Vragen raadslid J. Raemakers (D66) 16okt23 + Antwoord college 24okt23
Tekst van het document
Grathem Kern Algemene gebiedstypologie
Nr. 8
welstandsplichtig gebied
Het gebied is gelegen rond het historische wegenpatroon over de Uffelsebeek (Brugstraat, Breestraat), waardoor een tweedeling is ontstaan. De kleinschalige historische lintfragmenten (Beekstraat, Dorpstraat) worden omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang. De bebouwing waaiert sterk uit langs de Brugstraat, Lindestraat en Baexemerweg. Kenmerkend is de doorgang van de beekzone door de kern. Ten noorden hiervan liggen decenniumuitbreidingen. Vanuit de randen zijn karakteristieke uitzichten naar het landschap van het gebied Heiakker. Stedenbouwkundig Opmerkelijk zijn de linten van historische en veelvoorkomende oudere bebouwing (Brugstraat, Dorpstraat, Beekstraat). De lintbebouwing bestaat uit relatief gesloten straatwanden en smalle meanderende wegprofielen met kleinschalige bebouwing en een patroon van stegen. Het gebied rond het kruispunt Dorpstraat, Brugstraat en het kerkplein vormt een klein ensemble. Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden in overwegend kleinschalig basisstructuur en decenniumvormgeving. Noordelijk van de Beekstraat zijn decenniuminbreidingen die in schaal en vormgeving sterk contrasteren met de bestaande bebouwing. Karakteristiek is de belevingswaarde van de beekzone langs het historische gebied. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristiek beeldwerking.
Grootschalige woonbuurten liggen noordelijk van de Schoolstraat. Bebouwing De bebouwing van de kern Grathem betreft vooral karakteristieke veelvoorkomende oudere bebouwing. Deze past qua maat en vormgeving in de kleinschalige basisstructuur van anderhalve bouwlaag met (mansarde)kap. Markant zijn de incidentele decenniuminvullingen die sterk afwijkend in vormgeving zijn (kantoorgebouw Brugstraat). In beperkte mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing van oudsher in de streek gebruikte natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Het gebied Brugstraat, kerkplein is sterk amorf door sterke verschillen van bebouwing in vorm en schaal en de open terreinen waarop nieuwe invulling gepland zijn. Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen. Welstandsvisie Het gebied is sterk welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herkenbare en beeldbepalende structuur) en ruimtelijke dynamiek van het oudere gebied (klein ensemble) in samenspel met de landschappelijke situatie.
De decenniuminvullingen aan de randen van het gebied zijn minder welstandsgevoelig maar dragen in belangrijke mate bij aan de belevingswaarde van de gehele kern. De uitwaaiering van woonbebouwing en (agrarische) bedrijven benadelen de karakteristieke belevingswaarde van de randen van de kern in het open landschap. Het welstandsbeleid is gericht op het beschermen en in standhouden van deze bestaande waardevolle structuur. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Zichtlijnen vanuit het landschap dienen in de overwegingen te worden betrokken. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de relatief grootschalige (agrarische) bedrijven in de randzones en langs de wegen buiten de kern.
- 32 -
LEUDAL
Welstandscriteria Gebiedsgerichte beoordelingskaders
Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de (historische) woongebieden en de bebouwingsstructuur. Ontwikkelingen relateren aan de bestaande beeldvorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing. Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen. Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van beslotenheid en doorzichten naar landschap. Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft
Stedenbouwkundige aandachtspunten Ligging in de omgeving Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur Massa en vorm van het gebouw Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die in detail positief afwijken van de bestaande stedenbouwkundige context. Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd. Welstandscriteria architectuur niveau Detaillering Gesloten gevelwanden Verticale gevelgeleding Materiaal en kleur Structuur materiaal: baksteen, hout, zeer terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen. Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (geschilderde baksteen, vanouds in de streek gebruikte natuursteen, rode of gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Geen felle synthetische kleuren toepassen. Overige aandachtspunten:
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal Monumentenbeleid
- 33 -
LEUDAL
Grathem Woonbuurt Algemene gebiedstypologie
Nr. 9
welstandsvrij gebied
De woonbuurt Grathem wordt gekenmerkt door relatief grootschalige decenniumuitbreidingen noordwestelijk van de oudere kern (Dorpstraat) tussen Lindestraat en Baexemerweg. Het gebied bestaat overwegend uit woningbouw in lage dichtheid en met veel groene ruimten. Het centrale gelegen Nassauplein is amorf door te lage wanden en als gevolg van de inrichting van het openbaar gebied. Het grootschalige schoolcomplex contrasteert met de kleinschalige basisstructuur. De Baexemerweg heeft relatief gesloten wanden en het woongebied aan de Meidoornstraat ligt hier achter verscholen. Stedenbouwkundig De woonbuurt wordt ontsloten vanaf de doorgangen naar de Lindestraat en Baexemerweg-Dorpstraat. Decenniumvormen zijn gegroepeerd per straat, incidenteel komt strokenbouw voor uit de jaren 50-60 overwegend als tweekappers. De Sportlaan, Clausstraat en Burg. Smeetsstraat markeren de rand van de kern met bebouwing uit de jaren 70 tot 90. Het gebied rond de Not. Houbenstraat bestaat uit eigenbouw uit de jaren 90, veelal in twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal. Typerend is de uitwaaiering aan Baexemerweg en Lindestraat in de richting van de landschapszone Heiakker. Bebouwing De bebouwing bestaat overwegend uit twee bouwlagen met kap in een open structuur in decenniumvormgeving in alle vormen van vorm en materiaal.
