Raadsbesluit 2feb10 vaststellen nota grondbeleid 2010

Raadsbesluit De gemeenteraad van gemeente Leudal

agendapunt 12

Gezien het voorstel van het college d.d. 15 december 2009 Gelet op de Wet ruimtelijke ordening 2008;

Besluit de nota grondbeleid 2010 gemeente Leudal vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van de gemeente Leudal van 2 februari 2010.

DE RAAD VAN DE GEMEENTE LEUDAL De plaatsvervangend griffier,

De voorzitter,

J.P.T. Lommen

A.H.M. Verhoeven MPM

Nota Grondbeleid 2010 Gemeente Leudal Eindversie 25 november 2009

Eindversie: 25-11-2009

Nota Grondbeleid 2010 Gemeente Leudal Eindversie 25 november 2009

Auteurs: mr. J.C.A. de Kruif drs. T. Delforterie METRUM Project 2523

Eindversie: 25-11-2009

INHOUDSOPGAVE Voorwoord .......................................................................................................................... 5 Samenvatting en beleidsregels ......................................................................................... 6 1. Inleiding ....................................................................................................................... 9 1.1

Aanleiding voor de Nota Grondbeleid Leudal 2010 .................................................................................. 9

1.2

Status en positie van de Nota Grondbeleid Leudal 2010 ....................................................................... 10

1.3

Definitie en doelstellingen grondbeleid ................................................................................................. 11

1.4

Beleidskaders voor het grondbeleid ....................................................................................................... 11

1.4.1

Provinciaal beleid ................................................................................................................................ 12

1.4.2

Regionaal beleid .................................................................................................................................. 12

1.4.3

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................................ 13

2. Gemeentelijke strategie bij grondbeleid ................................................................. 15 2.1

Vormen van grondbeleid ......................................................................................................................... 15

2.2

Het Leudalse grondbeleid ....................................................................................................................... 16

2.2.1

Analyse huidige grondbeleid ............................................................................................................... 16

2.2.2

Ontwikkelingen en kernpunten voor het grondbeleid gemeente Leudal ........................................... 16

2.3

Keuze grondbeleid gemeente Leudal ..................................................................................................... 17

2.4

Nadere uitwerking doelstellingen en uitgangspunten van de Nota Grondbeleid Leudal 2010 ............. 18

2.4.1

Noodzaak van nadere uitwerking doelstellingen en inzet grondbeleid ............................................. 18

2.4.2.Het huidige uitgiftebeleid ...................................................................................................................... 19

3. Instrumenten grondbeleid en kostenverhaal .......................................................... 20 3.1

Inleiding: Grondbeleidsinstrumenten en kostenverhaal ........................................................................ 20

3.1.1

Grondbeleidsinstrumenten .................................................................................................................. 20

3.1.2

Kostenverhaal ...................................................................................................................................... 20

3.2

Inzet grondbeleidsinstrumenten ............................................................................................................. 21

3.2.1

Verwerven ............................................................................................................................................ 21

3.2.2

Instrumentarium voor kostenverhaal: de Grondexploitatiewet ......................................................... 22

3

4. Grondbeleid, risicomanagement, planning & control ............................................. 25 4.1

Inleiding .................................................................................................................................................. 25

4.2 Grondbeleid en planning & control ........................................................................................................... 25 4.3 Risicomanagement ..................................................................................................................................... 25

5. Proces locatieontwikkeling en grondbeleid............................................................. 30 6. Grondzaken en grondbeheer in relatie tot accommodatiebeleid en (tijdelijk) beheer ........................................................................................................................ 31 7. Organisatie en implementatie .................................................................................. 33 Bijlagen: ........................................................................................................................... 34 Bijlage 1: Processchema locatie-ontwikkeling/gebiedsontwikkeling ............................................................. 35 Bijlage 2: Verschillende vormen van grondbeleid ........................................................................................... 36 Bijlage 3: Grondbeleidsinstrumentarium ......................................................................................................... 39 Bijlage 4: landelijk, provinciaal en regionaal beleid ...................................................................................... 44 Bijlage 5: Grondprijsmethodieken ................................................................................................................... 48

4

Voorwoord Voor u ligt de “Nota Grondbeleid 2010 gemeente Leudal”. Deze nota is geschreven omdat het grondbeleid tot op heden nog niet is verankerd in één beleidsdocument. De aanleiding voor het opstellen van deze nota is enerzijds de nieuwe wetgeving (de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008) en anderzijds het borgen van eenduidige en transparante informatievoorziening, sturing en beheersing van ruimtelijke projecten. De besturingsfilosofie en controlerende taak van de gemeenteraad wordt hiermee ook gediend. Dit is dan ook in lijn met het duale stelsel. Bovendien wordt het grondbeleid transparant en uniform voor het gehele ambtelijke apparaat. Het gemeentelijk grondbeleid faciliteert in belangrijke mate de realisering van maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Leudal. Door het laten vaststellen van de nota door de gemeenteraad, geeft Leudal aan de hand van beleidsregels aan hoe ze haar strategische doelstellingen van haar ruimtelijk beleid vastlegt, en hoe en wanneer welke grondbeleidinstrumenten worden ingezet. Het college heeft als taak om uitvoering te geven aan het grondbeleid en daarover steeds tijdig aan de gemeenteraad te rapporteren. Tot voor kort werd er door het college in overwegende mate verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad middels de verplichte paragraaf grondbeleid in de begroting en de rekening.

Deze Nota Grondbeleid stelt de gemeenteraad in staat om op een effectieve manier controle uit te oefenen op het college van burgemeester en wethouders. Verder is met het oog op de beoogde ruimtelijke- en andere(her-)ontwikkelingen, de gemeentelijke grondpositie van groot belang. Er is derhalve meer inzicht nodig in de gemeentelijke eigendommen en de contractvorming daaromtrent ten behoeve van optimalisatie van vastgoed- en accommodatiebeleid. Leudal, 25 november 2009.

Wethouder P.H.G. Verlinden Portefeuillehouder grondzaken

5

Samenvatting en beleidsregels De voornaamste onderwerpen en beleidsregels van de Nota Grondbeleid gemeente Leudal worden hieronder per hoofdstuk samengevat. Hoofdstuk 1: In de Inleiding wordt ingegaan op de aanleiding, definitie en doelstellingen en de status van de Nota Grondbeleid 2010 gemeente Leudal. Het hoofdstuk wordt afgesloten met het ruimtelijke kader dat relevant is voor het Leudalse grondbeleid. Hoofdstuk 2: In hoofdstuk 2 worden de verschillende vormen van grondbeleid (actief-passieffaciliterend) uiteengezet en de beleidsregels vastgelegd over de vorm van grondbeleid die de gemeente Leudal wenst. In paragraaf 2.1 worden de verschillende vormen van grondbeleid opgesomd. Het huidige grondbeleid van de gemeente Leudal wordt kort samengevat in paragraaf 2.2. In paragraaf 2.3 wordt het grondbeleid van de gemeente bepaald. De gemeente kiest voor de volgende vorm van grondbeleid: Beleidsregel: De gemeente Leudal kiest voor een “actief/faciliterend grondbeleid”. Dit houdt in dat: - De gemeente actief beleid voert om regie te nemen wanneer dat kan en nodig is. - De gemeente faciliterend grondbeleid voert wanneer het initiatief van de markt komt en regie niet nodig is. Een combinatie van actief en faciliterend beleid uitoefent als dat past in een beoogde gebiedsontwikkeling.

