61. Verstandig vooruit - eindrapportage februari 2021.pdf

21

ruimte zat. Harde plancapaciteit - dat zijn bouwplannen die al zijn vastgesteld - vinden we vooral in de wijk Warande en langs de A6. En in het kader van de recente plannen om Flevoland een deel van de woningnood in ons land te laten opvangen, worden ook twee wijken in Lelystad (Warande en het centrum) expliciet genoemd. In de Woningbouwprogrammering 2019-2022 is de gemeente Lelystad op basis van bovenstaande cijfers echter duidelijk: ‘Het toevoegen van nieuwe (woningbouw)locaties is gezien het huidige aanbod op dit moment niet gewenst’ (p. 18)64. Tegelijkertijd zitten de buurgemeenten van Lelystad niet stil. Ook Almere en Dronten willen groeien. Qua ligging - althans vanuit MRA-perspectief bekeken - heeft Almere dan betere papieren dan Lelystad. Verder heeft Almere een ambitieus woningbouwprogramma met onderscheidende en toekomstgerichte woonmilieus (denk aan Oosterwold, een wijk van 15.000 huizen die door bewoners zelf worden ontwikkeld). Dronten, eveneens grenzend aan Lelystad, heeft juist een wat landelijker, kleinschaliger en specifieker profiel. Nog wel, want als het aan minister Ollongren ligt, krijgt Dronten meer stedelijke allures en wordt de gemeente ‘een gemengd hoogstedelijk woon- en werkmilieu rondom een OV-knooppunt’65. De minister ziet voor Dronten een toekomst naar voorbeeld van Almere en Lelystad. Hoe kansrijk die ambitie is, laten we hier in het midden.

Feit is dat Lelystad goed in de gaten moet houden wat er in buurgemeenten gebeurt. De gemeente Lelystad moet hoe dan ook op zoek naar haar onderscheidend vermogen op woongebied. En daarmee wordt de vraag naar de identiteit van Lelystad weer relevant: waarvoor staat de stad en wat wil ze zijn voor wie? Is Lelystad nog steeds de ‘pioniersstad’ van weleer (ook al zijn die pioniers intussen op leeftijd)? Of moet de stad alle ballen zetten op de balans die ze biedt tussen ruimte, groen en water?

Lelystad heeft een ontspannen, maar labiele woningmarkt Voor haar groeiambities op het terrein van wonen kijkt Lelystad tot nu toe vooral naar de MRA-regio. Om iets zinnigs over de toekomst te kunnen zeggen, is het relevant om te kijken naar ontwikkelingen in de vraag naar woningen in deze regio gedurende de afgelopen decennia. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft daar in 2016 onderzoek naar gedaan66. Tot het begin van de 21ste eeuw werd de vraag naar woningen in de MRA grotendeels opgevangen in het buitengebied. Daarbij speelde Lelystad een rol, maar was vooral Almere belangrijk. Omstreeks 2005 verlegde de woonvoorkeur van huishoudens zich naar andere gebieden: allereerst naar de historische binnensteden van Amsterdam en Haarlem en daarnaast naar de groene omgeving rond populaire steden (Amstelveen, Naarden, Muiden). Minder in trek waren de Amsterdamse buitenwijken (Nieuw-West en Zuidoost) en het buitengebied van de MRA (Purmerend, Zaanstad, Beemster en Lelystad). De grote druk op de populaire woongebieden binnen de MRA heeft daarna geleid tot een verschuiving van de vraag naar gemeenten die enigszins ‘lijken’ op de woonvoorkeursgebieden, zoals Weesp, Almere en Zaanstad. En ook Lelystad, dat door de kredietcrisis in 2015 in een dieptepunt zat (in 2015 werden er na enkele magere jaren slechts 23 nieuwe woningen opgeleverd), profiteerde daarvan67.

De lokale woningmarkt herpakte zich, de nieuwbouw nam toe, evenals de behoefte aan nieuwbouwwoningen.

64

Gemeente Lelystad (2018), Woningbouwprogrammering 2019-2022: kwalitatief versnellen, Gemeente Lelystad, Lelystad 65 ‘Minister Ollongren wil van Dronten een stad maken zoals Almere en Lelystad’, De Drontenaar, 6 november 2020 66 EIB (2016), De Nederlandse woningmarkt: investeringsopgaven in twaalf provincies, EIB, Amsterdam 67 Gemeente Lelystad (2018), Woningbouwprogrammering 2019-2022: kwalitatief versnellen, Gemeente Lelystad, Lelystad

22

In 2019 zagen we een sterke stijging van de koopprijzen in Lelystad, wat een indicatie zou kunnen zijn voor toegenomen vraag. De huizenprijzen stegen 17,3% volgens de NVM68. In 2019 is de Lelystadse woningvoorraad gegroeid met 422 nieuwe woningen. Dat is meer dan een verdubbeling ten opzichte van het jaar ervoor. In 2020, tijdens de coronacrisis, is de woningmarkt echter weer minder rooskleurig. Het tweede kwartaal van 2020 gaf een daling van de huizenprijzen in Lelystad van meer dan 15% te zien ten opzichte van het tweede kwartaal een jaar daarvoor (landelijk was de prijsdaling 3,7%)69. Deze cijfers geven aan, dat de woningmarkt op zijn minst ‘labiel’ is. Gezien het hoge eigenwoningbezit in Lelystad is dat ook wel te verklaren: met veel koopwoningen ben je als stad gevoeliger voor ontwikkelingen in de markt. Of de stijging van de vraag de komende jaren doorzet is niet gegarandeerd. Almere ‘vangt’ veel vraag af van woningzoekenden uit de rest van de MRA-regio, met name uit Amsterdam. Maar de huizenprijzen in Almere zijn intussen ook al aan het stijgen. Het is de vraag wanneer Lelystadse woningprijzen voor huishoudens uit de MRA aantrekkelijk genoeg worden om Almere als woongemeente ‘over te slaan’ en naar Lelystad te verhuizen. Vooralsnog kennen zowel Amsterdam als Almere een grote bouwopgave.

Dat brengt het gevaar met zich mee, dat de woningvraag in de MRA-regio aan Lelystad voorbij gaat. Mocht het zo zijn dat onder invloed van de coronacrisis en de groeiende populariteit van het thuiswerken de vraag naar ruimere woningen en ‘buiten wonen’ toeneemt, dan zou dat gunstig kunnen zijn voor Lelystad. Tegelijkertijd is er al langer een trend waarneembaar dat huishoudens die de grote stad ontvluchten in eerste instantie de voorkeur geven aan het wonen in kleinere, historische en/of centraal gelegen steden in Oost-Nederland (Overijssel en Gelderland), zoals Zwolle, Deventer, Zutphen of Ede70. Kortom: Lelystad heeft vanouds een ontspannen en kwetsbare woningmarkt. Het lijkt erop dat Lelystad alleen bij oververhitting van de populaire gebieden in de MRA bij woonconsumenten in beeld komt. Lelystad is ‘tweede keus’. Of, om het minder cru te zeggen: Lelystad is afhankelijk van de dynamiek elders in de regio. En wanneer er vraag is, heeft Lelystad ruimte zat om eraan te voldoen.

Overweging: oriëntatie van Lelystad op Zwolle Zou het zin hebben als Lelystad zich meer richt op de regio rond Zwolle, een gebied dat zich de laatste jaren tot een belangrijke economische zone in ons land ontwikkelt?71 Daar is zeker wat voor te zeggen, aldus twee deskundigen die we voor dit onderzoek hebben geïnterviewd, ook al is een en ander afhankelijk van de ontwikkeling van Lelystad Airport en de Lelylijn72. Een overweging is dat Zwolle op het gebied van wonen letterlijk tegen de stadsgrenzen aanloopt. Daar zou Lelystad op kunnen inspelen, zeker omdat de Hanzelijn laat zien dat de pendelrelaties met de Regio Zwolle toenemen73. Op haar beurt is de mogelijke ontwikkeling van Lelystad Airport en de logistieke bedrijvigheid daaromheen voor de Regio Zwolle interessant. Tekenend daarvoor is dat ondernemers uit Zwolle op dit moment interesse tonen in Lelystad. Deelname van de gemeente Lelystad aan het ‘lichte’ samenwerkingsverband van de Regio Zwolle zou wat dat betreft een optie zijn. Het biedt de kans op samen te werken met meer ‘gelijkwaardige’ partners (Zwolle is als gesprekspartner meer ‘op ooghoogte’ dan Amsterdam), terwijl de gemeente niet meer slechts het vijfde wiel van de MRA-wagen is74. Maar lid worden van de Regio Zwolle gaat wel gepaard met kosten. Bovendien geeft de Regio Zwolle zelf aan dat ze deelname van 22 gemeenten wel genoeg vindt.

