BL 1. Motivering bopa ICL
Tekst van het document
Aanvraag buitenplanse
omgevingsplanactiviteit Arbeidsmigrantencampus Lelystad
projectnummer 0490916. 101 definitief revisie 06 28 november 2025
www. anteagroup. nl
2
anteagroup
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit
projectnummer 0490916.101 definitief revisie 06 28 november
2025
Auteur(s) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Opdrachtgever Lelystad Claude 1082
Zeuslaan 1 B.V.
Debussylaan
223
MC Amsterdam
Gecontroleerd
(geanonimiseerd)
datum 28 november
beschrijving 2025
vrijgave
(geanonimiseerd) ||
1.
Inleiding
5
1. 1 1. 2 1. 3 1. 4 1. 5
Aanleiding en doel Ligging en begrenzing Geldende ruimtelijke kaders Procedure Leeswijzer
5 5 6 8 8
2.
Projectbeschrijving
9
2. 1 2. 2
Huidige situatie Beoogde ontwikkeling
9 9
3.
Beleidskader
12
3. 1 3. 1. 1 3. 1. 2 3. 1. 3 3. 2 3. 2. 1 3. 2. 2 3. 2. 3 3. 3 3. 3. 1 3. 3. 2 3. 3. 3 3. 3. 4 3. 3. 5 3. 3. 6 3. 3. 7 3. 3. 8 3. 3. 9
Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie Instructieregels (AMvB’s) Ladder voor Duurzame Verstedelijking Provinciaal beleid Flevoland Omgevingsvisie FlevolandStraks Omgevingsprogramma Flevoland (2019) Omgevingsverordening Flevoland 2019 Gemeentelijk beleid Lelystad Omgevingsvisie Lelystad 2040 Welstandnota 2015 De structuurvisie locatiebeleid Lelystad 2013-2025 Raadsakkoord 2022 - 2026 Beleidskaders huisvesting van arbeidsmigranten Mobiliteitsvisie 2030 Lelystad Woonvisie Lelystad 2022 – 2027 Inzicht in arbeidsmigranten in de gemeente Lelystad 2024 Huisvestingsverordening Lelystad 2023
12 12 13 13 15 15 16 17 17 17 18 19 20 21 23 23 24 25
4.
Aspecten fysieke leefomgeving
26
4. 1 4. 2 4. 3 4. 4 4. 5 4. 6 4. 7 4. 8 4. 9 4. 10 4. 11 4. 12 4. 13 4. 14 4. 15
Mer-beoordeling Bedrijven en milieuzonering Omgevingsveiligheid Geluid Ecologie Luchtkwaliteit Verkeer en parkeren Bodemkwaliteit Ontplofbare oorlogsresten Archeologie Cultuurhistorie en erfgoed Weging van het waterbelang Klimaatadaptatie Duurzaamheid Gezondheid
26 27 28 30 32 36 38 39 40 41 42 43 50 51 53
5.
Uitvoerbaarheid
55
5. 1 5. 2 5. 2. 1 5. 2. 2
Financieel economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Participatie Bestuurlijke afstemming
55 55 55 55
6.
Belangenafweging en conclusie
56
6. 1
Evenwichtige toedeling van functies aan locatie
56
Bijlagen Nr.
Titel Mer-beoordeling
Auteur
Datum
Antea Group
26 november 2025
Antea Group
18 juni 2024
Antea Group
19 september 2024
Antea Group
11 juli 2025
5.
Omgevingsveiligheid International Campus Lelystad (revisie 2) Beschouwing magneetveldzone International Campus Lelystad Akoestisch onderzoek International Campus Lelystad (revisie 2) Natuurtoets Campus Lelystad
Antea Group
16 april 2024
6.
Memo scope-uitbreiding International Campus Lelystad
Antea Group
16 december 2024
7.
Ecologisch nader onderzoeken Lelystad
Antea Group
30 januari 2025
8.
Memo Uitsluiting soorten Lelystad campus
Antea Group
25 november 2025
9.
Stikstofonderzoek
Antea Group
24 november 2025
10.
Memo verkeersgeneratie en parkeren International Campus
Antea Group
19 november 2025
Antea Group
5 februari 2025
Antea Group
20 november 2025
International Campus Lelystad (ICL)
3 oktober 2025
1. 2. 3. 4.
12.
Lelystad Historisch bodemonderzoek – Huisvesting arbeidsmigranten International Campus Lelystad Weging van het waterbelang Campus Lelystad
13.
Participatieverslag
11.
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
1.
Inleiding
1. 1
Aanleiding en doel Lelystad Zeuslaan 1 B. V. (hierna: initiatiefnemer) is voornemens een arbeidsmigrantencampus te ontwikkelen aan de Zeuslaan in Lelystad naast het bestaande Van der Valk Hotel Lelystad bedoeld voor de huisvesting van 2. 464 arbeidsmigranten. Het initiatief bestaat uit 2. 464 bedden/kamers verdeeld over 9 ‘bouwdelen’. Verder worden er bijpassende voorzieningen gerealiseerd die het gebied tot een campus moeten maken en daarmee ook een prettige plaats voor de arbeidsmigranten om te verblijven. ,
,
,
,
Lelystad vervult een centrale rol als economische motor in de regio dankzij haar strategische ligging en het brede scala aan sectoren die sterk leunen op arbeidsmigranten. Juist deze positie vraagt om voldoende en kwalitatieve huisvesting want het structurele tekort aan woonruimte voor arbeidsmigranten leidt tot overbewoning sociale druk en een verminderde aantrekkingskracht voor werkgevers en werknemers. Om deze kern van het probleem aan te pakken is er een groeiende behoefte aan grootschalige short stay appartementen: tijdelijke betaalbare en veilige woonvoorzieningen dicht bij het werk. ,
,
,
,
,
Dit initiatief is niet passend binnen het vigerende tijdelijke omgevingsplan. Het gaat om het huidige bestemmingsplan ‘De Landerijen 2012’ vastgesteld op 4 december 2012. Om het initiatief planologisch in te passen is de initiatiefnemer voornemens een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) aan te vragen voor de strijdigheid in de functiewijziging. Deze omgevingsvergunning wordt aangevraagd op grond van artikel 8. 0a lid 2 van het besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Hierin staat dat een omgevingsvergunning alleen wordt verleend voor een BOPA mits de ontwikkeling zorgt voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het doel van deze motivering is om de beoogde uitbreiding mogelijk te maken. Deze motivering dient ten behoeve van de voorgenoemde omgevingsvergunning. ,
,
Voor voorliggende ontwikkeling is gekozen voor een BOPA. In de motivering van een BOPA wordt onderbouwd dat er sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Bij een BOPA wordt in beginsel de planologische wijziging tegelijkertijd aangevraagd met de bouwaanvraag. Voor voorliggende ontwikkeling is dit het geval. Dit rechtvaardigt een omgevingsvergunning voor een BOPA.