In paragraaf 2.4 worden de gemeentelijke doelstellingen voor het Leudalse grondbeleid nader uitgewerkt. Dit resulteert in de volgende beleidsregels: Beleidsregel: De verkoop van rest-gronden/groenstroken heeft de voorkeur boven verhuur/bruikleen, mits voldaan wordt aan de volgende condities: - er is geen sprake (meer) van een functionele of structurele betekenis; - er zijn geen kabels en/of leidingen aanwezig; - bestemmingsplanvoorschriften; - verkeersveiligheidaspecten; - verkoop toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen niet in de weg staat/hindert. Beleidsregel: Jaarlijks worden door het college van B&W de grondprijzen voor verschillende functies opnieuw vastgesteld en/of aangepast aan de marktontwikkelingen, op basis van marktconforme grondprijzen. De raad wordt achteraf in kennis gesteld van de aanpassingen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in grondprijzen tussen de verschillende kernen binnen de gemeente Leudal alsmede reststroken en industriegrond. Hoofdstuk 3: In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste (wettelijke) instrumenten beschreven. Ook wordt ingegaan op de per 1-7-2008 ingevoerde nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008 en de Grondexploitatiewet.

De beleidsregels zijn: Beleidsregel: De gemeente Leudal kiest ervoor om bij elke in ontwikkeling te brengen locatie op dat moment te kiezen voor een passend verwervingsbeleid, waarbij zoveel mogelijk wordt gekozen voor verwerving, passend bij een actief/faciliterend grondbeleid.

6

Beleidsregel: - De gemeente Leudal hanteert het instrument van “Onteigening” structureel en al vroeg in het onderhandelingsproces als een beleidsinstrument. Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld, wordt zo nodig aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. De onteigening zal al administratief worden ingezet. - De inzet van de gemeente Leudal is er op gericht om zo vaak als mogelijk het kostenverhaal via anterieure overeenkomsten te verzekeren. Echter het onteigeningsbesluit dient in eerste instantie als drukmiddel en in tweede instantie om tot daadwerkelijke onteigening over te gaan indien van zelfrealisatie geen sprake is en minnelijke aankoop is mislukt. Hoofdstuk 4: In dit hoofdstuk wordt grondbeleid beschreven en belicht vanuit het perspectief van “Risicomanagement en Planning & Control” waarbij relevante onderwerpen zijn:  sturing op planresultaat;  financiële risico’s en risicoprofielen;  het artikel 16 Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten 2004 (BBV), en de gevolgen voor het weerstandsvermogen (positief of negatief planresultaat). In de paragrafen 4.1 en 4.2 wordt grondbeleid en de verantwoording daarvan in de planning & control cyclus ingeleid. In paragraaf 4.3 wordt uitgebreid ingegaan op de aspecten van risicomanagement.

Ingegaan wordt op de verplichtingen die uit het BBV voortvloeien, de plaats van grondbeleid en het weerstandsvermogen op de gemeentelijke begroting en de mogelijkheden tot bijsturing. De beleidsregels zijn: Beleidsregel: De gemeente Leudal actualiseert jaarlijks alle actieve en niet-actieve grondexploitaties. Beleidsregel: De gemeente Leudal voert een actief risicomanagement door: - de uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist; - de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten; - activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan vastgestelde financiële kaders en het planresultaat te toetsen aan de mogelijkheden en onmogelijkheden m.b.t. het weerstandsvermogen van de gemeente. Hoofdstuk 5: In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de noodzaak van fasering in het planproces. Dit is nodig om te komen tot een beheersbaar en vlekkeloos planproces. Hoofdstuk 6: Dit hoofdstuk gaat in op het vastgoedbeheer van de gemeente alsmede het tijdelijk en permanent beheer. Hoofdstuk 7: Enkele aandachtspunten in het kader van organisatie en implementatie zijn in dit afsluitende hoofdstuk opgenomen.

7

Bijlagen: De volgende zaken zijn in de bijlage opgenomen: Bijlage 1: Processchema locatieontwikkeling/gebiedsontwikkeling Bijlage 2: Verschillende vormen van grondbeleid Bijlage 3: Grondbeleidsinstrumentarium Bijlage 4: Landelijk, provinciaal, regionaal beleid Bijlage 5: Methoden voor waardebepaling van grond

8

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding voor de Nota Grondbeleid Leudal 2010

Grondbeleid is een belangrijk middel voor het ruimtelijk beleid van de gemeente Leudal, in het bijzonder bij locatieontwikkeling. De heringedeelde gemeente Leudal had tot nu toe haar grondbeleid nog niet vastgelegd in een Nota Grondbeleid. Vóór deze herindeling voerden de betrokken gemeenten allen een “eigen en vaak van elkaar afwijkend” grondbeleid. De noodzakelijke harmonisatie is in deze Nota Grondbeleid gerealiseerd. De noodzaak daartoe is evident: na de herindeling kende Leudal zeer veel in ontwikkeling zijnde projecten, veel plannen tot bouw/ontwikkeling en niet voldoende in beeld gebrachte (toekomstige) risico’s voor de gemeente. Met een grote bouwopgave voor de nabije toekomst en de financieel/economische crisis die grote nadelige gevolgen kan hebben op in uitvoering zijnde en nog in ontwikkeling te nemen projecten, klemt het des te meer, de sturing en beheersing van gebiedsontwikkelingen te optimaliseren. De invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening/Grondexploitatiewet zijn bovendien mede de aanleiding geweest om transparant beleid vast te leggen in een Nota Grondbeleid. De voornaamste effecten van de nieuwe wetgeving zijn in deze nota verwerkt. Andere belangrijke aanleidingen om deze Nota Grondbeleid Leudal 2010 op te stellen zijn derhalve: 1. Vastleggen van het gemeentelijk grondbeleid en de grondbeleidsinstrumenten. 2.

Meer eenduidigheid/uniformiteit in handelen door de invoering van eenduidige beleidsregels waardoor ook het grondbeleidinstrumentarium van vóór de gemeentelijke herindeling, zal zijn geharmoniseerd. 3. Transparante informatievoorziening ten behoeve van de gemeenteraad. 4. Verbetering van sturing/beheersing/controle op ruimtelijke ontwikkelingen door de raad. 5. Versterken van project- en procesmanagement en besluitvorming bij gebiedsontwikkelingen. 6. Slagvaardigheid en effectiviteit vergroten van de gemeente. Grondbeleid beoogt niet alleen bij te dragen aan de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen maar ook aan de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting. De gemeente streeft daarbij naar een optimale toepassing van (wettelijke) mogelijkheden en processen, teneinde vastgestelde doelstellingen ook daadwerkelijk te (laten) realiseren. In deze Nota Grondbeleid Leudal 2010 is door middel van onder andere strategische doelstellingen, beleidkeuzes en het concreet formuleren van beleidsregels in hoge mate tegemoet gekomen aan de gewenste verbeteringen ten behoeve van de voorbereiding en uitvoering van ruimtelijke plannen, de daarbij in te zetten grondbeleidinstrumenten en het realiseren van noodzakelijk risicomanagement.

