Bijlagen bij de toelichting_Bijlage 1 Laddertoets

Laddertoets Waterfront Lelystad Stec Groep aan Royal HaskoningDHV 22 november 2023

2

Laddertoets Waterfront Lelystad

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

4 4 4

Uitgangspunten 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3.

3.2 3.3

4.2 4.3

6.

7.

Verzorgingsgebied voor wonen binnen Waterfront is in ieder geval de gemeente Lelystad Binnen Lelystad is er behoefte aan circa 5.500 woningen tot en met het jaar 2040 Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten

Retail 4.1

5.

Waterfront: integrale gebiedsontwikkeling als kwalitatieve versterking voor Lelystad Ladder als motiveringsvereiste voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen Beoogde ontwikkeling Waterfront maakt een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk Waterfront is een uitbreiding buiten bestaand stedelijk gebied Geen geschikte alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied beschikbaar Ruimtelijk verzorgingsgebied varieert per (type) functie Conclusie: project Waterfront voorziet in een behoefte en leidt niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten

Wonen 3.1

4.

Achtergrond Laddertoets om behoefte en ruimtelijke effecten te onderzoeken Leeswijzer

Verzorgingsgebied detailhandel voor uitbreiding Batavia Stad en aanvullende detailhandel is bovenregionaal Behoefte aan uitbreiding meters detailhandel volgt vanuit bezoekers vanuit het gehele land en daarbuiten Mogelijke ruimtelijke effecten door uitbreiding retail vragen om brede afweging maar leiden niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten

5 6 7 7 8 9 9 9

10 10 12 13

14 14 14 18

Supermarkt

20

5.1 5.2 5.3

20 21 24

Verzorgingsgebied binnen een twee-kilometer-straal Op termijn voldoende draagvlak en behoefte aan nieuwe supermarkt Ruimtelijke effecten naar verwachting beperkt

Leisure

25

6.1 6.2 6.3

25 26

Verzorgingsgebied van de grootschalige leisure functie is bovenregionaal Grootschalig leisure concepten voorzien in een kwalitatieve behoefte Toevoeging van grootschalige leisure leidt naar verwachting niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten

Restaurant/café

27

29

3

Laddertoets Waterfront Lelystad

7.1 7.2 7.3

8.

29 29 32

Hotel

33

8.1 8.2

33

8.3

9.

Verzorgingsgebied restaurant/café is gelijk aan het verzorgingsbereik van Batavia Stad en leisure Behoefte afhankelijk van het aantal bezoekers van het gebied Waterfront Ruimtelijke effecten door nieuwe horeca-aanbod zijn naar verwachting beperkt maar ook afhankelijk van kwaliteit van het aanbod

Verzorgingsgebied van hotels is bovenregionaal Nog behoefte aan circa 665 hotelkamers binnen gemeente Lelystad t/m het jaar 2040 Ruimtelijke effecten na ontwikkeling leisure- en retail aanbod naar verwachting beperkt

Cultuur

33 36

37

Laddertoets Waterfront Lelystad

1. Inleiding 1.1

Achtergrond

Gemeente Lelystad is bezig met (plannen voor) het ontwikkelen van Waterfront. Het is een plan waarbij wonen en recreëren gezamenlijk worden ontwikkeld. Het plan maakt daarvoor naast woningbouw ook de functies horeca, detailhandel, cultuur en recreatie/leisure mogelijk. In opdracht van de gemeente Lelystad werkt Royal HaskoningDHV (RHDHV) aan het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Waterfront Stedelijke Kust Lelystad. Circa drie kilometer kust wordt tot een gebied ontwikkeld waar wonen, verblijven en recreëren samenkomen. Waterfront bestaat uit drie deelgebieden: 1 Noord: Bataviakwartier met focus op vrijetijdsbesteding en economie 2 Midden: Saerdam met focus op openbare ruimte en bewegen 3 Zuid: Meerdijkhaven met ruimte voor een nieuwe woonlandschap

1.2 Laddertoets om behoefte en ruimtelijke effecten te onderzoeken Om Waterfront te kunnen ontwikkelen wordt een bestemmingsplan in procedure gebracht. In dit bestemmingsplan moet de behoefte aan de ontwikkeling via de methodiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder), worden getoetst. Wanneer wordt aangetoond dat er behoefte is aan de verschillende functies binnen het plan Waterfront en het mogelijk maken hiervan geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten als gevolg heeft, voldoet het plan aan de benodigde eisen van de Ladder.

1.3

Leeswijzer

We doorlopen de Ladder zoals dat is vereist in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Laddertoets baseert zich daarbij op bestaande (lokale en regionale) behoefteramingen, bestaande onderzoeken en indien nodig aanvullend onderzoek. De Laddertoets is gebaseerd op regionale planlijsten, vastgesteld gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid en aanvullende informatie van gemeente Lelystad. We gaan achtereenvolgens in dit rapport in op de uitgangspunten en methodiek van de Ladder en bepalen in hoeverre de Ladder van toepassing is voor het plan. Per functie: 1 Brengen we het relevante verzorgingsgebied in beeld. Dit verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen de behoefte aan de functie moet worden bepaald. Binnen dit verzorgingsgebied moeten doorgaans mogelijke ruimtelijke effecten (met name leegstand) worden afgewogen. 2 Bepalen we in hoeverre de onderdelen uit het plan voorzien in een behoefte. Doorgaans wordt dit bepaald door vraag en aanbod binnen het verzorgingsgebied tegen elkaar af te wegen. 3 Taxeren we in hoeverre er sprake is van onaanvaardbare ruimtelijke effecten (met name leegstand). De algehele conclusie over behoeften, ruimtelijke effecten en een afweging van alternatieven binnen- en buiten bestaand stedelijk gebied geven we in hoofdstuk twee al weer. De onderbouwing van deze conclusies leest u in de overige hoofdstukken.

4

Laddertoets Waterfront Lelystad

2. Uitgangspunten Figuur 1: Indicatieve weergave ontwikkeling Waterfront Lelystad

Bron: Gemeente Lelystad

Tabel 1: Locatieprofiel Waterfront Lelystad Kenmerk

Toelichting

Ligging en bereikbaarheid

•

De beoogde locatie ligt aan de westkant van Lelystad aan het Markermeer.

•

Momenteel kent de beoogde locatie een variatie aan functies zoals woningen, detailhandel, groenstroken en het Markermeer. Binnen het gebied zijn braakliggende terreinen en tijdelijk ingevulde plekken.

•

De locatie wordt ontsloten door met name de Houtribdreef en Visarenddreef.

•

De ontwikkeling van het gebied moet leiden tot een gezellig leisure gebied aan het water in Bataviakwartier.

•

Dit gaat gepaard met een onderscheidend woonlandschap in Meerdijkhaven voor zowel Lelystedelingen als inwoners van (ver) buiten de gemeente als doelgroep.

•

Het unieke karakter van het plan komt voort uit de verbinding met het water, onder meer door een breed stadsstrand, een bootverbinding en nieuwe eilanden in het Markermeer.

•

Het plan Waterfront bestaat uit drie deelgebieden. Het noordelijke deel (Bataviakwartier) biedt met name ruimte voor de beoogde leisureontwikkelingen waarbij allereerst het al gevestigde detailhandel- en leisure-aanbod kan uitbreiden en daarnaast verblijfsduur verlengende functies worden toegevoegd (onder andere een hotel en daghoreca).

Doelgroep

Ruimtelijke opzet

Het middengebied vormt de verbinding tussen noord en zuid. Dit gebied zal met name een groen- en blauwinvulling krijgen. Het zuidelijk deel bestaat met name uit een woonprogramma, opgedeeld in vier clusters. Dit wordt aangevuld met voorzieningen zoals

5

Laddertoets Waterfront Lelystad

sportvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, welzijn en dienstverlening. In totaal worden in het gehele plangebied maximaal 3.000 woningen toegevoegd. Planologische eigenschappen

•

Binnen het plangebied vigeren verschillende bestemmingsplanen zoals ‘Bataviakwartier’ dat onder andere detailhandel en recreatie mogelijk maakt, ‘Schepenwijk’ dat wonen en groen mogelijk maakt, ‘Noordersluis’ dat een bedrijventerrein mogelijk maakt en Lelystad Haven dat zowel groen, wonen en bedrijventerrein mogelijk maakt. Voor het deel dat in het Markermeer ligt vigeert geen bestemmingsplan maar een beheersverordening (IJsselmeer-Markermeer-Oostvaardersplassen).

