Document · PDF

BL 3e Structurele Herziening Exploitatieplan Lelystad - Larserknoop_Bijlagen bij regels.

Raadsvergadering 17 mei 2022, gemeente LelystadBij agendapunt: 083.Vaststelling Tweede partiële herziening bestemmingsplan Larserknoop en 3e Structurele Herziening Exploitatieplan Lelystad- Larserknoop17.924 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Exploitatieplan 3e Structurele Herziening Exploitatieplan Lelystad - Larserknoop

Vastgesteld

3e Structurele Herziening Exploitatieplan Lelystad - Larserknoop Voor vaststelling

blz. 2

Inhoudsopgave Bijlagen bij regels

Bijlage 2

Exploitatiegebied

Bijlage 3

Eigendom

Bijlage 4

Indeling in clusters

Bijlage 5

Projectgebonden Programma van Eisen (PPvE)

Bijlage 6 Profielen voor wegen, niet zijnde hoofdontsluiting, profielen voor waterpartijen, watergangen en profielen voor hoofdontsluiting 29 Bijlage 7

Civieltechnische randvoorwaarden

Bijlage 8

Regels voor openbare verlichting

Bijlage 9

Taxatie inbrengwaarden

Bijlage 10

Taxatie inbrengwaarden bovenwijkse infrastructuur

Bijlage 11

Plankostenscan

(vastgesteld)

blz. 3

Bijlagen bij regels

(vastgesteld)

blz. 4

Bijlage 2

Exploitatiegebied

(vastgesteld)

w us si l Ce g e VB

DWA

BK VB

w rt o po ser ar L

RB AW AW

g e

DWA

RWA

RWA AW DWA

DWA RWA DWA

DWA

RWA RB AG

DWA DWA

L a rs e rv a a rt

RWA

DWA

7 -1 5 1

DWA

RWA

BK RB RB

AW VB

0 1

RWA

SN VB

DWA

RWA RWA

DWA

DWA RWA DWA

m i ch Ar

n a a sl e d e

SN RWA

DWA

BK RWA

DWA

RWA

GAS

6 2

6 4 04

DWA

DWA RWA RWA GAS

DWA

A 6 6

DWA

RWA

SN RWA

DWA

w n vi l e K g e

ht oc et ds an l l Ho

Derde structurele herziening exploitatieplan Larserknoop

RWA

GAS

DWA

RWA

AG GAS DWA

RWA

RWA DWA

DWA RWA DWA

RWA

DWA

2 3

6 VB

DWA

Besluitvlak

RWA VB

AV BK DWA DWA

RWA

RWA BK

DWA

RWA

DWA

0 4

5 AG

8 6

VB DWA

RWA

VB AW

Basisregistratie Grootschalige Topografie (dd 16-08-2021)

VB DWA DWA

RWA

DWA

RWA

DWA

BK AW AW

DWA

VB VB

0 5

RWA

DWA

n a tla at m Ja

s e

-73 9 6 DWA

DWA

RWA

RWA SN

DWA OP

RWA

SN VB

DWA RWA

AW RB VB

Lar ser va ar t

AW DWA

RWA DWA

RWA

ht oc t en l Ui

RB VB

VB VB

DWA

RWA

0 8 DWA

RWA

sm e Pl rt be Al

-8 6

n aa l n a

DWA DWA

RWA

DWA

RWA

t ch o t se d n a l l Ho

DWA

BK RWA

8 8

DWA

RWA

eg w ten

RWA

DWA

koe er e

RWA

-16 2 1

DWA

RWA

DWA

RWA

74 DWA

RWA

DWA

h g n i rl me a K

n a a sl e n On

RWA

DWA

DWA RWA

g twe ei h ren h a F

RWA

DWA

RWA

DWA

RWA

DWA

VB OP

La rs er vaar

BK RB RWA

DWA

RB DWA

RWA

VB VB

DWA

RWA

DWA

RWA

DWA

RWA

VB VB

DWA

VB VB

RWA

VB VB

DWA

RWA

AW AW

BK AW

DWA

RWA

RIOOL

5 6

eg aw o h Oc

t ar va er rs La

RWA

g rwe e rs La

rug nb te

oe rk ee

Lar se rv aar t

BK VB

RB RB RL

AW AW

VB VB

Blériotpark

VB VB VB

e er koe te nt oc ht

VB VB

AFAF AF

DP VB DP

RWA VB

VB VB VB DP

DP VB VB

VB VB TEL VB

TEL

t aar rv se Lar

y on th n A

eg rw e kk o F

w en st n e i g e

AF AF

5 1

SN VB VB

n ei l p l na rmi e T

e er ko et en toc ht

RWA

t ch to n te e o rk e e

AW AW

7 1

RWA

e er ko et e n to ch t

AG AW BK

BK DWA

RWA

D 7 -3 A 7 3

RWA

DWA

RWA

AW AW

DWA

RWA

5 -3 33

RWA AV

DWA

RWA

RWA AG

RB VB

DWA

OP RB

1 3

8 -4 2 4

BK RB SN

0 5

VB VB RWA

RWA

3 -2 1 2

DWA

RWA

SN OP

VB VB AV

RWA

RWA VB

DP AV

150

300

RWA

VB RWA VB

RWA

17 ee rk o et en to ch t

OP VB

VB OP

RWA VB

RB AV

Planinformatie

AV RWA

RWA

BK AV

RWA

Datum

Planstatus

Informatie bij

Gemeente Lelystad

18-08-2021

Concept

Gemaakt door

Van Riezen & Partners

15-09-2021

Voorontwerp

SN RWA

RWA

VB VB

RWA RWA VB

Bureau voor planologie en planontwikkeling

RB RWA RWA

RWA

OP OP VB RWA VB

1 1

AMSTELPLEIN 1

H. : vanriezenenpartners.nl

1096 HA

E. : info@vanriezenenpartners.nl

AMSTERDAM

T.: 020 - 625 70 25

AG VB

OP OP RWA

VB VB

T 2 1

Ontwerp

Vastgesteld

Schaal

1 : 3000

Onherroepelijk

Papierformaat

Geconsolideerde versie

Plancode

NL.IMRO.0995.EP00003-VO01

RB RWA SN

9 AV VB RWA DP

RWA

VB RWA

AV RWA

OP RWA

RWA

g e w n a ka i l Pe

BK RWA

RWA

RWA RWA AV

SN RWA DWA

RWA AV VB

VB VB

RWA

AV VB

AV RWA

SN RWA RWA

RWA RB

Derde structurele herziening van het exploitatieplan Lelystad - Larserknoop

RWA AV

RWA RWA RWA

DWA

eg w nd re A

RWA

VB AV

RWA

AV BK

blz. 6

Bijlage 3

Eigendom

(vastgesteld)

Flight District II

'Gem. Lelystad, Almere, Provincie Flevoland'

'Zara vastgoed'

'Barenza Hoeve'

'het rijk'

Planinformatie 'Gem. Lelystad, Almere, Provincie Flevoland, Schiphol Real Estate'

Datum 14-04-2020

Planstatus

Informatie bij

Gemeente Lalystad

Concept

Gemaakt door

Van Riezen & Partners Bureau voor planologie en planontwikkeling

'Kofoed'

'Provincie Flevoland'

'Somerset Capital Partners'

Voorontwerp

H. : vanriezenenpartners.nl

1096 HA

E. : info@vanriezenenpartners.nl

AMSTERDAM

T.: 020 - 625 70 25

Ontwerp

Vastgesteld

Schaal

n.v.t.

Onherroepelijk

Papierformaat

Geconsolideerde versie

Plancode

NL.IMRO. ...

