BL Bestemmingsplan Groot Nooten toelichting

Goed omgaan met afvalwater Streefbeeld Veel menselijke activiteiten hebben een negatief effect op de kwaliteit van het water doordat ze water verontreinigen. Het waterschap zorgt met de regulering of de behandeling van afvalwater dat zo veel mogelijk van deze effecten teniet worden gedaan. Verontreiniging van het oppervlaktewater door afvalwater (bv. vervuild hemelwater) wordt voorkomen. Uitgangspunt(en) Voor nieuw te ontwikkelen terreinen geldt dat het hemelwater niet naar een centrale rioolwaterzuivering wordt afgevoerd maar in of in de nabijheid van het plangebied wordt verwerkt. Voor bestaande gebieden wordt gestreefd naar het afkoppelen van verhard oppervlak. Het ombouwen van bestaande stelsels naar "zuiverend" gescheiden stelsels heeft een sterke voorkeur. bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

38

Afstromend regenwater van vervuilde oppervlakken wordt gezuiverd. Verontreinigingen door afvalwater (huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater) worden voorkomen. ➢

Maatregelen in Groot Nooten zullen moeten voorkomen dat verontreinigingen in het open water geraken. Deze maatregelen zullen zowel materiaalvoorschriften in de bouw betreffen als het voorkomen dat verontreinigingen via de verharding in het water belanden. Hierbij kan worden gedacht aan infiltratiebermen, wadi's en waar niet anders mogelijk afvoeren naar het vuilwaterriool. Het toepassen van niet-uitloogbare bouwmaterialen voorkomt dat het hemelwater, dat wordt afgekoppeld naar het oppervlaktewater, wordt vervuild. In verband hiermee worden eisen gesteld aan de bij de daken, goten en leidingen te gebruiken materialen. Er dienen zo min mogelijk (sterk) uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink, teerhoudende dakbedekking of geïmpregneerde beschoeiingen gebruikt worden op delen die met hemelwater in contact komen, zoals de dakbedekking, goten en pijpen of er moet voorkomen worden dat deze materialen kunnen uitlogen (bijvoorbeeld door het coaten van loodslabben). De uitwerking van het bouwplan zal hieromtrent worden afgestemd met het waterschap.

➢

Riolering en afkoppelen Geheel Warande is voorzien van een gescheiden rioolstelsel, zo ook in Groot Nooten. De droogweerafvoer wordt afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie ten noordwesten van het plangebied. Het regenwater wordt afgevoerd naar open water, waarbij het minder schone regenwater (onder andere van wegen met een intensiteit van meer dan 1.000 voertuigen per dag) separaat wordt behandeld (lokale zuivering/infiltratie) en afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Torenvalktocht en steigers In het plangebied Groot Nooten zijn woningen met de achtertuin aan de Torenvalktocht geprojecteerd. Op deze kavels kunnen aanlegsteigers worden gerealiseerd. De regels voor onderhoud en beheer en de afmetingen van de oeverafwerking, de beschoeiing en de steigers en de regels voor verlaagde terrassen worden via privaatrechtelijke afspraken geborgd. In dit bestemmingsplan voor Groot Nooten zijn de ruimtelijke criteria extra geborgd, door ze in de regels vast te leggen. In bijlage 4 van deze toelichting is ter illustratie een oeverprofiel opgenomen. Voor de aanleg van steigers is overigens ook een watervergunning van het waterschap noodzakelijk. Er wordt zodoende niet alleen getoetst aan de regels van dit bestemmingsplan, maar ook aan het beleid van het waterschap als beheerder van de Torenvalktocht. Beoordeling Groot Nooten Het plangebied Groot Nooten voldoet aan de vereisten van de watertoets. Aan de bestaande Torenvalktocht is in dit bestemmingsplan een waterbestemming toegekend. Het bestemmingsplan Warande - Groot Nooten kent verder geen belangrijke waterelementen, maar bevindt zich binnen de hierboven beschreven structuur.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

39

De capaciteit blijft daarmee overeenkomstig de eerdere plannen. Extra watercompensatie is niet noodzakelijk. Daarmee wordt feitelijk voldaan aan de eerder gestelde wateropgave voor dit gebied. Centraal in de wijk is een groenzone ontworpen. Deze zone heeft de bestemming Groen gekregen. In deze bestemming is rekening gehouden met de beoogde aanleg van wadi’s in deze groenzone. Conclusie Het bestemmingsplan voldoet aan de vereisten van de Watertoets. Nader onderzoek is niet nodig.

4.11

Archeologie en cultuurhistorie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Het rijksbeleid ten aanzien van archeologie is gericht op het behoud van het archeologisch bodemarchief. De gehanteerde uitgangspunten zijn: -

archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ); in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden; de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

De gemeente Lelystad heeft in 2008 haar beleid vastgelegd in het document “Archeologische monumentenzorg in Lelystad". Er heeft een karterend bodemonderzoek plaatsgevonden (Karterend booronderzoek Lelystad Zuid, Vestigia, 22 mei 2007). De conclusie uit dit onderzoek is dat er geen nader onderzoek hoeft te worden verricht. Bij dit onderzoek is het gehele plangebied Warande fase 1 betrokken. Waarbij geen onderscheid is gemaakt in de ligging van de toekomstige woongebieden danwel bosgebieden of water. In het gebied Warande zijn twee scheepswrakken aangetroffen. Het ene is ontgraven en vormt dus geen belemmering meer voor de ontwikkeling van het plangebied. Het andere is ingepast in het stedenbouwkundig ontwerp (Het Waterschip), deze bevindt zich echter niet binnen het plangebied Warande - Groot Nooten. De aanwezigheid van archeologische sporen kan nooit volledig worden uitgesloten. Bij de uitvoering van de werkzaamheden in de bodem dient men dan ook alert te zijn op de aanwezigheid van archeologische resten. Scheepswrakken kunnen in principe overal op de voormalige Zuiderzeebodem worden aangetroffen. De meeste scheepswrakken liggen relatief dicht aan het oppervlak van de voormalige Zuiderzeeafzetting. Indien tijdens de werkzaamheden in de bodem archeologische resten of (delen van) een scheepswrak worden aangetroffen, dient het werk onmiddellijk stilgelegd te worden.

Op grond van art. 53 van de Monumentenwet 1988 dient melding gemaakt te worden van de vondst bij de Minister voor Cultureel Erfgoed (RCE), ARCHIS-meldpunt.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

40

Binnen Flevoland fungeert in de praktijk het archeologisch depot in het Nieuwland Erfgoed-centrum als centraal meldpunt van archeologische vondsten. Cultuurhistorie Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Beoordeling Groot Nooten De inrichting van dit plangebied voldoet aan de gestelde stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden, passend bij de karakteristieke kenmerken van de stedenbouwkundige structuur van Warande. Voor het overige zijn er geen cultuurhistorische waarden waarmee in het plangebied rekening gehouden moet worden. Conclusie: Het bestemmingsplan voldoet aan de Wet op de monumentenzorg en het Bro. Nader onderzoek is niet nodig.

4.12

Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet Natuurbescherming. Doel van de Wet natuurbescherming (Wnb) is drieledig: 1. bescherming van de biodiversiteit in Nederland, 2. decentralisatie van verantwoordelijkheden en 3. Vereenvoudiging van regels. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt niet binnen en ook niet nabij Natura 2000-gebieden. De 3 dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden (IJsselmeer, Markermeer & IJmeer en Oostvaardersplassen) liggen ieder op een afstand van meer dan 3 kilometer. Het aspect gebiedsbescherming geeft – gezien de aard van de ontwikkeling en de afstand tot het Natura 2000-gebied - geen belemmeringen. Soortenbescherming Het eerste artikel in de Wet natuurbescherming betreft de zorgplicht en heeft betrekking op het voorkomen of beperken van schade aan soorten en gebieden, voor zover deze niet middels overige verbodsbepalingen zijn gereguleerd. Het gaat daarbij in de praktijk vooral om minder streng beschermde soorten, waarbij het onnodig doden, verwonden of beschadigen dient te worden vermeden. Overtreding van de zorgplicht is niet strafbaar gesteld; “de zorgplicht kan wel door toepassing van bestuursdwang worden gehandhaafd”.