9

Strategische Doelen

Keuze onafhankelijke onderdelen: Bv: wetten, structuurvisie, verplicht kostenverhaal

Keuze afhankelijke onderdelen b.v. actief grondbeleid, regierol opeisen

Grondbeleid

1.2

Status en positie van de Nota Grondbeleid Leudal 2010

De Nota Grondbeleid Leudal 2010 fungeert voor de gemeente als (verplicht) beleids- en sturingsinstrument bij haar ruimtelijk beleid en concrete locatieontwikkelingen. In de nota wordt beschreven op welke wijze en met welk grondbeleidinstrumentarium op adequate en efficiënte wijze tot (deelname aan) locatieontwikkeling kan worden overgegaan. Hiermee is de Nota Grondbeleid 2010 bij de voorbereiding van iedere locatieontwikkeling en in alle verdere fases van locatieontwikkeling een belangrijk richtinggevend gemeentelijk beleidsinstrument. De nota geeft verder inzicht in de relatie tussen de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid. Deze Nota Grondbeleid 2010 beschrijft het strategische en het wettelijke kader van het grondbeleid van de gemeente Leudal. Op het tactische niveau dient hieraan uiteraard verdere inhoud en uitwerking te worden gegeven. Voor een gedeelte zal dit in vorm van beleidsnota’s geschieden, waaronder de structuurvisie Leudal, het grondprijsbeleid, bestemmingsplannen etc. Na 1 jaar zal deze Nota Grondbeleid geëvalueerd worden. Verder is het de bedoeling om de Nota Grondbeleid eens per 4 jaar te herijken.

10

1.3

Definitie en doelstellingen grondbeleid

De gemeente Leudal definieert grondbeleid in de brede zin van het woord als: Het beleid dat zich richt op de markt waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht. Het grondbeleid gaat onder meer over verwerving van grond, grondexploitatie, kostenverhaal, voorkeursrecht, onteigening, grondprijsbeleid en bevordering van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). De gemeente Leudal omschrijft haar hoofddoelstellingen van het grondbeleid en het belang van een integrale Nota Grondbeleid als volgt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Het harmoniseren van het grondbeleid. Het mogelijk maken van (beoogde) ruimtelijke ontwikkelingen. Transparantie betrachten bij locatieontwikkelingen, naar de interne gemeentelijke organisatie. De sturende en controlerende taak van de gemeenteraad versterken. Het binnen gestelde doelen van ruimtelijke ordening en andere beleidssectoren (met inzet van juridische en financiële instrumenten) realiseren van het gewenste ruimtelijke beleid. Met name op het terrein van volkshuisvesting, sociaal-economisch en maatschappelijk gebied. Het genereren van financiële middelen via gronduitgifte ten behoeve van het kostenverhaal, en ter dekking van de investeringen die zijn of worden gedaan voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Het vastleggen van concrete transparante beleidsregels voor alle beleidsniveaus binnen de gemeentelijke organisatie, ten behoeve van de realisatie van het gewenste ruimtelijk beleid. Het gemeentelijke risicomanagement bij gebiedsontwikkeling verder uit ontwikkelen. Het maken van de juiste belangenafweging inzake de toepassing van de grondbeleidinstrumenten.

1.4 Beleidskaders voor het grondbeleid Het ruimtelijke kader dat voor de gemeente Leudal relevant is, wordt onder meer bepaald door regels en visie van het Rijk, de Provincie Limburg en de regionale samenwerking. Raakvlakken met rijksbeleid, provinciaal en regionaal beleid zijn mede bepalend voor de vrijheden, mogelijkheden en belemmeringen waar de gemeente Leudal mee te maken heeft op het terrein van ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij spelen enkele bijzondere omstandigheden van Leudal een belangrijke rol. Andere factoren die invloed hebben op het ruimtelijke kader:  de gemeentelijke visie/mogelijkheden ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen;  diverse marktfactoren;  posities (en relatie) van marktpartijen;  regionale verplichtingen en belemmeringen. De gemeente Leudal heeft zelf een aantal ruimtelijke kenmerken. Ze heeft een groot grondgebied van circa 165 km2, en bestaat uit 16 kernen. Speerpunt van beleid is in Leudal het creëren van een goed woon- en leefklimaat als ook een goed vestigingsklimaat voor bedrijven en voorzieningen. De voornaamste documenten waarin het ruimtelijk kader van de gemeente Leudal (mede) is vastgelegd of waarin richting is gegeven zijn:  Provinciaal omgevingsplan Limburg (POL)  Provincie Limburg: Limburgs kwaliteitsmenu  Provinciale woonvisie  Regionale woonvisies  Gebiedsontwikkeling Midden Limburg

11

   

Toekomstvisie Leudal 2020 Structuurvisie Leudal Beleidskader woningbouw gemeente Leudal Bestemmingsplannen (waaronder bestemmingsplan Buitengebied)

Woningbouwplan de Bevelanden fase 1 Heythuysen (gemeentelijke exploitatie)

1.4.1 Provinciaal beleid Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) De hoofdlijn voor kaderstelling van het provinciaal woonbeleid wordt verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) en de daarop gemaakte aanvullingen. Zowel de provinciale als regionale woonvisies sluiten aan bij de uitgangspunten uit het POL. Voor de hoofdlijnen van het voor de gemeente Leudal van belang zijnde provinciale beleid wordt verwezen naar bijlage 4. 1.4.2 Regionaal beleid Regionale woonvisies De regionale samenwerking met betrekking tot het woonbeleid vindt in Leudal plaats in twee regio’s. Via de voormalige gemeenten Haelen, Heythuysen en Roggel en Neer neemt Leudal deel in de Regio Midden-Limburg Oost (met Roermond, Roerdalen, Echt-Susteren en Maasgouw), terwijl Leudal via de voormalige gemeente Hunsel deelneemt in de regio Weerterkwartier (met Weert en Nederweert). Andere relevante regionale zaken zijn de Gebiedsontwikkeling Midden Limburg (GOML), de Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg (OML), de Toeristisch-Recreatieve Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg (TROM) en de Hoge Dunk. Voor nadere details voor wat betreft het regionale beleid wordt verwezen naar bijlage 4.

12

1.4.3 Gemeentelijk beleid Strategische overallvisie “Leven in Leudal, Toekomstvisie 2020” In deze visie wordt naar de toekomst toe uitgegaan van een groene koers, die optimaal gebruik maakt van de groene en ruimtelijke kwaliteiten van de gemeente. Voorop staat daarbij het voortbestaan en versterken van deze kwaliteiten, terwijl tevens ruimte wordt gecreëerd voor noodzakelijke dynamiek in de samenleving. Deze dynamiek bestaat uit de ontwikkeling van pieken (kwaliteiten en kansen ten aanzien van bijvoorbeeld agribusiness, zorg en toerisme) en aandacht voor de vitaliteit en kracht van de kernen. Deze missie is voor een vijftal thema’s als volgt uitgewerkt:  samenleving: vitale kernen met ruimte om initiatieven te ontplooien en bestaande cultuur en sfeer te laten voortbestaan;  wonen: binnen de eigen gemeente zorgdragen voor een passende woning voor elke inwoner plus gedoseerde ontwikkeling van enkele regionaal onderscheidende, concurrerende woonmilieus;  werken: economische dynamiek faciliteren om versterking van de (ruimtelijke) kwaliteiten te kunnen financieren. Focus op innovatie en duurzaamheid in agribusiness, zorg en toerisme gekoppeld aan kwaliteitsdoelstellingen.

Het gaat om groei van lokale bedrijven maar ook soms om investeringen van elders aan te trekken (in de speerpunten);  omgeving: beschermen van de ruimtelijke kwaliteit van het (groene) buitengebied en de kernen, met duidelijke keuzes voor nieuwe investeringen;  vrije tijd: met focus op de behoefte aan natuur, beleving, afwisseling en eigenheid, de ’parels’ in de gemeente duurzaam ontwikkelen en verbinden voor de bezoekers van buiten en de eigen inwoners. De gemeentelijke structuurvisie De gemeente Leudal heeft een Structuurvisie opgesteld. De doelstellingen en andere gemeentelijke opvattingen t.a.v. de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen zijn in een nieuwe “Structuurvisie” (eis Wet ruimtelijke ordening 2008) doorvertaald en zo nodig geactualiseerd. De structuurvisie is de grondslag voor gebiedsvisies en ontwikkeling, en biedt de basis voor de verdere uitwerking van ontwikkelingen in bestemmingsplannen. De structuurvisie is onder meer noodzakelijk om bepaald kostenverhaal (bovenplanse verevening) te kunnen realiseren. Voor mogelijke concrete ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen moet de basis ontleend kunnen worden aan de Structuurvisie Leudal in verband met de mogelijkheid om kostenverhaal te kunnen plegen. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.