Overzichtstekening plangebied Lelystad Airport Businesspark Exploitatieplan Larserknoop Eigendom percelen

tbv afbeelding 4en5 - NL.IMRO.0995.EP00001-VG01.dgn 14-4-2020 13:20:54

AMSTELPLEIN 1

blz. 8

Bijlage 4

Indeling in clusters

(vastgesteld)

Legenda

Grens Cluster

A6 District I

Flight District I

Flight District II

Flight District III

Basisregistratie Grootschalige Topografie (pdok dd 15-09-2021)

A6 District

Flight District I

Flight District II

Flight District III

300

Planinformatie Datum 15-09-2021

Planstatus

Informatie bij

Gemeente Lelystad

Concept

Gemaakt door

Van Riezen & Partners Bureau voor planologie en planontwikkeling

Voorontwerp

Ontwerp

Vastgesteld

Schaal

1 : 3000

Onherroepelijk

Papierformaat

Geconsolideerde versie

Plancode

Bijlage 4 Clusters Exploitatie.dgn

Bijlage 4: Clusters Exploitatie

Bijlage 4 Clusters Exploitatie.dgn woensdag, 15-9-2021 15:50:03

AMSTELPLEIN 1

H. : vanriezenenpartners.nl

1096 HA

E. : info@vanriezenenpartners.nl

AMSTERDAM

T.: 020 - 625 70 25

blz. 10

Bijlage 5

Projectgebonden Programma van Eisen (PPvE)

(vastgesteld)

blz. 29

Bijlage 6 Profielen voor wegen, niet zijnde hoofdontsluiting, profielen voor waterpartijen, watergangen en profielen voor hoofdontsluiting

(vastgesteld)

45.50

fase 1 3.00

3.50

3.00

7.25

8.00

7.25

3.00

7.50

berm

fietspad

3.00

0.20 beton

berm

rijbaan

middenberm

rijbaan

berm

berm busbaan

0.03 SMA-NL 11A 70/100

0.03 AC 11 bind T1-A

0.03 AC 11 bind T1-A 2.00

2.00

0.05 AC 16 base 01-A

0.07 AC base 01-A

0.80 zand

0.30 menggranulaat 0/31.5

0.80 zand

doorsnede stadshoofdweg 1 : 50

Bestand: $$$$$$$$$$dgnspec$$$$$$$$$$$$$$$$$$$

Geplot door: $$username$$ afdruk d.d.: $$$$$$$$$date$$$$$$$$$

23.00

tijd: $$$time$$$

fase 2

8.80

0.20

6.50 - 7.00 3.25

010

1.50 - 2.10

3.25

tegels 300x300x45

rijweg

voetpad 0.035 AC 11 surf D1-A 0.05 AC 16 base 01-A 0.07 AC 22 base 01-A

0.50 zand

0.60 zand

G 0.30 menggranulaat 0/31.5

telecom

MS W

K & L strook

SWA

RWA DWA

doorsnede ontsluitingweg

Geplot door: $$username$$ afdruk d.d.: $$$$$$$$$date$$$$$$$$$

1 : 50

tijd: $$$time$$$

geen stadsverwarming

Bestand: $$$$$$$$$$dgnspec$$$$$$$$$$$$$$$$$$$

blz. 33

Bijlage 7

(vastgesteld)

Civieltechnische randvoorwaarden

Civieltechnische randvoorwaarden t.b.v. Lelystad Larserknoop d.d. 20100429 De volgende voorschriften zijn van toepassing: • Standaard RAW Bepalingen incl. eventuele aanvullingen • Richtlijnen CROW voor specifieke onderdelen Aanvullende eisen: • Zand mag zijn schone of MVR • Drainage PVC-buizen geribbeld en geperforeerd diameter rond 80 mm met polypropeenvezels met O90 450 micron • Betonbuizen ongewapend rond profiel MOF-SPIE EIND met inlaten rond 160mm • PVC buizen SN 8 kleur grijs voor RWA • PVC buizen SN 8 kleur bruin voor DWA • Inspectieputten van Beton voor de RWA; incl 2x extra inlaat rond 160mm tbv huisaansluitingen en 2x rond 80mm voor aansluitingen drainage • Inspectieputten van kunststof voorzien van 2 extra inlaten rond 160 mm. Put voorzien vna vlakke bodem. • Purand met deksel. Deksel voorzien van ijzerlak. Regenwater afdekking daarbij voorzien van RW • Kolken van beton/gietijzer combinatie (eendelig), minimale zandvang 25 liter • Funderingen van menggranulaat sortering 0/31,5, laagdikte minimaal 25 cm • Trottoirbanden 180/200x250 mm klasse 1, werkende lengte 1 meter, naast groenstroken gesteld op beton en voorzien van steunrug van schrale beton.

• Kantlaag van kanttegels 300x150x60mm ten behoeve van afwatering naar kolken • Asfaltconstructie opgebouwd volgens kostencalculatie (definitieve constructie op basis van verkeersbelasting) o Hoofdinfrastructuur Deklaag Tussenlaag Funderingslaag Funderingslaag Fundering cunet o Onderliggende infrastructuur Deklaag Tussenlaag Funderingslaaf Fundering cunet o Betonbanen Fietspad Busbaan • Beide direct op ondergrond aangebracht of met behulp van fundering als tijdelijke verharding voor profileermachine • inritten aanleggen van elementenverharding conform standaard/vergunning Gemeente Lelystad • Opsluitbanden langs wegen minimaal 120*250mm • Opsluitbanden langs voetpaden/fietspaden minimaal 100*200mm • Bermen:

Bermen afwerken met klei/teelaarde helling 1:20, me een klik ten opzichte van bovenkant verharding van 5 cm; o Inzaaien met grasmengsel B3 minimaal 1,5 kg/100m2; voor inzaaien grond verkruimelen van de bovenste 20 tot 30mm; Verkeersborden etc. van aluminium, retorreflecterend klasse 1, voorzien van dubbel omgezette randen en evt. voorzien van afgeronde hoeken. Buispalen van voldoende lengte, voorzien van grondanker, verzinkt volgens NEN 1488. o

• • •

Overdrachtsdocumenten: Tbv informatiebehoefte bij overdracht voor doelmatig beheer • Overzicht van gebruikte materialen met leveranciers • Straatwerkplannen • Opleveringsinspecties riolering incl. verbetervoorstellen • rioolrevisie

blz. 36

Bijlage 8

Regels voor openbare verlichting

(vastgesteld)

Langs rijbanen is compositie 2-26-132 overeenkomstig het compositieboek van de gemeente Lelystad van toepassing. Langs vrij liggende fietspaden is compositie 1-11-XXX van toepassing. De XXX staat voor een armatuur dat in het compositieboek van de gemeente Lelystad op dit moment nog niet nader is gedefinieerd, maar dat in Lelystad wel al is toegepast langs fietspaden aan de Runderweg en de Oostranddreef. Als armatuur kan hier worden gekozen uit een: - TECEO S met 1x LED 8/350, 1175 lm; of - BRISA met wit licht De keuze voor het aantal lumen bij de BRISA zal moeten blijken uit de lichtberekening. De toe te passen lichtmasten zijn thermisch verzinkt uitgevoerd.

blz. 39

Bijlage 9

(vastgesteld)

Taxatie inbrengwaarden

TAXATIERAPPORT

Inbrengwaarde artikel 6.13 lid 5 Wet ruimtelijke ordening Lelystad Airport Businesspark - Larserknoop

Thorbecke BV Zwolle

Versie 1.0 31 januari 2018

INHOUDSOPGAVE 1

Algemeen ......................................................................................................... 3 1.1 Opdrachtgever ............................................................................................ 3 1.2 Opdrachtnemer / taxateurs .......................................................................... 3 1.3 Opdrachtverstrekking .................................................................................. 3 1.4 Verklaringen de opdrachtnemer/taxateurs ...................................................... 3 2 Taxatie............................................................................................................. 5 2.1 Opdracht .................................................................................................... 5 2.2 Onderzoek en opnames................................................................................ 5 2.3 Conceptrapportage ...................................................................................... 5 2.4 Doel van de taxatie ..................................................................................... 5 2.5 Te taxeren belang ....................................................................................... 5 2.6 Waardepeildatum en toestandsdatum ............................................................

5 2.7 Waardebegrip ............................................................................................. 6 2.8 Waarderingsmethodiek ................................................................................ 6 2.9 Uitgangspunten........................................................................................... 6 3 Bestemming gronden plangebied ......................................................................... 8 3.1 Bestemmingsplan ........................................................................................ 8 3.2 Publiekrechtelijke beperkingen...................................................................... 8 4 Omschrijving en waardering................................................................................ 9 4.1 Aan de waardering ten grondslag liggende overwegingen .................................

