Bijlage 5b - rapport haalbaarheidsonderzoeken huisvesting raad
Tekst van het document
21114
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
INHOUDSOPGAVE
3 INLEIDING 4 GEBOUWANALYSE 5 SITUATIE 6 LUCHTFOTO 7 BESTEMMINGSPLAN 10 BRUTO VLOEROPPERVLAK 11 FUNCTIONEEL NUTTIG OPPERVLAK 12 PEILMATEN 13 INTEGRALE TOEGANKELIJKHEID 14 BRANDVEILIGHEID EN VLUCHTEN 15 TOILETRUIMTEN 16 MONUMENTALE WAARDEN 17 MOGELIJKHEDEN SLOOP EN NIEUWBOUW 18 PROGRAMMA VAN EISEN 19 ONTVANGEN PVE RAAD EN GRIFFIE 21 RELATIESCHEMA RAAD EN GRIFFIE 22 ONTVANGEN PVE MUSEA 23 RELATIESCHEMA MUSEA 24 SAMENVATTING RUIMTEBEHOEFTE 25 GEVOLGEN PANDEMIE
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
29 BOUWSTENEN 32 B — BESTAANDE SITUATIE 33 1 — UITBREIDING RAADZAAL 35 2 — EXTRA VERDIEPING 37 3 — KELDER 39 4 — OVERKAPPING 42 SCENARIO’S 43 MOGELIJKHEDEN 44 A1 — RAAD EN GRIFFIE 45 A2 — RAAD EN GRIFFIE + OVERKAPPING 46 B1 — MET MUSEA 47 B2 — MET MUSEA + OVERKAPPING 48 CONCLUSIE 49 BIJLAGEN 50 PLATTEGRONDEN BESTAAND
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
2 / 52
INLEIDING Opgave Van de gemeente Leidschendam-Voorburg heeft JHK Architecten de vraag ontvangen voor het verrichten van de volgende werkzaamheden: 1. Het actualiseren van het gehele bestaande Programma van Eisen (PvE); 2. Het opstellen van een nieuw PvE met noodzakelijke aanpassingen in geval van een pandemie; 3. Het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie met vier verschillende scenario’s: 3.1. Herenstraat 72 voor alleen raad en griffie; 3.2. Herenstraat 72 voor alleen raad en griffie conform eisen van een pandemie; 3.3. Herenstraat 72 mét musea (Huygens Hofwijck, Museum Swaensteyn en ArtiBrak) 3.4. Herenstraat 72 mét musea (Huygens Hofwijck, Museum Swaensteyn en ArtiBrak) conform eisen van een pandemie. Aanleiding voor deze uitvraag is de wens van de gemeenteraad om tot een optimalere huisvesting te komen. Het huidige onderkomen is verouderd en voldoet niet meer aan de huidige eisen en wensen.
Uitgangspunten Voor de inhoudelijke samenstelling van dit eindproduct hebben wij de onderstaande uitgangspunten gehanteerd: • de online aanbestedingsleidraad en bijbehorende bijlagen, gepubliceerd op 9 februari 2021; • het locatiebezoek op 12 februari 2021 met een schouw van het gebouwencomplex; • de aanvullende tekeningen in dwg-formaat, ontvangen op 12 februari 2021; • de 1e Nota van Inlichtingen, gepubliceerd op 19 februari 2021; • het rapport ‘Raadsfuncties Gemeente Leidschendam-Voorburg’ door Akroconsult,
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
gepubliceerd op 2 mei 2017; • de uitkomsten van de diverse werkgroepoverleggen, gevoerd op 1 april, 9 april en 3 juni 2021; • het Programma van Eisen van Museum Swaensteyn en Huygens Hofwijck, ontvangen op 17 mei 2021. Leeswijzer Het eindproduct is opgebouwd uit enkele hoofdstukken: 1. Gebouwanalyse; 2. Programma van Eisen; 3. Bouwstenen; 4. Scenario’s. Allereerst worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden vanuit het bestemmingsplan, de welstandsnota en de monumentenverordening in kaart gebracht. Dit wordt gevolgd door een onderzoek naar het aanwezige bruto en netto vloeroppervlak, de verschillende verdiepingshoogten per pand, de integrale toegankelijkheid, brandveiligheid en vluchten, monumentale waarden en mogelijkheden voor sloop en nieuwbouw.
Stap 1
In het tweede hoofdstuk wordt het Programma van Eisen van raad en griffie omschreven, inclusief de aanpassingen die in overleg met de raadswerkgroep zijn doorgevoerd. Ook wordt het PvE van de musea besproken en hun ruimtebehoefte inzichtelijk gemaakt. Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar te behalen synergievoordelen door gedeeld gebruik van bepaalde functies. Ten slotte wordt in kaart gebracht welke invloed een pandemie heeft op de ruimtelijke en technische eisen van het te huisvesten programma. Hoofdstuk drie bestaat uit een verkenning van de mogelijkheden tot uitbreiding van het nuttig vloeroppervlak. Hierin worden een aantal bouwstenen gedefiniëerd die gecombineerd kunnen worden ter inpassing van het ruimtelijk programma van eisen. Per bouwsteen worden de voor- en nadelen benoemd. Het laatste hoofdstuk betreft de inpassing van het gevraagde programma op de locatie. Daarvoor is een aantal scenario’s opgesteld. Per scenario wordt de haalbaarheid getoetst aan de hand van enkele criteria.
Stap 2
Stap 3
Raadswerkgroep
Programma van Eisen
Optimalisatie / pandemie Scenario’s
Gebouwanalyse
Uitbreidingsmogelijkheden
Erfgoedadviseur
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
3 / 52
GEBOUWANALYSE
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
4 / 52
GEBOUWANALYSE
SITUATIE
Het complex Herenstraat 72 is gelegen op een van de meest prominente plekken in de historische binnenstad van Voorburg. De Herenstraat is aangelegd op een oude strandwal en vormt historisch gezien de belangrijkste ontsluiting van de stad. Er zijn behalve winkels en horeca veel rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten aan gelegen. De Herenstraat, met name rondom de Oude Kerk en Herenstraat 72, vormt daarmee het kloppend hart van Voorburg. Aan oostelijke zijde wordt het complex begrensd door de Kerkstraat, die de Oude Kerk met de Vliet verbindt. De bebouwing aan de Kerkstraat is iets kleinschaliger dan aan de Herenstraat. De verkaveling is over het algemeen smal en diep. Bebouwing staat aan de straatzijde in de rooilijn. De Oude Kerk vormt hierop een mooie uitzondering. De geschiedenis van Herenstraat 72, beter bekend als Huize Swaensteyn, is terug te voeren tot de 16e eeuw. Daarmee is het een van de oudste huizen in Voorburg.
Situatietekening (schaal 1:1.000)
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
5 / 52
SITUATIE
LUCHTFOTO
Herenstr. 72
Kerkstr. 1
Herenstr. 76 Museum Swaensteyn
Kerkstr. 1A Oude Kerk
Binnenplaats
Bakkerij Koetshuis Raadzaal
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
6 / 52
GEBOUWANALYSE
BESTEMMINGSPLAN
Algemene informatie • Enkelbestemming: Maatschappelijk • Dubbelbestemming: Waarde - Archeologie hoge verwachting • Dubbelbestemming: Waarde - Beschermd stads- en dorpsgezicht
maximum bouwhoogte (m)
maximum goothoogte (m)
A
Herenstraat 72
12,5
6,5
B
Kerkstraat 1
11,0
6,5
C
Kerkstraat 1A
10,0
5,5
D
Koetshuis
9,0
6,0
E
Raadzaal
5,0
-
F
Bakkerij
8,5
7,0
G
Herenstraat 76
8,5
5,5
H
Binnenplaats
-
-
A G
B C
H
F
D E
Fragment uit de bestemmingsplankaart Oude Dorpskern Voorburg (onherroepelijk vastgesteld 2011-09-13)
JHK Architecten
Disclaimer: er kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend aan, noch aanspraak gemaakt wor de inhoud van deze afdruk. Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van deze afdruk de grootst mogel Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 21 juni 2021 | 7 / 52 zorgvuldigheid wordt betracht, bestaat de mogelijkheid dat bepaalde informatie (na verloop van tijd) verou of niet (meer) correct is. Het Kadaster is niet aansprakelijk voor de eventuele schade die zou kunnen
GEBOUWANALYSE
BESTEMMINGSPLAN
Artikel 25 Waarde - Archeologie hoge verwachting
aan de bij de vergunning te stellen kwalificaties.