Deze formulering van de zorgplicht brengt met zich mee dat wanneer men een bepaalde handeling wil verrichten die gevolgen voor natuurwaarden zou kunnen hebben, men zich daaraan voorafgaand op de hoogte stelt van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvoor van het voorgenomen handelen. De zorgplicht is te allen tijde van toepassing, ook al vindt er geen overtreding van een verbodsbepaling plaats.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

41

Onderzoeken en vergunningen Warande In de afgelopen jaren zijn er reeds diverse natuuronderzoeken voor de ontwikkeling van Warande uitgevoerd. Voor de ontwikkeling van Warande zijn vergunningen verleend voor de rugstreeppad en bever en een vergunning voor de blauwe kiekendief in verband met de externe werking op de hersteldoelstelling voor deze soort in Natura 2000 – gebied de Oostvaardersplassen. Er zijn ook exemplaren van de beschermde ringslang en otter waargenomen in de directe omgeving van het plangebied. Update natuuronderzoeken Omdat de uitgevoerde onderzoeken verouderd zijn, de provincie Flevoland de beschermingsstatus van enkele beschermde soorten heeft gewijzigd en de bestaande ontheffing Wet natuurbescherming op 31 december 2021 afliep, is een actualisatie van het natuuronderzoek uitgevoerd. Er is een quickscan natuurtoets uitgevoerd om inzicht te krijgen in mogelijke effecten op aanwezige beschermde natuurwaarden in de verschillende deelgebieden van Warande. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 5. Groot Nooten maakt deel uit van het in het onderzoeksrapport onderzocht ‘Deelgebied 1’. De conclusies zijn als volgt: Houtopstanden en NNN • Er worden geen houtopstanden geveld. • Deelgebied 1 ligt niet binnen de begrenzing van het Natuurnetwerk Flevoland (voorheen EHS). Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN ligt op een afstand van circa 500 meter.

Directe en indirecte uitstralende negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden worden vanwege de ligging op voorhand uitgesloten. Soortbescherming • In het deelgebied zijn geen verblijfplaatsen, onmisbare foerageergebieden en essentiële vliegroutes van vleermuizen aangetroffen. • Er zijn geen exemplaren en/ of burchten van bever aangetroffen. Wel zijn er diverse knaagsporen en wissels waargenomen op de oevers van de Torenvalktocht. • In het deelgebied en de directe omgeving zijn geen nestlocaties van vogels met jaarrond beschermde nesten aangetroffen. Wel zijn enkele algemeen voorkomende vogels broedend te verwachten zoals wilde eend, roodborst, tjiftjaf, vink, houtduif, Turkse tortel en merel. • Tijdens het veldonderzoek is vastgesteld dat er momenteel geen vaste voortplantingswateren en/ of overwinteringsplekken van rugstreeppad aanwezig zijn binnen de werklocaties. Tevens is er geen sprake van essentieel leefgebied. • Tijdens het veldonderzoek is één overwinteringsplek van ringslang vastgesteld in een hoop met graszoden. Hierin is één exemplaar aangetroffen. Eierschalen werden niet aangetroffen. • In het deelgebied en de directe omgeving zijn geen verblijfplaatsen of onmisbaar leefgebied van overige zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden en groeiplaatsen van flora aangetroffen of te verwachten.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

42

Met uitzondering van beschermde soorten waarvoor een vrijstelling van ontheffingsplicht geldt in de provincie Flevoland. Advies • Wanneer de hoop graszoden met de overwinteringsplek van ringslang wordt ingepast in de plannen, zijn geen verdere vervolgstappen in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

•

•

•

Bij het verlies van een in gebruik zijnde overwinteringsplek van ringslang is sprake van een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming waardoor het aanvragen van een ontheffing bij de provincie Flevoland noodzakelijk is. Onderdeel van de ontheffing is het treffen van mitigerende maatregelen, gedacht kan worden aan het realiseren van nieuwe vergelijkbare overwinteringsplekken buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden en het verwijderen van de overwin-teringsplek buiten het kwetsbare overwinteringsseizoen; Het advies is om in het najaar de oeverzones van ‘De Nooten (parkwonen 2)’ en ‘De Nooten (provinciepark)’ kort te maaien/ te houden om eventuele vestiging van nieuwe/ toekomstige burchten van bever te voorkomen. Verdere vervolgstappen ten aanzien van bever in het kader van de Wet natuurbescherming zijn niet aan de orde; Omdat rugstreeppad een opportunistische soort is, adviseren we om rekening te houden met de mogelijke vestiging van de soort tijdens de uitvoering. Vestiging van rugstreeppad is te voorkomen door de werkzaamheden uit te voeren buiten de voortplantingsperiode van rugstreeppad (oktober- half maart) of door binnen de voortplantingsperiode het ontstaan van ondiepe wateren te voorkomen (beperken van insporing) en geen zanddepots aan te leggen.

Mits deze voorwaarden worden opgevolgd zijn verdere vervolgstappen in het kader van de Wet natuurbescherming niet aan de orde; Het advies is – zeker wanneer werkzaamheden binnen de periode van 15 februari tot begin december worden gestart - om een broedvogelcontrole uit te voeren. Tijdens de broedvogelcontrole wordt gekeken of zich broedende vogels ophouden binnen de invloedsfeer van de werkzaamheden. Bij het aantreffen van nesten van vogels wordt in overleg met de ecologisch toezichthouder bepaald hoe de werkzaamheden op een zorgvuldige wijze binnen de kaders van de Wet natuurbescherming kunnen worden uitgevoerd.

Conclusie: het aspect ecologie levert geen belemmeringen op voor de uitvoering van dit plan. De adviezen voor voorafgaand en/of tijdens de werkzaamheden in acht genomen en/of uitgevoerd.

4.13

Kabels en leidingen

Planologisch relevante kabels en leidingen (hoofdleidingen, straalpaden et cetera) dienen met de van toepassing zijnde belemmeringenstroken in een bestemmingsplan te worden verankerd. In het plangebied komen deze niet voor, waardoor belemmeringenstroken voor kabels en leidingen niet aan de orde zijn.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

43

5.

PLANBESCHRIJVING

5.1

Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke en functionele situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de bestemmingen (de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden) toegelicht en wordt aangegeven hoe de uitgangspunten een juridische vertaling in de regels en de verbeelding hebben gekregen. Het bestemmingsplan valt onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan is opgezet volgens de wettelijke regelgeving en qua systematiek volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012), met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het plan is digitaal raadpleegbaar uitgevoerd. Het digitale plan verschaft de burger ‘online’ informatie over het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. Handboek bestemmingsplannen Lelystad Naast dat het bestemmingsplan voldoet aan de Wro en de Wabo, voldoet het (waar mogelijk) ook aan het handboek van de gemeente Lelystad. Het handboek maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld.

Vanwege het specifieke ontwerp van dit project, kunnen op deze locatie niet alle bouwen gebruiksmogelijkheden die in het algemeen standaard binnen deze bestemmingen worden geboden, mogelijk worden gemaakt. De bestemmingen zijn specifiek toegespitst op de ontwerpprincipes van het project en de ruimtelijke ontwikkelmogelijkheden die daarbinnen kunnen worden geboden. Parapluplan woningsplitsing en kamerbewoning De regels uit dit parapluplan (vastgesteld 22 september 2020) zijn in dit bestemmingsplan overgenomen. Met deze regels wordt woningsplitsing en verkamering van woningen in alle woonwijken binnen in het stedelijk gebied van Lelystad ruimtelijk gereguleerd.

