10. Rekenkamerbrief actief grondbeleid in Leudal

20

•

Technologisch (T) Aspecten: • Innovaties in bouwtechnieken: Zoals de toepassing van circulaire bouwmethoden, prefab woningen, en energieneutrale technologieën. Dit wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 7. • Digitalisering van het planningsproces: De Omgevingswet introduceert digitalisering, zoals het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). • Infrastructuur voor nieuwe technologieën: Laadstations voor elektrische auto's, slimme energienetwerken, en innovatieve rioleringssystemen. Beoordelingscriteria: • Duurzaamheid en innovatie: Kan de gemeente profiteren van nieuwe technologieën om duurzamere en efficiëntere projecten te realiseren? Bijvoorbeeld, hoe kunnen nieuwe woningen in Leudal worden voorzien van energieneutrale technologieën? o Voorbeeld: Door actief grondbeleid kan de gemeente bouwontwikkelingen sturen in de richting van circulaire economie, waar woningen van hergebruikte materialen zijn gebouwd, of nieuwe woningen montabel en demontabel worden gebouwd, zodat zowel de woningen als de materialen snel weer hergebruikt kunnen worden. • Omgevingswet-digitalisering: Is Leudal voorbereid op de digitale vereisten van de Omgevingswet, zoals het DSO? Zijn gemeentelijke processen hierop aangepast? o Voorbeeld: De gemeente moet zorgen dat vergunningverlening digitaal efficiënt kan worden afgehandeld via het DSO.

• Infrastructuur voor technologische vooruitgang: Is de gemeente voorbereid op de vereiste infrastructuur voor nieuwe technologieën, zoals laadstations voor elektrische auto's, slimme energienetwerken of duurzame waterhuishouding? Risico’s: • Technologische achterstand: Als Leudal achterblijft met de toepassing van nieuwe technologieën, kunnen ontwikkelingsprojecten niet toekomstbestendig zijn. • Complexiteit digitalisering: De invoering van de digitale systemen onder de Omgevingswet kan vertragingen veroorzaken als de gemeente onvoldoende voorbereid is.

•

Ecologisch (E) Aspecten: • Duurzaam grondgebruik: De gemeente moet rekening houden met duurzaam grondgebruik, klimaatadaptatie, biodiversiteit en energiebesparing. • Omgevingswet-milieueisen: Onder de Omgevingswet moeten nieuwe projecten voldoen aan strikte milieueisen, zoals bescherming van natuurgebieden en vermindering van CO₂-uitstoot. • Circulariteit: Ieder gemeente dient binnen de Omgevingswet invulling te geven aan aspecten van hergebruik van materialen, zowel van uit een duurzaamheidsperspectief, als ook uit een geopolitiek perspectief waar het de toenemende schaarste van materialen betreft. Hierbij kan het ook gaan om het kweken van “bouwmaterialen”. • Bescherming van natuurgebieden: Leudal heeft waardevolle natuur, zoals Natura 2000gebieden, waar bouwprojecten zorgvuldig op moeten worden afgestemd. Beoordelingscriteria: • Milieu-impact: Hoe draagt het voorgestelde beleid bij aan duurzame ontwikkeling, zoals het verminderen van CO₂-uitstoot, het gebruik van circulaire materialen, en klimaatbestendigheid? o Voorbeeld: Door actief grondbeleid kan de gemeente eisen stellen aan de duurzaamheid van de woningen, bijvoorbeeld door energieneutrale bouwtechnieken verplicht te stellen.

• Milieueisen naleving: Wordt er voldaan aan de milieueisen onder de Omgevingswet, zoals bescherming van kwetsbare natuurgebieden? o Voorbeeld: Als een bouwproject te dicht bij een beschermd Natura 2000-gebied komt, moet de gemeente maatregelen nemen om de impact te beperken.

21

•

Circulaire economie: In hoeverre worden circulaire economie principes toegepast in nieuwe bouwprojecten? o Voorbeeld: In steden als Amsterdam worden nieuwe gebouwen opgetrokken uit hergebruikte materialen en wordt CO₂-neutrale energievoorziening gestimuleerd. Risico’s: • Verhoogde kosten door milieueisen: Strengere milieueisen kunnen de kosten van bouwprojecten verhogen, wat invloed heeft op de financiële haalbaarheid. • Verontreinigde gronden: Bij sommige projecten kunnen verontreinigde gronden een risico vormen, wat extra kosten met zich meebrengt voor sanering. • Recht (L)

