Bijlage 1. Rapportage 'Actualisatie Grondexploitaties 2024'__160131__.pdf

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2024

Actualisatie Grondexploitaties 2024

datum 21/03/2024

status Definitief

portefeuillehouder F.M. de Wit

behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp

Voorblad: Uitsnede Stedenbouwkundig Plan Mastenbroek II

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 2 van 44

Bestuurlijke samenvatting Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2024’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Bij deze actualisatie is sprake van de aanpassing van budgetten (op basis van actuele inzichten) en uitgiftetempo (op basis van marktontwikkelingen). Hierbij valt te concluderen dat de ontwikkelingen binnen de projecten ten opzichte van de actualisatie in 2023 over het algemeen wederom beperkt vertraagd zijn, deze vertraging vertaalt zich ook in een beperkte aanpassing van het exploitatieresultaat. In 2023 is het project Valleipark afgesloten waarbij een resultaat van € 206.000 gerealiseerd is, het totaal resultaat van het project Valleipark bedraagt € 2.850.000. Door de tussentijdse winstnemingen (zie onder) is het overgrote deel van dit resultaat in het verleden al gerealiseerd. Het Besluit Begroting en Verantwoording stelt gemeenten verplicht om op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Bij de vaststelling van de jaarrekening wordt periodiek vastgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan. Door de verhoging van de te verwachte opbrengsten is voor De Buitenplaats het Percentage of Completion gewijzigd.

Dit leidt ertoe dat een tussentijdse winst van € 21.000 gerealiseerd wordt. Wat betreft de huidige exploitaties in het grondbedrijf wordt een positief resultaat van afgerond € 3,8 miljoen op netto contante waarde verwacht. Dit is een verbetering ten opzichte van de actualisatie in 2023, die destijds circa € 3,2 miljoen was. Dit verschil wordt met name veroorzaakt doordat in de grondexploitatie Mastenbroek II een beter resultaat voorzien wordt dan in 2023. De geactualiseerde risicoanalyse resulteert op basis van de methodiek in de vigerende Nota Risicomanagement in een risicoprofiel van ongeveer € 1,1 miljoen. Dit betreft een toename ten opzichte van de actualisatie in 2023, waarbij het risicoprofiel nog uitkwam op ongeveer € 1,0 miljoen. De toename is te relateren aan de voortgang van de projecten, ofwel hogere boekwaarden en minder voorziene kosten en opbrengsten. Bij het hanteren van de eerdere genoemde IFLO-norm werkt een hogere boekwaarde relatief fors door bij de bepaling van het risicoprofiel. Het risicoprofiel van ongeveer € 1,1 miljoen is aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Bij gelijkblijvende uitgangspunten is de stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf onvoldoende om dit risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2024 is namelijk sprake van een ratio van 0,40.

Dit komt overeen met de kwalificatie ‘ruim onvoldoende’. Ondanks dat de ratio te laag is worden op dit moment geen aanvullende maatregelen voorgesteld om de ratio op het gewenste niveau te brengen. Redenen hiervoor zijn:  De ratio is wordt bepaald door de inschatting van de gelopen risico’s in de exploitaties (zie hoofdstuk 10). Volgens de nu (nog) geldende methodiek van risico inschatting leidt tot een conservatieve inschatting van de risico’s. De voorgenomen actualisatie van het risicomanagement, waarbij een andere wijze van risicobepaling wordt voorgestaan, leidt tot een lager risicoprofiel.  Beleidsmatig heeft de Raad het college een periode van maximaal één jaar gegeven om het beschikbaar weerstandsvermogen aan te passen tot het gewenste niveau. Met de huidige inzichten over de ontwikkeling van de exploitaties is de ratio volgend jaar op het gewenste niveau.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 3 van 44

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 4 van 44

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ............................................................................................................................... 6

2.

Systematiek .......................................................................................................................... 7

3.

Marktontwikkelingen .......................................................................................................... 10

4.

Rekenparameters................................................................................................................ 13

5.

Grondexploitaties ............................................................................................................... 15 Valleipark ............................................................................................................................... 16 Groot Agteveld ...................................................................................................................... 18 Mastenbroek II ...................................................................................................................... 20 Larikslaan ............................................................................................................................... 23 De Buitenplaats ..................................................................................................................... 25 De Plantage ........................................................................................................................... 27 Hamersveldseweg 136 e.o. ................................................................................................... 29

6.

Strategische gronden .......................................................................................................... 31 Restant buitengebied ............................................................................................................ 31 Politiebureau (De Twijnderij 32) ........................................................................................... 31

7.

Projectresultaten ................................................................................................................ 32

8.

Programmabegroting .......................................................................................................... 35

9.

Vennootschapsbelasting ..................................................................................................... 36

10. Risicoanalyse ...................................................................................................................... 37 11. Algemene Reserve Grondbedrijf .......................................................................................... 39 12. Conclusies & Besluiten ........................................................................................................ 43

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 5 van 44

1. Inleiding Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2024’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Op basis van inzicht in het programma, de financiën en de risico’s is het mogelijk om bestuurlijke keuzes te maken voor de toekomst. De jaarlijks verplichte herziening van de grondexploitaties wordt u aangeboden voorafgaand aan de Jaarrekening 2023. Het rapport geeft de stand van zaken weer per 1 januari 2024 waarbij de resultaten worden vergeleken met die van de rapportage een jaar eerder.

Leeswijzer In het rapport komen de volgende zaken aan bod:  Systematiek. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de systematiek, waaronder de berekeningsmethodiek en het type projecten.  Marktontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de huidige marktomstandigheden belicht alsmede de effecten daarvan op de grondexploitaties.  Rekenparameters. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de rekenparameters die in de grondexploitaties worden gehanteerd.  Grondexploitaties. In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties en faciliterende exploitaties toegelicht en worden de actualisaties inzichtelijk gemaakt.  Strategische gronden. In hoofdstuk 6 worden de gronden toegelicht die door de gemeente nog niet in exploitatie zijn genomen.  Projectresultaten. In hoofdstuk 7 wordt een samenvatting van de projecten gegeven.  Programmabegroting. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de raakvlakken tussen de projecten binnen het Grondbedrijf en de Programmabegroting.  Vennootschapsbelasting. In hoofdstuk 9 staat de reikwijdte van de Vennootschapsbelastingplicht voor het Grondbedrijf centraal.  Risicoanalyse. In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de uitgevoerde risicoanalyse, de hierbij benoemde risico’s en het bijbehorende risicoprofiel.  Algemene Reserve Grondbedrijf. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen en het verloop van de Algemene Reserve Grondbedrijf.  Conclusies & Besluiten.

