Bijlage 1 Algemene ontwikkelkader fase 1
Tekst van het document
Zuiderhage Ontwikkelkader fase 1 - algemeen deel
Ontwikkelkader - februari 2026
Inhoud 1. Inleiding Ontwikkelkader fase 1 Ambitie - de mastervisie Algemeen deel fase 1
Ontwikkelkader per buurtschap
Kavelpaspoorten voor specifieke ontwikkelingen
2. Achtergrond ontwikkeling woonwijk 2.1 Ligging Zuiderhage 2.2 Zuiderhage, vastgesteld Mastervisie 2.3 Bestaand en nieuw beleid; omgevingsvisie en omgevingsplan
3. Doorontwikkeling Mastervisie 3.1 Raamwerkkaart fase 1 3.2 Slenkenpark 3.3 Mobiliteit Zuiderhage (Bereikbaarheid, Voetganger, Fiets, Auto) 3.4 Profielen Zuiderhage 3.5 Ruimtelijke hoofdprincipes doorontwikkeling
4. Beeldkwaliteit Overzicht van de planproducten Zuiderhage
De vastgestelde mastervisie (twee delen) vormt de ambitie voor de uitwerking van de eerste fase. De eerste fase bestaat uit drie buurtschappen en voor elk buurtschap wordt een ontwikkelkader opgesteld. Daarnaast is er een algemeen ontwikkelkader voor heel fase 1, voor de overkoepelende zaken. Voor sommige specifieke ontwikkelingen zoals onderwijsgebouwen vindt een doorvertaling plaats naar een kavelpaspoort.
2
4.1 Identiteit en herkenbaarheid 4.2 Beeldkwaliteit stedenbouwkundig 4.3 Beeldkwaliteit bebouwing
5. Complete wijk 5.1 Programmatische uitgangspunten Zuiderhage 5.2 Sociaal sterke samenleving
6. Duurzaamheid 6.1 Energie 6.2 Circulariteit 6.3 Klimaatbestendige stad 6.4 Gezonde leefomgeving
7. Technische uitgangspunten 7.1 Bodem 7.2 Water en peilmaten 7.3 Energievoorziening, kabels en leidingen, nutsvoorzieningen, trafo’s 7.4 Lior en DHOR inclusief aparte pagina Zuiderhage 7.5 Ecologie 7.6 Milieuzonering (geluid)
8. Buurtschappen Dit staat in aparte ontwikkelkaders: Buurtschap 6, Valkenstede Buurtschap 7, Overbeke Buurtschap 10a, Buitenwaard
3
Mastervisie Zuiderhage
1 Inleiding
In juli 2024 is de Mastervisie Zuiderhage unaniem vastgesteld en op 17 december 2024 is een aanvulling hierop (‘boekje B’ oftewel uitwerking Mastervisie Zuiderhage) door het college van B&W vastgesteld. Zie www.lelystad.nl/zuiderhage.
Vervolgstappen Mastervisie Zuiderhage
Inleiding
Op basis van de samenwerkingsovereenkomst heeft de Uitvoeringsorganisatie Zuiderhage parallel aan twee sporen gewerkt: 1. Uitwerking mastervisie naar: a. een integrale mastervisie; hierin zijn de ontwikkeling natuur en andere lopende ontwikkelingen in overleg met belanghebbende partijen (waaronder het waterschap en staatsbosbeheer) geïntegreerd in een integrale mastervisiekaart. b. Raamwerkkaart voor fase 1; een ruimtelijke uitwerking van de integrale mastervisie voor fase 1. Beknopte samenvatting in H.3.1; 2. Ruimtelijke ordening: het opstellen van een omgevingsplan voor fase 1. Dit omgevingsplan zal van maart tot mei 2026 ter inzage worden gelegd. De beoogde vaststelling is in juni 2026.
In het zuiden van Lelystad, grenzend aan de wijk Warande, ligt Zuiderhage. Een nieuw stadsdeel waar in een periode van 20-25 jaar 9.000 - 16.000 woningen worden gebouwd. Dit biedt ruimte aan zo’n 25.000 inwoners die in harmonie met de natuur en elkaar gaan leven. Het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Lelystad werken samen aan deze gebiedsontwikkeling, dit gebeurt vanuit een gezamenlijke uitvoeringsorganisatie.
Samenwerken aan maatschappelijke opgaven
De lat ligt hoog bij de ontwikkeling van het nieuwe stadsdeel. Het Rijk en de gemeente Lelystad willen met de ontwikkeling van Zuiderhage een bijdrage leveren aan maatschappelijke opgaven. Denk aan de woningbouw, de klimaatopgave, de energietransitie en een circulaire economie. Om dit te realiseren wordt nauw samengewerkt tussen de gemeente Lelystad en het Rijksvastgoedbedrijf, Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, provincie Flevoland, Waterschap Zuiderzeeland en Staatsbosbeheer. Zuiderhage is in juni 2025 aangewezen als een van de 24 doorbraaklocaties in Nederland met een speciale aanpak voor het versneld realiseren van minimaal 100.000 woningen.
Overeenkomsten
Buurtschappen Zuiderhage en uitwerking fase 1
Afbeelding 1: Fasering Zuiderhage april-2025. Fase 1 = blauw. Fase 2 = groen. Fase 3 = geel. Fase 1 met buurtschap 6 (Valkenstede), 7 (Overbeke) en 10a (Buitenwaard)
In de Bestuursovereenkomst (BOK) zijn de afspraken tussen de verschillende betrokken overheidspartijen vastgelegd over de invulling van de randvoorwaarden en het oplossen van belemmeringen voor de ontwikkeling van Zuiderhage (voor 2025 aangeduid als ‘ZuiderC’). Daarnaast zijn in de samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen de gemeente Lelystad en het Rijksvastgoedbedrijf afspraken gemaakt over hun onderlinge samenwerking. Voor iedere fase zullen vervolgens, in aanvulling op de overkoepelende afspraken in de SOK, nadere anterieure afspraken gemaakt worden. Met o.a. Staatsbosbeheer en met het Waterschap zullen in lijn met de BOK nadere afspraken worden gemaakt over de aanleg en het beheer van de natuur, dit zal worden vastgelegd in de NOK (Nadere Overeenkomst Natuur). Daarnaast moeten met marktpartijen afspraken worden vastgelegd over de aankoop van de gronden, de ontwikkeling van de buurtschappen en de aanleg van de openbare ruimte.
Ruimtelijke Ordening
Voor de eerste fase wordt een globaal omgevingsplan gemaakt. Zie H.2.3 voor een beknopte samenvatting van vigerend ruimtelijk beleid en het omgevingsplan fase 1 Zuiderhage.
Ontwikkelkader
Om op de beoogde kwaliteit te kunnen sturen, wordt voor ieder buurtschap een ontwikkelkader opgesteld waarin de kaders voor de ontwikkeling worden vastgelegd. Voorliggend document gaat over het algemene deel voor deze ontwikkelkaders. Voor buurtschap Valkenstede, Overbeke en Buitenwaard zijn buurtschapspecifieke ontwikkelkaders gemaakt. In deze aparte ontwikkelkaders wordt ingezoomd op het betreffende buurtschap. Afbeelding 2: Onthulling Zuiderhage (Bron: Fotostudio Wierd)
4
In Zuiderhage komen 10 compacte buurtschappen die over een periode van 20 tot 25 jaar in fases worden ontwikkeld. Fase 1 is het eerste deel van Zuiderhage dat ontwikkeld gaat worden; zie op afbeelding 1 het blauw omlijnde gebied. De eerste fase betreft de buurtschappen Valkenstede (buurtschap 6), Overbeke (buurtschap 7) en een groot deel van Buurtschap Buitenwaard (buurtschap 10a). Zie ook H 3.1. De start van de bouw van de eerste fase van ongeveer 2400 woningen is in 2026 voorzien.
Participatie
De uitvoeringsorganisatie zal zich naast (het begeleiden van) het uitwerken van de ruimtelijke planproducten ook bezig gaan houden met de branding, communicatie, placemaking, participatie en het opzetten van een multidisciplinair kwaliteitsteam. Bij het uitwerken van de ontwikkelkaders per buurtschap zal participatie met omwonenden en belangstellenden plaatsvinden. Er is een participatieplan opgesteld en vastgesteld door het college in november 2024. Er zijn al verschillende participatiemomenten geweest die door de uitvoeringsorganisatie zijn georganiseerd. De naam Zuiderhage is zelfs via inwonersparticipatie, namelijk een prijsvraag, tot stand gekomen. De naam is bedacht door één van de inwoners van Lelystad. Verder zijn er naast het inrichten van een goede informatievoorziening zoals nieuws-en bewonersbrieven en het actualiseren van de website de volgende bijeenkomsten georganiseerd: • Startbijeenkomst publiek • Rondetafelgesprek met maatschappelijke organisaties • Gesprekken met sport en onderwijs • Marktconsultatie met ontwikkelaars Daarnaast is aangesloten bij bijeenkomsten georganiseerd door anderen, zoals de bijeenkomst van de Extra Beveiligde Zittingszaal (EBZ). Voor de komende participatiemomenten en wat al gedaan is verwijzen we graag naar www. praatmeelelystad.nl. Participatie is een onderdeel van de uitvraag aan ontwikkelende partijen.
