BL 3e Structurele Herziening Exploitatieplan Lelystad - Larserknoop_Bijlagen bij regels.
Tekst van het document
Versie 1.0 27 juni 2018
INHOUDSOPGAVE 1
Algemeen ......................................................................................................... 3 1.1 Opdrachtgever ............................................................................................ 3 1.2 Opdrachtnemer / taxateur ............................................................................ 3 1.3 Opdrachtverstrekking .................................................................................. 3 1.4 Verklaringen de opdrachtnemer/taxateur ....................................................... 3 2 Taxatie ............................................................................................................. 5 2.1 Opdracht .................................................................................................... 5 2.2 Onderzoek en opnames ................................................................................ 5 2.3 Conceptrapportage ...................................................................................... 5 2.4 Doel van de taxatie ..................................................................................... 5 2.5 Te taxeren belang ....................................................................................... 5 2.6 Waardepeildatum en feitelijke toestand ..........................................................
5 2.7 Waardebegrip ............................................................................................. 6 2.8 Waarderingsmethodiek ................................................................................ 6 2.9 Uitgangspunten........................................................................................... 6 2.10 Bijzondere uitgangspunten ........................................................................... 7 3 Bestemming gronden plangebied ......................................................................... 8 3.1 Bestemmingsplannen ................................................................................... 8 3.2 Publiekrechtelijke beperkingen ...................................................................... 8 4 Omschrijving en waardering................................................................................ 9 4.1 Aan de waardering ten grondslag liggende overwegingen ................................. 9 4.2 Aan de waardering ten grondslag liggende oppervlakten ..................................
9 4.3 Eigendom 1 De Staat ..................................................................................11 4.4 Eigendom 2, Provincie Flevoland ..................................................................14 4.5 Eigendom 3, gemeente Lelystad ...................................................................15 4.6 Eigendom 4, Staatsbosbeheer ......................................................................16 4.7 Eigendom 5, Barenza Hoeve B.V. .................................................................17 4.8 Eigendom 6 Flevoland, Almere en Lelystad ...................................................18 4.9 Eigendom 7 Flevoland, Almere, Lelystad en Schiphol Real Estate B.V. ..............19 4.10 Eigendom 8, Waterschap Zuiderzeeland .......................................................20 4.11 Eigendom 9 C.J. Oosterom .........................................................................21 4.12 Totaal inbreng eigendommen .......................................................................22 5 Referenties ......................................................................................................
23 5.1 Referenties niet bouwrijpe grond ..................................................................23 5.2 Bronvermelding .........................................................................................25 6 Algemene bepalingen ........................................................................................ 26 Datering en ondertekening ...................................................................................... 26 Bijlagen................................................................................................................. 27
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 2 van 28
1 Algemeen 1.1 Opdrachtgever Naam Adres Correspondentieadres Contactpersoon
: : : :
Gemeente Lelystad Stadhuisplein 2, 8232 ZX Lelystad Postbus 91, 8200 AB Lelystad De heer R. Huizinga
1.2 Opdrachtnemer / taxateur Naam kantoor Adres kantoor Correspondentieadres Telefoon Website e-mail
: : : : : :
Thorbecke BV Zwartewaterallee 50, 8031 DX Zwolle Postbus 40097, 8004 DB Zwolle 088 – 888 3000 https://www.thorbecke.nl info@thorbecke.nl
Uitvoerende registertaxateurs Thijs Dam RT : Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de kamers Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch Vastgoed en WOZ, onder registratienummer RT562058137. Geertjan Hoekstra RT : Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de kamers Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch Vastgoed en WOZ, onder registratienummer RT265782748.
1.3 Opdrachtverstrekking Op 2 mei 2017 heeft de opdrachtgever Thorbecke BV verzocht een offerte uit te brengen voor de taxatie van de inbrengwaarde van grond voor de bovenwijkse infrastructuur rond het bedrijventerrein Larserknoop te Lelystad. Op 8 mei 2018 is door Thorbecke BV offerte gedaan voor de taxatie. Op 14 mei 2018 is uit naam van de gemeente Lelystad per e-mail opdracht verstrekt voor de uitvoering van de werkzaamheden. De opdracht is bevestigd bij schrijven van 24 mei 2018.
1.4 Verklaringen de opdrachtnemer/taxateur De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem of haar gelieerde organisatie. Voor de uitvoering van deze opdracht treedt de taxateur op als externe taxateur in opdracht van de gemeente Lelystad. De taxateur heeft geen betrokkenheid bij de te waarderen zaken en heeft deze ook niet gehad. De zaken zijn niet eerder door de taxateur beoordeeld. De taxateur heeft op geen enkele wijze enig belang in de uitkomst van de taxatie en is geheel vrij om tot een objectieve en onbevooroordeelde waardering te komen. Door de taxateurs is op 31 januari 2018 een taxatierapport van de inbrengwaarden van de bedrijfspercelen welke binnen het bestemmingsplan Lelystad – Larserknoop gelegen zijn opgeleverd. De uitkomsten van dat rapport zijn mede in overweging genomen bij de waardering van de in dit rapport vermelde onroerende zaken.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 3 van 28
Het bedrijf waar de taxateur voor werkzaam is beschikt over een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheid verzekering. De taxateur verklaart dat ten tijde van deze opdracht de premie van deze verzekering is voldaan en uitvoering van de opdracht onder de dekking valt. De taxatie is van toepassing en uitsluitend verricht naar het waardeniveau per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van de gewaardeerde zaak die zich voor of na de waardepeildatum hebben voorgedaan kunnen leiden tot een andere waarde. Indien de waardepeildatum geruime tijd in het verleden ligt, wordt geadviseerd de waarde te laten actualiseren. De taxateur verklaart te beschikken over voldoende plaatselijke kennis en ervaring voor het verrichten van de taxatie. De taxateur heeft de opdrachtgever voorafgaand aan de opdracht aangegeven welke informatie voor uitvoering van de opdracht noodzakelijk is en door de opdrachtgever en/of uitvoerende partijen beschikbaar gesteld dient te worden.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 4 van 28
2 Taxatie 2.1 Opdracht Aan Thorbecke is opdracht gegeven de inbrengwaarden van de gronden voor de bovenwijkse infrastructuur te bepalen. De percelen zijn deels aangrenzend aan het plangebied van het exploitatieplan Larserknoop gelegen en deels uitlopend tot op circa één kilometer afstand. Gevraagd is, voor het bepalen van de inbrengwaarde, de werkelijke waarde van de in het gebied gelegen gronden te taxeren.
2.2 Onderzoek en opnames Voor het verkrijgen van voldoende inzicht en kennis van de betreffende onroerende zaken is het plangebied op 4 juni 2018 door de taxateur bezocht. Daarbij is kennisgenomen van de situering van de kavels ten opzichte van de bestaande en geplande bedrijfspercelen en de staat waarin de kavels zich bevinden. Voor zover de taxateur bekend hebben zich tussen de opnamedatum, de waardepeildatum en de datum waarop dit taxatierapport is uitgebracht geen wezenlijke veranderingen aan de onroerende zaken of in de omgeving daarvan voorgedaan die zouden leiden tot een andere waarde.
