BL1 Toelichting
Tekst van het document
RAPPORT Bestemmingsplan Waterfront Stedelijke Kust Lelystad Vast te stellen bestemmingsplan Klant:
Gemeente Lelystad
Referentie: Status:
Definitief/1
Datum:
5 mei 2026
HASKONING NEDERLAND B.V.
Mijnbouwstraat 120 2628 RX Delft Mobility & Infrastructure
Telefoon: +31 88 348 90 00 E-mail: info@haskoning.com Website: haskoning.com
Titel document: Bestemmingsplan Waterfront Stedelijke Kust Lelystad Ondertitel: Vast te stellen bestemmingsplan Referentie: Uw kenmerk Status: 1/Definitief Datum: 5 mei 2026 Projectnaam: Projectnummer: BJ1859 Auteur(s): M.d.G.
Opgesteld door: M.d.G. Gecontroleerd door: M.K. Datum: 5-5-2026 Goedgekeurd door: R.B. Datum: 5-5-2026
5 mei 2026
1
Inhoud 1
Inleiding
5
1.1
Aanleiding en doel
5
1.2
Pilot Crisis- en herstelwet
5
1.3
Gekozen planopzet
6
1.4
Ligging en begrenzing
6
1.5
Omvang van de landaanwinning
7
1.6
Vigerende bestemmingsplannen
8
2
Huidige situatie
9
2.1
Ontstaansgeschiedenis
9
2.2
Ruimtelijke en functionele kenmerken
9
3
Waterfront Stedelijke Kust
11
3.1
Voorgeschiedenis gebiedsontwikkeling
11
3.2
Beschrijving van het plan
13
3.2.1 3.2.2
De doelen Strategie en fasering gebiedsontwikkeling
13 15
3.3
Mobiliteit, verbindingen en bereikbaarheid
21
3.4
Parkeren
23
3.5
Landaanwinning
23
3.6
Waterveiligheid
25
3.7
Stadsstrand
25
3.8
Klimaatadaptatie, energievoorziening en circulariteit
26
3.9
Beeldkwaliteit
26
3.10
Weg te bestemmen functies, te verplaatsen functies en te behouden functies
26
4
Beleid
28
4.1
Rijksbeleid
28
4.1.1 4.1.2 4.1.3
Nationale Omgevingsvisie Besluit en Ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)
28 35 36
4.2
Provinciaal beleid
36
4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6
Omgevingsvisie Flevoland straks Omgevingsprogramma Flevoland (2019) Omgevingsverordening Flevoland (2019) Ontwikkelingsvisie 2030 Programma Landschap van de Toekomst Waterprogramma Flevoland
36 36 37 38 38 39
5 mei 2026
2
4.3
Gemeentelijk beleid
39
4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 4.3.8
Omgevingsvisie Lelystad 2040 Lelystad Next Level Economisch Perspectief Lelystad 2030 Uitvoeringsprogramma Vrijetijdseconomie Lelystad 2016-2026 Kustvisie Lelystad 2030 Actieplan Duurzaamheid 2021-2024 Woonvisie 2022-2027 Convenant Toekomstbestendige woningbouw 2023
39 40 40 40 41 42 42 42
4.4
Waterschapsbeleid
43
4.4.1
Watervisie en Waterbeheerprogramma Waterschap Zuiderzeeland
43
5
Omgevingsaspecten
44
5.1
Inleiding
44
5.2
Milieueffectrapportage
44
5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6
Toetsingskader Procedure Alternatieven en varianten Onderbouwing voorkeursalternatief Keuze voorkeursalternatief Maatregelen en borging
44 45 45 46 48 50
5.3
Bedrijven- en milieuzonering
51
5.3.1 5.3.2 5.3.3
Beleidsmatig kader Methodiek Onderzoeksresultaten
51 51 52
5.4
Verkeer en parkeren
57
5.4.1 5.4.2
Methodiek Onderzoeksresultaten
57 57
5.5
Luchtkwaliteit
73
5.6
Geluidhinder
76
5.6.1
Onderzoek
77
5.7
Externe veiligheid
84
5.7.1
Onderzoeksresultaten
84
5.8
Bodemkwaliteit
86
5.8.1
Onderzoek
86
5.9
Water
88
5.9.1
Onderzoek
89
5.10
Ecologie
96
5.10.1
Onderzoek
97
5.11
Archeologie en cultuurhistorie
116
5.11.1
Onderzoek
116
5 mei 2026
3
5.12
Ontplofbare oorlogsresten (OOO)
122
5.13
Duurzaamheid
124
6
Juridische planbeschrijving
127
6.1
Juridische planbeschrijving
127
6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5
Wro en Crisis- en herstelwet Opzet regels Wijze van bestemmen Bestemmingsregels Algemene regels
127 127 128 128 132
7
Financiële uitvoerbaarheid
134
7.1
Economische uitvoerbaarheid
134
7.2
Kostenverhaal
135
7.3
Regeling in bestemmingsplan
137
8
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
140
8.1
Vooroverleg
140
8.2
Participatie
140
8.3
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
140
Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1: Laddertoets Bijlage 2: MER deel A Bijlage 3: MER deel B Bijlage 4 Samenvatting MER Bijlage 5 Akoestische berekeningen AWZI Bijlage 6 Geuremissie AWZI Bijlage 7 Modeluitgangspunten Verkeer Bijlage 8 Verschilplot verkeersintensiteiten Bijlage 9 Kruispuntberekeningen Bijlage 10 Akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 11 Onderzoek Externe Veiligheid Bijlage 12 Archeologisch en cultuurhistorisch vooronderzoek Bijlage 13 Reactienota vooroverleg Bijlage 14 Aanvulling MER Bijlage 15 Nota zienswijzen
5 mei 2026
4
1
Inleiding
1.1
Aanleiding en doel
Lelystad wil haar toekomst in eigen hand nemen. Lelystad is de hoofdstad van de nieuwe natuur en wil verder inzetten op haar unieke ligging aan het Markermeer. De kust zal een belangrijke rol spelen in de groei en nieuwe identiteit van de stad. Met project Waterfront Stedelijke Kust beoogt Lelystad haar kustzone te ontwikkelen tot een multifunctioneel woon-, werk- en recreatiegebied in een natuurlijke omgeving, waarmee verbinding wordt gezocht met de bestaande stad, met als doel door te groeien tot een ‘stad aan het water’. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken heeft de gemeente Lelystad de ambitie uitgesproken om een bestemmingsplan vast te stellen waarmee de ontwikkeling van het Waterfront Stedelijke Kust Lelystad juridisch-planologisch mogelijk gemaakt wordt. Tezamen met het bestemmingsplan is een milieueffectrapport (MER) opgesteld. Het MER bevat de milieu-informatie om een goede afweging te maken als onderbouwing voor de planologische regeling in het bestemmingsplan.
1.2
Pilot Crisis- en herstelwet
Het bestemmingsplan heeft een bijzondere juridische status. Bestemmingsplannen zijn gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en zijn dan ook bedoeld om 'goede ruimtelijke ordening' te faciliteren. Het voorgenomen bestemmingsplan is naast een bestemmingsplan op basis van de Wro ook een bestemmingsplan 'met verbrede reikwijdte' op grond van de Crisis- en herstelwet (Chw). De ‘verbrede reikwijdte’ betekent dat het bestemmingsplan niet alleen over een ‘goede ruimtelijke ordening’ gaat, maar dat de gehele fysieke leefomgeving centraal staat. In het bestemmingsplan Waterfront Stedelijke Kust kunnen zodoende regels worden opgenomen ten behoeve van het: 1. bereiken en instandhouden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit; 2. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies. Het doel van het bestemmingsplan is om uitvoering te geven aan de plannen voor het Waterfront Stedelijke Kust Lelystad. Het bestemmingsplan moet daarbij ruimte bieden voor ontwikkeling en daarvoor als integraal toetsingskader dienen. Bij een regulier bestemmingsplan geldt daarbij een aantal beperkingen.
