Bijlagen bij de toelichting_Bijlage 1 Laddertoets

Met de nieuw beoogde supermarkt is de potentiële omvang van supermarkten in het verzorgingsgebied 4.870 m² wvo supermarkt. We constateren dat het huidige supermarktaanbod in het verzorgingsgebied breed en divers is en dat in de directe nabijheid eveneens marktconform supermarktaanbod aanwezig is.

23

24

Laddertoets Waterfront Lelystad

In tabel 5 verwerken we de uitgangspunten in distributieplanologisch onderzoek.

Tabel 5: Distributieplanologisch onderzoek supermarkten verzorgingsgebied 2023

Input

2043 excl. nieuwe supermarkt

2043 incl. nieuwe supermarkt

Inwoners

21.500

26.900

26.900

Bestedingen

€ 2.066

€ 2.066

€ 2.066

Fysieke bestedingen

€ 44.419.000

€ 55.575.000

€ 55.575.000

Koopkrachtbinding

85%

85%

85%

€ 37.756.200

€ 47.239.100

€ 47.239.100

10%

10%

10%

€ 41.951.300

€ 52.487.900

€ 52.487.900

Gemiddelde omzet per m²

€ 8.381

€ 8.381

€ 8.381

Haalbaar aanbod in m2 wvo

5.005

6.260

6.260

Gevestigd aanbod in verzorgingsgebied in m2 wvo

3.170

3.170

4.870

Marktruimte in m2 wvo (afgerond)

1.835

3.090

1.390

Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet

Bron: CBS, 2023; Panteia, 2019; DPO, 2021; Primos, 2023; Locatus, 2023; Verwerking: Stec Groep, 2023. Afgerond op 5-tallen

Op basis van distributieplanologisch onderzoek constateren we dat er sprake is van een gezonde markt voor supermarkten in het verzorgingsgebied. Na de ontwikkeling van 2.400 tot 3.000 woningen binnen Waterfront neemt het economisch draagvlak voor supermarkten door inwonersgroei toe. De marktruimte komt dan uit op circa 3.100 m² wvo. Wanneer de beoogde supermarkt van circa 1.700 m² wvo te zijner tijd ook is gerealiseerd resteert er nog enige marktruimte van circa 1.400 m² wvo. Belangrijke notie bij bovenstaande cijfers is dat deze berekening is gebaseerd op het verzorgingsgebied. Hierbij wordt dus enkel het aanbod dat binnen dit verzorgingsgebied aanwezig is meegenomen. Door met koopkrachtbinding te rekenen, wordt zo goed mogelijk rekening gehouden met mogelijke afvloeiing van bestedingen naar ander supermarktaanbod. De precieze afvloeiing is echter op wijkniveau lastig te specificeren. Gezien het supermark aanbod in de omliggende wijken is de afvloeiing mogelijk hoger. Tegelijkertijd zien we ook bij een hogere afvloeiing nog voldoende marktruimte voor de ontwikkeling van de beoogde supermarkt in de komende 10 tot 20 jaar.

5.3

Ruimtelijke effecten naar verwachting beperkt

Gezien de toekomstige marktruimte voor een supermarkt in het gebied Waterfront - mits het aantal huishoudens inderdaad naar verwachting groeit - zal de beoogde supermarkt voorzien in een (toekomstige) behoefte. Gezien het draagvlak dat op termijn ontstaat (zeker gezien de nieuwe woningen binnen Waterfront) zullen effecten op andere supermarkten in de omgeving naar verwachting aanvaardbaar zijn. Het is niet uit te sluiten dat supermarkten enige omzeteffecten ervaren, maar het draagvlak binnen het verzorgingsgebied is voldoende groot om deze effecten te mitigeren. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten doen zich naar verwachting dan ook niet voor.

Laddertoets Waterfront Lelystad

6. Leisure Binnen Waterfront wordt een ruim en divers leisure programma mogelijk gemaakt Met het bestemmingsplan voor de ontwikkeling Waterfront worden diverse amusementsattracties mogelijk gemaakt. De bedoeling van het plan is dat deze een relatie hebben met de plek rondom Batavia Stad. De leisure functies variëren sterk in type en omvang. Zo wordt een waterpark mogelijk gemaakt maar ook een indoor kinderthemapark, entertainment/show en meerdere kleinschalige buitenattracties. Imagine Leisure (2023) heeft een gap-analyse uitgevoerd voor leisure-ontwikkelingen binnen Waterfront. De toets aan de Ladder voor de functie Leisure baseren we voornamelijk op dit onderzoek.

6.1 Verzorgingsgebied van de grootschalige leisure functie is bovenregionaal De Ladder vraagt om vraag en aanbod binnen het verzorgingsgebied van de betreffende ontwikkeling tegen elkaar af te zetten. Dit verzorgingsgebied is per type functie afhankelijk van de omvang en type invulling. De beoogde leisure ontwikkeling binnen Waterfront maakt (hoofdzakelijk) een grootschalige leisureontwikkeling mogelijk en heeft daardoor een zeer ruim verzorgingsgebied. We lichten dit hieronder toe. Verzorgingsgebied niet modelmatig te bepalen en is afhankelijk van omvang en type aanbod Er bestaat geen standaardmethode om het verzorgingsgebied van een leisure functie te bepalen zoals dit voor andere functies wel veelal het geval is. Zo is het verzorgingsgebied van een woonplan of een plan voor een nieuw bedrijventerrein goed te bepalen op basis van verhuisbewegingen, type en omvang van het plan. Voor een recreatief programma is dit veelal lastiger. Bij een recreatief (leisure)programma is voornamelijk de aantrekkingskracht van de ontwikkeling bepalend voor de herkomst van de bezoekers en daarmee voor het verzorgingsgebied (marktregio) van het beoogde plan.

