BL 2022-02-28_KustLelystad_Ruimtelijke Verkenning_100

huidige situatie

ontwikkeling. De huidige kustzone is niet toegankelijk en ligt er verlaten bij. De potentie van deze openbare toegankelijke kustzone met strand en divers programma is enorm. Het wonen in dit landschap en een ontwikkeling van deze omvang is buitengewoon, maar ook het verblijven, recreëren en op grotere schaal een bestemming aan het Markermeer maakt dat deze waterkant een groot bereik heeft voor vele doelgroepen lokaal en regionaal. Door wonen, natuurontwikkeling, recreatie en voorzieningen in een mooie samenhang te ontwikkelen stelt Lelystad een voorbeeld hoe mens en natuur zich goed tot elkaar kunnen verhouden. referentie: nieuw stadsstrand Hoorn

58

De kust met stranden, watersport, haventjes, aanlegsteigers en wandelpaden wordt een bestemming voor alle Lelystedelingen

Strand Katwijk, Foto ©VVV Katwijk

Yujidao Park, Sichuan, China, BLVD International

59

4.9 Wijken Onderscheidend woonlandschap In de verkenning voor Meerdijkhaven is nadrukkelijk gezocht naar een stedenbouwkundig en landschappelijk concept waarbij de publiek ruimte van kust en natuur de basis vormt. Een ruimte die voor iedereen toegankelijk is, waardoor elke bewoner in Lelystad voelt dat hij/zij woont in een stad aan het water. De routes uit de wijk, de verbindingen met het centrum zijn doorgetrokken in het nieuwe gebied. Het wonen en voorzieningen zijn niet stedelijk maar landschappelijk van aard. Door de omvang, door de ruimte tussen en rondom de woningen en door de variatie in woongemeenschappen. Het zijn verschillende karakters die in het landschap ingebed zijn. Soms onderdeel van de glooiende duinen, soms rank boven het landschap reikend met zicht op de weide

huidige situatie

omgeving. Uitgangspunten van biobased bouwen, wonen met de natuur en zelfvoorzienende energieneutrale ontwikkelingen zouden leidend moeten zijn in dit gebied. Initiatieven van particulieren of woongroepen mogen in dit gebied worden gestimuleerd, die kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan woonmilieus die onderscheidend zijn ten opzichte van de bestaande woningvoorraad.

referentie: Holland Park West, Mecanoo

60

Juzna Dolina, Slovakia, EFFEKT architecten

Ornsro Timber Town, Örebro, CF Moller architecten

xxx

61

STUDIE Omvang van de landaanwinning Verkenning van verschillende mogelijke groottes van de landaanwinning ter plaatse van Meerdijkhaven.

Wonen in de duinen

Woonclusters langs de boulevard

Wooneilanden en stranden

Wonen in de natuur

62

Voorkeursmodel

63

4.10 Ontwikkelingsperspectieven gebiedspartners Loswal

Bewoners

Het meest zuidwestelijke gedeelte dat aansluit op

De huidige bewoners van de Saerdam hebben weids

het terrein van Rijkswaterstaat in huidige situatie in

uitzicht. Ze hebben de woonkamer op de eerste etage

gebruik bij een aantal nautische aannemers als loswal,

zodat ooghoogte ongeveer zeven meter boven het

nodig voor overslag. Het betreft de enige loswal aan

waterpeil van het Markermeer ligt. Ze kijken over alles

de Markermeerzijde van de sluis. Het is een belangrijke

heen. De huidige buitenruimte is heel uniform. Over

functie die ergens langs de kust een plek moet hebben,

de hele lengte is sprake van een volledig open gebied

zij het niet automatisch met hetzelfde ruimtebeslag

zonder beplanting met een van de doorgaande weg

en/of op dezelfde locatie. De functie als loswal

gescheiden eigen ontsluitingsweg met parkeerplaatsen.

