Bijlage 1 Ruimtelijke motivering BOPA woningbouwlocatie voormalige sportvelden Kelpen-Oler

Opdrachtgever: Projectnr: Datum:

Gemeente Leudal LEU275 1 4 januari 2026

Opdrachtgever: Projectnr: Rapportnr: Status: Datum:

Gemeente Leudal LEU275 202 601 1 4 -LEU275 -MOT -BO PA-2.0 Concept 14 januari 2026

Opsteller: KP

-+C0 KP+ -

Verificatie: BZ T 088 - 33 66 333 F 088 - 33 66 099 E info@kragten.nl

© 202 6 Kragten Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Kragten. Het is tevens verboden informatie en kennis verwerkt in dit rapport ter beschikking te stellen aan derden of op andere wijze toe te passen dan waaraan in de overeenkomst toestemming wordt verleend.

-+R0 BZ+ -

Validatie: BZ

-+V0 BZ+ -

INHOUDSOPGAVE 1.1 1.2 1.3

Aanleiding en................................ doel ................................ ................................ ................................................. 5 Ligging en begrenzing besluitgebied ................................ ................................ .......................................................... 5 Leeswijzer ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 6

2.1 2.2

Bestaand situatie ................................ ................................ ................................ .................................................. 7 Nieuwe situatie ................................ ................................ ................................ ..................................................... 8

4.1 4.2 4.3

Participatie omwonenden ................................ ................................ ................................ ......................................12 Bindend adviesrecht gemeente ................................ Leudal ................................ ..................................................... 12 Advies en instemming provincie ................................ Limburg ................................ .................................................. 12

5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5 5.4.6

Rijksbeleid ................................ ................................ ................................ ......................................................... 14 Nationale omgevingsvisie ................................ (NOVI) ................................ ................................ ................................ 14 Instructieregels Rijk (AMvB’s) ................................ ................................ ................................ ................................ 15 Ladder voor duurzame verstedelijking ................................ ................................ ...................................................... 15 Provinciaal beleid ................................ ................................ ................................ ................................................ 16 Omgevingsvisie Limburg ................................ ................................ ................................ .......................................16 Omgevingsverordening................................ Limburg ................................ ................................ ................................ 18 Regionaal beleid ................................ ................................ ................................ .................................................

20 Structuurvisie Wonen -Limburg Midden2022 -2025................................ ................................ ....................................20 Woondeal ................................ ................................ ................................ .......................................................... 21 Gemeentelijk beleid ................................ ................................ ................................ .............................................21 Versnellingsagenda Wonen -20252024 ................................ ................................ .................................................. 21 Omgevingsvisie Leudal, Natuurlijk – 20402025 ................................ ................................ ......................................22 Omgevingsvisie Leudal ‘Natuurlijk -2040’................................ 2025 ................................ ........................................24 Nota parkeernormen Leudal ................................ 2025 ................................ .......................................................... 24 Programma Omgevingskwaliteit gemeente ................................ Leudal ................................ .....................................24 Welstandsnota ................................ ................................ ................................

.................................................... 26

6.1 6.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.10.1 6.10.2

Gezondheid ................................ ................................ ................................ ........................................................ 28 Geluid (spoor)wegen ................................ ................................ ................................ ...........................................28 Archeologie, cultuurhistorie ................................ en erfgoed ................................ ..................................................... 30 Archeologie ................................ ................................ ................................ ........................................................ 30 Cultuurhistorie en................................ erfgoed ................................ ................................ .....................................32 Bodem ................................ ................................ ................................ ................................ ................................32 Geur ................................ ................................ ................................ ................................ .................................33 Omgevingsveiligheid ................................ ................................ ................................ ............................................34 Kabels en leidingen ................................

................................ ................................ .............................................36 Luchtkwaliteit ................................ ................................ ................................ ..................................................... 37 Milieubelastende activiteiten ................................ ................................ ................................ ..................................37 Natuur ................................ ................................ ................................ ................................ ................................39 Algemeen ................................ ................................ ................................ .......................................................... 39 Conclusie ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 41

3

6.11 6.12 6.13 6.14 6.15 6.16

Trillingen ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 41 Verkeerskundige aspecten ................................ ................................ ................................ .....................................42 Spuitzones gewasbescherming ................................ ................................ ................................ ................................42 Weging van het waterbelang ................................ ................................ ................................ .................................43 Duurzaamheid ................................ ................................ ................................ .................................................... 45 M.e.r. -beoordeling ................................ ................................ ................................ ............................................... 46

7.1

Kostenverhaal ................................ ................................ ................................ ..................................................... 51

4

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel Het voornemen bestaat om ter plaatse van de voormalige sportvelden aan de zuidoostkant van de kern KelpenOler in de gemeente Leudal een woningbouwlocatie met 3 7 woningen te realiseren. De ontwikkeling is op grond van het ‘Omgevingsplan gemeente Leudal’ niet rechtstreeks toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch -planologisch mogelijk te maken, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) aangevraagd. Een belangrijke voorwaarde is dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat wordt aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan het principe van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit . In deze motivering wordt dit nader onderbouwd.

1.2

Ligging en egrenzing b besluitgebied Het besluitgebied is gelegen op de locatie aan de Oranjestraat, Grathemerweg en de Limburgstraat in Kelpen Oler , op het perceel kadastraal bekend als Grathem, sectie E, nummer 543 (ged eeltelijk) en heeft een oppervlakte van circa 3 hectare. De globale ligging is weergegeven op de navolgende luchtfoto(afbeelding 1). De ligging van het besluitgebied is blauw omlijnd.

Afbeelding 1 : Luchtfoto met begrenzing besluitgebied, perceel 543 (gedeeltelijk), blauw omlijnd.