Grootschalige leisure functies hebben ruime reikwijdte door grote reisbereidheid van bezoeker Grootschalige leisure functies (zeker in een specifiek concept zoals bij Bataviakwartier) trekken bezoekers vanuit het gehele land, zo blijkt uit tal van voorbeelden van grootschalige leisure functies in Nederland. Door deze grootschaligheid en grote aantrekkingskracht, valt het verzorgingsgebied niet strak in te kaderen tot een bepaalde gemeente, regio of een specifieke straal rondom de planlocatie.

25

Laddertoets Waterfront Lelystad

Voor attracties is reisbereidheid en ‘catchment area’ inherent aan elkaar (bron: Imagine Leisure, GAP-analyse Leisure gemeente Lelystad, 2023). Dit varieert per type ontwikkeling. Een binnenspeeltuin heeft bijvoorbeeld een reisbereidheid van plusminus 15-20 minuten. Themaparken als de Efteling hebben een reisbereidheid van meer dan anderhalf uur. Aanvullend trekken grootschalige leisure concepten ook bezoekers vanuit een toeristisch perspectief die bereid zijn om verder te reizen en vaak ook kiezen voor een overnachting.

6.2 Grootschalig leisure concepten voorzien in een kwalitatieve behoefte Economische ontwikkeling zorgt voor marktvergroting Ongeveer 20% van het besteedbaar inkomen per Nederlands huishouden wordt uitgegeven in de leisure sector. Voor de komende tien jaar wordt verwacht dat het besteedbaar inkomen van de beroepsbevolking in Nederland en Noordwest-Europa zal stijgen (Rabobank, 2022). Er is een trend waarneembaar waarbij de beroepsbevolking meer buitenhuis vrijetijdsactiviteiten onderneemt. Tegelijkertijd worden gepensioneerden steeds koopkrachtiger, vitaler en besteden meer aan vrijetijdsbestedingen. Deze economische ontwikkelingen zorgen voor een grotere markt voor leisure faciliteiten. Noordwest-Europeanen kiezen steeds meer voor korte trips en vakanties, zowel binnenlands als internationaal. Door de verbeterde bereikbaarheid, met name door het aanbod van vluchten en het toenemende reiscomfort in verschillende vervoersmodaliteiten, worden afstanden voor recreatieve gasten als relatief kleiner ervaren. Tegelijkertijd spelen taal- en landsgrenzen binnen Noordwest-Europa een steeds minder belangrijke rol. Dit blijkt onder andere uit het groeiende aantal overnachtingen (op de Corona-dip na) van buitenlandse toeristen in Nederland. In de afgelopen tien jaar is het aantal buitenlandse toeristen met 25% gestegen.

Door de verwachte langjarige welvaartsontwikkelingen zal het inkomend toerisme naar verwachting verder toenemen (ABN-AMRO, 2022). Dit biedt groeipotentieel voor de markt van dag- en verblijfsrecreatie. Het toenemende aantal (soorten) bezoekers, de stijgende vrijetijdsbestedingen en de bereidheid om internationaal (voor een korte periode) te reizen, zorgen ervoor dat grootschalig leisureaanbod een steeds grotere markt bedient. Leisure is een groeimarkt, zowel in vraag als in aanbod De sector ‘leisure en recreatie’ heeft landelijk optimaal geprofiteerd van een sterke economie. Vrijwel alle branches groeiden, onder meer door hogere consumentenbestedingen. Het jaar 2022 stond na twee coronajaren in het teken van herstel. Bijna alle sectoren binnen de leisure branche lieten een goed herstel zien. In vergelijking met 2019 worden er weer vergelijkbare omzetten gerealiseerd. Op basis van de ontwikkeling in 2022 kunnen we stellen dat de consument de route naar de horeca en recreatie weer heeft gevonden en opnieuw omarmt (Rabobank cijfers en trends 2023). De sector is dynamisch: consumententrends veranderen snel en de levensduur van attracties wordt steeds korter.

Dat biedt doorlopend kansen voor de ontplooiing van nieuwe ontwikkelingen: initiatieven door nieuwe initiatiefnemers of door parallellisatie in andere branches, denk bijvoorbeeld aan retailers die belevingen in hun concepten doorvoeren om de gast te blijven trekken. Dit heeft er ook toe geleid dat het aanbod van leisure concepten in de afgelopen jaren is gestegen en dat het aantal bezoekers aan leisure activiteiten over een groter aanbod moet worden verdeeld. Het toevoegen van leisure concepten zal daarmee mogelijk leiden tot extra concurrentie binnen een specifieke branche of nichemarkt. De leisure markt is tegelijkertijd een groeimarkt: extra concurrentie hoeft niet direct te betekenen dat er een verdringingseffect elders ontstaat. Het

26

Laddertoets Waterfront Lelystad

totaal aantal bezoekers aan de verschillende vormen van dagrecreatie stijgt bijvoorbeeld ieder jaar. De Nederlander gaat graag een dagje uit en zoekt continu naar nieuwe ervaringen en vormen van beleving. Om herhaalbezoeken te realiseren, is het creëren van ‘onvergetelijke herinneringen’ essentieel. Dit kan worden bereikt door het ontwikkelen van unieke concepten en nieuwe vormen van beleving. (Rabobank, 2023). Behoefte is sterk afhankelijk van specifiek leisure concept Voor een grootschalig leisure concept, wordt er rekening gehouden met een reisbereidheid van minstens anderhalf uur, afhankelijk van de specifieke invulling. Binnen het huidige verzorgingsgebied, met een reistijd van anderhalf uur, wonen ongeveer 15 miljoen mensen.