9 4.2 Waardering eigendom 1, gebiedsdeel A6-I.....................................................12 4.3 Waardering eigendom 2, gebiedsdeel A6-II ...................................................13 4.4 Waardering eigendom 3, gebiedsdeel A6-II ...................................................14 4.5 Waardering eigendom 4, gebiedsdeel Flight District-I......................................16 4.6 Waardering eigendom 5, gebiedsdeel Flight District-II ....................................17 4.7 Waardering eigendom 6, gebiedsdeel Flight District-III ...................................18 5 Referenties ......................................................................................................19 5.1 Referenties niet bouwrijpe grond..................................................................19 5.2 Uitgifte bouwrijpe grond..............................................................................21 5.3 Bronvermelding .........................................................................................22 6 Algemene bepalingen ........................................................................................23 Datering en ondertekening ......................................................................................23 Bijlagen.................................................................................................................24

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 2 van 25

1 Algemeen 1.1 Opdrachtgever Naam Adres Correspondentieadres Contactpersoon

: : : :

Gemeente Lelystad Stadhuisplein 2, 8232 ZX Lelystad Postbus 91, 8200 AB Lelystad De heer R. Huizinga

1.2 Opdrachtnemer / taxateurs Naam kantoor Adres kantoor Correspondentieadres Telefoon Website e-mail

: : : : : :

Thorbecke BV Zwartewaterallee 50, 8031 DX Zwolle Postbus 40097, 8004 DB Zwolle 088 – 888 3000 https://www.thorbecke.nl info@thorbecke.nl

Uitvoerende registertaxateurss Thijs Dam RT : Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurss (NRVT) in de kamers Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch Vastgoed en WOZ, onder registratienummer RT562058137. Geertjan Hoekstra RT : Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurss (NRVT) in de kamers Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch Vastgoed en WOZ, onder registratienummer RT265782748.

1.3 Opdrachtverstrekking Op 22 september 2017 heeft de opdrachtgever Thorbecke BV verzocht een offerte uit te brengen voor de taxatie van de inbrengwaarden van grond voor het exploitatieplan Larserknoop te Lelystad. Op 4 oktober 2017 is door Thorbecke BV offerte gedaan voor de taxatie. Op 31 oktober 2017 is uit naam van de gemeente Lelystad per e-mail opdracht verstrekt voor de uitvoering van de werkzaamheden.

1.4 Verklaringen de opdrachtnemer/taxateurs De taxateurs verklaren niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem of haar gelieerde organisatie. Voor de uitvoering van deze opdracht treden de taxateurs op als externe taxateurs in opdracht van de gemeente Lelystad. De taxateurs hebben geen betrokkenheid bij de te waarderen zaken en hebben deze ook niet gehad. De zaken zijn niet eerder door de taxateurs beoordeeld. De taxateurs hebben op geen enkele wijze enig belang in de uitkomst van de taxatie en zijn geheel vrij om tot een objectieve en onbevooroordeelde waardering te komen. De taxateurs hebben in het kader van deze opdracht kennis genomen van de concept berekeningen van 13 november 2017 van ‘bbn – adviseurs’ betreffende de grondexploitatie van Larserknoop te Lelystad. Het bedrijf waar de taxateurs voor werkzaam zijn beschikt over een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheid verzekering. De taxateurs verklaren dat ten tijde van deze Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 3 van 25

opdracht de premie van deze verzekering is voldaan en uitvoering van de opdracht onder de dekking valt. De taxatie is van toepassing en uitsluitend verricht naar het waardeniveau per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van de gewaardeerde zaak die zich voor of na de waardepeildatum hebben voorgedaan kunnen leiden tot een andere waarde. Indien de waardepeildatum geruime tijd in het verleden ligt, wordt geadviseerd de waarde te laten actualiseren. De taxateurs verklaren te beschikken over voldoende plaatselijke kennis en ervaring voor het verrichten van de taxatie. De taxateurs hebben de opdrachtgever voorafgaand aan de opdracht aangegeven welke informatie voor uitvoering van de opdracht noodzakelijk is en door de opdrachtgever en/of uitvoerende partijen beschikbaar gesteld dient te worden.

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 4 van 25

2 Taxatie 2.1 Opdracht Aan Thorbecke is opdracht gegeven de inbrengwaarden van de gronden te bepalen die liggen in het plangebied voor het exploitatieplan Larserknoop, aan de Larserweg te Lelystad. Voor het bepalen van de inbrengwaarde wordt de werkelijke waarde van de in het gebied gelegen gronden getaxeerd en wordt de complexwaarde van de grond bepaald.

2.2 Onderzoek en opnames Voor het verkrijgen van voldoende inzicht en kennis van de betreffende onroerende zaken is het plangebied op 29 november 2017 door de taxateurs bezocht. Daarbij is kennisgenomen van de situering van de kavels ten opzichte van de bestaande en geplande infrastructuur en de staat waarin de kavels zich bevinden Voor zover de taxateurs bekend hebben zich tussen de opnamedatum, de waardepeildatum en de datum waarop dit taxatierapport is uitgebracht geen wezenlijke veranderingen aan de onroerende zaken of in de omgeving daarvan voorgedaan die zouden leiden tot een andere waarde.

2.3 Conceptrapportage Op 5 januari 2018 is de conceptrapportage aangeleverd aan de opdrachtgever. De rapportage is op 19 januari 2018 met de opdrachtgever besproken. Naar aanleiding van het overleg zijn uitgangspunten van de taxatie gewijzigd die van invloed zijn geweest op de waarde. De bruto oppervlakten van de plandelen flight district II en III zijn gecorrigeerd na nauwkeurige digitale opmeting. De toelichting van de opdrachtgever over de waargenomen belangstelling vanuit de markt heeft ertoe geleid, dat het percentage uitgeefbare grond is verhoogd van 60% naar 65%. De exacte kaart van het exploitatiegebied is op 31 januari 2018 aangeleverd. Naar aanleiding van deze kaart is de oppervlakte van het A6 – II gebied gecorrigeerd. Op basis van de vernieuwde uitgangspunten is de definitieve taxatie vastgesteld.

2.4 Doel van de taxatie Voor de opzet van het exploitatieplan Larserknoop is het noodzakelijk alle kosten voor realisatie van het bestemmingsplan Larserknoop in beeld te brengen. Belangrijk onderdeel van de kosten is het totaal aan inbrengwaarden van de gronden. De taxatie heeft daarom tot doel de inbrengwaarden van alle in het exploitatiegebied gelegen eigendommen te bepalen.

2.5 Te taxeren belang Het te taxeren belang in de onroerende zaken betreft de volledige eigendom, vrij van pacht, huur en gebruik.

2.6 Waardepeildatum en toestandsdatum Als waardepeildatum voor deze waardering geldt 1 januari 2018. De voorliggende taxatie is uitgevoerd naar de waardepeildatum en naar de toestand waarin de onroerende zaken zich op die datum bevonden, met uitzondering van gronden waarop reeds investeringen zijn gedaan met het oog op realisatie van het bestemmingsplan. Dit betreft investeringen voor het bouwrijp maken van het plandeel in dit rapport aangeduid als eigendom 1, gebiedsdeel A6-1. De met het oog op de realisatie Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 5 van 25

van het bestemmingsplan gerealiseerde investeringen zijn niet begrepen in de bepaalde inbrengwaarden. De voorinvesteringen worden gerekend tot de exploitatiekosten.

2.7 Waardebegrip De inbrengwaarde van de in het exploitatiegebied gelegen gronden is vastgesteld volgens de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Volgens de wet wordt de werkelijke waarde van de onroerende zaak vastgesteld. Onder werkelijke waarde wordt in dit verband verstaan de prijs, die tot stand zou komen in het vrije commerciële verkeer, tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in die zin, dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.

2.8 Waarderingsmethodiek Voor het bepalen van de werkelijke waarde is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, in samenhang met de residuele methode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de waarde mede afgeleid van transacties van enigszins vergelijkbare zaken die recent zijn verkocht. Bij vergelijking en waardering wordt rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De referenties zijn vermeld in de bijlage bij dit rapport. Bij de residuele methode worden te verwachten opbrengsten door exploitatie van de grond verminderd met de te maken kosten voor het bouw- en gebruiksrijp maken. De te verwachten opbrengsten en kosten comparatief bepaald.

