2025-05-08 25025_2.3.3_RIB uitganspunten en knoppen De Nieuwe Korf incl. bijlagen_V1.0 - bijlage bij RIB.pdf



NB: optoppen verdient nader onderzoek. Uitgangspunt is dat dit kostenefficiënt kan en technisch mogelijk is.

Grondopbrengsten: 

Wonen:

€ 5,4 mln.



Niet-wonen:

€ 0,7 mln.



Parkeren:

-/- € 8,3 mln.

Totale Grondexploitatiekosten:

€ 3,1 mln.

Indicatie nominaal saldo:

-/- € 7 mln. tot -/- € 4,5 mln.

NB: exclusief kosten voor bouw en exploitatie maatschappelijk vastgoed – komt hierna aan bod

TOEPASSING RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN SVP VARIANT 5: Sport op de huidige plek. Parkeergebouw behouden 

Aantal woningen: 67



Maatschappelijke functies in de Nieuwe Korf:





Cultuur:

Ja



Sport:

Ja



Bowling met horeca:

Ja

Toe te voegen parkeerplekken: 50 (deels ondergronds)

Grondopbrengsten: 

Wonen:

€ 2,4 mln.



Niet-wonen:

€ 1,2 mln.



Parkeren:

-/- € 2,0 mln.

Totale Grondexploitatiekosten:

€ 2,7 mln.

Tijdelijke sporthal:

€ 1,5 mln.

Indicatie nominaal saldo:

-/- € 3,5 mln. tot € -/- € 1,5 mln.

NB: exclusief kosten voor bouw en exploitatie maatschappelijk vastgoed – komt hierna aan bod

SAMENVATTING GRONDEXPLOITATIE-VARIANTEN (VERSIE OPENBAAR)

Variantenstudie De Nieuwe Korf Sporthal Parkeergarage De Smidse Parkeeroplossing Tijdelijke sporthal Aantal woningen Aantal parkeerplaatsen Aantal m² bvo voorzieningen

Variant 1 Variant 2 Elders De Nieuwe Korf Behouden Slopen Halfverdiept 2laags halfverdiept Nee Nee

Variant 3 De Nieuwe Korf Slopen 2laags deels ondergronds Nee

Variant 4a De Nieuwe Korf Slopen Halfverdiept + optoppen Twijnderij Nee

Variant 4b Variant 5 Elders De Nieuwe Korf Slopen Behouden Halfverdiept + optoppen Twijnderij Halfverdiept Nee Ja

122 56 3.653

119 246 6.234

156 267 6.234

99 229 6.234

148 229 3.653

67 50 6.234

Samenvatting financiën

Variant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4A

Variant 4B

Variant 5

Grondexploitatie Grondopbrengst woningbouw Grondopbrengst voorzieningen Totaal opbrengsten

4.438.000 731.000 5.169.000

4.329.000 1.247.000 5.576.000

5.675.000 1.247.000 6.922.000

3.601.000 1.247.000 4.848.000

5.383.000 731.000 6.114.000

2.438.000 1.247.000 3.685.000

Kosten: onrendabel parkeren Kosten: civiel + plankosten Kosten: tijdelijke sporthal Totaal kosten

2.184.000 2.724.000 4.908.000

9.594.000 3.106.000 12.700.000

12.015.000 3.106.000 15.121.000

8.289.000 3.106.000 11.395.000

8.289.000 3.106.000 11.395.000

1.950.000 2.724.000 1.500.000 6.174.000

Nominaal saldo Onzekerheidsbandbreedte: onderkant Onzekerheidsbandbreedte: bovenkant

300.000 500.0001.500.000

7.100.0009.000.0005.500.000-

8.200.00010.500.0006.000.000-

6.500.0008.000.0005.000.000-

5.300.0007.000.0003.500.000-

2.500.0003.500.0001.500.000-

Nota bene: de financiële gegevens zijn op prijspeil 1-1-2025 en exclusief btw Wijzigingen van de (ruimtelijke) uitgangspunten bij verdere uitwerking hebben financiële consequenties De benoemde bandbreedte beschrijft uitsluitend financiële onzekerheden: Bij nadere uitwerking kan de uitkomst a.g.v. ruimtelijke of beleidsmatige keuzes ook buiten deze bandbreedtes vallen.