Tabel 6: Aantal inwoners verzorgingsgebied

Bron: Imagine Leisure, 2023

Op basis van dit marktgebied kan een bepaald aantal bezoekers worden verwacht, afhankelijk van de uiteindelijke invulling en aantrekkelijkheid van het leisureaanbod. Een zeer sterk en uniek concept trekt jaarlijks meer dan een miljoen bezoekers (attractiepark De Efteling zelfs meer dan 5 miljoen bezoekers). Leisure binnen Waterfront voorziet in een kwalitatieve behoefte Het onderscheidend vermogen en de potentiële aantrekkelijkheid van leisureaanbod is met een Gap-analyse bepaald (bron: Imagine Leisure, 2023). Op basis van 13 indicatoren zoals verwachte ‘nieuwe bezoekers’, ‘seizoensafhankelijkheid’, ‘herhalingsbezoek’ en ‘iconische status’ is een inschatting gemaakt van de meest geschikte leisure functies, die voorzien in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Op basis van deze analyse is een top 10 van meest passende attracties gemaakt (zie Gap-analyse). Het leisureaanbod binnen Waterfront is aan de hand van dit onderzoek in het plan Waterfront opgenomen. Het leisureaanbod dat op de locatie Waterfront wordt gerealiseerd moet passen in het totaalconcept van het beoogde plan. Dit wil zeggen dat de huidige trekkers (zoals Batavia Stad, Batavia Haven en Batavialand) en nieuwe functies (zoals leisure, horeca en retail) gezamenlijk goed moeten functioneren en elkaar versterken.

Imagine Leisure constateert daarbij: ‘Het toevoegen van nieuwe functies in het gebied draagt bij aan het genereren van extra bezoekers, langer verblijf van bestaande bezoekers en mogelijke herhaalbezoeken (andere attractie op een ander moment). De functies hotel, leisure en attractie worden gezien als meest kansrijke nieuwe functies voor Bataviakwartier. Ze passen in de basis goed bij de blauwe en gele doelgroep en richten zich zowel op de nationale en internationale gasten.’

6.3 Toevoeging van grootschalige leisure leidt naar verwachting niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten Lelystad kenmerkt zich momenteel nog door een kleinschalig leisure aanbod met een aantal grote trekkers zoals Bataviastad en Aviodrome, met natuurgebieden als de Oostvaardersplassen en het IJsselmeer en omliggende attracties zoals Lowlands en Walibi Holland. In de directe nabijheid is weinig leisure aanbod (Amsterdam en Walibi uitgezonderd). In Almere is beperkt kleinschalig aanbod zoals lasergamen en een kleine dierentuin.

27

Laddertoets Waterfront Lelystad

Gezien de verwachting dat bezoekers vanuit een zeer ruime regio op een grootschalige leisure functie afkomen, zal het economische en ruimtelijk effect op bestaande leisure functies worden uitgesmeerd over een groot gebied (primair binnen een straal van anderhalf uur reistijd en in potentie een groter gebied). Een specifiek verdringingseffect op bepaalde leisure functies in bijvoorbeeld de omgeving zijn daarmee beperkt. Het feit dat het beoogde leisureaanbod van dit plan zich onderscheidt ten opzichte van het huidige aanbod in Lelystad en omgeving zorgt er voor dat effecten verder worden gemitigeerd. We concluderen dat het beoogde leisureaanbod niet zal leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten (onaanvaardbare leegstand) elders.

Nieuw grootschalig leisureaanbod trekt naar verwachting ruim een miljoen bezoekers per jaar Grootschalige leisure in het gebied Waterfront heeft een grote aantrekkingskracht op inwoners vanuit een zeer ruime straal. Leisure-expert en adviesbureau Innoxite geeft aan dat al deze functies (in potentie) jaarlijkse (honderd)duizenden bezoekers trekken. De verwachting is dat een grootschalige indoor leisure voorziening jaarlijks circa 600.000 bezoekers trekt. Andere grootschalig leisureaanbod trekt naar verwachting aanvullend nog duizenden jaarlijkse bezoekers zoals een adventurepark (circa 200.000), cultureel aanbod (circa 100.000) en een waterpark (circa 350.000). Deels zal er overlap zitten in de bezoekers maar voor het merendeel gaat het om unieke bezoekers. De beoogde leisure voorzieningen trekken daarmee naar verwachting circa 1,25 miljoen bezoekers per jaar. Dit aantal bezoekers vormt een belangrijke doelgroep (en draagvlak) voor andere gelieerde voorzieningen zoals met name hotels en andere horeca.

28

Laddertoets Waterfront Lelystad

7. Restaurant/café Horeca-aanbod gericht op bezoekers en toekomstige inwoners Binnen het plan Waterfront worden diverse vormen van horeca mogelijk gemaakt. Deze horeca richt zich op de bezoeker van het gebied Waterfront en deels op de nieuwe inwoners. Dit zijn bezoekers van Batavia Stad Fashion Outlet en van het leisureaanbod binnen het plangebied. Het horecaprogramma bestaat (naast een hotelprogramma, zie volgend hoofdstuk) uit drie tot vier horeca-units, met een netto toevoeging van circa 7.000 m². Het programma bestaat uit restaurants en cafés, deels met avondopening.

