BL Bijlage 4 bij de woonvisie -Woononderzoek Lelystad

5.2 Naar een bouwstrategie In deze afsluitende paragraaf formuleren we een aantal componenten van een op groei gerichte strategie. Het is een beschouwende samenvatting van de inzichten uit de voorgaande hoofdstukken. •

Zet in op suburbaan wonen Als er iets duidelijk is, dan is het dat de behoefte aan eengezinswoningen in een suburbane setting nog lang niet gestild is. Dilemma is dat Lelystad al zoveel eengezinswoningen heeft. Wat je bouwt is dus ogenschijnlijk meer van hetzelfde. Toch is dit precies wat veel woningzoekenden in Lelystad zoeken, maar vooral ook waarvoor vestigers naar Lelystad komen. Onlangs verhuisde starters en gezinnen geven aan dat het suburbane wonen onderdeel is van de keuze voor Lelystad. Het is ook een product dat nauwelijks nog nieuw wordt gebouwd, in ieder geval niet in de MRA. Zelfs Almere zet tegenwoordig in op een substantieel deel appartementen. De omslag in de Nederlandse bouwpraktijk, van tientallen jaren uitbreidingswijken ‘in de wei’ naar een zwaar accent op binnenstedelijk bouwen, heeft verschillende

Een groeistrategie voor Lelystad

26

achtergronden, van beter benutten van bestaande infrastructuur tot behoud van groen en open ruimte. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke ordening en duurzaamheid is daar wel wat voor te zeggen. Feit is alleen dat het tientallen jaren heeft gewerkt en dat het in een behoefte aan suburbaan wonen heeft voorzien die niet plotseling verdwenen is. Integendeel, de bouwpraktijk uit het verleden heeft de norm gezet voor een nieuwe generatie jonge woningzoekenden. In Almere is een hele generatie opgegroeid (en nog bezig op te groeien) met het eengezinshuis plus tuin en de auto voor de deur als referentiekader. En voor jonge vestigers uit Oost- en Noord-Nederland is een (half)vrijstaand huis met gratis parkeren voor twee auto’s op eigen erf een heel gewoon verschijnsel. De ‘familie doorzon’ heten deze mensen in het onderzoek van het woningbehoefteonderzoek van Stec Groep, tevens de snelst groeiende groep inwoners in het groeiscenario. Lelystad is een van de weinige plekken in Nederland waar nog ‘ouderwets’ eengezinswoningen gebouwd kunnen worden. Een voorbeeld daarvan is uitleglocatie ZuiderC. Daar ligt de unieke kans op de ontwikkeling van een suburbaan milieu, eigenlijk net als in de beginperiode van Lelystad. •

Begin met ‘instapwoningen’ De groepen die momenteel het meest in de knel zitten op de woningmarkt zijn starters en jonge huishoudens die hun krappe appartement in de MRA zijn ontgroeid. Onder die laatste groep zitten ook Amsterdammers met een flinke overwaarde, maar de meeste jonge huishoudens zijn koopstarters. Zij zijn niet in staat om meteen voor een vrijstaand huis in de duurdere prijsklasse te gaan, al is dat voor de ‘familie doorzon’ en andere liefhebbers van suburbaan wonen wel de aspiratie. We adviseren daarom in de eerste jaren het accent te leggen op voor koopstarters betaalbare (rij)woningen. Daar is volume te maken dat voor een substantiële groei zal zorgen. Als de jonge huishoudens eenmaal binnen zijn, zullen ze snel doorgroeien, zowel in woonwensen als financiële middelen. Eenmaal thuis in Lelystad (kinderen op school, lid van de sportclub) zullen ze een volgende stap ook in Lelystad willen zetten. Spoedig (na enkele jaren) komen ook de grotere, duurdere woningtypen in beeld (plus enkele appartementen voor de gescheiden vaders). De bouw van betere (duurdere) woningen kan dan worden opgeschroefd. De ‘instapwoningen’ kunnen door doorstromers worden doorverkocht aan nieuwe vestigers; de doelgroep koopstarters ververst immers voortdurend. Zo kan het woningaanbod meegroeien met de demografische ontwikkeling van een nieuwe generatie bewoners.

