Document · PDF

MPG_2026_VERSIE_RAAD_Geredigeerd

Raadsvergadering 30 juni 2026, gemeente LelystadBij agendapunt: 26.287 Meerjaren Prognose Grondexploitaties 202610.554 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

opgave voor Lelystad uitgewerkt. Vanwege het aanhoudende landelijke woningtekort, de beschikbare ruimte in Lelystad én de lokale groeidoelstellingen, neemt de druk toe om de woningbouwambitie verder op te schalen. In de Woondeal MRA (maart 2023) is vastgelegd dat Lelystad, als onderdeel van de totale woningbouwopgave in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), tot en met 2030 circa 10.200 nieuwe woningen zal realiseren. De woningbouwopgave in Lelystad is gericht op het realiseren van voldoende woningen voor de eigen inwoners, en aanvullend voor het opvangen van de regionale en landelijke woningvraag. Plancapaciteit en locatieontwikkeling Het gebied Zuiderhage (voorheen Warande 2.0 / ZuiderC) in Lelystad Zuid biedt ruimte om in te spelen op de groeiende en versnellende vraag naar bouwgrond. Daarnaast leveren de bestaande stad en kustlocaties een bijdrage aan de invulling van de woningbouwopgave. Bij binnenstedelijke inbreidingslocaties is de doorlooptijd doorgaans langer dan bij uitleglocaties, vanwege participatieprocessen met omwonenden. De huidige productiecapaciteit, op basis van gronden in eigendom van de gemeente, is ingericht op circa 350 woningen per jaar. Om aan de verhoogde woningbouwdoelstellingen te kunnen voldoen, is uitbreiding van deze capaciteit noodzakelijk. Daarnaast vindt woningbouw plaats op gronden van derden.

Financiering en maatschappelijk grondbeleid Historisch gezien was het uitgangspunt dat de kosten voor de aanleg van nutsvoorzieningen en openbare ruimte zoveel mogelijk binnen de gebiedsontwikkeling zelf werden gedekt. Indien de gemeente de grondexploitatie voert, worden deze kosten bekostigd via de opbrengsten van gronduitgifte. In dat geval verwerft de gemeente de gronden, maakt deze bouwrijp en verkoopt ze vervolgens aan marktpartijen. De ontvangen opbrengsten worden ingezet voor het dekken van gemeentelijke investeringen, zoals infrastructuur, openbare ruimte, nutsvoorzieningen, projectmanagement en overige proceskosten.

wordt gedeeltelijk afgeweken van het uitgangspunt dat elke ontwikkeling volledig financieel gedekt moet zijn door diezelfde ontwikkeling. De gemeentelijke opgaven zijn groot en complex, en er worden hoge eisen gesteld aan de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van projecten. Binnen het maatschappelijk grondbeleid bestaat daarom ruimte voor gemeentelijke investeringen, mits deze passen binnen duidelijke financiële kaders, juridisch toelaatbaar zijn en aantoonbare maatschappelijke meerwaarde hebben. Deze werkwijze stelt de gemeente in staat om doelgericht te investeren in bijvoorbeeld extra groen, duurzame mobiliteit of sociale woningbouw. De keuze voor dergelijke investeringen wordt gemaakt op basis van een bredere maatschappelijke afweging, en niet uitsluitend op basis van het financiële rendement van de grondexploitatie. Hoewel het principe van kostendekking in de basis blijft gelden, accepteert de gemeente in dit kader dat een deel van de kosten wordt gedekt via andere (aangewezen) middelen dan grondopbrengsten of kostenverhaal. De focus ligt daarbij niet op het realiseren van de hoogst mogelijke verkoopprijs, maar op het bereiken van het hoogst haalbare integrale maatschappelijke resultaat.

Het maatschappelijk grondbeleid stelt de gemeente in staat om regie te houden op de woningbouwopgave – zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin – en daarmee actief bij te dragen aan het versterken van het welzijn en de leefkwaliteit in Lelystad. 1.7 VERTROUWELIJKHEID Bijlage 2 van de MPG bevat specifieke informatie, waaronder financiële gegevens, die door marktpartijen gebruikt kunnen worden in onderhandelingen over grondverkoop of bij aanbestedingen voor infrastructuur. Vanwege de gevoeligheid van deze gegevens en de mogelijke impact op economische belangen, is bijlage 2 als vertrouwelijk aangemerkt. Dit betekent dat de inhoud van deze bijlage uitsluitend toegankelijk is voor leden van de gemeenteraad en het college van B&W, en niet mag worden gedeeld met derden.

Wanneer de grondexploitatie in handen is van derden, worden de kosten op deze partijen verhaald, via publiekrechtelijke (kostenverhaalsregels) of privaatrechtelijke instrumenten (anterieure overeenkomsten). De kostensoorten zijn in de basis gelijk aan die van gemeentelijke grondexploitaties. Met de invoering van het maatschappelijk grondbeleid

Gemeente Lelystad

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum

Totaal WONEN 2026

Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten

Totaal

Inbrengwaarde Sloopkosten opstallen en gronden Bodemsanering Bouwrijpmaken Woonrijpmaken - Civiel Woonrijpmaken - Groen Veilig en gezonde fysieke leefomgeving Plankosten Voorbereiding en toezicht Onderhoud tijdens uitvoering Bovenwijkse voorzieningen Noodzakelijke compensatie Nadeelcompensatie Tussentijdse winstneming Rentelasten Algemene kosten

! 50.777.604 ! 1.579.113 ! 143.529 ! 37.445.172 ! 43.275.337 ! 5.131.310 ! 3.359.320 ! 32.639.020 ! 17.128.575 ! 1.148.451 ! 2.847.219 ! 6.302.088 !0 ! 11.936.199 ! 20.809.642 ! 6.528.810

! 4.936.666 ! 593.965 ! 87.006 ! 11.611.909 ! 29.767.642 ! 3.435.101 ! 3.318.114 ! 7.511.467 ! 7.224.565 ! 847.785 ! 1.743.102 ! 5.742.333 !0 !0 ! 57.187 ! 1.659.963

! 45.840.938 ! 985.148 ! 56.523 ! 25.833.264 ! 13.507.695 ! 1.696.209 ! 41.206 ! 25.127.553 ! 9.904.009 ! 300.665 ! 1.104.117 ! 559.755 !0 ! 11.936.199 ! 20.752.455 ! 4.868.847

!0 ! 4.576 ! 56.929 ! 5.412.193 ! 6.020.624 ! 1.054.696 ! 67.801 ! 2.186.163 ! 1.850.560 ! 254.599 ! 879.902 ! 17.344 !0 !0 !0 ! 135.207

! 241.051.389

! 78.536.804

! 162.514.585

Woningbouw (totaal) Woningbouw - Sociaal Woningbouw - Goedkoop Woningbouw - Betaalbaar Woningbouw - Vrij Parkeren (sociaal) Parkeren (niet sociaal) Bedrijventerrein Kantoren Commerciële voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Overige / Diversen Bijdragen Subsidies (verantwoording)

! 209.087.602 ! 15.434.868 ! 4.806.506 ! 15.364.332 ! 173.481.897 -! 940.644 -! 4.613.343 ! 298.635 ! 2.063.233 ! 2.595.654 !0 ! 9.126.383 ! 1.984.671 ! 9.936.605

! 68.855.902 ! 7.071.692 ! 4.806.506 ! 6.987.336 ! 49.990.368 -! 940.644 -! 4.613.343 !0 ! 1.767.500 ! 1.854.405 !0 ! 4.250.418 ! 34.844 ! 7.426.108

Totale opbrengsten

! 229.538.795

! 78.635.190

Totale kosten

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

! 17.940.594

! 4.936.666 ! 589.389 ! 15.400 ! 4.279.514 ! 9.575.747 ! 853.298 ! 65.542 ! 1.766.384 ! 1.776.631 ! 176.616 ! 863.200 ! 1.908.330 !0 !0 ! 57.187 ! 1.524.756 !0 ! 28.388.660

!0 !0 ! 10.200 ! 1.787.584 ! 7.210.463 ! 752.037 ! 3.184.771 ! 1.464.104 ! 1.600.135 ! 166.877 !0 ! 1.908.330 !0 !0 !0 !0 !0 ! 18.084.499

!0 !0 ! 4.477 ! 132.617 ! 4.931.913 ! 544.892 !0 ! 1.383.250 ! 1.477.161 ! 158.156 !0 ! 1.908.330 !0 !0 !0 !0 !0 ! 10.540.795

!0 !0 !0 !0 ! 1.534.359 ! 230.178 !0 ! 416.574 ! 410.386 ! 69.460 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 ! 2.660.957

!0 !0 !0 !0 ! 494.536 !0 !0 ! 294.993 ! 109.693 ! 22.078 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 ! 921.299

! 140.231.700 ! 8.363.176 !0 ! 8.376.996 ! 123.491.528 !0 !0 ! 298.635 ! 295.733 ! 741.249 !0 ! 4.875.965 ! 1.949.827 ! 2.510.497