2.3 Conceptrapportage Op 27 juni 2018 is het concept van deze rapportage geleverd aan de opdrachtgever. Van de zijde van de opdrachtgever zijn er geen onderwerpen naar voren gekomen die tot wijziging van de initieel bepaalde waarde leidden.
2.4 Doel van de taxatie Voor de opzet van het exploitatieplan Larserknoop is het noodzakelijk alle kosten voor realisatie van het bestemmingsplan Larserknoop in beeld te brengen. Eén van de kostenposten is de toerekening van kosten voor bovenwijkse voorzieningen, waaronder de inbrengwaarde van de ondergrond daarvan. De voorliggende taxatie heeft tot doel de inbrengwaarde van de ondergrond van de geplande bovenwijkse infrastructuur te bepalen.
2.5 Te taxeren belang Het te taxeren belang in de onroerende zaken betreft de volledige eigendom, vrij van overige zakelijke rechten, pacht, huur en gebruik.
2.6 Waardepeildatum en feitelijke toestand Als waardepeildatum voor deze waardering geldt 1 januari 2018. De voorliggende taxatie is uitgevoerd naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand waarin de onroerende zaken zich op die datum bevonden. In afwijking daarvan is de waarde van de gronden behorende tot de reeds aangelegde nieuwe infrastructuur, gewaardeerd in de staat voorafgaand aan de aanleg van de hoofdinfrastructuur, te weten cultuurgrond en voor een gering deel, landbouwweg.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 5 van 28
2.7 Waardebegrip De inbrengwaarde van de in het exploitatiegebied gelegen gronden is vastgesteld volgens de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Volgens de wet wordt de werkelijke waarde van de onroerende zaak vastgesteld. Onder werkelijke waarde wordt in dit verband verstaan de prijs, die tot stand zou komen in het vrije commerciële verkeer, tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in die zin, dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
2.8 Waarderingsmethodiek Voor het bepalen van de werkelijke waarde is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de waarde mede afgeleid van transacties van enigszins vergelijkbare zaken die recent zijn verkocht. Bij vergelijking en waardering wordt rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De referenties zijn vermeld in de bijlage bij dit rapport.
2.9 Uitgangspunten Voor de waardering van gronden is kennis genomen van de volgende plannen: - Bestemmingsplan Lelystad – Larserknoop, vastgesteld door de Raad van de gemeente Lelystad op 28 september 2010; - Bestemmingsplan Lelystad – Verbindingsweg circuits, vastgesteld door de Raad van de gemeente Lelystad op 16 december 2014 - Inpassingsplan Verbindingsweg en halve aansluiting op de A6, vastgesteld door Provinciale Staten van Flevoland op 26 oktober 2016. Behoudens voormelde bestemmingsplannen is tevens kennis genomen van de informatie vermeld op de ‘Overzichtstekening Lelystad Airport Businesspark OMALA N.V.’Beschrijving percelen Bestemmingsplan Hoofdinfra, van 24 mei 2018. Voor de waardering is ervan uitgegaan, dat de voor infrastructuur benodigde gronden op minnelijke basis zijn of worden verworven. De waarde is gebaseerd op de werkelijke waarde van de volle eigendom van de onroerende zaken. Met betrekking tot de bodemkwaliteit is uitgegaan van functiegeschikte grond. Voor de bepaling van de waarde is geen onderzoek verricht naar ondergrondse infrastructuur. Uitgangspunt voor de waardering is, dat in de grond geen infrastructuur aanwezig is die een belemmering van betekenis vormt voor de realisatie van de toekomstige bestemming. Alle in dit rapport vermelde bedragen zijn gesteld in euro’s, kosten koper en exclusief BTW. Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 6 van 28
2.10 Bijzondere uitgangspunten De op de ‘Overzichtstekening Lelystad Airport Businesspark OMALA N.V.’ aangeduide wegen als: Hoofdinfra Pascallaan, Hoofdinfra Strip, Hoofdinfra Meerkoetenweg en Hoofdinfra OMALA zijn reeds aangelegd. De onroerende zaken zijn gewaardeerd in de toestand voorafgaand aan de aanleg van de hoofdinfrastructuur, hoofdzakelijk cultuurgrond. De met het oog op de realisatie van het bestemmingsplan al gerealiseerde investeringen in de hoofdinfrastructuur zijn dus niet begrepen in de bepaalde inbrengwaarden. Alle percelen zijn gewaardeerd, uitgaande van de volle eigendom, vrij van rechten en gebruik dan wel, in geval er nog sprake is van rechten of gebruik, dat de volle eigendom verkregen kan worden tegen de waarde van de volle eigendom. Eventueel gemaakte of te maken meerkosten wegens beëindiging van overeenkomsten van erfpacht, pachtovereenkomsten of andere gebruiksrechten zijn niet begrepen in de waardering.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 7 van 28
3 Bestemming gronden plangebied 3.1 Bestemmingsplannen De getaxeerde percelen zijn deels gelegen binnen het plangebied van het vigerende ‘Bestemmingsplan Lelystad – Larserknoop’ door de gemeenteraad van de gemeente Lelystad vastgesteld op 28 september 2010. Op Ruimtelijke plannen.nl is het bestemmingsplan geïdentificeerd als NL.IMRO.0995.083811-VG01. De percelen hebben in het bestemmingsplan de enkelbestemming Verkeer met deels maatvoering maximum aantal rijstroken: 6 en deels maatvoering maximum aantal rijstroken: 2. Daarnaast beschikt een deel van de getaxeerde percelen over de gebiedsaanduiding geluidzone - vliegtuiglawaai BKL, de gebiedsaanduiding geluidzone – industrie, gebiedsaanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 1en gebiedsaanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 2. Op een deel van het perceel Lelystad, sectie B, nummer 560 rust de gebiedsaanduiding veiligheidszone - luchthaven 2. Het zuidwestelijke deel van de getaxeerde percelen is gelegen binnen het plangebied van het vigerende ‘Provinciale inpassingsplan verbindingsweg en halve aansluiting op de A6’ van de provincie Flevoland. Dit plan is door de Provinciale Staten van de provincie Flevoland vastgesteld op 26 oktober 2016. Op Ruimtelijke plannen.nl is het inpassingsplan geïdentificeerd als NL.IMRO.9924.IPverbwegA6-VA01.
De percelen hebben binnen dit plan de enkelbestemming Verkeer met deels figuur as van de weg en deels de dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Daarnaast beschikt een deel van de getaxeerde percelen over de dubbelbestemming Leiding – Hoogspanningsverbinding met figuur hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding en een deel beschikt over de functieaanduiding specifieke vorm van verkeer - catergorie 1’ Het zuidoostelijke deel van de getaxeerde percelen is gelegen binnen het ‘Bestemmingsplan Lelystad – Verbindingsweg circuits’, vastgesteld door de Raad van de gemeente Lelystad op 16 december 2014. Het perceel heeft gedeeltelijk de enkelbestemming verkeer, maximaal aantal rijstroken 6 en gedeeltelijk de enkelbestemming water, beide met de gebiedsaanduidingen geluidzone – industrie en vliegtuiglawaai BKL.
