BL Bijlage 4 bij de woonvisie -Woononderzoek Lelystad

Rapport

Een groeistrategie voor Lelystad Gemeente Lelystad

Een groeistrategie voor Lelystad Gemeente Lelystad

Datum

22 mei 2024

Opdrachtgever:

Gemeente Lelystad

Nadere inlichtingen:

André Buys andre.buys@rigo.nl; Tobias Meppelink tobias.meppelink@rigo.nl; Veerle Veraart veerle.veraart@rigo.nl;

Projectnummer:

P47400

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

1

1

Doelgroepen en woonwensen

2

1.1

Woningzoekenden in Nederland

2

1.2

Woningzoekenden van buiten Lelystad

3

1.3

Woningzoekenden uit Lelystad zelf

5

2

3

4

5

1.4 Samenvattend

6

Vraag en aanbod

7

2.1

Vraag en betrokken woningen in Lelystad

8

2.2

Vraag en betrokken woningen in Metropoolregio Amsterdam

11

2.3

Samenvattend

14

De aantrekkingskracht van Lelystad

15

3.1

Wat vinden (nieuwe) bewoners zelf?

15

3.2

Wat zien makelaars?

17

3.3

Het aanbod

18

3.4

Samenvattend

19

Het verhaal achter de cijfers

20

4.1

De keuze voor Lelystad

20

4.2

De levensloopbestendige woning

20

4.3

Omgevingsfactoren en andere overwegingen

21

4.4

Nieuwbouw volgens de Lelystedeling

22

4.5

Samenvattend

22

Conclusie

24

5.1

Groeikansen

24

5.2

Naar een bouwstrategie

26

Inleiding In Nederland is er sprake van een woningtekort. Zodoende ligt er landelijk een enorme bouwambitie van 900.000 woningen tot 2030. Uit het lokale woningbehoefteonderzoek van Lelystad (uit 2022) blijkt dat de gemeente een autonome groei kent van zo’n 7.700 huishoudens en woningen tot 2040. Maar gezien het landelijke woningtekort en de ruimte die Lelystad biedt, heeft de gemeente de ambitie om de woningvoorraad te verdubbelen. Dit vertaalt zich in het doel om 40.000 nieuwe woningen te bouwen tot 2040. Dat betekent een toevoeging van jaarlijks (gemiddeld) 1.400 woningen, meer dan de verwachte woningbehoefte van jaarlijks circa 500 woningen. De gemeente Lelystad heeft daarom behoefte aan inzicht in hoe de stad meer woningen kan afzetten dan er geprognotiseerd zijn. Ook zoekt de gemeente inzicht in de woningbehoefte van verschillende doelgroepen, zodat de juiste woningen worden gebouw op de juiste plaats. In opdracht van de gemeente heeft RIGO deze vraag onderzocht. Het doel van dit onderzoek is om meer inzicht te krijgen in woonwensen en overwegingen om te verhuizen van verschillende doelgroepen, en de externe push- en pull-factoren die daarin een rol spelen. Zo komt in beeld voor welke doelgroepen de gemeente Lelystad op dit moment bouwt, en waar kansen liggen om meer huishoudens en/of andere doelgroepen aan te trekken. Deze rapportage bevat onze bevindingen.

Leeswijzer De rapportage is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 1 en 2 beschrijven de (potentiële) doelgroepen die voor de groei moeten zorgen, en hun woonwensen en drijfveren. Hoofdstuk 3 gaat in op de vraag wat Lelystad deze doelgroepen kan bieden. De informatie in deze hoofdstukken is ontleend aan bestaande kwantitatieve bronnen en publicaties. Ook is een aantal gesprekken gevoerd met lokale makelaars. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 dieper ingegaan op de woonwensen, overwegingen en ervaringen van de potentiële doelgroepen bij de zoektocht naar een woning in Lelystad. Dit op basis van uitkomsten uit verschillende focusgroepen. Hoofdstuk 5 bevat een samenvattende conclusie. Ook worden de inzichten uit de andere hoofdstukken gecombineerd tot een op groei gerichte bouwstrategie op hoofdlijnen.

Een groeistrategie voor Lelystad

1

1

Doelgroepen en woonwensen

In 2021 heeft Stec Groep voor de gemeente Lelystad een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd, waarin gedetailleerd wordt ingegaan op verschillende scenario’s en prognoses, waaronder de ambitie om jaarlijks 40.000 woningen toe te voegen.1 Deze ambitie komt niet voort uit de woningbehoefte, maar uit een beleidskeuze van de gemeente. Dat maakt het lastig de vraag te beantwoorden welke doelgroepen bijdragen om deze ambitie waar te maken. Stec Groep concludeert daarover dat: “deze schaalsprong [het toevoegen van 40.000 woningen, RIGO] alleen mogelijk is wanneer over de hele linie huishoudens aangetrokken worden.” Alle doelgroepen zijn dus interessant voor de groei van Lelystad. Dat wil zeggen dat de nadruk ligt op zowel verhuisgeneigden van buiten Lelystad als uit Lelystad zelf – beide zijn nodig om de ambitie te halen. In dit eerste hoofdstuk verkennen we verschillende doelgroepen en hun woonwensen door de bril van de groeiambitie van Lelystad. Wie zijn ze? Waar komen ze vandaan? En waar zijn ze naar op zoek? Dit onderzoeken we op basis van openbare bronnen en onderzoeken, zoals het Woononderzoek Nederland (WoON2021), Wonen in de MRA (WiMRA2021), gemeentelijke onderzoeken en CBS-gegevens.

1.1 Woningzoekenden in Nederland Wie zoeken er naar een woning? Het Woononderzoek Nederland is een driejaarlijks onderzoek naar de woonsituatie en woonwensen van huishoudens in Nederland. In het meest recente onderzoek uit 2021 gaven bijna 900.000 huishoudens aan wel te willen verhuizen, maar geen woning te kunnen vinden. Ruim twee keer zoveel als er uit het onderzoek in 2015 naar voren kwamen. Binnen de doelgroepen thuiswonende kinderen van 18 jaar of ouder, alleenstaanden tot 40 jaar en paren zonder kinderen tot 40 jaar is de groep huishoudens met een verhuiswens het grootst (Figuur 1-1). Het valt ook op dat het deel van de woningzoekenden dat aangeeft wel te willen verhuizen, maar niets kan vinden, is toegenomen tussen 2015 en 2021. Voor de meeste doelgroepen is er sprake van een verdubbeling. De groep samenwonenden zonder kinderen tot 40 jaar ervaren dit zelfs nog sterker ten opzichte van 2015. Dat heeft ook effect op waar huishoudens zoeken naar een woning. Uit onderzoek blijkt bijvoorbeeld dat er steeds meer huishoudens de Randstad verlaten, op zoek naar ruime (koop-) woningen die in de Randstad zelf steeds schaarser worden. Zij blijven dan vaak wel op reisafstand van de Randstad of settelen in aangrenzende regio’s zoals Rivierenland of Foodvalley. Plaatsen als Ede, Apeldoorn en Deventer strekken steeds meer ‘overlopers’ uit de Randstad.

RIGO houdt dit al enige tijd bij voor de Provincies Gelderland en Overijssel.2 Je zou kunnen zeggen dat de Randstad ‘uitdijt’, mede vanwege het woningtekort.

1 Stec Groep (2021) Woningbehoefte Lelystad: Verkennende analyse als input voor de nieuwe

woonvisie. 2

RIGO (2023) Komen en gaan: www.komen-en-gaan.nl

Een groeistrategie voor Lelystad

2

Figuur 1-1 Verhuiswens per levensfase, Bron: CBS; WoON 2015/2021.

