BL Herijkte Woonvisie en Woonagenda 2022-2027

Woonvisie 2022-2027

Lelystad Een leven lang wonen in Lelystad

Herijkte Woonvisie versie 2024 In de raadsvergadering van 8 maart 2022 is de Lelystadse Woonvisie 2022-2027 door de gemeenteraad vastgesteld. Volgens besluit heeft er tussentijds een herijking plaats gevonden van de woningbouwprogrammering en woonagenda in 2024. De visie en ambities zijn ongewijzigd.

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................................................................2 1.

Raadsbesluit.....................................................................................................................................3

2.

Inleiding en context ..........................................................................................................................7

3.

Visie en ambities ..............................................................................................................................9

4.

Woonopgaven ................................................................................................................................13 4.1. Nieuwbouw van woningen.......................................................................................................13 4.2. De bestaande woningvoorraad ...............................................................................................21 4.3. Betaalbaarheid en beschikbaarheid ........................................................................................24 4.4. Duurzaamheid .........................................................................................................................27 4.5. Wonen voor mensen met een zorgvraag ................................................................................30

5.

Uitvoeringsagenda .........................................................................................................................32

6.

Woningbouwprogrammering ..........................................................................................................37

Bijlage 1: Begrippenlijst .........................................................................................................................44 Bijlage 2: Nota van participatie ..............................................................................................................46 Bijlage 3: Woningbehoefte onderzoek Lelystad ....................................................................................49 Bijlage 4: Een groeistrategie voor Lelystad ...........................................................................................50 Bijlage 5: Lelystad Seniorproof ..............................................................................................................51 Bijlage 6: Wijzigingsnotitie 2024 ............................................................................................................52 Bijlage 7: Plancapaciteit ........................................................................................................................55

2

1. Raadsbesluit

3

4

5

6

2. Inleiding en context Versie 2022 Lelystad, hoofdstad van de nieuwe natuur, is in 2040 een zelfstandige, sociaal veerkrachtige, duurzame, aantrekkelijke en economisch sterke stad met 120.000 inwoners. Hiervoor gaat Lelystad haar potentie volop benutten en kiest voor haar unieke kwaliteiten én de onderscheidende regionale positie. Lelystad biedt haar inwoners een steeds aantrekkelijkere en groene woonomgeving in een bruisende stad. Lelystad wordt een sterke stad in de regio en hoofdstad van de nieuwe natuur. Lelystad gaat zich de komende jaren onvermoeid inzetten om voor haar toekomstige 120.000 inwoners een economisch sterke, groene en gezonde leefomgeving te ontwikkelen. Daarnaast kennen we in Nederland een nijpende woningnood en is sinds 2015 het woningtekort jaarlijks verder toegenomen. De behoefte aan goede woningen in Nederland en zeker in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is groot. Tot 2035 zijn er één miljoen woningen nodig in Nederland. De gemeente Lelystad kan en zal hier met haar ruimte een betekenisvolle rol in spelen! Lelystad is als een stad voor minimaal 120.000 inwoners ontworpen. De wegenstructuur, het stadshart, de maatschappelijke- en zorgvoorzieningen zijn voor een stad met die omvang opgezet. Doordat we investeren in de groei draagt deze aanpak structureel bij aan de afbouw van de ICL-bijdrage op termijn.

Deze woonvisie sluit aan op deze ambities en geeft uitwerking aan wat dit betekent voor Lelystad als woonstad. Niet in de zin van waar er in- en uitgebreid wordt maar wel over wat Lelystad wil bereiken en hoe dit bereikt zal worden op het gebied van wonen. De ‘waar’ vraag krijgt verdere uitwerking in de nieuwe Omgevingsvisie. In de uitwerking hiervan wordt onderzocht of en hoe richting 2050 een groei met in totaal 40.000 woningen mogelijk kan worden gemaakt. De vorige woonvisie dateert uit december 2016. Het lijkt overbodig om te zeggen dat de woningmarkt in die jaren erg veranderd is. Van meer aanbod dan vraag op de woningmarkt, bevinden we ons nu in een periode van schaarste en oplopende huizenprijzen. Dit alleen is niet voldoende aanleiding voor een nieuwe woonvisie. Het is immers een gegeven dat hoog- en laagconjunctuur elkaar afwisselen. Op demografisch gebied vinden er echter significante veranderingen plaats. De bevolking in Lelystad wordt ouder en bestaat uit steeds meer kleine huishoudens. Mensen worden flexibeler en minder plaats afhankelijk in werken en wonen. En ook de wettelijke taakstelling voor verduurzaming, extramuralisering van de zorg en de uitstroom uit beschermd wonen en de maatschappelijke opvang hebben impact op de woningmarkt. Deze ontwikkelingen bieden uitdagingen en kansen. Lelystad heeft een grote groei ambitie.

In het kader van de tweede kamer motie Koerhuis (KST32847621) over het toevoegen van 100.000 woningen in Flevoland, heeft Lelystad aangegeven 15.000 woningen te kunnen realiseren. De gemeenteraad heeft in het najaar van 2020 aangegeven een toevoeging van 40.000 woningen tot 2040 over de gehele stad te ambiëren.1 Dit zou meer dan een verdubbeling van de huidige woningvoorraad betekenen. In februari 2022 is de groeiambitie nog eens bekrachtigd door de samenwerkingsafspraken die de gemeente Lelystad, provincie Flevoland, ministerie van Binnenlandse Zaken en het Rijksvastgoedbedrijf hebben gemaakt. Doel is om minimaal 1.000 woningen per jaar te bouwen. In de Woondeal is vastgelegd dat Lelystad 10.200 woningen wil toevoegen in de periode 2022 t/m 2030. Tot slot is in het raadsakkoord 2022 – 2026 opgenomen dat Lelystad 1.400 woningen per jaar wil realiseren. Het bouwen van woningen staat niet op zichzelf. Zo zijn de uitbreiding van het voorzieningenniveau en de werkgelegenheid belangrijke benodigdheden voor de groei van de stad. Bovendien is de blijvende

Ten tijde van de vaststelling van de herijking wordt in de nieuwe omgevingsvisie onderzocht wat de consequenties zijn van een dergelijke groei, wat de bijhorende randvoorwaarden zijn voor een aantrekkelijke woonomgeving en of aan die randvoorwaarden wel voldaan kan worden. Het jaartal 2040 wordt daarin losgelaten. Omdat deze wel al verankerd was in de Woonvisie, kom je hierin het jaartal nog wel tegen. 1

7

verbetering van het imago van de stad en de financiële stabiliteit van de gemeente belangrijke randvoorwaarden om de groei ambitie te doen slagen. Meer dan voorheen kan de Woonvisie daarom niet los gezien worden van andere sporen die inmiddels zijn opgestart, zoals de Omgevingsvisie, Lelystad Next Level (LNL) en andere beleidsagenda’s. In deze woonvisie is beschreven wat de gemeente Lelystad de komende vijf jaar kwalitatief wil bereiken op het brede terrein van wonen. Er zijn opgaven geformuleerd over onder meer de groeiambitie, de bestaande stad, betaalbaarheid en beschikbaarheid, duurzaamheid en wonen en zorg. Daarbij hadden we voorheen nog een apart Beleidsplan Wonen, Welzijn, Zorg maar gezien de raakvlakken en overlap maakt dit beleid nu integraal onderdeel uit van de woonvisie. Vijf jaar vooruitkijken is lang. We houden daarom rekening met een lange termijnperspectief en de onzekerheden die hieruit voortkomen. Dit doen we door in de woonvisie te werken met verschillende scenario’s voor onze nieuwbouwopgave en het flexibel programmeren in relatie tot conjunctuur. Zo is de woonvisie adaptief voor deze veranderingen en kunnen we binnen de huidige woonvisie bijsturen wanneer dat nodig is. In aanloop naar deze woonvisie zijn verschillende gesprekken gevoerd met onze partners en zijn de inhoudelijke uitgangspunten voor de visie in juli 2021 door de raad vastgesteld.

