Raadsbesluit 2feb10 vaststellen nota grondbeleid 2010

Daarnaast zal een tussentijdse actualisatie van grondexploitaties plaatsvinden bij: - mutaties; - nieuwe grondexploitaties. Beleidsregel: De gemeente Leudal actualiseert jaarlijks alle actieve en niet-actieve grondexploitaties. Bij de jaarrekening wordt door het gemeentebestuur verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, waarbij inzicht gegeven dient te worden in de resultaten en hoe deze resultaten zich verhouden tot het programmaplan. Daarnaast dient inzicht te worden gegeven in de risico’s en het weerstandsvermogen. De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste: - Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting. - Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert. - Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie. - Een onderbouwing van de geraamde winstneming. - Beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondzaken in relatie tot die risico’s. Naast de hiervoor genoemde verplichte onderdelen voor de paragraaf grondbeleid kan deze paragraaf worden uitgebreid met elementen als: - Grondposities en aankoopbeleid. - Fonds bovenwijkse voorzieningen. - Kostenverhaal. Paragraaf weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen: 1.

enerzijds de weerstandscapaciteit, zijnde de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken; 2. anderzijds alle risico's waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie. De omvang van het weerstandsvermogen geeft aan hoe robuust de begroting is. Dit is van belang wanneer er zich een financiële tegenvaller voordoet. Door aandacht voor het weerstandsvermogen, kan voorkomen worden dat elke financiële tegenvaller dwingt tot bezuinigingen. De paragraaf betreffende het weerstandsvermogen bevat ten minste: a. een inventarisatie van de weerstandscapaciteit; b. een inventarisatie van de risico’s; c. het beleid omtrent de weerstandscapaciteit en de risico’s; d. een inzicht in de reserves en voorzieningen. 26

Bij de vaststelling van de nota reserves en voorzieningen gemeente Leudal op 1 juli 2008 is besloten dat de reservemiddelen grondexploitatie, onderdeel uit blijven maken van het weerstandsvermogen, maar afzonderlijk worden gerubriceerd binnen de algemene reserve. Dit betekent dat een onttrekking uit de reserve voor grondexploitatie goed gefundeerd en doordacht moet zijn, omdat er direct een invloed is op het weerstandsvermogen van de gehele organisatie. Risico’s zijn inherent aan het voeren van actieve grondpolitiek. Beschikking over een hogere reserve geeft meer ruimte om investeringen te doen en risico's af te dekken. In een periode van economische teruggang is dat belang des te groter. Vanuit Audit en Control ligt hier de verantwoordelijkheid om hiervoor genoemde belangenafweging te volgen, te bewaken en te begeleiden in het belang van het weerstandsvermogen van de gemeente Leudal. Risicomanagement algemeen Risicomanagement is niet vrijblijvend noch absoluut. De afgelopen jaren heeft het bedrijfsleven in toenemende mate risicomanagement ingevoerd om de risico’s te kunnen managen en de risicokosten te kunnen minimaliseren. Met de invoering van het BBV zijn gemeenten en provincies eveneens verplicht om een adequaat risicomanagement op te zetten en uit te voeren.

Voor een adequaat risicomanagement is de financiële transparantie van plannen en projecten een essentiële voorwaarde. Deze transparantie wordt binnen de gemeente Leudal gerealiseerd door het tijdig aan de raad ter goedkeuring voorleggen. Risicomanagement is nog niet structureel ingebed in de organisatie als een managementinstrument, maar nog belegd als invulling van afzonderlijke verplichtingen, zoals:  Arbo-beleid.  Milieuwetgeving.  Treasury.  Afdekking risico’s grondexploitatie. Risicomanagement en de grondexploitatie Het risicomanagement van de grondexploitatie van een ruimtelijke ontwikkeling bestaat uit het opstellen en consequent bewaken en bijsturen van de grondexploitatie. Tevens dienen de mogelijkheden tot bijsturing te worden aangegeven in de grondexploitatie, dan wel de omvang van een te vormen voorziening/buffer. Het belangrijkste onderdeel van risicomanagement blijft het bewaken van de uitgangspunten, die in de planexploitatie zijn vastgelegd. Immers, het financiële planresultaat wordt bepaald en beïnvloed door deze uitgangspunten. In hoofdlijnen gaat het daarbij om de financiële vertaling van de navolgende ‘grote knoppen’: - Bestaand: omvang locatie, huidige status en aanwezige (te handhaven) bebouwing. - Verwerving: tijdstip verwerving afstemmen op planfasering. - Ruimtelijk: verhouding uitgeefbaar en openbaar inrichtingsgebied, evenals bouwhoogtes.

- Programma: functies woningbouw (inclusief parkeren) en niet-woningbouw. - Kwaliteit: elementen, materialen, kunstwerken. - Bijdragen: gemeentelijk, derden en projectsubsidies. - Tijd: planperiode, fasering van kosten en opbrengsten, voorinvesteringen. Het resultaat van een grondexploitatie wordt het sterkst beïnvloed door de uitgangspunten zoals die worden gekozen in de voorliggende fasen van het planproces (initiatieffase /strategiefase). In onderstaande figuur is dit grafisch weergegeven.

27

Beïnvloeding resultaat

tijd

Initiatieffase

definitiefase

ontwerpfase +

voorbereidingsfase

realisatiefase

Grafiek: Beïnvloedbaarheid exploitatieresultaat in relatie tot de fase in het planproces

Als strategische keuzes zijn te benoemen: de locatiekeuze, planbegrenzing, het programma (globaal) en de ruimtelijk-stedenbouwkundige hoofdopzet. Na formulering van deze uitgangspunten in de strategiefase en borging daarvan in een programma van eisen, is het ontwerp een belangrijke factor voor het exploitatieresultaat. Het resultaat van de grondexploitatie moet worden beoordeeld in de context van de kansen/de risico’s en de bijsturingsmogelijkheden, waarvan het planontwerp en het daaruit voortvloeiende ruimtegebruik er één is. Andere bijsturing kan worden gevonden in de kwaliteit van de uitvoering, aanpassing van het woningbouwprogramma en fasering. De mogelijkheden om de risico’s te beïnvloeden neemt af naarmate de planontwikkeling vordert, zoals schematisch wordt weergegeven door bovenstaande grafiek. Bijsturingmogelijkheden De mogelijkheden tot bijsturing van de grondexploitatie moeten worden aangegeven in de grondexploitatie, of er wordt een voorziening/buffer met een bepaalde omvang gevormd. Een aantal bijsturingsmogelijkheden kan consequenties hebben voor de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving of de uitvoering. Bestuurlijk draagvlak is in dat geval van belang. Mogelijkheden voor de vorming van een voorziening/buffer: - Een voorziening binnen de grondexploitatie opnemen. - Een afzonderlijke voorziening vormen ter afdekking van het geprognosticeerde exploitatieresultaat.

- Een gedeelte van de algemene reserve afzonderen. Voor dit laatste is gekozen in de gemeente Leudal. Daarmee wordt tevens geregeld, dat er slechts onder voorwaarden en met besluitvorming door de raad gebruik gemaakt kan worden van de reserve. En daarmee wordt wederom nadruk gelegd op de verplichting om een tijdig, actueel en transparant inzicht in de actieve grondexploitaties en de geprognosticeerde resultaten te geven om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende en controlerende taken adequaat uit te kunnen voeren. Het hebben van een reserve is een essentiële voorwaarde voor het voeren van een actief grondbeleid en exploiteren van gronden. De reserve heeft de volgende functies:  verrekenen van winsten en verliezen van de exploitaties;  afdekking van risico’s;  buffer voor het voeren van een actieve grondpolitiek;  bepaalt de grens voor het voeren van een actieve grondpolitiek; Het plafond van de reserve wordt jaarlijks vastgesteld bij de vaststelling van de jaarrekening.

