Document · PDF

3982 Goede Ruimtelijke Onderbouwing Oosteinde 241-245 Voorburg (NIEUW)

Raadsvergadering 28 januari 2025, gemeente Leidschendam-VoorburgBij agendapunt: Raadsvoorstel instemmen met ontwerp verklaring van geen bedenkingen Oosteinde 241-245 Voorburg18.098 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Hiervoor moet de watergang wordt omgelegd. Hierdoor ontstaat een groter wateroppervlak als onderdeel van de planologisch benodigde watercompensatie. Langs de oever en bij het trafohuisje wordt tevens opgaande beplanting aangebracht als afscherming en ten behoeve van meer natuurwaarde. Ook het trafohuisje wordt vergroend. Ten aanzien van

de informele bebouwing/ functie op naastliggende perceel bij de spoordijk wordt uitgegaan dat dit ter zijner tijd wordt veranderd in eveneens groen beplantte spoordijk. De walbeschoeiing wordt laag gehouden ten opzichte van het water zodat een zo natuurlijke mogelijke oever kan worden gerealiseerd. De beschoeiing is wel nodig voor het borgen van de breedte van de watergang en voor het beheer. Daarnaast zorgt het op maaiveld voor voldoende stevigheid. Zo kan er op het achterterrein op redelijke afstand van de lage waterkant bijvoorbeeld parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Tevens zorgt de lage waterkant voor een natuurlijk drainage en hemelwater-afloop richting de watergang. De omgelegde watergang en nieuwe walbeschoeiing moet een zo natuurlijke mogelijke begroeiing krijgen, zie groenplan (bijlage 8). Klimaatbestendige maatregelen zijn met graskeien bestrate parkeerplaatsen en sedumdaken op het hoofdgebouw en de fietsenstalling. Met ingebouwde nestkasten wordt het een natuurinclusieve ontwikkeling. De voortuin heeft een representatieve kant met een doorlopende tuinmuur met groenblijvende haag en vaste kleurrijke beplanting. Fietsende bezoekers aan de woningen kunnen bij de entree de fiets kort parkeren. De inritconstructies worden aangepast naar de nieuwe situering voor een veilige overzichtelijke inrit.

De doorgetrokken middenlijn op het Oosteinde dwingt rechts in- en rechts uitrijden af. Zie voor meer informatie het Landschapsinrichtingsplan/ groenplan in bijlage 8.

BUROPPOSSO

GROENPLAN Plankaart met legenda De initiatiefnemer heeft het voornemen aan het Oosteinde in Voorburg appartementen te realiseren. In voorliggend plan is de groene buitenruimte op hoofdlijnen uitgewerkt. Het plan schets een beeld van de beplantingen rondom het gebouw. In een later stadium zal een technisch beplantingsplan met soorten en plantafstanden gemaakt worden o.b.v.standplaats (schaduw/zon, bodemsamenstelling, bloeiperiode, etc.) Hagen: Gewone beuk (Fagus sylvatica)

Klimplanten pergola: (diverse soorten, nader te bepalen bij

Beh oud

uitwerking pergola) 3.

Natuurlijke oevers

Gazon

Sedumdak hoofdgebouw

Sedumdak fietsenstalling

Insectenhotel

Verharding: grasbetontegels

Border met vaste planten (soorten nader te bepalen)

GROENPLAN

groe

nstr ook

met wa

arde volle

Het streven is om in het plangebied overal waar mogelijk natuurvriendelijke oevers aan te leggen. Op de plaats waar het profiel

van de sloot het smalst is wordt gestreefd naar een talud van 1:3 aan de zuidzijde (zijde van de nieuwbouw). Het principe is uitgewerkt in doorsnede W1. Op de plaats waar de watergang afbuigt wordt aan beide

10. Border met heesters (soorten nader te bepalen, rekening houdend zijden een natuurlijke oever gerealiseerd met een talud van mimaal 1:3

(doorsnede W2). Op de oever groeien grassen en heesterbeplanting, rond de waterlijn soorten als lisdodde, dotterbloem en kattestaart.

met schaduwrijke standplaats) 550

1/3 waterbreedte

1:3

0.00+NAP maaiveld 430

750 1/3 waterbreedte

1:3 natuurvriendelijke oever

D4342 D3240 D5373

BAA

lijke

natuurvriendelijke oever

550

Ligging natuurvriendelijke oevers

0.400+NAP maaiveld

1:3

2000 natuur

5750

SPOORZIJDE

2500 beplanting volgens opgave landschapsarchitect

430-NAP water

BUREN (kavel D7138) 0.00+NAP maaiveld

430-NAP water

parkeren

Behoud bestaande oever

1:3 natuurvriendelijke oever

1/3 waterbreedte

1:3

750 1/3 waterbreedte

secundair boezemwater - doorsnede W1 iom Delfland Nieuw 1:100

na r

lijk

r ve oe ar e ba lijk al ur ha tu na dien in

secundair boezemwater - doorsnede W2 iom Delfland Nieuw 1:100

Referenties

trafo

2500

SPO

5650 2500

beplanting volgens opgave landschapsarchitect

leggerdiepte 0,2 * breedte

430

550

ve oe ar e ba lijk al ur ha tu na dien in

T O

ve oe

trafo

2500

5650

zuidwestzijde van het Ekavel

wes

BAA

00 40 RIT w) IN ieu (n

EIN

ike du n 00 ve ed 56 e bo rbre rtj ve uu m m m 80 ieuw 19

tuyn

natuu

Voorburg D 4342, 3240 en 5373

rlijk

ver

e oe

00 34

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

SLOO

NIEUWBOUW

SPO

lijk

ERF-GRENS

oev

0 20 35

Leeu

5750

lijke

2500

Leibomen zorgen voor een groene erfscheiding aan de

3 KAVELS 2565 m2

Vro

ste

Laan

natuu

rlijk

e oe

ver

WK architecten

project

onderdeel

datum/get. gewijzigd gewijzigd gewijzigd

20-08-2024

omgevingsvergunning voorlopig

fase status nr.

DO.00.04

00 40 RIT w) IN ieu (n

EIN

tuyn

trafo

2500

TE VERPLAATSEN LANTAARN

schaal 1:400 A3 formaat projectnr. 21-1119

wes

Kavels met inrit en water dsn W1 Nieuw

Leeu

r ve oe ar e a ijk alb url a tu n h na die in

O O SL

e ijk url

Oosteinde 241 t/m 245 2271 EG Voorburg

van

D4342 D3240 D5373

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

5650 2500

LANTAARN

0 20 35

Vaste planten aan de straatzijde van het

diverse soorten klimplanten

Voorburg D 4342, 3240 en 5373

Vro

NIEUWBOUW

Parkeren gebeurt onder een pergola begroeid met

Moerascyprus (Taxodium distichum

hoofdgebouw

Zwarte els (Alnus glutinosa)

ste

Veldesdoorn (Acer campestre)

‘Nutans’) zomer- en herfstbeeld

)

iker du n 00 ve reed bo je verb m

WK architecten

rt uu m m 80 ieuw 19

project

Oosteinde 241 t/m 245 2271 EG Voorburg

onderdeel

Kavels met inrit en water dsn W1 Nieuw

schaal 1:400 A3 formaat projectnr. 21-1119

datum/get. gewijzigd gewijzigd gewijzigd

20-08-2024

fase status nr.

