Toelichting

Hoofdstuk 1: inleidende regels Dit hoofdstuk bestaat uit de begripsbepalingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van diverse in het bestemmingsplan gebruikte begrippen/termen. De begripsbepalingen zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Artikel 2 bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlakten, percentages, hoogte, diepte, breedte en dergelijke. Hiermee kan op een eenduidige manier toepassing worden gegeven aan de regels.

Hoofdstuk 2: bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen opgenomen (enkel- en dubbelbestemmingen). De opbouw van de bestemmingen is als volgt (met dien verstande dat een specifieke bestemming niet alle genoemde elementen hoeft te bevatten): 1. bestemmingsomschrijving;

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 45

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

bouwregels; nadere eisen; afwijken van de bouwregels; specifieke gebruiksregels; afwijken van de gebruiksregels; omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; wijzigingsbevoegdheid.

De in het plangebied aanwezige bestemmingen zijn met bestemmingsvlakken op de verbeelding aangegeven. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Ook kunnen aanduidingen die betrekking hebben op het gebruik (functieaanduidingen) zijn opgenomen. Middels deze functieaanduidingen is een specifiek gebruik ter plaatse bestemd of uitgesloten. Daarnaast wordt in de regels per bestemming bepaald waar en onder welke voorwaarden gebouwen mogen worden gebouwd. Dit wordt eventueel met een bouwvlak en aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering (maximale goot- en of bouwhoogte, bebouwingspercentage) op de verbeelding aangeven. In de volgende paragraaf worden de in het plan opgenomen bestemmingen per bestemming nader beschreven.

Hoofdstuk 3: algemene regels Algemene regels zijn regels die gelden voor meerdere bestemmingen, dan wel een algemene strekking hebben. Deze bestaan uit de volgende onderdelen: 1. anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. 2. algemene bouwregels: hier zijn algemene regels ten aanzien van het ondergronds bouwen opgenomen met bijbehorende maatvoering. Daarnaast zijn regels opgenomen ten aanzien van bestaande afstanden en andere maten ingeval van strijdigheid met de nieuwe bestemmingsregels. Ook is hierin geregeld wanneer overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwdelen is toegestaan. 3. algemene gebruiksregels: in deze regels is opgenomen welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig gebruik worden beschouwd. 4. algemene aanduidingsregels: hier zijn regels opgenomen, die van toepassing zijn ter plaatse van enkele in het plan opgenomen gebiedsaanduidingen. Deze aanduidingen zijn bestemmingsoverschrijdend en kunnen dus van toepassing zijn binnen meerdere bestemmingen. Het gaat om de volgende aanduidingen: veiligheidszone, vrijwaringszone.

In een volgende paragraaf worden de in het plan opgenomen gebiedsaanduidingen per aanduiding nader beschreven. 5. algemene afwijkingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan ten behoeve van niet-ingrijpende gebruiks- en/of bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. 6. algemene wijzigingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om bestemmingen te wijzigen ten behoeve van kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. 7. algemene procedureregels, met betrekking tot het toepassen van de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen; 8. overige regels, met betrekking tot parkeren, het toevoegen van kwaliteit en de verhouding tussen de bestemmingen. Hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat het voor elk bestemmingsplan verplichte overgangsrecht voor bouwen en gebruik en

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 46

de slotregel met daarin de citeertitel van de planregels.