Dat betekent dat zij aan zet zijn om de participatie vorm te geven als onderdeel van de totale opdracht.
Partner en planselectie
Bij de benadering van de markt is het uitgangspunt om (consortia van) ontwikkelende partijen zoveel mogelijk uit te dagen om met innovatieve oplossingen te komen, waarmee de doelen en ambities van Zuiderhage gerealiseerd kunnen worden. Om de keuze van de ontwikkel- en verkoopstrategie per (deel) fase zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de dan geldende marktomstandigheden zijn marktconsultaties gehouden. Voor de verschillende bouwvelden zal met een tender om een plan worden gevraagd. Dit geldt voor buurtschap Valkenstede (6B) en Overbeke (7). Op basis van nader te bepalen gunningscriteria zal een partner worden geselecteerd. Met de gekozen partner wordt in een nog te vormen projectgroep het plan uitgewerkt. Er wordt een kwaliteitsteam aangesteld om de kwaliteit van het plan te bewaken. Voor buurtschap Valkenstede (6A) geldt een partnerselectie.
5
2 Achtergrond Zuiderhage 2.1 2.2 2.3
6
Ligging Zuiderhage Zuiderhage, vastgestelde Mastervisie Bestaand beleid; omgevingsvisie en omgevingsplan
7
Schakel Schakeltussen tussenstad stadenennatuur natuur In de mastervisie wordt de de campuszone In de mastervisie wordt campuszone gepositioneerd alsals de de plek waar hethet centrum vanvan gepositioneerd plek waar centrum Lelystad en en de de Hollandse hout elkaar ontmoeten. Lelystad Hollandse hout elkaar ontmoeten. Zuiderhage verbindt hiermee de de natuur aanaan de de Zuiderhage verbindt hiermee natuur stad. DeDe campuszone is hierin cruciale schakel. stad. campuszone is hierin cruciale schakel. DeDe strategie omom deze ambitie waar te maken is dus strategie deze ambitie waar te maken is dus tweeledig: eeneen landschappelijke opgave en en eeneen tweeledig: landschappelijke opgave programmatische opgave. programmatische opgave.
2.1 Ligging Zuiderhage
Afbeelding 4: Mastervisie: schakel tussen stad en natuur (Beeld: ZUS)
De ambities uit de mastervisie: het verlengen van de De ambities uit de mastervisie: het verlengen van de centrumzone van Lelystad tot in Zuiderhage, en de centrumzone van Lelystad tot in Zuiderhage, en de natuur de stad in trekken. natuur de stad in trekken.
Zuiderhage ligt in het zuiden van Lelystad, tegen het natuurgebied Hollandse Hout: Zuiderhage is de locatie waar de stad en de natuur elkaar ontmoeten. Dit landschap volgt het hoofduitgangspunt voor de ontwikkeling van deze nieuwe stadsuitbreiding. Het Hollandse Hout wordt als het ware het gebied ‘ingetrokken’, het wonen speelt in op -, en profiteert van het landschap. Het wonen in-, en met de natuur, sluit aan op de in beleidsstukken geformuleerde ambitie van ‘Lelystad als hoofdstad van de nieuwe natuur’ (Omgevingsvisie Lelystad en Lelystad Next Level).
1978
2040
Almere A6
Hollandse Hout8
8
Afbeelding 5: Doorontwikkeling structuurplan 1976 (Beeld: ZUS)
De ambities uit de mastervisie zijn een doorontwikkeling van het structuurDe ambities uit de mastervisie zijn een doorontwikkeling van het structuurplan uit 1976. plan uit 1976.
Oostvaardersplassen
Het Bovenwater
Lage Dwarsvaart
Warande 1.0
Torenva
lkweg
Spoorweg
Torenvalk tocht
11
N309 Lelystad
N701 Park Nieuwland
2040
Amsterdam
8
N307
Aansluiting op de stad 1978
Nader te bestemmen reservering Groen Nader te bestemmen reservering Groen Bedrijventerrein Water Bedrijventerrein Water Wonen Wonen Centrumzone Centrumzone Stedelijk centrum Stedelijk centrum Buurtcentrum Buurtcentrum Hoofdstructuur langzaam verkeer Hoofdstructuur langzaam verkeer
Afbeelding 3: Plattegrond van Lelystad
A6
N307
PI
De bestaande spoorlijn Amsterdam-Lelystad-Zwolle loopt door Zuiderhage. Ambitie is hierop aan te haken met station Lelystad Zuid inclusief het stadscentrum Zuiderhage (‘Burgh’). Het centrum van Zuiderhage komt op een lijn te liggen met het stadshart Lelystad. Beide met elkaar verbonden door een groene, stedelijke ‘Campuszone’ met gemengde voorzieningen. De Campuszone die zo kenmerkend is voor Lelystad wordt doorgezet in Zuiderhage. De campuszone als een met de stad meegroeiende, stedelijke, noord-zuid lopende zone met voorzieningen die bestemd zijn voor de daaromheen liggende of geplande wijken.
Zuiderhage A6
N302
Afbeelding 7: • Toekomstige wegenstructuur Lelystad: Laan van Nieuwland (rondweg Lelystad-Zuid) als belangrijke ontsluitingsroute voor Lelystad west • Station Zuiderhage
Aan de noordzijde sluit Zuiderhage aan op de woonwijk Warande. Aan de zuidoostzijde sluit Zuiderhage aan op de A6 en de daaraan gelegen bedrijventerreinlocaties Flevopoort en Lelystad Airport Businesspark (LAB), waaraan Lelystad Airport grenst. Vanaf de A6 zal ter hoogte van Zuiderhage een nieuwe afslag worden aangelegd aansluitend op een nieuwe rondweg: de Laan van Nieuwland. Deze weg zal de zuidwestelijke helft van Zuiderhage en de wijken aan de westkant en de kustzone van Lelystad gaan ontsluiten. Met als doel dat door de aanleg van deze rondweg de verkeersdruk op Stadshart van Lelystad en de Larserdreef afneemt. De noordoostzijde van Zuiderhage wordt dan ontsloten vanaf de Larserdreef. Zuiderhage sluit met de Laan van Nieuwland en de Larserdreef aan op de bestaande drevenstructuur van Lelystad. Daarbij worden voet- en fietsroutes doorgetrokken in Zuiderhage en nieuwe ingevoegd. Op deze manier is het nieuwe stadsdeel voor de voetganger en fietser optimaal verbonden met alle delen van de stad en met de omliggende natuur.
Afbeelding 6: Zuiderhage gezien vanaf de zijde Larserdreef. (Beeld: ZUS)
9
2.2 Mastervisie Zuiderhage De Mastervisie is op 16 juli 2024 vastgesteld
Op 16 juli 2024 heeft de gemeenteraad de mastervisie Zuiderhage vastgesteld. (NB. werktitel voor het plangebied was op dat moment ‘ZuiderC’). Op 17 december 2024 is een nadere uitwerking van het Mastervisie Zuiderhage op de onderdelen water en bodem, mobiliteit en beeldkwaliteit door het college vastgesteld.
Snel, duurzaam en betaalbaar bouwen
De mastervisie en de bijbehorende uitwerking markeren een ambitieuze toekomst voor het gebied en de visie haakt in op de grote uitdagingen van morgen, zoals klimaatadaptie en betaalbaar wonen. Uitgangspunt is dat minimaal twee derde van het totale woningbouwprogramma zal bestaan uit betaalbare woningen. Het streven is ook dat minimaal twintig procent van de totale woningproductie van hout en andere biobased materialen is, zodat nieuwe woningen duurzamer worden gebouwd en daardoor een kleinere klimaatimpact hebben. Daarnaast wordt ingezet op klimaatadaptief ontwikkelen, waardoor de gevolgen van klimaatveranderingen (droogte, hitte, extreme regenbuien en mogelijke overstromingen) worden verkleind. Zo kan de aanleg van het Slenkenpark aanzienlijk bijdragen aan klimaatadapatie.
