Document · PDF

MPG_2024_MEI_2024_ZB_2 (1)

Raadsvergadering 2 juli 2024, gemeente LelystadBij agendapunt: 24.209 Meerjaren Prognose Grondexploitatie (MPG) 202413.083 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

MEERJAREN PROGNOSE

MPG 2024

Hoofdstuk 1 Algemeen

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 Algemeen 1.1 1.2

1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Inleiding 3 MPG, Jaarrekening en kadernota (P&C cyclus) 4 1.2.1 Verzameldocument 4 1.2.2 Grondexploitaties na vaststelling 4 1.2.3 Bedrijfseconomisch karakter 4 1.2.4 P&C cyclus 4 1.2.5 MPG en jaarrekening 4 Systematiek bestemming financieel resultaat grondbedrijf 5 Weerstandsvermogen en weerstandscapaciteit 5 Economie 5 Woningbouw in Lelystad 6 Vertrouwelijkheid 6

HOOFDSTUK 2 Grondexploitatieportefeuille 2.1 2.2 2.3 2.4

2.5

Inleiding 7 Overzicht actuele grondexploitatieportefeuille 7 Programma wonen en bedrijventerreinen 2024 11 Grondmarkt en faseringsinvloeden (rente en inflatie) 12 2.4.1 Rente 12 2.4.2 Grondmarkt en inflatie 12 2.4.3 Discontovoet en vergelijkbaarheid grondexploitaties 13 Risicomanagement en weerstandsvermogen 13

HOOFDSTUK 3 Invloed op jaarresultaat 2023 3.1 3.2

Toelichting financiële resultaten grondexploitaties 2023 16 Resultaat 2023 18

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Introductie systematiek grondexploitaties / MPG Top 8 grondexploitaties en verschillenanalyse jaarschijf 2023 Exploitaties in voorbereiding en voorbereidingskredieten

19 27 50

Colofon: In samenwerking met: Team Grondzaken | Grafische verzorging: Mediaburo

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (hierna: MPG). De MPG geeft inzicht in het programma van de totale portefeuille aan grondexploitaties en in de financiën. De voornaamste gegevens over programmering, fasering en financieel resultaat worden gepresenteerd en de meest in het oog springende verschillen ten opzichte van de vorige MPG worden toegelicht. De MPG is opgebouwd uit een aantal delen. 1.1 INLEIDING Het algemene deel van de MPG is opgenomen in hoofdstuk 1. Zo komt de P&C cyclus aan de orde waarin de relatie van de MPG met andere rapportages wordt gelegd. Verder wordt aandacht besteed aan de algemene economische situatie en specifiek de woningbouwsituatie in Lelystad. Hoofdstuk 2 grondexploitatieportefeuille bevat de kern van deze rapportage, te weten het totaaloverzicht van de grondexploitaties met een verklaring van de gewijzigde inzichten in de geprognosticeerde resultaten. Daarnaast is in dit hoofdstuk een overzicht opgenomen van het totaalprogramma wonen en bedrijventerreinen en komen de faseringsinvloeden en de grondmarkt aan de orde. Tevens wordt ingegaan op risicomanagement en het weerstandsvermogen. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op winstneming en diverse mutaties in onder andere voorzieningen, waarvan het saldo het resultaat vormt voor het jaar 2023.

Verder is een drietal bijlagen opgenomen waarvan bijlage 1 inzicht biedt in de rekenmethodiek die wordt gebruikt bij grondexploitaties. Gezien het gegeven dat een aanzienlijk aantal exploitaties in voorbereiding is, is ten opzichte van voorgaande jaren gekozen voor een iets andere selectiewijze aangaande de toe te lichten exploitaties. Dit jaar zal ook aandacht worden gegeven aan de nieuwe, herziene en afgesloten exploitaties in 2023 (opgenomen in bijlage 2) en de exploitaties die in voorbereiding zijn en waar een voorbereidingskrediet van toepassing is (bijlage 3). In bijlage 2 wordt een uitgebreide toelichting

Gemeente Lelystad

gegeven op de grote lopende exploitaties, te weten Warande deelgebied I (herziening 2024), bedrijventerrein Zuiderpoort en Flevokust haven fase II. Deze drie exploitaties nemen 80% van het totale volume (inkomsten en uitgaven) van de jaarschijf 2023 voor hun rekening. Dit deel van de toelichting in bijlage 2 betreft dus lopende exploitaties en is een gedeeltelijke specificatie van het hiervoor genoemde totaaloverzicht grondexploitaties dat aan de orde komt in hoofdstuk 2. Indien zich van belang zijnde wijzigingen voordoen in andere exploitaties (bijvoorbeeld afwijkingen in de jaarschijf 2023 indien deze meer dan € 350.000,- bedragen), dan wordt dat ook in bijlage 2 toegelicht. Indien er zich in andere exploitaties grote verschillen in de netto contante waarde voordoen dan de hiervoor genoemde drie exploitaties, dan wordt dat toegelicht in paragraaf 2.2. Verder wordt in bijlage 2 een verkorte toelichting gegeven op de herziene grex Theaterkwartier en de nieuwe grexen Stationsgebied-West, De Veste en de Tijdelijke school Tjotter Triangel. Ook wordt kort aandacht besteed aan de afgesloten grex Hanzepark (die onderdeel is geworden van Stationsgebied-West). De toe te lichten (top 8) exploitaties zijn dus:

Lopende grondexploitaties 1. Warande deelgebied I (herziening 2024) 2. Bedrijventerrein Flevopoort 3. Flevokust haven fase II Nieuwe en herziene grondexploitaties 2023 4. Stationsgebied -West 5. Theaterkwartier 6. De Veste 7. Tijdelijke school Tjotter Triangel Afgesloten grexen 8. Hanzepark

MPG, jaarrekening en kadernota (P&C cyclus) 1.2.1 VERZAMELDOCUMENT De MPG is een verzameldocument waarin verantwoording wordt afgelegd over de voortgang van door de raad vastgestelde grondexploitaties. De uitgangspunten, zoals het bouwprogramma en het financieel kader, worden bij vaststelling van de grondexploitatie (en bij vaststelling van het bestemmingsplan) door de raad aangegeven. 1.2.2 GRONDEXPLOITATIES NA VASTSTELLING Na het vaststellen van een grondexploitatie kunnen zich ontwikkelingen voordoen waardoor kaders en geprognosticeerde uitkomsten wijzigen. Deze ontwikkelingen kunnen economisch van aard zijn zoals inflatie, rente en economische conjunctuur. Ontwikkelingen kunnen zich ook voordoen op het gebied van wetgeving, bijvoorbeeld op het terrein van milieu (stikstof). Ook een verstoring van vraag en aanbod door bepaalde factoren (denk aan een pandemie of een oorlog) kan zorgen voor prijsontwikkelingen op de grondstoffenmarkt. Ontwikkelingen kunnen ook plaatsvinden op specifieke locaties in de stad waardoor faseringen wijzigen of woningbouwprogramma’s en ontwerpen moeten worden aangepast. Ook beleidsuitgangspunten op gemeentelijk niveau kunnen invloed hebben op grondexploitaties. Deze invloeden worden vanuit projectmanagement in samenwerking met de adviseurs van grondzaken gemanaged en wordt er gestuurd op gewenste uitkomsten.

Daardoor worden jaarlijks de grondexploitaties bijgewerkt en worden de wijzigingen via de MPG opnieuw aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. 1.2.3 BEDRIJFSECONOMISCH KARAKTER De MPG is onderdeel van de P&C cyclus. Een verschil met de reguliere activiteiten van de gemeente, is dat het grondbedrijf een meer bedrijfseconomisch karakter heeft. De gemeente zorgt voor de productie van bouwrijpe grond, waarbij wordt gewerkt met opbrengsten en kosten die markafhankelijk zijn. Omdat

er ondernemingsactiviteiten worden uitgevoerd, wordt er naast de jaarrekening separaat verslag gedaan van de ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties en is er omzetbelasting en vennootschapsbelasting verschuldigd. Inmiddels zijn sinds de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeentelijke grondexploitaties de eerste belastingaangiften verstuurd. 1.2.4 P&C CYCLUS De gemeenteraad stelt in het voorjaar de kadernota vast waarna in het najaar de begroting volgt. De grondexploitaties worden jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Deze nieuwe waardering is de basis voor de MPG. In de MPG worden actualisaties toegelicht en de MPG dient ook als basis voor het actualiseren van jaarbudgetten 2024 en 2025 in de begroting. De aanpassing van de jaarbudgetten wordt administratief budgetneutraal verwerkt. Het effect van de actualisatie op bijvoorbeeld (tussentijdse) winstneming of op de verliesvoorziening wordt bij de jaarrekening verwerkt (zie paragraaf 1.2.5). De actualisatie van de bouwgronden in exploitatie (het onderhanden werk, zijnde de boekwaarde) en de hieraan toe te rekenen rentekosten werken wel door naar de jaarrekening. De wetgeving schijft voor dat deze toerekening jaarlijks wordt geactualiseerd. De mutatie in de rentekosten wordt bij het opstellen van de jaarrekening verwerkt in het jaarlijkse rekeningresultaat. 1.2.5

einddatum wordt er overgegaan tot (tussentijdse) winstneming. De inschattingen hebben hiermee een directe invloed op het resultaat in de jaarrekening. Het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) schrijft voor dat als er na 31 december inzichten worden verkregen die van belang zijn voor de financiële positie, deze dienen te worden verwerkt in de jaarrekening. Daarom worden de MPG en de jaarrekening tegelijkertijd opgesteld en aan de raad aangeboden. De MPG moet vooral gezien worden als een meer gedetailleerde toelichting op de voortgang van de grondexploitaties en de actualisatie van de jaarbudgetten voor de jaren 2024 en 2025. De jaarrekening en het jaarverslag geven weinig ruimte voor deze extra toelichting. 1.3

