Nota grond- en vastgoedbeleid (concept)

55/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Voor het overtollige gemeentelijk vastgoed is bovenstaande nader uitgewerkt in door het college van B&W vastgesteld verkoopbeleid. Daarin zijn ook de bevindingen van de evaluatie van de vier in 2019 aangewezen pilotpanden verwerkt.

4.3.

Onderhoud

Het bezit van vastgoed vraagt ook om onderhoud van vastgoed. De invloed van onderhoud op de waarde, levensduur en kwaliteit van een vastgoedobject is groot. In de gemeentelijke begroting en jaarrekening besteden we hieraan apart aandacht in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen. De paragraaf onderhoud kapitaalgoederen geeft via een dwarsdoorsnede van de begroting inzicht in de mate van onderhoud en de financiële lasten die daarmee gepaard gaan. Met het onderhoud van kapitaalgoederen is een substantieel deel van de begroting gemoeid. Een helder en volledig overzicht is daarom van belang voor een goed inzicht in de financiële positie. Dit is een resultante uit eerder gemaakte keuzes in het verleden. Om die reden is het belang een globaal beeld te geven van het proces. Globaal proces Voor de gemeente Leudal is (risico-gebaseerd) asset management het geheel van systematische en gecoördineerde processen en activiteiten dat het mogelijk maakt om de risico’s, prestaties en financiële aspecten van de vastgoed portefeuille gedurende de gehele levensduur te beheersen, zodanig dat dit zo optimaal mogelijk bijdraagt aan het realiseren van de maatschappelijke effecten (en beleidsdoelen).

Asset management heeft niet alleen betrekking op het gebruik, beheer en onderhoud en afstoting van vastgoed, het heeft ook betrekking op de specificatie, het ontwerp, de aanschaf, aanleg & integratie van een nieuw te bouwen of te vervangen vastgoedobjecten. Immers, het overgrote deel van de beheerkosten is het gevolg van keuzes die in de ontwerpfase worden gemaakt. De genoemde activiteiten vormen het primaire proces van de afdeling Ruimte – team Vastgoed. Een belangrijke focus van asset management is het verbeteren van het bedrijfsmatig werken. Hierdoor wordt het mogelijk om structureel meerjarig te plannen, over die planning afspraken te maken daarover te verantwoording af te leggen. Belangrijke elementen van risico-gebaseerd asset management zijn: • het ontwikkelen van lange termijn, kosteneffectieve strategieën; • het toepassen van service levels; • de levensduur (‘life cycle’)-benadering; • inzicht in de vereiste omvang van de vastgoed portefeuille, op basis van kennis van de verwachte vraag en rekening houdend met noodzakelijke investeringen; • besluitvorming op basis van het identificeren en beheersen van risico’s; • duurzaam gebruik van de vastgoed portefeuille; • continu verbeteren.

Om de verschillende facetten van het managen van de vastgoed portefeuille te coördineren is een sturingsmodel nodig dat kaders stelt, richting geeft en voorziet in middelen, processen en beheersing. Het asset management systeem (zie onderstaande figuur) borgt een duidelijke verbinding en samenhang tussen de visie en het beleid van de systeemverantwoordelijke, het integraal programma van eisen (afgekort IPvE), het meerjarenplan, de SLA en het onderliggende jaarplan, Asset Management Plan, (meerjaren onderhouds- ofwel) beheerplannen, de individuele jaarplannen tot en met de dagelijkse activiteiten van de medewerkers van afdeling Ruimte – team Vastgoed in het primaire proces. Hiermee zijn de dagelijkse activiteiten van de medewerkers in lijn met de doelen van de gemeente Leudal waar het betrekking heeft op haar vastgoed portefeuille en leveren daarmee dus een bijdrage aan het realiseren van de beleidsdoelen (‘line of sight’). In het asset management systeem zijn de basiselementen van het systeem gegroepeerd in de vier fasen van Plan Do Check Act cyclus (afgekort PDCA). Daarmee is een samenhangend sturingsmodel (ofwel management control systeem) verkregen.

56/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Figuur 29: Het asset management systeem in het kader van de vastgoed portefeuille Onderdeel van het asset management systeem is het meerjaren onderhoudsproces. Onderstaand wordt globaal beschreven hoe het proces verloopt. Meerjaren onderhoudsproces De eerste stap na aankoop of oplevering van vastgoed (investeren) is het vastleggen van het noodzakelijke onderhoud. Op basis van de theoretische levensduur van de bouwonderdelen wordt het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Dit MJOP geeft aan wanneer welk onderhoud nodig is. Elk gebouw wordt één keer per 4 jaren geïnspecteerd door onafhankelijke inspecteurs. Op basis van de periodieke inspecties worden de daadwerkelijke conditie(s) van het gebouw(en) bepaald (zijnde conditiemeting). Na het bepalen van de conditie(s) van het gebouw(en) worden de conditiemeting(en) en de MJOP(’s) aan elkaar gekoppeld. Hetgeen – indien noodzakelijk – resulteert in de (bijgesteld) onderhoudsplan (MJOP) op basis van een actuele conditiemeting(en). Daarnaast kan een MJOP ook aangepast worden op basis van functionele wijzigingen, verbouwingen, renovaties, calamiteiten of nieuwe technische inzichten. Het verschil tussen de geconstateerde conditie score en de gewenste conditie bepaalt het uit te voeren onderhoud.

Hierin worden tevens de volgende risico aspecten meegewogen: veiligheid, wet- en regelgeving, gebruik- en bedrijfsproces, binnenmilieu, gezondheid, toename klachtenonderhoud, technische vervolgschade, beleving en esthetica en energieverbruik. De geactualiseerde planning van het komend jaar vormt de basis van de uit te voeren werkzaamheden. Deze worden verder voorbereid en aanbesteed. Dit is een jaarlijks terugkerend proces. Aan het einde van het lopend jaar kan de planning voor het volgend jaar nog worden bijgewerkt indien werkzaamheden van het lopend jaar doorschuiven naar volgend jaar. Bij de programmabegroting kan ook de planning en de begroting van het lopend jaar worden aangepast. Na deze inspecties voert de gemeente het onderhoud uit. Opnieuw controleert de gemeente of de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd en of de werkzaamheden ook het beoogde onderhoudsresultaat hebben. Dit gebeurt steekproefsgewijs.

57/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Figuur 30: Meerjaren investerings- en onderhoudsplan proces (cyclus proces) Onderhoudsniveau Ons onderhoud is conditie gestuurd volgens de NEN 2767. Op basis van onafhankelijke inspecties beoordeeld de gemeente periodiek welk onderhoud nodig is om de gewenste conditie vast te houden of te bereiken. Hiervoor wordt elke gebouw één keer per 3 jaar geïnspecteerd door een gecertificeerd inspecteur. Van elk gebouwelement wordt vastgesteld wat de conditie is, wat de eventuele gebreken zijn en wat de omvang en intensiteit daarvan is. Dit leidt tot een conditiescore. Het uit te voeren onderhoud wordt bepaald aan de hand van het verschil tussen de geconstateerde conditiescore en de gewenste conditie. In de NEN 2767 zijn de volgende onderhoudsniveaus benoemd: Niveau 1 2 3 4 5 6

Conditie Uitstekend Goed Redelijk Matig Slecht Zeer slecht

Omschrijving Nieuwbouw, geen gebreken Vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering zichtbaar Beperkte onderhoudsschade en -behoefte Duidelijke onderhoudsschade en -behoefte Zeer grote onderhoudsschade en -behoefte Vervangen is noodzakelijk

Figuur 31: Onderhoudsniveaus (NEN 2767) Het gemeentelijk vastgoed wordt onderhouden op basis van langdurige instandhouding op conditieniveau 3. Om het conditieniveau nader te analyseren wordt er een (operationeel en contractueel) afwegingskader opgesteld teneinde nader te bepalen wat het betekend voor het meerjarig onderhoud. Onderhoudscategorieën Voor het onderhoud van objecten onderscheiden we een aantal categorieën. Instandhoudingsonderhoud Het instandhoudingsonderhoud is gericht op het bereiken of op niveau houden van de gewenste

58/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

conditiescore conform NEN 2767 en voor de bestaande functie. Dit onderhoud bestaat uit: • •

Planmatig onderhoud: meerjarige planmatige en terugkerende (grotere) onderhoudsactiviteiten die erop gericht zijn om het pand voor de geplande levensduur en de gewenste conditie in stand te houden; Dagelijks (niet planmatig) onderhoud: correctief onderhoud (onderhoudswerkzaamheden gericht op het herstel van onvoorziene, opgetreden gebreken, storingen en/of schade aan het object) en contractmatig onderhoud (preventief onderhoud erop gericht om storingen te voorkomen).

Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud is onderhoud om een object op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen ten behoeve van nieuwe verhuring of ander gebruik. Mutatieonderhoud komt incidenteel voor en kenmerkt zich door redelijk hoge kosten. Deze kosten zijn niet als een aparte post in de vastgoedexploitatiebegroting opgenomen. De uitgaven vallen onder de post onvoorzien, als we deze kosten niet aan de huurder kunnen doorbelasten. Calamiteitenonderhoud Dit type onderhoud geldt voor objecten waarvan zeker is dat deze in de nabije toekomst gesloopt gaan worden. Vaak worden deze panden nog tot het moment van sloop gebruikt. Om het pand te kunnen blijven gebruiken is het wel nodig om kleine ingrepen te doen, bijvoorbeeld storingen op te lossen of om de veiligheid te waarborgen. De gemeente doet geen grote investeringen meer in dit type objecten. Aanpassingen aan vastgoed Naast het onderhoud zijn soms andere maatregelen nodig om een pand technische en functioneel weer in goede staat te brengen. Deze werkzaamheden vallen niet onder het instandhoudingsonderhoud maar zijn investeringen. Deze maatregelen vallen uiteen in een aantal opties. Levensduurverlenging/renovatie In vergelijking met andere gemeenten, bevat de vastgoedportefeuille van de gemeente Leudal een groot aantal vastgoedobjecten met verschillende ouderdoms- en onderhoudsniveaus.

Hoewel zeker niet elk gebouw standaard na 40 jaar vervangen hoeft te worden, wordt de noodzaak om oudere gebouwen te renoveren en weer technisch en functioneel geschikt te maken voor verder gebruik steeds groter. De afweging voor levensduurverlengende ingrepen maakt gemeente op basis van de staat van het pand. Dat is niet alleen bij het bereiken van een bepaalde leeftijd, ook kunnen wettelijke eisen en functionele wensen hierin een rol spelen. Per gebouw maakt de gemeente een beoordeling. In de planuitwerking vindt maatwerk plaats. Dit gebeurt in overleg met de huurders/gebruikers en de beleidsafdeling. Aanpassing op verzoek van de huurder Investeringen verlopen normaal via de programmabegroting of leggen we in een afzonderlijk raadsvoorstel ter besluitvorming voor. De voorspelbaarheid van aanpassingen op verzoek van de huurder/gebruiker is echter heel klein en de aanpassingen kennen vaak een redelijk acuut karakter. De investeringen die worden terugverdiend door een huurverhoging worden, ná instemming van het college van burgemeester en wethouders, ‘betaald’ uit het jaarlijkse exploitatiebudget en achteraf verantwoording in de bestuursrapportage en/of jaarrekening. Wettelijke verplichtingen Behalve investeringen gericht op kwaliteitsverbetering, zijn soms ook investeringen nodig in het kader van veranderende of nieuwe wet- en regelgeving.

Ook deze kosten kunnen niet vanuit de bestaande exploitatie gefinancierd worden. Deze investeringen legt de gemeente via de programmabegroting of een afzonderlijk raadsvoorstel ter besluitvorming voor. Verduurzaming vastgoedportefeuille Duurzaamheid is het richtinggevende principe voor de gemeente Leudal. De gemeente wil het voorbeeld zijn in het streven naar duurzaam vastgoed. Duurzaam vastgoed dat aansluit bij de ambities en uitgangspunten van de gemeente Leudal en de Duurzaamheidsagenda.

59/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Verdere verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed is niet vrijblijvend. Nederland staat in nationaal en internationaal verband voor de uitdaging om de uitstoot van broeikasgassen fors terug te brengen. Dit is vertaald in de Klimaatwet. Hierin staan de doelstellingen beschreven om in 2050 de uitstoot van CO2 met 95% gereduceerd te hebben ten opzichte van 1990. In 2030 moet hiervan 49% zijn gerealiseerd. Gemeentehuis heeft energielabel A en daarmee voldoen we als gemeente aan de doelstellingen voor 2023 en 2030. Daarnaast heeft er inventarisatie plaats gevonden van de energie labels van de verschillende vastgoedobjecten bij de gemeente in eigendom en/of in gebruik. Uit de inventarisatie blijkt dat de gemeente Leudal best nog wat stappen kan maken in dit verband. Deze worden opgepakt wanneer het onderhoud gepland en uitgevoerd wordt door de gemeente. Duurzaamheidsdoelstellingen voor gemeentelijk vastgoed Op dit moment heeft de gemeente Leudal in het kader van het gemeentelijk vastgoed nog geen duurzaamheidsprogramma opgesteld. Wel kan en wil de gemeente het voorbeeld zijn in het streven naar duurzaam gemeentelijk vastgoed. Duurzaam vastgoed dat bijdraagt aan de ambities van een groene en gezonde gemeente.

Duurzaam gemeentelijk vastgoed houdt in: “wat je als gemeente van de samenleving vraagt en stimuleert via beleid en subsidies, moet je natuurlijk ook zelf waarmaken: goed voorbeeld doet goed volgen”. Het streven naar een volledig energie neutrale gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050 is een langdurige, complexe en financieel omvangrijke opgave en gaat fors verder dan de tot nu toe genomen maatregelen. Aanvullende financiering is noodzakelijk om de duurzaamheidsambities te realiseren. Een aantal van die maatregelen zal overigens in toenemende mate worden afgedwongen via wet- en regelgeving. Voor een gedegen plan voor het (verder) verduurzamen van het vastgoed komt een gemeentelijke routekaart (conform de routekaart van de VNG). Ook hierin komen de uitgangspunten van de trias energetica terug. De reeds ingezette werklijnen worden hiermee vastgehouden. Uitgangspunten verduurzaming vastgoed Bij het opstellen van de routekaart worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. De gemeente kan en wil het voorbeeld zijn bij de verduurzaming van het vastgoed 2. Bij de verduurzamingsopgaven stuurt de gemeente op CO2 reductie door middel van energieneutraliteit en circulariteit 3. Onder verduurzaming gemeentelijk vastgoed verstaat de gemeente ook klimaat adaptief en natuur inclusief vastgoed 4.