25.1 Bestemmingsomschrijving 25.1.1 Algemeen De voor ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’ aangewezen gronden hebben een hoge archeologische verwachtingswaarde en zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. 25.1.2 Dubbelbestemming Voor zover de in het eerste lid genoemde gronden tevens zijn aangewezen voor de bestemming Waarde - Beschermd Stads- en Dorpsgezicht en/of Waarde Cultuurhistorie is het bepaalde in artikel 25 en/of 27 primair van toepassing. 25.2 Bouwregels 25.2.1 Algemeen Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming, zoals in artikel 25.1.1 bedoeld, uitsluitend voor archeologisch onderzoek bestemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter.
25.2.3 Uitzondering Het bepaalde in artikel 25.2.2 onder a en b is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken: a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; b. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 30 m²; c. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm komt te liggen en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. 25.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 34.1 van toepassing.
25.2.2 Samenvallende bestemmingen Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende regels - uitsluitend worden gebouwd, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en: a. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overgelegd van archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld; b. de betrokken archeologische waarden, gelet op het rapport zoals onder a bedoeld, door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de vergunning voorschriften te verbinden, gericht op: 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. het doen van opgravingen; 3. begeleiding van de activiteiten door een archeologische deskundige die voldoet
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
8 / 52
GEBOUWANALYSE
BESTEMMINGSPLAN
Artikel 26 Waarde - Beschermd Stads- en Dorpsgezicht 26.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Waarde - Beschermd Stads- en Dorpsgezicht’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en/of de versterking van de aanwezige historisch-ruimtelijke en/of cultuurhistorische waarden. 26.2 Bouwregels Op de gronden met deze bestemming gelden de volgende regels: a. de uitwendige hoofdvorm van bestaande bouwwerken - bepaald door de goothoogte, de bouwhoogte, de kapvorm, de dakhelling, de voorgevelbreedte, de gevelindeling, de bestaande bouwmassa en de bestaande uiterlijke verschijningsvorm - dient gehandhaafd te worden; b. de voorgevel van hoofdgebouwen dient in de bestemmingsgrens en/of bouwgrens, die grenst aan het openbaar gebied of aan de weg, te worden gebouwd; c. de voorgevelbreedte van hoofdgebouwen mag ten hoogste gelijk zijn aan de perceelsbreedte; d. de goothoogte van hoofdgebouwen dient tenminste 75% van de aangegeven goothoogte te bedragen; e. per pand dient sprake te zijn van wisselende goot- en bouwhoogten; f. het is verboden hoofdgebouwen samen te voegen. 26.3 Afwijken van de bouwregels 26.3.1 Uitwendige hoofdvorm Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in artikel 26.2 sub a, indien: a. het bouwwerk ten gevolge van een calamiteit geheel of gedeeltelijk teniet is gegaan; b.
handhaving van de uitwendige hoofdvorm van het bestaande bouwwerk in redelijkheid niet kan worden gevergd en de onevenredig nadelige gevolgen niet door middel van financiële tegemoetkomingen en/of anderszins door de eigenaar en/of gebruiker kunnen worden opgeheven.
of versterking van de aanwezige historische ruimtelijke - en/of cultuurhistorische waarden van het beschermd stads- en dorpsgezicht. 26.3.3 Verstoorde gebieden Burgemeester er wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in artikel 26.2 mits bij verbouw of vervanging van reeds bestaande beeldverstorende panden en bij nieuwbouw in verstoorde gebieden de aanwezige historisch-ruimtelijke en/of cultuurhistorische waarden behouden en/of versterkt worden. 26.3.4 Advies gemeentelijke monumentencommissie Alvorens een ontheffing als bedoeld in de artikelen 26.3.1, 26.3.2 en 26.3.3 te verlenen winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de gemeentelijke monumentencommissie, waarbij in ieder geval de volgende aspecten dienen te worden beoordeeld: a. de vraag of het bouwplan geen onevenredige afbreuk doet aan en/of mede strekt tot behoud en/of versterking van het uitwendige karakter van het bouwwerk; b. de vraag of het bouwplan leidt of kan leiden tot aantasting van de aanwezige historisch-ruimtelijke - en/of cultuurhistorische waarden; c. de vraag of het bouwplan op enige andere wijze leidt of kan leiden tot aantasting van het beschermd stads- en dorpsgezicht.
26.4 Specifieke gebruiksregels Tot gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken op een wijze of tot een doel ten gevolge waarvan de aanwezige ruimtelijk-historische - en/of cultuurhistorische waarden onevenredig worden aangetast. 26.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 34.1 van toepassing.
26.3.2 Samenvoeging hoofdgebouwen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in artikel 26.2, sub f met een maximum van twee hoofdgebouwen, indien het betrokken bouwplan geen onevenredige afbreuk doet aan en mede strekt tot behoud en/
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
9 / 52
GEBOUWANALYSE
BRUTO VLOEROPPERVLAK
Het totale bruto vloeroppervlak (BVO) bedraagt ca. 1.500 m2, verdeeld over vier bouwlagen. Ongeveer de helft daarvan bevindt zich op de begane grond. Het totale functioneel nuttig oppervlak (FNO) is circa 915 m2. Daarmee komt de FNO/BVO verhouding uit op 915 / 1.500 = 0,61. Een lagere waarde duidt op een overmaat aan verkeersruimten. Een hogere waarde betekent een efficiëntere indeling. Gezien de complexe gebouwvorm en de verschillende verdiepingshoogten zijn in de huidige situatie veel verkeersruimten benodigd om afstanden te overbruggen.
-1 kelder
155 m2
00 begane grond
750 m2
01 eerste verdieping
275 m2
02 tweede verdieping
320 m2
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
Bruto vloeroppervlak (BVO)
02 tweede verdieping
320 m²
01 eerste verdieping
275 m²
00 begane grond
750 m²
-1 kelder
155 m²
Totaal
1.500 m²
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 10 datum
GEBOUWANALYSE
FUNCTIONEEL NUTTIG OPPERVLAK
Het totale bruto vloeroppervlak (BVO) bedraagt ca. 1.500 m2, verdeeld over vier bouwlagen. Ongeveer de helft daarvan bevindt zich op de begane grond. Het totale functioneel nuttig oppervlak (FNO) is circa 915 m2. Daarmee komt de FNO/BVO verhouding uit op 915 / 1.500 = 0,61. Een lagere waarde duidt op een overmaat aan verkeersruimten. Een hogere waarde betekent een efficiëntere indeling. Gezien de complexe gebouwvorm en de verschillende verdiepingshoogten zijn in de huidige situatie veel verkeersruimten benodigd om afstanden te overbruggen.
-1 kelder
35 m2
00 begane grond
505 m2
01 eerste verdieping
175 m2
02 tweede verdieping
200 m2
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
Functioneel Nuttig Oppervlak (FNO)
02 tweede verdieping
200 m²
01 eerste verdieping
175 m²
00 begane grond
505 m²
-1 kelder
35 m²
Totaal
915 m²
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 11 datum
GEBOUWANALYSE
PEILMATEN
Het complex bestaat uit een reeks individuele panden uit verschillende perioden. De panden zijn in een later stadium met elkaar verbonden op begane grondniveau en deels op de verdiepingen.
-800
Er zijn veel verschillende vloerniveau’s aanwezig in de gebouwen. Deze niveau’s zijn visueel weergegeven in de plattegronden rechts.
P=0
De begane grondvloeren van Herenstraat 72 en 76 liggen niet op hetzelfde niveau als de begane grondvloeren van Kerkstraat 1, 1A, het koetshuis en de raadzaal.
P=0
-700
+1200
P=0
+800 -1100 +300
-1 kelder
00 begane grond
+2600
+2500
+4500 +3400
+6000
+3000
+2900
+5800
+1800
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
+300
+5200
Bovendien zijn de verdiepingshoogten per pand verschillend, waardoor het maken van (integraal toegankelijke) onderlinge verbindingen op de eerste en tweede verdieping slecht mogelijk is.
-200
+3200
+5400
+5700
+3500
01 eerste verdieping
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
02 tweede verdieping
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 12 datum
GEBOUWANALYSE
INTEGRALE TOEGANKELIJKHEID
De integrale toegankelijkheid van het ensemble is in de huidige situatie beperkt.