Opvallend zijn verdichtingen als Lindenhof en rond Frisostraat. Welstandsvisie Het gehele gebied is welstandsvrij. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 34 -
LEUDAL
Grathem
- 35 -
LEUDAL
Heythuysen Kern
Nr. 10
Algemene gebiedstypologie
welstandsplichtig gebied
De kleinstedelijke kern is gelegen rond de historische lintbebouwing gebaseerd op een kleinschalige basisstructuur van wegen en stegen. De kernvorming is vooral het gevolg van uitbreiding van het voorzieningen niveau en functies. Aan de Dorpstraat staat incidenteel markante bebouwing en bij de kerk ligt een karakteristieke pleinvorm. Markant is de kleinschalige en relatief open structuur van de Stationsstraat met commerciële functies en de Notaris Ruttenlaan, met een typerend beeld van bebouwing. Opvallend is de overgang van het kleinstedelijke milieu naar de amorfe bebouwingsstructuur aan de Vlasstraat, Oude Trambaan, Kloosterstraat en Walk, Provinciale weg. Stedenbouwkundig Veel oudere bebouwing ligt aan de Dorpstraat, welke licht meanderend verloopt met relatief gesloten staatwanden met straatprofielen die sterk variëren ten gevolge van wisselende straatbreedte en bebouwingshoogte. Typerend zijn de onderbrekingen van de relatief gesloten straatwanden door decenniuminvullingen en inbreidingen aan semi-pleintjes. De basisstructuur is nog herkenbaar aanwezig (patroon van wegen en stegen). Typerend is dat de ruimtelijke structuur van het kerngebied (historisch lint) sterk beperkt is: bij doorbraken en bij stegen zijn decenniuminvullingen meteen zichtbaar.
De herkenbaarheid wordt sterk bepaald door de sterke variatie in bebouwing, de inrichting van de openbare ruimte en de toevoeging van semi-pleintjes en parkeerruimte als een gevolg van de dynamische ontwikkeling van het centrumgebied. De entreezones zijn sterk amorf (Kloosterstraat, Walk) door de overgang naar laagbouw en open gebied. Het gebied Walk is amorf door de plotselinge overgang naar open (buiten)gebied. De grootschalige bouwmassa (bejaardencomplex) vormt geen markering of oriëntatiepunt van de toegang tot het centrumgebied. Het gebied Stationsstraat en Notaris Ruttenlaan is een heldere structuur met een herkenbare stedenbouwkundige korrel. De Oude Trambaan is een heldere ruimtelijke structuur die het centrumgebied begrenst door de strakke bouwstroken en het straatprofiel met laanbeplanting. Bebouwing Rond de Dorpstraat en kerkplein staan incidenteel beeldbepalende historische gebouwen die onderling sterk afwijken van de korrel van de oudere bebouwing (anderhalve bouwlaag met langskappen). De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur- en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden).
De Dorpstraat vormen decenniuminbreidingen met commerciële voorzieningen en etagewoningen grote contrasten met de omliggende woonwijken door vormgeving en schaalorde, waardoor een centrum uitstraling is ontstaan. Het gebied Oude Trambaan kenmerkt zich door een statige laan, met een diversiteit aan kwalitatieve woningen. Aan de westkant van Heythuysen is industrietrein Arenbos gelegen. Dit Industrieterrein ligt aan de entree van Heythuysen. Gebouwen en bouwwerken gericht naar de Leveroyseweg hebben hier een representatieve uitstraling.
- 36 -
LEUDAL
Waardering Het gebied is potentieel welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herkenbare en beeldbepalende structuur) en ruimtelijke dynamiek van het oudere gebied (klein ensemble). Het gebied is sterk welstandsgevoelig door de sterke contrastwerking. Opvallend zijn de decenniuminvullingen die in maat, vorm, reclames, kleur en materiaal zeer sterk afwijken van de oudere bebouwing. Hierdoor is een nieuw structuurniveau ontstaan dat heel divers is en veel contrasten toont. Beeldvorm en ruimtelijke kwaliteit van semipleintjes, grote decenniuminvullingen, overdekte winkelpassage, achterkanten en parkeerterreinen typeren de dynamiek in het gebied. Welstandsvisie Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden en verbeteren van de bestaande structuur van het centrum gebied en de laanbebouwing van de Oude Trambaan. Nieuwe plannen moeten worden afgestemd op de aanwezige basisstructuur. Aandacht is nodig voor de kwaliteit en belevingswaarde van het centrumgebied.
- 37 -
LEUDAL
Welstandcriteria Gebiedsgerichte beoordelingskaders
Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de bestaande gebieden Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden. Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur.
Stedenbouwkundige aandachtspunten Ligging in de omgeving Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur Massa en vorm van het gebouw Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context. Het bestaande beeld respecteren, met mogelijkheid om op onderdelen af te wijken. Welstandscriteria architectuur niveau Detaillering Kleinschalige gevelgeleding Materiaal en kleur Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen. Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren. Overige aandachtspunten:
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal Monumentenbeleid
- 38 -
LEUDAL
Heythuysen Woonbuurt Algemene gebiedstypologie
Nr. 11
welstandsvrij gebied
De woonbuurt van Heythuysen wordt gekenmerkt door relatief grootschalige uitbreidingen rondom de oudere kernzone. De afzonderlijke decenniumbuurten liggen tegen elkaar en hebben minimaal relaties onderling of met de oude kern. Hoogbouwblokken staan incidenteel verspreid. De Noorderbaan met groenzone en de Provinciale weg, Biesstraat vormen barrières naar het landschap. De kenmerkende openheid van het agrarische landschap rond de kern lost op bij uitwaaierende bebouwing (Biesstraat, Walk, Vlasstraat en Kloosterweg). Aan de westzijde grenst de woonbuurt aan een klein bedrijvengebied (Heythuysen west). De historische route Kloosterstraat loopt vanuit het centrum richting klooster De Kreppel net buiten de Noorderbaan. De Tungelroysebeek raakt de kern (Eykerstokweg) maar vormt ter plekke geen specifieke ruimtelijke kwaliteit. Stedenbouwkundig Decenniumvormen zijn gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristiek stedenbouwkundige structuren en inrichting openbaar gebied. De Kloosterstraat is relatief gesloten met kleinschalig bebouwing en vormt samen met de Oude Trambaan onderdeel van het historisch patroon. Ten zuiden van de Oude Trambaan en westelijk van St. Antoniusstraat liggen rechthoekige blok patronen, incidenteel met strokenbouw uit de jaren 50-60 overwegend in tweekappers. Noordelijk van de Tienderweg en Kloosterstraat is de bebouwing zeer open van structuur.