De gemeente verduurzaamd alleen het vastgoed waarvan zeker is dat het langdurig in portefeuille blijft houden 5. De verduurzamingsopgave wordt zoveel als mogelijk geïntegreerd in de reguliere vastgoedprocessen 6. Bij renovatie of levensduur verlengende ingreep van een gebouw maakt de gemeente het gebouw duurzaamheidsproof, indien mogelijk. 7. Verduurzaming van onderwijshuisvesting loopt via het integraal huisvestingsplan onderwijshuisvesting (IHP) 8. Bij (aan)huur spreekt de gemeente de eigenaar aan op de verduurzamingsopgaven. Ons uitgangspunt is: “Gemeente Leudal huurt alleen vastgoedobjecten die voldoen aan de verduurzamingsopgave die in lijn is met ons eigen beleid” 9. Nieuwbouw wordt energie neutraal (ENG) gerealiseerd 10. De routekaart wordt indien nodig regelmatig herzien om aan te sluiten bij veranderende inzichten en eisen 11. De gemeente monitort de voortgang van de verduurzaming Uitgangspunten • Bij vervangingsonderhoud wordt bekeken of een bepaalde aanpassing c.q. vervanging kan leiden tot een duurzamer vastgoedobject.

Ook rekening gehouden te worden met het feit dat de duurzamere oplossing mogelijk tot extra kosten leidt; • Om te komen tot een klimaat neutrale organisatie in 2050 wordt de routekaart gevolgd die door de VNG is opgesteld; • De uitvoering van de verduurzamingsopgave/-ambities geschiedt onder regie binnen de eigen gemeentelijke afdeling Ruimte - vastgoed.

60/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Kaders en besluitvorming met betrekking tot vastgoedinvesteringen Aan de basis van de afwegingen voor het vastgoedbeleid en het vastgoedbeheer behoort een transparante besluitvormingsprocedure ten grondslag te liggen met een duidelijke verdeling van rollen en verantwoordelijkheden tussen college en raad. In deze paragraaf worden de kaders en de besluitvormingsprocedure uiteengezet met betrekking tot vastgoedinvesteringen zoals nieuwbouw, grote verbouwingen en onvoorziene zaken. Het regulier programmatisch groot onderhoud van het gemeentelijk vastgoed verloopt via het Meerjarig planmatig onderhoud vastgoed (MJOP) (zoals hiervoor beschreven). Voor dit onderhoud heeft de gemeenteraad jaarlijks een exploitatiebudget beschikbaar gesteld ten bedragen van € 1,68 miljoen per jaar. Bestaande kader: financiële verordening De kaders waarbinnen investeringen worden uitgevoerd, de periodieke verantwoording en de verdeling van bevoegdheden tussen het college en de gemeenteraad zijn vastgelegd in de financiële verordening gemeente Leudal (hierna: financiële verordening). De financiële verordening beschrijft onder meer de regels die van toepassing zijn voor alle gemeentelijke investeringsprojecten. De regels zijn onverkort van toepassing op vastgoedinvesteringen.

Budgetbevoegdheid Jaarlijks stelt de gemeenteraad de kaderbrief vast met daarin de kaders voor de begroting voor het volgend begrotingsjaar en het meerjarenperspectief. De kaderbrief brengt de gemeenteraad in de positie voorafgaand aan de begroting scherpe keuzes te maken en prioriteiten te stellen over onder meer voorgenomen investeringen. Bij de begrotingsbehandeling geeft de gemeenteraad aan van welke nieuwe investeringen de gemeenteraad op een later tijdstip een apart voorstel voor autorisatie van het investeringskrediet wil ontvangen. De overige nieuwe investeringen worden bij de begrotingsbehandeling met het vaststellen van de financiële positie geautoriseerd. Na vaststelling van de kaderbrief door de gemeenteraad volgt de vertaling daarvan in de programmabegroting voor het volgend begrotingsjaar. De afweging van de voorgenomen investeringen is een integraal onderdeel van zowel de kaderbrief als de programmabegroting. Voor een investering, niet zijnde productiemiddelen (bijv. software, ICT middelen), waarvan het investeringskrediet niet met het vaststellen van de begroting is geautoriseerd, legt het college voorafgaand aan het aangaan van verplichtingen een investeringsvoorstel met een voorstel voor het vaststellen van een investeringskrediet aan de gemeenteraad voor.

Voortgangsrapportage en verantwoording Inhoudelijke en financiële voortgangsrapportage over investeringsprojecten gebeurt via de planning & control cyclus (kaderbrief, tussenrapportage en jaarrekening, MPGV). De jaarrekening geeft aanvullend aan de voortgangsrapportage en verantwoording ook inzicht in de uitputting van de investeringskredieten en de nog beschikbare restantkredieten. Inhoudelijke en financiële afsluiting van investeringsprojecten en de daarbij behorende verantwoording gebeurt eveneens via de planning & control cyclus. Het college rapporteert en legt verantwoording af aan de gemeenteraad. Budgetoverschrijdingen De budgetbevoegdheid ligt bij de gemeenteraad (budgetrecht van de gemeenteraad). Het college is ervoor verantwoordelijk dat de lasten van de door de gemeenteraad geautoriseerde programma’s in de (gewijzigde) begroting niet worden overschreden. Dit betekent dat onverhoopte budgetoverschrijdingen die niet binnen het door de gemeenteraad ter beschikking gestelde krediet kunnen worden opgelost aan de gemeenteraad ter goedkeuring moeten worden voorgelegd. De gemeenteraad geeft aan of hij een voorstel wil voor het wijzigen van het geautoriseerde investeringskrediet. Het betreft hier vastgoedinvesteringen zoals nieuwbouw, grote verbouwingen en onvoorziene zaken.

Besluitvorming: van grof naar fijn De besluitvorming over vastgoedinvesteringen verloopt van grof naar fijn. De elementen die in de verschillende fasen van de besluitvorming aan de orde komen verschillen in wezen niet

61/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

van hetgeen in het onderdeel grondbeleid is aangegeven bij de uitwerking van ruimtelijke projecten. Initiatieffase: in deze fase wordt (op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde investeringsruimte) een startnotitie voorgelegd met daarin globale uitgangspunten voor de investering, de gewenste fasering en kwaliteit en een verkenning van de financiële haalbaarheid. De startnotitie bevat ook een inventarisatie van de risico’s van de investering. Op basis van de startnotitie besluit het college over het al dan niet in ontwikkeling nemen van de investering en wordt aangegeven wat voor het college belangrijke uitgangspunten zijn. Definitiefase: in de definitiefase wordt, op basis van de door burgemeester en wethouders vastgestelde uitgangspunten, het investeringsplan verder uitgewerkt van een schetsontwerp naar een definitief ontwerp. Aan het einde van de definitiefase wordt het investeringsplan ter vaststelling aan het college aangeboden. Realisatiefase: tijdens deze fase wordt de investering uitgevoerd. De aanpak is projectmatig. De interne spelregels van projectmatig werken zijn van toepassing. De sturing van en besluitvorming in het investeringsproject gebeurt volgens deze spelregels en is een verantwoordelijkheid van de projectgroep/projectorganisatie die voor het project is ingesteld.

In de planning- en control cyclus wordt het college en de gemeenteraad op de hoogte gehouden van de voortgang en hoe de voortgang en uitvoering zich verhouden tot de vastgestelde uitgangspunten. Nazorgfase: na afronding van het investeringsproject levert de projectgroep/projectorganisatie op aan de opdrachtgevende afdeling. Onder verantwoordelijkheid van de projectgroep/ projectorganisatie wordt via de planning & control cyclus een inhoudelijke en financiële evaluatie van de uitvoering aan het college en aan de gemeenteraad voorgelegd. Sluitende business case Essentieel is dat gedurende het volledige ontwikkel- en realisatietraject een sluitende en integrale business case verzekerd is voor zowel de investering maar ook voor het beheer, exploitatie en onderhoud na de oplevering. De business case heeft niet alleen betrekking op de investering sec, maar op de effecten van die investering op de totale vastgoedportefeuille en op mogelijke effecten elders in de begroting bijvoorbeeld consequenties voor het vereiste subsidievolume. Deze effecten dienen eveneens bij de business case in beeld gebracht te worden inclusief de dekking ervan. De business case is niet statisch maar wordt voortdurend aangepast aan de nieuwe ontwikkelingen. Uitgangspunten De bestaande kaders en besluitvormingsprocedure met betrekking tot vastgoedinvesteringen worden gecontinueerd.