In hoofdstuk 12 worden de conclusies van de actualisatie op hoofdlijnen toegelicht.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 6 van 44

2. Systematiek Aanpak De grondexploitaties zijn voor het laatst geactualiseerd per 1 januari 2023. Het proces om te komen tot geactualiseerde grondexploitaties heeft in enkele stappen plaatsgevonden. In de eerste plaats worden de uitgangspunten voor de actualisatie bepaald aan de hand van vier belangrijke P’s:  Programma. Indien noodzakelijk wordt het beoogde programma voor woningbouw en bedrijvenlocaties aangepast aan de gewijzigde marktbehoefte. Bij de actualisatie in 2024 is echter geen noodzaak tot programmatische aanpassingen naar voren gekomen.  Planning. Voor een realistische planning van de gronduitgifte wordt onder meer aangesloten bij de realisatiecijfers van de grondverkopen over de afgelopen jaren. Ook worden contractuele afspraken en marktontwikkelingen in acht genomen. Op portefeuilleniveau is het van belang dat geen onrealistische pieken in de afzet ontstaan.  Prijzen. Voor zover prijzen nog niet zijn vastgelegd in overeenkomsten worden gehanteerde grondprijzen zoveel mogelijk onderbouwd door middel van concrete grondtransactiecijfers en onafhankelijke taxaties.  Parameters. Belangrijke indices binnen grondexploitaties zijn de gehanteerde inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging en de gemeentelijke rekenrente. Aan de hand van marktcijfers en adviesrapportages worden de inflatieparameters jaarlijks onderbouwd.

In de tweede plaats vindt de herijking plaats. In deze fase zijn de (civiele) projectleiders de belangrijkste gesprekspartners van het Grondbedrijf. De projectleiders zijn volledig op de hoogte van de stand van zaken in het project, pikken in overleggen signalen vanuit de markt op en zijn verantwoordelijk voor het gehele project. Op basis van het cijfermatige vergelijk is met de (civiele) projectleiders besproken of budgetten naar boven of naar beneden moeten worden bijgesteld. Hierbij staan ook aanpassingen in de fasering van kosten en opbrengsten centraal. Bij het vaststellen/herijken van de ramingen voor 2024 zijn de gewijzigde marktomstandigheden die in 2023 zowel aan de kosten als opbrengstenkant zijn ontstaan in de ramingen per 1 januari 2024 verwerkt.

Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging gedurende de voorziene looptijd van het project. In de doorrekening komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde.  Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden renteen indexatie-effecten niet verdisconteerd.  Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum.  Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de netto contante waarde de waarde van het project per heden weer. Om deze reden is dit de meest gebruikte vorm om het projectresultaat weer te geven.

Immers, de netto contante waarde is de enige vorm van Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 7 van 44

projectresultaat die niet alleen projecten onderling vergelijkbaar maakt maar ook aansluit op de geldwaarde van vandaag.

Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2023. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024 A1 B1 C1

C2

GREX 2024

Verschil

A2 B2 C3

= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2023

GREX 2024

Verschil

Tussentijdse winstnemingen

D1 E1 (= B1 + D1)

D2 E2 (= B2 + D2)

= D2 - D1

Eindwaarde

= E2 - E1

Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2022 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2023 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2024 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2023 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2023 en D2 in 2024). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2023 en E2 in 2024), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.

Type projecten Binnen het Grondbedrijf worden vier soorten projecten onderscheiden.  Grondexploitaties Als eerste categorie worden de zogeheten Bouwgronden In Exploitatie (BIE) benoemd. Een BIE is een gemeentelijke grondexploitatie in uitvoering. Hierbij zijn de ruimtelijke kaders bekend en is de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de volgende projecten voert de gemeente een grondexploitatie: Hamersveldseweg 136 e.o., Valleipark, Larikslaan en De Buitenplaats.  Gemengde projecten Als tweede categorie worden de gemengde projecten benoemd, waarbij het project zich kenmerkt door zowel een actief als faciliterend grondbeleid. Conform het BBV dienen dergelijke projecten administratief te worden opgeknipt. Het Grondbedrijf spreekt derhalve van een grondexploitatie (GREX) en een faciliterende exploitatie (FAC). Binnen de portefeuille worden De Plantage, Groot Agteveld en Mastenbroek II als gemengde projecten aangemerkt. Voor De Plantage en Groot Agteveld is het GREX-deel in het verleden reeds afgesloten en resteert enkel nog een faciliterende exploitatie deel. Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 8 van 44





Strategische gronden Als derde categorie worden de strategische gronden onder de MVA (materiële vaste activa) benoemd. Voor de strategische gronden zijn nog geen ruimtelijke kaders en een grondexploitatie vastgesteld. Binnen de gemeente geldt dit voor enkele losse percelen in het buitengebied en het politiebureau aan De Twijnderij 32. Private projecten Als vierde categorie worden de private projecten benoemd. Deze projecten betreffen geen vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie omdat de gemeente geen te ontwikkelen gronden in bezit heeft. In de regel maakt de gemeente wel afspraken met de initiatiefnemer over het verhalen van de gemeentelijke (plan)kosten ten behoeve van het beoogde bouwplan. De financiële afwikkeling hiervan vindt plaats via de algemene dienst. Om die reden zijn private projecten, zoals Hamersveldseweg 71 en De Rozengaarde, niet in deze rapportage opgenomen. Gezien de verplichtingen en de omvang van de transformatie van de Princenhof is er, in afwijking met het bovenstaande en in overeenstemming met het daartoe genomen raadsbesluit, gekozen deze wel als onderdeel van de bijlage bij deze rapportage te vermelden.

Bijlage Bij het rapport is een bijlage toegevoegd. In deze bijlage wordt relevante projectinformatie weergegeven, onder meer ten aanzien van cashflows, budgetten en risico’s.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 9 van 44

3. Marktontwikkelingen Marktsituatie en vooruitzicht De Nederlandse economie heeft een gemixte start gemaakt in 2023. Het jaar begon met groei, maar deze groei nam snel af. In 2023 lijkt de economische groei uit te komen op + 0,8%. De inflatie is flink gedaald ten opzichte van 2022. Deze komt uit op + 4,2% voor 2023, de verwachting is dat deze in 2024 daalt naar + 3,7%. In 2025 zal de inflatie dichtbij de beoogde + 2,0% zitten. De hoge inflatie vraagt nog steeds om aandacht, maar renteverhogingen van de centrale banken hebben een remmend effect gehad. De afkoeling van de Nederlandse economie is belangrijk om de inflatie te laten dalen. Het beheersen van lonen en winsten door werkgevers kan bijdragen aan het onder controle houden van de inflatie. De lonen zijn in 2023 gestegen met + 5,7%. De verwachting voor 2024 is dat de lonen stijgen met + 5,4%, maar dat deze daarna afnemen naar stijging van + 3,7% in 2025. Door de hoge inflatie en de krappe arbeidsmarkt zullen de loonstijgingen aan de hoge kant blijven. In 2023 heeft er een daling plaatsgevonden in koopkracht en is de gemiddelde koopkracht met -/- 1,1% afgenomen. De prognose van het Centraal Planbureau is dat de koopkracht in 2024 weer gaat herstellen. De verkoelende economische effecten zouden de inflatie in de toekomst in moeten perken.

De loonstijgingen zijn in de prognoses hoger dan de inflatie, hiermee is de reële loonstijging positief. Echter, dit geldt niet voor alle delen van de bevolking, voornamelijk de lagere inkomensgroepen. Ondanks het herstellen van koopkracht, in 2024, verwacht het Centraal Planbureau een toename in armoede. Dit komt doordat de energietoeslag in 2024 verdwijnt. Tot slot verwacht ABN AMRO dat de Europese Centrale Bank de rente waarschijnlijk langer op een hoog niveau houdt, maar dat de renteverhogingen voorbij zijn. De eerste renteverlaging is door de Europese Centrale Bank verschoven van eind 2023 naar maart 2024.