Het concept van de woonvisie is in september 2021 besproken met onze inwoners en andere belanghebbenden en vervolgens ter inzage neergelegd. Een verslag van deze participatie is opgenomen in de bijlage. De verzamelde input is gebruikt om de concept woonvisie aan te scherpen en zo te komen tot de definitieve woonvisie. Na vaststelling in het college zijn de visie en ambities uit de definitieve woonvisie op 8 maart 2022 na prettige constructieve raadsessies en een breed gedragen amendering unaniem vastgesteld door de gemeenteraad. Leeswijzer herijkte woonvisie versie 2024 Deze woonvisie is als volgt te lezen. In hoofdstuk 3 zijn de visie en ambities te vinden, waarin we onze kijk op het wonen in Lelystad uiteen hebben gezet voor de toekomst. In hoofdstuk 4 staat de agenda waarin is beschreven hoe we aan de visie en ambities uitvoering geven. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma in hoofdstuk 5 zijn de actiepunten benoemd die daar weer uit voort komen. In hoofdstuk 6 is de woningbouwprogrammering te vinden. In de woningbouwprogrammering wordt het aanbod van nieuwe woningen geregeld.

Tot slot zijn in de bijlage nog aanvullende documenten te vinden zoals de begrippenlijst, het participatieverslag van betrokkenen met hun bijdrage voor de Woonvisie, verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd voor de Woonvisie, een notitie van wijzigingen vergeleken met de vorige versie van de Woonvisie en een indicatie van de capaciteit in woningbouwplannen die er op dit moment zijn.

8

3. Visie en ambities In dit hoofdstuk is onze visie voor Lelystad als woonstad geformuleerd: Welke kwaliteiten heeft de stad, en welke ambities hebben we bij de ontwikkelingen voor onze stad? Lelystad is een sterke groeistad In de onstuimige jaren na de economische crisis vanaf 2008 heeft Lelystad hard gewerkt aan de ontwikkeling van de stad en het leefmilieu van haar bewoners. De stad maakt de laatste jaren een stevige groei door en we merken dat mensen hier naar tevredenheid wonen. In 2018 bedroeg de groei 425 personen, in 2019 liep het op naar een groei van 705 inwoners en in 2020 kwamen er 1.233 inwoners bij. In 2020 was Lelystad verhoudingsgewijs de snelst groeiende gemeente van Flevoland en begin 2021 mochten we de 80.000e inwoner verwelkomen.2 Uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2019 van de afdeling O&S Lelystad blijkt verder dat inwoners tevreden zijn over hun woning en wijk. Lelystedelingen geven een gemiddelde score van 7,8. Dit is zelfs een lichte stijging ten opzichte van 2017 waarin een 7,7 werd gescoord. Met het grote landelijke woningtekort zien wij kansen voor Lelystad. Lelystad heeft terecht de ambitie om te groeien. Belangrijk hierbij is dat we een versnelde kwalitatieve groei nastreven, we willen dat Lelystedelingen hun woonomgeving minstens zo goed blijven beoordelen als op dit moment.

Het doel is niet om alleen zo snel en zoveel mogelijk woningen toe te voegen, maar om wijken te bouwen met de juiste woning op de juiste plek met alle voorzieningen die daarbij horen. Lelystad biedt hoogwaardige woonkwaliteit Lelystad biedt, in vergelijking tot veel andere steden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), een relatief goede prijs-kwaliteitverhouding. Zo wordt de algemene betaalbaarheid van alle woningen in Lelystad met een 8-8,5 beoordeeld ten opzichte van een gemiddelde 7,1 in de MRA.3 Anders gezegd; je krijgt relatief hier een ruimer huis voor hetzelfde geld. Ook wonen huishoudens in Lelystad met een laag en middeninkomen relatief vaker in een koopwoning ten opzichte van andere gemeenten in de MRA. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven.

Aandeel inwoners met een koopwoning naar inkomen 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Laag inkomen

Gemiddeld inkomen Lelystad

MRA

Tabel 1: Aandeel inwoners met een koopwoning naar inkomen

N.b. bij het opstellen van de herijkte versie is het inwonertal van lelystad al de 84.000 gepasseerd, en wordt in 2025 verwacht dat de 85.000 wordt gepasseerd. 3 WiMRA 2019. 2

9

Daarnaast karakteriseert de stad zich door haar ruimtelijke opzet met veel groen. Niet voor niks profileert Lelystad zich als ‘hoofdstad van de nieuwe natuur’. De kwaliteit van woningen en de woonomgeving is van essentieel belang. Zowel voor het trekken van nieuwe bewoners als voor het behouden van inwoners. De kwaliteit van de woningvoorraad gaat daarom boven kwantiteit. Lelystad is een evenwichtige en inclusieve stad Lelystad is een stad voor iedereen. Van jong tot oud, alleenstaand tot gezin, laagopgeleid tot hoogopgeleid, arm tot rijk, zelfredzaam tot zorgbehoevend en onafhankelijk en zelfstandig tot meer in collectief; iedereen die dat wil moet in Lelystad goed kunnen wonen. Ten tijde van schrijven verkeerd Nederland in een nijpende woningnood met als gevolg oplopende huizenprijzen en zoekduur voor sociale huurwoningen. Het is van groot belang en de verantwoordelijkheid van de gemeente om inwoners te helpen bij het verkrijgen van passende woonruimte binnen de gemeente. De komende jaren neemt de vergrijzing snel toe. Voor een stad die ooit is gebouwd als ‘gezinsstad’ vraagt dit een zekere aanpassing. Zeker omdat er landelijk wordt gestuurd op zo lang mogelijk thuis blijven wonen.

Een klein deel van de Lelystadse woningvoorraad is gelijkvloers maar een groot deel van de woningen is, in vergelijking met andere steden, relatief eenvoudig aan te passen wanneer bewoners minder mobiel worden. Daarnaast blijven of gaan steeds meer mensen met een zwaardere zorgvraag zelfstandig wonen. Dit leidt tot een andere zorgvraag én een andere woonvraag, voor veelal kleinere en betaalbare woningen. Ook kan dit de sociale structuur in de wijk beïnvloeden. Ook zien we dat de vraag naar flexibele huisvesting toeneemt. Of het nu gaat om gescheiden ouders, arbeidsmigranten of studerende jongeren. We zoeken naar een evenwicht met gemixte wijken en voldoende draagkrachtige bewoners. We zetten in op het substantieel terugdringen van de zoekduur voor het verkrijgen van een (sociale) huurwoning en het toevoegen van betaalbare woningen. Uitgangspunt voor Lelystad is gemengde wijken waarbij op wijkniveau de verschillende prijsklassen en woningcategorieën evenwichtig vertegenwoordigd zijn. Lelystad is een groene, duurzame en natuur inclusieve stad Doordat Lelystad, in vergelijking met andere gemeenten in Nederland, een relatief jonge woningvoorraad kent, zijn veel woningen relatief energiezuinig. Dit wil echter niet zeggen dat er geen werk aan de winkel is.

Voor 2050 dienen alle woningen van het gas af te zijn en in het raadsprogramma 2014 – 2018 “Lelystad transformeert!” is de doelstelling geformuleerd dat Lelystad in 2025 energieneutraal moet zijn, exclusief het energiegebruik door mobiliteit. Dat wil zeggen dat er binnen hetzelfde jaar evenveel hernieuwbare energie wordt opgewekt als dat er gebruikt wordt. In het raadsprogramma 2018-2022 “Lelystad, een sprong voorwaarts” is deze doelstelling opnieuw vastgesteld en is de opgave om op termijn de transitie door te maken naar een aardgasvrij energiesysteem onderkend. Lelystad wordt op een duurzame, klimaatbestendige en energie neutrale manier ontwikkeld. Veel groen in Lelystad ondergaat een kwaliteitsimpuls en biedt daardoor ruimte voor nieuwe maatschappelijke opgaven zoals klimaatadaptatie, de energietransitie en gezond bewegen in de stad. Lelystad ontwikkelt zich als een klimaat adaptieve en natuur inclusieve stad door goed beheer en de bewustwording van de Lelystedeling voor natuurbelang te vergroten. Lelystad trekt sterkere schouders aan Het als stad financieel gezond en zelfstandig zijn en het realiseren van voldoende passende woningen, zijn doelstellingen binnen LNL. Hiertoe is het nodig om meer diversiteit in het woningaanbod te realiseren, in zowel grondgebonden woningen als gestapelde bouw.