Wonen in het landschap
De leefbaarheid voor de nieuwe bewoners van Zuiderhage staat centraal. Stad en landschap moeten daarom in samenhang worden ontwikkeld. Om een onderscheidend woonmilieu te creëren; ‘Wonen in de natuur’, wordt letterlijk nieuwe natuur toegevoegd; vanaf het Hollandse Hout wordt de natuur het gebied ‘ingetrokken’. Het streven is om snel te starten met de natuurontwikkeling, zodat deze tijd krijgt om te groeien en de eerste bewoners daar direct profijt van hebben.
Samenhang Zuiderhage - Lelystad
een plek krijgen. De buurtschappen hebben elk hun eigen identiteit en hun eigen focuspunt of ontmoetingsplek, afgeleid van hun ligging en relatie met het nieuwe ‘Slenkenpark’. De nadruk ligt op leven in een groene omgeving. Voor meer informatie verwijzen we naar het vastgestelde profielenboek.
De uitwerking van de mastervisie bestaat uit verschillende onderdelen:
A. Water en bodem: uitwerking van de groen-blauwe hoofdstructuur B. P rofielenboek: integrale verkeersstructuur met bijbehorende profielen C. B eeldregie: algemene principes voor beeldkwaliteit op basis waarvan een beeldkwaliteitsplan voor een deelgebied kan worden opgesteld D. Energie en ondergrondse infrastructuur: structuur op hoofdlijnen van de kabels en leidingen. Parallel aan deze ontwerpfases zijn de uitgangspunten ook rekenkundig getoetst. De groen-blauwe hoofdstructuur wordt gemodelleerd om de klimaatrobuustheid te berekenen en de exacte peilhoogten vast te stellen. Ook het verkeersplan is doorgerekend met een verkeersmodel om de bereikbaarheid en doorstroming te garanderen. De mastervisie en de uitwerking op de mastervisie vormen samen de overkoepelende ambitie en het ruimtelijk casco voor het gehele plangebied. Per fase en buurtschap zal op basis hiervan verdere uitwerking plaatsvinden. Kijk op www.lelystad.nl/zuiderhage voor de vastgestelde mastervisie.
De Mastervisie gaat uit van een goede inbedding in de hoofdstructuur van Lelystad; van een uitgekiende samenhang en goede verbindingen (natuur, ecologie, water, voet, fiets en auto) met Lelystad en de omgeving. Zuiderhage wordt ontwikkeld als een samenhangend en groen plan waarbinnen diverse (compacte) buurtschappen
10
11
2.3 Bestaand en nieuw beleid Bestaand beleid
Zuiderhage valt onder diverse beleidsdocumenten. Een korte samenvatting is te vinden in de vastgestelde Mastervisie en uitwerking op de Mastervisie van ZUS. Voor meer informatie kunnen de desbetreffende beleidsstukken zelf worden geraadpleegd.
Nationale Omgevingsvisie
In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) staat het versterken van de omgevingskwaliteit centraal. Nederland robuust en duurzaam inrichten en voor de toekomst houdbare plannen maken. Doel: voldoende duurzame, betaalbare en bereikbare woningen, plus schone energie en een gezonde natuur. Er zijn drie afwegingsprincipes gedefinieerd met betrekking tot ruimtelijk keuzes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. A fwentelen van negatieve effecten op toekomstige generaties en omliggende gebieden wordt voorkomen. De stappen die genomen worden om de NOVI te realiseren, zijn opgenomen in het programma Nationale Omgevingsvisie Extra (NOVEX) en het programma Mooi Nederland. Lelystad maakt deel uit van de Oostflank van het NOVEX-gebied Metropoolregio Amsterdam (MRA).
Uitvoeringsprogramma Lelystad Next Level
houtbouw en/of biobased bouw te realiseren. Er wordt ingezet op energieneutraal of energieleverende ontwikkelen en het streven is om klimaatbestendig te ontwikkelen, waardoor de gevolgen van klimaatveranderingen (droogte, hitte, extreme regenbuien en mogelijke overstromingen) worden verkleind.
Omgevingsvisie Flevoland – FlevolandStraks
De ambities van de omgevingsvisie provincie Flevoland is gericht op de Regionale Kracht met o.a. excellente woonmilieus in Lelystad en prachtige groenblauwe natuur- en recreatiegebieden langs de waterrijke randen van de polder. Daarnaast richt de ambitie zich ook op de thema’s duurzame energie en circulaire economie. In 2030 en verder wil Flevoland bekend staan als de provincie die draait op duurzame energie en om zijn energiekennis. De provincie wil ook dé grondstoffenleverancier voor de circulaire economie zijn, met de ambitie dat hiermee de regionale economie een impuls krijgt.
12
Omgevingsvisie Lelystad
Zuiderhage is onderdeel van de ‘groene rand’ van Lelystad, die wordt gekarakteriseerd als een groene buffer en recreatieve zone van de stad met unieke ontspannen woonmilieus. Wonen gebeurt in clusters met voldoende ruimte tussen de clusters om de samenhang van de groene rand te waarborgen, waardoor ook klimaatopgaven direct kunnen worden meegenomen. Er is sprake van een geleidelijke overgang tussen stad en bos/ buitengebied en een focus op wandelen en fietsen. De groene verstedelijking van Lelystad vindt op een duurzame manier plaats: natuurinclusief, energieneutraal, klimaatbestendig en circulair. Ook wordt ingezet op sociaal-maatschappelijke aspecten en het bevorderen van de gezondheid door in te zetten op sport en spel.
Omgevingsplan Zuiderhage fase 1
Voor Zuiderhage fase 1 is een omgevingsplan opgesteld. Dit plan is flexibel opgesteld omdat er de komende jaren nog nader aan wordt ontworpen. Wel zijn onder andere de bouwvelden, maximum bouwhoogtes en functies vastgelegd. Ook wordt er verwezen naar de ontwikkelkaders die per buurtschap worden opgesteld. Voor Valkenstede, Overbeke en Buitenwaard zijn de bouwvelden opgenomen; de velden waarbinnen de bebouwing moet plaatsvinden. Voor deze vlekken is ook functionele invulling omschreven, veelal gemengd gebied. Tenslotte zijn (de minimale) en maximale bouwhoogtes opgenomen. Grondgebonden woningen: zijn maximaal 4L hoog (Valkenstede, Overbeke). Gestapelde bouw is maximaal 4L (Buitenwaard, accent bij Larserdreef 7L), 6L (Valkenstede, Overbeke) met accenten van 8L tot 10L.
MRA Verstedelijkingstrategie 2050
De MRA kent een enorme woningbouwopgave. Inzet: complete en duurzame steden en samenlevingen. Bij Zuiderhage zijn de ontwikkel- en inrichtingsprincipes uit de MRA-verstedelijkingsstrategie van toepassing. De borging van een goede leefbaarheid voor de nieuwe bewoners van Zuiderhage staat daarbij centraal. Stad en landschap moeten in samenhang worden ontwikkeld en een goede en tijdige ontsluiting - ook met het openbaar vervoer - is een voorwaarde. Duurzaamheidsambities: Het gebied moet inzetten op circulair en met nadruk op de toepassing van hoogwaardige materialen worden ontwikkeld. De ambitie is om uiterlijk in 2030 minimaal 20% van de woningproductie in
De missie van Lelystad Next Level is om in 2040 een zelfstandige, sociaal veerkrachtige, duurzame, aantrekkelijke en economisch sterke stad met 120.000 inwoners te zijn. Lelystad wil in Nederland (h)erkend worden als Hoofdstad van de Nieuwe Natuur. Lelystad wil bij haar inwoners en andere overheden bekend staan als een stad die aanpakt en resultaten boekt: ‘In Lelystad kan het en Lelystad doet het.’ Ze wil uitstralen dat er geürbaniseerd wordt, maar dan wel in de natuur. Dat maakt Lelystad uniek.
Zie het omgevingsplan.
Afbeelding 9: Bouwregels voor Omgevingsplan
Afbeelding 8: Omgevingsvisie 2040 Lelystad
13
3 Doorontwikkeling Mastervisie 3.1 3.2 3.3 3.5
14
Raamwerkkaart fase 1 Slenkenpark Mobiliteit Zuiderhage (Bereikbaarheid, Voetganger, Fiets, Auto) Ruimtelijke hoofdprincipes doorontwikkeling
15
10a
3.1 Doorontwikkeling Mastervisie Raamwerkplan/kaart totaal / fase 1
6
7
ca. 1250 won.
ca. 800 won.