verhoudt zich niet goed met de functie als woongebied

Het ontwikkelingsperspectief voor de bewoners is

(geluidshinder en dergelijke). Het vraagt een nadere

dat het huidige uniforme gebied een transformatie

studie waarbij samen met betrokkenen gekeken wordt

doormaakt naar een landschappelijk gevarieerd, breed

of er een alternatieve locatie denkbaar is en/of op welke

stadsstrand met volop ruimte voor sport, spel en lekker

wijze de functie van loswal in harmonie is te brengen

buiten zijn. De opgave is om bij de nadere uitwerking

met het toekomstig woongebied.

de kenmerken van het vrije uitzicht zoveel als mogelijk te behouden en tegelijkertijd gebruikswaarde toe te voegen.

64

65

Conclusies en vervolg 5

5.1 Inhoudelijke conclusies De centrale opgave die voorligt is: hoe kan Lelystad

opzichte van de rest van de stad en die bijdraagt

•

haar unieke ligging aan het Markermeer inzetten om

aan de aantrekkelijkheid van Lelystad voor nieuwe

binnendijkse gedeelte en het buitendijkse deel

de stad te worden die ze wil zijn. In de voorgaande

bewoners om zich hier te vestigen. De boulevard en

moeten worden beschouwd als één geïntegreerde

hoofdstukken is daar op ingegaan. De belangrijkste

de waterlijn zijn de verbindende elementen.

gebiedsontwikkeling waarbij de stad letterlijk

conclusies zijn:

over de dijk heen groeit naar het water. Door in te •

•

•

Voor Bataviakwartier is de belangrijkste hoofdkeuze

zetten op rondom openbare groen in de vorm van

De verkenning onderbouwt het belang van de

om niet in te zetten op een combinatie met

zich spontaan ontwikkelende vegetaties en daarin

‘ontwikkeling van de kust’ als één van de drie pijlers

woningbouw maar om te gaan voor 100% leisure

clusters van meerlaagse bebouwing wordt enerzijds

onder de aanpak van Lelystad Next Level. Ook de

waarbij de huidige gebiedspartijen (Bataviastad,

zorggedragen voor een natuurlijk ogend habitat en

in dat kader uitgesproken ambitie om juist in de

Batavialand en Bataviahaven) ruimte krijgen om

anderzijds voor een relatief groot aantal woningen.

kustzone het adagium ‘hoofdstad van de nieuwe

te groeien, nieuwe voorzieningen zorgen voor een

natuur’ vorm en betekenis te geven, blijkt heel goed

langere verblijfsduur en door middel van een sterke

haalbaar.

impuls van overnachtingsmogelijkheden zorg wordt

leisuregebied en Meerdijkhaven tot woongebied

•

De doorontwikkeling van Bataviakwartier tot

gedragen voor de gewenste levendigheid in het

leidt onherroepelijk tot toename van mobiliteit.

Het inzetten op een buitendijkse ontwikkeling

gebied. Om hiervoor voldoende ruimte te hebben

Versterking van OV is daarbij belangrijk maar mede

van Bataviakwartier tot en met Meerdijkhaven

en om daadwerkelijk van de ligging aan groot open

vanwege de doelgroepen en de perifere ligging

geeft letterlijk en figuurlijk de stad de ruimte om

water te profiteren, is de buitendijkse uitbreiding

zal het vooral een toename van autoverkeer en

(eindelijk) echt te profiteren van de unieke ligging

van het allergrootste belang.

parkeerdruk betekenen. Of, en zo ja waar, dit leidt

aan groot open water.

tot knelpunten in de bestaande infrastructuur zal •

•

De hoofdkeuze voor Meerdijkhaven is dat het

Voor het stadsstrand is de belangrijkste keuze

duidelijk moeten worden door het doorrekenen van

Het waterfront geeft de meeste betekenis

om te kiezen voor voldoende schaal en voor

de nieuwe ontwikkelingen met het verkeerskundig

aan de stad als het wordt beschouwd als drie

de afwezigheid van een bebouwd programma.

model.