! 19.694.360 ! 2.306.394 !0 !0 ! 17.387.966 !0 !0 !0 !0 !0 !0 ! 720.784 ! 34.844 ! 71.505

! 31.855.370 ! 3.795.944 ! 1.290.608 ! 1.775.376 ! 24.993.441 !0 -! 1.933.191 !0 ! 175.000 !0 !0 ! 2.124.074 !0 ! 177.060

! 5.946.737 !0 !0 ! 1.764.206 ! 4.182.530 !0 !0 !0 !0 ! 1.854.405 !0 ! 1.405.560 !0 !0

! 4.519.792 ! 969.354 ! 1.786.232 ! 1.764.206 !0 -! 940.644 -! 875.772 !0 ! 1.505.000 !0 !0 !0 !0 ! 1.647.839

! 6.839.643 !0 ! 1.729.666 ! 1.683.547 ! 3.426.430 !0 -! 1.804.380 !0 ! 87.500 !0 !0 !0 !0 !0

!0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 !0 ! 5.529.704

! 150.903.606

! 20.521.493

! 32.398.312

! 9.206.702

! 5.856.215

! 5.122.763

! 5.529.704

Boekwaarde

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

-! 162.514.585 ! 150.903.606

-! 17.940.594 ! 20.521.493

-! 28.388.660 ! 32.398.312

-! 18.084.499 ! 9.206.702

-! 10.540.795 ! 5.856.215

-! 2.660.957 ! 5.122.763

-! 921.299 ! 5.529.704

Opbrengsten

Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1 Kosten Opbrengsten Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

Totaal

1-1-2030

1-1-2031

-! 241.051.389 ! 229.538.795

-! 78.536.804 ! 78.635.190

-! 5.044.600 ! 2.644.895

-! 339.196 ! 272.579

-! 1.538.765 ! 989.823

-! 1.528.273 ! 347.362

-! 1.147.950 ! 286.187

-! 348.808 ! 748.944

-! 141.608 !0

! 192.700

! 29.027

! 23.256

! 10.112

! 30.045

! 60.222

! 40.038

! 2.543.309

! 3.483.966

-! 10.048.597

-! 5.516.298

! 2.922.164

! 4.506.834

Stand per 31-12

-! 13.719.600

Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale waarde

-! 12.616.287 -! 14.104.999 -! 11.512.593

Gemeente Lelystad

Nog te realiseren

-! 11.610.979

Parameters

2026

2027

2028

2029

203

Opbrengstenstijging woningbouw - sociaal

2,50 %

2,00 %

Opbrengstenstijging woningbouw - Goedkoop

2,50 %

2,00 %

Opbrengstenstijging woningbouw - Betaalbaar

2,50 %

2,00 %

Opbrengstenstijging woningbouw - vrij

5,00 %

4,00 %

2,00 %

Opbrengstenstijging commercieel

2,00 %

Opbrengstenstijging maatschappelijk

2,00 %

Figuur: parameters opbrengsten mers met een beperkt stroomverbruik mogelijkheden om operationeel te blijven door creatieve oplossingen, zoals zonnepanelen, gebiedsbatterijen, eigen energieopslag en gezamenlijke initiatieven op bedrijventerreinen. Deze oplossingen brengen echter extra kosten met zich mee, waardoor ze niet voor iedere ondernemer haalbaar zijn. Grote partijen hebben tijdig stroomcapaciteit aangevraagd. Daarnaast zijn er signalen dat tekorten in drinkwatervoorziening voor bedrijven kunnen optreden (FD, 2 april 2024).

keling opgestelde document ‘Outlook Grondexploitaties’ en het document van Stadskwadraat ‘Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2025’ wordt - gecombineerd met de aanwezige kennis en ervaring - door de planeconomen een onderbouwing opgesteld voor te hanteren parameters voor de actualisatie van de lopende grondexploitaties. Op basis van deze parameters en bandbreedtes die hierin worden voorzien, ontwikkelt de gemeente scenario’s ten behoeve van de scenario-analyse.

Verwerking in grondexploitaties Voor de opbrengstenstijging van commerciële voorzieningen, waaronder kantoren en bedrijfskavels, wordt een gemiddelde stijging van 2% gehanteerd. Deze parameter is gebaseerd op de door Metafoor voorgeschreven bandbreedte en het langjarige gemiddelde van het CPI-indexcijfer.

Scenario-analyse Een scenario-analyse berekent het effect van een combinatie van variabelen op het projectresultaat. Door een best-case en een worst-case scenario te berekenen, is het mogelijk de verwachte bandbreedte van het projectresultaat te bepalen.

2.4.4

DISCONTOVOET EN VERGELIJKBAARHEID GRONDEXPLOITATIES

De grondexploitaties kennen verschillende looptijden. Om het resultaat enigszins vergelijkbaar te maken, worden de eindwaarden teruggerekend naar startwaarde 1 januari 2025. Op grond van BBV regels wordt hiervoor een discontovoet van 2% aangehouden. 2.5

RISICOMANAGEMENT EN WEERSTANDS VERMOGEN

Het ontwikkelen van bouwgrond gaat gepaard met hoge (voor)investeringen en een doorgaans lange looptijd. Dat brengt risico’s met zich mee. Deze risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het weerstandsvermogen. Een belangrijk onderdeel van de beheersing van deze projecten is de inschatting van de financiële en planologische onzekerheden die de haalbaarheid van een project kunnen beïnvloeden. Elk jaar weer worden bij de actualisatie van de grondexploitaties de algemene risico’s met betrekking tot de grondexploitaties ingeschat. Parameters Op basis van het jaarlijks door Metafoor Ruimte Ontwik-

Voor de bepaling van het risico dat meegenomen wordt in het weerstandsvermogen, wordt uitgegaan van een scenario met meer kosten en minder opbrengsten ten opzichte van de huidige situatie. Dit bedrag wordt aangevuld met de project specifieke risico’s die niet kunnen worden verdisconteerd in de winstname (exploitaties waarvoor dus een verliesvoorziening is getroffen). Conform het gemeentelijk beleid (nota risicomanagement en weerstandsvermogen 2025) wordt over het totaal van alle risico’s (grondbedrijf en algemene risico’s) een risicofactor van 1,5 toegepast. Dit bedrag wordt meegenomen in de totale weerstandscapaciteit van de gemeente. Weerstandsvermogen op basis van risicoprofiel Op basis van bovenstaand model is zodoende berekend dat per ultimo 2025 een bedrag van € 8,1 miljoen voor generieke risico’s nodig is van het gemeentelijk weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Verder is er sprake van € 1,1 miljoen aan risico’s die zouden kunnen leiden tot hogere verliesvoorzieningen, waardoor het totale risicobedrag voor het grondbedrijf dat meegenomen wordt in de berekening van het weerstandsvermogen uitkomt op € 9,2 miljoen. Zie verder paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing jaarrekening 2025.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Stel dat in 2020 minder opbrengsten worden gerealiseerd dan begroot, maar in 2021 juist meer. De spreiding van opbrengsten wijzigt, maar het totale resultaat aan het eind blijft gelijk. Echter, als de markt langdurig verslechtert en de opbrengsten significant achterblijven, ontstaat onzekerheid over het terugverdienen van gemaakte kosten, kan zorgen voor liquiditeitsdruk en verhoogt het risico dus. Dit wordt ook wel het ‘badkuipeffect’ genoemd, waarbij kosten voor baten uitgaan (de blauwe lijn). Faseringsinvloeden (vertraging in leveringen/opbrengst 2020)

ons Jaar

at d 2019

te bl 2020

e2021 om

Opbrengst brengst he

20 na

20 ing

60 tijd

Kosten

---

t b +10

ge -10

we +30

t . Saldo

n gaa resultaat voo e isbaat it. + 30 = 30 Totaal 10 - 10

Figuur: badkuipeffect 6. VERLIESVOORZIENING Indien verwacht wordt dat een grondexploitatie verlies zal leiden, is de gemeente wettelijk verplicht een verliesvoorziening te treffen. Dit betekent dat het verlies wordt opgenomen in de begroting, zodat de financiële risico’s inzichtelijk en beheersbaar blijven. 7 . WAT IS EEN MPG (MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES) De MPG is een samenvatting van alle individuele grondexploitaties binnen een gemeente, waardoor een totaalbeeld ontstaat van de financiële positie van de grondexploitaties. Dit helpt bij het monitoren van het gemeentelijk grondbeleid en het anticiperen op toekomstige financiële gevolgen. De MPG wordt jaarlijks geactualiseerd om veranderingen in marktontwikkelingen, kostenstijgingen of beleidswijzigingen te verwerken. 8. WAAR MOET OP WORDEN GELET BIJ EEN GREX EN/ OF DE MPG • Eindresultaat (netto contante waarde): het is essentieel te controleren of de geprognosticeerde eindwaarde wordt gehaald. • Afwijkingen: bij grote afwijkingen moet de oorzaak worden onderzocht (bijvoorbeeld marktschommelingen, vertragingen, kostenoverschrijdingen). • Rente en inflatie: correcties voor rente en inflatie moeten consequent worden toegepast. • Marktomstandigheden: marktontwikkelingen kunnen grote invloed hebben op opbrengsten.