1. 2
Ligging en begrenzing Onderhavig projectgebied bevindt zich in het zuiden van Lelystad. De locatie ligt aan de Zeuslaan 1 en is kadastraal bekend als gemeente Lelystad perceelnummer 518. Het projectgebied ligt direct naast het Van der Valk Hotel Lelystad. De voorgenomen ontwikkeling ligt aan de weg Zeuslaan en grenst ten noorden oosten en westen aan twee kanalen. Dit zijn de Lage Vaart en de Larservaart. ,
,
Figuur 1. 1 Projectgebied
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Figuur 1. 2 Ligging projectgebied (bron: Streetsmart. cyclomedia)
1. 3
Geldende ruimtelijke kaders Kader Het vigerende ruimtelijke regime betreft het tijdelijke omgevingsplan. Dit omgevingsplan bestaat uit: (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten zoals bestemmingsplannen. In het geval van het projectgebied betreft dit het bestemmingsplan ‘De Landerijen 2012’ vastgesteld op 4 december 2012. Aan de gronden van het projectgebied is de enkelbestemming ‘Recreatie’ toegekend. Het projectgebied heeft een dubbelbestemming ‘Leiding - Hoogspanningsverbinding’. Het bouwvlak van het perceel ligt buiten deze dubbelbestemming. ,
Naast het bovengenoemde bestemmingsplan geldt er ook het bestemmingsplan ‘Lelystad – Luchthavencontouren’ vastgesteld op 18 mei 2017 ‘Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning Lelystad’ vastgesteld op 22 september 2020 en ‘Parapluplan parkeren Lelystad’ vastgesteld op 21 november 2023. ,
Beoordeling Op de voor ‘Recreatie’ aangewezen gronden zijn activiteiten voor onder andere terreinen ten behoeve van dagrecreatieve dienstverlening toegestaan met de daarbij behorende gebouwen voorzieningen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Binnen ‘Recreatie’ is een bouwvlak opgenomen met een toegestane bouwhoogtes tot maximaal 4 meter. Binnen het bouwvlak is het toegestaan gebouwen ten behoeve van bovengenoemde functies te realiseren. Daarbij geldt ingevolge de regels dat het maximale bebouwingoppervlak ten hoogste 2 procent van het terrein bedraagt. ,
,
De beoogde activiteiten passen niet binnen het vigerende (tijdelijke) omgevingsplan. Het bouwplan kent twee activiteiten die strijdig zijn met het tijdelijke omgevingsplan: • Activiteit bouwen: de maximale toegestane bouwhoogte wordt overschreden en er is een overschrijding voor het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak. • Activiteit recreatie: de voorziene realisatie van huisvesting voor arbeidsmigranten past niet in het tijdelijke omgevingsplan.
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Figuur 1. 3 Uitsnede bestemmingsplan 'De Landerijen 2012' (bron: ruimtelijkeplannen)
Lelystad – Luchthavencontouren De aanwezigheid van Lelystad Airport brengt specifieke regelgeving met zich mee die de veiligheid van het luchtverkeer moet waarborgen. In de context van het voorliggende project mag nieuwbouw niet hoger zijn dan 40 meter. Ook mogen er geen vogelaantrekkende activiteiten worden gerealiseerd in dit gebied; dit om vogelvliegtuig incidenten zo laag mogelijk te houden. Voorliggende ontwikkeling is in lijn met de Lelystad – Luchthavencontouren. Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning Lelystad Het Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning zijn opgesteld om ongewenste effecten van woningsplitsing en kamerbewoning in woonwijken te voorkomen. Het doel is het beschermen van de leefbaarheid het tegengaan van overlast (zoals geluid en parkeren) en het behoud van een evenwichtige woningvoorraad. De belangrijkste bepalingen: • Verbod op woningsplitsing: Het is niet toegestaan een bestaande woning te veranderen in twee of meer zelfstandige woningen. • Verbod op kamerbewoning: Het gebruik van een woning of gebouw voor kamerbewoning (onzelfstandige woonruimte) is verboden als dit leidt tot huisvesting van meer dan één huishouden.
• Afwijkingsmogelijkheid: Alleen voor bijzondere woonvormen (zoals kleinschalige zorginitiatieven) kan met een omgevingsvergunning van dit verbod worden afgeweken mits voldaan wordt aan aanvullende voorwaarden zoals parkeernormen en privacybescherming. ,
,
De beoogde arbeidsmigrantencampus betreft een logiesfunctie. Er is dus geen sprake kamerbewoning zoals bedoeld in het parapluplan.
van
woningsplitsing of
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Parapluplan Parkeren Lelystad Dit besluit stelt parkeernormen vast voor nieuwe ontwikkelingen. Gelet op de omvang van de campus (2. 464 bewoners) en de bijbehorende mobiliteitsbehoefte moet worden voldaan aan de parkeerregels zoals opgenomen in dit parapluplan of moet worden gemotiveerd waarom daarvan wordt afgeweken. Dit worden verder beoordeeld in het omgevingsaspect verkeer en parkeren. ,
,
Conclusie Het initiatief is binnen de bestemming ‘Recreatie’ niet passend op basis van het tijdelijke omgevingsplan. Voorliggende motivering voor de beoogde buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in de onderbouwing om een projectafwijkingsbesluit volgens de Omgevingswet te nemen aan de hand van het doorlopen van de reguliere procedure. Hierin wordt het strijdige gebruik getoetst aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). ,
1. 4
Procedure Procedure De Omgevingswet gaat uit van snelle en eenvoudige procedures voor alle vergunningen die verleend moeten worden. Dit betekent dat in principe voor alle plannen de korte (reguliere) procedure uitgangspunt is en daarmee hoofdregel van de omgevingswet. De beslistermijn voor de korte procedure is normaliter maximaal 8 weken (eventueel +6 weken bij verlenging van de beslistermijn). Daarna is er nog bezwaar en beroep mogelijk. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) betekent dat er een balans bestaat tussen verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het omgevingsplan bevat voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) (artikel 4. 2 lid 1). In de voorliggende motivering is een verantwoording gegeven waaruit blijkt dat er met de ontwikkeling van de arbeidsmigrantencampus sprake is van een ETFAL. ,
1. 5
Leeswijzer De motivering ‘Arbeidsmigranten Lelystad’ is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt in de eerste paragraaf het huidige gebruik van de locatie omschreven en in de tweede paragraaf komt de beoogde ontwikkeling (toekomstige situatie) aan bod. In hoofdstuk is het relevante beleidskader geschetst. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de betreffende omgevingsaspecten aan bod. In hoofdstuk 5 wordt de participatie van voorliggende ontwikkeling beschreven. Hoofdstuk 6 bevat de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling. De conclusie wordt in hoofdstuk 7 omschreven. ,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
2.
Projectbeschrijving
2. 1
Huidige situatie Het projectgebied in Lelystad is op dit moment ingericht als een groen en recreatief gebied. Het perceel wordt gekenmerkt door een dichte vegetatie met graslanden struiken en bomen waardoor het een natuurlijke uitstraling heeft. De bestemming van het gebied is momenteel recreatie wat betekent dat het wordt gebruikt voor ontspanning en buitenactiviteiten. ,
,
,
Ten zuiden van het projectgebied bevindt zich het Van der Valk hotel dat een belangrijke referentie vormt in de omgeving. De directe omgeving van het projectgebied heeft een open en groene structuur passend bij het recreatieve karakter van het gebied. Er zijn geen grootschalige bebouwingen binnen het perceel zelf waardoor het huidige gebruik vooral gericht is op natuur en rust. ,
,
,
Figuur 2. 1 Bovenaanzicht huidige situatie (bron: VDVI ICL Masterplan)
2. 2
Beoogde ontwikkeling Het project omvat de realisatie van een arbeidsmigrantencampus in Lelystad bestaande uit 9 bouwdelen met in totaal 2. 464 kamers (slaapruimten). Iedere kamer is voorzien van een bed en biedt een comfortabele verblijfsmogelijkheid voor de bewoners. Naast de woonvoorzieningen wordt een breed scala aan faciliteiten gerealiseerd om het welzijn en de leefkwaliteit van de bewoners te waarborgen. Dit betreffen ondergeschikte functies voor de bewoners en niet voor mensen van buitenaf. Het plan voorziet onder andere in de volgende ondergeschikte functies: • Buitensportvoorzieningen • Fietsenstallingen; • Fitnessruimten; • Medische voorzieningen; • Horeca; en • Een supermarkt. ,
,
Het totale bruto vloeroppervlak (bvo) van de bouwdelen bedraagt circa 62. 000 m.2 In de figuur 2. 2 is de verdeling van kamers en bedden over de verschillende bouwdelen weergegeven.
