Nota grond- en vastgoedbeleid (concept)

Financieel

37/84

Nota Grondbeleid vaststellen

College van burgemeester en wethouders (of op basis van mandaatsregeling) Uitvoeren grondbeleid

Controleren uitvoering door college van burgemeester en wethouders (via paragraaf Grondbeleid en Planning & Control cyclus)

Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf Grondbeleid)

Vaststellen winstneming en toevoegen aan de grondexploitatie reserve

Contracteren, factureren en invorderen exploitatie- en ruimtelijke bijdragen.

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Gemeenteraad Grondexploitaties

Openen, vaststellen, herzien en afsluiten van de grondexploitatie

College van burgemeester en wethouders (of op basis van mandaatsregeling) Uitvoering grondexploitaties (waaronder bouw- en woonrijp maken)

Beschikbaar stellen investeringsbudgetten voor uitvoering van de grondexploitatie Vaststellen MPG's Verwerving en beheer Beschikbaar stellen investeringsbudget (strategische) grond aankopen

Verantwoording afleggen over de grondexploitatie portefeuille met MPG's (Strategische) gronden aankopen

Wensen en bedenkingen (strategische) grond aankopen Vestiging van een voorkeursrecht (Wvg) Onder Awg: Goedkeuren onteigeningsprocedure Onder Wro: Verzoek aan Kroon voor onteigening

Bouw- en woonrijp maken

Vastellen aanbestedingsbeleid

Aanbesteden

Gronduitgifte, grondprijzen en kostenverhaal

Vaststellen kader Grondprijzen (onderdeel van de nota Grond- en vastgoedbeleid)

Jaarlijks vaststellen grondprijzen (in december het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de grondprijzen van toepassing zijn) Verkoop gronden (inclusief selectieprocedure, tenders)

Vaststellen exploitatieplan en actualisaties daarvan

Samenwerking

Oprichting rechtspersoon (kaders) Wensen en bedenkingen

Vaststellen algemene verkoopvoorwaarden Sluiten intentie-, anterieure en posterieure overeenkomsten. In rekening brengen exploitatievergoeding bij aanvraag omgevingsvergunning Aangaan van een PPS- of CPO (samenwerkings)overeenkomsten

Grondexploitatie

Openen en vaststellen (wijzigingen) grondexploitatie

Oprichten van één of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon (uitvoerend) Uitvoeren grondexploitatie binnen de kaders

Programma en kwaliteit

Vaststellen programma en projectopdrachten

Uitvoering programma en projecten

Verantwoording

Twee maal per jaar bij het vaststellen van de programmbegroting en programmaverslag en rekening worden de (actieve) MPG's geactualiseerd en vastgesteld

Rapportage

Figuur 21: Governance

38/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

3.4.4.

Autorisatie projectbudgetten en sturing

Op basis van eerdere aanbevelingen door de commissie BBV wordt de volgende werkwijze voortgezet ten aanzien van de besluitvorming en verantwoording over de projecten: De autorisatie en bijstelling van de grondexploitatiebudgetten loopt mee in de begrotings- en verantwoordingscyclus van de gemeente.

Figuur 22: Autorisatie projectbudgetten en sturing Het college van burgemeester en wethouders legt de vaststelling van een grondexploitatie of herziening van een grondexploitatie voor aan de gemeenteraad. Op twee momenten, bij de overgang van de initiatieffase naar de definitiefase (de start van het project) en bij de overgang van de ontwerpfase naar de uitvoeringsfase (de uitvoering van het project), wordt een voorstel inclusief budget voorgelegd aan de gemeenteraad. Financiële rapportage over grondexploitatie en projecten Voor de jaarlijkse actualisatie van grondexploitatie en projecten wordt volgens het onderstaande schema gerapporteerd aan de gemeenteraad. Dit is in overeenstemming met de eisen die het BBV daaraan stelt.

Ambtelijke voorbereiding

a. Vooruitblik Grondexploitatie Maart/April

b. MPG projecten en actualiseren grondexploitatie Juli/Augustus (concept paragraaf Grondbeleid - bijstelling MPG's grondexploitatie)

c. Actualisering grondexploitatie November

Augustus/September (definitieve paragraaf Grondbeleid inclusief bijstelling MPG's) Besluitvorming College van burgemeester en wethouders

Mei

Oktober (programmabegroting)

December/Januari (concept paragraaf Grondbeleid bijstelling MPG's grondexploitatie) April (definitieve paragraaf Grondbeleid inclusief bijstelling MPG's - jaarverslag en jaarrekening)

Besluitvorming Gemeenteraad

Juni

November (programmabegroting)

Mei (Jaarverslag en Jaarrekening)

Figuur 23: Financiële rapportage over grondexploitatie en projecten Toelichting schema: a.

39/84

Vooruitblik grondexploitatie: Deze rapportage wordt opgesteld op basis van ongewijzigd beleid. Dit wil zeggen dat: Nieuwe initiatieven en beleidswijzigingen die inmiddels zijn bekrachtigd door de gemeenteraad zijn verwerkt; Externe ontwikkelingen, meevallers en tegenvallers van lopende plannen zijn verwerkt in de (verwachte) resultaten;

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

De werkelijke boekwaarde per 1-1 en de jaarrekeningresultaten van vorig jaar zijn verwerkt in de prognoses; Het is vooral een prognose van de uitkomst van de totale portefeuille om (na vaststelling van het jaarverslag en jaarrekening) richting te kunnen geven aan de uitwerking bij de programmabegroting. b.

Paragraaf Grondbeleid/Projecten en actualisatie grondexploitatie(s) (t.b.v. de programmabegroting): De concept paragraaf grondbeleid voor de programmabegroting wordt aangeleverd eind juli/begin augustus. In de concept paragraaf Grondbeleid worden de gesignaleerde ontwikkelingen in de projecten en besluitvorming door de gemeenteraad over het jaarverslag en -rekening verwerkt in de MPG’s op project niveau en in het totaal van de portefeuille. Daarnaast worden ook externe ontwikkelingen, meevallers en tegenvallers van lopende plannen verwerkt in de (verwachte) resultaten. En de risico’s zijn geactualiseerd. In augustus/ september is de definitieve paragraaf Grondbeleid gereed. In deze rapportage/paragraaf Grondbeleid wordt de totale situatie van de portefeuille Grondexploitatie geschetst en wordt de actualisatie van de projecten voorgelegd aan de gemeenteraad. Op projectniveau wordt een doorrekening gemaakt van de projecten. Op hoofdlijnen wordt per project aangeven of er afwijkingen zijn in kwaliteit/programma/ planning/geld. Tevens wordt aangegeven of deze afwijking valt binnen of buiten de kaders die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Indien wordt afgeweken van de kaders wordt in de paragraaf Grondbeleid en in het bijbehorende raadsvoorstel een voorstel gemaakt voor de gemeenteraad om de kaders (planning/budget/programma etc) aan te laten passen.

c.

Actualisering grondexploitatie(s) (t.b.v. het jaarverslag en -rekening): In deze rapportage/paragraaf Grondbeleid wordt verwerkt: • Besluitvorming door de gemeenteraad over de programmabegroting; • Besluitvorming door de gemeenteraad over afzonderlijke projecten; • Externe ontwikkelingen, meevallers en tegenvallers van lopende plannen zijn • verwerkt in de (verwachte) resultaten. • Risico’s zijn geactualiseerd. Dit ten behoeve van een zo betrouwbaar mogelijk beeld van eventuele verliezen en winsten, reservering voor de mogelijke tekorten op lopende plannen en reservering als gevolg van tussentijdse winstneming.

Uitgangspunten De gemeente Leudal actualiseert twee keer per jaar alle actieve en niet actieve grondexploitaties. Dit doet zij jaarlijks bij de programmabegroting en het jaarverslag en –rekening.

3.4.5.