3.2 Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens de kadastrale registratie is op percelen Lelystad, sectie B, nummers 120, 123, 559, 560, 562, 581, 583, 584, 609 en 618 het ‘Exploitatieplan Wet ruimtelijke ordening’ van de gemeente Lelystad van toepassing, dat in werking is getreden op 9 juli 2013. Op de gronden, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, de nummers 43, 45, 67, 120, 123, 562, 581, 584 en 618 is volgens de kadastrale registratie een voorkeursrecht gevestigd in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het voorkeursrecht is met ingang van 4 oktober 2007 in werking gegaan. Voor zover de taxateur bekend is het voorkeursrecht van rechtswege vervallen.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 8 van 28
4 Omschrijving en waardering 4.1 Aan de waardering ten grondslag liggende overwegingen 4.1.1 Comparatieve benadering Agrarische grond met bestemming verkeer Voor de comparatieve benadering zijn de onder het hoofd referenties vermelde transacties van cultuurgrond met een bedrijvenbestemming indicerend geweest. In het A-6 plangebied is in december 2011 grond overgedragen voor € 25,82 per m2. In het flightdistrict plangebied is in december 2015 grond overgedragen voor € 20,01 per m2 en in mei 2017 voor € 25,66. Bij Eindhoven Airport is in juni 2014 een agrarisch perceel voor ontwikkeling overgedragen voor € 20 per m2. Nabij Schiphol Airport zijn in december 2016 percelen agrarische grond voor ontwikkeling overgedragen voor € 34,64 per m2. Laatstgenoemde twee waardeniveau’s worden respectievelijk als onderkant en bovenkant van het waardebereik gezien. Ten slotte is de overdracht van het bedrijventerrein Stichtsekant richtinggevend. Dit terrein is in december 2009 voor ontwikkeling overgedragen voor een bedrag van € 25,66 per m2. Bij de interpretatie van de gerealiseerde verkopen wordt ervan uitgegaan, dat tijdens de achterliggende economische crisis er weliswaar sprake is geweest van een teruglopende vraag en als gevolg daarvan neerwaartse druk op de prijzen voor bedrijventerreinen, maar de markt zich per de waardepeildatum 1 januari 2018 weer heeft hersteld.
Voor dit standpunt wordt steun gevonden in de gepubliceerde informatie verkregen van het Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS) van de provincies. Voor de ruwe bouwgrond (feitelijk nog cultuurgrond) is een analoge ontwikkeling verondersteld. Bij de waardering is onderkend, dat de aangrenzende bovenwijkse infrastructuur een ruimtelijke, functionele en financiële samenhang heeft met het Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop, ook wat ontwikkeling in de tijd betreft. Het gebied is niet adequaat te ontsluiten zonder de bovenwijkse infrastructuur. De gronden van de bovenwijkse infrastructuur ontlenen de hoogste waarde aan de bestemming verkeer, in het kader van de ontsluiting van bedrijventerreinen van het Bestemmingsplan LelystadLarserpoort. Voor de waardering wordt daarom aansluiting gezocht bij de inbrengwaarde van het exploitatiegebied Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop. De inbrengwaarde daarvan is bepaald op € 23 per m2 voor bedrijventerrein zonder bijzondere geschiktheid en € 27 per m2 voor bedrijventerrein met een bijzondere geschiktheid.
4.2 Aan de waardering ten grondslag liggende oppervlakten 4.2.1 Overzicht oppervlakten per perceel De hierna vermelde oppervlakten zijn vanaf digitale tekeningen gemeten oppervlakten per kadastraal perceel, benodigd voor de aanleg van de hoofdinfrastructuur voor onder meer het gebied Larserknoop. Bij de meting is gebruik gemaakt van de opdrachtgever aangeleverde ‘Overzichtstekening Lelystad Ariport Businesspark OMALA N.V., Beschrijving percelen Bestemmingsplan Hoordinfra’ van 24 mei 2018 en het ‘Bestemmingsplan Lelystad – Larserknoop’.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 9 van 28
Gemeente
Sectie
Perceelno.
Kadastraal Getaxeerd oppervlak oppervlak Lelystad B 43 (dl) 50 ha 38 a 60 ca 06 ha 65 a 00 ca Lelystad B 45 70 ha 59 a 80 ca 03 ha 07 a 20 ca Totaal oppervlakte hoofdinfrastructuur Gebiedsontsluiting Lelystad B 66 02 ha 57 a 14 ca Lelystad B 67 03 ha 39 a 77 ca Lelystad B 68 01 ha 92 a 00 ca Lelystad B 73 04 ha 52 a 93 ca Lelystad B 132 20 ha 68 a 01 ca Totaal oppervlak hoofdinfrastructuur Meerkoetenweg
00 ha 87 a 25 ca 01 ha 10 a 00 ca 00 ha 30 a 00 ca 00 ha 01 a 45 ca 00 ha 20 a 00 ca
Lelystad B 559 18 ha 54 a 50 ca Lelystad B 560 01 ha 94 a 45 ca Lelystad B 562 01 ha 87 a 94 ca Lelystad B 581 00 ha 98 a 74 ca Lelystad B 584 01 ha 15 a 68 ca Lelystad B 117 02 ha 32 a 60 ca Totaal oppervlakte hoofdinfrastructuur OLA
00 ha 06 a 70 ca 01 ha 94 a 45 ca 01 ha 87 a 94 ca 00 ha 98 a 74 ca 01 ha 15 a 68 ca 00 ha 06 a 00 ca
Lelystad B 120 09 ha 32 a 40 ca Lelystad B 123 12 ha 67 a 80 ca Lelystad B 583 11 ha 34 a 32 ca Lelystad B 609 10 ha 76 a 99 ca Lelystad B 627 00 ha 42 a 44 ca Lelystad B 628 01 ha 73 a 26 ca Lelystad B 629 00 ha 05 a 60 ca Totaal oppervlakte hoofdinfrastructuur Strip
00 ha 95 a 00 ca 01 ha 84 a 00 ca 01 ha 41 a 00 ca 01 ha 12 a 00 ca 00 ha 42 a 44 ca 01 ha 73 a 26 ca 00 ha 05 a 60 ca
Lelystad B 609 10 ha 76 a 99 ca Totaal oppervlakte hoofdinfrastructuur Pascallaan
02 ha 19 a 50 ca
Totalen
09 ha 72 a 20 ca
02 ha 48 a 70 ca
06 ha 09 a 51 ca
07 ha 53 a 30 ca
02 ha 19 a 50 ca
Lelystad B 12 10 ha 53 a 25 ca 08 ha 98 a 00 ca Lelystad B 13 00 ha 58 a 17 ca 00 ha 58 a 17 ca Lelystad B 37 04 ha 00 a 35 ca 01 ha 79 a 00 ca Lelystad B 38 00 ha 26 a 50 ca 00 ha 26 a 50 ca Lelystad B 39 12 ha 84 a 00 ca 00 ha 92 a 00 ca Lelystad B 40 02 ha 75 a 10 ca 00 ha 98 a 20 ca Lelystad B 41 00 ha 60 a 60 ca 00 ha 34 a 40 ca Lelystad B 42 21 ha 10 a 60 ca 03 ha 50 a 00 ca Lelystad B 43 (dl) 50 ha 38 a 60 ca 08 ha 15 a 00 ca Lelystad B 47 03 ha 52 a 93 ca 00 ha 23 a 50 ca Lelystad B 363 02 ha 74 a 53 ca 00 ha 22 a 85 ca Lelystad B 422 10 ha 00 a 80 ca 00 ha 30 a 40 ca Lelystad B 567 42 ha 63 a 25 ca 01 ha 47 a 55 ca Lelystad B 568 01 ha 12 a 60 ca 01 ha 12 a 60 ca Lelystad B 569 01 ha 95 a 65 ca 00 ha 01 a 50 ca Lelystad B 570 00 ha 05 a 54 ca 00 ha 05 a 54 ca Lelystad L 1078 34 ha 09 a 85 ca 04 ha 12 a 30 ca Lelystad L 1188 17 ha 65 a 00 ca 02 ha 02 a 00 ca Lelystad L 1656 31 ha 44 a 10 ca 00 ha 96 a 10 ca Lelystad L 1661 00 ha 76 a 12 ca 00 ha 76 a 12 ca Totaal oppervlakte hoofdinfrastructuur Provinciaal inpassingplan
36 ha 81 a 73 ca
Totaal bij de hoofdinfrastructuur betrokken oppervlakte
64 ha 84 a 94 ca
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 10 van 28
4.3 Eigendom 1 De Staat 4.3.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad
Sectie B B B B B B B B B B L L L L
Perceelno. Kadastraal oppervl. 12 10 ha 53 a 25 ca 13 00 ha 58 a 17 ca 37 04 ha 00 a 35 ca 38 00 ha 26 a 50 ca 39 12 ha 84 a 00 ca 41 00 ha 60 a 60 ca 43 50 ha 38 a 60 ca 45 70 ha 59 a 80 ca 442 10 ha 00 a 80 ca 567 42 ha 63 a 25 ca 1078 34 ha 09 a 85 ca 1188 17 ha 65 a 00 ca 1656 31 ha 44 a 10 ca 1661 00 ha 76 a 12 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 08 ha 98 a 00 ca 00 ha 58 a 17 ca 01 ha 79 a 00 ca 00 ha 26 a 50 ca 00 ha 92 a 00 ca 00 ha 34 a 40 ca 14 ha 80 a 00 ca 03 ha 07 a 20 ca 00 ha 30 a 40 ca 01 ha 47 a 55 ca 04 ha 12 a 30 ca 02 ha 02 a 00 ca 00 ha 96 a 10 ca 00 ha 76 a 12 ca 40 ha 39 a 74 ca