62/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Bijlagen Bijlage 1: Verschillende aspecten gronduitgifte Bij de uitgifte van grond dient met verschillende aspecten rekeningen te worden gehouden. Hieronder worden na elkaar de volgende aspecten toegelicht: 1. Bevoegdheden van gemeenteraad en college van burgemeester en wethouders, 2. De gemeentelijke financiële verordening, 3. De mandaatregeling van burgemeester en wethouders bij toewijzing van een kavel en vaststelling van de overeenkomst, 4. De wijze van uitgifte, 5. De grondprijsbepaling en 6. Beleid afkomstig van betrokken beleidssectoren. Ad 1. Bevoegdheden van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders Het college van burgemeester en wethouders Het college van burgemeester en wethouders is op grond van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente. Het sluiten van een overeenkomst met betrekking tot de verkoop van gronden of vastgoed, of het vestigen van een erfpachtrecht valt hier ook onder. Verder voert het college van burgemeester en wethouders (onder andere) de beslissingen van de gemeenteraad uit (artikel 160 lid 1 sub b Gemeentewet). Ook bij het sluiten van een overeenkomst dient het college dus binnen de door de gemeenteraad gegeven kaders te handelen. De gemeenteraad De gemeenteraad heeft krachtens de Gemeentewet drie taken: 1. 2. 3.

volksvertegenwoordiging, kaderstellend en controlerend.

Tot de kaderstellende taak behoort onder andere het vaststellen van beleid (bijvoorbeeld de nota Grond- en Vastgoedbeleid, de Algemene verkoopvoorwaarden, de Algemene erfpachtvoorwaarden, het woonbeleid, het economisch beleid, het milieubeleid etc.), het vaststellen van verordeningen (waaronder de Financiële verordening) en het vaststellen van de Programmabegroting. De controlerende taak heeft betrekking op het uitvoeren van het beleid door het college van burgemeester en wethouders en het financiële jaarverslag en de jaarrekening. Artikel 169 Gemeentewet legt het college burgemeester en wethouders een aantal verantwoordings- en inlichtingenplichten naar de gemeenteraad op, zodat de gemeenteraad zijn controlerende bevoegdheid kan uitoefenen. Zo is in artikel 169 lid 4 Gemeentewet bepaald dat wanneer het sluiten van een overeenkomst ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente, het college van burgemeester en wethouders pas een besluit neemt nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college burgemeester en wethouders te brengen. Gelet op de kaderstellende en controlerende taak van de gemeenteraad is dit met name aan de orde wanneer er: a. geen eerdere kaders door de gemeenteraad zijn gesteld (kaderstellende bevoegdheid van de gemeenteraad) of; b.

gehandeld wordt in afwijking van de door de gemeenteraad gestelde kaders (controlerende bevoegdheid van de gemeenteraad) of a. wanneer sprake is van politiek of maatschappelijk gevoelige thema’s (vanwege de rol van de gemeenteraad als volksvertegenwoordiger). Het is geen juridische maar een politieke plicht van het collegeburgemeester en wethouders om de gemeenteraad te consulteren bij het sluiten van een overeenkomst die ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. De door het college van burgemeester en wethouders op grond van 160

63/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

lid 1 sub e Gemeentewet gesloten overeenkomst komt dus ook zonder het consulteren van de gemeenteraad rechtsgeldig tot stand. Ad 2. Financiële verordening In de financiële verordening van de gemeente Leudal heeft de gemeenteraad niet expliciet verwoord wanneer deze bij een grondverkoop geïnformeerd wil worden over door het college burgemeester en wethouders te nemen besluiten, en ook niet welke gevallen deze in de gelegenheid wenst te worden gesteld om wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Ad 3. Mandatering De bevoegdheid om te besluiten tot het aangaan van een overeenkomst kan door het college van burgemeester en wethouders worden gemandateerd. Ook in de gemeente Leudal heeft het college van burgemeester en wethouders haar bevoegdheid tot het aangaan van een overeenkomst in bepaalde gevallen gemandateerd aan bijvoorbeeld het afdelingshoofd of de teamleider. Deze mandatering is vastgelegd in de Mandaatregeling Gemeente Leudal en de daarop gebaseerde Mandaat register. Ad 4. De wijze van gronduitgifte Bij de verkoop van gronden treedt de gemeente op als rechtspersoon en handelt zij op basis van het privaatrecht. Een belangrijk uitgangspunt bij het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten is de contractsvrijheid: de vrijheid om zelf te bepalen met wie een overeenkomst wordt gesloten en welke afspraken er worden gemaakt.

De gemeente is volgens aanbestedingsrechtelijke jurisprudentie niet verplicht een grondverkoop aan te besteden als daaraan geen andere voorwaarden worden verbonden dan zuiver van stedenbouwkundige aard. Worden er wel extra voorwaarden verbonden aan de grondverkoop dan kan een aanbestedingsplicht ontstaan en zullen procedures krachtens de Aanbestedingswet gevolgd moeten worden. Daar komt bij dat de gemeente bij privaatrechtelijk overheidshandelen ook gebonden is aan de geschreven en ongeschreven algemene beginselen van behoorlijk bestuur, krachtens artikel 3:14 Burgerlijk wetboek en artikel 3:1 lid 2 Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent dat ook bij de verkoop van grond onder andere het zorgvuldigheidsbeginsel, het beginsel van gelijke behandeling en het motiveringsbeginsel door de gemeente in acht genomen dienen te worden. Deze beginselen brengen ook met zich mee dat de keuze voor een bepaalde contractpartner na een zorgvuldige belangenafweging tot stand moet komen. Ook moet de gemeente op grond van transparante en objectieve criteria kunnen motiveren waarom het een keuze voor een bepaalde partij maakt.

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam) geoordeeld dat uit het beginsel van gelijke behandeling voortvloeit dat indien redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de aankoop van een onroerende zaak van de gemeente, de voorgenomen verkoop tezamen met objectieve, toetsbare en redelijke verkoopvoorwaarden openbaar bekend gemaakt dient te worden. Een dergelijke openbare verkoop hoeft niet plaats te vinden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Ook in dat geval dient de gemeente het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand bekend te maken. Daarbij moet de gemeente motiveren waarom naar haar oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Het is dus afhankelijk van de omstandigheden van het geval of de gemeente bij gronduitgifte een openbare verkoopprocedure dient te volgen of dat zij de grond één-op-één mag verkopen. Verduidelijking rol gemeenteraad ten aanzien van één op één verkopen Zoals hierboven uiteengezet heeft de gemeente, afhankelijk van de omstandigheden van het geval al dan niet de mogelijkheid om gronden één op één te verkopen.

‘Eén op één grondverkoop’ is geen goede reden om de gemeenteraad (ingevolgde artikel 169 lid 4 Gemeentewet) in de gelegenheid te stellen om zijn wensen of bedenkingen kenbaar te maken. Bijkomende omstandigheden kunnen echter wel maken dat de grondverkoop aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Bijvoorbeeld wanneer er: a. b. c.

64/84

geen eerdere kaders door de raad zijn gesteld of; gehandeld wordt in afwijking van de door de raad gestelde kaders; er sprake is van politiek of maatschappelijk gevoelige thema’s.