Risicobepaling en bepaling benodigde grondexploitatie reserve

Een gemeente loopt bij het uitvoeren van actief grondbeleid diverse financiële risico’s, gegeven de lange looptijden en aard van de projecten. Deze risico’s kunnen ontstaan door wijzigingen in parameters die ten grondslag liggen aan de financiële ramingen, zoals de rentestand, inflatie en fasering, als ook door wijzigingen in de afzetmarkt of wet- en regelgeving. Daarnaast kunnen risico’s voortkomen uit meer projectgebonden aspecten, zoals de bodemkwaliteit, archeologische vondsten, procedures en hogere verwervingskosten. In Leudal is in 2009 gekozen voor een berekeningssystematiek voor risicobepaling, risicobeheersing en de bepaling van de benodigde grondexploitatie reserve. De methodiek beoogt een zo getrouw mogelijk beeld te geven van de risico’s en hun impact. Risico’s die zich voordoen of met een zekerheid van meer dan 70% voor gaan doen, worden dan in de exploitatieplannen opgenomen. Op basis van een rekenmodel is een methodiek uitgewerkt zodat het gewenste reserveniveau kan worden berekend. Per (investerings-)plan en per exploitatie wordt aan de hand van risico’s en/of de hoogte van het (investerings-)plan bepaald hoeveel reserve aanwezig moet zijn als buffer voor het risico’s en/of investeringsplannen. Het model is toegesneden naar de situatie van de gemeente Leudal.

Twee keer per jaar worden de risico’s van de projecten/investeringsplannen geactualiseerd (bij de programmabegroting en het jaarverslag en -rekening) en wordt de hoogte van de buffer opnieuw bepaald aan de hand van de op dat moment bekende risico’s en investeringsbedragen.

40/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Als mogelijke risico verlagende/beperkende maatregelen kunnen worden genoemd: • De grondexploitaties in haar opzet zo ‘hard, compleet en marktconform’ mogelijk opstellen • Marktonderzoek doen naar realistische verwervingsmogelijkheden • Marktonderzoek doen naar realistische afzetbaarheid van beoogde producten • Strategische aankopen vooraf goed toetsen op haar risico’s • Parameters realistisch bepalen • Vooraf alternatieve scenarioberekeningen opstellen, zodat vooraf de effecten van relevante afwijkingen bijvoorbeeld in afzetbaarheid/wijzigingen bouwprogrammering, wijzigingen in vraag en aanbod in de markt, zichtbaar (transparant) worden gemaakt en daarom onderdeel dienen te zijn van besluitvorming. • Het eventueel opnemen van een post “onvoorzien” in de grondexploitatie (aanwending van deze post kan alleen op basis van besluitvorming plaatsvinden). • Het vroegtijdig/tussentijds nemen van winst (bijvoorbeeld bij realisatie van deelplannen) goed regelen, zodat deze winsten niet al (te vroeg) voor andere doeleinden worden aangewend maar voor verevening van eventuele tegenvallers en verliezen van andere deelplannen uit de betreffende ruimtelijke ontwikkeling beschikbaar blijven tot het totale plan (eind)resultaat vast staat.

Uitgangspunten De grondexploitatie reserve heeft de volgende functies: • Verrekenen van winsten en verliezen • Afdekken van risico’s • Buffer (ofwel weerstandsvermogen) voor het voeren van een actieve grondproductie • Bepaalt de grens voor het voeren van een actieve grondproductie De grondexploitatie reserve is primair bedoeld om alle lopende projecten en activiteiten (behorende bij de portefeuille De gemeente Leudal voert een actief risicomanagement door: • De uitgangspunten van de (investerings-)plan van de grondexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist • De onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten • De activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan vastgestelde financiële kaders en het planresultaat te toetsen aan de mogelijkheden en onmogelijkheden m.b.t. de grondexploitatie reserve Het plafond van de grondexploitatie reserve wordt twee keer jaar (bij de programmabegroting en het jaarverslag en -rekening) afgezet tegen de geïnventariseerde risico’s (in €). In het jaarverslag en -rekening wordt het plafond van de grondexploitatie reserve vastgesteld.

4.

Vastgoedbeleid

De plaats en rol van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is om faciliterend en ondersteunend te zijn aan de (sectorale) beleidsdoelstellingen door, waar gewenst of noodzakelijk bevonden, te voorzien in de huisvestingsbehoefte. Gemeentelijk vastgoed wordt derhalve ingezet als middel om het (sectoraal) beleid te ondersteunen. Om deze rol volwaardig en transparant te kunnen vervullen, zijn ook (spel)regels, beleidsregels nodig ‘hoe om te gaan met het gemeentelijk vastgoed’. Daarnaast kan het vastgoedbeleid niet los worden gezien van het grondbeleid. Bij vastgoedbeleid gaat het in beginsel over de manier waarop de gemeente haar eigen vastgoed op een zodanige manier kan inzetten dat haar (huisvestings)doelen zo goed mogelijk gerealiseerd worden. Op het ogenblik beschikt de gemeente niet over een centraal aangestuurd vastgoedbeleid. Wel vindt er centrale sturing plaats, zodat integrale afwegingen rondom de inzet van vastgoed gemaakt kan worden. In de centrale sturing wordt rekening gehouden met • de doelstelling van het vastgoedbeleid, zijnde: optimaal beheer en onderhoud in samenhang met veiligheid, wet en regelgeving en verduurzaming; • de doelstelling van het accommodatiebeleid, zijnde: ‘Het komen tot toekomstgerichte accommodaties die bijdragen aan een vitale samenleving’.

Vastgoedbeleid Het vastgoedbeleid van de gemeente is facilitair aan de (beleids-)afdelingen en het accommodatiebeleid. Deze afdelingen geven nu opdrachten over en voor het vastgoed aan de

41/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

afdeling Ruimte - team vastgoed. Ook in de gemeentelijke vastgoedportefeuille is sprake van uiteenlopende opgaven en uitdagingen. Zonder uitputtend te zijn, zien we vraagstukken rondom de verduurzaming van het vastgoed en de toegankelijkheid ervan en veranderende maatschappelijke functies. Daarbij voeren we het gesprek over de omvang en de onderdelen van onze vastgoedportefeuille en over de vraag of we vastgoed moeten aantrekken, aanhouden, herbestemmen of afstoten. Vergelijkbaar als bij het grondbeleid wordt ook bij het vastgoedbeleid het inzetten van de vastgoedportefeuille noodzakelijk geacht om bij te dragen aan het realiseren van de opgaves en ambities zoals opgenomen in de beleidsdoelstellingen. De vastgoedportefeuille heeft zich door de jaren zodanig ontwikkeld dat de gemeente hierin ook een rol van betekenis kan spelen. Om deze functie ook in de toekomst waar te kunnen maken, is een op maat van nut en noodzaak gemaakte (of te maken) samenstelling van de vastgoedportefeuille noodzakelijk. Het vastgoedbeleid heeft betrekking op gemeentelijke gebouwen en gronden. Het gemeentelijk vastgoed in Leudal omvat een aantal categorieën vastgoed, waarvan maatschappelijk vastgoed er één is, welke weer drie subcategorieën kent, te weten: 1. Huisvesting voor de eigen organisatie en diensten; 2. Onderwijsgebouwen (primair, voortgezet en speciaal); 3. Maatschappelijk vastgoed: a.

Culturele voorzieningen, b. Welzijnsvoorzieningen, c. Sport en recreatie (gebouwen en terreinen). Daarnaast bezit de gemeente overig vastgoed, waaronder (voor tijdelijk beheer verworven) gronden en gebouwen en onbebouwde terreinen (eventueel in afwachting van toekomstig gebruik). De hiervoor aangegeven categorieën worden ten gevolge van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) uit 2019, in de P&C-cyclus anders ingedeeld. In de MPVG is standaard een overzicht opgenomen van de samenstelling en omvang van de vastgoedportefeuille. De openbare ruimte heeft zijn eigen kader en valt buiten dit vastgoedbeleid. Ontwikkelvastgoed In de inleiding van dit hoofdstuk bespraken we al dat we het ontwikkelvastgoed van de gemeente met dezelfde uitgangspunten en spelregels benaderen als dat we dat doen bij de (her)ontwikkeling van gronden. Er is sprake van ontwikkelvastgoed in de volgende situaties: • •

Het gemeentelijk vastgoed dient geen beleidsdoel meer (is overtollig) en kan worden ingebracht in een (her)ontwikkeling en/of herbestemming (Vastgoed); Het vastgoed wordt specifiek aangekocht voor een (her)ontwikkeling (Grondexploitatie).