Als we passend woningaanbod realiseren, kunnen we ook meer bedrijvigheid aan ons binden. Daarnaast is het insteken op diversiteit in bewonerssamenstelling van belang, en dan niet alleen op gemeentelijk niveau maar ook op wijkniveau.

10

De volgende doelgroepen worden als kansrijk gezien: • Starters; • Studenten; • Doelgroepen van 30-60 jaar met een midden tot hoger inkomen. Dit laat onverlet dat we andere doelgroepen qua leeftijd en inkomen niet uit het oog verliezen. Lelystad biedt onderscheidende woonmilieus Om onderscheidende woonmilieus te realiseren is het van belang om duidelijk in te steken op de kernkwaliteiten van Lelystad, te weten: rust, ruimte en groen in combinatie met een stedelijk voorzieningsniveau. Lelystad profileert zich als ‘hoofdstad van de nieuwe natuur’, omdat de natuur in Lelystad nooit ver weg is. Lelystad biedt ruimte voor nieuwe woonlandschappen in, of nabij, de natuur, daarbij wordt voldoende ruimte voor recreanten bewaard. Verder biedt Lelystad ruimte voor het aantrekkelijker maken van de bestaande woonwijken, groen en duurzaam bouwen (energie inclusief en met circulaire materialen) en ruimte voor wooninitiatieven en vernieuwende woonconcepten. Om per locatie de juiste toevoeging te realiseren, is maatwerk nodig, ook als het gaat om het vaststellen van de grondprijs. Lelystad biedt de ruimte voor nieuwe initiatieven en woonconcepten Lelystad stimuleert, faciliteert en verbindt bewoners en (maatschappelijke) organisaties die initiatieven ter verbetering van woningen, woonomgeving en leefbaarheid willen realiseren.

Hierbij bieden we ruimte aan nieuwe woonvormen en flexibel wonen en bouwen passend bij de verschillende doelgroepen in Lelystad. Iedereen is welkom om ideeën voor nieuwe initiatieven en woonconcepten in te dienen en te komen ontwikkelen in onze stad. Lelystad stimuleert het oprichten van wooncoöperaties, vormen van collectief particulier opdrachtgeverschap en andere burgerinitiatieven. We faciliteren initiatiefgroepen. Lelystad gaat voor openheid en transparantie in de ontwikkeling van nieuwbouw We werken dus niet vanuit een Groslijst bij tenderprocedures, maar we nodigen alle (markt-)partijen uit om de ontwikkelingen in Lelystad te ondersteunen. Lelystad stelt kwaliteit boven kwantiteit Lelystad zet in op kwalitatief groeien van de stad. Dit geldt ook voor de woningbouwprogrammering: de juiste woning op de juiste plek. Kwaliteit wordt in dit verband onder meer getoetst aan de volgende aspecten: architectonisch en bouwtechnisch niveau, locatie en omgevingsfactoren, een hoge aantrekkingskracht, duurzaamheid en bijpassende prijsstelling. Hierbij willen we eenzijdigheid en eentonigheid doorbreken. Daar waar het past, kan hoogbouw worden gerealiseerd. Wij streven in het centrumgebied en aan de kust ook naar hoogbouw. Lelystad gaat voor integrale gebiedsontwikkeling Lelystad kan alleen groeien als naast de woningen ook de stad als geheel en de voorzieningen in de stad meegroeien.

Alle facetten, zoals mobiliteit, werkgelegenheid, Retail, onderwijs, zorg, welzijn, cultuur en recreatie wegen we integraal af. Welke omvang de woningtoevoeging ook gaat hebben, integrale gebiedsontwikkeling moet leidend zijn. Concreet houdt dit in dat bij nieuwe ontwikkelingen niet alleen het woonbeleid als uitgangspunt moet dienen, maar dat bijvoorbeeld een integraal samengesteld team met verschillende partijen de ontwikkeling beoordeelt.

11

Lelystad gaat flexibel programmeren in relatie tot conjunctuur Om te borgen dat woningen gerealiseerd worden maken we afspraken met marktpartijen over de plannen binnen ons woningbouwprogramma. In het verleden werden vaak afspraken gemaakt tussen gemeente en marktpartijen die relatief statisch en vooral kwantitatief van aard waren. Dit gaf een theoretische zekerheid. De werkelijkheid waarin de woningen uiteindelijk worden gerealiseerd, is echter veel minder zeker. Als de woningbehoefte verandert, plannen niet langer rendabel zijn en de uitvoering vertraagt is dit risicovol voor alle partijen. Dit kan mogelijk worden voorkomen door het maken van tijdelijke of meer flexibele afspraken tussen gemeente en marktpartijen. Daarom kiezen we ten aanzien van ons woningbouwprogramma voor een adaptieve ontwikkelfilosofie. We leggen ons dus niet volledig vast in een vooraf vastgeklikt woningbouwprogramma. Door adaptief te programmeren en te werken met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden is het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. Dit is in lijn met de gedachte van het eerder uitvoerde woningbehoefteonderzoek voor Lelystad, zie bijlage. Naast de aantallen geven we meer aandacht aan de kwalitatieve opgave.

Participatie hebben we hoog in het vaandel Woningbouwprojecten en andere ruimtelijke plannen hebben altijd invloed op de leefomgeving van inwoners. Daarom is het belangrijk inwoners te betrekken bij het maken van beleid en bij planvorming voor projecten. Dit betekent dat omwonenden in ieder geval worden betrokken over wat we van plan zijn. Dat zij vroegtijdig de mogelijkheid hebben hun zorgen en/of belangen kenbaar te maken. Als gemeente Lelystad streven we ernaar dat het participatieproces van toegevoegde waarde is. Het voegt namelijk lokale kennis, lokale (en collectieve) wensen en behoeften toe aan een initiatief, plan of een beleidsstuk. Het zorgt er ook voor dat belangen in een zo vroeg mogelijk stadium op tafel komen. Dat stelt het gemeentebestuur weer in staat om een goede belangenafweging te kunnen maken op basis van enerzijds de input verkregen uit het participatieproces en anderzijds het algemeen belang en het stedelijk belang van een ontwikkeling. Een participatieproces heeft dus niet als doel om vóór of tegens op de ontwikkeling op te halen. De mate waarin de omgeving wordt betrokken is afhankelijk van de impact die de ontwikkeling heeft op de omgeving. Hoe groter de impact, hoe belangrijker participatie is. Dit vragen we ook van onze samenwerkingspartners in de verschillende projecten.

Om de doelstellingen uit deze woonvisie te kunnen vertalen en te kunnen uitvoeren hebben we namelijk partners nodig. Het betreft partners in de bouwsector, volkshuisvestingssector, maatschappelijke- en zorgsector. Om hen hierin te ondersteunen hebben we een leidraad participatie voor initiatiefnemers opgesteld, te vinden op deze webpagina: Participatie | Gemeente Lelystad. Samenwerken met deze partners doen we op een open en transparante wijze, vanuit wederzijds vertrouwen. Verder brengen we onze ambitie onder de aandacht bij de regio, provincie en het Rijk en zoeken we actief de samenwerking op. We volgen nauwgezet de politieke keuzes op het gebied van wonen op de verschillende niveaus, leveren hierop tijdig en actief onze inbreng en zorgen ervoor dat we zichtbaar zijn aan de diverse gesprekstafels.

12

4. Woonopgaven In het voorgaande hoofdstuk zijn de ambities en uitgangspunten die de gemeente met betrekking tot de woontoekomst van Lelystad heeft besproken. Deels hebben deze ambities te maken met groeien, in inwonersaantal en woningvoorraad. Deels gaan deze ambities over de bestaande woningvoorraad en de huidige inwoners van Lelystad. In paragraaf 4.1 wordt ingegaan op de groeiambities en de onderliggende groeiscenario’s. Vanaf 4.2 richten we ons op de bestaande woningvoorraad en het kwalitatief verbeteren van de voorraad in relatie tot betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en wonen met een zorgvraag.