7.1 Verzorgingsgebied restaurant/café is gelijk aan het verzorgingsbereik van Batavia Stad en leisure Het horeca-aanbod richt zich met name op de bezoeker van Batavia Stad en op de bezoekers van de leisure-activiteiten. Zo is dit beoogd in het concept en omschreven in dit bestemmingsplan. Dergelijk aanbod zal zich vooral richten op de bezoeker van leisure- en retail aanbod. Daarnaast zal het een deel van de (nieuwe) bewoners van Lelystad bedienen. De trekkracht die de leisure- en retail functies hebben, zorgen voor een groot aandeel bezoekers van ver buiten de eigen gemeente. Het verzorgingsbereik van horeca binnen het plan Waterfront kan daarmee ook als bovenregionaal worden beschouwd. Ter illustratie: wanneer Batavia Stad en het leisure aanbod honderd bezoekers weet te trekken, betekent dit een gastenpotentieel voor de horeca van eveneens honderd bezoekers. Uiteraard zal lang niet dit gehele potentieel worden benut, maar een aanzienlijk aandeel combinatiebezoek valt wel te verwachten.

7.2 Behoefte afhankelijk van het aantal bezoekers van het gebied Waterfront De verwachte bezoekersaantallen voor Batavia Stad stijgen fors: een toename van circa 1,3 miljoen jaarlijkse bezoekers. Daarnaast zal het grootschalige leisureaanbod een fors aantal bezoekers trekken (meer dan 1 miljoen per jaar), bestaande uit zowel dagbezoekers als bezoekers die ook overnachten. Ten slotte zullen er circa 2.400 tot 3.000 huishoudens in het gebied bijkomen (gelijk aan zo’n 5.400 tot 6.750 bewoners, uitgaande van huidige huishoudensomvang van 2,25 in Lelystad). Al deze bezoekers en bewoners zijn potentiële gasten van de horeca in het gebied Waterfront. Op basis van deze twee doelgroepen berekenen we de verwachte behoefte aan horeca in het gebied Waterfront. Deze berekening is indicatief. We analyseren hiervoor het potentiële horecabezoek en koppelen dit aan de verwachte benodigde vierkante meters horeca. We gaan hierbij in op twee soorten doelgroepen: (1) bezoekers van leisure en retail aanbod en (2) nieuwe inwoners van het gebied. Om de ruimtebehoefte te bepalen per doelgroep baseren we ons zo veel mogelijk op objectieve en meetbare bronnen. Daarnaast doen we enkele aannames om een specifiek aandeel te bepalen van bezoekers die horecavoorzieningen binnen Waterfront gaan bezoeken.

29

Laddertoets Waterfront Lelystad

Bezoekers leisure en retail hebben een vraag naar maximaal circa 6.000 m² horeca Ervan uitgaande dat niet alleen inwoners van Waterfront maar vooral ook bezoekers van leisure en retail gebruik gaan maken van de nieuwe horecagelegenheden, stijgt het aantal potentiële horecabezoekers. Naar verwachting trekken de leisure- en retail activiteiten ruim een miljoen bezoekers per jaar (zie vorige hoofdstuk). Welk deel daadwerkelijk gebruik maakt van het horecaaanbod in dit gebied is ook hier lastig te bepalen. Gezien het bezoekersmotief ‘een dagje uit’ of een meerdaagsbezoek, is de verwachting dat een aanzienlijk deel van de bezoekers gebruik maakt van de horeca. We zetten enkele cijfers op een rij: • Omdat het specifieke aandeel vooraf lastig is te bepalen, hanteren we een ruime bandbreedte van circa 10 tot 40%. Uitgaande van circa 1,25 miljoen bezoekers per jaar, betekent dit een potentieel aan horecabezoekers van circa 125.000 tot 500.000 bezoekers. • Bovendien blijven bezoekers langer in het gebied (verlengde verblijfsduur) waardoor bestedingen verder toenemen. Dit effect is niet specifiek meegenomen in deze berekening omdat niet precies te bepalen is wat huidige bestedingen en verwachte extra bestedingen zullen zijn. De benadering is daarmee conservatief: de geschatte behoefte moet als een minimum worden gezien, naar verwachting ligt de geschatte behoefte hoger dan hier berekend.

• Cijfers over bestedingen per horecabezoek variëren sterk per bron. Zo geeft een enigszins verouderde bron uit 2017 (Food Service Instituut, januari 2017) aan dat bestedingen tussen de € 20 en € 33 liggen. Andere bronnen (zoals HorecaRama, 2021) gaan uit van gemiddeld € 70 per bezoek (met name gericht op terrasbezoek). Andere bronnen (bijvoorbeeld als input voor het maken van een bedrijfsexploitatie) hanteren als voorbeeld € 25 tot € 50 per gast. Gezien deze cijfers gaan we uit van circa € 30 tot € 40 per gast, per bezoek. • Op basis van bovenstaande kengetallen is de potentiële omzet vanuit bezoekers van leisure en retail circa € 3,75 miljoen tot € 20 miljoen per jaar. • Uitgaande van de eerder genoemde gemiddelde omzet per vierkante meter van € 3.300 tot € 3.800 per m2, is de horecavraag van bezoekers van leisure en retail circa 1.150 tot 6.000 m². Vraag vanuit nieuwe inwoners maximaal circa 1.900 m² De toekomstige bewoners van Waterfront vormen een belangrijke doelgroep voor de beoogde horecagelegenheid. We geven daarom een indicatie van het potentiële horecabezoek van deze doelgroep. Op basis van de verwachte inwonersgroei door de toevoeging van 2.400 woningen gaan we uit van zo’n 5.400 inwoners tot en met 2043.