Bovenplanse kosten Bovenplanse kosten die een ruimtelijke en functionele relatie hebben met de betreffende grondexploitatie(s) en mits voldoende geconcretiseerd in maatregelen, geld en tijd, kunnen rechtstreeks aan de gebiedsontwikkeling worden doorbelast. Deze bovenplanse kosten kunnen dus zonodig ook publiekrechtelijk via de bouwvergunning worden afgedwongen als onderdeel van de wettelijk verhaalbare kosten. Indien deze kosten pas in een later stadium gemaakt (moeten) worden is er een basis om met succes heffingen te doen t.b.v. fondsvorming. Voorbeelden van bovenplanse kosten: - het opheffen van milieu- en stankcirkels; - compensatiegroen; - waterberging; - parkeerplaatsen t.b.v. vereiste parkeerbalans in het exploitatiegebied.

13

Bovenplanse verevening Bij bovenplanse verevening is er geen directe ruimtelijke en functionele relatie met één of meer grondexploitaties. Omdat deze investeringen in feite voortvloeien uit voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen die in die Structuurvisie zijn verankerd, mogen deze kosten op basis van vrijwilligheid bij onderhandelingen over kostenverhaal via anterieure overeenkomsten, wel betrokken worden. Een voorbeeld van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is het realiseren van een park, de kosten voor het herstructureren van bedrijventerreinen (in relatie met ontwikkeling van een ander bedrijventerrein). Beleidskader woningbouw gemeente Leudal De gemeenteraad heeft op 29 januari 2008 het Beleidskader woningbouw gemeente Leudal vastgesteld. Het college moet uitvoering geven aan dit woonbeleid. Ten aanzien van onder meer de volgende onderwerpen zijn gemeentelijke ambities vastgelegd: - doelgroepenbouw (accent op starters en senioren); - bevordering wonen, welzijn en zorginitiatieven; - verdeling over de 16 kernen; - inbreiding voor uitbreiding; - beperking grondspeculatie.

Woningbouwplan “Reppelveld Roggel” (via projectontwikkelaar)

Woningbehoeftenonderzoek Leudal In voorbereiding op de nieuwe regionale woonvisie 2010-2014 en de actualisatie van het lokale woonbeleid is in 2008 een woningmarktonderzoek uitgevoerd naar de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte per kern. Hoewel het aantal inwoners in Leudal al enkele jaren krimpt is voor de komende jaren, vooral als gevolg van verdunning van huishoudens, in Leudal nog beperkt behoefte aan nieuwbouw (tot 2023 nog circa 1100 woningen). Kwalitatieve afstemming tussen vraag en aanbod wordt steeds belangrijker.

14

2.

Gemeentelijke strategie bij grondbeleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het te voeren grondbeleid zoals dat door de gemeente Leudal vanaf 2010 gewenst is. Allereerst worden de verschillende vormen van grondbeleid gedefinieerd. Vervolgens wordt ingegaan op het Leudalse grondbeleid. Op basis van die uitgangspunten wordt een keuze gemaakt in het grondbeleid van de gemeente Leudal.

2.1

Vormen van grondbeleid

Er zijn verschillende vormen van grondbeleid waarmee in meer of mindere mate de geformuleerde doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid gerealiseerd kunnen worden. De meest bekende vormen zijn actief, passief, faciliterend grondbeleid en het aangaan van PPS-constructies. Actief grondbeleid Bij een actief grondbeleid verwerft de gemeente de grond, maakt deze bouwrijp en geeft de gronden weer uit. Hiermee heeft de gemeente een maximaal sturende rol in productie en exploitatie. Bovendien biedt dit mogelijkheden om winst te maken. Dit vereist echter wel een financiële armslag en kan leiden tot de nodige risico’s. Passief grondbeleid Bij passief grondbeleid heeft de private partij grondbezit en maakt deze bouw- en woonrijp. De risico’s voor de gemeente zijn klein en de gemeente heeft maar een kleine organisatie nodig. Dit biedt echter wel minder mogelijkheden in de (sturings)rol van de gemeente. Ook de mogelijkheden ten aanzien van kostenverhaal zijn beperkter. Via een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan is kostenverhaal mogelijk. Faciliterend grondbeleid De gemeente kan bij faciliterend grondbeleid toch een actieve rol vervullen. Het initiatief kan dus bij de marktpartij of de gemeente liggen, of bij beide partijen.

Bij het faciliteren van “het proces” kan gedacht worden aan: - voortvarende medewerking door de gemeente bij het vervullen van haar (wettelijke) taken; - het vooral tijdig inzetten van de juiste grondbeleidinstrumenten teneinde marktpartijen in de gelegenheid te stellen,adequaat en voortvarend tot exploitatie te kunnen komen; - ambtelijke ondersteuning aanbieden/inzetten bij gebiedsontwikkeling; - mede voorlichting/PR verzorgen; - nagaan of en zo ja onder welke condities, gemeentelijke- provinciale- landelijke- en/of internationale subsidies verkregen kunnen worden. Samenwerkingsvormen/PPS Bij gedeelde grondposities is het ook mogelijk om een samenwerking met marktpartijen aan te gaan in een PPS. Dit kan in de vorm van onder meer een bouwclaimmodel, joint-venture, concessiemodel. Voor meer uitleg over de verschillende vormen van grondbeleid, verwijzen we naar bijlage 2.

15

2.2

Het Leudalse grondbeleid

2.2.1 Analyse huidige grondbeleid Het vaststellen van het (gewenste) grondbeleid begint onder andere bij een inventarisatie en analyse van het huidige grondbeleid. Kenmerkend in ieder geval is de constatering dat voor de herindeling het grondbeleid het beste als “pragmatisch” beschreven kan worden. Vanaf de herindeling streeft de gemeente Leudal veel meer naar sturing op en beheersing van gebiedsontwikkelingen en de daarmee samenhangende grondexploitaties. Door interviews met gemeentelijke medewerkers en bestuurders die betrokken zijn bij het grondbeleid, alsmede het analyseren van relevante beleidsdocumenten is een analyse in de vorm van een SWOT (Strong-Weak-Opportunity-Threat) opgesteld. Deze zogenaamde “nul-meting” geeft inzicht in enkele zwakke punten, maar ook waar kansen liggen die kunnen worden benut. Veel genoemde punten van aandacht waren: 1. Beter benutten van juridische instrumenten zoals het gemeentelijke voorkeursrecht en onteigening. 2. Goede inbedding van “grondzaken” in de gemeentelijke organisatie. 3. Versterken van projectmatig werken en toepassen eenduidige processchema’s voor gebiedontwikkeling (en daarbij behorende besluitvorming). 4. Actief blijven in de markt, regie voeren en/of faciliterende rol tijdig vervullen. 5. Benutten van kansen via regionale gebiedsontwikkeling Midden Limburg. 6. Meer inzicht in- en beheersing van de risico’s.