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
In nevenstaande plattegronden is in groen aangegeven welke ruimten fysiek toegankelijk zijn voor bijvoorbeeld mensen in een rolstoel. Het betreft grofweg 30% van het totale vloeroppervlak. Dat heeft een aantal oorzaken: • Er zijn veel verschillende vloerniveau’s in de gebouwen. De begane grondvloeren van Herenstraat 72 en 76 liggen niet op hetzelfde niveau als de begane grondvloeren van Kerkstraat 1, 1A, het koetshuis en de raadzaal. Bovendien zijn de verdiepingshoogten per pand verschillend. • Er zijn geen liften aanwezig in het complex (met uitzondering van de plateaulift tussen Kerkstraat 1 met Herenstraat 72). • Het terrein loopt schuin af vanuit de Herenstraat richting de Vliet in het zuidoosten. De begane grond van Herenstraat 76 is zodoende wel integraal toegankelijk vanaf de straatzijde, maar vanuit de raadzaal moet een hoogteverschil van ca. 30 cm overbrugd worden.
Trap en plateaulift tussen Kerkstraat 1 en Herenstraat 72.
Opstapje tussen raadzaal en voormalige bakkerij.
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
-1 kelder
00 begane grond
01 eerste verdieping
02 tweede verdieping
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 13 datum
GEBOUWANALYSE
BRANDVEILIGHEID EN VLUCHTEN
In de huidige situatie bevinden zich voldoende vluchtwegen op begane grondniveau. De binnenplaats vervult hierin een belangrijke rol. Daarom dient bij eventuele overkapping van de binnenplaats de vluchtveiligheid extra onderzocht te worden.
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
Gegevens met betrekking tot brandcompartimentering waren ten tijde van dit onderzoek niet voorhanden. In een vervolgtraject zal brandveiligheid daarom nader onderzocht moeten worden.
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
-1 kelder
00 begane grond
01 eerste verdieping
02 tweede verdieping
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 14 datum
GEBOUWANALYSE
TOILETRUIMTEN
In het gebouw is op dit moment het volgende aantal sanitaire ruimten aanwezig: Kerkstraat 1A (begane grond) • 1x miva-toilet • 1x toilet • 1x werkkast Raadzaal (begane grond) • 3x toilet dames • 2x toilet heren • 3x urinoir Herenstraat 72 (begane grond) • 1x toilet • 1x werkkast Herenstraat 72 (verdieping) • 1x toilet
-1 kelder
00 begane grond
01 eerste verdieping
02 tweede verdieping
Totaal toiletten • 10x toilet (incl. 3x urinoir) Dit aantal voldoet ruimschoots aan de minimumeisen vanuit het Bouwbesluit (2012). De diepte van de toiletruimten bij de raadzaal voldoet echter niet meer aan de huidige eisen van het Bouwbesluit (d ≥ 1,2 m). De raadswerkgroep heeft aangegeven in de nieuwe situatie uit te willen gaan van genderneutrale toiletten.
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
Daarnaast dient rekening gehouden te worden met piekbelastingen, bijvoorbeeld na raadsvergaderingen.
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 15 datum
GEBOUWANALYSE
MONUMENTALE WAARDEN
Nevenstaande plattegronden tonen een overzicht van de aanwezige monumentale waarden in het complex. De tekeningen zijn samengevoegd uit twee bouwhistorische verkenningen: • van Schoonhoven, M. (2019). Bouwhistorische Verkenning Huize Swaensteyn. • IDDS Archeologie en Bouwhistorie. (2020). Bouwhistorische verkenningen met waardenstelling Herenstraat 76 en voormalige bakkerij / Kerkstraat 1A en voormalig koetshuis, Voorburg, Gemeente Leidschendam-Voorburg (ZH).
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) versie 1.2 (definitief)
4.10. Waardestellingen
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) Hoge monumentale waarden versie 1.2 (definitief)
- er zijn geen elementen aan te wijzen die een hoge waarde vertegenwoordigen.
Positieve monumentale waarden
- Het casco van het gebouw (voor- en achtergevel, bouwmuren, draag- en kapconstructie) vertegenwoordigt een positieve waarde. Het hoort tot de oorspronkelijke opzet en is relatief gaaf bewaard
Positieve monumentale waarden
gebleven. - er zijn binnen de huidige context geen elementen aan te wijzen die een positieve waarde Indifferente monumentale vertegenwoordigen. waarden
- alle aanpassingen die in de twintigste eeuw zijn doorgevoerd vertegenwoordigen een indifferente waarde. Dit vanwege het bouwmateriaal en de toepassingen ervan die weinig duidend zijn en een
Indifferente monumentale waarden
- alle aanpassingen die in 1985 zijn doorgevoerd worden indifferent geringe mate van uniciteit kennen. gewaardeerd vanwege de geringe mate van authenticiteit en zeldzaamheid.
Figuur 68: De monumentale waarden geprojecteerd op een geschematiseerde plattegrond van de begane grond (links), de verdieping en de zolder. De voorgevel bevindt zich onder.
Figuur 67: De monumentale waarden geprojecteerd op een geschematiseerde plattegrond van de begane grond (links), de verdieping en de zolder (onder). De voorgevel bevindt zich rechts.
4.6.1.
Positieve monumentale waarden
58
Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente
Indifferente monumentale waarden
4.10. Waardestellingen
4.8.1.
Positieve monumentale waarden
Positieve monumentale waarden
- Het casco van het gebouw (voor- en achtergevel, bouwmuren, draag- en kapconstructie) vertegenwoordigt een positieve waarde. Het hoort tot de oorspronkelijke opzet en is relatief gaaf bewaard gebleven.
- Het casco van het gebouw (voor- en achtergevel, bouwmuren, draag- en kapconstructie) vertegenwoordigt een positieve waarde. Het hoort tot de oorspronkelijke opzet en is relatief gaaf bewaard gebleven.
- alle aanpassingen die in de twintigste eeuw zijn doorgevoerd vertegenwoordigen een indifferente waarde. Dit vanwege het bouwmateriaal en de toepassingen ervan die weinig duidend zijn en een
- alle aanpassingen die in de twintigste eeuw zijn doorgevoerd vertegenwoordigen een indifferente waarde. Dit vanwege het bouwmateriaal en de toepassingen ervan die weinig duidend zijn en een geringe mate van uniciteit kennen.
4.10.1. Waardestellingsplattegronden
4.10.1. Waardestellingsplattegronden
- er zijn binnen de huidige context geen elementen aan te wijzen die een vertegenwoordigen.
positieve waarde waarden Indifferente monumentale
Indifferente monumentale waarden
- alle aanpassingen die in 1985 zijn doorgevoerd worden indifferent geringe mate van uniciteit kennen. gewaardeerd vanwege de geringe mate van authenticiteit en zeldzaamheid.
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
61
58
55
55
Figuur 66: De monumentale waarden geprojecteerd op de plattegrond uit 1972. De trap in de bakkerij bevind zich ter plaatse van de gele ster. De zolder is niet weergegeven, de waardering is gelijk aan de verdieping.
Waarderingsplattegrond Herenstraat 76 en voormalige bakkerijwerkplaats
Figuur 68: De monumentale waarden geprojecteerd op een geschematiseerde plattegrond van de begane grond (links), de verdieping en de zolder. De voorgevel bevindt zich onder.
4.6.1.
4.6.1.
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
58
61
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) versie 1.2 (definitief)
Figuur 68: De monumentale waarden geprojecteerd op een geschematiseerde plattegrond van de begane grond (links), de verdieping en de zolder. De voorgevel bevindt zich onder.
Figuur 66: De monumentale waarden geprojecteerd op de plattegrond uit 1972. De trap in de bakkerij bevind zich ter plaatse van de gele ster. De zolder is niet weergegeven, de waardering is gelijk aan de verdieping.
Waarderingsplattegrond Herenstraat 76 en voormalige bakkerijwerkplaats
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) versie 1.2 (definitief)
Figuur 67: De monumentale waarden geprojecteerd op een geschematiseerde plattegrond van de begane grond (links), de verdieping en de zolder (onder). De voorgevel bevindt zich rechts.
Figuur 67: De monumentale waarden geprojecteerd op een geschematiseerde plattegrond van de begane grond (links), de verdieping en de zolder (onder). De voorgevel bevindt zich rechts.
De hoge monumentale waarde van het complex begrenst de mogelijkheden voor eventuele sloop en nieuwbouw. Alleen de ingrepen uit de jaren 80 en 90 zouden gesloopt kunnen worden zonder de monumentale waarde aan te tasten.
Waardestellingsplattegronden Kerkstraat 1A
Hoge monumentale waarden
- er zijn geen elementen aan te wijzen die een hoge waarde vertegenwoordigen.