We hanteren hier wederom een conservatief scenario (+2.400 woningen in plaats van +3.000) zodat ook bij minder groei de behoeften en ruimtelijke effecten goed in beeld zijn. Uit onderzoek blijkt dat de Nederlander gemiddeld circa € 3.500 per jaar (2019, pré-corona) aan horeca besteed. De totale verwachte omzet van de nieuwe inwoners van Waterfront komt daarmee op circa € 18,9 miljoen. Een deel van deze potentiële horecabestedingen wordt daadwerkelijk binnen de horeca in Waterfront gedaan. Het is lastig te bepalen welk aandeel dit is. Aannemelijk lijkt dat circa een kwart tot een derde van deze bestedingen ‘in de buurt’ worden gedaan: circa 25 tot 33%. Dit betekent een bestedingspotentieel van circa € 4.725.000 tot € 6.237.000. Uit gegevens van het Bedrijfschap Horeca en Catering (2021) komt naar voren dat een caférestaurant een omzet genereert van circa € 3.800 per m², een lunchroom genereert gemiddeld een omzet van circa € 3.300 per m². Uitgaande van een gemiddelde omzet van € 3.300 tot € 3.800 per vierkante meter en een totale potentiële omzet van € 4,7 tot € 6,2 miljoen per jaar verwachten we een behoefte vanuit deze doelgroep van circa 1.240 tot 1.890m² bvo horeca.

30

Laddertoets Waterfront Lelystad

Conclusie: indicatieve aanvullende behoefte aan maximaal circa 7.900 m² horeca in het gebied Waterfront We concluderen dat de vraag vanuit de twee genoemde doelgroepen gezamenlijk zo’n 2.400 tot 7.900 m² bvo betreft. Dit is – gezien de onzekerheid rondom enkele aannames - een brede bandbreedte. Bovendien zal de kwaliteit van het aanbod en daarmee de aantrekkelijkheid van het horeca-aanbod, van grote invloed zijn op aantrekkingskracht naar bezoekers. In hoeverre deze horecameters succesvol worden ingevuld is afhankelijk van vele factoren zoals het succes van zowel het leisure- en retail aanbod, de mate waarin men erin slaagt een logische verbinding tussen deze functies te creëren en bijvoorbeeld de kwaliteit van het horeca-aanbod zelf. Binnen het plangebied is geen onbenutte harde plancapaciteit beschikbaar waar deze horeca (grotendeels gebonden aan de Batavia Stad) al kan worden ingevuld. Horeca binnen plangebied Waterfront betekent een kwalitatieve versterking van horeca-aanbod Gemeente Lelystad onderscheidt verschillende deelgebieden voor horeca. Bataviakwartier en het stadshart zijn hierbij belangrijke clusters, daarnaast zijn dit o.a. natuurgebieden, recreatieve clusters en Lelystad Airport.

Gemeente Lelystad heeft de ambitie om twee horecaconcentratiegebieden te ontwikkelen en buiten deze clusters ‘weloverwogen’ om te gaan met horeca, zo blijkt uit integraal horecabeleid en een ruimtelijk-economisch ontwikkelkader. Adviesbureau Ginder deed op basis van deze uitgangspunten naar kansen en risico’s op het gebied van horeca in Lelystad (juli, 2022). Hieruit blijkt dat horecaontwikkeling in het projectgebied Waterfront een kwalitatieve versterking voor Lelystad kan zijn. Geconcludeerd wordt dat dat de snelle bevolkingsgroei van de stad een bepaalde extra vraag genereerd. Naast (een groei van) eigen inwoners profiteert de horeca van de brede toeristisch recreatieve functie in Lelystad, aangevuld met de zakelijke markt en ‘traffic’-klandizie. Zo onderscheiden de deelgebieden in Lelystad zich met een diversiteit aan marktsegmenten op basis van doelgroepen en bezoekmotieven. De belangrijkste conclusies die Ginder uit de benchmark trekt zijn dat in Lelystad de sector Dranken sterk achterblijft en dat de gemeente een groot metrage Fastfood kent. De groei van het horeca aanbod is achter gebleven. De sterkste groei vond nog plaats in de ondersteunende centra terwijl het aandeel in het Stadshart achterbleef. Lelystad kent veel verspreide horeca.

Het horeca aanbod in het Stadshart wordt matig gewaardeerd, het ontbreekt aan een aantrekkelijk en levendig verblijfsplein met horeca waar altijd iets te doen en beleven is. In die zin blijft de sociale functie van het Stadshart sterk achter. Enkele jaren terug is geconcludeerd dat het aanbod op gemeenteniveau veel van hetzelfde en weinig innovatief is. Dit is ondertussen aan het veranderen met nieuw aanbod. De horeca in Batavia Outlet wordt goed gewaardeerd. Uit de benchmark met Nederlandse outlet centers wordt duidelijk dat haar horeca aanbod redelijk in de pas loopt maar met buitenlandse outlets blijft het achter. BSFO wil blijven vernieuwen en spiegelt zich aan de internationale retailmarkt en andere outlet centers. Internationaal wordt horeca belangrijker voor centrumgebieden en outlet centers. Om de bezoekerseconomie van Lelystad een impuls te geven liggen er kansen om de horeca verder te ontwikkelen: met name kwalitatief en ter versterking van deelgebieden. Er ligt een flinke opgave om de horeca concentratiegebieden in het Stadshart en Bataviakwartier te versterken. Naast de potentie van horeca in Lelystad is ook gekeken naar bestaande plannen voor verschillende deelgebieden in Lelystad en de mogelijke marktruimte voor horeca in Lelystad.