28

Op basis van een rekenmodel is een methodiek uitgewerkt zodat het gewenste reserveniveau kan worden berekend. Per investering en per exploitatie wordt aan de hand van risico’s en/of de hoogte van de investering bepaald hoeveel reserve aanwezig moet zijn als buffer voor het risico en/of investering. Het model is toegesneden naar de situatie van de gemeente Leudal. Door de accountant is het getoetst en akkoord bevonden. Het college van burgemeester en wethouders heeft besloten tot deze berekeningssystematiek bij besluit van 24 maart 2009. Bij de gekozen systematiek wordt jaarlijks in een rekensessie de hoogte van de buffer opnieuw bepaald aan de hand van de op dat moment bekende risico’s en investeringsbedragen. Afwijking van de berekeningssystematiek kan alleen plaatsvinden in overleg met Audit en Control vanwege afstemming met andere interne kaders en na nieuwe besluitvorming. Als mogelijke risicoverlagende/beperkende maatregelen kunnen worden genoemd: - Grondexploitaties in haar opzet zo “hard, compleet en marktconform” mogelijk opstellen. - Marktonderzoek doen naar realistische verwervingsmogelijkheden. - Marktonderzoek doen naar realistische afzetbaarheid van beoogde producten. - Strategische aankopen vooraf goed toetsen op haar risico’s. - Parameters realistisch bepalen.

- Vooraf alternatieve scenarioberekeningen opstellen, zodat vooraf de effecten van relevante afwijkingen bijv. in afzetbaarheid/wijzigingen bouwprogrammering, wijzigingen in vraag en aanbod in de markt, zichtbaar (transparant) worden gemaakt en daarom onderdeel dienen te zijn van besluitvorming. - Het eventueel opnemen van een post “onvoorzien” in de grondexploitatie (aanwending van deze post kan alleen op basis van besluitvorming plaatsvinden). - Het vroegtijdig/tussentijds nemen van winst (bijv. bij realisatie van deelplannen) goed regelen, zodat deze winsten niet al (te vroeg) voor andere doeleinden worden aangewend maar voor verevening van eventuele tegenvallers en verliezen van andere deelplannen uit de betreffende ruimtelijke ontwikkeling beschikbaar blijven tot het totale plan (eind)resultaat vast staat. Beleidsregel: De gemeente Leudal voert een actief risicomanagement door: - de uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist; - de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten; - activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan vastgestelde financiële kaders en het planresultaat te toetsen aan de mogelijkheden en onmogelijkheden m.b.t. het weerstandsvermogen van de gemeente.

29

5. Proces locatieontwikkeling en grondbeleid Om als gemeentelijke organisatie te komen tot effectieve en efficiënte locatieontwikkeling en tijdige en juiste inzet van grondbeleid(sinstrumenten), is een duidelijke structuur nodig in het planproces. Planprocessen zijn (soms zeer) langdurige trajecten. Om deze trajecten stuurbaar en beheersbaar te maken kan het planproces in fasen worden onderverdeeld. Enerzijds wordt hierdoor beter inzichtelijk welke werkzaamheden door wie op welk moment (fase) gedaan dienen te worden. Anderzijds biedt het faseren van het planproces een goede mogelijkheid om ‘beslismomenten’ in het planproces in te bouwen. Om tussentijds de uitwerking van de plannen tot dat moment aan het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad ter goedkeuring voor te leggen, kan draagvlak en instemming worden verkregen ten aanzien van de voorgelegde plannen en het daarbij berekende planresultaat. Dit verkleint de kans dat een planproces, terwijl dit al in een vergevorderd stadium verkeert, (deels) nogmaals moet worden doorlopen, wanneer bij een beslismoment aan het einde van de voorbereiding en vlak voor de realisatie, de plannen worden afgekeurd.

Een beheersbaar en vlekkeloos verlopend planproces vereist van de gemeentelijke organisatie de volgende discipline van werken: - Het opmaken van adequate beslisdocumenten ter voorbereiding op de besluitvorming in desbetreffende fase. - Het daadwerkelijk uitvoeren van de binnen desbetreffende fase gelegen werkzaamheden. - Een grondige afstemming tussen de gemeentelijke disciplines met het oog op een integrale planontwikkeling. Dit geldt zowel voor de werkzaamheden binnen de fase, maar ook bij de voorbereiding van het beslisdocument. - Het op een gedisciplineerde en structurele wijze ‘eigen’ maken en uitvoeren van het fasegewijze werken en de daarbij passende terminologie. Ook de inzet van de discipline grondbeleid heeft een plaats binnen deze fasering. Een voorbeeld van een dergelijke fasering van het planproces is opgenomen in het processchema (op hoofdlijnen) weergegeven in bijlage 1A. Naast een beter inzicht in de te verrichten werkzaamheden in desbetreffende fase en het verkrijgen van ambtelijk en politiek draagvlak voor de plannen op beslismomenten, is bij het fasegewijze werken bovendien het risicomanagement beter en transparant gewaarborgd. Bij ieder beslismoment dient namelijk een (aangepaste) risicoanalyse of risicoprofiel aanwezig te zijn. Op basis van deze analyse zullen passende beheersmaatregelen kunnen worden ingezet om risico’s te kunnen dragen.

De gemeente Leudal gaat een adequaat processchema hanteren voor gebiedsontwikkeling waarin ook reeds de voornaamste gevolgen van de Grondexploitatiewet zijn verwerkt. Een samenvatting van een uitgebreider processchema treft u aan als bijlage 1B.

30

6. Grondzaken en grondbeheer in relatie tot accommodatiebeleid en (tijdelijk) beheer Projectgroep Vastgoed Momenteel is het beheer en onderhoud van vastgoed decentraal weggezet binnen het ambtelijk apparaat van de gemeente Leudal. Het is de bedoeling om binnen de nieuwe organisatie het beheer van het onroerend goed te centraliseren. Om dit vastgoedbeheer adequaat op te kunnen zetten is besloten om voor de duur van 4 jaar een projectgroep Vastgoed te benoemen. Deze projectgroep gaat een actieve en meedenkende rol vervullen op het gebied van het beheer gemeentelijk vastgoed, echter met een uitsluitend adviserende functie. Binnen de lijnorganisatie is bepaald wie het functioneel gebruik van het pand heeft en daar blijft dan ook de besluitvorming. De projectgroep bewaakt in deze ook de integraliteit en legt verantwoording af aan de daarboven ingestelde stuurgroep. De volgende resultaten moeten worden bereikt: - Centralisatie beheer onroerend goed. - Verkrijgen kaderstelling hoe om te gaan met aan- en verkoop van onroerend goed. - Optimalisatie van het gebruik van het in bezit zijnde onroerend goed. - Faciliterende functie naar de lijnorganisatie die verantwoordelijk is voor het functioneel gebruik van het onroerend goed. - Continu beheer van het onroerend goed, inclusief het onderhoud. Vragen van burgers op het gebied van vastgoed komen terecht bij verschillende eenheden.

Al deze vragen kunnen vanaf nu doorgestuurd worden naar de projectgroep vastgoedbeheer. Vastgoedbeleid en beheer Leudal 1. Beheersbevoegdheid (bij de respectievelijke eenheden die vastgoed aan doelgroepen ter beschikking stellen op basis van een nota accommodatiebeleid Leudal). 2. Beschikkingsbevoegdheid (bij eenheid Ruimte). Toelichting Beheersbevoegdheid Het gaat hier dan om het verhuren, tijdelijke verhuur, bruikleen, “om-niet” ter beschikking stellen op basis van door de eenheid Ruimte vast te stellen formats (huurcontracten/bruikleen etc.) Toelichting beschikkingsbevoegdheid Deze bevoegdheid ligt bij de eenheid Ruimte en betreft het (doen) aankopen, verkopen, belasten met zakelijke rechten van enig vastgoed (grond of gebouw). Accommodatiebeleid en relatie met grondbeleid De eenheid Ruimte zal mede aan de hand van de nota accommodatiebeleid Leudal zorgen voor:  de nodige grondaankopen voor bijvoorbeeld sportvelden;  actief aankopen en/of afstoten van bestaande accommodaties;  herbestemmen huidige accommodaties (andere doelgroepen in de gebouwen huisvesten);  verkoop van bestaande gebouwen of gronden (ofwel de activiteit aan de markt overlaten).