Zwak Strategische visie

Sterk Korte lijnen

Kennis te geconcentreerd Sturing gebiedsontwikkeling

Veel kennis kernen en mogelijkheden Samenwerking met marktpartijen

Kansen Kennis en capaciteit op juiste sterke brengen Accommodatiebeleid optimaliseren Meer regiefunctie vervullen

Ligging & omvang Leudal

Strategische grondaankopen/positie

Aandachtspunten Organisatie van “grondzaken” Risico’s Meer projectmatig werken Gevolgen van vergrijzing

Tabel 1 Belangrijkste resultaten SWOT-analyse

2.2.2 Ontwikkelingen en kernpunten voor het grondbeleid gemeente Leudal Bij de afweging voor de keuze van het grondbeleid houdt de gemeente Leudal rekening met de volgende kaders: 1. Het grondbeleid volgt andere beleidsterreinen zoals volkshuisvesting, sociaal-economisch beleid, maatschappelijke ontwikkelingen en opvattingen etc. 2. De Leudalse woningbouwopgave in de periode 2010-2023 van ongeveer 1100 woningen. 3. De gemeente streeft naar maximale regie (ook bij geringe grondpositie) en wenst haar doelen dan zoveel mogelijk te realiseren via PPS-constructies of door middel van andere daartoe gesloten ontwikkel- of samenwerkingsovereenkomsten, waarbij haar kostenverhaal uiteraard verzekerd moeten zijn en haar risico’s scherp afgebakend moeten zijn in voorkomend geval. 4. De gemeente baseert haar grondbeleid op de mogelijkheden van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008/Grondexploitatiewet:

16

a. Grondverwerving voor kostenverhaal is niet noodzakelijk, locatie-eisen zonder grondpositie zijn mogelijk; b. Strategische grondverwerving ten behoeve van actief grondbeleid is nog mogelijk. 5. De gemeente heeft met betrekking tot woningbouw in een aantal kernen een sterke markt/grondpositie maar in het merendeel van de kernen een beperkte grondpositie. Verwacht mag worden dat van substantiële grondverwerving geen sprake zal zijn vanwege: - huidige planvoorraad woningen voor meer dan 15 jaar; - geen wezenlijke uitbreidingsplannen bedrijventerreinen; - de beperkte financiële middelen; - de relatief hoge prijzen van registergoederen (gebouwen, grond). Voorts geldt dat bovendien de onderstaande uitgangspunten in acht genomen moeten worden: A - Gemeentelijke visie bepalend De gemeente richt zich in eerste instantie op het formuleren van ambities, visies en het sturen van de ontwikkelingsrichting. Dat is noodzakelijk om met succes een proces aan te sturen en tot een gewenst resultaat te kunnen komen. Daarna wordt pas het traject van onderzoek, overleg en samenwerking met mogelijke private partners ingezet, waarbij een faciliterend grondbeleid de meest voor de hand liggende optie kan zijn. B – Samenhang ruimtelijk beleid en grondbeleid Er bestaat een nauwe samenhang tussen ruimtelijk beleid en grondbeleid.

Ruimtelijk beleid heeft invloed op het grondbeleid onder meer door de verdeling van de diverse functies over de beschikbare ruimte. Tegengesteld geredeneerd wordt de realisatie van het ruimtelijk beleid mede bepaald en begrensd door de mogelijkheden van het grondbeleid (reikwijdte en effectiviteit). Het is dus noodzakelijk dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen al voldoende afstemming plaats vindt over de wijze van inzet van grondbeleid(instrumenten). C – Inzet grondbeleidsinstrumenten Steeds zal tijdig moeten worden afgewogen op welk moment en afhankelijk van de ruimtelijke plannen, welke grondbeleidsinstrumenten al dan niet integraal ingezet moeten worden. De toe te passen instrumenten moeten elkaar niet alleen aanvullen maar ook versterken. Soms zullen allerlei omgevingsfactoren de meest ideale en gewenste “mix aan inzet van grondbeleidsinstrumenten” die keuze in de weg staan. Het meest haalbare zal dan ingezet en geaccepteerd moeten worden. D – Samenwerking marktpartijen De gemeente treedt zoveel mogelijk op als actor in het maatschappelijk krachtenveld en eist zoveel mogelijk een initiërende- en regisserende rol op. De initiërende rol houdt onder meer in het op gang brengen van het proces dat moet leiden tot gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. De regisserende rol beperkt zich in hoofdzaak tot het zijn van “trekker van een project”.

Het is noodzakelijk voor of bij het aangaan van een publiek-private samenwerking en het sluiten van samenwerking- of ontwikkelovereenkomst steeds per project een keuze voor een geschikte samenwerkingsvorm te maken. De keuze is onder meer afhankelijk van de grondposities en wordt daarnaast bepaald door de beheersbaarheid van de kasstromen, beperking van de financiële risico’s en inzet van expertise, het al dan niet door de gemeente participeren in risico- en winstdeling. Per project zal de gemeente Leudal vooraf nagaan of en zo ja welke soort overeenkomst zal bijdragen aan de realisatie van beoogde gemeentelijke doelen en of daaraan meerwaarde kan leveren.

2.3 Keuze grondbeleid gemeente Leudal Daar waar de gemeente Leudal een grondpositie heeft is er de komende jaren sprake van een goede markt- en onderhandelingspositie. Grondbezit verschaft de gemeente een strategisch goede uitgangspositie: ze kan de grond verkopen en hiermee mogelijk geld genereren, ze kan grondposities ruilen, en op basis van grondbezit en macht deelnemen in een samenwerkingsverband.

17

Inzet van de gemeente Leudal hoeft niet altijd alleen gericht te zijn op een actief grondbeleid. In bepaalde gevallen, marktomstandigheden en/of eigendomsposities kan immers met een actief/faciliterend grondbeleid of passief/faciliterend grondbeleid eveneens de gemeentelijke doelstellingen in meer of mindere mate gerealiseerd worden. De vraag die beantwoord moet worden en de keuze die gemaakt moet worden is dan ook: - Moet de gemeente (in hoofdzaak) haar organisatie afstemmen op een actief grondbeleid? - Kan de gemeente haar doelen en organisatie ook mede richten en inrichten op een mengvorm afhankelijk van de feitelijke situatie rond voorgestane locatieontwikkeling. Dat vereist soms een actief grondbeleid en in een ander geval faciliterend of passief grondbeleid, waarbij toch in optima forma de (strategische) doelstellingen van Leudal (economie, werkgelegenheid, recreatie, volkshuisvesting etc.) gerealiseerd kunnen worden. Rekening houdend met bovenstaande uitgangspunten kiest de gemeente Leudal in deze Nota Grondbeleid voor meer eenduidigheid en voor een grondbeleid dat strategisch compact is. Er zijn diverse marktpartijen die grondposities hebben ingenomen. In de praktijk ontstaat hiermee vaak een mengvorm tussen actief en faciliterend grondbeleid. Op enkele plekken, indien nodig, wil de gemeente een actief grondbeleid kunnen voeren.

De gemeente Leudal kiest voor een “actief/faciliterend grondbeleid”. Dit houdt in dat: - De gemeente actief beleid voert om regie te nemen wanneer dat kan en nodig is. - De gemeente faciliterend grondbeleid voert wanneer het initiatief van de markt komt en regie niet nodig is. - Een combinatie van actief en faciliterend beleid uitoefent als dat past in een beoogde gebiedsontwikkeling. In alle gevallen wacht de gemeente Leudal niet passief af op het initiatief van marktpartijen. Hierbij wordt het grondbeleid gericht op de volgende elementen in Leudal: - Accent op risicobeheer. - Door middel van grondbeleid kostenverhaal en grondposities stagnerende projecten beïnvloeden. - Rekening houden met woningbehoefte tot en met 2023 (1100 woningen) ten opzichte van de plannen (1800 woningen). Beleidsregel: De gemeente Leudal kiest voor een “actief/faciliterend grondbeleid”. Dit houdt in dat: - De gemeente actief beleid voert om regie te nemen wanneer dat kan en nodig is. - De gemeente faciliterend grondbeleid voert wanneer het initiatief van de markt komt en regie niet nodig is. - Een combinatie van actief en faciliterend beleid uitoefent als dat past in een beoogde gebiedsontwikkeling.