Aspecten: • Omgevingswet: Nieuwe juridische kaders voor ruimtelijke ordening, met regels voor participatie, kostenverhaal, pachtgronden, onteigening en zelfrealisatierecht. • Grondverwerving en onteigening: Welke juridische procedures zijn er rondom grondverwerving en onteigening? Wat zijn de mogelijkheden en beperkingen van het zelfrealisatierecht? • Juridische procedures en conflicten: Mogelijke juridische geschillen met projectontwikkelaars, grondeigenaren of omwonenden. Beoordelingscriteria: • Naleving van de Omgevingswet: Worden alle nieuwe wettelijke vereisten nageleefd, zoals participatie van belanghebbenden, kostenverhaal en de juridische procedures rondom onteigening? o Voorbeeld: De Omgevingswet stelt dat participatie van bewoners vooraf moet worden georganiseerd. Leudal moet ervoor zorgen dat dit tijdig gebeurt om juridische problemen te voorkomen. • Zelfrealisatierecht en onteigening: Hoe gaat de gemeente om met grondbezitters die zelf hun grond willen ontwikkelen (zelfrealisatierecht), en in hoeverre kan onteigening worden toegepast als deze ontwikkeling niet plaatsvindt? o Voorbeeld: Als een grondeigenaar in Leudal weigert zijn grond te verkopen, moet de gemeente mogelijk onteigening overwegen als het gaat om maatschappelijk belangrijke projecten.

Risico’s: • Juridische procedures tegen onteigening: Projecten kunnen vertraging oplopen door langdurige juridische procedures als grondeigenaren bezwaar maken tegen onteigening of bestemmingswijzigingen. • Naleving Omgevingswet: Het niet voldoen aan de eisen van de Omgevingswet kan leiden tot juridische conflicten, bijvoorbeeld wanneer participatie onvoldoende is georganiseerd. 6.7 Risicobeoordeling Voor elk van de hierboven genoemde PESTEL-factoren moeten risico's zorgvuldig worden geëvalueerd op basis van: • Waarschijnlijkheid: Hoe groot is de kans dat een bepaald risico zich voordoet? • Impact: Wat is de potentiële impact van het risico, zoals financiële verliezen of vertragingen? • Mitigatie: Welke maatregelen kunnen worden genomen om de risico's te beperken? Voorbeeld Risicobeoordeling: 1. Economisch risico: Fluctuaties in grondprijzen kunnen grote financiële gevolgen hebben voor actief grondbeleid. o Waarschijnlijkheid: Hoog (grondprijzen zijn gevoelig voor marktschommelingen). o Impact: Groot (verliezen bij onverkochte grond). 22

o

Mitigatie: Gebruik van publiek-private samenwerkingen (PPS) om risico's te delen en grondprijzen te monitoren. 2. Juridisch risico: Juridische geschillen met grondeigenaren over onteigening. o Waarschijnlijkheid: Gemiddeld (afhankelijk van de samenwerking met grondeigenaren). o Impact: Groot (vertragingen door juridische procedures). o Mitigatie: Zorg voor duidelijke communicatie en participatie met grondeigenaren en een gedegen onderbouwing voor onteigening. Hier zijn enkele belangrijke punten over hoe risico’s beheerd kunnen worden in het grondbeleid: • Risicoanalyse en scenarioberekeningen: Gemeenten voeren doorgaans scenarioberekeningen uit om de risico’s en onzekerheden binnen de grondexploitatieportefeuille te identificeren. Hierbij worden bandbreedtes voor minimum en maximum invloeden op de geprognosticeerde resultaten berekend. Dit helpt bij het bepalen van de nodige maatregelen voor risicobeheersing. • Jaarlijkse actualisatie van grondexploitatiebegrotingen: Het is verplicht om jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting door te voeren. Dit helpt bij het identificeren van nieuwe risico’s en het aanpassen van plannen op basis van actuele ontwikkelingen. Deze herzieningen moeten opnieuw door de gemeenteraad worden vastgesteld, vooral bij materiële financiële gevolgen.

• Risico’s in de portefeuille: Naast projectspecifieke risico’s worden ook risico’s die de gehele portefeuille beïnvloeden geanalyseerd. Deze risico’s kunnen bijvoorbeeld te maken hebben met markt- en conjunctuurinvloeden. Gemeenten houden vaak specifieke delen van hun weerstandsvermogen apart om deze risico’s op te vangen. • Fiscale regelgeving en winstneming: De fiscale regels rondom tussentijdse winstneming spelen een belangrijke rol bij risicobeheer. De Percentage of Completion (POC)-methode wordt toegepast om winst te nemen op basis van de realisatie van verkopen en kosten. Dit biedt de gemeente de mogelijkheid om voorzichtig om te gaan met winsten en verliezen gedurende de looptijd van een project. • Specifieke voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties: Als er sprake is van een verwacht negatief saldo van een grondexploitatie, moet direct een voorziening voor dit tekort worden getroffen. Op deze manier wordt voorkomen dat onverwachte verliezen de financiële positie van de gemeente ernstig verstoren. • Weerstandsvermogen: Gemeenten moeten rekening houden met het risicoprofiel van hun grondbeleid bij het bepalen van hun weerstandsvermogen. Vaak wordt een specifieke reserve gevormd om eventuele risico’s op te vangen die voortkomen uit de grondexploitatie. Dit kan gebeuren via tussentijdse winstnemingen of bijdragen van algemene reserves.