Ontwikkelingen moeten uitvoerbaar en voldoende uitgewerkt zijn om ze in een bestemmingsplan te kunnen vastleggen, waarbij het tevens op voorhand aannemelijk moet zijn dat het bestemmingsplan binnen de planperiode van 10 jaar uitvoerbaar is. De ontwikkelingen binnen het Waterfront Stedelijke Kust zullen gefaseerd worden uitgevoerd, waarbij verschillende fasen en plandelen nog nader uitgewerkt moeten worden en waarbij niet alle facetten van de uitvoerbaarheid al volledig zijn uitgekristalliseerd. Het bestemmingsplan Waterfront Stedelijke Kust heeft de status ‘verbrede reikwijdte’ en kent daarmee automatisch een doorlooptijd van 20 jaar in plaats van 10 jaar om uitnodigingsplanologie in de praktijk te brengen. Het bestemmingsplan betreft een ruimtelijk project van Bijlage I van de Crisis- en herstelwet (categorie 3.1: herstructurering woon- en werkgebied/project voor de bouw van meer dan 11 woningen). Hierdoor gelden voor alle (uitvoerings)besluiten de procedurele versnellingen van afdeling 2, Hoofdstuk 1 Chw. Zo bepaalt de Chw dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen een half jaar (in plaats van een jaar) een uitspraak moet doen naar aanleiding van beroepen tegen een vastgesteld bestemmingsplan.
De 19e tranche van de Crisis- en herstelwet is met ingang van 7 februari 2023 in werking getreden, waarmee de status van 'verbrede reikwijdte' voor heel Lelystad en dus ook het bestemmingsplan Waterfront 5 mei 2026
5
Stedelijke Kust is geformaliseerd. Hieronder wordt beschreven welke ‘verbrede’ mogelijkheden door Lelystad in het bestemmingplan worden ingezet: 1. Exploitatieplanplicht: Een exploitatieplan is verplicht, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure (of posterieure) exploitatie-overeenkomst. Een deel van het plangebied is in eigendom van andere overheden en eigenaren; dit vraagt om een exploitatieplan. De Chw-status biedt de mogelijkheid om te volstaan met een globaal exploitatieplan. Op basis van artikel 7c, negende alinea, sub a, onder 2 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, is een afwijking gemaakt van artikel 3.1.6, lid 1, onder f van het Bro. Het is daarom niet noodzakelijk om bij de goedkeuring van het bestemmingsplan gedetailleerd uiteen te zetten hoe de uitvoerbaarheid ervan geregeld is. Het volstaat om aan te tonen dat er geen duidelijk onhaalbare aspecten zijn in het plan, een methode die vergelijkbaar is met de toetsing voor wat betreft de niet evidente onuitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 2. Delegatie planwijziging: Binnen het experiment is het mogelijk de bevoegdheid tot het wijzigen van onderdelen van het bestemmingsplan te delegeren aan burgemeester en wethouders. De gemeenteraad kan zelf bepalen op welke onderdelen van het plan deze bevoegdheid betrekking heeft.
1.3
Gekozen planopzet
De gemeente Lelystad beoogt een bestemmingsplan vast te stellen dat voldoende rechtszekerheid biedt, zodat eenieder weet waar hij aan toe is en dat tegelijkertijd ook ruimte biedt aan de dynamiek die inherent is aan ruimtelijke ontwikkelingen, door ruimte te creëren voor planologisch aanvaardbare en wenselijke ontwikkelingen in Waterfront.
1.4
Ligging en begrenzing
Het plangebied van Waterfront Stedelijke kust ligt aan de westelijke zijde van Lelystad aan het Markermeer. Ten noorden van het Waterfront ligt het zogenaamde Kustpark met enkele woonbuurten in een groene en waterrijke omgeving, waarvan de woonwijk ‘Park Houtribhoogte’ direct ten noorden van het plangebied is gelegen. Het oosten van het Waterfront bestaat hoofdzakelijk uit woonfuncties, met Landgoed in de Noordzoom in het noordoosten, de wijken Boeier, Punter en Galjoen (Schepenwijk) met drevenstructuur en het industriegebied Noordersluis in het zuidoosten van het plangebied. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich Lelystad Haven. Het Markermeer-Oostvaardersdiep is gelegen aan de westzijde van het plangebied. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de N307/Markerwaarddijk tussen de Houtribsluis en de aansluiting op de Houtribweg. De oostelijke begrenzing van het plangebied van noord naar zuid behelst respectievelijk de Houtribweg – Museumweg – Claerbeek – Schoonzicht – Saerdam – Houtribweg. Het plangebied wordt aan de zuidoostzijde afgebakend door de RWZI op de hoek van de HoutribwegVisarenddreef en groothandel Robeo Casings BV. Het gemaal Wortman aan de Lage Dwarsvaart en het buitendijks gelegen woon-werkgebied aan de Oostvaardersdijk in Lelystad-Haven markeren de zuidelijke begrenzing van het plangebied.
Het Markermeer-Oostvaarderdiep vormt een natuurlijke begrenzing aan de westzijde van het plangebied.
5 mei 2026
6
Figuur 1.1. Ligging en begrenzing plangebied.
1.5
Omvang van de landaanwinning
Het bestemmingsplan Waterfront Stedelijke Kust Lelystad maakt landaanwinning mogelijk. Gezien belang van (oppervlakte)water en de impact van klimaatverandering op het watersysteem is dat niet vanzelfsprekend. Sinds de Kamerbrief Water en Bodem Sturend van november 2022 heeft het rijksbeleid betreffende water en bodem zich verder ontwikkeld en is verder verhelderd. Het uiteindelijke resultaat is vastgelegd in de Ontwerp Nota Ruimte (2025): “Voor onze zoetwatervoorziening en waterveiligheid is het van belang dat de huidige zoetwatervoorraad en de waterbergingscapaciteit van het IJsselmeer en Markermeer niet te veel wordt verkleind, en dat er kansen worden verkend voor het vergroten van de buffercapaciteit. Terughoudend zijn met landaanwinning en buitendijks bouwen is daarom geboden. Binnendijks wat binnendijks kan. Tegelijkertijd zijn woningbouwinitiatieven langs de randen van de meren mogelijk. De huidige regels in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bieden hiervoor de kaders aan gemeenten.” De gemeente Lelystad heeft in het Bkl (en voorloper) altijd een speciale positie gehad met hectares uitbreidingsruimte voor landaanwinning. Het Rijk heeft bij wijze van uitzondering maatwerk-afspraken gemaakt met de gemeente Lelystad. Geconcludeerd is dat voor de beoogde ontwikkeling van het Waterfront landaanwinning noodzakelijk is maar dat deze gelimiteerd is tot 23,5 hectare.
Met deze (ten opzichte van eerdere plannen) gereduceerde omvang is het mogelijk om de gemeentelijke ambitie van het Waterfront te realiseren én tegelijkertijd terughoudendheid te betrachten voor wat betreft de omvang van de landaanwinning. Deze verwachting sluit aan op de resultaten van de aanvulling op het MER waarin is gebleken dat bij een variant op het Voorkeursalternatief met 23,5 ha landaanwinning en meer natuurontwikkeling/oeverontwikkeling het Waterfront beter scoort op water- en natuurdoelen maar ook een volwaardige invulling geeft van de doelen voor de gebiedsontwikkeling. 5 mei 2026
7
In dit bestemmingsplan is een contour opgenomen waarbinnen de 23,5 ha landaanwinning mag worden gerealiseerd. Deze contour heeft een omvang van ca. 34 ha. Dat betekent dat maximaal 70% van de contour mag bestaan uit landaanwinning en de rest uit oeverzones die bij een verhoogde waterstand overstromen en uit open water. Daarmee biedt het bestemmingsplan enige flexibiliteit voor wat betreft de exacte inrichting en anderzijds voldoende rechtszekerheid. Binnen deze omvang valt ook de nieuwe waterkering(en).
1.6
Vigerende bestemmingsplannen
Het bestemmingsplan Waterfront Stedelijke Kust Lelystad heeft betrekking op gronden waarvoor diverse bestemmingsplannen en paraplubestemmingsplannen vigerend zijn. Voor het plangebied gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen geheel of gedeeltelijk: Bestemmingsplan etc.
Vaststellingsdatum gemeenteraad
Bataviakwartier
31 maart 2015
Boeier – Karveel
10 juli 2009
Beheersverordening IJsselmeer-MarkermeerOostvaardersplassen
28 mei 2013
Bataviahaven
26 januari 2016
Schepenwijk
30 januari 2013
Meerdijkhaven
2 augustus 2005
Noordersluis 2012
19 maart 2013
Lelystad Haven
23 april 2013
Bunkerstation Bataviahaven (omgevingsvergunning)
17 juli 2014
Drijvend boothuis Oostvaardersdijk 99 (projectbesluit)
20 juni 2020
Parapluplan Algemene regels evenemententerreinen Lelystad
8 februari 2022
Parapluplan Parkeren Lelystad
24 april 2023
Parapluplan Algemene regels woningplitsing en kamerbewoning Lelystad
22 september 2020
Parapluplan Algemene regels tankstations Lelystad
26 januari 2021
Tabel 1.1: vigerend juridisch-planologisch kader binnen het plangebied Met het nieuwe bestemmingsplan worden alle huidige voor het plangebied geldende bestemmingsplannen vervangen door het voorgenomen bestemmingsplan. De paraplubestemmingsplannen en omgevingsvergunning/projectbesluit vervallen bij de vaststelling van het bestemmingsplan Waterfront Stedelijke Kust Lelystad en zullen daarin dus moeten worden verwerkt.