INVESTERINGEN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Naast de incidentele opbrengsten en kosten vanuit de grondexploitatie ligt er ook een investeringsopgave voor gemeentelijk vastgoed (cultureel centrum, sport en eventueel bowling en horeca). 

De gemeente moet hiervoor investeren (stichtingskosten voor het vastgoed).



De stichtingskosten zijn indicatief bepaald. Aangezien de meeste functies in alle varianten terugkomen is dit van relatief beperkt belang bij het beoordelen van de varianten.



Maar: de gemeente moet dit wel betalen, en de begrotingsruimte hebben om de kosten te dekken.



Investeringen in gemeentelijk vastgoed landen structureel in de begroting: 

Jaarlijkse kapitaalslasten (rente & afschrijving)



Jaarlijkse exploitatielasten (onderhoud, beheer, zakelijke lasten)

Parkeren: Geldt de nieuwe parkeergarage als maatschappelijk vastgoed of als onrendabele voorziening in de grondexploitatie? 

Wie wordt de eigenaar? Aannames nu: openbaar en in GREX

Sporthal en gymzaal: 

De aanvullende kosten die moeten worden gemaakt voor een extra gymzaal in Berkelwijk of De Korf zijn lager dan de extra bouwkosten voor de parkeergarage.

INDICATIE KAPITAALSLASTEN (OPENBARE VERSIE)



Eerste indicatie stichtingskosten en kapitaalslasten op basis van kengetallen: 

Lineaire afschrijving



35% installaties (in 15 jaar afschrijven)



65% vastgoed (in 40 jaar afschrijving)



Niet afschrijven op grond



2% rente

Totalen investeringen in maatschappelijk vastgoed Indicatie stichtingskosten Onderkant Bovenkant Bowling en Horeca 2.400.000 3.200.000 Bibliotheek, theater & Scholen in de Kunst 10.000.000 14.000.000 Sporthal 9.000.000 12.000.000 Gymzaal 1.800.000 2.400.000 Kapitaalslasten (indicatie)

Bowling en Horeca Bibliotheek, theater & Scholen in de Kunst Sporthal Gymzaal

Indicatie kapitaalslasten jaar 1 Onderkant Bovenkant 130.000 180.000 560.000 780.000 520.000 710.000 100.000 140.000

AANDACHTSPUNTEN



De keuze voor de parkeeroplossing is de meest doorslaggevende factor in de scenario’s  aandacht voor de normering en de tarifering.



Het laten staan van de bestaande parkeergarage is hierin de meest gunstige optie. In alle andere opties moeten bestaande parkeerplekken gesloopt worden en opnieuw teruggebouwd worden. 

Het slopen van de bestaande garage is alleen financieel logisch als de parkeercapaciteit niet meer benodigd is.



Als de parkeercapaciteit wel benodigd is, dan is voor sloop een goede inhoudelijke motivatie nodig inclusief de bijbehorende betalingsbereidheid.



In scenario’s waarbij de sporthal op de plek van de garage komt is tijdens de bouw tijdelijk minder parkeerruimte dan de parkeernorm vereist. Er is nu geen rekening gehouden met tijdelijke extra parkeerplaatsen.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE DENKRICHTINGEN?

Sloop parkeergarage cruciaal

Sloop parkeergebouw ook hier

Ook bij behoud parkeergebouw

voor het maken van een

cruciaal voor goed hof.

een sterk model.

besloten plein met levendige

Eventueel te onderzoeken om

gevels

slechts 1 hof te maken in superblok