1.2 Woningzoekenden van buiten Lelystad De vraag is of deze woningzoekenden ook in Lelystad op zoek zijn. 1.2.1

Herkomst

De groei moet vooral van buiten Lelystad komen. Dit roept de vraag op waar die nieuwe inwoners dan gezocht moeten worden. Een analyse van recente verhuisbewegingen geeft aanwijzingen. Veelzeggend in dit verband is het onderzoek dat de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft laten doen naar verhuisde huishoudens naar en binnen de regio.3 Hieruit blijkt dat Lelystad steeds meer huishoudens trekt uit de (rest van de) MRA, met Almere als belangrijkste leverancier, gevolgd door Amsterdam. De opkomst van Almere is opmerkelijk. Kennelijk is in Almere een enorme voedingsbodem ontstaan van huishoudens die in Almere zelf niet kunnen slagen. Omgekeerd verhuizen er ook huishoudens van Lelystad naar Almere, maar die stroom is niet toegenomen. Uit de CBS-migratiestatistiek (op persoonsniveau, niet op huishoudensniveau) is aanvullend een beeld te vormen van de belangrijkste herkomstgebieden, maar ook van waar vertrekkers uit Lelystad zich vestigen (Tabel 1-1). Ook daaruit kunnen we halen dat het voornamelijk MRAgemeenten zijn waar de aanwas voor bevolkingsgroei vandaan komt.

3

RIGO (2021) Verhuisd in de MRA: https://www.overzichtinbeeld.nl/verhuisdmra/.

Een groeistrategie voor Lelystad

3

Tabel 1-1 Aantal vestigers naar herkomst en vertrekkers naar bestemming voor de periode 2018-2022 van de gemeente Lelystad, geordend naar migratiesaldo. Bron: CBS; berekening RIGO

Gemeente

1.2.2

Gevestigd in Lelystad

Vertrokken uit Lelystad

Saldo

1

Almere

4.893

2.419

2.474

2

Amsterdam

2.186

1.322

864

3

Haarlemmermeer

304

120

184

4

Zaanstad

318

159

159

5

Zeewolde

390

232

158

6

Amstelveen

200

106

94

7

Haarlem

209

131

78

8

Hilversum

216

141

75

9

Diemen

131

68

63

10

Den Haag

334

277

57

11

Purmerend

134

78

56

12

Westerwolde

73

28

45

13

Uithoorn

58

17

41

14

Weesp

77

38

39

15

Huizen

95

62

33

Levensfase en drijfveren

Uit migratiepatronen is af te leiden dat Lelystad een selectieve aantrekkingskracht uitoefent op jonge huishoudens en gezinnen. Dat zien we in Figuur 1-2: er zijn veel meer personen tussen de 25 en 40 jaar oud naar Lelystad verhuisd dan er zijn vertrokken. Ditzelfde geldt voor kinderen tot 15 jaar oud, wat laat zien dat het voor een deel om gezinnen gaat. Het is bekend dat Lelystad een aantrekkingskracht heeft op starters en (jonge) gezinnen, zoals blijkt uit het eerder gepubliceerde rapport van Stec Groep.4 Voor deze groep zijn Almere en Amsterdam belangrijke rekruteringsgebieden. Maar ook starters (uit het ouderlijk huis) uit Almere weten Lelystad in toenemende mate te vinden. Tegelijkertijd zien we dat de groep jongeren tussen de 15 en 25 jaar per saldo meer uit Lelystad verhuizen dan andersom. Ook is dit het geval bij 50-plussers en senioren. Naast gezinnen die verhuizen naar Lelystad, zijn jongeren en senioren ook interessante doelgroepen. Immers, het vasthouden van doelgroepen die nu uit Lelystad verhuizen draagt ook bij aan het behalen van de groeiambitie.

Stec Groep (2021) Woningbehoefte Lelystad. Verkennende analyse als input voor de nieuwe woonvisie. 4

Een groeistrategie voor Lelystad

4

Figuur 1-2 Aantal vestigers en vertrekkers over de periode 2018 t/m 2022 voor gemeente Lelystad. Bijgevoegde aantallen is het migratiesaldo. Bron: CBS, 2022; berekening RIGO.

1.2.3

Woonwensen

Uit het onderzoek Wonen in de MRA (WiMRA2021) blijkt dat onder huishoudens die binnen of naar Lelystad willen verhuizen, bijna de helft op zoek is naar een eengezinswoning, terwijl een derde de voorkeur geeft aan een meergezinswoning. Opvallend is dat 19 procent openstaat voor beide woningtypen. De meerderheid van de zoekers geeft de voorkeur aan koopwoningen (63%), vooral in het prijssegment tussen €296.000 en €438.000 (27%). Wat betreft de grootte van de woning, geeft iets minder dan de helft van de verhuisgeneigden aan een woning van minimaal 100 vierkante meter te willen. Een derde is op zoek naar een woning van tussen de 60 en 100 vierkante meter. Tevens hecht de meerderheid (62%) belang aan een tuin.

1.3 Woningzoekenden uit Lelystad zelf Woningzoekenden uit Lelystad zelf dragen op het eerste gezicht niet direct bij aan de groei, want zij wonen immers al in Lelystad. Echter, nieuwbouw die wordt betrokken door woningzoekenden uit Lelystad zelf leidt wel degelijk tot groei. Ten eerste wordt hiermee voorkomen dat deze mensen de gemeente verlaten. En in geval van doorstromers maken zij woningen uit de voorraad vrij, die dan weer kunnen worden betrokken door vestigers. Uit het WiMRA2021 blijkt ook dat maar liefst 66 procent van de verhuisgeneigden uit Lelystad in de gemeente wil blijven. In dit verband zijn in onderstaande figuur de door woningzoekenden uit Lelystad meest gewenste typen woningen weergegeven.5 Het meest relevant zijn daarbij de wensen van de jongste en de op één na jongste leeftijdscategorie (de bovenste helft van Figuur 1-3), omdat zij

Gemeente Lelystad (2022) Wonen in Lelystad 2021: Deelrapportage van het onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid. 5

Een groeistrategie voor Lelystad

5

de meerderheid uitmaken van de woningzoekenden. Veelzeggend is de populariteit van de eengezinswoning in diverse gedaanten.

Figuur 1-3 Meest gewilde woningtypen door woningzoekenden uit Lelystad zelf. Bron: Gemeente Lelystad, 2022.

Onder 65-plussers zijn ouderenwoningen en appartementen meer gewild. Uit Figuur 1-1 en Figuur 1-2 blijkt dat dit kleine groepen woningzoekenden zijn. De meerderheid van (toekomstige) senioren wil en hoeft de komende jaren namelijk niet te verhuizen.6 Wanneer zij wel een verhuiswens hebben dan blijkt uit onderzoek dat “kleiner willen wonen” de voornaamste reden achter de verhuisplannen is.7

1.4 Samenvattend Door het toenemende woningtekort in Nederland neemt ook het aantal woningzoekenden toe. De grootste groepen woningzoekenden zijn jonge huishoudens tot 40 jaar. In het kader van de groeiambitie van Lelystad is het duidelijk dat huishoudens van buiten Lelystad de sleutel vormen tot verdere bevolkingsgroei. Uit de recente verhuisbewegingen blijkt dat Almere en Amsterdam grootleveranciers zijn van nieuwe inwoners. Lelystad heeft voornamelijk een aantrekkingskracht op starters en jonge gezinnen uit deze herkomstgemeenten; de meerderheid van de vestigers is jonger dan 40. Deze huishoudens hebben grotendeels de wens om te verhuizen naar eengezinswoningen. Voor de groeiambitie van Lelystad liggen er dus grote kansen in het aantrekken van jonge huishoudens en gezinnen uit Almere, Amsterdam, en andere delen van de MRA en de Randstad. Tegelijkertijd zien we een uitstroom van jongeren en senioren. Erin slagen om deze groepen vast te houden kan ook bijdragen aan de ambitie van Lelystad om te laten groeien.

6

Centrada (2020) Woonwensenonderzoek Senioren.