5

1.3

Leeswijzer Deze motivering is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 word t het planvoornemen beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het ‘Omgevingsplan gemeente Leudal’. Vervolgens w ordt in hoofdstuk 4 ingegaan op participatie, waarna het van toepassing zijnde beleidskader wordt beschreven in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt het initiatief getoetst aan diversemilieuaspecten en overige aspecten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving . Hoofdstuk 7 beschrijft de financiële uitvoerbaarheid en deze motivering wordt afgesloten met een conclusiein hoofdstuk 8.

6

2

BESCHRIJVING BESTAANDE EN NIEUWE SITUATIE

2.1

Bestaand situatie In de huidige situatie zijn de gronden gelegen aan de Oranjestraat, Grathemerweg en de Limburgstraat . De gronden zijn momenteel braakliggend , ze werden in het verleden gebruikt als sportvelden. Langs de voormalige sportvelden zijn aan diverse zijden volwassen bomenrijen aanwezig. Aan de noordzijde ligt het Wessemerven, die naar het westen afloopt naar kanaal. De beoogde woningbouwlocatie wordt in het noorden, oosten en in het westen begrenst door bestaande woningen. Het besluitgebied grenst in het noordwesten aan tennisvelden en in het zuiden aan agrarische gronden.

Afbeelding 2 : Luchtfoto van het besluitgebied en de directe omgeving.

7

2.2

Nieuwe situatie Binnen het besluitgebied is de ontwikkeling van een groen ingepaste woningbouwlocatie met in totaal 37 woningen voorzien. Er wordt een divers woningbouwprogramma gerealiseerd, bestaande uit zowel woningen binnen het koopsegment als woningen binnen het (sociale) huursegment. Voor wat betreft de type woningen worden twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen en vrijstaande woningen gerealiseerd. In totaal zijn 5 vrijstaande woningen voorzien, 12 twee -onder-één-kapwoningen en 20 rijwoningen, waarvan 11 worden uitgevoerd als sociale huurwoning. Op de navolgende stedenbouwkundige schets is de beoogde toekomstige situatie weergegeven.

Afbeelding 3 : Stedenbouwkundige schets toekomstige situatie.

8

Naast het maken van een hoogwaardig woonmilieu heeft ook het creëren van goede overgangen naar de directe omgeving prioriteit bij de transformatie van voormalig sportpark ’t Heukske naar woongebied. Aan de zijde van het Wessemerven gebeurt dat door het leg gen van langzaam verkeersverbindingen en door het groen het woongebied in te trekken. De volwassen bomen rondom de locatie blijven zo veel mogelijk behouden. Aan de zijde van de Grathemerweg blijven de woningen op afstand en zorgt een groene wig voor een r uime en geleidelijke dorpsentree. Om ervoor te zorgen dat ook alle overige woningen in het gebied uitkijken op groen komt er centraal in het gebied een groen assenkruis gevormd door een groene wig van het Wessemerven tot aan de Oranjestraat en haaks daarop een groenstrook vanaf de Grathemerweg tot a an de sport- speelvoorzieningen aan de westzijde. Het groen biedt ruimte aan plekken om te spelen, sporten en verblijven, maar ook aan gemeentelijke doelen ten aanzien van klimaatadaptatie zoals de biodiversiteit en de wateropgave door middel van de inpassing van wadi’s . Ook de Oranjestraat krijgt een ruim groen profiel om de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en aan te vullen met nieuwe bomen. Hier komen uitsluitend vrijstaande woningen waardoor de overgang naar het buitengebied wordt verzacht.

Op deze wijze kijk en de woningen aan de randen met hun voorgevel uit op de groene randen rondom ’t Heukske. Het noordwestelijke kwadrant behoudt zijn huidige voorzieningen, de overige kwadranten zijn de ontwikkelvlakken voor woningbouw. Belangrijk voor deze woonvelden is dat de woningen gericht zijn op het groene assenkruis of de groene randen van ’t Heukske. De ontwikkelvlakken bieden ruimte aan verschillende (levensloopbestendige) woningtypes zodat een dorpse woonwijk ontstaat. De woningen worden uitgevoerd als één laag met kap om aan te sluiten bij dit dorpse karakter. Met de auto is ’t Heukske bereikbaar vanaf de Oranjestraat waarbij de entree op voldoende afstand van de Grathemerweg dient te liggen. Aan de westzijde is een calamiteitenroute voorzien richting Kelperveen. Parkeren gebeurt door een combinatie van parkeerplekken langs de woonstraten, op eigen terrein en op parkeerhoven waardoor de auto’s niet dominant zijn in het straatbeeld. Voetgangers en fietsers kunnen via korte routes over het Wessemerven rechtstreeks naar de dorpskern.

9

3

TOETS AAN OMGEVINGSPLAN Voor het besluitgebied geldt het ‘Omgevingsplan gemeente Leudal’, waarbinnen van rechtswege het bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Leudal op 14 november 2017 , van rechtswege van toepassing is. Binnen dit bestemmingsplan gelden voor het besluitgebied de bestemmingen 'Sport', ‘Groen’ , ‘Verkeer’ en ‘Bedrijf’, zoals weergegeven op de navolgende afbeelding. Binnen deze bestemmingen is de realisatie van woningen niet toegestaan. Naast deze enkelbestemmingen zijn binnen het besluitgebied verschillende dubbelbestemmingenvan toepassing. Voor ongeveer de helft van het besluitgebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’. Voor bodemingrepen waarbij sprake is van een verstoring dieper dan 40 cm onder het maaiveld én een oppervlakte van de bodemingreep groter dan 1.000 m², dient in het kader van een omgevingsvergunningaanvraag een rapportage van een archeologisch onderzoek te worden overlegd, waarin de archeologische waarde v an het te verstoren terrein naar oordeel van burgemeesters en wethouders in voldoende mate is vastgesteld of waaruit blijkt dat: archeologische waarden op de betrokken locatie niet aanwezig zijn; het behoud van de archeologische resten in voldoende mate kan worden gewaarborgd, of de archeologische resten door de verstoring niet onevenredig worden geschaad.