2.9 Uitgangspunten Voor de waardering is kennis genomen van informatie die door de opdrachtgever beschikbaar is gesteld, te weten: - Overzichtstekening plangebied Lelystad Airport Businesspark van 8 maart 2017 - Concept grondexploitatieberekening Larserknoop van 13 november 2017 van bbn adviseurs Het bestemmingsplan Larserknoop betreft een globaal bestemmingsplan. Voor de beoordeling van de complexwaarde is ter indicatie kennis genomen van het bouwprogramma en de uitgeefbare grond, zoals dat in de concept exploitatieberekening is vermeld. De zogenoemde Barenza Hoeve aan de Meerkoetenweg 10, 8218 NA te Lelystad was ten tijde van het opmaken van dit rapport reeds geamoveerd. De waarde van dit object is gewaardeerd aan de hand van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en gegevens van internet, waaronder fotomateriaal, naar de toestand van voor de sloop.

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 6 van 25

Op de percelen kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, de nummers 608 en 611 zijn anticiperende werkzaamheden uitgevoerd en vinden ten tijde van het opmaken van dit rapport voorbereidende werkzaamheden voor de bouw plaats. De waarde van deze percelen is bepaald naar de oorspronkelijke toestand, zijnde cultuurgrond voor agrarisch gebruik. Voor de waardering is ervan uitgegaan dat de voor exploitatie in aanmerking komende gronden op minnelijke basis voor exploitatie worden verworven. De waarde is derhalve gebaseerd op de werkelijke waarde van de onroerende zaken. Met betrekking tot de bodemkwaliteit is uitgegaan van functiegeschikte grond. Voor de bepaling van de waarde is geen onderzoek verricht naar ondergrondse infrastructuur. Uitgangspunt voor de waardering is, dat in de grond geen infrastructuur aanwezig is die een belemmering van betekenis vormt voor de realisatie van de toekomstige bestemming. Alle in dit rapport vermelde bedragen zijn gesteld in euro’s, kosten koper en exclusief BTW.

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 7 van 25

3 Bestemming gronden plangebied 3.1 Bestemmingsplan Alle percelen binnen het plangebied liggen in het vigerende ‘Bestemmingsplan Lelystad – Larserknoop’ door de gemeenteraad van de gemeente Lelystad vastgesteld op 28 september 2010. Op Ruimtelijke plannen.nl is het bestemmingsplan geïdentificeerd als NL.IMRO.0995.083811-VG01. De percelen hebben de enkelbestemming Bedrijventerrein – 2, een functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2, met een maximum bouwhoogte van 20 m1 en een bebouwingspercentage van 100%. Voorts is er een gebiedsaanduiding geluidzone industrie en vliegtuiglawaai BKL en geldt voor een deel van het gebied een wijzigings- en ontheffingsbevoegdheid van Burgemeester en Wethouders. De gewenste toekomstige ontwikkeling richt zich op realisatie van de vigerende bestemming. Er zijn de taxateurs geen bijzondere gebruiks- of verkoopbelemmerende bepalingen van het bestemmingsplan bekend.

3.2 Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens de kadastrale registratie is op alle gronden het ‘Exploitatieplan Wet ruimtelijke ordening’ van de gemeente Lelystad van toepassing, dat in werking is getreden op 9 juli 2013, met uitzondering van het perceel Lelystad, sectie B, nummer 611. Op de gronden, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, de nummers 118, 123, 561, 582, 583 en 610 is volgens de kadastrale registratie een voorkeursrecht gevestigd in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het voorkeursrecht is met ingang van 4 oktober 2007 in werking gegaan.

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 8 van 25

4 Omschrijving en waardering 4.1 Aan de waardering ten grondslag liggende overwegingen 4.1.1 Comparatieve benadering Agrarische grond met bestemming bedrijventerrein Voor de comparatieve benadering zijn de onder het hoofd referenties vermelde transacties van cultuurgrond met een bedrijvenbestemming indicerend geweest. In het A-6 plangebied is in december 2011 grond overgedragen voor € 25,82 per m2. In het flightdistrict plangebied is in december 2015 grond overgedragen voor € 20,01 per m2 en in mei 2017 voor € 25,66. Bij Eindhoven Airport is in juni 2014 een agrarisch perceel voor ontwikkeling overgedragen voor € 20 per m2. Nabij Schiphol Airport zijn in december 2016 percelen agrarische grond voor ontwikkeling overgedragen voor € 34,64 per m2. Laatstgenoemde twee waardeniveau’s worden respectievelijk als onderkant en bovenkant van het waardebereik gezien. Ten slotte is de overdracht van het bedrijventerrein Stichtsekant richtinggevend. Dit terrein is in december 2009 voor ontwikkeling overgedragen voor een bedrag van € 25,66 per m2. Gelet op de ligging, geschiktheid en kwaliteit van de locaties wordt de verkeerswaarde van de gronden in de A6 gebiedsdelen bepaald op € 23 per m2, te verhogen met de waarde van de opstallen en amoveringskosten van de voormalige hoeve Meerkoetenweg 10, 8218 NA, te Lelystad.

De verkeerswaarde van de in het flight district gelegen gebiedsdelen op € 27 per m2. De waarde van de in het flight district gelegen gronden is hoger gewaardeerd vanwege de bijzondere ligging rond het entreegebied van Lelystad Airport. Verwacht mag worden dat in dat gebied hoogwaardiger functies worden gerealiseerd en een hogere floor space index wordt aangehouden. De berekening van de gemiddelde inbrengwaarde in het complex is als volgt: Comparatieve waardering inbrengwaarden Area A6 - I

349.312 m

€

23,00

€

8.034.176

Area A6 - II 262.973 m € 23,00 Opstalwaarde Meerkoetenweg 10, 8218NA Lelystad Amoveringskosten opstallen

€ € €

6.048.379 355.250 59.000

Flight District - I

185.450 m

€

27,00

€

5.007.150

Flight District - II

345.010 m

€

27,00

€

9.315.270

Flight District - III

€

27,00

€

6.652.530

€ €

35.471.755 25,54

246.390 m

1.389.135 m Gemiddelde inbrengwaarde complex

Uitgifteniveau bouw- gebruiksrijp bedrijventerrein Voor de te verwachten opbrengsten zijn de onder het hoofd referenties vermelde uitgifteprijzen indicerend geweest. Voor de in het A6 plangebied gelegen gronden wordt aansluiting gezocht bij de uitgifteprijzen, zoals die in Almere, Zeewolde en Lelystad gebruikelijk zijn. De A6 locaties kunnen worden gerekend iets onder het gemiddelde van Almere en vergelijkbaar met het gemiddelde van het grootschalig bedrijventerrein van Zeewolde. De (opbrengst)waarde van de gronden wordt getaxeerd op € 96 per m2 netto uitgeefbaar terrein.

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 9 van 25

Voor de in het flight district gelegen gronden wordt in eerste aanleg aansluiting gezocht bij het hogere segment in Flevoland. Daarnaast is in aanmerking genomen dat rond Eindhoven Airport gronden worden uitgegeven voor prijzen variërend van € 150 tot € 175 per m2, bij Maastricht Aachen Airport voor € 120 per m2 en bij Schiphol Airport voor rond de € 200 per m2. Gelet op deze variabelen en gelet op het feit dat Lelystad Airport nog een luchthaven in wording is, wordt de waarde van de uit te geven grond in het entreegebied van het vliegveld gewaardeerd op € 125 per m2 en de overige grond op € 105 per m2 netto uitgeefbaar terrein. 4.1.2 Taxatie complexwaarde Bij het bepalen van de complexwaarde wordt het egalisatiebeginsel toegepast, zoals dat in artikel 40d van de Onteigeningswet is neergelegd. Onder een complex wordt in dit verband verstaan alle als geheel in exploitatie gebrachte of te brengen onroerende zaken, in dit geval alle gronden vallende binnen het Bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop. Volgens de Onteigeningswet wordt bij het bepalen van de complexwaarde rekening gehouden met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende baten en lasten die uit de exploitatie van het complex voortvloeien en de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden.

