2025-05-08 25025_2.3.3_RIB uitganspunten en knoppen De Nieuwe Korf incl. bijlagen_V1.0 - bijlage bij RIB.pdf

Bezoekadres

Postadres

Telefoon 14 033

’t Erf 1

Postbus 150

gemeente@leusden.nl

3831 NA Leusden

3830 AD Leusden

www.leusden.nl

Aan de gemeenteraad

Uw brief van:

Zaaknummer:

Uw kenmerk:

Telefoonnummer:

Behandeld door: 14033

M. ter Bals

Verzonden:

Onderwerp: Uitgangspunten en knoppen De Nieuwe Korf

Inhoudsopgave 0.

Inleiding .................................................................................................................................... 2 Samenvatting ................................................................................................................................ 3

1.

Visie en criteria bij het laden van het programma ................................................................... 4

1.

Uitgangspunten bij programmering en ontwikkeling ................................................................ 5

2.

De 3 meest bepalende variabelen ........................................................................................... 8

4.

Knoppen in beeld ................................................................................................................... 10

5.

Financieel overzicht rekenen en tekenen .............................................................................. 12

Bijlage 1: toelichting en onderbouwing op de in hoofdstuk 1 genoemde criteria aan functies ...... 14 Bijlage 2: toelichting op de ‘knoppen’ ............................................................................................. 16 Bijlage 3: ontwikkelmodellen, grondexploitatie en vastgoedexploitatie ......................................... 26

0. Inleiding Geachte leden van de raad, In deze raadsinformatiebrief geven wij inzicht in de stand van zaken planvorming De Nieuwe Korf. Ten behoeve van de leesbaarheid en gedeeltelijke vertrouwelijkheid hebben wij ervoor gekozen met bijlagen te werken welke samen met de brief één geheel vormt. Het doel van deze brief is om de raad:   



Inzicht te verschaffen in de visie-in-wording van het college op de opgave Inzicht te verschaffen in de criteria die het college van plan is te hanteren bij het ‘laden’ van het programma. Inzicht te verschaffen in de verschillende opties waaruit ruimtelijk en programmatisch gekozen kan of zelfs moet worden, hoe die opties met elkaar samenhangen en welke consequenties hier ruimtelijk, kwalitatief en financieel aan kleven. Oftewel: inzicht in de ‘knoppen’. Inzicht te verschaffen in hoe het college -nog lopende het proces en in eerste aanleg- op dit moment aankijkt tegen die verschillende opties.

Het college nodigt de raadsleden uit om zich te verdiepen in deze keuzes en eventuele wensen en bedenkingen te uiten. Dat kan namens individuele leden en/of fracties in de sessies van 22 mei en/of 5 juni a.s. Desgewenst kan de raad ook bij meerderheid van stemmen wensen en bedenkingen uiten d.m.v. een motie vreemd-aan-de-orde. Het logische moment daarvoor zou dan zijn uw vergadering van 26 juni a.s. Het college weegt de wensen en bedenkingen vanuit de raad mee, samen met de uitkomsten van de maatschappelijke participatie en de verdere voortgang van het eigen onderzoek ‘rekenen en tekenen’. Doel is om het best mogelijke besluit voor te kunnen leggen in een raadsvoorstel. De komende periode kunnen naar aanleiding van elk van die sporen dus nog nieuwe inzichten ontstaan en/of andere prioriteiten gesteld worden. Pas na de zomervakantie neemt het college een inhoudelijk besluit over een ontwikkelmodel dat zij u in november wil voorleggen.

Na te zenden: Apart van deze brief en na ontvangst van de uitkomsten van de enquête sturen wij u ook een stand van zaken van het participatieproces rondom De Nieuwe Korf.

Pagina 2

Samenvatting Met deze brief en bijlagen brengen wij voor u uitgangspunten, ontwikkelmodellen en variabelen (“knoppen”) in beeld. Tezamen zijn dit de ingrediënten op basis waarvan wij u dit najaar een voorstel zullen doen. Uit het onderzoek doemt naar onze mening een variant op die in de balans kosten-kwaliteit beter scoort dan de andere ontwikkelmodellen. We zijn dan ook van plan onze energie te richten op de uitwerking van variant 1 uit de bijlage. Belangrijkste kenmerken van deze variant zijn:    

Parkeergarage Smidse behouden Sporthal terugbouwen op het Burgemeester Buiningpark Gymzaal realiseren op of nabij de huidige locatie De Korf Ca 120 woningen (programma cf. woonvisie).

In alle gepresenteerde varianten gaan we tevens uit van:    

Realiseren cultuurhuis op locatie De Korf met ruimte voor bibliotheek, muziekschool en theater/podium kunsten Horeca op locatie De Korf Inzet op terugkeer van bowling (nog ruimtelijk en financieel uit te werken), bij voorkeur op locatie De Korf. Vraagvolgend parkeerbeleid in stand houden.

Er zijn dan nog veel keuzes te maken en zaken nader te onderzoeken, zoals:         

Kosten, kwantiteit en kwaliteit Cultuurhuis (nog geen programma van eisen) Locatie en PvE gymzaal (Berkelwijk of De Nieuwe Korf) Onderzoek dubbelgebruik gymzaal Cultuurhuis en/of verenigingssport Inpassing Sporthal op BBP: no-regret oplossing die latere ontwikkelingen (zoals een nieuw zwembad) faciliteert Nadere details PvE sporthal Aard en omvang horeca programma Overige eventueel in te passen functies Nadere keuzes parkeerbalans en parkeerprogramma …En nog veel meel.

Pagina 3

1. Visie en criteria bij het laden van het programma Vertrekpunt: Visie en kader namens het college op De Nieuwe Korf is: 



De Nieuwe Korf wordt het bruisende knooppunt in het centrum van Leusden. Een iconisch gebouw waarbinnen je de ruimte hebt om je te ontplooien, samen met anderen te zijn, te genieten en je verbonden te voelen met de Leusdense gemeenschap. Criteria: functies die het college graag huisvest in De Nieuwe Korf zijn functies die: 1. Bijdragen aan gemeentelijke beleidsdoelen 2. Profiteren van de centrumligging 3. Het centrum versterken 4. Passen in het concept van een iconische, herkenbare, bruisende, ontmoetingsplek 2060 5. Nu zijn gehuisvest in verouderde of niet-optimaal passende gemeentelijke accommodaties (besparen onderhoud en verbeteren kwaliteit en kwantiteit huisvesting) 6. Herontwikkelkansen opleveren door de huidige functie te verplaatsen 7. (Indien van toepassing): Functies die graag willen participeren in de Nieuwe Korf Deze criteria staan min of meer in volgorde van relatief belang, maar zonder hier wegingsfactoren aan toe te kunnen kennen. In bijlage 1 treft u een toelichting op de 7 criteria.

Het raadsbesluit van 12 december 2019 waarin is besloten tot toekomstige sloop en herontwikkeling: ‘De raad besluit: ´in te stemmen met het verkennen van de kaderstelling en planvorming voor toekomstige herontwikkeling van MFA de Korf. Daarbij een visie te ontwikkelen op het gebied van De Korf en haar omgeving, waarbij de maatschappelijke en culturele functies geborgd blijven in Leusden. In de eerste helft van 2020 met een procesvoorstel te komen. Daarbij alle stakeholders te betrekken’.

Pagina 4

1. Uitgangspunten bij programmering en ontwikkeling Bovenstaande visie en uitgangpunten leiden tot het volgende -en voorlopige- conceptprogramma. Programma puntsgewijs: Sporthal     

Nieuwe sporthal ongeveer gelijkwaardig aan huidige hal. Voorkeur: locatie Burgemeester Buiningpark (BBP). Voorkomt dure oplossingen (zoals tijdelijk bouwen of ondergronds parkeren). Noodzaak voor extra gymzaal nabij scholen (Berkelwijk of De Korf). Ondanks extra gymzaal beste prijs-kwaliteitverhouding.

Cultuurhuis     

Eén gedeeld gebouw voor functies bibliotheek, muziekschool en theater. Synergie, kruisbestuiving, ontmoeting, totaal kan veel meer zijn dan som der delen. Efficiënter gebruik ruimtes, lagere onderhoudskosten in toekomst. Nieuwbouw kost geld; wel besparing op noodzakelijk onderhoud achterblijvende locaties. Ontwikkelkansen vrijkomende locaties.

Woningen      

30% sociale huur, 66% betaalbaar totaal (inclusief middenhuur). Gericht op jongeren, ouderen en aandachtsgroepen. Past bij de mobiliteitsvisie en versterkt het draagvlak voor voorzieningen. Locatie is geschikt voor 60–160 appartementen afhankelijk van ruimtelijke scenario’s. In variant 1 (= conceptprogramma) passen ca 122 woningen. Woningbouw kan een positieve bijdrage leveren aan de grondexploitatie.