Op basis van de mastervisie is een raamwerkkaart opgesteld. In eerste instantie voor de eerste fase die gebouwd gaat worden en later voor het totale plangebied Zuiderhage. Fase 1 betreft 3 buurtschappen: buurtschap 6; Valkenstede, buurtschap 7; Overbeke en de helft van buurtschap 10 (10a); Buitenwaard. Zie de ingekleurde velden op de kaart. De buurtschappen in Zuiderhage krijgen elk hun eigen karakter. Bij de uitwerking van de raamwerkkaart fase 1 wordt dat principe verder vormgegeven door per buurtschap in te spelen op- en gebruik te maken van- de specifieke ligging van het buurtschap in Zuiderhage. Kenmerkend voor Zuiderhage is het ‘Slenkenpark’; de grote, aaneengesloten parkzone die als het ware ‘doorgetrokken’ is vanaf de zijde Hollandse Hout, zie paragraaf 2.4. Het slim situeren van het buurtschap aan- of inhet Slenkenpark draagt bij aan de uitgesproken kwaliteit en het benutten van de specifieke, groene woonkwaliteit van een buurtschap. De raamwerkkaart fase 1 geeft op basis van bovenstaand principe een nadere uitwerking van de buurtschappen Valkenstede, Overbeke en Buitenwaard.
Buurtschap
Buurtschap 6, Valkenstede: stedelijke zone: waar wonen, werken en leren samenkomen
De campuszone in Lelystad; dé plek waar het centrum van de stad en het Hollandse Hout elkaar ontmoeten. Zuiderhage verbindt hiermee de natuur aan de stad, met Valkenstede als belangrijke schakel. Deze stedelijke zone wordt doorgetrokken tot aan het centrum van Zuiderhage (buurtschap Burgh) waar ook het beoogde treinstation Lelystad Zuid komt. Buurtschap Valkenstede wordt vormgegeven op basis van het campusprincipe; gemengde functies en bebouwing vrij in het groen. De hoofdgroenstructuur van Zuiderhage (het Slenkenpark) krijgt een aftakking naar deze zone. De snelfietsroute van Lelystad naar Almere loopt door dit buurtschap en zorgt voor een snelle verbinding naar het Stadshart Lelystad, het Hollandse Hout, de Oostvaardersplassen en Almere. Valkenstede wordt een gemengd gebied waar werken, leren en wonen worden gecombineerd. Specifiek worden veel kansen gezien rondom biobased en circulaire economie bijvoorbeeld voor de productie en verwerking van biobased materialen. Bovendien biedt de stedelijke zone ruimte voor innovatie en educatie rondom circulair bouwen, zoals een fieldlab. Wonen gebeurt in een mix van woningen, waarvan twee derde betaalbaar. Dit alles resulteert in een programma van ongeveer
Fase 1: Buurtschap 6, 7 en 10a December 2025
16
Afbeelding 10: Doorontwikkeling Mastervisie Zuiderhage - Raamwerkkaart fase 1
1200 woningen en 10,8 ha voorzieningen, waaronder scholen, sport (tennis, padel), commerciële voorzieningen, een mogelijke geothermiecentrale en binnenstedelijke bedrijvigheid met als thema field lab.
Buurtschap 7, Overbeke: Optimale beleving van het slenkenlandschap
Kernkwaliteit van Overbeke is de prominente ligging aan het Slenkenpark. Hier haalt het buurtschap zijn identiteit vandaan. Het ‘balkon aan het water’ oftewel de boulevard aan het water ligt prachtig qua bezonning en zicht, en vormt hèt ontmoetingspunt voor het buurtschap. De randen van Overbeke zijn gericht op de diverse omringende groenstructuren. Bij de inrichting wordt gebruik gemaakt van de meanderende landschappelijke lijnen van het Slenkenpark en de rechte lijnen van de bestaande polderstructuur. Overbeke ligt bij de entree van Zuiderhage. De entree toont direct de karakteristieke groene kwaliteit van Zuiderhage. Ook is direct zichtbaar dat het niet alleen een woonwijk is, maar een complete samenleving met een diversiteit aan benodigde functies en inzet op een gezonde samenleving; hier bevinden zich een nieuwe school en een sportpark. Wonen gebeurt in een mix van woningen, waarvan twee derde betaalbaar. Dit alles resulteert in een programma van ongeveer 800 woningen en 12 ha voorzieningen, waaronder een school, maatschappelijke voorzieningen en sportvelden (voetbal).
Buurtschap 10, Buitenwaard: Poort naar de kust
Buurtschap 10 ligt in de ‘kop’ van Zuiderhage, relatief dicht bij de kust van Lelystad. Karakteristiek is de ligging aan de Lage Dwarsvaart en het Havendiep. Een groot deel van de woningen wordt in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) gebouwd. Hiervoor zijn clusters aangewezen. Elk CPO-cluster ligt ‘los’ en ligt aan groen en de inrichting is gebaseerd op enerzijds de polderstructuur met lange zichtlijnen, goed passend in de omgeving en anderzijds op de meanderende lijnen afgeleid van het landschap. Langs de rondweg ligt een lange, aaneengesloten groenzone met bomen, in aansluiting op de Westerdreef. In deze zone zijn kleinschalige appartementsgebouwen en een school geplaatst. Meerdere doorgaande fietsroutes lopen door dit buurtschap waardoor Buitenwaard uitstekend verbonden is met de kust, met het Hollandse Hout, met (het centrum van) Zuiderhage en met de andere delen van Lelystad.
17
3.2 Bodem, water en natuur Visie en ambitie Wonen in de natuur: de ambities
Tot nu toe zorgden we er in Nederland voor dat de natuur zich aanpaste aan hoe we wonen, werken en leven, maar de tijd waarin we land en water volledig naar onze hand konden zetten is voorbij. Daarom wordt bij de inrichting van Zuiderhage ingezet op een toekomstbestendige en klimaatrobuuste leefomgeving. Op een samenleving met een gezonde balans tussen stedelijk wonen en natuur. Een leefbare woonomgeving voor mens, plant en dier is daarbij het belangrijkste uitgangspunt voor de ontwikkeling, net als de aanwezigheid van natuurlijke beplanting en het stimuleren van biodiversiteit. De ambitie is om de natuur door te trekken tot in de haarvaten van Zuiderhage, door op alle schaalniveaus natuurinclusief, klimaatadaptief en waterrobuust te ontwerpen.
De buurtschappen worden zorgvuldig ingebed in het slenkenlandschap en ontlenen hun kernkwaliteit aan de ligging aan- en oriëntatie op het Slenkenpark.
Het Slenkenpark
Door Sweco is in augustus 2025 een integrale notitie ‘Bodem, water en natuur’ opgeleverd. Deze integrale notitie beschrijft per thema (bodem, water en natuur) het gebied van Zuiderhage en de daarvoor gestelde richtlijnen, eisen en wensen. De drie thema’s zijn op basis van ontwerpend onderzoek nader op elkaar afgestemd om zo een solide basis te creëren voor de ontwikkeling van een robuust, groenblauw netwerk in een gezonde en veilige stedelijke leefomgeving. De notitie is toegevoegd als bijlage en dient als leidraad voor de verdere ontwikkeling van de buurtschappen.
Deze ambities zijn nader uitgewerkt door het hart van Zuiderhage vorm te geven als een ‘Slenkenpark’. De naamgeving sluit aan op de naam van de (nieuwe) meanderende waterpartijen oftewel de ‘slenken’ in het Hollandse Hout. De meanderende structuur van de slenken in Zuiderhage vormt een directe verbinding tussen Lelystad centrum en de slenken van Hollandse Hout en is het natuurlijk cement tussen de verschillende buurtschappen van Zuiderhage. Het gebied vervult verschillende functies: • • • •
18
Watercompensatie en daarnaast klimaat adaptatie, wat verkoeling biedt en het overtollige water vast kan houden. Het wordt een heus stadspark voor de toekomstige bewoners en gebruikers. Door de natuurlijke, ecologische inrichting is het Slenkenpark een fijn parkgebied om te wandelen, sporten en recreëren. Ruigere plekken met een extensief onderhoudsniveau waarin natuur de overhand krijgt. Via ecologische verbindingen - wordt het Slenkenpark aan het Hollandse Hout gekoppeld. De snelfietsroute loopt door deze groen-blauwe zone en zorgt voor een snelle verbinding naar het Hollandse Hout, de Oostvaardersplassen en Almere.
Er is beoogd te werken met drie waterpeilen in Zuiderhage. Aan de Noordzijde wordt aangesloten op de peilen van het Havendiep (5,40m -/- N.A.P.). In het middendeel is gekozen voor een flexibel peil van 5,20-5,50m -/- N.A.P. dat aansluit op het peil in Warande, dat rondom het huidige woongebied ligt. Ten slotte blijft een deel van het peil gehandhaafd op peilhoogte van de Lage Vaart (6,20m -/N.A.P.). Waar de overgangen exact komen te liggen is nog niet vastgesteld.