- er zijn geen elementen aan te wijzen die een hoge waarde vertegenwoordigen.
Waardestellingsplattegronden Kerkstraat 1A
waardestellingen Leidschendam-voorburg (ZH) versie 1.2 (definitief)
- alle aanpassingen die in 1985 zijn doorgevoerd worden indifferent gewaardeerd vanwege de geringe mate van authenticiteit en zeldzaamheid.
4.10. Waardestellingen
4.8.1.
58
- er zijn binnen de huidige context geen elementen aan te wijzen die een positieve waarde vertegenwoordigen. Bouwhistorisch verkenningen met
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) Hoge monumentale waarden versie 1.2 (definitief)
Indifferente monumentale waarden
61
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) versie 1.2 (definitief)
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) versie 1.2 (definitief)
Positieve monumentale waarden
Figuur 66: De monumentale waarden geprojecteerd op de plattegrond uit 1972. De trap in de bakkerij
Bouwhistorisch verkenningen met waardestellingen Herenstraat 76, Kerkstraat 1a, Ongenummerd_1 en 2, gemeente Leidschendam-voorburg (ZH) versie 1.2 (definitief)
Figuur 67: De monumentale waarden geprojecteerd op een geschematiseerde plattegrond van de
Onderstaand een beknopte samenvatting van beide begane grond (links), de verdieping en de zolder (onder). De voorgevel bevindt zich rechts. waardestellingen: • Herenstraat 72 is sinds 1967 een rijksmonument en is van grote waarde als beeldbepalend pand in het beschermd stadsgezicht. De hoge waarde geldt voor zowel het exterieur als het interieur. • De constructie (gevels, balklagen en kap) van rijksmonument Kerkstraat 1 is van hoge monumentale waarde. Dat geldt niet voor de latere toevoeging van scheidingswanden en plateaulift. • De architectuur- en bouwhistorische waarde van rijksmonument Kerkstraat 1A is hoog. De in 1985 doorgevoerde wijzigingen hebben daarentegen een indifferente waarde. • De architectuur- en gebruikshistorische waarde van het koetshuis is hoog, ondanks de recente ingrepen. • De bouwhistorische waarde van de voormalige bakkerij is hoog (kapconstructie en exterieur). • Ook Herenstraat 76 is een rijksmonument. Voorgevel, uitstalkast, kelder en draagconstructie worden hoog gewaardeerd. • Stedenbouwkundig is de open, gedeelde binnenplaats een waardevolle structuur die inzicht geeft in de ontwikkeling van de percelen aan de Herenstraat. Interessant en waardevol is ook het gegeven dat het al sinds de vroegst bekende bouwtijd van Herenstraat 72-74 een open erf is.
4.10.1. Waardestellingsplattegronden
Waardestellingsplattegronden Kerkstraat 1A
Waarderingsplattegrond Herenstraat 76 en voormalige bakkerijwerkplaats
4.8.1.
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 16 datum
GEBOUWANALYSE
MOGELIJKHEDEN SLOOP EN NIEUWBOUW
In de plattegronden rechts zijn gebouwdelen die in aanmerking komen voor sloop rood gemarkeerd.
Max. 250 m2
Het betreft uitsluitend ingrepen die sinds de jaren 80 zijn doorgevoerd. Deze ingrepen hebben een indifferente monumentale waarde en zijn niet van hoge (architectonische) kwaliteit. Bovendien wordt de huidige raadzaal door gebruikers niet als representatief ervaren. De overige gebouwdelen hebben een hoge of positieve monumentale waarde en komen daarom niet direct in aanmerking voor sloop. Uit oogpunt van duurzaamheid wordt aanbevolen om waar mogelijk bestaande gebouwdelen te hergebruiken. Alleen daar waar het de bruikbaarheid / functionaliteit van het complex in de weg staat zou sloop overwogen kunnen worden. De huidige raadzaal is ca. 190 m2 groot, inclusief publiekstribune en perstafels. De onregelmatige vorm belemmert een efficiënte en fexibele indeling van de ruimte. Bovendien wordt niet voldaan aan de ruimtebehoefte van 350 m2 uit het Programma van Eisen.
-1 kelder
00 begane grond
01 eerste verdieping
02 tweede verdieping
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
Door de raadzaal iets groter te maken (ten koste van een deel van de binnenplaats en met sloop van de toiletgroep) kan een oppervlakte van ca. 250 m2 gerealiseerd worden in een rechthoekige vorm. Deze uitbreiding past echter niet binnen het huidige bestemmingsplan. De uitbreidingsmogelijkheden op de locatie worden verder besproken in het hoofdstuk Bouwstenen”bouwstenen” op pagina 29.
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 17 datum
PROGRAMMA VAN EISEN
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
18 / 52
PROGRAMMA VAN EISEN
ONTVANGEN PVE RAAD EN GRIFFIE
Ontvangen PvE (17-08-2020) • 894 m2 FNO • 1.258 m2 BVO*
Programma van Eisen
17-08-2020
functie
01 Raadzaal 02 Tribune
Geactualiseerd PvE • 1.006 m2 FNO (+112 m2) • 1.408 m2 BVO* (+150 m2)
03 Opslag 04 Regie 05 Griffier 06 Griffiemedewerkers 07 Pantry 08 Garderobe 09 Toiletten H 10 Toiletten D 11 Toilet MIVA 12 Foyer 13 Vergaderruimten 14 Opslag fracties 15 Opslag Griffie
In enkele sessies met de raadswerkgroep is het bestaande Programma van Eisen op enkele punten aangepast. • Meer vergaderruimten nodig voor alle fracties, in verschillende groottes • Stilte-/kolfruimte vereist (Arbo) • Trouwzaal en bijbehorende functies (o.a. kleedruimte) handhaven • Pantry bode
Raadzaal en bijbehorende functies Gemeente Leidschendam-Voorburg norm/m2
publiek pers met tafel
aantal
totaal m2 nvo
7 2 4 24 8 18 8
50 55 5 1 1 1 3
2 2 5 150 30 2 9
4 4 1 1 4 8 1
Totaal Netto Verkeersruimte Techniekruimte Installaties Constructie
Daarnaast is ruimte gereserveerd voor randprogramma, waaronder: • Printer / opslag kantoorartikelen • Fietsenstalling / doucheruimte • Werkkast • Ontvangstbalie
Totaal Bruto
raadsleden
voorzitterstafel
griffie/bode
College
gem.secretaris
350 35 3 2 5 110 20 24 alleen stoelen 8 18 werkkamer 24 3 werkplekken bij elkaar 12 8 meter aanrechtlengte 12 120 jassen 8 8 5 150 inclusief leestafel, zitje, schrijftafel, computerplek 120 flexibel in te delen: 4x30 m2 2x15 m2 + 3x30 m2 2x60 m2 1x120 m2 16 8 fracties 9
1
extra
Totaal
4
50
894 15% 50 10% 10%
894 1 894 894
134 50 90 90 1.258
Ontvangen Programma van Eisen raad en griffie, d.d. 17-08-2020.
In een vervolgtraject kan bovenstaand randprogramma verder worden uitgediept.
* De gehanteerde FNO/BVO verhouding is theoretisch. Naar verwachting levert inpassing in de bestaande situatie een ongunstiger verhouding op. Er zal dus meer bruto vloeroppervlak benodigd zijn om het gevraagde nuttig oppervlak te halen.
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
19 / 52
PROGRAMMA VAN EISEN Ontvangen PvE (17-08-2020) • 894 m2 FNO • 1.258 m2 BVO*
datum project projectno. fase nr.