5.3

Bestemmingen

5.3.1

Totstandkoming bestemmingen

De met dit bestemmingsplan bewerkstelligde beleidswijziging voor het oostelijke deel van bedrijventerrein Heythuysen, is specifiek voor het plangebied geformuleerd. Het betreft grotendeels een beleidsneutrale omzetting, waarbij echter de nodige nuances zijn aangebracht. Daartoe zijn de volgende onderdelen gewijzigd: 1. De bestemming 'Bedrijventerrein' vervalt, aangezien geen sprake meer is van een bedrijventerrein maar van een gemengd woon-/werkgebied; 2. De binnen het plangebied gelegen bedrijfswoningen worden bestemd tot 'Wonen', indien de eigenaar daarom heeft verzocht én de woning niet is gelegen binnen de invloedssfeer van de hondenkennel of het landbouw- en tuinmechanisatiebedrijf en detailhandel in tuinartikelen; 3. Voor de bedrijfswoningen waarvoor de eigenaren in dit stadium géén functiewijziging wensen, danwel waarvoor in dit stadium nog geen goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd (i.v.m. ligging binnen invloedssfeer van de hondenkennel en het landbouw- en tuinmechanisatiebedrijf en detailhandel in tuinartikelen) wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, om in een later stadium de bestemming alsnog te kunnen wijzigen in de bestemming 'Wonen', een en ander onder de opgenomen voorwaarden; 4.

De bedrijfskavels worden bestemd tot 'Bedrijf', met in de bestemmingsomschrijving de regel dat uitsluitend bedrijven in de categorie A en B zijn toegestaan, volgens de bij de regels te voegen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijven met functiemenging'. In deze bijlage worden géén bedrijven opgenomen die volgens de voorgaande systematiek voor het aspect geluid vallen onder milieucategorie 3.1, behalve ter plaatse van het landbouwmechanisatiebedrijf omdat bestaande rechten op dit vlak gerespecteerd moeten worden. Hiervoor is derhalve –net als in het vorige bestemmingsplan- een specifieke functieaanduiding opgenomen; 5. Voor de bedrijven die in de vorige plansystematiek wél zijn toegestaan, maar in deze nieuwe systematiek vallen onder categorie C vanwege de index voor verkeer van 2G, wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt deze bedrijfstypes tóch te kunnen vestigen, mits wordt aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (randvoorwaarden nader te benoemen). Voor het perceel aan de Kloosterstraat 88 (hondenkennel) is een andere systematiek toegepast. Het omzetten van de op dit perceel gelegen bedrijfswoning naar burgerwoning kan alleen worden gemotiveerd in combinatie met een wijziging van het geldende bestemmingsplan, waarbij de specifieke functieaanduiding voor de hondenkennel van de verbeelding en uit de regels wordt geschrapt.

Daartoe is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bedrijven toe te staan uit categorie C, mits kan worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing. 5.3.2

Wijzigingen ten aanzien van woonbestemmingen

Binnen het plangebied zijn de nodige bedrijfswoningen gelegen, waarvan de eigenaren hebben verzocht om een bestemmingswijziging. De onderstaande keuzes zijn gemaakt per bedrijfswoning. 1. Kloosterstraat 88: bestemming Bedrijf met specifieke functieaanduiding voor de hondenkennel (conform vigerend bp) en aanduiding bedrijfswoning (bw). 2. Kloosterstraat 90: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 3. Kloosterstraat 96: woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 4. Kloosterstraat 100: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): geen verzoek tot bestemmingswijziging ontvangen.

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 47

5. Kloosterstraat 102: woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 6. Kloosterstraat 106: woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 7. Arenbos 1: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 8. Arenbos 3: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): woning ligt binnen invloedssfeer van het landbouwmechanisatiebedrijf en tuincentrum aan de overzijde. 9. Arenbos 4: bestemming Bedrijf met aanduiding (bw): woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 10. Arenbos 7: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 11. Arenbos 7a: bestemming Wonen (had eerst de bedrijfsbestemming functieaanduiding 'wonen'). 12. Leveroyseweg 1: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 13. Belenbroeklaan 57: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): woning afgesplitst van bedrijf en bestemd tot Wonen. 14. Belenbroeklaan 61a: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): geen verzoek tot omzetting ontvangen. 15. Belenbroeklaan 63: bestemming Bedrijf met aanduiding bedrijfswoning (bw): geen verzoek tot omzetting ontvangen. 16. Belenbroeklaan 65: bestemd tot Wonen.

Kloosterstraat 90 In paragraaf 4.4 Bedrijven en milieuzonering heeft een akoestische afweging plaatsgevonden ten aanzien van de woningen aan de Kloosterstraat 90 en de aanwezigheid van de hondekennel. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de woning aan de Kloosterstraat 90 akoestisch gezien een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd. De bestemming van deze woning wordt in het kader van onderhavig bestemmingsplan derhalve omgezet naar de bestemming 'Wonen'.