omgevingsvergunning voorlopig

DO.00.04

Natuurversterkend landschapsinrichtingsplan, ontwikkeling Oosteinde 241-243, 30 okt 2024, 00 65 BuroStedenbouw (zie geheel plan in Bijlage 8) 00

40 en 5373

TE VERPLAATSEN LANTAARN

unning

0.04

onderdeel

natuur

LANTAARN

Lijsterbes (Sorbus aucuparia) LANTAARN

onderbroken voor een natuurvriendelijke oever

van

stalling (nieuw)

D4342 D3240 D5373

W2 TE VERPLAATSEN

Groen / bruine daken op het hoofd- en bijgebouw

3 KAVELS 2565 m2

secundair boezemwater - doorsnede W1 iom Delfland Nieuw 1:100 Parkeerplaatsen van grasbetontegels Beschoeiing langs de oevers worden

Laan

Beukenhagen

ike du n 00 ve ed 56 e bo rbre rtj ve uu m m m 80 ieuw 19

750 1/3 waterbreedte

ke oev

tu na

1:3

urlij

0 65

BAA

SLO

natu

1:3 natuurvriendelijke oever

0 00

0.00+NAP maaiveld

430-NAP water

parkeren

Behoud bestaande oever

stalling (nieuw)

0.10+NAP gras-tegels

NIEUWBOUW

BUREN (kavel D7138)

575

2500

2250

0 20 35

Ligging natuurvriendelijke oevers

SPOORZIJDE

LANTAARN

W2 5750

oev

GROENPLAN

hting fer ric nbuf ouw e o r G eb vel g zijge

SPOORZIJDE

2500

2250 beplanting volgens opgave landschapsarchitect

0.10+NAP gras-tegels

430

ke oev

550

urlij

leggerdiepte 0,2 * breedte

575

2500 beplanting volgens opgave landschapsarchitect

SLO

natu

3 KAVELS 2565 m2

SPO

10650 5650

W1 0.400+NAP maaiveld

stalling W2 (nieuw)

600 830

550

secundair boezemwater - doorsnede W1 iom Delfland Nieuw 1:100

ERF-GRENS

secundair boezemwater - doorsnede W2 iom Delfland Nieuw 1:100

550

1:3 natuurvriendelijke oever

BUREN (kavel D7138)

430-NAP water

parkeren

leggerdiepte

2000

2500

2250 beplanting volgens opgave landschapsarchitect

0.10+NAP gras-tegels

leggerdiepte

600 830

0.400+NAP maaiveld

1:3 natuurvriendelijke oever

leggerdiepte 0,2 * breedte

2500 beplanting volgens opgave landschapsarchitect

430-NAP water

1:3

3 10

SPOORZIJDE

ERF-GRENS

2500

natuurvriendelijke oever

5750

SPOORZIJDE

beplanting volgens opgave landschapsarchitect

0.400+NAP maaiveld

beu ken

Uitwerking natuurvriendelijke oever

10650 5650

Gr zij oenb ge ve uffe l g r ri eb ou chtin w g

00 40 RIT w) IN ieu (n

3 Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Voorburg D 4342, 3240 en 5373

Vro

ste

Kavels met inrit en water dsn W1 Nieuw

BUROPPOSSO

schaal 1:400 A3 formaat projectnr. 21-1119

datum/get. gewijzigd gewijzigd gewijzigd

20-08-2024

fase status nr.

omgevingsvergunning voorlopig

DO.00.04

4.3.Natuur en stikstofdepositie De Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In deze wet zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer: -een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit; -ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven; -een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de betreffende stoffen in de buitenlucht; -een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit); -een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekenende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens

4.4.Flora-en Fauna Er is een quickscan Flora en Fauna Quickscan en Aanvullend soortenonderzoek uitgevoerd door GRAS advies. In de bijlage zijn deze integraal toegevoegd. De aanvullende soortenonderzoeken zijn afgerond in de lente van 2024 omwille van de looptijd van de onderzoeks-seizoenen vanaf april tot juli. In de memo Flora en Fauna wordt onderbouwd op welke wijze de bescherming van deze soorten (uit de onderzoeken) worden geborgd.

zijn als volgt: 1 De aanwezigheid van essentiële habitatfuncties van de volgende beschermde soort(en)groep(en) kan re-delijkerwijs worden uitgesloten: - Vleermuizen - Huismus - Gierzwaluw - Steenmarter 2 Het projectgebied maakt mogelijk deel uit van het leefgebied voor diverse (zang)vogels (GRAS Advies, 2022) Nesten van broedende vogels en hun omgeving zijn wettelijk beschermd en mogen niet worden verstoord. Verstoring wordt voorkomen door: - verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren, of; - maatregelen te nemen zodat nesten geen hinder ondervinden, of - een broedvogelinspectie en vrijgave te laten plaatsvinden vóór aanvang van desbetreffende werk-zaamheden. 3 De aannemer, maar ook alle medewerkers; als in iedereen, behoud te allen tijde zijn of haar zorgplicht: De zorgplicht houdt in dat een ieder voldoende zorg in acht moet nemen voor de fysieke leefomgeving, inclusief in het wild levende planten en dieren, alsmede voor hun directe leefomgeving. In praktijk betekent dit het a) voorkomen, b) beperken of ongedaan maken en c) het achterwege laten van schadelijke handelingen voor de natuur.

Betekenis voor de ontwikkeling In de memo Flora & Fauna is beoordeeld of de Wet natuurbescherming eisen stelt aan de herontwikkeling van de locatie. De belangrijkste conclusies

Bijlage C van de ontwerptekeningen van WK architecten laten alle natuurinclusieve maatregelen zien, waarmee het ook voldoet aan het Natuurinclusief bouwen beleid.

deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van een ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’. Betekenis voor de ontwikkeling Het project heeft betrekking op het realiseren van 25 woningen. Daarmee valt het project onder de categorie ‘niet in betekenende mate’. Het plan is niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Voorts is er ter hoogte van het plan geen sprake van een feitelijke of dreigende overscrhreiding van de geldende luchtkwaliteitseis. Een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek is desondanks toch uitgevoerd, zie paragraaf 5.4.

BUROPPOSSO

4.5.Cultuurhistorie en Archeologie Rondom het ontwikkelgebied bevinden zich de gemeentelijke monumenten Oosteinde 239 (Villa Welgelegen) en de haltewachterwoningen Oosteinde 140-142. Betekenis voor de ontwikkeling De beoogde ontwikkeling vindt plaats op eigen terrein en de naastliggende monumenten worden niet aangetast of veranderd. De beoogde bouwmassa en positionering is afgestemd op een goede stedenbouwkundige inpassing in de omgeving. Geconcludeerd kan worden dat de cultuurhistorische waarden van de monumentale bebouwing niet aangetast wordt door de ontwikkeling.

Archeologie; De percelen hebben een archeologische dubbelbestemming. De voor ‘Waarde - Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden. Voor deze ontwikkeling (sloop en nieuwbouw) moet een rapport worden overlegd waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld en mogelijke maatregelen worden getroffen. De sloop van de bestaande bebouwing en het bouwplan valt niet binnen de uitzonderingen waarvoor zonder meer gebouwd kan worden. Als onderdeel van de Goede Ruimtelijke

BUROPPOSSO

Onderbouwing wordt een rapport overlegd waaruit blijkt dat de archeologische waarden niet worden bedreigd en waaruit de verwachtingswaarde blijkt. Indien behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn, dan worden de benodigde maatregelen getroffen behorend bij het voorgenomen bouwplan om deze waarden veilig te stellen. Zie bijlagen. ADC ArcheoProjecten adviseert om een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van een verkennend booronderzoek. Het doel van dit onderzoek is de bodemopbouw en de aard, omvang en diepte van eventuele verstoringen in kaart te brengen. Aan de hand van de gegevens van het veldonderzoek kan de gespecificeerde verwachting worden aangevuld. De werkzaamheden dienen voorafgaand aan het veldwerk te worden vastgelegd in een Plan van Aanpak (PvA). Vanwege de bodemvervuiling zal eerst de grond worden gezuiverd voordat het booronderzoek kan plaatsvinden.