Bij de waardering wordt rekening gehouden met alle bestemmingen binnen het complex, waarbij in aanmerking wordt genomen dat elke bestemming de waarde van alle zaken in het complex beïnvloedt. Voor de complexwaarde van de gronden in het Bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop heeft te gelden het gemiddelde van de waarde van de binnen het complex gelegen gronden. Voor de waardering van de complexwaarde is hierna eerst een berekening gegeven van de oppervlakte uit te geven gronden en de doorlooptijd van de exploitatie. Daarna is een raming van te verwachten opbrengsten en kosten opgesteld, wat vervolgens berekend is naar de contante waarde. De contante waarde is gedeeld door de bruto oppervlakte van de in het complex gelegen gronden, hetgeen heeft geleid tot de gemiddelde complexwaarde per m2 grond. Uitgeefbare grond Raming uitgeefbare grond Gebiedsdeel

Bruto oppervlakte

Gemiddeld Uitgeefbare uitgifteperc . grond

A6 - I

349.312 m

100%

349.312 m

A6 - II

262.973 m 2 185.450 m

57% 65%

149.895 m 2 120.543 m

Flight District - I

2 2

Flight District - II

345.010 m

65%

224.257 m

Flight District - III

246.390 m

65%

160.154 m

1.389.135 m

2 2

1.004.161 m

Reeds uitgegeven

349.312 m

Per waardepeildatum nog uit te geven Gesc hatte resterende doorlooptijd uitgifte 10 jaar

654.849 m

Uitgifte bedrijventerrein gemiddeld per jaar

65.485 m

De uitgifte percentages zijn door de taxateurs geschat op basis van een vergelijk met andere ontwikkelde bedrijventerreinen en eigen ervaring. Naarmate de inrichtingsplannen van het gebied verder zijn uitgewerkt kunnen nauwkeuriger percentages worden bepaald. Het plangebied A6 – I is in zijn geheel uitgegeven, zonder verplichtingen in het kader van water- en groen compensatie. Uitgangspunt voor uitgifte is dat deze compensatie Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 10 van 25

plaatsvindt in het gebiedsdeel A6 – II. Het uitgiftepercentage is in laatstgenoemd gebiedsdeel daarom beduidend lager. De uitgifte van bedrijventerrein rond de Larserknoop bedroeg over de laatste 30 jaar ongeveer 4 hectare per jaar. Met de komst van Lelystad Airport mag worden verwacht dat het bedrijventerrein in een hoger tempo wordt uitgegeven. De taxateurs acht een extra uitgifte van 2,9 hectare per jaar aannemelijk. Opbrengsten nominaal Gelet op de uitgifteprijzen van min of meer vergelijkbare bedrijventerreinen worden de potentiële opbrengsten bij uitgifte in de komende 10 jaar getaxeerd op de bedragen als vermeld in de onderstaande tabel. Raming van opbrengsten, nominaal Gebiedsdeel

Gemiddelde Opbrengst

Uitgeefbare grond

€ per m

nominaal

A6 - I

349.312 m

€

96,00

€

33.533.952

A6 - II

149.895 m 2 120.543 m

€

96,00

€

14.389.920

€

125,00

€

15.067.875

Flight District - II

224.257 m

€

115,00

€

25.789.555

Flight District - III

€

105,00

€

16.816.170

Flight District - I

160.154 m

1.004.161 m

€ 105.597.472

Raming toerekenbare grondexploitatiekosten Voor de raming van de toerekenbare exploitatielasten is met betrekking tot de plankosten en bovenplanse kosten uitgegaan van een opgave van de opdrachtgever. Deze kosten kunnen in het huidige stadium van de ontwikkeling min of meer als vaststaand worden aangenomen. De overige exploitatielasten zijn door de taxateurs geschat op basis van een globaal vergelijk met andere ontwikkelde bedrijventerreinen. Naarmate de inrichtingsplannen van het gebied verder zijn uitgewerkt kunnen nauwkeuriger taxaties worden verricht. Raming van toerekenbare kosten, nominaal Plankosten* Bovenplanse kosten Ontsluitingswegen* Bijdrage infrastructuur airport* Bouw- en gebruiksrijp maken A6 area A6 - 1

349.312 m

€

11.600.000

€ €

13.560.000 4.910.000

€

9,00

€

3.143.808

A6 - 2 262.973 m € Bouw- en gebruiksrijp maken flight district

22,50

€

5.916.893

Flight District 776.850 m € 27,50 € 21.363.375 Totale kosten nominaal € 60.494.076 * Overgenomen uit kredietramingen en begrotingen van de opdrachtgever.

Berekening complexwaarde Voor de berekening van de complexwaarde zijn de exploitatieopbrengsten en de exploitatiekosten in de tijd uitgezet en is de contante waarde berekend. Door het verschil in contante waarde tussen de opbrengsten en de kosten te delen door de totale bruto oppervlakte is de gemiddelde complexwaarde per m2 in te brengen grond berekend. De Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 11 van 25

gemiddelde complexwaarde kan vervolgens worden toegedeeld aan inbrengwaarden van de in te brengen grond en gebouwen. Hierna is de berekening van de complexwaarde kort samengevat. De contante waardeberekening is als bijlage bijgevoegd. Samenvatting berekende complexwaarde Contante waarde geraamde opbrengsten Contante waarde geraamde kosten Complexwaarde bij exploitatie van de grond

€ € €

Bruto oppervlakte exploitatieplan gebied in m 2

Geraamde complexwaarde per m

90.014.175 54.513.051 35.501.124 1.389.135

€

25,56

Gehanteerde parameters bij de berekening Voor de berekening van de contante waarde is zowel de opbrengstenontwikkeling als de kostenontwikkeling voor de komende 10 jaar geschat op 1,5% per jaar. Op het moment van de waardering zijn de taxateurs geen aanwijzingen bekend, waardoor aan te nemen valt dat de opbrengstenontwikkeling anders zal zijn dan de kostenontwikkeling. Dit percentage ziet op de te verwachten ontwikkeling van de inflatie. Voor het bepalen van de discontovoet is uitgegaan van een WACC (weighted avarage cost of capital) waar een redelijk handelend verkoper en koper rekening mee plegen te houden. In de discontovoet zijn de financieringskosten en een risico opslag opgenomen. Het discontopercentage is getaxeerd op 5%. 4.1.3 Conclusie gemiddelde werkelijke waarde Volgens de comparatieve benadering is de gemiddelde inbrengwaarde bepaald op € 25,54 per m2 in te brengen grond en volgens de residuele benadering resulteert het in een inbrengwaarde van gemiddeld € 25,56. De gemiddelde werkelijke waarde voor het gehele exploitatiegebied wordt gesteld op € 25,55 per m2. Voor berekening van de werkelijke waarde van de afzonderlijke gebiedsdelen wordt rekening gehouden met de bijzondere geschiktheid van het gebiedsdeel flight district.

De situering van het gebiedsdeel belendend aan het entreegebied van een internationaal georiënteerd vliegveld is aanleiding te veronderstellen dat het gebied een hoogwaardiger invulling krijgt en gemakkelijker is te ontwikkelen. De gemiddelde inbrengwaarde voor het A6 gebied is bepaald op € 23, te verhogen met de inbrengwaarde van de opstallen en desinvestering wegens sloop. De gemiddelde waarde van het gebiedsdeel Flight District is getaxeerd op € 27 per m2. De inbrengwaarden van de afzonderlijke eigendommen zijn hierna onder onderdeel 4.2 vermeld.

4.2 Waardering eigendom 1, gebiedsdeel A6-I 4.2.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad Lelystad

Perceelno. Kadastraal oppervl. 608 14 ha 25 a 11 ca 611 20 ha 68 a 01 ca Totaal getaxeerde oppervlakte De gegeven oppervlakte betreft een voorlopige oppervlakte. Lelystad, B 608 is ontstaan uit B 83 Lelystad, B 611 is ontstaan uit B 84

Paraaf taxateurs:

Sectie B B

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Getaxeerd oppervl. 14 ha 25 a 11 ca 20 ha 68 a 01 ca 34 ha 93 a 12 ca

Pagina 12 van 25

Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :

Zara Vastgoed B.V. Nieuwezijds Voorburgwal 307 1012 RM Amsterdam Volle eigendom 1/1

Erfdienstbaarheden Op het perceel zijn geen erfdienstbaarheden gevestigd. 4.2.2 Omschrijving Onroerende zaak

Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging

: : : : :

Markt en courantheid Feitelijke staat

: :

De eigendom betreft een perceel bouwgrond waarop reeds voorbereidende werkzaamheden voor de bouw zijn gestart. Voor het bepalen van de inbrengwaarde is uitgegaan van de toestand als cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Niet bebouwd Vrij van gebruik Bedrijventerrein – 2 Goed bereikbare locatie, niet op zichtlocatie gelegen op bedrijventerrein, nabij vliegveld en stedelijke agglomeratie van Lelystad De onroerende zaak betreft een courant perceel, zowel als cultuurgrond als in de vigerende bestemming De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat

4.2.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde

Oppervlakte 349.312 m2

De inbrengwaarde is bepaald op:

Waarde per m2 € 23,00

Waarde € 8.034.176

€ 8.034.176

zegge: acht miljoen vierendertigduizend en honderdzesenzeventig euro

4.3 Waardering eigendom 2, gebiedsdeel A6-II 4.3.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad

Sectie B

Perceelno. Kadastraal oppervl. 609 10 ha 76 a 99 ca Totaal getaxeerde oppervlakte De gegeven oppervlakte betreft een voorlopige oppervlakte. Lelystad, B 609 is ontstaan uit B 83

Getaxeerd oppervl. 7 ha 28 a 79 ca 7 ha 28 a 79 ca

Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Paraaf taxateurs:

Gemeente Almere Stadhuisplein 1 1315 HR Almere Volle eigendom Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 13 van 25

Aandeel

: 1/3 onverdeeld eigendom

Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel

: : : : :

Provincie Flevoland Visarenddreef 1 8232 PH Lelystad Volle eigendom 1/3 onverdeeld eigendom

Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel

: : : : :

Gemeente Lelystad Stadhuisplein 2 8232 ZX Lelystad Volle eigendom 1/3 onverdeeld eigendom

Erfdienstbaarheden Op het perceel zijn algemene erfdienstbaarheden gevestigd ten behoeve van openbare voorzieningen. 4.3.2 Omschrijving Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging

: : : : : :

Markt en courantheid Feitelijke staat

: :

De eigendom betreft een perceel onbebouwde cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Niet bebouwd Vrij van gebruik Bedrijventerrein – 2 Goed bereikbare locatie, niet op zichtlocatie gelegen op bedrijventerrein, nabij vliegveld en de stedelijke agglomeratie van Lelystad De onroerende zaak betreft een courant perceel, zowel als cultuurgrond als in de vigerende bestemming De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat

4.3.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde

Oppervlakte 72.879 m2

De inbrengwaarde is bepaald op:

Waarde per m2 € 23

Waarde € 1.676.217

€ 1.676.217

zegge: één miljoen zeshonderdzesenzeventigduizend en tweehonderdzeventien euro

4.4 Waardering eigendom 3, gebiedsdeel A6-II 4.4.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad

Perceelno. Kadastraal oppervl. 610 21 ha 20 a 94 ca Totaal getaxeerde oppervlakte De gegeven oppervlakte betreft een voorlopige oppervlakte. Lelystad, B 610 is ontstaan uit B 84

Paraaf taxateurs:

Sectie B

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Getaxeerd oppervl. 19 ha 00 a 94 ca 19 ha 00 a 94 ca

Pagina 14 van 25

Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Barenza Hoeve B.V.* Adres : Zwanenlaan 23 Vestigingsplaats : 8601 ZB Sneek Recht : Volle eigendom Aandeel : 1/1 * De bedrijfsgebouwen aan de Meerkoetenweg 10, 8218 NA te Lelystad zijn verwijderd. Erfdienstbaarheden Naar erfdienstbaarheden is geen onderzoek ingesteld en er zijn de taxateurs geen erfdienstbaarheden bekend. 4.4.1 Omschrijving Onroerende zaak

Bodemprofiel Bebouwing

: :

Gebruiksrecht Bestemming Ligging

: : :

Markt en courantheid

Feitelijke staat

De eigendom betreft een perceel voormalige agrarische cultuurgrond, met een bouwblok van ca. 1 hectare, bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning. Op het perceel zijn anticiperende werkzaamheden uitgevoerd, onder meer door sloop van de bedrijfsgebouwen en de woning. Voor het bepalen van de inbrengwaarde is uitgegaan van de toestand als agrarische cultuurgrond en de aanwezigheid van de hoeve. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. De voormalige bebouwing bestond uit een bedrijfswoning ca. 160 m2 , een bedrijfsruimte/tussenbouw ca. 120 m2 en een schuur van ca. 1.875 m2. De hoeve was bij de eigenaar in gebruik. Bedrijventerrein – 2 Goed bereikbare locatie, niet op zichtlocatie gelegen op bedrijventerrein, nabij vliegveld en stedelijke agglomeratie van Lelystad De onroerende zaak betreft een courant perceel, zowel als hoeve als in de vigerende bestemming De hoeve is getaxeerd in de staat waarin het verkeerde vóór de anticiperende werkzaamheden. De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat

4.4.2 Waardering Waarderingsgrondslag Cultuurgrond Agrarisch bouwblok Woning Tussenbouw Schuurruimte Amoveringskosten Verkeerswaarde

Oppervlakte 180.094 m2 10.000 m2 160 m2 120 m2 1.875 m2

De inbrengwaarde is bepaald op:

Waarde per m2 € 23 € 23 € 1.100 € 400 € 70

Waarde € 4.142.162 € 230.000 € 176.000 € 48.000 € 131.250 € 59.000 € 4.786.412

€ 4.786.412

zegge: vier miljoen zevenhonderdzesentachtigduizend en vierhonderdtwaalf euro

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 15 van 25

4.5 Waardering eigendom 4, gebiedsdeel Flight District-I 4.5.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad

Sectie B

Perceelno. Kadastraal oppervl. 559 18 ha 54 a 50 ca Totaal getaxeerde oppervlakte De gegeven oppervlakte betreft een voorlopige oppervlakte.

Getaxeerd oppervl. 18 ha 54 a 50 ca 18 ha 54 a 50 ca

Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :

Gemeente Almere Stadhuisplein 1 1315 HR Almere Volle eigendom 1/6 onverdeeld eigendom

Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel

: : : : :

Provincie Flevoland Visarenddreef 1 8232 PH Lelystad Volle eigendom 1/6 onverdeeld eigendom

Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel

: : : : :

Gemeente Lelystad Stadhuisplein 2 8232 ZX Lelystad Volle eigendom 1/6 onverdeeld eigendom

Naam Adres Vestigingsplaats Recht Aandeel

: : : : :

Schiphol Real Estate BV Evert van de Beekstraat 202 1118 CP Schiphol Volle eigendom 1/2 onverdeeld eigendom

Erfdienstbaarheden Op het perceel zijn geen erfdienstbaarheden gevestigd. 4.5.2 Omschrijving Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging

: : : : : :

Markt en courantheid Feitelijke staat

Paraaf taxateurs:

De eigendom betreft een perceel agrarische cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Niet bebouwd Vrij van gebruik Bedrijventerrein – 2 Goed bereikbare locatie, op zichtlocatie vanaf de Larserweg N302 belendend aan het vliegveld, nabij het bedrijventerrein Larserpoort en de stedelijke agglomeratie van Lelystad De onroerende zaak betreft een courant perceel, zowel als cultuurgrond als in de vigerende bestemming De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 16 van 25

4.5.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde

Oppervlakte 185.450 m2

De inbrengwaarde is bepaald op:

Waarde per m2 € 27

Waarde € 5.007.150

€ 5.007.150

zegge: vijf miljoen zevenduizend en honderdvijftig euro

4.6 Waardering eigendom 5, gebiedsdeel Flight District-II 4.6.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad

Sectie B B B B B

Perceelno. Kadastraal oppervl. 118 dls 20 ha 02 a 00 ca 120 dls 09 ha 32 a 40 ca 123 dls 12 ha 67 a 80 ca 582 dls 13 ha 89 a 26 ca 583 dls 11 ha 34 a 32 ca Totaal getaxeerde oppervlakte

Getaxeerd oppervl. 05 ha 36 a 16 ca 00 ha 19 a 61 ca 06 ha 19 a 40 ca 13 ha 20 a 63 ca 09 ha 54 a 30 ca 34 ha 50 a 10 ca

Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :

Barenza Hoeve B.V. Zwanenlaan 23 8601 ZB Sneek Volle eigendom 1/1

Erfdienstbaarheden Op de percelen zijn voor zover bekend geen erfdienstbaarheden gevestigd. 4.6.2 Omschrijving Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging

: : : : : :

Markt en courantheid Feitelijke staat

Paraaf taxateurs:

De eigendom betreft een perceel agrarische cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Niet bebouwd Vrij van gebruik Bedrijventerrein – 2 Goed bereikbare locatie, vanaf de Larserweg N302 belendend aan het vliegveld, nabij het bedrijventerrein Larserpoort en de stedelijke agglomeratie van Lelystad De onroerende zaak betreft een courant perceel, zowel als cultuurgrond als in de vigerende bestemming De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 17 van 25