4.1. Nieuwbouw van woningen Groeiambitie Ten behoeve van de Woonvisie heeft in 2020/2021 een woningbehoefteonderzoek (WBO) plaatsgevonden, zie bijlage. Dit onderzoek biedt handvatten voor het kwantitatief en kwalitatief programmeren van woningen afgezet tegen allerlei ontwikkelingen op de woningmarkt. Uit het WBO wordt duidelijk dat Lelystad tot 2040 een autonome groei kent van zo’n 7.700 huishoudens, waarvoor evenzoveel woningen nodig zijn om hen te huisvesten. Vanuit het programmaplan LNL wordt aangehaakt bij de ambitie om tot 2040 te groeien met zo’n 7.300 extra woningen, dus 15.000 toevoegingen tot 2040. Door de urgentie van het landelijke woningbouwtekort, de ruimte die Lelystad heeft én de (groei)ambities van Lelystad ontstaat er druk om de woningambitie verder te verhogen. De raad heeft hiertoe een amendement aangenomen met de ambitie om tot 2040 met 40.000 nieuwe woningen te groeien. De nieuwbouw van woningen in Lelystad is erop gericht om de komende jaren voldoende woningen te bouwen voor eigen inwoners en aanvullend woningen toe te voegen voor het opvangen van het regionale en landelijke woningtekort. Hiervoor is meer diversiteit in het aanbod realiseren nodig, in zowel grondgebonden woningen als gestapelde bouw om doorstroming te stimuleren en nieuwe inwoners en bedrijvigheid aan ons binden.

Demografische ontwikkeling Op basis van de meest recente gemeentelijke prognose van O&S Lelystad stijgt het totale inwoneraantal van de gemeente Lelystad tussen 2020 en 2040 met zo’n 14.500 inwoners.4 Medio 2040 kent Lelystad volgens deze prognose naar verwachting ongeveer 93.100 inwoners. De prognose is gebaseerd op een autonome huishoudensontwikkeling van de gemeente Lelystad. Het houdt daarbij geen rekening met verdere gemeentelijke woningbouwambities. Qua opbouw laat de prognose zien dat het gemiddelde aantal personen per huishouden verder zal afnemen. Dit gaat hand in hand met de geprognosticeerde verdubbeling van het aantal ouderen in de komende 15 jaar door het steeds ouder worden van de huidige bevolking in onze stad. Daarnaast zal ook het aantal gezinnen in Lelystad de komende jaren toenemen. Naast het natuurlijke verloop en de aanwas (geboorte – sterfte) zijn de verhuisbewegingen ook belangrijk voor de ontwikkeling van de bevolking. Lelystad kent op basis van verhuisanalyses uit het WBO vooral instroom vanuit Almere en Amsterdam. Het zijn voornamelijk huishoudens van 30 jaar en ouder die vanuit deze gemeenten naar Lelystad verhuizen.

Als basis voor het woningbehoefte onderzoek voor de gemeente Lelystad is de gemeentelijke prognose uit 2020 gehanteerd. Het is mogelijk dat prognoses die in de komende jaren worden gemaakt afwijken van deze prognose. 4

13

De drie scenario’s In het WBO zijn deze drie scenario’s, autonome groei – 15.000-scenario – 40.000-scenario, verder uitgewerkt. De scenario’s zijn gebaseerd op de scenario’s die ook opgenomen zijn in het eerder uitgevoerde woningbehoefteonderzoek. Basis voor de scenario’s vormen de ambities uit onder meer Lelystad Next Level. Omdat de ambities tussentijds zijn bijgesteld is het hieronder uitgewerkte tweede scenario aangepast van 10.000 naar 15.000 woningtoevoegingen. Daarmee vormt dit een afwijking op het eerdere woningbehoefteonderzoek. De hogere ambitie is trendmatig doorgerekend in zowel het 10.000 als het 15.000 scenario. Daarmee laten beide scenario’s eenzelfde beeld/ trend zien. Wel dienen er in absolute zin meer woningen te worden toegevoerd in het 15.000-scenario. 1. In het eerste scenario ‘autonome groei’ is de autonome huishoudensontwikkeling in Lelystad als uitgangspunt genomen. We gebruiken hiervoor de prognose ‘hoog’ die is samengesteld op basis van de gemeentelijke bevolkingsprognose gecombineerd met de ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte, beide afkomstig van O&S Lelystad. Uitgangspunt hierbij is: 1 extra huishouden is 1 extra woning. 2. In het 15.000-scenario is de gemeentelijke ambitie verwerkt om tot 2040 te groeien en in totaal 15.000 woningen toe te voegen.

Het gaat in dit scenario om een toevoeging van ongeveer 7.240 woningen (ambitie) boven op de autonome ontwikkeling (het basis-scenario). Dit scenario zet in op het behouden van huishoudens die nu in de stad wonen en daarnaast het aantrekken van huishoudens met een midden- en hoger inkomen die een voorkeur hebben voor het wonen in een groen, ruim opgezette woonomgeving in de nabijheid van voorzieningen. Aanname in dit scenario is dat de groei de komende 20 jaar de huidige trend van het autonome groeiscenario volgt. 3. In het 40.000-scenario is de gemeentelijke ambitie verwerkt om tot 2040 in totaal 40.000 woningen toe te voegen. Het gaat in dit scenario om een toevoeging van ongeveer 32.240 woningen (ambitie) boven op de autonome ontwikkeling (het basis-scenario). Dit scenario zet in op een schaalsprong voor de stad, waarbij ingezet wordt op het aantrekken van zowel de doelgroepen die naar Lelystad trekken vanwege de ruim opgezette groene ligging als stedelijk georiënteerde doelgroepen. Deze schaalsprong is alleen mogelijk wanneer over de hele linie huishoudens aangetrokken worden met mensen uit alle lagen van de bevolking. Aanname in dit scenario is dat de groei de komende 20 jaar de huidige trend van het autonome groeiscenario volgt.

Woningbehoefte op basis van de drie scenario’s In het eerste scenario ‘autonome groei’ is de autonome huishoudensontwikkeling in Lelystad als uitgangspunt genomen. De woningbehoefte in dit scenario is daarmee onderbouwd vanuit de demografische prognose tot 2040. Het 15.000 en 40.000 scenario zijn indicatieve scenario’s die gebaseerd zijn op de gemeentelijke ambities LNL (15.000 woningen erbij) en het amendement dat door de gemeenteraad is aangenomen (groeien met 40.000 woningen). Deze scenario’s geven een indicatief beeld van het woningbouwprogramma wanneer er ingezet wordt op meer dan voorzien in alleen de woningbehoefte op basis van de demografische ontwikkeling. Door in te zetten op deze ambitiescenario’s wil Lelystad de noodzakelijke productie van woningen omhoog krijgen en zo harder groeien dan op basis van de huidige demografische prognose te verwachten is.

14

Scenario 1: Autonome groei Bij autonome groei (op basis van de gemeentelijke huishoudensprognose) zien we een vraag naar zo’n 7.755 woningen tot het jaar 2040. Ruim de helft van de vraag is naar een koopwoning, daarvan gaat 60% van de vraag uit naar een grondgebonden koopwoning. Daarnaast is er vraag naar ruim 1.900 sociale huurwoningen, daarvan gaat 87% van de vraag uit naar een sociale huur appartement. De rest van de vraag gaat uit naar vrije sector huurwoningen. Onderstaande tabel laat de vraag per segment zien. TABEL 1: WONINGBEHOEFTE TOT 2040 OP BASIS VAN SCENARIO AUTONOME GROEI Type en segment Grondgebonden Appartementen/ Nultredenwoningen Sociale Vrije Koop Sociale Vrije Koop huur sector huur sector huur huur 240 425 2.730 1.695 940 1.725 Vraag tot 2040 Aantal % 3% 5% 35% 22% 12% 22%

Totaal

7.755 100%

Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.