5.2

Toelichting op de bestemmingen

Het bestemmingsplan kent drie bestemmingen: Groen, Water en Woongebied. Bij het bepalen van de plangrenzen is zoveel mogelijk rekening gehouden met de begrenzingen van de vigerende bestemmingsplannen. Groen De groene verbindingszone loopt als een rode draad door het gebied. Deze zone heeft als functie verblijven, verplaatsen voor langzaamverkeer en zorgt tevens voor de afwatering van een deel van Groot Nooten.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

44

Binnen de bestemming Groen worden naast groenvoorzieningen ook bij deze bestemming behorende voorzieningen functies mogelijk gemaakt, zoals fiets- en voetpaden, verhardingen ten behoeve van lokaal verkeer, speelvoorzieningen, water, kunstobjecten, kunstwerken en nutsvoorzieningen. Om het groene karakter van deze zone te waarborgen, zijn geen gebouwen toegestaan. Met uitzondering van traforuimten. Water In verband met de mogelijkheid om steigers te realiseren, is een deel van de Torenvalktocht meegenomen in dit bestemmingsplan. Binnen deze bestemming zijn mogelijkheden opgenomen voor het realiseren van steigers. Steigers kunnen met een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt. Daarbij wordt getoetst aan de geldende voorwaarden die in de regels zijn opgenomen (aantal per woning en maatvoeringen). Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om woonboten en plezierjachten aan te leggen. Woongebied Binnen de bestemming Woongebied is in een tabel per woningtype (vrijstaand, tweeonder-één-kap en rijwoningen), een aantal eisen vastgelegd. De bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ingedeeld in 3 categorieën woningtypen: - Woningtype 1 heeft betrekking op rijwoningen. Dit type wordt op de verbeelding aangeduid als ‘specifieke bouwaanduiding – w1’. - Woningtype 2 heeft betrekking op twee-onder-één-kap woningen.

Dit type wordt op de verbeelding aangeduid als ‘specifieke bouwaanduiding – w2’. - Woningtype 3 heeft betrekking op vrijstaande woningen. Dit type wordt op de verbeelding aanduid als ‘specifieke bouwaanduiding – w3’. Voor alle woningtypen geldt dat hoofdgebouwen moeten worden afgedekt met een kap. De maximale goothoogte van de kap en de maximale bouwhoogte (= nokhoogte) is opgenomen in de verbeelding. De minimale en maximale dakhellingen zijn per woningtype geregeld in de tabel. De afstand van de hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens én de zijdelingse perceelsgrenzen grenzend aan het openbaar gebied zijn niet opgenomen in de tabel, maar worden bepaald door het bouwvlak dat is aangegeven in de verbeelding. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet grenzend aan openbaar gebied zijn geregeld in de tabel. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet grenzend aan openbaar gebied zijn geregeld in de tabel. Bij woningtype 1 (rijwoningen) bedraagt de minimale afstand tot de voorste perceelsgrens 2,5 meter. De minimale afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt bij hoekwoningen 1,5 meter. Bij woningtype 2 (twee-onder-één-kap) én woningtype 3 (vrijstaand) bedraagt de minimale afstand tot de voorste perceelsgrens 4,0 meter.

De minimale afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 3,0 meter.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

45

Er is een aantal binnenplanse afwijkingen opgenomen, waarbij onder voorwaarden kan worden afgeweken van bepaalde afmetingen en percentages. Daarnaast zijn ook binnenplanse afwijkingen opgenomen, met als doel om de boogde woonsfeer in Groot Nooten te kunnen realiseren. Dit zijn zaken als een kap met forse dakoverstek, meeontworpen overkappingen aan de voorzijde van de woningen en dakkapellen voorzien van een zadeldak. Voor bijbehorende bouwwerken op het achtererfgebied en voor enkele bouwwerken vóór de voorgevel is een standaard regeling opgenomen. Voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en bed-and-breakfast is aangesloten op de gebruikelijke mogelijkheden in Lelystad. Bij de afweging ten aanzien van de juiste inpassing in het straat- en bebouwingsbeeld geldt het beeldregieplan als vertrekpunt. Voorts is de in gemeente gebruikelijke regeling voor "bouwwerken, geen gebouwen zijnde" opgenomen. Uitwisselbaarheid woningtypen Met een omgevingsvergunning kunnen twee-onder-één kap woningen (w2) worden uitgewisseld voor vrijstaande woningen (w1). Om verdichting in het plangebied te voorkomen, zijn uitwisselingen naar andere woningtypen niet mogelijk. Parkeren Het benodigd aantal parkeerplaatsen in Groot Nooten is berekend op basis van het geldende Parkeerbeleidsplan 2009.

Deze normen zijn bepalend voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per woning. Als vertrekpunt wordt 0,3 parkeerplaats van het totaal aantal noodzakelijke parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd (=parkeren bezoekers). De overige parkeerplekken zullen op eigen terrein gesitueerd moeten worden. De parkeernormen gelden per type woning. De aan te houden normen zijn per woningtype in tabellen A en B weergegeven. Om ervoor te zorgen dat deze normen daadwerkelijk in de verdere uitwerking van de plannen worden ingepast, zijn deze in artikel 10 van de regels juridisch vastgelegd. Buidelwoning Binnen de bestemming Woongebied mogen woonhuizen worden gecombineerd met een buidelwoning, net als in veel andere Lelystadse bestemmingsplannen voor woongebieden. Uit oogpunt van uniformiteit is de definitie voor buidelwoning in dit plan aangepast aan de definitie zoals deze is geïntroduceerd in het Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning Lelystad. Bij deze definitie van buidelwoning is aansluiting gezocht bij de definitie van mantelzorg uit bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze definitie wordt gesproken van 'een bestaande sociale relatie'. Dit element is meegenomen in de nieuwe begripsbepaling van buidelwoning in dit bestemmingsplan.

De gedachte daarbij is dat we de buidelwoning zien als voorloper van de mantelzorgwoning, deze is bedoeld ten behoeve van senioren die nu nog geen zorg nodig hebben en nog geen medische indicatie hebben, maar toch al graag bij hun kinderen in willen wonen. De buidelwoning is dan te zien als een mantelzorgwoning zonder dat er na al sprake moet zijn van een medische indicatie/ zorgbehoefte.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

46

6.

UITVOERBAARHEID

Een wettelijk onderdeel van het bestemmingsplan is om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van het project. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Via de procedure van het bestemmingsplan wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project aangetoond. Tijdens deze procedure zijn verschillende wettelijke momenten waar op de plannen kan worden gereageerd. De initiatiefnemer ziet het verder als haar eigen verantwoordelijkheid om de omwonenden op de gebruikelijke wijze tijdig over de plannen te informeren. Resultaten Overleg 3.1.1. Bro In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingsplan naar de vooroverleg-partners verzonden. De Reactienota is in bijlage 6 opgenomen. De resultaten van dit vooroverleg zijn in dit ontwerp bestemmingsplan verwerkt. Dit heeft met name geleid tot aanpassingen in de waterparagraaf (zie hoofdstuk 4.10). Resultaten tervisielegging ontwerp bestemmingsplan Conform artikel 3.9a Wro heeft dit ontwerp bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure doorlopen die is vastgelegd in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Het ontwerp bestemmingsplan is na behandeling in het college van burgemeester en wethouders in de Flevopost en het Gemeenteblad gepubliceerd. Het plan heeft zes weken ter inzage gelegen. Het ontwerp bestemmingsplan is ook digitaal raadpleegbaar geweest op de site van de gemeente. Eenieder heeft in die zes weken een zienswijze bij de gemeente kenbaar kunnen maken.