Metrum

31

Tijdelijk beheer en permanent beheer Onderscheid wordt gemaakt in a – tijdelijk beheer 1 tot max. 2 jaar; b – tijdelijk beheer vanaf 2 jaar tot 5 jaar; c – boven 5 jaar is sprake van permanent beheer. Tijdelijk beheer wordt gerealiseerd door de eenheid Ruimte. Permanent beheer (eventueel na overgang van tijdelijk naar permanent) wordt verzorgd door de respectievelijke eenheden aan wie door de eenheid Ruimte een gebouw of grond, ter beschikking wordt gesteld minimaal tegen kostprijs(dekkende huur). Het staat eenheden vrij om de doelgroep al dan niet te subsidiëren. Echter, intern moet aan de eenheid Ruimte minimaal de kostprijsdekkende huur worden voldaan. Dat is ook noodzakelijk voor een juiste budgettaire belasting van de respectievelijke eenheden die betrokken zijn bij accommodatiebeleid. Het beheer van gronden en panden in eigendom van de gemeente Leudal is in principe gericht op het tijdelijk beheren van de eigendommen met het oog op het realiseren van een nieuwe bestemming waarvoor de gronden zijn verworven. Afhankelijk van de situatie (indien de eigendommen bijvoorbeeld uiteindelijk niet gebruikt hoeven te worden voor de realisatie van een project) kan tevens het doorverkopen van de eigendommen aan de orde zijn. Dit beheer vindt dus plaats met een specifiek doel en is geen doel op zich.

In die zin dient - tenzij hiertoe een bewuste keuze wordt gemaakt - langdurig eigendom en beheer zoveel mogelijk te worden vermeden. Dit heeft immers aanzienlijke financiële consequenties (beheerkosten, verzekering etc.). Zeker bij actief of faciliterend grond(aankoop)beleid en strategische aankopen, verkrijgt de gemeente vaak vroegtijdig eigendom (grond–opstallen), terwijl op de kortere termijn van locatieontwikkeling en uitgifte (nog) geen sprake is. In dat geval dient een adequaat tijdelijk beheer toegepast te worden. Eigendommen dienen immers in goede staat te blijven, kraak en verloedering moet tegen gegaan worden, rentekosten dienen beperkt te worden. Uiteraard kan er ook sprake zijn van permanent beheer en daar is sprake van als buiten de eenheid Ruimte, de gemeente gronden en/of opstallen in beheer heeft. De gemeente Leudal kent de volgende vormen van tijdelijk (facilitair) beheer: 1e - Gronden en opstallen blijven minder dan één jaar in beheer bij de gemeente: Hier geldt de volgende vorm van beheer: - bruikleen; - tijdelijke verhuur; - voortgezet gebruik / uitgestelde betaling. 2e - Gronden en opstallen blijven langer dan een jaar doch maximaal 2 jaar in beheer bij de gemeente: Hier geldt de volgende vorm van beheer:  tijdelijke verhuur (voor bepaalde tijd dus);  bruikleen (direct opzegbaar).

3e – Permanent beheer Langer dan twee jaar beheer voeren kan onder meer gerealiseerd worden door onderstaande:  verhuur (voor onbepaalde tijd, met opzegtermijn);  verpachting (let op pacht termijnen!). Beheer van agrarische gronden Het beheer van agrarische gronden boven 1 hectare vindt plaats door middel van een éénmalige pachtovereenkomst voor de duur van 1 jaar tegen de regionaal geldende pachtprijs per hectare. Pachtgronden worden in principe behouden voor de mogelijke inzet als compensatie- of grondruil.

Metrum

32

7. Organisatie en implementatie Voorbereiding en uitvoering van ruimtelijke projecten is binnen de gemeente Leudal ondergebracht bij de eenheid Ontwikkeling en de eenheid Ruimte. De eenheid Ruimte zal de eenheid Ontwikkeling (grotendeels) moet faciliteren met werkzaamheden en producten in samenhang met de noodzakelijk benodigde vakkennis. Uiteraard zijn er vele raakvlakken met andere eenheden van de gemeente Leudal. Deze overleg/toetsings- en beslismomenten binnen de gehele gemeentelijke organisatie zijn in een “Processchema Locatieontwikkeling” verankerd (bijlage 1A). Hierin zijn ook de belangrijkste gevolgen van de Grondexploitatiewet (producten en beslismomenten) verwerkt. Hulpmiddelen De gemeente Leudal gaat het “nieuwe grondbeleid” ook voorzien van de noodzakelijke capaciteit en hulpinstrumenten waaronder:  een grondexploitatie rekenmodel (t.b.v. eenduidigheid en uniformiteit)  een rekenmodule kostenverhaal Grondexploitatiewet  een norm-prijzenboek voor de planeconoom e.d.) waarmee de beleidsuitgangspunten, doelstellingen en beleidsregels uit deze nota efficiënt en effectief gerealiseerd en beheerst kunnen worden. Taak en bevoegdheden planeconoom - verantwoordelijk voor de eerste normatieve grondexploitaties; - verantwoordelijk voor de definitieve grondexploitatie en indiening bij het bestuur voor uitvoering en budgettering.

Taak en bevoegdheden Projectleiderspool Door middel van een “projectopdracht” moet de beoogde gebiedsontwikkeling gerealiseerd worden onder leiding en verantwoordelijkheid van de aangewezen projectleider (intern of extern), terwijl de planeconoom mede verantwoordelijkheid draagt voor de juiste uitvoering van het plan en sturing op dat planresultaat. Accommodatiebeleid en taken eenheid Ontwikkeling en eenheid Ruimte In het bestemmen en herbestemmen van gronden en gebouwen hebben beide eenheden een taak en eerste verantwoordelijkheid. Daarbij kan in een gemeentelijke nota accommodatiebeleid een leidraad zijn gegeven voor het (onder welke condities) faciliteren van andere eenheden die gebouwen nodig hebben om door de gemeente erkende doelgroepen te huisvesten. Het ter beschikking stellen van gronden en/of gebouwen aan andere eenheden zou gebaseerd moeten zijn op (minimaal) kostendekkendheid. Beheer openbare ruimte Een aandachtspunt in de ontwikkeling van de gemeentelijke organisatie dat met het oog op een effectief grondbeleid dient te worden meegenomen is het voldoende en tijdig betrekken van beheer/openbare werken. De rol en bevoegdheden van andere eenheden/teams die mede op basis van de nieuwe Grondexploitatiewet een nieuwe/herziene rol krijgen, zijn reeds vastgelegd in het integrale (nieuwe) processchema locatieontwikkeling (zie hiervoor).

Implementatie/AO/IC Het eventueel aanvullen van functieomschrijvingen en waar nodig het opstellen van (herziene) functieomschrijvingen, het ontwikkelen van AO/IC en het vastleggen in de organisatie is een logisch sluitstuk van het implementeren van het nieuwe grondbeleid binnen de gemeentelijke organisatie. Bovenstaande aandachtspunten zal de gemeente met het oog op een effectief en transparant grondbeleid zelf nog nader ter hand moeten nemen.

Metrum

33

Bijlagen: Bijlage 1: Processchema locatieontwikkeling/gebiedsontwikkeling Bijlage 2: Verschillende vormen van grondbeleid Bijlage 3: Grondbeleidsinstrumentarium Bijlage 4: Landelijk, provinciaal, regionaal beleid Bijlage 5: Methoden voor waardebepaling van grond

Metrum

34

Bijlage 1: Processchema locatieontwikkeling/gebiedsontwikkeling Als separate bijlagen zijn opgenomen: Bijlage 1A: Processchema locatieontwikkeling; Bijlage 1B: Processchema gebiedsontwikkeling.