4.6.Infrastructuur en Parkeren Infrastructuur: Het Oosteinde is een brede laan waar hard wordt gereden naar de Parklaan en vice versa. Daarbij doordat het zicht in de flauwe bocht en het viaduct beperkt is wordt het als onveilig ervaren. Bij het spoorviaduct zijn er veel kruisende voetgangers en fietsstromen. Vanuit de gemeente is aangegeven om de ontsluiting van de parkeeroplossing vanuit verkeersvei-

ligheid zover mogelijk vanaf het spoorviaduct te situeren. Zodoende wordt de bestaande inrit naast villa Welgelegen (nr. 239) hiervoor gebruikt. Door het verdwijnen van één inrit, het tuincentrum Furore en de bewegingen van de autogarage wordt een ontspannere verkeerssituatie bereikt. Doordat de nieuwbouw 3 meter naar achteren staat en er een brede stoep is ontstaat beter zicht en veiliger in en uitrijden bij de bestaande inrit naast nr.239. Op termijn is de verwachting dat landelijk 30-km/u in stedelijk gebied wordt ingevoerd. Dat biedt ook verbetering voor de leefbaarheid en verkeersveiligheid van het Oosteinde. De gemeente kan overwegen het straatprofiel met de overmatig brede autorijbanen te herinrichten om naast bovenstaande punten ook tevens invulling te geven aan een vergroening van deze omgeving. De herontwikkeling biedt tevens de kans om functioneel de omgeving te verbeteren door bijvoorbeeld een fietsenstalling met kiosk en/of beheerdersruimte te realiseren naast de spoordijk op de voormalige locatie van tuincentrum Furore. Parkeren: De parkeeroplossing voor auto’s en fietsers is voorzien op de begane grond, achter het nieuwe gebouw. Stedenbouwkundig en functioneel is daarmee een kwalitatieve wijze voor het stallen van auto’s ontworpen. Het aantal is met 19 parkeerplaatsen gemaximaliseerd in de beschikbare ruimte van het driehoekige perceel.

De parkeervraag wordt op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid bepaald op basis van het bouwprogramma.

inrit bestaand verschuiven

2450

2600

2450

5130

P=0 0,9+NAP

2450 5200 2450 150 187 150

150 188

3000

2450

fietsenstalling 88 plaatsen

3000

4 bakfietsen

6500

1135

fietsen bezoek 2x7= 14

2450

537

1000

588

2350

bestrating betonnen grastegels

5620

stallingsruimte 19 plaatsen 2600

5620

0,75+

3200

2000

2450

2200

2450

05 150

3150

zie tek. DO25.01A

600

2000

2637

2600

5130

1000

2638

5130

1600

5130

400

1025

6500

0,70+

3500

in-en uitrit parkeren

2100

1400

lantaarnpaal bestaand

6500

Geconcludeerd wordt dat het parkeren conform gemeentelijk beleid kan worden opgelost.

lantaarnpaal nieuw

8600

Een fietsenberging per woning is vastgelegd in het Bouwbesluit. Op basis van de Nota Parkeernormen van Leidschendam-Voorburg kan vanuit de gelijkwaardigheid aan een eigen fietsenberging ingezet worden op een kwalitatieve gezamenlijke fietsenberging. De te realiseren fietsparkeerplaatsen moeten zoveel mogelijk voldoen aan de ontwerpeisen van de Leidraad Fietsparkeren (CROW publicatie 291, hoofdstuk 6). In de bijlage 6 ervan zijn de belangrijkste eisen opgenomen, waar de fietsparkeervoorzieningen in ieder geval aan moeten voldoen. De fietsenberging voor 87 fietsen voldoet hier aan in combinatie met de buitenplekken voor afwijkende fietsformaten.

fietsenstalling

2100

Het parkeeradviesbureau Spark heeft de parkeerbehoefte onderzocht, in de bijlage is het rapport integraal opgenomen. Hiernaast wordt de berekening en conclusie van het rapport gegeven. Uit het uitgevoerde parkeerdrukonderzoek door adviesbureau Trajan2 (bijlage 4) blijkt dat er beleidsmatig voldoende restcapaciteit is oftewel dat op piekmomenten in de omgeving niet meer dan 85% van de parkeerplaatsen worden benut. Er zijn tot deze grens voldoende plekken in de openbare ruimte om te kunnen voorzien in de parkeervraag van vier parkeerplaatsen voor de bezoekers van de woningen. Zodoende kan zowel op eigen terrein als in de openbare ruimte het bezoekersplaatsvinden, waarbij het gemeentebeleid in eerste instantie dit op eigen terrein vraagt.

47 plattegrond begane grond zie tek. DO.01.00

buitenbergingen:

parkeren:

voor onderbouwing zie tek. DO.44.41 tm DO44.44

norm NOTA PARKEERNORMEN LEIDSCHENDAM-VOORBURG 2023:

GO woning Aantal plekken fietsrek < 50 m2 1,5 m2

Interne berging

Aantal woningen

Geen gelijkwaardigheid -

50-75m2 3 75-100 m2 4 100-125 m2 5 >125 m2 6

> 2,7 m2 > 2,7 m2 > 2,7 m2 > 2,7 m2

45 32 10 0 87

4+4+4+3 = 15 1+3+3+1 = 8 2 -

gelijktijdige vraag Schil is hetzelfde en vind plaats op de werkdagnacht. De stallingsgarage biedt ruimte voor centrum 19 parkeerplaatsen en voorziet ruim in deze parkeerbehoefte. Er is op alle momenten een overschot.

Totaal

behoefte 13 koopappartementen goedkoop (tot €355.000) : 13 x norm 0.5 = 6, Werkdag Werkdag Werkdag Koop Werkdag Zaterdag Zaterdag Zondag 10 koopappartementen midden - €405.000) 10 x norm 0,7 = 7, ochtend middag avond avond(€355.000 nacht middag avond : middag 2 koopappartementen duur (€405.000 - €589.500) : 2 x norm 0,8 = 1, 12,8 6,4 7,7 11,6 10,3 12,8 7,7 10,3 9,015,1 plaatsen (e totaal:

Functie

Tekening: Parkeeroplossing en inrit met verbeterd zicht op verkeer (i.r.t. de huidige rooilijn van bestaande bebouwing)

Normatief

Bewoners na OVreductie 15% Bezoekers na OVreductie 15% Subtotaal Parkeercapaciteit project Overschot

OV-reductie 15%: 15,815,0 - 2,4 13,3 = 13,4 12,8 parkeerplaatsen benodigd op eigen terr 17,1 6,8 8,6 10,3 14,6 12,0 4,3

0,4

0,9

3,4

3,0

0,0

2,6

4,3

3,0

19,0

25 = 5 bezoekers plaatsen ruimte 4,4 (zie onderbouwing Spar 1,9x 0,212,2 10,4 4,0 5,7 in openbare 6,2 8,7 7,0 OV-reductie 15%: 5 - 0,75 = 4 bezoekersplaatsen in openbare ruimte