De bebouwing ligt aan meanderende en geknikte straatruimten met vrijstaande of twee onder een kap woningen op grote percelen, vooral uit de jaren 80 en 90. Opvallend zijn de groene corridors die vanaf de Noorderbaan (Zwong) in de woongebieden prikken. Het gebied tussen Kloosterstraat en Belenbroeklaan heeft een relatief hoge dichtheid en hier staan enkele etagewoonblokken, uit de jaren 70 en 80. Bebouwing De bebouwing is grotendeels kleinschalig en bestaat overwegend uit zones met een of twee bouwlagen met kap in een open structuur in decenniumvormgeving. Opvallend zijn verdichtingen zoals het gebied Tuulshoek. Er komen veel verspreide invullingen voor met eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 39 -
LEUDAL
Heythuysen bedrijventerrein Arenbos
Nr. 12
Algemene gebiedstypologie
Randzone Leveroyseweg: welstandsplichtig.
Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opzet. Het gebied ligt langs de Leveroyseweg en grenst aan de woonzone van Heythuysen. De woningen aan de Leveroyseweg hebben representatieve uitstraling en markeren de entree van Heythuysen vanuit het westen.
Overig gebied bedrijventerrein Arenbos: welstandsvrij gebied
Stedenbouwkundig Het gebied bestaat uit loodsen en open opslagterreinen langs de Kloosterstraat met aparte toegangswegen. De bedrijven gericht naar de Leveroyseweg hebben een ruime opzet met een kwalitatieve architectuur. De bedrijven op het binnenterrein zijn korter op elkaar gelegen en hebben een lage kwaliteit. De inrichting van het openbaar gebied binnen het bedrijventerrein draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten. De overgang naar de woonbuurt aan de Bellenbroeklaan is vrij abrupt. Bebouwing De bebouwing op het industrieterrein bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing. Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard. De bebouwing aan de Leveroyseweg is representatiever van aard, minder industrieel van aard en bestaat veelal uit baksteen in combinatie met plaatmateriaal. De bebouwing heeft een grotere architectonische waarde dan op het binnengebied. Welstandsvisie Het welstandbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande structuur. Uitbreidingen en aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de merendeels kleinschalige basisstructuur van bedrijven en aanwezige woonbebouwing.
Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de grootschalige bedrijven in de randzones. Welstandsvisie Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden van de bestaande structuur van de zone langs de Leveroyseweg en Kloosterstraat (gedeeltelijk). Deze zone is de entree van Heythuysen vanuit het westen. Een goede kwaliteit van de bebouwde omgeving is positief voor de belevingswaarde van dit gebied. Bedrijven gelegen in het binnen gebied van het bedrijventerrein (Roorveld) en aan de Kloosterstraat hebben een lage kwaliteit. Dit gebied is geheel welstandsvrij. Het beleid is hier gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 40 -
LEUDAL
Welstandcriteria Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau Ligging in de omgeving Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur Massa en vorm van het gebouw Representatieve voorbouw voor grootschalige massa’s Geleding van grootschalige massa’s Vernieuwende bouwplannen mogelijk Overwegend het bestaande beeld respecteren Welstandscriteria architectuurniveau Materiaal en kleur: Overwegend gedekte kleurgebruik en industrieel materiaalgebruik Overige beleidsaspecten
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal
- 41 -
LEUDAL
Heythuysen
- 42 -
LEUDAL
Kelpen-Oler Algemene gebiedstypologie
Nr. 13
welstandsvrij gebied
Het gebied bestaat voornamelijk uit een woonbuurt en bedrijfsgebouwen uit de jaren 50. De bedrijvenzone aan de Rijksweg en Grathemerweg waaiert uit naar de woonbuurt Kelpen. Het blokpatroon met woonstraten ligt rondom de kerk en langs de Wessemerlossing waardoor een tweedeling is ontstaan rond de sportvelden. De kleinschalige kern bestaat voornamelijk uit woonbebouwing van jaren 60 tot 80. De incidenteel voorkomende oudere bebouwing ligt aan de Grathemerweg. Kenmerkend is de brede doorgang van de beekzone door de kern. Het Kanaal Wessem-Nederweert en de A2 vormen een barrière. Stedenbouwkundig Het stedenbouwkundig patroon bestaat uit rechte straten met brede straatprofielen en een open bebouwingsstructuur. De entreezone aan de Grathemerweg is amorf en sluit aan op de bedrijvigheid. De ruimtelijke structuur is overwegend kleinschalig en bestaat voornamelijk uit decenniumwoningbouw. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap richting Oler. De inrichting van het openbaar gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking minimaal. Bebouwing De bebouwing past over het algemeen in de kleinschalige basisstructuur. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen.
De bedrijfsgebouwen zijn laag en uitgestrekt met beperkte uitstraling op de omgeving. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 43 -
LEUDAL
Kelpen-Oler
- 44 -
LEUDAL
Bedrijventerrein Kelpen-Oler Algemene gebiedstypologie Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opzet. Het gebied ligt langs de Rijksweg Noord en Zuid en loopt over in grenst aan de woonzone van Kelpen aan de Grathemerweg. De entreezone bij de Rijksweg is amorf door bebouwing die ver van de weg ligt. Opvallend zijn de harde overgangen naar onbebouwd terrein van de woongebieden. Het bedrijvengebied is nog in ontwikkeling.
Nr. 14
welstandsvrij gebied
Stedenbouwkundig Het gebied bestaat uit loodsen en open opslagterreinen langs de Ellerweg, Kelperheide en Grathemerweg met aparte toegangswegen. De infrastructuur van toegangswegen zijn ruim van profiel. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en utilitair ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten. De overgang naar de woonbuurt aan de Grathemerweg is typerend aaneen gegroeid. Bebouwing De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing. Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 45 -
LEUDAL
Bedrijventerrein Kelpen-Oler
- 46 -
LEUDAL
Buggenum kernlint en Noenevershof Algemene gebiedstypologie De historische kern is gelegen in het Maasdal en ligt pal tegen een verhoging in het terrein langs de Maas met karakteristieke uitzichten naar het landschap en de overzijde van de rivier. Deze historische zeer kleinschalige structuur is gebaseerd op het patroon van een eenzijdig bebouwd lint met een parallel lopende achterweg. Een duidelijke kernvorming met voorzieningen ontbreekt. De hoogspanningsleidingen vormen een zware visuele barrière westelijk van de kern. De ruimtelijke kwaliteit wordt sterk bepaald door de belevingswaarde van de hoogteverschillen en de markante uitzichten over het water van de Maas.