Gemeente Lelystad (2022) Seniorproof in Lelystad 2021: Resultaten van het onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid. 7

Een groeistrategie voor Lelystad

6

2

Vraag en aanbod

Om dieper in te gaan op de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens in Lelystad en de woonplaatsen van potentiële vestigers, hebben we de vraag naar woningen geanalyseerd volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in het recente verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het gele kader wordt dit nader toegelicht.

Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Lelystad. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Lelystad en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbodverhoudingen. Daarbij zijn er een paar kanttekeningen te plaatsen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.

Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelen wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen. Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen

Een groeistrategie voor Lelystad

7

worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks deze kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt.

2.1 Vraag en betrokken woningen in Lelystad Eerst gaan we in op de situatie in de gemeente Lelystad. We analyseren hoe de vraag zich verhoudt tot het recent aantal betrokken woningen. In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen – op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd – is een fors stuk kleiner. De vraag naar eengezinskoopwoningen is bijna twee keer zo groot als het aantal recent betrokken woningen. Dit duidt op krapte in dit segment. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben. Deze komen daarmee niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers (bijvoorbeeld uit de huursector) alsook starters naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar kleiner dan die naar eengezinswoningen, maar we zien wel dat deze vraag bijna vier keer zo groot is als het aantal daadwerkelijk recent betrokken woningen. Ook hier zien we dus een onbalans in het vraag en aanbod. In de huursector is er minder frictie. De vraag naar eengezinshuurwoningen staat relatief gelijk aan het aantal recent betrokken woningen in dit segment.

Voor meergezinshuurwoningen zien we ook dat het aantal recent betrokken woningen niet opweegt tegen de vraag. Inwoners van de gemeente Lelystad lijken hiermee de grootste behoefte te hebben aan eengezinskoopwoningen, gevolgd door huurappartementen. De grootste relatieve discrepantie lijkt te zitten bij de vraag naar meergezinskoopwoningen. Figuur 2-2 laat zien hoe deze vraag verdeeld is over leeftijdsgroepen. We zien bijvoorbeeld dat de vraag naar koopappartementen voor het overgrote deel komt vanuit huishoudens t/m 35 jaar oud (50%), maar ook 55+ huishoudens (35%). De vraag naar eengezinskoopwoningen komt voor meer dan een derde vanuit de groep 25-35-jarigen. Dit komt overeen met de woonwensen, zoals onderzocht in hoofdstuk 1. Tegelijkertijd zien we ook dat de relatief grote vraag naar huurappartementen voor 40 procent bestaat uit jongeren – maar ook dit segment is populair bij 65-plussers.

Een groeistrategie voor Lelystad

8

Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype, gemeente Lelystad. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Figuur 2-2 Vraag per segment uitgesplitst naar leeftijdsklassen, gemeente Lelystad. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 2-3 zijn vraag en aantal recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen (prijspeil 2021). Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse van tot en met €250.000. Tegelijkertijd zien we dat het aantal recente verhuizingen naar de duurste klasse boven de NHG-grens (€405.000, prijspeil 2023) het grootst is. Hoewel er in alle prijsklassen meer vraag naar woningen is dan het aantal betrokken woningen, zien we dat het verschil in de goedkoopste klasse het grootst is. Dit duidt op krapte in de gehele koopsector, met name in het segment tot €250.000. De vraag naar betaalbare koopwoningen komt voor het grootste deel vanuit jongeren en jongvolwassenen (Figuur 2-4). We zien dat de vraag naar woningen in het duurdere segment voornamelijk afkomstig is van huishoudens in de klassen 45 jaar en ouder.

Een groeistrategie voor Lelystad

9

Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar koopprijsklasse, gemeente Lelystad. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO, prijspeil 2021.

Figuur 2-4 Vraag naar koopwoningen per prijsklasse uitgesplitst naar leeftijdsklassen, gemeente Lelystad. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Tot slot analyseren we vraag en aanbod in de huursector. In Figuur 2-5 zijn vraag en aantal recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). De vraag naar huurwoningen is zowel in de sociale sector als in de middenhuur niet in balans met de gerealiseerde verhuizingen in de betreffende sector. Het aantal gerealiseerde verhuizingen in beide huursegmenten ligt lager dan de vraag naar deze woningen. De vrije sector met huurprijs boven de middenhuurgrens is erg klein, maar in balans. In Figuur 2-6 is tevens te zien dat onder jongeren (tot 25 jaar oud) de vraag naar sociale huurwoningen relatief een stuk groter is dan vraag naar vrijesectorhuurwoningen.

Een groeistrategie voor Lelystad

10

Figuur 2-5 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, gemeente Lelystad. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Figuur 2-6 Vraag naar huurwoningen per prijsklasse uitgesplitst naar leeftijdsklassen, gemeente Lelystad. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.2 Vraag en betrokken woningen in de Metropoolregio Amsterdam Gezien het grote woningtekort in de MRA van ruim 75.000 woningen anno 2023 8, is het aannemelijk dat Lelystad iets kan betekenen voor de woningbehoefte van woningzoekenden in de gehele regio. Maar hoe zit het met de woningbehoefte van inwoners in de Metropoolregio, en waar zitten de voornaamste verschillen tussen de vraag en wat er daadwerkelijk aan woningen wordt betrokken? Hiervoor analyseren we de woonwensen en het recent betrokken aanbod van inwoners in de MRA (exclusief gemeente Lelystad). Als we kijken naar de vraag over verschillende segmenten in Figuur 2-7, valt gelijk op dat de vraag naar koopwoningen vele malen groter is dan het aantal recent betrokken woningen. Zeker voor eengezinskoopwoningen zien we dit: de vraag is meer dan drie keer zo groot. Ook is er meer vraag naar koopappartementen dan dat deze recent zijn betrokken. Er is sprake van

8

ABF (2023) Woningtekort Dashboard

Een groeistrategie voor Lelystad

11

krapte in de koopsector. Voor huurappartementen zien we dat er meer woningen betrokken zijn dan dat er vraag naar is. Dat wil niet zeggen dat het gemakkelijk is om aan een huurappartement te komen, maar wel dat dit minder moeilijk is dan bij de andere segmenten. In de MRA zal dit het gevolg zijn van een tekort aan woningen in de koopsector. Voor veel huishoudens is het niet mogelijk om een woning te kopen, waardoor ze het moeten hebben van de beschikbare huurvoorraad.

Figuur 2-7 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype, Metropoolregio Amsterdam. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 2-8 zien we dat de vraag naar koopwoningen het aantal recent betrokken woningen overschaduwt, ongeacht prijsklasse. In de prijsklasse tot €250.000 zien we de grootste frictie. Dit laat zien dat er in de MRA een grote behoefte is aan betaalbare koopwoningen, maar dat het maar relatief weinig huishoudens lukt om deze stap te maken. Dit geldt in mindere mate ook voor woningzoekenden die zoeken naar een woning met een prijs tot en met de NHG-grens (€405.000, prijspeil 2023) en woningen in het dure segment.

Figuur 2-8 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar koopprijsklasse, Metropoolregio Amsterdam. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO, prijspeil 2021.

Een groeistrategie voor Lelystad

12

Als we kijken naar de huursector, zien we een groter aantal betrokken woningen ten opzichte van de vraag (Figuur 2-9) in het duurdere huursegment. Zoals benoemd, is dit een teken van huishoudens die eigenlijk niet in een vrijesectorwoning willen wonen, maar geen alternatief kunnen vinden in de MRA. In de sociale huursector is er wel sprake van krapte: meer vraag naar woningen dan recent betrokken.

Figuur 2-9 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, Metropoolregio Amsterdam. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 2-10 is weergegeven hoe de vraag en het aantal betrokken woningen verschillen in kamerklassen en woningtypen. Opvallend is dat elk segment een fors tekort heeft, behalve dat van de kleine appartementen. Daarin zien we juist dat het aantal betrokken woningen de vraag fors overstijgt. De verdeling van het aantal betrokken woningen naar leeftijd is weergegeven in Figuur 2-11. Daarin is duidelijk te zien dat een derde van de kleine appartementen betrokken wordt door huishoudens tussen de 25 en 35 jaar. Mogelijk heeft een deel van hen een huurappartement betrokken omdat zij niet slagen in het vinden van een koopwoning. In Figuur 1-2 zagen we al dat in deze leeftijdscategorieën het migratiesaldo in de gemeente Lelystad hoog is. Dat wil zeggen: meer vestigers dan vertrekkers.