Daarnaast is aan de noordoostrand van het besluitgebied de dubbelbestemming ‘Leiding – Riool’ gelegen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd anders dan ten behoeve van beheer en onderhoud van de betreffende rioolleiding, met dien verstande dat: de maximale hoogte niet meer bedraagt dan 3,5 meter; de maximale oppervlakte niet meer bedraagt dan 15 m ². De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde overkappingen, mag niet meer dan 2 m bedragen. Verder is in het zuiden van het besluitgebied binnen de be stemming ‘Bedrijf’ een functieaanduiding ‘nutsvoorziening’ opgenomen, waarbinnen een trafogebouw is gelegen.

Afbeelding 4 : Verbeelding bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' met besluitgebied blauw omlijnd. Kort samengevat kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling op grond van het van rechtswege van toepassing zijnde bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017 ' niet rechtstreeks is toegestaan.In het van

10

rechtswege geldende bestemmingsplan is geen afwijkings - of wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan de beoogde woningbouw mogelijk kan worden gemaakt.

11

4

OMGEVINGSDIALOOG

4.1

Participatie omwonenden In het kader van de nieuwbouwplannen is, in vervolg op overleg met de direct omwonenden en overleggen met de dorpsraad, een bredere omgevingsdialoog gevoerd met inwoners van de kern Kel pen-Oler. De nieuwbouwplannen op de voormalige sportvelden zijn hierbij toegelicht in de vorm van een inloopavond. Tijdens deze inloopavond was de gemeente aanwezig om inwoners te informeren over de plannen rondom de aanleg van het openbare gebied en de noodzakelijk e vergunningenprocedure. De projectontwikkelaar was aanwezig om meer informatie te geven over de projectmatige woningbouw en de woningcorporatie was aanwezig om meer informatie te geven over de sociale huurwoningen. Tijdens de inloopavond zijn tekeningen gepresenteerd met de planvoornemens en zijn deze toegelicht aan inwoners. De gemeente heeft in totaal 81 adressen aangeschreven. Daarnaast heeft de Dorpsraad namens de gemeente inwoners geïnformeerd over de bewonersbijeenkomst op social media. Tijdens de inloopavond zijn circa 50 bezoekers geweest die zich hebben ingeschreven. De voornaamste vragen waren van algemene aard, namelijk vragen over de planning, de openbare ruimte et cetera. Deze zijn toegelicht. Verder hebben geïnteresseerden zich gemeld bij de projectontwikkelaar en heeft de woningcorporatie toelichtingen gegeven over de manier van inschrijven.

De projectontwikkelaar en woningcorporatie hebben beelden van de te bouwen woningen gepresenteerd. Op de inwonersavond waren reactieformulieren beschikbaar gesteld door de gemeente met de mogelijkheid tot het stellen van nadere vragen of het maken van opmerkingen. Er zijn 3 formulieren geretourneerd. Op deze vragen/opmerkingen is door de gemeente een re actie gegeven. Deze input is niet relevant voor de ruimtelijke afweging in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en heeft derhalve niet geresulteerd in een planaanpassing.

4.2

Bindend adviesrecht gemeente Leudal Op basis van het ‘Besluit bindend adviesrecht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s)’ van de gemeenteraad van Leudal, dat per 1 januari 2024 in werking is getreden, geldt dat bindend adviesrecht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, zoals bedoeld in artikel 16.15a, lid b, onder 1 Omgevingswet, van toepassing is op onder meer de realisatie van of functiewijziging naar (bedrijfs)woningen, bij meer dan 11 woningen, dan wel in die gevallen die niet passen binnen het vigerende woonbeleid, dat wordt gevormd door de (regionale) Structuurvisie Wonen en de lokale uitwerking in de Versnellingsagenda (incl. Uitvoeringsprogramma Wonen). I het voorliggende geval is sprake van de realisatie van meer dan 11 woningen, hetgeen betekent dat het bindend adviesrecht van toepassing is.

4.3

Advies en instemming provincie Limburg Sinds 1 januari 2024 geldt het ’Besluit advies en instemming bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten Provincie Limburg’. Op 24 juni 2025 is het betreffende besluit gewijzigd. In het gewijzigde besluit is opgenomen er géén instemming nodig is van de provincie Limburg voor aanvragen om omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die betrekking hebben op de realisatie van één of meer woningen binnen het ‘stedelijk gebied’ en ‘landelijke kernen’ als bedoeld in de Omgevingsverordening Li mburg, voor zover het daarbij

12

uitsluitend gaat om het planologisch toevoegen van een of meerdere nieuwe woningen. Aangezien in dit geval uitsluitend sprake is van het toevoegen van woningen binnen een ‘landelijke kern’, is advies en instemming van de provincie Limburg niet aan de orde.

13

5

TOETSING AAN BELEID

5.1

Rijksbeleid

5.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de Omgevingswet heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Dit streven naar integraliteit valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio’s; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. Beperken van klimaatverandering; 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO ₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13.

Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit;

14

18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel - en agroproductie; 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. Conclusie Met dit plan wordt een woonlocatie met 3 7 woningen gerealiseerd binnen de kern van Kelpen -Oler. Er is sprake van een lokale ontwikkeling, waarbij geen nationale belangen als genoemd in de NOVI in het geding zijn. Met de beoogde ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan doelstellingen als het b evorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving , het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving en het zorg dragen vo or een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.