2. Wanneer het weerstandsvermogen voldoet aan de norm zoals door de raad is vastgesteld, zal een positief jaarrekeningresultaat (of dat wat ervan over is na uitvoering van stap 1) worden toegevoegd aan de reserve ontwikkeling stad. De middelen in deze reserve kunnen op basis van een raadsbesluit worden aangewend als incidentele dekking.

SYSTEMATIEK BESTEMMING FINANCIEEL

RESULTAAT GRONDBEDRIJF De jaarlijkse resultaatbepaling voor de tussentijdse winstneming is gebaseerd op de Percentage Of Completion methodiek en is wettelijk voorgeschreven. Dit resultaat dat onderdeel is van het totaal gemeentelijk resultaat, wordt toegelicht in de taakvelden 8.2 Wonen (grondexploitatie niet-bedrijventerreinen) en 3.2 Bedrijventerreinen (fysieke bedrijfsinfrastructuur). De raad neemt ieder jaar bij vaststelling van de jaarstukken een besluit over de bestemming van het totaal gemeentelijk jaarrekeningresultaat aan de hand van de zogenoemde watervalsystematiek:

1.4

WEERSTANDSVERMOGEN EN

WEERSTANDSCAPACITEIT In de programmabegroting en in de jaarstukken wordt aan de hand van de paragraaf ‘weerstandsvermogen en risicobeheersing’ inzicht gegeven in de risico’s van de grondexploitaties en het beslag hiervan op het beschikbare weerstandsvermogen. Het beleid hoe met risicobeheersing om wordt gegaan, is vastgelegd in de nota risicomanagement en weerstandsvermogen. 1.5 ECONOMIE Voor het jaar 2024 wordt door het CPB een gematigde groei van de economie voorspeld. Voornamelijk de consumptie van huishoudens en de overheidsbestedingen dragen deze groei. De bedrijfsinvesteringen trekken naar verwachting weer aan vanaf de tweede helft van 2024. Wel zijn er de nodige geopolitieke onzekerheden die grote economische gevolgen kunnen hebben. De conjunctuur is momenteel zodanig dat hogere rentes en inflatie invloed hebben op de betaalbaarheid van woningen, er tekorten zijn aan vakkrachten en de marges in de markt onder druk staan door de gestegen rente en bouwkosten. Zie verder paragraaf 2.4.2.

MPG EN JAARREKENING

De MPG moet in samenhang worden gezien met de jaarrekening. In de paragraaf grondbeleid wordt in hoofdlijnen financiële informatie verstrekt, in de MPG wordt meer in detail informatie verstrekt. Een belangrijk onderdeel van de grondexploitatie betreft het maken van schattingen van toekomstige baten en lasten. Een verliesvoorziening wordt getroffen als een project op einddatum naar verwachting verlieslatend is. Bij een verwacht positief resultaat op

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

1. Bij de bestemming van het jaarrekeningresultaat wordt er eerst gekeken naar het benodigde niveau van de weerstandscapaciteit, ter afdekking van de (eveneens in de jaarstukken geïnventariseerde) risico’s. Indien het weerstandsvermogen niet voldoet aan de norm zoals door de raad is vastgesteld, zal een positief jaarrekeningresultaat eerst worden aangewend om de beschikbare weerstandscapaciteit aan te zuiveren.

Gemeente Lelystad

1.6 WONINGBOUW IN LELYSTAD In de Woonvisie Lelystad 2022-2027 is de woningbouwopgave in Lelystad uitgewerkt. Door de urgentie van het landelijke woningbouwtekort, de ruimte die Lelystad heeft én de (groei)ambities van Lelystad ontstaat er druk om de woningambitie verder te verhogen. In de Woondeal MRA (maart 2023) is opgenomen dat Lelystad – als onderdeel van de totale benodigde woningbouw in de MRA – in de periode tot en met 2030 ca. 10.200 nieuwe woningen zal realiseren.

door inzet van het maatschappelijk grondbeleid regie blijft te worden gevoerd om de woningbouwopgave zowel kwantitatief als kwalitatief mogelijk te maken.

Warande 2.0 (ZuiderC) in Lelystad Zuid biedt mogelijkheden om te voldoen aan een verhoogde en versnelde vraag om bouwgrond. Verder dragen de bestaande stad en de kust locaties bij aan de verdere invulling van de woningbouwopgave. Bij inbreidingslocaties is de doorlooptijd doorgaans langer dan bij uitleglocaties in verband met de participatie van omwonenden. De huidige productiecapaciteit (gronden in voorraad) is gebaseerd op 350 woningen per jaar. De verhoging van de productiedoelstellingen vraagt dan ook om vergroting van de productiecapaciteit. In onze eigen grondexploitaties is er een productiecapaciteit van 350 woningen per jaar tot 2027. Daarna neemt de plancapaciteit aanzienlijk af. Verder vindt er woningbouw plaats op gronden van derden. Gezamenlijk moet dit de woningbouw opleveren waar behoefte aan is.

Grondexploitatieportefeuille 2.1 INLEIDING Lelystad werkt momenteel met 28 vastgestelde grondexploitaties en worden in de MPG gebundeld. Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd ten behoeve van een voortschrijdend inzicht in de programmatische gegevens en de financieel economische gegevens. De uitkomsten van deze actualisaties worden in deze rapportage samengevat. Op het moment dat er sprake is van substantiële financiële en/ of programmatische wijzigingen, is er sprake van een herziening wordt de TABEL OP en PAGINA 7 raad en het college daarover ook separaat geïnformeerd.

De nieuwbouw van woningen in Lelystad is er op gericht om de komende jaren voldoende woningen te bouwen voor eigen inwoners en aanvullend woningen toe te voegen voor het opvangen van het regionale en landelijke woningtekort.

Onze opgaven zijn groot en complex en er worden hoge eisen gesteld aan ambities op het gebied van de kwaliteit van ontwikkelingen. Daarmee wordt beoogd te bereiken dat de ontwikkelingen een belangrijke bijdrage leveren aan het verhogen van het welzijn in Lelystad. Tegelijkertijd moeten ontwikkelingen enerzijds betaalbaar blijven voor de eindgebruiker en tevens financieel haalbaar zijn voor de gemeente. Dat vraagt om maatwerk in de ontwikkelingen om zodoende een optimale combinatie van haalbare maatschappelijke ambities binnen een acceptabel financieel kader te bepalen. Het maatschappelijk grondbeleid biedt de mogelijkheden om de afwegingen te maken die daarvoor nodig zijn. Er wordt niet gegaan voor de hoogst haalbare verkoopprijs bij een gronduitgifte, maar te streven naar het hoogst haalbare integrale resultaat. Het is belangrijk dat mede

Hoofdstuk 2

2.2

OVERZICHT ACTUELE GRONDEXPLOITATIEPORTEFEUILLE Totaaloverzicht resultaten en voorzieningen per grondexploitatie Wonen Ten opzichte van 2023 is de geprognosticeerde netto contante waarde voor grondexploitaties die grond uitgeven ten behoeve van woningbouw verbeterd met ca. € 3,5 miljoen (minder negatief) door een beter resultaat op de grondexploitaties Warande en de nieuwe exploitatie De Veste 10. Verder is het

1.7 VERTROUWELIJKHEID De uitgangspunten, constateringen en de cijfers die in bijlage 2 staan, hoe globaal ook, kunnen door marktpartijen worden gebruikt in onderhandelingen over verkoop van grond of bij aanbestedingen voor infrastructuur. Vanwege deze economische belangen is bijlage 2 van de mpg vertrouwelijk en mag niet worden gedeeld met personen buiten de raad of het college.