Met deze maatregelen wordt een zorgvuldige afweging gemaakt tussen risico's en de mogelijke gevolgen daarvan voor de gemeentelijke financiën. Conclusie: Toepassing in de Gemeente Leudal Het bovenstaande referentiemodel biedt de gemeenteraad van Leudal een gestructureerd raamwerk voor de evaluatie van verschillende opties binnen grondbeleid. De PESTEL-analyse helpt om politieke, economische, sociale, technologische, ecologische en juridische factoren te beoordelen. Daarnaast biedt risicobeoordeling de mogelijkheid om de impact van potentiële risico's te kwantificeren en strategieën te ontwikkelen om deze risico's te mitigeren. Met de komst van de Omgevingswet en de veranderingen in de grondmarkt is het cruciaal dat de gemeenteraad van Leudal flexibel, pro-actief en strategisch te werk gaat. Door dit model te gebruiken, kan de gemeenteraad weloverwogen beslissingen nemen die passen bij de huidige omstandigheden en langetermijndoelen van de gemeente, met een goede balans tussen maatschappelijke belangen, financiële haalbaarheid en risico's. 23

7. Riolering, wegen, straatmeubilair, bovenwijkse voorzieningen en groenvoorzieningen In een circulaire economie kent iedere gemeente zijn vastgoedportefeuille niet alleen doordat gebouwen en gronden op de balans van de gemeente staan. Ook andere activa, waarbij eerder alleen werd afgeschreven spelen in deze circulaire economie een belangrijke rol. Daarbij spreken we onder meer over rioleringen, wegen, bovenwijksevoorzieningen, groenvoorzieningen, als ook het straatmeubilair in een gemeente. Door de materialen van de gemeente Leudal mede te positioneren in de Circulaire Economie door van ieder activum ook een object- en materialenpaspoort vast te leggen, zal de gemeente Leudal in staat zijn om de afschrijvingskosten van de gemeentelijke infrastructuur te verlagen. Een deel van de waarde van de materialen wordt namelijk met behulp van haar digital twin in feite omgezet in financiële activa, waardoor er in tegenstelling tot materiële vaste activa geen afschrijving plaatsvindt. Met andere woorden, de afschrijvingskosten van de huidige vaste activa worden verlaagd. Door de materialen van Gemeente Leudal binnen de circulaire economie te brengen zijn er mogelijkheden om financieringsconstructies toe te passen. Indien het eigenaarschap van de materialen verandert, opent dit de mogelijkheid voor co-financieringsconstructies voor nieuwe en bestaande activa.

Dit kan worden bereikt door het gezamenlijk vaststellen van de scope van de materialen die momenteel aanwezig zijn in het gemeentelijke vastgoed en de publieke infrastructuur van Gemeente Leudal. Hierbij gaat het dus niet alleen aan de gebouwde omgeving, maar ook om de infrastructuur zoals beton en asfalt in het wegdek en de stoepen, alsook lantaarnpalen, verkeersborden en civiele kunstwerken zoals bruggen en viaducten. Deze materialen bieden waardevolle mogelijkheden voor hergebruik, en door deze te koppelen aan financiële instrumenten met behulp van gebouw, object- en materiaalpaspoorten kan een nieuwe bron van waarde worden gecreëerd voor de gemeente. Volgend uit het beleidsplan openbare verlichting voor de periode 2023 tot en met 2027 van de gemeente Leudal herbergt de voorraad lantarenpalen ongeveer 90 ton aluminium en zo’n 270 ton staal aan lantaarnpalen, indien de Rekenkamer Leudal berekeningen uit andere gemeenten toepast op de voorraden metalen die in Leudal aanwezig zijn in deze vorm van straatmeubilair. Actief grondbeleid gaat dan ook in de toekomst in een circulaire economie niet alleen over bouwgronden, die door de gemeente Leudal worden uitgegeven ten behoeve van woningbouw, of andere fysieke wensen.

Actief grondbeleid betekent binnen doelstellingen van een circulaire economie, zoals deze onderdeel zijn van de omgevingsvisie van de gemeente Leudal ook de gelegenheid om de waarde van de materialen te evalueren, evenals hun potentieel voor hergebruik en circulaire toepassingen. Door alles wat met de grond verbonden is op te schrijven in plaats van af te schrijven krijgt het onderhoud, refurbishment en recycling van materialen ook een gezicht. Dit biedt zowel economische voordelen voor lokale bedrijven als voordelen voor Gemeente Leudal die kan bijdragen aan de versterking van de lokale werkgelegenheid en het verduurzamen van de regio. Om dit proces verder te versterken is verdere intensivering gewenst van de contacten met lokale onderhoudsbedrijven die al betrokken zijn bij het beheer van de gemeentelijke infrastructuur en vastgoed. Deze bedrijven kunnen een waardevolle rol spelen in het inventariseren van de materialen, het verzorgen van de data over deze materialen in de vorm van object, gebouw- en materiaalpaspoorten en het helpen bij het behoud van de waarde van de materialen gedurende hun levenscyclus. Zij zorgen mede voor een digital twin van de gemeente Leudal. Door samen te werken met deze lokale partners, kunnen we de betrouwbaarheid en efficiëntie van het inventarisatieproces vergroten, terwijl we tegelijkertijd de lokale werkgelegenheid bevorderen. 24