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Figuur 2. 2 Ontwerptekening inclusief verdeling aantal bedden (bron: VDVI Urban study)
Zoals weergegeven in figuur 2. 2 is binnen het projectgebied zorgvuldig invulling gegeven aan groen- en waterelementen. Door de gebouwen strategisch te positioneren en te variëren in kleurgebruik – met onderscheid tussen plint en bovenbouw – ontstaat een gevarieerd en aantrekkelijk straatbeeld. Deze diversiteit heeft betrekking op meerdere niveaus: • Stedenbouwkundig: variatie in ligging en oriëntatie van de bouwdelen; • Schakering en massa: afwisseling in volumes en hoogtes; • Architectuur: onderscheidende gevelmaterialen en kleurstellingen. De opbouw van de massa zorgt ervoor dat ook de middelste gebouwen een eigen identiteit krijgen waardoor een dynamisch en herkenbaar geheel ontstaat. Onderstaand zijn enkele sfeerimpressies opgenomen die een beeld geven van de toekomstige situatie. ,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Figuur 2. 3 Ontwerp Campus oost aanzicht (bron: VDVI)
Figuur 2. 4 Ontwerp Campus west aanzicht (bron: VDVI)
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
3.
Beleidskader In voorliggend hoofdstuk worden de relevante beleidsartikelen getoetst aan het voorgenomen initiatief. Van ieder onderdeel wordt eerst het kader beschreven waarna de artikelen getoetst worden aan eventuele strijdigheden met de ontwikkeling. Aan de hand van het kader en de toetsing wordt een conclusie getrokken. ,
3. 1
Rijksbeleid
3. 1. 1
Nationale Omgevingsvisie Kader Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Onder de Wro is deze ingevoerd als een structuurvisie die de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012 vervangt. Onder de Omgevingswet is de NOVI een instrument zoals deze bedoeld was onder de nieuwe wet. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving waarbij wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte zowel bovenals ondergronds is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd maar in goede samenwerking tussen overheden bedrijven kennisinstellingen maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies gemeenten en waterschappen ligt kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Aan de hand van de NOVI wil het Rijk samen met de regio’s samenwerkingsafspraken maken en deze opnemen in Gebiedsagenda’s. De NOVI wordt aangescherpt met de Nota Ruimte die op termijn zal worden vastgesteld. In die nota worden keuzes over het gebruik van de ruimte uit de NOVI gemaakt op basis van de principes dat ruimte schaars is en dat keuzes niet mogen leiden tot het afschuiven van problemen. Keuzes moeten daarnaast de eigenheid van regio’s respecteren. Relevantie tot de ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling van de arbeidsmigrantencampus sluit aan bij twee prioriteiten uit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI): 1. Sterke en gezonde steden en regio’s 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Door het realiseren van huisvesting voor 2. 464 arbeidsmigranten in Lelystad wordt direct bijgedragen aan het versterken van de regionale economie en arbeidsmarkt. Arbeidsmigranten vormen een belangrijke schakel in sectoren waar structurele arbeidskrapte heerst. Door passende huisvesting te faciliteren in de nabijheid van werklocaties wordt een bijdrage geleverd aan zowel de sociale als economische vitaliteit van de regio. Daarnaast past de ontwikkeling binnen de beleidsrichting van de NOVI waarin wordt ingezet op gerichte en geconcentreerde verstedelijking.
Nieuwe woon- en werklocaties moeten zorgvuldig worden ingepast met oog voor ruimtelijke kwaliteit mobiliteitsefficiëntie en aansluiting op bestaande netwerken. De locatie aan de Zeuslaan voldoet hieraan: het terrein is goed ontsloten grenst aan een bestaande stedelijke ontwikkeling (hotel en infrastructuur) en maakt gebruik van reeds aanwezige voorzieningen. ,
,
,
Conclusie De nationale belangen zoals benoemd in de NOVI zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling. De realisatie van de arbeidsmigrantencampus draagt bij aan de versterking van de regionale economie het opvangen van de ,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
woningbehoefte voor specifieke doelgroepen en het efficiënt benutten van ruimte in stedelijke gebieden. Daarmee sluit het initiatief aan bij de ambities en uitgangspunten van de NOVI. ,
3. 1. 2
Instructieregels (AMvB’s) Kader Uit het tweede lid van artikel 8. 0b van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) volgt dat de aanvraag van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit geweigerd wordt als: • De activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regels); • De OmgevingsPlanActiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); • De omgevingsplanacitiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk belemmert. ,
De hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat is hieronder opgesomd: • Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5. 1. 2); • beschermen van waterbelangen (paragraaf 5. 1. 3); • beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4) waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht trillingen geluid en geur en bodemkwaliteit; • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5) waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5. 129g Bkl); • het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5. 1. 6) voor autowegen buisleidingen natuur- en recreatiegebieden; het behouden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van • (paragraaf 5.1.7) activiteiten waaronder landsverdediging en nationale veiligheid elektriciteitsvoorziening rijksvaarwegen en luchtvaart fiets- en wandelroutes aanwijzing van woningbouwcategorieën; en • het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5. 1. 8). ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Relevantie tot de ontwikkeling In hoofdstuk 6 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In hoofdstuk 4 wordt per omgevingsaspect ingegaan op de relevante instructieregels. Conclusie Op basis van voorliggende motivering kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de uitgangspunten uit het Bkl.