Metrum

35

Bijlage 2: Verschillende vormen van grondbeleid Als aanvulling op hoofdstuk 2 worden hieronder de kenmerken van de verschillende vormen van grondbeleid beschreven. 1.

Actief grondbeleid

Nieuwe Wet ruimtelijke ordening: een andere betekenis van actief grondbeleid In de systematiek van de oude Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) had de gemeente via een actief grondbeleid en doorgaans goede grondpositie voldoende mogelijkheden in handen om planontwikkeling te sturen en de gemaakte kosten te verhalen via: - gronduitgifte; - en/of exploitatieovereenkomsten tot kostenverhaal. Echter, actief grondbeleid vereist ook de nodige financiële armslag van de gemeente (aankoop en de rentelasten als gevolg van vroegtijdige verwerving, investeringen, sloop en sanering, investeringen bouw- en woonrijp maken, afdekken financiële risico’s). Daarnaast vereist een actief grondbeleid doorgaans veel inspanningen van de organisatie. Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de Grondexploitatiewet per 1-7-2008 kan kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg gepleegd worden (kostenverhaal afdwingen via de bouwvergunning) indien dat kostenverhaal niet of niet voldoende langs privaatrechtelijke weg kan worden verzekerd. Met andere woorden: grondbezit ten behoeve van het kostenverhaal is na invoering van het nieuwe regime niet per sé noodzakelijk. Een grondpositie kan om andere (strategische) redenen uiteraard toch gewenst zijn. De Grondexploitatiewet biedt ook de mogelijkheid om locatie-eisen te stellen.

Deze worden onderscheiden in: - aanvullende kwaliteitseisen aan gebiedsontwikkelingen/bouw en inrichting stellen; - het in het bestemmingsplan vastleggen van percentages woningbouw, met name voor de wettelijk genoemde bouwcategorieën:  kavels sociale huurwoningen;  goedkope koopwoningen;  vrije kavels (t.b.v. particulier opdrachtgeverschap). 2.

Passief grondbeleid

Bij passief grondbeleid is de grond meestal (grotendeels) in handen van private partijen. De private partij verzorgt het bouw- en woonrijp maken van de uitgeefbare gronden. Vervolgens kan zij (laten) bouwen op de bouw- en woonrijp gemaakte gronden. De gemeente laat de aankoop en exploitatie van de grond bewust (geheel) over aan marktpartijen. Het bestemmingsplan is veelal het sturingsinstrument. De daadwerkelijk gemaakte kosten van openbare nutsvoorzieningen kunnen in de regel (grotendeels) worden verhaald. Bij passief grondbeleid vallen dus zowel opstalexploitatie als (een deel van) de grondexploitatie onder verantwoordelijkheid van de private partij, die ook financieel risicodrager is voor de grondexploitatie. Over de verantwoordelijkheid ten aanzien van de herinrichting van het openbaar gebied worden door gemeente en private partij afspraken gemaakt. Ook bij passief grondbeleid kan de aanleg van de openbare voorzieningen (riolering, wegen, pleinen, groenvoorzieningen etc.) een taak van de gemeente blijven, die de aanleg van de openbare voorzieningen soms graag binnen de gemeentelijke organisatie houdt.

Metrum

36

Nadelen voor de gemeente van passief grondbeleid kunnen zijn dat haar rol zich beperkt tot het scheppen van randvoorwaarden ten aanzien van de stedenbouwkundige vastlegging van de plannen (in de vorm van o.a. het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan) en het houden van toezicht op de uitwerking en realisatie. 3.

Faciliterend grondbeleid

Om de nadelen van een passief grondbeleid deels op te heffen, kan de gemeente actief zijn in haar “passieve” rol. De grondeigenaar/marktpartij heeft een overheersende rol ten opzichte van (de positie van) de gemeente. De gemeente kan de ontwikkeling sturen door te voorzien in faciliteiten die kaderstellend zijn aan de plannen van de private partij. De gemeente faciliteert de (voorgenomen) ontwikkelingen onder andere door: - Het hanteren van ter beschikking staande grondbeleidinstrumenten (met name het bestemmingsplan). - Het vaststellen van ruimtelijke, programmatische, kwalitatieve en financiële kaders ter zake de betreffende locatieontwikkeling. - Het zonodig aankopen van gronden ter versterking van de gemeentelijke positie om ook daarmee beoogde ontwikkelingen te bevorderen dan wel ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Bij een faciliterend grondbeleid kan het initiatief om tot een locatieontwikkeling te komen bij zowel marktpartijen als de gemeente liggen. Publieke-private samenwerking/Ontwikkelovereenkomsten Met de huidige eigendomsposities van marktpartijen op de gemeentelijke grondmarkt is het voor de gemeente Leudal niet altijd mogelijk of wenselijk om een actief grondbeleid te voeren. Daarom moet soms samengewerkt worden met private partijen.

Dit kan in zogenaamde samenwerkingsverbanden zonder rechtspersoonlijkheid, bijvoorbeeld via veelvuldig overleg over de uitgangspunten van de planuitwerkingen. Deze samenwerkingsverbanden kunnen variaties zijn op het actieve of passieve grondbeleid. In de praktijk kan het voordelen hebben om een gemeenschappelijke ontwikkelingsmaatschappij op te richten (Joint Venture/Grond Exploitatie Maatschappij). Daarin worden afspraken gemaakt over de verdeling van opbrengsten en risico's. Ook de verantwoordelijkheid voor het bereiken van het gewenste resultaat wordt gedeeld. Er is geen sprake van een verhouding opdrachtgeveropdrachtnemer. Er ontstaat een langjarig samenwerkingsverband waarin het behalen van gezamenlijke doelen wordt nagestreefd. Private partijen worden soms al vroegtijdig in het proces betrokken. Dit gebeurt om juist gezamenlijk te bepalen waarin het project zou moeten resulteren of om die kaders gezamenlijk uit te werken in een plan. Het proces van planontwikkeling en overleg, staat hier dus centraal. Keuze samenwerkingsvormen afhankelijk van project Het is noodzakelijk bij de keuze voor een publieke-private samenwerking of samenwerkingsontwikkelingsovereenkomst steeds per project een keuze voor een samenwerkingsvorm te maken.

De keuze is onder meer afhankelijk van de grondposities en wordt daarnaast bepaald door de beheersbaarheid van de kasstromen, beperking van de financiële risico’s en inzet van expertise, het al dan niet door de gemeente participeren in risico- en winstdeling.

Per project zal de gemeente Leudal vooraf nagaan of en zo ja welke soort overeenkomst zal bijdragen aan de realisatie van beoogde gemeentelijke doelen en of daaraan meerwaarde kan leveren. Daarbij zijn onder meer onderstaande condities relevant: -

De gemeente moet hebben vastgesteld wat het (realiseerbare) doel is van de beoogde locatieontwikkeling.

Metrum

37

-

Op basis van een evaluatie vooraf moet er een indicatie zijn dat samenwerking met private partijen toegevoegde waarde zal opleveren ten opzichte van alternatieve uitvoeringsmogelijkheden. Is er sprake van heldere en gemeenschappelijke doelstellingen van de betrokken partijen.

-

Er moet een politiek draagvlak en bestuurlijk committent zijn voor het project en de samenwerking met private partijen.

-

Door de samenwerking moeten de risico’s van het project beter beheerst kunnen worden (door overdracht van die risico’s aan private partijen die zij beter kunnen beheersen) en/of de risico’s gedeeld kunnen worden.

-

De contouren van het project moeten voldoende duidelijk gedefinieerd zijn maar niet volledig “uitgetekend” zijn omdat er in dat geval nauwelijks nog inbreng van private partijen kan zijn.

-

De Europese aanbestedingsplicht moet met de juiste juridische bepalingen in de overeenkomst verwerkt zijn.