4.3.2 Omschrijving Eigendomssituatie Percelen Lelystad, sectie B, nummers 12, 13, 37, 38, 39, 442, 1656 en 1661 Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging
De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) Korte Voorhout 7 2511 CW ‘s-Gravenhage Eigendom belast zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3 onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op een gedeelte van het perceel. : 1/1
: De percelen betreffen percelen braak liggende grond met enige houtopstanden, een watergang, wegbermen en weg. : De grondsoort is een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Voor een deel zijn wegverhardingen met fundering aangebracht. : De percelen zijn tegen de volle eigendom gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbare locatie, gelegen nabij het bedrijventerrein Larserpoort en de stedelijke agglomeratie van Lelystad.
Percelen Lelystad, sectie B, nummers 41 en 43 Rechthebbende(n) Naam : De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) Adres : Korte Voorhout 7 Vestigingsplaats : 2511 CW ‘s-Gravenhage Recht : Eigendom belast met recht van erfpacht Aandeel : 1/1 Rechthebbende(n) erfpachtrecht Naam : De heer J.C. Oosterom Adres : Stadslaan 68 Vestigingsplaats : 8051 NE Hattem Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 11 van 28
Recht Aandeel Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: Recht van erfpacht : 1/1 : De percelen betreffen percelen cultuurgrond. : De grondsoort is een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : De percelen zijn tegen de volle eigendom gewaardeerd, vrij van erfpacht, gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbaar vanaf de landbouwweg Meerkoetenweg.
Perceel Lelystad, sectie B, nummer 45 Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :
De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) Korte Voorhout 7 2511 CW ‘s-Gravenhage Eigendom belast met recht van erfpacht 1/1
Rechthebbende(n) erfpachtrecht Naam : De heer A.J. Piek Adres : Meerkoetenweg 14 Vestigingsplaats : 8218 NA Lelystad Recht : Recht van erfpacht Aandeel : 1/1 Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: Het perceel betreft cultuurgrond. : De grondsoort is een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : De percelen zijn tegen de volle eigendom gewaardeerd, vrij van erfpacht, gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbaar vanaf de landbouwweg Meerkoetenweg.
Perceel Lelystad, sectie B, nummer 567 Rechthebbende Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: : : : :
De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) Korte Voorhout 7 2511 CW ‘s-Gravenhage Volle eigendom 1/1
: Het perceel betreft cultuurgrond. : De grondsoort is een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : De percelen zijn tegen de volle eigendom gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbaar vanaf de landbouwweg Meerkoetenweg.
Perceel Lelystad, sectie L, nummer 1078 Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 12 van 28
Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :
De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) Korte Voorhout 7 2511 CW ‘s-Gravenhage Eigendom belast met recht van erfpacht 1/1
Rechthebbende(n) erfpachtrecht Naam : De heer P.R.H. Zijlema Adres : Meerkoetenweg 21 Vestigingsplaats : 8218 NA Lelystad Recht : Recht van erfpacht Aandeel : 1/1 Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: Het perceel betreft cultuurgrond. : De grondsoort is een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : De percelen zijn tegen de volle eigendom gewaardeerd, vrij van erfpacht, gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbaar vanaf de landbouwweg Meerkoetenweg.
Perceel Lelystad, sectie L, nummer 1188 Rechthebbende Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: : : : :
De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) Korte Voorhout 7 2511 CW ‘s-Gravenhage Volle eigendom 1/1
: Het perceel betreft cultuurgrond. : De grondsoort is een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : De percelen zijn tegen de volle eigendom gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbaar via een belendend perceel vanaf de landbouwweg Meerkoetenweg.
4.3.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 403.974 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 23,92
Waarde € 9.662.602
€ 9.662.602
zegge: negen miljoen zeshonderdtweeënzestig en zeshonderdtwee euro Toelichting: Met uitzondering van de percelen 41, 43 en 45 is de grond gewaardeerd tegen de verkeerswaarde respectievelijk complexwaarde van € 23 per m2. Het perceel 41 heeft een bijzondere geschiktheid wegens de ligging op zichtlocatie langs de A6 en aan 50% van de grond van de percelen43 en 45 wordt een bijzondere geschiktheid toegekend. De verkeerswaarden voor deze percelen is bepaald op respectievelijk € 27 en € 23 per m2.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 13 van 28
4.4 Eigendom 2, Provincie Flevoland 4.4.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad
Sectie B B B B B B B B B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 68 01 ha 92 a 00 ca 73 04 ha 52 a 93 ca 132 20 ha 68 a 01 ca 560 01 ha 94 a 45 ca 562 01 ha 87 a 94 ca 568 01 ha 12 a 60 ca 570 00 ha 05 a 54 ca 581 00 ha 98 a 74 ca 584 01 ha 15 a 68 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 00 ha 30 a 00 ca 00 ha 01 a 45 ca 00 ha 20 a 00 ca 01 ha 94 a 45 ca 01 ha 87 a 94 ca 01 ha 12 a 60 ca 00 ha 05 a 54 ca 00 ha 98 a 74 ca 01 ha 15 a 68 ca 07 ha 66 a 40 ca
4.4.2 Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel Toelichting Onroerende zaak
Bodemprofiel cultuurgrond Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging Markt en courantheid Feitelijke staat
: : : : :
Provincie Flevoland Visarenddreef 1 8232 PH Lelystad Volle eigendom 1/1
: De perceelgedeelten met perceelnummers 68, 73 en 132 waren vóór ontwikkeling in gebruik als berm, uitvoegstroken en aansluiting op de N302. De percelen 560, 562, 568, 581 en 584 waren vóór ontwikkeling in gebruik als cultuurgrond. Het perceel 570 was in gebruik als fietspad, berm en groen. De deelpercelen en percelen maken nu deel uit van de hoofdinfrastructuur van het bedrijventerrein Larserpoort. : De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : : : :
Niet bebouwd De percelen zijn gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. Verkeer Goed bereikbare locatie, gelegen nabij het bedrijventerrein Larserpoort en de stedelijke agglomeratie van Lelystad. : De vraag naar landbouwgrond rond Lelystad is goed. De percelen cultuurgrond zijn als courant aan te merken. : De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat.