3. 1. 3
Ladder voor Duurzame Verstedelijking Kader In paragraaf 5. 1. 5. 4 artikel 5. 129g van het Bkl staat de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein een zeehaventerrein een woningbouwlocatie kantoren een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Met de toevoeging van dit artikel in het Bkl is beoogd vanuit een oogpunt van ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Er wordt daarom rekening gehouden met: ,
,
,
,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
De behoefte aan stedelijke ontwikkeling; en Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. -
De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1. 1 Bkl laat onverlet dat de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ als een ‘open norm’ is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde ‘overzichtsuitspraak’ gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724 r. o. 2 t/m 12.8) waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uiteen worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ concreet worden toegepast. ,
,
Relevantie tot de ontwikkeling De locatie heeft in de huidige situatie de functie recreatie. Omdat hiermee stedelijke functies zijn toegestaan waaronder gebouwen nutsvoorzieningen wegen straten paden parkeervoorzieningen en bouwwerken is sprake van bestaand stedelijk gebied. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte is hierdoor geen aanvullende onderbouwing benodigd conform de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. ,
,
,
,
,
Zowel op de arbeids- als de woonmarkt zijn grote tekorten binnen Nederland. Door arbeidsmigratie groeit de toch al grote druk op de woningmarkt. Binnen de Metropool Regio Amsterdam (MRA) waar Lelystad onderdeel van is is de totale behoefte 171. 200 woningen met een harde plancapaciteit van slechts 64. 816 zoals per ingang van de woondeal in 2023. Als alleen het Flevolands deel wordt bekeken dan zijn de behoefte en harde planvoorraad respectievelijk 31. 400 en 10. 625 bij tekenen van de woondeal. Hiermee is er reeds sprake van een significant tekort aan woningen. ,
Met name voor arbeidsmigranten is het ingewikkeld om snel een passende woning te vinden. Mits beschikbaar gebeurt dit soms via de werkgever of een uitzendbureau. In de praktijk blijkt de groep arbeidsmigranten een kwetsbare groep met een grote behoefte (Planbureau Leefomgeving 2023). Om deze reden heeft de Rijksoverheid al in 2020 het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten in het leven geroepen en zijn arbeidsmigranten als aandachtsgroep opgenomen in het Rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. ,
In het rapport ‘Onderzoek Huisvesting Arbeidsmigranten Flevoland’ uit 2024 komen onderzoeksbureaus Companen en Decisio uit een op een totaal tekort aan 4. 200 extra plaatsen voor arbeidsmigranten tot 2030. Ook na 2030 neemt het aantal arbeidsmigranten naar verwachting toe waardoor er sprake is van een structurele behoefte. De behoefte kan uitgesplitst worden in short-stay (2. 000 woningen) mid-stay (1. 000 woningen) en long-stay (1. 200 woningen). Dit is gebaseerd op een aantal van 15. 300 arbeidsmigranten in short- en mid-stay faciliteiten. Hiervan zijn slechts 5. 200 voorzieningen in beeld. Voor de overige 10. 100 plaatsen wordt verwacht dat er op termijn ook een volwaardig huisvestingsalternatief geboden moet kunnen worden wat tot 2030 een aanvullende opgave van circa 2. 000 nieuwe of verbeterde plekken per jaar betekent. Ook de groeiopgave zorgt voor een aanvullende behoefte van circa 3. 000 woningen in de short- en mid-stay. (Companen & Decisio 2024). ,
,
,
Geconcludeerd wordt dat er een ruime behoefte is aan kwalitatieve huisvesting voor arbeidsmigranten. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hiermee in een actuele en structurele behoefte. De voorgenomen ontwikkeling doorstaat hiermee een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Conclusie Aangetoond is dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen. De ontwikkeling sluit aan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee vormt dit aspect geen belemmeringen voor het initiatief.
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
3. 2
Provinciaal beleid Flevoland
3. 2. 1
Omgevingsvisie FlevolandStraks Kader De Omgevingsvisie FlevolandStraks die op 8 november 2017 door Provinciale Staten is vastgesteld geeft de langetermijnvisie van de provincie Flevoland op de toekomst van dit gebied. Het gaat over de periode tot 2030 en verder. De Omgevingsvisie is één van de instrumenten uit de Omgevingswet. De wet biedt ook instrumenten voor de realisatie van de visie. Dit zijn onder meer: ,
• • •
,
programma's (inclusief beleidsregels); omgevingsverordening; projectbesluiten.
Deze instrumenten hebben in het algemeen een kortere tijdshorizon. Hiermee kan soepel worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Kortom: de Omgevingsvisie geeft de lange termijnkoers. Met de andere instrumenten wordt deze koers op een flexibele manier gerealiseerd. In grote en kleine stappen. In een paar decennia is 1. 400 vierkante kilometer voormalige Zuiderzee drooggelegd en vervolgens ingericht voor gebruik. Dit verleden van Flevoland vormt tegelijkertijd de basis voor haar toekomst. Daarbij gaat het zowel over de wijze waarop Flevoland is ingericht als de wijze waarop de Flevolanders samenwonen samen leven samen werken en wordt bestuurd. Maar Flevoland verandert. Er zijn drie kernopgaven: 1. Het Verhaal van Flevoland (fysieke omgeving): in 2030 en verder is Flevoland de kroon op de eeuwenlange Hollandse inpolderingstraditie. Flevoland staat wereldwijd bekend als een 20e-eeuws wederopbouwlandschap met herinneringen uit een verder verleden. Het oorspronkelijke overheidsideaal is verrijkt met vele nieuwe idealen van inwoners en ondernemers. 2. Krachtige Samenleving (sociaaleconomische omgeving): in 2030 en verder staat Flevoland bekend als een omgeving met uitstekende mogelijkheden voor ontplooiing ontwikkeling en ontspanning. Het is een aantrekkelijk vestigingsgebied.
Het in Flevoland aanwezige talent alsmede de potentie kracht en ondernemerschap van de samenleving benutten we. Bij nieuwe ontwikkelingen staat de Flevolander centraal. 3. Ruimte voor Initiatief (bestuurlijke omgeving): in 2030 en verder heeft Flevoland de belofte van bestuurlijke vernieuwing waargemaakt. Hier besturen ze anders en effectiever. En zetten ze de maatschappelijke opgave centraal en benutten de kracht uit de samenleving. ,
,
,
,
,
Deze opgaven vormen de kern voor alle ontwikkelingen waar de provincie Flevoland bij betrokken is. Daarnaast heeft de provincie vier strategische opgaven: Duurzame Energie: in 2030 en verder staat Flevoland bekend als de provincie die draait op duurzame energie. • Regionale Kracht: in 2030 en verder heeft Flevoland een aantal voorzieningen dat op bovenregionaal niveau van excellente kwaliteit is. Voorzieningen met een aantrekkingskracht en een reputatie die over de provinciegrenzen heen gaan. Het gaat onder meer om Lelystad Airport excellente woonmilieus in Almere en Lelystad prachtige groenblauwe natuur- en recreatiegebieden langs de waterrijke randen van de polder en de toplandbouw. • Circulaire Economie: in 2030 en verder staat Flevoland bekend als de grondstoffenleverancier voor de circulaire economie. (Rest) stromen uit de landbouw bedrijven en huishoudens maken ze geschikt voor duurzaam (her)gebruik. • Landbouw: Meerdere Smaken: in 2030 en verder staat Flevoland bekend om het aanpassingsvermogen van de agrosector. Hier zijn de voorlopers van de meerdere smaken in de agrosector te vinden. De beste garantie om blijvend een speler van wereldformaat te zijn is een agrosector met diversiteit en het vermogen om zich voortdurend te verbeteren. Op dit moment wordt door de provincie Flevoland gewerkt aan een nieuwe omgevingsvisie.
Aangezien deze visie nog niet is vastgesteld is hier nog niet aangetoetst. •
,
,
,
,
,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Relevantie tot de ontwikkeling De ambitie van de provincie Flevoland richt zich op het realiseren van een duurzame leefomgeving waarin ruimte is voor initiatieven die bijdragen aan de ruimtelijke sociaaleconomische en ecologische kwaliteit van de provincie. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij twee van de drie kernopgaven zoals verwoord in de Omgevingsvisie FlevolandStraks. ,
,
Allereerst draagt het initiatief bij aan de kernopgave “Krachtige Samenleving”. Door de huisvesting van 2. 464 arbeidsmigranten wordt ingespeeld op de behoefte aan arbeidskrachten in de regio. Daarmee wordt Lelystad versterkt als aantrekkelijk vestigingsgebied voor zowel bedrijven als werkenden wat bijdraagt aan de sociaaleconomische vitaliteit van Flevoland. ,
Daarnaast sluit de ontwikkeling aan bij de kernopgave “Ruimte voor Initiatief” waarin Flevoland zich positioneert als provincie waar ruimte wordt geboden aan maatschappelijke initiatieven en waar bestuurlijke vernieuwing wordt nagestreefd. De realisatie van een grootschalige arbeidsmigrantencampus op een zorgvuldig gekozen locatie vereist nauwe samenwerking tussen publieke en private partijen. Daarmee wordt invulling gegeven aan de ambitie om maatschappelijke opgaven gezamenlijk op te pakken en gebruik te maken van de kracht uit de samenleving. Deze ontwikkeling kan bovendien dienen als voorbeeldproject binnen de geest van de Omgevingswet waarin participatie integraliteit en flexibiliteit centraal staan. ,
,
,
Conclusie De beoogde ontwikkeling is passend binnen de Omgevingsvisie FlevolandStraks.