Hoe en op welke wijze vastgoed wordt overgedragen is uitgewerkt in het uitvoeringskader. Deze nota grond- en vastgoedbeleid geeft de spelregels voor de (her-)ontwikkeling en/of herbestemming van zowel gemeentelijke gronden als opstallen via de grondexploitatie en vastgoed. We hanteren dan ook dezelfde uitgangspunten voor de positiebepaling bij locaties waar (her-)ontwikkeling en/of herbestemming gewenst is. Ook bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed hanteren we dus dezelfde werkwijze, criteria en afwegingen als bij de ontwikkeling van gemeentelijke gronden. Deze nota gaat verder niet in op andere aspecten van het gemeentelijk vastgoed, zoals waarom we nietontwikkel- en maatschappelijk vastgoed in bezit hebben en de beheervraagstukken daarvan.

4.1.

Kostendekkende gemeentelijke vastgoedexploitatie

Inleiding Uitgangspunt voor het vastgoedbeheer is dat het maatschappelijk rendement leidend is. De gemeente bezit geen vastgoed alleen uit financieel oogpunt. Door het maatschappelijk rendement als uitgangspunt te nemen, onderscheidt de gemeente zich van de commerciële vastgoedpartijen. Vastgoed wordt alleen ingezet als het een maatschappelijk effect heeft. Dat betekent dat de inzet van vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de (sectorale) beleidsdoelstellingen die zijn opgenomen in de programmabegroting of (nieuwe) wet- en regelgeving.

42/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Zoals aangeduid is het vastgoedbeheer dienstverlenend en ondersteunend aan het realiseren van (sectorale) beleidsdoelen. De doelen worden onder andere in de programmabegroting onder de diverse programma’s beschreven. Gedacht dient te worden aan sport, welzijn, cultuur of eigen huisvesting. Vastgoed regelt de beschikbaarheid en de kwaliteit van het aanbod waarvan de gemeente eigenaar is. De vastgoedportefeuille kent diverse verliesgevende exploitaties. Dit onder andere vanwege het overwegend sociaal-maatschappelijke karakter van de vastgoedportefeuille en (langdurige) leegstand bij incourant vastgoed dan wel als gevolg van vertraagde locatie-ontwikkelingen. Via het treffen van allerlei maatregelen in het beheer en exploitatie en het afstoten van (verliesgevende) niet strategische vastgoedobjecten of slopen van niet strategische vastgoedobjecten streven we een positief bedrijfsresultaat na. Dit betekent meer sturing en inzet op het (versneld) afbouwen van het niet-strategisch vastgoed, zijnde één van de hoofduitgangspunten van het accommodatiebeleid: vermindering aantal accommodaties. Ontwikkelingen Onderwijs Binnen het vastgoed nemen de schoolgebouwen een bijzondere positie in. Ingegeven doordat de schoolbesturen voor primair en voortgezet onderwijs geregistreerd staan als juridisch eigenaar van deze gebouwen. Daarentegen heeft de gemeente het economisch claimrecht.

Wat wil dit zeggen? Komt een schoolbestuur tot de conclusie dat een gebouw niet meer nodig is voor het geven van onderwijs en dus aan de onderwijsbestemming kan worden onttrokken, wordt het eigendom overgedragen aan de gemeente. Vanaf dat moment maakt het voormalige schoolgebouw deel uit van het gemeentelijk vastgoed, met daaraan gekoppeld de vraag welke bestemming hieraan wordt toegekend. Woonwagenlocaties De inzet van de gemeente is erop gericht de woonwagenlocaties te verkopen en in eigendom over te dragen aan één of enkele woningbouwcorporaties. Afspraken hiertoe zijn reeds gemaakt in de Prestatieafspraken Leudal, december 2022. Via een separaat voorstel en plan van aanpak wordt dit in 2023 verder uitgewerkt. Op dit onderdeel wordt daarom in deze nota niet verder ingegaan. Dienstgebouwen De gemeente Leudal bezit diverse oude gemeentekantoren in de (oude) kernen. En ook een in het gebruik zijnde gemeentekantoor, een tweetal brandweerkazernes en een gemeentewerf, die gebruikt wordt voor de huisvesting van het bestuur en het personeel (inclusief personeel van de politie en de veiligheidsregio). Met betrekking tot het gebruik van de huidige brandweerkazernes is de gemeente in gesprek met de Veiligheidsregio en de Ambulancepost over het toekomstig gebruik.

Maatschappelijk Vastgoed In 2019 is gestart met het opstellen van toekomstbestendig accommodatiebeleid inclusief een uitvoeringsplan per kern. In 2020 heeft ons College van Burgemeester en Wethouders het accommodatiebeleid vastgesteld. De doelstelling van het accommodatiebeleid is om te komen tot toekomstgerichte accommodaties die bijdragen aan een vitale samenleving. Een vitale samenleving met kunst en cultuur, sport, sociale cohesie passend bij de behoeften van de inwoners van Leudal nu én in de toekomst. Het accommodatiebeleid zorgt voor duidelijkheid en transparantie. Met het beleid ontstaat er een samenhang, context en integraliteit. Het toont aan dat er durf is om keuzes te maken, dit zodat het vastgoed afgestemd wordt op de koers die in het accommodatiebeleid is gekozen. In het accommodatiebeleid zijn concrete acties beschreven, zoals het afstoten en slopen van accommodaties of het terugbrengen van de bijdrage in exploitatie van zwembaden, die structurele besparingen opleveren. De verwachting is dat de beschreven ontwikkelopgaven op termijn een structurele jaarlijkse besparing van € 150.000 tot € 200.000 opleveren. Voorgesteld is deze besparing te reserveren om uitvoering te geven aan het accommodatiebeleid. ‘Kostendekkendheid’

43/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

In het accommodatiebeleid zijn vier hoofduitgangspunten (ofwel doelstellingen) gedefinieerd, te weten: 1. 2. 3. 4.

Maatwerk per dorp Van mono- naar multifunctionaliteit: geen monofunctioneel gebruik van accommodaties Verhogen van de bezettingsgraden en aantallen bezoekers Verminderen van het aantal accommodaties

Daarnaast zijn ook nog als doelstellingen benoemd: het verhogen van het rapportcijfer voor gebruikerstevredenheid van accommodaties en gemeenschapshuizen worden breder gebruikt (o.a. door verschuiving van beweegactiviteiten en Wmo-activiteiten naar de gemeenschapshuizen). Om de bovenstaande besparing bereiken zijn onder andere concrete acties beschreven over het afstoten en slopen van accommodaties. Er is nog geen uitspraak gedaan over de kostendekkendheid van de huurprijs. Het voorstel is het volgende uitgangspunt te hanteren: het totaal van de gemeentelijke vastgoedportefeuille dient minimaal kostendekkend te worden en te zijn. Evenals de exploitatie per pand. Indien de vastgoedportefeuille is opgebouwd uit sluitende investeringsvoorstellen is dat per definitie het geval. Echter de praktijk op portefeuilleniveau blijkt weerbarstiger te zijn. Door het wegvallen (of de afname) van (het aantal) gebruikers kunnen leegstandsverliezen ontstaan. Door het afstoten of slopen van gebouwen kan sprake zijn van winst of verlies. Per jaar kan dus sprake zijn van een wisselend resultaat om de bovenstaande beoogde besparing te realiseren. Met het uitgangspunt van kostendekkendheid stellen we voor de volgende richtinggevende uitgangspunten voor het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed vast te stellen: • • •

Verhuur vindt plaats tegen tenminste kostendekkende tarieven; Commerciële partijen betalen een marktconform, commercieel tarief; Scheiding tussen huur en subsidie (in het kader van transparantie).