8. De omgevingswet en Publiek-Private samenwerking bij grondbeleid De Omgevingswet heeft een aanzienlijke invloed op Publiek-Private Samenwerkingen (PPS) bij gebiedsontwikkeling. PPS is een model waarbij overheden (gemeenten, provincies) en private partijen (zoals projectontwikkelaars en investeerders) samenwerken om ruimtelijke en maatschappelijke doelen te realiseren. De Omgevingswet introduceert nieuwe kaders die zowel uitdagingen als kansen bieden voor PPS-constructies. Zie bijvoorbeeld de handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet van het ministerie van BZK april 2022. Hieronder worden de belangrijkste manieren beschreven waarop de Omgevingswet PPS beïnvloedt. 8.1. Integrale benadering van ruimtelijke ontwikkeling Een van de kerndoelen van de Omgevingswet is een integrale benadering van ruimtelijke ordening. Dit betekent dat projecten in een PPS-constructie niet alleen moeten voldoen aan bestemmingsplannen, maar ook rekening moeten houden met milieu, waterbeheer, infrastructuur, en maatschappelijke doelen zoals duurzaamheid. Invloed op PPS: • Verplichting tot integrale gebiedsontwikkeling: PPS-projecten zullen moeten voldoen aan bredere eisen die verder gaan dan alleen woningbouw of commerciële ontwikkeling.

Private partijen moeten bijvoorbeeld in hun plannen rekening houden met waterbeheer (zoals klimaatadaptieve maatregelen) en duurzaamheid (energiebesparing, circulaire bouw). Dit kan leiden tot hogere kosten, maar ook tot duurzamere en toekomstbestendigere projecten. • Samenwerking en afstemming: Overheden en private partijen moeten intensiever samenwerken om alle aspecten van een gebiedsontwikkeling goed te coördineren. De Omgevingswet stimuleert dat deze verschillende aspecten (wonen, infrastructuur, milieu) in PPS-verband vanaf het begin goed worden afgestemd. 8.2. Vereenvoudiging van regelgeving en vergunningen De Omgevingswet vereenvoudigt en harmoniseert een groot aantal wetten en regels. Voor PPS betekent dit dat er minder versnipperde regelgeving is en dat meerdere vergunningen kunnen worden gecombineerd in één "omgevingsvergunning". Dit maakt de aanvraagprocedure minder complex en kan leiden tot snellere besluitvorming. Invloed op PPS: • Versnelling van processen: Doordat PPS-projecten kunnen profiteren van een eenvoudiger en snellere vergunningverlening, kan dit leiden tot een kortere doorlooptijd van projecten. Dit is aantrekkelijk voor zowel de overheid als de private partij, omdat vertragingen kostbaar zijn en de uitvoering van publieke doelen (bijv. woningbouw) sneller gerealiseerd kan worden.

• Minder bureaucratie: Voor de private partner in een PPS-constructie betekent dit minder administratieve lasten bij de aanvraag van verschillende vergunningen, omdat alles wordt samengevoegd in de omgevingsvergunning. 8.3. Participatie van belanghebbenden De Omgevingswet legt nadruk op de participatie van burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties in de besluitvorming over ruimtelijke projecten. Bij PPS-projecten moeten zowel de publieke als de private partij participatie van belanghebbenden in een vroeg stadium organiseren. Invloed op PPS: • Verplichte participatie: PPS-partners moeten vroeg in het proces burgers en belanghebbenden betrekken bij de plannen. Dit kan leiden tot meer draagvlak voor een project, maar ook tot wijzigingen of vertragingen als er veel bezwaren zijn. Private partijen moeten daarom voorbereid zijn op mogelijke aanpassingen in hun plannen op basis van de participatie-input.

25

•

Meer transparantie: Private partijen in een PPS moeten transparanter opereren, omdat belanghebbenden meer inspraak krijgen in het proces. Dit vraagt om open communicatie en kan leiden tot vertragingen als er grote weerstand ontstaat.

8.4. Zelfrealisatierecht en onteigening De Omgevingswet biedt duidelijke regels over zelfrealisatierecht en onteigening, wat impact heeft op de grondverwerving in PPS-projecten. Het zelfrealisatierecht stelt dat grondeigenaren zelf hun grond mogen ontwikkelen, maar de Omgevingswet beperkt dit recht, bijvoorbeeld door een termijn van drie jaar te stellen voor het starten van de ontwikkeling. Als de eigenaar niet binnen deze termijn begint, kan de overheid onteigening overwegen. Invloed op PPS: • Verkorte tijdslijnen voor zelfrealisatie: Private partijen die in een PPS willen investeren in grondontwikkeling krijgen meer zekerheid, omdat grondbezitters minder lang kunnen speculeren of projecten kunnen vertragen. Hierdoor kan de grond sneller worden ontwikkeld als de eigenaar zelf niet aan de slag gaat. • Meer mogelijkheden voor onteigening: Als de grondeigenaar niet wil meewerken of vertraging veroorzaakt, kan de overheid overgaan tot onteigening om het publieke belang (bijvoorbeeld woningbouw of infrastructuur) te waarborgen. Dit geeft publieke en private partijen in PPS meer zekerheid en vermindert risico’s rondom grondverwerving. 8.5. Kostenverhaal en financiële afspraken De Omgevingswet biedt verbeterde mogelijkheden voor gemeenten om kosten te verhalen op ontwikkelaars in PPS-constructies.