In het schema hieronder worden verschillende samenwerkingsvormen weergegeven: Actief grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Samenwerkingsvormen / PPS

Grondexploitatie

Vastgoedexploitatie

Publieke grondexploitatie

Realisatie door: Gronduitgifte Overheid Eigenaar Samenwerking

Joint -venture     Bouwclaimmodel

Private grondexploitatie

NV CV BV CV- BV GOM Gemeenschappelijke ontwikkelingsmaatschappij GEM Grondexploitatie maatschappij

Concessiemodel

Zelfrealisatie:  Anterieure overeenkomst  Exploitatieplan  Posterieure overeenkomst

Figuur: Verschillende samenwerkingsvormen: van actief naar faciliterend grondbeleid

Metrum

38

Bijlage 3: Grondbeleidsinstrumentarium In aanvulling op hoofdstuk 3 wordt hieronder het grondbeleidsinstrumentarium verder toegelicht. In het volgende schema wordt het publiekrechtelijke instrumentarium weergegeven. Aan de linkerkant de instrumenten die nog van toepassing zijn bij projecten die vallen onder de oude Wet Ruimtelijke Ordening. Aan de rechterkant de instrumenten die de gemeente kan toepassen bij plannen die gelden in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Oude WRO (indien van toepassing) - Financiële voorwaarden aan planologische maatregelen zoals o Vaststelling/herziening bestemmingsplan o Toepassing Artikel 19 procedure o Planschadeovereenkomst o Uitwerking/wijziging bestemmingsplan o Vrijstelling bestemmingsplan o Voorbereidingsbesluit o Exploitatievergunningstelsel o Baatbelasting (artikel 222 Gemeentewet) - Vestigen van een voorkeursrecht o.b.v. de Wet voorkeursrecht gemeenten - Onteigening

Nieuwe Wro - Kostenverhaal via de bouwvergunning (afdeling 6 Grondexploitatiewet) - Vestigen van een voorkeursrecht o.b.v. de Wet voorkeursrecht gemeenten - Onteigening

In onderstaand schema wordt het privaatrechtelijke instrumentarium weergegeven in de oude en nieuwe Wet ruimtelijke ordening: Oude WRO (indien van toepassing) - Exploitatieovereenkomst ex artikel 42 - Overeenkomst via het privaatrecht, in verband met o Herziening bestemmingsplan o Toepassing artikel 19 WRO o Uitwerking wijziging bestemmingsplan (art. 11 WRO) o Vrijstelling bestemmingsplan (art. 15 WRO) o Voorbereidingsbesluit o Verlening bouwvergunning - Zelfstandige overeenkomsten, niet gebaseerd op exploitatieverordening - Kostenverhaal als onderdeel van een grondtransactie/ruiling van gronden met bijbetaling van kostenverhaal/aankoop grond door de gemeente met uitzondering van door een grondeigenaar te exploiteren deel

Metrum

Nieuwe Wro - Anterieure overeenkomst (vóór vaststelling van exploitatieplan) - Posterieure overeenkomst (ná een vastgesteld exploitatieplan) - Bovenplanse verevening (bijdragen in ruimtelijke ontwikkelingen/ kosten genoemd in de vastgestelde structuurvisie Leudal) op basis van vrijwilligheid

39

Bovenstaand instrumentarium zal hieronder worden toegelicht. De instrumenten worden onderverdeeld in verwervingsinstrumentarium en instrumentarium om kosten te verhalen (publiekrechtelijk en privaatrechtelijk). 1.

Verwervingsinstrumentarium

Minnelijke verwerving Het doen van een grondaankoop via minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente veelal op eigen initiatief met de eigenaar op vrijwillige basis een koopovereenkomst sluit. Vestiging van een voorkeursrecht (op basis Wet voorkeursrecht gemeenten) De Wet voorkeursrecht gemeenten verschaft de gemeente de mogelijkheid om als onderdeel van een grondstrategie bij voorrang de betreffende grond te (kunnen) verwerven. Het wordt wel een “passieve vorm van verwerving” genoemd. De positie van de gemeente wordt bij de realisatie van ruimtelijke plannen door gebruik te maken van het voorkeursrecht versterkt. Het voorkeursrecht is tevens te betitelen als een “beschermingsinstrument tijdens de planontwikkeling”. Immers, ongewenste verkopen kunnen voorkomen worden en grondspeculatie wordt wellicht ook tegengegaan. Aan het vestigen van een voorkeursrecht zijn strikte eisen en termijnen in de wet gesteld. Op grond van onder meer artikel 2 en 8 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) kan een voorkeursrecht worden gevestigd, waarbij de eigenaar van een aangewezen perceel grond/opstal, de plicht heeft bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente aan te bieden. De aanbieder is niet verplicht de grond te verkopen aan de gemeente. Nadat de aanbieder zijn grond te koop heeft aangeboden moet de gemeente binnen acht weken beslissen over het aanbod.

Wijst de gemeente het aanbod van de aanbieder af, is de aanbieder gedurende drie jaar vrij het perceel aan derden te verkopen. Aanvaardt de gemeente het aanbod dan zullen aansluitend onderhandelingen over de prijs kunnen starten. Onderhandelingen over de prijs die niet tot overeenstemming leiden, resulteren in de mogelijke inschakeling van de rechter die op grond van een deskundigenadvies uitspraak zal doen. Aanvaardt de gemeente deze uitspraak (de prijs) niet, dan is de aanbieder gedurende drie jaar vrij om aan derden te vervreemden. Onteigening De gemeente Leudal ziet het instrument onteigening ook als een beleidsinstrument door het ook al vroegtijdig “administratief” in te zetten en niet (alleen) als een “laatste middel”. Bij overeenstemming zal de administratief ingezette procedure direct gestopt worden. Het instrument kan structureel en al vroeg in het (onderhandelings)proces worden ingezet. De verplichte minnelijke onderhandelingen kunnen zo direct geschakeld worden met de vervolgstap, zelfs al op een moment dat blijkt dat geen overeenstemming mogelijk lijkt of nog niet is bereikt, namelijk de start van de (administratieve) onteigeningsprocedure. De gemeente Leudal stelt in de regel een onteigeningsplan vast, zodra het betreffende bestemmingsplan is vastgesteld. Vervolgens wordt een onteigeningsbesluit genomen.

Het vaststellen van een onteigeningsplan geschiedt niet alleen met het oog op eigendomsverwerving maar dient tevens als drukmiddel in onderhandelingen over minnelijke aankoop van grond. Er is sprake van een “tweesporenbeleid”. Ook al is een onteigeningsprocedure ingesteld door de gemeente, de grondeigenaar kan indien hij met succes een beroep doet op zelfrealisatie de onteigening en dus de beoogde eigendomsoverdracht tegenhouden. Degene die een beroep op zelfrealisatie doet, moet bereid zijn maar ook in staat zijn om de door de gemeente gewenste locatieontwikkeling naar genoegen van de gemeente, uit te voeren.

Metrum

40

2. Instrumentarium om kosten te verhalen bij nieuwe projecten die vallen onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening Met ingang van 1-7-2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008 ingevoerd. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening 2008 is afdeling 6.4; deze “afdeling” wordt in de praktijk de Grondexploitatiewet genoemd. Beknopte ontstaansgeschiedenis Grondexploitatiewet De Grondexploitatiewet is het antwoord van het kabinet op jarenlange kritiek en discussies over tekort schietend instrumentarium t.b.v. kostenverhaal bij locatieontwikkelingen. Geruime tijd was duidelijk dat met name het huidige wettelijke instrumentarium voor kostenverhaal, te weten de exploitatieverordening en de baatbelasting op voorname punten te kort schieten. Via de baatbelasting kunnen maar een deel van de kosten worden verhaald (als vuistregel wordt gehanteerd ca. 60-65% van de kosten). Kostenverhaal plegen via een exploitatieovereenkomst resulteert meestal in langdurige onderhandelingen terwijl zogenaamde “free riders” de dans ontspringen. Dit zijn grondeigenaren die bereid en in staat zijn om de ontwikkelingen volgens het bestemmingsplan uit te voeren (het zgn. zelfrealisatierecht), maar niet bereid zijn om voldoende mee te betalen aan de kosten. Voorts ontbreken bij particuliere grondexploitatie de noodzakelijke instrumenten voor verevening.