opeenvolgende zones met verschillende karakters

Zo wordt het strand geen strook maar een

maar nauw met elkaar verbonden. Bataviakwartier

eigenstandig element met ruimte voor sport, spel,

is daarbij helemaal gericht op vrijetijdsbesteding

zwemmen en cultuur. Omwonenden ervaren zo ook

en -economie, het stadsstrand met alle ruimte

de minste (visuele) hinder.

voor culturele en sportieve uitingen maakt dat elke Lelystedeling een motief heeft om de kust op te zoeken en met Meerdijkhaven krijgt de stad er een woonwijk bij die zich onderscheidt ten

67

5.2 Financiële haalbaarheid Overall

tabel 1, onderverdeling per deelgebied

De voorgestelde richting waarin het waterfront zich kan

Deelgebieden

ontwikkelen is ambitieus. Het gaat dan ook gepaard

Totaal directe bouwkosten

Totale investeringskosten excl. btw

met grote investeringen. Dat betekent ook dat grote

Nieuw land maken

kostendragers onontbeerlijk zijn. Door adviesbureau

Bataviakwartier

4,1 miljoen euro

6,6 miljoen euro

Brink is een indicatieve grondexploitatie (GREX)

Stadsstrand

3,7 miljoen euro

6,0 miljoen euro

Meerdijkhaven

13,1 miljoen euro

21,0 miljoen euro

opgezet om gevoel voor de orde van groottes te krijgen. Onderstaande toelichting is dan ook alleen richtinggevend.

Subtotaal

20,9 miljoen euro

33,6 miljoen euro

Bouwrijp maken

2,1 miljoen euro

3,3 miljoen euro

De grootste kostenpost is het van nieuw land maken.

Woonrijp maken

7,9 miljoen euro

12,8 miljoen euro

Het buitendijks gebied is in eigendom van het Rijk. In

Totaal

30,9 miljoen euro

49,7 miljoen euro

het kader van Lelystad Next Level is het Rijk betrokken om de beoogde groei van Lelystad te ondersteunen. Voor de beoogde ontwikkeling van het waterfront is de medewerking van het Rijk onontbeerlijk. Voor onderstaande analyse is het uitgangspunt gehanteerd dat de grond ‘om niet’ door het Rijk wordt ingebracht. De kosten voor het nieuw land maken hebben betrekking op de benodigde civieltechnische maatregelen en de daarbij behorende staartkosten. De andere grote kostenposten zijn het bouw- en woonrijp maken van de woongebieden. De totale investering is geraamd op circa 50 miljoen euro exclusief btw (zie voor onderverdeling per deelgebied tabel 1).

een gemengd aanbod aan woningtypen, bepaalde

is in beginsel geschikt voor relatief hoge dichtheden aan woningen. De realistische range gezien de doelstellingen is 1.500-3.000 woningen. Op basis van

bij grotere aantallen woningen kan sprake zijn van

parkeeroplossingen en een hoog kwaliteitsniveau is

een (grote) netto bijdrage aan de stad (potentieel

door Brink ingeschat wat de netto opbrengst kan zijn.

tientallen miljoenen).

Grofweg komt dat neer op gemiddeld 40-50 miljoen euro per 1.000 woningen. De opbrengsten vanuit leisure liggen een orde van grootte lager (enkele miljoenen). De volgende hoofdconclusies zijn op basis van de indicatieve grondexploitatie te trekken: •

het leisuregebied Bataviakwartier kost meer dan het direct (via gronduitgifte) opbrengt;

•

wonen in buitendijks Meerdijkhaven (hoge dichtheid in natuurlijke omgeving) levert (veel)

De opbrengsten moeten vooral worden gegenereerd uit de verkoop van grond voor woningbouw. Meerdijkhaven

•

meer op dan dat het kost; •

bij ongeveer 1.000-1.500 woningen is de opbrengst in Meerdijkhaven gelijk aan de totale kosten van de waterfrontontwikkeling dus inclusief het stadsstrand en Bataviakwartier;