3. 2. 2
Omgevingsprogramma Flevoland (2019) Kader Het Omgevingsprogramma is in principe zelfbindend voor de provincie. Wel moet het waterschap bij vaststelling van een waterbeheerplan rekening houden met de door de provincie uitgewerkte kaderstelling in het regionale waterprogramma. Voor de doorwerking van andere thema's uit het Omgevingsprogramma maakt de provincie waar nodig gebruik van gezamenlijke programma's bestuurlijke afspraken convenanten stimuleringsregelingen en de Omgevingsverordening Flevoland. Het omgevingsprogramma is op 27 februari 2019 vastgesteld. Voor het projectgebied zijn de volgende thema's van belang: ,
•
Ruimte (uitgesplitst naar stedelijk gebied en landelijk gebied)
•
Landschap en cultuurhistorie
• •
Water Natuur
•
Milieu en bodem
•
Energie en duurzaamheid Mobiliteit
•
•
Recreatie toerisme en sport Leefbaarheid sociale cohesie
•
Regionale economie
•
,
,
,
,
Relevantie tot de ontwikkeling Het beleid maakt behoud en versterking van de kwaliteit van de fysieke omgeving mogelijk. Het gaat hierbij om efficiënt ruimtegebruik kwaliteitsverbetering en herstructurering van het gebied en versterking van het draagvlak voor voorzieningen. ,
De ontwikkeling van huisvesting voor 2. 464 arbeidsmigranten sluit aan bij het Omgevingsprogramma Flevoland (2019) vanwege de focus op duurzame groei en maatschappelijke inclusie. Het programma benadrukt het belang van voldoende kwalitatieve en betaalbare huisvesting om economische ontwikkeling te ondersteunen en een leefbare samenleving te waarborgen. Arbeidsmigranten spelen een cruciale rol in de regionale economie met name in de agrarische en logistieke sectoren. Door passende huisvesting te bieden wordt niet alleen voorzien in ,
,
,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
hun welzijn maar ook in het behoud van een gezonde arbeidsmarkt en sociale cohesie. Bovendien stimuleert dit project een ruimtelijke ordening die aansluit bij de kernwaarden van het programma: duurzaamheid leefbaarheid en participatie. ,
,
Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsprogramma Flevoland (2019).
3. 2. 3
Omgevingsverordening Flevoland 2019 Kader De omgevingsverordening is vastgesteld op 27 februari 2019. Sindsdien zijn er diverse wijzigingsverordeningen vastgesteld door Provinciale en Gedeputeerde Staten van Flevoland waarmee wijzigingen in de regels de werkingsgebieden en de bijlagen zijn doorgevoerd. De verordening bestaat uit drie soorten regels: algemene regels en vergunningsstelsels gericht op burgers regels gericht tot bestuur zoals omgevingswaarden en beoordelingsregels voor aanvragen en als derde instructieregels over uitoefening van taken en bevoegdheden door gemeenten en waterschappen. De Omgevingsverordening ziet net als de Omgevingswet op alle regels inzake de fysieke leefomgeving (bouwen infra water bodem lucht landschap natuur en cultureel erfgoed). ,
,
,
,
,
,
,
,
,
Relevantie tot de ontwikkeling De ontwikkeling van huisvesting voor 2. 464 arbeidsmigranten is in lijn met de Omgevingsverordening Flevoland 2019 omdat deze verordening streeft naar een balans tussen economische groei ruimtelijke kwaliteit en maatschappelijke behoeften. De verordening benadrukt het belang van het faciliteren van regionale werkgelegenheid en het bieden van passende huisvesting om de economische sectoren te ondersteunen. Door deze huisvesting te ontwikkelen binnen de kaders van ruimtelijke ordening en duurzame inrichting draagt het project bij aan een efficiënte benutting van de ruimte en het welzijn van arbeidsmigranten. Hiermee wordt invulling gegeven aan de doelen van de verordening op het gebied van leefbaarheid sociale inclusie en economische vitaliteit. ,
,
,
Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsverordening Flevoland (2019).
3. 3
Gemeentelijk beleid Lelystad
3. 3. 1
Omgevingsvisie Lelystad 2040 Kader In de Omgevingsvisie Lelystad 2040 vastgesteld door de gemeenteraad van Lelystad op 22 juni 2021 is een overkoepelende visie voor de sociale economische en ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente gegeven tot 2040. De Omgevingsvisie staat voor een ‘Sterke stad in de regiohoofdstad van de nieuwe natuur’. In de visie gaat het om het beschermen van de kernwaarden het realiseren van de maatschappelijke opgaven van de stad en om de ontwikkeling van onze optimale rol als gemeente. Zodoende kunnen de inwoners van Lelystad gezond veilig en duurzaam in de stad leven. De Omgevingsvisie Lelystad stelt de volgende drie ambities centraal: ,
,
,
,
,
• •
Versterken urbanisatie: uitnodigende en ondernemende stad; Versterken maatschappelijke kracht: veerkrachtige samenleving met onderscheidend onderwijs toekomstbestendig samenwerkingsgericht preventie- en zorgnetwerk; Gedeeld eigenaarschap voor de gezamenlijke opgave in Lelystad. ,
•
en een
,
Lelystad wil dat de economie zich specialiseert en een krachtige regionale meerwaarde levert. Lelystad wil een economie die toekomstgericht is. Lelystad richt zich voor de groei van de bedrijvigheid op de sectoren logistiek toerisme en secundaire agrofood en wil daarin een speler worden op landelijk niveau.
,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Relevantie tot de ontwikkeling De ontwikkeling van huisvesting voor 2. 464 arbeidsmigranten sluit aan bij de Omgevingsvisie Lelystad 2040 die inzet op duurzame groei inclusieve samenlevingen en het versterken van de regionale economie. De visie benadrukt het belang van het creëren van een aantrekkelijke en leefbare stad waarin iedereen inclusief arbeidsmigranten adequaat gehuisvest kan worden. Door het realiseren van kwalitatieve en passende huisvesting wordt niet alleen voldaan aan de behoefte van deze essentiële arbeidskrachten maar wordt ook bijgedragen aan sociale cohesie en een gezonde arbeidsmarkt. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan een efficiënte ruimtelijke ordening en een toekomstbestendige leefomgeving zoals de Omgevingsvisie beoogt. ,
,
,
,
,
,
Conclusie: De beoogde ontwikkeling is in lijn met de ambities van de Omgevingsvisie Lelystad 2040.