Tabel 5 Optelling parkeervraag bewoners + visite

In Tabel 5 zijn de totale parkeerbehoefte van de bewoners incl. en de bezoekers na de OV-reductie elkaar parkeerbehoefte bezoekers: 13 + 4 =bij17 plaatsen opgeteld. Hieruit blijkt dat er een normatieve parkeerbehoefteincl. is vanbezoekers/ afgerond 17 plaatsen en een gelijktijdige parkeerbehoefte maatgevend werkdag avond: gecombineerde maximaal gelijktijdige parkeerbehoefte op de werkdagavond, namelijk 15 15 plaatsen (zie ook onderbouwing Sparks Parkeerbehoefteberekening parkeerplaatsen. Deze tabel laat zien dat het mogelijk is om de keuze te maken de visite van het project te laten parkeren in de stallingsgarage. Daar is voldoende ruimte voor.

no or

getekend op eigen terrein: 19 plaatsen: VOLDOET

Inpassing parkeerbehoefte visite

Bij het laten parkeren van bezoekers aan de woningen op straat blijkt dat dit leidt tot een extra normatieve en maximaal gelijktijdige parkeervraag van afgerond vier parkeerplaatsen.

project

Oosteinde 241 tm 245 - 2271 EG Voorburg nieuwbouw 25 appartementen

opdrachtgever

Oosteinde 241-245 B.V. - Zijdesingel 41 - 2261 CB Leidschendam

De gemeente geeft in de beleidsregels aan dat in zeer uitzonderlijke gevallen de mogelijkheid er is de parkeerbehoefte van een project in te passen in de bestaande parkeercapaciteit op straat (Parkeren 1:250 onderdeel schaal Op Openbare Straat). Dit kan alleen op voorwaarde als het aantoonbaar onmogelijk is het plan zo aan formaat A3 nr moedigt 21-1119 te passen dat de parkeereis wél binnen de plangrens ingevuld zou kunnen worden.proj Ook de gemeente aan om te kijken naar niet-openbare parkeergelegenheid in de omgeving om daar de extra vraag in op te lossen, indien aanwezig.

stallingsruimte fietsenstalling

datum gewijzigd

Projecten waarbij binnen een straal van 150 meter voldoende 1 vrije parkeercapaciteit beschikbaar is, op het voor het project maatgevende moment, kunnen vrijstelling krijgen voor het realiseren van extra parkeerplaatsen.

BUROPPOSSO

Om te bepalen of er voldoende ruimte beschikbaar is in de omgeving van het project heeft onderzoeksbureau Trajan2 de parkeerdruk gemeten in het omliggende gebied (zie bijlage). Bij deze meting is gekeken naar de capaciteit en bezetting van het gebied op het maatgevende moment, om

18-12-2023

A 15-04-2024 B 14-05-2024 C 28-05-2024 D 07-06-2024 E 09-07-2024 F 29-08-2024 G 25-10-2024

GELUIDSBRONNEN

BUROPPOSSO

5. MILIEU ASPECTEN

5.1.M.E.R. beoordeling Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, moet daarom een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: - belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; - belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richt-

lijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van de potentiële effecten. Onderzoeksresultaten vormvrije m.e.r.-beoordeling: De woningbouwontwikkeling kan worden geschaard onder 11.2 van de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage: ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject’ Dit bouwplan van 25 appartementen wordt (in beginsel) niet gezien als een m.e.r.-plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij: - een oppervlakte van 100 hectare of meer, - een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of - een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Gelet op de kenmerken van het project (de aard en de omvang in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.) zijn er geen belangrijke milieugevolgen te verwachten. Voor onderhavig bouwplan aan het Oosteinde te Voorburg geldt voorts dat het niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied ligt (zoals bijv. Natura 2000-gebied) of in de nabije omgeving daarvan. Mee gelet op de overige in dit hoofdstuk behandelde milieu- en omgevings-

aspecten, kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling van de woningen aan het Oosteinde in voldoende mate is afgewogen, en dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten en dat er geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is. 5.2.Bodem Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging, dan is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing. Het doel van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de land- of waterbodem, zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst. Via de Wbb heeft de rijksoverheid de mogelijkheid algemene regels te stellen voor de uitvoering van werken, het transport van stoffen en het toevoegen van stoffen aan de bodem. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop of waarin deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te zijn gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone bodem dienen te worden gerealiseerd.

BUROPPOSSO

In het plangebied heeft in het verleden bedrijvigheid gezeten die de bodem heeft kunnen aangetast. Ter plaatse en de directe nabijheid van het plangebied zijn in de periode 1988 t/m 2023 totaal 15 onderzoeken plaatsgevonden. In november 2022 heeft het adviesbureau Geofoxx een verificatie bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de panden Oosteinde 241 en 243-243a. Uit de onderzoeken dd 2022 en 2023 blijkt globaal het volgende: - De grond ter plaatse van Oosteinde 141 bevat over het algemeen licht verhoogde gehalten aan zware metalen en PAK. Op enkele plaatsen is een aanvullend onderzoek noodzakelijk omdat de kwaliteit van de grond nog onvoldoende bekend is. - De grond ter plaatse van het voormalig pompstation en garagebedrijf aan Oosteinde 243-243a bevat plaatselijk licht tot sterk verhoogde gehalten aan olie. Een aanvullend onderzoek naar de kwaliteit van het grondwater en de kwaliteit van de grond onder de opstallen is noodzakelijk. - Het grondwater in het gemeentelijk trottoir bevat matig verhoogde gehalten aan olie. - De ondergrondse brandstoftanks met leidingen zijn nog in de bodem aanwezig en dienen bij nieuwbouw te worden verwijderd.

en concludeert: De minerale olie verontreiniging die in het verleden is aangetoond, is geverifieerd. Tijdens dit verificatie onderzoek is op de scheiding van de asfaltweg en het trottoir en nabij het voormalige garagebedrijf in de grond ondanks zintuiglijke waarnemingen van zwakke oliewaterreacties geen verontreiniging met minerale olie aangetoond. In het grondwater is op de scheiding van de asfaltweg en het trottoir ten hoogste een matig verhoogd gehalte minerale olie aangetoond. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat de sterke verontreiniging met minerale olie in de grond en in het grondwater waarschijnlijk niet onder de rijweg (asfalt) aanwezig is. Aanbevelingen: De milieuhygiënische bodemkwaliteit is in voldoende mate vastgelegd. Aanvullend bodemonderzoek wordt ons inziens niet noodzakelijk geacht.

In opdracht van de gemeente is in juli 2023 een verificatie bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de openbare weg voor de panden Oosteinde 241-243. Dit onderzoek van Waders Milieu is opgenomen in de bijlagen

5.3.Geluid De nieuwbouw is gelegen binnen de invloedssfeer van de 50-km weg Oosteinde, Rodelaan en de sporen van Randstadrail lijn 3 en 4 (HTM) en

BUROPPOSSO

Betekenis voor de ontwikkeling: Op basis van de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken zal de grond plaatselijk gesaneerd moeten worden waarbij ook de diverse brandstoftanks worden verwijderd. Er is milieuhygiënisch geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bouwplan.