2.1 Waterfront: integrale gebiedsontwikkeling als kwalitatieve versterking voor Lelystad De unieke ligging van Lelystad aan het water wordt omarmt Lelystad heeft een unieke ligging aan de kust van het Markermeer. Om deze unieke ligging als stad te benutten ontwikkelt gemeente Lelystad deze kustlijn verder. Het gaat om het gebied vanaf Bataviakwartier tot aan gemaal Wortman aan de Houtribweg. In dit gebied is veel mogelijk. Denk aan woningbouw, vrijetijdsbesteding en economie. De stad wordt verbonden met Nationaal park Nieuw Land en er wordt verbinding gemaakt tussen de stad Lelystad en het open water. Een aantrekkelijk kustgebied met wonen, werken en verblijven draagt bij aan een aantrekkelijk Lelystad De ontwikkeling Waterfront is een grootschalige gebiedsontwikkeling met als doel om Lelystad als stad positief verder te ontwikkelen: ‘van Lelystad als stad achter de dijk naar Lelystad als stad aan het water’. De gebiedsontwikkeling maakt eerst en voornamelijk een schaalsprong voor Lelystad mogelijk. Hierbij ligt de focus op wonen, economie en vrije tijd. Lelystad groeit in de komende jaren fors. Zo is in de (regionaal afgestemde) Woondeal Metropoolregio Amsterdam (MRA) opgenomen dat tot en met 2030 in Flevoland een kleine 40.000 woningen worden gebouwd. Circa 3.000 van deze woningen worden binnen het plan Waterfront beoogd.

Naast wonen zet het plan Waterfront in op een versterking van de Lelystedelijke economie en vrijetijdsvoorziening. De versterking van de economie volgt uit het toevoegen van banen en commerciële functies zoals detailhandel (met name binnen Batavia Stad), leisure en verschillende vormen van horeca. De plannen stimuleren de 24-uurseconomie. Vrijetijdsvoorzieningen trekken – naast de bestaande publiekstrekker Batavia Stad Outlet Center – bezoekers vanuit het gehele land en daar buiten en zorgen er voor dat deze bezoekers ook lang(er) in Lelystad verblijven. Grootschalige integrale gebiedsontwikkeling binnen Lelystad is nodig; functies versterken elkaar De mix van wonen, werken en verblijven zorgt voor en draagt bij aan levendige woon, werk- en verblijfsplek. Deze integraliteit is belangrijk voor de levendigheid en aantrekkelijkheid van deze plek. Voor de toekomstbestendigheid, vitaliteit, aantrekkelijkheid en leefbaarheid van Lelystad is deze mix van functies – en deze totaalontwikkeling van het gebied Waterfront van groot belang. Op deze manier wordt Lelystad (weer) een aantrekkelijke vestigings- of verblijfsplek. Deze mate van aantrekkelijkheid van Lelystad is bepalend voor het al dan niet kunnen realiseren van de beoogde schaalsprong van Lelystad. Het is daarbij bovendien van belang dat de ontwikkeling een integrale gebiedsontwikkeling is.

Voorkomen wordt dat hier monotone, eenzijdige, onaantrekkelijke plekken ontstaan die het imago ‘Lelystad, slaapstad’ versterken. Een integrale gebiedsontwikkeling zorgt zowel qua tijdsbesteding, 24-uursbeleving, als aantrekkelijkheid van het gebied voor dynamiek in Lelystad. Functies als horeca, leisure, detailhandel en wonen

6

Laddertoets Waterfront Lelystad

versterken elkaar bovendien: bezoekers (en bewoners) van verschillende functies kiezen doorgaans voor een combinatiebezoek van deze verschillende functies. Een aantrekkelijk Waterfront maakt de beoogde schaalsprong voor Lelystad mogelijk Lelystad moet een schaalsprong realiseren die bovendien de stad Lelystad kwalitatief versterkt. Dit betekent ook een betere dynamiek tussen Lelystad en omgeving (water en natuur). Met de ontwikkeling van de integrale ontwikkeling Waterfront is er sprake van een totaalbeleving voor inwoners, bezoekers, werknemers en gebruikers. Ontmoeting, ontspanning, gezondheid, wonen, werken en kennisuitwisseling gaan hand in hand. Door het kustgebied door te ontwikkelen tot een gebied dat aantrekkelijk is voor bewoners en bezoekers vanuit geheel Nederland, zorgt dit voor een impuls voor Lelystad. De ontwikkeling van Waterfront zorgt voor veel dynamiek. De grote aantallen bezoekers, de concentratie van leisure, horeca, winkels, overige voorzieningen en wonen in een vriendelijke omgeving met veel groen (en blauw) ‘creëren’ deze dynamiek. Door Lelystad op deze manier weer dynamisch en aantrekkelijk te maken, kan de beoogde schaalsprong worden gerealiseerd.

2.2 Ladder als motiveringsvereiste voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’

De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. In dit geval moet de behoefte aan het plan worden getoetst voor een tijdsperiode van 20 jaar, aangezien het plan een plan is dat is aangemeld onder de ‘Crisis en herstelwet’. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Om de vereisten van de Ladder te bepalen gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag (1) of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en (2) of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen.

2.3 Beoogde ontwikkeling Waterfront maakt een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladderplichtig.

7

Laddertoets Waterfront Lelystad

Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld; jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Bij wonen geldt bijvoorbeeld dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij een woningbouwlocatie vanaf 12 woningen. Voor andere stedelijke voorzieningen volgt uit jurisprudentie dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is bij uitbreiding van 400 m² tot 500 m² bvo. Voor ontwikkelingen in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Door de toevoeging van 'in beginsel' bij iedere ondergrens, lijkt de Afdeling duidelijk te willen maken dat geen sprake is van ‘harde’ ondergrenzen. Gezien de beoogde ontwikkeling van diverse functies over een gebied van meerdere hectaren kunnen we ervan uit gaan dat de ontwikkeling Waterfront een stedelijke ontwikkeling is. De Ladder is alleen van toepassing op een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt of een functiewijziging van zodanige aard en omvang dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aan beide wordt bij de ontwikkeling van Waterfront voldaan.

De bebouwingsmogelijkheden nemen (fors) toe en er wordt een stedelijke bestemming (leisure, horeca, detailhandel, wonen) toegekend aan de gronden in het plangebied waar dit op basis van de vigerende bestemmingsplannen (deels nog) niet mogelijk is. Ofwel: het nieuwe bestemmingsplan is Ladderplichtig. Dit betekent dat een beschrijving van de behoefte in ieder geval nodig is.

2.4 Waterfront is een uitbreiding buiten bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijke gebied (BSG) is extra motivering vereist. Daarom checken we hier of de ontwikkeling van Waterfront een ontwikkeling binnen BSG betreft.

Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Naast de hiervoor genoemde definitie van bestaand stedelijk gebied, blijkt uit jurisprudentie dat ook de geldende bestemming van een plangebied relevant kan zijn. Geldt er bijvoorbeeld een

8

Laddertoets Waterfront Lelystad

agrarische bestemming die de ontwikkeling voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca niet mogelijk maakt, dan is veelal geen sprake van BSG 1 . Op basis van ruimtelijkeplannen.nl en de beoogde locatie voor Waterfront constateren we dat het plan deels buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Het noordelijk plangebied ligt grotendeels binnen bestaand stedelijk gebied maar het zuidelijk deel is nu deels nog geen stedelijk gebied. Een deel van het vigerende bestemmingsplan binnen het plangebied maakt daarmee geen stedelijke functie(s) mogelijk. Het nieuwe bestemmingsplan maakt wel een stedelijke functie mogelijk.