4.4.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 76.640 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 26,11
Waarde € 2.001.444
€ 2.001.444
zegge: twee miljoen éénduizend en vierhonderdvierenveertig euro Toelichting: De percelen met de nummers 68, 73, 132, 568 en 570 zijn gronden zonder bijzondere geschiktheid, gewaardeerd tegen en verkeerswaarde van € 23 per m2. Aan de percelen met de nummers 560, 562, 581 en 584 is een bijzondere geschiktheid Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 14 van 28
toegekend, wegens de ligging aangrenzend aan het vliegveld Lelystad Airport. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen € 27 per m2.
4.5 Eigendom 3, gemeente Lelystad 4.5.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad
Sectie B B B B B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 66 02 ha 57 a 14 ca 363 02 ha 74 a 53 ca 627 00 ha 42 a 44 ca 628 01 ha 73 a 26 ca 629 00 ha 05 a 60 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 00 ha 87 a 25 ca 00 ha 22 a 85 ca 00 ha 42 a 44 ca 01 ha 73 a 26 ca 00 ha 05 a 60 ca 03 ha 31 a 40 ca
4.5.1 Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Gemeente Lelystad Stadhuisplein 2 8232 ZX Lelystad Volle eigendom 1/1
Opstalrecht, perceel Lelystad, sectie B, nummer 629 Rechthebbende opstalrecht Naam : Zara Vastgoed B.V. Adres : Nieuwezijds Voorburgwal 307 Vestigingsplaats : 1012 RM Amsterdam Recht : Recht van opstal Aandeel : 1/1 Toelichting Onroerende zaak
Bodemprofiel cultuurgrond Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging Markt en courantheid Feitelijke staat
Paraaf taxateur:
: Het perceeldeel met perceelnummer 66 was vóór de ontwikkeling in gebruik als landbouwontsluitingsweg. De percelen 627, 628 en 629 waren vóór de ontwikkeling in gebruik als cultuurgrond. Het deelperceel en overige percelen maken nu deel uit van de hoofdinfrastructuur van het bedrijventerrein Larserpoort. Het perceeldeel 363 verkeert nog in de staat van landbouwontsluitingsweg met bermen. : De grondsoort van de cultuurgrond betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : Niet bebouwd : De percelen zijn gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbare locatie, gelegen nabij het bedrijventerrein Larserpoort en de stedelijke agglomeratie van Lelystad. : De vraag naar landbouwgrond rond Lelystad is goed. De percelen cultuurgrond zijn als courant aan te merken. : De grond is respectievelijk gewaardeerd als landbouwontsluitingsweg en cultuurgrond in niet bouwrijpe staat.
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 15 van 28
4.5.2 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 33.140 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 23
Waarde € 762.220
€ 762.220
zegge: zevenhonderdtweeënzestigduizend en tweehonderdtwintig euro Toelichting: De gronden hebben geen bijzondere geschiktheid en zijn gewaardeerd tegen de verkeerswaarde.
4.6 Eigendom 4, Staatsbosbeheer 4.6.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad Lelystad Lelystad
Sectie B B B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 47 03 ha 52 a 93 ca 67 03 ha 39 a 77 ca 569 01 ha 95 a 65 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 00 ha 23 a 50 ca 01 ha 10 a 00 ca 00 ha 01 a 50 ca 01 ha 35 a 00 ca
4.6.2 Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Staatsbosbeheer Smallepad 5 3811 MG Amersfoort Eigendom belast met erfpacht 1/1
Rechthebbende erfpachtrecht Naam : Stichting Flevo-Landschap Adres : Vlotgrasweg 11 Vestigingsplaats : 8219 PP Lelystad Recht : Recht van erfpacht Aandeel : 1/1 Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging Markt en courantheid Feitelijke staat
Paraaf taxateur:
: De perceeldelen waren vóór de ontwikkeling in gebruik als berm en beplantingstrook. Na de ontwikkeling zal de grond deel uit maken van de hoofdinfrastructuur. : De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. : Niet bebouwd : De percelen zijn gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. : Verkeer : Goed bereikbare locatie, gelegen nabij het bedrijventerrein. : De strook grond is benodigd voor de infrastructuur. Het betreft grond die doorgaans niet op de markt wordt gebracht. : De grond is gewaardeerd als berm en beplantingstrook.
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 16 van 28
4.6.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 13.500 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 23
Waarde € 310.500
€ 310.500
zegge: driehonderdtienduizen en vijfhonderd euro Toelichting: De gronden hebben geen bijzondere geschiktheid en zijn gewaardeerd tegen de verkeerswaarde.
4.7
Eigendom 5, Barenza Hoeve B.V.
4.7.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad Lelystad Lelystad
Sectie B B B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 120 09 ha 32 a 40 ca 123 12 ha 67 a 80 ca 583 11 ha 34 a 32 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 00 ha 95 a 00 ca 01 ha 84 a 00 ca 01 ha 41 a 00 ca 04 ha 20 a 00 ca
4.7.2 Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: : : : :
Markt en courantheid Feitelijke staat
Barenza Hoeve B.V. Zwanenlaan 23 8601 ZB Sneek Volle eigendom 1/1
De percelengedeelten betreffen percelen cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. De percelen zijn gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. Verkeer Goed bereikbare locatie, gelegen nabij het bedrijventerrein Larserpoort en Lelystad Airport. De belending bestaat aan één zijde uit bedrijventerrein op zichtlocatie. : De vraag naar landbouwgrond rond Lelystad is goed. De percelen betreffen courante percelen cultuurgrond. : De grond is gewaardeerd als cultuurgrond in niet bouwrijpe staat.
4.7.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 42.000 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 25,05
Waarde € 1.052.100
€ 1.052.100
zegge: één miljoen tweeënvijftigduizend en honderd euro
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 17 van 28
Toelichting: Aan het perceelnummer 583 en aan perceelnummer 123 gedeeltelijk wordt een bijzondere geschiktheid toegekend wegens de ligging aangrenzend aan het vliegveld Lelystad Airport. Aan het perceelnummer 120 en 123 gedeeltelijk is geen bijzondere geschiktheid toegekend.