Op grond van de Wet Markt en Overheid en staatsteunregels dienen commerciële partijen een marktconforme huur te betalen. Dit geldt niet voor maatschappelijke instellingen (die geen onderneming zijn), wel dient in dat geval op basis van de Wet Markt en Overheid minimaal een kostprijsdekkende huur in rekening te worden gebracht. Gemeenten kunnen besluiten activiteiten met een groot maatschappelijk belang vrij te stellen van de invloedssfeer van de Wet Markt en Overheid door een zogenaamd Algemeen Belang Besluit. De huidige gemeentelijke portefeuille voldoet wat betreft het maatschappelijk vastgoed niet aan het uitgangspunt van kostendekkende verhuur. Wijze van berekening kostprijsdekkende huur In de gemeentelijke vastgoedportefeuille bevindt zich als vermeld zowel maatschappelijk als commercieel vastgoed. Voor maatschappelijk vastgoed wordt voorgesteld kostprijsdekkende huren (ook wel kostprijshuren genaamd) te hanteren en het bedrijfsmatig vastgoed wordt tegen commerciële tarieven verhuurd. Het berekenen van de kostprijsdekkende huur kan op verschillende manieren plaatsvinden. De kostprijsdekkende huur voor vastgoed is de minimaal benodigde huurprijs om de eigenaarslasten van het vastgoed te dekken. Eventueel aangevuld met de servicelasten als deze lasten voor rekening van de afdeling Ruimte – vastgoed komen.

De kostprijsdekkende huur is zonder opslagen voor risico’s zoals leegstand en oninbare debiteuren. Ook wordt geen bedrag voor upgrading/renovatie meegenomen. De kostprijsdekkende huur dient berekend te worden op basis van de volgende componenten: • • • • • • • •

44/84

Netto-investering/aanschafwaarde van het vastgoedobject; Kapitaallasten (rente, afschrijvingstermijn, jaarlijkse annuïteit als gehanteerde afschrijvingsmethode); Dotatie aan de voorziening planmatig onderhoud; Heffingen en belastingen; Opstalverzekering; Upgrading/renovatie Niet verrekenbare BTW; (Reële) restwaarde;

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

• • •

Indexering conform CPI-prijsindex Dagelijks onderhoud en Beheer en administratie. Er worden geen opslagen voor risico’s zoals leegstand en oninbare debiteuren meegenomen. Deze dienen gedekt te worden vanuit het weerstandsvermogen.

Doordat bij deze berekeningsmethodiek de kapitaallasten worden bepaald aan de hand van de boekwaarde, hebben in de praktijk panden met een lage boekwaarde een lagere kostprijsdekkende huur dan panden met een hoge boekwaarde. Er kunnen zich daardoor grote verschillen in prijs- en kwaliteitsverhouding voordoen tussen maatschappelijke vastgoedobjecten met dezelfde functie. Bijvoorbeeld kwalitatief goede oudere gebouwen hebben door de jarenlange afschrijvingen een lage of geen boekwaarde, hierdoor zijn de kapitaallasten laag en hebben deze panden navenant een lagere huur. Nieuwbouw is daarentegen in verhouding duur, door de hoge boekwaarde zijn de kapitaallasten en daarmee ook de huur hoger. Ook komt het voor dat gebouwen met een lage boekwaarde op een A-locatie voor een veel lager kostprijsdekkende huur verhuurd worden dan nieuwe gebouwen op C- locaties. Dit kan voor een mate van ongelijkheid zorgen. Zodoende is er gezocht naar een alternatief. Dit is gevonden door toepassing van de kapitaallastenmethode (huidige methode) in vergelijking met de WOZ-waarde methode. Hieronder is dit nader uitgewerkt. Er zijn vier methodieken beschikbaar, te weten: 1. 2. 3.

4.

Kapitaallastenmethode Bij de kapitaallastenmethode wordt de component kapitaallasten (rente en afschrijvingen) berekend aan de hand van de boekwaarde van het pand. WOZ-waardemethode Bij deze methode is een vast percentage van de WOZ-waarde van het pand het uitgangspunt voor het berekenen van de kapitaallasten. Discounted Cash Flow (DCF) De kostprijsdekkende huur wordt op basis van alle toekomstige in – en uitgaven berekend. Meer specifiek: de contante waarde van de huurkasstroom op basis van de kostprijsdekkende huur is gelijk aan de contante waarde van alle kosten en investeringen minus de contante waarde van de restwaarde. Combinatie van beide methoden De combinatie van de methode ziet er als volgt uit: Op het moment dat er sprake is van een nieuwe verhuring (hiermee wordt niet een contractverlenging met de zittende huurder bedoeld) of een ingrijpende verbouwing is berekening van de kostprijshuur op basis van de kapitaallastenmethode het uitgangspunt, maar er wordt ook een vergelijking gemaakt met wat de huur zou zijn als de WOZ-waarde methode wordt gehanteerd.

Figuur 24: Methoden voor kostprijsdekkende huur Indien de huur lager uitvalt op basis van de kapitaallastenmethode dan op basis van de WOZ-waardemethode, prevaleert de huur op basis van de WOZ-waardemethode. Het aanvangshuurbedrag blijft leidend voor de duur van de verhuring en zal bijgesteld worden aan de hand van een jaarlijkse indexatie. Zoals hiervoor aangegeven wordt bij de WOZ-methode aan de hand van een vast percentage van de WOZ- waarde van het pand de kapitaallasten berekend. Dit percentage zal in Leudal 2,5% zijn. Dit percentage, wordt iedere 5 jaar herijkt. Om inzichtelijk te maken wat het verschil is tussen kapitaallastenmethode en WOZ-methode is onderstaand een rekenvoorbeeld uitgewerkt.

45/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Voorbeeld Een pand heeft een WOZ-waarde van €400.000,- en een boekwaarde van €0-. Bij toepassing van de kapitaallastenmethode betekent dit dat er voor dit pand geen kapitaallasten zijn (omdat de boekwaarde € 0,- is). Bij de WOZ-waarde methode wordt voor het berekenen van de kapitaallasten uitgegaan van 2,5% van de WOZ-waarde. In dit rekenvoorbeeld bedragen de kapitaallasten dan €10.000,- op jaarbasis (2,5% van €400.000,-). In onderstaande tabel zijn onderdelen van de kostprijshuur te zien: Onderdelen kostprijshuur Kapitaallasten Exploitatiekosten Reservering huurderving (2% van de huursom) Huurprijs

Kapitaallastenmethode €0 € 5.000 € 100

WOZ-waardemethode € 10.000 € 5.000 € 300

€ 5.100

€ 15.300

Figuur 25: Voorbeeld Neveneffect voor beleidsafdelingen en oplossing Vanwege het streven naar meer evenwichtige huurprijzen, als bovengenoemd, kan het voorkomen dat door toepassing van de kapitaallastenmethode in vergelijking met de WOZ-waardemethode de huur in bepaalde gevallen hoger wordt. Immers een hogere huur berekend aan de hand van WOZwaardemethode prevaleert ten opzichte van een lagere berekende kostprijshuur op grond van de kapitaallastenmethode. Dit kan gevolgen hebben voor de hoogte van de subsidie die door de beleidsafdeling wordt verstrekt; mogelijk is dan meer subsidie nodig voor een bepaalde nieuwe maatschappelijke verhuring. Dit kan soms in specifiek voorkomende situaties een ongewenst en onbedoeld effect hebben. In die gevallen kan dan besloten worden, de hogere huuropbrengst vrij te laten vallen ter dekking van benodigde (huur)subsidie. Als de kostprijsdekkende huur te hoog is voor de huurder/gebruiker, dan is er nog een andere optie (niet zijnde het verstrekken van subsidie) maar in overleg met de beleidsafdeling onderzoeken, of het volgende mogelijk is: • •

Verlagen van de stichtingskosten (gekeken wordt naar de kosten van de totale levenscyclus: stichtingskosten en exploitatiekosten beoordelen we altijd in samenhang); Afdekken onrendabele top door het verstrekken van een éénmalige bijdrage vanuit de beleidsafdeling.