Bowling     

Exploitant wil graag terug op huidige locatie, met terugvaloptie naar elders in Leusden. Vraagstukken fasering en financiële haalbaarheid in onderzoek. Bowling als wenselijke en maatschappelijke voorziening in varianten opgenomen. In variant 1 (lijkt 1e voorkeur te gaan worden) ruimtelijk inpasbaar maar probleem tijdens sloop-nieuwbouw. Financiële haalbaarheid (als maatschappelijke voorziening) nog in onderzoek.

Horeca 

In alle varianten opgenomen met de opmerking dat het, type, aantal vestigingen en exploitatie nader te bepalen is..

Parkeren     

Handhaving vraagvolgend parkeerbeleid. Intensiever ruimtegebruik, dus extra parkeerplaatsen nodig. Behoud parkeerdek Smidse om extra miljoenen investering te voorkomen. Geen betaald parkeren. Geen parkeerplaatsen verkopen; alles voor dubbelgebruik inzetbaar.

Pagina 5

Fort33   

Blijft op huidige locatie. Behoud eigen karakter, voorkomen geluidsoverlast in het centrum. Blijft meedoen in cultuurnetwerk vanuit zelfstandige positie.

Toelichting op programma puntsgewijs Woningen De locatie van De Nieuwe Korf is uitermate geschikt voor het realiseren van woningbouw. Door de centrale ligging in Leusden, naast alle dagelijkse voorzieningen (winkels, zorg, cultuur enz.) is dit voor vele doelgroepen een uitstekende woonlocatie. Zowel jongeren c.q. starters als senioren en aandachtsgroepen zijn dan ook doelgroepen voor De Nieuwe Korf. De centrale ligging van De Nieuwe Korf in Leusden zorgt ervoor dat het autogebruik, en de daarbij behorende verkeersbewegingen binnen de bebouwde kom, afneemt. Dit sluit aan bij onze visie op mobiliteit. Daarnaast heeft het toevoegen van woningen op deze locatie ook een positieve invloed op het centrumgebruik en verstrekt de aanwezige voorzieningen/winkels in het centrum, overeenkomstig op onze visie op de Hamershof. De locatie is bij uitstek geschikt om appartementen aan het programma toe te voegen. Hoogbouw behoort hier dan ook tot de mogelijkheden. In het ruimtelijke scenario dat wij nu als voorlopig voorkeursmodel hanteren zijn ca 120 woningen inpasbaar. Uw woonvisie legt duidelijke kaders op aan het woningbouwprogramma. Ten minste 30% is sociale huur. Daarnaast is minimaal tweederde van het totale woonprogramma betaalbaar, waarbij we uitgaan van een mix van huur en koop. 33% mag dan dure koop en/of huur worden.

Tal van factoren zijn van invloed op de grondopbrengsten die met woningbouw gerealiseerd kunnen worden. Natuurlijk de categorieën en andere eisen aan de kwaliteit en betaalbaarheid. In De Korf is de noodzaak voor het aanleggen van (gebouwde) parkeervoorzieningen van zeer grote invloed op de netto-opbrengsten, die daardoor ook negatief kunnen zijn. Sporthal We bouwen een nieuwe sporthal ter vervanging van de verouderde Korf (sportaccommodatiebeleid). We gaan uit van een gelijkwaardige omvang als de huidige zaal. Niet alle parameters hoeven deze fase al besloten te worden. Zaken als de precieze oppervlakte van de zaal, de kwantiteit en kwaliteit van tribunes, kleedkamers, de eventuele inpassing van een verenigingsruimte zijn vragen die in deze fase slechts globaal aan de orde hoeven komen. Wel is de keuze voor een locatie een cruciale en nu te maken keuze. Op basis van de eerste uitkomsten van de (nog niet afgeronde) onderzoeken, opteren wij voor de bouw van een nieuwe sporthal op het Burgemeester Buiningpark (BBP). We zijn van plan een studie te doen om te komen tot een no-regret oplossing voor de inpassing van de sporthal in het BBP zodat dit snel ter hand genomen kan worden zonder dat toekomstige ontwikkelingen -zoals een nieuw zwembad- erdoor worden geschaad, maar ook zonder dat we hoeven te wachten op de ruimtelijke en financieel onzekere planvorming van die ontwikkeling.

Gymzaal

Pagina 6

Het verplaatsen van de sporthal introduceert de wenselijkheid van de realisatie van een gymzaal op loopafstand van de scholen in Berkelwijk (Wereldwijs en ’t Ronde). Wij onderzoeken nog of de gymzaal het beste ingepast kan worden op de huidige locatie De Korf of direct naast IKC Berkelwijk. Cultuurhuis We bouwen een levendige, uitnodigende en verbindende multifunctionele voorziening waar culturele en educatieve activiteiten kunnen plaatsvinden, zoals voorstellingen, cursussen, workshops, muzieklessen, repetities van ensembles en bands. Onze huidige cultuurpartners bibliotheek, Scholen in de Kunst (SidK) en Theater de Tuin bundelen hier hun krachten en bieden een huis en een thuis aan nog vele andere partijen en partners die d.m.v. cultuur, educatie, ontmoeting, verbinding of zorg een bijdrage leveren aan een sterk sociaal weefsel en hoge kwaliteit van leven. Primaire reden voor het inpassen van het cultuurhuis is de wens om meer samenwerking, synergie, bezoekersstromen en levendigheid te verkrijgen dan nu met aparte, verouderde en weinig uitnodigende huisvesting mogelijk is. In de tweede plaats wordt hiermee de noodzaak van hoge onderhouds- en verbeterkosten voor de bestaande gebouwen van bibliotheek en SidK voorkomen.

In de derde plaats biedt verhuizing de mogelijkheid van een efficiencyslag; De bibliotheek zou nu nooit op deze wijze worden ontworpen en lijkt ook nog (te) ruim bemeten te zijn. SidK heeft meer leslokalen dan nodig is voor de huidige bezetting. Ten slotte kan op de vrijvallende locaties weer nieuwbouw plaatsvinden met functies die bijdragen aan de beleidsdoelen van de raad (wonen bijvoorbeeld) en ook nog een grondopbrengst worden gerealiseerd. Fort33 blijft in ons voorkeursmodel -naar huidig inzicht- als zelfstandig poppodium aan de Bavoortseweg gevestigd. Verplaatsing van het poppodium van Fort33 naar DNK geeft zorgen over verlies aan eigenheid, geluidsoverlast en hoge noodzakelijke investeringen. Fort33 blijft wel bijdragen aan het cultuurplatform. Instandhouding van het huidige gebouw zal overigens ook de nodige investeringen vragen. Horeca en leisure/bowling We realiseren in De Nieuwe Korf ruimte voor nieuwe en/of vervangende horeca. Het ligt voor de hand dit (deels) te combineren met het Cultuurhuis. Maar ook met de eventueel in te passen bowling of andere leisure. Dat roept ook vragen op over de rol van de gemeente als eigenaar en wie in aanmerking mag en kan komen om de horeca te huren en/of te exploiteren. Vanuit de gebiedsontwikkeling beschouwd kunnen die vragen ook in de volgende projectfase (dus na het raadsbesluit najaar 2025) worden opgepakt.

Op basis van signalen uit de raad benaderen we de bowlingfunctie als een maatschappelijke voorziening die het behouden waard is indien dat financieel mogelijk is. Een (nu voorliggende) keuze om het parkeerdek Smidse te laten bestaan maakt het zo goed als onmogelijk om binnen het gebied De Korf een nieuwe bowling te realiseren terwijl de oude in bedrijf blijft. Onderhandelingen met de huidige exploitant zijn gaande. Het is niet zeker dat deze voor eind 2025 zullen zijn afgerond. Voor eind 2025 zal in ieder geval de huidige huurovereenkomst moeten worden opgezegd om herontwikkeling mogelijk te maken.

Pagina 7

Parkeren Het parkeren is financieel en ruimtelijk een zeer impactvol gedeelte van het programma. Het is geen doel op zich maar een afgeleide van de te realiseren functies en de keuzes m.b.t. parkeernormen en parkeerregulering. Er is in de huidige omgeving van De Korf enige overmaat aan parkeerplaatsen, maar toevoegen van een ruimte-intensief programma noopt bij voortzetting van het in Leusden gebruikelijke vraag-volgende beleid toch tot het moeten toevoegen van parkeerplaatsen. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn kostbaar. Een cruciale beslissing is of we het parkeerdek aan de Smidse willen behouden, en daarmee samenhangend of we het vraagvolgende parkeerbeleid voortzetten. Wij zetten in op behoud van het parkeerdek Smidse en het vraagvolgende parkeerbeleid. Verderop in deze brief worden de argumenten voor en tegen deze keuze nader beschreven en geïllustreerd met verschillende ontwikkelmodellen.