• Risicoanalyse: onzekerheden, zoals juridische procedures, milieuproblematiek of marktvolatiliteit, moeten worden beoordeeld.

Introductie Systematiek grondexplotaties / MPG

9. (TUSSENTIJDSE) WINSTNEMING Winst mag alleen worden genomen volgens de Percentage of Completion (POC)-methodiek, zoals voorgeschreven in het BBV. Hierbij wordt winst naar rato van gerealiseerde opbrengsten en gemaakte kosten geboekt. Dit voorkomt dat gemeenten te vroeg winst nemen en daarmee risico’s verbergen. Jaar 1 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten

Lasten

Resultaat

Raming over looptijd grex

7.600

5.880

1.800

Gerealiseerd tot en met jaar 1

5.500

5.000

Percentage gerealiseerd van de raming

72%

Percentage gerealiseerd van de raming

Onzekerheden/risico’s Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

1 2 3=2/1

86%

Realisatie van de grondexploitatie Nog te realiseren

Berekening

4=2/1 62%

5=3*4

2.100

800

6=1-2

105

7.495

8=1-7 5.880

9=1+7

Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

1.615

10=8-9

Tussentijdse winstneming jaar 1

1.001

11=10*5

10. ACTUALISATIE EN HERZIENING • Actualisatie: kleinschalige aanpassingen bij bijvoorbeeld wijzigende marktprijzen of kostenniveaus. Wordt doorgaans intern afgehandeld. • Herziening: grote wijzigingen, zoals aanpassingen in het bouwprogramma, wettelijke voorschriften of majeure kostenstijgingen. Hiervoor is formele besluitvorming door raad en college noodzakelijk. 11. BEGRIPPEN EN PARAMETERS Een grondexploitatie heeft een meerjarig karakter. Om de financiële gegevens binnen een exploitatie realistisch en onderling vergelijkbaar te maken, is het noodzakelijk te werken met specifieke parameters. Nominale waarde De nominale waarde betreft de actuele waarde van alle geplande activiteiten op het moment van uitvoering. Dit betekent bijvoorbeeld: als kavel A nu wordt verkocht, levert deze X Euro per m² op. Evenzo kost het aanleggen van een straat op dit moment X Euro per m². De nominale waarde vormt daarmee het uitgangspunt voor het ramen van opbrengsten en kosten, gebaseerd op de prijsniveaus van het betreffende jaar. Index (inflatie) Omdat een grondexploitatie ziet op meerdere jaren, worden nominale waarden gecorrigeerd voor inflatie. Door deze indexering kunnen toekomstige opbrengsten en kosten worden uitgedrukt in reële waarden, die beter vergelijkbaar zijn over de tijd.

Er wordt daarbij een inschatting gemaakt van de verwachte prijsontwikkeling van grondopbrengsten en uitvoeringskosten, in lijn met de geplande realisatiejaren. De inflatiecorrectie is van toepassing op zowel opbrengsten als kosten. Zo wordt er rekening mee gehouden dat grondprijzen in de toekomst naar verwachting zullen stijgen, wat leidt tot hogere opbrengsten. Tegelijkertijd zullen ook de uitvoeringskosten toenemen. Denk bijvoorbeeld aan het aanleggen van infrastructuur, dat door geldontwaarding in latere jaren duurder uitvalt. Concreet betekent dit dat één Euro nu (nominale waarde) over een jaar, bij een gemiddelde inflatie van 3%, neerkomt op een waarde van € 1,03.

Bijlage 1

12. GRONDEXPLOITATIE IN DE PRAKTIJK Hieronder is een vereenvoudigde weergave opgenomen van een grondexploitatie. De boekwaarde vertegenwoordigt het saldo van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten tot op heden. Daarnaast bevat de exploitatie een inschatting van de nog te realiseren kosten en opbrengsten, die over de resterende looptijd van het project in de tijd worden uitgezet. Zowel over de gerealiseerde als over de toekomstige kasstromen wordt rente (bijgeschreven of toegerekend) berekend. Dit geeft inzicht in de financiële ontwikkeling van de grondexploitatie over de tijd. De getallen in het onderstaande voorbeeld zijn willekeurig en dienen uitsluitend ter illustratie van de verhouding tussen kosten, opbrengsten en boekwaarde. Totaal

Te realiseren

Boekwaarde

2022

2023

KOSTEN

100

Grondverwerving

Bouwrijp

Planvoorbereiding

Bodemonderzoek

Infrastructuur

Woonrijp

Totaal

Te realiseren

Boekwaarde

2022

2023

100

OPBRENGSTEN

150

Woningbouw

150

Kosten

100

Opbrengsten

150

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente over kosten

1,5

Rente over opbrengsten

Stand (resultaat)

57 (-100 + 150 - 6 + 10 - 3 + 6)

Saldo (resultaat) op Nominale Waarde 50 (als alles wordt gerealiseerd op dit moment) Saldo (resultaat) op Eindwaarde 57 (nominale waarde + kosten/opbrengststijging + rente) Saldo (resultaat) op Netto Contante Waarde 55 eindwaarde contant gemaakt tegen 2% disconteringsvoet) Er kan een aantal constateringen worden gedaan na bestudering van de grondexploitatie: Looptijd • Er is sprake van een relatief korte resterende looptijd. Volgens de prognose wordt de exploitatie in 2023 afgesloten. • Dit impliceert dat alle kosten en opbrengsten naar verwachting uiterlijk in 2023 worden gerealiseerd.

Bijlage 1

Kosten (nominaal) • Over de gehele looptijd is een totaalbedrag van 100 aan kosten begroot. • Hiervan is reeds 50 gerealiseerd; dit bedrag staat op de balans als boekwaarde. • De resterende 50 aan kosten zal naar verwachting worden gemaakt in de jaren 2022 (25) en 2023 (25). • De kosten worden verdeeld over de volgende posten: grondverwerving, bouwrijp maken, planvoorbereiding, bodemonderzoek, infrastructuur en woonrijp maken. • Grondverwerving is volledig afgerond en bedraagt 10; dit is opgenomen in de boekwaarde. • Bouwrijp maken is deels gerealiseerd voor 15 en opgenomen onder boekwaarde. De resterende 10 wordt gelijk verdeeld over 2022 en 2023 (ieder 5). • De overige kostenposten volgen een vergelijkbare systematiek in toerekening en fasering. Opbrengsten (nominaal) • Gedurende de exploitatie wordt een totale opbrengst van 150 verwacht. • Het programma betreft uitsluitend woningbouw. • Van deze opbrengst is reeds 100 gerealiseerd en opgenomen als boekwaarde. • De resterende 50 aan opbrengst wordt naar verwachting gelijk verdeeld over 2022 (25) en 2023 (25). Kostenstijging (om zodoende de reële waarde te bereiken) • De begrote kosten van 100 zijn uitgedrukt in nominale termen. Indien alle investeringen nu zouden plaatsvinden, zou dit bedrag volstaan. • Aangezien investeringen pas in de toekomst plaatsvinden, wordt rekening gehouden met prijsstijgingen door inflatie.

• Over de resterende looptijd wordt een totale kostenstijging van 6 verwacht, verdeeld over 2022 (3) en 2023 (3). Opbrengstenstijging (om zodoende de reële waarde te bereiken) • Verwacht wordt dat de grondopbrengsten zullen toenemen als gevolg van marktontwikkelingen. • Voor 2022 en 2023 wordt een totaal aan opbrengstenstijging van 10 begroot. Rente over kosten (om zodoende van de reële waarde tot de eindwaarde te komen) • Over de nog te maken kosten wordt rente berekend. • Hiervoor wordt een bedrag van 3 aan rente voorzien in de exploitatie. Rente over opbrengsten (om zodoende van de reële waarde tot de eindwaarde te komen) • Over de opbrengsten wordt rente ontvangen. • Dit resulteert in een verwachte rentebate van 6. Stand/resultaat (=saldo) op Eindwaarde • Het resultaat op eindwaarde is het saldo van alle verwachte kosten en opbrengsten inclusief: o kosten- en opbrengstenstijging, o rente over kosten en opbrengsten, o en de prognose over de jaren 2022 en 2023. • Dit saldo geeft het geprognosticeerde eindresultaat weer aan het einde van de exploitatie. Saldo (=resultaat) op Nominale waarde • Het saldo op nominale waarde geeft het exploitatieresultaat weer onder de aanname dat alle kosten en opbrengsten vandaag worden gerealiseerd, dus zonder rekening te houden met prijsontwikkelingen of rente.