68

Leisurevoorzieningen De leisurevoorzieningen worden in beginsel door derden gerealiseerd en geëxploiteerd. Gemeente Lelystad heeft daar in beginsel geen (financiële) betrokkenheid bij. In totaal gaat het om een investering van circa 100 miljoen

Partij

Beoogde investering

Termijn

Bataviastad

Uitbreiding shoppingcenter

Op korte termijn realiseerbaar, na buitendijkse uitbreiding hoger potentieel

euro. Tabel 2 geeft het overzicht van de belangrijkste

Verbetering Zuidpoort en herinrichting

investeringen door derden. Voor een aantal voorzieningen geldt dat de financiële

parkeerterrein Batavialand

betrokkenheid van de gemeente naar verwachting onontbeerlijk is voor de realisatie. Dit geldt voor de volgende voorzieningen: •

Verplaatsen Batavia naar locatie op land

Op korte termijn realiseerbaar

Verplaatsing werf naar nieuwe locatie

Op korte termijn realiseerbaar

Bouwen Nationaal

Op korte termijn realiseerbaar

Nieuwe, extra aanlegvoorzieningen voor rivercruise-

Scheepvaartsarcheologisch Depot

schepen vereisen een forse investering. Hoewel

Bouwen multifunctioneel entreegebouw

Op korte termijn realiseerbaar

Realiseren Aventure Park bij toren Cellnex

Op korte termijn realiseerbaar Op korte termijn realiseerbaar

de nadere uitwerking nog moet plaatsvinden, is

Nieuwe ontwikkelaar

het onwaarschijnlijk dat de investering volledig

/exploitant 1

terug kan worden verdiend met het innen van

Nieuwe ontwikkelaar

Realiseren hotel met waterpark (of

/exploitant 2

vergelijkbare functie)

Nieuwe ontwikkelaar

Realiseren hotel met avondvertier

alleen na buitendijkse uitbreiding

Realiseren board walk zone

alleen na buitendijkse uitbreiding

liggeld. Omdat Bataviahaven andere delen van de Metropoolregio Amsterdam ontlast en omdat de betekenis voor Bataviakwartier als geheel significant is, is een bredere oriëntatie op financieringsbronnen gerechtvaardigd. •

Op korte termijn realiseerbaar

De buitendijkse uitbreiding van Bataviakwartier is

/exploitant 3 Nieuwe ontwikkelaar /exploitant 4

te kostbaar om via directe opbrengsten (uitgifte grond voor hotel en voor ‘boardwalk’-voorzieningen)

tabel 2

te bekostigen. Kostenreductie is mogelijk door de combinatie te maken met de dijkversterking maar de businesscase blijft – naar verwachting – negatief. Verevening is nodig vanuit de nettoopbrengst van Meerdijkhaven. •

Het stadsstrand is een grote kostenpost. In aanleg

69

•

•

Exploitatie

Conclusie

en in beheer. Daar staat de grote betekenis voor de

De beoogde ontwikkeling van Bataviakwartier tot

Al met al is bij de gehanteerde uitgangspunten de

hele stad tegenover. Het draagt ook sterk bij aan

volwaardig leisuregebied genereert structurele

ontwikkeling van het waterfront financieel gezien

de USP’s van wonen in Meerdijkhaven. Daarom

inkomsten via de toeristenbelasting. Immers in

haalbaar. Voor Bataviakwartier geldt dat het financieel

is het te rechtvaardigen dat het stadsstrand

tegenstelling tot de huidige situatie is er in de beoogde

wel in samenhang met Meerdijkhaven moet worden

wordt bekostigd uit de grondexploitatie voor

situatie sprake van een groot aantal overnachters.

beschouwd.

Meerdijkhaven.

Grofweg mag 7-8 ton per jaar worden verwacht.