5 mei 2026
8
2
Huidige situatie
2.1
Ontstaansgeschiedenis
Gesticht door de Rijksdienst IJsselmeerpolders (RIJP) kenmerkt Lelystad zich door een bijzondere ontstaansgeschiedenis: niet organisch gegroeid maar op de tekentafel ontworpen. In eerste aanleg zou Lelystad de provinciehoofdstad worden te midden van drie grote polders: Oostelijk Flevoland, Zuidelijk Flevoland en de Markerwaard. Na een snelle ontwikkeling in de eerste jaren verschoof de aandacht van de RIJP naar Almere waardoor de bedoelde omvang van de stad niet werd bereikt. Door het definitief afzien van het inpolderen van het Markermeer kwam de stad in een andere positie, niet meer te midden van landbouwgrond maar aan de rand van groot open water. Een stad ook met grote sociale uitdagingen. De ontwikkeling van de stad als geheel wordt weerspiegeld in de ontwikkeling van waterfront. De stad is ontwikkeld met de rug naar het water waardoor waterfront lang braak heeft gelegen. Sinds 2000 is er sprake van enige stedelijke ontwikkeling met de komst van Batavia Stad en later de bebouwing van Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek en Bataviahaven. Pas de laatste jaren wordt de potentie van de kust voor Lelystad breed onderkend.
2.2
Ruimtelijke en functionele kenmerken
Het plangebied kan grofweg onderverdeeld worden in vijf deelgebieden (figuur 2.1): 1. Bataviakwartier Bataviakwartier is gelegen in het noordelijk deel van het plangebied. Bataviakwartier is een recreatief en toeristisch gebied met regionale en nationale aantrekkingskracht en biedt een mix van retail, leisure en evenementen. In het noorden van Bataviakwartier zijn de telecommunicatietoren Cellnex en tankstation TotalEnergies aanwezig. Centraal in het Bataviakwartier ligt Batavia Stad waarbinnnen verschillende outletwinkels gevestigd zijn. In Bataviakwartier zijn recreatieve functies aanwezig met onder meer een museum (Batavialand) en horecavoorzieningen (o.a. Next Restaurant). Deze gebouwen liggen verspreid over het westelijke deel van Bataviakwartier. Bij het museum op het vaste land hoort ook de replica van het VOCschip de Batavia. In Bataviakwartier zijn grote parkeerterreinen aangelegd. Deze liggen vooral aan de oostelijke zijde van Batavia Stad en hebben een eigen en directe ontsluiting vanaf de Houtribweg. De parkeerterreinen voorzien in eerste instantie in de parkeerbehoefte voor Batavia Stad en daarnaast voor de andere functies van Bataviakwartier. 2. Bataviahaven De Bataviahaven is een komvormige stadshaven van Lelystad. De haven is ook de centrale ruimte waar (toekomstige) bebouwing zich op oriënteert.
Haaks op de kust is ter plaatse van de verbreding in het Oostvaardersdiep een brede pier gerealiseerd waarop het nautisch bedrijf Naupar is gevestigd en waar riviercruiseschepen afmeren. Direct ten noorden van de havenkom bevindt zich de pier waar de veerdienst voor de Marker Wadden vertrekt en aanmeert. 3. Meerdijkhaven & Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek Direct ten zuiden van de Bataviahaven ligt de buurt Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek. Deze buurt dateert uit de jaren ’00 en is ingeklemd tussen de Oostvaardersdijk en de Houtribweg. Het terrein Meerdijkhaven, tussen het woon-werkgebied aan de Oostvaardersdijk en de buurt Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek, ligt in de huidige situatie grotendeels braak. Ter plaatse waar de Oostvaardersdijk afbuigt naar de Houtribweg is een steunpunt gelegen van Rijkswaterstaat. Ten noorden daarvan ligt de loswal van Waterschap Zuiderzeeland die in gebruik is bij een tweetal bedrijven. 5 mei 2026
9
4. Noordersluis Het zuidoosten van het plangebied beslaat een klein deel van het gezoneerde bedrijventerrein Noordersluis. Op dit deel zijn bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 4.1. Deze terreinen liggen momenteel braak of zijn bebost. Het terrein dat is ingeklemd tussen de Houtribweg en de Vaartweg ligt in de huidige situatie braak en is in eigendom van de gemeente. Het terrein dat omzoomd is door de Houtribweg, Zuiveringsweg, Visarenddreef en de RWZI is in de huidige situatie een bebost perceel. 5. Oostvaardersdiep Een leidam vormt de grens tussen het Markermeer en het Oostvaardersdiep, dat grotendeels evenwijdig aan de kustlijn loopt. De leidam markeert tegelijkertijd de grens van het plangebied. Door het Oostvaardersdiep loopt een vaarweg voor de beroepsvaart.
Figuur 2.1. Ruimtelijke en functionele kenmerken plangebied. 5 mei 2026
10
3
Waterfront Stedelijke Kust
3.1
Voorgeschiedenis gebiedsontwikkeling
Lelystad is zo’n 50 jaar geleden ontstaan met de inpoldering van de voormalige Zuiderzee. Het is oorspronkelijk gepland als ‘hoofdstad’ van de Flevopolders op het snijvlak van de drie grote polders: Oostelijk Flevoland, Zuidelijk Flevoland en de Markerwaard. In 2006 is definitief besloten af te zien van de Markerwaard, waardoor de positie van Lelystad niet meer verandert: de stad is en blijft gepositioneerd ‘aan’ het Markermeer. De stad is er echter niet op ontworpen. Lelystad ligt van het water afgekeerd. In de afgelopen twintig jaar zijn er veel plannen en ideeën geweest om Lelystad alsnog met het water te verbinden en daarmee te profiteren van de unieke ligging aan het Markermeer. In de laatste jaren zijn deze plannen in een stroomversnelling gekomen met de Kustvisie 2030, het Koersdocument 2040 en de Omgevingsvisie 2040 en het ontstaan van de nieuwe natuurgebieden Oostvaardersplassen en Marker Wadden. Onder het motto ‘Hoofdstad van de Nieuwe Natuur’ ontwikkelt Lelystad een nieuw imago: de basis voor Lelystad Next Level waarbij ook in de groei van de stad met 40.000 inwoners is voorzien in 2040. De kust speelt een belangrijke rol in de groei van de stad. Met de Kustvisie 2030 als beleidskader is in 2021 een ruimtelijke verkenning uitgevoerd naar de wijze waarop de doelstellingen invulling kunnen krijgen.
Het College van Burgemeester en Wethouders heeft in maart 2022 besloten deze verkenning te zien als vertrekpunt voor een op te stellen stedenbouwkundig (master)plan voor het gehele Waterfront. Het in dit hoofdstuk beschreven plan is gebaseerd op het conceptstedenbouwkundig masterplan zoals deze ter consultatie is voorgelegd in de zomer 2023. Vastgesteld beleid over stedelijke groei en kustontwikkeling De Kustvisie Lelystad 2030 ‘Een Vitale Kust’, het Koersdocument 2040 en de Omgevingsvisie 2040 vormen beleidskaders die aan de basis liggen van het Waterfront. Uit die kaders wordt duidelijk dat Lelystad een stad met veel potentie is. Maar Lelystad kent sinds jaar en dag ook een aantal fundamentele en samenhangende sociale, economische en ruimtelijke uitdagingen. In deze documenten is integraal vastgelegd hoe de kustzone strategisch moet worden ontwikkeld, met speciale aandacht voor recreatie, voorzieningen en wonen. Lelystad is nooit de grote provinciehoofdstad van Flevoland geworden. Wat er in anticipatie op de grote aantallen inwoners wel kwam, waren stadse maatschappelijke en commerciële voorzieningen, veel groen, onderwijs en een groot areaal openbare ruimte. Het Koersdocument 2040 signaleert dat er in Lelystad relatief veel mensen met een lage sociaaleconomische status wonen.