Het Slenkenpark zal door een landschapsbureau verder worden uitgewerkt. Ook de markt krijgt een belangrijke rol bij de uitwerking van de bouwvelden en de aansluiting daarvan op het (slenken)landschap. Uitvoeringsorganisatie Zuiderhage en het kwaliteitsteam zorgen ervoor dat het Slenkenpark en de diverse (daarin gelegen) buurtschappen naadloos op elkaar aansluiten - over en weer elkaar positief versterken.
Integrale notitie Bodem, water en natuur
Flexibel waterpeil
De komende periode wordt onderzocht of het mogelijk is om in Zuiderhage te werken met een flexibel peil waarbij overtollige neerslag zo lang mogelijk wordt vastgehouden in het gebied en zo de sponswerking van het gebied wordt hersteld. Bij het toepassen van een flexibel peil dient rekening te worden gehouden met extra ruimte voor het realiseren van voldoende waterberging omdat geen gebruik wordt gemaakt van de berging in de Lage Vaart. Bij een zelfvoorzienend watersysteem met flexibel peil moet rekening worden gehouden met circa 10 tot 15% open water voor heel Zuiderhage. Dit kan – naast de slenkenstructuur – worden gerealiseerd door middel van opvang van hemelwater op daken, aanleg van wadi’s.
Afbeelding 11: Aansluiten op aangrenzende natuurdoeltypen.
Afbeelding 12: Aansluiten op bestaande NNN.
19
3.3 Mobiliteitr Hoofdstructuur mastervisie Uitgangspunten verkeer Integrale Mastervisie 2025 Overgenomen en doorontwikkeld op basis van de vastgestelde Mastervisie (ZUS) - juli 2024 • Goede aansluiting op de A6 en goede aanhechting op de stad en zijn omgeving. • STOMP principe: Duurzaam mobiliteitsprincipe dat achtereenvolgens inzet op Stappen en Trappen (focus op lopen en fietsen), gevolgd door goed Openbaar vervoer, gedeelde mobiliteit (Mobility on demand) en tenslotte op de privéauto. • Zeer fijnmazig voetgangersnetwerk dat zorgt voor verbindingen tussen de buurtschappen en omliggende stadsdelen, met ook recreatieve paden door het Slenkenpark en verder door naar het Hollandse Hout. • Snelle vrijliggende fietspaden die de verschillende buurtschappen met elkaar en met de omgeving verbinden. Robuust netwerk van fietspaden op regelmatige afstand van elkaar. • De doorfietsroute Almere-Lelystad verbindt Zuiderhage op regionale schaal. De doorfietsroute vormt een snelle verbinding naar het Stadshart Lelystad, naar het centrum van Zuiderhage, naar het landschap van het Hollandse Hout en naar Almere. • Station Lelystad Zuid: Uitgangspunt is duurzame mobiliteit: De realisatie van treinstation Lelystad Zuid met de bijbehorende lagere parkeernorm voor de omliggende buurtschappen is nodig om het beoogde hoge woningaantal in Zuiderhage te kunnen realiseren.
• Het bestaande busnetwerk wordt uitgebreid en in de eerste fase zullen haltes komen in zowel buurtschap Valkenstede als buurtschap Overbeke. In de volgende fases zal het busvervoer worden uitgebreid met haltes in elk buurtschap. • Infrastructuur is ingebed in de landschappelijke omgeving en visueel gericht op het landschap, optimale beleving van het landschap door een drempelloze autovrije overgangszone. • Parkeren is niet beeldbepalend, groen ingericht en zoveel mogelijk geclusterd en waar mogelijk gestapeld. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor deelgebruik, collectieve laadvoorzieningen en het aanbieden van andere vormen van mobiliteit.
20
• Sociaal veilige routes (ogen op de weg, verlichting, veilige kruisingen). • Compacte buurtschappen betekent ook een compact straatprofiel (door het bundelen van stromen en slimmere afmetingen). • Integrale infrastructuur: mee-ontwerpen van kabels en leidingen en klimaatadaptieve maatregelen. • Werken met bestaande onderdoorgangen bij het spoor. Ontsluitingsstructuur Zuiderhage • Er zijn twee hoofdontsluitingswegen, genaamd wijklussen: een vanaf de Laan van Nieuwland en een vanaf de Larserdreef. • Er zijn geen directe autoverbindingen tussen de Laan van Nieuwland en de Larserdreef, waardoor er vooral sprake zal zijn van bestemmingsverkeer. • De wijklussen lopen niet langs de rand, maar door de buurtschappen zodat de infrastructuur geen scheidend element is tussen het buurtschap en het landschap en de woningen daadwerkelijk in het landschap kunnen staan. • Het aantal aantakkingen op de wijklussen wordt beperkt in verband met de gewenste doorstroming. • Specifieke aandacht voor de situatie waarbij de voordeur zich aan de wijklus bevindt, maar auto’s alleen in de parkeerhoven mogen komen. Een goede oplossing zoeken voor vuilophaal en voor pakketbezorgers: deze mogen niet in de verleiding komen om gebruik te gaan maken van fietsroutes en trottoirs.
• Daarnaast zijn er nog een tweetal belangrijke aantakkingen op de Larserdreef: - Een lus die de Extra Beveiligde Zittingszaal (EBZ) ontsluit. Deze lus ontsluit ook een deel van buurtschap Valkenstede en is via een buurtlus doorgekoppeld naar buurtschap Overbeke - Een bestaande lus die het bedrijventerrein Flevopoort ontsluit. Deze ontsluiting wordt in de toekomst met een buurtlus gekoppeld aan de wijklus Larserdreef.
Snelheid • De snelheid op de wijklussen wordt in principe 30 km/uur, omdat deze, net zoals in de oorspronkelijke mastervisie, door de verschillende buurtschappen komen te liggen. • Daar waar men vanaf de Larserdreef/Laan van Nieuwland de wijklus indraait en waar weinig bebouwing is, en/of het profiel breed/geasfalteerd is (Valkendreef ), zal 50 km/u logischer en dus nodig zijn. • Aandachtspunt snelheid: hoe de snelheid van 30 km/uur af te dwingen (vormgeving, materialisatie, drempels ed). • 30 km/uur wegen dragen bij aan de gewenste, goede oversteekbaarheid van de wegen. • Zo min mogelijk wegen tussen de buurtschappen en het Slenkenpark. • Zo min mogelijk dubbeling van wegen; zo min mogelijk verharding. • Snelheid op buurtlussen en buurtstraatjes ook 30 km/uur. Uitstraling, materialisatie • De verkeersstructuur moet vooral duidelijk, logisch en goed leesbaar zijn, zodanig dat niet overal ‘borden’ geplaatst hoeven te worden. • Straten, profielen en parkeerplaatsen zijn landschappelijk ingericht: de relatie met het landschap is dé kernkwaliteit van Zuiderhage. De inrichting is daarbij ook gericht op klimaatadaptatie. • De weg is uitgevoerd in elementverharding (klinkers, betonstraatstenen). • Dit maakt duidelijk dat het 30 km/uur wegen betreft. • K+L kunnen worden geïntegreerd in het profiel. • Zorgt voor een prettige uitstraling, passend bij een woonomgeving.
• Doorgaande vrijliggende fietspaden zijn in gesloten verharding uitgevoerd: dit biedt comfort voor de fietser. • Verkeersremmende maatregen worden mee-ontworpen: simpele, bij het straatprofiel passende vormgeving en op logische plekken aangebracht; zoals bij binnenkomst van het bebouwde deel van het buurtschap, bij aantakking van buurtlussen en bij kruising met fietspaden.
Bekijk de vastgestelde profielen in het profielenboek. Kijk voor het materiaal in het handboek DHOR
21
70
10a
30
wijk
lus
lagere school
9
6
7
Overbeke
JJI
Basisprincipe A: De natuur wordt vanaf het Hollandse Hout het ‘gebied ingetrokken’
Valkenstede
Bu u
rtlu
ca. 765 won.
30
ca. 1351 won.
s6
-7
1 Oosteinde
80
30
ijk
W
5
aa
sL
lu
4
rt
oo
op ev
Fl
Burgh
n
Boschloo
rd re ef
ef re rd
se ar
sL
8 Beemd
ar se
Het Blauwe Veld
lu
ijk
W
9
50
11ha. sport
30
De hoofdprincipes die voor de doorontwikkeling van de mastervisie essentieel zijn, worden in deze paragraaf eruit gelicht. Deze hoofdprincipes bouwen voort op de Leidende principes uit de vastgestelde mastervisie van ZUS, en de ontwerpprincipes voor de buurtschappen. Zie voor meer achtergrond paragraaf 2.2 en de mastervisie zelf.
