3982 Goede Ruimtelijke Onderbouwing Oosteinde 241-245 Voorburg (NIEUW)

BUROPPOSSO

Oosteinde 241-243 - VOORBURG Ruimtelijke onderbouwing 3-1-2025

Oosteinde 241-243 - VOORBURG Plangebied

Oosteinde 241-243 - VOORBURG

INHOUDSOPGAVE

Ruimtelijke onderbouwing

pag.: 5 1. INLEIDING 1.1. Algemeen 1.2. Aanleiding en doel 1.3. Plangebied 1.4. Leeswijzer 7

Oosteinde 242 tm 245, Voorburg

Oosteinde 241-245 B.V., Leidschendam

onderdeel schaal projectnummer datum versie

fase

11 3. BELEIDSKADER 3.1. Rijksbeleid 3.2. Provinciaal CONCEPT beleid 3.3. Gemeentelijk beleid

status

21-1119

2023-12-15

2. PLANBESCHRIJVING 2.1. Bestaande situatie 2.2. Gewenste situatie

voorontwerp AANVRAAG OMGEVINGSVERGUNNING

tek nr pagina

4 tx Den Haag - t 0031 (0) 70 350 73 07 - info@wkarchitecten.nl - www.wkarchitecten.nl

behorend bij

: het ontwerp van 30 sept 2024 van WK architecten

opdrachtgever : Oosteinde 241-245 BV opgesteld door : BUROPPOSSO opsteller : P.Peters

28 4. RUIMTELIJKE ASPECTEN 4.1. Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing 4.2. Stedenbouwkundige kaart en bouwplan 4.3. Natuur en stikstofdepositie 4.4. Flora-en Fauna 4.5. Cultuurhistorie en Archeologie 4.6. Infrastructuur en Parkeren 4.7 Economie

pag.: 49 5. MILIEU ASPECTEN 5.1. M.E.R. beoordeling 5.2. Bodem 5.3. Geluid 5.4. Luchtkwaliteit 5.5. Externe veiligheid 5.6. Bedrijven-en milieuzonering 5.7 Afvalstoffen 54 6. WATERPARAGRAAF 56 7. UITVOERBAARHEID 7.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid (participatie omwonenden) 7.2. Economische uitvoerbaarheid 7.3. Juridische uitvoerbaarheid 57 8. PROCEDURE 59 BIJLAGEN

BUROPPOSSO

3

n laa de Ro

3A

1

spoo

r

16

14

12

totaal opp kavels 2565 m2

10

245A-245B D4342 858 m2

D5373 1084 m2

D3240 624 m2

8 243-243A 241

6

142 140

de

239

Laa

O

235 2

n Le

138

este euw

317

t

os

4

n va

319

n ei

237

Pa

233

rk

Oosteinde 241-243 - VOORBURG

yn

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Voorburg D 4342, 3240 en 61 5373

Vr

150

on

es

148

tey

n

Kaart met gearceerd het eigendom & het plangebied (rode lijn)

146

59

WK architecten

project

Oosteinde 241-245 Voorburg

onderdeel

Kavels Bestaand

schaal 1:500 A3 formaat projectnr. 21-1119

datum/get. gewijzigd gewijzigd gewijzigd

03-11-2022

fase status nr.

voorlopig ontwerp concept

VO.00.05

1. INLEIDING

1.1. Algemeen Dit betreft een concept Ruimtelijke Onderbouwing t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het realiseren van 25 appartementen aan het Oosteinde 241-243 in Voorburg. 1.2. Aanleiding en doel Al vanaf 2011 is er door verschillende partijen en de gemeente gewerkt aan het ontwikkelen van een passend bebouwingsconcept voor het plangebied. Eerdere plannen variëren van een vierlaags appartementencomplex met ca. 45 appartementen tot een ensemble van 6 vrijstaande villa’s. De gemeente heeft voor de laatste in 2019 een concept Ruimtelijk kader opgesteld. In 2020 is dit echter ingetrokken omdat de ontwikkelaar niet kon komen tot een haalbare ontwikkeling en voldoende draagvlak. Vanaf begin 2022 is Westend Management met WK architecten begonnen een nieuw bouwplan te ontwikkelen, in nauwe afstemming met buurtbewoners. Het doel is een gebouw te realiseren wat past in zijn omgeving en het vigerend beleid en hier een positieve bijdrage aan levert. Vervolgens heeft er vanaf najaar 2022 tot en met 2023 afstemming plaatsgevonden met de gemeente over thema’s zoals stedenbouw, parkeren en ecologie. Deze Ruimtelijke onderbouwing heeft als doel te onderbouwen dat het plan voldoet aan een Goede Ruimtelijke Ordening.