E-lijn (RET). Hiervoor is akoestisch onderzoek weg- en spoorwegverkeer verricht door DGMR ten behoeve van een bestemmingsplanwijziging voor een woonfunctie. In de bijlage is het onderzoek opgenomen. Uit het akoestisch onderzoek concluderen wij het volgende: De geluidsbelasting voor alle nieuw te bouwen woningen in het plan voldoen aan de grenswaarden in de Wet geluidhinder. Wel is er voor het merendeel van de woningen een hogere waarde procedure nodig. De gemeente Leidschendam-Voorburg stelt hierbij aanvullende voorwaarden in hun geluidbeleid voor een geluidsluwe gevel en geluidsluwe buitenruimte. Door bij de woningen voorzieningen te treffen wordt aan het gemeentelijk geluidbeleid voldaan.Hiervoor is het nodig om de terrassen op de begane grond te voorzien van een gesloten (transparante) omheining en de balkons of loggia’s op alle verdiepingen van een gesloten (transparante) borstwering te voorzien, zodat wordt voldaan aan de voorwaarden voor geluidluwe gevels, geluidluwe buitenruimten en cumulatieve geluidbelastingen. Voor al deze voorzieningen is een minimale hoogte van 1,20 meter nodig. Voor drie woningen is een borstwering van minimaal 1,40 meter hoogte vereist. Deze minimale hoogte is bepaald door de ligging ten opzichte van de bron en de hoogte van de geluidbelasting.

Voor het transparante deel van de voorzieningen komen perspex en glas van voldoende dikte in aanmerking, waarbij naden en kieren geheel afgedicht moeten zijn. Op deze

wijze worden er geluidluwe gevels en geluidluwe buitenruimten gecreëerd, ten gunste van een goede leefomgeving.

luchtkwaliteit; • ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of tenminste gelijk blijven; Een eventuele maatregel in de vorm van een geluidsscherm op het talud • een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de betreffende stoffen in de buitenlucht; langs het Randstadrail traject is niet reëel, mede door het nabijgelegen Randstadrail station dat onderdeel zal uitmaken van de ligging van het ge- • een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het luidsscherm. Dit maakt een dergelijke maatregel ongewenst en financieel niet Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit); doelmatig. Uitgangspunt is dat er een woongebouw met gesloten “transpa- • een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip rante” omheiningen en hogere borstweringen wordt gerealiseerd. ‘niet in betekenende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet Concluderend vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening vormt het in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. aspect ‘geluid’ geen belemmering voor het verwezenlijken van de ontwikkeling.

Wel dient er voor de ontwikkeling een Hogere waardebesluit genomen In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan worden. de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens 5.4.Luchtkwaliteit deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een De Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan In deze wet zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigen- 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingsde stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel wegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwawoningen omvat’. liteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer: Het project heeft betrekking op het realiseren van 25 appartementen. • een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor Daarmee valt het project onder de categorie ‘niet in betekenende mate’. Het

plan is niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek behoeft om die reden niet te worden uitgevoerd maar is wel uitgevoerd door GRAS Advies, zie bijlagen. Uit het uitgevoerde onderzoek stikstofdepositie blijkt het verkeer in de gebruiksfase niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige Habitats en leefgebieden in Natura2000-gebieden. In de aanlegfase, die 2 jaar duurt, blijkt het bouwen van de woningen daarentegen te leiden tot een depositietoename op verschillende reeds (bijna) overbelaste delen van stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura 2000-gebied “Meijendel & Berkheide” van maximaal 0,01 mol/ha/jr. Omdat het gaat om een project met alléén kleine tijdelijke deposities in de aanlegfase kleiner dan of gelijk aan 0,05 mol N/ha/jaar gedurende maximaal 2 jaar (of een equivalent hiervan) kan op voorhand worden geconcludeerd dat dit niet kan leiden tot significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebied “Meijendel & Berkheide”. Het project is daarmee in beginsel niet vergunningplichtig op grond van de Wet Natuurbescherming voor het aspect stikstofdepositie. Voor dit bouwplan kan worden uitgegaan van een bouwtijd van maximaal 2 jaren. Dat betekent dat significante gevolgen op voorhand toch kunnen worden uitgesloten.

BUROPPOSSO

Betekenis voor de ontwikkeling: Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er ten aanzien van stikstof geen belemmeringen zijn te verwachten.

5.5.Externe veiligheid Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijk stoffen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de risicobron (inrichtingen met of vervoer van gevaarlijke stoffen) volgens onderstaande wetten: • Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi), staatsblad 2004 nr. 250 • Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb), staatsblad 2010 nr. 636 • Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (Crnvgs) voor transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water, juli 2012 Tevens is rekening gehouden met: • Beleid Externe Veiligheid van stadsgewest Haaglanden d.d. feb 2012; • Beleidsregel GR en Ruimtelijke Ordening van de provincie Zuid-Holland (Provinciaal blad van 14 januari 2015, nr. 168), zie ook:

BUROPPOSSO

http://zuidholland.archiefweb.eu/#search.1519036499504 Risicovolle objecten zijn o.a.: • ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen; • transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen; • bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen; • grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15) • LPG-tankstations. Om inzicht te verkrijgen in voor het projectgebied relevante risicobronnen is gebruik gemaakt van de provinciale risicokaart, GEO-Web Haaglanden en het bedrijvenbestand van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Zowel binnen als direct buiten het projectgebied zijn geen risicovolle inrichtingen resp. locaties gelegen. Route gevaarlijke stoffen Door de gemeenteraad is geen route gevaarlijke stoffen vastgesteld. Wel zijn door het rijk binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg de rijksweg A4 (Rotterdam-Leiden) en A12 (Utrechtsebaan) aangewezen als routering voor gevaarlijke stoffen, conform het zogenaamde basisnet (Wet basisnet, staatsblad 2013-307).

1. Uit bijlage I van de Regeling basisnet (in werking d.d. 1 april 2015) blijkt dat voor de A4 ter hoogte van Leidschendam een afstand van 13 meter geldt ten aanzien van het PR-risicoplafond (bij de zogenaamde 10-6 contour). Uit de Regeling basisnet blijkt dat voor de A12 ter hoogte van Leidschendam een afstand van 48 meter geldt ten aanzien van GR-risicoplafond (bij de zogenaamde 10-7 contour). De afstand van het projectgebied tot de A4 is bedraagt meer dan 500 meter en tot de A12 circa 3.000 meter. Aan die basisnetafstanden wordt dus ruimschoots voldaan. 2. Men dient wel te bedenken dat bij een ongeval met giftige stoffen een invloedsgebied geldt van 4 km en zodoende het plangebied binnen de 4 km zone komt. Bij nieuwbouw is het niet mogelijk om maatregelen te treffen aan de risicobronnen, maar het beheersen en verminderen van het effect op een incident is wel mogelijk. Te denken valt aan het goed sluiten van ramen en deuren en het uitzetten van mechanische ventilatie, wanneer een ongeval plaatsvindt. Het aspect Externe Veiligheid bij transport van gevaarlijke stoffen is geen belemmering voor het bouwplan. Toekomstige bewoners zullen zich echter bewust moeten zijn van bovenstaande risico’s. Transport gevaarlijke stoffen per spoor / water In de omgeving van het projectgebied bevindt zich geen spoor of water waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Over de Vliet / Zuidvliet vindt alleen zeer incidenteel transport van gevaarlijke stoffen plaats. De Vliet is echter niet aangeduid als vaarweg waarmee specifiek rekening

gehouden moet worden op het gebied van de externe veiligheid. De Vliet / Zuidvliet is van lokale dan wel regionale betekenis maar vervult voornamelijk een toeristische functie en minder een goederentransportfunctie. Ook voor de toekomst worden met betrekking tot de externe veiligheid in relatie tot vervoer van gevaarlijke stoffen in de binnenvaart binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg, en dus voor het projectgebied, geen knelpunten verwacht. Buisleidingen Uit de risicokaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat binnen resp. in de directe omgeving van het projectgebied geen hogedruk-aardgasleidingen aanwezig zijn. Ook andere leidingen die voor de externe veiligheid relevant zijn, zijn niet in of nabij het projectgebied aanwezig. Concluderend is externe veiligheid voor de in het projectgebied voorziene nieuwe ontwikkeling geen relevant thema. Het plaatsgebonden risico resp. het groepsrisico zal niet worden gewijzigd ten opzichte van de bestaande situatie, noch van de situatie zoals die in het vigerende bestemmingsplan in juridisch-planologische zin is voorzien.