Figuur: gecombineerd totaaloverzicht 2023 / 2024 Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Gemeente Lelystad

totaal aan voorzieningen afgenomen door positieve ontwikkelingen in de exploitaties Theaterkwartier en Stationsgebied-West waarbij voor de laatste geldt dat na het opgaan van Hanzepark in Stationsgebied-West per saldo minder voorzieningen benodigd zijn. De exploitaties Warande deelgebied 1 (herziening 2024), Hanzepark, Stationsgebied-West en De Veste 10 worden nader toegelicht in bijlage 2. Werken/ bedrijven Ten opzichte van 2023 is het saldo van de geprognosticeerde netto contante waarde en voorzieningen voor grondexploitaties die grond uitgeven ten behoeve van bedrijventerreinen afgenomen met ca. € 3,7 miljoen. De afname van de netto contante waarde met in totaal bijna € 3,7 miljoen wordt voor ca. € 3 miljoen verklaard door winstneming in Flevokust Noord Binnendijks fase II. Het overige saldo van de geprognosticeerde netto contante waarde en voorzieningen voor grondexploitaties die grond uitgeven ten behoeve van bedrijventerreinen is nagenoeg ongewijzigd gebleven.

Een exploitatie met een groot verschil in netto contante waarde die niet wordt toegelicht in bijlage 2, betreft Flevokust Noord Binnendijks fase 1. Het verschil wordt verklaard doordat de sloop- en bouwrijp maak kosten lager zijn dan begroot. Ditzelfde is van toepassing bij Flevokust Noord Binnendijks fase 2 die zoals genoemd in bijlage 2 wordt toegelicht. Tevens is er een extra opbrengst op een bedrijfskavel na definitieve inmeting van het terrein (er is dus meer geleverd dan in eerste instantie was voorzien). Meerjarenoverzicht cumulatieve kosten en opbrengsten wonen en bedrijven De twee navolgende overzichten geven onder andere inzicht in de fasering van de kosten en opbrengsten van grondexploitaties.