4.6.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde

Oppervlakte 345.010 m2

De inbrengwaarde is bepaald op:

Waarde per m2 € 27

Waarde € 9.315.270

€ 9.315.270

zegge: negen miljoen driehonderdvijftienduizend en tweehonderdzeventig euro

4.7 Waardering eigendom 6, gebiedsdeel Flight District-III 4.7.1 Kadastrale kenmerken Gemeente Lelystad

Sectie B

Perceelno. Kadastraal oppervl. 561 67 ha 30 a 01 ca Totaal getaxeerde oppervlakte

Getaxeerd oppervl. 24 ha 63 a 69 ca 24 ha 63 a 69 ca

Eigendomssituatie Rechthebbende(n) Naam : Adres : Vestigingsplaats : Recht : Aandeel :

G.H. Kofoed Botweg 10 8256 PB Biddinghuizen Volle eigendom 1/1

Erfdienstbaarheden Voor zover bekend zijn op het perceeldeel geen erfdienstbaarheden gevestigd. 4.7.2 Omschrijving Onroerende zaak Bodemprofiel Bebouwing Gebruiksrecht Bestemming Ligging

: : : : : :

Markt en courantheid Feitelijke staat

Paraaf taxateurs:

De eigendom betreft een perceel agrarische cultuurgrond. De grondsoort betreft een kalkrijke poldervaaggrond, lichte klei. Niet bebouwd Vrij van gebruik Bedrijventerrein – 2 Goed bereikbare locatie, vanaf de Larserweg N 302 belendend aan het vliegveld, nabij het bedrijventerrein Larserpoort en de stedelijke agglomeratie van Lelystad De onroerende zaak betreft een courant perceel, zowel als cultuurgrond als in de vigerende bestemming De grond is gewaardeerd in niet bouwrijpe staat

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 18 van 25

4.7.3 Waardering Waarderingsgrondslag Verkeerswaarde

Oppervlakte 246.390 m2

De inbrengwaarde is bepaald op:

Waarde per m2 € 27

Waarde € 6.652.530

€ 6.652.530

zegge: zes miljoen zeshonderdtweëenvijftigduizend en vijfhonderddertig euro

5 Referenties 5.1 Referenties niet bouwrijpe grond Referentie 1 Lelystad, locatie A6 District Onroerende zaak Een perceel akkerbouwgrond gelegen aan de Pascallaan te Lelystad, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, nummer 83, groot 25 hectare, 2 are en 10 centiare. Bestemming tijdens Enkelbestemming Bedrijventerrein – 2, een functieaanduiding overdracht bedrijf tot en met categorie 3.2, met een maximum bouwhoogte van 20 m1 en een bebouwingspercentage van 100%. Feitelijke staat Het perceel bevond zich in de feitelijke staat van akkerbouwland, geheel ontruimd, ongevorderd en vrij van gebruiksrechten. Transactie Akte van levering en inbreng Ontwikkeling Maatschappij airport Garden City C.V. Transportdatum 28 december 2011 Vervreemder gemeente Lelystad, verkrijgers Provincie Flevoland en gemeente Almere. 2/3 Onverdeelde eigendom is overgedragen voor € 4.306.668. Omgerekend naar de volledige eigendom betekent dit een prijsniveau van € 6.460.002 ofwel € 25,82 per m2. Opmerkingen De transactie betreft geen openbare verkoop. De betrokken overheden hebben de prijs onderling bepaald. Voorts is sprake van uitgestelde betaling van de koopsom.

Referentie 2 Lelystad, locatie Flight District Onroerende zaak Een perceel akkerbouwgrond gelegen aan de Meerkoetenweg 9 te Lelystad, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, nummer 559, groot 18 hectare, 54 are en 50 centiare en nummer 560, groot 1 hectare, 94 are en 45 centiare, aldus tezamen groot 20 hectare, 48 are en 95 centiare. Bestemming tijdens Enkelbestemming Bedrijventerrein – 2, een functieaanduiding overdracht bedrijf tot en met categorie 3.2, met een maximum bouwhoogte van 20 m1 en een bebouwingspercentage van 100%. Feitelijke staat Het perceel bevond zich in de feitelijke staat van akkerbouwland, geheel ontruimd, ongevorderd en vrij van gebruiksrechten. Transactie Akte van levering en inbreng Ontwikkeling Maatschappij airport Garden City C.V. Transportdatum 15 december 2015. Vervreemder gemeente Lelystad, verkrijgers Provincie Flevoland en gemeente Almere. Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 19 van 25

Opmerkingen

2/3 Onverdeelde eigendom is overgedragen voor € 2.733.332. Omgerekend naar de volledige eigendom betekent dit een prijsniveau van € 4.099.998 ofwel € 20,01 per m2. De transactie betreft geen openbare verkoop. De betrokken overheden hebben de prijs onderling bepaald. Voorts is sprake van uitgestelde betaling van de koopsom.

Referentie 3 Lelystad, locatie Flight District Onroerende zaak Een perceel akkerbouwgrond gelegen aan de Meerkoetenweg 9 te Lelystad, kadastraal bekend als gemeente Lelystad, sectie B, nummer 559, groot 18 hectare, 54 are en 50 centiare. Bestemming tijdens Enkelbestemming Bedrijventerrein – 2, een functieaanduiding overdracht bedrijf tot en met categorie 3.2, met een maximum bouwhoogte van 20 m1 en een bebouwingspercentage van 100%. Feitelijke staat Het perceel bevond zich in de feitelijke staat van akkerbouwland, geheel ontruimd, ongevorderd en vrij van gebruiksrechten. Transactie Akte van levering juridische- en economische eigendom Transportdatum 5 mei 2017. Vervreemders Provincie Flevoland, gemeenten Lelystad en Almere en Ontwikkeling Maatschappij Airport Garden City C.V., verkrijger Schiphol Real Estate B.V. 1/2 Onverdeeld eigendom is overgedragen voor € 2.350.000. Omgerekend naar de volledige eigendom betekent dit een prijsniveau van € 4.700.000 ofwel € 25,34 per m2. Opmerkingen De transactie betreft geen openbare verkoop.

Referentie 4 Almere, locatie bedrijventerrein Stichtsekant Onroerende zaak Percelen akkerbouwgrond gelegen aan de Lijsterweg 8 tot en met 14 en de Gooimeerdijk-Oost te Almere, kadastraal bekend als gemeente Almere, sectie D, nummer 162, groot 40 hectare, 9 are en 38 centiare, nummer 163 dls., groot ca. 5 hectare, 26 are en 44 centiare, nummer 184, groot 3 hectare, 92 are en 22 centiare, nummer 185, groot 22 hectare, 77 are en 37 centiare, nummer 186, groot 3 hectare, 63 are en 46 centiare, nummer 187, groot 6 hectare, 36 are en 45 centiare, nummer 188, groot 5 hectare, 49 are en 55 centiare, nummer 189, groot 4 hectare, 84 are en 4 centiare, nummer 191, groot 21 hectare, 79 are en 58 centiare, nummer 192, groot 8 hectare, 15 are en 7 centiare, nummer 193, groot 5 hectare, 92 are en 32 centiare, nummer 194, groot 11 hectare, 58 are en 22 centiare, nummer195 groot 5 hectare, 21 are en 95 centiare en nummer 196, groot 81 are en 41 centiare, aldus tezamen groot 145 hectare, 87 are en 46 centiare. Bestemming tijdens De gronden zijn in 2006 bestemd als bedrijventerrein met de overdracht bedrijfsdoelen logistiek, gemengd, facility point, uit te werken gemengd en uit te werken hoogwaardig. Feitelijke staat De percelen bevonden zich in de feitelijke staat van akkerbouwland. Transactie Akte van levering. Transportdatum 17 december 2009. Vervreemder Bouwfonds Ontwikkeling B.V., G.W.M.

Bon (landbouwer) en H. Snippe (landbouwer), verkrijger gemeente Almere. De volle eigendom van de percelen is overgedragen voor Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 20 van 25

Opmerkingen

€ 37.434.899,33 ofwel € 25,66 per m2. De transactie betreft geen openbare verkoop. De verwerving is door verkoper in opdracht van de koper verricht, op grond van een raadsbesluit uit 2000.