Woningmarkt Na een daling van de prijzen eind 2022 en begin 2023 is er momenteel sprake van een prijsstabilisering. Deze stabilisering heeft met name te maken met een sterke stijging van de lonen door aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en een (vertraagde) inflatiecorrectie. Ook was er eerder nog sprake van een sterk stijgende hypotheekrente, maar deze is inmiddels gestabiliseerd. De loonstijgingen zorgen voor een toename van de leencapaciteit, waardoor consumenten meer kunnen betalen voor een woning. Andere factoren die mogelijk invloed hebben op de vraag naar koopwoningen zijn tekorten en hoge huren op de huurwoningenmarkt en de gedaalde werkloosheid. In 2024 wordt, afhankelijk van de macro-economische en inflatie ontwikkelingen, verwacht dat centrale banken overgaan tot renteverlagingen, dat kan leiden tot verdere prijsstijgingen op de woningmarkt. Door de stabilisatie van de hypotheekrente en de stijgende lonen wordt verwacht dat de woningprijzen in 2024 weer gaan stijgen. Afhankelijk van het woningtype en de locatie in Nederland kan dat oplopen tot 5%. Daarna zal de woningmarkt naar verwachting verder aantrekken. ABN AMRO verwacht dat het aantal transacties in 2024 met 2,5% afneemt. Dit komt doordat de vraag blijft stijgen en de productie van nieuwbouwwoningen achterblijft. Wel is er sprake van een minder sterke daling dan in 2023.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 10 van 44

De NHG-grens en betaalbaarheidsgrens stijgen per 2024. De NHG-grens stijgt naar € 435.000, de betaalbaarheidsgrens naar € 390.000. Dit is een belangrijke ontwikkeling voor veel projecten die moeten voldoen aan een betaalbaarheidseisen voor kopers die een hypotheek met NHG willen aanvragen. Het aantal bouwvergunningen dat afgegeven wordt loopt terug. In 2023 zijn tot en met augustus 17% minder vergunningen verstrekt als in dezelfde periode een jaar eerder, indien deze trend doorzet zullen er in 2023 minder dan 55.000 bouwvergunningen worden verleend. Dit is onder meer het gevolg van de hoge rente, een tekort aan bouwgrond en hoge bouwkosten, lange doorlooptijden bij procedures, stikstofproblematiek en een krappe arbeidsmarkt. Door onder andere de Woningbouwimpuls en de ruimere financieringsmogelijkheden van de woonconsument zal naar verwachting de vergunningverlening in 2024 gaan toenemen. Deze woningen zullen echter pas in de jaren daarna op de markt komen.

Overige vastgoedmarkten De vraag naar kantoorruimte is in 2023 afgenomen door de afkoelende economie en wordt versterkt door een toename aan thuiswerken. Het thuiswerken is onder meer veroorzaakt door de coronapandemie, maar bedrijven gaan pas de komende tijd vaker bestaande aflopende huurcontracten opzeggen van een deel van de kantoorruimte. Het eerste half jaar van 2023 was dit al goed zichtbaar aan de lage opnamecijfers. Naar verwachting zal in de grondprijzen het onderscheid tussen toplocaties en overige locaties duidelijk zichtbaar blijven. De grondprijzen zullen op toplocaties dan ook harder stijgen dan op overige locaties, waar een stabilisatie tot lichte stijging zal op te merken zijn. Het Oekraïne-conflict en de forse inflatie hebben een grote impact gehad op het consumentengedrag en hebben tot gevolg gehad dat het consumentenvertrouwen sterk is gedaald. Sinds de coronapandemie is daarnaast de totale besteding aan fysieke producten blijvend afgenomen, onder andere door de verschuiving naar bestedingen aan ervaringen en horeca. Consumenten geven hun geld steeds bewuster uit nu veel producten duurder zijn geworden, door gestegen kosten op het gebied van inkoop, huur, personeel en covidterugbetalingen. Voor de prijsontwikkeling van Retail wordt een stabilisatie verwacht met uitzondering van de supermarkten hier kan nog wel sprake zijn van een waardestijging.

De bedrijfsruimtemarkt heeft zich het afgelopen jaar gekenmerkt door een afnemend aantal vierkante meters dat gerealiseerd wordt vanwege de ongunstige marktomstandigheden. Het aanbod voor bedrijfsmatig vastgoed is stabiel, terwijl de vraag zich concentreert op kwalitatief hoogwaardig vastgoed op toplocaties. Er is sprake van een mismatchtussen vraag en aanbod. De verwachting is dat deze ontwikkeling doorzet in 2024. Dat betekent dat de vooruitzichten minder positief zijn voor bedrijfsmatig vastgoed op mindere locaties en van een lager kwaliteitsniveau. Op toplocaties stijgt de grondwaarde voor bedrijfs- en logistiek vastgoed naar verwachting matig vanwege de hoge vraag naar goederen en de daaruit voortvloeiende vraag naar (logistieke) bedrijfsruimten. Het aanbod loopt sterk achter, waardoor op midden- en basisbedrijfslocaties de groei beperkt is en de grondwaarde stabiliseert.

Didam-arrest De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen. Dit houdt in dat overheden in principe niet meer vrij zijn om één-op-één grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden dienen een koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zodat bij uitgifte van grond aan potentiële gegadigden gelijke kansen worden geboden.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 11 van 44

Dit betekent voor de gemeentelijke praktijk van gronduitgifte dat er zorgvuldiger moet worden omgegaan bij de verkoop van gronden. De gemeente zal invulling moeten gegeven aan de voorwaarden die in het arrest genoemd zijn. Het vaststellen van de criteria en werkwijze van kenbaar maken dat gemeentelijk eigendom verkocht gaat worden zal onderdeel moeten worden van het gemeentelijk grondbeleid. De gemeentelijke transacties in 2022 hebben, zo veel mogelijk, voldaan aan de boven gestelde criteria. Het voorbehoud wat hier gemaakt wordt, heeft te maken met de voortdurende stroom aan gerechtelijke uitspraken over de interpretatie van het Didam-arrest die verder richting geven aan hoe de overheid dit arrest in de praktijk moet toepassen.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 12 van 44

4. Rekenparameters Kostenstijging Bij grondexploitatieberekeningen moet doorgaans over vele jaren in de toekomst een inschatting worden gemaakt van de kasstromen. Hierbij speelt het effect van inflatie waardoor het gemiddelde prijsniveau stijgt. Het is mogelijk om per kostensoort een aparte index in de grondexploitatie op te nemen.  Voor de verwerving van grond en opstallen kan worden aangesloten bij de index voor bestaande koopwoningen (Bron: CBS). De waardestijging was in 2023 beperkt met een percentage van 1,6% ten opzichte van 2022. De waardestijging van gronden is mede afhankelijk van de toekomstige functies en zal derhalve iets lager liggen dan het aangegeven percentage voor koopwoningen.  Voor het bouw- en woonrijp maken zijn indices beschikbaar voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Het CBS rapporteerde voor 2023 een stijging van 5,2%. De ontwikkeling van de GWW-kosten loopt op door de toegenomen bedrijvigheid met een tekort aan materialen en mensen. Voor 2024 wordt door de lagere inflatie nog een beperktere stijging verwacht. Adviesbureau Metafoor verwacht voor 2024 een indexering van de GWW-kosten van 1,0 % tot 5,0%, Adviesbureau Stadkwadraat een stijging tussen de 1,0% en 3,0%.  Voor de plankosten kan de index cao-lonen voor de sector overheid (Bron: CBS) worden gehanteerd. In 2023 zijn de betreffende cao-lonen met ongeveer 6,7% gestegen.