Geactualiseerd PvE • 1.006 m2 FNO (+112 m2) • 1.408 m2 BVO* (+150 m2) In enkele sessies met de raadswerkgroep is het bestaande Programma van Eisen op enkele punten aangepast. • Meer vergaderruimten nodig voor alle fracties, in verschillende groottes • Stilte-/kolfruimte vereist (Arbo) • Trouwzaal en bijbehorende functies (o.a. kleedruimte) handhaven • Pantry bode Daarnaast is ruimte gereserveerd voor randprogramma, waaronder: • Printer / opslag kantoorartikelen • Fietsenstalling / doucheruimte • Werkkast • Ontvangstbalie
: 3-5-2021 : Raadzaal Leidschendam-Voorburg : 21114 : Haalbaarheidsonderzoek
functie 1 Raadzaal 2 Tribune 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 xx
GEACTUALISEERD PVE RAAD EN GRIFFIE PROGRAMMA VAN EISEN aantal ruimten
publiek pers met tafel
Opslag stoelen Regie Kantoor griffier Kantoor griffiemedewerkers Pantry Garderobe Toiletten Toilet MIVA Foyer Vergaderruimte 6 personen Vergaderruimte 8 personen Vergaderruimte 15 personen Spreekkamer Opslag fracties Opslag griffie Stilte- / kolfruimte Printerruimte Opslag kantoorartikelen Fietsenstalling Douche Kleedruimte Opslag kleding burgerlijke stand / boden Werkkast Presidiumkamer (trouwzaal) Ontvangstbalie Pantry bode Museumfuncties
1 1 1 1 1 1 1 1 1 8 1 1 3 3 2 2 8 1 1 2 1 1 1 2 1 3 1 1 1 0
m2 per ruimte
bezetting
24,0 8,0 18,0 12,0 12,0 2,0 5,0 150,0 12,0 16,0 30,0 6,0 2,0 9,0 8,0 5,0 5,0 20,0 2,0 2,0 5,0 3,0 47,0 10,0 5,0 0,0
50 25 5 2 1 5
100 6 8 15 3
1
m2 per persoon
totaal m2 FNO 7,0 350,0 2,0 50,0 4,0 20,0 24,0 4,0 8,0 18,0 7,0 35,0 12,0 12,0 2,0 16,0 5,0 5,0 1,5 150,0 2,0 36,0 2,0 48,0 2,0 60,0 2,0 12,0 16,0 9,0 8,0 10,0 5,0 20,0 2,0 2,0 2,0 4,0 5,0 9,0 47,0 10,0 10,0 5,0 0,0
Totaal Verkeersruimte Techniekruimte Installaties Constructie
In een vervolgtraject kan bovenstaand randprogramma verder worden uitgediept.
1006,0 1006 1 1006 1006
15% 50,0 10% 10%
opmerkingen max. 250 m2 beschikbaar voor raad en tribune. Ook rij stoelen tbv ambtenaren nodig achter college nav werkgroepoverleg 9 april 2021: regulier <30 personen, incidenteel >100 personen
1x regie ruimte, 1x regie digitaal uitzenden nav werkgroepoverleg 9 april 2021: huidige ruimte wordt te groot bevonden (38 m2) griffie telt op dit moment 5 medewerkers (+1 griffier) 8 meter aanrechtlengte 120 jassen nav werkgroepoverleg 9 april 2021: geen onderscheid heren/dames inclusief leestafel, zitje, schrijftafel, computerplek nav werkgroepoverleg 9 april 2021: behoefte aan ten minste 8 overlegruimten in verschillende grootte tbv fracties nav werkgroepoverleg 9 april 2021: behoefte aan ten minste 8 overlegruimten in verschillende grootte tbv fracties vergaderruimten flexibel in te delen: 4 x 30 m2 2 x 15 m2 + 3 x 30 m2 2 x 60 m2 1 x 120 m2 nieuw toegevoegd nav werkgroepoverleg 9 april 2021. Ruimte voor 2 à 3 personen 8 fracties nieuw toegevoegd nav werkgroepoverleg 1 april 2021 voorstel JHK, 1 printer nabij raadzaal / vergaderruimten en 1 printer bij griffie voorstel JHK voorstel JHK, opp. conform huidige tekeningen voorstel JHK, combineren met kleedruimte en opslag kleding voorstel JHK, combineren met douches en opslag kleding voorstel JHK, combineren met douches en kleedruimte voorstel JHK, bij voorkeur 1 werkkast per verdieping. Positie nabij toiletten handhaven op huidige plek, kan ook gebruikt worden als vergaderruimte voorstel JHK informatie verwacht in week 18
m2 FNO
150,9 50,0 100,6 100,6
Totaal bruto vloeroppervlak (BVO)
1408,1
m2 BVO
Beschikbaar in huidige situatie
1500,0
m2 BVO
bruto / netto factor
1,40
FNO / BVO verh.
0,71
Samenstelling raadzaal raadsleden voorzitterstafel griffie/bode College gem. secretaris ambtenaren ? extra Totaal
35 3 2 5 1 4 50
Geactualiseerd Programma van Eisen raad en griffie. * De gehanteerde FNO/BVO verhouding is theoretisch. Naar verwachting levert inpassing in de bestaande situatie een ongunstiger verhouding op. Er zal dus meer bruto vloeroppervlak benodigd zijn om het gevraagde nuttig oppervlak te halen.
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
JHK Architecten | Nijverheidsweg 16 | Postbus 3328 | 3502 GH Utrecht | +31 (0)30-2964060 | info@jhk.nl | www.jhk.nl
|
Huisvesting Herenstraat 72
114SE001_PvE_raadzaal.xlsx | Pagina 1 van 1
21 juni 2021
|
20 / 52
PROGRAMMA VAN EISEN Om de ruimtelijke samenhang binnen het Programma van Eisen inzichtelijk te maken is een relatieschema opgesteld. De ruimten uit de ruimtestaat zijn over vijf zones verdeeld: 1. ontvangstgebied; 2. raadzaal; 3. vergadercentrum; 4. griffie; 5. ondersteunende functies. De gekleurde stippellijnen geven de verschillende beveiligingsschillen weer. Het onvangstgebied is publiek toegankelijk. Het vergadercentrum en de tribune van de raadzaal zijn alleen op bepaalde tijdstippen toegankelijk voor bezoekers. Griffie, raadzaal en ondersteunende functies zijn in principe niet publiek toegankelijk. Het relatieschema laat zien dat het ontvangstgebied een belangrijke schakel vormt in het Programma van Eisen. Van hieruit dienen de overige zones eenvoudig bereikbaar te zijn.
RELATIESCHEMA RAAD EN GRIFFIE
Ondersteunende functies Opslag 5 m2
Kleedr. 4 m2
Raadzaal
Griffie Douche 2 m2
Opslag 9 m2
Opslag 5 m2 Printer 5 m2
Griffiemedewerkers 35 m2
Stilteruimte 8 m2
Fietsenstalling 20 m2
Opslag stoelen 24 m2
Griffier 18 m2
Regie 8 m2
Ontvangstgebied Toiletgroep 24 m2
Vergadercentrum Vergaderruimte 16 m2
Vergaderruimte 12 m2
Vergaderruimte 16 m2
Vergaderruimte 12 m2
Vergaderruimte 16 m2
Vergaderruimte 12 m2
Raadzaal 350 m2 Balie 10 m2
Garderobe 12 m2
Spreekk. 6 m2
Spreekk. 6 m2
Vergaderruimte 30 m2
Foyer 150 m2 Publiek 50 m2
Pers 20 m2
114p02dwg006_relatieschema.dwg
Vergaderruimte 30 m2
Opslag fracties 16 m2
Pantry 12 m2
JHK Architecten JHK Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 Architecten projectnaam en plaats
21 juni 2021onderwerp | 21 / 52
PROGRAMMA VAN EISEN Ontvangen PvE (17-05-2021) Huize Swaensteyn als museum PvE5-2021.pdf • Museum Swaensteyn • Huygens Hofwijck • ArtiBrak
datum project projectno. fase nr.
Geschatte ruimtebehoefte • 869 m2 FNO • 1.223 m2 BVO*
* De gehanteerde FNO/BVO verhouding is theoretisch. Naar verwachting levert inpassing in de bestaande situatie een ongunstiger verhouding op. Er zal dus meer bruto vloeroppervlak benodigd zijn om het gevraagde nuttig oppervlak te halen.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
ONTVANGEN PVE MUSEA PROGRAMMA VAN EISEN
: 17-5-2021 : Raadzaal Leidschendam-Voorburg : 21114 : Haalbaarheidsonderzoek
aantal ruimten functie Museumwinkel, entree Cateringkeuken Tentoonstellingszaal Tentoonstellingsruimte Trouwzaal (tentoonstellingsruimte) Voorkamertje (tentoonstellingsruimte) Kamer griffier (tentoonstellingsruimte) Grote zaal aan de Herenstraat (tentoonste Grote kamer achterzijde (tentoonstellingsru Kleine kamer achterzijde (tentoonstellingsr Binnenplein Educatie, kunstlessen, schoolontvangst Opslag educatief materiaal Kantoorruimte museum Opslag en werkruimte vrijwilligers Kantoorruimte museum Museumdepot Toiletten Werkkast Garderobe
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
m2 per ruimte
53,0 16,0 200,0 47,0 47,0 20,0 37,0 73,0 37,0 12,0 150,0 36,0 33,0 19,0 48,0 21,0 20,0
Totaal
Ø dit mbt circulatie museumbezoek de meeste flexibiliteit geeft Ø bij raadsvergaderingen de huidige hoofdingang gebruikt kan worden
Verkeersruimte Techniekruimte Installaties Constructie
Doorloop naar tentoonstellingszaal (023) Ø Deze doorloop moet toegang geven naar de Toiletten voor museum & Raadzaal bezoekers Deze ruimte kan kleiner dan als deze nu is, maar moet afsluitbaar zijn naar de tentoonstellingsruimte.