Nr. 15
welstandsplichtig gebied
Stedenbouwkundig Karakteristiek zijn de linten van historische en veel oudere bebouwing (Berikstraat, Dorpstraat en Holstraat) en het patroon van stegen rond de kerk. De kerk ligt beeldbepalend in de straatwand die vanuit het verre landschap waarneembaar is. De lintbebouwing bestaat uit relatief gesloten straatwanden en smalle wegprofielen met kleinschalige bebouwing, die als het ware een klein ensemble vormt. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking in sterke mate. Het binnengebied ‘achter Noenever’ betreft een nieuwbouwlocatie, waar historische vluchtpaden op uitkomen. Bij de inpassing van dit woningbouwplan wordt aangesloten bij de dorpse stedenbouwkundige korrel en wordt qua bouwhoogte rekening gehouden met de omliggende bebouwing. Bebouwing De karakteristieke historische bebouwing in het kernlint varieert qua maat en vormgeving van kleinschalige woonbebouwing tot relatief grootschalige incidenten als kerkgebouw en steenfabriek binnen de straatwand. Markant zijn incidentele decenniuminvullingen die sterk historiserend zijn vormgegeven (Holstraat). In beperkte mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. Incidenteel betreft dit monumentale statige huizen en bedrijfsgebouwen, georiënteerd op wegen en aan rooilijnen.
Het kleur- en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing (van oudsher in de streek gebruikte) natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Het gebied Dorpstraat, Berikstraat en Holstraat rond de kerk vormt een monumentaal ensemble. Het woningbouwplan ‘Noenevershof’ is gelegen tussen Noenever, de Bergstraat en de Holstraat. De bebouwing mag uit maximaal anderhalve bouwlaag met kap bestaan, met uitzondering van zeven bouwkavels, die ook uit twee bouwlagen met kap mogen bestaan. Hierdoor ontstaat een dorpse uitstraling en wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Welstandsvisie Het welstandsbeleid is gericht op het instant houden van de bestaande waardevolle structuur en een kwalitatieve invulling van het nieuwbouwplan ‘Noenevershof’. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. De nieuwbouw moet afgestemd op de bestaande stedenbouwkundige korrel en belevingswaarde (dorpse uitstraling). Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de randzones, zowel de belevingswaarde van de kern als ook de overgangen naar het open of minder dicht bebouwde (agrarisch) gebied.
De gebiedsgerichte criteria kunnen een bijdrage leveren aan sturing naar de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit voor de naaste omgeving maar ook voor de landschappelijk beeldwerking.
- 47 -
LEUDAL
Welstandcriteria Gebiedsgerichte beoordelingskaders
Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden van de lintbebouwing en het achterliggende woningbouwplan Noenevershof. Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden. Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van openheid.
Stedenbouwkundige aandachtspunten Ligging in de omgeving Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur Massa en vorm van het gebouw Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context. Het overwegend kleinschalig en bestaande beeld respecteren. Welstandscriteria architectuur niveau Detaillering Kleinschalige gevelgeleding Materiaal en kleur Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen. Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren. Overige aandachtspunten:
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal Monumentenbeleid
- 48 -
LEUDAL
Buggenum woonbuurt Algemene gebiedstypologie
Nr. 16
welstandsvrij gebied
De woonbuurt is gelegen achter historische kern. Deze kleinschalige structuur is gebaseerd op het patroon van straten die aansluiten op de historische structuur van linten en de parallel lopende achterweg. Een duidelijke kernvorming met voorzieningen ontbreekt. Opvallend is de uitwaaiering van bebouwing langs de Beriksstraat en Haelenerweg. Hierdoor is de karakteristieke openheid van het landschap rondom het landelijke Maasdorp aan de west zijde meer beperkt dan in de andere randen. De rand aan de noordzijde is amorf door uitlopers van woonbebouwing en agrarische bedrijven. De hoogspanningsleidingen vormen een zware visuele barrière westelijk van de kern. Stedenbouwkundig Karakteristiek zijn de linten en het patroon van stegen rond de kerk. Aan de Holstraat en aan de noord- en westrand hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden passend in de overwegend kleinschalige basisstructuur en in decenniumvormgeving. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristiek beeldwerking in beperkte mate. Bebouwing De bebouwing bestaat grotendeels uit kleinschalige woonbebouwing. Markant zijn incidentele decenniuminvullingen die sterk historiserend zijn vormgegeven (Holstraat). In beperkte mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur.
Het kleuren materiaalgebruik zijn overwegend baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing (van oudsher in de streek gebruikte) natuursteen. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 49 -
LEUDAL
Buggenum
- 50 -
LEUDAL
Haelen en Nunhem Algemene gebiedstypologie
Nr. 17
welstandsvrij gebied
Het gebied bestaat uit meerdere specifieke terreinen met een karakteristieke kwaliteit. De historische structuur (Roggelseweg, Haelenerweg en Napoleonsweg) is gelegen op een verhoging in het terrein langs de Maas met uitzichten naar het landschap. Karakteristiek is het Kasteel Aldengoor met de groene Haelenschebeekzone midden door de kern. De woongebieden bestaan overwegend uit decenniumbuurten en zijn gelegen ten westen van de Napoleonsweg. De Napoleonsweg vormt een afzonderlijke dynamische zone van bedrijvigheid. Bijzonder zijn de terreinsprongen langs de Napoleonsweg en het hoogteverschil aan de Nunhemseweg. Rond het historisch wegenpatroon langs de Uffelsebeek (Kampweg, Hoogstraat) is een tweedeling ontstaan. Kenmerkend is de doorgang van de beekzone door de kern. Tussen Nunhem en Haelen (Caulitenstraat) ligt nog een open gebied tussen de kerkdorpen. Markant zijn de grootschalige complexen rond het kasteel Nunhem. Aan de Haelenerweg en Roermondseweg, Burg. Peetersstraat waaiert de bebouwing sterk uit. Stedenbouwkundig De historische straatpatronen (Roggelseweg, Burg. Aquariusstraat, Haelenerweg) zijn door decenniumbebouwing in sterke mate beïnvloed. De uitbreiding met voorzieningen en aanleg van pleinen met parkeerruimte leiden tot sterk amorfe ruimten (Raadhuisplein, Pastorij).