5.6.Bedrijven-en milieuzonering De scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies is noodzakelijk in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Op die manier wordt voorkomen dat bij nieuwe ontwikkelingen sprake kan zijn van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies en wordt voldoende zekerheid geboden aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te zijn. Om te beoordelen of de afstanden tussen de milieubelastende activiteit en de milieugevoelige functie acceptabel is, kan worden aangesloten bij de richtafstanden zoals opgenomen in de VNG-brochure (‘Bedrijven en milieuzonering’). In de omgeving van het bebouwingsvoorstel is een pand bestemd als Bedrijf met daarin het grafisch bedrijf Optima Forma gelegen (aan de Rodelaan). De VNG-brochure en de opvolger ervan beschrijft wel drukkerijen maar de activiteiten van dit bedrijf zijn kantoormatig en geen bedrijfsmatige productie. Daarmee voldoet het.

Voor het overige zijn er in de (directe) omgeving van het bouwplan geen bedrijven en / of instellingen aanwezig die een milieubelastend effect kunnen hebben op het bouwplan aan het Oosteinde. Tevens zijn er geen (andere) negatieve en / of belemmerende milieueffecten te verwachten van het bouwplan op omliggende functies.

Concluderend kan op grond van het bovenstaande ervan uitgegaan worden dat ‘milieuzonering’ geen belemmering bestaat voor het verwezenlijken van het plan.

Afvalstraatje bij hoek Oosteinde-Parkweg

BUROPPOSSO

6. WATERPARAGRAAF

Inleiding De waterparagraaf heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening.

Waterwet In de Waterwet (2009) zijn acht ‘oude’ wetten op het gebied van water samengebracht. De Waterwet regelt het beheer van waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Europese Kaderrichtlijn Water te implementeren en geeft ruimte voor de implementatie van toekomstige Europese richtlijnen. De waterschappen krijgen op grond van de Waterwet een nieuwe bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties met uitzondering van: • onttrekkingen voor drinkwater; • koude- en warmteopslag; • grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar. Gemeenten krijgen verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

BUROPPOSSO

Watertoets Onder de ‘watertoets’ wordt verstaan een procedure, waarbij een initiatiefnemer in een vroeg stadium over een beoogde ruimtelijke ontwikkeling overleg voert met de waterbeheerder. De watertoets heeft als doel het voorkomen van ruimtelijke ontwikkelingen, die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. De ‘watertoets’ is uitgevoerd en akkoord door het waterschap. Oppervlaktewater Het projectgebied bestaat in de huidige situatie uit twee percelen waarbij een geheel verhard is en de ander een achtertuin heeft. Het derde perceel is onverhard en wordt gescheiden van de overige door een watergang. Deze watergang voert middels een duiker onder het Oosteinde door richting de Vliet. Waterkeringen & waterveiligheid Er is geen waterkering aanwezig of nabij gelegen. Waterkwaliteit Er zijn geen waterkwaliteitsproblemen bekend bij het projectgebied en omgeving. Vooroverleg De gemeente heeft eerder de volgende uitgangspunten opgesteld ten

behoeve van het ingetrokken Ruimtelijk kader 2019. In overleg met de initiatiefnemer en het hoogheemraadschap kwam men destijds tot het volgende: Het bestaand areaal aan open oppervlaktewater dient behouden te blijven en een eventuele toename van de hoeveelheid verharding dient te worden gecompenseerd door extra open water. Het overkluizen van de watergang is niet toegestaan. Een eventuele brug behoort wel tot de mogelijkheden. De watergang is onderdeel van het hoofdwatersysteem en moet als waterverbinding met een minimale breedte van 2.5 meter in stand worden gehouden en waar mogelijk worden verbreed. Nieuwe oevers dienen aan te sluiten bij het verwacht gebruik van de omgeving. Het invallen van zwerfvuil dient daarbij voorkomen te worden. Bij de voorbereiding van het huidige bebouwingsvoorstel, en de omliggende inrichting waarin ook de nieuwe inrichting van het watersysteem is opgenomen, is in uitgebreid overleg met de Hoogheemraadschap van Delfland tot stand gekomen. Hiervan is in de bijlage een verslag. Betekenis voor de ontwikkeling Het aantal m2 verhard oppervlak dat in het bouwplan concreet wordt gerealiseerd, is minder dan de maximale verhardingsmogelijkheden die in het vigerende bestemmingsplan zijn vastgelegd. Dat betekent niet dat compensatie niet vereist is. De toetsing is betreft het vergelijken van de bestaande verharding met de toekomstige verharding.

Bovendien heeft de gemeente het beleid dat ten minste 50 mm waterberging in het plangebied

Memo

In afbeelding 3 zijn de huidige en geplande inrichting van het plangebied weergegeven met een verdeling van de verharde en onverharde oppervlakken.

aanwezig is en benut wordt verdeeld over bodem, verharding, oppervlaktewater en riolering. Het Hoogheemraadschap heeft eerder aangegeven dat het verleggen van de watergang en vergroten van het wateroppervlak kan omdat de uitvoering ervan niet tot verslechtering van de waterhuishouding en waterkwaliteit leidt. Daarbij kan het bouwplan maatregelen treffen om water langer vast te houden op het perceel door het toepassen van beplanting in de volle grond, sedum- of beplantte daken. Dit zit verwerkt in het bebouwingsvoorstel. Tevens wordt met een natuurlijke afwatering en gescheiden riool bijgedragen aan de waterkwaliteit. Buro Hoogstraat heeft in de memo Waterberging uit een gezet hoe men voldoet aan de vereisten ten aanzien van het waterbeleid. En komt tot de volgende conclusie: Op alle daken wordt mos/sedum aangebracht waarin 30 tot 70 mm hemelwater kan worden geborgen. Indien dit minder dan 50 mm is, wordt het overschot vertraagd afgevoerd naar de watergang, rekening houdend met de landelijke afvoernorm die Delfland hanteert. Hemelwater dat op de betongrastegels valt, zal voor de helft ter plaatse in de bodem infiltreren. Uit de Watertoets blijkt een opgave van 55 m3 waterberging, oftewel 194 m2 nieuw te graven water. In de ontwikkeling wordt 40 m2 water gegraven; dit is 20 % van de totale opgave.