In de eerste jaren zien we een sterke behoefte aan grondgebonden woningen in het koopsegment. Na 2028 zakt deze behoefte af met enkele schommelingen. Deze behoefte kan verklaard worden door het relatief grote aandeel gezinnen in Lelystad, die over het algemeen een voorkeur hebben voor een grondgebonden koopwoning. Omdat het aantal gezinnen in Lelystad in de komende jaren blijft toenemen neemt ook de behoefte aan geschikte grondgebonden woningen toe. Naast de grondgebonden behoefte is er tot 2040 behoefte aan appartementen en levensloopbestendige woningen. Dit komt door het ouder worden van bestaande huishoudens en daarmee de toename van het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder. Door deze verdere vergrijzing van de bevolking en de daarmee veranderende woonvoorkeuren, zien we vooral na 2030 de behoefte voor appartementen en levensloopbestendige woningen toenemen. Er is vanuit deze doelgroep vraag in alle inkomenscategorieën, waarbij het opvalt dat vooral de huishoudens van 65 jaar en ouder met een lager inkomen voor een grote woningvraag zorgen. Deze doelgroep landt vaak in een sociale huurwoning en dan met name in een appartement in de sociale huursector. Als Lelystad in dit scenario niet inzet op het behouden of aantrekken van jonge huishoudens, dan groeit op termijn alleen het aandeel senioren nog.

15

Scenario 2: + 15.000 huishoudens Het + 15.000-scenario zet in op het behouden van huishoudens die nu in de stad wonen en daarnaast het aantrekken huishoudens met een midden tot hoger inkomen. Deze huishoudens zijn afkomstig uit onder andere de MRA en andere omliggende regio’s zoals de regio Zwolle. Op basis van de huishoudensprognose en het scenario ‘autonome groei’ wordt een toename van ongeveer 7.760 huishoudens tot 2040 verwacht. Dit indicatieve scenario zet in op het aantrekken van ongeveer 7.240 extra huishoudens om de groei met 15.000 woningen mogelijk te maken. Het gaat daarbij vooral om het aantrekken van huishoudens met midden en hogere inkomens zoals de benoemde kansrijke doelgroepen in hoofdstuk 3 die nu elders niet landen. Het zijn huishoudens die kiezen voor een relatief betaalbare grondgebonden woningen in een groene omgeving die Lelystad hun kan bieden, maar elders in de MRA schaars zijn. Onderstaande tabel laat de vraag naar dit segment zien. Overigens is de aanname in dit scenario dat de groei de komende 20 jaar de huidige trend volgt.

TABEL 2: WONINGBEHOEFTE TOT 2040 OP BASIS VAN SCENARIO + 15.000 Type en segment Grondgebonden Appartement/ Nultredenwoningen Sociale Vrije Koop Social Vrije Koop huur sector e huur sector huur huur 240 425 2.730 1.695 940 1.725 Autonome groei Aantal (scenario 1) % 3% 5% 35% 22% 12% 22% Totaal vraag in Aantal 1.125 695 7.885 2.190 1.085 2.025 scenario + 15.000 % 8% 5% 53% 15% 7% 14% Extra vraag in Aantal +885 +270 +5.150 +495 +140 +300 scenario + 15.000 % 12% 4% 71% 7% 2% 4%

Totaal

7.755 100% 15.000 100% +7.245 100%

Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.

Met name in de eerste jaren is er een grote vraag naar grondgebonden woningen in de koopsector. Deze vraag vlakt enigszins af na 2028 en komt vervolgens op een prognose van ongeveer 250 grondgebonden woningen per jaar. Deze woningen sluiten aan bij de woonvoorkeuren van stellen en gezinnen met kinderen. Een deel van de toename ten opzichte van het autonome scenario zit hem in de toename van het aantal gezinnen met een hoog inkomen. Zij komen naar Lelystad vanwege de ruime en relatief betaalbare grondgebonden koopwoningen in combinatie met de stedelijke voorzieningen. Het zijn huishoudens die een voorkeur hebben voor het wonen in een groene, ruim opgezette woonomgeving in de nabijheid van voorzieningen en zich daarom in Lelystad vestigen. Er is daarnaast een kleinere toename van het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) met een midden tot hoog inkomen met een voorkeur voor dit type woonmilieu. Naast de inzet op de kwaliteit van de groene woonomgeving dient er ook voldoende aandacht te zijn voor de nabijheid van voorzieningen, waaronder scholen. Voorzieningen dragen daarnaast bij aan het versterken van de levendigheid in de wijk. Ten opzichte van het eerste scenario (autonome groei) zien we daarnaast een verdere toename van het aantal oudere huishoudens en neemt ook de vraag naar appartementen en levensloopbestendige woningen verder toe.

Dit komt door de grotere instroom van 65+ huishoudens in Lelystad in het scenario dat inzet op 10.000 woningen tot 2040. Deze oudere doelgroep is divers. Een deel van hen zal de voorkeur geven aan een appartementen nabij het centrum en daarmee de voorzieningen van Lelystad, een ander deel zal de voorkeur geven aan een grondgebonden levensloopbestendige woning in het groen. Het gaat daarbij niet alleen om voorzieningen in het centrum van de stad, maar om de aanwezigheid van voorzieningen in de wijk. Ook de betaalbaarheid in relatie tot de oppervlakte van de woning is belangrijk voor de 65+ doelgroep.

16

Scenario 3: +40.000 huishoudens Het 40.000-scenario zet in op een schaalsprong voor de stad, waarbij ingezet wordt op het aantrekken van zowel huishoudens met een voorkeur voor een groen, ruim opgezette woonomgeving als stedelijk georiënteerde doelgroepen. Deze schaalsprong is alleen mogelijk wanneer over de hele linie huishoudens worden aangetrokken. Een huishoudensgroei van dit formaat heeft niet alleen effect op de woningmarkt, maar heeft effect op de stad als geheel, het voorzieningenniveau, het centrum en de bereikbaarheid van de stad. Het vraagt naast inzet op uitbreiding, ook om inbreiding en versteviging van de bestaande stedelijke structuur. Daarom zet dit scenario niet alleen in op het aantrekken van ‘sterke schouders’ uit de MRA en de regio Zwolle die bij voorkeur in een groen, ruim opgezette woonomgeving wonen, maar ook op het aantrekken van stedelijk georiënteerde doelgroepen. Onderstaande tabel laat de potentiële woningvraag tot 2040 in dit scenario zien, uitgesplitst naar type en segment.

TABEL 3: WONINGBEHOEFTE TOT 2040 OP BASIS VAN SCENARIO + 40.000 Type en segment Grondgebonden Appartement/ Nultredenwoningen Social Vrije Koop Social Vrije Koop e huur sector e huur sector huur huur 240 425 2.730 1.695 940 1.725 Autonome groei Aantal (scenario 1) % 3% 5% 35% 22% 12% 22% Totaal vraag in Aantal 6.065 1.805 20.675 5.940 1.850 3.665 scenario + 40.000 % 15% 5% 52% 15% 5% 9% Extra vraag in Aantal +5.825 +1.380 +17.945 +4.245 +910 +1.940 scenario + 40.000 % 18% 4% 56% 13% 3% 6%

Totaal

7.755 100% 40.000 100% +32.245 100%

Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.

In het scenario waarin ingezet wordt op 40.000 woningen zien we dat met name in de eerste vijf jaar de vraag naar grondgebonden koopwoningen groot is, na 2025 daalt de vraag iets en vlakt deze af naar ongeveer 1.000 grondgebonden woningen per jaar. Daarnaast is er ook vraag naar grondgebonden woningen en appartementen in de sociale huur. Om dit scenario te kunnen uitvoeren is het belangrijk dat de migratie op een hoog niveau blijft. Bij het aantrekken van huishoudens van buitenaf gaat het niet alleen om vermogende gezinnen, maar ook om alleenstaanden en stellen met lagere inkomens, zowel jong als oud. Hierdoor is een meer divers programma nodig dan in de voorgaande scenario’s. Het gaat anders dan in de voorgaande scenario’s niet alleen om toevoeging van grondgebonden woningen in een groene woonomgeving, maar vaker ook over aantrekkelijk stedelijk wonen. Het stedelijk wonen uit zich in hogere dichtheden met zowel appartementen als grondgebonden stadswoningen en een aantrekkelijk ingerichte openbare ruimte met voldoende voorzieningen op loopafstand. Dit scenario vraagt daarom ook om een kwaliteitsimpuls voor het centrum van Lelystad en biedt tegelijkertijd ook kansen voor inbreiding en het opwaarderen van bestaande plekken in de stad. Van drie naar één (groei)scenario We gaan van de drie woningbouwscenario’s naar één (groei)scenario.