Hieruit wordt geconcludeerd dat kwantitatief (op basis van normomzetten per bedrijf, inwoners en bezoekersgroei en omzetpotentie) er marktruimte is voor ruim 5.500 m² bvo in de komende 15 jaar voor heel Lelystad. Tot slot schetst Ginder het perspectief voor horeca in Bataviakwartier. Geconcludeerd wordt dat horeca binnen Batavia Fashion Outlet en elders in dit gebied onderscheidend blijft zolang dit

31

Laddertoets Waterfront Lelystad

ondergeschikt blijft aan het winkel/outletaanbod. Batavia Fashion Outlet moet zich continu vernieuwen om meer beleving, gemak en service te bieden. Enkel op die manier kan het blijven concurreren met ander outletaanbod. strategie. De meer online oriëntatie van winkelend publiek vereist dat de retail niet alleen in het teken moet staan van omzetsnelheid en voorraad. Het verschuift naar de ‘emotionele connectie’ met het merk. De winkels en met name de trekkers moeten helemaal top zijn. Daghoreca is en blijft ondersteunend daaraan. Verruiming naar eigen avondopenstelling is niet gewenst. Zo wordt voorkomen dat horeca een zelfstandig trekkende functie krijgt op niet outlet bezoekers. Perspectief voor Batavia Outlet zit vooral in het ontwikkelen/versterken van (onderscheidende en eigentijdse) horeca, parallel aan de verdere uitbouw van het vrijetijdsgebied (en met name Bataviastad).

7.3 Ruimtelijke effecten door nieuwe horeca-aanbod zijn naar verwachting beperkt maar ook afhankelijk van kwaliteit van het aanbod Gezien het bestemmingsplan een maximum in aantal vierkante meters mogelijk maakt is het vanuit een goede ruimtelijke ordening verdedigbaar dat binnen het bestemmingsplan maximaal circa 7.900 m² mogelijk wordt gemaakt. Er is – in potentie - voldoende behoefte aan de vierkante meters horeca in het plan. Hierdoor zal er naar verwachting geen onaanvaardbaar ruimtelijk effect zijn. De reden hiervoor is dat het plan zich met name richt op bezoekers en nieuwe bewoners van het gebied. Deze groep zou voldoende potentiële omzet met zich meebrengen om een gezonde exploitatie te draaien. Effecten op horeca-aanbod in de omgeving zijn niet uit te sluiten, maar gezien de grote bezoekersaantallen is er voldoende omzetpotentieel. Mogelijke ruimtelijke effecten ontstaan daarmee vooral vanuit concurrentie maar ruimtelijk gezien zal het plan geen onaanvaardbare effecten (zoals onaanvaardbare leegstand) met zich meebrengen.

32

Laddertoets Waterfront Lelystad

8. Hotel Het plan Waterfront voorziet in drie hotels Het bestemmingsplan voor Waterfront maakt drie hotels mogelijk. Een boetiekhotel van circa 25 kamers, een hotel gekoppeld aan entertainment (dinnershow) met circa 150 kamers en een hotel gekoppeld aan de grootschalige leisureontwikkeling van circa 400 kamers.

8.1

Verzorgingsgebied van hotels is bovenregionaal

Bezoekers van hotels komen van ver buiten Lelystad Om de behoefte aan verblijfsaccommodaties te bepalen is het van belang het verzorgingsgebied zorgvuldig af te bakenen. Het bepalen van het verzorgingsgebied voor een hotel is complex: gasten komen niet uit een bepaalde straal rondom de locatie maar juist veelal van verder. Voor een recreatief programma is de aantrekkingskracht van de ontwikkeling (en daarmee bezoekmotief) bepalend voor de herkomst van bezoekers en daarmee voor het verzorgingsgebied. Hierbij geldt veelal: des te unieker het concept, des te groter de reikwijdte van een plan. De beoogde verblijfsaccommodaties zijn onderdeel van de totaalontwikkeling Waterfront waarbij functies mogelijk worden gemaakt met een zeer ruime reikwijdte. Dit betekent dat die reikwijdte voor deze hotels ook zeer ruim zal zijn. Eventuele effecten beperken zich naar verwachting tot gemeente Lelystad Hotels in de regio richten zich zowel op de zakelijke als de recreatieve markt. Gasten van deze hotels zullen uit heel Nederland (en daar buiten) komen. Het gebied waarbinnen het toevoegen van hotels een mogelijk effect zal hebben is beter in te kaderen. Naar verwachting valt het gebied waarbinnen een gemiddelde bezoeker een afweging maakt tussen verblijfsaccommodaties binnen een straal van zo’n 10 tot 15 kilometer (circa 15 tot 20 autominuten).

Dit is doorgaans het oriëntatiegebied waar een potentiële gast alternatieven tegen elkaar afweegt. Vanuit Waterfront betekent dit dat nagenoeg de gehele gemeente Lelystad binnen dit verzorgingsgebied valt.