Dit betekent dat aanvullend nog 44 m3 waterberging in vasthoudmaatregelen moet worden gerealiseerd. Dit gebeurt door groenblauwe daken toe te passen waarin 50 tot 150 mm hemelwater kan worden geborgen (bron [5]). Circa 60% van het totale dakoppervlak wordt als groenblauw dak uitgevoerd; dat is 480

m². Uit-gaande van 50 mm berging betekent dit 24 m³ berging. Er moet aanvullend dus nog 20 m³ in vasthoudmaat-regelen worden gerealiseerd. Dit gebeurt met een grindkoffer onder de verharding. Uitgaande van grind met een porositeit van 30% moet de grindkoffer een volume hebben van 67 m³. Met een hoogte van 0,5 m betekent dit dat de grindkoffer een oppervlak van 134 m² moet hebben. Hiervoor is onder de verharding aan de noord-zijde van het hoofdgebouw (240 m², zie afbeelding 3) voldoende ruimte beschikbaar. Het vloerpeil om grond- en hemelwateroverlast en problemen met de riolering te voorkomen bedraagt NAP+0,90 m. Het hoogteverschil tussen dit vloerpeil en de verlaagd liggende weg in verband met de onderdoorgang van de Randstadrail vraagt om maatwerk. Dat leidt tot een stoep, waardoor met een voldoende geleidelijke helling meer lengte wordt gerealiseerd. De eventuele aanpassingen in de openbare ruimte maken deel uit van het ontwikkelingsplan. Concluderend zijn er vanuit de Watertoets geen aspecten voortgekomen welke de voorgenomen ontwikkeling niet uitvoerbaar maken. Met deze omgevingsaanvraag willen we de uitgangspunten met de gemeente en het Hoogheemraadschap van Delfland bevestigen en de watergang verleggen en verlengen. Er wordt voorzien in voldoende waterbergend vermogen en een goede doorstroming van de watergang.

Bij de uitwerking van de waterberging zal worden voldaan aan uitgangspunten uit de richtlijn voor compensatie verharding.

Afbeelding 3: Bestaande (rechts) en geplande (midden) inrichting plangebied met verdeling verharde en onverharde oppervlakken (bron [3]).

In de tabellen 1 en 2 is een overzicht van de verdeling van de verharde en onverharde oppervlakken van de huidige en geplande inrichting van het plangebied weergegeven. Tabel 1 Verdeling oppervlaktes bestaande situatie (bron [3]) Onderdeel

Totaal verhard

Oppervlakte

Totaal onverhard

(m2)

(%)

(m2)

Bebouwing

425

100

425

(m2) 0

Verharding

385

100

385

Groen

1.323

1323

Water

342

Openbare ruimte

100

Totaal

2.565

900

1.665

Tabel 2 Verdeling oppervlaktes nieuwe situatie (bron [3]) Onderdeel

Totaal verhard

Oppervlakte

Totaal onverhard

(m2)

(%)

(m2)

Bebouwing

803

100

803

Verharding (betongrastegels)

392

196

Groen

898

Water

382

Openbare ruimte

100

Totaal

2.565

1.089

1.476

Buro Hoogstraat B.V. Kerkplein 5 8121BM Olst

(m2)

Pagina 3 van 4 09-10-2024

Memo Waterberging; zie bijlage 10 & 11

BUROPPOSSO

huidige situatie

BUROPPOSSO

huidige situatie

7.UITVOERBAARHEID 7.1.Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren, de toekomstige Omgevingswet zal dit beaccentueren. In dat kader blijft het van belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting hiertoe vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel Ter voorbereiding op het ruimtelijk besluit en de Omgevingswet wordt middels lopende deze bouwaanvraag aangegeven hoe er invulling wordt gegeven aan de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hieronder en in de bijlage zijn hiervan verslagen opgenomen. Participatie: Het bebouwingsvoorstel is zorgvuldig ontworpen in overleg met de belangen van de buren, de bewoners aan de Laan van Leeuwensteyn, die aangrenzende achtertuinen hebben. Zoals eerder aangegeven bleken de bezwaren van deze bewoners in 2020 bij een bouwplan van een andere ontwikkelaar onoverkomelijk en heeft de gemeente toen het Stedenbouwkundig Kader ervoor ingetrokken. Zodoende hebben bij het opstellen van het huidige bouwplan begin 2022 de ontwikkelaar en architect afstemming gezocht

met omwonenden en daarna het bouwplan ontworpen. In 2022 is er een bouwbord en website gerealiseerd waarbij aangegeven kon worden of men interesse had in een woning in het nieuwbouwplan. Dit leverde meer dan 300 geïnteresseerden op. In een eerste overleg met de naastliggende buren aan het Oosteinde is in 2022 geopperd of het mogelijk was om op het terrein van de beoogde ontwikkeling een inkeping te maken ten behoeve het realiseren van een parkeerplaats voor deze buren. Dat is onderzocht en in 2023 middels een tekening toegestuurd aan de buren ter verdere bespreking. Aangegeven dat wel instemming van de gemeente voor een inritvergunning benodigd is. Verder bleek dat men zich zorgen maakte om de kwaliteit en ligging van het terras in hun tuin en de erfafscheiding. Door deze in de nieuwe situatie van stenig materiaal uit te voeren in plaats van hout is hieraan tegemoet gekomen. Er is 22 november ‘22 een toelichting gehouden aan de Wijkvereniging Oud Voorburg (WVOV). De conclusie was dat men het een mooi plan vond, en passend op deze locatie omdat de bestaande bebouwing momenteel afbreuk doet aan de directe omgeving van het Oosteinde. Inhoudelijk werden er vragen gesteld over het parkeren en de rijrichting naar het Oosteinde toe vanaf het project, en was het advies van M. A. Blok om met name de uitrit vanuit het project verplicht naar alleen rechts te laten

afslaan vanwege het drukke autoverkeer dat altijd met een behoorlijke snelheid het viaduct nadert vanuit de Parkweg richting Leidschendam-Centrum. Er is een inloop/informatieavond gehouden op dinsdag 6 december ‘22 waarbij in de ruime omgeving uitgenodigd is. Er waren ca. 40 personen aanwezig. De initiatiefnemer en zijn architect en stedenbouwkundige het voorgenomen plan toegelicht en onderbouwd. Vervolgens konden er vragen gesteld worden. Tijdens deze avond kwamen er twee insprekers nadrukkelijk naar voren met een aantal opmerkingen over het project: - De buren woonachtig op het adres Oosteinde 239 die zich verrast voelden door de omvang van het project maar zich niet meer konden herinneren dat de initiatiefnemer al direct na de aankoop van het perceel grond aan het Oosteinde met hen contact heeft gezocht, en er daaropvolgend een kennismakingsgesprek heeft plaatsgevonden ten kantore van de verkopende makelaar in de zomer van 2021. - Een overbuurvrouw uit Park Vronesteijn, die haar naam niet op de presentielijst heeft ingevuld, stelde vragen over het parkeren door het toekomstige gastenbezoek van de bewoners van Villa Vronesteyn, en vroeg naar een parkeerinventarisatie tijdens de avonduren in de directe omgeving van het project, en was niet gerust op een adequate aanwezigheid van voldoende beschikbare parkeerplaatsen.