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Ad. 6 Beleid van de betrokken sectoren De gemeentelijke beleidssectoren zoals Wonen, Economie, Cultuur, Sociaal, Ruimte en Vastgoed werken binnen door de gemeenteraad vastgestelde beleidskaders. Een gronduitgifte zal dus moeten passen binnen deze beleidskaders. Ook het voornemen van het bebouwen van grond in afwijking van het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan zal eerst worden getoetst aan het vastgestelde beleid voordat medewerking wordt gegeven aan de grondverkoop (en het verlenen van planologische medewerking). Algemene voorwaarden De gemeenteraad verzoekt het college van burgemeester en wethouders de Algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Leudal te actualiseren en vast te stellen. Via de bijzondere uitgiftevoorwaarden kan de gemeente specifieke bepalingen opnemen zodat een locatie op een bepaalde wijze wordt ontwikkeld. Daarbij kan gedacht worden aan ruimtegebruik, doelgroepenbeleid, differentiatie, bouwplicht, kwaliteitseisen, prijzen, duurzaamheid en fasering. Wanneer de uitgifte plaats vindt binnen een samenwerking met private partijen kan de gemeente afwijken van haar beleid op basis van gemaakte afspraken.

65/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Bijlage 2: Afwegingskader ten behoeve van het bepalen van de rol

Figuur 32: Afwegingskader ten behoeve van het bepalen van de rol

Nota Grond- en vastgoedbeleid Bijlage 3: Spelregels grondexploitatie portefeuille Gemeenten zijn voor de grondexploitaties gebonden aan de regels van het BBV. De onderstaande spelregels zijn in lijn met of strikter dan de regels van commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van juli 2019). Bevoegdheden gemeenteraad en college van burgemeester en wethouders De gemeenteraad stelt de kaders en het college van burgemeester en wethouders voert uit binnen deze kaders. De gemeenteraad heeft het budgetrecht en stelt met de vaststelling van de grondexploitatie de kaders waarbinnen het college van burgemeester en wethouders de grondexploitatie mag uitvoeren. Het college van burgemeester en wethouders stelt twee keer per jaar een herziening van de grondexploitaties op en biedt deze voor besluitvorming aan de gemeenteraad aan. Bij grote afwijkingen (programmatisch, financieel, risico’s) legt het college van burgemeester en wethouders de herziene grondexploitatie gedurende het jaar voor aan de gemeenteraad voor besluitvorming. Planfase

Financieel product

Initiatief

Startnotitie met normatieve grondexploitatie

Definitie

Ontwerp

Voorbereiding

Investeringsbudget voor de voorbereiding Openen grondexploitatie met toelichting afwijking van normatieve grondexploitatie Investeringsbudget voor de uitvoering Jaarlijkse herziening grondexploitatie en MPG's Tussentijdse herziening grondexploitatie bij grote afwijkingen

Uitvoering

Herziening investeringsbudget voor de uitvoering

Nazorg/beheer

Afsluiten grondexploitatie

College van burgemeester en wethouders Voorbereiding besluitvorming

Gemeenteraad

Voorbereiding besluitvorming

Besluitvorming

Besluitvorming

Voorbereiding besluitvorming Besluitvorming en uitvoering grondexploitatie binnen kaders Kennisnemen Meldingsplicht bij een afwijking groter dan € 25.000

Voorbereiding besluitvorming

Besluitvorming

Figuur 33: Bevoegdheden van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders Actualisatie Jaarlijks actualiseert de gemeente de (actieve) grondexploitaties in voorbereiding (AGIV), de bouwgronden in exploitatie (BIE)), de facilitaire projecten (FAC), de risicoanalyse, de benodigde verlies voorzieningen en het benodigde buffer/weerstandsvermogen voor de grondexploitatie portefeuille. Het college van burgemeester en wethouders biedt dit (twee keer per jaar) aan bij de programmabegroting en programmaverslag en -rekening. En rapporteert hierover in de paragraaf Grondbeleid in respectievelijk programmabegroting en programmaverslag en -rekening. Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties en de ramingen voor facilitaire projecten gaat de gemeente Leudal uit van het meest realistische scenario. Bij de herziening vindt een actualisatie van de boekwaarde, de kosten- en opbrengstenramingen en de parameters (op basis van een

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

extern advies) plaats. Inhoudelijke planwijzigingen worden verwerkt. Als de gemeenteraad de herziene grondexploitaties (actief en facilitair) vaststelt, vormt dit het financiële kader voor de verdere uitvoering. Bij de herziening wordt ook de risicoanalyse geactualiseerd. Het college van burgemeester en wethouders bundelt de grondexploitaties, de facilitaire projecten en risicoanalyse in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG’s). Paragraaf grondbeleid Los van de planfasen van projecten rapporteert het college van burgemeester en wethouders twee keer per jaar in de paragraaf Grondbeleid over de uitvoering, namelijk bij de programmabegroting en -rekening. De paragraaf Grondbeleid bevat de volgende onderwerpen: 1. 2. 3. 4. 5.

een visie op het Grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de programmabegroting; een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het Grondbeleid uitvoert; een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie (programmerings- en monitoringsinstrumentarium); een onderbouwing van de geraamde winstneming; de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondexploitaties in relatie tot de risico’s hiervan.

Kosten in de grondexploitatie De Wro (artikel 6.13) en Bro (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5) geven de kostensoorten die maximaal in de grondexploitatie mogen worden opgenomen, de zogenaamde kostensoortenlijst. In artikel 6.13 lid 6 Wro wordt gesproken over drie toetsingscriteria voor het toerekenen van deze kosten: 1. 2. 3.

Profijt: de ontwikkelingslocatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de ontwikkelingslocatie en de kosten. De investeringsbudget zou dus niet aan de orde zijn zonder dat plan of kosten mede worden gemaakt ten behoeve van het plan. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een investering moeten de kosten naar evenredigheid worden verdeeld.

Voor de rentetoerekening (als bedoeld onder artikel 6.2.4 onder n Bro) geldt dat de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen mag worden toegerekend. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan bouwgrond in exploitatie. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet als volgt worden bepaald: het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering: • •

het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering; indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan bouwgrond in exploitatie.

De rente aan BIE wordt toegerekend over de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie per 1 januari van het betreffende boekjaar. Winstneming De gemeente volgt voor (tussentijdse) winstneming de voorschriften van de commissie BBV. Winstneming vindt plaats volgens de percentage of completion regel (POC-methode). Hierbij geldt dat aan alle drie de onderstaande voorwaarden moet zijn voldaan. 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

68/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Bij de herziening van de grondexploitaties actualiseert de gemeente ook de (tussentijdse) winstnemingen en past deze eventueel aan. De gemeente stort tussentijdse winstnemingen in de grondexploitatie reserve. Verliesneming Als het verwachte resultaat van een grondexploitatie negatief is, dan treft de gemeente hiervoor direct een verliesvoorziening. De dekking van de verliesvoorziening komt uit de grondexploitatie reserve. Risicomanagement De risicoanalyse bestaat uit een inventarisatie van de project specifieke risico’s en spreidingsrisico’s of ramingsonzekerheden. Denk bij project specifieke risico’s aan een hindercontour of verhoogde kans op archeologische vondsten. Project specifieke risico’s maken we eerst kwalitatief inzichtelijk: • • •

Wat is de oorzaak? Wat is het gevolg? Kunnen we het risico verkleinen door beheersmaatregelen te treffen?

De volgende stap is het kwantificeren van de impact. • •

Wat is het financieel gevolg als het risico zich voordoet? Hoe hoog schatten we de kans in dat het risico zich voordoet?