5.1.2

Instructieregels Rijk (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: • Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); • Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); • Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (paragraaf 5.1.4 Bkl); • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5 Bkl); • Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur-en recreatiegebieden (paragraaf 5.1.6 Bkl); • Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzin g van woningbouwcategorieën (paragraaf 5.1.7 Bkl); • Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere geva llen kunnen burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Conclusie In het voorliggende geval is slechts sprake van een lokale ontwikkeling, waarbij geen sprake is van strijdigheid met de algemene rijksinstructieregels.Voor het overige wordt verwezen naar paragraaf 5.1.3 en hoofdstuk6 , waarin nader wordt ingegaan op aspecten als veiligheid, waterbelangen, trillingen, geluid, geur, bodemkwaliteit en bijvoorbeeld cultureel erfgoed en waarbij nader wordt onderbouwd waarom sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is verei st.

15

Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, en detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die st edelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van st edelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3. Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4.

Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toetsing Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de ladder voor duurzame verstedelijking betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het plan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor de afgelopen jaren lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Gelet op het beoogde aantal woningen is sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

In het voorliggende geval is namelijk sprake van de realisatie van 3 7 woningen binnen bestaand stedelijk gebied, namelijk de bestaande kern Kelpen-Oler. Er wordt daarnaast invulling gegeven aan een concrete behoefte, zowel vanuit kwalitatief als kwantitatief oogpunt. De stedelijke ontwikkeling wordt direct aansluitend op de bestaande bebouwing van de kern Kelpen-Oler voorzien. Een nadere onderbouwing van de woningbouwbehoefte is opgenomen in de paragrafen 5.3.1 en 5.4.1 . Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing maar vormt geen belemmering. Er wordt voldaan aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

5.2

Provinciaal beleid

5.2.1

Omgevingsvisie Limburg Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld , de ‘O mgevingsvisie Limburg’. De Omgevingsvisie Limburg is op 25 oktober 2021 in werking getreden.

16

De Omgevingsvisie Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030 -2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan doorontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogel ijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. Daarnaast is een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze omgevingsverordening wordt besproken in de paragraaf ‘Om gevingsverordening Limburg’. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk: • Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het landelijk - als in het bebouwde gebied; • Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie); • Klimaatadaptatie en energietransitie. Deze opgaven, die Limburg -breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de O mgevingsvisie Limburg wordt vervolgens een toekomstbeeld van 2030 -2050 geschetst.

Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen; • Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s; • Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord -, Midden en Zuid -Limburg. Wonen en leefomgeving De Omgevingsvisie Limburg houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat -, energie -, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De Omgevingsvisie Limburg is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad.

Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Afweging O p grond van de kaart 'Limburgse principes' is het besluitgebied aangeduid als ' Landelijke kern', zoals weergegeven op de navolgende afbeelding. Woningbouw dient bij uitstek gerealiseerd te worden binnen de als zodanig aangewezen gebieden.

17

Afbeelding 5 . Uitsnede kaart ‘Limburgse principes’. In het voorliggende geval is sprake van een logische stedenbouwkundige invulling van de bestaande landelijke kern Kelpen-Oler. De bebouwing wordt gerealiseerd direct grenzend aan bestaande bebouwing van de kern Kelpen-Oler. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 37 woningen. Hiermee worden kwalitatief hoogwaardig en deel betaalbare woningen toegevoegd aan de huidige woningvoorraad. Gelet op de grote behoefte aan woningen en met name ook betaalbare woningen, zoals ook omschreven in de mede door de provincie Limburg en alle Limburgse gemeenten ondertekende ‘Woondeal Limburg ’, wordt de ontwikkeling passend geacht vanuit de provinciale beleidskaders zoals weergegeven in de Omgevingsvisie Limburg. Conclusie De beoogde ontwikkeling wordt passend geacht binnen de kaders van de Omgevingsvisie Limburg.

5.2.2

Omgevingsverordening Limburg Op 17 december 2021 is de Omgevingsverordening Limburg vastgesteld. Deze omgevingsverordening is gelijktijdig met de Omgevingswet in werking getreden. Hoewel de Omgevingsverordening Limburg hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne -energie, na ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Instructieregels ‘Wonen, werken en recreëren’ Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het projectgebied binnen de aanduiding ‘landelijke kernen’ binnen de regio Midden -Limburg, waar binnen de volgende thema’s van toepassing zijn: detailhandel, kantoren, toerisme, werklocaties, verstedelijking en wonen. In hoofdstuk 12 van de omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen. In artikel 12.1 staat het volgende: De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat:

18

a. b. c.

d. e.

rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zo rg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Roerdalslenk Uit de kaart ‘Grondwaterbescherming’ volgt dat het besluitgebied zich begeeft binnen de boringsvrije zone Roerdalslenk III. Het is in de boringsvrije zone Roerdalslenk III verboden om een boorput, een bodemenergiesysteem of een aardwarmtesysteem te maken of hebben of de grond te roeren, dieper dan de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei. Daarnaast is het verboden om werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van de Bovenste Brunssumklei kunnen aantasten. Tot slot moet het voornemen tot het maken van een boorput, het aanleggen van een bodemenergiesysteem of het roeren van grond in de Roerdalslenk dieper dan 80 meter (in zone III) tot aan de Bovenste Brunssumklei vier weken tevoren schriftelijk gemeld worden aanG edeputeerde Staten. Overstromingskansgebied E Het besluitgebied is aangemerkt als ‘Overstromingskansgebied E’. Met het oog op de bergings - en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht geldt voor overstromingskansgebied E een gemiddelde overstromingskans van 1:100 per jaar als omgevingswaarde. Afweging Instructieregels ‘Wonen, werken en recreëren’ In het kader van de beoogde ontwikkeling is in voldoende mate rekening gehouden met de in artikel 12.1 van de omgevingsverordening opgenomen instructieregels.