2. De 3 meest bepalende variabelen Gedurende het rekenen en tekenen is gebleken dat 3 ‘knoppen’ in sterke onderlinge samenhang zeer bepalend zijn voor de ruimtelijke en financiële impact van de herontwikkeling. Deze 3 variabelen worden hieronder toegelicht. 1. De parkeernormen: vraagvolgend beleid of limiteren en reguleren? 2. Parkeerdek Smidse herontwikkelen of in standhouden. 3. Sporthal laten terugkeren op De Nieuwe Korf of elders (waarbij alleen het Burgemeester Buiningpark die mogelijkheid biedt). Ad 1: vraagvolgend parkeerbeleid in stand houden. Door dit uitgangspunt te hanteren blijven we voldoende gratis te gebruiken parkeerplaatsen aanbieden in het centrum. Momenten van grote drukte en zoekverkeer zijn dan de uitzondering. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is dan een formule/functie met daarin de volgende variabelen: a) de nu in het gebied aanwezige overmaat in parkeren, te bepalen door een parkeerdrukmeting b) de parkeernormen per functie (CROW biedt actuele normen) c) de bezettingsgraden per functie per dagdeel van de week (bijvoorbeeld: winkels en kantoren vragen ’s nachts geen parkeerplaatsen, woningen zitten dan juist op hun max, sporthal zit zaterdag ochtend en middag op max.

zie ook CROW-publicaties.) d) de functies die vervallen (met hun parkeernorm en bezettingsgraad per dagdeel) e) de functies die worden toegevoegd (met hun parkeernorm en bezettingsgraad). Door meer functies toe te voegen aan De Nieuwe Korf dan de overmaat aan parkeren in het gebied aankan, ontstaat de noodzaak extra parkeerplaatsen aan te leggen. Omdat we de ruimte intensief willen benutten en beeldkwaliteit belangrijk vinden, willen en kunnen we in het centrum geen maaiveld parkeerplaatsen toevoegen. Gebouwde parkeerplaatsen zijn dus noodzakelijk. Deze zijn echter zeer kostbaar. Indien de gemeente het vraagvolgend beleid zou loslaten dan impliceert dat een keuze om te aanvaarden dat er op gezette tijden meer parkeervraag is dan aanbod.

Pagina 8

Dat leidt tot zoekverkeer en foutparkeren en daardoor ontstaat de noodzaak tot regulering, waarbij de kans heel groot is dat een blauwe zone (nu al aanwezig) niet voldoet. Betaald parkeren biedt de mogelijkheid om de vraag naar parkeerplaatsen te beïnvloeden door het prijsmechanisme. Deze optie maakt de businesscase van De Nieuwe Korf veel beter door het niet of minder hoeven te realiseren van dure gebouwde parkeerplaatsen. Ook draagt het bij aan het positief beïnvloeden van de ‘modal split’ (verhouding autoverkeer-langzaam verkeer) en bevordert dus het STOMP principe. Toch kiezen we hier nu niet voor. De effecten op de aantrekkingskracht van de Hamershof zijn onzeker en we verwachten veel maatschappelijke weerstand. We hebben niet nader onderzocht wat de effecten van deze fundamentele wijziging van het mobiliteitsbeleid zouden zijn. Ad 2: Parkeerdek Smidse in standhouden Het huidige parkeerdek heeft een capaciteit van 150 plekken. De consequentie van het vasthouden aan het vraagvolgende parkeerbeleid is dat het verwijderen van deze parkeerplaats de noodzaak zou introduceren om elders in het plangebied dit aantal te compenseren. Bij volledig verdiepte parkeerplaatsen gaat het dan om een investering van ca €10 miljoen extra. Als de parkeerplaatsen half verdiept of in een bovengronds gebouw worden gerealiseerd kunnen de kosten ca.

30% omlaag, maar gaat de nieuwe oplossing steeds meer op de oude lijken. De conclusie lijkt dan ook te zijn dat een keuze om vraagvolgend parkeerbeleid in stand te houden leidt tot een planvariant waarin het parkeerdek Smidse in stand wordt gehouden. Tenzij dat Parkeerdek echt weg moet vanwege een andere reden, zoals het inpassen van de sporthal. Ad 3: Sporthal uitplaatsen naar Burgemeester Buiningpark Er zijn 3 modellen onderzocht voor de inpassing van de sporthal (met een aantal subvarianten die we hier niet benoemen, zie bijlage): a) In plaats van het parkeerdek Smidse b) Op ongeveer de huidige plot c) In het Burgemeester Buiningpark (BBP) nabij de andere sporthal In variant(en) a moet het parkeerdek weg. Dat is veel duurder dan een tijdelijke sporthal (noodzakelijk in variant b) of een permanente extra gymzaal in het centrum (noodzakelijk in variant c). Om diverse redenen lijkt variant c het beste:    

  

Geen extra kosten grondexploitatie vervangen gebouwde parkeerplaatsen (ca 6-10 miljoen). Geen extra kosten grondexploitatie tijdelijke sporthal (ca 1,5 miljoen). Wel extra kosten gebouwontwikkeling extra gymzaal (ca 2,1 miljoen). Optie a (op locatie Smidse) is inpasbaar maar voelt wel erg krap (dicht op woningen boven Huis van Leusden en noodzaak om kleedruimtes (ook) boven de toestellenberg te realiseren). Extra gymzaal is ook extra kwaliteit binnensportaccommodaties. Ca. 122 woningen inpasbaar op De Nieuwe Korf tegenover ca. 67 in variant b. Dat is vooral beleidsmatig gunstig; maar ook positief voor resultaat grondexploitatie. Uitplaatsen sporthal biedt kansen synergie en versnelling ontwikkelingen BBP.

Pagina 9

4. Knoppen in beeld In bijlage 2 treft u een toelichting op hieronder weergegeven variabelen oftewel “knoppen” waar keuzes in gemaakt moeten worden om verdere stappen te kunnen zetten in het proces. De inschatting van de impact (in 5 tredes van zeer groot tot zeer klein) is per definitie arbitrair en open voor discussie en interpretatie.

De 3 meest bepalende variabelen: Financiële impact Parkeernormen Zeer groot Wel/Niet P-dek Zeer groot Smidse Sporthal in BBP of Groot (excl. Korf parkeren)

Ruimtelijke impact Zeer groot Zeer groot

Maatschap. impact Zeer groot Groot

Zeer groot

Groot

Financiële impact

Maatschap. impact Groot

Cultuur: Cultuurhuis (omvang en indeling) Beeldkwaliteit & uitstraling Cultuurhuis

Groot

Ruimtelijke impact Klein

Groot

Zeer groot

Groot

Verplaatsen bibliotheek

Groot; lastig in beeld te brengen Gemiddeld; lastig in beeld te brengen Zeer groot; lastig in beeld te brengen Groot Groot

Groot

Groot

Gemiddeld

Gemiddeld

Gemiddeld

Groot

Klein Klein

Groot Gemiddeld

Verplaatsen SidK Verplaatsen F33 (niet) Herbouwen Theater Samenvoegen functies Grote zaal SidK, Theater en Korfzaal

Pagina 10

Leisure/Horeca

Horeca toevoegen aan cultuurhuis Tijdelijke Bowling tijdens bouw Leisure volledig aan de markt overlaten Bowling elders realiseren dan in de Korf Tegemoetkomen belangen exploitant bowling + horeca

Financiële impact Gemiddeld Groot Gemiddeld onbekend

Ruimtelijke impact Klein Onbekend Zeer klein onbekend

Maatschap. impact Gemiddeld Onbekend Groot Klein

Afhankelijk van keuze gemeente

Klein

Gemiddeld

Financiële impact Groot Gemiddeld

Ruimtelijke impact Groot Groot

Maatschap. impact Groot Gemiddeld

Groot Groot

Klein Klein

Groot Groot

Financiële impact Zeer groot Gemiddeld Klein*

Ruimtelijke impact Zeer groot Klein Groot

Maatschap. impact Groot Gemiddeld Gemiddeld

Wonen:

Omvang woonprogramma Beeldkwaliteit & uitstraling woonprogramma Meer/minder vrije sector Betaalbaar programma verder uitsplitsen in huur, goedkope koop en betaalbare koop

Sport

Plek sporthal PvE /details sporthal Extra gymzaal

*In relatie tot financiële effecten andere oplossingen.