Dit betekent dat de kosten voor publieke voorzieningen, zoals riolering, wegen en groenvoorzieningen, eenvoudiger verhaald kunnen worden op private partijen. Invloed op PPS: • Betere verdeling van kosten: Gemeenten kunnen gemakkelijker kosten verhalen op private partijen, wat de financiële haalbaarheid van PPS-projecten ten goede komt. Dit maakt het voor gemeenten aantrekkelijker om PPS-constructies aan te gaan, omdat zij minder financiële risico’s lopen. • Duidelijke afspraken: De Omgevingswet legt vast dat er vooraf duidelijke afspraken moeten worden gemaakt over wie welke kosten draagt. Dit biedt transparantie en duidelijkheid, wat het vertrouwen tussen publieke en private partners kan vergroten. 8.6. Duurzaamheid en circulaire economie De Omgevingswet bevordert duurzaam bouwen en circulaire economie, wat betekent dat PPSprojecten moeten voldoen aan strengere duurzaamheidsnormen. Dit kan betrekking hebben op energie-efficiëntie, hergebruik van materialen, en klimaatadaptatie. Invloed op PPS: • Verplichte duurzaamheidseisen: Private partijen moeten in PPS-projecten investeren in duurzame oplossingen, zoals energieneutrale woningen of het gebruik van circulaire bouwmaterialen. Dit kan de kosten verhogen, maar zorgt ook voor een toekomstbestendige ontwikkeling.

• Toename van publieke waarde: Duurzame PPS-projecten dragen bij aan maatschappelijke doelen zoals klimaatneutraliteit en milieubehoud. Dit versterkt de publieke waarde van het project, wat kan helpen bij het verkrijgen van subsidies of andere overheidssteun. Zij kan daardoor ook leiden tot verlaging van diverse kosten met betrekking tot de realisatie van een actief grondbeleid c.q. de realisatie van woningen, omdat de randvoorwaarden voor diverse spelers in een circulaire economie collectief worden ingevuld, of leiden tot schaalmogelijkheden. Bijvoorbeeld voor de realisatie van industrieel gebouwde circulaire woningen.

26

8.7. Langere termijn en strategische planning De Omgevingswet stimuleert langetermijnplanning via de Omgevingsvisie en het Omgevingsplan. Dit betekent dat PPS-projecten niet alleen op korte termijn moeten bijdragen aan gebiedsontwikkeling, maar ook passen binnen de langetermijndoelen van de gemeente of regio. Invloed op PPS: • Strategische afstemming: Private partijen moeten hun plannen afstemmen op de langetermijnstrategie van de gemeente, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie. Dit betekent dat ontwikkelaars meer rekening moeten houden met ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en de behoeften van de gemeenschap op lange termijn. • Langdurige partnerschappen: PPS-projecten worden hierdoor vaker onderdeel van een langere samenwerking tussen publieke en private partijen, gericht op duurzame en integrale gebiedsontwikkeling. Conclusie De Omgevingswet beïnvloedt Publiek-Private Samenwerkingen op verschillende manieren. De wet biedt kansen door vereenvoudiging van regelgeving, snellere vergunningverlening, en betere kostenverhaalmogelijkheden. Tegelijkertijd zorgt de wet voor extra uitdagingen op het gebied van participatie, duurzaamheidseisen en juridische kwesties zoals zelfrealisatierecht.

Gemeenten en private partijen zullen nauw moeten samenwerken om de voordelen van de Omgevingswet te benutten en de risico’s te beheersen, waarbij integrale gebiedsontwikkeling, duurzaamheid en maatschappelijke betrokkenheid centraal staan. 9. Baatbelasting Actief grondbeleid doet ook de financiering van dit grondbeleid activeren. In het bijzonder gaat dit dan om de baatbelasting, die in combinatie met een digitale twin van de gebouwde omgeving van Leudal een nieuw leven kan krijgen. Hier volgt een meer gedetailleerde uitleg over het gebruik van baatbelasting in de gemeente Leudal, inclusief voorbeelden van hoe dit instrument kan worden ingezet bij verschillende soorten projecten in de gemeente. Deze voorbeelden richten zich op concrete situaties waarin baatbelasting kan helpen om gebiedsontwikkeling te financieren, speculatie tegen te gaan, en investeringen van private partijen te stimuleren. 9.1