2.5 Geen geschikte alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied beschikbaar De beoogde planlocatie ligt (deels) buiten bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat moet worden afgewogen of alternatieve plekken binnen bestaande stedelijk gebied geschikt en beschikbaar zijn. We concluderen dat er geen logische geschikte alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied beschikbaar zijn. Waterfront is een grootschalige en integrale gebiedsontwikkeling waarbij de verschillende functies elkaar versterken. Mogelijke alternatieve locaties zijn doorgaans te klein om een dergelijke grootschalige ontwikkeling te realiseren. Bovendien biedt de specifieke ruimtelijke kwaliteit van de locatie grote voordelen om de Lelystad de gewenste kwaliteitsimpuls te geven. De ambitie om Lelystad weer aantrekkelijk te maken als woon-, werk- en verblijfsstad wordt in beleid sterk gekoppeld aan de fysieke verbinding met het water. Het project Waterfront geeft hier invulling aan. Mogelijke alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied bezitten deze eigenschappen (omvang en verbinding met het water) niet.

2.6

Ruimtelijk verzorgingsgebied varieert per (type) functie

Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarvoor de Ladder moet worden doorlopen. Het is allereerst van belang om de regio – ofwel het ruimtelijk verzorgingsgebied – af te bakenen waarbinnen de stedelijke ontwikkeling ruimtelijke effecten kan hebben. Binnen die regio moeten vraag en aanbod tegen elkaar worden afgezet. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor de omvang van de regio. Het ruimtelijk verzorgingsgebied kan daarmee dus per (type) functie verschillen. Zo zal een grootschalige leisureontwikkeling (bijvoorbeeld een pretpark) een fors ruimer verzorgingsgebied hebben dan horeca in het gebied Waterfront. We bepalen daarom constant per functie het specifieke verzorgingsgebied.

2.7 Conclusie: project Waterfront voorziet in een behoefte en leidt niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten Het project Waterfront voorziet in een behoefte. De totaalontwikkeling voorziet integraal in de kwalitatieve versterking van de stad Lelystad. De ontwikkeling geeft Lelystad een kwalitatieve boost en maakt de stad aantrekkelijk(er) voor toekomstige bewoners, bezoekers en als werklocatie. Er is behoefte aan de verschillende individuele functies (zie volgende hoofdstukken). Deze functies voorzien afzonderlijk in een kwantitatieve en/of kwalitatieve behoefte. Bovendien leiden deze functies op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Ten slotte draagt het plan bij aan het invullen van ambities van gemeente Lelystad, de regio en provincie om te groeien.

1

Zie bijvoorbeeld: ABRvS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1340.

9

Laddertoets Waterfront Lelystad

3. Wonen Het plan voorziet in maximaal 3.000 woningen Binnen het totale plan Waterfront zijn maximaal 3.000 woningen beoogd. Het type woningen is hierbij nog niet geheel duidelijk, wel is de relatie met het water van groot belang. Het betreft een forse toevoeging van het woonaanbod binnen de gemeente maar ook binnen de bredere regio. Deze toevoeging past binnen het gemeentelijk beleid. Bij de behandeling van het uitvoeringsprogramma Lelystad Next Level (met een visie tot het jaar 2040) heeft de Gemeenteraad zich in een amendement uitgesproken om de groei van Lelystad vorm te geven met de bouw van 40.000 extra woningen (tot 2040). De beoogde maximaal 3.000 woningen in het plan Waterfront worden naar verwachting in de komende 15 tot 20 jaar ontwikkeld. Het plan is bovendien afgestemd met de regio. In de (regionaal afgestemde) Woondeal Metropoolregio Amsterdam (MRA) is opgenomen dat tot en met 2030 in Flevoland 39.743 woningen worden gebouwd. Het plan Waterfront is hier onderdeel van.

3.1 Verzorgingsgebied voor wonen binnen Waterfront is in ieder geval de gemeente Lelystad Type plan en woningen zijn bepalend voor de reikwijdte van het plan Eerst brengen we het verzorgingsgebied (c.q. de marktregio) in beeld voor we de behoefte aan woningbouw in het plan Waterfront in beeld te kunnen brengen. Het gaat bij de Ladder onder meer om zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder het voorkomen van planoverschotten op de (regionale) woningmarkt. De praktijk wijst uit dat het gros van de mensen in Nederland verhuist binnen de eigen gemeente. Overige verhuisbewegingen nemen geleidelijk af naarmate de afstand toeneemt. Tegelijkertijd zal een uniek of bijzonder plan – bijvoorbeeld door de ligging, woonvorm of type woning – een grotere reikwijdte hebben dan een ‘regulier’ woningbouwplan (bijvoorbeeld de standaard rijwoning). Voor het plan Waterfront is nog niet specifiek vastgelegd welk type woningen wordt gerealiseerd. Wel is de ligging aan het water duidelijk en beoogt het plan bij woningbouw de relatie met dit water te omarmen. Bovendien voorziet het plan in een groot aantal woningen. De omvang van het plan en met name de specifieke ligging van het plan maakt dat de trekkracht van dit plan naar verwachting groter zal zijn dan bij een regulier (lokaal) woningbouwplan.

Toch zal het gros van de huishoudens vanuit de eigen gemeente komen, dit ook gezien de verhuisbewegingen binnen de gemeente (zie hierna). Reguliere woningbouwplannen in Lelystad trekken voornamelijk huishoudens van binnen de eigen gemeente Op basis van CBS-migratiecijfers van alle verhuisde personen bleek dat in de periode 2011 tot en met 2021 in de gemeente Lelystad 64% van alle ‘vestigers’ uit de gemeente Lelystad zelf kwam (zie figuur 2). Daarnaast zijn er verhuisrelaties met omliggende gemeenten, met name uit de provincie Flevoland (13%). Overige personen komen met name uit de Metropool Regio Amsterdam, gemeenten uit Noord Veluwe en uit de grotere steden uit de Randstad. In de gemeente Lelystad is dus circa 64% van het aantal inkomende verhuizingen afkomstig uit de gemeente Lelystad zelf. Dit betekent dat het zwaartepunt van de woningmarkt binnen de gemeente ligt. Er zijn daarnaast voornamelijk verhuisrelaties binnen de MRA en ZUND-

10

Laddertoets Waterfront Lelystad

gemeenten (Zeewolde, Urk, Noordoostpolder en Dronten). Bij elkaar opgeteld vormt dit circa 20% van alle inkomende verhuisbewegingen. 84% van de verhuizingen komt daarmee uit eigen gemeente en de regio net daar buiten. Belangrijk is verder dat plannen regionaal worden afgestemd op de behoefte waarmee planoverschotten die verstorende effecten hebben op migratiestromen worden voorkomen. Het plan Waterfront is binnen de regio MRA en ZUND-gemeenten afgestemd en opgenomen in de programmering in de Woondeal MRA.

Figuur 2: Inkomende verhuizingen gemeente Lelystad periode 2011 - 2021

Bron: CBS, verhuisbewegingen 2011 tot en met 2021 Verzorgingsgebied voor het plan Waterfront is naar verwachting gemeente Lelystad en een deel uit de omliggende regio Op basis van reguliere verhuisbewegingen constateren we dat het zwaartepunt van de doelgroep van woningbouw in Lelystad binnen de eigen gemeentegrenzen ligt. Ook zijn er duidelijke relaties met omliggende gemeenten. Voor een regulier woonplan binnen Lelystad is het verzorgingsgebied daarmee doorgaans de eigen gemeente en een deel van de regio. Gezien het unieke karakter door met name de ligging van het plan (en de omvang) zal het plan naar verwachting een iets grotere reikwijdte hebben dan een ‘regulier’ woningbouwplan. We bepalen daarom het verzorgingsgebied op de gemeente Lelystad en zijn ons er van bewust dat de trekkracht van het plan mogelijk iets ruimer is dan enkel de gemeente. Het is daarom van belang dat het plan al regionaal is afgestemd en dat er op regionaal niveau afspraken zijn gemaakt om vraag en aanbod binnen de regio in balans te houden én er voor te zorgen dat er voldoende woningen worden gebouwd om te kunnen bijdragen aan het oplossen van het landelijke (en regionale) woningtekort.