Figuur 2-10 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal, Metropoolregio Amsterdam. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Een groeistrategie voor Lelystad

13

Figuur 2-11 Recent betrokken woningen naar kamerklasse en woningtype en uitgesplitst naar leeftijdsklassen, Metropoolregio Amsterdam. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.3

Samenvattend

De WoON-analyse van de gemeente Lelystad toont significante discrepanties tussen de vraag naar woningen en de in de praktijk gerealiseerde verhuizingen. De krapte is zichtbaar in de gehele koopsector, bij eengezins- en meergezinskoopwoningen, en met name in de prijsklasse tot €250.000. Bij eengezinskoopwoningen hangt dit samen met het feit dat er weinig doorstroming is. Bestaande bewoners hebben vaak geen verhuisplannen. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar kleiner dan naar eengezinswoningen, maar we zien wel dat deze vraag bijna vier keer zo groot is als het aantal daadwerkelijk recent is betrokken. Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in zowel de sociale sector als de middenhuursector zijn ook niet in balans. Er is meer vraag naar deze woningen dan in de duurdere huursector. Specifiek bestaat er een behoefte aan sociale huurwoningen onder jongeren woonachtig in Lelystad. De vraag naar woningen in de vrije huursector met huurprijs boven de middenhuurgrens is erg klein en meer in balans met het aantal gerealiseerde verhuizingen. Daarnaast hebben we de spanningen op de woningmarkt van de MRA (exclusief gemeente Lelystad) uitgelicht. De vraag naar koopwoningen, vooral eengezinskoopwoningen, overstijgt het aantal in de praktijk gerealiseerde verhuizingen aanzienlijk.

Ook hier zien we dat er behoefte is aan betaalbare koopwoningen, maar er zijn slechts weinigen die deze stap daadwerkelijk kunnen zetten. Dit terwijl voor huurappartementen geldt dat er fors meer worden betrokken dan dat er vraag naar is. Dit is met name het geval voor kleine appartementen en in de vrije huursector: een teken dat huishoudens een vrijesectorwoning betrekken, terwijl ze liever een woning willen kopen. Aan het aantal recent betrokken kleine huurwoningen ten opzichte van de vraag is te zien dat dit segment een alternatief vormt in de markt. Het grootste deel van de kleine appartementen wordt betrokken door jongeren, maar ook grotendeels door huishoudens tussen de 25 en 35 jaar. Aannemelijk is dat een deel van hen een klein huurappartement heeft betrokken omdat zij niet slagen in het vinden van een koopwoning. Dat blijkt in de MRA een lastige opgave – zeker in het betaalbare koopsegment. Voor een deel zou de nieuwbouw in Lelystad hiervoor een alternatief kunnen bieden.

Een groeistrategie voor Lelystad

14

3

De aantrekkingskracht van Lelystad

Naast de wensen voor de woning, spelen ook omgevingsfactoren een rol in de overweging om te verhuizen. In dit hoofdstuk zal er verder worden ingegaan op de aantrekkingskracht van Lelystad voor nieuwe bewoners. Dit wordt onderzocht op meerdere manieren: naast de data verkregen uit enquêtes onder (nieuwe) bewoners van Lelystad is er ook gesproken met een aantal makelaars.

3.1 Wat vinden (nieuwe) bewoners zelf? Wat maakt Lelystad aantrekkelijk om in te wonen voor verschillende doelgroepen? Uit onderzoek onder inwoners van Lelystad is op te maken wat men in Lelystad zelf de belangrijkste kwaliteiten vindt.9 Bij de 18-34-jarigen heeft de goede prijs/kwaliteit van de woningen de hoogste score (57%) en bij de 35-54-jarigen is dit de ruimte (58%). Als het gaat om de woning zelf, liggen de scores bij de leeftijdsgroep 18-34 jaar het hoogst: wat betreft de grootte van de woning (70%), het onderhoudsarm zijn van de woning (64%) en de uitstraling van de woning (59%). De personen die naar Lelystad zijn verhuisd, is gevraagd naar de reden dat ze naar hun huidige woning zijn verhuisd (Figuur 3-1). Dit werpt meer licht op de drijfveren van vestigers van verschillende geografische herkomst en op de pluspunten van Lelystad door de ogen van vestigers. De antwoorden versterken het beeld uit het vorige hoofdstuk. Vestigers uit Almere, waarvan we weten dat er veel starters tussen zitten, komen relatief vaak vanwege ‘privéomstandigheden’, zoals zelfstandig gaan wonen. Vestigers uit Amsterdam zijn veelal op zoek naar een groter huis met tuin. En voor vestigers uit de rest van Nederland telt dichter bij werk of studie wonen relatief zwaar.

Gemeente Lelystad (2022) Wonen in Lelystad 202: Deelrapportage van het onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid. 9

Een groeistrategie voor Lelystad

15

Figuur 3-1 Verhuismotieven van bewoners die in Lelystad zijn komen wonen. Bron: Gemeente Lelystad, 2022.

Uit een peiling onder nieuwe inwoners10 komen wederom vergelijkbare verhuisredenen naar voren, namelijk het vinden van een groter huis of een nieuwe levensfase zoals samenwonen. Het blijkt dat de gemeente Lelystad wel concurreert met Almere. Ruim een kwart van de nieuwe inwoners overwoog ook Almere als vestigingsplaats (Figuur 3-2). Hierin was voor verreweg de meeste nieuwe inwoners de prijs-kwaliteitverhouding van woningen in Lelystad doorslaggevend.

Figuur 3-2 Verhuismotieven nieuwe inwoners. Bron: Gemeente Lelystad, 2023.

10

Gemeente Lelystad (2023) Peiling nieuwe inwoners, 2023.

Een groeistrategie voor Lelystad

16

Uit de peiling komen nog een aantal unieke waarden van Lelystad naar voren. Allereerst de nabijheid van natuur en water. Veel respondenten vinden dat typisch voor Lelystad. Voor 83 procent en 70 procent van de bevraagde nieuwe inwoners was respectievelijk de aanwezigheid van natuur en water belangrijk voor hun keuze voor Lelystad. Ook de bereikbaarheid van de gemeente wordt genoemd. Voor een deel van de respondenten speelde de bereikbaarheid van Lelystad met de auto (73%) en het openbaar vervoer (67%) een belangrijke rol in hun keuze voor Lelystad. Ook in het kader van werkgelegenheid worden de bereikbaarheid en de centrale ligging van Lelystad als positief punten van de stad genoemd. Het belang van buitenruimte blijkt ook uit het WiMRA. Huishoudens die overwegen om binnen of naar Lelystad te verhuizen, tonen met name interesse in woonomgevingen met veel ruimte. Opvallend is dat deze voorkeur gestegen is in de periode 2019-2021. Gevolgd door een voorkeur voor een woonwijk, waar vooral gewoond wordt. Ook benoemt ongeveer een vijfde van de verhuisgeneigden dat ze de voorkeur geeft aan een rustig stedelijk woonmilieu. Deze voorkeur is in 2021 licht afgenomen ten opzichte van 2019, toen het om 27 procent ging. Woningzoekenden in Lelystad hebben minder voorkeur voor gevarieerde woonmilieus, dichtbij (winkel)centra.

Figuur 3-3 Gewenste woonmilieu huishoudens die binnen of naar gemeente willen verhuizen. Bron: WiMRA, 2021.