3. 3. 2
Welstandnota 2015 Kader De gemeente Lelystad heeft welstandsbeleid geformuleerd in de Welstandnota 2015 opgenomen. Het biedt een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit van Lelystad. In de Welstandnota staan gebiedsgerichte en algemene voorwaarden. Er gelden drie welstandsniveaus: • Daar waar sturen en reguleren noodzakelijk is geldt de architectonische welstand of de stedenbouwkundige welstand. • Daarnaast zijn er gebieden met vastgestelde beeldregie- en beeldkwaliteitsplannen. • Het overig deel van de stad en het buitengebied is welstandsvrij. In laatstgenoemde gebieden kunt u een vrijwillige welstandsbeoordeling laten doen. Voor het projectgebied geldt het beeldregieplan ‘Larserplein’; voor dit gebied is een apart beeldregieplan opgesteld die voor een flexibel kader zorgt waarin spelregels zijn opgenomen die zorgen voor een solide basiskwaliteit een wensbeeld die initiatiefnemers helpt om de bouwplannen zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de beoogde sfeer van de gemeente. Dit beeldregieplan is onderdeel van de welstandsnota en wordt daarom in deze paragraaf hoofdzakelijk behandeld. ,
,
De stedenbouwkundige visie voor het Larserplein legt de focus op groen en de inpassing van ontwikkelingen in het aanwezige landschap. De groene kwaliteiten van Lelystad zijn een belangrijk onderdeel van de gemeente en dit aspect moet dan ook zeker bewaard blijven. Binnen het plangebied is de continuïteit van de groene structuur vereist. Water en bomen omzomen het plangebied en vormen een belangrijk landschappelijk element dat doorgezet moet worden. ,
,
Welstandscriteria Het Larserplein is beeldkwalitatief opgedeeld in drie deelgebieden:
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Het uitgangspunt voor het noordelijke bosperceel (A) is eenvoudig en ingetogen in architectuur. Een beperkt aantal kleine en samenhangende volumes omringd door het bos. Gebouwen voegen zich in de context door gebruik van natuurlijke materialen in natuurtinten. Dit uitgangspunt is verder vertaald naar 5 welstandscriteria: Welstandscriteria noordelijk bosperceel (A)
Uitstraling/thematiek •
Dicht bosgebied met een open vlak met zicht en toegang naar de oevers van de Lage Vaart en Larservaart. Het bos is hier beeldbepalend bebouwing is klein en ingetogen in het thema 'rustige natuurtinten'. ,
Situering Gebouwen zijn geconcentreerd in clusters. Elk gebouw kan zich anders op de omgeving oriënteren. Hoofdvorm • Volumes zijn eenvoudig en krachtig vormgegeven. • De dakvorm draagt bij aan en sluit aan op de eenvoudige vormgeving. Gevelaanzicht • Architectuur is alzijdig. • Afhankelijk van de locatie op het deelgebied openen de gevels zich naar het bos en/of het water. Materiaalkeuze , kleurgebruik en detaillering • De toepassing van materialen draagt bij aan de vereiste eenvoudige vormgeving. • Bebouwing wordt uitgevoerd in natuurlijke materialen in hun oorspronkelijke kleur. Er wordt gebruik gemaakt van natuurtinten en een zo beperkt mogelijke hoeveelheid aan verschillende materialen. • Detaillering is zorgvuldig en ondersteunt de architectuur. • •
Relevantie tot de ontwikkeling Het project dat in het Larserplein beoogd is moet voldoen aan het beeldregieplan en dus de welstandsnota van de gemeente Lelystad. Handvatten hiervoor zijn de welstandscriteria die zijn aangewezen voor bosperceel (A) effectief het projectgebied. Het stedenbouwkundig plan voor de voorliggende ontwikkeling sluit aan bij deze criteria: De gebouwen zijn geconcentreerd in clusters aan de buitenkanten van het perceel waarbij deze worden gescheiden van het zuidelijk bosperceel en de ontsluitingswegen door bomen. De vormen van deze gebouwen zijn simpel en de dakvorm ondersteunt dit. De gebouwen zijn relatief alzijdig zonder een duidelijke achterkant. Ook de kleuren van de gebouwen zijn natuurlijk en er wordt uit een beperkte hoeveelheid materialen gebouwd. Verder worden de parkeerplaatsen ook halfgroen gerealiseerd. ,
,
,
,
,
,
,
Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de het beeldregieplan Lelystad.
3. 3. 3
,
en
dus de welstandsnota 2015
,
van
de gemeente
De structuurvisie locatiebeleid Lelystad 2013-2025 De structuurvisie locatiebeleid Lelystad 2013-2025 – vestigingsbeleid bedrijven kantoren en winkels bevat een toetsingskader van ontwikkelingen op het gebied van werklocaties in gemeente Lelystad. De structuurvisie locatiebeleid Lelystad is in 2014 vastgesteld. Het schetst een beeld over de werklocaties randvoorwaarden en toekomstige opgaven. In het locatiebeleid wordt vooral ingegaan op de formele werklocaties; bedrijventerreinen en kantorenlocaties in het stedelijke gebied. De belangrijkste en relevante uitgangspunten van dit vestigingsbeleid zijn: ,
,
•
Zorgen voor voldoende aanbod aan werklocaties voor de kansrijke sectoren (industrieellogistiek complex) waarbij het van belang is dat de functionaliteit van de locaties op orde blijft door zorgvuldig om te gaan met functiemenging en milieuzonering; Duurzaamheid op werklocaties wordt bevorderd door: o de wensen van gebruikers te faciliteren door planologische beperkingen voor duurzaamheidsinitiatieven op individuele basis waar mogelijk weg te nemen; de energieprestatiecoëfficiënt (EPC-norm) te handhaven en het hanteren van duurzaamheidso labels bij nieuwbouw op bedrijventerreinen en kantorenlocaties te stimuleren en; ,
•
,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
monitoring van de kwaliteit van de werklocaties door middel kwaliteitskaarten zorgt voor duurzaam beheer en onderhoud van de werklocaties. permanente
o
van
de
Relevantie tot de ontwikkeling De ontwikkeling van huisvesting voor 2. 464 arbeidsmigranten sluit aan bij de Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad 2013-2025 die richtlijnen biedt voor een evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling en een efficiënte benutting van de beschikbare ruimte. De structuurvisie benadrukt het belang van het faciliteren van economische groei en het creëren van een aantrekkelijke leefomgeving door locaties te bestemmen voor specifieke functies zoals wonen en werken. Het realiseren van deze huisvesting voorziet in de behoefte aan kwalitatieve woonruimten voor arbeidsmigranten een belangrijke groep binnen de regionale economie. Bovendien draagt het project bij aan het optimaliseren van de ruimteverdeling in Lelystad en versterkt het de sociale en economische vitaliteit van de stad in lijn met de visie. ,
,
,
Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad.
3. 3. 4
Raadsakkoord 2022 - 2026 Het Raadsakkoord 2022 – 2026 is het centrale beleidsdocument voor de gemeente Lelystad voor de genoemde bestuursperiode. In tegenstelling tot een traditioneel coalitieakkoord is dit akkoord tot stand gekomen met deelname van alle veertien fracties in de gemeenteraad. De aanleiding hiervoor was de wens om de bestuurscultuur te veranderen de kloof met de inwoners te verkleinen en de samenwerking binnen het gemeentebestuur te verbeteren na een periode van versnippering en een moeizame sfeer. ,
,
Het hoofddoel van het document is om een breed gedragen overkoepelende opdracht te formuleren voor de gemeenteraad het college van burgemeester en wethouders en de ambtelijke organisatie. Het akkoord dient als inspiratiebron en aanzet voor een nieuwe werkwijze die gebaseerd is op betere samenwerking en meer verbinding met de samenleving. Het legt de inhoudelijke ambities financiële kaders en de belangrijkste speerpunten voor de komende jaren vast. ,
,
,
,
Voor de periode 2022 – 2026 worden deze ambities vertaald naar negen concrete hoofdopgaven: 1.
Bereikbaarheid: Versterken van infrastructuur inclusief lobby voor Station Lelystad Zuid en de Lelylijn.