Saldo (=resultaat) op Netto Contante Waarde • Het resultaat op eindwaarde wordt contant gemaakt op basis van een disconteringsvoet van 2%. • Dit leidt tot het resultaat op Netto Contante Waarde, waarmee de waarde van toekomstige geldstromen in het heden worden weergegeven.

Introductie Systematiek grondexplotaties / MPG

5 VERSCHILLENANALYSE KOSTEN EN OPBRENGSTEN JAARSCHIJF 2025 In dit onderdeel wordt de begroting van de kosten en opbrengsten betreffende het jaar 2025 vergeleken met de realisatie voor zover de afwijking meer bedraagt dan € 350.000,-. OMSCHRIJVING

BOEKWAARDE

Verschillen analyse jaarschijf 2025

31-12-2025

Begroting 2025

Realisatie 2025

23.900.978

Diversen Onvoorzien Planvoorbereiding Voorber. en toezicht Bijdrage bovenw.vzn

263.428 538.425 13.581.968 7.483.867 488.610

599.500 550.600 -

39.178 562.588 577.255 -

-39.178

Bijdragen Reserve Kust Belastingdruk Reserve voorl. Winst Rente en alg. kosten TOTAAL KOSTEN(a) OPBRENGSTEN Antw. van Lelystad Rijksbijdragen Overige bijdragen Overigen opbrengsten Bijdragen Subsidies (verantwoording) Vereveningsfonds Totaal (b) Per saldo totaal (a-b=c) Opbrengst gronduitg.: -woningen -OBG-terreinen / breedband -diversen/overig Commerciële voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Totaal gronduitgifte(d)

1.322.365 18.731 19.132 10.380.070 17.745.102 105.375.944

3.922 6.836.528

14.330

-10.408

2.998.475

3.838.053

3.967 3.967

-3.967 -3.967

103.515.216

6.836.528

2.994.508

3.842.020

105.601.595 710.433 79.735 26.483 106.418.245

18.344.095 18.344.095

7.669.712 26.483 7.696.195

10.674.383 -26.483 10.647.900

TOTAAL OPBRENGSTEN

108.278.973

18.344.095

7.700.162

10.643.933

-2.903.029

-11.507.567

-4.701.687

-6.805.880

KOSTEN Grondverwerving

Totaal- generaal (c-d)

1.001.340 77.787 755.842 25.327 432 1.860.728

Verschil

36.912 -26.655 -

Figuur: verschillenanalyse Opbrengsten € 10.674.383,Door vertraging in de planvorming bij ontwikkelaars en het teruggeven van diverse opties door particuliere partijen is de uitgifte van kavels later gerealiseerd dan eerder geraamd. Als gevolg hiervan schuiven de bijbehorende opbrengsten door naar een later boekjaar. Alle kavels staan momenteel opnieuw onder optie.

Toelichting top 6 grexen

Terreinafwerking De oplevering van de woningen verloopt trager dan in de prognose was voorzien. Hierdoor wordt de afronding van de terreininrichting op een later moment uitgevoerd en verschuiven de bijbehorende werkzaamheden naar een volgend boekjaar. Groenvoorzieningen € De oplevering van de woningen kent een langere doorlooptijd dan eerder geraamd. Hierdoor wordt de aanleg van de groenvoorzieningen eveneens uitgesteld en doorgeschoven naar een later moment in de planning.

4 VERSCHILLENANALYSE KOSTEN EN OPBRENGSTEN JAARSCHIJF 2025 In dit onderdeel wordt de begroting van kosten en opbrengsten over het jaar 2025 vergeleken met de realisatie, voor zover de afwijkingen groter zijn dan € 350.000,-. Er is geen sprake van afwijkingen die deze grens overschrijden. OMSCHRIJVING

BOEKWAARDE

Verschillen analyse jaarschijf 2025

31-12-2025

Begroting 2025

Realisatie 2025

1.600.000 441.860

Diversen Planvoorbereiding Voorber. en toezicht Bijdrage bovenw.vzn Onderhoud lange termijn Rente en alg. kosten

13.188 1.077.522 327.004 5.287 114.347

79.415 75.662 10.000 1.304

282 44.551 1.177 1.383

TOTAAL KOSTEN(a)

4.718.945

710.536

70.132

640.404

KOSTEN Grondverwerving Sloopkosten

Verschil

-282

34.864 74.485 10.000

-79

OPBRENGSTEN Overige bijdragen

77.434

Totaal (b)

77.434

4.641.511

710.536

70.132

640.404

685.113 15.948 3.348.533 4.049.595

4.127.028

591.916

710.536

70.132

640.404

Per saldo totaal (a-b=c) Opbrengst gronduitg.: -winkels -diversen/overig Wonen Totaal gronduitgifte(d) TOTAAL OPBRENGSTEN

Totaal- generaal (c-d)

Figuur: verschillenanalyse

Bijlage 2

eerder geraamde opbrengsten uit de verkoop van vrijkomende grond en puin zijn vervallen. Daarnaast leidt de uitvoering van aanvullende grondwerkzaamheden voor de nog uit te geven kavels tot een hogere raming van de post sloopkosten van opstallen en gronden. De plankosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht zijn opnieuw geraamd op basis van een meer nauwkeurige methodiek, waarbij gebruik is gemaakt van historische gegevens in plaats van een normatief model. Verder is de post bovenwijkse voorzieningen afgenomen als gevolg van een vereenvoudigd en verkort tracé voor het persriool. De opbrengsten zijn gestegen door een herwaardering van de kavelprijzen en het toepassen van contractuele bepalingen. In samenhang met de tussentijdse winstneming heeft dit per saldo geleid tot een hogere netto contante waarde. 5. VERSCHILLENANALYSE KOSTEN EN OPBRENGSTEN JAARSCHIJF 2025 di punt wordtd de begroting g o en opbrengsten g betreffende e f hete jaar 2024 aa vergeleken v g mete de Onder dit van de kosten m t de sa ie o r o er d ij ng er be agt dan realisatie voor zover de afwijking meer bedraagt dan € 350.000,-. OMSCHRIJVING

BOEKWAARDE

Verschillen analyse jaarschijf 2025

31-12-2025

KOSTEN Grondverwerving

Diversen

Begroting 2025

Realisatie 2025

Verschil

11.155.123

346

-346

55.444

47.235

-47.235

2.201.920 3.088.321

Onvoorzien Planvoorbereiding Voorber. en toezicht

7.170.673 3.679.346

3.485.196 3.639.613

1.283.276 551.292

Onderhoud lange termijn Reserve voorl. Winst Rente en alg. kosten

132.366 27.494.384 -912.466

91.848 -253.489

20.382 -253.679

71.466 -

TOTAAL KOSTEN(a) OPBRENGSTEN Overige bijdragen Bijdragen

85.073.609

22.442.579

10.093.621

12.348.958

190

164.281 -

34.035

-34.035

164.281

34.035

-34.035

Totaal (b) Per saldo totaal (a-b=c) Opbrengst gronduitg.: -kantoren -bedrijventerrein -winkels -diversen/overig Commerciële voorzieningen Totaal gronduitgifte(d)

84.909.329

22.442.579

10.059.587

12.382.992

180.172.892 51.585 14.277 180.238.754

1.685.340 1.685.340

17.197.601 3.209 17.200.810

-15.512.261 -3.209 -15.515.470

TOTAAL OPBRENGSTEN

180.403.035

1.685.340

17.234.845

-15.549.505

Totaal- generaal (c-d)

-95.329.426

20.757.239

-7.141.223

27.898.462

Figuur: verschillenanalyse Opbrengsten € 15.549.505,Begin 2025 is een strook grond verkocht. Deze transactie maakt onderdeel uit van een integrale vaststellingsovereenkomst die eind 2024 is gesloten. De verkoop resulteert per saldo in een meeropbrengst van circa € 311.000,- ten opzichte van de prognose op basis van de gehanteerde standaard grondprijzen.

Bijlage 2

Daarnaast is in 2025, in afwijking van de oorspronkelijke prognose, een gereserveerd perceel grond ten behoeve van een datacenter verkocht. Door de versnelde ontwikkeling van het project is deze kavel circa twee jaar eerder afgenomen dan geraamd. Tot slot is eind 2025 het bestemmingsplan Flevokust Haven Zuid onherroepelijk geworden. Als gevolg hiervan is het eerder ingerekende risico op lagere opbrengsten, gerelateerd aan externe veiligheidsbeperkingen van een nabijgelegen bedrijf, komen te vervallen. Bovenwijkse voorzieningen De post bovenwijkse voorzieningen betreft in dit geval werkzaamheden aan de (hoofd)infrastructuur. De geplande werkzaamheden zijn volledig verschoven naar het volgende boekjaar. Als gevolg van een bouwstop konden de benodigde kabels en leidingen niet worden verlegd, waardoor ook de aanbesteding van het werk is uitgesteld. Groenvoorzieningen De voortgang van de uitvoeringswerkzaamheden in de tweede helft van 2025 is negatief beïnvloed door een door de OFGV aan de gemeente opgelegde bouwstop bij de aanleg van het openbaar gebied en het riool. Als gevolg hiervan zijn grote delen van de uitvoering tijdelijk stilgelegd. Dit heeft in het bijzonder gevolgen gehad voor de realisatie van de groenvoorzieningen. Door het stilvallen van graafwerkzaamheden kon het geplande plantseizoen niet worden benut, waardoor de werkzaamheden volledig zijn doorgeschoven.