Wat is Baatbelasting en Hoe Werkt Het? Baatbelasting is een gemeentelijke belasting die kan worden geheven op eigenaren van onroerende zaken die financieel profiteren van publieke investeringen in hun directe omgeving. Deze belasting helpt gemeenten om kosten te verhalen die zij maken voor het realiseren van publieke voorzieningen zoals infrastructuur, riolering, groenvoorzieningen, of wegen. De gedachte hierachter is dat eigendommen in waarde stijgen door deze investeringen, en de eigenaren dus voordeel hebben van de gemeentelijke uitgaven. In de context van de gemeente Leudal, kan baatbelasting helpen bij het financieren van ontwikkelingen in de gebouwde omgeving, uitbreidingen van woonwijken, verbetering van bedrijventerreinen, en de aanleg van infrastructuur in minder ontwikkelde gebieden.

9.2 •

•

27

Hoe wordt Baatbelasting geheven? Eenmalige heffing: Baatbelasting is een eenmalige belasting die wordt geheven zodra een voorziening is gerealiseerd en de eigenaren van onroerend goed baat hebben bij de investering. Indien mogelijk en gewenst kan de heffing ook vormkrijgen in een toekomstige uitkering, wanneer een onroerend goed wordt vervreemd. In de tussentijd wordt dan een hypotheek gevestigd op dit onroerend goed, die een gemeente ook weer kan verhandelen in samenwerking met banken of andere financiële organisaties. Berekening van de belasting: De hoogte van de baatbelasting wordt gebaseerd op de waardevermeerdering van de grond of het onroerend goed als gevolg van de gemeentelijke investering. Dit kan variëren per gebied en per type investering.

9.3

Voorbeelden van Baatbelasting in de Gemeente Leudal

9.3.1. Uitbreiding van een Woonwijk Stel dat de gemeente Leudal investeert in de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk, waarbij de gemeente wegen, riolering, straatverlichting, en een park aanlegt om het gebied aantrekkelijk te maken voor nieuwe bewoners. Deze investeringen zouden de waarde van omliggende gronden verhogen, wat gunstig is voor ontwikkelaars en grondeigenaren in de buurt. Baatbelasting in dit geval: • Baatbelasting als kostenverhaal: De gemeente kan baatbelasting heffen op de grondeigenaren die profiteren van de infrastructuur en voorzieningen, zoals projectontwikkelaars die in het gebied woningen bouwen. Hierdoor kunnen de kosten van de openbare voorzieningen gedeeltelijk worden teruggewonnen. Dit is min of meer vergelijkbaar met de mogelijkheid van grondexploitatie. • Stimulerend effect: Omdat de projectontwikkelaars weten dat zij profiteren van de investeringen en een belasting moeten betalen voor de voorzieningen, kunnen ze gestimuleerd worden om sneller te ontwikkelen en de woningen op de markt te brengen. Voorbeeld in cijfers: Als de gemeente bijvoorbeeld €5 miljoen investeert in wegen, riolering en groenvoorziening in de nieuwe wijk, en de waardevermeerdering van omliggende percelen wordt geschat op €20.000 per perceel, kan de gemeente een deel van deze kosten verhalen via baatbelasting.

Als de wijk 200 percelen bevat, kan de gemeente bijvoorbeeld een baatbelasting van €10.000 per perceel heffen, waarmee €2 miljoen wordt teruggewonnen op de investering. 9.3.2. Herontwikkeling Een ander voorbeeld kan de herontwikkeling van gebouwen of een winkelcentrum zijn. Stel dat de gemeente besluit om het centrum aantrekkelijker te maken door te investeren in nieuwe bestrating, parkeerfaciliteiten, en het creëren van een plein met groenvoorzieningen. Dit verhoogt niet alleen de kwaliteit van de leefomgeving voor de inwoners, maar het zorgt er ook voor dat nabijgelegen winkels, cafés, en andere commerciële panden aantrekkelijker worden voor klanten en bezoekers. Baatbelasting in dit geval: • Commerciële baat: De eigenaren van de winkels en horecapanden profiteren direct van deze verbeteringen doordat hun panden in waarde stijgen en meer klanten trekken. De gemeente kan baatbelasting heffen op deze commerciële grondeigenaren, die profiteren van de opgewaardeerde openbare ruimte. • Kostenefficiëntie: Door baatbelasting te gebruiken kan de gemeente een deel van de kosten verhalen die zijn gemaakt voor de herinrichting van het centrum, zoals de aanleg van het plein en de parkeerplaatsen.