Er zijn geen zienswijzen binnengekomen. Ambtshalve wijzigingen In het vastgestelde bestemmingsplan zijn de volgende ambtshalve wijzigingen doorgevoerd: Toelichting

• enkele verduidelijkende tekstuele aanpassingen in de toelichting. Deze aanpassingen hebben geen gevolgen voor de regels en de verbeelding • Gewijzigd Beeldregieplan (bijlage 1): pag 12: de kaprichting van dakkapellen staat niet haaks op de richting van de straat maar haaks op de richting van kap hoofdgebouw. Dit is aangepast in de criteria. pag 26: in de begrippenlijst is onder ‘’bijbehorend bouwwerk’’ toegevoegd dat een garage ook een bijbehorend bouwwerk kan zijn. Hierdoor wordt duidelijk gemaakt dat ook garages met plat daken uitgevoerd dienen te worden met een vegetatiedak. • Gewijzigde Reactienota (bijlage 6): op verzoek van het Waterschap is de tekst op blz 6 onder ad b verwijderd.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

47

• •

Regels

•

Verbeelding

•

Deze tekst verwees naar een niet bij de Reactienota opgenomen bijlage. Deze aanpassing heeft geen gevolgen voor de regels en de verbeelding. artikel 3.1.e.: sportvoorzieningen is aangevuld artikel 4.2.2.c.: regeling steigers en verlaagde terrassen is aangevuld artikel 5.3.c.1: ‘dakkapellen met de nokrichting haaks op de weg’ is verwijderd. Dakkapellen kunnen - afhankelijk van de kapvorm - ook met de nokrichting evenwijdig aan de weg worden gerealiseerd. geen wijzigingen

Vervolg procedure Na afloop van de ter inzage termijn heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld. Tegen de vaststelling van een bestemmingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Parallel aan de bestemmingsplanprocedure is ook de procedure voor het beeldregieplan doorlopen: Procedure beeldregieplan Het Beeldregieplan doorloopt de inspraakprocedure conform de Inspraakverordening Lelystad 2008. Het beeldregieplan heeft 6 weken ter inzage gelegen, gelijktijdig met het ontwerp-bestemmingsplan. Binnen deze periode zijn geen inspraakreacties ontvangen. Het beeldregieplan zijn ter vaststelling aan de raad aangeboden. Tegen de vaststelling van het beeldregieplan is geen bezwaar of beroep mogelijk.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

Aangetoond moet worden dat het project economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en het kostenverhaal. Financiële haalbaarheid De gronden zijn in eigendom van de gemeente Lelystad. Via een koop- ontwikkelingsovereenkomst worden de gronden aan ontwikkelende partijen overgedragen. De overeenkomsten worden uiterlijk voor de vaststelling van het bestemmingsplan ondertekend. De planontwikkelingskosten zijn voor rekening van de ontwikkelende partijen. De vrije kavels aan de zuidrand van het plangebied worden door de gemeente zelf in de markt gezet. Kostenverhaal Het project voorziet in de bouw van meerdere woningen. In de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen dat voor dergelijke bouwplannen in verband met het kostenverhaal van de gemeente, een exploitatieplan moet worden vastgesteld. Omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is (via de koop-ontwikkelingsovereenkomst), is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

48

7.

EINDCONCLUSIE

Ruimtelijke aanvaardbaarheid De planontwikkeling past niet binnen de huidige juridische-planologische kaders. In ruimtelijk opzicht is de beoogde planontwikkeling wél aanvaardbaar. Milieuhygiënische aanvaardbaarheid Geconcludeerd is dat met de realisatie van het project geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Economische aanvaardbaarheid Het plan is economisch uitvoerbaar (koop-ontwikkelingsovereenkomsten worden voor de vaststelling van het bestemmingsplan ondertekend).

bestemmingsplan Warande - Groot Nooten

49

Bijlagen Bijlage 1 Beeldregieplan Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Bijlage 3 Uitgangspunten watertoets Bijlage 4 Oeverprofiel Bijlage 5 Quickscan natuurtoets Bijlage 6 Reactie Overleg 3.1.1. Bro

50

Bijlage 1 Beeldregieplan

noote 4e partiele herziening

Warande beeldregieplan Deelgebied 1 Groot Nooten 27.06.2023

2

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

Inhoudsopgave Inleiding 5 Aanleiding Plangebied en reikwijdte

Stedenbouwkundig kader Warande Deelgebied 1

Beeldkwaliteit Sfeer 7: Groot Nooten

5 5

7 7

9 9

Ambitie

19

Bijlagen

20

Bijlage 1: Algemene welstandscriteria Bijlage 2: Kleur- en materialenpaletten Bijlage 3: Kaart erfafscheidingen Bijlage 4: Begrippenlijst Bijlage 5: Legenda kaart hoofdopzet Bijlage 6: Stedenbouwkundig plan

20 21 24 26 27 28

Plangrens Beeldregieplan 4e partiele herziening Groot Noten

4

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

Inleiding Aanleiding

Plangebied en reikwijdte

In de nieuwbouwwijk Warande worden verschillende soorten woningen gebouwd. Voor dit gebied heeft de gemeenteraad op 16 december 2014 Beeldregieplan Warande, Deelgebied 1 vastgesteld.

Het plangebied voor deze 4e partiële herziening bevindt zich binnen Deelgebied 1, deelplan 3 en wordt begrensd door de Wederiklaan, Zilverschoonlaan, Zonnedauwlaan en de Torenvalktocht.

In bovengenoemd beeldregieplan zijn reeds welstandscriteria opgenomen voor het plangebied van Groot Nooten (destijds Provinciepark genoemd). Tijdens de planvorming was het destijds de bedoeling om het totale gebied Provinciepark via één ontwikkelcombinatie te ontwikkelen. Om die reden zijn slechts op hoofdlijnen welstandscriteria geformuleerd en is het beschrijven van de ambitie achterwege gelaten. Omdat nu duidelijk is dat het gebied door meerdere ontwikkelende partijen zal worden gerealiseerd is het van groot belang dat er een gezamenlijke ambitie wordt geformuleerd.

Na vaststelling door de gemeenteraad geldt deze 4e partiële herziening als onderdeel van de Welstandsnota, waaraan bouwplannen worden getoetst op redelijke eisen van welstand. Deze herziening vervangt daarmee het oude Beeldregieplan voor het volgende gebied:

Deze 4e partiële herziening van het beeldregieplan beschrijft de ambitie voor Groot Nooten en dient de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwbouw te borgen. Zilverschoonlaan.

sfeer 7 - Provinciepark Dit beeldregieplan heeft betrekking op de verschijningsvorm, het beeld en de sfeer van de gebouwen, gekoppeld aan de stedenbouwkundige hoofdopzet. Tezamen vormen die gebouwen de wanden van de openbare ruimte en bepalen in hoge mate de sfeer en de identiteit van het woongebied. Tevens vormen de erfafscheidingen onderdeel van dit beeldregieplan, omdat deze medebepalend zijn voor de ruimtelijke kwaliteit en verbondenheid met de rest van het 1e deelgebied. Het beeldregieplan regelt geen functies, aantal woningen, bouwhoogten, bebouwingspercentages, minimale afstanden tot perceelgrenzen e.d. Deze zaken worden vastgelegd in het bestemmingsplan, beschikbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl. Aan bovengenoemde documenten ligt het stedenbouwkundig plan Groot Nooten ten grondslag. Hierin is de verkaveling in relatie tot de inrichting van de woonomgeving aangegeven. Denk daarbij aan de ligging van woningen, groen, water en parkeerplaatsen. In dit beeldregieplan is het stedenbouwkundig plan opgenomen in bijlage 6. Let wel dat de exacte verkaveling en de inrichting van de openbare ruimte nog kan wijzigen. De meest recente versie van het stedenbouwkundig plan kunt u vinden op www.lelystad.nl/warande.