Kans en financieel gevolg bepalen samen de benodigde reservering. Spreidingsrisico’s of ramingsonzekerheden hangen samen met macro-economische ontwikkelingen, bijvoorbeeld ontwikkeling van de vastgoedmarkt en daarmee de grondprijzen, ontwikkeling van bouwkosten en de renteontwikkeling en beleidsontwikkeling. Het totaal aan risico’s (project specifieke risico’s en ramingsonzekerheden samen) bepaalt de benodigde buffer/weerstandvermogen. De gemeente dekt de risico’s af met de grondexploitatie reserve. Looptijd exploitatie De commissie BBV gaat er vanuit dat een exploitatie niet langer dan 10 jaar loopt. Als dat wel zo is, moet de gemeente maatregelen nemen. Als voorbeeld kan de gemeente ervoor kiezen geen opbrengstenstijging te rekenen na het tiende jaar. Disconteringsvoet Indien een grondexploitatie een negatief resultaat geeft dan berekent de gemeente de omvang van de verliesvoorziening met een disconteringsvoet die gelijk is aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone (BBV voorschrift), nu 2%.

69/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Bijlage 4: Uitwerking beleid kostenverhaal De gemeente Leudal voert situationeel grondbeleid. Per project wordt, op basis van het afwegingskader, beoordeeld of de gemeente actieve grondpolitiek voert, een samenwerkingsmodel met (markt)partijen kiest, of facilitair grondbeleid voert. De keuze is hierbij afhankelijk van de vraag in welke mate er sprake is van urgentie om iets te doen, de mate waarin de gemeente wenst te sturen, de potentie van een gebied en de mogelijkheden om de risico’s te dragen. In deze bijlage is het kostenverhaal verder uitgewerkt. Dit als onderdeel van het faciliterend grondbeleid. Schematisch zit dit als volgt in elkaar:

Figuur 34: Vormen van grondproductie Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt wordt bezien of het beleid hierop aangepast moet worden. Vooralsnog lijken de voorgestelde aanpassingen in de Aanvullingswet grondeigendom en het Aanvullingsbesluit grondeigendom vooral technisch van aard. De principes en werkwijze van het huidig grondbeleid zijn behouden. Welke kosten verhaalt de gemeente Leudal Op basis van artikel 6.12, lid 1 Wro is de gemeente Leudal verplicht kostenverhaal toe te passen bij bouwplannen die ingepast moeten worden middels planologische besluiten. Het is een wettelijke plicht om bij een planologische besluit een exploitatieplan bij te voegen, tenzij het kostenverhaal anderszins (via een overeenkomst) geregeld is. In de wet is omschreven welke kosten de gemeente moet c.q kan verhalen op de exploitanten. Deze kosten bestaan uit een aantal onderdelen: 1. Gebiedseigen kosten. Dit zijn kosten die louter en alleen voor een exploitatiegebied worden gemaakt. Het betreft de kosten die staan weergegeven op de zogenaamde kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6 Bro). Feitelijk zijn dit de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (door de ontwikkelaar of door de gemeente), de gemeentelijke plankosten (inclusief de kosten voor de planologische procedure) en eventueel de kosten voor de tegemoetkoming van planschade.

De kosten kunnen eventueel ook buiten de grens van het exploitatiegebied gemaakt worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan compenserende milieumaatregelen. 2. Gebiedsoverstijgende kosten: Het gaat hierbij om kosten die van dienst zijn en/of betekenis hebben voor meerdere exploitatiegebieden en mogelijk ook dienstbaar zijn aan de bestaande stad. Het gaat hierbij om drie soorten gebiedsoverstijgende kosten: a. Gebiedsoverstijgende bijdrage aan de grondexploitatie ook wel “bovenwijkse voorzieningen genoemd”. Dit zijn werken en maatregelen zoals gedefinieerd in de

70/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

b.

c.

kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 t/m 6.2.4 Bro) die niet alleen voor het specifieke exploitatiegebied betekenis hebben, maar ook voor andere nieuwe exploitatiegebieden en/of voor de bestaande kernen binnen de gemeente Leudal. Het gaat om voorzieningen zoals omschreven in artikel 6.2.5 Bro ofwel fysieke ingrepen, activiteiten, werken zoals wegen riolering, parkeerplaatsen e.d. Dus geen stichtingskosten van gebouwen behoudens die voor openbaar vervoer of gebouwde parkeervoorzieningen. Bovenplanse kosten. Het gaat hierbij om de mogelijkheid uit artikel 6.13.7 Wro om langs publiekrechtelijke weg tekorten en overschotten tussen exploitatie-gebieden te verrekenen. Het is het vereven tussen “zoet” en “zuur”. Tussen de gebieden dient dan wel enige functionele samenhang te zijn. Bijvoorbeeld doordat in een gebied meer sociale woningbouw gerealiseerd wordt dan een ander gebied. Of nieuwe bedrijventerreinen dienen bij te dragen aan verpauperde terreinen. Het gaat om een bijdrage aan het geheel en niet specifiek aan een infraproject. Op het moment dat deze kosten via een anterieure overeenkomst verhaald worden, dan worden ze een “bijdrage ruimtelijke ontwikkeling” (6.24 Wro) genoemd. Dit omdat in het private traject de PPT criteria (Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit) niet van toepassing zijn. Financiële bijdrage aan Ruimtelijke ontwikkelingen (RO bijdrage).

In het anterieure spoor kan een gemeente op basis van artikel 6.24 Wro iets extra’s vragen bovenop de kostensoortenlijst. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bijdrage in de stichtingskosten van een maatschappelijke of culturele instelling.

In de gemeente Leudal vertaalt zich dit tot de volgende kosten die zij kan verhalen op initiatiefnemers: • De gebiedseigen kosten: o De kosten voor de realisatie en aanpassingen in het openbaar gebied (bouw- en woonrijp maken, bodemsanering, onderzoeken e.d.) o De ambtelijke begeleidingskosten, inclusief de kosten voor de ruimtelijke procedure o Planschade en andere schades • De gebiedsoverstijgende kosten: o Een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling De gemeente Leudal vraagt geen (fonds)bijdrage voor bovenplanse kosten conform artikel 6.13, lid 7 Wro. Landelijk wordt geconcludeerd dat dit artikel geen werkingskracht heeft. Ook vraagt de gemeente (in principe) geen bijdrage voor bovenwijkse ontwikkelingen, tenzij een plan op basis van de PPT criteria daar voordeel van heeft. Dit wordt situationeel toegepast. Daarnaast kan de gemeente Leudal onder bepaalde voorwaarden ervoor kiezen een vrijwillige financiële bijdrage te vragen, voor in eerste instantie kostenverhaalplichtige activiteiten, de bijdrage is bedoeld voor de ontwikkeling van het gebied op basis van de omgevingsvisie of programma. Bij het aangeven van het verband tussen de activiteit en de ontwikkeling dient ingegaan te worden op de financiering en realisatie van de ontwikkelingen waaraan wordt bijgedragen ten behoeve van de integrale gebiedsontwikkeling en verbetering van de omgevingskwaliteit.