De overige aanwezigen vonden het voorgestelde bouwplan een passend ont-

BUROPPOSSO

foto van de informatieavond 7 maart 2024

BUROPPOSSO

werp in de omgeving en complimenteerden de architect met zijn ontwerp. Een klein aantal aanwezigen uitten zorgen over het aantal parkeerplaatsen in het bouwplan, de parkeerdruk rondom de Randstadrailhalte en de verkeersveiligheid door de brede autorijbanen van het Oosteinde, snel rijden in relatie tot de onoverzichtelijke en drukke situatie rondom het viaduct en de Randstadrailhalte. In reactie op de opmerkingen zijn onderzoeken zoals het parkeervraag en parkeerdrukonderzoek uitgevoerd en is in overleg getreden met de buren. Aannemelijk is dat hierdoor voldoet aan beleid en tegemoetkomt aan mogelijke bezwaren. Daarnaast voldoet het bouwplan aan de kwalitatief-ruimtelijke en stedenbouwkundige doelstellingen van het bestemmingsplan “Stedelijk”. Het bouwplan is qua beeldkwaliteit in overeenstemming met de kwalitatieve uitgangspunten van de Welstandsnota ontworpen. Ook de stedenbouwkundige toetsing in deze ruimtelijke onderbouwing bevestigt dat het voorliggende bouwplan tot een verbetering van de ruimtelijke - en beeldkwaliteit van zowel de projectlocatie op zichzelf als de omgeving als geheel leidt. Gelet op het vorenstaande is de verwachting aannemelijk dat het voorliggende plan vanuit maatschappelijk oogpunt in algemene zin aanvaardbaar en daarmee uitvoerbaar is te achten.

In 2023 zijn meerdere overleggen met de gemeente gevoerd over de stedenbouwkundige inpassing en over het perceel ernaast met de informele functie. Het zou voor beide partijen en het algemene beeld beter zijn als dit talud vergroend kon worden of ingevuld met een openbare fietsenstalling. Om stedenbouwkundig de voorgevel te versmallen zou meer hoogte op de hoek bij de Randstadrail gemaakt kunnen worden. De watergang zou door verlegging een groenere inbedding opleveren met een aan het gebouw liggende tuin. Eind 2023 is de Omgevingsvergunning aangevraagd waarbij de voorgevel versmald is naar 22 m en er geen extra verdieping is toegevoegd, de watergang is verlegd. -7 maart 2024 heeft een tweede bewonersavond plaatsgevonden met een presentatie van de aanpassingen van het plan en de onderbouwing van de parkeernorm, flora en fauna quickscan en een schone bodem. Over het algemeen waren er opmerkingen over de erfafscheiding met de buren, over de verwachtte drukte bij de in- en uitrit, over de verkeersonveilige situatie op het Oosteinde met snel rijden en slecht overzicht. Op vraag van bewoners of de gemeente aanwezig was maakten de ambtenaren zich kenbaar. Bewoners wilden graag de tekeningen ontvangen.

Op de vraag van de ontwikkelaar om deelname in een klankbord richting uitwerking vroegen enkele bewoners zich af waar hun bezwaren of opmerkingen het beste kwijt konden, bij de ontwikkelaar of bij de gemeente. Daarop gaf de verantwoor-

delijk ambtenaar aan dat men verrast was door de indiening van het plan in december 2023, en dat het plan nog veel meer kwaliteit zou moeten krijgen, en dat de gemeente dit op schrift zal zetten. En men richting de gemeente opmerkingen kan meegeven. Enigszins verbouwereerd, na de positieve avond, gaf de ontwikkelaar aan dat sinds de intreding van de Omgevingswet participatie een belangrijk onderdeel is geworden van het bouwplanproces en de verantwoordelijkheid door deze wet grotendeels bij de initiatiefnemer wordt neergelegd. Zodoende heeft men meerdere bewonersavonden georganiseerd, ook om eventuele bezwaren te leren kennen en zo mogelijk op te lossen. De ontwikkelaar zal in het kader van de participatie zorgen voor verslaglegging en dit bijvoegen bij de lopende Omgevingsvergunningaanvraag. --Na de bewonersavond wordt door de gemeente een notitie verstuurd aan de ontwikkelaar met daarop aangeven onder welke (stedenbouwkundige) voorwaarden men tot een positief advies kan komen. --Als aparte bijlage is het participatieplan toegevoegd in verband met AVG. Hierin staat tevens verdere verslaglegging van de verschillende vormen en momenten van participatie sinds augustus 2021.

BUROPPOSSO

7.2.Economische uitvoerbaarheid Het voorliggende plan maakt geen onderdeel uit van een groter geheel of plan. De ruimtelijke inrichting van het plangebied voorziet in het realiseren van een nieuwe juridisch-planologische - en feitelijke situatie, waaruit kosten (kunnen) voortvloeien op het gebied van de grondexploitatie, planschaderisico’s, enzovoorts. De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijk besluit moet op grond van het Bro onderzocht worden respectievelijk aannemelijk worden gemaakt. Dat betekent enerzijds dat aannemelijk moet worden gemaakt dat de door de gemeente te maken kosten moeten zijn gedekt dan wel op de bij de uitvoering van het project betrokken partijen moeten kunnen worden verhaald. Anderzijds moet worden onderzocht of 1) de kosten van overige partijen van een deugdelijke dekking zijn voorzien en 2) het project naar objectieve maatstaven, ook geabstraheerd van de concreet betrokken partijen, vanuit financieel-economisch perspectief tot uitvoering zou kunnen komen. Met betrekking tot de dekking van de door de gemeente te maken kosten kan worden vastgesteld, dat alle kosten die de gemeente mogelijkerwijs maakt of zou kunnen maken door middel van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de private partij die deelneemt in het project, op de ontwikkelende partij zijn afgewenteld, inclusief planschade.

Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd in de zin van artikel 6.12

tweede lid van de Wro wat ook betekent dat kan worden besloten géén exploitatieplan vast te stellen. De ontwikkelende partij heeft eind 2023 een Omgevingsvergunning op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aangevraagd, nadat begin 2023 een Conceptaanvraag is ingediend en beoordeeld. Men heeft hiervoor kosten gemaakt om de benodigde onderzoeken (bijvoorbeeld geluid) ui te voeren. Gezien de grote populariteit van de projectwebsite en aanvragen voor de woningen wordt voorzien in een grote behoefte. Dit maakt voldoende aannemelijk dat het project ook daadwerkelijk tot uitvoering zal komen, waarmee de economische uitvoerbaarheid afdoende is aangetoond. 7.3.Juridische uitvoerbaarheid Het perceel is in eigendom van de aanvrager, het initiatief dan ook uitvoerbaar. De aanvrager heeft zich door indiening van conceptplan, overleg met gemeente en indiening Omgevingsplan in december 2023 bereid getoond de benodigde procedures te doorlopen en bijbehorende onderzoeken uit te voeren. Anticiperend op de Omgevingwet is al uitgebreid geparticipeerd. Nu tijdens het ontwikkeltraject de Omgevingswet in werking is getreden zal tevens de juridische uitvoerbaarheid gewaarborgd zijn.

8.PROCEDURE In december 2023 is de Omgevingsvergunning aangevraagd. Vooraf is in februari 2023 eerst een Conceptaanvraag ingediend om het plan op hoofdlijnen (stedenbouwkundig, belangrijkste onderzoeken, welstand, Delfland) te laten toetsen. Vervolgens zijn de opmerkingen verwerkt voor de Omgevingsvergunningaanvraag waarbij gevraagd wordt op basis van deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing af te wijken van het vigerende bestemmingsplan. Op basis van het gestelde in de Goede Ruimtelijke Onderbouwing kan nadat de gemeenteraad heeft verklaard geen bedenkingen te hebben - voor het realiseren van de beoogde ontwikkeling een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit als bedoeld in artikel 2.12, 1e lid onder a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verleend.

BIJLAGEN BIJ GRO OOSTEINDE 241- 243

BUROPPOSSO

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leidschendam&id=8c9e22a8-823f-43cd-8f13-dbd7f05f5346