Planvoorbereiding € 2.201.920,Er is sprake van een aanzienlijke onderschrijding van het beschikbare budget. Dit wijst erop dat het huidige budget meerjarig te ruim is geraamd. Met ingang van 1 januari 2026 wordt het budget daarom opnieuw bepaald op basis van historische kosten. Daarbij wordt de huidige normering op basis van de 50 woningennorm losgelaten en vervangen door een meer projectgerichte maatwerkaanpak. Het plan wijkt qua omvang en complexiteit af van de gebruikelijke standaardnormen voor plankosten. Sloopkosten € Het bedrag van € 237.160,- dat betrekking heeft op infrastructuurkosten dient administratief te worden toegerekend aan de mutaties van 2025 onder de post sloopkosten. Terreinafwerking Er is sprake van een gewijzigde uitvoering van de geplande werkzaamheden waarbij afgelopen boekjaar meer is geïnvesteerd in de terreinafwerking en minder in de hoofdstructuur van het gebied (zie bijdrage bovenwijkse voorzieningen). Daarnaast heeft een deel van de betreffende kosten betrekking op het boekjaar 2026. Voorbereiding en toezicht € 3.088.321,Er is sprake van een aanzienlijke onderschrijding van het budget. Dit duidt erop dat het beschikbare budget structureel te ruim is geraamd. Met ingang van 1 januari 2026 wordt het budget daarom vastgesteld op basis van historische kosten.

De huidige normering op basis van een standaard van de 50 woningennorm wordt losgelaten ten gunste van een maatwerkaanpak. Het plan wijkt qua karakter en schaal af van de gangbare normen voor voorbereiding en toezicht (V&T).

Toelichting top 6 grexen

2. PROGRAMMERING EN VOORTGANG PROGRAMMA De grondexploitatie is in 2023 door de raad vastgesteld. In het plangebied worden appartementen (zoals langs de Stationslaan), commerciële voorzieningen en grondgebonden woningen (langs de Koningsbergenstraat) voorzien. De geprognosticeerde einddatum strekt zich uit tot eind 2031. Ten opzichte van het ontwikkelingsplan 2021 heeft tussen de deelgebieden van het Stationsgebied West (Getronics, rechtbank en Hanzepark) een uitwisseling plaatsgevonden tussen het woon- en kantoorprogramma. Het betreft een uitwisseling van ‘meters kantoor/ wonen’, waarbij het bouwvolume per deelgebied vergelijkbaar is gebleven. Het kantoorprogramma concentreert zich na de uitwisseling op de rechtbanklocatie en de woningbouwontwikkeling op de Getronicslocatie en Hanzepark. De redenen van de wissel zijn een betere situering voor het openbaar vervoer, de bouweenheden komen nabij de bestaande woongebieden Botter en Hanzepark en de woningbouwproductie kan worden versneld daar Hanzepark direct in de fasering in beeld komt en na de uitwisseling meer eenheden in het woningbouwprogramma zijn opgenomen. Het bestaande programma voor nieuw te ontwikkelen commerciële voorzieningen bedraagt ruim 10.100 m² bvo. Het bestaande kantoorgebouw op de Getronicslocatie wordt gesloopt, waardoor ca. 11.000 m² bvo verdwijnt. De kantoorvoorraad zal hierdoor kwalitatief verbeteren.

Uit onderzoek blijkt een tekort van tussen de 25.000 m² en 50.000 m² bvo waardoor in het centrum, met als zwaartepunt het stationsgebied, gezocht wordt naar mogelijkheden om in deze behoefte te voorzien. Eind 2024 is binnen Hanzepark (fase 1) grond verkocht aan Centrada voor de realisatie van 107 sociale huurwoningen waarvan de werkzaamheden inmiddels zijn gestart. De verwachting is dat fase 1 in het eerste kwartaal van 2027 wordt opgeleverd. Het resterende (woningbouw)programma voor Hanzepark (fase 2) wordt in 2026 in de markt gezet. De planning is om in juli 2026 een marktpartij te contracteren die het programma realiseert. Verder zijn er gesprekken gaande met de eigenaar van de Getronics locatie. Het aantal woningen dat is voorzien bedraagt 558, waarvan 165 sociale huur, 52 middenhuur, 57 goedkope koop, 113 betaalbare koop en 171 dure koop. !"#$#%&"'( )*)*+ -./.$"#0%1&$123!10. P rogra mma

Tota a l

Gerea lis eerd 2025

Gerea lis eerd 31-12-2025

Nog te rea lis eren

2026

2027

2028

2029

2030

2031 en verder

Woningen

558

107

451

175

112

164

MGW

535

107

428

152

112

164

S ocia a l

165

107

P rojectma tig

370

152

164

EGW

S ocia a l

P rojectma tig

10.367

267

10.100

1.000

8.600

500

Voorziening en + k

Figuur: programma

Toelichting top 6 grexen

2. PROGRAMMERING EN VOORTGANG PROGRAMMA De nog te ontwikkelen onderdelen betreffen het eerder genoemde Stationsbalkon-Noord en de bouwvelden IV, V en VI, waar een woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. De woningen in het project Binnenhof, gelegen naast het Agora Theater, zijn inmiddels opgeleverd. Begin februari 2025 is op bouwveld VI gestart met de realisatie van 78 sociale huurappartementen. Dit aantal ligt hoger dan eerder voorzien. Voor de bouwvelden IV en V is een tenderprocedure doorlopen. Binnen dit plangebied was oorspronkelijk voorzien in de realisatie van circa 160 tot 200 woningen. Het winnende tenderontwerp omvat echter 243 woningen, waarmee sprake is van een substantiële toename van het aantal te realiseren woningen. Als voorwaarde binnen de tender is gesteld dat het merendeel van de woningen binnen de looptijd van de SPUK-subsidie wordt gerealiseerd. In dat kader is de uiterste opleverdatum vastgesteld op 1 januari 2030. Naar aanleiding van de op 15 maart 2023 gesloten woondeal binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA), waarvan de l , I j ge i gemeente Lelystad onderdeel uitmaakt, is behoefte ontstaan aan een aangepaste invulling van de bouwvelden IV, V en VI. g vastgelegd g e g tot de gezamenlijke e woningbouwopgave y In deze woondeal zijn afspraken metnbetrekking binnen de regio.

Voor gg v o e .20 i en me g j edoelstelling een jaarde gemeente Lelystad geldt een richtinggevende opgave van 10.200 te realiseren woningen, met als roduproductie e an van minimaal aal . 01.000 wowoningen. ng . eDe a ële hherziening rzie g van eind eind2023 2 2 biedt e publiekrechtelijk p lie ec e ruimte k lijkse partiële voor uim e v o rdic i g, en i t age aa ez d lst ll ng e i r g e a verdichting, teneinde bij te dragen aan deze doelstelling. De uitvoering hiervan is inmiddels in gang gezet, zoals hiervoor i is toegelicht. ls ga reeds !"#$#%&"'( )*)*+ -./01/23(021$/2 P rog ra mma

Tota a l

Gerea lis eerd Gerea lis eerd 2025 31-12-2025

Nog te rea lis eren

2026

2027

2028

2029

2030

2031 en verder

Woningen

429

186

243

MGW

423

180

243

S ocia a l

P rojectma tig

345

102

243

EGW

S ocia a l

P rojectma tig

5.671

850

3.911

1.760

Voorz iening en

Figuur: ur programma ra m

Bijlage 2

5. VERSCHILLENANALYSE KOSTEN EN OPBRENGSTEN JAARSCHIJF 2025 I dit d onderdeel d ewordt r de e gr van de d p e betreffende e b e fhet n jaar 2025 t a vergeleken met de realisatie In begroting kosten en opbrengsten g e ie o v d afwijk voor zover de afwijking meer bedraagt dan € 350.000,-. OMSCHRIJVING

BOEKWAARDE

Verschillen analyse jaarschijf 2025

31-12-2025

Begroting 2025

Realisatie 2025

Verschil

KOSTEN

Groenvzn. en micro milieu

2.620

Diversen Planvoorbereiding Voorber. en toezicht Onderhoud lange termijn Reserve voorl. Winst Rente en alg. kosten

420.938 2.480.108 921.195 17.537 241.268 228.539

3.357.491 300.271 162.851 15.000 11.774

32.920 422.905 26.185 2.480 13.951

3.324.571

TOTAAL KOSTEN(a)

8.976.423

4.765.225

734.374

4.030.851

OPBRENGSTEN Overige bijdragen Overigen opbrengsten

238.209 3.750

-750

750

Totaal (b)

241.959

-750

750

-122.634 136.666 12.520 -

-2.177

Per saldo totaal (a-b=c) Opbrengst gronduitg.: -woningen -kantoren -bedrijventerrein -diversen/overig Kantoren Totaal gronduitgifte(d)

8.734.464

4.765.225

735.124

4.030.101

3.962.421 295.733 290.000 31.000 4.579.154

1.264.881 261.600 1.526.481

1.530.614 1.530.614

-265.733 261.600 -4.133

TOTAAL OPBRENGSTEN

4.821.114

1.526.481

1.529.864

-3.383

Totaal- generaal (c-d)

4.155.310

3.238.744

-795.490

4.034.234

Figuur: verschillenanalyse Overige kosten € 3.324.571,Deze post betreft de kosten voor de nieuwe ontsluiting van de parkeergarage. De opdracht is via de tenderprocedure woningbouw velden IV en V in 2025 gegund, waardoor de uitvoering en de bijbehorende kosten vanaf 2026 worden verwacht.