Pagina 11

5. Financieel overzicht rekenen en tekenen Om een goede afweging te kunnen maken wil je alle financiële effecten in beeld hebben. Dat is lastig omdat niet alles nu al te ramen is en omdat er nogal wat appels-met-peren vergelijkingen spelen. Tenslotte zijn delen van de financiële gegevens niet openbaar omdat openbaarheid het financiële belang van de gemeente kan schaden. Het vastgoedproces moet (ook vanwege regelgeving) worden opgesplitst in deze 3 aparte delen, te weten Grondexploitatie, Vastgoedexploitatie en vastgoedbeheer (‘beleggersfase’) De grondexploitatie (GREX) draait uitsluitend om eenmalige baten en lasten die gemoeid zijn met het kunnen bouwen van het vastgoed (maar exclusief de bouwkosten zelf). Denk aan posten als:       

Aanleg openbare parkeervoorzieningen Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken (aanpassingen/vernieuwingen openbaar gebied, in dit geval exclusief parkeren) Inbrengwaarde te slopen vastgoed (=boekwaarde + eventuele kosten beëindigen lopende contracten huidige huurders), nu nog niet geraamd Tijdelijke voorzieningen (zoals in sommige scenario’s een tijdelijke sporthal) Opbrengsten grondverkoop woningen (aan derden) en voorzieningen (ook aan de gemeente zelf, dat zijn dus kosten in de vastgoedexploitatie)

De diverse ontwikkelmodellen laten (bij gelijkblijvend programma maatschappelijk vastgoed) grote verschillen zien in opbrengsten van de grondexploitatie. Variant 1 (zie vertrouwelijke bijlage voor beschrijving varianten) laat een resultaat zien van iets minder dan een half miljoen euro positief. Alle andere scenario’s sluiten negatief; Zo scoort variant 3 met herontwikkeling p-dek Smidse met de sporthal op die plek en 2 lagen ondergronds parkeren onder De Korf en ruim 150 woningen meer dan 8 miljoen negatief onder aan de streep. De onrendabele kosten van alleen het parkeren bedragen in dat model ca 12 miljoen. Vrijvallende locaties (denk aan bibliotheek en Scholen in de Kunst) hebben hun eigen grondexploitatie/grondverkoop. Hier liggen zeker kansen voor toekomstige grondopbrengsten die nu echter nog niet geraamd zijn en vooralsnog buiten beschouwing blijven van De Nieuwe Korf De Vastgoedexploitatie (VEX) betreft de realisatiekosten van het (gemeentelijke) vastgoed en de opbrengsten daarvan: gekapitaliseerde huur of -in theorie- koop die daar tegenover staan. De bouwkosten van de woningen blijven buiten beschouwing, want die worden niet door de gemeente betaald en verkocht/verhuurd.   

Grondkosten € 200,- per m2 gebouw (dat zijn dus inkomsten van de grondexploitatie, zie hierboven) (5 tot 10% van totale kosten) Stichtingskosten: aanneemsom, bijkomende kosten, winst en risico, niet-verhaalbare BTW (90 tot 95% van totale kosten) Inkomsten uit verhuur of verkoop

Deze investeringen moet de gemeente activeren en op afschrijven. De absolute bedragen worden dan omgezet naar jaarlasten in de begroting.

Pagina 12

Variabelen die daarbij van belang zijn: 





Afschrijvingstermijnen. Hoe langer de termijn hoe lager de lasten per jaar (bij gelijke investering). o Grond: niet afschrijven o Gebouw: 40 jaar o Installaties: 15 jaar Lineair afschrijven. We volgen het beleid van de gemeente voor lineair afschrijven waardoor de rentelasten in jaar 1 het hoogst zijn en dan elk jaar afnemen tot 0. Over de gehele looptijd is dat het meest voordelig, maar in het begin zijn de lasten hoog en later juist laag. Rente: staat nu op 2%. Hoe lager de rente hoe lager de begrotingslast van een investering.

Tegenover de kosten voor Sporthal, gymzaal en cultuurhuis staan geen inkomsten. De werkelijke kosten zijn afhankelijk van tal van nog te maken keuzes over kwaliteit, omvang, programma van eisen en ook van toekomstige marktontwikkelingen en inflatie. We houden op basis van kengetallen rekening met stichtingskosten 10 tot 14 miljoen voor een cultuurhuis (uitgangspunt ca 2300 m2 bvo, dat kan in praktijk mogelijk kleiner) Voor de sporthal rekenen we nu met een bandbreedte 9 tot 12 miljoen en voor en extra gymzaal 1,8 to 2,4 miljoen (alles incl opslagen ex BTW) Het rekenen en tekenen is nog niet afgerond en deze getallen zijn dus te beschouwen als voorlopige eerste inzichten Kans op huurinkomsten Tegenover bovenstaande investeringen/kapitaallasten staan slechts weinig inkomsten. Voor sportaccommodaties geldt dat de huuropbrengsten doorgaans lager zijn dan de exploitatiekosten (beheer, schoonmaak, administratie, GWE etc.). Er staan dus geen inkomsten tegenover deze uitgaven. Voor het cultuurhuis geldt dat de gemeente een kostprijsdekkende huur in rekening behoort te brengen. Die regel is in Leusden echter in de huidige accommodaties nog niet geïmplementeerd. Alle gebruikers zijn gesubsidieerde instellingen wiens inkomsten uit exploitatie lager zijn dan (of hooguit gelijk zijn aan) hun kosten exclusief huur van een pand.

Doorberekenen van een kostprijs dekkende huur verlegt de rekening dan van de gemeentelijke vastgoed exploitatie naar de begroting Sociaal Domein, die dan immers de subsidies voor de culturele sector fors moet verhogen om de culturele instellingen in staat te stellen de kostprijs dekkende huur op te brengen. Opgemerkt wordt dat eenzelfde soort probleem zich ook voor zou doen indien geen nieuw Cultuurhuis wordt gerealiseerd. Dan zou het gaan om de dekking van de grote noodzakelijk investeringen in onderhoud en duurzaamheid van het bestaande vastgoed. Alleen voor horeca en eventuele bowling geldt dat er werkelijke inkomsten staan tegenover de kapitaallasten. In de fase van vastgoedbeheer maakt de gemeente ook kosten. Denk aan energie, belastingen, verzekeringen, administratie, beveiliging, dagelijks onderhoud. Deze kosten zijn nu niet te ramen. De aanname is dat de kosten lager zullen zijn door de afname van het aantal m2 dat de gemeente in beheer heeft en vanwege de betere isolatie van nieuwbouw. Ook hier geldt dat de kwaliteit van nieuwbouw en met name moderne installatietechniek ook juist zorgt voor toename van exploitatiekosten. De losse verhuur van de sporthal wordt in Leusden ook aan het beheer toegerekend en dus niet aan de VEX.

Pagina 13

Bijlage 1: toelichting en onderbouwing op de in hoofdstuk 1 genoemde criteria aan functies Toelichting en onderbouwing op de criteria Ad 1: inventarisatie van voor de programmering relevante beleidsdoelen en kaders (willekeurige volgorde; inclusief bron/vindplaats): 

           

Kwaliteit en kwantiteit binnensport: wenselijkheid 2 sporthallen, functionele wensen en eisen nieuwe sporthal, noodzaak, ligging en wensen en eisen m.b.t. bewegingsonderwijs (Sportaccommodatiebeleid incl. bewegingsonderwijs, RB 11 april 2024 nr. 152368) Samenwerking culturele partners (beleidskader ‘cultuur dichtbij’ (RB 11 april 2024 nr. 53038) Cultuur als bijdrage aan speerpunten SD (Beleidskader Sociaal Domein & beleidskader ‘cultuur dichtbij’) Faciliteren ontmoeting, saamhorigheid en vrijwilligerswerk (Beleidskader Sociaal Domein RB 23-32023 nr. 80091) Wonen en zorgwonen (vastgestelde Woonvisie en Woon-Zorg visie (RB 6 maart 2025 nr. 213768) Concentratie horeca & levendigheid (visie Hamershof) Dynamisch en vitaal Leusden; eigenheid uitstralen (omgevingsvisie) Ruimtelijke kwaliteit toevoegen (omgevingsvisie) Verdichten centrum i.v.m. draagvlak voorzieningen en benutten schaarse ruimte (omgevingsvisie) Concentreren voorzieningen en winkels i.v.m. een levendig en aantrekkelijk centrum (omgevingsvisie en visie Hamershof). Geen nieuwe detailhandel toevoegen buiten het kernwinkelgebied (NB: de Korf ligt hier niet in maar naast) (omgevingsvisie en visie Hamershof) Beter benutten schaarse ruimte (omgevingsvisie) Optimale bereikbaarheid in relatie tot het STOMP principe visie mobiliteit (prioriteiten: eerst Stappen dan Trappen dan OV dan deelauto’s (MAAS) en dan pas personenwagen)

Ad 2 & 3: Functies die profiteren van de centrumligging (3) en/of het centrum versterken (4): 



Wonen vooral in appartementen en zeker ook wonen met zorg en/of wonen voor ouderen en minder validen. Bij die categorie is extra profijt van de centrumligging te verwachten vanwege de nabijheid van voorzieningen wat bijdraagt aan een hogere mate van zelfstandigheid wat zorgkosten uitspaart en kwaliteit van leven verhoogt. Omgekeerd draagt het toevoegen van woningen bij aan het draagvlak voor winkels en voorzieningen en versterkt dit dus het centrum. Culturele functies zoals muziekschool, theater, bibliotheek en poppodium. Een centrale ligging is voor de Bieb een must. Voor de andere genoemde functies is het zeker een meerwaarde maar geen must. Bij de functie poppodium kan, afhankelijk van de geluidsisolatie en de maatschappelijke acceptatie van restgeluid de centrumfunctie vanwege (geluids)overlast ook juist een contra-indicatie zijn.