2.4 Nadere uitwerking doelstellingen en uitgangspunten van de Nota Grondbeleid Leudal 2010

2.4.1 Noodzaak van nadere uitwerking doelstellingen en inzet grondbeleid De gemeente Leudal stelt zich op het standpunt dat een aantal relevante uitgangspunten, methoden en richtinggevende strategie en beleid zoals vastgelegd in deze Nota Grondbeleid 2010 structureel nader uitgewerkt moeten worden. Dat moet geschieden op het meer tactische niveau. Het voordeel om in aparte nota’s nadere invulling en uitwerking te geven is dat de richtinggevende strategische Nota Grondbeleid 2010 ongewijzigd van kracht blijft.

18

2.4.2 Het huidige uitgiftebeleid Het uitgiftebeleid betreft de uitgifte van gronden en/of opstallen. Het uitgiftebeleid heeft tot doel de door de gemeente beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken tegen zoveel mogelijk marktconforme condities met het sluiten van uitgifteovereenkomsten. Bovendien valt onder het uitgiftebeleid ook de serviceverlening en zorg naar inwoners van de gemeente Leudal zoals het toestaan en regelen via overeenkomsten van tuinuitbreidingen, alsmede het registreren van zakelijke beperkingen zoals erfdienstbaarheden, opstalrechten en erfpacht. Uitgifte van “rest-gronden/groenstroken” De verkoop van rest-gronden/groenstroken heeft de voorkeur boven verhuur/bruikleen, mits voldaan wordt aan de volgende condities: - er is geen sprake (meer) van een functionele of structurele betekenis; - er zijn geen kabels en/of leidingen aanwezig; - bestemmingsplanvoorschriften; - verkeersveiligheidaspecten; - verkoop toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen niet in de weg staat/hindert. Wordt niet voldaan aan bovenstaande criteria dan kunnen reststroken slechts worden verhuurd of in bruikleen worden gegeven conform de “Beleidsnotitie verhuur/bruikleen van gemeentegronden” gedateerd 25 november 2008.

Beleidsregel: De verkoop van rest-gronden/groenstroken heeft de voorkeur boven verhuur/bruikleen, mits voldaan wordt aan de volgende condities: - er is geen sprake (meer) van een functionele of structurele betekenis; - er zijn geen kabels en/of leidingen aanwezig; - bestemmingsplanvoorschriften; - verkeersveiligheidaspecten; - verkoop toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen niet in de weg staat/hindert. Jaarlijks grondprijsbeleid op basis van marktconformiteit Het grondprijsbeleid van de gemeente Leudal wordt jaarlijks per 1 januari geactualiseerd en vastgesteld. Die actualisering doet tevens dienst als verantwoordingsinstrument voor het gevoerde en te voeren grondbeleid zoals bedoeld in artikel 16 BBV. Het grondprijsbeleid is gebaseerd op marktconformiteit waarvoor de comparatieve rekenmethode het meest geëigende instrument is, tenzij bij een startbesluit van een (beoogde) locatieontwikkeling door de raad anders is besloten, dan wel met mandaat is afgeweken. Daarbij zou gedacht kunnen worden aan gereduceerde grondprijzen voor bijvoorbeeld starters en senioren, hetgeen ook speerpuntbeleid is van de gemeente Leudal. Dit grondprijsbeleid sluit nauw aan bij de bepaling in de nieuwe Grondexploitatiewet dat zowel kosten als opbrengsten “objectief aan de markt ontleend moeten worden”.

Beleidsregel: Jaarlijks worden door het college van B&W de grondprijzen voor verschillende functies opnieuw vastgesteld en/of aangepast aan de marktontwikkelingen, op basis van marktconforme grondprijzen. De raad wordt achteraf in kennis gesteld van de aanpassingen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in grondprijzen tussen de verschillende kernen binnen de gemeente Leudal alsmede reststroken en industriegrond.

19

3.

Instrumenten grondbeleid en kostenverhaal

Dit hoofdstuk gaat in op de grondbeleidsinstrumenten die de gemeente Leudal gaat toepassen. Hierbij wordt rekening gehouden met de beleidskeuze in het vorige hoofdstuk voor een actief/faciliterend grondbeleid.

3.1

Inleiding: Grondbeleidsinstrumenten en kostenverhaal

3.1.1 Grondbeleidsinstrumenten De gemeente heeft bij het ontwikkelen en uitoefenen van grondbeleid een aantal grondbeleidsinstrumenten ter beschikking. Deze zijn te onderscheiden in: - Publiekrechtelijke instrumenten; - Privaatrechtelijke instrumenten. De inzet van die instrumenten is voor een deel ook afhankelijk van het (soort) grondbeleid dat de gemeente Leudal voert, van de locatie, de eigendomsverhoudingen etc. Daarop zijn ook de beleidsregels die in deze Nota Grondbeleid Leudal 2010 zijn opgenomen, gebaseerd. De belangrijkste instrumenten voor de gemeente Leudal worden in onderstaande tabel weergegeven: Publiekrecht - Kostenverhaal via de bouwvergunning (afdeling 6.4 Grondexploitatiewet) - Vestigen van een voorkeursrecht o.b.v. de Wet voorkeursrecht gemeenten - Onteigening

Privaatrecht - Gronduitgifte - Anterieure overeenkomst (vóór vaststelling van exploitatieplan) - Posterieure overeenkomst (ná een vastgesteld exploitatieplan - Bovenplanse verevening (bijdragen in ruimtelijke ontwikkelingen / kosten genoemd in de vastgestelde structuurvisie Leudal) op basis van vrijwilligheid

Tabel: Onderscheid grondbeleidsinstrumentarium in publiekrecht en privaatrecht

3.1.2 Kostenverhaal De voornaamste instrumenten voor het verhalen van kosten in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening zijn: - Gronduitgifte (de kosten worden in dat geval gedekt uit de uitgifte van de gronden). - Via overeenkomsten en/of bouwvergunningen, op basis van de Grondexploitatiewet. Vooral in situaties waarin de gemeente niet actief kan of wil optreden, en de betreffende eigenaren binnen een te ontwikkelen of te herontwikkelen gebied zelfrealisatie willen plegen, is het van belang dat de gemeente een zo optimaal mogelijk kostenverhaal kan plegen. Beleidsregel: De gemeente Leudal kiest ervoor om bij elke in ontwikkeling te brengen locatie op dat moment te kiezen voor een passend verwervingsbeleid, waarbij zoveel mogelijk wordt gekozen voor verwerving, passend bij een actief/faciliterend grondbeleid.