De gemeenteraad is het bevoegd gezag voor het vaststellen van de Ruimtelijke onderbouwing behorend bij het bouwplan middels een Omgevingsaanvraagprocedure om af te wijken van het bestemmingsplan.

1.3. Plangebied Het plangebied wordt begrend door: - het Oosteinde - het tussen de spoordijk en plangebied liggende kadastrale perceel Oosteinde 245b - de kadastrale percelen van buren aan het Oosteinde 239 en de Laan van Leeuwesteyn 8, 10 en 12. Het plangebied bestaat uit de gronden met opstallen tussen het Oosteinde nr 241 en 245b te Voorburg. De locatie heeft een omvang van circa 2.650 m2 en omvat bebouwing, tuinen, verharding en water. 1.4. Leeswijzer Dit document is opgebouwd uit vier hoofdstukken die toelichten hoe de ambities en wensen van de betrokken partijen omgezet worden in ruimtelijke en functionele randvoorwaarden. In dit eerste hoofdstuk is de aanleiding en de opgave verwoord. Hoofdstuk 2 bestaat uit een samenvatting van het voorgestelde plan en de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 geeft een samenvatting van het relevante beleid voor deze ontwikkeling. Hoofdstuk 4 vormt de ruimtelijke en functionele analyse en visie op de locatie. Hoofdstuk 5 en 6 gaan in op de milieukundige en wateraspecten. Hoofdstuk 7 en 8 gaan over de uitvoerbaarheid, het draagvlak en de procedure.

5

BUROPPOSSO

Oosteinde 241-243 - VOORBURG foto van het plangebied

2. PLANBESCHRIJVING

2.1.Bestaande situatie De bestaande bebouwing op de locatie bestaat uit een woning met tuin (nr. 241), een gesloten garagebedrijf (garage Vronesteijn nrs. 243a en 243b) en een nutsgebouw (245A). De bebouwingshoogten tellen resp. 2 lagen, 1 laag met kap en 1 laag. Er is tussen het plangebied en de spoordijk nog een perceel met een particuliere eigenaar. Deze gebruikt het perceel ten behoeve van de opslag en stalling van verschillende zaken. Met name dit perceel en het garagegebouw en -perceel heeft een rommelige gedateerde uitstraling. Mogelijk zitten er verontreinigingen in de bodem. Het bestemmingsplan staat deze functies toe, een garagebedrijf past binnen de bedrijven tot en met categorie 2. Er zijn ook andere bedrijven mogelijk binnen deze functie. Planologisch zijn bedrijven tot en met categorie goed inpasbaar in een woongebied. De omgeving kan gekarakteriseerd worden als voornamelijk woongebied. Er is een kantoorbestemming en functie aanwezig op Oosteinde nr. 237. Dit betreft een beeldbepalend pand wat vroeger een hotel is geweest.

2.2.Gewenste situatie De gewenste situatie is om een gebouw met parkeergelegenheid te bouwen ten behoeve van 25 appartementen. Het is de bedoeling om een hoge omgevingskwaliteit te realiseren, de bestaande rommelige situatie verdwijnt. Er ontstaat meer ruimte voor groen en water, met name aan de zijde van de RandstadRailhalte. Het nieuwe gebouw vormt tegelijkertijd een nieuwe geluidsbarrière voor de bebouwing van de achterliggende Laan van Leeuwensteyn.

Programmatisch De voorliggende gewenste ontwikkeling is om 25 appartementen te realiseren in de volgende categorieën: • 2 dure koopappartementen • 10 middelgrote en middeldure appartementen • 13 goedkopere appartementen voor starters /senioren Daarnaast worden 19 parkeerplaatsen gerealiseerd en een gezamenlijke fietsenberging voor 87 fietsen.

Door het aantal in- en uitritten te verminderen en de nieuwe in- en uitrit naar het perceel zo te situeren ontstaat een veiligere en overzichtelijkere situatie dan de huidige. Voor de aanpassingen voor de inrit en de openbare ruimte is een vergunning van de gemeente benodigd. De verdichting past in de stedenbouwkundige wijze van Transit-oriented development door bij te dragen aan het functioneren van de naastliggende RandstadRailhalte Leidschendam-Voorburg.