Is in opdracht van een beleidsafdeling een gebouw ontwikkelt of aangekocht en zijn er onvoldoende huurders om de eigenaarslasten te dekken dan draagt de beleidsafdeling bij in de ontbrekende dekking. Uitgangspunten In geval van nieuwe verhuringen en bij grootschalige verbouwing wordt de nieuwe kostprijshuur bepaald via de kapitaallastenmethode in vergelijking met de WOZ-waardemethode. Bij een lagere berekende kostprijshuur via de kapitaallastenmethode ten opzichte van de berekende huur op basis van de WOZ-waardemethode prevaleert laatstbedoelde huur. Bij een hogere kostprijshuur via de kapitaallastenmethode zal deze leidend blijven. Indien op basis van de WOZ-waardemethode de huuropbrengst hoger wordt dan een kostendekkende huur, kan besloten worden het meerdere vrij te laten vallen ter dekking van benodigde (huur)subsidie. Subsidie in relatie tot kostprijsdekkende huur maatschappelijk vastgoed Ten aanzien van maatschappelijk vastgoed geldt als vermeld het uitgangspunt dat verhuur plaatsvindt tegen tenminste kostprijsdekkende huur. Uit de praktijk blijkt dat de huurders/gebruikers van maatschappelijk vastgoed (denk o.a. aan welzijn, sport en cultuur) vaak de kostprijsdekkende huur niet kunnen betalen. Vanuit de betreffende beleidsafdeling wordt aangegeven of huisvesting van de betreffende doelgroep door middel van inzet van gemeentelijk vastgoed gefaciliteerd dient te worden.

Daar waar sprake is van het niet (geheel) kunnen betalen van de huisvestingslasten door de huurder/gebruiker kan subsidie aanvragen, mits hiervoor een regeling bestaat en de activiteiten bijdragen aan de beleidsdoelen van de gemeente. Het vastgoed is volgend op en faciliterend aan wat de gemeente als beleid wenst. Het uitgangspunt is daarom

46/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

dat subsidie gerelateerd is aan de (beleidsmatig wenselijk bevonden) activiteiten van de huurder/gebruiker en dus niet vastgoed gerelateerd is. Om te voorkomen dat de gemeente enerzijds huur vragen en anderzijds subsidie geven, zodat de huurder/gebruiker diezelfde huur aan de gemeente kan betalen, zorgt de gemeente ervoor dat deze met elkaar kruisende geldstromen met elkaar verrekend worden. Ook al verrekend de gemeente subsidie en huur met elkaar, dan sluit de gemeente toch een huurovereenkomst af tussen de afdeling Ruimte – team Vastgoed en de huurder/gebruiker. Op basis hiervan stuurt de gemeente huurnota’s. De beleidsafdeling – de afdeling Sociaal domein geeft een subsidiebeschikking met de bepaling dat de huur verrekend met is de subsidie. Dit wordt ook opgenomen in de huurovereenkomst. Op deze manier zijn zowel de privaatrechtelijke als publiekrechtelijke aspecten formeel geregeld. Overigens vervalt de huurverplichting niet bij het stoppen van de (huur)subsidie. Een vergelijkbare werkwijze wordt toegepast waar het gaat om investeringen in nieuwbouw. De beleidsafdeling geeft aan wat haar wensen zijn en zorgt voor de benodigde investeringsmiddelen en het bedrijfsonderdeel (de afdeling Ruimte – team Vastgoed) geeft uitvoering aan het project en draagt zorg voor het beheer en onderhoud van het vastgoedobject.

Uiteraard is het bedrijfsonderdeel (de afdeling Ruimte – team Vastgoed) tevens (gevraagd en ongevraagd) adviserend wanneer deze signaleert dat een bestaande locatie op basis van herontwikkeling ingezet kan worden teneinde invulling te geven aan de wensen (programma van eisen) van de beleidsafdeling. Als gevolg hiervan ontstaat er duidelijkheid over de rol verdeling binnen de gemeente.

Figuur 26: Vastgoeddriehoek binnen de gemeente Leudal Uitgangspunten • In het geval dat een huurder/gebruiker van maatschappelijk vastgoed de kostprijsdekkende huur niet (geheel) kan betalen, beoordeelt de beleidsafdeling of op basis van de betreffende subsidieregeling, subsidie kan worden verstrekt. • In de werkwijze komen de huurovereenkomst en de subsidieverlening idealiter parallel tot stand. Het bedrijfsonderdeel (de afdeling Ruimte – team Vastgoed) dat belast is met het vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor de huurovereenkomst met daarin onder meer de bepalingen over huur, indexering en eventuele doorbelasting van energielasten. De beleidsafdeling (de afdeling Sociaal domein) verstrekt in voorkomende gevallen conform de subsidieregelingen een subsidie aan de gebruiker/huurder wanneer dit passend is binnen het subsidiebeleid en bijdraagt aan het realiseren van de beoogde maatschappelijke effecten (beleidsdoelen).

47/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

•

Een vergelijkbare werkwijze wordt toegepast waar het gaat om investeringen in nieuwbouw. De beleidsafdeling geeft aan wat haar wensen zijn en zorgt voor de benodigde investeringsmiddelen en het bedrijfsonderdeel (de afdeling Ruimte – team Vastgoed) geeft uitvoering aan het project en draagt zorg voor het beheer en onderhoud van het vastgoedobject. Uiteraard is het bedrijfsonderdeel (de afdeling Ruimte – team Vastgoed) tevens (gevraagd en ongevraagd) adviserend wanneer deze signaleert dat een bestaande locatie op basis van herontwikkeling ingezet kan worden teneinde invulling te geven aan de wensen (programma van eisen) van de beleidsafdeling.

Markthuur Het hanteren van een systeem van kostprijsdekkende huur bij commercieel vastgoed is niet reëel. • •

als de kostprijsdekkende huur hoger is dan de markthuur kan dat leiden tot het niet verhuurd krijgen van het vastgoed. als de kostprijsdekkende huur lager is dan markthuur kan de gemeente beticht worden van concurrentievervalsing.

De markthuur is die huur die in de markt behaald kan worden. Hierbij wordt ook gekeken naar de aard en ligging van het gebouw, lengte huurcontract etc. De afdeling Ruimte - vastgoed laat zich bij het bepalen van de markthuur, als dit nodig is, bijstaan door een externe makelaar/taxateur.

4.2.

Kader herbestemming en/of (her)ontwikkeling vrijkomend gemeentelijk vastgoed

Als een pand leegkomt, is er de afweging of het pand nog nodig is voor gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Is dit het geval, dan wordt bekeken welke functie het meest gewenst is op deze plek. De afdeling sociaal domein vervuld hierin een belangrijke rol. Zij heeft goed inzicht in de behoeftes voor bepaalde maatschappelijke voorzieningen in de verschillende kernen en de gemeente. Ook binnen de afdeling Ruimte en programma’s met hun doelen worden geconsulteerd. Geven de (beleids)afdelingen of programma’s de voorkeur aan huurkandidaten die de kostprijsdekkende huur niet kunnen betalen, dan wordt dit tekort opgevangen door de betreffende (beleids)afdelingen. Herbestemmen van het gemeentelijk vastgoed kent een aantal opties: • • • •

nieuwe huurder binnen hetzelfde beleidsveld in hetzelfde pand. andere functie (beleidsveld) in hetzelfde pand en dus een nieuwe huurder. aanpassing van het pand om functie mogelijk te maken. voorraad aanhouden zodat frictieleegstand ontstaat en sneller en flexibeler voldaan kan worden aan opkomende huisvestingsbehoeften.