Pagina 14





Al deze functies zijn een bezoekaanleiding en sterke inhoudelijke verrijking van het centrum met synergievoordelen in relatie tot horeca, winkels etc. Horeca en bowling: zijn nu aanwezig en functioneren als centrumfuncties. Positieve wisselwerking met overige centrumfuncties maar geen (formele) beleidsdoelen gemoeid met behoud of toevoegen van bowling. Sporthal: profiteert niet of nauwelijks van centrumligging. Parkeerdruk op met name de zaterdagmiddag kan een contra indicatie zijn. Sporthal is wel een bezoekaanleiding en dus in enige mate een versterking van het centrum. De forse ruimteclaim van de sporthal gaat wel ten koste van andere functies die in potentie het centrum meer versterken, zoals wonen.

Ad 4: functies die passen in het concept van een iconische, herkenbare, bruisende, ontmoetingsplek 2060.     

Cultuurhuis met bieb, muziekschool, podium(s) en ontmoetingsfunctie kan (veel) meer worden dan som der delen. Sportfuncties kunnen hier in passen met aandachtspunten architectuur Woningen kunnen hierin passen; aandachtspunten zijn de beeldkwaliteit in relatie tot het beschikbare budget voor sociale huurwoningen. Horeca verrijkt het concept van “meer dan de som der delen” (bullet 1). Leisure/bowling verrijkt het concept van “meer dan de som der delen” (bullet 1).

Ad 5 & 6: functies met verouderde of niet optimaal passende huisvesting 





Eikenlaan 1 is nu in gebruik door Scholen in de Kunst als muziekschool. Het gebouw is te groot voor deze functie en technisch en functioneel verouderd. Behoud van de huidige functie in het huidige gebouw noopt tot forse investeringen in onderhoud en duurzaamheid. Herontwikkeling met eengezinswoningen of appartementen zou bijdragen aan de doelstellingen. Voor de bibliotheek geldt grosso modo hetzelfde. Hier staan geen ruimtes leeg, maar een nieuw pand kan wel veel doelmatiger omgaan met de m2 ruimte. Het jaren 80-deel van de bibliotheek is extra moeilijk te verduurzamen en heeft een negatieve ruimtelijke impact op de directe omgeving (blinde gevel middel in kernwinkelgebied). Vanzelfsprekend de functies in de huidige Korf (sporthal; theater De Tuin, horeca, zalen en bowling van activiteitencentrum De Korf).

Ad 7: Functies die graag willen participeren in De Nieuwe Korf 

Bibliotheek, Scholen in de Kunst en theater De Tuin hebben uitgesproken kansen te zien in een nieuw, gezamenlijk cultuurhuis op de locatie. Fort33 ziet veel kansen tot samenwerking maar wil ook graag haar eigen accommodatie aan de Bavoortseweg behouden (en verbeteren). De exploitant van Bowling en horeca wil het liefste terugkomen met behoud van ongeveer- zijn functies. Verhuizing naar een andere plek beschouwt hij als 1e terugvaloptie.

Pagina 15

Bezoekadres

Postadres

Telefoon 14 033

’t Erf 1

Postbus 150

gemeente@leusden.nl

3831 NA Leusden

3830 AD Leusden

www.leusden.nl

Bijlage 2: toelichting op de ‘knoppen’ Effecten

alternatieven

 

Alternatief is opknappen huidige gebouw. Op korte termijn is dat minder kostbaar dan nieuwbouw; Op lange termijn niet of nauwelijks kostenefficiënter vanwege de te grote omvang, technische en functionele veroudering van het pand en de slechte energetische prestaties.

Culturele functies Wat is het effect van het verplaatsen van de bibliotheek naar De Nieuwe Korf?

 



Inhoudelijke synergie: levendig multifunctioneel cultuurhuis Investeringsraming Cultuurhuis nog in bewerking; nog geen PvE, nog geen aantal m2. Aannames afhankelijk van nog te maken keuzes omvang en kwaliteit; minimaal 7 miljoen, al snel meer dan 10, mogelijk meer dan 14. Besparing (omvang nog onbekend) groot onderhoud/renovatie en verduurzaming. Besparing op exploitatie gedurende levensduur nieuwe huisvesting t.o.v. huidige locatie want minder m2, betere benutting m2 en veel betere energieprestatie. Opbrengsten sloop-nieuwbouw locatie Bieb aan ’t Erf (ex monumentale deel Hamersveldseweg. Aannames: winkel op BG, appartementen erboven cf. woonvisie (in de praktijk verrekenen met Korf en Eikenlaan 1) NB: formeel apart te beschouwen van De Nieuwe Korf.

Je mist dan ook de inhoudelijke kans op synergie en ontmoeting die het ‘cultuurhuis’ biedt en de kansen die de vrijvallende locatie biedt.

Wat is het effect van het verplaatsen van SidK naar De Nieuwe Korf?



Opbrengsten verkoop in stand te houden monumentale boerderij met vrije bestemming (wonen, dienstverlening, maatschappelijk, geen detailhandel): formeel apart te beschouwen van De Nieuwe Korf.

 

Idem als hierboven. Nieuwbouw van oefenruimtes/multifunctionele ruimtes in De Nieuwe Korf, aanname max 70% huidige oppervlak nodig (PvE nog n.t.b). Herontwikkeling locatie Eikenlaan 1 met ca 4 vrijesectorwoningen. Grondopbrengsten nog te berekenen. Ruwe eerste raming: 0,5 mio.



Alternatief is opknappen huidige gebouw. Op lange termijn niet of nauwelijks kostenefficiënter vanwege de te grote omvang, technische en functionele veroudering van het pand en de slechte energetische prestaties.

Je mist dan ook de inhoudelijke kans op synergie en ontmoeting die het ‘cultuurhuis’ biedt en de kansen die de vrijvallende locatie biedt. Wat is het effect van het terugbouwen van een theaterfunctie (De Tuin) in De Nieuwe Korf?





 

Idem als hierboven. Nieuwbouw 1 multifunctionele zaal met o.m. theaterfunctie met capaciteit van ca 120 bezoekers (n.t.b.) die in de plaats komt van de huidige Korfzaal, het huidige theater De Tuin en de huidige zaal bij SidK Tijdens de bouw moet De Tuin elders kunnen draaien. Hiervoor is Fort33, de Til en huidige SidK beschikbaar. Mogelijk zijn er ook opties in MFC Atria en/of MFC Atlas of elders in Leusden? Het geeft invulling aan het raadsbesluit 2019 (behoud maatschappelijke functies). Er is geen aparte berekening van de kosten van het theater. Ruwe raming kosten: 1 tot 2 miljoen.

Tijdelijk theater zeer kostbaar en niet per se nodig. Terugvaloptie is geen theaterfunctie in DNK. Dat spaart geld maar gaat ten koste van het concept. Stichting De Tuin zou eventueel kunnen blijven bestaan zonder eigen gebouw; dat vereist veel en goede samenwerking met andere partners. Het zou verschraling zijn t.o.v. het huidige aanbod.

Pagina 17

Wat is het effect van het niet verplaatsen van Fort33 naar De Nieuwe Korf?

      

Wat zou het effect zijn als De Til ook meeverhuist?

Behoud eigen karakter Fort33. Tegemoetkomen aan wensen van bestuur, vrijwilligers en samenleving om Fort als zelfstandige functie te behouden. Voorkomen van dure nieuwbouw i.v.m. geluidsproductie poppodium in dichtbewoond centrum. Tegemoetkomen aan zorgen geluidsoverlast. Concessie op synergie in cultuurhuis. Noodzaak renovatie/verduurzaming van het huidige pand aan de Bavoortseweg. Het niet bouwen van een nieuw poppodium geeft de mogelijkheid van het uitstellen van een lange termijn keuze van de gemeente voor het huisvesten van die functie.