7

De gewenste situatie past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Om de gewenste situatie te realiseren is het vergroten van het bouwvlak ten behoeve van wonen nodig en het verwijderen van de bedrijfsbestemming. Daarnaast is een hogere bouwhoogte gewenst, weliswaar aansluitend op de bouwhoogte van naastliggende nr.’s 239 en 237.

BUROPPOSSO

8

13.600+ P 12.950+ P

9.000+ P

8600 3500 6500

1600

voorgevel

Oosteinde 241-243 - VOORBURG

zuidoostgevel

osteinde 242 tm 245, Voorburg

inde 241-245 B.V., Leidschendam

en Haag - t 0031 (0) 70 350 73 07 - info@wkarchitecten.nl - www.wkarchitecten.nl

CONCEPT

fase voorontwerp onderdeel gevel materialen: status AANVRAAG OMGEVINGSVERGUNNING schaal metselwerk: baksteen, VanderSanden VanderSanden Touraine-handvorm (rood-oranje) projectnummer 21-1119 tek nr voegwerk: donker bruin/grijs, Beamix 2360 datum 2023-12-15 pagina versie

nieuwe situatie

muurplint; metselwerk: baksteen, VanderSanden Saumur (antraciet)

13.600+ P 12.950+ P

kozijnen : aluminium, gepoedercoat in kleur RAL 7032 (kiezelgrau) hekwerken balkons: staal, thermisch verzinkt gepoedercoat RAL 7033 (zementgrau) muurafdekkers, spekbanden en dorpels: hardsteen of betonsteen

BUROPPOSSO

9.000+ P

9 noord

bestaande treurwilg

Þetsenstalling

stalling 19 plaatsen

entree

In-en uitrit

Oosteinde 241-243 - VOORBURG nieuwe situatie

Þetsenstalling

BUROPPOSSO

Oosteinde 241-243 - VOORBURG Foto van plangebied

3. BELEIDSKADER

3.1.Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI, vastgesteld 11 september 2020) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering zijn de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt ook om zorgvuldige keuzes. Ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, inhoudelijke keuzes kunnen in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. De NOVI is opgesteld als voorbereiding op de Omgevingswet, die naar verwachting in 2023 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. In de NOVI zijn vier landelijke prioriteiten vastgesteld: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio’s; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro, vastgesteld 1 oktober 2012) Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkeling dient het bevoegd gezag wettelijk verplicht om de ontwikkeling te motiveren aan de hand van drie opeenvolgende stappen. De stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor (1) de ruimtevraag, (2) de beschikbare ruimte en (3) de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: De beoogde ontwikkeling sluit nauw aan op het Rijksbeleid, zijnde de NOVI en Ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de prioriteiten van de NOVI zoals klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel en sterke en gezonde steden/ regio’s.

Door de ontwikkeling wordt bijgedragen aan het niet volbouwen van het landelijk gebied zodat deze toekomstbestendig kan worden ontwikkeld en bijdraagt aan de kwaliteit van leven in de naastliggende steden.

De beoogde ontwikkeling kan worden gemotiveerd aan de van de drie opeenvolgende stappen van de Duurzame ladder voor verstedelijking. 1; er is een grote vraag naar woonruimte, in alle sectoren en prijsklasses. Leidschendam-Voorburg is een zeer populaire woonplaats voor inkomens in het hogere segment. Nieuwe appartementen kunnen bijdragen aan de doorstroming (van bijvoorbeeld vergrijzende bevolking) en zodoende grondgebonden woningen vrijspelen voor gezinnen. 2; er is beschikbare ruimte als deze kan worden herontwikkeld met het beoogde programma. Het huidig gebruik als garagebedrijf en woning kan intensiever worden benut en profiteren van de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer. 3; het huidige gebied is rommelig en verouderd qua bebouwing en functies. De gewenste ontwikkeling zorgt voor een verbetering van de omgevingskwaliteit. Er ontstaan geen grote hoogte-contrasten met omliggende bebouwing. In de nieuwe situatie ontstaat een hoogwaardige architectuur en groen-stedelijke uitstraling. Samen met de hogere dichtheid sluit het hiermee goed aan op de omgeving en de entree vanaf de RandstadRail en Leidschendam.