Zodra Zwolle lonkt naar Lelystad (zoals nu rond Lelystad Airport), hoort Lelystad informeel ook tot de Regio Zwolle.

68

Zie: https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/ Zie: https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/ 70 P. Tordoir (2018), Netwerkanalyse Flevoland, Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir, Amsterdam. Zie ook: G. Marlet (2016), De opkomst van de oude stad, TPEdigitaal, 10 (2), pp. 75-88 71 ‘Hoe de Randstad naar Zwolle opschuift’, NRC Handelsblad, 29 december 2018 72 Het betreft hier de strategische adviseur van de provincie en de medewerker van het INTI. 73 P. Tordoir (2018), Netwerkanalyse Flevoland, Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir, Amsterdam 74 Dat is althans de indruk van de geïnterviewde MRA-medewerker over de positie van Lelystad in de MRA. 69

23

Afbeelding 4.1 Lelystad grenst direct aan de Regio Zwolle75

Noodzaak van een ‘warme’ naast een ‘koude’ aanpak De wens van Lelystad om zich verder te ontwikkelen als overloopgebied binnen de MRA is niet zonder risico’s. De stad kan niet zelf over haar lot beslissen. Ze is sterk afhankelijk van wat er in haar omgeving gebeurt. Daarvoor wordt ook gewaarschuwd in het onderzoek dat RIGO uitvoerde ten behoeve van de woningbouwprogrammering 2019-2022. De ambitie van Lelystad om de komende jaren meer dan 400 woningen per jaar te bouwen, gaat uit van het meest optimistische scenario en is fors. RIGO noemt drie factoren die roet in het eten kunnen gooien76: (1) De trek vanuit de MRA naar Flevoland zou kunnen tegenvallen. Dit is niet ondenkbeeldig als we kijken naar de opkomst van steden in Oost-Nederland (Zwolle, Ede) als woongemeenten. Vanuit Overijssel en Gelderland ben je ook snel in Amsterdam en omgeving. (2) In de concurrentiestrijd met andere gemeenten legt Lelystad het af. Almere en Dronten werken ook aan hun profiel op het gebied van wonen en kunnen door hun ligging of wat meer uitgesproken identiteit bij nieuwkomers meer in de smaak vallen dan Lelystad77. Het gevolg daarvan is dat de nieuwbouw op goede plekken in Lelystad misschien nog wel loopt, maar dat bestaande woningen in oudere wijken slecht verkopen. (3) Het aanbod van woningen in Lelystad sluit niet aan bij de vraag.

De komende tien jaar krijgt Lelystad te maken met een sterke vergrijzing en het kleiner worden van huishoudens. Met nam de groep ‘oudere ouderen’ zal groeien, een trend die ook wel wordt aangeduid als ‘dubbele vergrijzing’78. Hun woningen komen op de markt, terwijl de behoefte aan bijvoorbeeld levensloopbestendige appartementen toe zal nemen. De vraag is of de bestaande woningen in trek zijn bij woningzoekers: ze liggen vaak in de jaren ’70 en ’80wijken van Lelystad en sluiten niet altijd aan bij de eisen van deze tijd. Qua prijs kunnen deze huizen interessant zijn voor starters (die ze als ‘kluswoningen’ kunnen opknappen). Maar het

75

Bron van de kaart en het logo: Regio Zwolle (https://regiozwolle.info/) RIGO (2018), Groeipotentie en woningbehoefte Lelystad: scenario’s voor de middellange termijn, RIGO Research en Advies, Amsterdam 77 Hierop wordt ook gewezen door de projectontwikkelaar en strategisch adviseur van de provincie die we in het kader van dit onderzoek spraken 78 Dit punt wordt ook gemaakt door de geïnterviewde strategisch adviseur van de woningcorporatie 76

24

is even goed denkbaar dat de woningen onverkoopbaar zijn en tot leegstand in de oudere wijken leidt, met alle gevolgen van dien voor de woonaantrekkelijkheid79. Met andere woorden: Lelystad moet zich niet rijk te rekenen door simpelweg uit te gaan van een grote instroom woningzoekenden vanuit de MRA. Het kan ook heel anders lopen. Daarbij is het tevens van groot belang om ‘de bestaande stad’ - de huidige inwoners en de wijken waar ze wonen in het woonbeleid niet te vergeten. De meeste woonconsumenten hebben een voorkeur voor de eigen omgeving en verhuizen binnen de gemeente zelf. En uit de (city)marketing weten we dat het veel makkelijker is om bestaande ‘klanten’ te houden, dan nieuwe aan te trekken. Het is dan ook raadzaam om de pijlen niet alleen te richten op nieuwkomers (koude aanpak), maar ook op de bevolking die al in de stad woont (warme aanpak)80. Goede woonmarketing richt zich evenzeer op het binden van inwoners aan de stad. Waar hebben zij behoefte aan? Wat missen ze nog? Kunnen ze een wooncarrière maken in de wijk? Zo’n warme aanpak kan op termijn ook nieuwkomers opleveren. Per slot van rekening zijn tevreden inwoners de beste ambassadeurs van de stad.

4.2 Van kwantiteit naar kwaliteit In het Koersdocument Lelystad 2040 komt een deel van de constateringen terug die we hiervoor hebben gemaakt81. Ook voor verdere ontwikkeling van een onderscheidende identiteit van Lelystad biedt het document waardevolle input. Zo sluit de ambitie om het wonen en bouwen in de stad veel meer te koppelen aan ruimte, water en bereikbare natuur goed aan bij de kwaliteiten en het zich ontwikkelende imago van de stad. Als de gemeente aan die koers vasthoudt en deze leidend laat zijn bij de nieuwe woonvisie en het woonbeleid, kan ze uitgroeien tot ‘hoofdstad van de nieuwe natuur’. Om deze ambitie te kunnen concretiseren, is er echter wel werk aan de winkel. Of zoals een gesprekspartner tijdens de interviews het uitdrukte: Lelystad moet nu van de fase van ‘dromen’ overstappen naar de fase van ‘doen’82. Hieronder enkele handreikingen om concreet aan de slag te gaan: (1) neem de Woningbouwprogrammering 2019-2022 als basis, (2) zet in op kwaliteit, samenhang en kansrijke doelgroepen en (3) investeer in de bestaande wijken van de stad.

(1) Neem de Woningbouwprogrammering 2019-2022 als basis In het document Woningbouwprogrammering 2019-2022: kwalitatief versnellen (2018) staan de plannen van de gemeente Lelystad voor de komende vier jaar. De eerste twee jaar daarvan waren ‘hard’ geprogrammeerd en zijn intussen voorbij. Daarna, dus voor 2021 en 2022, zou de programmering ‘zachter’ en dus meer stuurbaar en beïnvloedbaar worden, zo valt in het document te lezen. Intussen zijn de omstandigheden veranderd. Denk aan de ontwikkelingen en onzekerheden rond de nationale woningmarkt, Lelystad Airport en de coronacrisis. Het lijkt vooralsnog verstandig om vast te houden aan de uitgangspunten van de woningbouwprogrammering, omdat ze de kern van wat Lelystad op woongebied te doen staat treffend weergeven. Voor de volledigheid citeren we een passage op de bladzijden 8 en 9 van de Woningbouwprogrammering 2019-2022 in zijn geheel (waarbij we treffende woorden en zinnen vet hebben gedrukt):