2.
Onderwijs: Inlopen van achterstanden in schoolgebouwen en het verbreden van het onderwijsaanbod.
3.
Natuur: Vergroten van de bekendheid van " Lelystad hoofdstad van de nieuwe natuur " en het vergroenen van de stad.
4.
Economie: Versterken van het ondernemersklimaat en inzetten op circulaire economie en stadspromotie.
5.
Wonen: Versnellen van de woningbouw (1400 woningen per jaar) en het verhogen van het woongenot voor huidige inwoners.
6.
Voorzieningen: Investeren in sport cultuur en gezondheidszorg passend bij een groeiende stad.
7.
Stedelijke Vernieuwing: Aanpakken van het Stadshart stationsgebied en het verbeteren leefbaarheid in wijken.
8.
Sociaal Domein: Een samenhangend beleid voor welzijn met aandacht voor armoede eenzaamheid en jeugdhulp.
9.
Openbare Orde en Veiligheid: Verbeteren van handhaving en het hard aanpakken van criminaliteit.
,
,
,
,
,
,
van
de
,
,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
Relatie tot de ontwikkeling Binnen het raadsakkoord van de gemeente Lelystad zijn 9 hoofdopgaven opgesteld om de ambities van de raad te vertalen naar concrete doelen. Het voorliggende project valt hierbij te koppelen aan de hoofdopgave economie: De gemeente wil de werkgelegenheid verbeteren waaronder de toeristische sector waar Van Der Valk onder valt. Ook bij de hoofdopgave wonen is er een verbinding te vinden tussen het project en de ambities van de raad. De ambitie is om kwalitatief te groeien met 1. 400 woningen per jaar met de bijbehorende werkgelegenheden en voorzieningen. Het voorliggende project voorziet in circa 660 appartementen verdeeld over 7 hubs. Hierbij horen ook direct voorzieningen zoals horeca een supermarkt sportvelden en medische voorzieningen. ,
,
,
,
,
Conclusie Het voorliggende project past goed binnen de opgaven gesteld in het raadsakkoord.
3. 3. 5
Beleidskaders huisvesting van arbeidsmigranten Kader Op 5 oktober 2021 stelde de raad geamendeerd de Beleidskaders Huisvesting arbeidsmigranten (hierna Beleidskaders Huisvesting) vast. De raad wilde eerst kaders vaststellen voordat besluiten worden genomen over locaties waar deze huisvesting kan worden gerealiseerd. ,
,
Uitgangspunten 1. Short stay huisvesting voor Internationale medewerkers is gericht op in Lelystad werkzame medewerkers en reeds in Lelystad wonende Internationale medewerkers; 2. Er wordt voldoende huisvesting gerealiseerd zodat de actuele overlast door illegale kamerverhuur in de wijken effectief bestreden kan worden. Hierna vindt verdere uitbreiding van huisvesting gefaseerd plaats op grond van analyses van de Lelystadse arbeidsmarkt; 3. Locaties voor huisvesting van Internationale medewerkers dienen binnen bereik van voorzieningen te liggen 4. De raad wordt geconsulteerd over de realisatie van een initiatief en tevens wordt de initiatiefnemer verplicht een participatietraject te doorlopen; 5. Bij het inzetten van een gemeentelijke kavel zal een selectieproces worden gevolgd. De rol van de gemeente beperkt zich tot het stellen van voorwaarden en het verhuren of verkopen van de kavel; 6. Uitgangspunt is dat een initiatief moet voldoen aan de kwaliteitsnormen van het Aanjaag team Roemer. Eventuele voorstellen tot afwijking daarvan worden aan de raad voorgelegd; 7. Een adequaat 24/7 plan voor de huisvestingslocatie is vereist; 8. Met verhuurders van Internationale medewerkers worden afspraken gemaakt die bijdragen aan hun registratie bij de gemeente; 9.
De initiatiefnemer zal inzichtelijk moeten maken hoe zorg wordt gedragen voor huisvesting of terugkeer naar het land van herkomst na afloop van een dienstverband; 10. Waar dat mogelijk is wordt ingezet op verbetering van de onafhankelijkheid door ontkoppeling arbeidscontracten en huurovereenkomsten voor Internationale medewerkers. In de huurovereenkomst of indien er geen aparte huurovereenkomst tot stand komt in een los te bieden overeenkomst wordt een tijdelijke huurbescherming van minimaal 1 maand vastgelegd; 11. De locatie(s) ten behoeve van huisvesting van Internationale medewerkers door de Raad vast te laten stellen. ,
,
,
,
Relatie tot de ontwikkeling In de Beleidskaders Huisvesting wordt benoemd dat er planologisch ruimte moet worden gemaakt voor het mogelijk maken van het verblijven van arbeidsmigranten. Specifiek wordt er onder hoofdstuk 6 het volgende beleidskader benoemd: ‘’Voor huisvesting van arbeidsmigranten wordt onder voorwaarden planologisch meegewerkt bij beoogde locaties buiten bestaande woonwijken maar binnen bereik van voorzieningen. ’’ ,
,
De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de gestelde uitgangspunten: 1. Short stay huisvesting voor internationale medewerkers
,
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
2.
Het initiatief richt zich uitsluitend op internationale medewerkers die in Lelystad werkzaam zijn of reeds in Lelystad wonen. Hiermee wordt de doelgroep helder afgebakend en sluit het plan aan bij de lokale arbeidsmarktbehoefte. Voldoende huisvesting en bestrijding illegale kamerverhuur Er wordt voldoende capaciteit gerealiseerd. Verdere uitbreiding van huisvesting gebeurt gefaseerd en op basis van actuele analyses van de Lelystadse arbeidsmarkt zodat vraag en aanbod in balans blijven. Bereikbaarheid van voorzieningen De locatie beschikt over eigen voorzieningen op het terrein wat het plan versterkt. Deze voorzieningen hebben geen regionale functie maar dragen bij aan een leefbare en praktische woonomgeving voor bewoners. Raad en participatie De gemeenteraad is geconsulteerd over de realisatie van het initiatief en er is een participatietraject doorlopen. Hiermee is voldaan aan de eis dat belanghebbenden tijdig worden betrokken bij de besluitvorming. Gemeentelijke kavel en selectieproces Om te voldoen aan de eisen van transparantie en gelijke kansen werd er voor deze locatie een openbare Didam-bekendmaking geplaatst waarna zich gedurende de gestelde termijn geen andere serieuze gegadigden meldden die aan de criteria voldeden (dan wel de selectieprocedure rechtmatig werd afgerond).
Nadat deze publicatieperiode ongebruikt was verstreken en de gunningsfase daarmee was voltooid werd de koopovereenkomst door alle betrokken partijen ondertekend. Kwaliteitsnormen Aanjaagteam Roemer Het project voldoet aan alle gestelde eisen van zowel SNF (Stichting Normering Flexwonen) als de Roemer-norm. Hiermee wordt gegarandeerd dat de huisvesting voldoet aan de landelijke kwaliteitsstandaarden. 24/7 beheerplan Er is een uitgebreid Beheers- en Veiligheidsplan opgesteld in samenwerking met Intersafe en United Homes. Dit plan omvat interne en externe beveiligingsoperaties (IBO en EBO) en zorgt voor sociale veiligheid en continu beheer van de locatie. Registratie bij de gemeente In de overeenkomst met de gemeente is vastgelegd dat alle bewoners zich via de beheerder United Homes inschrijven in het Basisregistratie Personen (BRP). Dit draagt bij aan correcte registratie en naleving van gemeentelijke regels. Zorg na afloop dienstverband Initiatiefnemer voert als exploitant een strikt selectieproces ‘aan de poort’ bij de verhuur aan partijen die internationale werknemers wensen te huisvesten. De betreffende partij dient aan te tonen zich te houden aan de uitzend-CAO meer specifiek aan het bepaalde in artikel 49 van de CAO voor de Uitzendkrachten (per 1 januari 2026). Ten aanzien van het vervoer bepaalt art.