Aanpassing aan de toeleidende infrastructuur, met

De consequentie is dat voor een deel van de

name de rotonde richting de Museumweg, vereist

Toeristenbelasting (7-8 ton per jaar) obv tarief 2022

leisurevoorzieningen geldt dat ze pas financieel

een investering vanuit verkeer en vervoer.

o

Rivercruises:

100 k€/jr

haalbaar zijn als er zekerheid is ontstaan over

De terreinafwerking en inrichting van de openbare

o

Pleziervaart:

10 k€/jr

de haalbaarheid van een voldoende omvangrijk

ruimte kan worden bekostigd uit de grondexploitatie

o

Hotel met waterpark:

440k€/jr

woningbouwprogramma in Meerdijkhaven.

(GREX).

o

Hotel met avondvertier:

200k€/jr Vooruitlopend daarop kunnen de andere voorzieningen (zie 3de kolom tabel 2) al wel worden ontwikkeld. De ontwikkeling van het waterfront leidt zondermeer tot structureel meer inkomsten voor de gemeente (toeristenbelasting en OZB) waaruit kosten voor beheer en onderhoud kunnen worden betaald.

70

5.3 Vervolgstappen Deze verkenning is in 2021/2022 noodgedwongen

•

Het is te verkiezen om het vervolgproces te

ruimte voor voldoende mededinging.

uitgevoerd als bureaustudie met slechts beperkte

starten met een consultatie van bewoners en

interactie met belanghebbenden. Alleen de

andere belanghebbenden en hen te vragen hoe ze

•

daadwerkelijk in het geheel te mogen uitvoeren,

gebiedspartners binnen Bataviakwartier zijn intensief

aankijken tegen de resultaten van de verkenning en

zullen planologische procedures moeten

betrokken geweest. De covid-pandemie maakte het

hen te betrekken bij de nadere uitwerkingen.

worden doorlopen waarin participatie van

niet mogelijk om brede informatiebijeenkomsten of iets dergelijks te organiseren zoals wel was voorgenomen.

Om de beoogde ontwikkelingen ook

belanghebbenden een nadrukkelijke plek krijgt. •

De verkenning heeft opgeleverd dat de buitendijkse

Dit gemis moet in het vervolg worden goedgemaakt

ontwikkeling cruciaal is in de ontwikkeling van een

om te waarborgen dat plannen worden ontwikkeld die

waterfront dat past bij de ambitie van Lelystad Next

aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

draagvlak hebben bij betrokkenen. Het volgende is te

Level. Hiervoor is medewerking van Rijkswaterstaat

Wanneer er voldoende maatschappelijk draagvlak

zeggen over het vervolgproces:

Midden Nederland, Rijksvastgoedbedrijf en

is, dan kan de planologische procedure met

•

•

•

Waterschap Zuiderzeeland noodzakelijk. De

vertrouwen tegemoet worden gezien. In grote lijnen

Om tot een duidelijk vertrekpunt te komen, is het

gesprekken hierover worden zo spoedig mogelijk

mag worden verwacht dat er maatschappelijk

van belang dat het College van Burgemeester en

opgestart. Aansluiting wordt gezocht bij de

draagvlak kan worden gevonden omdat rekening

Wethouders en de Gemeenteraad kaders meegeven

opgaven van anderen zoals de dijkversterking

kan worden gehouden met de belangen van

met betrekking tot de nadere uitwerking van de

(Zuiderzeeland) en het verbeteren van de

stakeholders en bewoners. De beoogde consultatie

plannen. De resultaten van de verkenning vormen

overnachtingsmogelijkheden voor de binnenvaart

die plaatsvindt voorafgaand aan de nadere

hiervoor de basis.

(Rijkswaterstaat). Met het Rijksvastgoedbedrijf

uitwerking moet hier meer zekerheid over geven.

zijn afspraken nodig over de verwerving en

De gebiedspartners binnen Bataviakwartier hebben

ontwikkeling van de buitendijkse gronden.

hun steun voor de beoogde ontwikkeling reeds

Het vervolgproces leidt in eerste instantie tot een stedenbouwkundig plan. Dit kan voor Bataviakwartier en voor Meerdijkhaven als

uitgesproken. •

In Bataviakwartier is de samenwerking tussen •

zelfstandige planprocessen worden benaderd

gemeente en de gebiedspartners (Bataviastad,

zodat timing afgestemd kan worden op urgentie en

Batavialand en Bataviahaven) essentieel om de

gelden toetsingskaders waar bij de uitwerking

behoefte aan participatie.