Er zijn grote contrasten in schaal en vormgeving tussen bouwvolumes van commerciële ruimte en etagebouw in drie lagen. Dit samen met de voorts kleinschalige bebouwing draagt minimaal bij aan een specifieke ruimtelijke kwaliteit van Haelen (Burg. Aquarriusstraat en De Lingst). Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden in relatief kleinschalige basisstructuur, gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristieke stedenbouwkundige patronen en inrichting van het openbaar gebied. Tussen de Roggelseweg en Valkenstraat liggen rechthoekige blokpatronen met strokenbouw uit de jaren 50 – 60, woonstraten uit de jaren 60 – 70 met ruime groenzones en bungalows in 1 bouwlaag (Eikendreef) en overwegend tweekappers jaren 80 (Valkenstraat). Tussen Roggelsestraat en Haelenschebeek ligt strokenbouw uit de jaren 50 – 60 (Vanloonstraat, Bongaertstraat), westelijk van Den Boezelaarstraat een jaren 70 – 80 woonbuurt met hoge dichtheid aan woonerven. Tussen de Napoleonsweg en Haelenschebeek liggen diverse jaren 80 – 90 straten, in hoge dichtheid (inbreidingsgebieden OpdenToum, Kloosterveld, H.Berghuisstraat, de Horst) en karakteristiek uitzicht op de beekzone (Burg.v.d.Broekstraat, Onder de Wien). Stationsplein en Napoleonsweg hebben een sterk contrasterende bebouwingsstructuur van oudere woningen, decenniuminvullingen en uitwaaierende grootschalige bedrijven.
Na de realisatie van de omleiding Napoleonsweg ontstaan er kansen om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De lintbebouwing van Nunhem bestaat uit relatief gesloten straatwanden en smalle wegprofielen met kleinschalige bebouwing. Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaats gevonden, passend in de overwegend kleinschalige basisstructuur en in decenniumvormgeving. Het gebied Burg. Peetersstraat en kerkplein is sterk amorf door sterke verschillen van bebouwing in vorm en schaal. Decenniumbuurten (Molenbeemden, Bergop, Marienschootstraat) vormen een sterke verdichting ten opzichte van de bebouwingsstructuur.
- 51 -
LEUDAL
Bebouwing De bebouwing van Haelen bestaat incidenteel uit karakteristieke oudere bebouwing passend in de kleinschalige basisstructuur, anderhalve bouwlaag met kap rond Speikerweg, Stationsplein, Roggelseweg en Napoleonsbaan. De decenniumbebouwing bestaat grotendeels uit woningen in twee bouwlagen met kap. Opvallend zijn de toevoegingen van kappen in het gebied De Keverbergstraat, In de Bremmen bestaand uit woningen met platte daken. Markant zijn de relatief grootschalige decenniuminvullingen die sterk contrasteren in maat, vormgeving en vooral in kleur en materialen (Raadhuisplein, Napoleonsbaan). De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en natuursteen. Monumentale incidenten zijn het kasteelcomplex Aldengoor en de kerk. De incidentele monumentale gebouwen in Nunhem zijn de kerk en het kasteel die aan de beekzone beeldbepalend zijn. Kleur en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Bij het kasteelcomplex staan diverse grootschalige kantoor- en bedrijfsgebouwen die in vormgeving en schaal zeer sterk contrasteren met de beeldvorm van het kasteelcomplex. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is.
Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 52 -
LEUDAL
Haelen-Nunhem
- 53 -
LEUDAL
Horn
Nr. 18
Algemene gebiedstypologie
Historisch centrumgebied, welstandsplichtig.
Het gebied bestaat uit een veelvoud van specifieke terreinen met elk een karakteristieke kwaliteit en identiteit. De historische kleinschalige structuur (Dorpstraat, Wal, Beurik) is gelegen op een verhoging in het terrein langs de Maas met karakteristieke uitzichten naar het landschap. Markant is de terreinsprong aan Kemp en Burg. Huybenstraat. De woongebieden bestaan vooral uit decenniumbuurten en zijn gesitueerd rond het kruispunt Beegderweg, Haelerweg en Rijksweg. De Rijksweg en de Heythuyserweg vormen een dynamische zone van bedrijvigheid en wonen met uitwaaierende bebouwing. De hoogspanningsleidingen vormen visuele barrières aan de Napoleonsweg en Maas.
Overig gebied, welstandsvrij gebied
Stedenbouwkundig Karakteristiek zijn de linten van historische en oudere bebouwing (Dorpstraat, Hoogstraat, Broekstraat, Posthuisweg en Beurik). Deze linten bestaan uit relatief gesloten straatwanden en smalle wegprofielen met kleinschalige bebouwing. Het Raadhuisplein is sterk amorf door ontbrekende straatwanden, situering van de kerk aan de rand van de kern en sterk contrasterende bouwvolumes van commerciële ruimte en etagebouw in 3 lagen rond plein en Dorpstraat. Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden passend in de relatief kleinschalige basisstructuur en decenniumvormgeving. De bebouwing is gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristieke stedenbouwkundige patronen en inrichting van het openbare gebied. Tussen Dorpstraat en Mussenberg liggen rechthoekige blokpatronen, incidenteel komt strokenbouw uit de jaren 50-60 voor met overwegend tweekappers. Oostelijk van de Haelerweg liggen woonstraten uit de jaren 60 – 70 met ruime groenzones en hoogteverschillen. Westelijk van de Haelerweg en noordelijk van de Rijksweg liggen jaren 80 – 90 straten, met hoge dichtheid en met typerende randen van achtertuinen. Het oude wegenpatroon is aangepast en de ruimtelijke opbouw is sterk amorf doordat begeleidende structuren ontbreken.