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving

Totaal WONEN MPG 2024

Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

Grondverwerving

€ 51.083.783

€ 4.744.426

€ 46.339.357

€ 4.210.707

€ 273.936

€ 259.784

€0

Bouwrijp maken

€ 42.904.478

€ 16.511.779

€ 26.392.699

€ 9.346.932

€ 4.030.359

€ 2.895.987

€ 238.500

€0

Terreinafwerking

€ 43.557.345

€ 28.932.261

€ 14.625.084

€ 4.715.859

€ 3.582.257

€ 5.408.930

€ 6.431.984

€ 4.096.420

€ 2.973.764

€ 1.723.047

Groenvoorzieningen

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030 €0

€ 5.938.134

€ 4.487.939

€ 1.450.196

€ 1.225.652

€ 1.075.877

€ 788.029

€ 651.092

€ 666.185

€ 81.104

€0

€ 19.132

€0

€ 19.132

€0

Bodemonderzoek

€ 675.977

€ 456.703

€ 219.274

€ 254.620

€ 52.345

€ 64.708

€ 47.345

€ 37.686

€0

Onvoorzien

€ 807.258

€0

€ 807.258

€0

Overige kosten

€ 14.600.329

€ 8.506.035

€ 6.094.294

€ 570.819

€ 2.111.190

€ 2.658.687

€ 1.055.113

€0

Infrastructuur

€ 10.497.030

€ 3.125.304

€ 7.371.726

€ 3.125.304

€0

Planvoorbereiding

€ 32.551.742

€ 8.997.671

€ 23.554.070

€ 2.526.785

€ 1.800.729

€ 1.507.762

€ 1.306.625

€ 1.095.440

€ 412.197

€ 348.133

Voorbereiding en toezicht

€ 18.990.852

€ 8.033.825

€ 10.957.027

€ 1.620.584

€ 1.686.737

€ 1.815.899

€ 1.336.473

€ 1.036.845

€ 368.531

€ 168.758

Bovenwijkse voorzieningen

€ 1.037.777

€0

€ 1.037.777

€0

Tijdelijk beheer

€ 1.128.014

€ 807.918

€ 320.096

€ 208.097

€ 201.352

€ 162.573

€ 104.418

€ 93.979

€ 27.060

€ 10.439

Exploitatieresultaat

€ 7.179.299

€0

€ 7.179.299

€0

Rente en algemene kosten

€ 27.376.704

€0

€ 27.376.704

€0

Totale Kosten

€ 258.347.853

€ 84.603.861

€ 173.743.992

€ 27.805.359

€ 14.814.781

€ 15.562.360

€ 11.171.550

€ 8.081.667

€ 4.917.768

€ 2.250.376

Opbrengsten

Totaal

Boekwaarde

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

WONINGBOUW

€ 218.819.687

€ 99.897.179

€ 118.922.508

€ 42.287.893

€ 20.969.239

€ 12.036.093

€ 17.770.695

€ 3.693.517

€ 1.576.596

Bedrijventerrein

€ 11.380

€0

€ 11.380

€0

Kantoren

€ 2.122.262

€0

€ 452.469

€ 382.427

Commerciële voorzieningen

Nog te realiseren

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030 € 1.563.146

€ 3.444.490

€ 2.323.883

€ 1.120.607

€0

€ 469.478

€0

€ 1.854.405

€0

Maatschappelijke voorzieningen

€ 790.818

€ 80.385

€ 710.433

€ 80.385

€0

Diversen

€ 187.123

€0

€ 187.123

€0

€ 326.877

€ 133.000

€ 193.877

€ 133.000

€0

Overige opbrengsten

€ 12.919.343

€ 3.600.966

€ 9.318.377

€ 1.024.204

€ 799.429

€ 1.777.333

€0

Bijdragen

€ 14.836.376

€ 7.878.523

€ 6.957.853

€ 85.125

€ 61.290

€ 115.770

€0

€ 1.647.839

€0

€ 5.968.499

€ 253.458.357

€ 116.036.198

€ 137.422.159

€ 43.610.607

€ 22.299.436

€ 14.381.665

€ 20.077.569

€ 5.793.826

€ 1.959.023

€ 7.914.073

Overig

Totale Opbrengsten Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

Stand per 1-1-

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

-€ 36.321.834

-€ 20.930.630

-€ 13.651.658

-€ 15.231.023

-€ 6.238.030

-€ 9.064.656

-€ 12.567.939

Kosten

-€ 258.347.853

-€ 84.603.861

-€ 173.743.992

-€ 27.805.359

-€ 14.814.781

-€ 15.562.360

-€ 11.171.550

-€ 8.081.667

-€ 4.917.768

-€ 2.250.376

Opbrengsten

€ 253.458.357

€ 116.036.198

€ 137.422.159

€ 43.610.607

€ 22.299.436

€ 14.381.665

€ 20.077.569

€ 5.793.826

€ 1.959.023

€ 7.914.073

Kostenstijging

-€ 3.917.343

-€ 269.181

-€ 428.342

-€ 789.829

-€ 801.755

-€ 753.235

-€ 565.873

-€ 309.130

Opbrengstenstijging

€ 3.065.476

€ 309.160

€ 489.168

€ 541.005

€ 1.073.985

€ 287.293

€ 167.170

€ 197.697

Rente over negatieve kasstroom

-€ 2.126.886

-€ 527.238

-€ 418.624

-€ 351.397

-€ 349.255

-€ 182.653

-€ 145.836

-€ 151.883

Rente over positieve kasstroom

€ 700.691

€ 73.215

€ 152.115

€ 201.551

€ 164.000

€ 109.810

€0

-€ 20.930.630

-€ 13.651.658

-€ 15.231.023

-€ 6.238.030

-€ 9.064.656

-€ 12.567.939

-€ 7.167.559

31-12-2024

31-12-2025

31-12-2026

31-12-2027

31-12-2028

31-12-2029

31-12-2030

Stand per 31-12Saldo op Netto Contante Waarde

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

1-1-2025

Micromilieu

Niet-commercieel

1-1-2024

-€ 7.167.559

-€ 36.321.834

-€ 6.239.728

1-1-2024

-6.239.727,96

Saldo op Eindwaarde

-€ 7.167.559

31-12-2030

-7.167.559,18

Saldo op Nominale Waarde

-€ 4.889.496

Gemeente Lelystad

PAGINA 10 TABEL BEDRIJVENTERREINEN

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving

Totaal BEDRIJVENTERREINEN MPG 2024

Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten

Totaal

Grondverwerving

€ 50.265.444

€ 779.102

€ 49.486.341

€ 779.102

€0

Bouwrijp maken

€ 53.717.661

€ 13.474.136

€ 40.243.524

€ 10.910.826

€ 2.099.772

€ 106.503

€ 91.751

€ 48.001

€ 76.928

€ 56.741

€ 11.945

Terreinafwerking

€ 72.383.463

€ 40.226.544

€ 32.156.919

€ 11.376.165

€ 17.986.365

€ 9.473.104

€ 179.634

€ 227.684

€ 120.277

€ 223.249

€ 173.889

€ 77.696

Groenvoorzieningen

€ 6.147.792

€ 4.778.202

€ 1.369.590

€ 446.307

€ 1.014.005

€ 1.989.460

€ 1.108.745

€ 97.714

€ 12.696

€ 12.268

€ 97.006

€0

€ 1.754.738

€ 1.259.914

€ 494.824

€ 337.945

€ 328.869

€ 338.602

€ 32.692

€ 32.611

€ 30.493

€ 30.426

€ 19.339

€ 18.156

Micromilieu Bodemonderzoek Onvoorzien

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026 €0

1-1-2027 €0

1-1-2028 €0

1-1-2029 €0

1-1-2030 €0

1-1-2031 €0

1-1-2032

1-1-2033

1-1-2034

1-1-2035

1-1-2036

1-1-2037

€ 738.456

€ 146.931

€ 591.525

€ 146.931

€0

Overige kosten

€ 5.951.076

€ 7.607

€ 5.943.470

-€ 140.423

€ 122.400

€0

€ 25.630

€0

Infrastructuur

€ 24.143.953

€ 23.362.753

€ 781.200

€0

€ 5.671.075

€ 6.349.527

€0

Planvoorbereiding

€ 31.139.335

€ 12.038.778

€ 19.100.557

€ 3.178.530

€ 2.992.996

€ 2.335.732

€ 2.333.811

€ 1.065.692

€ 46.215

€ 35.895

€ 17.648

€ 5.376

Voorbereiding en toezicht

€ 24.046.228

€ 12.266.179

€ 11.780.048

€ 3.374.825

€ 3.950.876

€ 2.403.619

€ 1.121.761

€ 1.079.385

€ 156.643

€ 49.162

€ 51.678

€ 13.039

Bovenwijkse voorzieningen

€ 2.231.318

€0

€ 2.231.318

€0

Tijdelijk beheer

€ 3.060.418

€ 2.546.314

€ 514.103

€ 280.513

€ 255.020

€ 250.905

€ 248.072

€ 222.157

€ 368.325

€ 122.937

€ 134.575

€ 110.635

Exploitatieresultaat

€ 43.923.000

€0

€ 43.923.000

€0

Rente en algemene kosten

€ 30.866.635

€0

€ 30.866.635

€0

€ 350.369.518

€ 110.886.461

€ 239.483.056

€ 30.690.721

€ 34.421.379

€ 22.568.999

€ 10.787.541

€ 9.148.401

€ 811.578

€ 530.678

€ 506.081

€ 236.847

Boekwaarde

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

Totale Kosten Opbrengsten

Totaal

WONINGBOUW

€ 23.022.249

€ 139.052

€ 22.883.197

€ 139.052

€0

Bedrijventerrein

€ 325.389.148

€ 63.697.353

€ 261.691.795

€ 4.631.623

€ 18.634.350

€ 5.812.396

€ 13.095.566

€ 3.738.150

€ 3.630.003

€ 3.611.763

€ 2.205.215

€ 1.389.714

Kantoren

€ 2.697.053

€ 1.564.648

€ 1.132.405

€0

€ 297.920

€ 530.068

€ 263.539

€ 254.900

€ 122.001

€ 96.219

€0

Commerciële voorzieningen

€ 11.550.622

€ 3.515.836

€ 8.034.786

€ 1.686.849

€ 1.828.987

€0

Maatschappelijke voorzieningen

Nog te realiseren

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

1-1-2032

1-1-2033

1-1-2034

1-1-2035

1-1-2036

1-1-2037

€0

€ 3.761.189

€ 907.211

€ 2.853.978

€0

€ 907.211

€0

Overig

€ 9.280.651

€ 675.774

€ 8.604.877

€ 675.774

€0

Overige opbrengsten

€ 7.672.835

€ 660.000

€ 7.012.835

€ 330.000

€0

Bijdragen

€ 21.143.584

€ 550.000

€ 20.593.584

€0

€ 550.000

€0

€ 404.517.330

€ 71.709.875

€ 332.807.456

€ 7.463.298

€ 21.091.258

€ 7.799.675

€ 13.359.105

€ 3.993.050

€ 3.752.005

€ 3.707.982

€ 2.205.215

€ 1.389.714

Diversen Niet-commercieel

Totale Opbrengsten Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

Stand per 1-1-

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

1-1-2032

1-1-2033

1-1-2034

1-1-2035

1-1-2036

1-1-2037

€ 93.324.399

€ 71.012.233

€ 58.033.812

€ 43.112.054

€ 46.156.070

€ 40.842.464

€ 43.994.350

€ 47.460.416

€ 49.341.833

€ 50.622.023

€ 51.936.268

€ 53.273.186

€ 54.620.983

€ 55.979.680

Kosten

-€ 350.369.518

-€ 110.886.461

-€ 239.483.056

-€ 30.690.721

-€ 34.421.379

-€ 22.568.999

-€ 10.787.541

-€ 9.148.401

-€ 811.578

-€ 530.678

-€ 506.081

-€ 236.847

Opbrengsten

€ 404.517.330

€ 71.709.875

€ 332.807.456

€ 7.463.298

€ 21.091.258

€ 7.799.675

€ 13.359.105

€ 3.993.050

€ 3.752.005

€ 3.707.982

€ 2.205.215

€ 1.389.714

Kostenstijging

-€ 4.709.643

-€ 305.388

-€ 1.037.787

-€ 1.145.433

-€ 774.195

-€ 852.657

-€ 93.386

-€ 72.898

-€ 81.031

-€ 43.418

-€ 49.024

-€ 54.741

-€ 60.573

-€ 66.521

-€ 72.589

Opbrengstenstijging

€ 4.070.803

€ 54.090

€ 501.961

€ 274.929

€ 714.602

€ 276.695

€ 320.172

€ 376.781

€ 260.519

€ 187.486

€ 211.144

€ 223.106

Rente over negatieve kasstroom

-€ 855.454

-€ 196.385

-€ 155.934

-€ 140.517

-€ 110.434

-€ 89.309

-€ 65.554

-€ 47.505

-€ 32.330

-€ 16.745

-€ 742

€0

Rente over positieve kasstroom

€ 4.695.775

€ 1.362.940

€ 1.043.460

€ 858.586

€ 642.480

€ 507.016

€ 50.227

€ 32.385

€ 35.125

€0

€ 15.686

€ 32.397

€ 49.245

€ 66.228

€ 71.012.233

€ 58.033.812

€ 43.112.054

€ 46.156.070

€ 40.842.464

€ 43.994.350

€ 47.460.416

€ 49.341.833

€ 50.622.023

€ 51.936.268

€ 53.273.186

€ 54.620.983

€ 55.979.680

€ 57.349.292

31-12-2024

31-12-2025

31-12-2026

31-12-2027

31-12-2028

31-12-2029

31-12-2030

31-12-2031

31-12-2032

31-12-2033

31-12-2034

31-12-2035

31-12-2036

31-12-2037

Stand per 31-12-

€ 57.349.294

€ 93.324.399

Saldo op Netto Contante Waarde

€ 50.902.195

1-1-2024

50.902.194,80

Saldo op Eindwaarde

€ 57.349.294

31-12-2037

57.349.293,93

Saldo op Nominale Waarde

€ 54.147.813

De opbouw betreft dus een cumulatie van alle grondexploitaties met betrekking tot wonen en bedrijventerreinen en wordt getoond als onderbouwing voor de begroting. De opbouw van de tabel en de gehanteerde systematiek worden toegelicht in bijlage I.

wikkeling geeft aanleiding om in 2024 de financiële strategie van grondzaken tegen het licht te houden.

Woningbouw In de tabel woningbouw is het aantal woningen weergegeven en voor de bedrijventerreinen wordt In de tabel woningbouw is het aantal woningen weergegeven, voor de bedrijventerreinen wordt een 2.3 PROGRAMMA WONEN EN BEDRIJVENeen overzicht geboden van het aantal m² uitgeefbaoverzicht van het aantal m² woningen uitgeefbareweergegeven, grond in gemeentelijke grondexploitaties.wordt Verder In de tabelgeboden woningbouw is het aantal voor de bedrijventerreinen een TERREINEN 2024overzicht rederden. grondgrond in gemeentelijke grondexploitaties. Verder vindt er productie opaantal gronden gebodenplaats van het m² van uitgeefbare in gemeentelijke grondexploitaties. Verder In de onderstaande tabelvindt zijn er deproductie woningen opgeer productie plaats op gronden van derden en plaats op gronden vanvindt derden. De tabellen geven inzicht in het totaal woningen in Lelystad. nomen die momenteel deel uitmaken vangeen de vastzijn aantal niet in(geprognosticeerde) onderstaande tabellen opgenomen. Woningbouwproductie vindt immers ook plaats op gronden van derden waarvoor geen verantwoording De tabellen geven geen inzicht in het totaal aantal (geprognosticeerde) woningen in Lelystad. gestelde grondexploitaties. Van de gerealiseerde in de MPG plaatsvindt.