Zoals volgt uit paragraaf 5.2.1 past deze ontwikkeling binnen de Omgevingsvisie Limburg. In paragraaf 5.3.1 en 5.3.2 volgt een onderbouwing met betrekking tot de behoefte en de regionale afspraken. Het plan is opgenomen in de Plancapaciteitsmonitor Limburg. Tot slot is de bouw voorzien direct na verlening van de omgevingsvergunning, dus binnen de gestelde termijn van 5 jaar. Roerdalslenk Binnen het besluitgebied zijn geen grondboringen dieper dan 80 meter voorzien. De ligging binnen de boringsvrije zone Roerdalslenk III vormt geen belemmering. Overstromingskansgebied E In paragraaf 6.14 wordt nader ingegaan op de wijze waarop wordt omgegaan met water. De ligging binnen overstromingskansgebied E vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de Omgevingsverordening Limburg.

19

5.3

Regionaal beleid

5.3.1

Structuurvisie Wonen-Limburg Midden2022 -2025 De Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 -2025 is op 5 juli 2022 vastgesteld door de gemeenteraad van Leudal. In deze regionale visie wordt de ontwikkelingsrichting op het gebied van wonen van de zeven gemeenten in Midden -Limburg vastgelegd waaronder ook voor de gemeente Leudal. Algemene uitgangspunten In de visie is minder dan voorheen de nadruk gelegd op het schrappen van plannen voor woningen. De nadruk wordt meer gelegd op het realiseren van plannen, zodat de juiste woningen op de juiste plaats worden gebouwd. Ook omvorming van woningbouwplannen naar segmenten die beter bij de behoefte passen is uitgangspunt. De structuurvisie gaat over het gehele grondgebied van de gemeente Leudal. Als naar de kwantitatieve behoefte gekeken wordt blijkt dat er duidelijk verschillen zijn in de situatie per gemeente. Daarbij is vooral het verschil in het bereiken van de huishoudentop opvallend te noemen. Over de gehele regio bezien geven de prognoses aan dat er in de periode 2021 tot en met 2025 nog een toename van het aantal huishoudens zal plaatsvinden. Bovendien wil de regio niet alleen in de eigen behoefte voorzien, maar ook in een aanvullende ambitie. Hiertoe wordt ingezet met de realisatie van extra woningen. Uitgangspunt hierbij is het principe van 'de juiste woningen op de juiste plaats'.

Vanwege demografische ontwikkelingen neemt het aantal jongere huishoudens af en het aantal oudere huishoudens fors toe. De woningbehoefte wordt dan ook grotendeels bepaald door de woonwensen van de groeiende groep ouderen. Daarbij neemt ook het aantal 1 - en 2 -persoonhuishoudens toe en het aantal gezinnen af. Hierdoor ontstaat een grotere vraag naar kleinere en betaalbare woningen in zowel de huur - als koopsector. Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat de regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. In algeme ne zin betekent dit:  meer nadruk op de realisatie van huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor kleinere huishoudens en/of specifieke doelgroepen;  meer aandacht voor transformatie van bestaand vastgoed naar wonen, voor behoud van de leefbaarheid;  meer sturing op toekomstbestendigheid van de woningvoorraad (zowel energetisch als levensloopbestendig). Leudal Het aantal huishoudens binnen de gemeente Leudal bedroeg op 1 -1 -2021 15.807, dit is een stijging van 358 vanaf 2018. De werkelijke groei van het aan huishoudens overtreft de verwachte groei op basis van eerdere prognoses. Uit de prognose van Etil 2021 blijkt dat de top van het aantal huishoudens verschuift naar 2032.

Tot 2032 vertoont het aantal huishoudens een stijgende lijn, met een toename van 870 ten opzichte van 1 -1 -2021. Regionaal groeit het aantal huishoudens nog met zo’n 5.400 tot 2034. De bouwproductie is momenteel hoog binnen de gemeente Leudal en die lijn wordt de komende jaren voortgezet met de ambitie om jaarlijks 125 - 150 woningen te realiseren. Voor een deel zitten deze woningen in de bestaande planvoorraad. Daarnaast is er ruimte voor nieuwe woningbouwontwikkelingen. Voor de woningen binnen het besluitgebied geldt dat deze onderdeel uitmaken van de nieuwe woningbouwontwikkelingen waarvoor ruimte bestaat. Conclusie Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de bouw van 37 woningen aan de rand van de kern Kelpen Oler , waarmee wordt aangesloten bij het principe van 'de juiste woningen op de juiste plaats'. Er wordt een divers woningbouwprogramma gerealiseerd, bestaande uit zowel woningen binnen het koopsegment als woningen binnen het (sociale) huursegment.De woningen zijn opgenomen in de planvoorraad voor Leudal in z'n algemeenheid en Kelpen-Oler in het bijzonder. De ontwikkeling past kortom binnen de beleidskaders van de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 -2025.

20

5.3.2

Woondeal Op 9 maart 2023 is door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de p rovincie Limburg, Limburgse g emeenten, Waterschap Limburg en Limburgse woningcorporaties de 'Woondeal Limburg' ondertekend. De Woondeal is een intentieovereenkomst waarin is opgenomen dat gestreefd wordt naar de realisatie van 26.550 woningen in Limburg in de periode tot en met 2030 met een ambitie voor 20.000 extra. Het grootste deel in de sociale huur, de middenhuur en de betaalbare koop. In Limburg zijn er drie woonregio’s te onderscheiden binnen de Woondeal, te weten Noord -, Midden - en ZuidLimburg. Leudal maakt onderdeel uit van de regio Midden -Limburg. Midden-Limburg streeftin de eerste termijn van 2022 tot en met 2024 naar de realisatie van zo'n 3.450 woningen, waarvan 2.334 (68%) in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025 tot en met 2030 voeren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de pl anvoorraad op een zodanige wijze dat minimaal 2/3 betaalbaar wordt gerealiseerd. Deze zullen dan ook in de daadwerkelijke realisatie vanaf 2025 landen. De programmering van de tweede periode is structureel onderwerp van gesprek op de regionale woontafel. Analyse Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de Woondeal 2023.