De Grondexploitatiewet kent een zogenaamd “twéésporenbeleid”: 1. Het privaatrechtelijke spoor (tot kostenverhaal); 2. Het publiekrechtelijke spoor (tot kostenverhaal via de bouwvergunning). Ad. 1 Privaatrechtelijk spoor Grondexploitatiewet De Grondexploitatiewet geeft de basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten tot kostenverhaal voor grondexploitatie tussen de gemeente, projectontwikkelaars en (eventuele) andere particuliere eigenaren. In deze overeenkomst worden afspraken vastgelegd over financiële bijdragen ook als het ruimtelijke ontwikkelingen/investeringen buiten de locatie betreft, zoals kosten van aanleg van groenvoorzieningen, natuurcompensatie en bijvoorbeeld de kosten van recreatiegebieden. Onder het huidige wettelijk regime is dat niet toegestaan. De gemeente moet uit oogpunt van transparantie van grondbeleid, de gesloten overeenkomsten publiceren in de gemeenteberichten. Bedoelde gesloten overeenkomsten vallen onder de Wet openbaarheid van bestuur. Ad. 2 Publiekrechtelijk spoor Grondexploitatiewet Dit publiekrechtelijke instrument voor het kostenverhaal is een “nieuw aanvullend instrument” en kan worden gekwalificeerd als “stok achter de deur”. Een effectievere stok-achter-de-deur, dan de baatbelasting in geval van toepassing van het oude regime. Vuistregel is dat er straks (formeel) sprake is van een verplichting tot kostenverhaal.

Als de gemeente niet met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst tot kostenverhaal over grondexploitatie heeft kunnen sluiten (zoals hiervoor beschreven) moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen met wie de gemeente geen contract heeft kunnen sluiten. Het instrument is alleen van toepassing bij bestemmingsplannen en projectbesluiten op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, die voor de eerste maal voorzien in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen zoals de verandering van een fabrieksgebouw in een appartementencomplex. De bouwplannen bedoeld in de Grondexploitatiewet zullen bij algemene maatregel van bestuur in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) nader worden gedefinieerd. De saillante veranderingen t.a.v. grondbeleid en kostenverhaal en de voordelen voor de gemeente luiden kort samengevat als volgt: 1. Met de toepassing van de Grondexploitatiewet als instrument voor kostenverhaal, vervalt de toepassing van exploitatieverordening en de baatbelasting (blijft wel instrument voor het huidige regime m.n. voor vigerende bestemmingsplannen). 2. Verplicht en transparant specificeren van inbrengwaarden. 3. Invoering van een (limitatieve) kostensoortenlijst t.b.v. kostenverhaal. 4. Kostenverhaal (publiekrechtelijk) via het verlenen van bouwvergunningen. 5.

Strenger regime voor het kunnen doorbelasting van “kosten bovenwijkse voorzieningen”.

Metrum

41

6. Vaststellen van een exploitatieplan. Het exploitatieplan moet worden vastgesteld gelijktijdig met het bestemmingsplan of projectbesluit. Een bestemmingsplan of projectbesluit verschaft een directe bouwtitel en daarom is het ongewenst dat er op dat moment rechtsonzekerheid kan bestaan over het kostenverhaal en de locatie-eisen. 7. Verplichte jaarlijkse financiële herziening van het exploitatiebesluit. 8. Het mogen stellen van locatie-eisen (waaronder aanwijzen waar in bepaalde omvang bijvoorbeeld sociale woningbouw en/of vrije kavels gerealiseerd moet worden); 9. Uitgangspunt van de wet is dat kostenverhaal slechts mogelijk is tot een maximum van de geraamde opbrengsten. 10. Door het stellen van locatie-eisen, kan op basis van (vrij gedetailleerde) differentiatie, een doelmatiger en rechtvaardiger kostenverhaal worden gepleegd en tevens de gemeentelijke doelen beter worden gerealiseerd. De Grondexploitatiewet en de begrenzing van het kostenverhaal De mogelijkheden voor kostenverhaal zijn in de nieuwe wetgeving verbeterd. Anderzijds gelden strikte regels voor het kostenverhaal en de omvang van het kostenverhaal. Allereerst is in artikel 6.12 van de wet opgenomen dat er een verplichting is tot kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg (kostenverhaal afdwingen via de bouwvergunning). Daarvoor moet de gemeente een exploitatieplan vaststellen.

Er zijn ook grenzen gesteld aan kostenverhaal: 1. Via anterieure overeenkomsten is er behoorlijke contractvrijheid maar de wetgever is van mening dat dit geen vrijbrief is tot ongelimiteerd kostenverhaal. 2. In anterieure overeenkomsten is voor bovenplanse verevening slechts ruimte (aldus de opvatting van Ministerie van VROM in haar Handreiking Grondexploitatiewet) indien de betreffende ruimtelijke ontwikkelingen/investeringen gebaseerd kunnen worden op de vastgestelde structuurvisie van de gemeente. 3. Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg (via de bouwvergunning) is alleen toegestaan voor zover die kosten niet uitstijgen boven de opbrengstpotentie van alle uitgeefbare m2 grond, rekening houdend met de bouwcategorieën die daarop gerealiseerd mogen worden (macro aftopping = de hogere kosten verplicht voor rekening van de gemeente nemen). 4. Fondsvorming d.w.z. kosten verhalen die in een fonds worden gestort, zijn slechts toegestaan, indien er sprake is van geconcretiseerde maatregelen/investeringen en sprake is van een ruimtelijke en functionele relatie met de gebiedsontwikkeling (de grondexploitatie). Voorbeelden: het (deels) buiten het plangebied aanleggen/oplossen van een waterberging - de aanleg van parkeerplaatsen buiten het plangebied t.b.v.

een noodzakelijke parkeerbalans in het plangebied Als op zich wel de maatregel (aanleg parkeergarage) en de geraamde kosten bekend zijn, een jaar van realisatie is genoemd, maar de exacte locatie nog niet vaststaat, is ook in dat geval fondsheffing toegestaan. 5. Alle verhaalbare kosten moeten steeds voldoen aan de drie wettelijke criteria; de kosten moeten: 1e – profijt opleveren voor het plangebied; 2e - er moet sprake zijn van toerekenbaarheid (causaal verband d.w.z. de kosten zijn gemaakt c.q. moeten worden gemaakt omdat het plangebied ontwikkeld wordt; 3e - proportioneel zijn toegerekend aan het plangebied en dus mogelijk ook aan andere gebiedsontwikkelingen en de algemene reserve van de gemeente (omdat bestaande gebieden er ook/alsnog van profiteren).

Metrum

42

3. Instrumentarium voor kostenverhaal in het oude regime De instrumenten die de gemeente ter beschikking staan bij het verhalen van kosten die door de gemeente worden gemaakt bij het verwerven en bouw- en woonrijp maken van gronden zijn: 1. Actief grondbeleid, zelf verwerven, bouwrijp maken en uitgifte van grond. De kosten kunnen dan (voor een deel) verhaald worden door de gemeente. 2. Gemengde grondexploitatie en kostenverdeling op basis van een PPS-constructie. 3. Exploitatieovereenkomsten. 4. Baatbelasting. Exploitatieovereenkomsten Voor het verhalen van door de gemeente gemaakte kosten voor voorzieningen, waar eigenaren profijt van hebben, heeft de gemeente de “Exploitatieverordening gemeente Leudal, 2 januari 2007” evenals een planologisch-juridisch instrumentarium ter beschikking. Deze Exploitatieverordening ex artikel 42 oude Wet ruimtelijke ordening is niet van toepassing op nieuwe gebiedsontwikkelingen die onder het regime van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008/Grondexploitatiewet vallen. Het kostenverhaal zal op basis van dit nieuwe regime als volgt gepleegd worden: - via privaatrechtelijke overeenkomst (de anterieure of posterieure overeenkomst); - via publiekrechtelijke spoor (via de bouwvergunning).