20

3.2

Inzet grondbeleidsinstrumenten

3.2.1 Verwerven Het verwerven van grond ziet de gemeente Leudal niet als een doel op zich, maar moet in voorkomend geval aan de realisatie van beoogde plannen, ondersteunend zijn. Voor de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008 (van kracht geworden per 1-7-2008) was het belang van grondbezit voor de gemeente wel relevant. Immers via gronduitgifte kon geld gegenereerd worden en kostenverhaal (in hoge mate) zeker gesteld worden. Immers, bij een slechte grondpositie diende de gemeente haar kostenverhaal via een exploitatieovereenkomst te realiseren. Lukte dat niet, bleef slechts het instrument van de baatbelasting over. Noodzaak of belang tot verwerven in relatie tot kostenverhaal Voor het verhalen van kosten van gebiedsontwikkeling kent de gemeente (nog) twéé regimes: 1. Het “oude regime Wet ruimtelijke ordening”(exploitatieovereenkomst) en de baatbelasting Het oude regime is van toepassing op onder meer alle vigerende bestemmingsplannen vastgesteld (of in ontwerp vastgesteld) vóór de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008 en de Grondexploitatiewet. Dit regime is ook van toepassing op aangevraagde/verleende vrijstellingen en ontheffingen ex artikel 19 Wro. 2 – De nieuwe Wet ruimtelijke ordening 2008 (van kracht per 1-7-2008) met afdeling 6.4 “Grondexploitatiewet” In dit regime is het kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor sterk verbeterd.

De gemeente kan zelfs zonder grondbezit, het aandeel kostenverhaal dat een grondeigenaar op voet van de Grondexploitatiewet dient te voldoen, afdwingen via de bouwvergunning. Met andere woorden: voor het verhalen van het wettelijk toegestane aandeel kostenverhaal is grondbezit teneinde via uitgifte het kostenverhaal te kunnen plegen, geen vereiste meer. Kenmerken gemeente Leudal De belangrijkste kenmerken van de gemeente Leudal zijn: - redelijk veel grondeigendom; - weinig uitbreidingen in de toekomst; - accent op nieuwbouwplannen; - regionale ontwikkelingen; - speerpuntbeleid ten aanzien van sociaal-maatschappelijke- en economische ontwikkelingen. Instrumentarium De volgende verwervingsinstrumenten heeft de gemeente Leudal ter beschikking. Minnelijke verwerving Het doen van een grondaankoop via minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente veelal op eigen initiatief met de eigenaar op vrijwillige basis een koopovereenkomst sluit. Vestiging van een voorkeursrecht (op basis Wet voorkeursrecht gemeenten) De Wet voorkeursrecht gemeenten verschaft de gemeente de mogelijkheid om als onderdeel van een grondstrategie bij voorrang de betreffende grond te (kunnen) verwerven, indien de grondeigenaar de gronden aanbiedt. Het wordt wel een “passieve vorm van verwerving” genoemd.

De positie van de gemeente wordt bij de realisatie van ruimtelijke plannen door gebruik te maken van het voorkeursrecht versterkt. Het voorkeursrecht is tevens te betitelen als een “beschermingsinstrument tijdens de planontwikkeling”. Immers, ongewenste verkopen kunnen voorkomen worden en grondspeculatie wordt wellicht ook tegengegaan. Aan het vestigen van een voorkeursrecht zijn strikte eisen en termijnen in de wet gesteld.

21

Onteigening Het instrument onteigening gebruikt de gemeente Leudal als een tweesporenbeleid. Enerzijds als middel om de gronden (dwingend) te verwerven, en anderzijds als drukmiddel in onderhandelingen over minnelijke aankoop van grond. De gemeente Leudal zet het instrument vroegtijdig “administratief” in en gebruikt deze niet (alleen) als een “laatste middel”. Bij overeenstemming zal de administratief ingezette procedure direct gestopt worden. Het instrument kan structureel en al vroeg in het (onderhandelings)proces worden ingezet. De verplichte minnelijke onderhandelingen kunnen zo direct geschakeld worden met de vervolgstap, zelfs al op een moment dat blijkt dat geen overeenstemming mogelijk lijkt of nog niet is bereikt, namelijk de start van de (administratieve) onteigeningsprocedure. Beleidsregel: - De gemeente Leudal hanteert het instrument van “Onteigening” structureel en al vroeg in het onderhandelingsproces als een beleidsinstrument. Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld, wordt zo nodig aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. De onteigening zal al administratief worden ingezet. - Primaire inzet zal blijven het bereiken van een minnelijke aankoop.

Echter het onteigeningsbesluit dient in eerste instantie als drukmiddel en in tweede instantie om tot daadwerkelijke onteigening over te gaan indien van zelfrealisatie geen sprake is en minnelijke aankoop is mislukt. 3.2.2

Instrumentarium voor kostenverhaal: de Grondexploitatiewet

Met ingang van 1-7-2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening ingevoerd. Onderdeel van deze wet is afdeling 6.4 van de Wro; deze “afdeling” wordt in de praktijk de Grondexploitatiewet genoemd. De Grondexploitatiewet kent een zogenaamd “twéésporenbeleid”: 1. Het privaatrechtelijke spoor (tot kostenverhaal). 2. Het publiekrechtelijke spoor (tot kostenverhaal via de bouwvergunning). Ad. 1 Privaatrechtelijk spoor Grondexploitatiewet De Grondexploitatiewet geeft de basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten tot kostenverhaal voor grondexploitatie tussen de gemeente, projectontwikkelaars en (eventuele) andere particuliere eigenaren. In deze overeenkomst worden onder meer afspraken vastgelegd over verdeling van kosten tussen de partijen, de locatie-eisen, fasering etc. Daarnaast kunnen financiële bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen/investeringen buiten de locatie worden gevraagd, zoals kosten van aanleg van groenvoorzieningen, natuurcompensatie en bijvoorbeeld de kosten van recreatiegebieden. Anterieure en posterieure overeenkomsten Er wordt onderscheid gemaakt tussen anterieure en posterieure overeenkomsten. Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst vóórdat het exploitatieplan (ex artikel 6.12) van de Grondexploitatiewet is vastgesteld. Een posterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst ná het vaststellen van het exploitatieplan.

Het verschil is dat de anterieure overeenkomst qua inhoud een zekere contractvrijheid heeft, terwijl een posterieure overeenkomst niet mag afwijken van het exploitatieplan. Beleidsregel: De inzet van de gemeente Leudal is er op gericht om zo vaak als mogelijk het kostenverhaal via anterieure overeenkomsten te verzekeren, zodat het vaststellen (gelijk met het bestemmingsplan) van een exploitatieplan, achterwege kan blijven. Exploitatieverordening ex artikel 42 oude Wet ruimtelijke ordening. De gemeente Leudal heeft ervoor gekozen om de exploitatieverordening, gebaseerd op de oude Wet ruimtelijke ordening, in te trekken. De Grondexploitatiewet biedt voldoende kaders voor (publiekrechtelijk) kostenverhaal en om die reden is ook besloten geen nieuwe exploitatieverordening vast te stellen.

22

Woningbouwplan De Lingst Haelen (via projectontwikkelaar)

Ad. 2 Publiekrechtelijk spoor Grondexploitatiewet Er is een verplichting tot kostenverhaal. Dat wil zeggen, als de gemeente niet met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst tot kostenverhaal over grondexploitatie heeft kunnen sluiten (zoals hiervoor beschreven), dan moet ze de kosten via het publiekrecht verhalen bij partijen met wie de gemeente geen contract heeft kunnen sluiten. Dit doet ze door middel van het exploitatieplan. De Grondexploitatiewet is alleen van toepassing bij bestemmingsplannen en projectbesluiten op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, die voor de eerste maal voorzien in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen zoals de verandering van een fabrieksgebouw in een appartementencomplex. Overgangsrecht Wet ruimtelijke ordening De Grondexploitatiewet geldt voor projecten waarvan het ontwerp-bestemmingsplan ná 1 juli 2008 ter inzage wordt gelegd. Dit geldt ook voor bouwtitels die nog niet benut zijn: als het ontwerpbestemmingsplan vóór 1 juli 2008 ter inzage is gelegd vallen ook deze onder het oude regime. Gemeente Leudal en fondsvorming De gemeente Leudal heeft er voor gekozen om de volgende fondsen te hanteren: 1. Groenfonds (Kwaliteitsfonds). 2. Parkeerfonds. 3. Fonds voor bovenwijkse voorzieningen.