Ook de uitbreiding van de gemeentelijke productiecapaciteit (voorraad Woningbouwproductie vindt immers ook plaats op gronden van derden waarvoor geen verantwoording woningen lopen de grondexploitaties terug tot 2005 De tabellen geven geen inzicht in het totaal aantal bouwgrond) is in dit overzicht niet meegenomen, omdat hiervoor nog geen grondexploitaties zijn in de MPG plaatsvindt. Ook denog uitbreiding van de gemeentelijke productiecapaciteit (voorraad (WOP NW2). Het betreft dus aantallen gerealiseerde (geprognosticeerde) woningen in Lelystad. Woningvastgesteld. is Deintabel betreft daarmee eerder vermeld de aantallen de vastgesteldezijn bouwgrond) dit overzicht nog niet zoals meegenomen, omdat enkel hiervoor nog geen uit grondexploitaties en te realiseren woningen in de lopende grondexbouwproductie vindt immers ook plaats op gronden gemeentelijke (hardezoals productiecapaciteit). vastgesteld. Degrondexploitaties tabel betreft daarmee eerder vermeld enkel de aantallen uit de vastgestelde ploitaties. van derden waarvoor geen verantwoording in de MPG gemeentelijke grondexploitaties (harde productiecapaciteit). plaatsvindt. Ook(totaal de uitbreiding van311 de–gemeentelijke Wat opvalt is de terugval van afzet van woningen in 2023 prognose van zie mpg 2023 met realisatie 179).

Dat ervan minder voor(totaal particulieren (PO) zijn verkocht Wat opvalt is de terugval afzetwoningbouwkavels van woningen in 2023 prognose van 311 – zie mpg Bedrijven productiecapaciteit (voorraad bouwgrond) iszijnde in2023 dit27 met realisatie Dat ername minder voor particulieren (PO) zijn verkocht zijnde 27 prognose 179). 58 zal met te woningbouwkavels maken hebben met het consumentenvertrouwen en het vertrouwen Op basis van de huidige uitgangspunten en veroverzicht nog niet meegenomen, omdat hiervoor in deprognose woningmarkt in met die periode verder paragraaf 2.4.2). Verder zijn er gunningen uithet tenders met 58 zal name te(zie maken hebben met het consumentenvertrouwen vertrouwen wachtingen zullen in de komende vijf jaar gemidnog geen grondexploitaties zijn vastgesteld. De tabel (projectmatige uitgifte) in periode Warande teruggegeven aan de gemeente, in bijlage in de woningmarkt in die (zie verder paragraaf 2.4.2). Verderzie zijntoelichting er gunningWarande uit tenders delde tussentijdse winsten te verwachten zijn op betreft daarmee zoals eerder vermeld enkel de bijlage aan2.

In het projectuitgifte) Houtribhoogte zijn verkopen niet gerealiseerd door vertraging die isWarande ontstaanindoor (projectmatige in Warande teruggegeven aan de gemeente, zie toelichting vergelijkbaar niveau en na 2028 zal op basis van de tallen uit de vastgestelde gemeentelijke grondexploigesprekken met Houtribhoogte omwonenden en kwestie iet inzake mandeligheid. De productieaantallen in door het 2. In het project zijneen verkopen gerealiseerd door vertraging die is ontstaan huidige portefeuille de winstnemingen aanzienlijk taties (harde productiecapaciteit). project Hanzepark zijn overgegaan naar de nieuwe ontwikkeling in deDe recent vastgestelde in het gesprekken met omwonenden en een kwestie inzake mandeligheid. productieaantallen grondexploitatie project Hanzepark zijn overgegaan terugvallen. Dit loopt enigszins parallelStationsgebied-West. aan de voor- naar de nieuwe ontwikkeling in de recent vastgestelde grondexploitatieDeze Stationsgebied-West. raad bouwgrond in onze exploitaties. neemt na 2028 in snel tempo af. Voornoemde financiële ontWoningbouw totaal

*MGW= Meergezinswoning (Appartementen); EGW = eengezinswoning (Grondgebonden); PO = Particulier opdrachtgeverschap (Kavels).

De post voorzieningen betreft het aantal m² Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) zoals horeca, hotelaccommodatie kantoren. De post voorzieningen betreft het aantal m² Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) zoals horeca, De post voorzieningen betreft het aantal m²enBruto Vloer Oppervlakte (BVO) zoals horeca, hotelaccommodatie en hotelaccommodatie en kantoren.

kantoren.

Bedrijventerreinen totaal

Uitbreiding productiecapaciteit woningbouw

Uitbreiding productiecapaciteit woningbouw De tabellen geven een prognose voor de realisatie op basis van de vastgestelde grondexploitaties. In Uitbreiding productiecapaciteit woningbouw De tabellen geven een prognose voor realisatie op basis deisvastgestelde Innodig het licht het tabellen licht van dede doelstellingen in paragraaf 1.6 uitbreiding de productiecapaciteit om deIn De geven een prognose voor devan realisatie op basis vangrondexploitaties. vastgestelde grondexploitaties. doelstellingen in het kader van de woningbouwversnelling te halen. In bijlage 3 wordt een overzicht het licht van de doelstellingen in paragraaf 1.6 is uitbreiding van de productiecapaciteit nodig om van de doelstellingen in paragraaf 1.6 is uitbreiding van de productiecapaciteit odig om de doelstellingen inde gegeven van exploitaties in voorbereiding waar sprake is van een voorbereidingskrediet. doelstellingen in het kader van de woningbouwversnelling te halen. In bijlage 3 wordt een overzicht het kader van de woningbouwversnelling te halen. In bijlage 3 wordt een overzicht gegeven van exploitaties in gegeven in voorbereiding waar sprake is van een voorbereidingskrediet. voorbereiding waar sprake is van van eenexploitaties voorbereidingskrediet.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Gemeente Lelystad

2.4

GRONDMARKT EN FASERINGSINVLOEDEN (RENTE EN INFLATIE)

2.4.1 RENTE Omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, wordt rekening gehouden met rente. De rente over het geïnvesteerd vermogen wordt conform de vastgestelde rekenmethodiek op concernniveau berekend. In de grondexploitaties werd over 2023 1,25% aangehouden. De werkelijke rente lag op 1,12% en valt daarmee binnen de bandbreedte van 0,50% zoals vastgesteld in het BBV waardoor geen aanpassing hoeft plaats te vinden voor de meerjaren prognose (in de jaarrekening wordt wel met werkelijke rente gerekend).

Gezien de liquiditeitsprognose is de verwachting dat de rente zich de komende jaren (2024-2025) richting 0% zal bewegen. Het uitgangspunt voor geprognosticeerde investeringen is dat geen nieuwe leningen behoeven te worden aangegaan. De rente van 1,25% vanaf 2024 is uit oogpunt van voorzichtigheid, de macro renteontwikkeling en de uitbreiding van de financieringsbehoefte gehandhaafd. 2.4.2

GRONDMARKT EN INFLATIE

Woningbouw Na een periode van woningprijsdalingen van medio 2022 tot aan medio 2023, trekt de woningmarkt weer aan. Consumenten zijn gewend aan de hogere hypotheekrente en lonen worden gecorrigeerd voor inflatie. Dat laatste leidt tot een verhoging van de leencapaciteit. De verwachting is dat de woningprijzen de komende jaren weer gaan stijgen. Het consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de woningmarkt neemt langzaam toe.

Het personeelstekort houdt aan bij gemeenten en onderzoeks- en adviesbureaus. Er is al lange tijd sprake van krapte op de arbeidsmarkt. Deze krapte, alsmede de hoge inflatie, kan leiden tot een stijging van de VTUen plankosten. Gezien de grote bouwopgave in Nederland is de verwachting niet dat deze krapte op korte termijn zal afnemen (Outlook 2024 Metafoor).

foor voor deze jaren een hogere bandbreedte afgeeft dan het langjarige gemeentelijke percentage van 2%. Er is gekozen om voor de jaren na 2023 met 2,00% kostenstijging te blijven rekenen, zodat fluctuatie in de uitkomsten door het eventueel jaarlijks aanpassen van dit percentage, wordt voorkomen. Indien nodig kan maatwerk per project worden toegepast.

Er is een aanhoudende vraag naar nieuwbouwwoningen. Het aantal verleende omgevings/ bouwvergunningen is echter historisch laag. De verwachting is dat de nieuwbouwprijzen harder zullen stijgen dan de prijzen van bestaande woningen.