Indien herbestemmen van vastgoed niet aan de orde is, zijn de volgende opties mogelijk. 1. Herontwikkeling locatie 2. Sloop 3. Verkoop vastgoedobject Herontwikkeling locatie Herontwikkeling van een locatie is een taak van de afdeling Ruimte – team gebiedsontwikkeling. Bij herontwikkeling van de locatie komt de resterende boekwaarde (opstal en grond) en de sloopkosten ten laste van de nieuwe ontwikkeling. Sloop Bij sloop van vastgoed worden de sloopkosten en het afboeken van de resterende boekwaarde (opstal) meegenomen in de begroting. De grond leveren we terug tegen boekwaarde aan de Algemene dienst. Als de afdeling Ruimte – gebiedsontwikkeling (nog) geen bestemming heeft voor de grond, dan krijgt de grond het label ‘openbaar gebied’. Verkoop vastgoedobjecten Bij de verkoop van vastgoedobjecten treedt de gemeente Leudal op als rechtspersoon en handelt zij op basis van het privaatrecht. Een belangrijk algemeen geldend uitgangspunt bij het aangaan

48/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

van privaatrechtelijke overeenkomsten is de contractvrijheid: de vrijheid om zelf te bepalen met wie een overeenkomst wordt gesloten en welke afspraken er worden gemaakt. De gemeente is niet verplicht een voorgenomen verkoop aan te besteden. Gemeenten zijn daarentegen – in tegenstelling tot particuliere contractpartijen – bij privaatrechtelijk overheidshandelen ook gebonden aan de geschreven en ongeschreven algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad13 geoordeeld dat uit het beginsel van gelijke behandeling voortvloeit dat indien redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de aankoop van een onroerende zaak, de voorgenomen verkoop tezamen met objectieve, toetsbare en redelijke verkoopvoorwaarden openbaar bekend gemaakt dient te worden. Een dergelijke openbare verkoop hoeft niet plaats te vinden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Ook in dat geval dient de gemeente het voornemen tot verkoop tijdig vooraf bekend te maken. Daarbij moet de gemeente motiveren waarom naar haar oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Het is dus afhankelijk van de omstandigheden van het geval of de gemeente bij de verkoop van vastgoedobjecten (panden) een openbare verkoopprocedure dient te volgen of dat zij dit één-op-één mag doen. Uitgangspunten verkoop vastgoedobjecten Verkoop van bestaand gemeentelijk vastgoed gaat op basis van de volgende zeven strategische uitgangspunten: 1.

Al het te verkopen vastgoed wordt in principe transparant, openbaar en marktconform (afgekort TOM) verkocht

Verkoopprocessen dienen transparant, openbaar en marktconform te zijn. Dit principe houdt in dat al het vastgoed openbaar ‘op de vrije markt’ wordt verkocht, waarbij in de verkoopprocedure iedere geïnteresseerde in de gelegenheid wordt gesteld mee te dingen naar de gunning. De koopsom moet marktconform zijn, tenzij de kwaliteit van een plan belangrijker is. Bij verkoop wordt altijd eerst een marktwaarde bepaald door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur. Zowel onderhandse verkopen (bijvoorbeeld op ‘de markt’ via een makelaar) als selecties/tenders zijn TOM zolang partijen voldoende geïnformeerd worden (via onze website en andere websites zoals Funda etc.) en voldoende in de gelegenheid worden gesteld onderzoek te doen en een voorstel uit te brengen. Van voorkeursposities voor bijzondere partijen (zittende huurders, lokale spelers en dergelijke) is bij dit uitgangspunt geen sprake. Op dit uitgangspunt is echter een uitzondering van toepassing, zie verder onder uitgangspunt 6. 2.

Potentiële kopers worden uitgebreid geïnformeerd

In het kader van het verminderen van risico’s en het voeren van een correct verkoopdossier worden aan geïnteresseerden diverse onderzoeken ter beschikking gesteld. Denk hierbij aan bodem-, asbestinventarisatie en bouwkundige onderzoeken, evenals een NEN2580 oppervlaktemeting, kadastrale (en erfpacht-technische) informatie en een energielabel. Indien sprake is van een monument, wordt tevens een monumentale beschrijving opgesteld en aan het dossier toegevoegd. 3.

Iedere kandidaat koper kan worden onderworpen aan een Bibob-screening

Gelet op het belang van een weerbare overheid zorgen we ervoor dat de wederpartij kan worden getoetst op integriteit in het kader van de Wet Bibob. Dit feit wordt kenbaar gemaakt

13 Het door de Hoge Raad op 26 november 2021 gewezen arrest (Didam) heeft gevolgen voor de werkwijze bij de

gemeentelijke uitgifte van onroerend goed, in het bijzonder voor wat betreft partijselectie en bekendmaking. De precieze reikwijdte en uitwerking van het arrest Didam zal zich nog moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie. Waar nodig zal de werkwijze rondom de uitgifte van onroerend goed alsdan worden aangepast en/of zal nader beleid worden opgesteld.

49/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

in de verkoopinformatie (/verkoopvoorwaarden). Dat een Bibob-screening deel uit kan maken van de verkoopprocedure, wordt in een zo vroeg mogelijk stadium bekend gemaakt. Verder moet hierbij rekening worden gehouden met de vastgestelde Bibob-beleidslijn. Een toets kan namelijk niet zomaar plaatsvinden. Gelet op de beleidslijn, moet worden voldaan aan een aantal voorwaarden. Integriteit en de eigen organisatie Ook de eigen (verkoop)organisatie zal in haar procedures waarborgen toepassen om de integriteit van de medewerkers te bewaken en de medewerkers op deze manier te beschermen. Denk hierbij aan eisen met betrekking tot dossiervorming, externe taxaties voor de waardebepaling, het vier ogen principe (altijd twee man aan de onderhandelingstafel) en het opzetten van (verbijzonderde) interne controle om de verschillende verkoopprocessen te monitoren. Indien externe makelaars worden ingehuurd zal ook aan hen een protocol worden opgelegd om integriteitsrisico’s zoveel mogelijk te beheersen. 4.

Beperkingen ten koste van de verkoopbaarheid dienen zo veel mogelijk voorkomen te worden

Indien besloten is om een object te verkopen, dient dit zo veel mogelijk zonder beperkingen (in functie, gebruik of koper) te gebeuren. Om een marktconform verkoopresultaat te behalen dient vastgoed hierom met zo min mogelijk beperkingen aan zoveel mogelijk partijen aangeboden te worden. Het bestemmingsplan en geldende wet- en regelgeving zijn leidend bij de (on)mogelijkheden die aan een koper worden geboden. Ondanks bovenstaande argumentatie kan het vanuit bestuurlijk oogpunt toch gewenst zijn bij de verkoop beperkingen op te leggen, met als doel bij de verkoop een beleidsdoel te dienen. Denk bijvoorbeeld aan cultuurhistorische waarde van vastgoedobjecten die de gemeente wenst te behouden. Om die reden neemt de gemeente een eventueel gedeeltelijk sloopverbod als voorwaarden op in het koopcontract. (zie uitgangspunt 7) 5.

Verkoop is maatwerk

De gemeentelijke vastgoedportefeuille is bijzonder en gemengd. Aan elk object zit een verhaal. Er is weinig gelijksoortig vastgoed en een samengestelde verkoop van vastgoed (als pakket) zal niet vaak voorkomen. Een verkoopstrategie en verkooptraject worden hierom op pandniveau/ locatieniveau bepaald. Dit houdt in dat per pand wordt vastgesteld of (kleine of grote) aanpassingen benodigd zijn om een optimaal verkoopresultaat te behalen en/of er een verruiming van het bestemmingsplan gewenst is. Hierna wordt voor het vastgoedobject de best passende verkoopmethode vastgesteld, waarna het object op de markt kan worden aangeboden. 6.

De uitzonderingscategorieën: verhuurde en verpachte objecten

In de gemeentelijke portefeuille bevinden zich objecten die of: (deels of geheel) verhuurd, in gebruik zijn gegeven (bijvoorbeeld om te voorkomen dat krakers het vastgoed in gebruik kunnen nemen), of in pacht (bijvoorbeeld agrarische gronden) zijn gegeven. Per situatie zal bepaald moeten worden hoe de gemeente hiermee om wenst te gaan en wat dit betekent voor de verkoopstrategie en het verkooptraject. De gemeente dient te allen tijde rekening te houden met de wetgeving op grond waarvan het object verhuur of verpacht is. Bijvoorbeeld bij objecten die regulier verpacht/verhuurt zijn geldt een vaste procedure (1ste recht van koop voor pachter of huurder) welke in de verkoop gevolgd dient te worden. Wanneer een object in het kader van leegstandsbeheer (tijdelijk) in beheer wordt gegeven bij een externe partij zal hierover ook interne afstemming moeten plaatsvinden. 7.