De Til heeft op de sociale kaart van Leusden meer een welzijnsfunctie dan een cultuurfunctie, maar zou evengoed prima in het concept van een Cultuurhuis passen. De Til is echter tevreden met de huidige huisvesting en kent een hoge bezettingsgraad, De organisatie is (net als De Tuin) 100% vrijwilligers gedreven. Het behoud van de huidige kwaliteiten is voor De Til belangrijk.

Wonen Wat is het effect van het verhogen van het aantal woningen in de diverse modellen zonder iets aan te passen aan de parkeernorm of de verdelingen in prijsklassen?

Alle ontwikkelmodellen in de bijlage gaan al uit van toevoegen van zoveel mogelijk wonen als past op de plek i.c.m. het andere programma. Meer woningen betekent dan niet alleen hoger bouwen dan wellicht passend is, maar ook meer parkeerplaatsen realiseren waar geen plek meer voor is. De extra grondopbrengsten vallen dan lager uit dan de extra kosten voor parkeerplaatsen.

Geen realistisch alternatief

Pagina 18

In de volgende planfase kan nog wel gezocht worden naar verdere optimalisatie, bijvoorbeeld door woningtypes toe te voegen met een extra lage p-norm, zoals zorgwoningen. Wat is het effect van het verminderen van het woonprogramma? (zonder iets aan te passen aan de parkeernorm of de verdelingen in prijsklassen)

Je kunt dan meer groen inpassen of minder hoog bouwen. De grondopbrengsten dalen en daarmee valt dekking weg.

Kan alternatief zijn als dorpse bouwmassa belangrijker wordt gevonden dan financiën en woningen toevoegen.

Wat is het effect van het verminderen van sociaal en betaalbaar programma en het toevoegen van meer vrije sector appartementen?

Dat heeft al snel tamelijk grote effecten. De grondopbrengsten van vrije sectorappartementen zijn immers veel hoger dan die van sociale huur en ook middenhuur.

Beleidsmatig lastig te verantwoorden keuze, wel financieel aantrekkelijk. Kan al snel € 1 miljoen schelen.

Echter drukt de hogere parkeernorm van vrije sectorappartementen dit verschil weer enigszins. Je hebt meer gebouwde parkeerplaatsen nodig als je goedkope woningen vervang door dure. Er kunnen juridische belemmeringen optreden als de gemeente zowel het regionale als het eigen woonbeleid doorkruist.

Wat is het fin effect van het toevoegen van zorgwonen aan het concept?

Uitgangspunt is dat dit ook sociale huur is en dus een identiek bedrag per woning oplevert. Daarnaast is de parkeernorm voor zorgwonen lager en dus financieel gunstiger.

Kan later nader worden gedifferentieerd; heeft licht positieve financiële consequenties.

Pagina 19

Wat is het effect van hier meer vrije sector en minder sociaal bouwen en dat elders compenseren?

Geen of negatief financieel effect. Het verschil in grondwaarde tussen vrije sectorappartementen en sociale huurappartementen is op andere locaties in Leusden ongeveer even groot.

Geen alternatief.

Indien op die andere plek maaiveldparkeren voorhanden is of gerealiseerd kan worden is het effect financieel negatief door de extra gebouwde parkeerplaatsen die door deze verschuiving in De Nieuwe Korf gerealiseerd moeten worden. Los daarvan zijn er geen locaties van voldoende omvang om mee te kunnen compenseren/verrekenen. Alleen TZ heeft die omvang, maar daar is al een besluit genomen over de categorieën woningen.

Wat is het effect van nadere eisen opleggen t.a.v. middenhuur?

We gaan nu uit van middenhuur naast betaalbare koop. Middenhuur (ca € 900 tot ca €1200 per maand) is beleidsmatig wenselijk naast middeldure koop (zie woonvisie). Echter is middenhuur nu geen aantrekkelijk product voor ontwikkelaars en beleggers. De grondopbrengsten in de GREX zijn dus lager dan wanneer deze eis niet gesteld zou worden.

Parkeren Wat is het effect van een keuze om parkeerdek Smidse te verwijderen?

In alle modellen is het met het bestaande parkeerbeleid nodig om al deze parkeerplaatsen elders weer terug te bouwen. Het is dan relatief een zeer kostbare ingreep. De vraag is of de toename in beeldkwaliteit en afname van autoverkeer op de Smidse dat wel waard is. Het parkeerdek verwijderen is financieel alleen logisch als de parkeernorm flink omlaag wordt bijgesteld (zie volgende knop). Verwijderen P-dek Smidse biedt in meer ruimtelijke modellen een optie en faciliteert fasering bowling + horeca (eerst nieuwbouw dan pas sloop).

Keuze nu te maken. Behouden Pdek is gunstig voor de businesscase en voor de bezoekers en personeel van het gemeentehuis. Autoverkeer op de Smidse blijft zoals het nu is, de beeldkwaliteit van het P-dek kan alleen cosmetisch enigszins verbeterd worden.

Pagina 20

Wat is het effect van het verlagen van de parkeernorm?

Hoe kan er geld verdiend worden met het parkeren?

Dit heeft zeer grote positieve effecten op de businesscase van het project. Nu wordt nog gerekend met een maximale bezetting van parkeerplaatsen van 85% omdat boven dat percentage mensen parkeerdruk ervaren en het zoekverkeer toeneemt, ook al is er in en ook rondom de Hamershof nog wel capaciteit. Indien de gemeente het aanvaardbaar acht dat er op piekmomenten een hoge parkeerdruk is met veel blauwe zones en/of het aanvaardbaar is om in (delen van) de Hamershof betaald parkeren in te voeren dan kan dat de aanleg van gebouwde parkeerplaatsen beperken. Modellen waarbij P-dek Smidse wordt weggehaald worden dan financieel minder onaantrekkelijk (maar blijven duurder).

Keuze nu te maken, van wezenlijke invloed op hoe de verschillende modellen uitpakken.

Dat kan niet of nauwelijks. Betaald parkeren dient als middel om de vraag bij te sturen zodat die past bij het aanbod van parkeerplaatsen, en om de modal split te beïnvloeden (meer lopen, fiets, OV en deelauto’s, minder eigen auto’s). Het invoeren, onderhouden en controleren kost al snel meer geld dan opgehaald kan worden met een gematigd uurtarief. Los van het feit dat geld verdienen niet het doel is, zal er in de Leusdense praktijk ook weinig verdiend kunnen worden vanwege de ruime beschikbaarheid van gratis parkeerplaatsen in de wijken om het centrum heen.

Geen alternatief.

Meeste experts verwachten op lange termijn een gestage daling van de parkeernormen door toepassing STOMP-principe (mobiliteitsbeleid) en veranderende attitudes van inwoners en veranderingen in economie en technologie (bezorgservices). Aan de andere kant zal een ruim en gratis aanbod van parkeerplaatsen bijdragen aan instandhouding van de vraag. Goede autobereikbaarheid draagt op korte en middellange termijn bij aan de aantrekkingskracht Hamershof.

Gebouwde parkeerplaatsen (half verdiept of ondergronds) onder vrije sector appartementen kunnen verkocht worden.

Pagina 21

In de Leusdense uitgangssituatie van voldoende gratis parkeergelegenheid op aanvaardbare afstand is de bereidheid te betalen voor een eigen parkeerplaats kleiner dan in binnensteden waar grote schaarste is. Het is niet waarschijnlijk dat een parkeerplaats voor meer dan 20.000 VON verkocht kan worden, terwijl de stichtingskosten meer dan het dubbele zijn van dat bedrag. Parkeerplaatsen in individueel eigendom komen daarnaast niet meer voor dubbelgebruik in aanmerking. Als de bewoner weg is blijft de parkeerplaats leeg staan, terwijl de openbare parkeerplaatsen juist wel voor dubbelgebruik in aanmerking komen (winkels en kantoren benutten overdag de plekken waar ’s nachts de bewoners staan). Normatief zou je dat dan moeten compenseren door openbaar toegankelijke pp toe te voegen waarmee het financieel nog nadeliger wordt.

In hoogstedelijke omgevingen met een groot gebied van betaald parkeren van voldoende hoog uurtarief wordt het voor aanbieders als Parkbee aantrekkelijk om pp in privé garages weer voor dubbelgebruik in te zetten d.m.v. slimme algoritmes, apps en toegangssystemen. De Leusdense situatie voldoet totaal niet aan deze randvoorwaarden; ook met betaald parkeren zal onvoldoende schaarste en betalingsbereidheid zijn voor dergelijke concepten. Sport Wat is het effect van verplaatsen sporthal naar BBP t.o.v. herbouw bij De nieuwe Korf? (zie ook vorige paragraaf)



 

Iets simpeler, goedkoper en sneller te bouwen (scheelt ong. €1,0 miljoen) door keuze voor stand alone gebouw i.p.v. combineren in MFA). Grote besparing op parkeerplaatsen mogelijk (want maaiveld pp op BBP t.o.v. gebouwde pp centrum De Nieuwe Korf). Meer ruimte voor woningen in De Nieuwe Korf.