Een grondeigenaar heeft de mogelijkheid om via een beroep op zelfrealisatie uitvoering aan plannen te geven indien hij kan aantonen “bereid en in staat” te zijn om het plan te realiseren. De ontwikkelaars kunnen daarbij door de gemeente worden gestuurd met behulp van het juridisch bindende bestemmingsplan en enkele flankerende plannen zoals het beeldkwaliteitplan en het inrichtingsplan. Bij zelfrealisatie kan op grond van de Exploitatieverordening, van de betreffende eigenaar een bijdrage worden verlangd. Partijen kunnen kostenverhaal overeenkomen in een zogenaamde “Exploitatieovereenkomst”. Baatbelasting De baatbelasting wordt gezien als het sluitstuk van kostenverhaal op basis van het oude regime. Kostenverhaal via dit instrument wordt ingezet als: - Met een grondeigenaar/ontwikkelaar die zelfrealisatie wenst, en met wie niet langs privaatrechtelijke weg en vrije wilsovereenstemming een exploitatieovereenkomst kan worden gesloten. En dat terwijl er door de gemeente wel kosten van voorzieningen van openbaar nut zijn gemaakt en de eigenaar dus “profijt” heeft. - Andere binnen het plangebied gelegen eigenaren van grond ook gebaat zijn bij de aangelegde voorzieningen, maar geen zelfrealisatie plegen, terwijl hun eigendom wel gebaat is. De toepassing en uitwerking van de baatbelasting wordt in de praktijk als “bijzonder lastig en riskant” betiteld.

Het toegestane kostenverhaal via dit instrument is veelal lager dan via de exploitatieovereenkomst of andere overeenkomst die op basis van vrijwilligheid kan worden bereikt. De volgende kosten kunnen niet via de baatbelasting worden verhaald: - Kosten of bijdrage aan een fonds voor bovenwijkse voorzieningen. - Onderhoudskosten en veelal ook niet de kosten van verbetering/reconstructie van wegen e.d. Kostenverhaal plegen via de baatbelasting kan en mag bovendien alleen maar als die kosten via een “Bekostigingsbesluit” zijn vastgesteld en wel voordat met de aanleg van openbare voorzieningen in het gebate plangebied een aanvang wordt gemaakt.

Metrum

43

Bijlage 4: Landelijk, provinciaal en regionaal beleid Grondbeleid voor de gemeente Leudal is niet het doel, maar een middel om bij te dragen aan een evenwichtige en duurzame ruimtelijke ontwikkeling respectievelijk aan het realiseren van het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik. De ruimtelijke ontwikkelingen vanuit het Rijk, provincie en de regio heeft daarbij sterke invloed op de ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente Leudal. De relevante punten voor het grondbeleid worden hieronder toegelicht.

1. Rijksbeleid In de afgelopen jaren zijn door de rijksoverheid beleidsnota’s vervaardigd die voor het grondbeleid relevant zijn: - De (Rijks)Nota Grondbeleid 2001. - De Nota Ruimte 2004. - AmvB Ruimte (29 mei 2009). (Rijks)Nota Grondbeleid 2001 De (Rijks)Nota Grondbeleid stelt een eigentijds en uitgebreid instrumentarium in het vooruitzicht met het doel de gemeenten voor zover de publieke doelen dat vereisen, een sterkere positie te verstrekken en met dat gemoderniseerde instrumentarium een actief en/of faciliterend grondbeleid kunnen voeren. Dit heeft onder meer geresulteerd in de Grondexploitatiewet. Nota Ruimte Rijksoverheid De Nota Ruimte die is vastgesteld door de Tweede Kamer in 2005, is een visie van het kabinet op ruimtelijke ontwikkelingen, ruimtegebruik en de daarbij behorende eigentijdse besturingsfilosofie met als uitgangspunt: decentraal als het kan en centraal alleen als het moet. Hoofddoel van de (Rijks)Nota Ruimte Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is: “ruimte te scheppen voor de verschillende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat”. Meer specifiek zijn door het kabinet vier algemene doelen geformuleerd: 1. Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland. 2. Bevordering van krachtige steden. 3. Een vitaal platteland. 4.

Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en ook borging van de veiligheid. 5. Decentraal “wat kan”….centraal “wat moet”. Belangrijke punten uit de Nota Ruimte zijn: -

Accentverschuiving van ontwikkelingsactiviteiten van uitleggebied naar bestaand stedelijk gebied (transformatieopgave); het gaat daarbij om inbreiding, herstructurering, revitalisering. Stimuleren van ontwikkelingen in plaats van het opwerpen van beperkingen. Meer nadruk op ontwikkelingsplanologie en minder op toelatingsplanologie. Rijk ontwikkelt vooral voor gemeenten een verbeterd grondbeleidsinstrumentarium. De provincie krijgt meer bevoegdheden om in bepaalde gevallen regionaal beleid en locatieontwikkelingen te ontwikkelen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening 2008, die per 1 juli 2008 is ingevoerd. De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening 2008) die van kracht is geworden.

De Nota Ruimte gaat er van uit dat zowel de provincies als de gemeenten een belangrijke rol moeten gaan spelen in de coördinatie (bijvoorbeeld zelfs regionaal) en uitvoering van dat beleid.

Metrum

44

Van belang is nog de wijziging in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008 die niet meer uitgaat van een Planologische Kernbeslissing, Streekplan of Structuurplan, maar van de “Structuurvisie”.

Beleidsformulering en beleidsafstemming

Beleidsuitvoering

Beleidsdoorwerking

Rijk

Nationale structuurvisie

 

project inpassingplan

 AMvB  aanwijzing

Provincie

Provinciale structuurvisie

 

project inpassingplan

 verordening  aanwijzing

Gemeente

Gemeentelijke structuurvisie

  

Project Bestemmingsplan/ projectbesluit Beheersverordening

Amvb Ruimte De Ministerraad heeft vrijdag 29 mei op voorstel van minister Cramer van Ruimte en Milieu ingestemd met het ontwerp voor de Amvb Ruimte. Deze Algemene maatregel van bestuur bevat alle ruimtelijke beleidskaders van het Rijk en vormt het sluitstuk van rijkszijde van het nieuwe stelsel van ruimtelijke ordening, zoals dat vorig jaar met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening) in werking is getreden. (Bron: IKC RO Nieuwsflits 2 juni 2009)

2. Provinciaal beleid Structuurvisie provincie Limburg Het belangrijkste document voor het grondbeleid is de Structuurvisie Provincie Limburg. Doel is het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak. Voor het tijdig en financieel haalbaar realiseren van deze functies is het grondbeleidsinstrumentarium een noodzakelijke tool. -

Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) 2006 en haar aanvullingen beschouwt de provincie als (onderdeel van) een structuurvisie. Hierna wordt op het belang en inhoud van het POL nader ingegaan.

De inzet van het grondbeleidsinstrumentarium door de gemeente Leudal moet mede gericht zijn op de provinciale belangen indien de gemeente voor wat betreft de realisering daarin ook een (sturende) rol dient te vervullen.

Metrum

45

Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) De hoofdlijn voor kaderstelling van het provinciaal woonbeleid wordt verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) en de daarop gemaakte aanvullingen. Zowel de provinciale als regionale woonvisies sluiten aan bij de uitgangspunten uit het POL. In het POL 2006 staat de ambitie verwoordt dat provincie Limburg wil investeren in een aantrekkelijk woon- en leefklimaat en bijdragen aan het realiseren van voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plaats. Voor Limburg bestaat zowel een kwantitatieve als kwalitatieve opgave, waaraan op het niveau van de woningmarkten (via regionale woonvisies) moet worden voldaan. Speerpunten hierin zijn: - herstructurering van bestaande voorraad; - een goede inpassing van nieuwe woningbouwlocaties (binnen regionale behoefte, inbreiding voor uitbreiding, aanhaken op bestaande wegen en zo mogelijk openbaar vervoer en binnen bundelings- en contourenbeleid); - variatie in woonmilieus; - op doelgroepen gerichte nieuwbouwdifferentiatie; - duurzaam bouwen. Momenteel is een POL-herziening in voorbereiding. Het betreft de ontwerp POL-aanvulling verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering. Deze lag vanaf 24 juni tot 1 september 2009 ter visie.