Het dienen van beleidsdoelen bij verkoop van gemeentelijk vastgoed

Als het bestuurlijk gewenst is om bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed een beleidsdoel te dienen, dan kent de uitwerking van deze wens zijn eigen uitgangspunten en voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde betreft de financiële consequentie. Deze consequentie houdt in dat, indien door de bestuurlijke wens van het dienen van een beleidsdoel bij een verkoop de verkoopopbrengst lager is dan bij de getaxeerde waarde op basis van het vigerende bestemmingsplan, het verschil ten laste komt van het programma die deze beperking heeft aangevraagd. ‘Zo verkopen wij ons vastgoed’

50/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Welke verkoopmethode onze gemeente ook gebruikt, het begint altijd met het scheppen van realistische verwachtingen. Niet alleen over het object, ook over de procedure van verkoop. Uitgangspunten en doelstellingen van de verkoop maakt onze gemeente glashelder en onze gemeente geeft altijd inzicht in de procedure die onze gemeente volgt. De te volgen procedure van verkoop maakt onderdeel uit van het informatiepakket. Onze gemeente heeft verschillende methoden en procedures tot beschikking. Wat ze gemeen hebben, ze zijn robuust, eenvoudig en gestandaardiseerd. Als onze gemeente eenmaal besloten heeft een object (of stuk grond) te verkopen, dan voert een team van medewerkers een analyse uit waarmee de verkoopbaarheid vastgesteld wordt. Ook stelt onze gemeente hiermee vast in welke categorie het te verkopen object valt. De te verkopen objecten kunnen wij verdelen in een viertal categorieën, te weten: 1. objecten met een courante bestemming. Deze objecten zijn relatief makkelijker te verkopen, omdat de objecten in goede staat verkeren en ze passen binnen de geldende bestemming. 2. objecten die minder courant zijn, gezien de bestemming, bouwaard of functie. Door een herbestemming mogelijk te maken, zijn de objecten makkelijker te verkopen. 3. objecten die slecht te verkopen zijn gelet op de geldende bestemming (complexe herbestemmingen).

Om deze objecten te verkopen, is een herbestemming en transitie noodzakelijk. Bij verkoop van een object in deze categorie, doen we een beroep op de creativiteit van de markt. 4. objecten waar (in de toekomst) gebiedsontwikkeling mogelijk is. Bezien over alle vier de categorieën, is het voor onze gemeente een uitdaging de objecten in categorie 2 en 3 te verkopen. Om die reden zal ons team altijd eerst een analyse uitvoeren teneinde te bepalen hoe het object (of stuk grond) verkocht kan worden. We voeren in de analyse o.a. stedenbouwkundige en bouwtechnisch onderzoek etc. uit. Daarnaast voeren we een marktanalyse uit om de marktkansen na transformatie/herontwikkeling in te kunnen schatten. Na alle analyses wordt de verkoopstrategie en de best passende verkoopmethode vastgesteld. Daarna vermelden we het te verkopen object op onze website (bijvoorbeeld via een biedboek). Voor een succesvolle verkoop, en uiteindelijk een succesvolle strategie, stellen we voor langs meerdere sporen te werken, zoals: toepassen van één van de onderstaande verkoopmethoden, betere marketing en versterken van samenwerking en professionalisering intern. Succesvolle verkoop is maatwerk naar een (eventueel nieuwe) bestemming waarvoor draagvlak en markt is. Transparantie garanderen we mede via de verschillende verkoopmethoden die we tot onze beschikking hebben. Verkoopmethoden De verkoopmethoden zijn: I.

Onderhandse verkoop (al dan niet via een externe makelaar) Voor we overgaan tot een vrije verkoop, controleren we altijd de mogelijkheid van verkoop via een voorkeurspositie. Deze zogenaamde reallocatieprocedure komt erop neer dat we één (of meerdere) partijen (die in een eerdere stadium kenbaar hebben gemaakt belangstelling te hebben in het object) vragen of zij (nog) interesse hebben in aankoop van het object. Voor zover dit mogelijk is in verband met AVG. Is vrije verkoop mogelijk, dan bepaalt een onafhankelijke taxateur de marktwaarde van het object en kan er een onderhandse verkoop plaatsvinden. Kan er geen onderhandse verkoop plaatsvinden, dan gaat het object in openbare verkoop. Verschillende typen tenders (gunning op prijs, op plan en prijs en zelfbouw): II. Verkoop per inschrijving (ofwel openbare verkoop) Partijen dienen hun bod schriftelijk in, eventueel bij een notaris. Voor een openbare verkoop zijn er een paar belangrijke uitgangspunten. Zo moet de verkoop natuurlijk voldoen aan de wettelijke eisen. Denk aan de regels om staatsteun tegen te gaan en de Algemene Beginselen van Behoorlijk

51/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Bestuur. De regels hebben wij samengevat in de drie criteria: transparant, openbaar, en marktconform. Ook voeren we een integriteitsonderzoek uit naar de beoogde koper. Verkoop vindt in principe plaats aan de hoogste bieder. Soms zijn voorwaarden toegestaan. De voorwaarden worden opgesteld en vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders. Maakt een bieder daarvan gebruik, dan controleren we altijd de risico’s die aan de voorwaarden verbonden zijn. Bij gunning gaat het om de afweging van het hoogte bod versus de zekerheid van afname. Soms leidt dit ertoe dat we niet het hoogste bod accepteren maar het meest aanvaardbare bod. Deze afweging vindt altijd zeer zorgvuldig plaats en wordt intern vastgelegd. Alternatief is een tender op basis (beste) plan/invulling. Dan is de hoogste prijs niet bepalend, maar geldt het EMVI-principe (Economisch Meest Voordelige Inschrijving). III. Openbare verkoop met voorselectie Een andere vorm van openbare verkoop is die met voorselectie. Wij stellen dan een aantal eisen op waaraan marktpartijen moeten voldoen om mee te kunnen dingen naar/ bieden op het object. Hiermee verkleinen we de risico’s voor de marktpartijen en ook voor onszelf. Zo kunnen we via een voorselectie voor onszelf de zekerheid inbouwen dat de koper ervaring heeft met soortgelijke objecten, transformaties of ontwikkelingen.

Daarnaast kunnen wij via voorselectie ook meer zekerheid krijgen over het feit dat de herontwikkeling of transformatie past in ons gemeentelijk beleid en een aanvulling is op ons grondgebied. De voorselectie wordt voorzien van een advies en ter besluitvorming voorgelegd aan het College. Voor marktpartijen is de voorselectie een positief instrument, omdat dit het aantal concurrenten beperkt. Dit kan zelfs worden teruggebracht tot slechts één partij, namelijk in het geval van een gewenste maatschappelijke invulling van het onroerend goed. Beperkingen die in een voorselectie opgelegd mogen worden, zijn van publiekrechtelijke aard, zoals ruimtelijke ordening. Andere vormen van beperkingen worden gezien als een vorm van staatssteun. In het kader van staatssteun is het van belang dat wij aan de voorzijde een goed beeld hebben van de criteria en gevolgen. Als uitzonderlijke varianten van de openbare inschrijving (voor II en III) zijn: a. b.

de verkoop via een makelaar, waarbij we de verkoop uit handen geven aan een commerciële verkoper die de markt en de beoogde kopers goed kent, en de veiling, waarbij geïnteresseerden bij elkaar komen en bieden op het te verkopen objecten.