Voorbeeld in cijfers: Als de herontwikkeling van het centrum €2 miljoen kost, en er 50 commerciële panden direct profiteren van de herontwikkeling, kan de gemeente bijvoorbeeld een baatbelasting van €20.000 per pand opleggen, waarmee €1 miljoen wordt teruggewonnen. Het daadwerkelijk innen van de baatbelasting kan ook plaatsvinden aan de hand van het vestigen van langlopende hypotheken op deze eigendomstitel, die wordt afbetaald bij verkoop van het object. 9.3.3. Verbetering van Bedrijventerreinen De gemeente Leudal kan besluiten om een verouderd bedrijventerrein te revitaliseren door nieuwe infrastructuur aan te leggen, zoals wegen en riolering, en door een deel van het terrein geschikt te maken voor duurzame energieopwekking (bijvoorbeeld zonnepanelen of windenergie). Deze investering verhoogt de aantrekkelijkheid van het terrein voor bedrijven die zich hier willen vestigen, wat een directe stijging van de grondwaarde betekent voor de eigenaren van de percelen op het bedrijventerrein. 28

Baatbelasting in dit geval: • Kostenverhaal op bedrijven: De gemeente kan baatbelasting heffen op de eigenaren van de bedrijfspercelen die profiteren van de verbeterde infrastructuur. Deze bedrijven zullen bereid zijn de belasting te betalen, omdat hun gronden in waarde zijn gestegen en de voorzieningen de bedrijfsvoering vergemakkelijken. • Stimuleren van verduurzaming: Daarnaast kan de gemeente bedrijven stimuleren om gebruik te maken van de nieuwe duurzame energievoorzieningen door hen bijvoorbeeld een korting op de baatbelasting te bieden als ze overstappen op groene energie. Voorbeeld in cijfers: Als de gemeente €3 miljoen investeert in de herstructurering van het bedrijventerrein, en er 100 percelen van bedrijven zijn die direct profiteren van de waardevermeerdering, kan de gemeente bijvoorbeeld een baatbelasting van €15.000 per perceel opleggen, waarmee €1,5 miljoen wordt teruggewonnen. 9.4. De Rol van Baatbelasting bij Actieve Herallocatie van Projecten Baatbelasting kan ook helpen bij de actieve herallocatie van projecten in de gemeente Leudal, door de financieringsstructuur van projecten aan te passen op basis van waar publieke investeringen de grootste impact kunnen hebben. Het gebruik van baatbelasting kan op verschillende manieren bijdragen aan het herstructureren en sturen van gemeentelijke projecten: 9.4.1.

Sturing van Grondontwikkeling • Verhogen van ontwikkelingssnelheid: Wanneer de gemeente besluit om in bepaalde gebieden te investeren in infrastructuur en voorzieningen, kan baatbelasting grondeigenaren ertoe aanzetten om sneller te ontwikkelen, omdat ze belasting moeten betalen op het moment dat ze baat hebben van de investering. Dit kan helpen om langdurig stilliggende grondposities te activeren. • Afremmen van speculatief gedrag: Grondeigenaren die wachten op waardestijging zonder actief te ontwikkelen, kunnen door de baatbelasting ontmoedigd worden om te speculeren op grond. Dit maakt de grondmarkt dynamischer en zorgt ervoor dat de gemeente sneller kan inspelen op maatschappelijke behoeften. 9.4.2. Focus op Gebieden met Hoog Rendement Door baatbelasting te heffen in gebieden waar investeringen waarschijnlijk leiden tot een substantiële waardevermeerdering van omliggende gronden, kan de gemeente ervoor zorgen dat publieke middelen worden ingezet waar ze de grootste economische impact hebben. Dit betekent dat Leudal haar investeringen kan heralloceren naar projecten die op korte termijn voldoende rendement opleveren.

Voorbeeld van herallocatie: Als de gemeente bijvoorbeeld kiest tussen twee ontwikkelingsprojecten – één in een commercieel gebied waar de waarde van onroerend goed sterk kan stijgen, en één in een afgelegen woonwijk met minder waardestijging – kan baatbelasting de doorslag geven om te investeren in het commerciële gebied. Hier kan de gemeente via baatbelasting meer kosten terugwinnen, waardoor het project rendabeler wordt. 9.5. Overige Aspecten van Grondpolitiek en Baatbelasting 9.5.1. Integratie met Anterieure Overeenkomsten In sommige gevallen kan baatbelasting worden gecombineerd met anterieure overeenkomsten, waarbij projectontwikkelaars en de gemeente vooraf afspraken maken over de financiering van publieke voorzieningen. Dit zorgt voor een evenwichtig kostenverhaal en voorkomt dat baatbelasting later onverwacht wordt opgelegd aan ontwikkelaars die al hebben geïnvesteerd in de voorzieningen. 29

9.5.2. Juridische en Beleidsmatige Kaders De gemeente moet rekening houden met de juridische complexiteit rond het opleggen van baatbelasting. Het vaststellen van het profijtgebied en het berekenen van de waardevermeerdering kan in sommige gevallen tot bezwaarprocedures leiden. Grondeigenaren kunnen bijvoorbeeld aanvoeren dat zij geen direct voordeel hebben gehad van de investering, of dat de waardestijging niet significant genoeg was om de belasting te rechtvaardigen. Digitalisering van de gebouwde omgeving, bijvoorbeeld aan de hand van Gebouwpaspoorten, dienen zorgen er voor dat de waarde van een gebouw, alsmede alle elementen van een gebouw exacter in kaart gebracht kunnen worden. Gezien het feit dat per 2028 deze Gebouwpaspoorten een Europese verplichting worden, is het raadzaam om deze digitale ontwikkelingen ook te volgen binnen het beleid van de gemeente Leudal. Juist ook omdat het een financieel instrument als de baatbelasting kan ondersteunen. 9.5.3. Transparantie en Communicatie Voor een succesvolle implementatie van baatbelasting moet de gemeente transparant zijn over: • Waarom de belasting wordt geheven: Duidelijk uitleggen hoe grondeigenaren profiteren van de publieke investering. • Hoe de belasting wordt berekend: Een eerlijke en transparante berekeningsmethode voor de waardevermeerdering.