beoogde ontwikkeling daadwerkelijk te realiseren.

rekening mee moeten worden gehouden:

Daar komen in de komende jaren nieuwe bedrijven •

Voor veel van de beoogde ontwikkelingen is een

Het stedenbouwkundig plan is de voordehand

bij. Aangezien deze nieuwe bedrijven zich moeten

liggende basis om de formele planologische

vestigen op grond die nu in bezit is van de

procedure op te baseren (Bestemmingsplan/

gemeente, is een transparant proces nodig met

Omgevingsplan).

71

Met name voor de buitendijkse uitbreidingen

•

Natuurbeschermingswet. Het Markermeer, ook

•

Vermeden moet worden dat de meer complexe

het gedeelte waar de buitendijkse uitbreidingen

planonderdelen (bijvoorbeeld de buitendijkse

zijn geprojecteerd, zijn aangewezen als

ontwikkeling) de andere planonderdelen vertragen.

Natura 2000-gebied. Dat betekent dat er geen ontwikkelingen zijn toegestaan die de instandhoudingsdoelen kunnen bedreigen. Om dat aan te tonen wordt in de vervolgfase een Passende Beoordeling gemaakt waarbij ook wordt beschouwd in hoeverre de doorontwikkeling van Marker Wadden voor mitigatie van effecten kan zorgen. •

Hoogwaterbescherming. De dijk is een primaire waterkering met een ruime zone met zware beperkingen voor wat betreft gebruik en inrichting. Zonder af te doen aan de functie zullen oplossingen moeten worden gevonden waarbij de stedelijke ontwikkeling en hoogwaterbescherming hand in hand gaan.

•

Barro. Om de waterberging in het IJssel- en Markermeer te garanderen, geldt een algeheel verbod op buitendijks bouwen. In betreffend besluit zijn uitzonderingen opgenomen. Voor Gemeente Lelystad geldt dat er 150 ha beschikbaar is voor woondoeleinden. Dit is ruimschoots genoeg om de beoogde buitendijkse ontwikkeling planologisch mogelijk te kunnen maken.

72

Beeldverantwoording

Colofon:

Al het werk is geproduceerd door Mecanoo, tenzij hier

Opdrachtgever:

Gemeente Lelystad

vermeld. We hebben ons uiterste best gedaan om bronnen

Projectleiding:

André Rijsdorp, Gertjan Reil, Veronica van der Goot

en rechthebbenden van het beeldmateriaal te achterhalen. Wanneer desondanks beeldmateriaal wordt getoond waarvan

Ontwerp:

Cris Mitry, Antonio Paoletti

geen toestemming hebt verleend, verzoeken we je contact op te nemen met Mecanoo architecten.

Mecanoo architecten: Armand Paardekooper Overman

je (mede-)rechthebbende bent en voor het gebruik waarvan je

Teksten:

André Rijsdorp

Betrokken personen: André Rijsdorp, Bas Terbach, Chris Schotman, Gert-Jan Hakkers, Gertjan Reil, Jesse Snijders, Linda Seikritt-Evers, Lyan Rijkmans, Mannus Dekker, Mareille Lok, Marieke de Rijk, Natascha Krömer, Nelle-Marie Peters, Rudolf Leijten, Veronica van der Goot, Wijnand Stinissen en Wim Buth (allen Gemeente Lelystad), Raymond Oude Groen (Imagine Leisure), Chris Janse, Jillian van der Giessen en Mark Heersmink (allen Bataviastad), Joop van Diest en Leen Schaap (beide Bataviahaven), Jan Vriezen (Batavialand), Lotte Ravenhorst en Vera Carasso (beide Provincie Flevoland). Maart 2022

73

Maart 2022

+31 (0)15 279 81 00 | info@mecanoo.nl www.mecanoo.nl