79

Volgens de gesproken projectontwikkelaar is dat niet ondenkbeeldig en daarom een punt van zorg G.J. Hospers (2009), Citymarketing in perspectief, IVIO-Wereldschool, Lelystad 81 Gemeente Lelystad (2020), Koersdocument 2040, Gemeente Lelystad, Lelystad 82 Deze uitspraak is afkomstig van de strategisch adviseur van de corporatie die we spraken. 80

25

“Het raadsprogramma 2018-2022 benoemt de ambitie dat Lelystad in 2022 met al haar groen, water en ruimte een mooi en aantrekkelijk alternatief is voor het drukke en verstedelijkte gebied in en om Amsterdam. Hiertoe dient een duurzaam, gevarieerd en kwalitatief woningaanbod gecreëerd te worden dat aansluit op de wensen en mogelijkheden van verschillende doelgroepen. Dit betekent variatie in: type woningen en wijken, de prijs, de mix van (sociale) huur en koop en de uitstraling van de woningen. Daarbinnen wordt ruimte geboden aan nieuwe woonvormen en wordt gestreefd naar het vergroten van het areaal aan levensloopbestendige woningen. Op deze wijze groeit Lelystad door naar een stad met 80.000 inwoners. Dit alles binnen de kaders van de vastgestelde Woonvisie 2016-2020 ‘Samen aan de slag’… (…)… In de woonvisie worden een aantal kaders meegegeven ten behoeve van nieuwbouw. Zo moet ingezet worden op goede en betaalbare woningen voor iedereen in prettige en gewilde woonwijken. Kwaliteit is belangrijker dan kwantiteit. Er moet meer verscheidenheid aangebracht worden aan de voorraad om eentonigheid te doorbreken. Ten behoeve van beoogde doelgroepen wordt gestuurd op diversiteit in gewenste prijsklassen, woonmilieus en typologieën.

De groei van de stad dient bij te dragen aan het in evenwicht brengen van de sociale structuur en het vergroten van de koopkracht van de Lelystadse bevolking.”83 Als het gemeentebestuur bij het vaststellen van de nieuwe woonvisie deze koers vasthoudt, doet het recht aan de kenmerken en de context van Lelystad en ontstaat er in het woonbeleid continuïteit en stabiliteit. Daarbij willen we benadrukken dat investeringen in de bestaande wijken zeker zo belangrijk zijn als het verleiden van nieuwkomers om naar Lelystad te verhuizen. Ook is het goed als Lelystad zich niet blind staart op de MRA als overloopgebied. Tot nu toe is de stad voor de meeste nieuwkomers en bedrijven uit die regio (nog) geen eerste keus. Lelystad komt als optie pas in beeld als huishoudens en ondernemers al een relatie hebben met de stad, de ruimte zoeken en niet te veel willen betalen. Het is dan ook aan te bevelen om de woonfunctie van Lelystad af te stemmen op ontwikkelingen die ten goede komen aan het profiel van Lelystad als geheel84. De ontwikkeling van de Markerwadden zou dat kunnen zijn of eventueel Lelystad Airport. Benader het wonen dus vanuit de andere sterke punten van Lelystad. Op die wijze krijgen buitenstaanders vanzelf argumenten om naar Lelystad te verhuizen.

Met andere woorden: Lelystad moet een eigen pull-factor krijgen en niet alleen hopen op huishoudens die vanuit een push-factor van elders komen. Dat is niet eenvoudig, want werken aan de stad is complex en vergt een lange adem. Er bestaat geen quick fix.

(2) Zet in op kwaliteit, samenhang en specifieke doelgroepen Gezien het bovenstaande moet Lelystad zich goed beraden op wat de meerwaarde van ‘bouwen, bouwen, bouwen’ voor de toekomstige ontwikkeling van de stad zou zijn. Bouw liever minder woningen, maar zorg in plaats daarvan voor kwaliteit. Ga voor een weg die langzamer, zorgvuldiger en daarmee duurzamer - is. Bovendien moet Lelystad zich realiseren dat het toevoegen van alleen maar meer woningen aan de stad afbreuk kan doen aan haar imago85. De Achilleshiel van veel new towns is immers dat ze vaak als ‘slaapsteden’ worden gezien. Liever ruimte, water en groen als imago voor Lelystad, dan dat ze te boek komt te staan als slaapstad86! Als de gemeente Lelystad er ondanks 83

Bron van het citaat: Gemeente Lelystad (2018), Woningbouwprogrammering 2019-2022: kwalitatief versnellen, Gemeente Lelystad, Lelystad, pp. 8-9. 84 Dit inzicht en de overwegingen in de rest van deze alinea ontlenen we aan het interview met de medewerker van het INTI die spreekt vanuit zijn deskundigheid op het gebied van new towns. 85 Uiteraard is dit afhankelijk van het type woningen dat wordt toegevoegd - niet het toevoegen van woningen op zich is nadelig, zolang ze maar voldoende kwaliteit hebben en beantwoorden aan de vraag uit de markt. 86 Ook deze hartenkreet komt van de medewerker van het INTI die we hebben besproken.

26

deze waarschuwing toch voor kiest op om op grote schaal te bouwen, dan moet daarvoor in elk geval aan verschillende randvoorwaarden worden voldaan87: (1) Locatie, locatie, locatie. Als de locatie goed is, denk aan plekken aan de kust, dichtbij natuurgebieden of centraal gelegen, dan is het mogelijk om te investeren in kwalitatief goede woningen waar een markt voor is. Ook voor doelgroepen buiten Lelystad. (2) Redelijke grondprijs. De gemeente Lelystad heeft de neiging een hoge grondprijs te vragen, aldus de geïnterviewde projectontwikkelaar. Volgens hem is dat jammer, want dat betekent dat ontwikkelaars daardoor minder investeren in kwaliteit. Met lagere grondprijzen is er meer mogelijk op woning- en wijkniveau. Kwaliteit betaalt zich in de ogen van de respondent op de lange termijn meer uit dan hoge grondprijzen op de korte termijn88. (3) Stedenbouwkundige kwaliteit en samenhang. De gemeente moet verder kijken dan de verkoop van grond en woningbouw alleen. Ze heeft ook een taak om de stedenbouwkundige kwaliteit en samenhang van woonmilieus op de lange termijn in het oog te houden. Vooral het laatste is een belangrijk aandachtspunt voor Lelystad als woonstad. De geïnterviewde projectontwikkelaar gaf een voorbeeld uit de wijk Warande waarin woningcorporatie Centrada heeft geïnvesteerd in een woontoren met een multifunctionele accommodatie.

Deze ‘landmark’ straalt kwaliteit uit en zou model moeten staan voor de rest van de wijk. Maar er wordt op dit moment ‘rijp en groen’ in de wijk gebouwd, van alles door elkaar. Volgens de gesprekspartner zou het jammer zijn als er over een aantal jaren wordt gezegd: Warande had beter en mooier gekund89. Lelystad heeft de ruimte, maar de hamvraag is hoe je mensen van buiten zover krijgt om in de stad te gaan wonen. Daarvoor zou de gemeente Lelystad grondig doelgroepenonderzoek moeten doen, misschien zelfs wel in heel Nederland, aldus één van de gesprekspartners90. Vooruitlopend op zo’n onderzoek zou aan de volgende specifieke doelgroepen gedacht kunnen worden91: (1) Huishoudens die op zoek zijn naar ‘meer voor minder’. Lelystad is de laatste jaren in trek bij mensen uit de regio die betaalbaar willen wonen met de natuur binnen handbereik. Het profiel van Lelystad als stad van ruimte, water en groen wordt blijkbaar steeds meer herkend. Op deze woonconsumenten richt Lelystad zich al, maar het zou goed zijn om meer te weten te komen over hun precieze verhuismotieven, afwegingen en behoeften. Op basis daarvan is het mogelijk deze doelgroep gerichter te benaderen en te bedienen. (2) Mensen die zijn opgegroeid in Lelystad (retourmigranten). Veel jongeren verlaten Lelystad voor hun opleiding of eerste baan in Amsterdam, Zwolle of andere grotere steden.