Ad 1 Het groenfonds is een door de gemeente ingesteld fonds, waarin financiële bijdragen worden gestort door derden. Dit kunnen particulieren, bedrijven of projectontwikkelaars zijn. Het fonds is gelabeld waardoor de inhoud alleen gebruikt kan worden voor groenprojecten binnen de gemeente Leudal. Bijdragen in het groenfonds zijn afkomstig van initiatiefnemers van ruimtelijke plannen in de kern (woningbouw) of in het buitengebied (bijvoorbeeld woningsplitsing, uitbreiding van (agrarische) bedrijven). Door deze plannen vindt er een aantasting plaats van de ruimtelijke kwaliteit, die gecompenseerd wordt door projecten uit het groenfonds uit te voeren. Het groenfonds bevat een projectenlijst met natuur- en landschapsprojecten. Het idee is om dit groenfonds verder uit te breiden tot een kwaliteitsfonds, waardoor er ook andere projecten (zoals bijvoorbeeld sloop van ontsierende gebouwen, cultuurhistorische of leefbaarheidsprojecten) voor in aanmerking kunnen komen.

23

Ad 2 Om duidelijkheid aan de burgers en bedrijven te geven is beleid opgesteld over compensatie van een tekort aan parkeerplaatsen door middel van de instelling van een parkeerfonds. Het gaat daarbij om alle bouwplannen – zowel woningen als andere gebouwen – waarbij geen of te weinig parkeerplaatsen op eigen terrein (lees: bouwperceel) gepland zijn. Het parkeerfonds is ‘gelabeld’ waardoor met deze gelden alleen parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Een storting in het parkeerfonds zorgt op die manier ook daadwerkelijk voor de aanleg van parkeerplaatsen. Voordeel hiervan is dat plannen met te weinig parkeerplaatsen op eigen terrein toch doorgang kunnen vinden maar dat tegelijkertijd wel gezorgd wordt voor extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied met gelden uit het parkeerfonds. Ad 3 Bovenwijkse voorzieningen zijn voorzieningen van openbaar nut die de grenzen van het exploitatiegebied overstijgen en die direct of indirect een relatie hebben met het exploitatiegebied. Bovenwijkse voorzieningen hebben een infrastructureel karakter. Het BBV (Besluit begroting en verantwoording gemeenten) en de Grondexploitatiewet stellen stringentere voorwaarden aan het vragen van bijdragen aan derden. Tegenover het vragen van een bijdrage moeten aanwijsbare verplichtingen staan die dus ook een aantoonbare relatie hebben met de gevraagde bijdrage.

De gemeente Leudal wil dit instrument ter beschikking hebben en gebruiken om kosten te verhalen. Relatie met het bestemmingsplan In een bestemmingsplan regelt de gemeente Leudal de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van een locatie en bij uitstek het middel voor de gemeente om inhoud en sturing te geven aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Er kan onderscheid worden gemaakt in 3 soorten bestemmingsplannen: - Een gedetailleerd bestemmingsplan. - Een globaal bestemmingsplan. - Een globaal eindplan. Ten slotte is het mogelijk om, vooruitlopend op het bestemmingsplan een projectbesluit te nemen.

Rijks- en provinciaal beleid

Kantorenplanning Bedrijventerrein Detailhandel Horeca

Vergunningen

Bestemmingsplan

Volkshuisvesting

Grondexploitatie Natuur Water Infrastructuur

Grafiek “Centrale functie en rol van het bestemmingsplan”

24

4.Grondbeleid, risicomanagement, planning & control 4.1 Inleiding Grondbeleid en vooral de financiële gevolgen van grondbeleid, heeft altijd gevolgen voor de gemeentelijke begroting en het weerstandsvermogen. Bovendien levert het risico’s op die in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming, transparant en vooral zo volledig mogelijk (in risicoprofielen) onderdeel van de besluitvorming moeten uitmaken. Ten slotte zijn bij het te voeren risicomanagement wettelijke bepalingen van belang zoals het voorzichtigheidsprincipe. Dat wil zeggen: - verliezen nemen zodra ze voldoende bepaald zijn/vast staan; - winsten (pas) nemen pas nadat die daadwerkelijk zijn gerealiseerd.

4.2 Grondbeleid en planning & control Ingevolge artikel 5 lid 2 en 3 van de Financiële verordening ex artikel 212 Gemeentewet van de gemeente Leudal vastgesteld door de raad op 27 mei 2008 dient door middel van tussentijdse rapportages tussentijds rekening en verantwoording te worden afgelegd ten aanzien van afwijkingen ten opzichte van ontwikkelingsvisies en grondexploitaties. Bij de behandeling van de jaarlijkse begroting en jaarrekening wordt in het bijzonder verantwoording afgelegd ten aanzien van grondbeleid en de gevolgen ervan zoals bedoeld in artikel 16 BBV ( Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten). Vanuit het oogpunt van planning & control moet het grondbeleid en de financiële gevolgen daarvan onder andere getoetst worden aan: - Het strategische beleid van de gemeente. - De relatie met de programma’s van de begroting. - Voorschriften van risicomanagement. - Regels van uitgifte van gronden. - De gevolgen voor het weerstandsvermogen van de gemeente. Ook hier geldt dat transparantie van het grondbeleid in dit verband om twee redenen van groot belang is: 1e - vanwege het grote financiële belang en daaraan verbonden risico’s; 2e - de relatie met doelstellingen van de gemeente.

4.3 Risicomanagement Risicomanagement ruimtelijke ontwikkelingen in relatie tot het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten 2004 In het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten 2004 (BBV) stellen gemeenten programma’s op, gerelateerd aan het raadsprogramma. Bij de jaarrekening en in tussentijdse rapportages leggen de gemeenten verantwoording af over deze programma’s. Binnen de programmabegroting zijn een aantal paragrafen verplicht gesteld. Van belang voor de grondexploitatie zijn met name de paragrafen grondbeleid en weerstandsvermogen. Het BBV geeft een kader voor grondexploitaties en bijbehorende risico-inventarisatie en beoordeling. Het grondbeleid en het weerstandsvermogen zijn daarbij natuurlijk geen onderwerpen, welke op het niveau van één planexploitatie worden toegepast.

25

Paragraaf Grondbeleid In deze paragraaf wordt door het gemeentebestuur verwoord wat het te voeren grondbeleid zal zijn om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Transparantie van grondbeleid voor de raad is om twee redenen van belang: 1 vanwege het financiële belang en de risico’s; 2 vanwege de relatie met de doelstellingen zoals aangegeven in de programma’s. Met het grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het uitvoeren van bepaalde beleidsvoornemens. Als voorbeeld kunnen onder andere worden genoemd werkgelegenheid en volkshuisvesting. Om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende en controlerende taken adequaat uit te kunnen voeren is een actueel en transparant inzicht in de actieve grondexploitaties en de geprognosticeerde resultaten noodzakelijk. Jaarlijks dienen de actieve grondexploitaties te worden geactualiseerd en aan de hand van de vastgestelde kaders, uitgangspunten en planning kunnen eventuele afwijkingen in programma, fasering en/of resultaat inzichtelijk worden gemaakt. Het totaal van alle waarden van de geprognosticeerde exploitatieresultaten van de actieve grondexploitaties geeft inzicht in de financiële positie van de gemeente Leudal op dat moment. Deze wordt gekoppeld aan de jaarlijkse begrotingscyclus.