Gedurende het jaar 2023 zijn de toegepaste grondopbrengsten voor woningbouw in Lelystad met 1,5% gestegen. Voor 2024 gaat Metafoor voor woningbouw uit van een bandbreedte van 0,00% tot +3,00% en voor de jaren 2025-2026 van 0,00% tot +4,00%. De werkelijke ontwikkeling van de woningprijzen en de bouwkosten is onzeker. Naar verwachting zullen de bouwkosten in 2024 stijgen, maar ook de woningprijzen zullen naar verwachting deze beweging laten zien. Per saldo is de verwachting dat de residuele grondwaarden zullen stijgen in 2024. Vanuit de gemeente geredeneerd is een stabiel grondprijsbeleid wenselijk. Grondprijzen worden doorgaans geleidelijk verhoogd of verlaagd en bewegen dus niet direct mee met de markt. De grondprijzen voor woningbouw worden in afwijking van de gehanteerde systematiek per 1 januari 2024 voorzichtigheidshalve met 0% verhoogd ten opzichte van 1 januari 2023.

De woningbouwkosten en GWW-kosten zijn na jaren van forse prijsstijgingen in 2023 gestabiliseerd. Op jaarbasis is nog sprake van een beperkte stijging van de materiaalprijzen. Vanaf maart 2023 zijn de prijzen van bouwmaterialen gestabiliseerd door een afnemende vraag naar bouwmaterialen als gevolg van de terugvallende bouwproductie en de lagere energieprijzen. De bouw- en GWW-sector kampen met een personeelstekort, al zal dat tekort teruglopen bij een dalende bouwproductie. De looncomponent in de bouw- en GWW-kosten is in 2023 harder gestegen dan de materiaalcomponent. De stijging zal naar verwachting aanhouden, maar vertegenwoordigt slechts een klein deel van de totale kosten. Voor de komende jaren wordt een beperkte stijging van de bouw- en GWW-kosten verwacht. De gerealiseerde grondprijzen in Nederland zijn al langere tijd stabiel. De verwachting is dat de woningprijzen harder stijgen dan de woningbouwkosten, zodat dit leidt tot een stijging van de theoretische residuele grondwaarde. De grondmarkt zag er in 2023 dus goed uit en dit houdt naar verwachting in 2024 aan. Verwerking inflatie in grondexploitaties In de grondexploitaties zijn de nog te realiseren kosten 2023 waar noodzakelijk naar boven bijgesteld met 6% en wordt vanaf 1 januari 2024 gerekend met een gemiddelde jaarlijkse inflatie/ indexatie van 2%.

Voor het jaar 2024 geeft Metafoor een bandbreedte mee van 1%-6% en voor 2025-2026 een bandbreedte van 0%6% kostenstijging waarin met name de stijging van de looncomponent een voorname rol speelt. De keuze van 6% verhoging is dus een keuze om te rekenen met de top van de bandbreedte zoals hierboven is genoemd, omdat hiermee mogelijk alvast een buffer kan worden opgebouwd voor de jaren 2025-2026 aangezien Meta-

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Vanaf 2024 wordt uitgegaan van een meerjarige opbrengstenstijging van 1,50%. Metafoor schat dit percentage in op 2,00% vanaf 2027. Gezien de onzekerheid in de markt wordt het eerder genoemde percentage van 1,50% voor woningbouw gehandhaafd. Bij de actualisaties van de grondexploitaties per 1 januari 2024 worden de grondprijzen voor de woningbouwkavels per project beoordeeld en geactualiseerd, eventueel kan per project maatwerk worden toegepast bijvoorbeeld in het geval grondprijzen reeds contractueel zijn vastgelegd. De grondprijzen voor de bouw van sociale huurwoningen door woningcorporaties zijn vastgelegd in de prestatieafspraken. Deze prijzen zijn ‘vast’ met een indexatie op basis van de CPI (Consumenten Prijs Index). Bedrijven De bedrijfsruimtemarkt wordt in zijn groei geremd, dit speelt op landelijk niveau. De voornaamste reden voor de rem op de groei is een tekort aan geschikt aanbod en te weinig nieuw beschikbare bedrijventerreinen. De grondmarkt voor bedrijventerreinen is in 2023 dus goed gebleven, de krapte op de markt zal

Gemeente Lelystad

voorlopig aanhouden. Verder is een beperkende factor dat nieuwe bedrijfspanden door het capaciteitstekort op het stroomnetwerk voorlopig geen aansluiting krijgen (NVM business - bedrijfsruimtemarkt 2023). Inzoomend op de Lelystadse situatie, zijn er voor mkb ondernemers met een klein stroomverbruik mogelijkheden om operationeel te worden door creatieve oplossingen te zoeken. Denk aan gebruikmaking van zonnepanelen, gebiedsbatterijen, energieopslag op eigen terrein en gezamenlijke oplossingen op de bedrijventerreinen. Het levert wel extra kosten op, waardoor dit niet voor iedere ondernemer is weggelegd. Grote partijen in de stad hebben op tijd stroomcapaciteit aangevraagd. Verder zijn er signalen dat drinkwatertekorten kunnen ontstaan (FD 2 april 2024). Voor de bedrijfskavels is een prijsstijging van 1,50% van toepassing ten opzichte van 1 januari 2023. Het meerjarig percentage vanaf 1 januari 2024 blijft eveneens gehandhaafd op 1,50%. 2.4.3

DISCONTOVOET EN VERGELIJKBAARHEID GRONDEXPLOITATIES

De grondexploitaties kennen verschillende looptijden. Om het resultaat enigszins vergelijkbaar te maken, worden de eindwaarden teruggerekend naar startwaarde 1 januari 2024. Op grond van BBV regels wordt hiervoor een discontovoet van 2% aangehouden. 2.5

RISICOMANAGEMENT EN WEERSTANDSVERMOGEN Het ontwikkelen van bouwgrond gaat gepaard met hoge (voor)investeringen en een doorgaans lan-

projectonderdelen borg staan voor mogelijke tegenvallers. Het betreft dan reeds afgedekte risico’s in de grondexploitatie. Ook kan de mate van contractering een kans betekenen aangezien in een eindstadium van de ontwikkeling de ontwikkelaar veel risico’s heeft overgenomen. Het genoemd aantal grondexploitaties betreft alle grondexploitaties die actief waren in (de loop van) 2023, dus inclusief nieuw gesloten exploitaties en exploitaties die zijn afgesloten in dat jaar. ge looptijd. Dat brengt risico’s met zich mee. Deze risico’s worden meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen. Om het benodigde risicobedrag voor de grondexploitaties binnen het weerstandsvermogen te berekenen, wordt per grondexploitatie een analyse uitgevoerd op basis van een aantal factoren. Daarnaast wordt gekeken naar project specifieke risico’s met betrekking tot exploitaties waar een verliesvoorziening is getroffen.

Ook het risico-item van de afzetbaarheid in de markt wordt gerelateerd aan de nog te realiseren opbrengsten. Hier wordt eveneens gedacht aan vertraging van het project en extra renteverliezen.

Risicoprofiel De methodiek gaat uit van de kans dat een risico zich voordoet en de omvang van het risico als het zich voordoet. Teneinde de risicoanalyse niet te ingewikkeld te maken en overzichtelijk te houden, zijn zes negatieve risico’s gedefinieerd en zes kansen (positieve risico’s). Per project wordt beoordeeld wat de kans is dat een evenement zich voordoet en wat de omvang kan zijn als het zich inderdaad voordoet. De scores die gegeven kunnen worden, zijn ‘geen’ als naar verwachting voor het beschouwde project de kans of bedreiging zich niet voordoet, ‘laag’ (30%), ‘gemiddeld’ (60%) en ‘hoog’ (90%) als het zich naar verwachting wel voordoet.

Positieve risico’s (kansen) Bij de kansen worden het behalen van een hogere grondprijs en rentewinst door snellere uitgifte gerelateerd aan de nog te realiseren opbrengsten. De aanbestedingsvoordelen worden gerelateerd aan de nog te realiseren uitvoeringskosten. Er zijn grondexploitaties waar gesteld is dat bepaalde projectonderdelen borg staan voor mogelijke tegenvallers. Het betreft dan reeds afgedekte risico’s in de grondexploitatie. Ook kan de mate van contractering een kans betekenen aangezien in een eindstadium van de ontwikkeling de ontwikkelaar veel risico’s heeft overgenomen.

Negatieve risico’s Met betrekking tot het risico verwerving wordt als financiële basis gebruikt het bedrag dat volgens de grondexploitatie nog besteed moet worden aan verwerving. Naar aanleiding van de inschatting van de kans dat het risico (hogere aankoopprijs) zich voordoet en de omvang van de financiële consequentie wordt de gewenste risicoreservering berekend. Bij het risico bodemverontreiniging wordt gekeken naar het aandeel van de verwervingskosten waar zich nog verontreiniging kan voordoen. Hiervoor wordt de verhouding genomen tussen nog te realiseren verkopen en het totaal van de verkopen (gerealiseerd en ongerealiseerd). Hierbij wordt er vanuit gegaan dat over het verkochte geen risico aangaande bodemverontreiniging wordt gelopen. De budgetoverschrijding van civiele werken wordt gerelateerd aan de omvang van de nog te besteden kosten in dit kader. De inschatting van de risico’s als gevolg van het maatschappelijk draagvlak wordt gebaseerd op de nog te realiseren opbrengsten. Hierbij wordt gedacht aan vertraging van het project en mogelijke afboeking van de projectkosten.