Mogelijk dat je ze met hun partner weer kunt verleiden om terug te keren naar Lelystad als ze gaan stage lopen, afstuderen of werken. Ook in een latere levensfase (gezinsvorming) zijn oud-

87

Deze randvoorwaarden baseren we op het interview met de projectontwikkelaar, tevens voorzitter van het Overlegorgaan Bouwnijverheid Lelystad (OBL). 88 Overigens vindt de ambtelijke organisatie dat de grondprijs die de gemeente Lelystad vraagt niet hoog is, maar ‘marktconform’. Lelystad hanteert een systeem van inschrijving die volgens de gemeente leidt tot een grondprijs die door de werking van de markt zelf tot stand komt. 89 Deze zorg is eerder geuit tijdens een raadsvergadering van de gemeente Lelystad (bron: Schriftelijke inspraakreactie Raadsvergadering 4 december 2018 – Agendapunt 2 ‘Woningbouwprogrammering’ (sessie beeld- en oordeelsvorming)). De insprekers geven namens de bewoners van de wijk Warande aan regelmatig afstemmingsoverleg te hebben met de wethouder, maar vrezen dat de versnelde ontwikkeling van de wijk ten koste kan/zal gaan van de kwaliteit en de uitstraling van de wijk zoals die oorspronkelijk is bedoeld. 90 Dit citaat is afkomstig van de strategisch adviseur van de provincie die meewerkte aan een interview 91 Deze drie doelgroepen werden door in elk geval twee van de vijf gesproken geïnterviewde deskundigen genoemd. Elk van hen noemde de eerste groep, dus huishoudens die op zoek zijn naar ‘meer voor minder’.

27

Lelystedelingen die elders wonen, een interessante doelgroep. Het specifiek benaderen van deze doelgroep heeft meer kans dan woonmarketing die zich op iedereen richt. (3) Mensen van buiten de stad die sociaaleconomisch zelfstandig zijn. Deze huishoudens zijn van groot belang om de stad sociaal gezien vooruit te brengen, omdat ze zich veelal inzetten voor de buurt of lokale politiek. Ook voor de economie van Lelystad is deze groep cruciaal. Het gaat om de categorie ‘middeninkomens’, zoals logistieke medewerkers, verpleegkundigen, agenten en andere beroepen in ‘vitale sectoren’. Wellicht dat ze verleid kunnen worden met een speciale bonus (denk aan baangarantie) of andere prikkels (zoals startersleningen). Inspelend op de pioniersmentaliteit van de stad – een nieuwe start in een nieuwe stad – heeft Lelystad dergelijke ‘vestigingspremies’ ook in het verleden ingezet. Wonen in relatie tot onderwijs, werk en economie Woonbeslissingen van huishoudens hebben vaak een verband met onderwijs, werk en economie. Dat Lelystad geen hoger onderwijs heeft, wordt als gemis ervaren. Misschien wel omdat Almere en Dronten wél hun eigen kennisinstellingen hebben.

Lelystad zou daarbij volgens een van de gesprekspartners kunnen aanhaken (bijvoorbeeld ‘Aeres Hogeschool Dronten – Campus Lelystad’) of opleidingen/trainingen op hboof mbo-niveau kunnen ontwikkelen op het vlak van logistiek/techniek/ict of meer in de groene hoek (natuurbeheer/stadslandbouw). Daarbij merkte hij wel op dat het van belang is dat deze opleidingen aansluiten bij de identiteit van Lelystad en kansen bieden voor middelbaar geschoold personeel, dat ook in de stad wil wonen. Lelystad kan dat niet alleen en heeft daarvoor de omliggende regio’s nodig. Het is dan ook cruciaal om de onderwijs- en arbeidsmarktagenda van Lelystad te laten aansluiten op die van de MRA, de Regio Zwolle en partijen met expertise die relevant is voor Lelystad (denk aan het ‘groene’ cluster rond Wageningen). Daarbij is een goede koppeling te maken met de toekomstige ontwikkeling van Lelystad Airport en de economische dynamiek daaromheen. Op deze wijze kunnen jongeren gebonden worden aan de stad: ze volgen er onderwijs, hebben er hun eerste baan en vormen er een gezin.

(3) Investeer in de bestaande wijken van de stad In de woonambities van Lelystad gaat veel aandacht uit naar de instroom van nieuwe huishoudens. Maar voor een evenwichtige woningmarkt en de verdere ontwikkeling van de stad is het ook van groot belang om de bestaande wijken aantrekkelijk te houden. Dat vraagt om herstructurering van de jaren ‘70 en ‘80-wijken. Richt daarbij de aanpak niet te radicaal op de ‘ontwerpfouten’ van de bestaande woonwijken, zoals de vaak genoemde eentonige bouw of onveilige plekken92. Dat brengt de wijken en de stad alleen maar in diskrediet. Het heeft meer zin om gerichte maatregelen te nemen om het stedelijk weefsel te versterken en de woningvoorraad duurzaam en klimaatvriendelijk te maken. Soms kan dat op kleine schaal (‘acupunctuur’), bijvoorbeeld door erfafscheidingen te verbeteren, dan weer iets uitgebreider. In de bestaande wijken van de stad wonen veel ouderen. Daarom is het ook cruciaal om oog te hebben voor de trends van vergrijzing, het kleiner worden van huishoudens (‘huishoudensverdunning’) en de toenemende behoefte aan zorg. Woningcorporatie Centrada is al volop bezig met het investeren in de bestaande stad 93. De corporatie ziet dat de bestaande wijken vooral worden bewoond door oudere huishoudens, soms met een zorgvraag.

Senioren verhuizen niet graag en daarom doet Centrada haar best om bewoners een ‘wooncarrière’ in de wijk te laten maken94. Zo is de corporatie in de Zuiderzeewijk – de oudste wijk van Lelystad – nieuwbouwappartementen aan het bouwen, waardoor het mogelijk wordt dat huishoudens op leeftijd in hun wijk kunnen blijven wonen. Dankzij appartementen en een multifunctionele accommodatie komen alle voorzieningen voor de bewoners op loopafstand te 92

Aldus de geïnterviewde medewerker van het INTI die zich baseert op zijn ervaringen in andere new towns. Deze alinea is onder meer gebaseerd op het interview met de strategisch adviseur van de corporatie. 94 Zie ook: ‘HEVO: ‘Ouderen verdienen een positieve wooncarrière’’, Vastgoedjournaal, 10 maart 2020. 93

28

liggen. Geïnspireerd door de ervaringen met de Zuiderzeewijk is Centrada van plan om voor alle wijken een visie opstellen en met bewoners in gesprek te gaan over de vraag wat er nodig is om de woningen en woonomgeving toekomstbestendig te maken, zowel in fysiek opzicht (ruimte) als in sociaal opzicht (leefbaarheid). Ook de ‘Wijkaanpak Jol’ is een voorbeeld van hoe je met acupunctuur in de bestaande stad kunt investeren. Vanwege het voor Lelystad kenmerkende versnipperde woningbezit in oudere wijken is er extra aandacht nodig voor onderhoud en samenhang. Op dit punt heeft Centrada goede ervaringen opgedaan. Om de Jol een betere aanblik te geven is in 2017 een erfafscheidingsproject opgezet. Centrada heeft de nieuwe erfafscheidingen voor de huurders betaald, terwijl eigenaars van koopwoningen door een financiële bijdrage (50% vergoeding) van de gemeente gestimuleerd werden om aan het project mee te doen. Afbeelding 4.2 De buurt Wold in de Boswijk95

Ook vanuit sociaal oogpunt is het essentieel om te (blijven) investeren in de jaren ‘70 en ‘80-wijken. Weliswaar kent Lelystad veel eigenwoningbezit, maar ‘sociale huur’ is net zo goed van belang. In corporatiewoningen wonen, naast ouderen, namelijk ook veel gezinnen met middeninkomens die een bijdrage leveren aan de lokale economie en samenleving. Voor de toekomst van Lelystad is deze groep cruciaal. Probeer deze sociaaleconomisch zelfstandige huishoudens te binden aan te stad. Hoe precies, is vers twee, maar het begint in elk geval met het in beeld brengen van deze groep en kijken waar de huishoudens die er deel vanuit maken behoefte aan hebben. Dat geldt tevens voor een groep Lelystedelingen van wie de kinderen net het huis uit zijn gegaan. De experts die we spraken zien een trend dat deze empty nesters regelmatig terugkeren naar het gebied in Nederland waar ze oorspronkelijk vandaan komen, zoals Noord-Holland, Gelderland of Overijssel. Het is zonde als Lelystad deze mensen laat gaan, omdat ze juist vaak in de fase van hun leven terecht zijn gekomen waarin ze belangrijke functies in de lokale samenleving vervullen, zoals bestuurder van een sportclub of andere vereniging. Ga met de empty nesters in gesprek om hun (woon)wensen te inventariseren en te kijken in hoeverre ze ervoor open staan om toch in Lelystad te blijven wonen.