Het inkomen en het opleidingsniveau van de bevolking zijn relatief laag, de werkloosheid is relatief hoog en er zijn veel gezondheidsproblemen die samenhangen met de lage sociaaleconomische status. De gemeente stelt in het Koersdocument dat de draagkracht en het draagvlak van de inwoners al jaren onvoldoende zijn om alle publieke en commerciële voorzieningen van de stad te dragen. Voorzieningen verdwijnen, omdat het draagvlak ontbreekt, waardoor de stad weer minder aantrekkelijk wordt voor draagkrachtige inwoners en bedrijven. Zo ontstaat een neerwaartse spiraal. Tegelijk heeft Lelystad veel te bieden. Zo is er de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in omliggende nationale en regionale infrastructuur waardoor Lelystad onderdeel is van de Metropool Regio Amsterdam en ook de regio Zwolle goed bereikbaar is. In combinatie met de beschikbare ruimte en de betaalbare grond- en vastgoedprijzen maakt dit Lelystad in potentie een aantrekkelijke vestigingsplek voor bedrijven en nieuwe inwoners. Door de ligging aan het Markermeer heeft Lelystad unieke kwaliteiten te bieden aan haar inwoners en bezoekers: ruimte, rust, markante beleefbare natuur en water. De kustzone is het grote 5 mei 2026
11
onbenutte potentieel van de stad en vormt, dankzij haar kwaliteiten, de basis voor de ontwikkeling van een vitale kust waarin water en stad fysiek en functioneel met elkaar worden verbonden en die daarmee belangrijke aanknopingspunten biedt voor de verdere stadsontwikkeling. Strategische koers voor de stad De gemeente, provincie Flevoland en het ministerie van Binnenlandse Zaken hebben onder de naam Lelystad Next Level gewerkt aan toekomstplannen voor de stad. Het doel van Lelystad Next Level is een aantrekkelijke en duurzame stad in een natuurlijke omgeving, die financieel gezond is en zich zelfstandig ontwikkelt. In het Koersdocument 2040 maakt de gemeente richtinggevende keuzes voor het realiseren van deze ambitie. Een van die keuzes is het versterken van de verstedelijking. Lelystad wil groeien in aantal inwoners en werkgelegenheid ter versterking van de sociale, economische en stedelijke structuur. Ze wil hiervoor de ruimte en bereikbaarheid benutten om nieuwe bedrijven aan te trekken. En ze wil de stad aantrekkelijker maken voor nieuwe draagkrachtige inwoners zodat een evenwichtige stad ontstaat die daadwerkelijk op eigen benen kan staan. Het motto van Lelystad is Hoofdstad van de Nieuwe Natuur. De stad ligt midden in de natuur, ontleent hier haar nieuwe identiteit aan en gaat deze sterk uitdragen.
Dit laat zich vooral aan het water zien, nabij de Oostvaardersplassen, het Markermeer en Marker Wadden (gezamenlijk het Nationaal Park Nieuw Land): “Lelystad is een aantrekkelijke kuststad. Een stad met een unieke kustlijn met vergezichten waaraan de stad zich openbaart: een bruisend stedelijk front en aantrekkelijke woonlandschappen waar natuur en wonen samenkomen”. De gemeente zet ook in op het benutten van de potentie van het Bataviakwartier om de economische dynamiek te versterken, om daarmee de werkgelegenheid en het aantal inwoners te vergroten. De gemeente wil zo uitgroeien tot een sterke, onderscheidende speler in regionale netwerken en tot een stad met 120.000 inwoners. Ruimtelijke visie voor de stedelijke kust Gelijktijdig met het beleid voor Lelystad Next Level is gewerkt aan de Kustvisie Lelystad 2030. Lelystad heeft een lange kust die zich uitstrekt van de Oostvaardersplassen tot Flevokust Haven en Enkhuizen. Met de Kustvisie wil de gemeente graag structuur en samenhang aanbrengen in alle ontwikkelingen die zich afspelen in de omgeving van de kust en die bijdragen aan Lelystad als aantrekkelijke stad om in te wonen, recreëren en ondernemen.
De ambitie is om van de ‘stedelijke kust’ (met daarin onder andere Bataviakwartier en Meerdijkhaven en Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek) een goed bereikbaar, hoogwaardig en gevarieerd milieu te maken, dat aantrekkelijk is voor inwoners en bezoekers. Het gebied richt zich op vrijetijdsbesteding, recreatie op water en land, in combinatie met bijzondere woonmilieus nabij water en natuur. Bataviakwartier, gericht op vrijetijdsbesteding, havenrecreatie en detailhandel, is het kerngebied van de kuststrook en de waterpoort voor het Nationaal Park Nieuw Land. Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek en Meerdijkhaven zijn gericht op het stedelijk wonen aan en op het water en zijn uitloper van de stad. Deze woonontwikkelingen sluiten direct aan bij de in de Kustvisie 2030 geformuleerde ambitie om de kustzone te transformeren tot een levendig stadsdeel met een mix van wonen, recreatie en voorzieningen. Meerdijkhaven fungeert als overgangsgebied tussen het hoog stedelijke gebied en het Werkeiland. Functies, met name in het Bataviakwartier, vullen het aanbod van de stad als geheel aan, waarbij wordt gezorgd dat elke voorziening op de juiste locatie komt waar deze het meeste toevoegt aan de ontwikkeling en aantrekkelijkheid van de stad.
5 mei 2026
12
3.2
Beschrijving van het plan
3.2.1
De doelen
Lelystad wil de komende decennia fors groeien en een bijdrage leveren aan de nationale woningbouwopgave. Daarvoor is het belangrijk dat de stad voldoende aantrekkelijk wordt gevonden om er te willen wonen. De kust speelt een belangrijke rol in de gemeentelijke ambitie om Lelystad te ontwikkelen tot aantrekkelijke stad waar het fijn wonen, werken en recreëren is. Eén van de gebieden die de gemeente in dat kader wil ontwikkelen is het gebied tussen Lelystad-Haven en de Markerwaarddijk: het Waterfront. De gemeente wil hier een aantrekkelijke stedelijke kustzone realiseren, die de stad met het Markermeer en de natuurgebieden van het Nationaal Park Nieuw Land verbindt en nieuwe inwoners en bezoekers aantrekt. Een stad aan het water in plaats van een stad achter de dijk. Doelstellingen voor Waterfront Lelystad In de Kustvisie 2030 en het beleidsdocument Lelystad Next Level is de koers van Lelystad bepaald als ‘hoofdstad van de nieuwe natuur’, zodat ze in 2040 een zelfstandige, sociaal veerkrachtige, duurzame, aantrekkelijke en economische sterke stad is met 120.000 inwoners. Lelystad kent echter enkele fundamentele sociale, economische en ruimtelijke opgaven. Met de ontwikkeling van Waterfront Stedelijke Kust wordt onder meer beoogd deze opgaven het hoofd te bieden.
Voor de gemeente is het Waterfront met landaanwinning essentieel voor de doorontwikkeling van Lelystad op ‘next level’. Het hoofddoel van het project Waterfront Stedelijke Kust is als volgt: Realiseren van een aantrekkelijke stedelijke kustzone die stad, water en natuur verbindt en nieuwe draagkrachtige inwoners en bezoekers aantrekt, die bijdragen aan een evenwichtige stad die op eigen benen kan staan. Een stad aan het water in plaats van een stad achter de dijk. Meer specifiek zijn voor het Waterfront de volgende doelen geformuleerd die bijdragen aan het bovenomschreven hoofddoel. Het voorliggende bestemmingsplan maakt deze doelen grotendeels mogelijk. 1. Aantrekkelijke nieuwe woonlandschappen aan het water. Om nieuwe draagkrachtige inwoners naar Lelystad te trekken, biedt het Waterfront ruimte aan onderscheidende woonlandschappen in een gebied waar water, natuur en stad samen komen; 2. Verleidelijk en economisch krachtig leisure programma. Om meer draagkrachtige bezoekers aan te trekken en langer vast te houden, biedt het Waterfront ruimte voor een uitgebreid en divers leisureprogramma met regionale internationale aantrekkingskracht, aansluitend bij en in aanvulling op de bestaande functies in Bataviakwartier; 3. Uitnodigende openbare ruimte om te verblijven.