De mate van contractering geeft aan dat er nog geen zekerheden door een ontwikkelaar zijn gegeven en dat dus geen risico’s door de ontwikkelaar zijn overgenomen.

Het genoemd aantal grondexploitaties betreft alle grondexploitaties die actief waren in (de loop van) 2023, dus inclusief nieuw gesloten exploitaties en exploitaties die zijn afgesloten in dat jaar. Weerstandsvermogen op basis van risicoprofiel Het achterliggende model dat ziet op het bepalen van het mee te nemen generieke risico is complex, omdat de bovenstaande tabel is opgebouwd uit een aantal soorten risico’s die per grondexploitatie zijn beoordeeld. De gepresenteerde tabel is dus een samenvatting hiervan. Om iets meer gevoel te krijgen bij het achterliggende model en de beoordeling per grondexploitatie, kan worden genoemd dat veel negatieve risico’s zijn gewaardeerd op gemiddeld. Als er sprake is van een uitschieter naar bijvoorbeeld hoog, kan als voorbeeld worden genoemd dat woningen binnen een grondexploitatie die in een hoger prijssegment vallen, het risico voor afzetbaarheid als hoog wordt gewaardeerd.

Figuur: kapitaal benodigd van weerstandsvermogen Figuur: kapitaal benodigd van weerstandsvermogen zijn dan in het geval wanneer de ontwikkeling verder is binnen exploitaties die werken met een voorziening, en al meer duidelijkheid is verkregen ontwikwaardoor het totaal benodigd kapitaal dat nodig is Weerstandsvermogen op basisover vande risicoprofiel keling. Het is dus een complex aan factoren dat meevan het gemeentelijk weerstandsvermogen uitkomt speelt. De planeconomen beoordelen op deze wijze op op € 11,8 miljoen. Zie verder paragraaf weerstandsHet achterliggende model dat ziet op het bepalen van het mee te nemen generieke risico is complex, basis van hun kennis en ervaring hun eigen projecten. vermogen en risicobeheersing jaarrekening 2023.

omdat de bovenstaande tabel is opgebouwd uit een aantal soorten risico’s die per grondexploitatie zijn beoordeeld. De gepresenteerde is dus Op basis van bovenstaand model is tabel berekend dateen samenvatting hiervan. per ultimo 2023 een bedrag van € 8,5 miljoen voor generieke risico’s nodigteiskrijgen van hetbij gemeentelijk Om iets meer gevoel het achterliggende model en de beoordeling per grondexploitatie, weerstandsvermogen voor grondexploitaties. kan worden genoemd datdeveel negatieve risico’s zijn gewaardeerd op gemiddeld. Als er sprake is van Verder is er sprake van € 3,3 miljoen aan risico’s een uitschieter naar bijvoorbeeld hoog, kan als voorbeeld worden genoemd dat woningen binnen een

Als er wordt ingezoomd op civiele werkzaamheden, dan is de beoordeling afhankelijk van nog aan te besteden werken. Afhankelijk van de fase waarin de ontwikkeling zich bevindt, wordt het risico gewaardeerd. Het risico is groter als een ontwikkeling in de beginfase verkeert en er alleen calculaties aanwezig

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Gemeente Lelystad

Hoofdstuk 3

Invloed op jaarresultaat 2023 Op basis van de BBV regels is tussentijdse winstname verplicht. Conform de voorgeschreven ‘Percentage of Completion’ methodiek, dient jaarlijks winst te worden genomen (zie bijlage I). Vanwege het verplichtende karakter wordt in sommige gevallen winst genomen in een grondexploitatie die pas jaren later gesloten wordt. Dat gegeven brengt tijdsgebonden risico’s met zich mee. Pas na sluiting van een grondexploitatie wordt de genomen winst als zeker beschouwd. 3.1

TOELICHTING FINANCIËLE RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES 2023 Op grond van het BBV is er dus sprake van verplichte winstneming volgens het principe van de ‘Percentage of Completion’ methodiek. Binnen deze methodiek wordt de procentuele verhouding bere-

kend tussen de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Met dit percentage wordt over de totale kosten en opbrengsten de te nemen winst bepaald. In de volgende overzichten wordt tussentijdse winstneming toegelicht evenals verplichte voorzieningsvorming. Tenslotte wordt ingegaan op de invloed van de winstneming en de voorzieningsvorming op het rekeningresultaat 2023. Resultaat bedrijventerreinen De tussentijdse winstneming betreffende de grondexploitaties bedrijventerreinen bedraagt over 2023 circa € 11 miljoen. Door gestegen kosten is een deel van eerder genomen winst (van voorgaande jaren) teruggedraaid (-€105K). Het resultaat valt positief uit met € 10,9 miljoen.

Resultaat woningbouw Het resultaat uit winstneming bedraagt € 2,2 miljoen. Na terugdraaien van reeds genomen winst (-€ 394K) bedraagt het subtotaal dan € 1,8 miljoen positief. Op dit positieve saldo wordt in mindering gebracht het negatieve resultaat van € 8.372.617,- bij afsluiting Hanzepark. Per saldo is er een nadelig resultaat op woningbouw van € 6.570.993,-. Het eindresultaat van de grondexploitaties exclusief mutaties in de voorzieningen en de reserves bedraagt € 4.294.188,-. Bij dit saldo wordt opgeteld de bijdrage onderhoudsvoorziening openbare ruimte van (€658K) en de afsluiting van de voorbereidingskredieten (€161K). Na mutatie in de voorzieningen van € 2.278.558,- positief en de dekking van het tekort uit de ROS inzake Stationsgebied-West met € 5.217.875,-, bedraagt het totaal rekeningresultaat bedrijventerreinen en woningbouw € 12.287.254,positief. In bijlage I wordt de POC methodiek toegelicht met een rekenvoorbeeld. Afboeking voorbereidingskredieten 2023 In 2023 is zoals hiervoor is benoemd, een drietal kredieten afgeboekt voor een totaal bedrag van € 162.000,- bestaande uit: • WNB locatie De Visarenddreef met krediet € 76.000,-

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Gemeente Lelystad

Nader onderzoek heeft uitgewezen dat deze locatie niet geschikt is voor verdere ontwikkeling (permanente woningbouw of flexwonen), zonder de bedrijfsvoering op het bedrijventerrein Noordersluis aan te tasten en een onevenredig hoge mate van planschade tot gevolg heeft. Centrada onderschrijft het voornoemde en ziet daarom af van verdere ontwikkeling van dit perceel. • WNB locatie SGL flexwoningen met krediet € 64.000,Nader onderzoek heeft aangetoond dat een ontwikkeling uit financieel oogpunt niet haalbaar is. Overigens is deze locatie nog wel in beeld voor permanente woningbouw. • WNB locatie Kempenaar 01 met krediet € 22.000,Vanwege een langdurig juridisch geschil dat de eigenaar heeft met een partij over de verkoop van dit perceel, is de planontwikkeling voorlopig stilgelegd/ opgeschort. Echter deze locatie staat nog steeds op de projectenlijst voor woningbouw en is nog steeds beschikbaar. Aangezien er momenteel geen voortgang is, is de planning bijgesteld. Door de raad is een voorbereidingskrediet van in totaal € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Met dit budget kan tot een maximum van € 50.000,- per gebiedsontwikkeling de eerste kosten van nieuwe gebiedsontwikke-

Vanwege een langdurig juridisch geschil dat de eigenaar heeft met een partij over de verkoop van dit perceel, is de planontwikkeling voorlopig stilgelegd/ opgeschort. Echter deze locatie staat nog steeds op de projectenlijst voor woningbouw en is nog steeds beschikbaar. Aangezien er momenteel geen voortgang is, is de planning bijgesteld. Door de raad is een voorbereidingskrediet van in totaal € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Met dit lingen worden gedekt. In 2023 zijn er geen voorbereibudget kan tot een maximum van € 50.000,- per gebiedsontwikkeling de eerste kosten van nieuwe dingskredieten door het college beschikbaar gesteld. gebiedsontwikkelingen worden gedekt. In 2023 zijn er geen voorbereidingskredieten door het college beschikbaar gesteld. overzicht zijn de voorzieningen In het onderstaande gespecificeerd naar grondexploitatie. De genomen In het onderstaande overzicht zijnbetrekking de voorzieningen voorzieningen hebben met name op de gespecificeerd naar grondexploitatie. De genomen voorzieningen hebben met name betrekking op de grondexploitaties wonen. grondexploitaties wonen.