Toelichting top 6 grexen

2. PROGRAMMERING EN VOORTGANG PROGRAMMA In 2025 lag de nadruk op de start van de tenderprocedure voor bouwblok 3 van Bataviahaven. Eind 2025 is de voorlopige gunning verstrekt aan BBV ontwikkeling. De planning is om in 2026 te starten met de tender voor de bouwblokken 4 en 5. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de netcongestie: het is niet langer gegarandeerd dat woningbouwprojecten tijdig over een stroomaansluiting kunnen beschikken, dit kan effect hebben op het startmoment van de tender voor de blokken 4&5. De doorontwikkeling van museum Batavialand is in 2025 financieel geborgd dankzij bijdragen van de provincie, het Rijk en de gemeente Lelystad. De werkzaamheden starten in 2026, gelijktijdig met de overdracht van gemeentelijke grond aan de provincie. Een essentieel onderdeel van het nieuwe museum is het aan land brengen van het schip de Batavia, gepland voor de zomer van 2026. De tender voor het waterparkhotel heeft in 2025 niet geleid tot een winnaar of gunning. Voor 2026 staat een marktconsultatie gepland, om zo een beter beeld te krijgen van de programmatische mogelijkheden. Mede afhankelijk van het netcongestievraagstuk kan dan vervolgens een nieuwe tender worden uitgeschreven. / ) !"#$#%&"'( a )*+*, ./0/1$/2(/30$43 P rogra mma i

Tota a l

Gerea lis eerd 2025

Gerea lis eerd 31-12-2025

Nog te rea lis eren

2026

2027

2028

2029

2030

2031 en verder

Woningen

516

200 2

316

158 11

MGW

442 2 0

0 0 0

200 2 0

242 2 2 0

112 112 0

65 5 0

0 0 0

P rojectma tig W

442

200

242

112

65 1

EGW P S ocia a l P P rojectma tig

74 7 0 0 74

0 0 0 0 0

0 0 46

14 1 0 0 14

0 0 0 0 0

74 7 0 0 74

0 0

0 2

0 0

5.700

3.700

2.000

862

569

S ocia a l

Voorziening en

Figuur: programma !"#$%&'"( )*+*, P rogra mma

!-.-'%-/0-$.%"$ Tota a l

Gerea lis eerd Gerea lis eerd 2025 tot 31-12-2025

Nog te rea lis eren

2026

2027

2028

2029

2030

2031 en verder

Bedrijven

Divers en 1

33.075

16.538

Divers en 2

52.627

26.314

Figuur: programma F gu ramm d bedrijven v

Toelichting top 6 grexen

4. VERSCHILLENANALYSE MPG 2025-2026 Omdat de voormalige exploitaties van Bataviastad en Bataviahaven zijn samengevoegd en er sprake is geweest van een herziening, laat het zich voor deze mpg periode om administratief-technische redenen ‘op regelniveau’ lastig vergelijken. Een tabel met een vergelijking hiervan is om deze redenen niet opgenomen. Wel kan een aantal kernontwikkelingen worden genoemd dat heeft geleid tot een lagere (maar nog steeds) positieve netto contante waarde. Bataviahaven – Aanpassing Programma Bouwblok 4–5 De totale opbrengsten binnen Bataviahaven vallen lager uit dan in eerdere ramingen. Dit wordt veroorzaakt door het hanteren van de voorkeursvariant voor bouwblok 4–5, waarin is gekozen voor een programma met enkele grondgebonden woningen. Hoewel de opbrengsten voor bouwblok 3 hoger uitvallen, compenseert dit de daling in bouwblok 4–5 niet volledig. Wel geldt dat bij de toekomstige tender mogelijk sprake kan zijn van een positieve bijstelling, aangezien binnen het plangebied ruimte bestaat voor de ontwikkeling van meer dan 158 woningen. Uitgifte Zuidelijke Kavel Bataviastad De opbrengsten stijgen door de voorgenomen uitgifte van de zuidelijke kavel van Bataviastad aan de provincie. Deze transactie levert een additionele opbrengst op van ruim € 400.000,-.

Wegvallen Waterparkhotel – Nieuwe Invulling De eerder voorziene opbrengsten uit het waterparkhotel vervallen, aangezien deze ontwikkeling niet doorgaat. De locatie wordt nu ingevuld met een hotel en een nog te bepalen grootschalige leisurefunctie. Voor dit leisuredeel wordt de richtprijs voor commercieel vastgoed uit het grondprijsbeleid toegepast. Deze ligt lager dan de grondwaarde waarmee eerder werd gerekend voor het waterpark, wat resulteert in een neerwaartse bijstelling van de opbrengsten. Indoor Entertainment Kavel – Correctie Uitgeefbare Meters De opbrengsten uit de indoor entertainment kavel vallen lager uit door een benodigde verfijning van het aantal uitgeefbare vierkante meters. Hoewel deze aanpassing ook leidt tot lagere kosten (zoals voor bouwrijp maken), is het saldo per definitie negatief en resulteert dit in een lagere totale opbrengst.

Toelichting top 6 grexen

5. VERSCHILLENANALYSE KOSTEN EN OPBRENGSTEN JAARSCHIJF 2025 di punt wordt d de begroting g ot van de kosten en opbrengsten op g betreffende r a 2 vergeleken rg Onder dit het jaarj 2025 met de realie e l i o zov d a j g m e draagt satie voor zover de afwijking meer bedraagt dan € 350.000,-. OMSCHRIJVING

BOEKWAARDE 31-12-2025

Verschillen analyse jaarschijf 2025

Begroting 2025

Realisatie 2025

Verschil

KOSTEN

Diversen Planvoorbereiding Voorber. en toezicht Reserve voorl. Winst Rente en alg. kosten TOTAAL KOSTEN OPBRENGSTEN Overigen opbrengsten TOTAAL OPBRENGSTEN Totaal-generaal

2.493 533.165 38.118

38.045 452.444 253.452

2.493 533.165 38.118

35.552 -80.721 215.334

3 34.395 12.851.123

33.716 2.787.693

34.395

-679

615.926

2.171.767

1.601

592.048

1.601

590.447

1.601

592.048

1.601

590.447

12.849.523

2.195.645

614.325

1.581.320

Figuur: verschillenanalyse gu rs l a l e Bat Bataviahaven ahav Grondverwerving € Gr v rwe ing € 9 van 4. deze 9,- ontwikkeling heeft de transactie nog niet plaatsgevonden en schuiven deze Door de complexiteit kosten door. Deze post betreft zowel de inbreng van de boekwaardes als de kostenkant van de grondruil. . Diverse opbrengsten € 590.447,Dit betreft de opbrengsten uit de voorgenomen grondtransactie met BSOS (Bataviastad). Door de complexiteit van deze nog niet plaatsgevonden en schuiven de geraamde opbrengsten Div rse ontwikkeling e st € heeft de 47 transactie door. co p e maken eit va €d Bouwrijp m g gereserveerd r Deze kosten waren voor de ontwikkeling van de kavel ten behoeve van het Waterparkhotel. Na

de uitgevoerde tender heeft echter geen gunning plaatsgevonden. De uitvraag zal in de toekomst in bredere vorm opnieuw in de markt worden gezet. Hierdoor wordt ook het bouwrijp maken van de kavel doorgeschoven.

