak, naast flexibiliteit, ook diverse kansen biedt voor samenwerking en een kwalitatieve impuls kan geven aan het voorzieningenniveau in Achterveld. Daarnaast zou het herschikken van functies mogelijkheden kunnen bieden tot betere benutting van het overige maatschappelijk vastgoed (Moespot, De Oude Bieb). Ook dit wordt meegenomen in de visieontwikkeling. Tot duidelijk is óf en in hoeverre het gezamenlijk huisvesten van diverse functies gaat lukken en welke locatie(s) hiervoor het meest kansrijk is/zijn, zal er binnen de ontwikkeling van Achterveld Noordoost ruimte gereserveerd moeten worden voor (tijdelijke) onderwijshuisvesting. Vooralsnog is uitgegaan van een oppervlakte van ca. 2.000 m2 (binnenruimte) en ca. 3.000 m2 (buitenruimte). Eventueel kunnen schoolwoningen worden onderzocht.

Wanneer het woningbouwprogramma tijdens de planvorming nog wijzigt zal de leerlingenprognose moeten worden geactualiseerd om de toekomstige ruimtebehoefte voor onderwijshuisvesting opnieuw te bepalen. Nog onbekend is of er in Achterveld voldoende ruimte voor kinderopvang beschikbaar is. Er zijn signalen dat de capaciteit van met name de opvang voor 0-4 jarigen onvoldoende is. Ook dit aspect wordt meegenomen in de nog op te stellen Toekomstvisie op Achterveld. In de ontwikkeling van Achterveld Noordoost wordt geen ruimtereservering meegenomen voor kinderopvang. De huisvesting van kinderopvang is de eigen verantwoordelijkheid van de betreffende organisaties en valt niet onder de wettelijke zorgplicht van de gemeente (Wet op het primair onderwijs artikel 45). Zorg, welzijn en ontmoeting Vanuit het beleidskader ‘Thuis in Leusden 2023-2027’ is de visie op (samen) leven van onze inwoners als volgt opgebouwd: • passend wonen, een plek van waaruit je je leven kan opbouwen. Daarnaast is ook een veilige leefomgeving nodig om te wonen en te leven; een veilig bestaan; • een verbindend netwerk. Een structuur van een verbindend netwerk in de wijk draagt bij aan een sterke samenleving van inwoners die omkijken naar elkaar, elkaar ontmoeten, hulp en ondersteuning bieden indien nodig;

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

23

• een vitaal leven, een gezond leven. Gezondheid is niet vanzelfsprekend maar een gezonde leefstijl wel. Voldoende bewegen, sporten, gezonde voeding, ontmoeten, en opdoen van inspiratie via cultuur dragen bij aan een fysieke en mentale gezondheid. Eerstelijns zorgvoorzieningen en een plek voor ontmoeting en activiteiten (binnen en buiten) in de nabijheid van de woonomgeving maakt hier onderdeel van uit. Voor een ontmoetingsvoorziening kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een buurthuis voor jong én oud. Voor de eerstelijns zorgvoorzieningen en een plek voor ontmoeting en activiteiten zijn er voldoende ruimten beschikbaar in Achterveld. Commerciële voorzieningen en bedrijvigheid Met de realisatie van Mastenbroek 2, de uitbreidingsplannen Achterveld Noordoost en het zoekgebied in Achterveld Noordwest groeit ook het aantal inwoners van Achterveld significant (schatting 600-900 extra inwoners). Dit kan een impuls geven om het reeds aanwezige voorzieningenaanbod in stand te houden. In de nog op te stellen Toekomstvisie op Achterveld wordt onderzocht wat het eventueel noodzakelijke/gewenste toekomstige voorzieningenniveau is. Hierbij kan ook de bereikbaarheid en parkeren onderzocht worden. Achterveld Noordoost wordt primair ingezet als woningbouwlocatie. Zelfstandige bedrijfslocaties en woon-werkwoningen voor kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid wordt hier niet wenselijk geacht.

10.3 Participatie Vanuit de participatie wordt aandacht gevraagd voor: • het rekening houden met het beperken van het ervaren van geluid waar het het positioneren van een eventuele school betreft. • is het aanwezige voorzieningenaanbod voldoende.