EBZ
sL
70
3.4 Ruimtelijke principes mastervisie
PI
lu
30
EBZ
ijk
10b
70
70
lagere school
70
W
Bu u
ca. 341 won.
f Larserdree
rtl us 10 a
Buitenwaard
n va
A6
w
eu
Ni
1
Hiermee komt de verweving stad en landschap tot stand; en wordt wonen in, bij en met de natuur mogelijk gemaakt. Goede ecologische verbindingen enerzijds (het groen de stad inbrengen) en recreatieve verbindingen anderzijds (de mensen wonen bij / in het groen) zijn hiervoor cruciaal. Zuiderhage ligt tussen het landschap en de stad in en profiteert van beiden. Voor een goede werking dienen de systemen en netwerken van natuur, ecologie en (langzaam) verkeersverbindingen robuust en aansluitend te zijn. Zuiderhage staat in zijn kracht wanneer de voetganger en fietser de nabijheid, het samenvloeien naar, Nationaal Park Nieuwland (NLP) ‘voelen’. Zuiderhage en Nationaal Park Nieuwland moeten als het ware ‘in elkaar overvloeien’ met duidelijk afleesbare beweeglijnen daar naartoe. Het landschap is steeds leidend bij de ontwikkeling van Zuiderhage en dus ook bij de doorontwikkeling van de buurtschappen. Daarbij wordt uitgegaan van compacte buurtschappen die vrij in het groen liggen.
nd
la
Oosteinde
an La n va uw
e Ni
2
nd la
Het principe van de wijklussen is op deze tekening vastgelegd (exacte positie n.t.b.); De ligging van de buurtlussen is indicatief.
Ter Hoogte
Bebouwing buurtschap Wijklus 30 km/uur, incl. losliggend fietspad
Level 1
Wijklus EBZ 30 km/uur, uitgezonderd dedicated verkeer EBZ (DV&O transport) Wijklus Flevopoort/buurtschap 1 Buurtlus (is indicatief )
Verkeer
(Buurtschap 3 VERVALT)
Verbinding voor alleen de bus Doorgaande fietsstructuur
Mei 2025
Lelylint, recreatief voet- en fietspad
A6
22
Afbeelding 13: Schema verkeer Zuiderhage
Station Lelystad zuid
Afbeelding 14: Uit Gebiedsprogramma NPNL Lelystad; foto: Nationaal Park Nieuwland
Afbeelding 15: De natuur wordt vanaf het Hollandse Hout Zuiderhage ingetrokken
Afbeelding 16: Schema mastervisie: natuur en stad komen bij elkaar in Zuiderhage
23
Basisprincipe B: Slenkenpark + Polderstructuur
Het landschap is leidend bij de ontwikkeling van Zuiderhage. Het Slenkenpark en de Polderstructuur ontmoeten elkaar: meanderende landschappelijke lijnen versus rechte polderlijnen (bomenrijen, tochten, wegen). Het meanderende Slenkenpark met specifieke, bij het gebied horende natuurtypen maken Zuiderhage bijzonder en herkenbaar, ook ten opzichte van de andere wijken in Lelystad. Het samenkomen of ‘ontmoeten’ van meanderende lijnen met rechte (historische) lijnen maakt de verkaveling bijzonder. Deze ontmoeting mag nadrukkelijk tot uiting komen, een weloverwogen, slim ‘spel’ tussen deze lijnen levert specifieke plekken op. Dit spel is in buurtschap Overbeke bijvoorbeeld zichtbaar bij de bebouwingsgrens aan de zuidzijde: de rechte boulevard ontmoet hier het meanderende Slenkenpark.
24
Los in het landschap Dit betekent dat de bebouwing aan alle zijden aansluit op de natuurlijke omgeving. Het buurtschap ontleent zijn (woon)kwaliteit dan ook aan een goede aansluiting op groen en aan de interactie met het landschap. Een optimale beleving van het landschap komt tot stand doordat het buurtschap aan alle kanten is aangesloten op de natuur en op de routes (verbindingen naar de natuur). Specifieke kwaliteit en identiteit afgeleid van de landschappelijke ligging De identiteit van een buurtschap wordt bekrachtigd door de specifieke ligging binnen het totale gebied en door de eigen, specifieke connectie met het Slenkenpark. De uitwerking van het groen en de architectuur binnen een buurtschap haken aan op het creëren van een eigen identiteit; op het maken van een prettige, levendige ‘kern’ van het buurtschap. Daarbij wordt de uitgekiende ligging van deze plek verder benut. Zie de schematische tekening, waarbij elke kern op een cruciale plek aan het landschap en de routes is geplaatst (indicatief).
Afbeelding 19: De buurtschappen liggen los in het landschap
Zuiderhage als complete samenleving met sociaal sterke buurtschappen. Elk buurtschap heeft een eigen focuspunt Elk buurtschap heeft zijn eigen ‘centrum’, ‘kern’ of ‘focuspunt; een plek voor ontmoeten. Dit kan zijn door voorzieningen, maar het kan ook een bijzondere, en op ontmoeten ingerichte plek in de openbare ruimte zijn. Hier ligt de ‘kern’ van het cluster en hier komen routes, landschap en de bebouwing van het buurtschap samen. Deze plek is belangrijk voor de sociale binding in een buurtschap. De kernen van de buurtschappen worden zodanig uitgewerkt dat deze een impuls geven aan sociale cohesie, aan ontmoeting en gemeenschapszin, een gevoel van thuiskomen. Stedenbouw en architectuur worden beschouwd als veel meer dan een economische activiteit. Het zijn vooral ook sociaal-culturele disciplines, die mensen, gemeenschappen en hun leefomgeving met elkaar verbinden.
+ Afbeelding 17: Historische polderstructuur als basis en meanderende lijnen van het Slenkenpark als specifieke kwaliteit.
Basisprincipe C: Elk buurtschap ligt los in het landschap en heeft specifieke kwaliteit en identiteit afgeleid van de landschappelijke ligging
Afbeelding 18: Slenkenlandschap als specifieke kwaliteit van Zuiderhage; klimaatadaptief, ecologische kwaliteit en leefkwaliteit
Afbeelding 20: Specifieke kwaliteit en identiteit afgeleid van de landschappelijke ligging met een eigen focuspunt
25
4 Beeldkwaliteit 4.1
Identiteit 'Zuiderhage brengt je buiten'
Zuiderhage groeit vanuit het landschap. Met water, slenken en groen als verbindende elementen in de wijk. Tien compacte buurtschappen, elk met een eigen karakter, vormen samen met het landschap een samenhangend geheel. De buurtschappen zijn zo ontworpen dat buiten zijn vanzelfsprekend is en voorzieningen nabij zijn. Bewegen en ontmoeten zijn onderdeel van het dagelijks leven, waardoor de wijk levendig aanvoelt en tegelijk geborgen blijft. De combinatie van herkenbare buurtschappen en een continu verweven omgeving van water en groen maakt Zuiderhage uniek en een plek waar je je vanaf het begin thuis voelt. Lees meer in het Imagoboek, gemaakt door bureau De Wijde Blik.
4.2
Algemene principes beeldkwaliteit
In de mastervisie zijn 8 gouden regels opgesteld die gehanteerd zijn bij de verdere uitwerking van het beeldregieplan (boekje B). De gouden regels zijn een uitwerking van de 3 centrale uitgangspunten van Zuiderhage. Het gaat om: • Compacte buurtschappen • Complete samenleving en • Cohesie met elkaar en met de natuur. Zowel op het niveau van heel Zuiderhage, als op het niveau van het individuele buurtschap zijn principes voor beeldkwaliteit gedefinieerd. Dit om ervoor te zorgen dat Zuiderhage als één gebied voelt, terwijl elk buurtschap hierbinnen wel kan verschillen.
26
Inleiding In dit hoofdstuk wordt de beeldregie verder uitgewerkt. In de Mastervisie zijn 8 gouden regels opgesteld die gehanteerd worden bij de verdere uitwerking van het plan. Deze gouden regels zijn een uitwerking van het uitgangspunt van wonen in compacte buurtschappen die vrij liggen in de natuurlijke omgeving; oftewel een uitwerking van de drie thema’s; Compacte buurtschappen, Complete samenleving en Cohesie met elkaar en met de natuur. Zowel op het niveau van heel Zuiderhage, als op het niveau van het individuele buurtschap zijn principes voor beeldkwaliteit gedefinieerd. Dit om er voor te zorgen dat Zuidehage als één gebied voelt, terwil elk buurtschap hierbinnen wel kan verschillen.