Meer aandacht voor het groen in Lelystad nodig Uit onderzoek blijkt dat openbaar groen in de stad niet alleen bijdraagt aan klimaatadaptatie, maar ook aan de leefbaarheid van wijken en de gezondheid van bewoners96. Voor Lelystad, dat vanouds een groen karakter heeft, is dat goed nieuws. Al vanaf het ontstaan van de stad worden de parken, plantsoenen en groenzones in de wijken gewaardeerd. Tegelijkertijd is verstandig groenbeheer cruciaal, zo merken twee van

95

Bron: Vmenkov – Wikimedia Commons. Zie voor een overzicht van beschikbare onderzoeken van Wageningen University & Research het dossier ‘Groen in de stad’: https://www.wur.nl/nl/Dossiers/dossier/Groen-in-de-stad.htm 96

29

de geïnterviewden in dit onderzoek op97. Zo moet het groen goed en regelmatig worden onderhouden, want anders doet het juist afbreuk aan de uitstraling van de woonomgeving98. Wel is het van belang om realistisch zijn over de bijdrage die groen aan de veiligheid van de wijk en de gezondheid van bewoners levert. Hoge bosschages langs een fietspad kunnen bijvoorbeeld ook aanleiding geven tot onveilige gevoelens. En groen in wijken mag dan in algemene zin bevorderlijk zijn voor de gezondheid, maar het gaat erom dat inwoners gestimuleerd worden om er ook daadwerkelijk gebruik van te maken. Een creatievere kijk op groen is ook mogelijk, misschien zelfs wel noodzakelijk99. Zou Lelystad niet een verdienmodel kunnen maken van het vele groen? Zo zou je inwoners kavels in eigen beheer kunnen geven om stadslandbouw te bedrijven.

97

De strategische adviseurs van de corporatie en provincie noemden dit punt onafhankelijk van elkaar. Het is dan ook de vraag of het verstandig is dat het college wil bezuinigen op het beheer van de openbare ruimte: https://www.omroepflevoland.nl/nieuws/180357/meer-bezuinigingen-lelystad-onontkoombaar 99 Dit werd geopperd door de strategisch adviseur van de provincie. Sowieso ligt het voor de hand om een creatiever groenbeheer in Lelystad te overwegen, al was het maar vanwege de ICL-opgave die het rijk de gemeente in 2018 heeft opgelegd: de extra bijdrage die Lelystad sinds 1988 krijgt voor het beheer van de publieke ruimte vanwege achterblijvende bevolkingsgroei wordt de komende jaren geleidelijk afgebouwd. Zie: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2018/06/01/toelichting-beschikking-icl-bijdragelelystad 98

30

5 Daarom: verstandig vooruit Wonen is een beleidsveld dat vraagt om een overkoepelende visie op de stad en de omliggende regio. Zeker voor Lelystad is dat het geval. Als new town in de polder ziet de woningmarkt er anders uit dan in organisch gegroeide steden. Een analyse van de ontwikkeling van Lelystad door de jaren heen geeft een beeld van een valse start. Van de voorziene positie van de stad als bruisend hart van Flevoland kwam maar weinig terecht door het niet inpolderen van de Markerwaard. In plaats van in het centrum vond de stad zich terug in een positie aan de rand. De filosofie van overloopgemeente voor de minder bedeelde stadsbewoner uit Amsterdam, die behoefte zou hebben aan rust, ruimte en regelmaat leidde ertoe dat er eentonig gebouwd werd voor een kwetsbare bevolking. Een dubbele achterstand die maar moeilijk kan worden ingehaald. Die valse start van Lelystad is nog altijd een factor om rekening mee te houden. Het verklaart bijvoorbeeld de ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad. Jaren van groei worden afgewisseld door perioden van stagnatie. Telkens zijn factoren van buiten het meest van invloed op Lelystad: woonvoorkeuren die verschuiven naar andere, meer stedelijke milieus, economische crises, de komst en groei van Almere, corona en dergelijke.

De groei van de stad is zelden aangejaagd door de aantrekkingskracht van de stad zelf, maar veel vaker door de overweging ‘dan maar Lelystad’, simpelweg omdat omstandigheden elders daartoe aanleiding geven. Lelystad is nooit meester van haar eigen lot geweest. Het gemeentebestuur doet er dan ook goed aan om terughoudend te zijn met plannen voor grootschalige woningbouw. De woningnood in Amsterdam proberen op te lossen door 10.000 woningen in Lelystad te bouwen getuigt van wensdenken en is vragen om problemen. Het leidt er in het beste geval toe dat het imago van ‘slaapstad’ wordt vergroot, maar de aantrekkelijkheid van de stad niet. En in het slechtste geval creëert het leegstand in bestaande en nieuwbouwwijken. Het is veel beter om de lijn te volgen die is ingezet met de Woonvisie 2016-2020, Woningbouwprogrammering 2019-2022 en de kwalitatieve doelstellingen van het Koersdocument 2040. Ook de visie die blijkt uit Lelystad Next Level sluit hierbij aan en ademt het motto: ‘haast je langzaam, maar met beleid’. Verstandig vooruit dus met enerzijds aandacht voor de jaren ’70 en ’80-wijken en de bewoners daarvan - een ‘warme’ aanpak - en anderzijds aandacht voor nieuwbouw die kwaliteit toevoegt aan de woningvoorraad van Lelystad. Meer onderscheid en verscheidenheid is gewenst om de eentonigheid in woonwijken te doorbreken die nu eenmaal kenmerkend is voor een new town.

Word weer actief lid van het INTI (International New Town Institute) om de Lelystadse uitdagingen door kenners te laten analyseren en de kunst bij andere jonge steden af te kijken. Dat biedt de inspiratie die nodig is om te sturen op diversiteit in prijsklassen, woonmilieus en typen woningen alsmede een meer evenwichtige sociale bevolkingssamenstelling. Wees je bewust van de fragiele positie die Lelystad inneemt in de landelijke woningmarkt. Maar wees ook zelfbewust en bouw met hulp van het INTI sterke punten van de stad ten volle uit, zoals de potenties van groen, water en nieuwe natuur. Benader actief de doelgroepen die hiervoor gevoelig zijn, zoals mogelijke ‘doorstromers’ uit Almere. Of verleid Lelystedelingen die naar elders zijn vertrokken om terug te komen. Daarbij is het van belang om te beseffen dat wonen niet losstaat van onderwijs, werken, economie en mobiliteit. Dat vraagt om een integrale benadering die tot een meer organische groei van de stad leidt. Daarbij hoort ook een open blik naar andere regio’s dan de MRA. De regio Zwolle ‘lonkt’.

31

6 Wonen en de gemeenteraad In de voorgaande hoofdstukken hebben we de woningmarkt in Lelystad geanalyseerd en weergegeven hoe een woonbeleid eruit zou kunnen zien. Woonbeleid valt echter niet los te koppelen van andere vormen van lokaal beleid, zoals maatregelen gericht op het welzijn van de bevolking, economisch beleid (bijvoorbeeld het vestigingsklimaat voor bedrijven) en citymarketing. Het voeren van woonbeleid is met andere woorden slechts een onderdeel van het streefbeeld dat het Koersdocument Lelystad 2040 schetst: ‘Lelystad, hoofdstad van de nieuwe natuur, is in 2040 een zelfstandige, sociaal veerkrachtige, duurzame, aantrekkelijke en economisch sterke stad met 100.000 inwoners’.100 In algemene zin richt het woonbeleid van een gemeente zich op de beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid van woningen die bijdragen aan de gestelde doelstelling. Daarbij is de gemeente slechts één van de betrokkenen – ze bouwt en onderhoudt zelf geen woningen, maar is daarvoor afhankelijk van andere partijen op de woningmarkt, zoals corporaties en ontwikkelaars. De nieuwe Woningwet (sinds 2015 van kracht) bepaalt wel dat de gemeente haar rol moet nemen en in beweging moet komen; het gemeentelijke woonbeleid moet richtinggevend zijn101. En ten behoeve daarvan staan het college en de raad een aantal instrumenten ter beschikking.