Het gebied Bergerweg bestaat uit een zeer open structuur in een boszone, grenzend aan het complex jeugddorp Bethanië met relatief veel bebouwing. Het gebied Posthuisstraat, Eindstraat, Beurik vormt een lint van oudere agrarische bebouwing met karakteristieke kwaliteit aan de rand van de kern. De Rijksweg en Heythuyserweg hebben een eigen sterk contrasterende bebouwingsstructuur van oudere woningen, molens, decenniuminvullingen (hoogbouwcomplex aan de Maaslandstraat) en grootschalige bedrijven. De Rijksweg vormt een barrière tussen de woongebieden: ruimtelijk qua profiel en functioneel qua verkeersfunctie. Welstandsvisie Het gebied rondom het monumentale kasteel, is vanuit historisch oogpunt belangrijk voor de eigen identiteit van Horn. Alhoewel dit gebied reeds amorf is, door contrasterende bebouwing, is het behouden c.q. versterken van dit waardevolle gebied belangrijk. Hierdoor is dit gebied welstandsplichtig. Het overige gebied van Horn is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is hier gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 54 -
LEUDAL
Welstandcriteria Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau Ligging in de omgeving Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur van straten en rooilijnen Massa en vorm van het gebouw Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context. Het overwegend kleinschalige, bestaande beeld respecteren. Welstandscriteria architectuur niveau Detaillering Kleinschalige gevelgeleding Materiaal en kleur Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen. Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen. Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren. Overige aandachtspunten:
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal Monumentenbeleid
- 55 -
LEUDAL
Horn
- 56 -
LEUDAL
Bedrijventerrein WindmolenbosZevenellen Algemene gebiedstypologie
Nr. 19
welstandsvrij gebied
Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven, met verschillende onderdelen: het relatief kleinschalige bedrijventerrein Windmolenbos, de woonstraten Broekweg, Roermondseweg en de grootschalige industriezone Zeven Ellen. Het gebied ligt opgesloten tussen de Oude Maas, het Lateraalkanaal, de spoorlijn en de omleiding Napoleonsweg ten oosten van Haelen. Karakteristiek zijn de grootschalige objecten van de elektriciteitscentrale met hallen, schoorstenen en hoogspanningsleidingen. Vooral de grote bouwmassa’s vormen een landmark aan de Maas. Deze vormen een schril contrast met de aanwezige woonbebouwing en de kleinschalige open structuur van het Maasdal. Opvallend zijn de barrières (spoorlijn, omleiding Napoleonsweg, Oude Maas) die het gebied omgeven. Stedenbouwkundig Het gebied tussen de Roermondseweg en de Maas bestaat uit zeer grootschalige gebouwen en voorzieningen met afzonderlijke stedenbouwkundige korrel. De infrastructuur en verkaveling vormen een groot contrast met de incidentele woningen aan de Roermondseweg. Het gebied Windmolenbos bestaat uit een blokpatroon met kleinschalige loodsen en open opslagterreinen aan Windmolenven en De Giesen, noordelijk van de P. Schreursweg. Tussen de P. Schreursweg en de Oude Maas ligt een rij woningen aan de Broekweg geïsoleerd in het landschap. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en utilitair ingericht.
De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van bedrijfsactiviteiten. Specifieke straatprofielen zijn niet voorhanden. Bebouwing De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is geen structurele opbouw of zonering van een opslagzone en bebouwing. Het materiaalgebruik is niet specifiek bepaald. De voorkomende woonbebouwing bestaat uit twee lagen met kap en heeft geen relaties met de directe omgeving. De bedrijfsgebouwen van de energiecentrale zijn zo grootschalig dat schaal en vormgeving een op zichzelf staand (landschappelijk georiënteerd) regime hebben. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers/ondernemers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 57 -
LEUDAL
Bedrijventerrein Windmolenbos-Zevenellen
- 58 -
LEUDAL
Hunsel
Nr. 20
Algemene gebiedstypologie
welstandsvrij gebied
Het gebied is gelegen rond een historisch wegenpatroon over de Uffelse Beek (Kallestraat, Kraakstraat), waardoor een karakteristieke tweedeling is ontstaan. De kleinschalige historische lintfragmenten (Eikesstraat, Jacobusstraat) worden omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang. De bebouwing waaiert sterk uit langs de Kallestraat en Eikesstraat. Kenmerkend is de brede doorgang van de beekzone door de kern. Ten noorden hiervan liggen decenniumuitbreidingen. Vanuit de randen zijn karakteristieke uitzichten naar het landschap van het gebied Haler. Stedenbouwkundig Het historisch patroon van de Kallestraat, Kraakstraat en Eikesstraat, Jacobusstraat met sporadisch oudere bebouwing bestaat uit rechte straten met brede straatprofielen en open wanden. De entreezone aan de Jacobusstraat is karakteristiek met het zicht op de beekzone en de situering van de kerk aan de rand van de kern. De voorzieningen aan de Eikesstraat en het raadhuis sluiten de beleving van de Uffelse Beek af. De ruimtelijke kwaliteit aan de driesvormige ruimte is sterk amorf door de relatief lage bebouwing en de open zichtlijnen door straatruimten naar het landschap. De ruimtelijke structuur is overwegend kleinschalig en bestaat voornamelijk uit decenniumwoningbouw. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten.
Opvallend zijn de woonstraten aan de Kallestraat ten opzichte van de noordelijke woonstraten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap Bebouwing Karakteristieke oudere bebouwing is sterk beperkt qua maat en vormgeving. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 59 -
LEUDAL
Hunsel
- 60 -
LEUDAL
Ell
Nr. 21
Algemene gebiedstypologie
welstandsvrij gebied
Het gebied is gelegen rond een kruispunt van historische linten en wordt omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang. De bebouwing waaiert sterk uit langs de Antoniusstraat en Sebastiaanstraat. Ten noorden hiervan liggen decenniumuitbreidingen. Het Kanaal Wessem-Nederweert en de A2 vormen een harde barrière en het basispatroon westelijk van Ell is door de aanleg van infrastructuur rigoureus aangepast. Vanuit de randen is een karakteristiek uitzicht naar het landschap. Stedenbouwkundig Het historische patroon van de Antoniusstraat en Sebastianusstraat bestaat uit rechte straten met relatief smalle straatprofielen en gesloten wanden met incidenteel oudere bebouwing en veel decenniuminbreidingen. De entreezone aan de Hoogstraat en het Scheijmansplein is sterk amorf door de sterk variërende bebouwing (etagewoningen in drie bouwlagen en oudere woningen in een laag met mansardekap) in combinatie met zeer brede straatprofielen. De ruimtelijke kwaliteit van het plein wordt niet ondersteund door de inrichting van het openbare gebied. Het kerkgebouw met de omliggende ruimte onttrekt de aandacht aan het plein. De beeldwerking van het Scheijmansplein en de Sebastiaanstraat worden gedomineerd door reclamevoering. De decenniumuitbreidingen passen in de overwegend kleinschalige basisstructuur en hebben een typerende decenniumvormgeving.