IV. Marktinitiatief Naast alle verkoopmethoden die wijzelf hanteren, kan ook de markt het initiatief nemen tot aankoop van ons object. Bij dit marktinitiatief is het niet onze gemeente die de verkoop start, maar een marktpartij die aangeeft interesse te hebben in een object. Is de eerste bieding aanvaardbaar, dan starten wij het verkoopproces waarin ook andere geïnteresseerden mogen bieden. Ook hier vindt gunning in principe plaats aan de hoogste bieder. Objecten die in aanmerking komen voor het marktinitiatief, wijzen wij specifiek aan. Juridische kaders verkoop Als overheidsorganisatie volgen we altijd de juridische kaders. Om te beginnen werken we met onze eigen regels voor een transparante manier van werken bij verkoop. Er zijn ook vele wetten en regels die van toepassing zijn op ons verkoopproces: publiek- en privaatrecht, zoals het Burgerlijk Wetboek, de aanbestedingsregels, staatsteun, Wet Bibob, Europese regels van gelijkheid, de Wet Markt en Overheid, BBV en fiscaliteit. Onderstaand een toelichting op hoofdlijnen. Op het privaatrechtelijk handelen zijn de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing. Dit komt onder meer tot uitdrukking in artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek en artikel 3:1 lid 2 Algemene wet bestuursrecht.

52/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Aanbestedingsregels zijn de regels die ervoor zorgen dat het speelveld voor iedere (mogelijke of geselecteerde) partij gelijk is. Vooraf dient precies duidelijk te zijn hoe en wat de kaders zijn. Aanpassingen in een later stadium zijn in beginsel niet mogelijk omdat dit strijdig is met de regel van een gelijk speelveld. Dit zorgt voor minder flexibiliteit. Aanbestedingsregels zijn bij TOM verkoopprocessen in principe niet van toepassing. Staatssteun is (financiële) hulp van de overheid voor een bedrijf of branche. Staatssteun kan tot uiting komen bij bijvoorbeeld subsidie of lagere verkoopprijzen. Krijgt een bedrijf staatssteun, maar zijn concurrenten niet? Dan kan dit leiden tot oneerlijke concurrentie en in een dergelijke situatie kan ongeoorloofde staatssteun ontstaan. Belangrijkste is wellicht de Mededeling Staatssteun (Notion of State Aid). Deze mededeling regelt kortgezegd dat een overheidsorganisatie die vastgoed/een object verkoopt, ervoor zorgt dat de prijs van het te verkopen object rechtvaardig is. Een te lage prijs kan de koper financieel voordeel geven. Deze vorm van staatssteun is te voorkomen door ervoor te zorgen dat de prijs van het vastgoed/object altijd minimaal overeenkomt met de door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs of dat de prijs het gevolg is van een openbare bieding.

Wet Markt en Overheid zorgt ervoor dat concurrentievervalsing tussen overheden en bedrijven wordt voorkomen. Om deze mogelijke concurrentievervalsing te voorkomen, moeten overheden zich aan gedragsregels houden. Deze staan in de Wet Markt en Overheid, welke een onderdeel is van de Mededingingswet. Een andere belangrijke wet waarmee wij werken is de Wet Bibob. Dit komt erop neer dat wij op basis van de Bibob-beleidslijn gemeente Leudal onder bepaalde voorwaarden bij transacties voor huur, koop, verhuur en verkoop onderzoek doen naar de integriteit van (mogelijke) contractpartners. We letten bij deze screening(s) altijd op de antecedenten, financiering, transparantie van de bedrijfsvoering en zakelijke samenwerkingsverbanden. De gegevens die wij verzamelen vallen onder de geheimhoudingsplicht, dus die mogen we niet met andere partijen delen. Vinden we iets dat niet klopt, dan mogen we de onderhandelingen afbreken zonder tussenkomst van een rechter. In die gevallen zijn we ook niet verplicht een kostenvergoeding te betalen. Wij hebben geen eigen Permanente Commissie Integriteit Marktpartijen (PCIM) maar we kunnen altijd advies vragen bij het Landelijk Bureau Bibob (LBB), een onderdeel van de Dienst Justis, van het ministerie van Veiligheid en Justitie. Let op: dit advies kan niet zomaar gevraagd worden! Ter aanvulling: Wij kunnen ten allen tijden een onderhandeling afbreken.

Wel is er afhankelijk van de fase waarin de onderhandelingen zich bevinden, mogelijk sprake van een verplichting tot het betalen van een schade vergoeding. Verkoop in vogelvlucht

Figuur 27: Stroomschema proces openbare verkoop

53/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Stappen: 1. 2.

3.

4.

5.

6.

54/84

In de informatiefase werken wij samen. Samen zoeken we uit welk gemeentelijk beleid van toepassing is op het object en welke informatie marktpartijen nodig hebben om een afweging te maken. In deze fase valt ook het besluit een dialoogproces op te zetten of niet. Soms is een voorselectie nuttig. Dit kan een eenvoudige selectie zijn, waarin we alleen kijken naar de ervaringseisen van biedende partijen, of een uitgebreide, waarin wij voorafgaand aan de vraag om visies en plannen eerst de kaders dienen te bepalen waaraan de visie en het plan dienen te voldoen, de nota van uitgangspunten. Daarnaast stellen we ook een toetsingsplan op, bestaande o.a. uit een toetsingskader en een wegingsmatrix. Bij de uitgebreide voorselectie hebben wij een belangrijke kaderstellende rol, omdat de visie van marktpartijen invloed heeft op de uiteindelijke functie van het object nadat het verkocht is. De voorselectie sluit partijen uit die niet voldoen aan de gestelde criteria voor verkoop. Let op: dat er niet te zware criteria worden gesteld waardoor veel partijen worden uitgesloten! Ook als marktpartijen kunnen bieden, trekken we binnen onze organisatie samen op. Wij lichten dan bijvoorbeeld het geldende gemeentelijke beleid uit aan biedende partijen. Ook in de biedingsfase kunnen we een aantal voorwaarden stellen.

Deze zijn vaak financieel, zoals de betaling van de koopsom of een voorbehoud van financiering. Andere voorwaarden kunnen planologisch van aard zijn, omdat wij bijvoorbeeld een nieuwe bestemming goedkeuren via een bestemmingswijziging of omdat wij een omgevingsvergunning moeten verstrekken. De gemeente gunt in principe aan de hoogste bieder. Zijn er voorwaarden gesteld aan de verkoop, dan kan het zijn dat wij niet de hoogste maar de meest aanvaardbare bieding selecteren. In deze fase van gunning komt de koop tussen de gemeente en de koper tot stand, onder meer via het opstellen van een koopovereenkomst. Binnen drie weken na de gunning moet de koopovereenkomst ondertekend worden. De koper moet vervolgens binnen vijf werkdagen na tekening een bankgarantie afgeven met een waarborgsom van ten minste tien procent van de koopsom. Is sprake van een voorwaardelijke bieding, dan moet na drie maanden tot aan de levering (bijvoorbeeld elke maand) een (reserverings-) vergoeding betaald worden. Op basis van onze algemene voorwaarden is dit gelijk aan de wettelijke rente . Uiterlijk dertig dagen (ofwel binnen de termijn afgesproken in de overeenkomst) na ondertekening van de koopovereenkomst vindt de levering door de gemeente en betaling van de koopsom door de koper plaats. Bij een gunning met voorwaarden kan een andere leveringstermijn afgesproken zijn.

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Schematisch zien de stappen er als volgt uit:

Figuur 28: Schematische weergaven van de stappen Uitgangspunten: • Verkoop van een vastgoedobject (panden) gebeurt in beginsel via een openbare verkoop (met of zonder voorselectie); • Bij een afwijking van voornoemd uitgangspunt (dus bij een voorgenomen één op één verkoop) wordt de gemeenteraad in de gelegenheid gesteld zijn wensen en bedenkingen te uiten; • Indien sprake is van een vraagprijs wordt deze vastgesteld op basis van een taxatierapport van een externe taxateur. • Per situatie van een voorgenomen verkoop van gemeentelijk vastgoed, wordt zorgvuldig afgewogen of al dan niet een meerwaardeclausule wordt opgenomen in de verkoopovereenkomst, dit is maatwerk.