Bijlage 1:

INTRODUCTIE

Introductie SYSTEMATIEK GRONDEXPLOITATIES / MPG Systematiek grondexploitaties / MPG

Figuur: specificatie voorzieningen

3.2

RESULTAAT 2023

Het positieve saldo van € 12.287.254,- is onderdeel

PAGINA 18 TABEL RESULTAAT van het rekeningresultaat 2023 2023 en wordt conform

besluitvorming door de raad volgens de watervalsystematiek bestemd.

Figuur: specificatie resultaat 18

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Gemeente Lelystad

1. WAT IS EEN GRONDEXPLOITATIE (afkorting: grex) ? Een grex laat zich enigszins vergelijken met een winst- en verliesrekening van een reguliere onderneming. De opbrengsten van de grondverkopen worden in een grex verminderd met de kosten van de ontwikkeling (bijvoorbeeld kosten ambtelijke inzet, bodemonderzoek en bouwrijp maken), waarna er een resultaat (winst of een verlies) overblijft. Een groot verschil met een reguliere winst- en verliesrekening, is dat er bij een grex sprake is van een fasering/looptijd: de exploitatie vindt plaats over meerdere jaren. Bovendien moet door de fasering rekening worden gehouden met de invloed van rente en inflatie.

Stel dat in (jaarschijf) 2020 in het gegeven voorbeeld grex 2019-2021 er een achterstand ontstaat in de leveringen door bijvoorbeeld omstandigheden bij projectontwikkelaars of ondernemers. In plaats van 40 wordt er 20 aan opbrengst in het jaar 2020 gerealiseerd. De markt blijft echter goed, er wordt dus nog steeds met gegadigden gesproken, er worden reserveringen verstrekt en er worden in 2021 gegadigden gesproken, er worden reserveringen verstrekt en er worden in 2021 daadwerkelijk koopovereendaadwerkelijk koopovereenkomsten gesloten en gronden geleverd (in eigendom overgedragen). komsten gesloten en gronden geleverd (in eigendom overgedragen). Faseringsinvloeden (vertraging in leveringen/opbrengst 2020)

Faseringsinvloeden (vertraging in leveringen/opbrengst 2020) Jaar

2019

Jaar

2019

2. WET- EN REGELGEVING De grexen moeten voldoen aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Gemeenten kunnen bijvoorbeeld dus niet naar willekeur winst nemen. De accountant toetst aan het BBV.

Opbrengst Opbrengst Kosten Kosten

3. WINST- EN VERLIESREKENING over bijvoorbeeld het jaar 2021 (sterk vereenvoudigd)

Saldo

20 10 --+10

Opbrengst = omzet = verkopen Kosten

Saldo

100

10 --+10

20 30 ---10

2021

60 30 --+30

30 ---10

2021 60 30 --+30

Totaal resultaat is 10 - 10 + 30 = 30

Geconstateerdkan kanworden wordendat datdoor door het het achterblijven achterblijvenvan van de de omzet omzet in in 2020, 2020, in dat bewuste jaar sprake is van Geconstateerd een negatief saldo van 10, in plaats van een positief saldo van 10. Doordat de markt goed gebleven, is er sprake is van een negatief saldo van 10, in plaats van een positief saldo van 10. Doordat de is markt aan het einde vanisde resultaat behaald als begroot. opbrengst heeft dus goed is gebleven, er looptijd aan het toch eindehetzelfde van de looptijd toch hetzelfde resultaatDe behaald als begroot. De alleen een andere spreiding gehad in de tijd dan voorzien. opbrengst heeft dus alleen een andere spreiding gehad in de tijd dan voorzien.

---- Resultaat/winst voor belasting

2020

+30

In dit voorbeeld van een winst- en verliesrekening, is in het jaar 2021 een omzet behaald van 100 en voor 70 aan kosten gemaakt. Bij een reguliere onderneming zou er dus sprake zijn van een winst voor belasting van 30. Bij grondexploitaties vindt eigenlijk ook zoiets plaats, zoals onder het volgende punt wordt weergegeven.

Indiende deopbrengsten opbrengstenachterblijven achterblijvenbij bijde deprognoses prognosesen ende demarkt marktklapt klaptonvoorzien/plotseling onvoorzien/plotselingininen en deze dip is Indien langdurig, dan ontstaat onzekerheid over het terugverdienen van de reeds kosten. Dat wordt ook deze dip is langdurig, daner ontstaat er onzekerheid over het terugverdienen vangemaakte de reeds gemaakte wel het ‘badkuipeffect’ genoemd, oftewel de kosten gaan voor de baat uit. Het saldo van opbrengst kosten. Dat wordt ook wel het 'badkuipeffect' genoemd, oftewel de kosten gaan voor de baat uit. en kosten (de blauwe lijn) is de kuip. Het saldo van opbrengst en kosten (de blauwe lijn) is de kuip.

4. GREX 2019-2021 (sterk vereenvoudigd) Jaar

2019

2020

2021

Opbrengst

Kosten

---

+10

Saldo

Totaal resultaat is 10 + 10 + 10 = 30

In het overzicht is de totale opbrengst van 100 verspreid over drie jaren, te weten 2019, 2020 en 2021. Ook de kosten worden verdeeld over deze drie jaren. Voor het begrip zijn de totaal bedragen van de winst- en verliesrekening en de grex gelijk aan elkaar. Bij een grondexploitatie wordt de opbrengst gerealiseerd als de leveringsakte is gepasseerd bij de notaris. Op dat moment vindt dus de eigendomsoverdracht plaats. Doorgaans wordt er eerst een koopovereenkomst gesloten, voordat de leveringsakte wordt opgesteld en de eigendomsoverdracht plaatsvindt. 5. FASERINGSINVLOEDEN HOEVEN HET TOTAAL RESULTAAT AAN HET EINDE VAN DE EXPLOITATIE NIET TE BEÏNVLOEDEN ! Dat het in een specifiek jaar bijvoorbeeld iets minder voortvarend gaat met de leveringen (eigendomsoverdrachten) oftewel de opbrengsten blijven achter bij de prognoses, hoeft niet per definitie te betekenen dat er sprake is van een probleem. Het is wel van belang dat de marktomstandigheden goed zijn en (naar verwachting) ook goed blijven. Stel dat in (jaarschijf) 2020 in het gegeven voorbeeld grex 2019-2021 er een achterstand ontstaat in de leveringen door bijvoorbeeld omstandigheden bij projectontwikkelaars of ondernemers. In plaats van 40 wordt er 20 aan opbrengst in het jaar 2020 gerealiseerd. De markt blijft echter goed, er wordt dus nog steeds met

Bijlage 1

Figuur: badkuipeffect

6. VOORZIENING Indien een grex negatief uitkomt, dus verlies draait, dan dient er een voorziening te worden getroffen ter hoogte van het verlies. Het treffen van een verliesvoorziening is een wettelijke verplichting. 7 .WAT IS EEN MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties) ? De MPG is een verzameling (consolidatie) van alle individuele grondexploitaties, waardoor er een totaaloverzicht ontstaat. 8. WAT IS VAN BELANG OM OP TE LETTEN BIJ GREXEN/ MPG’S ? Bij een grex / mpg is het van belang om inzicht te krijgen of het geprognosticeerde eindresultaat/de netto contante waarde wordt behaald. Zijn er afwijkingen waar te nemen? Zo ja, wat is de oorzaak?

Introductie Systematiek grondexplotaties / MPG

9. (TUSSENTIJDSE) WINSTNEMING Winstneming is onderhevig aan de regels van het BBV. Er dient winst te worden genomen volgens de POC (Percentage Of Completion) methodiek, dus naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en kosten. Zie het hieronder uitgewerkte voorbeeld. Een andere wijze van winstneming is niet toegestaan. Jaar 1 (bedragen x € 1.000)

Opbrengsten

Lasten

Resultaat

Raming over looptijd grex

7.600

5.880

1.800

Gerealiseerd tot en met jaar 1

5.500

5.000

Percentage gerealiseerd van de raming

72%

Percentage gerealiseerd van de raming

Onzekerheden/risico’s Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

Voor de opbrengst geldt hetzelfde. Als op dit moment kavel X wordt verkocht voor € 100,-/m², dan is deze bijvoorbeeld naar verwachting € 103,-/m² waard over een jaar. Vanaf het moment van realisatie, wordt er een renteopbrengst gerekend over deze € 103,- totdat de grondexploitatie wordt gesloten. Er is sprake van een renteopbrengst, omdat er vanuit gegaan wordt dat het bedrag tegen rente kan worden gestald.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lelystad&id=2266498d-0edd-4a81-94e8-b1283ca9bada