Er wordt een divers woningbouwprogramma gerealiseerd, bestaande uit woningen binnen zowel het koopsegment als binnen het (sociale) huursegment.Zo wordt invulling gegeven aan de concrete behoefte aan woningen en valt een deel van de woningen binnen het betaalbare segment. Van het totale aantal woningen wordt 2/3 e als betaalbaar uitgevoerd en wordt 30% van de woningen uitgevoerd als sociale huurwoning. Conclusie Op basis van voorgaande kan gesteld worden dat het planvoornemen aansluit bij de uitgangspunten van de Woondeal 2023.

5.4

Gemeentelijk beleid

5.4.1

Versnellingsagenda Wonen -20252024 Het college van Leudal heeft een Versnellingsagenda Wonen vastgesteld op 11 juni 2024. De versnellingsagenda moet de bouw van 750 woningen mogelijk te maken. De Versnellingsagenda Wonen is opgesteld vanuit de wens om passende woningen te bieden aan (toekomstige) inwoners van Leudal en de leefbaarheid in onze dorpen te stimuleren. Hierbij ondersteunt Leudal specifieke doelgroepen, die het binnen de huidige woningmarkt lastig hebben. Hun focus ligt op de betaalbare segmenten. Vooral met de grotere projectmatige ontwikkellocaties kunnen wij versnelling bereiken en op korte termijn een verschil maken. Daarnaast houden zij oog voor individuele woon(zorg)oplossingen en kansen om de bestaande voorraad te transformeren naar woningen die passen bij de veranderende woonwensen. De gemeente Leudal werkt met het ‘ja, mits’ principe en sturen op (minimale) kwalitatieve aspecten. Daarnaast stelt Leudaleen beperkte termijn waarbinnen nieuwe initiatieven tot realisatie moeten komen. Het college heeft deze Versnellingsagenda Wonen op 11 juni 2024 vastgesteld en concrete criteria benoemd voor de periode 2024 -2025 waarvoor de nieuwe bouwmogelijkheden gelden, zoals locatie en kwaliteitseisen.

Onder projectmatige woningbouw verstaa t de gemeente Leudal grote(re) ontwikkellocaties die door de gemeente of derden in de markt worden gezet voor de realisatie van passende woningen voor én door/met inwoners. Het gaat hierbij om locaties die een bijzondere plek voor een dorp innemen (het buitengebied behoort hi er niet toe) en de sleutel zijn tot betaalbare woningbouw, een leefbare kern en sociale cohesie. Hierbij kie st de gemeente bewust ook voor bijzondere en innovatieve concepten, die in eigen beheer worden ontwikkeld en gerealiseerd. Dit past bij het sociale karakter van de gemeente en de wens van (vertrokken) inwoners om in Leudal te blijven wonen of terug te keren. Hieronder verstaat de gemeente ook initiatieven in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), wooncoöperaties, verenigingen of stichtingen en

21

beheercoöperaties. Zij realiseren betaalbare, innovatieve of bijzondere woonvormen. Al dan niet in samenwerking met gemeente, woningcorporaties of derden. De gemeente stelt voor iedere projectlocatie (vooraf) een duidelijk kader. Daarna onderzoekt het collectief / de initiatiefnemers binnen een afgesproken periode of en zo ja, op welke manier, woningbouw realiseerbaar is. Een haalbare businesscase leidt tot concrete planuitwerking. Conclusie In het voorliggende geval wordt volledig invulling gegeven aan de kwaliteitseisen uit de versnellingsagenda. Zo is sprake van een mix van woningen binnen diverse segmenten en behoort een deel van de woningen tot het betaalbare segment en wordt een deel van de woningen als levensloopbestendig uitgevoerd. Verder wordt voor alle woningen voldaan aan de eis van een minimale gebruiksoppervlakte van 65 m². Met voorliggend plan is sprake van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing en het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast wordt het benodigde aantal parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Tot slot zijn lokale inwoners betrokken geweest bij de totstandkoming van het Integraal Dorps Ontwikkelingsplan (IDOP).

5.4.2

Omgevingsvisie Leudal, Natuurlijk – 2040 2025 De ontwerp Omgevingsvisie 'Leudal, Natuurlijk!' heeft van 20 december 2024 tot en met 13 februari 2025 voor iedereen ter inzage gelegen. De omgevingsvisie is in december 2025 door de gemeenteraad van Leudal vastgesteld. Aangezien op het moment van schrijven de vastgestelde versie nog niet gepubliceerd is, wordt in deze paragraaf ingegaan op de ontwerp omgevingsvisie. In de omgevingsvisie is aangegeven dat Leudal een uitgestrekte gemeente is met een gevarieerd landschap. De inwoners voelen zich thuis in dit landschap en ontlenen hieraan hun identiteit. Dit biedt een goede basis als fundament voor de toekomst van Leudal. Er zijn 4 landschapstypen te onderscheiden. Samen vullen zij het gehele grondgebied van Leudal: 1. Beekdalenlandschap 2. Leudal en omgeving 3. Jong ontginningslandschap 4. Maasdallandschap Het besluitgebied valt binnen het Beekdalenlandschap. Binnen dit landschap is vervolgens een onderscheid gemaakt in 3 deelgebieden, te weten de kernen, de kernrandzones en de bedrijventerreinen. Op basis van de omgevingsvisie maakt het besluitgebied onderdeel uit van de kernen, zoals ook weergegeven op de navolgende afbeelding. De als kernen aangeduide gebieden omvatten het totaal van de dorpen binnen Leudal.