Dit draagt ook bij aan de visie van een diverse en vitale stad die de Lelystedelingen delen. Uiteindelijk is een piramidevormige hiërarchie van de woningvoorraad nodig; niet iedereen kan zich een vrijstaand huis veroorloven. En ook uitbreiding van het aanbod in de sociale huur draagt bij aan groei. Op het niveau van projecten (tientallen tot een paar honderd woningen) is het overigens heel goed denkbaar om een exclusief duur aanbod te realiseren. Daar gaat echter de groei niet vandaan komen.

•

Pas op met kleine appartementen Kleine appartementen (studio’s en woningen met één slaapkamer) worden momenteel overal aangeboden en gepland, ook in steden met een historische binnenstad, een universiteit of hogeschool en een rijk cultureel aanbod. Daar komen mensen niet voor naar Lelystad.

Een groeistrategie voor Lelystad

27

Voor starters en spoedzoekers uit Lelystad zelf, bijvoorbeeld na een scheiding, kan een bescheiden aanbod aan kleine appartementen welkom zijn. Momenteel is er (door beleggers) goed te verdienen aan (vooral jonge) woningzoekenden die geen alternatieven hebben. Op termijn is de toekomstwaarde van al die kleine appartementen echter twijfelachtig, behalve wellicht in een campus-achtige opzet of op echt grootstedelijke locaties in of nabij historische steden. Trap niet in de simpele redenering ‘huishoudens worden steeds kleiner, dus er zijn alleen nog maar kleine woningen nodig’. De gemiddelde huishoudensgrootte wordt omlaag getrokken door de vergrijzing, die maakt dat veel gezinnen uiteindelijk veranderen in alleenstaande senioren. Maar die (toekomstige) senioren zijn slechts beperkt in de markt voor nieuwbouw en dan zelden voor een klein appartement. De senioren die wij spraken voor dit onderzoek onderschrijven dat ook. Die gemiddelde huishoudensgrootte is bovendien misleidend. Het is immers niet zo dat jongeren zijn gestopt met gezinsvorming. De groep woningzoekenden wordt als vanouds gedomineerd door jonge (aanstaande) gezinnen. •

Bied ruime appartementen aan op mooie locaties De vraag naar appartementen in Lelystad is (vooralsnog) kleiner dan de vraag naar eengezinswoningen, maar niet helemaal afwezig. Bovendien geldt hier dat aanbod ook vraag kan scheppen. Appartementen zijn voor Lelystad een relatief onbekend en dus nog onbemind product. Er is nog weinig aanbod. Net als bij eengezinswoningen kan Lelystad zich onderscheiden door juist geen krappe studio’s te bieden, maar comfortabele, ruime appartementen. Appartementen met drie kamers zijn optimaal in de zin dat ze interessant zijn voor meerdere doelgroepen, waaronder jonge stellen, gescheiden vaders (logeerkamer voor de kinderen!) en senioren die willen ‘downsizen’ (idem). Een goede buitenruimte en parkeergelegenheid kunnen extra kwaliteit bieden. Dat blijkt ook uit de groepsgesprekken met senioren, jonge gezinnen en starters. Hoe het product er precies uit moet komen te zien vereist nader onderzoek en zal per locatie verschillen. Wat die locatie betreft, een levendige grootstedelijke omgeving met een hoge dichtheid aan appartementen en stedelijke voorzieningen (horeca, cultuur, onderwijs, winkels) zou mooi zijn, maar is op korte termijn niet realistisch. Het kost jaren om dit voor elkaar te krijgen, als het al lukt.

Ook is duidelijk geworden uit de focusgroepen dat veel Lelystedelingen hoge woontorens en een hoogstedelijk woonmilieu niet vinden passen bij de stad. Bovendien, echte yuppen met behoefte aan grootstedelijk vertier gaan toch niet in Lelystad wonen. Die hebben blijkens het onderzoek van Stec-groep een voorkeur voor jarendertigwijken en die zijn al helemaal lastig te reproduceren. Dus geen grootstedelijke nieuwbouw met appartementen, maar her en der kleinschalige projecten toevoegen. Een markante locatie is voor nieuwe appartementen wel gewenst, bijvoorbeeld aan de kust of aan een park, passend bij de sterke kanten van Lelystad. De recente hoogbouw in Almere Duin kan als referentie dienen.