Waterfront verleidt bezoekers/inwoners om te sporten, ontmoeten en ontspannen waardoor het een recreatief gebied is op een schaal voor de hele stad; 4. Integreren van natuurontwikkeling. De kustzone verbindt de stad met het water en de natuur van Nationaal Park Nieuw Land. Het ontwerp van het Waterfront sluit aan bij de natuurontwikkeling in de bredere kustzone van Oostvaardersplassen tot Marker Wadden, in de vorm van beleefbare natuur, waarmee het haar motto Hoofdstad van de Nieuwe Natuur concrete invulling geeft; 5. Een ruimtelijke structuur die kwaliteiten versterkt en verbindt. In het Waterfront komen natuur, het water en de stad met zijn diverse functies als wonen en leisure samen. Waterfront heeft een goede ruimtelijke structuur, waarin huidige en toekomstige functies en kwaliteiten door goede overgangen met elkaar zijn verbonden zonder elkaar in de weg te zitten; 6. Borgen van de waterveiligheid. Omdat de primaire waterkering (Oostervaardersdijk) ter plaatse van het Waterfront ook zorgt voor de bescherming van het achterland en omdat door klimaatverandering naar verwachting extra bescherming nodig is, wordt zorggedragen voor een toekomstbestendige oplossing om de waterveiligheid te borgen. Voor dit doel werkt de gemeente nauw samen met het Waterschap. 5 mei 2026
13
Figuur 3.1. Plankaart stedenbouwkundig masterplan (versie juni 2023). (Het gedeelte binnen de rode rechthoek wordt niet mogelijk gemaakt binnen dit bestemmingsplan. De gemeente heeft de ambitie om ter plaatse van Bataviakwartier de boulevard te verlevendigen en de verbinding tussen water en stad te versterken. Het vraagt nadere uitwerking welk planologisch kader passend in om tegelijkertijd te waarborgen dat voldaan wordt aan de regels van Waterschap Zuiderzeeland en Rijkswaterstaat. Daarvoor zal een zelfstandige planologische procedure worden doorlopen). 5 mei 2026
14
3.2.2
Strategie en fasering gebiedsontwikkeling
Het Waterfront bestaat uit twee deelgebieden: • Aan de noordzijde Bataviakwartier: dit moet hét leisuregebied van de wijde regio worden en één van de belangrijkste leisuregebieden van Nederland. Samen met o.a. Batavia Stad trekken nieuwe leisurevoorzieningen jaarlijks miljoenen mensen die hier plezier hebben en ‘en passant’ Lelystad (her)ontdekken. • In het zuidwesten Meerdijkhaven en Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek: in het nu nog lege gebied en op een landaanwinning in het Markermeer komt een nieuw woon- en recreatielandschap dat het beeld van ‘wonen in Lelystad’ een geheel nieuw elan geeft. Hier zal het natuurlijke karakter van de Marker Wadden als het ware de stad in komen en identiteit geven aan het Waterfront en daarmee aan de stad als geheel. Het motto van Lelystad als Hoofdstad van de Nieuwe Natuur moet hier letterlijk voelbaar en beleefbaar worden.
3.2.2.1 Bataviakwartier In Bataviakwartier staat vrijetijdsbesteding centraal. Het gebied strekt zich uit vanaf de toren van Cellnex tot en met Bataviahaven. De huidige gebiedspartijen (Batavia Stad, Batavialand en Bataviahaven) krijgen ruimte om te groeien. Nieuwe voorzieningen voor winkelen, leisure, horeca, cultuur, hotels en sport moeten zorgen voor een langere verblijfsduur en overnachtingsmogelijkheden. Hierbij is ruimte voor grote publiekstrekkers die een bovenregionaal verzorgingsgebied hebben. Het programma wordt doorgetrokken tot aan de waterlijn waardoor de ligging als ‘stad aan het water’ veel nadrukkelijk kan worden beleefd en kan worden ingezet als unique selling point. Het stedenbouwkundig (master)plan geeft een beeld van welke voorzieningen hier goed passen. Deze worden hieronder nader toegelicht. Het bestemmingsplan dient voldoende flexibel te zijn, zodat ook andere invullingen van leisure mogelijk gemaakt worden. De haalbaarheid om deze ruimte te creëren in het bestemmingsplan, is onderzocht. Leisurevoorzieningen in het Waterfront dienen complementair te zijn op de stedelijke voorzieningen in het Stadshart en de rest van de stad. Voorzieningen als een bioscoop of theater zijn derhalve bijvoorbeeld uitgesloten in de planregels. Het concrete programma komt voort uit de volgende uitgangspunten: a.
Ruimte geven aan de huidige gebiedspartners (Batavia Stad, Batavialand en Bataviahaven) om te groeien. Het zijn sterke merken die nu samen Bataviakwartier dragen. Zij krijgen ruimte om te groeien in kwantiteit en kwaliteit zodat ook de komende decennia deze voorzieningen hun waarde voor Bataviakwartier behouden. Batavia Stad is een Factory Outlet Center (FOC). FOC’s zijn een steeds gebruikelijker onderdeel geworden van funshopping in Nederland. Uitbreiding van Batavia Stad is gewenst, mede gezien de overlap met verzorgingsgebieden van de overige FOC’s in Nederland (Designer Outlet Center Roermond, Rosada Roosendaal, Amsterdam The Style Outlets); b. Verbreden van het aanbod en daarmee van de dragende partijen. Een grote nieuwe voorziening gericht op amusement is een goede aanvulling op het huidige aanbod van shoppen, cultuur en nautica. Andere leisuregebieden laten zien dat het samenbrengen van diverse bezoekmotieven bijdraagt aan de levendigheid en robuustheid van het gebied als geheel; c. Voorzieningen toevoegen die de verblijfsduur verlengen en meerwaarde genereren voor bestaande voorzieningen. Het gaat om plezier, kortdurende activiteiten, gevarieerd qua aanbod voor diverse doelgroepen en geen hoge entreekosten.
De gewenste schaal is zodanig dat ze ook een zelfstandig bezoekmotief vormen (waarvoor men de haven aandoet/waarna men Batavia Stad inwandelt) en zelf profiteren van bezoekersstromen die door de huidige voorzieningen worden gegenereerd. Het laagdrempelig aanbod maakt het ook voor Lelystedelingen aantrekkelijk om vaker naar Bataviakwartier te gaan; 5 mei 2026
15
d. Voorzieningen toevoegen die zorgdragen voor een meerdaags verblijf en 24/7 levendigheid. Daarvoor is het nodig dat een relatief groot aantal mensen wil en kan overnachten in Bataviakwartier. Ook hier gaat de keuze uit naar voorzieningen met een eigen bezoekmotief zodat ze eigen clientèle aantrekken en tegelijkertijd het totale leisure-aanbod versterken.
Figuur 3.2. Leisure programma Bataviakwartier (het gedeelte binnen de rode rechthoek wordt niet mogelijk gemaakt binnen dit bestemmingsplan (zie toelichting figuur 3.1)). Indicatieve programma (van noord naar zuid) Het gebied voor vrijetijdsbesteding strekt zich uit vanaf de toren van Cellnex tot en met Bataviahaven. Extreme adventure park is het gebied rondom de zendmast, de toren van Cellnex. Hier gaat het om een combinatie van extreme sporten en om extreme ervaringen met zowel indoor als outdoor activiteiten. Binnen dit deelgebied is ruimte voor bijvoorbeeld indoor skydive, surf wave, klimpark en het benutten van de buitenzijde van de toren voor abseilen en tokkelbanen. Indoor entertainment kan op verschillende manieren invulling krijgen zoals 3D-spektakel, indoor pretpark of live-entertainment. Het betreft hier een voorziening met een sterk merk en een relatief groot ruimtebeslag die net zoals Batavia Stad haar publiek trekt uit de ruime regio. Om te vermijden dat het zich van buiten 5 mei 2026
16
manifesteert als een grote ‘doos’ geldt als randvoorwaarde dat de plint naar de boardwalk bijdraagt aan de levendigheid van het gebied. Batavia Stad is qua werkgelegenheid, ruimtegebruik en omzet veruit de grootste recreatieve onderneming van Bataviakwartier. Batavia Stad Fashion Outlet krijgt binnen het outletconcept de ruimte om te groeien in vierkante meters ter plaatse van waar nu de Bataviawerf is gevestigd. Boardwalk1 is de levendige zone langs het water. Deze zone komt voor een groot deel overeen met de ligging van de waterkering waar geen permanente bebouwing zal komen. De boardwalk representeert qua setting, inrichting en ‘look and feel’ de krachtige en onderscheidende identiteit van Bataviakwartier gekoppeld aan de positionering en aan de Hoofdstad van de Nieuwe Natuur. Door herinrichting kan in Bataviakwartier de dijk landschappelijk worden ingepast waardoor er ruimte is voor een parkachtige zone waar de boulevard doorheen loopt. Batavialand is de culturele trekker van Bataviakwartier. Batavialand bestaat momenteel uit een museum, scheepswerf met houtwerkplaats, smederij, de replica van het VOC-schip de Batavia en enkele historische scheepswrakken. Alle onderdelen worden samengebracht op één perceel en er worden een entreegebouw en het nationaal scheepvaart archeologisch depot aan toegevoegd.