Metafoor verwacht voor 2023 een stijging van de plankosten tussen 4,0% en 6,0% door de krapte op de arbeidsmarkt en de inzet van de vakbonden bij de onderhandelingen over de cao voor de overheid. Adviesbureau Stadskwadraat gaat uit van een stijging tussen de 3,0% en 5,0% Gelet op de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, verdient het de aanbeveling om één index voor de kosten te hanteren. Gezien de onzekere vooruitzichten met betrekking tot de economische situatie en met toepassing van het voorzichtigheidsprincipe zijn de exploitaties doorgerekend met een gemiddelde kostenstijging van 3,0% voor 2024 en 2,5 % voor 2025 en verder. Voor 2024 is dit 5,0% procent lager dan de voorafgaande jaren, dit is een weerspiegeling van de afnemende inflatieverwachting.

Opbrengstenstijging De opbrengstenstijging is het percentage waarmee de grondopbrengsten in de grondexploitatie jaarlijks toenemen. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt naar verschillende marktsectoren, zoals woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Voor deze marktsectoren verwachten de adviesbureaus Metafoor en Stadkwadraat op korte termijn een daling tussen de 0,0% en 3,0 % per jaar. Voor de lange termijn (vanaf 2024) wordt aangesloten op een gemiddelde opbrengstenstijging van 0 % per jaar. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel hanteert de gemeente een stijging van 0 % per jaar, tenzij met ontwikkelende partijen contractuele afspraken zijn gemaakt over een jaarlijkse indexering (bijvoorbeeld Mastenbroek II).

Rente Conform de notitie ’Grondbeleid in begroting en jaarstukken’(2023) van de commissie BBV moet het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentetarief worden gebaseerd op de opslagrente (te bepalen conform de notitie Rente van de commissie BBV) of de rentelast van de financiering die specifiek voor de grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering). Daarnaast heeft de commissie BBV de stellige uitspraak gedaan dat indien een gemeente geen externe financiering heeft het niet is toegestaan rente toe te rekenen aan grondexploitaties.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 13 van 44

Binnen de gemeente Leusden is weliswaar sprake van projectfinanciering, echter deze is niet direct gerelateerd aan de grondexploitatie. De gemeente Leusden heeft verder geen verdere externe financiering. Om die reden wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitaties.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde contant wordt gemaakt, is conform de notitie ’Grondbeleid in begroting en jaarstukken’(2023) van de commissie BBV gelijk aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Vanaf 2023 geldt derhalve een disconteringsvoet van 2,0%.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 14 van 44

5. Grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de gemeentelijke grondexploitaties en gemengde projecten. Exploitaties Gemeente Leusden

Invulling

Valleipark

Wonen

Groot Agteveld

Wonen

Mastenbroek II

Wonen

Larikslaan

Werken

De Buitenplaats

Werken

De Plantage

Werken

Hamersveldseweg 126 e.o.

Gemengd

Bij de resultaten worden twee tabellen gepresenteerd. In de eerste plaats het resultaat van de grondexploitatie op nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Indien van toepassing wordt in de tweede tabel de tussentijdse winstneming gepresenteerd. Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden, worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 15 van 44

Valleipark

► Luchtfoto ‘De Punt’ Valleipark

Projectbeschrijving Valleipark ligt aan de noordrand van Leusden, tussen het Valleikanaal en de Liniedijk. Het project heeft inmiddels de ontwikkeling van 132 woningen (fase 1 t/m 3) mogelijk gemaakt. Bij de ontwikkeling van fase 1 t/m 3 werkt de gemeente samen met ontwikkelende partijen Heijmans en Heilijgers (H&H). Afspraken met beide partijen zijn vastgelegd in een realisatieovereenkomst uit 2013 en twee wijzigingsovereenkomsten uit 2014 en 2015. De beoogde fase 4 van de ontwikkeling kan door de aanwezigheid van bodemverontreiniging geen doorgang vinden. De te maken kosten voor de sanering van de verontreiniging waren dusdanig dat deze niet gecompenseerd konden worden met de verwachte grondopbrengsten. De gronden gelegen in deze fase zijn als aanvullend groen en park ingericht.

Voortgang De gronden voor de projectmatige woningbouw zijn in 2021 volledig geleverd aan de ontwikkelende partijen. De afronding van het woonrijp maken van de openbare ruimte is uitgevoerd in 2022 en 2023. In 2021 zijn de voorbereidingen gedaan om te kunnen overgaan tot uitvoering voor de invulling van het park. Met de uitvoering van zowel het afronden van het woonrijp maken van de openbare ruimte als de realisatie van het park in fases 3b en 4 is in 2022 gestart. Medio 2023 is de zogenaamde ‘De Punt’ aan de gemeente opgeleverd en met een feestelijk opening is het project Valleipark afgrond. Met de afronding van alle voorziene werkzaamheden is de grondexploitatie Valleipark voltooid.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 16 van 44

Wijzigingen 

    

De kosten voor het woonrijp maken en de aanleg van het park zijn door de een lagere inschrijving en het niet hoeven uitvoeren van een geraamde sanering bij de aanleg van het park met circa € 77.000 lager uitgevallen. De kosten voor de afronding van het bouwrijp maken van het park zijn beperkt hoger met circa € 12.000. De kosten voor planontwikkeling en VAT zijn door de ontwikkeling van het park zijn niet volledig gerealiseerd ten opzichte van de raming en vallen daarmee € 5.700 lager uit De verkoop van een perceel grond ten behoeve van de uitbreiding van de zendmast locatie is conform de raming afgewikkeld. Dit heeft geen effect op het resultaat van de exploitatie. De grondexploitatie Valleipark wordt gesloten door afronding van de werkzaamheden, het eindresultaat € 206.000 zal ten goede komen van de Algemene Reserve Grondbedrijf. In verband met mogelijk nog na te komen kosten zal in de Algemene Reserve Grondbedrijf een voorzienig opgenomen worden van € 10.000 om deze kosten te kunnen dekken.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024 150.932 132.900 130.294

nvt

GREX 2024

Verschil

205.955 205.955 nvt

55.023 73.055 nvt

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2023

GREX 2024

Verschil

Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

2.646.000 2.778.900

2.646.000 2.851.955

0 nvt

Ten opzichte van 2023 is het voorziene exploitatieresultaat vermeerderd met ongeveer € 73.000 tot een bedrag van € 206.000 . Dit komt voornamelijk door meevallers bij de uitvoering van de parkaanleg. Het projectresultaat bij afsluiting van deze exploitatie komt uit op € 2,9 miljoen positief.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 17 van 44

Groot Agteveld

► Vogelvlucht Groot Agteveld in 9 velden

Projectbeschrijving Groot Agteveld voorziet in de ontwikkeling van ongeveer 230 woningen. Het plan is verdeeld in 9 velden. De grondexploitatie wordt gevoerd door de Alliantie, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie. De afspraken met de Alliantie zijn vastgelegd in een ontwikkelingsovereenkomst uit 2009 en twee aanvullende overeenkomsten uit 2014.