11

12

Laddertoets Waterfront Lelystad

3.2 Binnen Lelystad is er behoefte aan circa 5.500 woningen tot en met het jaar 2040 Om de additionele woningvraag binnen het verzorgingsgebied (c.q. marktregio) te bepalen brengen we verschillende actuele huishoudensprognoses in beeld. We kijken hiervoor naar de huishoudensontwikkeling in de periode tot en met het jaar 2040. De planperiode voor Waterfront rijkt overigens verder (t/m 2044) maar om praktische redenen (met name beschikbaarheid van data en de algemeen gehanteerde huishoudensprognoses) wordt voor deze Laddertoets behoefte tot en met het jaar 2040 in beeld gebracht. Vraag naar minimaal 9.200 woningen binnen de marktregio tot en met het jaar 2040 Primos 2022 is de meest actuele beschikbare prognose voor het bepalen van de woningvraag in de marktregio. Voor de woningvraag hebben we gebruik gemaakt van de meest recente Primos huishoudensprognose uit 2023. Primos is een huishoudensprognose opgesteld door ABF Research op landelijk, regionaal en lokaal schaalniveau. De Primos-prognoses worden jaarlijks geactualiseerd op basis van de laatste trends en sluiten aan op de nationale prognose van het CBS. De Primos-prognose vormt de basis voor vele woonbehoefteonderzoeken en Laddertoetsen door het gehele land.

Figuur 3 toont de historische huishoudensontwikkeling en de prognoses op basis van Primos tot en met 2040 voor de marktregio (gemeente Lelystad, zoals bepaald in de vorige paragraaf).

Figuur 3: Historische en verwachte huishoudensontwikkeling Lelystad 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 2000

2005

2010

2015

2022

2025

2030

2035

2040

Bron: CBS en Primos Online, 2023

Naast de Primos-prognoses worden voor het opstellen van woonbeleid, -strategieën en programma’s ook andere uitgangspunten, prognoses en scenario’s beschouwd. Een voorbeeld hiervan is de ambitie (en het daarmee gepaard gaande aantal woningen) uit de Woondeal voor de regio. Daarnaast is er een provinciale woningvoorraadprognose. De komende jaren ligt deze iets hoger dan de huishoudensprognose omdat wordt uitgegaan van het inhalen van een woningtekort. Ten slotte heeft de gemeente zelf een ambitie uitgesproken om sterker te groeien dan vanuit reguliere groei mag worden verwacht (+10.000 woningen). Hierbij wordt bovenop de reguliere groei rekening gehouden met het extra aantrekken van huishoudens van buiten de regio. Een ander ambitiescenario waar de gemeente naar kijkt is het ’40.000-scenario’ . Dit scenario zet in op een schaalsprong voor de stad, waarbij ingezet wordt op het aantrekken van zowel suburbane doelgroepen als stedelijk georiënteerde doelgroepen. Deze schaalsprong is alleen mogelijk wanneer over de hele linie huishoudens aangetrokken worden. Voor deze Laddertoets baseren we ons op de Primos-prognose. Deze prognose laat de basisbehoefte zien, ongeacht mogelijke extra toestroom van buiten de gemeente. De geraamde behoefte in deze Laddertoets kan daarmee dus ook worden gezien als een minimale behoefte. De

Laddertoets Waterfront Lelystad

daadwerkelijk benodigde woningen in de komende 20 jaar (planperiode) kunnen fors hoger (komen te) liggen. De vraag op basis van de (beleidsarme) Primos-prognose tot en met 2030 is circa 2.900 woningen en tot en met 2040 circa 9.200 woningen. De minimale vraag is daarmee 9.200 woningen (en kan bij het behalen van bepaalde beleidsdoelen en ambities hoger oplopen). Planaanbod: nog circa 3.700 woningen aan onbenutte harde plancapaciteit Het planaanbod binnen de gemeente vormt eveneens een belangrijk onderdeel van het bepalen van de behoefte. Immers: als de huidige (harde) plannen al kunnen voorzien in de verwachte vraag, resteert er geen additionele behoefte. Behoefte wordt bepaald door de vraag minus het planaanbod. Het planaanbod in de gemeente Lelystad is – naar status - divers. Dit wil zeggen dat er veel plannen zijn in de gemeente maar dat deze plannen sterk verschillen in concreetheid en hardheid. Voor de Laddertoets moeten we onbenutte capaciteit in vastgestelde onherroepelijke bestemmingsplannen afwegen. In de gemeente Lelystad resteren er in deze categorie nog circa 3.700 woningen (peildatum mei 2023). Daarnaast beschikt de gemeente nog over potentiële locaties, ideeën en initiatieven die eventueel in de toekomst worden ontwikkeld.

Tot en met 2040 resteert er een behoefte van circa 5.500 woningen; met het plan Waterfront kan in een deel van deze behoefte worden voorzien Door het aanbod af te trekken van de verwachte vraag tot en met 2040, bepalen we de resterende behoefte binnen het verzorgingsgebied (gemeente Lelystad). De vraag bestaat uit minimaal 9.200 woningen en het huidige harde planaanbod uit 3.700 woningen. Dit betekent dat er een behoefte resteert van circa 5.500 woningen. Door binnen het plan Waterfront tot en met het jaar 2040 maximaal 3.000 woningen te realiseren wordt een deel van deze resterende behoefte ingevuld.

3.3

Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten

Geen alternatieve locaties voor het plan mogelijk en beschikbaar Het plan voorziet in een behoefte binnen het verzorgingsgebied in de komende twintig jaar, zo blijkt uit voorgaande paragraaf. Belangrijk is nu af te wegen of er binnen BSG (bestaand stedelijk gebied) op een alternatieve locatie kan worden voorzien in deze behoefte. Uitgangspunt van de Ladder is namelijk dat ontwikkelingen enkel buiten BSG plaatsvinden als er binnen BSG geen geschikte (te maken) en beschikbare (te maken) alternatieven zijn. We concluderen dat er voor het project Waterfront geen alternatieven geschikt en/of beschikbaar zijn. Het gaat hier om een unieke locatie aan het water waarop het volledige plan is georiënteerd en ingericht. Door de ligging van het plangebied en het type woningen dat gerealiseerd wordt is een specifiek woonmilieu mogelijk. We maken gebruik van de woonmilieu-indeling van ABF Research waarin zij dertien verschillende woonmilieus definiëren. Deze woonmilieus zijn gebaseerd op diverse kenmerken: de dichtheid van de bebouwing, de bereikbaarheid, de bouwperiode en de ligging ten opzichte van centrumfuncties. Het beoogde plan voorziet in zowel suburbaan als vooral ook landelijk bereikbare woonmilieus.

De totale ontwikkeling van deze woonmilieus in combinatie met de grootschalige ontwikkeling van leisure, detailhandel, horeca en cultuur is gekoppeld aan een landelijk bereikbare locatie. Voor deze totaalontwikkeling is naar omvang en type locatie/ligging geen andere locatie binnen BSG geschikt en/of beschikbaar. Ruimtelijke effecten door toevoeging van woningen binnen het plan Waterfront zijn naar verwachting beperkt Gezien de geconstateerde behoefte waarin het plan kan voorzien, de huidige woningnood in Nederland en binnen het verzorgingsgebied en het gebrek aan geschikte alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied, concluderen we vanuit Ladderperspectief dat er geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten te verwachten zijn.

13

Laddertoets Waterfront Lelystad

4. Retail Uitbreiding van in totaal 6.500 m² bvo detailhandel De functie retail binnen het bestemmingsplan bestaat uit de uitbreiding van het huidige Batavia Stad Fashion Outlet. Dit betreft circa 6.500 m² bvo, gelijk aan circa 4.875 winkelvloeroppervlak (wvo). Daarnaast wordt er ruimte geboden aan ander detailhandelsaanbod. Dit betreft toeristische (souvenir)winkeltjes met een maximale omvang van circa 100 m² en een totaal van maximaal 2.000 m² bvo (1.500 m² wvo). Deze winkeltjes zullen zich op dezelfde doelgroep richten als bezoekers van Bataviastad.