22

Kaart gebiedsaanwijzingen uit de Omgevingsvisie Leudal, Natuurlijk 2025

– 2040.

In de omgevingsvisie is aangegeven dat wonen en leven in Leudal zich concentreert binnen de dorpskernen, waar flink is en wordt gebouwd. De dorpen kennen een kwalitatieve en goede ruimtelijke opzet met veel groen, (basis)voorzieningen zijn aanwezig en iede r dorp heeft plekken die uitnodigen tot ontmoeting en beweging. Zo blijven de dorpen leefbaar en de inwoners langer vitaal. Inbreiden gaat voor uitbreiden. Dit betekent dat nieuwe woningen zo veel mogelijk binnen de grenzen van de bestaande dorpskernen worden gebouwd. Meestal gaat het om plekken die vragen om kwaliteitsverbetering of waarvan de bestaande functie vervalt. Denk h ierbij aan vrijkomende school- of sportlocaties (door fusie), het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Niet alles wordt volgebouwd, er dient ruimte te worden gehouden voor groen en ontmoeting. Nieuwe bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de demografische en economische ontwikkeling en met respect voor de kenmerkende karakteristiek en omgeving in de betreffende kern. In het hart van de dorpskernen is de bebouwing over het algemeen meer verdicht en soms ook middelhoog. Richting de rand van het dorp waaiert dit uit en vormt laagbouw met veel groen een passende overgang naar de weidsheid van het buitengebied.

Qua ruimtelijke opzet dragen nieuwe woningbouwontwikkelingen bij aan het verminderen van hittestress en voorkomen van wateroverlast. Levensloopbestendig en (bijna) energieneutraal bouwen is het uitgangspunt, evenals de inzet op een mix aan woningtypen en prijsklassen, met specifieke aandacht voor betaalbaarheid. Afweging In het voorliggende geval ligt het besluitgebied binnen een als kernen aangeduid gebied, waarbinnen woningbouw bij uitstek dient plaats te vinden. Daarnaast is deels sprake van levensloopbestendige woningen , voldoen de beoogde woningen aan de normen ten aanzien van (bijna) energieneutraal bouwen en wordt ingezet op een mix aan woningtypen en prijsklassen, waarbij een deel van de woningen binnen het betaalbare segment valt. Dit in aansluiting op de in de omgevingsvisie genoemde uitgangspunten. Conclusie De ontwikkeling wordt passend geacht binnen de Omgevingsvisie Leudal, Natuurlijk 2025

– 2040.

23

5.4.3

Omgevingsvisie Leudal ‘Natuurlijk -2040’2025 Het ontwerp van de omgeving svisie Leudal ‘Natuurlijk 2025 -2040’, heeft ter inzage gelegen vanaf 20 december 2024 tot en met 13 februari 2025. In de omgevingsvisie wordt aangegeven dat d e gemeente Leudal streeft naar een toekomst waarin wonen draait om meer dan alleen een dak boven het hoofd. In 2040 zijn de dorpen levendig, uniek en bieden ze een plek waar iedereen zich thuis kan voelen. Leudal zet in op passende woningen die aansluiten bij de behoeften van haar inwoners. Nieuwe woningen worden bij voorkeur binnen de bestaande dorpsgrenzen gerealiseerd, waarbij leegstand wordt tegengegaan door gebruik te maken van vrijkomende locaties, zoals voormalige scholen of kerken. Deze aanpak voorkomt onnodige uitbreiding en behoudt het groene, open karakter van de om geving. Daarnaast ligt de focus op betaalbare en toekomstbestendige woningen die geschikt zijn voor jong en oud, met nadruk op duurzaamheid en een prettige leefomgeving. Klimaatverandering vraagt om aanpassingen aan de manier waarop dorpen en woningen worden ingericht. De gemeente wil dorpen klimaatbestendig maken door te bouwen met aandacht voor vergroening, hittestress en waterbeheer. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of zelfs energiepositief en bestaande woningen worden verduurzaamd.

Door deze aanpak wil Leudal niet alleen voldoen aan de klimaatdoelen, maar ook een gezondere en prettiger leefomgeving creëren voor haar inwoners. Wat de gemeente daarbij kenmerkt, is de unieke identiteit van de 16 dorpen. Elk dorp heeft zijn eigen verhaal, tradities en gemeenschap, en dat wil Leudal behouden. Nieuwe ontwikkelingen worden zorgvuldig afgestemd op de specifieke kwaliteiten van de dorps kernen en het omliggende landschap. Zo ontstaat een balans tussen modernisering en het beschermenvan wat deze dorpen zo bijzonder maakt. Het is deze mix van respect voor het verleden en vooruitkijken naar de toekomst die de kracht vormt van Leudal als woongemeente. Afweging Hoewel de omgevingsvisie nog niet is vastgesteld , biedt het wel inzicht in de actuele visie op wonen van de gemeente Leudal. De gemeente wil de dorpskernen beschermen en richt zich op passende woningbouw in de kernen die past bij het dorpsgezicht. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van woningen in directe aansluiting op bestaande woningen binnen de kern Kelpen-Oler. Er wordt een divers woningbouw programma gerealiseerd, bestaande uit woningen binnen zowel het koopsegment als binnen het (sociale) huursegment. Hiermee worden betaalbare en toekomstbestendige woningengerealiseerd die geschikt zijn voor jong en oud, met nadruk op duurzaamheid en een prettige leefomgeving.

Verder wordt voorzien in de berging van hemelwater overeenkomstig de eisen van de gemeente Leudal en Waterschap Limburg. De ontwikkeling sluit aan bij de algemene beleidskaders zoals opgenomen in de omgevingsvisie . Conclusie De beoogde ontwikkeling wordt passend geacht binnen de algemene beleidskaders van de Omgevingsvisie Leudal ‘Natuurlijk 2025 -2040’.