4.8 Eigendom 6 Flevoland, Almere en Lelystad 4.8.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad
Sectie B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 609 10 ha 76 a 99 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 03 ha 31 a 50 ca 03 ha 31 a 50 ca
4.8.2 Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :
Gemeente Almere Stadhuisplein 1 1315 HR Almere Volle eigendom 1/3 onverdeeld eigendom
Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Provincie Flevoland Visarenddreef 1 8232 PH Lelystad Volle eigendom 1/3 onverdeeld eigendom
Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Gemeente Lelystad Stadhuisplein 2 8232 ZX Lelystad Volle eigendom 1/3 onverdeeld eigendom
Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: : : : : :
Markt en courantheid Feitelijke staat
: De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat
De eigendom betreft een perceel agrarische cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Niet bebouwd De percelen zijn gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten Verkeer Goed bereikbare locatie, gelegen nabij het bedrijventerrein Larserpoort en de stedelijke agglomeratie van Lelystad. : De onroerende zaak betreft een courant perceel cultuurgrond.
4.8.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 33.150 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 23
Waarde € 762.450
€ 762.450
zegge: zevenhonderdtweeënzestigduizend en vierhonderdvijftig euro
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 18 van 28
4.9 Eigendom 7 Flevoland, Almere, Lelystad en Schiphol Real Estate B.V. 4.9.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad
Sectie B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 559 18 ha 54 a 50 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 00 ha 06 a 70 ca 00 ha 06 a 70 ca
4.9.2 Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :
Gemeente Almere Stadhuisplein 1 1315 HR Almere Volle eigendom 1/6 onverdeeld eigendom
Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Provincie Flevoland Visarenddreef 1 8232 PH Lelystad Volle eigendom 1/6 onverdeeld eigendom
Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Gemeente Lelystad Stadhuisplein 2 8232 ZX Lelystad Volle eigendom 1/6 onverdeeld eigendom
Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel
: : : : :
Schiphol Real Estate B.V. kEvert van de Beekstraat 202 1118 CP Schiphol Volle eigendom 1/2 onverdeeld eigendom
Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging
: : : : : :
Courantheid Feitelijke staat
Paraaf taxateur:
De eigendom betreft cultuurgrond. De grondsoort is kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Niet bebouwd Het deelperceel is gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten Verkeer Goed bereikbare locatie, gelegen nabij het vliegveld in de aansluiting op de N302. : De onroerende zaak betreft een courant perceel cultuurgrond. : De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 19 van 28
4.9.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 670 m2
Waarde per m2 € 27
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde € 18.090
€ 18.090
zegge: achttienduizend en negentig euro Toelichting: Aan het perceel is een bijzondere geschiktheid toegekend wegens de ligging aangrenzend aan het vliegveld Lelystad Airport.
4.10 Eigendom 8, Waterschap Zuiderzeeland 4.10.1Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad Lelystad
Sectie B B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 40 02 ha 75 a 10 ca 117 02 ha 32 a 60 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 00 ha 98 a 20 ca 00 ha 06 a 00 ca 01 ha 04 a 20 ca
4.10.2Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel : Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging Courantheid Feitelijke staat
Waterschap Zuiderzeeland Lindelaan 20 8224 KT Lelystad Volle eigendom 1/1
: : : : : :
De eigendommen betreft een delen watergang. De grondsoort is klei. Niet bebouwd De deelpercelen zijn gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten Verkeer Goed bereikbare locatie, gelegen nabij de A6 en het vliegveld in de aansluiting op de N302. : De onroerende zaken zijn niet courant. : De grond is gewaardeerd in de feitelijke staat als watergang.
4.10.3Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 10.420 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 25,12
Waarde € 261.723
€ 261.723
zegge: tweehonderdéénenzestigduizend en zevenhonderddrieëntwintig euro
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 20 van 28
Toelichting: Aan het perceel 117 is een bijzondere geschiktheid toegekend wegens de ligging aangrenzend aan het vliegveld Lelystad Airport en aan perceel 40 is voor de helft een bijzondere geschiktheid toegekend.
4.11 Eigendom 9 C.J. Oosterom 4.11.1Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad
Sectie B
Perceelno. Kadastraal oppervl. 42 21 ha 10 a 60 ca Totaal getaxeerde oppervlakte
Getaxeerd oppervl. 03 ha 50 a 00 ca 03 ha 50 a 00 ca
4.11.2Omschrijving Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel
C.J. Oosterom Meerkoetenweg 18 8218 NA Lelystad Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen op gedeelte van perceel. : 1/1
Rechthebbende opstalrecht Naam : Waterschap Zuiderzeeland Adres : Lindelaan 20 Vestigingsplaats : 8224 KT Lelystad Recht : Recht van opstal op een gedeelte van het perceel Aandeel : 1/1 Toelichting Onroerende zaak Bodemprofiel Gebruiksrecht Bestemming Ligging Markt en courantheid Feitelijke staat
: : : : :
Het perceeldeel betreft percelen cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. De percelen zijn gewaardeerd, vrij van gebruik en gebruiksrechten. Verkeer Goed bereikbare locatie bereikbaar vanaf de Meerkoetenweg, gelegen nabij het bedrijventerrein Larserpoort en Lelystad Airport. : De vraag naar landbouwgrond rond Lelystad is goed. De percelen betreffen courante percelen cultuurgrond. : De grond is gewaardeerd als cultuurgrond in niet bouwrijpe staat.
4.11.3Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde
Oppervlakte 35.000 m2
De inbrengwaarde is bepaald op:
Waarde per m2 € 23
Waarde € 805.000
€ 805.000
zegge: achthonderd en vijfduizend euro Toelichting: Het perceel is gewaardeerd tegen de verkeerswaarde.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 21 van 28
4.12 Totaal inbreng eigendommen Eigendommen Rechthebbende
Oppervlakte
Waarde
Eigendom 1
De Staat
40 ha 39 a 74 ca €
9.662.602
Eigendom 2
Provinc ie Flevoland
07 ha 66 a 40 ca €
2.001.444
Eigendom 3
Gemeente Lelystad
03 ha 31 a 40 ca €
762.220
Eigendom 4
Staatsbosbeheer
01 ha 35 a 00 ca €
310.500
Eigendom 5
Barenza Hoeve B.V.
04 ha 20 a 00 ca €
1.052.100
Eigendom 6
Flevoland, Almere, Lelystad
03 ha 31 a 50 ca €
762.450
Eigendom 7
Flevoland, Almere, Lelystad, SRE
00 ha 06 a 70 ca €
18.090
Eigendom 8
Waterschap Zuiderzeeland
01 ha 04 a 20 ca €
261.723
Eigendom 9
C.J. Oosterom Inbrengwaarde totaal
03 ha 50 a 00 ca € 64 ha 84 a 94 ca €
805.000 15.636.129
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 22 van 28
5 Referenties 5.1 Referenties niet bouwrijpe grond Referentie 1 Lelystad, locatie A6 District Onroerende zaak Een perceel akkerbouwgrond gelegen aan de Pascallaan te Lelystad, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, nummer 83, groot 25 hectare, 2 are en 10 centiare. Bestemming tijdens Enkelbestemming Bedrijventerrein – 2, een functieaanduiding overdracht bedrijf tot en met categorie 3.2, met een maximum bouwhoogte van 20 m1 en een bebouwingspercentage van 100%. Feitelijke staat Het perceel bevond zich in de feitelijke staat van akkerbouwland, geheel ontruimd, ongevorderd en vrij van gebruiksrechten. Transactie Akte van levering en inbreng Ontwikkeling Maatschappij airport Garden City C.V. Transportdatum 28 december 2011 Vervreemder gemeente Lelystad, verkrijgers Provincie Flevoland en gemeente Almere. 2/3 Onverdeelde eigendom is overgedragen voor € 4.306.668. Omgerekend naar de volledige eigendom betekent dit een prijsniveau van € 6.460.002 ofwel € 25,82 per m2. Opmerkingen De transactie betreft geen openbare verkoop. De betrokken overheden hebben de prijs onderling bepaald. Voorts is sprake van uitgestelde betaling van de koopsom.