Door de gemaakte keuzes in de MRA Woondeal, de inzet bij LNL en de koers van de raad is daarin een duidelijke keuze gemaakt. In het woningbouwprogramma wordt gestuurd op de inzet in variant 3. Zie de hoofdstuk 6 woningbouwprogrammering voor meer informatie.

17

Verdiepend Woononderzoek De vorige paragraaf laat zien dat het afzetten van 40.000 woningen alleen mogelijk is wanneer over de hele linie huishoudens aangetrokken worden. Dat maakt het lastig de vraag te beantwoorden welke doelgroepen eraan bijdragen om deze ambitie waar te maken en hoe hierop gestuurd kan worden. Alle doelgroepen zijn immers interessant voor de groei van Lelystad. Rigo heeft daarom verdiepend onderzoek uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in woonwensen, verhuisoverwegingen en de externe push- en pull-factoren die daarin een rol spelen. Zo komt in beeld voor welke doelgroepen de gemeente Lelystad op dit moment bouwt en waar kansen liggen om meer huishoudens en/of andere doelgroepen aan te trekken. De uit dit onderzoek samenvattende conclusie en een aanbevolen bouwstrategie op hoofdlijnen is in deze paragraaf beschreven. Het hele onderzoek is te vinden als bijlage 4. Dit onderzoek is gebruikt voor de herijking van de Woonvisie en dient als basis voor het opstellen van woningbouwprogramma’s en woonmarketing. Conclusies Groeiende poel woningzoekenden Het woningtekort in Nederland is groot en steeds meer huishoudens zoeken een huis. De stroom huishoudens uit de MRA (en met name Almere) naar Lelystad is toegenomen. Vooral jongere huishoudens, zoals starters, en jonge gezinnen zijn woningzoekend. Zij vormen de grootste instroom in de gemeente.

Daarnaast blijkt uit onderzoek dat steeds meer huishoudens, onder andere vanwege het woningtekort en de hoge woningprijzen, uit de Randstad vertrekken. Lelystad kan hiervan profiteren. Ruime (eengezins-) woningen (met tuin!) wordt vaak gezocht De vraag naar koopwoningen, vooral eengezinskoopwoningen, overstijgt in de MRA het aantal in de praktijk gerealiseerde verhuizingen aanzienlijk. Dit terwijl voor huurappartementen geldt dat er fors meer worden betrokken dan dat er vraag naar is. In de MRA lijkt er daarmee een grote groep huishoudens te zijn die een klein appartement heeft betrokken, maar de wens heeft om een groter appartement of eengezinswoning te betrekken. Deze ‘oudere jongeren’ zijn toe aan een volgende stap. Bij hen is de eengezinswoning, in allerlei vormen, populair. Bijna de helft van de verhuisgeneigden uit de MRA die binnen of naar Lelystad wil verhuizen, is op zoek naar een eengezinswoning, vooral in het betaalbare segment. Voor hen is een buitenruimte ook zeer belangrijk. Dit aanbod komt alleen nauwelijks vrij, wordt maar mondjesmaat nieuw gebouwd en in grote delen van de MRA staan voor de komende jaren voornamelijk appartementen gepland. Gezien de schaarste in dit segment, hebben deze woningen een enorme potentiële doelgroep.

Beschikbaar en betaalbaar aanbod wordt elders gemist en kan nog in Lelystad Het simpele feit dat er in Lelystad (betaalbare) woningen beschikbaar zijn, trekt vestigers aan, vooral in een periode van woningtekort. In Lelystad kan men nog betaalbaar wonen en kunnen starters hun eerste stap maken, zowel Lelystedelingen als vestigers. Eenmaal verhuisd kunnen mensen de kwaliteiten van Lelystad ontdekken en een volgende stap allicht ook binnen Lelystad willen zetten. Variatie blijft gewenst Tegelijkertijd zijn er ook tal van redenen om variatie in het aanbod aan te brengen. Om ook andere doelgroepen aan te trekken en de vraag naar appartementen in zowel de huur- als in de koopsector te stillen. Deze vraag is misschien niet zo groot als naar eengezinskoopwoningen, maar wel degelijk aanwezig. Daarnaast kan ook het vasthouden van huidige inwoners bijdragen aan de groei van Lelystad. Jonge starters en senioren vertrekken per saldo vaker uit Lelystad dan dat zij zich in Lelystad vestigen. Het toevoegen van betaalbare woningen voor deze groep kan mogelijk bijdragen aan het vasthouden van starters en jongeren in Lelystad.

18

Natuur en water wordt enorm gewaardeerd Naast het juiste woningaanbod, kunnen er ook andere randvoorwaarden meespelen in de keuze van woningzoekenden om te verhuizen. De ruimte, de rust en de natuur die Lelystad te bieden heeft, worden enorm gewaardeerd door Lelystedelingen. Dat blijkt keer op keer uit verscheidene enquêtes uitgevoerd door de gemeente en werd wederom benadrukt tijdens de focusgroepen van dit onderzoek. Voor veel vestigers heeft dit karakter van de stad een belangrijke rol gespeeld in hun keuze voor Lelystad. Ook woningzoekenden die binnen of vanuit de MRA naar Lelystad willen verhuizen, geven in grote mate een voorkeur aan voor een landelijke, ruim woonmilieu of een rustige woonwijk. Houd de ontwikkelpunten in de gaten. Lelystad heeft kwaliteit maar heeft ook nog ontwikkelpunten. Het lage voorzieningenniveau en de beperkte werkgelegenheid kwamen in het onderzoek veelvuldig naar voren. De gemeente heeft daar in meer of mindere mate invloed op, maar hoe dan ook kan de aanpak van deze aspecten bijdragen aan een positieve ontwikkeling van Lelystad als vestigingslocatie. Aanbevolen bouwstrategie op hoofdlijnen Zet in op suburbaan Wonen De behoefte aan eengezinswoningen in een sub-urbane setting zijn nog lang niet gestild en die vraag is groot. Dilemma is dat Lelystad al zoveel eengezinswoningen heeft. Wat je bouwt is dus ogenschijnlijk meer van hetzelfde.

Toch is dit precies wat veel woningzoekenden in Lelystad zoeken, maar vooral ook waarvoor vestigers naar Lelystad komen. Lelystad is een van de weinige plekken in Nederland waar nog ‘ouderwets’ eengezinswoningen gebouwd kunnen worden. Begin met ‘instapwoningen’ De groepen die momenteel het meest in de knel zitten op de woningmarkt zijn starters en jonge huishoudens. Zij zijn niet in staat om meteen voor een vrijstaand huis in de duurdere prijsklasse te gaan. Er wordt geadviseerd om het accent in de eerstkomende jaren te leggen op voor koopstarters betaalbare (rij)woningen. Daar is volume te maken dat voor een substantiële groei zal zorgen. Als de jonge huishoudens eenmaal binnen zijn, zullen ze snel doorgroeien, zowel in woonwensen als financiële middelen. Laat het woningaanbod vervolgens meegroeien met de demografische ontwikkeling van een nieuwe generatie bewoners. Pas op met kleine appartementen Kleine appartementen (studio’s en woningen met één slaapkamer) worden momenteel overal aangeboden en gepland. Daar komen mensen niet voor naar Lelystad. Op termijn is de toekomstwaarde van kleine appartementen ook twijfelachtig. De gemiddelde huishoudensgrootte is bovendien misleidend vanwege de vergrijzing. De groep woningzoekenden wordt als vanouds gedomineerd door jonge (aanstaande) gezinnen, zij hebben ruimte nodig.