5.4.4

ontwerp

Notaparkeernormen Leudal 2025 Op 22 april 2025 heeft de gemeenteraad van Leudal de ‘Nota parkeernormen Leudal 2025’ vastgesteld. In de nota zijn de parkeernormen opgenomen die de gemeente Leudal hanteert voor nieuwe bouwplannen en (her)ontwikkelingen. Parkeernormen zijn nodig om een hoge parkeerdruk in openbaar gebied te voorkomen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De parkeernormen zijn niet bedoeld voor reeds bestaande bouwwerken en functies. Indien bestaande situaties worden gewijzigd of uitgebreid, dan kunnen deze parkeernormen wel worden toegepast. De parkeernorm geldt dan alleen voor het te wijzigen of uit te breiden deel. Voor meer informatie over de wijze waarop bij de voorgenomen ontwikkeling invulling wordt gegeven aan de parkeerbehoefte, wordt verwezen naar paragraaf 6.12 .

5.4.5

Programma Omgevingskwaliteit gemeente Leudal Algemeen Het ‘Programma omgevingskwaliteit gemeente Leudal’ is op 3 juni 2025 vastgesteld door het college van burgemeester en wethoudersvan de gemeente Leudal, als opvolger van de voormalige ‘Nota Kwaliteit’ . Het

24

programma is een uitwerking van de omgevingsvisie en geeft verdere invulling aan het begrip 'omgevingskwaliteit'. Wat kwaliteit is, is namelijk voor iedereen anders. Het programma is gericht op het behouden en verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het programma omgevingskwaliteit definieert wat omgevingskwaliteit is, wat de kwaliteiten van de gemeente Leudal zijn, hoe kwaliteit kan worden toegevoegd en wat daarvoor gedaan gaat worden . Ruimtelijke ontwikkelingen zijn nodig om de gemeentelijke (beleids-)doelen te behalen. Echter, er is een spanningsveld tussen de bestaande omgeving en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Iedere ontwikkeling heeft invloed op de bestaande omgevingskwaliteit, dit kan zowel positief als negatief zijn. De kwaliteit van een ontwikkeling is de mate waarin de ontwikkeling tegemoet komt aan de waarden van de omgeving. Dit kan ook betekenen dat de bestaande waarden zoveel mogelijk behouden blijven, zoals natuur -, land schaps- en cultuurhistorische waarden. Het is van belang dat bewust wordt gekozen wat de gemeente wilt bereiken, waar een ontwikkeling gerealiseerd wordt en hoe deze wordt vormgegeven. Het programma omgevingskwaliteit wordt toegepast bij verzoeken die niet rechtstreeks passen binnen het omgevingsplan. Een nieuwe ontwikkeling wordt getoetst aan het programma en de beleidsregels voor ruimtelijke bijdragen.

Ruimtelijke bijdragen kunnen aan de orde zijn wanneer een ontwikkeling planologisch wordt vastgesteld, met een omgevingsvergunning of een wijziging van het omgevingsplan. Met de ruimtelijke bijdragen worden maatregelen genomen die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren en daa rmee het verlies aan omgevingskwaliteit compenseren. Beleidsregels Naast het programma omgevingskwaliteit zijn ook twee beleidsregels vastgesteld voor ruimtelijke bijdragen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de invloed van ontwikkelingen op de kwaliteit van de omgeving (omgevingskwaliteit) en het stimuleren van bet aalbare woningen (herstructurering). Daarbij is gekeken naar de gevolgen van de toepassing van de bijdragen voor de praktijk. Door deze twee beleidsregels voor ruimtelijke bijdragen gelijktijdig vast te stellen zijn de ruimtelijke bijdragen integraal afges temd. Beleidsregel ruimtelijke bijdragen omgevingskwaliteit Het verlies aan omgevingskwaliteit wordt gecompenseerd middels ruimtelijke bijdragen. De hoogte van de bijdrage is gebaseerd op de ruimtelijke impact en het verlies aan omgevingskwaliteit. Als voorbeeld geldt hierbij, dat een nieuwe verkenning van de ruimtelijke effecten van particuliere initiatieven tot de conclusie heeft geleid, dat een woningsplitsing in het buitengebied of nieuwbouw in een bestaande structuur, in de kern, een lagere impact heeft.

Daarbij geldt altijd de eis dat de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ruimtelijk passend moet zijn. In de beleidsregel ruimtelijke bijdragen omgevingskwaliteit zijn de bijdragen met betrekking tot wonen gewijzigd ten opzichte van de nota kwaliteit. Bijvoorbeeld een verlaging van de bijdragen voor woningsplitsing en woonkavelsplitsing. Voor het overige neemt de beleidsregel de modules uit de Nota kwaliteit/het LKM over. De bijdragen voor gebiedsontwikkelingen is in de nieuwe systematiek anders opgebouwd. In de oude situatie gold de bijdrage voor het totale plangebied. Daarmee inclusief openbare ruimte, groenbuffers, waterpartijen et cetera. Een dergelijke systematiek leidt ertoe dat een ontwikkelaar geneigd is dergelijke voorzieningen niet of krapper te realiseren, om daarmee de bijdrage te verlagen. Dit is voor de kwaliteit van het plan en het leefklimaat van de nieuwe bewoners niet wenselijk. Daarom is ervoor gekozen de bijdrage te rekenen voor het uitgeefbaar gebied. Deze bijdrage is dan daadwerkelijk gekoppeld aan de 'rode ontwikkelingen'. Het programma biedt de mogelijkheid om een lagere bijdrage te laten volstaan, wanneer de ontwikkeling in hoge mate bijdraagt aan de omgevingskwaliteit. Beleidsregel ruimtelijke bijdragen herstructurering Ook is een nieuwe beleidsregel voor herstructurering uitgewerkt.