De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking. Bebouwing De karakteristieke oudere bebouwing past qua maat en vormgeving in de kleinschalige basisstructuur. De bebouwing ligt echter sterk verspreid aan de Antoniusstraat en Sebastiaanstraat. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. Bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 61 -
LEUDAL
Ell
- 62 -
LEUDAL
Haler
Nr. 22
Algemene gebiedstypologie
welstandsvrij gebied
Het gebied bestaat voornamelijk uit een woonbuurt uit de jaren 50. De kern ligt geïsoleerd in de landschapszone Haler, die een oudere en grotere structuur vormt (kamp- en veldontginningen). Agrarische bedrijven waaieren uit aan de Isidoorstraat en Lochterstraat. Het waaiervormig blokpatroon met woonstraten ligt rondom de kerk. De kleinschalige kern bestaat voornamelijk uit woonbebouwing van de jaren 60 tot 80. Kenmerkend is de situering van de woningen in het open landschap. Stedenbouwkundig Het stedenbouwkundig patroon bestaat uit rechte straten met brede straatprofielen en open bebouwingsstructuur. De entreezone aan de Isidoorstraat met kerk aan centraal plein is amorf en ligt open naar het landschap. De ruimtelijke structuur is overwegend kleinschalig en bestaat voornamelijk uit decenniumwoningbouw in specifiek waaiervormig stedenbouwkundig plan. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap richting landschapszone Haler. De inrichting van het openbaar gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking. Bebouwing De bebouwing past grotendeels in de kleinschalige basisstructuur. Decenniuminvullingen van twee bouwlagen met kap vormen de basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen.
Naast meer uniforme bouwstroken komt ook eigenbouw voor uit de jaren 80 - 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 63 -
LEUDAL
Haler
- 64 -
LEUDAL
Ittervoort
Nr. 23
Algemene gebiedstypologie
Gebied langs Napoleonsweg, welstandsplichtig gebied
Het historische lint van de Margarethastraat is gelegen tegen de Napoleonsbaan en omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang aan de noordzijde. Aan de westzijde ligt de kern Neeritter op een steenworp afstand en in het westen loopt het woongebied bijna door in het grootschalig bedrijventerrein Ittervoort. Vanuit de randen zijn karakteristieke uitzichten naar het landschap.
Overig gebied, welstandsvrij gebied
Stedenbouwkundig Het historisch patroon van de Margarethastraat is een meanderende straat met relatief gesloten straatwanden (zuidzijde). De incidenteel voorkomende oudere bebouwing heeft een typerende vertanding van de rooilijn met veel decenniuminbreidingen. De entreezone aan de Napoleonsbaan sluit aan op een driesvormige ruimte rond de kerk. Dit gebied is sterk amorf door de openheid en sterk variërende bebouwing (etagewoningen in drie bouwlagen en oudere woningen in een laag met mansardekap). De decenniumuitbreidingen passen in de overwegend kleinschalig basisstructuur en zijn uitgevoerd in een typerende decenniumvormgeving. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen (richting Neeritter) en uitzichten naar het landschap. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking. Bebouwing De karakteristieke oudere bebouwing die qua maat en vormgeving past in de kleinschalige basisstructuur, ligt sterk verspreid aan de Margarethastraat. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. Bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik is overwegend rode baksteen. Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.
Welstandsvisie Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden en verbeteren van de bestaande structuur langs de Napoleonsweg Deze zone is de entree van Leudal vanuit België. Een goede kwaliteit van de bebouwde omgeving is positief voor de belevingswaarde van dit gebied. Het overige gebied van Ittervoort is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 65 -
LEUDAL
Welstandcriteria Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau Ligging in de omgeving Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur van straten en rooilijnen Massa en vorm van het gebouw Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context. Het overwegend kleinschalige, bestaande beeld respecteren. Welstandscriteria architectuur niveau Detaillering Kleinschalige gevelgeleding Materiaal en kleur Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen. Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen. Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren. Overige aandachtspunten:
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal Monumentenbeleid
- 66 -
LEUDAL
Ittervoort
- 67 -
LEUDAL
Ittervoort bedrijventerrein Algemene gebiedstypologie Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opbouw. Het gebied ligt op een zichtlocatie van de Napoleonsweg en A2. Het bedrijventerrein ligt tegen de woonkern Ittervoort (Sleestraat). Karakteristiek is de grootschalige telecommunicatietoren die een landmark vormt aan de A2, de Maas en in de verre omtrek van het open agrarisch landschap. Opvallend zijn de barrières (autosnelweg, Napoleonsweg) die het gebied omgeven.
Nr. 24
Gebied langs Napoleonsweg, welstandsplichtig gebied Overig gebied, welstandsvrij gebied
Stedenbouwkundig Het gebied bestaat uit een park in blokpatroon van loodsen en open opslagterreinen langs de Napoleonsbaan met aparte toegangswegen. Opvallend zijn de incidentele artefacten van de oudere structuur (boomgroep en kleinschalig ouder gebouw) aan de rand van het bedrijventerrein. De infrastructuur van toegangsweg en groenzone langs de Napoleonsweg zijn zeer ruim van profiel. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en utilitair ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten. De overgang naar de woonbuurt Ittervoort is vrij abrupt. Aan de zichtzijde van de Napoleonsweg staan kwalitatieve bedrijfsgebouwen, die zorgen voor een kwalitatieve uitstraling van het gebied. Bebouwing De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing. Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard. Bij de bebouwing aan de zijde van de Napoleonsweg zijn veelal kwalitatievere materialen toegepast. Welstandsvisie Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden en verbeteren van de bestaande structuur langs de Napoleonsweg. Deze zone is de entree van Leudal vanuit België.