• Wanneer de belasting wordt geheven: Eigenaars moeten tijdig geïnformeerd worden zodat ze de kosten kunnen incalculeren in hun ontwikkelingsplannen. Conclusie Baatbelasting kan een krachtig instrument zijn voor de gemeente Leudal om kosten van publieke investeringen terug te winnen en tegelijkertijd de ontwikkeling van gronden te stimuleren. Door dit instrument strategisch in te zetten in gebieden waar publieke investeringen de waarde van grond verhogen, kan Leudal de financiële last van gebiedsontwikkelingen deels verschuiven naar private partijen die direct baat hebben bij deze investeringen. Daarnaast kan baatbelasting bijdragen aan de herallocatie van projecten en het activeren van langdurig onontwikkelde gronden. Het is echter belangrijk dat de gemeente dit instrument op een transparante en juridisch verantwoorde manier toepast, om geschillen te vermijden en het vertrouwen van grondeigenaren te behouden.

30

10. Conclusies en aanbevelingen De Rekenkamer Leudal heeft in deze (lange) rekenkamerbrief een verkenning uitgevoerd over het onderwerp Actief Grondbeleid. Deze verkenning kan door de gemeenteraadsleden van Leudal op verschillende wijzen worden gebruikt. Het kan dienen als naslagwerk voor bepaalde begrippen en ontwikkelingen binnen de Omgevingswet, als hulpmiddel voor het ontwikkelen van een eigen visie op grondbeleid, of als grondslag voor het daadwerkelijk in werking zetten van een actief grondbeleid. Zoals de verkenning laat zien is actief grondbeleid niet alleen een vraagstuk zelf met grond aan de slag te gaan in de gemeente Leudal. Immers, de activiteiten, handelingen, dilemma’s en risico’s die actief grondbeleid oproept, vragen om een brede actieve rol van alle organen van de gemeente Leudal. De uitvoering van actief grondbeleid wordt niet alleen in werking gezet door een besluit van de gemeenteraad dit ook zo te doen. Het vraagt tevens een actieve rol van het College van B&W en de ambtelijk staf op meerdere terreinen, inclusief bijvoorbeeld de financiële afdelingen, juist omdat grond een brug vorm tussen meerdere terreinen en schakels in het gemeentelijk beleid. Of in samenwerking met de burgers en ontwikkelaars van de gebouwde en bebouwde omgeving.

Belangrijk bij actief grondbeleid is de ontwikkeling dat actief grondbeleid zich niet meer hoeft te beperken tot de daadwerkelijke aanwezige klei of zand waarop een vastgoedproject ontwikkeld wordt. Het gaat in een circulaire economie ook over al die zaken die onder of op de grond reeds aanwezig zijn, waaronder de rioleringen, wegen, het straatmeubilair en de groenvoorzieningen. Al deze objecten kunnen bij een actief grondbeleid, aangevuld met de digitalisering van de gebouwde en bebouwde omgeving, op een heel andere wijze bekeken worden. Financieel worden ze in ieder geval zeker weer geactiveerd, zoals een accountant dat zou kunnen omschrijven. Echter, wordt binnen de uitvoering van de Omgevingswet, Circulaire Economie niet beschouwd als een onderdeel van de Omgevingsvisie, dan spelen dergelijke inzichten en ontwikkelingen een minder grote rol. Aanbeveling Aan een verkenning hoort feitelijk slechts één aanbeveling, en deze luidt om de verkenning allereerst door te nemen, zodat gedeelde competenties en visies zich ook kunnen ontwikkelen in de toekomst. De Rekenkamer Leudal ziet voldoende aanknopingspunten in de verkenning om de gemeenteraadsleden van Leudal aan te sporen de stappen naar een actief grondbeleid serieus te bekijken.

Immers, het zou ook wel eens het instrument kunnen zijn, waardoor veel ontwikkelingen in het fysieke domein de juiste impuls zouden kunnen krijgen, waardoor meerdere doelstellingen met elkaar bereikt kunnen worden. Actief grondbeleid vraagt bij uitvoering een serieuze investering, doch dat vragen huidige vraagstukken ook. Wellicht kunnen de huidige vraagstukken beter ingevuld worden door op een andere wijze naar “grond” te kunnen kijken. De ruimte daarvoor heeft de Rekenkamer Leudal dan ook wensen te scheppen met deze verkenning naar Actief Grondbeleid in Leudal.

31