Levenroyseweg 1 en Arenbos 1, 4 en 7 In paragraaf 4.4 Bedrijven en milieuzonering heeft ook een verkeerskundige beoordeling van de weg Arenbos in relatie tot de bedrijfsactiviteiten van Lemmen tuin en park, gelegen aan de Arenbos 4 plaatsgevonden. Binnen deze rapportage is nader ingegaan op de vraag wat de verkeerskundige aantrekking is van de bedrijfslocatie Arenbos 4 en welke effecten die heeft op de weg Arenbos alsmede de aan deze weg gelegen objecten. Uit de verkeerskundige beoordeling blijkt dat in voldoende mate is aangetoond dat in de woningen aan de Levenroyseweg 1 en Arenbos 1, 4 en 7 sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In het kader van onderhavig bestemmingsplan wordt de bestemming van deze woningen derhalve omgezet naar de bestemming 'Wonen'.

Kloosterstraat 88 en Arenbos 3 Voor de Kloosterstraat 88 en voor Arenbos 3 wordt de bestemming 'B' met aanduiding (bw) en wijzigingsbevoegdheden gehandhaafd.

5.3.3

Opbouw bestemmingen

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd: bestemmingsomschrijving; bouwregels; nadere eisen; afwijken van de bouwregels;

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 48

specifieke gebruiksregels; afwijken van de gebruiksregels; omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; wijzigingsbevoegdheid; Duidelijk zal zijn dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. Voor wat betreft de nadere eisen regeling zoals deze bij diverse bestemmingen is opgenomen, geldt dat deze aangeeft wanneer en waaraan nadere eisen gesteld kunnen worden, binnen de in de gebruiks- en bouwregels van de afzonderlijke bestemmingen reeds aangegeven begrenzingen van het bestemmingsplan. In het onderstaande worden de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht.

Bedrijf Voor alle bedrijfskavels is de bestemming Bedrijf opgenomen. Hierbinnen is in principe bedrijvigheid toegestaan in de categorie A en B van de bij de regels gevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten voor bedrijven met functiemenging. Hiervoor is niet de volledige standaard Staat van bedrijfsactiviteiten van de VNG gebruikt, aangezien daarin ook bedrijven staan genoemd die niet thuishoren in een gemengd gebied, maar bijvoorbeeld in een centrumgebied. Denk daarbij aan bepaalde vormen van detailhandel en horeca. Reeds legaal aanwezige bedrijven uit een hogere categorie zijn specifiek bestemd/aangeduid, zodat de bestaande rechten worden gerespecteerd. Bedrijfswoningen zijn als zodanig aangeduid, en middels een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de bestemming te wijzigen naar Wonen, mits wordt voldaan aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. Naast de algemeen toegestane bedrijvigheid als hierboven benoemd, geldt voor enkele kavels dat aanvullend hierop ook nog specifieke soorten bedrijvigheid zijn toegestaan. Het betreft hier bijvoorbeeld een zelfstandig kantoor of een bouwmarkt, ter plaatse van de betreffende aanduidingen.

Verkeer Binnen deze bestemming zijn onder andere voorzieningen ten behoeve van verkeersdoeleinden toegestaan, alsmede groenvoorzieningen.

Wonen De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor alle bestaande bedrijfswoningen die konden worden omgezet naar burgerwoningen. Woningen die nog wel deel uitmaken van een bedrijf worden geregeld middels een bestemming waarin ook het bedrijf geregeld is. De regeling is zeer flexibel gehouden, met als gevolg dat er bij het bouwen, verbouwen of veranderen van een woning aan maar weinig voorwaarden voldaan hoeft te worden. Hiervoor is aansluiting gezocht met de regeling uit bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'.

Waarde - Archeologie 5 Ter plaatse van deze dubbelbestemming is het gemeentelijk archeologisch beleid van toepassing, met een bepaalde ondergrens voor de noodzakelijkheid van archeologisch onderzoek.