8.2 Nog behoefte aan circa 665 hotelkamers binnen gemeente Lelystad t/m het jaar 2040 De ontwikkeling van de Nederlandse verblijfsaccommodatiemarkt: flinke knauw en snelle opleving aantal overnachtingen In de jaren tot aan de coronapandemie trok de Nederlandse hotelmarkt aan. Dit blijkt uit figuur 6 die de ontwikkeling van het aantal hotelovernachtingen en het aantal hotelkamers toont. Het aantal overnachtingen steeg harder dan het aantal hotelkamers en daardoor steeg de bezettingsgraad 4 per hotelkamer. Door de coronapandemie kelderde het aantal overnachtingen, mede als gevolg van de beperkingen van (internationaal) toerisme. Toch veerde in 2021 het aantal overnachtingen weer snel op, zowel in Nederland als in Flevoland. Deze groei zette zich in de meest recente jaren door. De crisisperiode van 2009-2012 kende eveneens een dip in het aantal overnachtingen, om daarna weer snel toe te nemen. Nieuw toeristisch aanbod (met toegevoegde waarde) creëert daarbij bovendien ook nieuwe vraag. 4

Dit is het percentage dat een hotelkamer per jaar bezet is

33

34

Laddertoets Waterfront Lelystad

Figuur 6: Ontwikkeling aantal hotelovernachtingen in Nederland (index 2012 = 100) 200 150 100 50 0 2012

2013

2014

2015

Totaal

2016

2017

2018

Binnenlands

2019

2020

2021

2022

2021

2022

Buitenlands

Bron: CBS, 2023

Figuur 7: Ontwikkeling aantal hotelovernachtingen in Flevoland (index 2012 = 100) 300 200 100 0 2012

2013

2014

2015

Totaal

2016

2017

Binnenlands

2018

2019

2020

Buitenlands

Bron: CBS, 2023

Groei verblijfsaccommodaties afhankelijk van huidig functioneren, toekomstig functioneren en verwachte toekomstige (economische) groei De bezettingsgraad 5 is een belangrijke indicator van het functioneren van de hotelmarkt. We hebben te maken met de feitelijke bezettingsgraad en met de normatieve bezettingsgraad die nodig is voor economisch rendabel functioneren. Er is een aantal variabelen van invloed op de bezettingsgraad. Zoals het aantal (toekomstige) overnachtingen en de ontwikkeling van het aanbod aan hotelkamers. Door het aantal overnachtingen in Flevoland te verhouden tot het beschikbare aantal (hotel)kamers kan de bezettingsgraad voor de provincie worden berekend. Het totale aanbod aan hotelkamers in Flevoland is circa 1.515. Het totaal aantal hotelovernachtingen in 2022 was circa 465.000 (bron: CBS statline, 2023). Ervan uitgaande dat de accommodaties het gehele jaar open waren betekent dit dat er in 2022 een capaciteit was van in totaal 553.000 (1.515 * 365 nachten). Dit betekent dat de bezettingsgraad in Flevoland in 2022 circa 84% was 6. De minimaal benodigde bezettingsgraad om een hotel exploitabel te houden is doorgaans circa 65% (dit is bijvoorbeeld de minimale bezettingsgraad die beleggers doorgaans aanhouden bij hotelinvesteringen). Een andere variabele is de verwachte ontwikkeling van het aantal overnachtingen.

Dit is een fluctuerende variabele (bijvoorbeeld door verschillende crises en economische onzekerheid). Daarom kijken we naar de trend van hotelovernachtingen in de afgelopen tien jaar. Hiermee worden uitschieters (bijvoorbeeld door corona) uitgevlakt. Deze trend laat zien dat het aantal 5

De bezettingsgraad is het percentage hoeveel dagen per jaar een hotelkamer bezet is

6

= het totaal aantal overnachtingen gedeeld door het totaal aantal beschikbare kamers

35

Laddertoets Waterfront Lelystad

hotelovernachtingen sinds 2012 in Flevoland langzaam doorgroeit. Een andere belangrijke variabele is de (bredere) marktprognose. De toekomstige vraag wordt beïnvloed door economische groeiprognoses van bijvoorbeeld het Centraal Plan Bureau (CPB) en NBTC. De groei is geraamd op circa 1,8% per jaar. Ten slotte zijn lokale en regionale impulsen voor de toeristische of zakelijke markt van belang. De totale ontwikkeling rondom Waterfront is bijvoorbeeld zo’n impuls. Bij deze ontwikkeling worden op grote schaal publiekstrekkers toegevoegd aan het gebied. Denk hierbij aan de leisure ontwikkelingen en uitbreiding van Batavia Stad. Dergelijke ontwikkelingen kunnen de (lokale) hotelmarkt een forse boost geven. Samenvattend verwachten we dat in Lelystad de jaarlijkse groei van het aantal hotelovernachtingen door zal zetten en op de lange termijn (na ontwikkeling van Waterfront) nog eens een extra boost krijgt. Modelmatige vraagraming reguliere groei: vraag naar circa 386 extra hotelkamers tot en met 2040 In deze paragraaf stellen we een modelmatige behoefteraming op voor de behoefte aan hotelkamers op basis van een reguliere groei van de hotelsector, dit is exclusief de (extra) bezoekers die Batavia Stad en het leisureaanbod genereren, hier gaan we in de volgende paragraaf uitgebreider op in. We benadrukken dat het model een indicatie geeft en geen exacte wetenschap is.

Goed onderscheidend hotelaanbod creëert namelijk een eigen marktvraag en het functioneren van een individueel hotel is bovendien sterk afhankelijk van het gastheerschap en het onderscheidend vermogen. Het model is feitelijk een verrekening van het verwachte aantal hotelovernachtingen en het aanbod in hotelkamers. In de volgende tabel berekenen we de verwachte vraag naar hotelkamers op basis van de normatieve bezettingsgraad voor Lelystad, de huidige hotelcapaciteit en de verwachte groei van het aantal hotelovernachtingen voor de komende 20 jaar. Op basis van deze cijfers verwachten we een autonome groei van de vraag naar hotelkamers in de komen de 20 jaar van circa 385 kamers. Bovenop deze autonome groei zal er vanuit het specifieke concept voor Waterfront een extra hotelvraag worden gegenereerd Zie hiervoor de volgende paragraaf.