Bijlage 2

VERSCHILLENANALYSE JAARSCHIJF 2025 (> € 350.000,-) Hieronder volgt de verschillenanalyse van de opbrengsten en kosten in de jaarschijf 2025 voor zover sprake is van een afwijking (positief of negatief) van € 350.000,- of meer. Deze analyse heeft betrekking op de exploitaties die niet reeds in de voorgaande paragrafen zijn toegelicht. Per afwijking wordt aangegeven waarom de gerealiseerde opbrengsten of kosten hoger of lager zijn uitgevallen dan oorspronkelijk geprognosticeerd voor het jaar 2025. SGL Sportvelden Kapitaaloverdracht € 600.000,Dit betreft een gereserveerd bedrag dat is bestemd voor uitkering aan het Sportbedrijf. De levering van de betreffende grond heeft nog niet plaatsgevonden. Daarnaast zal het Sportbedrijf nog een nadere onderbouwing aanleveren van het benodigde bedrag. De gemeente blijft vanuit fiscaal oogpunt verantwoordelijk voor de investering, het eigendom, beheer en onderhoud van de te realiseren voorzieningen. Reserves onttrekking en voorziening € 1.940.420,De onttrekking aan de reserve en de dotatie aan de voorziening zijn vastgesteld bij het besluit tot vaststelling van de grondexploitatie. Deze maatregelen zijn genomen in verband met de negatieve netto contante waarde van het project.

Agoraweg Reserves onttrekking en voorziening € 966.000,De onttrekking aan de reserve en de dotatie aan de voorziening ter hoogte van € 966.000,- zijn vastgesteld bij het besluit tot vaststelling van de grondexploitatie. Dit is gedaan vanwege de negatieve netto contante waarde van het project. Oostervaart-Oost Opbrengsten Er is sprake van een groot verloop in reserveringen. In combinatie met de relatief lange doorlooptijd tussen reservering en daadwerkelijke verkoop zijn in 2025 geen verkopen gerealiseerd. De geraamde opbrengsten schuiven hierdoor door naar een later moment. Houtribhoogte Opbrengsten

De ontwikkelaar heeft de geplande woningen nog niet kunnen verkopen, maar is wel actief bezig met de verkoop. Het betreft grondgebonden woningen in een hoger prijssegment, waardoor de verkoop meer tijd vergt. De bijbehorende grondopbrengsten schuiven door. Diverse opbrengsten € Doordat de woningverkopen later plaatsvinden dan voorzien, schuiven ook de bijdragen die aan deze verkopen zijn gekoppeld door naar een later moment. Bouwrijp maken € Doordat de woningverkopen later plaatsvinden dan geraamd, worden ook de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de betreffende gronden doorgeschoven.

Toelichting top 6 grexen

Terreinafwerking De geraamde kosten voor het bouwrijp maken (BRM) zijn in 2025 nog niet gerealiseerd en worden doorgeschoven naar 2026. Dit hangt samen met het uitstellen van werkzaamheden aan de infrastructuur, waaronder noodzakelijk onderhoud aan de verkeersader. Het uitstel houdt verband met de herziening van de grondexploitatie (grex). Door deze herziening kan de infrastructuur direct in definitieve vorm worden aangelegd. Zonder dit uitstel zouden eerst tijdelijke herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn geweest. Het uitstellen van de werkzaamheden leidt daardoor per saldo tot een kostenbesparing. Grondverwerving De geraamde kosten voor grondverwerving zijn in 2025 niet gerealiseerd en worden doorgeschoven naar 2026. Het betreft een resterend budget dat oorspronkelijk was gereserveerd voor de verwerving van gronden, onder meer van Staatsbosbeheer, ten behoeve van de aanleg van een afslag aan de A6. Op dit moment is nog onduidelijk of aanvullende restpercelen moeten worden verworven. Een eventuele verwerving van gronden van Staatsbosbeheer binnen de betreffende clusters valt buiten de scope van dit budget. Larserpoort Opbrengsten In 2025 zijn geen kavels verkocht. Wel lopen nog gesprekken met een geïnteresseerde partij. Naar verwachting kan er verkoop in 2026 plaatsvinden.

Grondverwerving In 2025 heeft de gemeente een bedrijfskavel teruggekocht, omdat niet werd voldaan aan de geldende bouwplicht. De betreffende gronden zijn opnieuw aan de voorraad toegevoegd en opgenomen in de uitgifteprognose.

Toelichting top 6 grexen

Voorbereidingskredieten (plankosten) en nog vast te stellen exploitaties Inmiddels is een groot aantal exploitaties in voorbereiding met een geprognosticeerde productiecapaciteit van ca. 10.000 woningen t/m 2030 (zie ook paragraaf 1.6). Hiervoor zijn de nodige voorbereidingskredieten toegekend ter dekking van onder meer de plankosten. Wat zijn plankosten? Plankosten zijn kosten die worden gemaakt in de initiatief- en planvormingsfase van een gebiedsontwikkeling. Ze omvatten onder meer: • • • • • •

Stedenbouwkundig en ontwerptechnisch onderzoek. Bodem-, flora- en faunaonderzoek. Archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek. Planeconomisch advies. Grondverwerving en juridische voorbereiding. Ambtelijke inzet (interne uren).

Hoe worden deze kosten verantwoord? Deze kosten worden nog vóór de formele vaststelling van een grondexploitatie gemaakt. De financiering hiervan gebeurt via voorbereidingskredieten, die boven de € 50.000,- door de gemeenteraad worden vastgesteld. Op het moment van vaststelling van de grondexploitatie worden de kosten van het voorbereidingskrediet overgeheveld naar de grondexploitatie. Op dat moment geldt het uitgangspunt dat deze worden terugverdiend uit de verwachte opbrengsten (grondverkoop). Voorbeeld (zie ook bijlage I): • • •

Plankosten project ‘Polderwijk’: € 1,2 miljoen. Na openen grondexploitatie worden deze opgenomen aan de kostenkant. Bij verwachte opbrengst van € 15 miljoen (grondverkoop) wordt dit terugverdiend binnen de exploitatie.

Risico’s en risicobeheersing binnen grondexploitaties De financiële risico’s binnen gemeentelijke gebiedsontwikkeling nemen toe. Gemeenten - en zeker groeigemeenten als Lelystad - worden geconfronteerd met oplopende plankosten, stijgende gebiedsontwikkelingskosten, druk op de grondopbrengsten en een lange doorlooptijd van projecten. Deze factoren kunnen ertoe leiden dat grondexploitaties financieel niet (meer) haalbaar zijn of worden. Boeking van voorbereidingskredieten en BBV-regels Voorbereidingskredieten (plankosten) worden verantwoord onder immateriële activa. De BBV-regelgeving bepaalt dat als binnen vijf jaar geen grondexploitatie wordt vastgesteld, de gemeente ten laste van het rekeningresultaat van dat boekjaar de kosten moet afboeken of een voorziening moet vormen ter hoogte van de geactiveerde plankosten. Indien de raad na het vormen van een voorziening op een later moment alsnog besluit tot een grondexploitatie, kunnen deze kosten alsnog in de exploitatie worden ingebracht. Voorbeeld: Een plankostenkrediet van € 800.000,- wordt toegekend voor het project ‘Buitenhof-West’. Na 4 jaar is er nog geen grondexploitatie vastgesteld. Volgens het BBV moet dan in jaar 5 een voorziening van € 800.000 worden getroffen, ten laste van het rekeningresultaat van dat boekjaar.

Als in jaar 6 alsnog een grondexploitatie wordt vastgesteld, kan de voorziening vrijvallen en worden geactiveerd als historische kosten in de grondexploitatie Strategische risico’s bij besluitvorming Een financieel risico ontstaat wanneer een project - ondanks ongunstige marktomstandigheden - toch doorgaat naar de uitvoeringsfase. In zo’n geval worden de plankosten omgezet in een grondexploitatie, maar kan blijken dat: • de residuele grondwaarde onvoldoende is om de kosten te dekken;

Exploitaties in voorbereiding algemeen

• de opbrengsten te optimistisch zijn ingeschat; • het programma (bijv. woningtypologieën of tempo) niet aansluit bij de vraag; • externe financiering (bijv. Woningbouwimpuls) uitblijft. De kosten voor personeel en projectorganisatie blijven doorlopen. Indien de grondexploitatie verliesgevend blijkt, moet een verliesvoorziening worden getroffen, zoals voorgeschreven in artikel 44 van het BBV. Specifieke risicofactoren voor Lelystad a) Smalle marges in woningbouwgrexen In Lelystad kenmerken de meeste woningbouwgrexen zich door een smalle financiële marge. De ruimte om tegenvallers op te vangen is beperkt. Daardoor kunnen kleine afwijkingen in kosten (bijvoorbeeld bij bouwrijp maken) of opbrengsten (bijvoorbeeld lagere grondopbrengst door marktdruk) al leiden tot een negatieve grondexploitatie, met een directe noodzaak tot het treffen van een voorziening. In sommige gevallen wordt bij het openen van de grondexploitatie al een verlies verwacht, en wordt direct een voorziening getroffen. Dit onderstreept het belang van realistische aannames en een robuuste risicobeoordeling voorafgaand aan het raadsbesluit tot opening. b) Grote groeiopgave en voorinvesteringen De groeidoelstelling van 40.000 woningen maakt het noodzakelijk om vooraf te investeren in grondverwerving, planvorming en capaciteit (zoals projectleiders, juristen, planeconomen en stedenbouwkundigen).