3.2 Wat zien makelaars? In gesprekken met makelaars11 wordt bevestigd dat woningzoekenden vanuit allerlei delen van het land op Lelystad afkomen, maar van de groep instromers vormen woningzoekenden uit Almere het grootste aandeel. Er lijkt daarnaast sprake te zijn van een ‘overloop’ vanuit Amsterdam naar Almere en vervolgens naar Lelystad. Ook zijn er bewoners die terugkomen na het studeren in een andere stad waar woningschaarste is. Er zijn diverse redenen waarom woningzoekenden uit andere delen van het land naar een woning zoeken in Lelystad, maar de voornaamste reden is de betaalbaarheid. Men krijgt meer waarde voor zijn geld in Lelystad, vergeleken met Almere of een andere bekende stad. Woningzoekenden kiezen ook voor Lelystad omdat het rustig(er) is. Een van de makelaars merkt op: ‘Lelystad is het Almere van vroeger: het is er nog wat minder druk en er is nog wat meer ruimte’. Ook expats zoeken hun heil in Lelystad; zij zien de reistijd van een uur naar Amsterdam niet als belemmering.

11

Op basis van drie interviews met makelaars actief in de gemeente Lelystad en de regio.

Een groeistrategie voor Lelystad

17

De makelaars bevestigen de krapte op de woningmarkt, ook in Lelystad. Er is vraag naar alle soorten woningen. Ook de makelaars zien dat er momenteel de meeste vraag is naar betaalbare eengezinswoningen. Bij appartementen komen vooral starters en senioren bezichtigen. Daarnaast zien ze 50-plussers die alvast aan het kijken zijn naar levensloopbestendige woningen. Een slaapkamer op de begane grond is daarbij essentieel en een buitenruimte (voorkeur voor tuin) is vaak een vereiste. De makelaars benadrukken: eigen buitenruimte is over het algemeen iets wat alle woningzoekenden in Lelystad belangrijk vinden. Uit de gesprekken met de makelaars komt ook een negatieve kant van Lelystad naar voren: veel woningzoekenden vinden dat het voorzieningenpeil in Lelystad te wensen over laat. Een makelaar benoemt dat ‘ouderen willen voorsorteren op de toekomst, maar daarbij soms tegen een gebrek aan voorzieningen aanlopen’. Niet alle wijken hebben een eigen kern met supermarkt – iets wat vooral senioren belangrijk vinden wanneer ze de behoefte hebben om naar een kleinere woning te verhuizen. Ook benoemen makelaars leegstand in de winkelcentra in Lelystad en het wegtrekken van grote winkelketens uit de stad als een minder aantrekkelijke kant die woningzoekenden opmerken.

3.3 Het aanbod Een factor in de groeistrategie van Lelystad is het grote en nog altijd oplopende woningtekort in Nederland als geheel en in de MRA in het bijzonder. Dat zien we op korte termijn niet verdwijnen. Dat neemt niet weg dat er meer plaatsen zijn waar nieuw wordt gebouwd. Woningzoekenden uit Amsterdam en omgeving zonder binding met Lelystad kijken breed om zich heen. In Lelystad staan ongeveer 42.000 woningen in het bouwprogramma tot 2050 (Tabel 3-1). Het grootste deel daarvan zijn zachte plannen. Ruim de helft bestaat uit plannen voor eengezinswoningen. Uitgesplitst naar prijssegmenten vallen de meeste woningen naar verwachting in de huursector tot de middenhuurgrens, waarvan 30 procent sociale huur en ruim 10 procent middenhuur. Een andere grote categorie in de plancapaciteit zijn koopwoningen boven de betaalbare koopgrens van € 390.000. Een van de grootste ontwikkellocaties in Lelystad is ZuiderC met plannen voor ruim 13.000 woningen. In deze nieuwe wijk staan 50 procent eengezinswoningen en 50 procent appartementen gepland. Ruim een kwart van de geplande woningen vallen in het betaalbare koopsegment, nog een kwart in het duurdere koopsegment en 30 procent in de sociale huursector.

Tabel 3-1 Plancapaciteit in de Lelystad t/m 2050 naar woningtype en segment. Bron: Monitor plancapaciteit MRA, 2023; bewerking RIGO.

Eengezinswoning

Aandeel

Eengezinswoning

22.899

55%

Appartement

18.728

45%

Huur tot € 1.100

18.054

41%

Huur va. € 1.100

1.542

3%

Koop tot € 390.000

8.126

18%

Koop va. € 390.000

16.712

38%

Totaal

41.735

-

Een groeistrategie voor Lelystad

18

3.3.1

Concurrerend aanbod

Wat dan opvalt in het ‘concurrerende’ aanbod is dat het planaanbod in vrijwel de hele MRA voor de grote meerderheid uit appartementen bestaat. Er staan nu ruim 40.000 eengezinswoningen in de hele regio (exclusief Lelystad) op de planning tot 2040, voor zover het woningtype bekend is (Tabel 3-2). Het aantal geplande woningen waarvan het woningtype nog onbekend is, maakt verreweg de grootste categorie uit. Tegelijkertijd zien we daarin een groot aantal woningen in Amsterdam (bijna 200.000) gepland staan, waarvan we kunnen aannemen dat het grotendeels appartementen zullen zijn. Wie in de MRA een eengezinswoning zoekt – en uit onze WoON-analyse bleek dat heel veel woningzoekenden dit doen – hoeft van nieuwbouw de komende jaren niet veel te verwachten, met uitzondering van Zaanstreek-Waterland. Het kan natuurlijk dat al deze woningzoekenden alsnog genoegen nemen met een appartement. Maar in deze context kan ook uitwijken naar Lelystad een optie zijn, want daar kunnen deze eengezinswoningen wel worden gebouwd. Tabel 3-2 Plancapaciteit in de MRA t/m 2040 naar woningtype. Bron: Monitor plancapaciteit MRA, 2023; bewerking RIGO.

Regio Almere

Eengezinswoning 4.400

Appartement 10.500

Onbekend 27.400

Totaal 42.300

-

-

195.900

195.900

Amstelland en Meerlanden

11.100

39.400

8.200

58.700

Gooi en Vechtstreek

1.300

3.300

4.000

8.600

Kop van Noord-Holland

4.100

2.200

6.800

13.100

Regio Alkmaar

5.400

13.000

19.500

37.900

West-Friesland

3.100

5.200

6.500

14.800

Zaanstreek Waterland

11.900

7.100

17.500

36.500

Zuid-Kennemerland / IJmond

1.500

20.700

11.200

33.400

Totaal aantal woningen

42.800

101.400

297.000

441.200

10%

23%

67%

-

Amsterdam

Aandeel

3.4 Samenvattend De aantrekkingskracht van Lelystad voor nieuwe vestigers zit voornamelijk in de goede prijskwaliteitverhouding. Onderzoek toont aan dat nieuwe inwoners Lelystad boven Almere verkiezen, omdat ze in Lelystad veel kunnen krijgen voor hun geld. Ook de ruimte en groene omgeving spelen een cruciale rol in de keuze om binnen of naar Lelystad te verhuizen. Daarnaast is er in Lelystad simpelweg aanbod beschikbaar in tijden van schaarste – zeker aan (ruime en betaalbare) eengezinswoningen gelegen in de MRA en nabij de Randstad. Ook in de toekomst ligt daar potentie. Het geplande aanbod in de gemeente Lelystad bestaat nog voor een groot deel uit eengezinswoningen, terwijl nieuwbouw elders in de MRA voornamelijk uit appartementen bestaat. Dat geldt naar verwachting ook grotendeels voor de zachte, onbekende plannen. Het bouwen van eengezinswoningen biedt wederom kansen voor Lelystad. Voor woningzoekenden die elders geen eengezinswoning kunnen vinden, zal Lelystad daarmee een aantrekkelijke optie blijven.