Tabel 7: Indicatieve vraagraming aantal hotelkamers Lelystad Indicator

In cijfers

Bron/toelichting

Aantal kamers in Lelystad

276

Vastgoeddata.nl

Huidige bezettingsgraad

84%

CBS, zie tekst vorige paragraaf

Benodigde bezettingsgraad

65%

Zie tekst vorige paragraaf

Aantal nachten verhuurd

365

Jaarronde verhuur

Economisch groeipercentage

1,8%

Huidige vraag (overnachtingen)

84.620

=Aantal kamers*bezetting*365

Toekomstige vraag komende 20 jaar

120.900

=huidige vraag * gem. groei

Maximale toevloeiing door ontwikkeling Waterfront

105.000

In te vullen

Totale vraag komende 20 jaar

942

CPB, 2022

= toekomstige vraag / benodigde bezetting / 365 nachten

Huidige capaciteit in kamers

276

Vastgoeddata.nl

Resterende behoefte komende 20 jaar

665

=totale vraag – huidige capaciteit

Laddertoets Waterfront Lelystad

Aanvullende vraag naar circa 350 tot 500 kamers op basis van bezoekers Batavia Stad en grootschalige leisure ontwikkeling Vanuit de aantrekkingskracht van het leisure- en retail aanbod zal een extra vraag naar verblijfsaccommodaties worden gegenereerd. Uitgaande van de verwachte circa 1,25 miljoen bezoekers per jaar, is er in potentie een groot aantal jaarlijkse hotelbezoekers. Leisure-expert Innoxite verwacht door dit leisure- en retail aanbod dat er dagelijks circa 700 tot 1.000 extra bezoekers overnachten in het gebied. Dit type bezoeker maakt doorgaans met twee personen gebruik van één kamer waardoor de dagelijkse behoefte circa 350 tot 500 kamers zal zijn. Overnachtingen vinden plaats in het weekend (veelal gezinnen) maar ook buiten de weekenden om zoals (vermogende) gepensioneerden: zij zijn bewuste toeristen en recreanten. Bereid om meer te betalen om ontzorgt te worden en zullen ook vaker midweek kiezen dan weekend (mits aanbod past), (zie o.a. "Grey Ocean Strategie" van Edgar Keehnen). Uitgaande van circa drie tot vier nachten per week betekent dit een extra vraag van circa 55.000 tot 105.000 overnachtingen per jaar.

8.3 Ruimtelijke effecten na ontwikkeling leisure- en retail aanbod naar verwachting beperkt De verwachte aantrekkingskracht en daarmee gepaard gaande combinatiebezoeken van bezoekers aan het leisure- aan retail aanbod, creëert een grote behoefte aan nieuwe hotelkamers in het gebied Waterfront. Bovenop deze specifieke behoefte, zal er op termijn ook een extra behoefte ontstaan aan ‘regulier’ hotelkameraanbod binnen de gemeente Lelystad (circa 225 kamers in de komende 20 jaar). Gezien deze algehele grote behoefte én het specifieke totaalconcept binnen Waterfront, zullen ruimtelijke effecten op andere plekken beperkt zijn. De verwachting is dan ook dat zich geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten voordoen door de toevoeging van circa 575 hotelkamers in het plan Waterfront.

36

Laddertoets Waterfront Lelystad

9. Cultuur Voor de functie cultuur wordt planologisch 22.000 m2 bvo mogelijk gemaakt 7. Het verzorgingsgebied voor de functie cultuur varieert sterk per type voorziening en type gebruiker. Een bijzonder museum zal automatisch bezoekers van een groter gebied trekken dan bijvoorbeeld een lokaal kunstatelier. Een eenduidig verzorgingsgebied is daarmee niet te definiëren. We kijken daarom voornamelijk naar de behoefte en mogelijk te verwachten effecten. Behoefte, ruimtelijke effecten en conclusie We constateren dat: • De behoefte aan de functie cultuur sterk afhankelijk is van de uiteindelijke functie en gebruiker. • De behoefte aan cultuur niet vooraf is te berekenen in een marktruimteberekening. Immers, de behoefte aan cultuur wordt mede bepaald door de gebruikers en bewoners en vooral beïnvloed door overheidsbeleid. Cultuurvoorzieningen concurreren hierdoor ruimtelijk gezien niet met andere locaties. • De ontwikkeling van het cultuurprogramma gerelateerd is aan het totaalprogramma. • Een cultuurprogramma doorgaans niet tot nauwelijks effecten heeft op de bestaande voorraad aangezien deze ondergeschikt zijn aan de (toekomstige) inwoners en bezoekers. Bovendien zit er ook geen commercieel belang bij culturele en sociale voorzieningen waarbij beperkte vraaguitval niet direct zal leiden tot onaanvaardbare leegstand.

• Ruimtelijke effecten mogelijk zijn maar dat deze niet zullen leiden tot onaanvaardbare effecten. Nieuw aanbod heeft niet tot nauwelijks effect op het functioneren van andere functies en plekken en leidt dus ook niet tot onaanvaardbare leegstand.

7

Dit betreft netto geen uitbreiding: het huidige bestemmingsplan maakt dit ook al mogelijk.

37

Laddertoets Waterfront Lelystad

Colofon Datum: 22 november 2023 Projectnummer: 23.047 Opdrachtgever: Royal HaskoningDHV namens gemeente Lelystad Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Bouke Timmen en Lukas Meuleman Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

38