Deze kosten worden al gemaakt vóór de eerste woning is gerealiseerd. Zowel in de voorbereidingsfase als na vaststelling van een grondexploitatie lopen deze kosten door, ongeacht marktverloop. Indien het aanbod de vraag langdurig overstijgt, kunnen grexen verliesgevend worden of stilvallen, terwijl de kosten doorlopen. Druk op kostenverhaal en grondopbrengsten Het principe dat gemeentelijke gebiedskosten (zoals infrastructuur, bovenwijkse voorzieningen, plankosten) worden gedekt uit grondopbrengsten of verhaal op derden, staat in toenemende mate onder druk. Er zijn drie structurele trends die deze druk verklaren: 1. Stijgende kosten voor gebiedsontwikkeling De kosten voor bouwrijp maken, infrastructuur en duurzame voorzieningen nemen fors toe. Dit komt door onder meer: • • • • • •

hogere milieu- en duurzaamheidsnormen (bijv. energie-eisen, wateropvang, natuurinclusief bouwen); investeringen in warmtenetten, glasvezel, mobiliteit; (ondergrondse) gebouwde parkeervoorzieningen; saneringsverplichtingen bij binnenstedelijke transformaties; stijgende personeels- en plankosten door schaarste aan vakmensen; groeiende interne organisatie met veel tijdelijk ingehuurde medewerkers.

Deze kosten kunnen niet altijd volledig worden doorgelegd aan ontwikkelaars of kopers. 2. Druk op residuele grondwaarde De residuele grondwaarde is het verschil tussen de maximale verkoopwaarde van vastgoed en de kosten van ontwikkeling. Deze waarde komt onder druk te staan als: • • • •

de woningprijzen niet meer voldoende stijgen; sociale huur/ middenhuur wordt opgelegd; betaalbaarheidsbeleid (bijv. max. VON-prijzen) de opbrengst beperkt; hoge eisen aan programma, duurzaamheid en kwaliteit (waaronder gebouwd parkeren) de kosten verhogen.

Dit leidt tot lagere opbrengsten in grexen. In extreme gevallen kan de residuele grondwaarde zelfs negatief worden, wat leidt tot onrendabele toppen.

Bijlage 3

3. Lange doorlooptijd en conjuncturele onzekerheid Gebiedsontwikkelingen duren vaak 10 tot 20 jaar. Gedurende deze periode kunnen: • • • •

rentetarieven stijgen; inflatie toenemen; beleidsdoelen wijzigen (bijv. stikstofbeleid, PFAS); bezwaarprocedures en vertragingen door juridische obstakels optreden.

Vertraging zorgt voor hogere rente- en plankosten zonder dat opbrengsten eerder binnenkomen. Bij een dalende markt kan dit het verschil maken tussen een rendabele en verliesgevende grondexploitatie. Risicobeheersing en monitoring Gezien de omvang en complexiteit van de Lelystadse opgave is een integrale risicobeheersing essentieel. Dit gebeurt onder andere via: • • • • •

MPG met diverse overzichten zoals NCW en afwijkingen per project. Monitoring van planvoorraad: waar staan projecten (in voorbereiding, actief, extern)? Risicosimulaties door de planeconomen Periodieke woningmarktonderzoeken: inschatting van vraag, betaalbaarheid, segmentatie. Strategische afstemming via OBL (Overleg Bouwsector Lelystad): signalen uit markt.

Daarnaast moet bij de vaststelling van een grondexploitatie een risico-inschatting worden opgenomen. Beleidsmatige overwegingen De groeiopgave van Lelystad vereist een combinatie van financiële degelijkheid, bestuurlijk lef en strategische flexibiliteit. Concreet betekent dit: • een zorgvuldig gekozen tempo van gebiedsontwikkeling, gekoppeld aan de marktvraag; • actief lobbywerk voor rijksbijdragen (bijv. Woningbouwimpuls, Regiodeals) bij onrendabele projecten; • intensieve samenwerking met marktpartijen en corporaties. Slotbeschouwing: strategische betekenis De woningbouwambitie van Lelystad is omvangrijk en strategisch relevant binnen de nationale woningbouwopgave. Deze ambitie vraagt om robuuste, flexibele én realistische grondexploitaties. De koppeling tussen woningbouwbeleid, marktontwikkelingen, ruimtelijke ordening en financiële sturing via de grondexploitatie en MPG is essentieel. Daarbij moet de gemeente oog hebben voor: • • • •

Financiële beheersbaarheid (risicoreserveringen, cashflow-liquiditeit). Tussentijdse evaluaties (actualisatie grondexploitaties/ MPG). Bestuurlijke transparantie (herzieningen bij majeure afwijkingen). Strategische samenwerking met marktpartijen en rijk/provincie (bijv. woningbouwimpulsen).

Exploitaties in voorbereiding algemeen

Kerngegevens exploitaties in voorbereiding Dit onderdeel biedt een overzicht van potentiële toekomstige actieve en faciliterende grondexploitaties waar sprake is van een voorbereidingskrediet. 1. SGL (voormalig sportveld) Ingangsdatum krediet: februari 2024 Locatie: gelegen tussen de Zuigerplasdreef en Houtribdreef. Programma: deze locatie is aangemerkt als ‘turbolocatie’ voor woningbouw en CPO. Het programma omvat de ontwikkeling van maximaal 29 levensloopbestendige woningen (exclusief maatschappelijk hofhuis) van CPO Knarrenhof en circa 177 sociale huurwoningen van Centrada. In 2023 is voor deze locatie een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de realisatie van tijdelijke woningen. Uit deze studie bleek dat dit financieel niet haalbaar was. In het collegebesluit van 6 februari 2024 is het project ‘tijdelijke woningen’ beëindigd en het voorbereidingskrediet afgeboekt. In hetzelfde besluit heeft het college een voorbereidingskrediet van € 50.000,- beschikbaar gesteld voor het uitwerken van een plan voor permanente woningbouw (CPO-locatie in samenwerking met Centrada). In de tussentijd wordt op deze locatie een tijdelijke school gerealiseerd, met een beoogde gebruiksduur van circa 2 jaar. Voorbereidingskrediet: In februari 2024 is een voorbereidingskrediet van € 50.000,- beschikbaar gesteld. Dit krediet is in april 2025 aangevuld met een aanvullend krediet van € 177.000,-.

In totaal is voor € 260.000,- aan kosten gerealiseerd, waarmee het totaal beschikbare krediet is overschreden. Het totale bedrag van het voorbereidingskrediet inclusief overschreiding is overgeboekt naar de betreffende grondexploitatie. Bijzonderheden: het krediet is inmiddels opgenomen in een vastgestelde grex. 2. Waterfront Ingangsdatum krediet: juni 2023 Locatie: aan de kust lopend vanaf de voormalige locaties Meerdijkhaven/ Graansteiger tot de zendmast (ten noorden van Bataviastad). Programma: het programma omvat de ontwikkeling van een leisuregebied en woningbouw (Bataviahaven blok 3-5) in het noordelijk deel van het plangebied, gecombineerd met woningbouw (maximaal 3.000 woningen) op deels aan te winnen grondgebied in het water voor Meerdijkhaven en Graansteiger. Daarnaast worden in Bataviahaven (blok 3-5) circa 276 woningen gerealiseerd. Voorbereidingskrediet: het totale voorbereidingskrediet ultimo 2025 bedraagt € 2.300.000,-. Hiervan resteert een bedrag van € 307.385,-.

Bijlage 3

Fasering: • Start landaanwinning: op z’n vroegst in 2029. • Doorlooptijd: verwacht doorlopend tot eind 2040. • Bataviahaven: de daadwerkelijke woningbouw kan op deze locatie binnen enkele jaren van start gaan. Bouwblok 3 is gegund na een tenderprocedure en voor bouwblokken 4-5 is een tenderprocedure in voorbereiding. Bijzonderheden: • In december 2023 is het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Hiervoor is tevens een beleidsregel kostenverhaal opgesteld. • Een voornaam risico is de medewerking van bijvoorbeeld het Rijk ten aanzien van landaanwinning. De Staat is bovendien grondeigenaar van de betreffende wateren. • Binnen het plangebied bevindt zich de actieve grondexploitatie Bataviakwartier. De grondexploitatie is in 2025 herzien. Samenwerking en grondeigendom Het plangebied kent diverse grondeigenaren en belanghebbenden, zoals de staat en het waterschap. Deze partijen zijn essentieel voor het mogelijk maken van de ambities binnen dit project. Daarnaast zijn Bataviastad, Batavialand en de provincie belangrijke gesprekspartners voor de verdere gebiedsontwikkeling. 3. Stadshart Zilverpark West Ingangsdatum krediet: juli 2023 Locatie: Centrum. Voorbereidingskrediet Het totale voorbereidingskrediet bedraagt € 500.000,-. Hiervan resteert momenteel een bedrag van € 486.460,97. Dit krediet is afkomstig uit de Kadernota 2024.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lelystad&id=bc421ad0-d0e2-48e4-8d59-b06950030e6c