Een goede kwaliteit van de bebouwde omgeving is positief voor de belevingswaarde van dit gebied. Het overige gebied van Ittervoort bedrijventerrein is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers/ondernemers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 68 -
LEUDAL
Welstandcriteria Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau Ligging in de omgeving Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur Massa en vorm van het gebouw Representatieve voorbouw voor grootschalige massa’s Geleding van grootschalige massa’s Vernieuwende bouwplannen mogelijk Overwegend het bestaande beeld respecteren Welstandscriteria architectuurniveau Materiaal en kleur: Overwegend gedekte kleurgebruik en industrieel materiaalgebruik Overige aandachtspunten:
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal Monumentenbeleid
- 69 -
LEUDAL
Ittervoort bedrijventerrein
- 70 -
LEUDAL
Neeritter Kern
Nr. 25
Algemene gebiedstypologie
welstandsniveau 1, welstandsplichtig gebied
De kernzone wordt gekenmerkt door een historisch blokpatroon met een kleinstedelijke structuur. Het historisch patroon van wegen, stegen en driesvormig plein met lintbebouwing is gelegen op een terreinverhoging langs de Itterbeek met karakteristieke doorzichten naar het landschap. Deze zeer kleinschalige structuur is gebaseerd op een rechthoekig patroon van relatief gesloten straatwanden met smalle profielen. Aansluitend op de Itterbeek ligt een wal rondom de kern die ruimtelijk goed bewaard is. De kern is hard begrensd aan de beekzone. Typerend is de locatie van de kerk aan de rand van de kern. Het kerngebied vormt een waardevol ensemble dat nog goed herkenbaar en intact is. Stedenbouwkundig Karakteristiek is het blokpatroon van parallelle wegen met stegen en het Krekelbergplein. Het gebied heeft een beeldkwaliteit van kleinstedelijkheid. De straatprofielen wisselen sterk in breedte en bouwhoogte (een bouwlaag tot 2 of 3 hoge bouwlagen met kappen) en gesloten wanden. Het waardevolle kerngebied is ruimtelijk sterk begrensd door de beek en de graaf als onderdeel van de groenstructuur. De ruimte rond de kerk is amorf door ontbrekende bebouwing en doorzicht naar het landschap. Decenniumuitbreidingen zijn beperkt. De inrichting van het openbare gebied is minimaal ondersteunend voor de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking.
Kleurstelling en inrichtingselementen sluiten minimaal aan op de basisstructuur. Decenniumwoonbuurten liggen noordelijk van De Wal en Maartenstraat. Bebouwing De bebouwing betreft incidenteel karakteristieke historische en oudere bebouwing die qua maat en vormgeving passen in de kleinschalige basisstructuur. Markant zijn incidentele grootschalige panden. Incidenteel komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur- en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Het gebied is geen beschermd stads- en dorpsgezicht. Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen. Welstandsvisie Het gebied is sterk welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herkenbare en beeldbepalende structuur) en ruimtelijke dynamiek van het oudere gebied (klein ensemble) in samenspel met de landschappelijke situatie. De decenniuminvullingen aan de randen van het gebied zijn minder welstandsgevoelig. De uitwaaiering van woonbebouwing en (agrarische) bedrijven benadelen de karakteristieke belevingswaarde van de randen van de kern in het open landschap. Het welstandsbeleid is gericht op het beschermen en instandhouden van deze bestaande waardevolle structuur.
Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Zichtlijnen vanuit het landschap dienen in de overwegingen te worden betrokken.
- 71 -
LEUDAL
Welstandcriteria Gebiedsgerichte beoordelingskaders
Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden en de bebouwingsstructuur. Ontwikkelingen relateren aan de bestaande beeldvorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing. Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen. Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van beslotenheid en doorzichten naar landschap. Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft
Stedenbouwkundige aandachtspunten Ligging in de omgeving Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur Massa en vorm van het gebouw Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die in detail positief afwijken van de bestaande stedenbouwkundige context. Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd. Welstandscriteria architectuur niveau Detaillering Gesloten gevelwanden Verticale gevelgeleding Materiaal en kleur Structuur materiaal: baksteen, hout. Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (geschilderde baksteen, vanouds in de streek gebruikte natuursteen, rode of gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Geen felle synthetische kleuren toepassen. Overige aandachtspunten:
Algemene (vangnet) criteria Excessenregeling Reclamenota Leudal Monumentenbeleid
- 72 -
LEUDAL
Neeritter woonbuurt
Nr. 26
Algemene gebiedstypologie
Welstandsniveau 2, welstandsvrij gebied
De woonbuurt wordt gekenmerkt door relatief grootschalige decenniumuitbreidingen rondom de historische kern. Aanwezige groenzones sluiten aan op elementen van laanbeplanting en Itterbeek. De randen zijn een duidelijke begrenzing van de kern. Het gebied bestaat overwegend uit woningen. Er zijn ook grootschalige complexen voor recreatie en scholen die sterk contrasteren met de kleinschalige basisstructuur. Stedenbouwkundig De woonbuurt van Neeritter bevat decenniumvormen per straat. Incidenteel komt strokenbouw uit de jaren 50-60 voor overwegend in tweekappers. De Diamantstraat en Robijnstraat markeren de rand van de kern met bebouwing uit de jaren 70 en 80. Aan de Ringstraat vindt uitwaaiering plaats van eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal aansluitend op de woonerven Op den Heuvel. De randen zijn beeldbepalend voor de kern maar liggen dicht bijeen. Door een minimale openheid tussen de kernen dreigt het gebied aaneen te klonteren. Typerend is de uitwaaiering aan de Haardstraat en Ringstraat. Bebouwing De bebouwing bestaat overwegend uit twee bouwlagen met kap in een open structuur in decenniumvormgeving. Welstandsvisie Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers.
De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.
- 73 -
LEUDAL
Neeritter
- 74 -
LEUDAL
Buitengebied
Nr. 27
Algemene gebiedstypologie
Welstandsplichtig gebied