Voortgang In 2019 zijn veld 9, 8, 7, 6 en de vrije kavels op veld 1 bebouwd, opgeleverd en bewoond. De 33 woningen en 5 vrije kavels in veld 4 en 5 zijn in 2018 verkocht. Verder is een groot deel van de woningen en vrije kavels in veld 1, 2 en 3 medio 2019 succesvol in verkoop gegaan en hebben de voorbereidingen voor de realisatie plaatsgevonden. Als sluitstuk van Groot Agteveld is sprake van een kleine uitbreiding en verdichting van het plan. Hiervoor hebben de gemeente en de Alliantie begin 2021 een aanvullende overeenkomst gesloten. In deze allonge is ook de verrekening van enkele kostenposten tussen partijen opgenomen. Op basis van de huidige planning is het de verwachting dat het project in 2024 kan worden afgesloten. Alle te betalen exploitatiebijdragen, gekoppeld aan het verlenen van omgevingsvergunningen, zijn per heden door de gemeente ontvangen. In 2024 ligt de focus op een tweetal resterende (kleine) financiële verrekeningen, de notariële levering van het openbaar gebied aan de gemeente en het sluiten van een vaststellingsovereenkomst tussen partijen.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 18 van 44

Wijzigingen 

Vanwege de contractuele indexatie van exploitatiebijdragen is de betreffende opbrengstenpost in positieve zin bijgesteld. Het gaat om een bedrag van ongeveer € 17.000.

Resultaten Resultaat

FAC 2023

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

387.942 387.167 379.576

FAC 2023 op prijspeil 2024

387.167

FAC 2024

Verschil

404.061 403.838 395.920

16.120 16.671 8.752

Ten opzichte van 2023 is het voorziene exploitatieresultaat verbeterd met ongeveer € 17.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 19 van 44

Mastenbroek II

► Stedenbouwkundig plan Mastenbroek II

Projectbeschrijving De ontwikkeling van Mastenbroek II in Achterveld voorziet in de ontwikkeling van 125 woningen in verschillende prijscategorieën. Bij de ontwikkeling werkt de gemeente samen met de Alliantie op basis van een gezamenlijke grondexploitatie. De afspraken hieromtrent zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, ondertekend door partijen op 3 mei 2021. Het noordelijke deel van het plangebied, gelegen buiten de rode contour, maakt geen deel uit van de grondexploitatie. Dit deel zal deels worden ingericht als landschapskavels, die worden meeverkocht met de vrije kavels aan de noordrand van het exploitatiegebied. De resterende gronden zullen op termijn door de gemeente worden ingericht tot landschapszone. Naast de grondexploitatie is ook sprake van een faciliterende exploitatie. Dit heeft te maken met het recht van de Alliantie om enkele vrije kavels binnen het exploitatiegebied voor eigen rekening en risico te verkopen.

Voortgang In 2021 is het stedenbouwkundig voorkeursmodel uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan (definitief ontwerp). Op basis hiervan is een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Het bestemmingsplan met bijbehorend beeldkwaliteitsplan is op 10 maart 2022 door de gemeenteraad vastgesteld en nadien onherroepelijk geworden. In 2022 zijn de sloopwerkzaamheden van de boerderij aan de Jan van Arkelweg 42 afgerond en is LATEI, in opdracht van de Alliantie, begonnen met de opstalontwikkeling. Daarnaast is een deel van de civiele werkzaamheden voorbereid en is het bouwrijp maken aanbesteed. Hiermee is eind 2022 aangevangen. Per heden is het volledige terrein bouwrijp gemaakt De verkoop van de eerste fase, bestaande uit 37 woningen en 5 vrije kavels, heeft in 2023 succesvol plaatsgevonden. Begin dit jaar zijn de gronden ten behoeve van de projectmatige woningen notarieel geleverd. De start verkoop van de tweede fase is voorzien medio 2024. De ontwikkeling zal gefaseerd plaatsvinden en kan naar verwachting eind 2026 worden afgerond.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 20 van 44

Wijzigingen 







  





Tijdens de uitvoering van het bouwrijp maken zijn geen te saneren vervuilingen op gemeentegrond aangetroffen. Het budget is derhalve vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Het gaat om een bedrag van ongeveer € 52.000. De kosten voor het bouwrijp maken zijn aangepast op basis van de eindafrekening met de civiele aannemer. Wel worden nog kosten verwacht voor onder meer het tijdelijk beheer van het bouwrijpe terrein. Per saldo gaat het om een budgettair voordeel van ongeveer € 63.000. De kosten voor het woonrijp maken zijn aangepast op basis van het meest recente inrichtingsplan, een besteksraming en de prijsontwikkeling op de GWW-markt. In totaal zijn de voorziene kosten naar beneden bijgesteld met ongeveer € 117.000. De kosten voor planontwikkeling en VAT zijn per saldo naar beneden bijgesteld met een bedrag van ongeveer € 17.000. Dit bedrag kan worden verantwoord in relatie tot de voortgang van het project en de omvang van de uitbestede werkzaamheden. Het budget voor tijdelijk beheer is naar beneden bijgesteld. Het gaat om een bedrag van ongeveer € 25.000. Het budget is hierbij nader gedetailleerd op basis van de WOZ-beschikking uit 2023. De totaal voorziene kosten voor planschade zijn neerwaarts bijgesteld met ongeveer € 17.000 op basis van de tot dusver behandelde claims en uitkomsten daarvan.

In relatie tot de voortgang van het project is een gedeelte van de post onvoorzien c.q. nader te detailleren vrijgevallen ten gunste van het exploitatieresultaat. Het gaat om een voordeel van ongeveer € 171.000. Voor de afname van projectmatige kavels is met de Alliantie zowel een minimumbedrag als een grondquote overeengekomen. De methodiek met de hoogste uitkomst bepaalt de grondprijs. In de grondexploitatie is tot dusver uitgegaan van het minimumbedrag, maar op basis van de aanhoudende prijsstijging van nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren, wordt vanuit de quotemethodiek wel een surplus verwacht. Voor de projectmatige kavels in fase 1 is voorgaande concreet aan de orde en is de hogere verkoopopbrengst begin 2024 gerealiseerd. Ook voor de woningen in fase 2 en 3 wordt een surplus op de grondwaarde verwacht, maar zekerheidshalve wordt voor deze fasen nog steeds uitgegaan van het overeengekomen minimum. Wel is sprake van een optimalisatie van drie extra woningen, op basis waarvan een enigszins hogere grondopbrengst is ingecalculeerd. Per saldo gaat het om een positieve bijstelling van ongeveer € 341.000. Het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie wordt voor 50% afgerekend met de Alliantie. Op basis van de huidige inzichten en actualisatie verbetert het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie. De voorziene eindafrekening met de Alliantie valt hierdoor hoger uit.