Woonvisie, omgevingsvisie en omgevingsplan als kaders De gemeente heeft een grondwettelijke taak om goed wonen op haar grondgebied te bevorderen. Daarvoor stelt zij een visie op die de basis vormt voor maatregelen op het gebied van wonen: de woonvisie. De woonvisie wordt vastgesteld door de gemeenteraad en vormt zo de belangrijkste kaderstelling van de raad voor het gemeentelijk woonbeleid voor de middellange termijn. Een woonvisie is ‘vormvrij’. Het gemeentebestuur kan het stuk zo beknopt of uitgebreid als gewenst maken. In principe omvat het een beeld van de gemeente nu en in de toekomst. Waar willen we welk type woningen laten bouwen en hoe betaalbaar moeten ze zijn? Het gemeentebestuur kan in de woonvisie thema’s aandragen en aangeven op welke wijze zij vindt dat andere partijen (bijvoorbeeld corporaties en ontwikkelaars) in actie moeten komen en moeten presteren. Naast de woonvisie stelt de gemeente een omgevingsvisie op. De omgevingsvisie is een instrument uit de Omgevingswet. Deze wet gaat over de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en treedt naar verwachting in 2022 in werking. De omgevingsvisie is net zoals de woonvisie ‘vormvrij’.

Het is een integrale visie op de fysiek-ruimtelijke kant van de gemeente - denk aan de gebouwde omgeving, de natuur, het landschap en de kwaliteit daarvan – en gaat in elk geval de structuurvisie (die tot op heden de basis vormt voor bestemmingsplannen) vervangen. Ter voorbereiding heeft de gemeente Lelystad het Koersdocument 2040 opgesteld. De concept-omgevingsvisie van de gemeente Lelystad, die als motto ‘sterke stad in de regio, hoofdstad van de nieuwe natuur’ heeft meegekregen, lag tot eind november 2020 ter inzage. Het is dan ook van groot belang om het toekomstige woonbeleid mede te beschouwen in het licht van de omgevingsvisie van Lelystad102. Op den duur kan de woonvisie, die ook gaat over een deel van de gebouwde omgeving van de gemeente, onderdeel worden van de omgevingsvisie. Voor de raad is de omgevingsvisie een kans om

100

Gemeente Lelystad (2020), Koersdocument 2040, Gemeente Lelystad, Lelystad Zie: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2015/03/17/woningwet-2015-in-vogelvlucht 102 Gemeente Lelystad (2020), Ontwerp-omgevingsvisie Lelystad: sterke stad in de regio, hoofdstad van de nieuwe natuur, Gemeente Lelystad, Lelystad 101

32

in een plan opnieuw de kaders voor de woningmarkt te stellen, uiteraard in samenhang met andere plannen. De omgevingsvisie is voor de gemeenteraad het strategisch kader om te sturen op lange termijn-doelen. Juist omdat er enkele spelregels veranderen in ruimtelijke planvorming is het van groot belang dat raadsleden zich goed voorbereiden op de invoering van de Omgevingswet. Zo is het verstandig om alvast duidelijke ambities te formuleren voor de woningmarkt en de woningvoorraad en in gesprek te gaan met inwoners en andere belanghebbenden. Daarnaast wordt er per gemeente één omgevingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. In het omgevingsplan staan regels die nodig zijn om uitvoering te geven aan de omgevingsvisie. Burgers en bedrijven in de gemeente moeten zich aan deze regels houden. Het omgevingsplan vervangt de huidige bestemmingsplannen die aangeven welke bestemming gebieden binnen de gemeente hebben en wat daarbinnen de bouwmogelijkheden zijn. In het omgevingsplan worden ook regels opgenomen over bijvoorbeeld milieu, natuur, monumenten en het beleid voor terrassen. Of het nu gaat om de woonvisie, de omgevingsvisie of het omgevingsplan, ze moeten allemaal ten dienste te staan van de ambitie uit het Koersdocument 2040 waarin staat dat Lelystad in 2040 een zelfstandige, sociaal veerkrachtige, duurzame, aantrekkelijke en economisch sterke stad met 100.000 inwoners moet zijn.

De documenten liggen in elkaars verlengde. Bij het formuleren van woonbeleid voor de lange termijn is het cruciaal telkens het integrale beeld uit de omgevingsvisie (‘het grote verhaal’) van Lelystad in het oog te houden.

Wat kan de raad op het gebied van wonen doen? De stip op de horizon die de gemeente Lelystad in het Koersdocument 2040 heeft gezet is 100.000 inwoners in 2040. Dat veronderstelt dat Lelystad moet groeien en dat daar extra woningen voor nodig zijn. Qua ruimte is dat geen probleem, zo zagen we in de vorige hoofdstukken: Lelystad heeft ruimte genoeg, er is voldoende mogelijkheid om te bouwen. Het probleem van de woondromen van Lelystad zit ‘m niet zozeer in de aanbodkant, maar in de vraagkant: waar haalt de stad al die nieuwe inwoners vandaan? Dat vraagt om realisme of in elk geval een aanpak waarbij de gewenste ontwikkeling kwalitatief goed wordt begeleid en waar mogelijk wordt gestuurd. Een voorname partner van de gemeente bij het woonbeleid van Lelystad is de woningbouwcorporatie Centrada. Zoals eerder aangegeven vormt de woonvisie de basis voor de afspraken tussen gemeente, de in de gemeente aanwezige corporaties103 én huurdersorganisaties over hun bijdrage aan het verwezenlijken van de doelen uit de woonvisie. Dat vraagt om zogenoemde ‘prestatieafspraken’. Prestatieafspraken zijn een goede manier om doelstellingen uit de gemeentelijke woonvisie om te zetten in concrete plannen voor nieuwbouw en (her)verdeling van bestaande woningen in lijn met de visie.

De Lelystadse raad doet er verstandig aan om in elk geval over de volgende onderwerpen afspraken te laten maken tussen gemeente en partijen in de lokale woningmarkt (corporaties en huurders): -

-

Nieuwbouwprojecten en aanpassing van bestaand vastgoed. In het bijzonder de in de jaren ’70 en ’80 gebouwde wijken als Atolwijk, Kustwijk en Bolder zorgen voor veroudering van de woningvoorraad. Het is belangrijk om te investeren in het toekomstbestendig maken van woningen, zodat ze duurzamer worden en geschikt zijn voor oudere bewoners. Betaalbaarheid van woningen, ook op het gebied van huur. Lelystad kent relatief veel ‘dure scheefwoners’, zo zagen we in hoofdstuk 3. Dat vraagt om aandacht voor gemengde nieuwbouw in bijvoorbeeld de wijk Warande in plaats van alleen dure koop.

103

Naast woningbouwcorporatie Centrada zijn - overigens op zeer beperkte schaal - ook de corporaties Harmonisch Wonen en Vechtdal Wonen in Lelystad actief.

33

-

-

-

-

-

Voldoende doorstroming in de woningmarkt. Corporaties kunnen helpen door bewoners te identificeren voor wie een overstap naar een middenhuurwoning aantrekkelijk kan zijn. Instrumenten om die overstap te vergemakkelijken zijn gewenst. Ook het stimuleren van doorstroming van bewoners met behoud van de huur (of een beperkte stijging) zou een maatregel kunnen zijn die onderwerp is van de prestatieafspraken. Afspraken tussen corporaties en marktpartijen. Corporaties kunnen gestimuleerd worden om met marktpartijen afspraken te maken over het scheppen van ruimte in hun voorraad middenhuurwoningen voor doorstromers vanuit de sociale sector. Ook is het mogelijk afspraken te maken over het aantal te verkopen of te liberaliseren corporatiewoningen in de wijken waar dat het beste kan en op welke wijze dat zou moeten gebeuren . Voldoende aanbod van woningen die geschikt zijn voor ouderen. Door vergrijzing in Lelystad (in 2030 bestaat 25% van de huishoudens uit 70+ huishoudens) zal er een groeiende vraag naar senioren- en zorgwoningen ontstaan104. Stimuleren en ondersteunen van bewonersinitiatieven. Op het terrein van verduurzaming en energietransitie moeten sommige wijken echt aan de slag. Om inwoners daartoe te bewegen, is het belangrijk ze ondersteuning (niet alleen in financiële zin) te geven. Goede informatievoorziening aan de raad over wonen.