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

5

6

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

Stedenbouwkundig Ontwerp Deelgebied 1

Stedenbouwkundig kader Warande Deelgebied 1 Tussen natuur en bestaande stad ligt Warande. Deze jonge wijk is volop in ontwikkeling. Groene lanen en brede vaarten geven de wijk vorm; parkbossen en waterplassen maken het landschap tot een fijne, ruime en groene omgeving. Daarmee is Warande een woonlandschap dat de bestaande stad aan de natuur verbindt. Het ‘Stedenbouwkundig Ontwerp voor Deelgebied 1 is uitgewerkt op basis van de uitgangspunten van het Ontwikkelingsplan. Het ontwerp bevat een tweetal vaarten (blauwe ‘water’ lijnen), kleinere watergangen en een ‘grid’ van lanen. Lanen krijgen een groen karakter met begeleidende bomenrijen en een lommerrijke bebouwing. De Buizerdlaan is als oorspronkelijke polderweg tevens onderdeel van het grid van lanen. Tussen de lanen komen buurtjes met intieme woonstraten (interieurs). Deze worden met verschillende woningtypen ingevuld (vrijstaand, twee-onder-één-kap en rijwoningen). In Deelgebied 1 komen drie riante parkbossen en één waterplas. In het ontwerp zijn een drietal ‘breuklijnen’ geïntroduceerd. Dit zijn routes die afwijken van de rechthoekige verkaveling en buurten met elkaar verbinden. Deelgebied 1 is grofweg op te delen in de volgende buurten.

Deelplan 1 ligt tussen het Olmenpark en Elzenpark en kent twee sferen aan de hand van de stedenbouwkundige opzet. De woonsfeer Rondom het scheepswrak bestaat uit traditionele woningen in donkere aardtinten. Kenmerkend voor dit gebied is park ‘Het Waterschip’. Hier ligt de archeologische vindplaats van een oud waterschip van vóór 1600. De tweede sfeer betreft het gebied Tussen de Bossen, waar eigentijdse woningen langs twee verbindende groene hoven zijn gebouwd. De woningbouw in deelplan 1 is bijna afgerond. Het Eiland ligt midden in de waterplas en bestaat uit twee eilanden die via een toegangsweg met elkaar zijn verbonden. De relatie tussen woning en water staat centraal op Het Eiland; Woningen worden met de kap gericht op het water en er komen openbare plekken om bij het water te kunnen komen. Het geheel geeft daarmee een knipoog naar een Hollands vissersdorpje. De twee markante duikerbruggen markeren de entree naar het Eiland en geeft de eilandbewoners een goede verbinding met het Elzenpark en de wijkvoorzieningen.

De Olmen ligt in het noordwesten van Warande en welft zich rond het ruime Olmenpark en strekt zich uit tot voorbij de Buizerdlaan. De Olmen verwijst naar de oer-Hollandse iep, een boom die zich thuis voelt in het Flevolandse landschap. Iepen vormen de blikvangers in de centrale plantsoenen van de woonbuurten. Gebied De Olmen bestaat uit meerdere buurtjes met een eigen sfeer: Het Mondriaans tuindorp vormt een waterfront langs het brede water van de Zeearendtocht. Het Olmenkwartier en de woningen langs de Buizerdlaan vormen gezamenlijk één sfeer: het aards modernisme. Wijkplein Warande is het voorzieningencentrum van het gebied, waar winkels, scholen, woningen en aanvullende voorzieningen zijn geclusterd. Het gebied wordt gekenmerkt door een grote pleinruimte met riante plantenbakken. De groene pleinruimte wordt omsloten met forse gebouwen in robuuste metselwerk-architectuur en vormt daarmee een eigen sfeer in Warande. De Elzen ligt tussen de watergangen Torenvalktocht, Zeearendtocht en het Elzenpark. Een buurt die in vorm en opzet geïnspireerd is op de Engelse landschapsstijl. Hier ontstaat een mooie en natuurlijke verbinding tussen land en water; elzen zijn bomen die in waterrijke milieus groeien. Een losse groeiwijze versterkt het beeld van de informele woonsfeer in De Elzen. De Elzen is het laatste gebied binnen het 1e Deelgebied dat ontwikkeld zal worden.

De Nooten verbindt het Elzenpark met het Esdoornpark en herbergt één van de hoofdfietsroutes van de wijk. Woningen oriënteren zich op beide parken en op de fraaie Torenvalktocht. In De Nooten zullen verschillende nootdragende boomsoorten de naam eer aan doen. Kleinblijvende boomhazelaars passen goed in de woonstraatjes en walnoten vormen accenten op groene verblijfsplekken in het gebied. De Nooten bestaat uit twee buurten: Groot Nooten en Klein Nooten. In beide buurten wordt ingezet op woningen met houten gevels. Dit materiaal past goed bij de omgeving van de Torenvalktocht en de nabijgelegen parkbossen en sluit aan op het imago van Lelystad als hoofdstad van de nieuwe natuur. De beeldregie in Groot Nooten is een variant op het hoofdthema landelijk dorps. Het beeldregieplan voor Klein Nooten is reeds in februari 2022 vastgesteld.

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

7

Woonsferen

8

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

Beeldkwaliteit In dit hoofdstuk worden de welstandscriteria beschreven voor sfeer 7: Groot Nooten. In dit buurtje wordt een landelijk, dorpse sfeer nagestreefd, bestaande uit ingetogen woningen met overwegend houten gevelbekleding, sterke kapvormen, forse dakoverstekken en overkappingen/ veranda’s aan de voorzijden. De welstandscriteria verschillen per woningtype. Daarnaast wordt ingegaan op specifieke zaken zoals bebouwingsaccenten op de daarvoor aangewezen locaties.

Sfeer 7. Groot Nooten Stedenbouwkundige hoofdopzet Aan weerszijden van het plangebied bevinden zich het Elzenpark en het toekomstige Esdoornpark. Deze parkbossen worden met elkaar verbonden via een groene verbindingszone met een klimaatadaptief karakter. De groene verbindingszone vormt straks het hart van Groot Nooten, met woningen georiënteerd op deze openbare ruimte. Aan de noordwestzijde van het plangebied ligt park Het Waterschip. Belangrijk is dat aansluiting wordt gezocht met de naastgelegen Pijlkruidstraat en het laatstgenoemde park. Op deze manier ontstaat een goede aanhaking tussen Groot Nooten en de woningen in deelplan 1. De Torenvalktocht is de meest in het oog springende openbare ruimte. Door nieuwe straten te introduceren die als vizieren vanuit de Zilverschoonlaan op de Torenvalktocht zijn gericht, wordt de kwaliteit van het water zichtbaar en voelbaar gemaakt in het hele plangebied. In het plangebied wordt tevens een hoofdfietsroute opgenomen, zodat bewoners een goede fietsverbinding krijgen richting het Wijkplein met alle basisvoorzieningen en richting het stadshart van Lelystad. Tot slot is het van belang dat de woningen aan de drie lanen zoveel mogelijk voorkanten krijgen aan de lanen en dat de tuinzijde van de woningen aan de Torenvalktocht goed op deze watergang worden georiënteerd.

Torenvalktocht als grote kwaliteitsdrager van het gebied.