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 49

Aanduidingen Over het midden van het plangebied is, van het noordwesten naar het zuidoosten, ook een vrijwaringszone voor het straalpad voor telecommunicatie gelegen. Daarvoor wordt ook in dit bestemmingsplan weer een gebiedsaanduiding opgenomen, waarbinnen niet hoger dan 60 meter mag worden gebouwd. In de 'Algemene aanduidingsregels' zijn regels opgenomen ten behoeve van het voorkomen van kwetsbare objecten binnen veiligheidszones in verband met een LPG-tankstation en de vrijwaring van het straalpad voor de telecommunicatieverbinding.

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 50

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische uitvoerbaarheid

6.1.1

Financieel economische haalbaarheid

Onderhavig bestemmingsplan heeft voornamelijk een conserverend karakter. Uit onderzoek naar de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is derhalve gebleken dat er hoofdzakelijk kosten optreden verband houdende met het opstellen van het bestemmingsplan. Hiervoor staan dekkende fondsen uit de algemene middelen van de gemeente ter beschikking. Het bestemmingsplan is derhalve economisch uitvoerbaar binnen de planperiode van tien jaar. 6.1.2

Kostenverhaal

Op grond van afdeling 6.4. van de Wro geldt voor de gemeente de verplichting tot kostenverhaal in de gevallen die zijn aangewezen in het Bro. Het Bro stelt kostenverhaal verplicht in geval er sprake is van een van de volgende bouwplannen: de bouw van één of meer woningen en andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte. Voorliggend bestemmingsplan is conserverend van aard. Nieuwe bouwplannen als bedoeld in het Bro worden niet mogelijk gemaakt. Kostenverhaal is dan ook niet aan de orde.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er zijn wettelijke eisen met betrekking tot de voorbereiding en totstandkoming van een bestemmingsplan. Artikel 3.8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan de in afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geregelde uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) van toepassing is. Dit houdt in dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dientengevolge zijn de volgende stappen te onderscheiden: 17. Vooroverleg; 18. Vaststellingsprocedure.

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 51

6.2.1

Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan worden geïnformeerd. Te zijner tijd zullen de uitkomsten van het vooroverleg en de consequenties voor het bestemmingsplan worden beschreven in deze paragraaf. Bij voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft op basis van artikel 3.1.1 Bro overleg plaatsgevonden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van de belangen welke in het plan in het geding zijn. 6.2.2

Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, heeft met ingang van 15 oktober 2020 tot en met 25 november 2020 het ontwerpbestemmingsplan 'Bedrijventerrein Heythuysen – oostelijk terreindeel' ter inzage gelegen. Met de kennisgeving van de ter inzage legging van het ontwerp van voorliggend bestemmingsplan is de formele procedure voor de vaststelling van start gegaan. Als onderdeel van deze procedure heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen voor het inbrengen van zienswijzen. Gelijktijdig met de plaatsing van de kennisgeving is het ontwerpbestemmingsplan langs elektronische weg toegezonden aan de reeds betrokken gemeenten, provincie, waterschappen en uitvoeringsdiensten van het Rijk. In deze periode zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt. Echter hebben er ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan wel ambtshalve wijzigingen plaatsgevonden. In de 'Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen' (Bijlage 3), zijn deze ambtshalve wijzgingen nader uiteengezet. Deze ambtshalve wijzigingen bestaan uit de volgende aspecten: Aan artikel 3, sublid 3.7.1 onder k.

van de regels toe te voegen 'danwel indien anderszins kan worden aangetoond dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat'; De huidige bedrijfswoningen aan de Kloosterstraat 90, Leveroyseweg 1 en Arenbos 1, 4 en 7, te bestemmen tot 'Wonen'. Artikel 11.5 van de regels dient te worden geschrapt. Voorliggend bestemmingsplan (regels/verbeeling) is in navolging van de bovenstaande wijzigingen aangepast.

bestemmingsplan Partiële herziening bedrijventerrein Heythuysen - oostelijk terreindeel 52