Het gaat daarbij om een bedrag van ongeveer € 148.000, wat is opgenomen als bijdrage aan derden.

Resultaten Resultaat

GREX 2023

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

2.196.365 1.981.989 1.831.051

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2023 op prijspeil 2024

GREX 2024

Verschil

2.717.178 2.636.133 2.484.087

520.813 654.144 616.414

GREX 2023

GREX 2024

Verschil

0 1.831.051

0 2.484.087

0 653.035

1.867.672

Gegeven alle wijzigingen neemt de voorziene eindwaarde van de grondexploitatie toe met een bedrag van ongeveer € 654.000. Omdat er per einde 2023 nog geen verkoopopbrengsten waren gerealiseerd, is de Percentage of Completion 0% en is er per 1 januari 2024 nog geen tussentijdse winst genomen. Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 21 van 44

Het resultaat van het faciliterende deel is nagenoeg ongewijzigd, als volgt: Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

Actualisatie Grondexploitaties 2024

FAC 2023 3.532 1.377 1.272

FAC 2023 op prijspeil 2024

1.297

FAC 2024

Verschil

7.000 6.578 6.199

3.468 5.202 4.902

Pagina 22 van 44

Larikslaan

► Verkooptekening laatste kavel Larikslaan

Projectbeschrijving Het project voorziet in de uitgifte van 6 bedrijfskavels. De grondexploitatie hiervoor is in 2017 geopend. Het exploitatiegebied bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel.

Voortgang Tot 2020 zijn drie van de zes kavels verkocht, in 2021 is de vierde kavel met een oppervlakte van circa 2.880 m² verkocht aan Menkveld B.V. Er resteert nog een perceel van circa 1.800 m² die als tijdelijk werkterrein ten behoeve AFAS gebruikt is. Mede in het kader van het Didam-arrest (de gemeente moet aantoonbaar eenieder in de gelegenheid stellen grond te kopen) is voor dit perceel een verkoopprocedure in gang gezet. Eind 2022 is met inachtneming van de voorwaarden uit het Didam-arrest een verkoop van deze kavel tot stand gekomen. De kavel zal worden gesplitst tussen twee kopers. Een van de kopers heeft medio 2023 aangegeven door financiële omstandigheden niet in staat te zijn de kavel af te nemen. De gemeente heeft deze kavel vervolgens nogmaals op de markt gebracht en eind 2023 een koopovereenkomst gesloten met J. Oudshoorn B.V. De kavel zal worden gesplitst tussen twee kopers, J. Oudshoorn B.,V. en Technisch Bureau Louis van de Grift B.V. De daadwerkelijke levering en betaling van de kavels zal in 2024 plaatsvinden.

Wijzigingen 

De looptijd van de exploitatie is met één jaar verlengd, dat betekent dat de kosten voor tijdelijk beheer en begeleiding van de uitvoering verhoogd zijn met circa € 3.000

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 23 van 44

 

De kosten voor de afronding van het woonrijp maken zijn verlaagd met € 800 omdat de laatste kavels vrijwel gereed en opgeleverd zijn De verkoopkosten zijn lager uitgevallen dan geraamd met circa € 1.400

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024

GREX 2024

Verschil

64.941 63.181 61.942

-1.880 -863 -2.102

GREX 2023

GREX 2024

Verschil

195.000 259.045

195.000 258.181

0 -863

66.822 64.045 62.789

64.045

Het totaal projectresultaat inclusief de tussentijdse winstneming verslechtert met € 1.000 tot een totaal van circa € 258.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 24 van 44

De Buitenplaats

► Huidige situatie De Buitenplaats

Projectbeschrijving De Buitenplaats zou oorspronkelijk worden ontwikkeld als kantorenlocatie. In 2017 heeft echter een herbezinning plaatsgevonden en is door de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Hierbij wordt thans uitgegaan van een ontwikkeling naar bedrijventerrein. Voor de beoogde omzetting is in 2017 een nieuwe grondexploitatie geopend. Het project voorziet in de uitgifte van ongeveer 2,5 hectare bedrijfskavels.

Voortgang Begin 2018 is een koopovereenkomst gesloten voor een bedrijfskavel van ongeveer 1,6 hectare. De levering van het perceel heeft na diverse heronderhandelingen plaatsgevonden begin 2020. Voor een gedeelte van de overige grond is in 2021 een koper gevonden, Wernsen B.V. heeft circa 6.400 m² gekocht. Er zijn op het bedrijventerrein De Buitenplaats nu nog twee kavels beschikbaar, een relatief kleine in het zicht van de Randweg (circa 875 m²) en een kavel aan het einde van de ontsluitingsweg. Voor deze laatste kavel, met een oppervlakte van circa 2.900 m², wordt de verkoopprocedure opgestart in 2024. De civieltechnische werkzaamheden zijn vrijwel afgerond, er zijn alleen nog kosten te verwachten in het kader van de afwerking van de kavels.

Wijzigingen  

Door de langere doorlooptijd van de verkoop zijn hiervoor aanvullende kosten voor planontwikkeling en voorbereiding en toezicht op de uitvoering van € 2.800 De kosten voor tijdelijk beheer zijn bijgesteld naar aanleiding van de voorafgaande jaren, een verlaging van circa € 1.000

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 25 van 44

 

Bij het opstarten van de verkoopprocedure bleek dat de te verkopen kavel 120 m² is dan eerder aangenomen. Dit levert een aanvullende verwachte opbrengst op van € 27.000 De aanvullende opbrengst zorgt dat er aanvullende tussentijdse winst genomen moet worden voor een bedrag van € 21.000

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024

GREX 2024

Verschil

67.288 66.498 65.195

3.240 4.395 3.091

GREX 2023

GREX 2024

Verschil

0 62.103

21.000 87.498

21.000 25.395

64.047 62.103 60.885

62.103

Ten opzichte van 2023 verbetert het voorziene exploitatieresultaat met € 25.000 tot een niveau waarbij een resultaat wordt gerealiseerd van € 87.000 op eindwaarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 26 van 44

De Plantage

► Kantorenlocaties op De Plantage

Projectbeschrijving De Plantage voorziet in de uitgifte van 21 kavels voor kantoren en bedrijven alsmede 4 woon-werkkavels. De grondexploitatie wordt gevoerd door Van Wijnen, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie.