Nu keuze voor locatie nodig.

Pagina 22

  

 

   Wat is het effect van een gymzaal toevoegen?

  



Extra gymzaal noodzakelijk (ca 2,1 mio); nog kiezen tussen Berkelwijk en De Nieuwe Korf. Verplaatsen sportvelden of JdB/petanque + duivensport nodig. Toekomstbestendige maar wel modulaire benadering van BBP (niet verknopen met toekomst zwembad; wel toekomstig zwembad realiseerbaar houden). Voorkomt noodzaak tijdelijke sporthal (1,5 mio) OF Voorkomt noodzaak slopen p-dek Smidse (herbouw 100% ondergronds ca € 10 mio, aanleg extra maaiveldplekken op BBP aanzienlijk goedkoper). Synergiekansen sportcluster BBP. Overall financieel voordeliger ondanks noodzaak extra gymzaal. Maakt niet veel uit voor betrokken sportverenigingen mits verkeersveiligheid/bereikbaarheid BBP wordt verbeterd. Extra accommodatie erbij is extra kosten in exploitatie en beheer. Extra accommodatie erbij is extra mogelijkheden sport en andere functies. Als op Berkelwijk: 2 scholen hebben gymzaal direct naast de deur, Andere scholen (Christal, Hobbit, Kompas) moeten dan juist iets verder weg of naar BBP. Als op De Korf: faseringsvraagstuk op te lossen: waar gymmen tijdens de bouw van de gymzaal?

Horeca en Bowling Wat is het effect van het mee verplaatsen bowling naar BBP?

   

Fasering is dan makkelijker 2e keuze optie exploitant Geen synergie meer met centrum Nog onbekend wat planologisch kan/mag

Pagina 23

Hoe kan de bowling behouden blijven?

Voorkeursoptie exploitant is nieuwbouw op locatie P-dek Smidse i.v.m. behoud locatie en optimale fasering. Verhuizen naar BBP of elders is terugvaloptie. Terugbouw in De Nieuwe Korf op huidige locatie introduceert faseringsdilemma: Tijdelijke huisvesting of tijdelijke sluiting. In alle gevallen moet gemeente de bowling helpen dit mogelijk te maken; de kans dat deze geheel zelfstandig elders onderdak vindt is klein.

Wie/wat wordt Exploitant horeca?

Dat is later te besluiten. De huidige exploitant heeft hierin wellicht een positie, maar een nieuw te realiseren Cultuurhuis vraagt ook om geïntegreerde horeca. Er kunnen ook meerdere horecavestigingen zijn. Hoe beheer en exploitatie er uit gaan zien is nu nog niet bekend.

Wat is het effect van meer/minder horeca op de business case?

Nog niet bekend.

Verschil marktconforme of kostprijs dekkende huur Bowling

Een commerciële belegger zal een rendementseis hebben die hoog genoeg is om huidige en toekomstige kosten beheer en onderhoud te dekken, het risico op leegstand of niet nakoming te dekken en dan nog een winstmarge hanteren. Daarom is de marktconforme huur van functies als horeca of leisure aanzienlijk hoger dan een kostprijs dekkende huur methodiek zoals die voor niet-commerciële voorzieningen vaak wordt gehanteerd. Daarin is immer geen winst en risico meegenomen.

Verkoop of verhuur bowling

Pas aan de orde als de plek waar een bowling gerealiseerd kan worden in beeld is.

Aparte zaal ter vervanging van de huidige korfzaal?

Korfzaal is nu in commerciële exploitatie (zaalverhuur). Het is de vraag of een dergelijke zaal opnieuw marktconform gerealiseerd kan worden. Het PvE Cultuurhuis moet nog worden bepaald, daarin past zeker (ook) een multifunctionele zaal..

Geen noodzaak om de keuze om nu al te maken.

Pagina 24

Bouwhoogte/massa/ architectuur Wat is het effect van het begrenzen van de bouwhoogte op de maximale hoogte in de omgeving?

In sommige varianten -waaronder de voorlopige voorkeursvariant- zouden dan minder woningen inpasbaar zijn.

Wat zijn de effecten van de keuze voor een ‘iconisch gebouw’?

Hiermee wordt bedoeld dat het gebouw een extra opvallende verschijningsvorm heeft en dat er bovengemiddeld aandacht is voor beeldkwaliteit en architectuur. Het kan ook betekenen dat het gebouw door massa en plaatsing extra opvalt. Extra eisen aan de architectuur heeft meestal een kostenverhogend effect in bouw en later ook onderhoud. Er is echter geen lineair verband tussen ‘iconisch’ en ‘kostbaar’.

De keuze voor een bepaalde verhouding in kostenefficiency vs. kwaliteit en uitstraling kan later gemaakt of aangepast worden. Wel moeten we nu uitgaan van een bepaald kostenniveau.

Bijzondere aandacht behoeft de vormgeving van de sociale huurwoningen in dit verband. Voor de verhuurder (in Leusden: Omthuis) staan geen extra inkomsten tegenover het toevoegen van extra kwaliteit. Wat zijn de effecten van keuze voor een woongebouw dan smal en hoog is?

Dat kan een invulling zijn van het begrip ‘iconisch’. De vormfactoren* van zo’n gebouw zijn minder gunstig dan reguliere hoogbouw waardoor de bouwkosten per woning hoger zijn. *Per woning meer geveloppervlak en meer m3 aan stijgpunten (lift/trappenhuis). Bij vrije sector kunnen de opbrengsten ook (iets) hoger zijn.

Pagina 25

Bijlage 3: ontwikkelmodellen, grondexploitatie en vastgoedexploitatie

Pagina 26

Optioneel subtitel

BIJLAGE RIB DE KORF MEI 2025 ONTWIKKELMODELLEN DE KORF APRIL 2025; OPENBARE VERSIE

TERUGBLIK DENKRICHTINGEN

1. De horeca-as

2. Hoven voor Leusden

3. Aan de groene as

Een actief plein met water voor

Nieuwe hoven met een eigen

Rondje centrum door het groen

Leusden

karakter voegen een nieuwe plek aan het dorp toe

DE REKEN-TEKEN MODELLEN

HIER UITGEWERKT OP BASIS VAN DENKRICHTING 1 KAN OOK IN DENKRICHTINGEN 2 EN 3

1.

2.

3.

4.

5.

Parkeergarage behouden,

Sport-cultuur gebouw,

Sport-cultuur gebouw,

Sport-cultuur gebouw,

Parkeergarage behouden

geen sporthal

parkeren half verdiept

ondergrondse

parkeren Twynderij optoppen

gebouw, sport-cultuur gebouw

Sporthal elders ontwikkelen

Nieuwe hoven met een eigen

parkeergarage+dek

Afhankelijk technisch ontwerp

Tijdelijke sporthal

gymzaal nodig

karakter voegen een nieuwe

Rondje centrum door het

Twynderij

plek aan het dorp toe

groen

INLEIDING EN WERKWIJZE Financiële analyse 







Financiële vergelijking op basis van globale ruimtelijke en financiële uitgangspunten 

Vergelijking van massastudiemodellen



Verschillen tussen de varianten  specifiek aandacht voor variabelen.

Onderscheid tussen 

Enerzijds (incidentele) grondexploitatie



Anderzijds (structurele) kapitaalslasten voor vastgoed

Financiële analyse is bedoeld voor een weloverwogen, integrale afweging 

Nu keuze voor principiële ontwikkelrichting



Later keuze voor concrete ontwerpkeuzes en programma van eisen

De financiële vertaling van de variantenstudie is een eerste globale verkenning naar de kosten en opbrengsten, die bedoeld is om ruimtelijke varianten met elkaar te vergelijken. Het is geen uitwerkte haalbaarheidsstudie.

Primaire ontwikkelrichting Belangrijkste variabelen SVP 1. Sporthal op de Korf + P-garage slopen

2. Sporthal op de Korf + P-garage handhaven

3. Sporthal op BBP + Pgarage handhaven

4. Sporthal op BBP + Pgarage slopen

DE NIEUWE KORF – VARIANTEN & RELEVANTE ASPECTEN Grondexploitatie

Variant 2, 3 & 4a

Grondverkoop Onrendabel parkeren Inbreng + sloop GWW Plankosten

Variant 5

Grondverkoop Onrendabel parkeren Inbreng + sloop GWW Plankosten

Variant 1

Grondverkoop Onrendabel parkeren Inbreng + sloop GWW Plankosten

Variant 4b

Grondverkoop Onrendabel parkeren Inbreng + sloop GWW Plankosten

Investeringen gemeentelijk vastgoed

Horeca & bowling

Parkeren

Andere locaties

Optie A: loc. P-dek Optie B: loc. Korf Optie C: Elders Optie D: Weg

Nieuwe garage (half)verdiept (?? pp.)