Bied ruimte appartementen aan op mooie locaties Appartementen zijn voor Lelystad een relatief onbekend en dus nog onbemind product. Er is nog weinig aanbod. De vraag naar appartementen in Lelystad is daarom (vooralsnog) kleiner dan de vraag naar eengezinswoningen, maar niet helemaal afwezig. Net als bij eengezinswoningen kan Lelystad zich onderscheiden door juist geen krappe studio’s te bieden, maar comfortabele, ruime appartementen. Appartementen met drie kamers zijn optimaal in de zin dat ze interessant zijn voor meerdere doelgroepen. De locatie is dan wel belangrijk. Een markante locatie is dan gewenst, bijvoorbeeld aan de kust of aan een park. Passend bij de sterke kanten van Lelystad.

19

Ontwikkel woonconcepten voor senioren Senioren zijn over het algemeen minder verhuis geneigd en ervaren vaak allerlei belemmeringen om te verhuizen. Maar degenen die dat wel willen of verleid kunnen worden te verhuizen, vormen een doelgroep voor nieuwbouw. De wens is vaak een ruime woning met minimaal twee slaapkamers en een buitenruimte. Grondgebonden bungalows met tuin of appartementen met ruim balkon hebben de voorkeur. En het liefst staan deze woningen in of nabij de eigen buurt, met voorzieningen om de hoek, en is er bij nieuwbouw sprake van een diverse bevolkingssamenstelling. Daarbij zal een aantal woonconcepten ook aantrekkelijk zijn voor een deel van de verhuisgeneigde senioren. Ook in combinatie met zorg: denk bijvoorbeeld aan een ‘knarrenhof’, of het ‘stadsveteranen’ en ‘live-in’ concept. Bijkomende vestigingsfactoren (niet alleen inzetten op woningen) Er zijn meer drijfveren om ergens te gaan (of blijven) wonen dan alleen het aanbod van woningen. Gezien de aantrekkingskracht op jonge gezinnen kan een ruim aanbod van kinderopvang ook een troef zijn, evenals goede scholen en uiteraard een veilige omgeving. Een goed voorzieningenniveau passend bij zowel de huidige inwoners als de doelgroep zal de aantrekkingskracht van Lelystad bevorderen en kan daarmee ook een extra factor zijn voor mensen om zich te vestigen of te blijven.

Imago blijft ook een belangrijk aandachtspunt net als de positionering van Lelystad. De kwaliteiten van Lelystad zouden nog meer uitgedragen kunnen worden net als de Lelystadse identiteit zodat dit geen belemmering vormt voor mensen om zich in Lelystad te vestigen. Risico’s op termijn dus blijf monitoren Een groeistrategie is niet zonder risico’s. Toevoegen van grote aantallen aantrekkelijke nieuwbouw zet de marktpositie van bestaande woningen onder druk. Ook de bestaande voorraad moet meeprofiteren van de groei. Het is zaak om dit in de gaten te houden en niet alleen af te gaan op successen in de nieuwbouw. Zelfs al gaat de afzet van nieuwbouw voorspoedig, dan kan dit in het ergste geval tot leegstand of waardedaling in de bestaande voorraad leiden (in plaats van tot groei). De kwaliteit van de nieuwbouw is ook voor de lange termijn van belang. Er komt een tijd dat de woningmarkt ontspant, ook op regionaal niveau. De woningen die nu worden toegevoegd, moeten ook dan nog in een behoefte kunnen voorzien en moeten concurreren met aanbod uit de voorraad. Het is nu moeilijk voor te stellen, maar als we een generatie verder zijn komen eengezinswoningen in grote aantallen en (dus) voor een lage prijs beschikbaar als gevolg van overlijden. De vraag is wie er dan nog voor veel geld in de studio’s wil wonen die nu worden neergezet.

20

4.2. De bestaande woningvoorraad In het voorgaande hoofdstuk keken we vooral naar de nieuwbouwopgave in relatie tot de gemeentelijke woningbouwambities. Maar minstens zo belangrijk is de bestaande woningvoorraad in onze stad. De bestaande stad willen we een kwaliteitsimpuls geven. We maken wijken met een eigen identiteit, mooie uitstraling, sociaal sterk en een woningaanbod dat daarbij past. Hiervoor wordt onder meer ingezet op leefbaarheid en kwaliteit. De energietransitie gaat ook hier een nadrukkelijke rol spelen. In de transitievisie Warmte zal door de Raad worden aangegeven op welke termijn welke wijk aardgasvrij gemaakt moet zijn. Differentiatie in doelgroepen en woningaanbod De bestaande woningvoorraad in Lelystad bestaat nu voor ruim 80% uit eengezinswoningen.5 We willen de variatie in het woningaanbod in bestaande wijken bevorderen, zodat diverse wijken ontstaan met woningen die tegemoetkomen aan de wensen en mogelijkheden van jong tot oud, alleenstaand tot gezin, laagopgeleid tot hoogopgeleid, arm tot rijk, zelfredzaam tot zorgbehoevend, zelfstandig en onafhankelijk versus meer collectief. Nieuwe en bestaande woningen zijn zoveel mogelijk levensloopbestendig. Om de diversiteit in de samenleving te bevorderen zetten we in bestaande woongebieden in op een variatie in het woningaanbod in iedere wijk.

Dit doen we door te bouwen in de Lelystadse mix, een mix van alle prijsklassen, en een hoog percentage appartementen in de nieuwbouw dan wel in projecten te realiseren. Met als strategie om aan te sluiten bij de bestaande wijk en toevoegen wat er nog niet is. Zo blijft het voor starters en middeninkomens betaalbaar om een huis te kopen, is doorstroming binnen de eigen wijk mogelijk, wordt de draagkracht van wijken versterkt en blijven voorzieningen behouden. Meer informatie over deze strategie is te vinden in de woningbouwprogrammering, hoofdstuk 6. We zetten extra in op het behouden van draagkrachtige bewoners en op het aantrekken van nieuwe bewoners. Hierbij wordt gekeken naar het type en aantal woningen dat een wijk nodig heeft. Lelystad stelt zichzelf meetbare doelstellingen in de planning en realisatie om de differentiatie in doelgroepen en woningaanbod te kunnen waarborgen. Het kan zijn dat hiervoor woningen worden toegevoegd aan bestaande wijken (verdichting). Dit doen we met oog voor de omgeving en in samenspraak met omwonenden door hen vanaf de kaderstelling te betrekken bij de invulling van die locatie. We behouden daarbij voldoende groene delen en openbare voorzieningen in woonwijken en we vullen in het bijzonder niet onze natuurparken met gebouwen.

Aanpassing van de woningvoorraad in bestaande wijken gaat niet om grootschalige woningbouw, maar om kleine projecten die van toegevoegde waarde zijn voor de wijk. Dit kan gaan om nieuwbouw en ook transformatie. Samen met inwoners en partners in de stad onderzoeken we wat een wijk mist en welk soort woningen het best kunnen worden toegevoegd. Afhankelijk van de wijk kunnen dit bijvoorbeeld seniorenwoningen zijn, zodat de doorstroom vanuit eengezinswoningen wordt gestimuleerd of bijvoorbeeld jongerenwoningen, zodat jongeren uit de wijk uit huis kunnen. In iedere wijk moet het mogelijk zijn om de gehele wooncarrière te doorlopen. Transformatie van bestaande gebouwen die nu een andere bestemming hebben Nog steeds staan hier en daar bedrijfspanden leeg, terwijl er een grote behoefte is aan woningen. We stimuleren de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen daar waar het kan en wenselijk is. Veelal gaat dit om bedrijfspanden, maar het kan ook gaan om panden van de overheid, zoals oude scholen. Ook hierbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de woningbehoeften in de wijk.

5

Woningbehoefteonderzoek Lelystad (2021).