Destinatiehotel betreft een midden segment (drie/vier sterren) hotel met geïntegreerd of aangrenzend gethematiseerd waterpark of andere leisurevoorziening en heeft als kenmerk dat het grote aantallen gasten trekt (ca. 350.000 /jr) waarvan een relatief hoog percentage blijft overnachten. Bataviahaven is momenteel een passantenhaven voor de recreatievaart, thuishaven voor veel schepen van de bruine vloot, vertrekhaven voor de veerdienst naar Marker Wadden, evenemententerrein voor nautische evenementen zoals de HISWA te Water en (turn around) haven voor riviercruiseschepen. De groei van de haven vraagt ruimte, meer voorzieningen en een goede bereikbaarheid. De bestaande afmeervoorziening wordt vervangen door een voorziening met een andere oriëntatie op grotere afstand van de woningen aan de Saerdam om kans op overlast te verminderen. Evenementen Naast de genoemde ontwikkelingen in Bataviakwartier wil de gemeente evenementen in het gebied (blijven) faciliteren. In de huidige situatie vindt er jaarlijks een aantal grotere en kleine evenementen plaats. In de toekomst verwacht de gemeente een toename van het aantal evenementen. De gemeente staat evenementen volgens het gemeentelijke evenementenbeleid vanaf een bepaalde omvang toe op daarvoor aangewezen terreinen middels een aparte evenementenvergunning.
Daarin wordt met de organisator vastgelegd hoe en onder welke voorwaarden het evenement kan plaatsvinden. In Bataviakwartier krijgen de Lelybaan, de Boardwalk en de Bataviahaven de gebiedsaanduiding ‘overige zone - evenemententerrein’. Voor het bepalen van de mogelijke hinder van grootschalige evenementen worden de HISWA te Water (circa 30.000 verdeeld over 5 dagen) en de Oldtimer-dag (circa 20.000 bezoekers op één dag) als uitgangspunt gebruikt. Wachtplaatsen en overnachtingsplaatsen binnenvaart Bij het Bataviakwartier bevinden zich in de huidige situatie wachtplaatsen voor de sluis en ligplaatsen om enkele dagen af te meren. Uitgangspunt is dat het aantal ligplaatsen en het gebruik door het plan niet wijzigt 1
Bebouwing en leisurevoorzieningen worden niet planologisch mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Naar aanleiding van zienswijzen is geconcludeerd dat het nadere uitwerking vraagt welk planologisch kader passend is om tegelijkertijd te waarborgen dat voldaan wordt aan de regels van Waterschap Zuiderzeeland en Rijkswaterstaat. Te zijner tijd zal voor deze zone een zelfstandige planologische procedure worden doorlopen. 5 mei 2026
17
ten opzichte van de huidige situatie, maar dat wordt toegewerkt naar de situatie dat afgemeerde schepen niet meer het zicht op het open water vanaf de boulevard belemmeren. De huidige wachtplaatsen voor de sluis blijven behouden en ten zuiden daarvan blijft het in de nieuwe situatie mogelijk dat wanneer extra ruimte voor wachtende schepen nodig is twee schepen met maximale scheepslengte (beroepsvaart) in elkaars verlengde direct aan de kade ligplaats nemen. Aan de overkant van het vaarwater ontstaat de mogelijkheid om aansluitend op de daar al bestaande drijvende wachtsteiger een extra steiger en met meerpalen te realiseren zodat tenminste een gelijke capaciteit aan ligplaatsen behouden blijft als (een deel van) de ligplaatsen aan de zijde van Bataviakwartier zouden komen te vervallen. De nieuwe afmeervoorziening (overnachtingsplaatsen) biedt kansen voor walstroom en het in de nabijheid kunnen parkeren van auto’s.
3.2.2.2 Meerdijkhaven & Saerdam, Vliegent Hert, Reygersbeek Meerdijkhaven wordt een gecombineerd woon- en recreatielandschap dat op en over de bestaande dijk heen wordt gebouwd. De nieuwe woonwijk draagt bij aan de ambitie van Lelystad Next Level en de gemeentelijke ambitie om te groeien. Er wordt voortgebouwd op de landschappelijke kwaliteit van het zanddepot en de natuurwaarden van het Nationaal Park Nieuw Land. Naast wonen, biedt het plan ook veel ruimte voor sport, bewegen, ontmoeten en ontspannen aan stadsstranden, tussen de duinen en in de natuur. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd voor het (woon)programma in Meerdijkhaven: • tot maximaal 2.700 woningen; • gemengde wijken waar op wijkniveau verschillende prijsklassen en woningbouwcategorieën evenwichtig zijn vertegenwoordigd conform het gemeentelijke woonbeleid; • ‘inclusieve wijk’, huisvesting van inwoners met een zorgvraag maakt integraal onderdeel uit van het woonprogramma voor een wijk; • huisvesting van senioren (met zorg) nabij voorzieningen; • ruimte voor hoogbouw (silhouet van de stad); • ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap; • verplichting voor (gedeeltelijke) houtbouw conform het houtbouw-convenant; • naast woningen is er ruimte voor voorzieningen, zoals een supermarkt en een basisschool; • elke wijk heeft haar eigen ontsluiting en er zijn geen autoverbindingen tussen de wijken.
Het woonprogramma krijgt binnen Meerdijkhaven ruimtelijk vorm in vier deelgebieden/buurten, zie onderstaande afbeelding. Elk deelgebied heeft z’n eigen onderscheidende karakter.
5 mei 2026
18
Figuur 3.3. Woonclusters zoals opgenomen in de verbeelding bij het bestemmingsplan. Relatie werkeiland Het Werkeiland Lelystad-Haven bevindt zich in de zuidwestelijke hoek van de bebouwde kom van Lelystad, op de plek waar de Lage Dwarsvaart uitmondt in het Oostvaardersdiep. Met de aanwijzing van het Werkeiland Lelystad-Haven als beschermd monument erkent de gemeente Lelystad expliciet de bijzondere waarden van dit gebied. Het doel ervan is om de karakteristieke ruimtelijke kwaliteit van het werkeiland in de toekomst te borgen. Bij nieuwe ruimtelijke ingrepen zal zorgvuldig moeten worden gekeken naar de bestaande kwaliteiten en daarop worden afgestemd. Het nieuwe schiereiland met de markante bebouwing en groene waterfront geeft een nieuwe impuls aan deze plek. Om een harde confrontatie te vermijden dient hier sprake te zijn van een stapsgewijs oplopende bouwhoogte naar het midden vanuit zuidwestelijke en zuidoostelijke richting. Oud en nieuw treffen elkaar hier en markeren een volgende stap in de ontwikkeling van Lelystad. De landaanwinning sluit aan daar waar het Werkeiland ophoudt en het maaiveld van cluster 3 ligt ter plaatse van de overgang naar het Werkeiland lager, waardoor de oorspronkelijke contour zichtbaar blijft.
5 mei 2026
19
Figuur 3.4. Indicatieve impressie van het (woon)programma in Meerdijkhaven en het beoogde stadsstrand met kustlijn. Gebied 1 Gebied 1 ligt in het noordelijke deel van het deelgebied Meerdijkhaven. Hier komt een cluster van vrij in het landschap staande woongebouwen zodat het omliggende landschap tot in de wijk doorloopt. Het gaat om gebouwen die ruimte bieden aan appartementen en die onderling van elkaar verschillen in hoogte en oriëntatie. Hierdoor ontstaan er vergezichten vanuit de woningen. Bewoners kunnen parkeren op verschillende plekken in de buurt van de woongebouwen, zowel bovengronds als ondergronds. De voorgenomen bouwhoogte van woongebouwen is gemiddeld 7 en maximaal 12 bouwlagen. Gebied 2 Gebied 2 ligt in het midden van het deelgebied Meerdijkhaven. In dit gebied komen lineaire woongemeenschappen. Dit zijn gebouwen die in een lijn gebouwd worden met een getrapte opbouw in hoogte. Op die manier worden terrassen gecreëerd die gericht zijn naar de omgeving en de kust. Door de mix aan woontypologieën (vrijstaande blokken, rijwoningen, appartementen) ontstaat een gedifferentieerde wijksamenstelling. Tussen de lineaire woongemeenschappen komt een gecultiveerd landschap waar ruimte is voor gemeenschappelijke tuinen, spelen en ontspanning. Binnen de lineaire woongemeenschappen komt ook ruimte om (overdekt) te parkeren.