4.1 Verzorgingsgebied detailhandel voor uitbreiding Batavia Stad en aanvullende detailhandel is bovenregionaal Het verzorgingsgebied voor detailhandel binnen dit plan wordt bepaald door de reikwijdte van Batavia Stad. De beoogde vierkante meters detailhandel binnen het plan zijn ofwel onderdeel van het huidige Fashion Outlet (+7.000 m² bvo) ofwel hebben eenzelfde doelgroep als het Fashion Outlet (+2.000 m² bvo toeristische souvenirwinkeltjes), zo blijkt uit de planregels van dit bestemmingsplan. Potentiële bezoekers van deze detailhandel zijn daarmee in potentie gelijk aan of in ieder geval vergelijkbaar met de bezoekers van het huidige Outlet. Het huidige Fashion Outlet trekt bezoekers van ver buiten de regio, op nationaal en deels zelfs internationaal niveau (met name Duitsland of vanuit een combinatiebezoek met Amsterdam). Bezoekers zijn veelal ‘dagjesmensen’ en het motief is veelal een ‘dagje uit’ in plaats van doelgerichte aankopen doen. Bezoekers zijn vanuit een dergelijk bezoekersmotief bereid verder te reizen. Dit is vergelijkbaar met andere grote ‘funshop’-concentraties zoals de binnensteden van Utrecht en Amsterdam of clusters met een specifiek thema zoals ‘de zwarte markt’ in Beverwijk of andere outlet centra.

Gezien de huidige trekkracht van Batavia Outlet en de trekkracht van vergelijkbare type detailhandelsclusters zal het verzorgingsgebied nagenoeg geheel Nederland zijn aangevuld met internationale bezoekers.

4.2 Behoefte aan uitbreiding meters detailhandel volgt vanuit bezoekers vanuit het gehele land en daarbuiten Potentie Batavia Stad is door nationale reikwijdte lastig methodisch te bepalen Het in beeld brengen van de behoefte aan (uitbreiding van) detailhandelsmeters vindt doorgaans plaats via een distributie planologisch onderzoek (DPO). In een DPO worden de (potentiële) consumentenbestedingen afgezet tegen het winkelaanbod. Dit resulteert in een bepaalde behoefte aan winkelvastgoed. Van invloed hierbij zijn aspecten als vloerproductiviteit, bestedingscapaciteit, concurrerend aanbod en de mate van trekkracht. Dit laatste is voor een uniek concept als Batavia Stad van groot belang. De bezoekers van Batavia Stad komen niet enkel uit de eigen gemeente en zelfs niet enkel uit de omliggende regio, maar vanuit geheel Nederland en deels ook uit het buitenland. Het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) geeft daarbij enig inzicht in de herkomst van bezoekers: 80% van de bezoekers komt van buiten de eigen gemeente. De koopkrachtbinding is bovendien met 9% zeer laag. Dit wil zeggen dat Lelystedelingen voor

14

15

Laddertoets Waterfront Lelystad

dergelijke aankopen niet per se gebonden zijn aan het winkelaanbod in Batavia Stad maar hun budget voor recreatief ‘shoppen’ ook zeer regelmatig binnen andere winkelclusters besteden. Gezien de enorme reikwijdte van het plan is het lastig om de behoefte aan uitbreiding van het Fashion Outlet en de aanvullende detailhandel voor toeristische (souvenir)winkeltjes via een ‘regulier’ DPO te bepalen. Wel kan de potentie van het concept op zichzelf worden bepaald door bijvoorbeeld naar de huidige bezoekersaantallen en de groei van bezoekersaantallen te kijken in combinatie met het bestedingspotentieel. Op deze manier wordt niet binnen een specifiek afgebakend gebied gekeken naar het potentieel maar vanuit de trekkracht van het totaalconcept. Huidig functioneren van Batavia Stad geeft goede indicatie van potentie Om de behoefte te bepalen baseren we ons op het huidig functioneren van het Fashion Outlet en het verwachte (potentiële) toekomstig functioneren van Batavia Stad. Wanneer we dit weten, kunnen we een inschatting maken van de behoefte aan de beoogde uitbreiding van Batavia Stad en de toeristische winkeltjes die gelieerd zijn aan dit concept. Hiervoor brengen we de ontwikkeling van Batavia Stad in de afgelopen jaren in beeld. We baseren ons op gegevens van Locatus voor de jaren 2018, 2021, 2022 en 2023.

Sinds 2018 is het aantal winkelunits dat leeg staat in Batavia Stad fors afgenomen. Van circa 30 in 2018 tot circa 5 in 2023. Reden hiervoor is dat destijds net de uitbreiding van Batavia Stad werd afgerond en daarmee de ‘leegstaande’ nieuwe winkels werden gevuld. In vijf jaar tijd daalde daarmee het percentage winkels dat niet in gebruik was (in aantallen) van 20% tot 3,4%. In aantal vierkante meter daalde de leegstand van 14% in 2018 naar 8,6% halverwege 2023. De verhouding tussen de branches bleef in de afgelopen jaren nagenoeg gelijk. Het overgrote deel van het aanbod bestaat - logischerwijs voor een Fashion Outlet - uit de branche ‘Mode & Luxe’.

Figuur 4: Ontwikkeling detailhandel Batavia Stad 2018 – 2023 Totaal aantal winkelunits per branche

Aantal vierkante meter (wvo) per branche

160

30.000

140

25.000

120

20.000

100 80

15.000

60

10.000

40

5.000

20 0

0 2018

2021

2022

2023

2018

2021

2022

2023

Leegstand

Mode & Luxe

Cultuur

Leegstand

Mode & Luxe

Cultuur

Dagelijks

Detailh Overig

Diensten

Dagelijks

Detailh Overig

Diensten

Horeca

Vrije Tijd

Horeca

Vrije Tijd

Bron: Locatus, 2023; verwerking Stec Groep

In het eerste kwartaal van dit jaar is de merkomzet van Batavia Stad Fashion Outlet met een derde gegroeid ten opzichte van 2022. Deze groei werd met name mogelijk gemaakt door een toename van het toerisme, waardoor de omzet 22% hoger was dan in het eerste kwartaal van het precoronajaar 2019. De recente kwartaalcijfers tonen aan dat bezoekers Batavia Stad Fashion Outlet weer weten te vinden. Bovendien blijkt dat klanten gemiddeld 27% meer hebben uitgegeven dan

16

Laddertoets Waterfront Lelystad

in dezelfde periode in 2019, vóór de coronacrisis. De opening van vijf nieuwe merken in de afgelopen maanden heeft bijgedragen aan het aantrekken van een groter aantal bezoekers naar Lelystad. Bovenstaande forse omzetgroei, de toename in aantal bezoekers, toename van bestedingen en een afname van de leegstand zijn allen indicatoren dat Batavia Stad Fashion Outlet momenteel zeer goed functioneert. Het huidige leegstandspercentage ligt inmiddels bovendien rond het gewenste frictieniveau van 5 tot 6%. Wanneer de groei in omzet en de groei in bestedingen en bezoekers de komende perioden op eenzelfde manier doorzet, betekent dit dat er potentie is voor een groei van de Fashion Outlet en gelieerde winkeltjes. Groei van circa 1,3 miljoen bezoekers verwacht voor Batavia Stad Batavia Stad verwacht dat het bezoekersaantal de komende jaren fors door zal groeien 2. De groei van het aantal bezoekers is daarbij gebaseerd op het volgende: 1. Door een sterk ontwikkeld merkenportfolio. Dit is ook een sneeuwbaleffect, als er eenmaal enkele type merken komen volgen er meer, zeker in de categorieën premium/hogere segment. 2. Daarbij ligt de focus van Batavia Stad vooral op internationale premium merken om zo vooral nieuwe doelgroepen aan te trekken: groot Amsterdam, noord Nederland, en toeristen van buiten de EU. 3.

Outlets worden in het algemeen steeds meer gewaardeerd en worden veel meer met een dag uit geassocieerd dan enkel met ‘korting-shoppen’. 4. De beoogde uitbreiding van Batavia Stad trekt een groter en breder publiek. Nieuwe en meer winkels en merken leiden tot grotere bezoekerspotentieel. In dit geval creëert het aanbod extra vraag. De bezoekersaantallen groeiden pré-corona sterk. De verwachting van Batavia Stad is dat dit bezoekersaantal de komende jaren weer wordt gehaald en verder door zal groeien.