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

9

Stedenbouwkundige doelstellingen

Rondom het Scheepswrak

/ a id ra ru st fk id ee ru Kl jlk Pi

Spelregels  Hoofdopzet: Stedenbouwkundige inpassing conform tekening hoofdopzet. o Woningtype 3: vrijstaand voornamelijk georiënteerd op de Wederiklaan, Zilverschoonlaan, Zonnedauwlaan en de Torenvalktocht; o Groene verbindingszone wordt begeleid met een afwisseling van woningtype 1 : rijwoningen en woningtype 2: twee-onder-één-kapwoningen; o Brede woonstraten (vizieren) worden begeleid met woningtype 1: rijwoningen en woningtype 2: twee-onderéén-kap-woningen; o Smalle woonstraten worden begeleid met woningtype 2: twee-onder-één-kapwoningen en woningtype 3: vrijstaand; o Bebouwingsaccenten zijn voorzien langs drie entrees: 1. Langs de breuklijn nabij de hoek van de Pijlkruidstraat de Zilverschoonlaan, 2. Langs de groene verbindingszone op de hoek met de Wederiklaan en 3. Langs de groene verbindingszone op de hoek met de Zonnedauwlaan; o Situering van hoofdgebouwen variërend van één tot twee lagen met kap, met dominante nokrichting haaks op de richting van de straat. Bij woningtype 1: rijwoningen geldt dit per woningrij tenminste voor de topgevel; o De woningen krijgen aan de voorzijde een mee-ontworpen overkapping/ veranda georiënteerd op de openbare ruimte.

t

Z o n n e d a u w l a a n

Het Waterschip

ri. lein

jkp

Wi

Elzenpark

W e d e r i k l a a n

Z i l v e r s c h o o n l a a n

Parkzone

g r o e

De Elzen

n e

v e r b

i n d i n

g s z o

Waterzone

Esdoornpark

n e

Klein Nooten

O r c h i d e e l a a n Brug Deelgebied 3

richting Hollandse. Hout

10 beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

To r e n v a l k t o c h t

Welstandscriteria

Uitstraling/thematiek De woonsfeer is kleinschalig, ingetogen en dorps. De bouwstijl is te typeren als ‘landelijk dorps’. Alle hierna genoemde criteria dienen een bijdrage te leveren aan de beoogde sfeer. zadeldak

Situering    



Woningen zijn met hun representatieve zijden georiënteerd op de lanen, de groene verbindingszone en de overige woonstraten; De woningen langs de Torenvalktocht hebben daarnaast ook nog een representatieve zijde langs het water; Hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie langs de aangrenzende straten. Bijbehorende bouwwerken (garages e.d.) worden ondergeschikt gepositioneerd t.o.v. het hoofdgebouw en ondersteunen de ruimtelijke samenhang; Alle gebouwen staan (nagenoeg) haaks op- of evenwijdig aan de straat.

1

1. Het zadeldak en het versprongen zadeldak zijn de basiskapvormen in Groot Nooten. Daarnaast vormt een mee-ontworpen overkapping of veranda een tweede kap boven de begane grond. 2. Mee-ontworpen overkapping aan de voorzijde van de woningen. 3. Prefab overkappingen of veranda’s vergelijkbaar met bijgaand referentiebeeld zijn niet toegestaan aan de voorzijde van de woningen.

2 foto: comfortline_fonteyn.nl



Bouwvolumes zijn orthogonaal van vorm en worden robuust en ingetogen vormgegeven; Alle hoofdgebouwen worden uitgerust met een kap: o De kapvorm is het zadeldak of het versprongen zadeldak met hellingspercentage van 15°-45°. Geen afgeknotte kapvormen of platte daken toepassen; o Daken dienen te worden voorzien van een fors dakoverstek, in zowel de langsgevel als de kopgevel. Voor nadere specificaties zie detaillering. o De hoogte van de kap is conform de aangegeven goot- en nokhoogten in ‘Bestemmingsplan Groot Nooten’ o Aan de voorzijde van de woning wordt boven de begane grond een overkapping of veranda mee-ontworpen in de vorm van een hellend dakvlak, met hellingspercentage van 15°-45°. o De overkapping of veranda heeft een minimale diepte van 90 cm, horizontaal gemeten tussen gevel en de buitenste rand van het dakvlak.

zadeldak

zadeldak bij rijwoningen

Massa en vorm Algemeen (van toepassing op alle woningtypen) 

versprongen zadeldak

3

dubbel zadeldak

versprongen zadeldak

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

11

1 1. Mee-ontworpen dakkapellen. 2. en 3. Voorbeeld van bijbehorende bouwwerken die de totale compositie van de gebouwen versterkt.

foto: Planhus

2

3 12

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten



Bijbehorende bouwwerken (zoals garages, bergingen, aan-, uit- en bijgebouwen) worden mee-ontworpen: o Een bijbehorend bouwwerk wordt in beginsel ondergeschikt vormgegeven en bij voorkeur plat afgedekt. Voor materialisering en detaillering zie ‘materiaalkeuze, kleurgebruik en detaillering’; o In geval van een afdekking met een kap wordt dezelfde kapvorm gekozen als het hoofdgebouw en wordt de compositie van hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken versterkt.



Dakkapellen worden mee-ontworpen als ondergeschikte toevoeging aan het hoofdgebouw: o Regelmatig gerangschikt op dezelfde horizontale lijn; o Gecentreerd in het dakvlak of gelijk aan geleding voorgevel; o Bij voorkeur geplaatst in het dakvlak aan de achterzijde; o Een dakkapel wordt afgedekt met een zadeldak voorzien van dakoverstek, met de nokrichting haaks op de richting van kap hoofdgebouw; o De hoogte van de dakkapel bedraagt maximaal 60% van de in het verticale vlak geprojecteerde hoogte met een maximum van 2,50 meter, gemeten vanaf de nok van het zadeldak van de dakkapel tot aan de dakvoet; o De breedte van de dakkapel bedraagt maximaal 30 % van de breedte van het dakvlak met een maximum van 2,40 meter, gemeten tussen de woningscheidende bouwmuren of eindgevels, gemeten aan de onderzijde/ dakvoet van de dakkapel; o Indeling, materiaal- en kleurgebruik kozijnen en profielen gelijk aan kozijnen en profielen hoofdgebouw; o Beperkte toepassing van dichte panelen in het voorvlak, eventueel alleen in ondergeschikte mate tussen de glasvlakken o Zijwanden en dakvlakken uitvoeren in wit of lichtgrijs (bijv. RAL 7044).

zadeldak bij rijwoningen

Woningtype 1: Rijwoningen  De hoofdmassa bestaat uit: o Een zadeldak met de nokrichting parallel aan de richting van de straat; o Binnen de aaneengesloten woningrij bevindt zich minimaal één kapdoorbreking door middel van een topgevel met de nok haaks op de richting van de straat; o De voorgevel van de woning met de topgevel springt uitdrukkelijk naar voren ten opzichte van de gevellijn van aansluitende woningen; o De topgevel zorgt voor een doorbreking van de gootlijn parallel aan de richting van de straat en wordt voorzien van fors dakoverstek; o De overkapping of veranda wordt gerealiseerd aan de voorgevel, eventueel aan de zijgevel en bevindt zich tenminste boven de voordeuren van telkens twee aaneengesloten woningen.  Twee naast elkaar en (diagonaal) tegenover elkaar gelegen bouweenheden kennen onderling variatie in massa-opbouw.

zadeldak

versprongen zadeldak

zadeldak

1 1. Topgevel met fors dakoverstek springt uitdrukkelijk naar voren en zorgt voor een doorbreking van de gevel- en gootlijn. 2. De topgevel met fors dakoverstek zorgt voor variatie in de woningrij. 3. Mogelijke kapvormen en samenstellingen bij twee-onder-één kap-woningen. De nokrichting is haaks opzadeldak de straat georiënteerd. bij rijwoningen

dubbel zadeldak

Woningtype 2: Twee-onder-één kap  De hoofdmassa bestaat uit: o Een versprongen zadeldak met de nokrichting haaks op de richting van de straat, of; o Een dubbel zadeldak met de nokrichting haaks op de richting van de straat, al dan niet met elkaar verbonden via een langskap die qua hoogte en massa niet domineert;  De overkapping of veranda wordt gerealiseerd aan de voorgevel, eventueel aan de zijgevel en bevindt zich tenminste boven de voordeuren van twee aaneengesloten woningen;  De overkapping of veranda kan worden geïntegreerd met een carport;  Twee naast elkaar en (diagonaal) tegenover elkaar gelegen bouweenheden kennen onderling variatie in massa-opbouw.