Referentie 2 Lelystad, locatie Flight District Onroerende zaak Een perceel akkerbouwgrond gelegen aan de Meerkoetenweg 9 te Lelystad, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, nummer 559, groot 18 hectare, 54 are en 50 centiare en nummer 560, groot 1 hectare, 94 are en 45 centiare, aldus tezamen groot 20 hectare, 48 are en 95 centiare. Bestemming tijdens Enkelbestemming Bedrijventerrein – 2, een functieaanduiding overdracht bedrijf tot en met categorie 3.2, met een maximum bouwhoogte van 20 m1 en een bebouwingspercentage van 100%. Feitelijke staat Het perceel bevond zich in de feitelijke staat van akkerbouwland, geheel ontruimd, ongevorderd en vrij van gebruiksrechten. Transactie Akte van levering en inbreng Ontwikkeling Maatschappij airport Garden City C.V. Transportdatum 15 december 2015. Vervreemder gemeente Lelystad, verkrijgers Provincie Flevoland en gemeente Almere. 2/3 Onverdeelde eigendom is overgedragen voor € 2.733.332. Omgerekend naar de volledige eigendom betekent dit een prijsniveau van € 4.099.998 ofwel € 20,01 per m2. Opmerkingen De transactie betreft geen openbare verkoop. De betrokken overheden hebben de prijs onderling bepaald. Voorts is sprake van uitgestelde betaling van de koopsom.
Referentie 3 Lelystad, locatie Flight District Onroerende zaak Een perceel akkerbouwgrond gelegen aan de Meerkoetenweg 9 te Lelystad, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, nummer 559, groot 18 hectare, 54 are en 50 centiare. Bestemming tijdens Enkelbestemming Bedrijventerrein – 2, een functieaanduiding overdracht bedrijf tot en met categorie 3.2, met een maximum bouwhoogte van 20 m1 en een bebouwingspercentage van 100%. Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 23 van 28
Feitelijke staat Transactie
Opmerkingen
Het perceel bevond zich in de feitelijke staat van akkerbouwland, geheel ontruimd, ongevorderd en vrij van gebruiksrechten. Akte van levering juridische- en economische eigendom Transportdatum 5 mei 2017. Vervreemders Provincie Flevoland, gemeenten Lelystad en Almere en Ontwikkeling Maatschappij Airport Garden City C.V., verkrijger Schiphol Real Estate B.V. 1/2 Onverdeeld eigendom is overgedragen voor € 2.350.000. Omgerekend naar de volledige eigendom betekent dit een prijsniveau van € 4.700.000 ofwel € 25,34 per m2. De transactie betreft geen openbare verkoop.
Referentie 4 Almere, locatie bedrijventerrein Stichtsekant Onroerende zaak Percelen akkerbouwgrond gelegen aan de Lijsterweg 8 tot en met 14 en de Gooimeerdijk-Oost te Almere, kadastraal bekend als gemeente Almere, sectie D, nummer 162, groot 40 hectare, 9 are en 38 centiare, nummer 163 dls., groot ca. 5 hectare, 26 are en 44 centiare, nummer 184, groot 3 hectare, 92 are en 22 centiare, nummer 185, groot 22 hectare, 77 are en 37 centiare, nummer 186, groot 3 hectare, 63 are en 46 centiare, nummer 187, groot 6 hectare, 36 are en 45 centiare, nummer 188, groot 5 hectare, 49 are en 55 centiare, nummer 189, groot 4 hectare, 84 are en 4 centiare, nummer 191, groot 21 hectare, 79 are en 58 centiare, nummer 192, groot 8 hectare, 15 are en 7 centiare, nummer 193, groot 5 hectare, 92 are en 32 centiare, nummer 194, groot 11 hectare, 58 are en 22 centiare, nummer195 groot 5 hectare, 21 are en 95 centiare en nummer 196, groot 81 are en 41 centiare, aldus tezamen groot 145 hectare, 87 are en 46 centiare. Bestemming tijdens De gronden zijn in 2006 bestemd als bedrijventerrein met de overdracht bedrijfsdoelen logistiek, gemengd, facility point, uit te werken gemengd en uit te werken hoogwaardig. Feitelijke staat De percelen bevonden zich in de feitelijke staat van akkerbouwland. Transactie Akte van levering. Transportdatum 17 december 2009. Vervreemder Bouwfonds Ontwikkeling B.V., G.W.M.
Bon (landbouwer) en H. Snippe (landbouwer), verkrijger gemeente Almere. De volle eigendom van de percelen is overgedragen voor € 37.434.899,33 ofwel € 25,66 per m2. Opmerkingen De transactie betreft geen openbare verkoop. De verwerving is door verkoper in opdracht van de koper verricht, op grond van een raadsbesluit uit 2000. Overige indicatoren buiten de regio. Bij Eindhoven Airport is een perceel cultuurgrond met bedrijfsbestemming van een particulier overgedragen op 6 juni 2014 voor € 20. Het betreft een terrein gelegen te Park Forum West te Eindhoven, kadastraal bekend als gemeente Strijp, sectie G, nummer 2906, groot 1 hectare, 55 are en 70 centiare. (overgegaan in 3681 en 3684) Bij Schiphol Amsterdam Airport, zijn 6 percelen cultuurgrond met bedrijfsbestemming van een bedrijf overgedragen aan bedrijven die gelieerd zijn aan Schiphol, op 16 december 2016 voor € 34,64. Het betreft een terrein gelegen nabij het bedrijventerrein De Hoek te Hoofddorp, kadastraal bekend als gemeente Haarlemmermeer, sectie AL, de nummers 2387 tot en met 2392, tezamen groot 7 hectare, 7 are en 35 centiare.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 24 van 28
5.2 Bronvermelding Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen Opdrachtgever Kadaster Ruimtelijke plannen IBIS-bedrijventerreinen Bodemloket Inspectie Diverse gemeenten
Paraaf taxateur:
Beschikbaar gestelde informatie met betrekking tot het object. Kadastrale informatie Bestemmingsplaninformatie Ontwikkeling grondprijzen bedrijventerreinen Informatie over de bodemkwaliteit Inspectie en locatiebeoordeling Informatie over exploitatieplannen
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 25 van 28
6 Algemene bepalingen De professionele taxatiedienst voor deze taxatie wordt beheerst door een wettelijk en jurisprudentiëel kader en een vaste praxis onder deskundigen. Op deze professionele taxatiedienst zijn de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT onverkort van toepassing. Ingeval van tegenstrijdigheden tussen de wettelijke en jurisprudentiële kaders alsook de daarmee samenhangende bestendige praktijk en het voor de betreffende onroerende zaak toepasselijke kamerreglement staan de wettelijke en jurisprudentiële kaders alsook de daarmee samenhangende bestendige praktijk in rangorde boven de kamerreglementen. De opdrachtgever staat in voor de juistheid van de door hem verstrekte gegevens. Een verificatie van deze gegevens door de taxateur is door de opdrachtgever niet verlangd. De taxateur heeft zich beperkt tot een globale beoordeling van de aannemelijkheid van de gegevens. Dit rapport wordt door de opdrachtnemer uitsluitend aan de opdrachtgever uitgebracht voor gebruik voor het doel waarvoor het is opgemaakt. Opdrachtnemer aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid tegenover anderen dan de opdrachtgever, alsmede jegens opdrachtgever ingeval deze het rapport voor andere doeleinden aanwendt dan waarvoor het is opgemaakt.
Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gekopieerd of vermenigvuldigd anders dan met toestemming van de opdrachtgever. Door de opdrachtnemer wordt het rapport niet ter inzage of ter beschikking gesteld aan derden, tenzij opdrachtgever dit uitdrukkelijk verzoekt. Het op verzoek van opdrachtgever aan derden ter inzage of ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat opdrachtnemer jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaardt. Het staat de opdrachtgever vrij het rapport of gegevens daaruit ter inzage of ter beschikking te stellen aan derden, mits opdrachtgever tegenover deze derden uitdrukkelijk verklaart dat opdrachtnemer jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaardt. De bij dit rapport behorende bijlagen maken een onlosmakelijk deel uit van dit rapport.
Datering en ondertekening Aldus opgemaakt en getekend, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met de thans beschikbare gegevens,
Zwolle, 27 juni 2018 Handtekeningen
Thijs Dam RT
Paraaf taxateur:
Geertjan Hoekstra RT
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 26 van 28
Bijlagen Luchtfoto met aanduiding getaxeerde oppervlakte Overzichtstekening plangebied, Lelystad Airport Businesspark OMALA N.V., Beschrijving percelen Bestemmingsplan Hoofdinfra van 24 mei 2018.
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 27 van 28
Aanduiding getaxeerde oppervlakte
Paraaf taxateur:
Taxatierapport inbrengwaarden Bovenwijkse infrastuctuur Businesspark – Larserknoop
Pagina 28 van 28
blz. 96
Bijlage 11
Plankostenscan
(vastgesteld)
Regeling plankosten exploitatieplan 2018 Vragenlijst Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Aantal werkweken per jaar
11-7-2018 Lelystad Larserknoop 10182 1-1-2018 14 42
A Algemeen info
1
Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ?
info
2
Wat is de grootte van het exploitatiegebied in m2 (netto) ?
info
3
Wat voor een locatie is het exploitatiegebied?
4
Betreft het een herstructureringsopgave ?
info
12
jaren
1.389.000,00
m2
11 10 1
totaal stuks stuks
11 10
totaal stuks stuks stuks stuks
B Inbreng en verwerving info
5
info
6
info info
7
info
8
9
Uit hoeveel kadastrale percelen bestaat het exploitatieplan en hoeveel daarvan zijn onbebouwd en bebouwd? a aantal onbebouwde percelen b aantal bebouwde percelen
a b
Hoeveel onroerende zaken is de gemeente van plan daadwerkelijk te verwerven ? a waarvan onbebouwde percelen a b waarvan percelen met woningen b c waarvan percelen met (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren (inclusief bijbehorende bedrijfswoning) c d waarvan percelen met bijzondere objecten d Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ?
1
0
Indien er met een onteigeningsplan wordt gewerkt (administratieve procedure) a voor hoeveel onroerende zaken ? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ?
stuks
a b
stuks stuks
Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd (Wvg) ?
C Beoogde programma 10 Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ?
woningen bedrijvigheid commercieel/retail maatschappelijk recreatie
11 Wat is de beoogde verdeling tussen uitgeefbaar en openbaar gebied ?
aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo m2
1.063.000
1.063.000 326.000
m2 uitgeefbaar m2 openbaar
77% 23%
D Stedenbouwkundige planvorming info 12 Wordt er een prijsvraag georganiseerd ?
info
Programma van eisen
13 Worden de volgende produkten opgesteld ? Masterplan
info
Beeldkwaliteitsplan
info
Stedenbouwkundig plan
info
Inrichtingsplan Openbare Ruimte info
info
E Onderzoeken 14 Zijn de volgende onderzoeken nodig?
Milieu Effect Rapportage (MER) Nader onderzoek luchtkwaliteit
Aanvullend archeologisch onderzoek
F:\Werken\W10100\10182 Larserknoop te Lelystad\rekenmodel exploitatieplan\plankostenscan 10 juli 2018.xlsx
Vragenlijst 11-7-2018
F Ruimtelijke ordening procedures info
15 Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld via een globaal uit te werken plan, een 'omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan' of een projectuitvoeringsbesluit ? a Indien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u?
info
aantal
16 Of wordt het ruimtelijk besluit herzien via een gedetailleerd bestemmingsplan ? info 17 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het ruimtelijk besluit ?
18 Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter ruimtelijk besluit ? info
% van het totale ruimtelijke besluit
zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit ruimtelijk besluit ?
G Civiele en cultuurtechniek info 19 Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?
Slopen
info
20 Is sprake van sloop van onroerende zaken ? a Zo ja, hoeveel m3 moet er gesloopt worden ?
10.000 m3
b Wat voor een soort te slopen onroerende zaken zijn het? Het gaat hoofdzakelijk om: (agrarisch) bedrijven/kassen
Meerdere antwoorden zijn mogelijk
info
100 % %
overige onroerende zaken
21 Is er sprake van asbest in de te slopen onroerende zaken? a Zo ja, in hoeveel procent van het totaal aantal te slopen m3 is sprake van asbest ?
30 %
22 Op welke wijze wordt het slopen aanbesteed ? info
Meerdere antwoorden zijn mogelijk
i
Openbaar
%
Design&construct i
%
i
Enkelvoudig onderhands
%
Turn key
i
%
i
Meervoudig onderhands
100 %
Europees
i
%
Ophogen/voorbelasten 23 Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? a
Wordt er integraal of partieel opgehoogd?
b c d
In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? Wat is de gemiddelde te verwachten zettingstijd? info Wat is de gemiddelde hoogte van de voorbelasting?
b c d
2,00 deelplan/fase jaar 0,40 m1 info
Bouw-en woonrijpmaken 24 Is sprake van bouw-en of woonrijpmaken ? 25 Op welke wijze wordt het bouw-en woonrijpmaken aanbesteed ? info
Meerdere antwoorden zijn mogelijk
i
Openbaar
i
Enkelvoudig onderhands Meervoudig onderhands
i
Design&construct i
%
%
Turn key
i
%
%
Europees
i
%
100 %
26 Is er sprake van bodemsanering ? a Zo ja, in hoeveel procent van het exploitatiegebied is sprake van bodemsanering ?
F:\Werken\W10100\10182 Larserknoop te Lelystad\rekenmodel exploitatieplan\plankostenscan 10 juli 2018.xlsx
%
Vragenlijst 11-7-2018