Tabel 2: Historische en verwachte bezoekersaantallen Batavia Stad Jaar

Bezoekersaantal

Ontwikkeling

Toelichting

2017

2.372.687

15%

Uitbreiding fase 4/5

2018

2.550.618

7%

2019

2.802.139

10%

2020

1.956.364

-30%

Covid

2021

1.772.979

-9%

Covid

2022

2.243.034

27%

2 weken lockdown

2023

2.500.000

14%

2024

2.800.000

12%

2025

3.100.000

10%

2026

3.450.000

10%

Uitbreiding 5.500 m²

Bron: Batavia Stad, juni 2023

Batavia Stad functioneert momenteel goed, zo blijkt onder andere uit de zeer beperkte leegstand en de constante stroom van bezoekers (met uitzondering door het Covid-effect). De verhouding tussen de huidige bezoekersaantallen en de huidige omvang van de winkelvoorraad functioneert 2

Op deze ‘forecast’ is ook de exploitatie van Batavia Stad gebaseerd.

Laddertoets Waterfront Lelystad

gezien de omzetontwikkeling en de beperkte leegstand dus ook goed. Door de huidige verhouding tussen aantal bezoekers en aantal vierkante meter winkelvloeroppervlak te extrapoleren naar de beoogde uitbreiding, krijgen we inzicht van de benodigde bezoekersaantallen voor Batavia Stad voor het beoogde aantal vierkante meter winkelvloeroppervlak: • Het huidige winkelvloeroppervlak is circa 25.000 m² wvo; het bezoekersaantal in 2022 was circa 2.243.000. • Dit betekent dat voor iedere meter winkelvloeroppervlak circa 89 jaarlijkse bezoekers nodig zijn (uitgaande van het huidige functioneren). • Door de beoogde uitbreiding (via dit bestemmingsplan) neemt het aantal vierkante meter winkelvloeroppervlak toe tot circa 32.000 m² wvo (inclusief toeristische (souvenir)winkeltjes). Om dit goed te laten functioneren zijn - uitgaande van huidige verdelingen - circa 2.848.000 bezoekers nodig 3. Het precieze aantal bezoekers in 2026 is vooraf niet exact te bepalen of met een schaartje te knippen. Bovenstaande is uiteraard afhankelijk van het succesvol ontwikkelen en doorgroeien van Batavia Stad (in zowel omvang, bezoekersaantallen als kwaliteit). Hierbij zullen vraag en aanbod elkaar niet altijd volgordelijk volgen, aanbod kan immers – zeker in een segment als een Fashion Outlet – extra vraag genereren.

Gezien het verwachte aantal bezoekers van circa 3,45 miljoen in 2026, is de beoogde uitbreiding in aantal vierkante meters meer dan passend. Gezien de reikwijdte, verzorgingsgebied en beoogde invullen van detailhandel in het plan is het spiegelen van de verwachte vraag aan mogelijk niet-ingevuld hard planaanbod – anders dan uitbreidingsmogelijkheden voor Batavia Stad -, niet relevant. Binnen Batavia Stad is geen onbenutte harde plancapaciteit beschikbaar. Uitbreiding detailhandelscluster zorgt voor kwaliteitsimpuls van Lelystad en is invulling van breder beleid In Lelystad wordt ingezet op een evenwichtige winkelstructuur, waarbij alle afzonderlijke winkelgebieden (Stadshart, wijkcentra en thematische centra als Palazzo en Batavia Stad) complementair zijn aan elkaar en ieder winkelgebied afzonderlijk een bepaalde functie binnen deze structuur vervult. Hierbij wordt gestreefd naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op de langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende winkelgebieden. Het doel hiervan is het borgen en versterken van de lokale verzorgingsfunctie van de winkelvoorzieningen over de gehele stad en het Stadshart in het bijzonder. Om die reden is het van belang om bij elk initiatief goed af te wegen wat de effecten zijn op de gewenste detailhandelsstructuur.

Binnen de gewenste detailhandelsstructuur wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende winkelgebieden (type) op basis van koopmotief, branchering en verzorgingsgebied. Dit onderscheid wordt met name bepaald door het koopmotief en de aanwezige branches. Het verzorgingsgebied speelt zeker voor winkelgebied Batavia Stad een rol omdat deze gemeenteoverstijgend is. De overige gebieden moeten het vooral hebben van de lokale markt. Het winkelcentrum (Stadshart) is er om zowel recreatief te winkelen als om boodschappen te doen en kent aanbod in zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. De wijk- en buurtcentra zijn er met name om de dagelijkse boodschappen te doen, waarbij het aanbod hoofdzakelijk bestaat uit winkels in de dagelijkse sector. Batavia Stad en Palazzo zijn thematische winkelgebieden. Zo kent Batavia Stad een aanbod gebaseerd op het outlet concept. Palazzo is als woonboulevard vooral bedoeld voor doelgerichte aankopen in de branches doe-het-zelf, in-en-om het huis en plan en dier. Het bijzondere karakter van Batavia Outlet Center en de (boven)regionale aantrekkingskracht wordt Batavia Stad in de detailhandelsstructuur geeft het winkelgebied een uitzonderlijke positie 3

= 32.000 * 89 bezoekers per vierkante meter per jaar = 2.848.000

17

Laddertoets Waterfront Lelystad

binnen de detailhandelsstructuur. Door vast te houden aan het outletconcept en de gestelde voorwaarden is weinig effect op het functioneren van andere locaties en het Stadshart in bijzonder gemeten. Vanuit gemeentelijk beleid wordt gestuurd op het behoud van het outlet concept. Wanneer dit concept gehandhaafd wordt is er ruimte voor uitbreiding van Batavia Stad. Voor uitbreiding geldt dat afgewogen moet worden welk effect het heeft op de voorgestane detailhandelsstructuur. Het functioneren van de verschillende winkelgebieden en de gewenste detailhandelsstructuur wordt periodiek middels een Distributief Planologisch Onderzoek (DPO) gemonitord. Dit onderzoek heeft in 2019 voor het laatst plaatsgevonden in navolging op deelname aan het regionale koopstromenonderzoek (KSO 2018) dat vanuit de provincie NoordHolland wordt uitgevoerd. De combinatie van beide onderzoeken geeft een goed inzicht in het huidige en toekomstige functioneren van de verschillende winkelgebieden en daarmee over de gewenste detailhandelsstructuur. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat Lelystad naar de toekomst toe over meer dan de benodigde aantal reguliere vierkante meters detailhandel beschikt om de gewenste detailhandelsstructuur goed te laten functioneren. Er zal eerder sprake moeten zijn van een opwaardering in combinatie met sanering volgens het ‘nieuw voor oudprincipe’.

Het toevoegen van winkelmeters kan enkel in wanneer voorzien wordt in een behoefte in een specifiek segment met een eigen (bovengemeentelijke) doelgroep. Dit is voor de beoogde uitbreiding binnen het plangebied Waterfront het geval: het voorziet in een specifiek segment en een eigen (bovenregionale) doelgroep.

4.3 Mogelijke ruimtelijke effecten door uitbreiding retail vragen om brede afweging maar leiden niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten Uitbreiding van detailhandel binnen Waterfront kan een effect op retail in andere gebieden hebben, denk aan omzetderving of minder bezoekers. Echter, op basis van het brede verzorgingsgebied, grote aantrekkingskracht en ‘uitsmeren’ van effecten zijn deze effecten naar verwachting aanvaardbaar. Dit neemt niet weg dat bij het opnemen van een dergelijk forse uitbreiding aan retail - vanuit een goede ruimtelijke ordening - door een gemeente een goede brede afweging moet worden gemaakt voor het gehele retaillandschap. We concluderen dat deze beoogde ontwikkeling sec op basis van de Ladder geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten met zich mee zal brengen. Hier liggen verschillende argumenten aan ten grondslag: • De winkelmeters die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn enkel bedoeld voor winkels die gerelateerd/gelieerd of onderdeel zijn van Batavia Stad (dit is ook als zodanig in het bestemmingsplan vastgelegd). Hoewel concurrentie vanuit Ladder-perspectief geen grondslag is voor een afweging, kan concurrentie wel leiden tot relevante ruimtelijke effecten. Leegstand is vanuit ruimtelijk oogpunt ongewenst en moet daarom worden overwogen.