versprongen zadeldak

2

3

dubbel zadeldak

versprongen zadeldak

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

13

Woningtype 3: Vrijstaand  De hoofdmassa bestaat uit: o Een zadeldak met de nokrichting haaks op de richting van de straat, of; o Samengestelde zadeldaken met de nokrichting haaks op de richting van de straat, of; o Een versprongen zadeldak met de nokrichting haaks op de zadeldak versprongen zadeldak richting van de straat;  Samengestelde dakvormen tussen hoofdgebouwen of tussen hoofdgebouw en bijbehorend bouwwerk zijn mogelijk, mits de nokrichting van de daken gelijk loopt;  De luifel of veranda wordt gerealiseerd aan de voorgevel, eventueel aan de zijgevel en bevindt zich tenminste boven de voordeur en een naastgelegen raam.  Twee naast elkaar en (diagonaal) tegenover elkaar gelegen bouweenheden kennen onderling variatie in massa-opbouw.

ldak

zadeldak

Bebouwingsaccenten 





beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

samengesteld zadeldak

versprongen zadeldak

versprongen zadeldak

1

Ter plaatse van de aangegeven locaties met een ( ) wordt een nadrukkelijke expressie gevraagd in massa-opbouw en tweezijdige oriëntatie op de aangrenzende straten d.m.v. riante gevelopeningen (hoekoplossing); Ter plaatse van de bebouwingsaccenten is een grotere goot- en nokhoogte toegestaan. De maximale hoogten staan aangegeven in ‘Bestemmingsplan Groot Nooten’; Ter plaatse van de bebouwingsaccenten mag een afwijkende kapvorm worden toegepast, voorzien van riante dakoverstekken.

dubbel zadeldak zadeldak bij rijwoningen

14

samengesteld zadeldak

zadeldak bij rijwoningen

zadeldak

zadeldak

versprongen zadeldak

1. Mogelijke kapvormen en samenstellingen bij vrijstaande woningen. De nokrichting is haaks op de richting van de straat georiënteerd. 2. Voorbeeld van bebouwingsaccent met nadrukkelijke expressie in massa-opbouw en afwijkende kapvorm 2 3. Mogelijke hoekoplossing bij de rijwoningen zadeldak samengesteld zadeldak op locaties waar een bebouwingsaccent wordt vereist.

versprongen zadeldak

3

versprongen zadeldak

Gevelaanzicht   

 

 

Materiaalkeuze, kleurgebruik en detaillering

Gevelopbouw en compositie is overwegend rustig en sober; Gevels zijn voorzien van een duidelijk zichtbaar reliëf en dieptewerking/ neggen; Er is sprake van een heldere en logische compositie van houten gevelbekleding en metselwerk, conform de verhoudingen zoals aangegeven bij materiaalkeuze, kleurgebruik en detaillering; Er is sprake van duidelijk zichtbare variatie in gevelopeningen en vlakverdeling binnen één bouweenheid; Gebouwen kennen alzijdigheid en mogen geen blinde gevels naar de openbare ruimte hebben. Dit geldt tenminste voor de begane grond én voor de 2e bouwlaag; Hoekpanden grenzend aan openbaar gebied openen zich uitdrukkelijk naar aangrenzende straten (tweezijdige oriëntatie); Twee naast elkaar of (diagonaal) tegenover elkaar gelegen bouweenheden (korrel) zijn van elkaar verschillend door significante variatie in gevelopeningen en verschil in vlakverdeling.





  

  

1. Heldere compositie van houten gevelbekleding en metselwerk en duidelijk zichtbare dieptewerking. Er is een duidelijk zichtbaar reliëf en dieptewerking in de gevel. 2. Detaillering van robuuste kap met fors dakoverstek. 3. Bijgebouw met vegetatiedak en fors boeiboord.

1





vegetatiedak_groenedaken.net

2



De materialisering van de gevels bestaat voor minimaal 2/3 deel en maximaal ¾ deel uit houten gevelbekleding, conform palet houten gevelbekleding, bijlage 2. Geen kunststof toepassen; Houten gevelbekleding van woningen gesitueerd in de Waterzone worden uitgevoerd in blauw, conform kleurenpalet Waterzone, bijlage 2; Houten gevelbekleding van woningen gesitueerd in de Parkzone worden uitgevoerd in groen, conform kleurenpalet Parkzone, bijlage 2; De natuurlijke houtstructuur van de gevelbekleding dient zichtbaar te blijven; Tevens dient tenminste ¼ deel en maximaal 1/3 deel van de gevels te bestaan uit neutraal metselwerk1, conform palet gevelmetselwerk, bijlage 2; Dakranden, boeiboorden, kolommen en kozijnen worden uitgevoerd in de kleur wit, of lichtgrijs (bijv. RAL 7044 ); De wijze van detaillering draagt bij aan een robuuste vormgeving, met voldoende plasticiteit en dieptewerking/ neggen in het gevelaanzicht; Een kap is robuust vormgegeven en heeft een minimaal dakoverstek van 60 cm voor hoofdgebouw, een minimaal dakoverstek van 30 cm voor bijbehorend bouwwerk, horizontaal gemeten tussen gevel en binnenzijde kap. Het overstek geldt zowel voor de langsgevel als kopgevel van het gebouw; Hellende dakvlakken worden uitgevoerd in matte of mat verglaasde keramische dakpannen in de kleur zwart, antraciet of grijs, conform palet dakpannen, bijlage 2; Bijbehorende bouwwerken (bijv.

garage, overkapping/veranda, dakrand, luifel) worden qua materiaal, kleurstelling én detaillering afgestemd op het hoofdgebouw; Bijbehorende bouwwerken met platte daken worden uitgevoerd als vegetatiedak met fors boeiboord.

1 Dit is exclusief ramen en deuren.

3 beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

15

Erfafscheidingen De erfafscheidingen vormen onlosmakelijk onderdeel van de welstandstoetsing. Zie kaart erfafscheidingen (bijlage 3) voor exacte toepassingslocaties en specificaties. 





 

Voortuinen van woningen aan de Wederiklaan, de Zilverschoonlaan en de Zonnedauwlaan dienen te worden uitgevoerd in een steens dikke gemetselde tuinmuur (60 cm hoog), waarbij de kleur wordt afgestemd op het metselwerk van de woning; Voortuinen van woningen aan de overige straten dienen te worden uitgevoerd met een bladhoudende haag2 (60 cm hoog), aanplant met dubbele rij in driehoeksverband; Achtererven grenzend aan openbaar gebied worden uitgevoerd in een dubbelstaafmathekwerk (100 cm of 180 cm hoog), kleur RAL 7021, begroeid met klimop. Erfafscheidingen langs achterpaden worden integraal mee-ontworpen en uitgevoerd door de ontwikkelende partij. Oever Torenvalktocht: o Tuinen mogen aan de oever van de Torenvalktocht niet worden voorzien van opgaande erfafscheidingen; o Het glooiende oeverprofiel met beschoeiing van +/- 5,00- NAP dient in stand te worden gehouden; o Over een afstand van maximaal 50% van de kavelbreedte mag het oeverprofiel worden aangepast ten behoeve van een verlaagd terras; o Over een afstand van maximaal 25% van de kavelbreedte is vanuit het verlaagd terras een steiger toegestaan. De steiger heeft en diepte van maximaal 3.0 meter, gemeten vanuit de beschoeiing; o De steiger en eventuele meerpalen dienen een natuurlijke, houtachtige uitstraling te krijgen; o Voor nadere eisen steigers en verlaagd terras zie ‘Bestemmingsplan Groot Nooten’.