21

Kwaliteit bestaande woningen en woonomgeving Huiseigenaren worden gestimuleerd om in kwaliteitsverbetering van hun woning te investeren. Onder kwaliteit wordt verstaan dat woningen goed onderhouden zijn, zo veel mogelijk levensloopbestendig zijn en voldoen aan de beoogde duurzaamheidseisen. Voor onderhoud geldt dit ook voor de buitenruimten, zowel privé als openbaar en ook de veiligheidsaspecten spelen daarbij een rol. Daarnaast zorgen kleine inbreidingsprojecten ervoor dat de fysieke uitstraling van de wijk verbetert. Woningen ontwikkelen en tegelijkertijd kosten efficiënt de groene woonkwaliteit van onze stad behouden vraagt om creatieve oplossingen. Ook zal de toename van het aantal inwoners resulteren in een toenemende recreatiebehoefte van onze inwoners, daartoe worden groenvoorzieningen ook ontwikkeld als gebruiksgroen. Er ligt een belangrijke opgave in de revitalisering van de ‘70/’80 wijken. Met name wijken die grotendeels in de jaren ’70 en ’80 zijn gerealiseerd, waaronder Atolwijk, Bolder, Boswijk, Havendiep, Kustwijk, Waterwijk, Zuiderzeewijk en het Stadshart hebben een kwaliteitsimpuls nodig. Dit is eerder al onderschreven in het programmaplan LNL. In deze wijken is sprake van een hoge concentratie van vergrijzing, zorgbehoevenden en mensen met een lager inkomen.

Als het gaat om de kwaliteit van de woonomgeving dan moet deze toekomstbestendig, prettig en toegankelijk zijn. We gaan daartoe wijkvisies opstellen, waarin we dit integraal meenemen. De revitalisering van deze wijken biedt kansen om sterke schouders naar de bestaande wijken te trekken en kan een belangrijke bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave. Leefbaarheid en veiligheid Leefbaarheid en veiligheid zijn belangrijke aspecten als het gaat om het goed kunnen wonen in Lelystad. We willen de leefbaarheid en veiligheid in wijken verbeteren door in te zetten op het versterken van de sociale cohesie in de stad. We zetten daarom in op een evenwichtige verdeling van de verschillende doelgroepen over wijken en het vergroten van de betrokkenheid en participatie van bewoners. Bijvoorbeeld door hen mee te laten praten over de bouwopgave en de aanpak van sociale problematiek in de wijk. Ook maken we afspraken met corporaties over de spreiding van sociaal bezit in de stad en waar mogelijk andere woningsegmenten toe te voegen om de draagkracht in de wijk te vergroten. Naast de inwoners en de corporatie hebben ook de wijkteams en de politie een belangrijke rol in het signaleren van problemen rondom de leefbaarheid en veiligheid in de wijk. Naast de aanpak van sociale problemen zetten we ook in op het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid door fysieke ingrepen te plegen.

Bijvoorbeeld door het aanpakken van bestaande plekken in de wijk die als sociaal onveilig worden ervaren. Te denken valt aan het verbeteren van de verlichting of het aanpassen van de groenstructuur in de wijk. Met bouwplannen houden we rekening met de uitstraling, het creëren van ontmoetingsplekken en het zorgen voor de juist variëteit in woningen, zodat de draagkracht van een wijk op peil blijft. Op deze manier willen we een leefbare en veilige woonomgeving creëren voor alle inwoners van onze bestaande en nieuwe wijken in de stad. Lelystad-Oost Lelystad-Oost is door het ministerie van Binnenlandse zaken erkend als één van de zestien kwetsbare gebieden in Nederland. In dit gebied vallen de wijken Zuiderzeewijk, Atolwijk, Boswijk en Waterwijk. Om dit stadsdeel te versterken zijn twee programma’s opgezet, één vanuit samenwerking tussen verschillende partners en heet Samen Lelystad Oost en de ander vanuit de Rijkssubsidie via het Volkshuisvestingsfonds

22

Samen Lelystad Oost Lelystad Oost is een van de oudste stadsdelen van Lelystad. Het bestaat uit groene, ruime wijken waar bewoners met veel plezier wonen en voor elkaar zorgen. Maar de wijken verouderen en de samenstelling ervan is in de loop der jaren veranderd. Bewoners hebben dagelijks te maken met sociaal maatschappelijke problemen die niet van de een op de andere dag kunnen worden opgelost. Dit vraagt om een integrale en meerjarige aanpak van Lelystad Oost op sociaal en fysiek niveau. Samenwerkingspartners sloegen daarom de handen ineen. In 2022 kwam daar, onder aanvoering van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid, het Startplan Lelystad Oost uit voort. Inmiddels zijn verschillende programma’s, projecten en initiatieven gestart en zijn er mooie resultaten geboekt. Vervolgens is het gebiedsplan Samen vooruit opgesteld, een verdere uitwerking van het Startplan. De volgende stap is het omzetten van deze ambities en doelen naar een uitvoeringsprogramma. Samen Lelystad Oost werkt onder andere aan verbetering op het gebied van inkomen, arbeidsparticipatie, opleiding(niveau), gezondheid en veiligheid. Volkshuisvestingsfonds Het Rijk heeft de financiële regeling ‘Volkshuisvestingsfonds’ ingesteld om gemeenten te helpen te investeren in een betere woonkwaliteit in kwetsbare gebieden.

Het gaat daarbij om renovatie en verduurzaming van verouderde woningen, toevoegen van nieuwe woningen en herinrichting van het openbaar gebied. Lelystad heeft voor het gebiedsplan Lelystad Oost twee bijdragen gekregen uit dit fonds. Na vaststelling van de nota van uitgangspunten en financiële regelingen is er officieel gestart met 3 pilots. De aanpak kenmerkt zich door persoonlijke begeleiding en aandacht voor (sociale) hulpvragen. Dat duurt wat langer maar geeft wel het beste resultaat. De verwachting is dat de pilots na 2 tot 3 jaar afgerond zijn, daarna volgt de verdere uitrol over Lelystad-Oost. Meer informatie en voortgang van beide programma’s is te vinden via de webpagina: Samen Lelystad Oost Particuliere ontwikkeling en community vorming In de gemeente Lelystad staan keuzevrijheid en zeggenschap voor (toekomstige) bewoners centraal, zodat een droomhuis gemakkelijker te realiseren is. De gemeente ziet in particuliere ontwikkeling een belangrijke bijdrage voor de aantrekkelijkheid en onderscheidenheid van Lelystad als woonstad. Het college heeft om die reden in 2023 vier locaties aangewezen waar een combinatie van projectmatige woningbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) mogelijk is.6 De locaties zijn: de Akker, Dubbel-op, de SGL-locatie en de Waterkop. Meer informatie hierover is te vinden via de webpagina: Samen bouwen.

Het is ook mogelijk om een initiatief op eigen grond te laten beoordelen, dat kan via het loket nieuwe initiatieven. Naast particuliere ontwikkelingen zullen we ook ruimte bieden voor community vorming en wooninitiatieven. Bij gemeenschappelijk wonen maken bewoners de keuze om een aantal zaken met elkaar te delen. Het kan gaan om het gezamenlijk gebruik van voorzieningen, het organiseren van groepsactiviteiten en woonvormen waarbij zorg een rol speelt. Ook hiervoor is de mate van invloed voor toekomstige bewoners belangrijk.

6

Lelystedelingen die verenigd zelf woningen willen ontwikkelen en laten bouwen.

23

4.3. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Ten tijde van het opstellen van deze Woonvisie kent Nederland een tekort aan woningen met als gevolg oplopende huizenprijzen en zoekduur voor sociale huurwoningen. Het is van groot belang en de verantwoordelijkheid van de gemeente om inwoners te helpen bij het verkrijgen van passende woonruimte binnen de gemeente. Hier is dan ook extra aandacht voor binnen deze visie. Voldoende betaalbare voorraad In paragraaf 4.1 schetsten we de woningbehoefte in relatie tot de huishoudensprognose en aanvullend de gemeentelijke ambities tot 2040. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan verschillende typen en segmenten woningen, voor onder andere gezinnen, 65+ huishoudens en huishoudens met hoge inkomens. Naast het bedienen van deze doelgroepen is het belangrijk om de diversiteit aan woningen in Lelystad te vergroten om andere doelgroepen te kunnen blijven bedienen. Door het gebrek aan betaalbare koop en (sociale) huurwoningen wordt de doorstroming belemmerd. Dit houdt in dat er naast voldoende woningen voor mensen met een hoger inkomen, ook voldoende woningen dienen te zijn voor mensen met een beperkter inkomen. Om een groter aandeel betaalbare woningen voor deze doelgroepen te realiseren is besloten dat bij alle grotere woningbouwplannen een mix van alle prijsklassen gerealiseerd moet worden.