Een groeistrategie voor Lelystad

19

4

Het verhaal achter de cijfers

Cijfers over woningbehoefte, woonwensen, vraag en aanbod vertellen niet het hele verhaal. We zijn ook benieuwd naar de overwegingen en randvoorwaarden in de zoektocht naar een woning van potentiële toekomstige inwoners. Om het verhaal achter de cijfers te onderzoeken zijn er focusgroepen georganiseerd, elk met de nadruk op een andere doelgroep. Dat zijn starters, (jonge) gezinnen met kinderen en senioren. Met deze drie doelgroepen zijn we in gesprek gegaan over recente ervaringen met het zoeken naar een woning en alle overwegingen die meespelen in hun woonwensen. Deelnemers aan de gesprekken waren ofwel recente nieuwkomers in Lelystad of inwoners die op zoek zijn naar een woning.

4.1 De keuze voor Lelystad Een betaalbare woning met tuin, waar de auto ook voor het huis kan staan. Deze woonwens kwam veelal naar voren in de focusgroepen, met name onder starters en (jonge) gezinnen. En dat kan in Lelystad. Ook de rustige en veilige omgeving werd door deze groepen gewaardeerd. Voor gezinnen lijkt de nadruk, behalve op de ruime woning, ook te liggen op de woonomgeving. Zo wordt veiligheid vaak genoemd als medereden om naar Lelystad te zijn verhuisd. Tevens zien ouders de groene, rustige omgeving als een fijn milieu voor hun kinderen om in op te groeien – beter dan de drukte van een grootstedelijke omgeving. In de focusgroep met senioren hadden de deelnemers uiteenlopende wooncarrières en ervaringen. De senioren die recent naar Lelystad zijn verhuisd, hebben daar verschillende redenen voor. De één zocht een plek waar de gewenste nieuwbouwwoning (betaalbaar) kon worden gebouwd, een ander zocht rust en ruimte of wilde dichterbij de kleinkinderen wonen. Ook in deze groep werd het groen en de ruimte in de stad zeer gewaardeerd. Tenslotte speelde de beschikbaarheid van een geschikte woning voor sommigen een doorslaggevende rol in de keuze voor Lelystad. Zo zijn beschikbaarheid en betaalbaarheid terugkerende thema’s in alle focusgroepen. Starters geven veelal aan dat zij voor de woningprijs naar Lelystad zijn verhuisd.

Ze kregen hier de beste prijs-kwaliteitverhouding voor een woning. De starters noemden ook andere plekken waar ze aanvankelijk naar een woning zochten (o.a. Almere, Amsterdam, Zwolle) maar waar de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen flink onderdeed vergeleken met het aanbod in Lelystad. Zo vertelt één deelnemer: ‘Almere was nummer één, maar Lelystad is een goede tweede plek’. Dat komt overeen met de ervaring van jonge gezinnen: de combinatie van de ruimte, omgeving en betaalbaarheid is uiteindelijk de verhuisreden geweest.

4.2 De levensloopbestendige woning In gesprek met de senioren kwam nog een ander onderwerp ter sprake: de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Een aantal van hen woont al in een levensloopbestendige woning. Sommigen zijn daar door de gezondheid van zichzelf of partner toe gedwongen. Andere wensen aan de woning en de locatie raken dan op de achtergrond – men kijkt wat er beschikbaar is. Het aantal kamers komt voor deze senioren mogelijk het dichtst in de buurt van een voorwaarde om te verhuizen. Anderen zijn in gedachten wel bezig met levensloopbestendig wonen, maar wagen de stap nog niet. Er heerst weinig enthousiasme over de huidige doorstroommogelijkheden. Ook wanneer een potentiële woning voldoet aan hun eisen, worden er nog andere belemmeringen ervaren om te verhuizen. Veel senioren hebben het gevoel er financieel op achteruit te gaan als ze zouden verhuizen. Ook hebben ze zorgen in een buurt terecht te komen waar ze niemand kennen. Zij willen graag in hun eigen buurt blijven wonen. Een van de deelnemers beschrijft dat

Een groeistrategie voor Lelystad

20

als volgt: ‘Stel je voor je hebt een levensloopbestendige woning, maar je hebt geen contacten, dat overleef je niet. Verbinding is erg belangrijk’. Ook de nabijheid van voorzieningen is voor hen belangrijk. Een van hen noemt het belang van ‘de drie A’s: arts, apotheek en Albert Heijn’ in de buurt. Een deelnemer ziet bovendien in zijn omgeving dat het organiseren van het verhuizen op zich al als een obstakel of grote stap wordt ervaren. In beide kampen heerst wel consensus: er is weinig ‘goed’ aanbod aan dit soort woningen om naar door te stromen. Daarmee wordt gedoeld op nultreden- en levensloopbestendige woningen. Alle deelnemers deelden een sterke voorkeur voor een ruime levensloopbestendige woning met minstens twee slaapkamers – ‘één extra voor logés’ – en bergruimte. Er wordt ook gesproken over alternatieve woonvormen, zoals wooncollectieven en knarrenhofjes, maar daarbij wordt geconcludeerd: dat is niet voor iedereen.

4.3 Omgevingsfactoren en andere overwegingen In de focusgroepen is ook gesproken over andere overwegingen bij de keuze voor Lelystad als vestigingslocatie, zoals omgevingsfactoren. Een duidelijke meerwaarde van Lelystad is de ruimte, het groen en de openheid. De groene omgeving en ruimte, de nabijheid van water en specifiek de kwaliteit van fietsinfrastructuur worden door de senioren als pluspunten benoemd. Ook de groep starters noemt de ruimte en de rust als de voordelen van Lelystad: ‘En als je wil kun je de drukte makkelijk opzoeken’. Er spelen ook andere omgevingsfactoren een rol in de aantrekkingskracht van Lelystad. Gezinnen geven aan dat de stad uitermate geschikt is voor hun kinderen. Zo vindt men dat er veel basisscholen zijn. Ook benoemen deelnemers dat Lelystad veilig is voor kinderen en er ruimte is om te spelen. De starters zien de bereikbaarheid van Lelystad als een pluspunt, zowel met de auto als het openbaar vervoer. Tevens wordt Lelystad door de respondenten beschouwd als een sociale stad. Zowel de senioren als de gezinnen zien het contact met de buurt als een waardevolle eigenschap. Zij zien Lelystad meer als een dorp dan een stad. Zij vinden het gezellig, de buren kijken naar elkaar om en zijn sociaal. Een van de jonge deelnemers zegt: ‘Je kent hier je buren, in Almere had ik dat niet’.

Iemand anders geeft als voorbeeld: ‘Als je een winkel binnen gaat, word je begroet’. Er wordt daarom zelfs beroep gedaan om bij nieuwbouw te letten op een diversiteit aan woningen, zodat je gemêleerde bevolkingssamenstelling in buurten stimuleert. Ook dringen de senioren aan op genoeg plaatsen voor ontmoeting, om Lelystad sociaal te houden. De starters kijken hier anders tegenaan en herkennen deze kant van Lelystad niet. Zij vinden dat er juist wel meer sociale cohesie mag zijn in hun wijk of buurt. Aan de andere kant zijn ook alle deelnemers uit de drie focusgroepen heel uitgesproken over vergelijkbare negatieve kanten aan Lelystad. Alle groepen vinden dat het voorzieningenniveau ondermaats is. Zo zijn sommige huisartspraktijken vol, worden er bepaalde winkels gemist, zoals bakkers en slagers, en ook noemt iemand de afwezigheid van een leuk filmhuis. Een starter zegt over het centrum: ‘Even een restaurant uitkiezen is er niet bij. Er is veel leegstand en weinig keuze. Mensen komen er dus ook niet op af.’ Specifiek de jongeren geven aan dat Lelystad nachtleven mist en dat er in het algemeen weinig activiteiten voor jongeren zijn. Een deel van hen geeft aan dat ze er geen problemen mee hebben – ‘daarvoor gaan we dan naar Amsterdam’ – maar een andere starter merkt op dat leeftijdsgenoten om deze reden wel Lelystad willen verlaten.