Voortgang Op dit moment heeft Van Wijnen 22 van de in totaal 25 kavels in het plangebied verkocht en geleverd. Per saldo zijn er nog 3 kantoorlocaties beschikbaar op De Plantage. Door de zeer beperkte afzet van kantoren in dit segment heeft Van Wijnen de gemeente gevraagd medewerking te verlenen aan een aanpassing van het bestemmingsplan waardoor er ook bedrijfsmatige activiteiten zouden kunnen plaatsvinden op deze kavels. Deze bestemmingsplanwijziging is in voorbereiding, de eerder gemaakt financiële afspraken (de exploitatiebijdrage wordt geïndexeerd tot verkoop) zijn dusdanig dat de bijbehorende kosten in de faciliterende exploitatie kunnen worden opgevangen. Inmiddels lijkt het dat er toch een markt is voor de kavels met de oorspronkelijke bestemming. De wijzigingsprocedure is dan ook vertraagd.

Wijzigingen  

De raming voor de afronding van het bouw- en woonrijpmaken is beperkt lager door een lagere indexatie ten opzichte van 2023, circa € 1.500. De kosten voor planontwikkeling en voorbereiding en toezicht zijn door de afronding van het project verlaagd met € 15.000.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 27 van 44



Een vermindering van het risico op de ontvangst van de exploitatiebijdrages levert nog een aanvullende verbetering van de opbrengsten met € 11.000

Resultaten Resultaat

FAC 2023

Nominale waarde

FAC 2023 op prijspeil 2024

FAC 2024

Verschil

655.934

679.738

23.804

Eindwaarde

650.763

677.958

27.195

Netto contante waarde

625.494

651.632

13.629

638.003

Ten opzichte van 2023 is het voorziene exploitatieresultaat op netto contante waarde gestegen naar € 651.000, een verbetering met € 14.000 op netto contante waarde.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 28 van 44

Hamersveldseweg 136 e.o.

► Impressie: woon-werkclusters in de vorm van een (boeren)erf

Projectbeschrijving Het project voorziet in de transformatie van een van oudsher agrarisch perceel naar een gebied voor wonen en werken. Hiervoor is in 2005 een ruimtelijke visie door het college vastgesteld. Door de Grasdrogerijweg wordt de locatie in twee delen gesplitst. Het zuidelijke deel is bestemd voor kleinschalige bedrijvigheid. Deze gronden zijn in 2009 verkocht. De ontwikkeling van het noordelijke deel heeft vanwege de crisis lange tijd stilgelegen.

Voortgang Voor het noordelijke deel is in 2018 een ruimtelijk ontwikkelingskader opgesteld. Hierbij wordt uitgegaan van een invulling met één of twee woon-werkkavels. In 2020 is actief geprobeerd de kavels met het opgestelde ontwikkelkader te verkopen, er lopen in middels verregaande gesprekken met een mogelijke koper. De beoogde koper heeft in 2022 de planologische procedure gestart waardoor de realisatie van een viertal woningen met bijbehorende bedrijfsbebouwing wordt mogelijk gemaakt. Eind 2023 zijn de benodigde stukken voor de planologische procedure bij de gemeente ingediend. Naar verwachting kan in 2024 de verkoop van het perceel worden afgerond.

Wijzigingen 

Door de bereikte overeenstemming over de planologische procedure en de verkoop worden minder planbegeleidingskosten voorzien, een verschil van € 500.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 29 van 44

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024

GREX 2024

Verschil

148.599 148.420 145.510

84 473 -2.438

GREX 2023

GREX 2024

Verschil

103.000 250.948

103.000 251.420

0 473

148.515 147.948 145.047

147.948

Doordat er behoudens de verlenging van de looptijd van de exploitatie geen wijzigingen zijn geweest, is het resultaat van de exploitatie gewijzigd, een verschil van € 2.400 nadelig.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 30 van 44

6. Strategische gronden De gemeente Leusden heeft enkele strategische gronden in eigendom die momenteel nog niet in exploitatie zijn genomen. De bijlage geeft inzicht in de boekwaarden en risico’s van deze strategische gronden. Hieronder wordt per complex ingegaan op het toekomstperspectief.

Restant buitengebied Aan de noordzijde van Tabaksteeg Zuid liggen drie strategische percelen in het buitengebied met een oppervlakte van ongeveer 2,75 hectare. Deze percelen zijn (gedeeltelijk) onderdeel van het zoekgebied woningbouw na 2025. Dit zoekgebied is inmiddels ook opgenomen in de regionale verkenning naar mogelijke woningbouwlocaties en in de gemeentelijk Omgevingsvisie geduid als woningbouwlocatie. Zoals bekend zal de gemeente op korte termijn de kaders en randvoorwaarden voor de gehele ontwikkeling van Tabaksteeg Zuid vaststellen.

Politiebureau (De Twijnderij 32) Als onderdeel van het besluit van de raad op 1 oktober 2020 tot de renovatie van de brandweerkazerne is besloten over te gaan te aankoop van het politiebureau aan De Twijnderij 32. Naast de bundeling van de huisvesting van politie en brandweer geeft dit de gemeente ook mogelijkheden door herontwikkeling van de politiebureaulocatie een ontwikkelresultaat te realiseren dat als (gedeeltelijk) dekking kan dienen voor de benodigde investering in de renovatie van de brandweerkazerne inclusief politiepost. In de nota Grondbeleid 2020 is de mogelijkheid geschapen om, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, over te gaan tot strategische verwervingen. In de nota is daartoe aangegeven dat er een budget beschikbaar is voor strategische verwervingen van maximaal € 5,0 miljoen tot 2025, dit is een zogenaamd revolverend budget. De aankoop van het politiebureau valt binnen de aangegeven voorwaarden en is dan ook gefinancierd uit het beschikbare budget voor strategische verwervingen. Op het moment dat de locatie wordt doorverkocht aan een ontwikkelende partij zal het budget voor strategische verwervingen weer worden aangevuld. De Europese aanbesteding voor de selectie van een ontwikkelende partij is medio 2021 aangevangen. De gunning heeft in 2022 plaatsgevonden, waarbij vervolgens met Heilijgers een verkoopovereenkomst is gesloten.

Het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van De Twijnderij 32 is op 16 december 2021 vastgesteld en, na een beroepsprocedure bij de Raad van State, op 15 februari 2023 onherroepelijk geworden. De sloop en levering van het politiebureau is voorzien in 2024. De politiepost in de brandweerkazerne is namelijk begin 2024 opgeleverd, waardoor de politie kan verhuizen en het pand vervolgens kan worden gesloopt. Ten aanzien van de herontwikkeling heeft Heilijgers een omgevingsvergunning aangevraagd. Start verkoop is voorzien medio 2024. Uitgaande van een succesvolle verkoop kan eind dit jaar worden gestart met de bouw. De financiële verantwoording over dit project verloopt buiten het grondbedrijf om via de algemene dienst aangezien dit onderdeel is van de renovatie van de brandweerkazerne.