Om te kunnen sturen op de in de woonvisie geformuleerde ambities is het belangrijk om een vinger aan de pols te houden. Dat kan op basis van cijfers, maar ook aan de hand van een ‘stoplichten’-systeem: waar gaat het goed (groen), wat verdient nadere analyse (oranje) en wat vergt directe actie (rood)?

De gemeente kan kiezen uit tal van sturingsinstrumenten Voor het verder uitwerken van de ideeën en voornemens uit de woonvisie beschikt de gemeente over een scala aan instrumenten. De Rekenkamer Metropool Amsterdam heeft in 2017 mogelijke instrumenten geïnventariseerd en de wijze waarop de gemeenteraad ze kan inzetten – zie daarvoor bijlage 1 van dit rapport. Het zijn er heel wat, waarbij er veel van nut zijn in een krappe woningmarkt, zoals in de regio Amsterdam het geval is. Toch bieden de instrumenten ook inspiratie voor een beleid in een omgeving met een meer ontspannen woningmarkt, zoals in Lelystad. Het is in elk geval goed dat de raad op de hoogte is van de mogelijkheden en het college hierop kan aanspreken. Sturingsmogelijkheden voor de bestaande woningvoorraad omvatten naast prestatieafspraken met corporaties bijvoorbeeld huisvestingsverordeningen gericht op woonruimteverdeling, subsidies voor doelgroepen (denk aan startersleningen) en dergelijke. Op het gebied van nieuwbouw gaat het bijvoorbeeld om de inzet van bestemmingsplannen, grondbeleid, overleg en samenwerking alsmede financiële prikkels voor huishoudens. Hieronder een lijst van mogelijke maatregelen die de gemeente Lelystad ten dienste staan om bij te dragen aan een kwalitatieve groei op woongebied: -

-

Stimuleer binnenstedelijk bouwen om de kwaliteit en de duurzaamheid van de bestaande wijken te kunnen versterken (acupunctuur). Maak hierover afspraken met ontwikkelaars en gebruik daarbij een redelijke grondprijs als stimulans. Gebruik een doelgroepenverordening om een goede mix van woningen af te dwingen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt het gemeenten mogelijk om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat in een nieuwbouwplan een bepaald percentage aan type woningen wordt gerealiseerd. Dit geldt voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De doelgroepenverordening vormt zo de wettelijke basis voor gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. Wel is de

104

Gemeente Lelystad (2018), Woningbouwprogrammering 2019-2022: kwalitatief versnellen, Gemeente Lelystad, Lelystad

34

-

-

-

-

-

doelgroepenverordening alleen van toepassing op nieuwbouw. Een uitgangspunt voor Lelystad zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat per nieuwbouwplan 40% van de te realiseren woningen tot het goedkope huur- en koopsegment behoort. Leg, om de doelgroepenverordening toe te passen, de gewenste mix aan woningen in het betreffende omgevingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vast. Pas op met het stellen van parkeernormen in bestemmingsplannen. Parkeereisen van gemeenten gaan ten koste van de betaalbaarheid van woningen, simpelweg omdat parkeerplaatsen door hun ruimtebeslag veel geld kosten. Daarnaast blijkt dat goedkope woningen vaak niet eens gebouwd worden als gevolg van dure parkeereisen. Zorg bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties vanaf de start voor een goede ontsluiting van het gebied voor openbaar vervoer en heb daarnaast aandacht voor de aanleg van wegen voor langzaam verkeer (met name fietsers) en paden voor wandelaars. Creëer/ondersteun als gemeenteraad een samenwerkingstafel waar regelmatig structureel overleg plaatsvindt met alle betrokken partijen op de woningmarkt. Voor de gestelde doelen uit de woonvisie is de inzet van verschillende partijen immers cruciaal. Aan de tafel moet de gehele woningmarkt aan bod komen, waaronder ook de situatie in de rest van de regio.

Ontwikkel, als daar vraag naar is, een financieringsfaciliteit voor zelfbouw van woningen, bijvoorbeeld in samenwerking met lokale banken. Bied, op het moment dat de gemeente medewerking verleent aan een wooninitiatief (en het plan onherroepelijk planologisch mogelijk is gemaakt), aan initiatiefnemers nog een bepaalde tijd - twee tot drie jaar - om het beoogde plan te realiseren. Het is daarbij van belang om initiatiefnemers hierover tijdig te informeren. Indien de plannen na deze periode niet zijn gerealiseerd, kan de bouwtitel worden ingetrokken. De initiatiefnemer krijgt dan nog één jaar de tijd om het plan te realiseren. Hiermee wordt ‘voorzienbaarheid’ gecreëerd en kan planschade als gevolg van het intrekken van de bestemming worden voorkomen. Dit speelt vooral op momenten dat de ontwikkeling stokt als gevolg van een slappe woningmarkt. Spreek directeuren en toezichthouders van corporaties en ontwikkelaars in Lelystad aan op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid, benut hun ervaringskennis en maak ze medeverantwoordelijk voor het welslagen van het woonbeleid105.

Ga in gesprek met Almere en Dronten! Tijdens de gespreksronde signaleerde een deskundige dat veel wijken in Flevolandse gemeenten min of meer inwisselbaar zijn106. Vooral buitenstaanders zien nauwelijks een verschil tussen sommige woonwijken in Almere, Lelystad, Dronten of Emmeloord. Om tegemoet te komen aan de grootschalige nationale woningbouwopgave is het echter van belang om te weten wat de verschillende woonmilieus binnen Flevoland onderscheidt. De provincie Flevoland roept gemeenten binnen de regio dan ook op om te zoeken naar hun onderscheidend vermogen op het gebied van wonen. Het laatste wat ze wil is dat gemeenten binnen de regio elkaar gaan beconcurreren. Om ‘inwonerkannibalisme’ te voorkomen is het verstandig als de gemeente Lelystad haar woonbeleid en woonmarketing voor de komende jaren afstemt met de twee buurgemeenten Almere en Dronten. Het is zelfs wenselijk om daar onderling afspraken over te maken. Lelystad zou dan andere aspecten in de etalage moeten zetten en zich deels op andere doelgroepen moeten richten. Het verder aanscherpen van het steeds herkenbaarder wordende profiel van Lelystad als stad van ruimte, water en bereikbare natuur biedt daarvoor mogelijke aanknopingspunten.

105 106

Zie voor dit laatste punt ook: J.D. Pruim (2018), Wat en hoe voor het raadslid, Adfo Books, Amsterdam. Het was de strategisch adviseur van de provincie die dit punt naar voren bracht en pleitte voor afstemming.

35

Het belang van goede informatievoorziening bij bouwprojecten Nieuwbouwprojecten zijn over het algemeen complexe en langdurige trajecten waarbij de rol van de gemeente van traject tot traject verschilt. Het college kan de gemeenteraad ondersteuning aanbieden in die gevallen dat projecten in de raad geagendeerd zijn, bijvoorbeeld door: -

-

ruimtelijke plannen altijd gepaard te laten gaan met een beoordeling van de invloed van het betreffende plan op overige ruimtelijk-economische plannen en doelstellingen van de gemeente; informatiebijeenkomsten (bijpraatsessies) te organiseren, begeleid door behandelend ambtenaren; heldere, eenvoudig toegankelijke informatie verschaffen met daarin goed verwoorde beslispunten; het perspectief van de burger als mede-uitgangspunt te nemen; dit maakt het makkelijker voor de raad om haar volksvertegenwoordigersrol te vervullen; externe deskundigheid voor de gehele raad aan te bieden alsmede een checklist met mijlpalen in woningbouwprojecten en welke rol de raad daarbij heeft.