49 lid 7 van de CAO: “De uitzendonderneming zorgt voor informatie over het vervoer van en naar het land van herkomst. De uitzendonderneming kan vervoer in eigen beheer aanbieden. De uitzendkracht hoeft dit vervoer niet te accepteren”. Initiatiefnemer ziet erop toe dat de huurder (uitzendonderneming en/of huisvester namens werkgever) aan deze verplichting voldoet. Ontkoppeling contracten en huurbescherming Hetgeen hierboven wordt opgemerkt ten aanzien van het vervoer gaat evenzo op voor het toezicht op de ontkoppeling van arbeidscontracten en huurovereenkomsten. Initiatiefnemer voert een actief beleid gericht op voorlichting over en naleving van de CAO voor de uitzendkrachten. Op dit punt is in art. 49 lid 5 van de CAO specifiek opgenomen: “Als de uitzendovereenkomst eindigt geldt een overgangstermijn van vier weken waarbinnen de uitzendkracht de huisvesting die hij huurt van de uitzendonderneming dient te verlaten. De huurprijs blijft maximaal gelijk aan de huurprijs tijdens het dienstverband. De uitzendkracht voldoet de huurprijs wekelijks en van hem mag niet worden geëist dat de huurprijs vooraf moet worden voldaan”. Initiatiefnemer adviseert de uitzendonderneming en/of huisvester bovendien actief gebruik te maken van een separate huisvestingsovereenkomst.
Vaststelling door de Raad De locatie(s) voor huisvesting van internationale medewerkers worden vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee is voldaan aan de vereiste bestuurlijke borging. ,
3.
,
,
4.
5.
,
,
6.
7.
8.
9.
,
10.
,
,
11.
Conclusie Het voorliggende project past binnen de Beleidskaders Huisvesting.
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V.
3. 3. 6
Mobiliteitsvisie 2030 Lelystad Kader De Mobiliteitsvisie 2030 van Lelystad is gericht op het realiseren van een duurzaam veilig en inclusief mobiliteitssysteem dat de groei en ambities van de stad ondersteunt. De visie bevat de volgende kernpunten: • Duurzaamheid: Stimuleren van openbaar vervoer fietsen lopen en deelauto’s. Inzetten op elektrisch vervoer en waterstof met voldoende laadpunten in de openbare ruimte. • Bereikbaarheid: Goede verbindingen tussen woongebieden werkplekken en voorzieningen via hoofdwegen OV-knooppunten en comfortabele fiets- en looproutes. • Leefbaarheid en veiligheid: Scheiding van verschillende vervoerswijzen en veilige infrastructuur. Fietspaden en looproutes zijn comfortabel en veilig ook richting recreatiegebieden. • Inclusiviteit: Openbare ruimte en OV-haltes zijn toegankelijk voor iedereen conform het VN-verdrag Handicap. • Flexibiliteit: Mobiliteit sluit aan bij de behoeften van verschillende doelgroepen en levensfasen. • Knooppunten: Efficiënte overstapmogelijkheden tussen vervoersmiddelen en goede verbindingen met regionale netwerken. ,
,
,
,
,
,
,
,
Relatie tot ontwikkeling De Mobiliteitsvisie 2030 Lelystad zet in op een duurzaam veilig en inclusief mobiliteitssysteem. Het voornemen sluit hierbij aan door: • Het stimuleren van collectief vervoer en beperkt eigen autogebruik onder arbeidsmigranten. Dit blijkt uit het mobiliteitsprofiel waarop de verkeersgeneratie is gebaseerd. • De keuze voor een parkeernorm die past bij het beperkte autobezit van de doelgroep waardoor onnodige verharding en parkeerdruk worden voorkomen. • Het aanleggen van fietsenstallingen en het stimuleren van fietsen en lopen binnen het terrein wat aansluit bij de visie op duurzame en actieve mobiliteit • De campus ligt aan ontsluitingswegen (Zeuslaan Larserdreef) en nabij belangrijke infrastructuur (A6) waardoor de verbinding met werkplekken en voorzieningen goed is. • Er wordt met het voornemen geadviseerd om veilige fiets- en looproutes t realiseren. • De campus is ontworpen met voldoende parkeergelegenheid en een logische verkeersafwikkeling waardoor overlast en onveilige situaties worden voorkomen. ,
,
,
,
,
,
Conclusie Onderhavig voornemen is in lijn met de mobiliteitsvisie 2030 Lelystad
3. 3. 7
Woonvisie Lelystad 2022 – 2027 Kader De gemeente heeft een aantal ambities en uitgangspunten bedacht voor de woonvisie: Versnelde kwalitatieve groei • Lelystad wil niet alleen snel en veel woningen toevoegen maar vooral wijken bouwen met de juiste woning op de juiste plek inclusief alle benodigde voorzieningen. • De stad profileert zich als sterke groeistad en wil aantrekkelijk zijn voor nieuwe bewoners maar ook bestaande inwoners behouden. ,
,
,
Hoogwaardige woonkwaliteit • Lelystad biedt een relatief goede prijs-kwaliteitverhouding ten opzichte van andere steden in de regio. • De kwaliteit van woningen en woonomgeving staat centraal waarbij kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit. ,
Evenwichtige en inclusieve stad • De gemeente streeft naar gemengde wijken evenwichtig zijn vertegenwoordigd.
,
waar verschillende
prijsklassen en woningcategorieën
Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit projectnummer 0490916. 101 5 januari 2026 revisie 09 Lelystad Zeuslaan 1 B. V. •
Er is aandacht voor vergrijzing zorgbehoefte en flexibele huisvesting voor doelgroepen zoals gescheiden ouders arbeidsmigranten en jongeren. ,
,
,
Duurzaamheid en klimaatadaptatie • Alle woningen moeten uiterlijk in 2050 van het gas af zijn. Lelystad wil in 2025 energieneutraal zijn (exclusief mobiliteit). • • De stad ontwikkelt zich als groene duurzame en natuurinclusieve stad met veel aandacht voor klimaatadaptatie en ergietransitie. ,
,
Betaalbaarheid en beschikbaarheid Lelystad zet in op het terugdringen van de wachttijd voor (sociale) huurwoningen. • • Er wordt gebouwd voor alle doelgroepen: jongeren starters gezinnen senioren en mensen met een ,
,
,
,
zorgvraag.
Uitvoeringsagenda en monitoring • De woonvisie bevat een uitvoeringsagenda en wordt periodiek herijkt zoals in 2024 actuele ontwikkelingen en woningbehoefte. ,
,
om
in te spelen op
Relatie tot ontwikkeling De ontwikkeling van de arbeidsmigrantencampus is in lijn met de Woonvisie Lelystad 2022–2027 omdat het project inspeelt op de behoefte aan kwalitatieve betaalbare en inclusieve huisvesting voor een specifieke doelgroep met aandacht voor duurzaamheid leefbaarheid en spreiding van woonvormen. Daarmee ondersteunt het initiatief de ambities van Lelystad om een sterke toekomstbestendige en inclusieve stad te zijn. ,