Algemene welstandscriteria Voor algemene welstandscriteria en objectgerichte criteria waaronder installaties, groene daken en zonnepanelen zie bijlage 1.

2 Geschikte bladhoudende hagen zijn de Beukenhaag, Liguster of Hulst.

16 beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

1

2 1. Gemetselde tuinmuren aan de Parnassialaan in Warande. 2. Voorbeeld van bladhoudende haag (Liguster) in Warande. 3. Achtertuinen grenzend aan de openbare ruimte worden in Warande uitgevoerd in een dubbelstaafmathekwerk voorzien van klimop- beplanting. Dit geeft een fraaie, groene uitstraling.

3

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

17

18

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

Ambitie In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de beoogde sfeer voor Groot Nooten. Deze informatie is niet bindend, maar geeft inzage in de ambitie achter de welstandscriteria. Sfeer 7 – Groot Nooten, ingeklemd tussen drie lanen en de Torenvalktocht, ademt een kleinschalige, dorpse sfeer. De bebouwing heeft een eigentijdse, landelijk dorpse architectuurstijl, bestaande uit woningen afgedekt met flauwe zadeldaken met forse dakoverstekken. De materialisering bestaat uit houten gevelbekleding bestaande uit verticale of horizontale profielen, in combinatie met neutraal metselwerk en keramische dakpannen. Hiermee ontstaat een gebied met een hoge architectonische kwaliteit en een landelijk, dorpse kleinschaligheid. Langs de lanen en aan de Torenvalktocht komen vrijstaande woningen, met kappen waarbij de nokrichting haaks op de richting van de watergang is gesitueerd. Hierdoor krijgt Groot Nooten een lommerrijke uitstraling. De groene verbindingszone krijgt een natuurlijke inrichting met vegetatie, bomen en wadi’s. Deze groenzone wordt begeleid met rijwoningen voorzien van grote dakoverstekken en een markante topgevel. De rijwoningen worden afgewisseld met twee-onder-één-kapwoningen. Zowel de rijwoningen als twee-onder-één-kapwoningen krijgen een mee-ontworpen overkapping of veranda aan de voorzijde, waardoor er interactie ontstaat tussen de woningen en de openbare ruimte.

Een drietal brede woonstraten werken als vizieren tussen de Zilverschoonlaan en de Torenvalktocht. Hier komen aan één zijde rijwoningen en aan de andere zijde van de straat twee-onder-één-kapwoningen, in dezelfde stijl als hierboven beschreven. Het stedenbouwkundig plan kent daarnaast nog een drietal smallere woonstraten. Eén van de smalle woonstraten wordt een breuklijn genoemd en dient als wandelroute vanuit park Het Waterschip naar de Torenvalktocht, waar een vissteiger wordt gecreëerd. De overige twee woonstraten oriënteren zich op een vrijstaande woning die de beëindiging vormt van de zichtlijn. De architectonische uitwerking van de woningen is gevarieerd, tijdloos en speels. Er is sprake van onderscheid door verschillen in bouwvolume, kapvorm én compositie van de gevel. Vrijstaande woningen kunnen behalve een enkel zadeldak ook worden uitgevoerd met een samengesteld zadeldak. Twee-onder-één-kap-woningen krijgen een dubbel zadeldak, waardoor de afzonderlijke woningen een sterk individueel karakter krijgen. Daarnaast kunnen zowel de vrijstaande als de twee-onder-één-kapwoningen worden uitgevoerd met een versprongen zadeldak. Met deze kapvorm krijgt het gebied een eigentijdse uitstraling passend bij de context van de moderne polder.

Bij een drietal entrees in het plangebied wordt een hoogteaccent gevraagd waarbij er een tweezijdige oriëntatie is op de aangrenzende straten. Deze plekken bevinden zich aan weerzijden van de groene verbindingszone én langs de Zilverschoonlaan ter hoogte van park Het Waterschip. Om de entree van de buurt te markeren mag op deze plekken een grotere bouwhoogte worden toegepast, met een in het oog springende kapvorm zoals een piramidedak of asymmetrisch zadeldak. Bijbehorende bouwwerken zoals een garage worden ondergeschikt gepositioneerd ten opzichte van het hoofdgebouw en ondersteunen de ruimtelijke samenhang. Platte daken worden voorzien van een vegetatiedak. Indien een bijbehorend bouwwerk wordt afgedekt met een kap, dan dient de kaprichting dezelfde te zijn als de vrijstaande woning of twee-onder-één-kapwoning. Kenmerkend voor de landelijk, dorpse sfeer van Groot Nooten is de kleurstelling van de woningen. De houten gevelbekleding van de woningen in de Waterzone (het gebied tussen de Torenvalktocht en de groene verbindingszone) worden uitgevoerd in een spectrum van diverse blauwtinten, variërend van lichtblauw tot midden-blauw. De woningen in de Parkzone (het gebied tussen de Zilverschoonlaan en de groene verbindingszone) worden uitgevoerd in een spectrum van diverse groentinten, variërend van lichtgroen tot midden-groen.

De kleuren zijn een knipoog naar bekende landelijke dorpen zoals Broek in Waterland en Zaandijk. De kenmerkende houtnerfstructuur van de gevelbekleding dient zichtbaar te blijven. Voortuinen van woningen grenzend aan de Wederiklaan, Zilverschoonlaan en de Zonnedauwlaan worden uitgevoerd met een stenen tuinmuur van 60 cm hoog op eigen erf. Dit is de traditionele oplossing voor erfafscheidingen langs de lanen in Warande en contrasteert mooi met de gazons en bomenrijen. Voortuinen in de woonstraten worden ingeplant met bladhoudende hagen van maximaal 60 cm hoog om het groene beeld te versterken. Overige hekwerken grenzend aan het openbaar gebied bestaan uit een dubbelstaafmathekwerk voorzien van klimop-beplanting. De locatie voor de mini-containers worden mee-ontworpen, zodat deze niet zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Installaties worden mee-ontworpen of uit het zicht opgesteld. Zonnepanelen worden bij voorkeur geïntegreerd in het dakvlak.

beeldregieplan Warande DG1 Groot Nooten

19

Bijlagen Bijlage 1. Algemene welstandscriteria Daar waar de gebiedsgerichte welstandcriteria geen uitsluitsel geven, zijn de algemene welstandscriteria uit de Welstandsnota van toepassing. Het gaat hierbij om de volgende thema’s:  relatie tussen vorm, gebruik en constructie  relatie tussen bouwwerk en omgeving  betekenissen van vormen in sociaal-culturele context  evenwicht tussen helderheid en complexiteit  schaal en maatverhoudingen  materiaal, textuur, kleur en licht Voor de inhoud van de algemene welstandscriteria verwijzen wij graag naar Welstandsnota Lelystad 2015, ‘Lelystad geeft ruimte Kwaliteit’. Hardheidsclausule De algemene welstandscriteria (uit de Welstandsnota 2015) liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling, omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk bieden die uitwerkingen meestal voldoende houvast voor de planbeoordeling. In bijzondere situaties wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op de algemene welstandscriteria. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar een bouwwerk zelf zo onder de maat blijft dat het op den duur zijn omgeving negatief zal beïnvloeden.

Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving, maar door bijzondere schoonheid wel aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan het College in een dergelijk geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren van de hardheidsclausule gebruik te maken en af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van ‘redelijke eisen van welstand’ ligt dan uiteraard hoog, het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.