Overige indicatoren buiten de regio. Bij Eindhoven Airport is een perceel cultuurgrond met bedrijfsbestemming van een particulier overgedragen op 6 juni 2014 voor € 20. Het betreft een terrein gelegen te Park Forum West te Eindhoven, kadastraal bekend als gemeente Strijp, sectie G, nummer 2906, groot 1 hectare, 55 are en 70 centiare. (overgegaan in 3681 en 3684) Bij Schiphol Amsterdam Airport, zijn 6 percelen cultuurgrond met bedrijfsbestemming van een bedrijf overgedragen aan bedrijven die gelieerd zijn aan Schiphol, op 16 december 2016 voor € 34,64. Het betreft een terrein gelegen nabij het bedrijventerrein De Hoek te Hoofddorp, kadastraal bekend als gemeente Haarlemmermeer, sectie AL, de nummers 2387 tot en met 2392, tezamen groot 7 hectare, 7 are en 35 centiare.

5.2 Uitgifte bouwrijpe grond Referentie bedrijventerreinen Flevoland Bedrijventerrein Emmeloord, uitgifteprijzen van € 50 tot € 65 Lelystad,uitgifteprijzen van € 65 tot € 115 Almere, vraagprijzen particulieren € 95 tot € 125 Zeewolde, uitgifteprijzen grootschalig bedrijventerrein € 94 tot € 104, parkachtig bedrijventerrein € 115 tot € 135, hoogwaardig bedrijventerrein, tevens kantoren €145 tot 151. Referenties Eindhoven Airport Diverse percelen Strijp, sectie G, nr. 3309, groot 1 ha, 36 a, 25 ca Overgedragen voor € 165 per m2 per 16 februari 2016 Veldhoven, sectie H, nr. 1523, groot 2 hectare,53 a, 25 ca Overgedragen voor € 78,29 per m2 per 3 april 2012 Veldhoven, sectie H, nr. 1579, groot 1 ha, 47 a, 64 ca Overgedragen voor € 173,49 per m2 per 30 oktober 2017 Veldhoven, sectie H, nr. 1581, groot 1 ha, 3 a, 16 ca Overgedragen voor € 152,19 per 30 oktober 2017 Referentie Maastricht Aachen Airport Bedrijventerrein Op het bedrijventerrein Aviation Valley wordt bouwrijpe grond aangeboden voor € 120 per m2. De grond is voor 80% bebouwbaar, voor diverse typen bedrijven, deels luchtvaart georiënteerd.

Referentie Schiphol Airport Bedrijventerrein Op het bedrijventerrein Rozenburg, in de directe omgeving van Schiphol wordt bedrijventerrein uitgegeven voor: - € 265 tot € 310 voor bebouwbaar terrein - € 100 tot € 125 voor niet bebouwbaar terrein - € 0 voor groenvoorzieningen Gerefereerd wordt aan de transacties betreffende percelen gemeente Haarlemmermeer, sectie AL, nummers 2453, 2454, en 2460

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 21 van 25

5.3 Bronvermelding Door de taxateurs is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen Opdrachtgever Kadaster Ruimtelijke plannen Bodemloket Inspectie Diverse gemeenten

Paraaf taxateurs:

Beschikbaar gestelde informatie met betrekking tot het object. Kadastrale informatie Bestemmingsplaninformatie Informatie over de bodemkwaliteit Inspectie en locatiebeoordeling Informatie over exploitatieplannen

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 22 van 25

6 Algemene bepalingen De professionele taxatiedienst voor deze taxatie wordt beheerst door een wettelijk en jurisprudentïeel kader en een vaste praxis onder deskundigen. Op deze professionele taxatiedienst zijn de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT onverkort van toepassing. Ingeval van tegenstrijdigheden tussen de wettelijke en jurisprudentiële kaders alsook de daarmee samenhangende bestendige praktijk en het voor de betreffende onroerende zaak toepasselijke kamerreglement staan de wettelijke en jurisprudentiële kaders alsook de daarmee samenhangende bestendige praktijk in rangorde boven de kamerreglementen. De opdrachtgever staat in voor de juistheid van de door hem verstrekte gegevens. Een verificatie van deze gegevens door de taxateurs is door de opdrachtgever niet verlangd. De taxateurs hebben zich beperkt tot een globale beoordeling van de aannemelijkheid van de gegevens. Dit rapport wordt door de opdrachtnemer uitsluitend aan de opdrachtgever uitgebracht voor gebruik voor het doel waarvoor het is opgemaakt. Opdrachtnemer aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid tegenover anderen dan de opdrachtgever, alsmede jegens opdrachtgever ingeval deze het rapport voor andere doeleinden aanwendt dan waarvoor het is opgemaakt.

Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gekopieerd of vermenigvuldigd anders dan met toestemming van de opdrachtgever. Door de opdrachtnemer wordt het rapport niet ter inzage of ter beschikking gesteld aan derden, tenzij opdrachtgever dit uitdrukkelijk verzoekt. Het op verzoek van opdrachtgever aan derden ter inzage of ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat opdrachtnemer jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaardt. Het staat de opdrachtgever vrij het rapport of gegevens daaruit ter inzage of ter beschikking te stellen aan derden, mits opdrachtgever tegenover deze derden uitdrukkelijk verklaart dat opdrachtnemer jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaardt. De bij dit rapport behorende bijlagen maken een onlosmakelijk deel uit van dit rapport.

Datering en ondertekening Aldus opgemaakt en getekend, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met de thans beschikbare gegevens,

Zwolle, 31 januari 2018 Handtekeningen

Thijs Dam RT Paraaf taxateurs:

Geertjan Hoekstra RT Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 23 van 25

Bijlagen Overzichtstekening plangebied, Lelystad Airport Businesspark, Diverse percelen van 8 maart 2017. Contante waardeberekening complexwaarde.

Paraaf taxateurs:

Taxatierapport inbrengwaarden Lelystad Airport Businesspark – Larserknoop

Pagina 24 van 25

Contante waardeberekening complexwaarde Parameters Opbrengstenstijging Kostenstijging Discontovoet Peildatum

1,50% 1,50% 5,00% 2018

1-1-

Contante waarde geraamde opbrengsten CW Deel gebied opbrengsten

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

€ 11.278.188

€ 1.391.026

€ 1.324.786

€ 1.261.701

€ 1.201.620

€ 1.144.400

€ 1.089.905

€ 1.038.005

€

988.576

€

941.501

€

896.668

€ 11.809.539

€ 1.456.561

€ 1.387.201

€ 1.321.144

€ 1.258.232

€ 1.198.317

€ 1.141.254

€ 1.086.908

€ 1.035.151

€

985.858

€

938.912

FD _ II

€ 20.212.721

€ 2.492.990

€ 2.374.276

€ 2.261.216

€ 2.153.539

€ 2.050.989

€ 1.953.323

€ 1.860.308

€ 1.771.722

€ 1.687.354

€ 1.607.004

FD - III

€ 13.179.776

€ 1.625.563

€ 1.548.155

€ 1.474.434

€ 1.404.223

€ 1.337.355

€ 1.273.671

€ 1.213.020

€ 1.155.257

€ 1.100.245

€ 1.047.852

Totaal

€ 90.014.175

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

A6 - I

€ 33.533.952

A6 - II FD - I

2018

2026

2027

2028

€ 33.533.952

Contante waarde geraamde kosten Deel gebied CW kosten € 11.600.000

2018 € 11.600.000

€ 13.560.000 € 4.828.167

€ 13.560.000 € 2.455.000

A6 - I

€

3.143.808

€

A6 _ II

€

4.637.401

FD - I,II,III

€ 16.743.675 € 54.513.051

€ 2.373.167

3.143.808 €

571.966

€ 2.065.126

€

544.730

€ 1.966.787

€

518.790

€ 1.873.130

€

494.086

€ 1.783.934

€

470.558

€ 1.698.984

€

448.151

€ 1.618.080

€

426.810

€ 1.541.029

€

406.486

€ 1.467.647

€

387.129

€ 1.397.759

€

368.695

€ 1.331.199

blz. 66

Bijlage 10

Taxatie inbrengwaarden bovenwijkse infrastructuur

(vastgesteld)

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde artikel 6.13 lid 5 Wet ruimtelijke ordening Lelystad Airport - Bovenwijkse infrastructuur Businesspark - Larserknoop

Thorbecke BV Zwolle

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lelystad&id=71ab8c4a-9ae7-446f-ba17-953abb64c694