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 31 van 44

7. Projectresultaten Exploitatieresultaten In onderstaande tabel is de voorziene einddatum per project aangegeven alsook de verwachte eindwaarde en netto contante waarde per 1-1-2024. Op de lopende projecten wordt een positief resultaat verwacht van ongeveer € 3,8 miljoen op netto contante waarde. In de tabel is een onderscheid gemaakt tussen actieve grondexploitaties (GREX) en faciliterende exploitaties (FAC). Resultaten

Type

Einddatum

Eindwaarde

Netto contante waarde

Hamersveldseweg 136 e.o. Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal

GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC

31-12-2024 31-12-2024 31-12-2024 31-12-2024 31-12-2024 31-12-2026 31-12-2026

148.420 63.181 66.498 677.958 403.838 2.636.133 6.578

145.510 61.942 65.195 651.632 395.920 2.484.087 6.199 3.810.485

Resultaatnemingen Afgesloten Exploitaties In 2023 is een exploitatie, Valleipark, afgesloten. De afsluiting van de exploitatie levert een resultaat van € 205.955. Resultaatneming afgesloten projecten

Type

Jaarrekening 2023

Valleipark

GREX

205.955

Totaal

205.955

Tussentijdse Winstnemingen In 2023 moest bij een grondexploitatie een tussentijdse winst worden genomen voor een totaalbedrag van € 21.000. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt gemeenten namelijk verplicht om op basis van de zogeheten PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Indien er bij een grondexploitatie te veel winst genomen is op basis van verwachtingen uit het verleden zal deze te veel genomen winst gecorrigeerd moeten worden. Periodiek zal bij de vaststelling van de jaarrekening worden voorgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan. Tussentijdse winstnemingen

Type

De Buitenplaats Totaal

GREX

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Jaarrekening 2023 21.000 21.000

Pagina 32 van 44

Verliesvoorzieningen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient de gemeente een verliesvoorziening te treffen voor negatieve grondexploitaties ter grootte van het geprognosticeerde verlies op netto contante waarde. Op dit moment heeft de gemeente geen grondexploitaties met een negatief resultaat. Er hoeft derhalve ook geen verliesvoorziening te worden ingesteld.

Strategische gronden Onderstaand overzicht geeft de boekwaarden van de strategische gronden weer. MVA

Boekwaarde 1-1-2023

Restant buitengebied Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal

120.794 956.722 1.077.516

De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ uit december 2023 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn, is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). In de bijlage wordt de wijze van waardering van deze gronden nader toegelicht.

Planvoorbereidingskosten Op 27 september 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van enkele ruimtelijke projecten tot een maximum van € 375.000. Uit onderstaande tabel valt op te maken dat ongeveer € 331.000 aan externe voorbereidingskosten zijn gemaakt per 1 januari 2024. Dit is circa 88% van het totaal beschikbare budget. Het is de verwachting dat de planontwikkeling voor de aangegeven projecten in 2024 verder wordt opgepakt. Conform de vereisten van het BBV kunnen de voorbereidingskosten binnen een periode van 5 jaar worden ingebracht in een grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. Indien dit niet mogelijk is, worden de voorbereidingskosten voor een betreffend project afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of een verliesvoorziening getroffen worden. Het leeuwendeel van de voorbereidingskosten in 2023 is gemaakt in het kader van de voorbereiding van de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid. Gezien de aard en omvang van dit project zal zeer waarschijnlijk in 2024 een afzonderlijk voorbereidingskrediet aangevraagd worden. Dit om te voorkomen dat het voorbereidingskrediet volledig uitgeput wordt. Planvoorbereidingskosten De Holm De Leus Klimrakker Groenhouten/De Meent Mastenbroek II Fila Tekna Princenhof Politiebureau De Korf Tabaksteeg-Zuid Entreezone Leusden Achterveld-Noordoost Totaal

Kosten t/m 2019

Kosten 2020

Kosten 2021

Kosten 2022

Kosten 2023

Boekwaarde 1-1-2024

1.788 0 2.061 23.737 28.145 1.800 0 0 0 0 0 0 57.531

1.608 1.608 0 34.534 72.284 360 8.283 0 0 0 0 0 118.677

14.450 21.612 2.224 -34.536 -100.429 0 -8.283 66.552 0 0 0 0 -38.409

9.520 2.788 13.482 -23.735 0 0 0 19.534 9.480 380 6.339 0 37.787

0 11.479 9.748 0 0 0 0 5.409 0 108.776 9.040 10.908 155.360

27.365 37.487 27.515 0 0 2.160 0 91.495 9.480 109.156 15.380 10.908 330.946

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 33 van 44

Toekomstige Ontwikkelingen De huidige projecten hebben een geprognotiseerde einddatum van uiterlijk 31 december 2026. Het is echter niet zo dat na deze datum er geen sprake meer is van projecten binnen het Grondbedrijf. In de onderstaande tabel is indicatief weergegeven welke projecten met bijbehorende exploitaties binnenkort gestart worden. De besluiten om deze exploitaties te openen zijn echter nog niet genomen, als het besluit voorligt zal een zo volledig mogelijk inzicht gegeven worden over de verwachte looptijd, het te verwachten resultaat en de bijbehorende risico’s. De projecten zullen dan opgenomen worden in de Actualisatie Grondexploitatie. Naar verwachting zal het kostenniveau binnen de nog te openen exploitaties hoger liggen dan op dit moment. Dit wordt, naast de algemene trend van stijgende kosten, ook veroorzaakt door het in- en toepassen van nieuwe inzichten hoe deze ontwikkelingen moeten functioneren.. Bij het openen van de exploitaties zal aan deze aspecten uitdrukkelijk aandacht besteed worden. Projectnaam

Type

Indicatief startdatum

De Leus

GREX

Medio 2025

Klimrakker

GREX

Medio 2024

Fila Tekna / Schuifplan scholen

Nog nader te bepalen

Medio 2024

De Korf

Nog nader te bepalen

Medio 2024

Tabaksteeg-Zuid

Nog nader te bepalen

Medio 2024

Achterveld Noord-Oost

Nog nader te bepalen

Medio 2025

Actualisatie Grondexploitaties 2024

Pagina 34 van 44

8. Programmabegroting De grondexploitaties hebben een raakvlak met de Programmabegroting, namelijk het toerekenen van interne plankosten.

Interne plankosten Hieronder vallen zowel de interne planontwikkelingskosten (POK) als de interne kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT). Tot en met 2018 werd aan het begin van het jaar telkens een inschatting gemaakt van de benodigde personele inzet en werd deze inzet vervolgens aan het einde van het jaar als interne kosten geboekt in de grondexploitaties. Een gevolg van deze methodiek is dat de toerekening in hoge mate kan afwijken van de daadwerkelijke tijdsbesteding. Ten behoeve van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de fiscale beoordeling van de grondexploitaties moet daarnaast nacalculatie plaatsvinden op basis van de gerealiseerde uren. Met ingang van 2019 is de methodiek van interne urentoerekening dan ook gewijzigd. In de jaarlijkse begroting zal hierbij gebruik worden gemaakt van een capaciteitsraming en begroot uurtarief. Ten behoeve van de daadwerkelijke toerekening zal na afloop van het betreffende jaar de capaciteitsraming zo veel mogelijk worden aangepast op basis van de gerealiseerde uren. Hierbij is hoofdzakelijk een rol weggelegd voor planeconoom en projectleider. Ook zal het uurtarief op basis van nacalculatie worden bepaald. Het gevolg van de aangepaste methodiek is dat altijd sprake zal zijn van een verschil tussen voorcalculatie (Programmabegroting) en nacalculatie (Jaarrekening).