10.4 Uitgangspunten • • • • •

er komen geen zelfstandige kantoor- of bedrijfsruimtes en woon-werkwoningen; er komen geen commerciële ruimtes; het huidige en gewenste/noodzakelijke toekomstige voorzieningenniveau in relatie tot de groei van Achterveld en de regiofunctie wordt onderzocht in de nog op te stellen Toekomstvisie op Achterveld; huisvesting, welzijn, ontmoeting en eerstelijns zorgvoorzieningen (w.o. apotheek, huisarts) is niet voorzien in Achterveld Noordoost; tot duidelijk is óf en in hoeverre het gezamenlijk huisvesten van diverse functies gaat lukken en welke locatie(s) hiervoor het meest kansrijk is/zijn, zal er binnen de ontwikkeling van Achterveld Noordoost ruimte gereserveerd moeten worden voor (tijdelijke) onderwijshuisvesting. Een voorlopige reservering van 2.000 m2 BVO voor onderwijs en verkeersruimten en een buitenruimte van 3.000 m2 netto. Daarnaast moet er voldoende parkeermogelijkheid zijn en een veilige verkeerssituatie om kinderen te brengen en te halen. De ruimtereservering betreft een uitruil met groen/park ofwel met woningbouw.

Kaders en Randvoorwaarden Achterveld Noordoost

24

11. Openbare ruimte 11.1 Beleid Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

• VN-verdrag Handicap- Rechten van mensen met een beperking.

• Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht (2022).

• Speelruimteplan gemeente Leusden 2012-2022; • Oplegnotitie Prioritering Groenbeleid gemeente Leusden bij “Groene rijkdom in beeld, Groenbeleidsplan gemeente Leusden” – 2013; • Mobiliteitsplan Leusden kijkt vooruit – 2021; • Uitvoeringsagenda mobiliteitsplan Leusden; • Omgevingsvisie 2023.

11.2 Analyse Wegen De wegen en het daarmee verbandhoudend deel van de openbare ruimte wordt ingericht conform het Wegontwerp bibeko met ASVV, ASVV 2021 (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) en de richtlijnen en publicaties van de CROW en de beheer en onderhoudseisen van gemeente. We streven naar zo min mogelijk verharding, omdat in het stedenbouwkundige plan nadrukkelijk aandacht dient te zijn voor groen en water (denk aan o.a. klimaatadaptatie), maar dit mag niet ten koste gaan van de toegankelijkheid. Bij de inrichting van de wegen in het gebied wordt rekening gehouden met routes en draaicirkels van de huisvuilinzameling, hulpdiensten en de bereikbaarheid (waaronder draaicirkels) van de privé- en openbare parkeerplaatsen. Daar waar de ASVV onvoldoende houvast hiervoor biedt geeft de gemeente aanvullende kaders en richtlijnen. De woonwijk moet worden ingericht als 30 km/uur verblijfsgebied waarbij de doorgaande wegen aan minimaal één zijde van de weg voorzien worden van een (licht verhoogd) trottoir. Een trottoir is een vereiste voor 30 km/uur zones. De rijbanen moeten worden uitgevoerd in elementenverharding. Wandel –en looproutes moeten toegankelijk zijn; oversteken worden gelijkvloers ingericht.

Spelen Het belang van speelruimte zit in de stimulering van de zelfstandige ontplooiing bij kinderen (0-5 jaar), jeugd (6-11 jaar), jongeren (12-18 jaar) en ouderen op drie vlakken: het stimuleert de gezondheid, de lichamelijke en geestelijke ontwikkeling en de sociale samenhang. Binnen nieuwe woongebieden dient ontmoetings-, bewegings- en speelruimte te worden aangeboden die door iedereen op creatieve wijze ingevuld kunnen worden en die de sociale samenhang stimuleren. Deze ruimte heeft niet alleen betrekking op de speelplekken; ook de ontmoetingsen bewegingsruimte voor de jeugd, jongeren en overige bewoners zijn er onderdeel van. Speelruimte wordt onderscheiden in formele- en informele speelruimte: • met informele speelruimte wordt de ruimte aangeduid waar de doelgroep woont, verblijft, en (veilig) kan spelen. Zoals straten in woonerven (auto te gast), de stoep, het plantsoen en het water, maar waar geen specifieke speeltoestellen staan. • met formele speelruimte wordt de ruimte aangeduid die specifiek en exclusief is ingericht voor ontmoeten, bewegen en spelen (de plekken met voorzieningen).