bezetting
m2 per persoon
totaal m2 FNO 53,0 16,0 200,0 47,0 47,0 20,0 37,0 73,0 37,0 12,0 150,0 36,0 33,0 19,0 48,0 21,0 20,0
869,0 869 1 869 869
15% 50,0 10% 10%
opmerkingen combinatie met VVV mogelijk ook beschikbaar voor gemeentelijke receptie en andere publieksbijeenkomsten hoogwaardig binnenklimaat. Plafondhoogte minimaal 3,5 m alternatief te gebruiken als informatiecentrum energieneutraliteit of te verhuren aan ArtiBrak kan in gebruik blijven als trouwzaal en fractiekamer kan in gebruik blijven als wachtkamer bij huwelijken zaal gewijd aan prinses Marianne zaal gewijd aan Romeinen in Voorburg (Forum Hadriani) Voorburgse beeldhouwkunst na 1945 Ingericht als 17e-eeuws studievertrek centraal ontmoetingspunt met koffiehoek. Ook ontvangst / overloop publiek raadzaal
3 medewerkers directie en management voorzien op vliering Swaensteyn. Oppervlakte is aanname JHK.
m2 FNO
130,4 50,0 86,9 86,9
Totaal bruto vloeroppervlak (BVO)
1223,2
m2 BVO
Beschikbaar in huidige situatie
1500,0
m2 BVO
bruto / netto factor
1,41
FNO / BVO verh.
0,71
gedeelde functies
213,0
Het Swaentje wordt het museumingang. (008) Dit biedt optimale mogelijkheden voor een combinatie van entree museum, winkel museum en de VVV. Eisen beveiliging: Eisen belichting: Eisen klimaat:
Afzonderlijk af te sluiten rolgordijnen Topkoeling
Vloeroppervlak:
53 m2
JHK Architecten | Nijverheidsweg 16 | Postbus 3328 | 3502 GH Utrecht | +31 (0)30-2964060 | info@jhk.nl | www.jhk.nl
114SE001_PvE_raadzaal.xlsx | Pagina 1 van 1
Keuken (010) Een cateringkeuken Net als Huygens’ Hofwijck zal het museum in Huize Swaensteyn op termijn een substantieel deel van haar inkomsten kunnen halen uit de zakelijke markt. Hieronder vallen vergaderingen, huwelijken, groepsontvangsten en diners. De cateringkeuken vormt een goed fundament over die activiteiten. De cateraar kan deze gebruiken om maaltijden af te koken. Ook beschikbaar voor gemeentelijke recepties en andere publieksbijeenkomsten.
10
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
22 / 52
PROGRAMMA VAN EISEN
RELATIESCHEMA MUSEA
Om de ruimtelijke samenhang binnen het Programma van Eisen inzichtelijk te maken is een relatieschema opgesteld. De ruimten uit de ruimtestaat zijn over vijf zones verdeeld: 1. ontvangstgebied; 2. tentoonstellingsruimte; 3. kantoorruimte; 4. bijeenkomstfunctie; 5. ondersteunende functies. De gekleurde stippellijnen geven de verschillende beveiligingsschillen weer. Het onvangstgebied is publiek toegankelijk. Kantoorruimten en ondersteunende functies zijn alleen toegankelijk voor medewerkers. De educatieruimte en tentoonstellingsruimten zijn op gezette tijden toegankelijk voor (betalende) bezoekers.
Kantoorruimte
Tentoonstellingsruimte
Werkruimte vrijwilligers en opslag 48 m2
Kantoor directie 21 m2
Ondersteunend Museumdepot 20 m2
Cateringkeuken 16 m2
Opslag educatief materiaal 33 m2
Kantoor 19 m2
Kleine kamer 12 m2
Voorkamer 20 m2
Tentoonstellingsruimte 47 m2
Kamer griffier 37 m2 Trouwzaal 47 m2
Ontvangstgebied Garderobe ntb
Museumwinkel Entree 53 m2
Grote zaal 73 m2 Toiletgroep ntb
Grote kamer 37 m2
Bijeenkomstfunctie Tentoonstellingszaal 200 m2
114p02dwg006_relatieschema.dwg
Educatie Kunstlessen 36 m2
Binnenplein 150 m2
JHK Architecten JHK Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting 72 Architecten huisvesting raadzaal gemeenteHerenstraat Leisdchendam-Voorburg
21 juni 2021 | musea 23 / 52 relatieschema
PROGRAMMA VAN EISEN
SAMENVATTING RUIMTEBEHOEFTE
Raad en griffie FNO BVO*
Totaal rekenkundig
Musea 1.000 m2 1.400 m2
FNO BVO*
870 m2 1.220 m2
+ Belangrijk: Wens raadzaal
N.B. nog geen optimalisaties (zoals gedeeld ruimtegebruik) meegenomen.
250 m2
Gedeeld ruimtegebruik
Raad, griffie en musea
Raad en griffie Foyer Pantry Toiletten Garderobe Trouwzaal Vergaderruimte 15p
1.870 m2 2.620 m2
= Belangrijk: Wens hoogwaardige tentoonstellingsruimte
350 m2
FNO BVO*
Museum 150 m2 12 m2 16 m2 12 m2 47 m2 30 m2
Binnenplein Cateringkeuken Toiletten Garderobe Trouwzaal Educatieruimte
Totaal FNO
150 m2 16 m2 16 m2 12 m2 47 m2 36 m2 277 m2
=
Raad en griffie Musea Gedeeld gebruik Raadzaal en tribune
1.000 m2 870 m2 - 280 m2 -170 m2
Totaal FNO
1.420 m2
FNO / BVO*
0,7
Totaal BVO*
2.030 m2
* De gehanteerde FNO/BVO verhouding is theoretisch. Naar verwachting levert inpassing in de bestaande situatie een ongunstiger verhouding op. Er zal dus meer bruto vloeroppervlak benodigd zijn om het gevraagde nuttig oppervlak te halen. JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
24 / 52
PROGRAMMA VAN EISEN
GEVOLGEN PANDEMIE NEN-spec 2:2020-versie 1.1
Standaardsituatie
Tabel 2 — Minimumoppervlakte van elementen
De NEN (Stichting Koninklijk Nederlands Normalisatie Instituut) heeft voor kantoorwerkzaamheden normen opgesteld voor het minimaal benodigde vloeroppervlak (NEN 1824:2010). In een standaardsituatie gaat deze norm uit van de volgende minimumoppervlaktes: • Overlegruimte 2 m2 per persoon • Vergaderruimte 2 m2 per persoon • Werkplek 6-7 m2 per persoon*
Element
Minimumoppervlakte
— ʹ
10 m2 pp
Pandemie
In het kader van de COVID-19 maatregelen heeft de NEN in 2020 een aanbeveling gedaan voor de oppervlakte en inrichting van diverse ruimten in een kantoorgebouw (NEN-spec 2:2020 versie 1.1 nl).
Deze aanbeveling hanteert een toeslag van 3 m2 per persoon voor het onderling houden van afstand. De NEN-spec gaat uit van de volgende oppervlaktes: • Overlegruimte • Vergaderruimte • Werkplek
5 m2 pp ≤ 30 p
5 m2 per persoon 5 m2 per persoon 9-10 m2 per persoon*
Tevens wordt aanbevolen om niet met meer dan 30 personen in een vergaderruimte aanwezig te zijn. Gemeenteraden zijn volgens de richtlijnen van de Rijksoverheid echter uitgezonderd van deze beperking.