Provincie Limburg: Limburgs kwaliteitsmenu Het Limburgs Kwaliteitsmenu wil op basis van het compensatiebeginsel een bijdrage vragen voor verbetering van de kwaliteit van het buitengebied. Ontwikkelingen in het buitengebied die leiden tot kwaliteitsverlies moeten zorg dragen voor compensatie van dat verlies. De gemeente dient dit vast te leggen in het gemeentelijk beleid, bij voorkeur in de structuurvisie. Provinciale Woonvisie Limburg De rol van de provincie op het gebied van wonen is beperkt. De provincie heeft geen direct sturende, maar slechts een goedkeurende, aanjagende en vertegenwoordigende rol. Het beleidsveld wonen vraagt met name om een gebiedsgerichte aanpak en om afstemming tussen gemeenten. Daarom is de provincie Limburg in 2002 gestart met een initiatief om te komen tot regionale woonvisies. Binnen de kaders van de provinciale woonvisie worden richtcijfers voortaan per regio bepaald, waardoor onderlinge uitwisseling tussen gemeenten mogelijk wordt. In de Provinciale Woonvisie Limburg, vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 10 mei 2005, zijn enkele beleidskeuzen beschreven ten aanzien van nieuwbouw en vervanging van bestaande woningen. Uitbreiding van de woningvoorraad: - Limburg kiest voor een in kwantitatief opzicht ontspannen woningmarkt.

Uitbreidingsbehoefte voor de periode 2004-2010 van 15.000 woningen (2.500 woningen per jaar) en voor de periode 2010-2020 van 12.000 woningen (1.200 woningen per jaar). - Limburg kiest voor werken binnen bandbreedten, waarbij de ondergrens als absoluut nastreefbaar en de bovengrens als bijzondere ambitie geldt. - Huishoudensontwikkeling, migratie en markt worden gevolgd. Wanneer nodig wordt de koers bijgesteld. Kwalitatieve opgave: - Limburg kiest voor een ontspannen woningmarkt, ook in kwalitatief opzicht (de inhaalslag van het woningtekort is vooral een kwaliteitsslag, meer aandacht voor woonmilieus, doelgroepen). - Meer variatie bij grondgebonden woningen, zowel in de koopsector als in de huursector. - Ouderen vormen een steeds grotere groep. Hun wensen vragen om een volwaardig en gevarieerd aanbod van passende woningen op de juiste plek.

Metrum

46

De demografische veranderingen in Limburg (krimp, ontgroening en vergrijzing) zijn door de Provincie Limburg aangewezen als één van de drie belangrijkste richtinggevende factoren voor het beleid (de andere twee zijn internationale positie en duurzaamheid). Om deze reden heeft de Provincie Limburg in 2008 aan Etil opdracht gegeven voor het uitvoeren van een prognose “bevolking en huishouden” voor de periode 2008-2040. De uitkomsten worden gebruikt als input voor de woonvisie over de periode 2010-2014.

3. Regionaal beleid Regionale woonvisies De regionale samenwerking met betrekking tot het woonbeleid vindt in Leudal plaats in twee regio’s. De gemeente Leudal neemt via de voormalige gemeenten Haelen, Heythuysen en Roggel en Neer deel in de Regio Midden-Limburg Oost (met Roermond, Roerdalen, Echt-Susteren en Maasgouw), terwijl de gemeente Leudal via de voormalige gemeente Hunsel deelneemt in de regio Weerterkwartier (met Weert en Nederweert). Voor beide regio’s is voor de periode 2006-2010 een regionale woonvisie opgesteld binnen de kaders van de provinciale woonvisie. De Regionale Woonvisie Weerterkwartier 2006-2010 is van kracht vanaf 4 juli 2006. De regionale woonvisie Regio Midden-Limburg Oost “Grenzeloos wonen in MiddenLimburg” is eind 2006 door de gemeenteraden van Haelen, Heythuysen en Roggel en Neer vastgesteld. Ook voor de volgende periode 2010-2014 zal Leudal in twee regio’s deelnemen. Half 2009 wordt gestart met de voorbereidingen van de nieuwe regionale woonvisies. Duidelijk is inmiddels dat de uitdaging voor de gemeenten niet meer is gelegen in het realiseren van aantallen nieuwe woningen. De demografische ontwikkeling leidt tot een verschuiving van het aandachtsgebied in relatie tot het woonbeleid. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, de woonomgeving en de leefbaarheid vragen steeds meer aandacht.

Ook staan de gemeenten aan de vooravond van een transformatieopgave. Gebiedsontwikkeling Midden Limburg Op 17 december 2008 is de regiovisie 2008-2028 “Het oog van Midden-Limburg” opgesteld. De visie richt zich op het creëren van Sterke Steden en Vitaal Platteland. In een viertal programmalijnen wordt hieraan invulling gegeven:  Maasplassen  Ontwikkelingsas N280 Weert-Roermond  Wonen  Landbouw, Natuur en Recreatie Andere relevante regionale zaken binnen de Gebiedsontwikkeling Midden Limburg (GOML) zijn de Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg (OML), de Toeristisch-Recreatieve Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg (TROM) en de Hoge Dunk.

Metrum

47

Bijlage 5: Grondprijsmethodieken Relatie grondprijzen en financiële positie gemeente Leudal Binnen de grondexploitaties van de gemeente Leudal zullen investeringen gedaan moeten worden voor: - het aankopen van panden en gronden; - tijdelijk beheer; - het bouwrijp maken van bouwlocaties; - de inrichting van het openbaar gebied; - kunstwerken als bruggen, rotondes en tunnels; - de kosten voor de inzet van het ambtelijke apparaat (planontwikkeling en toezicht op de uitvoering van projecten- afgekort als POK en VTU); - inflatie- en rentelasten. Deze investeringen zullen gedekt moeten worden uit te genereren (grond)opbrengsten indien kostenverhaal via gronduitgifte kan worden gerealiseerd. In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening kan kostenverhaal ook zonder bezit van grond geïnd worden door het verbinden van financiële voorwaarden aan de afgifte van de bouwvergunning via het exploitatieplan. Bij een actief grondbeleid verwerft de gemeente haar grond en maakt zij deze bouwrijp voor de realisatie van de woningen en andere functies. De gemeente kan deze investeringen bij een actief grondbeleid op verschillende manieren dekken, waarvan de voornaamste zijn: - door gronduitgifte van bouwrijpe grond; - via subsidies; - door bijdragen uit de algemene middelen.

Methoden voor bepaling van de grondwaarde Er zijn drie methoden om de waarde van de grond te bepalen: 1 - Vergelijkingsmethode/m2-prijs Bij de vergelijkingsmethode kan de grondprijs onder een nieuwbouwwoning bepaald worden door te kijken naar wat voor de grond bij vergelijkbare objecten of transacties is gevraagd. 2 - Residuele methode Aan de hand van de residuele methode wordt de residuele grondprijs bepaald. Dit is voor een ontwikkelaar maximaal te betalen grondprijs zonder dat hij verlies maakt. Zij wordt bepaald door van de V.O.N. prijs respectievelijk beleggingswaarde van de woningen respectievelijk nietwoningbouwfuncties de bouwkosten af te trekken. Alles wat minder hoeft te worden betaald voor de bouwrijpe grond door de ontwikkelaar is een extra winstmarge voor de ontwikkelaar. 3 - Grondquote methode Bij de grondquote methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van het aandeel van de grond in de totale stichtingskosten of de vrij op naam prijs (V.O.N. prijs) van een woning. Deze grondquote is een snelle methode om de grondprijs te bepalen, meestal wordt gekozen voor percentages die voortvloeien uit ofwel de vergelijkingsmethode ofwel de residuele methode.