De voorgenomen bouwhoogte van de woongebouwen is gemiddeld 6 en maximaal 9 bouwlagen. Gebied 3 Gebied 3 ligt in het westelijk deel van het deelgebied Meerdijkhaven. Hier is ruimte voor open hoven, dit zijn clusters van woningen (appartementen, rijwoningen, maisonettewoningen) gegroepeerd rondom een open binnenruimte. De hoven vormen onderling een eigen gemeenschap met de mogelijkheid om eigen 5 mei 2026
20
gemeenschappelijke voorzieningen op te richten. De hoven lenen zich ook voor collectief particulier opdrachtgeverschap. De hoven worden gebouwd in halfopen bouwblokken waardoor er een verbinding ontstaat met het duinlandschap wat rondom de hoven ligt. De ruimte binnen de hoven wordt toegankelijk via één ingang, binnen de hoven is ook ruimte om te parkeren. De voorgenomen bouwhoogte van de woongebouwen is gemiddeld 5 en maximaal 8 bouwlagen. Gebied 4 Gebied 4 ligt in het zuidwestelijke deel van het deelgebied Meerdijkhaven en betreft getrapte sculpturale woonhoven. Met een oneindige ruimte en vergezichten over het Markermeer en de nabij gelegen natuur vormt deze plek een herkenningspunt voor het nieuwe waterfront van Lelystad. De buurt sluit aan op een schiereiland met een brede en groene publieke ruimte rondom. De voorgenomen bouwhoogte van de woongebouwen (appartementen, rijwoningen, maisonettewoningen) is gemiddeld 7 en maximaal 23 bouwlagen waarbij sprake is van een naar het midden toe stapsgewijs oplopende bouwhoogte.
3.2.2.3 Noordersluis Een deel van het bestaande groen en nog niet uitgegeven bedrijfskavels wordt (deels) bestemd als parkeervoorzieningen ten dienste van de woonbestemming Meerdijkhaven. Dit wordt vastgelegd in de gebruiksmogelijkheden van de bestemmingen.
3.3
Mobiliteit, verbindingen en bereikbaarheid
Een goede bereikbaarheid is essentieel voor de ontwikkeling van Bataviakwartier (grote aantallen bezoekers met grote uitschieters tijdens een bepaald aantal dagen per jaar) en voor Meerdijkhaven (met name bewoners, meer verspreid over de dag en het jaar, en soms bezoekers van het strand en de kustlijn). Naast het faciliteren van autoverkeer betreft het goede verbindingen met het openbaar vervoer (buslijnen en -haltes), stimuleren van fietsen en wandelen en het zorgdragen voor de aanwezigheid van deelmobiiteit. Er komt een rechtstreekse HOV-verbinding (bus) tussen stadshart en Meerdijkhaven, Om te zorgen voor een hoogwaardige omgevingskwaliteit van de openbare ruimte wordt autoverkeer er zoveel als mogelijk geweerd. De waterzijde van het plangebied Waterfront Stedelijke Kust wordt autoluw gemaakt, zodat het als voetgangersgebied ingericht kan worden. De Oostvaardersdijk wordt omgevormd tot fietspad zodat doorgaand autoverkeer in het plangebied alleen mogelijk is via de Houtribweg. Woongebieden worden vanaf de Houtribweg enkelzijdig ontsloten. Dit betekent dus dat er geen ontsluiting is van gebieden 3 en 4 via de Oostvaardersdijk. Om de bereikbaarheid van Bataviakwartier zo optimaal mogelijk te laten zijn en daarmee verkeershinder (opstoppingen) te minimaliseren krijgt Bataviakwartier twee gelijkwaardige toegangen van waar de collectieve parkeerplaatsen kunnen worden bereikt.
De bestaande rotonde Houtribdreef-Houtribweg krijgt een upgrade om meer autoverkeer aan te kunnen. Collectieve parkeervoorzieningen moeten zorgen voor voldoende parkeercapaciteit. Bij Meerdijkhaven liggen deze aan de zuidzijde van de Houtribweg en zijn voor fietsers en wandelaars ontsloten via fietsbruggen over de weg heen. Bij Bataviakwartier sluiten de collectieve parkeervoorzieningen aan op beide entrees. De parkeervoorzieningen zijn deels op maaiveld en deels in gebouwde parkeervoorzieningen. De mate waarin gebouwde parkeervoorzieningen nodig zijn, zal afhangen van de precieze invulling van beide deelgebieden. In de planregels wordt dit mogelijk gemaakt.
5 mei 2026
21
Figuur 3.5. Bereikbaarheid en parkeren in Bataviakwartier (indicatief).
Figuur 3.6. Bereikbaarheid en parkeren Meerdijkhaven (indicatief). 5 mei 2026
22
3.4
Parkeren
Ingezet wordt op een afwijkende parkeernorm, conform de mogelijkheid die de Nota Parkeernormen Lelystad 2023 of diens rechtsopvolger daartoe biedt. Om het autogebruik binnen het gebied te minimaliseren, wordt uitgegaan van grote collectieve parkeerplaatsen aan de oostzijde van het gebied waar in de bestaande situatie ook de parkeerplaatsen zijn gesitueerd. De parkeerplaatsen worden vanaf beide rotondes bereikbaar zodat de verkeersdrukte wordt gespreid en onnodige verkeersbewegingen over de Houtribweg worden vermeden. Alle daggasten gebruiken dezelfde parkeerplaatsen waardoor zo veel als mogelijk wordt ingezet op dubbelgebruik. De toename van leisure-voorzieningen leidt ook tot een toename van behoefte aan parkeercapaciteit. Het precieze aantal hangt af van welke leisureformule zich daadwerkelijk komt vestigen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning dient de initiatiefnemer aan te tonen dat er voldoende extra parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. Omdat de beschikbare oppervlakte voor parkeren niet toeneemt, zal de extra behoefte gerealiseerd worden in gebouwde parkeervoorzieningen. Afhankelijk van de locatie maakt het bestemmingsplan één tot vijf extra parkeerlagen mogelijk. Daarmee biedt het bestemmingsplan ruimte voor meer dan 4.000 extra parkeerplaatsen. Dat is ruim genoeg. Voor hotelgasten wordt het wel mogelijk om ter plaatse van het hotel te parkeren.
Ook hier mag dat alleen in gebouwde parkeervoorzieningen, al dan niet ondergronds. Een deel van parkeervoorzieningen ten noorden van Batavia Stad aan de zijde van de Oostvaardersdijk krijgen met dit bestemmingsplan een recreatieve bestemming. De parkeervoorzieningen worden elders in het gebied teruggebracht. De gemeente wil met het Waterfront de stad verbinden met het water en het unieke karakter van de kustlijn benutten. Dat betekent dat de gemeente nastreeft dat de zone direct grenzend aan de dijk bestaat uit leisurefuncties en dat parkeerplaatsen hier niet bij passen. De gemeente wil met Bataviakwartier een gebied realiseren met een hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte om daarmee de onderlinge samenhang tussen de leisurevoorzieningen te versterken en de aantrekkingskracht van het gebied als geheel te versterken. Onderdeel daarvan is om het gebied zo veel mogelijk autoluw te maken. De parkeervoorzieningen worden daarom vanuit het oosten ontsloten en het westelijke gedeelte wordt autoluw. Voor Meerdijkhaven is het principe dat bij elke woning één parkeerplaats (na)bij de woning is gelegen met op enige afstand een collectieve (betaalde) parkeervoorziening voor bezoekers en voor een 2 de auto.