•

Ontwikkel woonconcepten voor senioren Senioren zijn over het algemeen minder verhuisgeneigd en ervaren vaak allerlei belemmeringen om te verhuizen. Uit het gesprek met senioren blijkt dat voor een deel

Een groeistrategie voor Lelystad

28

van hen een slechte gezondheid en de noodzaak voor een woning met zorg of een nultredenwoning het belangrijkste verhuismotief te zijn. Echter, wanneer zij nog geen urgentie voelen om een stap te maken naar een kleinere of levensloopbestendige woning, stellen ze vaak de nodige eisen aan een nieuwe woning. De wens is vaak een ruime woning met minimaal twee slaapkamers en een buitenruimte. Grondgebonden bungalows met tuin of appartementen met ruim balkon hebben de voorkeur. En het liefst staan deze woningen in of nabij de eigen buurt, met voorzieningen om de hoek, en is er bij nieuwbouw sprake van een diverse bevolkingssamenstelling. De vraag is of het realistisch is deze doelgroep (in grote getalen) aan te trekken met een specifiek aanbod. Maar degenen die dat wel willen of verleid kunnen worden te verhuizen, vormen een doelgroep voor nieuwbouw. Deze groep is onder meer in de markt voor ‘reguliere’ appartementen (zie hierboven). Daarnaast is er een groep senioren die behoefte heeft (mogelijk gedwongen door gezondheidsproblemen) aan levensloopbestendige woningen, zoals appartementen met lift en specifiek senioren-, aanleun- of bejaardenwoningen. Daarbij zal een aantal woonconcepten ook aantrekkelijk zijn voor een deel van de verhuisgeneigde senioren. Ook in combinatie met zorg: denk bijvoorbeeld aan een ‘knarrenhof’, of het ‘stadsveteranen’ en ‘live-in’ concept.

Dergelijke ontwikkelingen kunnen plaats vinden in samenwerking met zorgaanbieders. Een mooie bijkomstigheid van doorstroming is dat er daarmee ‘automatisch’ grote woningen vrijkomen voor nieuwe gezinnen. De kanttekening blijft echter dat het gezien de wensen en de belemmeringen die senioren ervaren lastig te voorspellen is of de gewenste doorstroming ook daadwerkelijk plaatsvindt. Het zal in ieder geval om een inspanning vanuit de gemeente vragen. •

Bijkomende vestigingsfactoren Er zijn meer drijfveren om ergens te gaan (of blijven) wonen dan alleen het aanbod van woningen. Gezien de aantrekkingskracht op jonge gezinnen kan een ruim aanbod van kinderopvang ook een troef zijn, evenals goede scholen en uiteraard een veilige omgeving. Dit gaat in golven. In nieuwbouwwijken ontstaat na een paar jaar steevast een piek in de behoefte aan basisscholen, die daarna weer wegebt. Aanleg van de Zuiderzeelijn zal ook helpen. In ieder geval is naar voren gekomen dat de Lelystedeling het voorzieningenniveau ondermaats vindt. Jongeren verhuizen hierdoor weg, en het weerhoudt ongetwijfeld starters en gezinnen van buiten om naar Lelystad te verhuizen. Imago is ook iets om over na te denken. In de (peiling voor de) woonvisie is sprake van het positioneren van de gemeente als ‘hoofdstad van de nieuwe natuur’. Of dit extra vestigers trekt zal moeten blijken. Het past wel bij de kwaliteiten ‘ruim en suburbaan wonen’.

•

Risico’s op termijn Een groeistrategie is niet zonder risico’s. Toevoegen van grote aantallen aantrekkelijke nieuwbouw zet de marktpositie van bestaande woningen onder druk. Ook de bestaande voorraad moet meeprofiteren van de groei. Het is zaak om dit in de gaten te houden en niet alleen af te gaan op successen in de nieuwbouw. Zelfs al gaat de afzet van nieuwbouw voorspoedig, dan kan dit in het ergste geval tot leegstand of waardedaling in de bestaande voorraad leiden (in plaats van tot groei).

Een groeistrategie voor Lelystad

29

De kwaliteit van de nieuwbouw is ook voor de lange termijn van belang. Er komt een tijd dat de woningmarkt ontspant, ook op regionaal niveau. De woningen die nu worden toegevoegd, moeten ook dan nog in een behoefte kunnen voorzien en moeten concurreren met aanbod uit de voorraad. Het is nu moeilijk voor te stellen, maar als we een generatie verder zijn komen eengezinswoningen in grote aantallen en (dus) voor een lage prijs beschikbaar als gevolg van overlijden. De vraag is wie er dan nog voor veel geld in de studio’s wil wonen die nu worden neergezet.

Een groeistrategie voor Lelystad

30

Een groeistrategie voor Lelystad

31