De gouden regels voor beeldregie Zuiderhage 1. De vroegere ZuiderZee - Cultuur; de geschiedenis van de ondergrond wordt verkend en waar mogelijk gebruikt 2. Landschap leidend, ontwikkeling volgend 3. Natuurbeleving tot aan je voordeur (Zuiderhage brengt je buiten) 4. De architectuur gaat een actieve relatie met de natuurlijke omgeving aan 5. De architectuur past qua vormgeving en uitstraling goed in de landschappelijke omgeving 6. Elk buurtschap zijn eigen identiteit 7. Ontwerpen voor sociale samenhang 8. Duurzaamheid is een vanzelfsprekend, integraal mee-ontworpen onderdeel van de architectuur
Opbouw principes beeldregie Mastervisie:
Ontwikkelkader fase 1:
De gouden regels voor beeldregie Zuiderhage
Concept Zuiderhage & algemene principes voor landschap, stedenbouw & architectuur
Ontwikkelkader buurtschap: Specifieke richtlijnen voor identiteit van het individuele buurtschap
27
4.1 Identiteit Zuiderhage brengt je buiten Lelystad Next Level x Hoofdstad van de nieuwe = next (level) natuur Zuiderhage brengt je buiten. Hiermee geeft het nieuwe stadsdeel invulling aan de ambities van het programma rijk/gemeente Lelystad Next Level én de identiteit als hoofdstad van de nieuwe natuur. In ‘Lelystad Next Level’ is vastgelegd hoe er wordt gewerkt aan een aantrekkelijker, duurzamer en financieel gezond en zelfstandig Lelystad in 2040. Een van de doelstellingen is een gezonde, natuur-inclusieve stad. De natuur in en om de stad wordt zeer gewaardeerd door de inwoners en bezoekers van Lelystad. De ambitie is om daaraan vast te houden en om daarin voorop te blijven lopen. Als ‘Hoofdstad van de nieuwe natuur’ gaan in Lelystad natuur en stad hand in hand. Via de vier onderstaande programmalijnen wordt gewerkt aan de versterking van deze identiteit, zodat inwoners en bezoekers kunnen genieten van het buitenleven. Dit vormt inspiratie voor ontwerpprincipes voor Zuiderhage, en komt niet alleen tot uitdrukking in de structuur van de mastervisie met het robuuste Slenkenpark, maar ook in de principes voor de vormgeving van de gebouwen en buitenruimte. Deze principes zijn op de volgende pagina’s verder uitgewerkt.
We willen ook buiten de stad zorgen voor meer natuur, overgangsgebieden en verbindingen tussen groene plekken. Zo kunnen dieren makkelijk van de stad naar het omliggende landschap gaan.
Natuurbeleving en educatie
We willen dat mensen het landschap in Lelystad beter kunnen beleven. Het is niet iets waar je alleen naar kunt kijken, maar ook waar je van kunt genieten en leren. Bijvoorbeeld tijdens lessen op school.
Zuiderhage brengt je buiten Het unieke van wonen in Zuiderhage is dat de natuur altijd dichtbij is. Onze ambitie is dat de vormgeving van de gebouwen en buitenruimte je beweegt om buiten te zijn. En dat kan zich vertalen in verschillende thema’s.
Natuurinclusieve samenleving
Focusplekken Plekken van rust in de stad, een veilige plek, een plek voor ontmoeting en ook van bezinning. In de stad van vandaag is er behoefte aan ‘samen-plekken’, waar de anonimiteit van de stad verandert in collectiviteit. Bewoners leggen bijvoorbeeld samen een (moes)tuin aan.
Stadsnatuur
Dit vertaalt zich door in verschillende ontwerpthema’s die op de volgende pagina’s zijn uitgewerkt.
We gaan de natuur meer betrekken in alles wat we doen. Dit betekent bijvoorbeeld dat we nieuwe gebouwen en bestaande huizen op een natuurvriendelijke en klimaatbestendige manier zullen ontwerpen en aanpassen. Of natuurvriendelijke parkeerplaatsen aanleggen.
We willen Lelystad een van de vijf groenste steden van Nederland maken, door mooie nieuwe groene plekken in de stad toe te voegen en de kwaliteit van het bestaand groen te verbeteren. We werken aan een robuust stedelijk ecosysteem.
28
Buitenstedelijke natuurontwikkeling
29
Kleur en materialisering geïnspireerd op duurzame of natuurlijke principes De architectuur van Zuiderhage is geïnspireerd op natuurlijke en duurzame principes. Bij voorkeur worden specifieke constructie en biobased materiaal niet weggewerkt maar juist zichtbaar gemaakt. Bij het uitkiezen van materialen wordt rekening gehouden met de impact van het produceren en transporteren en wordt bij voorkeur gekozen voor natuurlijke producten. In Zuiderhage speelt duurzaamheid een grote rol. Gebouwen worden slim gepositioneerd om maximaal gebruik te maken van zon/wind en luwte, daarmee wordt ingezet op passief bouwen principes.
Hout
Kurk
Hout met kleuraccenten
Steen Passief bouwen principe
Landschap tot aan je voordeur (en verder) Direct stap je de landschapsbeleving in als je naar buiten gaat. Het wonen, werken en bewegen staat echt in verbinding met het landschap. Bebouwing ‘staat met de voeten in het groen’. Dit concept wordt meegenomen met de verkavelingsopzet zodat veel woningen een drempelloze, groene, autovrije overgangszone naar de hoofdgroenstructuur hebben. Privétuinen zijn beperkt en staan altijd in verbinding met het grotere natuurlijk landschap. Overgangen tussen binnen en buiten zorgen voor verbinding met het landschap o.a. door het ontwerpen van natuurlijke overgangen tussen beide ruimtes. Denk aan veranda’s, trappen, pergola’s of andere vormen van marge-zones.
30
Groen op hoogte Ook de buitenruimte van de gestapelde bouw doet mee in de landschappelijke beleving. Niet alleen vanwege het uitzicht maar ook vanwege de inrichting. Denk hierbij aan plantvakken verwerkt in de gevel, vormgeving van daklandschappen of grote collectieve daktuinen.
Hout met kleuraccenten
Leem / kalk
Specifieke begroeiing
Hout
Leem / kalk
31
Geïntegreerde buitenzitplekken Verblijven in de buitenruimte is essentieel voor de landschapsbeleving en ontmoeting. Het ontwerp van gebouwgebonden zitplaatsen draagt bij aan een gastvrije en sociale omgeving. Denk aan geïntegreerde zitelementen op veranda’s, aan gevels, of tuinmuren.
Ruimtes om fijn buiten te verblijven Bij het ontwerp voor de appartementen en huizen wordt ingespeeld op het fijn naar buiten kunnen gaan, fijn buiten te kunnen zitten. Dit kan door het maken van grote balkons, grote schuifpuien, mee-ontworpen tuinkamers, mee-ontworpen terrassen, pergola’s enz. Zorg ook voor beschutting (langer buiten kunnen zitten) en het tegengaan van hittestress door schaduwwerking.
Gebouwgebonden groen Beplanting kan integraal onderdeel van de architectuur zijn, op meerdere lagen van het gebouw. Denk aan gevelgroen, mee-ontworpen pergola’s en andere manieren waarop gebouw en landschap in elkaar kunnen overlopen.
32
Gezamenlijke buitenruimte Bij appartementen en in de binnenruimte van bouwblokken is een gezamenlijke buitenruimte gewenst. De (toekomstige) bewoners worden actief betrokken bij de invulling van deze gezamenlijke buitenruimte. Accent kan bijvoorbeeld liggen op zitten, ontspannen, op ontmoeten (bijvoorbeeld een gezamenlijke barbecueplek of jeu de boulebaan), op spelen (in blokken met veel kleine kinderen) of op tuinieren of het bijhouden van een moestuin.
33
Inrichtingselementen brengen het landschap dichterbij Speel- en spelaanleidingen passen bij het natuurlijke en innovatieve karakter van Zuiderhage. Ze zijn natuurlijk vormgegeven en brengen het landschap dichterbij. Ze zorgen dat je het water kunt aanraken of een specifiek uitzicht kunt ervaren. Het straatmeubilair is in heel Zuiderhage hetzelfde. Het meubilair is robuust, bij voorkeur van natuurlijke materialen en nodigen uit tot verblijf.
Buitenleven op stedenbouwkundig niveau Ook op stedenbouwkundig niveau kan breed ingezet worden op het leven ‘buiten’. Straten kunnen zo worden ingericht dat het prettig is er te verblijven. De positionering van de woningen, verspringen van de rooilijn, kan ertoe bijdragen dat er in de luwte gelegen verblijfsplekken worden gecreëerd. Een fijnmazige structuur van wandelpaden en fietspaden kan de bewoners naar buiten verleiden, om nog een ommetje te lopen of fietsen. Fietsenbergingen zijn ruim, eenvoudig toegankelijk en slim gesitueerd ten opzichte van de fietsroutes. Veel zitgelegenheid in de openbare ruimte (ook informeel) kan ertoe bijdragen dat de bewoners even op dat bankje bij het Slenkenpark gaan zitten.