Hieronder valt bijvoorbeeld een ruimtelijke bijdrage als gevolg van de toepassing van de Nota Kwaliteit of straks de Omgevingsvisie. Voor bovenstaande kosten geldt dat de gemeente deze opneemt in de anterieure overeenkomst. Mocht er geen sprake zijn van een anterieure overeenkomst dan moet er een exploitatieplan worden vastgesteld. In dat geval neemt de gemeente Leudal deze kosten op in het omgevingsplan. Privaat of publiek kostenverhaal Een gemeente Leudal kan kiezen hoe zij de wettelijke plicht tot het verhalen van kosten organiseert. Er kan gekozen worden voor een privaatrechtelijk of een publiekrechtelijk spoor. Bij het privaatrechtelijke spoor sluit de gemeente Leudal een overeenkomst met een initiatiefnemer. Deze overeenkomst wordt dan een anterieure of ook wel exploitatieovereenkomst genoemd. In deze overeenkomst worden de te verhalen kosten vastgelegd en kan gestuurd worden op het gewenste plan. Bij het publiekrechtelijke spoor wordt een exploitatieplan opgesteld. Dit is een plan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan in procedure gaat, en vastlegt hoeveel de initiatiefnemers moeten betalen bij zijn aanvraag tot een omgevingsvergunning.

71/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Uitgangspunt voor de gemeente Leudal is dat de gemeente altijd eerst probeert om tot een anterieure c.q. exploitatieovereenkomst te komen. Enkel in uitzonderlijke gevallen wordt ervoor gekozen dit via het publiekrechtelijk spoor te doen. Proces tot kostenverhaal In de gemeente Leudal wordt gewerkt volgens de principes van projectmatig werken. Dit zowel voor de eigen actieve gemeentelijke grondexploitaties als bij de projecten waar kostenverhaal wordt toegepast. Afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt zijn er verschillende “sporen” waarbinnen het project verder uitgewerkt kan worden. Schematisch ziet dit er voor het kostenverhaal als volgt uit:

Figuur 35: Proces tot kostenverhaal Initiatief- en definitiefase De eerste fasen bestaan uit de initiatief- en definitiefase. Dit wordt ook wel de 0- en 1-fase genoemd. In deze fasen worden de kaders voor een project gesteld. Voor kleine projecten, die niet binnen het bestemmingsplan passen, wordt bekeken of deze projecten passen binnen het bestaande gemeentelijke beleid. De initiatief- en definitiefase wordt, in het juridische spoor, afgesloten met een eindadvies vooroverleg of een intentieovereenkomst richting de initiatiefnemers. In deze brief (of overeenkomst) staat vermeld dat de gemeente voldoende aanknopingspunten ziet om verder te gaan met het initiatief. In de brief (of overeenkomst) zijn de kaders opgenomen waarbinnen de gemeente en de initiatiefnemer verder gaan onderzoeken of het plan daadwerkelijk tot een haalbaar project kan komen. Gedurende de 0- en 1-fase worden de ambtelijke kosten intern gedekt uit de middelen die jaarlijks beschikbaar worden gesteld bij het vaststellen van de gemeentebegroting (legestarieven). Ontwerpfase In de ontwerpfase wordt het initiatief verder uitgewerkt tot een concreet plan. De initiatiefnemer werkt zijn plan verder uit in samenwerking met de gemeente. Er wordt door de gemeente getoetst op de gestelde kaders uit de 0- en 1-fase. Een gemeentelijk projectleider begeleidt het proces.

Doel van deze fase is om gezamenlijk te onderzoeken of er sprake is van een haalbaar initiatief. In het juridische en financiële spoor wordt in deze fase gewerkt aan een exploitatie- en/of anterieure overeenkomst. Doel van deze overeenkomst is om inhoudelijke afspraken over het plan, de realisatie en het kostenverhaal vast te leggen. Zodra het plan concreet wordt kan ook onderzocht worden welke kosten de gemeente moet maken en kan de gemeente deze kosten in rekening brengen bij de initiatiefnemer in de overeenkomst. Als er (ambtelijk) inhoudelijk overeenstemming is tussen partijen in de vorm van een overeenkomst, wordt deze (ter besluitvorming) voorgelegd aan het college. Zowel het kostenverhaal als de uitgangspunten voor het wijzigen van het bestemmingsplan (of afwijken planologisch gebruik) zijn dan helder. Het college is bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. Met het sluiten van de overeenkomst wordt ook de gemeentelijke bereidheid

72/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

toegezegd vanuit het college om zich in te spannen om dit initiatief ook publiekrechtelijk mogelijk te maken. Omdat het vaststellen van een bestemmingsplan de bevoegdheid is van de gemeenteraad en open staat voor rechtelijke toetsing, zegt het college nooit toe dat het plan publiekrechtelijke mogelijk zal worden. Het gaat om een inspanningsverplichting, die de bevoegdheden van de raad niet beperken. De anterieure- of exploitatieovereenkomst moet altijd zijn aangegaan voordat het ontwerpbesluit ter inzage wordt gelegd. Voorbereidingsfase Nadat het college de exploitatie- en/of anterieure overeenkomst heeft vastgesteld, kan de procedure tot wijzigen van het bestemmingsplan opgestart worden. In deze fase wordt het bestemmingsplan opgesteld, alle benodigde onderzoeken gedaan en wordt het bestemmingsplan in procedure gebracht. Een gemeentelijke casemanager begeleidt dit proces. Nadat de ruimtelijke procedure is afgerond of gelijktijdig met de aanvang van de ruimtelijke procedure (afhankelijk van welke ruimtelijke procedure gevolgd wordt) kan ook de omgevingsvergunning worden aangevraagd. In het juridische en financiële spoor wordt in deze fase de overeenkomst bewaakt. Doel is om de gemaakte afspraken daadwerkelijk geïmplementeerd te krijgen in het bestemmingsplan en de vergunning.

De planeconoom organiseert het kostenverhaal en zorgt ervoor dat de bijdrages en gevraagde garanties, ter afdekking van de risico’s, geregeld worden. Mocht het initiatief publiekrechtelijk niet haalbaar blijken te zijn, doordat de gemeenteraad niet wenst mee te werken, of doordat er terechte zienswijzen tegen het plan worden ingediend (of tegen de omgevingsvergunning), of omdat de bestuursrechter het plan/vergunning vernietigt, dan wordt het initiatief beëindigd en conform de procesafspraken uit de overeenkomst afgehandeld. Uitvoeringsfase In de uitvoeringsfase wordt het initiatief gerealiseerd. Afhankelijk van de gemaakte afspraken over het kostenverhaal maakt de initiatiefnemer of de gemeente, het gebied bouw- en woonrijp en wordt het plan gerealiseerd. Als de initiatiefnemer bouw- en woonrijp maakt, vraagt de gemeente aanvullende zekerheden om de risico’s af te dekken. Met de corporaties worden separate afspraken gemaakt. Ook toetst de gemeente dan de feitelijke uitvoeringswerkzaamheden. Nazorgfase In de nazorgfase is het plan gerealiseerd. Doel van deze fase is om de laatste werkzaamheden te verrichten. Als er binnen het plan sprake is van de wijzingen in de openbare ruimte, vindt in deze fase de overdracht plaats van deze openbare ruimte aan de gemeente.

De gemeente toetst of de openbare ruimte is aangelegd conform de uitgangspunten in de overeenkomst zodat deze overgenomen kan worden door het team beheer (binnen de afdeling Ruimte) van de gemeente. Als dit het geval is, vinden de eventueel benodigde grondtransacties van de openbare ruimte plaats. Zo niet, dan moet de initiatiefnemer aanpassingen doen zodat de openbare ruimte alsnog goed aangelegd wordt. Nadat alles afgerond is, wordt het project afgesloten. In de situatie dat het plan niet gerealiseerd wordt, wordt er contractueel afgesproken dat de gemeente het recht heeft om de bestemming weer terug te brengen naar de oorspronkelijke bestemming. Dit om te voorkomen dat er bouwtitels blijven bestaan, waardoor andere plannen elders in de gemeente niet gerealiseerd kunnen worden. Vanuit de afdeling Ruimte (team verantwoordelijk voor de bestemmingsplannen) wordt dit eveneens opgenomen in het bestemmingsplan. Dit beleidsuitgangspunt ligt in lijn met het intrekkingsbeleid van niet gebruikte vergunningen vanuit de afdeling Ruimte (team verantwoordelijk voor de vergunningverlening). Omvang kostenverhaal Feitelijke kosten in de exploitatieovereenkomst Op basis van het voorschot kan de gemeente de overige kosten in beeld brengen. Dit voor de volgende onderdelen: 1. De gebiedseigen kosten: a. De ambtelijke begeleidingskosten, inclusief de kosten voor de ruimtelijke procedure

73/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

b.