De groep met jonge gezinnen geeft aan dat ze zorgen hebben over verloedering en achteruitgang, met name in het winkelcentrum. Alle drie de groepen zijn het er over eens: er mag hier en daar wel wat meer ‘levendigheid’ zijn. Daarnaast komt meermaals naar voren dat het gebrek aan werkgelegenheid in en om Lelystad de stad negatief kenmerkt. Zo spreken de senioren uit dat weinig mensen zowel wonen als

Een groeistrategie voor Lelystad

21

werken in Lelystad: ‘Er wonen veel forenzen in Lelystad en is dus meer een slaapstad: hier goedkoop wonen en ergens anders werken’. Zij zouden daar graag verandering in zien. Ook de jongeren geven aan dat het gebrek aan werkgelegenheid meespeelt in de overweging om mogelijk in de toekomst niet in Lelystad te (blijven) wonen. Tenslotte komt ook het imago van Lelystad in alle drie de groepen ter sprake. Lelystedelingen die er al even wonen, vinden dat Lelystad een stuk trotser mag zijn en dat ook mag uiten. Maar ook de nieuwkomers spreken zich daarover uit. Zo wordt er geopperd meer marketing te voeren op hoe leuk Lelystad is en de stad te promoten. Het imago verbeteren van Lelystad wordt door een groot deel van de deelnemers gezien als een ontwikkelpunt: ‘Het is belangrijk: wat is je eigen kracht?’.

4.4 Nieuwbouw volgens de Lelystedeling Hoe vinden de Lelystedelingen zelf dat er gebouwd moet worden om de groeiambitie te halen? ‘Bouw niet hoogstedelijk’, luidt een veel gehoord antwoord: ‘Dat past niet bij Lelystad, van die torens van acht hoog’. Wel vinden meerdere deelnemers dat nieuwbouwappartementen best een plek mogen hebben in de stad. Om bijvoorbeeld jongeren vast te houden of senioren een kleinere woning te bieden in de eigen buurt met nabije voorzieningen. De senioren geven namelijk aan dat het aanbod aan levensloopbestendige woningen te klein is – hetzelfde geldt voor kleinere passende woningen voor empty nesters. Hoewel de meeste deelnemers dus niet onwelwillend tegenover appartementen staan, hechten ze wel waarde aan het open en ruimtelijke karakter van de stad. Een van de deelnemers merkt op: ‘als je krapper zou bouwen, raak je de stijl van Lelystad kwijt’. De gezinnen en starters denken wel dat groeiambitie voor het overgrote deel moet worden gezocht bij huishoudens met kinderen of een kinderwens. Dat is namelijk de doelgroep die kansrijk is voor Lelystad. Zij vinden de suburbane, ruime woonomgeving die Lelystad biedt voor een betaalbaar prijskaartje een groot pluspunt – iets wat de gemeente echt uniek maakt. Tot slot adviseren deelnemers uit verschillende doelgroepen te bouwen voor een mix aan inwoners.

Een aantal starters geven De Warande en Bataviahaven als voorbeeld. Een andere deelnemer zegt: ‘Senioren, jongeren, gezinnen door elkaar, zorgt voor goede leefbaarheid’. Ook een groep senioren pleit ervoor om meer differentiatie aan te brengen in nieuwbouw. Zij hopen ook dat een dergelijke nieuwbouwwijk een divers palet aan bewoners aantrekt. Op deze manier kunnen er bovendien eerder kleinere woningen worden gerealiseerd voor jongeren én senioren. Bij senioren heerst daarnaast de zorg dat er straks alleen maar levensloopbestendige woningen komen, met daarin senioren omringd door andere senioren, terwijl ze behoefte hebben aan een gemêleerde buurt. Zij adviseren: experimenteer op microniveau met gemengde woningbouw, en maak ruimte voor woonconcepten voor ouderen, of flexibele woningbouw die aan te passen is aan veranderende behoeften. Zo houd je volgens hen verschillende groepen in de buurt en kan Lelystad een vitalere stad worden.

4.5 Samenvattend Uit de focusgroepen komen drie factoren naar voren die doorslaggevend zijn geweest in de keuze voor Lelystad. Allereerst de wens voor een ruime, grondgebonden woning. Ten tweede het woonmilieu in Lelystad: het groen en de ruimte. Tenslotte een belangrijke voorwaarde voor veel van de deelnemers: de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de gewenste woning. Dat betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in Lelystad een grote invloed heeft op de woonwensen wordt bevestigd in alle drie de focusgroepen, maar bij de starters en gezinnen lijkt dit een doorslaggevende factor op zichzelf. Zo kwam in deze gesprekken naar voren dat men

Een groeistrategie voor Lelystad

22

veel waarde hecht aan een ruime, grondgebonden woning met een tuin of voldoende buitenruimte en een eigen parkeerplek. Zij komen naar Lelystad vanwege de prijs-kwaliteitverhouding. De deelnemers die ook ergens anders hebben gezocht, geven aan dat er weinig andere alternatieven zijn met deze prijs-kwaliteitverhouding. Deze aantrekkingskracht kan Lelystad helpen om te groeien. Bij een deel van de senioren speelt daarnaast de wens naar een levensloopbestendige woning een rol. De gezondheid van de deelnemers lijkt daar doorslaggevend in. Ook dan is de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woning van belang. Andere senioren stelden nog een aantal andere voorwaarden, bijvoorbeeld aan de woonomgeving, voordat zij zo’n stap zouden willen zetten. Tenslotte kwamen uit de focusgroepen ook minder aantrekkelijke kanten van Lelystad naar voren. Alle deelnemers waren minder te spreken over het voorzieningenniveau in Lelystad en spraken over de leegstand en verloedering in de winkelcentra. Daarnaast werd het belang van meer werkgelegenheid in de gemeente genoemd om huishoudens in Lelystad te behouden en aan te trekken. In de gesprekken met zowel starters, senioren als jonge gezinnen kwam naar voren: promoot de stad en laat de leuke kanten van Lelystad zien.

Een groeistrategie voor Lelystad

23

5

Conclusie

Een succesformule voor een voorspoedige groei is niet te geven, noch voor een voorspoedige afzet van bouwprojecten. Als het zo gemakkelijk was, dan was die formule allang gevonden. De conjunctuur zit niet mee. Momenteel wordt de (koop-)woningmarkt geplaagd door hoge rentestanden, waardoor verkoop tegenvalt, marges onder druk staan en nieuwbouwprojecten worden vertraagd of zelfs afgeblazen. Voor een groeistrategie moeten we echter verder kijken dan de conjunctuur. Het regionale en landelijke tekort aan woningen neemt alleen maar toe, omdat de groei van de woningvoorraad achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. Voor Lelystad, dat nog beschikt over voldoende bouwcapaciteit, biedt dit kansen. De kansen voor het groeiscenario brengen we in dit laatste hoofdstuk samen. Eerst worden de belangrijkste bevindingen uit het onderzoek samengevat. Tenslotte volgt een beschouwing over de volgende stappen richting een bouwstrategie.

5.1 Groeikansen In deze rapportage hebben we verschillende lokale, regionale en landelijke onderzoeken verzameld en aangevuld met focusgroepen met drie verschillende doelgroepen en gesprekken met makelaars. De belangrijkste doelstelling van het onderzoek is inzicht te krijgen in kansrijke doelgroepen voor de groei van Lelystad en hun woonwensen. De overwegingen en randvoorwaarden van verschillende woningzoekenden om naar Lelystad te verhuizen zijn onderzocht. Daaruit kunnen een aantal groeikansen voor Lelystad worden gedestilleerd. •

Groeiende poel woningzoekenden. Het woningtekort in Nederland wordt geschat op ruim 390.000 woningen. Steeds meer huishoudens zoeken een huis. De stroom huishoudens uit de MRA (en met name Almere) naar Lelystad is toegenomen. Dit valt ook de makelaars op die actief zijn in Lelystad. Met name jongere huishoudens, zoals starters, en jonge gezinnen zijn woningzoekend. Zij vormen de grootste instroom in de gemeente. Daarnaast blijkt uit onderzoek dat steeds meer huishoudens, onder andere vanwege het woningtekort en de hoge woningprijzen, uit de Randstad vertrekken. Zeker gemeenten aan de randen van de Randstad merken dit op. De Randstad dijt steeds verder uit. Lelystad, feitelijk gelegen aan de rand van de Randstad, kan hier evengoed van profiteren.