De belangrijkste reden voor de aanpak is het minimaliseren van (geparkeerde) auto’s binnen het woonlandschap zonder dat onbetaalbare grootschalige ondergrondse parkeervoorzieningen nodig zijn. Deze keuze draagt bij aan de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in het plangebied. Parkeerplaatsen binnen de woonbestemming dienen altijd buiten het zicht te blijven voor bezoekers zodat geen afbreuk wordt gedaan aan het natuurlijke karakter van het gebied. Voor de collectieve parkeervoorziening bij Meerdijkhaven worden de stroken ten zuiden van de Houtribweg benut; hiervoor wordt een functieaanduiding ‘parkeerterrein’ toegevoegd aan de verbeelding en de bestemmingsomschrijving van de artikelen ‘Groen’ en ‘Bedrijventerrein’ verruimd om parkeervoorzieningen mogelijk te maken.
3.5
Landaanwinning
Een essentieel onderdeel van het planvoornemen is dat maximaal 23,5 hectare Markermeer wordt omgezet in land. Ter plaatse van Saerdam betreft het een smalle strook van maximaal 40 meter en bij Meerdijkhaven is de strook maximaal 300 meter breed. Voor de landaanwinning is circa 1,6 tot 2 miljoen m 3 zand nodig. Voor de zandwinning wordt uitgegaan van een nieuwe zandwinput op het Markermeer ten noorden van de vaargeul Amsterdam-Lemmer, op circa 2 km afstand van het plangebied. Voor deze locatie moeten op 5 mei 2026
23
termijn een water- en ontgrondingsvergunning worden aangevraagd. Een nieuwe winput is alleen realistisch (vergunbaar) wanneer daarmee tegelijkertijd op korte afstand een maatregel voor Toekomstbestendig Ecologisch Systeem (TBES) wordt gerealiseerd (multifunctionaliteitsvereiste). De kleiige (holocene) bovengrond van de nieuwe zandwinput wordt gebruikt om een nieuw natuurgebied van circa 25 hectare te creëren bij de leidam. Rijksbeleid Water en Bodem Op 25 november 2022 stuurde de Minister van Infrastructuur en Milieu de Kamerbrief ‘Water en Bodem Sturend’. In de brief staan diverse ‘structurerende keuzes’ om als Nederland beter gesteld te staan voor de gevolgen van klimaatverandering. Eén van die keuzes betrof het niet meer toestaan van nieuwe landaanwinningen in het Markermeer-IJmeer, behalve voor overstroombare natuur en om te voldoen aan de Natura 2000-doelen en de Kaderrichtlijn Water. Parallel aan het opstellen van het bestemmingsplan heeft het rijksbeleid betreffende water en bodem zich verder ontwikkeld en is verder verhelderd. Het uiteindelijke resultaat is vastgelegd in de Ontwerp Nota Ruimte (2025): “Voor onze zoetwatervoorziening en waterveiligheid is het van belang dat de huidige zoetwatervoorraad en de waterbergingscapaciteit van het IJsselmeer en Markermeer niet te veel wordt verkleind, en dat er kansen worden verkend voor het vergroten van de buffercapaciteit.
Terughoudend zijn met landaanwinning en buitendijks bouwen is daarom geboden. Binnendijks wat binnendijks kan. Tegelijkertijd zijn woningbouwinitiatieven langs de randen van de meren mogelijk. De huidige regels in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bieden hiervoor de kaders aan gemeenten.” Bkl (Barro) Ook voor het verschijnen van de Kamerbrief Water en Bodem Sturend was landaanwinning al niet zondermeer toegestaan, vanwege het Natura 2000-gebied Markermeer-IJmeer en het waterbergend vermogen. Om het waterbergend vermogen niet substantieel te verkleinen, is het aantal hectares dat per gemeente mag worden benut voor nieuwe bebouwing en landaanwinning buitendijks al gemaximeerd. Dit is sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet vastgelegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en voorheen in het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening). Het Bkl vormt het wettelijke kader. Daarin is vastgelegd dat binnen de gemeente Lelystad in totaal maximaal 150 hectare land mag worden gewonnen. Ruimte voor maatwerk In de Kamerbrief gaf de Minister aan dat projecten die in een vergevorderd stadium zijn, door kunnen gaan. Het Rijk heeft is samenspraak met collega-overheden maatwerk-afspraken gemaakt met de gemeente Lelystad. Geconcludeerd is dat voor de beoogde ontwikkeling van het Waterfront landaanwinning noodzakelijk is maar dat deze gelimiteerd is tot 23,5 hectare.
Met deze (ten opzichte van eerdere plannen) gereduceerde omvang is het mogelijk om de gemeentelijke ambitie van het Waterfront te realiseren én tegelijkertijd terughoudendheid te betrachten voor wat betreft de omvang van de landaanwinning. In dit bestemmingsplan is een contour opgenomen waarbinnen de 23,5 ha landaanwinning mag worden gerealiseerd. Deze contour heeft een omvang van ca. 34 ha. Dat betekent dat maximaal 70% van de contour mag bestaan uit landaanwinning en de rest uit oeverzones die bij een verhoogde waterstand overstromen en uit open water. Daarmee biedt het bestemmingsplan enige flexibiliteit voor wat betreft de exacte inrichting en anderzijds voldoende rechtszekerheid. Binnen de gemaximaliseerde omvang van de landaanwinning valt ook de nieuwe waterkering. Geen aantasting toegestaan van beschermde natuur volgens Natura 2000 De nieuwe landaanwinning ligt in het Natura 2000-gebied Markermeer-IJmeer. Omdat het met een groot aantal beschermde soorten waarvoor het gebied is aangewezen niet goed gaat, zijn 5 mei 2026
24
ontwikkelingen die de instandhoudingsdoelen zouden kunnen aantasten, niet toegestaan. Voor het Waterfront is daarom een Passende Beoordeling (zie par. 5.10) opgesteld als onderdeel van de milieueffectrapportage. Omvangrijke natuurontwikkeling van 25 hectare nieuwe natuur in het Markermeer en natuurontwikkeling in Meerdijkhaven maakt deel uit van het Waterfront. De conclusie van de Passende Beoordeling is dat mits aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan, significante negatieve effecten zijn uitgesloten.
3.6
Waterveiligheid
De primaire waterkering Oostvaardersdijk beschermt momenteel het achterliggende land tegen water. De gemeente wil met de ontwikkeling van het Waterfront tegelijkertijd de dijk zodanig robuust maken, dat wordt voorkomen dat binnen afzienbare tijd hetzelfde gebied door twee projecten ‘op de schop’ wordt genomen. In het kader van het Waterfront wil de gemeente de dijk ter plaatse van Meerdijkhaven verleggen om meer ruimte te bieden aan het woonlandschap terwijl bewoners de bescherming van een waterkering behouden. Daarnaast beoogt de gemeente dat ter plaatse van de dijkzone sprake is van een combinatie van functies: naast waterkering ook een verblijfsgebied aan het water met een inrichting met beplanting, straatmeubilair en al dan niet tijdelijke bouwwerken en gebouwen. Een en ander mag niet ten koste gaan van de toegankelijkheid en beheerbaarheid van de waterkering en dient binnen de regelgeving van het waterschap te vallen. Dit vereist nog een nadere uitwerking. Het adviesbureau HKV Lijn in Water heeft in beeld gebracht welke mogelijkheden er zijn voor de dijkverlegging en dijkversterking in combinatie met de gebiedsontwikkeling. De uitgangspunten uit deze studie zijn overgenomen in het stedenbouwkundig masterplan. De uitgangspunten en ontwerptekeningen uit het stedenbouwkundig plan die in het MER zijn getoetst, moeten als indicatief worden beschouwd.
De basisfilosofie van het nieuwe ontwerp is dat geprofiteerd kan worden van de luwte die de leidammen langs Oostvaardersdiep veroorzaken en dat voor de dijk stranden en voorland komen waarop de resterende golven uitdoven voordat ze de kruin van de dijk bereiken. Zo kan de dijk relatief laag blijven, is er ruimte voor een ‘overlaging’ van het technische dijkprofiel met een leeflaag en ontstaan er in principe mogelijkheden voor medegebruik door andere functies. Een dergelijk ontwerp heeft als bijkomend voordeel dat relatief eenvoudig rekening kan worden gehouden met een veel grotere stijging van het Markermeerpeil dan waar nu beleidsmatig van uit wordt gegaan zodat de gebiedsontwikkeling ook toekomstbestendig is. Het drempelniveau van de aangrenzende woningen komt nog hoger zodat er altijd ruimte blijft om in de (verre) toekomst de dijk verder te verhogen. Ter waarborging van de veilige en onbelemmerde doorvaart op de vaarweg VAL–Noordersluis wordt tussen de leidammen en het bestemmingsvlak ‘Recreatie – Oeverzone’ een minimale vrije vaarbreedte van 80 meter aangehouden.