2.

De kosten voor de realisatie en aanpassingen in het openbaar gebied (bouw- en woonrijp maken, bodemsanering, onderzoeken e.d.) c. Planschade en andere schades De gebiedsoverstijgende kosten: d. Een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling

Ad a. Ambtelijke kosten, waaronder kosten ruimtelijke procedure Deze kosten bestaan uit de begeleidingsuren en de kosten voor de ruimtelijke procedure. Bij de gemeente Leudal wordt voor de ambtelijke begeleidingskosten en de kosten voor de ruimtelijke procedure de landelijke plankostenscan gehanteerd. Dit is een instrument bedoeld om de kosten voor de ambtelijke inzet te bepalen, uitgaande van een exploitatieplan. De wettelijke Plankostenscan schrijft voor hoeveel plankosten de gemeente maximaal kan verhalen voor welke gemeentelijke disciplines. Het landelijke instrumentarium is feitelijk niet één op één te gebruiken omdat dit andere uitgangspunten heeft, namelijk de kosten die in het kostenverhaal via het publiek-rechtelijke spoor worden gemaakt. Zo komt een privaatrechtjurist bijvoorbeeld niet voor in de landelijke plankostenscan, omdat deze discipline bij een exploitatieplan ook niet nodig is. Er wordt dan geen anterieure overeenkomst gemaakt. Aan de andere kant is een taxateur ook niet nodig om de inbrengwaardes te bepalen. Daarnaast stelt de gemeente Leudal niet zelf onderzoeken en toelichting op, waardoor de kengetallen uit de plankostenscan niet één op één bruikbaar zijn. Afhankelijk van de duur van het vooroverleg en de omvang van de randvoorwaarden wordt de voorbereiding eveneens gecorrigeerd.

Programma van eisen: 25-100% van de kosten die volgen uit de scan Masterplan: niet van toepassing Beeldkwaliteitsplan: alleen wanneer dit wordt op- en vastgesteld (100% respectievelijk 35% van de kosten die volgen uit de scan) Stedenbouwkundig plan of plan openbare ruimte: 50-100% van de kosten die volgen uit de scan Ruimtelijke procedure: 35-50% van de kosten die volgen uit de scan Civiele- en cultuurtechniek: situationeel op basis van inschatting Ruimtelijk Beheer Indien sprake is van projectleiding door de gemeente, anders dan de ruimtelijke procedure wordt 10-25% van de kosten uit de scan in rekening gebracht via de exploitatiebijdrage. Vanuit de schaduwwerking van het landelijke instrumentarium en eenduidigheid bij de onderhandelingen over de plankosten kiest de gemeente Leudal ervoor om uit te gaan van de landelijk plankostenscan. Dat de kosten uiteindelijk anders verdeeld worden is alleen relevant voor de interne gemeentelijke administratie. Voor kleine initiatieven met enkele woningen kan de gemeente besluiten af te wijken van de landelijke Platform Omgevingsmanagement (afgekort POM).

Dit kan alleen als er sprake is van een groot maatschappelijk belang en/of als er vanuit een schaduw berekening blijkt dat er sprake zou zijn van macro-aftopping, danwel indien de te verhalen kosten lager zijn dan € 10.000, waardoor er gebruik gemaakt kan worden van de zogenaamde “minimus” regeling, conform artikel 6.2.1.a Bro. Hiervan wordt alleen gebruik gemaakt wanneer de zogenaamde “kruimelgevallenregeling” van toepassing is. Ad b. Kosten voor aanpassingen in de openbare ruimte Bij veel projecten zijn aanpassingen in de openbare ruimte noodzakelijk om het plan te realiseren. De mate waarin dat gebeurt verschilt echter. Soms zijn er maar een paar aanpassingen nodig en soms wordt er helemaal nieuwe openbare ruimte gecreëerd. De gemeente brengt de totale kosten in beeld binnen en buiten het projectgebied. Deze kosten worden vervolgens in rekening gebracht bij de initiatiefnemer als de gemeente de openbare ruimte zelf aanlegt of er wordt in de overeenkomst opgenomen dat de initiatiefnemer dit doet op eigen kosten. Uitgangspunt is dat alle kosten binnen en buiten het projectgebied die alleen worden gemaakt als gevolg van het project voor 100% in rekening worden gebracht. Voor werkzaamheden waar niet alleen het project voordeel voor heeft maar ook de rest van de gemeente geldt dat deze kosten in redelijkheid verdeeld worden tussen het project en de rest.

Voorbeeld hiervan is een bestaande straat die door het project aangepast moet worden, maar waar ook de overige woningen in deze straat van profiteren. In dergelijke situaties kan door de gemeente een verdeelsleutel van deze kosten worden bepaald.

74/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Ad c. Planschade en overige schades In de exploitatieovereenkomst worden afspraken over eventuele planschadeclaims opgenomen. Uitgangspunt is altijd dat eventuele planschade door de initiatiefnemer voldaan moet worden. De initiatiefnemer mag een planschaderisico inventarisatie doen. Als daaruit blijkt dat het risico nihil is, worden er geen extra zekerheden gevraagd. Als er wel kans op planschadeclaims is, wordt in het algemeen een bankgarantie ter hoogte van de verwachte claims opgenomen. Ook als er geen claims worden verwacht, komt het planschaderisico altijd voor de initiatiefnemer en wordt dit in de overeenkomst opgenomen. Ook overige schades worden opgenomen, denk hierbij aan schade aan de openbare ruimte. Ook deze kosten moet de initiatiefnemer voor zijn rekening nemen. Ad d. Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling De gemeente Leudal heeft als beleidsuitgangspunt dat er een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling gevraagd wordt. Deze bijdrage wordt ondergebracht in de reserve grondexploitatie onder gebiedsontwikkeling. Het kader voor deze bijdrage staat hieronder verder uitgewerkt. Gebiedsoverstijgende kosten De gemeente Leudal kiest ervoor, ter dekking van de gebiedsoverstijgende kosten, om beleidsmatig een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling (bijdrage R.O.) in rekening te brengen bij initiatiefnemers in het gebied.

De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een financiële vergoeding, te betalen door een particuliere initiatiefnemer aan de gemeente, voor een ruimtelijke ontwikkelingen op basis van artikel 6.24, lid 1, onder a, tweede zinsnede Wro. De reikwijdte en vormeisen van bijdragen R.O. zijn niet scherp afgebakend. Uit wetgeving, jurisprudentie en de kamerbehandeling Wro vloeien de volgende randvoorwaarden: • Financiële bijdragen voor gebruik of beheer (dus instandhoudings-, onderhoud- en exploitatiekosten) zijn niet geoorloofd; • Baatafroming dient bij voorbaat uitgesloten te worden: hiermee wordt bedoeld dat bij voorbaat vast moet staan dat de verkregen bijdragen gebaseerd zijn op concrete kosten die de gemeente maakt en niet het afromen van een stijging van de waarde van het onroerende goed van de eigenaar.