Het Fashion Outlet en gelieerde winkeltjes bieden een ander winkelaanbod dan in wijkwinkelcentra of het centrum van Lelystad wordt geboden en is daarmee slechts beperkt concurrerend. • De binding van de Lelystedeling aan Batavia Stad is al jaren ongeveer gelijk (9%), terwijl de situatie in het centrum in de tussentijd verslechterd is. De afvloeiing naar andere steden en online is wel omhoog gegaan, waardoor het meer voor de hand ligt dat de Lelystedeling zich meer die kant op is gaan richten en niet zozeer op Batavia Stad. Afvloeiing wordt dus niet zozeer door (uitbreiding van) de Fashion Outlet veroorzaakt. • Het bezoekersmotief voor de Fashion Outlet is beduidend anders dan voor winkels in de (kleinere) binnensteden van bijvoorbeeld Lelystad of wijkwinkelcentra. Bezoekers van de Fashion Outlet zijn doorgaans ‘dagjes mensen’. Zij komen voor een dagje uit. Bezoekers van wijkwinkelcentra of kleinere binnensteden zoals Lelystad doen dit doorgaans veel gerichter en in een beperkter tijdsbestek.

18

19

Laddertoets Waterfront Lelystad

•

Het verzorgingsgebied van Batavia Stad is velen malen groter dan dat van reguliere kleinschalige winkelkernen. Dit betekent dat Batavia Stad een veel grotere trekkracht heeft en daarmee bezoekers trekt van buiten de eigen gemeente of regio (dit blijkt onder andere uit het KSO 2021).

Figuur 5: Ontwikkeling detailhandel Centrum Lelystad 2018 – 2023 Totaal aantal winkelunits per branche

Aantal vierkante meter (wvo) per branche

300

50.000

250

40.000

200

30.000

150

20.000

100

10.000

50 0

0 2018

2021

2022

2023

2018

2021

2022

2023

Leegstand

Mode & Luxe

Cultuur

Leegstand

Mode & Luxe

Cultuur

Dagelijks

Detailh Overig

Diensten

Dagelijks

Detailh Overig

Diensten

Horeca

In/Om Huis

Transp&Brand

Horeca

In/Om Huis

Transp&Brand

Vrije Tijd Bron: Locatus, 2023; verwerking Stec Groep

Vrije Tijd

Laddertoets Waterfront Lelystad

5. Supermarkt Volwaardige supermarkt van 2.500 m² bvo beoogd Het plan maakt een specifieke detailhandelsfunctie mogelijk, namelijk een supermarkt. De supermarkt wordt maximaal 2.500 m² wvo. Dit is circa 1.700 m² wvo en is daarmee een volwaardige en ruim opgezette supermarkt.

5.1

Verzorgingsgebied binnen een twee-kilometer-straal

De maximale afstand die consumenten af willen leggen om van een supermarkt gebruik te maken verschilt per type supermarkt. Vijf factoren spelen hierbij doorgaans een rol: 1. Formule: consumenten zijn over het algemeen bereid verder te reizen voor een discount supermarkt dan een full-service supermarkt. Ook het concept (stads/gemaks-supermarkt versus wekelijkse boodschappen) speelt een rol. 2. Omvang supermarkt: naarmate de supermarkt groter is en een breder én specifieker assortiment biedt, zijn consumenten bereid om verder te reizen. 3. Concurrerend aanbod in de omgeving: bij een hoge mate van concurrerend aanbod in de omgeving met een vergelijkbaar concept neemt de gemiddelde reisafstand af. 4. Bereikbaarheid en parkeren: consumenten zijn bereid verder te reizen bij goede bereikbaarheid en optimaal parkeren. 5. Positie supermarkt bij consument: vrijwel geen enkele consument doet alle boodschappen bij één supermarktformule. Zij maken, persoonsafhankelijk, onderscheid in primaire, secundaire en tertiaire supermarkten. De meeste bestedingen vinden plaats in de primaire supermarkt (68%), daarop volgt de secundaire (23%) en tertiaire (9%), bijvoorbeeld vanwege aanbiedingen, specifieke producten, onderscheidend assortiment of service. Afhankelijk van de primaire, secundaire en tertiaire supermarkt is men bereid meer of minder ver te reizen.

Uit het consumentenonderzoek van Deloitte (2022) blijkt dat de gemiddelde afstand tot een supermarkt 2,1 kilometer bedraagt. Uitgaande van deze reisafstand voor de beoogde supermarkt binnen Waterfront kunnen we een indicatie geven van het primaire verzorgingsgebied. Binnen een straal van 2,1 kilometer vanaf de beoogde locatie liggen de wijken in het westelijke deel van Lelystad (bron: www.lelystad.nl/mijnwijk). Deze analyse geeft een indicatie: per supermarkt verschilt de gemiddelde reisafstand,

20

21

Laddertoets Waterfront Lelystad

afhankelijk van bovenstaande factoren. Een rol speelt dat consumenten bij meerdere supermarkten boodschappen doen waardoor supermarkten ook consumenten ontvangen die buiten deze primaire reikwijdtes wonen. De binding neemt echter af naarmate de afstand toeneemt. Aanvullend kan de beoogde supermarkt voorzien in de behoefte van een (klein) deel van combinatiebezoekers vanuit Bataviastad en het beoogde leisureaanbod. Het gros van de bezoekers zal echter vanuit een straal van twee kilometer komen.

5.2 Op termijn voldoende draagvlak en behoefte aan nieuwe supermarkt Grootschalige supermark is in lijn met trends en ontwikkelingen binnen supermarktbranche Het consumentengedrag verandert en daarmee ook het marktperspectief voor fysieke winkels. Consumenten hebben steeds meer mogelijkheden om zelf te bepalen waar, wanneer en of de consument gaat winkelen (onder andere door toename online winkelen). Dit heeft gevolgen voor de supermarktstructuur. Winkels verkleuren steeds meer van puur een kooplocatie naar een sterker accent op gemak, service, beleving en afhaal- of bezorgmogelijkheden. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen die van invloed zijn op de supermarktvraag voor Waterfront.

Tabel 3: Supermarkttrends en effect op perspectief supermarkt Waterfront Trend

Beschrijving

Wat betekent dit voor Waterfront?

Groei in supermarktbestedingen

De bestedingen in supermarkten groeien al meerdere jaren op rij (CBS, 2022). Consumenten geven meer uit aan bijvoorbeeld ‘food’, versproducten en specifiek assortiment (zoals biologisch). Supermarktketens richten zich steeds meer op gemak, beleving en versbereiding en delen mee in de reguliere horeca-omzet.

Dit vraagt om een moderne supermarkten met marktconforme eigenschappen in het gebied, die aansluiten bij het beoogde plan Waterfront.

Supermarkten zetten in op grote(re) vestigingen

Supermarkten zetten in op grotere metrages om te kunnen voldoen aan de wensen van de consument; zoals brede paden, specifiek assortiment en toenemend versassortiment. Kleinere supermarkten nemen af in aantallen en grotere supermarkten juist toe (figuur 2). Echter, schaalvergroting leidt niet een-opeen tot meer omzet per vierkante meter. De omzet per vierkante meter supermarktoppervlak is afgenomen. Als gevolg van deze daling zijn er meer supermarktmeters nodig om de omzet op peil te houden.

Supermarkten blijven actief kijken naar optimalisatie van de portefeuille en daarmee de mogelijkheden tot schaalvergroting.

In de supermarktbranche is zowel sprake van schaalvergroting (AH XL, Jumbo Foodmarket), als van schaalverkleining (AHto-go, Jumbo City, Spar City). Supermarkten stemmen concepten bewuster af op de wensen van de consument: (a) kleine to-go

Voor Lelystad is het van belang te beschikken over een sterk supermarktaanbod voor alle inwoners. Dit betekent dus in wijkwinkelcentra, in of nabij het centrum en ook bij een nieuwe grote ontwikkeling

Nieuwe concepten spelen in op consumentenbehoeften

Modern dagelijks winkelaanbod versterkt de (lokale) consumentenbinding.