•

Ruime (eengezins)woningen (met tuin!). De vraag naar koopwoningen, vooral eengezinskoopwoningen, overstijgt in de MRA het aantal in de praktijk gerealiseerde verhuizingen aanzienlijk. Dit terwijl voor huurappartementen geldt dat er fors meer worden betrokken dan dat er vraag naar is. In de MRA lijkt er daarmee een grote groep huishoudens te zijn die een klein appartement heeft betrokken, maar de wens heeft om een groter appartement of eengezinswoning te betrekken. Deze ‘oudere jongeren’ zijn toe aan een volgende stap. Bij hen is de eengezinswoning, in allerlei vormen, populair. Bijna de helft van de verhuisgeneigden uit de MRA die binnen of naar Lelystad wil verhuizen, is op zoek naar een eengezinswoning, vooral in het betaalbare segment. Voor hen is een buitenruimte ook zeer belangrijk. Het belang van een tuin onder woningzoekenden in Lelystad wordt tevens bevestigd door de makelaars en komt naar voren uit de focusgroepen en een peiling onder nieuwe inwoners vanuit Amsterdam en Almere. Voor een deel zou de nieuwbouw in Lelystad hiervoor een alternatief kunnen bieden. In de MRA is er vraag naar betaalbare, ruime eengezinswoningen met buitenruimte, maar dit aanbod komt nauwelijks vrij. Ook wordt het mondjesmaat nieuw gebouwd. In grote

Een groeistrategie voor Lelystad

24

delen van de MRA staan voor de komende jaren voornamelijk appartementen gepland. Gezien de schaarste in dit segment, hebben deze woningen een enorme potentiële doelgroep. •

Beschikbaar en betaalbaar aanbod. Uit de WoON-analyse blijkt dat in de MRA goedkope en betaalbare woningen relatief erg in trek zijn. Het simpele feit dat er in Lelystad (betaalbare) woningen beschikbaar zijn, trekt vestigers aan, vooral in een periode van woningtekort. In de gesprekken met starters en gezinnen wordt meermaals aangegeven dat Lelystad aantrekkelijk is door haar betaalbaarheid. Zij vinden dat Lelystad een unieke prijs-kwaliteitverhouding biedt voor een woning met tuin en parkeerplaats voor de deur. Dat komt ook uit de onderzoeken van de gemeente onder Lelystedelingen en nieuwe inwoners, en uit de gesprekken met de makelaars. Hoewel het voor woningzoekenden niet altijd de eerste keuze is, biedt een woning in Lelystad een goed alternatief. Het is een bestemming waar men nog betaalbaar kan wonen en waar starters hun eerste stap kunnen maken, zowel Lelystedelingen als vestigers. Feitelijk grijpen we hierbij terug op de ontstaansgeschiedenis van Lelystad, maar nu met ook Almere als rekruteringsgebied. De stad is misschien niet voor alle huishoudens de primaire keuze van bestemming, maar het biedt wel een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Zo is het ook ooit begonnen. Eenmaal verhuisd kunnen mensen de kwaliteiten van Lelystad ontdekken en een volgende stap allicht ook binnen Lelystad willen zetten.

•

Variatie gewenst. Tegelijkertijd zijn er ook tal van redenen om variatie in het aanbod aan te brengen. In het woningbehoefteonderzoek uit 2021 werd bijvoorbeeld al benadrukt dat voor een verdubbeling van de woningvoorraad – het groeiscenario met 40.000 woningen – alle doelgroepen aangetrokken moeten worden. Uit het Woononderzoek blijkt daarnaast een vraag naar appartementen in zowel de huur- als in de koopsector. Deze is misschien niet zo groot als naar eengezinskoopwoningen, maar wel degelijk aanwezig. Er zullen bovendien altijd groepen zijn die met spoed een woning zoeken, en waarvoor het (midden)huursegment een uitkomst kan bieden. Daarnaast kan ook het vasthouden van huidige inwoners bijdragen aan de groei van Lelystad. Jonge starters en senioren vertrekken per saldo vaker uit Lelystad dan dat zij zich in Lelystad vestigen. Voor jongeren speelt opleiding en werk daarbij een rol. Het zal daarom ook niet lukken alle jongeren te behouden. Het toevoegen van betaalbare woningen voor deze groep kan mogelijk wel bijdragen aan het vasthouden van starters en jongeren in Lelystad. Daarnaast krijgt Lelystad de komende twintig jaar te maken met een vergrijzingsgolf. Onder 65-plussers zijn ouderenwoningen en appartementen relatief meer gewild.

Het toevoegen van levensloopbestendige woningen kan in een behoefte van senioren voorzien, zoals naar voren kwam tijdens de focusgroep met senioren. Daar past de kanttekening bij dat de meerderheid van de (toekomstige) senioren geen verhuiswens heeft. Maar door (ook) in te zetten op levensloopbestendige woningen en eventuele doorstroomwoningen, kunnen zij een passende plek vinden en houd je hen in Lelystad. Tenslotte kwam uit de gesprekken met de verschillende doelgroepen de oproep om ook vooral gevarieerd te bouwen voor een divers palet aan inwoners en voor gemengde en levendige wijken.

Een groeistrategie voor Lelystad

25

•

Natuur en water. Naast het juiste woningaanbod, kunnen er ook andere randvoorwaarden meespelen in de keuze van woningzoekenden om te verhuizen. De ruimte, de rust en de natuur die Lelystad te bieden heeft, worden enorm gewaardeerd door Lelystedelingen. Dat blijkt keer op keer uit verscheidene enquêtes uitgevoerd door de gemeente en werd wederom benadrukt tijdens de focusgroepen van dit onderzoek. Voor veel vestigers heeft dit karakter van de stad een belangrijke rol gespeeld in hun keuze voor Lelystad. Ook woningzoekenden die binnen of vanuit de MRA naar Lelystad willen verhuizen, geven in grote mate een voorkeur aan voor een landelijke, ruim woonmilieu of een rustige woonwijk. In gesprek met Lelystedelingen blijkt de wens om dit sterke punt van Lelystad te behouden en te versterken. Een aantal deelnemers van de focusgroepen benadrukt daarnaast dat dit aspect van belang is bij de manier en de stijl waarin wordt gebouwd. Dichte, hoogstedelijke bebouwing past volgens hen niet bij Lelystad en tast mogelijk het ruimtelijke gevoel aan.

•

Ontwikkelpunten. In de gesprekken met de drie doelgroepen en de makelaars worden een aantal aspecten genoemd die meespelen in de overwegingen van (toekomstige) woningzoekenden om zich in Lelystad te vestigen en als negatief worden ervaren. De voornaamste aspecten die veelvuldig worden benoemd zijn het lage voorzieningenniveau en de beperkte werkgelegenheid. De starters gaven in de focusgroep aan dat ook de afwezigheid van voorzieningen gericht op jongeren een reden kan zijn voor vertrek uit Lelystad. Ook wordt de zorg benoemd dat Lelystad verandert in een slaapstad. Voor sommige woningzoekenden zijn dat doorslaggevende aspecten om elders naar een woning te zoeken of uit Lelystad te vertrekken. Sommige woningzoekenden stellen uiteindelijk andere prioriteiten. De gemeente heeft daar in meer of mindere mate invloed op, maar hoe dan ook kan de aanpak van deze aspecten bijdragen aan een positieve ontwikkeling van Lelystad als vestigingslocatie. Veel deelnemers aan de groepsgesprekken geven mee: laat aan de rest van Nederland zien hoe leuk Lelystad is!