BBP: n.v.t. Bieb: herbestemming + nieuwbouw (wonen) SIDK: woningbouw Berkelwijk: n.v.t.

Optie B: loc. Korf Optie C: Elders Optie D: Weg

Voldoende huidige capaciteit? Of nieuwe garage (half)verdiept (?? pp.)

BBP: n.v.t. Bieb: herbestemming + nieuwbouw (wonen) SIDK: woningbouw Berkelwijk: n.v.t.

Sporthal + Gymzaal Cultureel centrum

Optie B: loc. Korf Optie C: Elders Optie D: Weg

Voldoende huidige capaciteit? Of nieuwe garage (half)verdiept (?? pp.)

BBP: Sporthal Bieb: herbestemming + nieuwbouw (wonen) SIDK: woningbouw Berkelwijk: Gymzaal

Sporthal + Gymzaal Cultureel centrum

Optie B: loc. Korf Optie C: Elders Optie D: Weg

Voldoende huidige capaciteit? Of nieuwe garage (half)verdiept (?? pp.)

BBP: Sporthal Bieb: herbestemming + nieuwbouw (wonen) SIDK: woningbouw Berkelwijk: Gymzaal

Sporthal Cultureel centrum Nieuwe P-garage?

Sporthal Tijdelijke sporthal Cultureel centrum

ALGEMENE & FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN Grondexploitatie



Woonprogramma: sociaal (30%), midden (37%), vrije sector (33%). 

Voor het middensegment is zowel middenhuur als middenkoop gehanteerd



Culturele voorzieningen tegen een maatschappelijke grondprijs  in stichtingskosten maatschappelijk vastgoed



Grondprijs sociale huur in overeenstemming Omthuis



Boekwaarde De Korf (en eventueel P-garage) nog onbekend



Grondprijzen voor overige typen residueel bepaald



Exploitatie parkeren: openbaar gebruik, geen opbrengsten



Grondexploitatie kosten op basis van kengetallen 

Inclusief: Herinrichting De Smidse & Kooikersgracht



Exclusief: aanpassingen overige openbare ruimte



Geen raming aanpassingen BBP; wel grondkosten aan vastgoedexploitatie toegerekend (ruim 5 ton beschikbaar)



Kosten tijdelijke sporthal (indien van toepassing): aanname € 1,5 mln. (afhankelijk van eisen en tijdsperiode)



Geen onderzoek gedaan naar locatie tijdelijke sporthal

ALGEMENE & FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN Gemeentelijk vastgoed







Realiseren en bouwen gemeentelijk vastgoed 

Structurele lasten  aanname lineaire afschrijving in 40 jaar



Kapitaalslasten (rente & afschrijving)  indicatief bepaald op basis van referenties



Exploitatielasten (onderhoud, beheer, zakelijke lasten, etc.)  nader te bepalen



Huur (kostprijsdekkend)  nader te bepalen

Gemeentelijke functies (uitgangspunt voor massastudie, omvang is nog niet definitief: 

Bowling 990 m² en horeca 350 m², totaal 1.340 m²



Cultureel centrum 2.300 m² (benodigde oppervlakte nog onzeker)



Sporthal 2.600 m²



Gymzaal 500 m² (alleen als sporthal verplaatst naar BBP)

Stichtingskosten gebouwd parkeren (geen opbrengst), excl. btw: 

Bovengronds:

bandbreedte € 25.000 - € 35.000 per parkeerplek



Half verdiept

bandbreedte € 35.000 - € 45.000 per parkeerplek



Ondergronds

bandbreedte € 55.000 - € 65.000 per parkeerplek



Optoppen Twijnderij (mits technisch mogelijk)

bandbreedte € 25.000 - € 40.000 per parkeerplek



Uitgangspunt is openbare parkeervoorziening & compensabele btw via het btw-compensatiefonds  fiscaliteit nader te onderzoeken

VARIANTENSTUDIE DE KORF Gemeentelijk vastgoed

Variantenstudie De Nieuwe Korf Sporthal Parkeergarage De Smidse Parkeeroplossing Tijdelijke sporthal Aantal woningen Aantal parkeerplaatsen Aantal m² bvo voorzieningen

Variant 1 Elders Behouden Halfverdiept Nee

Variant 2 De Nieuwe Korf Slopen 2laags halfverdiept Nee

Variant 3 De Nieuwe Korf Slopen 2laags deels ondergronds Nee

Variant 4a De Nieuwe Korf Slopen Halfverdiept + optoppen Twijnderij Nee

Variant 4b Elders Slopen Halfverdiept + optoppen Twijnderij Nee

Variant 5 De Nieuwe Korf Behouden Halfverdiept Ja

122 56 3.653

119 246 6.234

156 267 6.234

99 229 6.234

148 229 3.653

67 50 6.234

TOEPASSING RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN SVP VARIANT 1: Parkeerdek behouden, sport elders – parkeren halfverdiept 

Aantal woningen: 122



Maatschappelijke functies in de Nieuwe Korf:





Cultuur:

Ja



Sport:

Nee (elders)



Bowling en horeca:

Ja

Toe te voegen parkeerplekken: 56 (halfverdiept)

Grondopbrengsten: 

Wonen:

€ 4,4 mln.



Niet-wonen:

€ 0,7 mln.



Parkeren:

-/- € 2,2 mln.

Totale Grondexploitatiekosten:

€ 2,7 mln.

Indicatie nominaal saldo:

-/- € 1 mln. tot + € 1,5 mln.

NB: exclusief kosten voor bouw en exploitatie maatschappelijk vastgoed – komt hierna aan bod

Massastudie; geen ontwerp

TOEPASSING RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN SVP VARIANT 2: Sport + cultuur op huidig parkeerdek, parkeren 2 laags halfverdiept 

Aantal woningen: 119



Maatschappelijke functies in de Nieuwe Korf:





Cultuur:

Ja



Sport:

Ja



Bowling met horeca:

Ja

Toe te voegen parkeerplekken: 246 (halfverdiept)

Grondopbrengsten: 

Wonen:

€ 4,3 mln.



Niet-wonen:

€ 1,2 mln.



Parkeren:

-/- € 9,6 mln.

Totale Grondexploitatiekosten:

€ 3,1 mln.

Indicatie nominaal saldo:

-/- € 9 mln. tot -/- € 5 mln.

NB: exclusief kosten voor bouw en exploitatie maatschappelijk vastgoed – komt hierna aan bod

TOEPASSING RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN SVP VARIANT 3: Sport + cultuur op huidig parkeerdek, parkeren2 laags deels ondergronds 

Aantal woningen: 156



Maatschappelijke functies in de Nieuwe Korf:





Cultuur:

Ja



Sport:

Ja



Bowling met horeca:

Ja

Toe te voegen parkeerplekken: 267 (deels ondergronds)

Grondopbrengsten: 

Wonen:

€ 5,7 mln.



Niet-wonen:

€ 1,2 mln.



Parkeren:

-/- € 12,0 mln.

Totale Grondexploitatiekosten:

€ 3,1 mln.

Indicatie nominaal saldo:

-/- € 10,5 mln. tot -/- € 6 mln.

NB: exclusief kosten voor bouw en exploitatie maatschappelijk vastgoed – komt hierna aan bod

TOEPASSING RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN SVP VARIANT 4a: Sport + cultuur op huidig parkeerdek, parkeren op Twijnderij èn halfverdiept 

Aantal woningen: 99



Maatschappelijke functies in de Nieuwe Korf: 

Cultuur:

Ja



Sport:

Ja



Bowling met horeca:

Ja



Toe te voegen parkeerplekken: 229 (halfverdiept + optoppen Twijnderij).



NB:

optoppen

verdient

nader

onderzoek.

Uitgangspunt

is

dat

dit

kostenefficiënt kan en technisch mogelijk is. Grondopbrengsten: 

Wonen:

€ 3,6 mln.



Niet-wonen:

€ 1,2 mln.



Parkeren:

-/- € 8,3 mln.

Totale Grondexploitatiekosten:

€ 3,1 mln.

Indicatie nominaal saldo:

-/- € 8 mln. tot -/- € 5 mln.

NB: exclusief kosten voor bouw en exploitatie maatschappelijk vastgoed – komt hierna aan bod

TOEPASSING RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN SVP VARIANT 4b: cultuur + wonen op huidig parkeerdek, parkeren op Twijnderij èn halfverdiept 

Aantal woningen: 148



Maatschappelijke functies in de Nieuwe Korf: 

Cultuur:

Ja



Sport:

Nee (elders)



Bowling met horeca:

Ja



Toe te voegen parkeerplekken: 229 (halfverdiept + optoppen Twijnderij).