22

Laddertoets Waterfront Lelystad

Online boodschappen doen

winkels voor snelheid, (b) middelgrote supermarkten die dicht bij de woning zijn en via een breed assortiment inspelen op gemak, en (c) XXL supermarkten voor optimale beleving en foodconcepten. XXLsupermarkten zijn veelal aan de rand van steden te vinden of op trafficlocaties, waar sprake is van een goede bereikbaarheid.

op een trafficlocatie zoals Waterfront. Een grootschalige supermarkt kan aansluiten bij het verwachte aantal de nieuwe inwoners.

Steeds meer supermarkten bieden de mogelijkheid aan om online boodschappen te doen via thuisbezorging of pick-up points. Voor instore pick-up points is extra ruimte nodig. Hoewel het marktaandeel van online boodschappen nog relatief klein is (zo’n 11,4%, bron: Deloitte, 2022) en jaarlijks beperkt stijgt, is de verwachting dat het aandeel gaat stijgen op de lange termijn. Tot welk niveau dit zal stijgen is niet te voorspellen. Vooralsnog heeft een toename van het online aandeel niet geleid tot een afname van supermarktmeters en gemiddelde supermarktmetrages.

Bulkproducten die wekelijks/maandelijks aangeschaft worden en makkelijk online besteld kunnen worden (toiletpapier, schoonmaakspullen, et cetera) krijgen op termijn mogelijk minder schapruimte. De focus van supermarkten verschuift naar meer versproducten en vers bereidde maaltijden. Lokale bezorging van boodschappen biedt kansen om doelgroepen te bedienen die minder mobiel zijn en verder weg wonen van de supermarkt.

Kwantitatieve marktruimte sterk afhankelijk van bovenlokale en bovenregionale instroom In het verzorgingsgebied – binnen de twee kilometerstraal – zijn drie supermarkten gevestigd. Dit zijn de supermarkten Aldi en Jumbo in Jol en Albert Heijn in Warande. Net buiten de twee kilometerstraal is bovendien een aantal supermarkten gevestigd, namelijk Plus, Albert Heijn (Kempenaar), Aldi, Boni en Lidl in de wijk Botter en Tjalk en bij het centrum onder andere een Jumbo en Albert Heijn. Overige (supermarkt)aanbieders liggen verspreid over Lelystad. In totaal zijn er dus drie supermarkten gevestigd in het verzorgingsgebied, met een totaaloppervlak van circa 3.200 m² wvo.

Tabel 4: Supermarkten binnen het verzorgingsgebied Formule

Locatie

Wvo in m²

Jumbo

Jol 37, 1

1.225

Albert Heijn

Ranonkellaan, 1

1.160

Aldi

Jol 35, 25

785

Bron: Locatus, 2023, afgerond op 5-tallen

Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte voeren we distributieplanologisch onderzoek (DPO) uit. We onderzoeken de branche ‘supermarkt’. We beschouwen hierbij hoofdzakelijk de marktsituatie in het verzorgingsgebied. De verwachting is namelijk dat het leeuwendeel van de koopkracht uit dit gebied afkomstig zal zijn. We kijken twintig jaar vooruit. Om de marktruimte te bepalen is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstige economisch functioneren van de markt. We hanteren in het DPO de meest recente cijfers. Dit zijn pre-coronacijfers; recentere omzetkengetallen zijn niet beschikbaar. Uit statistieken

Laddertoets Waterfront Lelystad

blijkt dat de omzet van supermarkten sinds maart 2020 flink zijn gestegen (bron: CBS, 2020). We hanteren in het DPO de volgende uitgangspunten: • Bevolkingsomvang: Volgens de meest recente cijfers ligt het inwonertal in het verzorgingsgebied op circa 21.500 (CBS, 2022). Het inwoneraantal in het verzorgingsgebied stijgt de komende jaren – door toevoeging van woningen binnen het project Waterfront – naar verwachting fors. Uitgaande van minimaal 2.400 nieuwe woningen (en daarmee huishoudens) en uitgaande van de huidige gemiddelde huishoudensomvang in Lelystad van 2,25, verwachten we een groei van circa 5.400 inwoners. Dit betekent dat de bevolking in het verzorgingsgebied in de komende 20 jaar groeit tot circa 26.900 inwoners. Als het maximaal aantal van 3.000 woningen wordt gebouwd dan loopt dit aantal inwoners op tot circa 28.250. We gaan in deze Laddertoets van een conservatief scenario uit zodat behoefte en ruimtelijke effecten, ook bij beperktere groei dan maximaal, goed in beeld zijn. We nemen hierin het bestaande aanbod (bestaande supermarkten) mee. • Omzet per inwoner: Om de omzet per inwoner in de supermarkt te bepalen baseren we ons op meest recente cijfers van Panteia (Juli 2022, ‘Omzetkengetallen 2021’). Volgens de meest recente cijfers is de winkelomzet per inwoner in Nederland voor supermarkten € 2.148 per jaar.

Indien sprake is van een onder- of bovengemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied moet een correctie op de bestedingscijfers worden toegepast. Volgens de meest recente cijfers (CBS, 2019) is het gemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied met € 24.500 per jaar lager dan het Nederlandse gemiddelde van € 27.100. We voeren daarom een inkomenscorrectie uit op basis van inkomenselasticiteit van 0,4% voor supermarkten (conform Panteia, 2021). Hierdoor komen we uit op een gemiddelde omzet per persoon van € 2.066 per jaar voor de supermarkten. • Koopkrachtbinding: Dit is de omzet die door inwoners in het verzorgingsgebied zelf gegenereerd wordt. Voor het bepalen van de koopkrachtbinding baseren we ons op het KSO 2021. Ook kijken we naar het huidige supermarktaanbod in het verzorgingsgebied. We constateerden dat het supermarktaanbod in het verzorgingsgebied divers is (drie verschillende formules met mix fullservice en hard-discount) en marktconform (twee van de drie supermarkten hebben een marktconforme maat van minimaal 1.000-1.200 m² wvo). Bovendien zijn de supermarkten goed ruimtelijk verspreid over de wijk. Tegelijkertijd ligt er een supermarktcluster net buiten de wijk (zie eerder genoemd) waar naar verwachting een deel van de bestedingen naar toevloeien. Een groot deel van de bestedingen zal daarom in het verzorgingsgebied landen.

In andere woorden: inwoners hebben beperkt aanleiding om elders hun boodschappen te doen maar zullen over het algemeen in de eigen wijk de boodschappen doen. We gaan er daarom vanuit dat de koopkrachtbinding in het verzorgingsgebied iets lager ligt dan het gemiddelde in de gemeente Lelystad (91%) voor de branche ‘dagelijks’. We komen daarom op een verwachte binding van circa 85%. • Koopkrachttoevloeiing: Dit is het aandeel van de bestedingen in het verzorgingsgebied dat gedaan wordt door inwoners van buiten het verzorgingsgebied. Gelet op het huidige aanbod aan supermarkten binnen de gemeente Lelystad (circa 16 supermarkten verspreid over de gemeente) verwachten we slechts een beperkte toevloeiing vanuit de eigen gemeente. Mogelijk zal er wel enige toevloeiing zijn inwoners van buiten de gemeente die (beperkt) ook de supermarkt bezoeken in dit gebied. We schatten in dat een toevloeiing van zo’n 10% realistisch is voor het verzorgingsgebied. • Omzet per vierkante meter: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde winkel omzet per vierkante meter wvo vloeroppervlak bedraagt. Conform de meest recente cijfers van Panteia (Juli 2022, ‘Omzetkengetallen 2021’) gaan we uit van de gemiddelde vloerproductiviteit over vijf jaar (2017 t/m 2021). Voor supermarkten ligt dit op € 8.385. • Gevestigd aanbod: Het huidige aanbod supermarkten in het verzorgingsgebied ligt op 3.170 m² wvo.