— ʹ
— Ͷ2 ǡ Ǧ
ͳʹ ͳʹȀ
ʹʹ ͳʹ
ͲǡͷʹȋȌ
ͷʹǡ ͵Ͳǡ ͵ͲǤ
ͷʹǡ
Aandachtspunten voor de inrichting van een kantoorvertrek Tabel uit NEN-spec 2 ‘Ergonomie – Ergonomische eisen voor de oppervlakte en — ǡ inrichting van kantoorwerkplekken in het kader van de COVID-19-maatregelen’ ǤǤ
— Ǥ ´Ǥ
*afhankelijk van aanwezige kasten, ladeblokken en beeldschermen
— Ǥ — ´Ǥ
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
— Ǥ 21 juni 2021 | 25 / 52 Ǥ 11
PROGRAMMA VAN EISEN
GEVOLGEN PANDEMIE — RAADZAAL
Standaardsituatie Op de locatie is een oppervlakte van maximaal ca. 250 m2 beschikbaar voor de raadzaal, inclusief tribune voor pers en publiek (uitgaande van sloop toiletgroep). Pandemie In geval van een pandemie is volgens de NENspec 2 minimaal 5 m2 per persoon benodigd voor vergaderruimten. Uitgaande van een volledig bezette raadsvergadering is minimaal 50 x 5 = 250 m2 nodig. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel aanwezige ambtenaren, pers en publiek.
Regie
Spreker
Regie of opslag stoelen Spreker
Binnen de bouwgrenzen van het vigerende bestemmingsplan kan een opstelling gemaakt worden waarbij anderhalve meter afstand gehouden kan worden (afbeelding links). Hierbij zijn raadsleden tegenover college, voorzitters en griffie gepositioneerd. Er is geen tweerichtingverkeer mogelijk. In deze opstelling is nog geen rekening gehouden met eventueel aanwezige draagconstructe (zoals kolommen).
114p02dwg001_vlekkenplan_v2.dwg
Bij uitbreiding van het vloeroppervlak (afbeelding rechts) kan deels tweerichtingverkeer gerealiseerd worden, en blijft ruimte over voor een separate regiekamer en/of opslagruimte voor stoelen. Bovendien is het zicht op de spreker beter.
Totaal ca. 250 m2
JHK Architecten Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK Architecten Huisvesting raadzaal Leidschendam-Voorburg
Totaal ca. 290 m2 (+40 m2)
Indeling raadzaal 1:200
21 juni 2021 | 2021 26 / 52 18 juni
PROGRAMMA VAN EISEN In geval van een pandemie zijn twee oplossingen denkbaar voor het vergaderprogramma. Ten eerste kan in het ontwerp rekening gehouden worden met de grotere oppervlaktenorm van 5 m2 per persoon in het geval van een pandemie (optie A). Om de grote vergaderruimten (16p) in te kunnen passen op de locatie is een extra verdieping bovenop de raadzaal nodig. Het ligt daarom meer voor de hand om gedurende een pandemie een lagere bezetting te hanteren en zoveel mogelijk digitaal te vergaderen (B).
GEVOLGEN PANDEMIE — VERGADEREN Standaardsituatie Norm 2 m2 pp
Pandemie A Grotere vergaderruimtes
Pandemie B Lagere bezetting
16 p / >32 m2
16 p / >80 m2
32 m2 = 6 p
8 p / >16 m2
8 p / >40 m2
16 m2 = 3 p
6 p / >12 m2
6 p / >30 m2
12 m2 = 2 p
Standaardsituatie NEN-norm minimaal 2 m2 pp • Klein 6p 12 m2 x3 = 36 m2 • Middel 8p 16 m2 x3 = 48 m2 • Groot 16p 32 m2 x2 = 64 m2 • Spreekkamer 3p 6 m2 x2 = 12 m2 • Vergaderen totaal = 160 m2 Pandemie A Grotere vergaderruimtes, NEN-spec minimaal 5 m2 pp • Klein 6p 30 m2 x3 = 90 m2 • Middel 8p 40 m2 x3 = 120 m2 • Groot 16p 80 m2 x2 = 160 m2 • Spreekkamer 3p 15 m2 x2 = 30 m2 • Vergaderen totaal = 400 m2
114p02dwg003_scenarios_20210521.dwg
Pandemie B Lagere bezetting, NEN-spec minimaal 5 m2 pp • Klein 2p 12 m2 x3 = 36 m2 • Middel 3p 16 m2 x3 = 48 m2 • Groot 6p 32 m2 x2 = 64 m2 • Spreekkamer 1p* 6 m2 x2 = 12 m2 • Vergaderen totaal = 160 m2 * Spreekkamer te gebruiken als (concentratie)werkplek of belcel (inclusief videoconferencing).
JHK Architecten
RaadzaalJHK Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 Architecten Raadzaal Leidschendam-Voorburg
21 Vergaderen juni 2021 | pandemie 27 / 52 1:200
PROGRAMMA VAN EISEN
GEVOLGEN PANDEMIE — MAATREGELEN
Raad en griffie Om gedurende een pandemie veilig op anderhalve meter te kunnen werken en vergaderen is extra vloeroppervlak benodigd. • Voor de raadzaal betekent het dat uitbreiding naar 250 m2 noodzakelijk is. Er blijft in de raadzaal geen ruimte over voor pers of publiek. Daarnaast moet al het meubilair verplaatsbaar zijn om een opstelling met anderhalve meter afstand mogelijk te maken. • Voor vergaderruimten betekent dit een toename van 250% in benodigd vloeroppervlak. Vanwege de beperkt beschikbare ruimte op de locatie, gecombineerd met de complexiteit van eventuele uitbreidingen, wordt daarom geadviseerd om de gevraagde vergaderruimten niet aan te passen aan een pandemiesituatie. In plaats daarvan zal gezocht moeten worden naar andere oplossingen, zoals lagere bezettingen en online vergaderen. • Voor de werkomgeving van de griffie kan wel worden overwogen om rekening te houden met een pandemiesituatie, omdat de toename van het vloeroppervlak relatief beperkt blijft (+15 m2).
Musea Voor de musea geldt dat een pandemiesituatie zal resulteren in een lagere doorstroomcapaciteit van de tentoonstellingsruimten. Het afgelopen jaar zijn door de Rijksoverheid bijvoorbeeld de volgende regels gehanteerd: • In doorstroomlocaties mag er 1 bezoeker per 10 m2 (of 5 m2, afhankelijk van ernst situatie) op 1,5 meter aanwezig zijn. • Met coronatoegangsbewijzen kan 100% van de reguliere capaciteit gebruikt worden. Bezoekers hoeven dan geen 1,5 meter afstand te houden. In tentoonstellingsruimten wordt aanbevolen om waar mogelijk eenrichtingsverkeer in te stellen. Voor de werkomgeving van museummedewerkers en directie kan op deze locatie rekening gehouden worden met een pandemiesituatie. Dat resulteert in ca. 30 m2 extra benodigd vloeroppervlak. De Museumvereniging heeft de richtlijnen van het RIVM vertaald naar het ‘Museumprotocol voor veilig en verantwoord museumbezoek’. Algemeen In het algemeen geldt dat met name aandacht besteed dient te worden aan een gezond binnenklimaat. Ventilatie moet minimaal voldoen aan het Bouwbesluit (2012) en dient 24 uur per dag aan te staan. Er dient geen recirculatie van binnenlucht plaats te vinden. Daarnaast wordt aanbevolen om verblijfsruimten te voorzien van te openen ramen (spuimogelijkheid).
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
Ruimtebeslag • Waar mogelijk 1,5 m afstand bewaren • Werkpleknorm van 7 naar 10 m2 per persoon • Vergadernorm van 2 naar 5 m2 per persoon • Maximaal 30 personen per vergaderruimte (m.u.v. raadzaal) • Thuiswerken / online vergaderen stimuleren Logistiek • Capaciteit liften en trappenhuizen omlaag • Eenrichtingsverkeer instellen waar mogelijk • Binnenkomst en vertrek zoveel mogelijk spreiden Binnenklimaat • Te openen ramen • Verhoogde ventilatiecapaciteit (cf. Bouwbesluit) • Geen recirculatie van binnenlucht • 24 uur per dag ventileren Interieur • Tussenschotten waar geen afstand mogelijk is • Markeringen op vloer om looproutes en 1,5 m aan te geven • Faciliteren videobellen en -vergaderen (e-conferenceruimtes, belcellen) Hygiëne • Desinfectiemiddelen binnen handbereik • Regelmatig desinfecteren contactoppervlaktes • Eigen muis en toetsenbord (draadloos) • Dragen mondkapje waar geen afstand mogelijk is
21 juni 2021
|
28 / 52
BOUWSTENEN
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
21 juni 2021
|
29 / 52
BOUWSTENEN
MOGELIJKHEDEN NIEUWBOUW
Voorafgaand aan het uitwerken van de scenario’s zijn op hoofdlijnen de mogelijkheden voor uitbreiding onderzocht. In de huidige situatie is ca. 1.500 m2 bruto vloeroppervlak beschikbaar. Voor het realiseren van extra vloeroppervlak zijn de volgende oplossingen denkbaar: 1. Éénlaagse uitbreiding van de raadzaal, waarbij een deel van de binnenplaats wordt bebouwd om een ruimere opzet van de raadzaal mogelijk te maken. Dit levert ca. 40 m2 extra bruto vloeroppervlak op. 2. Extra verdieping op de raadzaal (en verbinding Kerkstraat 1A met koetshuis). Ook hier wordt een deel van de binnenplaats bebouwd. Dit levert ca. 300 m2 extra bruto vloeroppervlak op. Er kan op de 1e verdieping een verbinding gemaakt worden tussen koetshuis en Kerkstraat 1A. 3. Onderkelderen van koetshuis, raadzaal (3a) en binnenplaats (3b). Dit levert maximaal 380 m2 extra bruto vloeroppervlak op. 4. Overkapping van de binnenplaats. Dit levert ca. 80 m2 extra bruto vloeroppervlak op. De overkapping fungeert tevens als verbinding tussen de verschillende gebouwen, hetgeen een positieve impact zou kunnen hebben op de FNO / BVOverhouding.