Zie ook het handboek Openbare Ruimte.
Zie ook het handboek Openbare Ruimte.
Afbeelding 24: Referentie Vogeleiland Deventer
Buitenpark In het gebied zal ook ingezet worden op een aantrekkelijk en meervoudig te gebruiken buitenpark. Denk aan een kinderboerderij en/of speeleiland in de natuur, verhuur van kano’s, supboarden en/of waterfietsen, een pannenkoekenhuis of een gezellige koffieen lunchplek. Referenties o.a. Plaswijckpark Rotterdam, Vogeleiland Deventer Unieke buurtschappen - eigen identiteit Binnen het concept van Zuiderhage krijgen alle buurtschappen een uitgesproken eigen identiteit. De uitdaging is om een eigen thema en beleving te ontwikkelen gebruikmakend van het concept van Zuiderhage. Dit kan door een thema, materiaalkeuze, kleurenpalet maar ook door concept voor beplanting en bestrating. Hierin kan zowel de buitenruimte als bebouwing worden meegenomen. Zorgvuldige detaillering is noodzakelijk.
Afbeelding 22: Impressies kleurcontrast in het landschap
Afbeelding 21: Impressies speel- en spelaanleidingen
34
Kleurcontrast in het landschap Zuiderhage maakt dankbaar gebruik van de traditie voor landart en landmarks in de Flevopolder. Plaatsaanduidingen, bijzonder programma en plekken mogen opvallen. Opvallende kleuren in het landschap en een eigentijdse uitstraling benadrukt het jonge karakter van het nieuwe land. Ankerpunten in het landschap en stadsdeel vormen aanleidingen om het landschap in te gaan. Zuinig en precies omgaan met het toevoegen van kleuraccenten.
Afbeelding 23: Referentie Plaswijckpark Rotterdam
35
4.2 Algemene principes beeldkwaliteit
Nadere uitwerking beeldkwaliteit: onderdeel uitvraag Uitstraling, samenhang, sfeer en identiteit als uitvraag Aan de ontwikkelende partij vragen we om aan de hand van onder andere de specifieke ligging en het karakter van de buurtschappen een visie op- en globale uitwerking van de beeldkwaliteit te geven. De vraag is hoe samenhang, herkenbaarheid van het totaal en een specifiek deelgebied kan worden gecreëerd.
Oriëntatie
De verkaveling en de bebouwing zijn zoveel mogelijk georiënteerd op het omliggende landschap, wegen, fiets- en wandelpaden. Entrees bevinden zich aan de straatzijde of het landschap. Ook de buitenruimtes van de woningen (zowel grondgebonden als gestapeld) zijn hier op georiënteerd. Niet alleen bevindt zich daar de meeste woonkwaliteit, ook zorgt dit voor meer interactie en sociale veiligheid. Voordeuren zijn bereikbaar met een stoep en soms een voorrijdstrook voor calamiteiten of verhuizingen. Privé-buitenruimten aan het park zoals balkons, loggia’s of terrassen zijn meegenomen in de architectuur en bijvoorbeeld in een VVE.
Invalshoeken waarmee gewerkt kan worden, zijn o.a.: • Beeldkwaliteit houdt verband met de positionering: ‘Zuiderhage brengt je buiten’. • Beeldkwaliteit kan afgeleid zijn van de specifieke ligging van het buurtschap. • Passend 'basis'materiaal/kleur kan worden ingezet om de gewenste uitstraling van een buurtschap kracht bij te zetten. • Een bepaald assortiment van bomen en beplanting (vorm/kleur/bloeitijd/(eetbare) vruchten e.d.). • Ook kleuraccenten kunnen de gewenste uitstraling versterken. Het door de ontwikkelende partij aangedragen plan wordt meegewogen in de gunning en verder uitgewerkt in het ontwerpproces na de gunning.
Hoogte accenten
In het landschap staan soms de landmarks als bestemmingen, deze kunnen uitgesproken zijn. De hoogte accenten in de buurten sluiten juist zoveel mogelijk aan op de omliggende bebouwing. • Zeer zorgvuldig geplaatst in de zones rondom het Slenkenpark • Rank van vorm; beperkte footprint van 600m2-750m2 • In principe zijn accenten onderdeel van een bouwblok. • Incidenteel kunnen accenten solitair staan. • N iet ‘schreeuwen’ Afbeelding 25: Begroeiing en soort van begroeiing kan ook een onderscheidend element vormen
36
Zie ook het Omgevingsplan
37
Erfafscheiding De erfafscheidingen maken zoveel mogelijk deel uit van de landschappelijke inrichting en/of architectuur. Zuiderhage wordt zodanig ontworpen dat het publieke landschap voelt als de achtertuin.
Gelaagde rooilijnen We zetten in op gelaagde rooilijnen. Dit betekent dat er een variatie is aan het uitlijnen van de gevels, en er ook meerdere rooilijnen gehanteerd kunnen worden. Bijvoorbeeld door aangebouwde pergola’s, loggia’s of balkons. Hiermee ontstaat er een ontspannen beeld en een aanleiding om op kleine schaal plekken te maken en meer interactie te krijgen met het landschap. Bebouwing en buitenruimte zijn zo sterker met elkaar verweven.
Voor erfafscheiding aan de voorzijde, straatzijde en veelal ook aan de zijde van het landschap geldt: • geen erfafscheiding aan de voorzijde; • natuurlijke erfafscheiding voorzijde, onder de 1 meter vergunningsvrij. • Aan de achterzijde geldt: onder de 2 meter vergunningsvrij.
• Zorgen voor schaduw enz. • Afwisseling, prettig, aangenaam van sfeer, uitnodigend. • Geleidelijke overgang openbaar – privé
Afbeelding 26: Diverse woningtypen in 1 blok
Mix van massa, korrel en type Binnen een bouwblok is er zoveel mogelijk sprake van een divers aanbod aan woningtypen, zowel gestapeld als grondgebonden. Daarnaast is er een diversiteit aan massa en korrelgroottes. Hierdoor krijgen de blokken een afwisselend karakter. Overgangen privé openbaar en erfafscheidingen In Zuiderhage wordt aandacht besteed aan de overgang tussen binnen en buiten door o.a. het ontwerpen van overgangen tussen beide ruimtes. Dit zorgt voor verbinding met het landschap. Denk aan veranda’s, trappen, pergola’s of andere vormen van marge-zones. Dit benadrukt de relatie binnen-buiten, en architectuur - landschap. Daarnaast kunnen deze overgangen helpen bij het voorkomen van hittestress en onnodig energieverbruik, door het verkoelende effect.
Afbeelding 27: Impressie erfafscheidingen
38
39
Binnengebieden In de binnenterreinen van de bouwblokken komen veel verschillende functies, zoals afvalinzameling, energie en parkeren. Dit wordt integraal mee ontworpen. Dit betekent dat een (klein deel) van het binnengebied toegankelijk moet zijn voor de nutsbedrijven, afvaldienst en (bezoekers) parkeren. Hierdoor kunnen de randen aan het Slenkenpark zo veel mogelijk vrij blijven van obstakels. De aantrekkelijkheid van de binnengebieden is hiermee een belangrijk aandachtspunt. Er is voldoende ruimte voor een groene inpassing van alle functies en we zetten zoveel mogelijk in op halfverharding.
Parkeren in straten Het (bezoekers) parkeren wordt voornamelijk aan de buurtlussen en woonstraatjes gesitueerd. Dit kan door compacte parkeerkoffers, of door landschappelijk ingepast langs- of dwarsparkeren. • Toepassen van waterdoorlatende verharding, uitgezonderd de gehandicaptenparkeerplaats. • Ruimte voor bomen tussen de parkeervakken. • Ruimte voor bezorgdiensten.
Aan de ontwikkelaars wordt gevraagd of zij een goede oplossing voor afval meenemen in het ontwerp.
Parkeren in binnengebieden Een van de belangrijkste opgaven om een prettige, landschappelijke woonwijk te creëren is het goed en integraal oplossen van het parkeren. Parkeren neemt veel ruimte in beslag en wanneer het niet goed wordt ingepast heeft dit een negatieve invloed op de leefomgeving en het woongenot. Het parkeren wordt landschappelijk, compact en in kleine clusters ingepast zodanig dat het de gewenste uitstraling niet negatief beïnvloed. Zie ook hoofdstuk 3.3.
Klimaatactieve buitenruimte Genoeg plekken voor verkoeling om hittestress te voorkomen, natuurlijke ventilatie voor de gezondheid en waterberging zijn een belangrijk onderdeel van de ontwerpopgave met het oog op een veranderend klimaat. Zie voor meer informatie het Handboek Openbare Ruimte.