In het woonbeleid is het dus van belang dat de gemeenteraad tijdig wordt meegenomen, bij zowel kleine als grote ontwikkelingen. Het is daarnaast belangrijk dat raads- en commissieleden zelf tijdig initiatief nemen, zich goed (laten) informeren over afgeronde en lopende projecten en zich verdiepen in de behoeften en belangen van inwoners. Zo kunnen ze heldere kaders stellen die gewenst zijn voor het nemen van concrete maatregelen in het woonbeleid. Inspiratie voor de raad: van walkshop tot woondebat Het mooie van het thema wonen is dat je ter plekke een kijkje kunt nemen bij projecten. Een ‘walkshop’ door een bestaande wijk, samen met bewoners, levert altijd relevante informatie op, net zoals een bezoek aan een nieuwbouwlocatie. Iedereen weet immers wat wonen is107. Ook een bezoek aan een gemeente in de buurt is nuttig. Zo laat de wijk Nieuw Waterfront (Harderwijk) zien hoe belangrijk het is om als gemeente lef te tonen, een basisplan te hebben en daaraan vast te houden108. Op een voormalig industrieterrein is een kwalitatief hoogwaardige wijk ontstaan waar mensen graag willen wonen. Het project getuigt van visie en ademt samenhang. Lelystad kan daarvan leren voor de ontwikkeling van haar uitleglocaties. Een ander idee is om als raad een ‘woondebat’ met de stad te organiseren, zoals dat in Enschede gebeurt109.

107

H. de Haan (2007), Iedereen weet wat wonen is, Architext, Haarlem De strategisch adviseur van de corporatie die we spraken noemde dit een interessant referentieproject. 109 C. Nijhuis, D. Jacobs en I. van den Bosch (2020), Woonbeleid in Enschede, Necker van Naem, Utrecht 108

36

Bijlage 1 Instrumenten woningmarkt Tabel I Instrumenten waarmee de gemeente de lokale woningmarkt kan beïnvloeden110 WONEN

BOUWEN

Afspraken Armoedebeleid Eigen bedrijf/organisatie Handhaving Huisvestingsverordening Lening Lobby Marketing Markttoets Prestatieafspraken Subsidie Woningwet Zienswijze

Aanbieden locaties Anterieure overeenkomst Bestemmingsplan Bouwbesluit Contracten Doelgroepenverordening Erfpacht Exploitatieplan Grondbeleid Grondprijs Grondruil Investeringen in infrastructuur Lening Lijst Objectsubsidies Onteigening Overleg Procedures Publiek-private samenwerking Reserve Samenwerkingstafel Stedenbouwkundig plan Tenders

Tabel II Manieren waarop de gemeente de instrumenten kan gebruiken om de lokale woningmarkt te beïnvloeden111 WONEN (bestaande woningvoorraad)

BOUWEN (nieuwbouw)

•

•

• • • • • • •

110 111

Creëer meer ruimte voor corporaties om middensegment huur te realiseren Geef middeninkomens huursubsidie Geef minima korting op de huurprijs Leg de minimale omvang sociale huurvoorraad vast Maak afspraken met buurgemeenten over sociale woningvoorraad Maak afspraken met corporaties over de toewijzing van de vrije sector huur Maak afspraken over het aantal te verkopen of te liberaliseren corporatiewoningen Maak huurstijgingen inkomensafhankelijk

• • • • • •

Creëer mogelijkheden voor een middensegment hypotheek Gebruik doelgroepenverordening om sociale woningbouw af te dringen Gebruik parkeernormen om de te realiseren woningen te sturen Gebruik een gedifferentieerde grondprijs Herzie bestaande afspraken Investeer in de bereikbaarheid van de periferie en de regio Leg afspraken vast in anterieure overeenkomst

Bron: Rekenkamer Metropool Amsterdam (2017), Evenwichtig woningaanbod, RMA, Amsterdam Bron: Rekenkamer Metropool Amsterdam (2017), Evenwichtig woningaanbod, RMA, Amsterdam

37

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Ontwikkel als gemeente een eigen organisatie die woningen verhuurt Pak illegaal woninggebruik aan Pas de huisvestingsverordening aan op basis van schaarste Pas de mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten toe Pas een gedifferentieerd huurprijsbeleid toe Plaats alle potentiële middensegment huurwoningen in de niet-DAEB portefeuille Stel een starterslening in Stel huurcontracten op met een flexibele huurprijs Stel regels vast voor het onttrekken en samenvoegen van woningen Stel regels vast voor het splitsen van woningen Stel regels vast voor toewijzen op grond grootte huishoudens Stimuleer doorstroming met behoud van huurprijs Stimuleer wonen in impopulaire gebieden Stimuleer woningdelen Verbeter de kwaliteit van de woningen Verruim de toegang tot de sociale huurwoningmarkt naar andere regio’s Wijs de vrijkomende woningen passend toe Zet de huisvestingsverordening in om de woningvoorraad voor eigen bevolking te beschermen Zet je in om de inkomensgrens voor de sociale woningvoorraad aan te passen Zet je in om de liberalisatiegrens aan te passen Zet je in om de regeling rondom de verhuurderheffing aan te passen Zet je in om het systeem van de huurtoeslag aan te passen Zet je in om regionale verschillen tussen huurbeleid toe te staan Zet je in voor de ontwikkeling van een nieuwe vorm van huurbescherming Zet je in voor het aanpassen van het woningwaarderingsstelsel

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Maak functieverandering meer mogelijk in bestemmingsplan/omgevingsplan Maak gebruik van de samenwerkingstafel Maak gebruik van grondruil Maak gebruik van objectsubsidies Neem barrières en belemmeringen weg voor investeerders en beleggers Ontwikkel een financieringsfaciliteit voor zelfbouw Pas actief faciliterend grondbeleid toe Pas actief grondbeleid toe Pas actief grondbeleid toe via Wet voorkeursrecht en onteigening Pas meer verdichting toe Rek de uitpondtermijn op Sta bouwen in buiten- of groengebied toe Stel fondsen in voor (sociale) woningbouw Stel specifieke locatie eisen via het exploitatieplan Stel specifieke voorwaarden in erfpachtcontracten Stel vrije kavels beschikbaar voor zelfbouw Stel zwarte lijst van ontwikkelaars op Stimuleer het realiseren van woningcorporaties (CPO) Stimuleer publiek- private samenwerking bij ontwikkeling van een bouwlocatie Stuur op kavelontwikkeling via tenders Stuur op woningsegmenten en bouwwensen via bestemmingsplan Vergroot de planvoorraad Verminder de eisen in het bouwbesluit Versnel de bouwproductie Voer overleg met woningcorporaties en marktpartijen

38

Bijlage 2 Geïnterviewde deskundigen Voor het onderzoek naar het woonbeleid van Lelystad zijn per telefoon open interviews gevoerd met deskundigen uit stad en regio. Uit een groslijst van relevante gesprekspartners is na overleg met de rekenkamer Lelystad gekozen voor interviews met personen uit de bouw- en corporatiewereld, de provincie Flevoland, de Metropoolregio Amsterdam en het International New Town Institute (INTI). De interviews vonden plaats in de periode tussen 18 en 26 november 2020. Van de interviews zijn verslagen gemaakt die aan de gesprekspartners zijn voorgelegd. Na enkele wijzigingen van hun kant zijn de verslagen geaccordeerd. Op verzoek kunnen de interviewverslagen worden toegezonden. Datum interview

Functie van gesprekspartner

18 november 2020 18 november 2020

Projectmanager van het International New Town Institute (INTI) Medewerker van de Metropool Regio (MRA) die betrokken is bij het opstellen van de economisch ontwikkelperspectief van de MRA Projectontwikkelaar, tevens voorzitter Overlegorgaan Bouwnijverheid Lelystad (OBL) Strategisch adviseur Ruimte, Wonen en Mobiliteit bij de provincie Flevoland Adviseur Strategie en Beleid van woningcorporatie Centrada

19 november 2020 20 november 2020 26 november 2020

39