3a. +300 m2 3b. +80 m2
4. +80 m2
-1 kelder
In totaal kan op de locatie maximaal ca. 800 m2 bruto vloeroppervlak toegevoegd worden, voor een totaal van ca. 2.300 m2 BVO.
1. +40 m2
00 begane grond
2. +300 m2
114p02dwg005_gebouwanalyse.dwg
N.B.: bovenstaande oplossingen vallen allen buiten het vigerende bestemmingsplan.
B Kerkstraat
2 4 3b
1
B 3a
dwg002_peilmaten.dwg
JHKArchitecten Architecten projectnaam Raadzaal Leidschendam-Voorburg | Huisvesting Herenstraat 72 JHK en plaats
01 eerste verdieping
02 tweede verdieping
/ 52 onderwerp 21 juni 2021 | 30 datum
BOUWSTENEN
MOGELIJKHEDEN NIEUWBOUW
B Kerkstraat
2 4
1
3b
B 3a
Overzicht uitbreiding bruto vloeroppervlak 1.500 m2 BVO + 40 m2 + 300 m2 + 300 m2 + 80 m2 + 80 m2
Subtotaal 1 t/m 4
+ 800 m2
114p02dwg002_peilmaten.dwg
B. Bestaande situatie 1. Uitbreiding raadzaal 2. Tweelaagse nieuwbouw 3a. Onderkelderen raadzaal 3b. Onderkelderen binnenplaats 4. Overkapping binnenplaats
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
Totaal 2.300 m2 BVO JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
|
Huisvesting Herenstraat 72
Principedoorsnede 1:200
114p02dwg001_vlekkenplan_v2.dwg
JHK Architecten
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
21 juni 2021
10 juni 2021
Plattergrond kelder en begane grond 1:200
|
311 april / 52 2021
BOUWSTENEN
B — BESTAANDE SITUATIE
In de meest minimale variant kan gekozen worden voor een verbouwing van de raadzaal binnen de grenzen van het bestemmingsplan. Hierbij wordt aanbevolen de volledige dakconstructie te vervangen. De positie van de bestaande kolommen belemmert namelijk het maken van een goede indeling van de raadzaal.
B
Pluspunten • Binnen bestemmingsplangrenzen • Lagere bouwkosten
4 3b
1
B 3a
114p02dwg002_peilmaten.dwg
Kerkstraat
2
Minpunten • Onregelmatige vorm JHK Architecten Raadzaal Leidschendam-Voorburg • Niet representatief • Geen indelingsvrijheid raadzaal • Geen optimaal zicht op spreker en elkaar • Krappe opstelling, weinig loopruimte rondom • Vergaderen op anderhalve meter lastig • Beperkt ruimte over voor regiekamer en opslag stoelen
Principedoorsnede 1:200
Raadzaal
Schematische doorsnede (boven) en plattegrond. Raadzaal Leidschendam-Voorburg 521.dwg
JHK Architecten
|
Huisvesting Herenstraat 72
10 juni 2021
Impressie vanuit het zuiden (boven) en noorden. 21 juni 2021
|
32 / 52
BOUWSTENEN
1 — UITBREIDING RAADZAAL
Om een kwalitatief hoogwaardige raadzaal te kunnen maken kan de raadzaal worden uitgebreid door een deel van de binnenplaats te bebouwen (40 m2). Dit maakt een rechthoekige zaal mogelijk van ca. 18 x 15 m. Dat levert veel indelingsvrijheid op en zorgt voor voldoende loopruimte rondom het meubilair.
B Kerkstraat
In geval van een pandemie kan ook op anderhalve meter vergaderd worden (zonder publiek).
2 4 3b
1
B 3a
114p02dwg002_peilmaten.dwg
Deze uitbreiding overschrijdt de bouwgrenzen uit het bestemmingsplan. Aandachtspunt is de aansluiting van het nieuwe volume op de bestaande bouw (met name de lage aanbouw achter Herenstraat 76). Pluspunten JHK Architecten Raadzaal Leidschendam-Voorburg • Representatieve ruimte (rechthoekige vorm mogelijk) • Indelingsvrijheid raadzaal (opstelling cirkel, hoefijzer of rechthoek mogelijk) • Ruime opstelling met voldoende loopruimte rondom • Vergaderen op anderhalve meter goed mogelijk • Ruimte over voor regiekamer en opslag stoelen
Principedoorsnede 1:200
10 juni 2021
Raadzaal
Minpunten • Wijkt af van bestemmingsplan • Deel binnenplaats wordt bebouwd (40 m2) • Aansluiting op bestaande bouw lastiger (aanbouw achter Herenstraat 76) • Hogere bouwkosten (uitgangspunt is volledige nieuwbouw)
Schematische doorsnede (boven) en plattegrond. Raadzaal Leidschendam-Voorburg 521.dwg
JHK Architecten
|
Huisvesting Herenstraat 72
Impressie vanuit het zuiden (boven) en noorden. 21 juni 2021
|
33 / 52
BOUWSTENEN
1 — UITBREIDING RAADZAAL
114p02dwg001_vlekkenplan_v2.dwg
Rond
JHK Architecten
Raadzaal Leidschendam-Voorburg
Hoefijzer
|
Huisvesting Herenstraat 72
Rechthoek
21 juni 2021
|
34 / 52
BOUWSTENEN
2 — EXTRA VERDIEPING
Voor verdere uitbreiding van het vloeroppervlak kan een extra bouwlaag op de huidige raadzaal worden aangebracht. Daarbij kan op de 1e verdieping een koppeling gemaakt worden tussen Kerkstraat 1A en het Koetshuis (ca. 3 m + peil). Dit levert ca. 300 m2 extra bruto vloeroppervlak op.
B Kerkstraat
4 3b
1
B 3a
114p02dwg002_peilmaten.dwg
Deze uitbreiding overschrijdt de bouwgrenzen en maximale bouwhoogte (5 m) uit het bestemmingsplan. De optopping kan bovendien hinder opleveren voor belendende percelen (belemmering uitzicht en vermindering zonuren).
2
Deze hinder kan geminimaliseerd worden door de bouwhoogte zo veel mogelijk te beperken en door het maken van een hellend dak (zie afbeelding rechts). JHK Architecten Raadzaal Leidschendam-Voorburg Op de eerste verdieping onstaat een ruimte van ca. 250 m2 die gebruikt zou kunnen worden als raadzaal, museumzaal of vergadercentrum. Ontsluiting van de kelderverdieping kan geschieden via een nieuw te realiseren trappenhuis en lift in het koetshuis.
Principedoorsnede 1:200
10 juni 2021
Bijv. vergaderen
Pluspunten • Ruimte voor aanvullende functies • Hoog comfortniveau haalbaar • Flexibel in te delen, toekomstbestendig • Mogelijkheid vergadergebied boven raadzaal • Koppeling op 1e verdieping met Kerkstraat 1A Minpunten • Wijkt af van bestemmingsplan • Mogelijke hinder voor omwonenden (uitzicht, zonuren in tuin) → schuine kap toepassen • Deel binnenplaats wordt bebouwd (40 m2) • Aansluiting op bestaande bouw lastiger • Hogere bouwkosten • Aantasting dakconstructie Kerkstraat 1A bij koppeling met koetshuis