BUROPPOSSO

11

12

Structuurvisie 2040 (vastgesteld 2012) pijl bij het plangebied

BUROPPOSSO

2

legenda

leeswijzer

driedeling

Het stedelijk gebied (rood) en het buitengebied (groen) zijn helder afgebakend. De Vlietzone (geel) strekt zich uit over delen van het stedelijk gebied en het buitengebied, en verbindt deze met elkaar en de aanliggende gemeenten.

stedelijk gebied Vlietzone buitengebied

Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: De beoogde ontwikkeling sluit nauw aan op het provinciale beleid. Het draagt bij aan de verwezenlijking van de zes ambities voor de fysieke ‘Omgevingsvisie Zuid-Holland’ en ‘Omgevingsverordening Zuid-Holland’ Het specifieke bestaande karakter en de te ontwikkelen kwaliteit is aangeduid door de benoeming van de identiteitsdragers. De namen zoals leefomgeving en de provinciale Kwaliteitskaart. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor ‘Infra-as’, Groenzone’ en uit ‘Historisch lint’ duiden de specifieke de fysieke‘Centrale leefomgeving. Het bestaat twee kaderstellende instrumenten: ruimtelijke en typologische kwaliteiten van deze lijnen aan. De kleuren de omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Operationele doelstellingen verwijzen naar de drie kernthema’s waar de identiteitsdragers primair maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en -plannen, aan bijdragen. 3.3.Gemeentelijk beleid zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 20 februari 2019 de ‘Omgevingsvisie Herijking Structuurvisie ‘Ruimte voor Wensen’ (2012) Zuid-Holland’ en de ‘Omgevingsverordening Zuid-Holland’ vastgesteld.

Beiden zijn op 1 april 2019 in werking getreden en opgesteld in het kader van De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers: de Omgevingswet die in 2023 in werking treedt. Het beleid is gericht op De vlakken zijn samengesteld uit bolletjes. De kleuren van de bolletjes het realiseren van maatschappelijke belangen en het en in stand versterken van de groene woonstad; staan voor de verschillende functies die samen hetbereiken programma vormen dat• houdendeze van gebieden een goedeeen omgevingskwaliteit. • verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; binnen plek heeft of moet krijgen. De omgevingsvisie benoemt voor de provincie de visie, ambities en opgaven • beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid. voor de provincie Zuid-Holland. De omgevingsvisie bevat zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving: De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling voor de gemeente in een naar een klimaatbestendige delta; stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Het projectgebied valt naar een nieuwe economie: the next level; volgens de structuurvisie binnen het stedelijk gebied.

Binnen het stedelijk naar een levendige meerkernige metropool; gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80 % van de De verbindingen zijn weergegeven als pijlen die staan voor verbeteren of energievernieuwing; woningbouwopgave en het faciliteren van 5 % groei van de bevolking in versterken van ruimtelijke best bereikbare provincie;en/ of functionele verbindingen. Een gestip- de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking pelde lijn duidt een nader te onderzoeken verbinding aan. gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande 3.2.Provinciaal beleid

integrale opgaven identiteitsdragers

versterken groene woonstad Stadsrand Infra-as, Centrale Groenzone, Historisch lint, Loozone Vlietoevers economische kansen en voorzieningenstructuur Voorzieningen-as verbeteren regionale bereikbaarheid Entree Sijtwende, Entree Utrechtsebaan, Spoorzone Polderlinten

1 2

gebieden

gebiedsopgave Regiopark Duin, Horst en Weide regionale gebiedsopgave Vlietzone wonen

bedrijven/kantoren

voorzieningen

cultuurhistorie

groen

recreatie

water

gemengd programma

verbindingen

MIRT-opgave recreatieve of langzaam verkeerverbinding te onderzoeken/ te agenderen verbinding

knopen

knoop ruimtelijke knoop te onderzoeken/ te agenderen knoop

De knopen en accenten zijn weergegeven als cirkels. De kleur van de cirkels verwijst naar de belangrijkste functie. De geblokte/ gestippelde cirkels staan voor nog te onderzoeken nieuwe knopen en accenten. Witte cirkels markeren ruimtelijke knopen.

Herijking 2012 49

BUROPPOSSO

13

14

Oosteinde 241-243 - VOORBURG

Bestemmingsplan met het plangebied (rode lijn) BUROPPOSSO

woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Ook wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden. De locatie ligt naast een grijze knoop en aan een groene historische lint. Knopen zijn strategisch gelegen plekken die een bijzondere potentie hebben voor de verdere ontwikkeling en positionering van de gemeente. Deze plekken danken hun huidige en toekomstige ontwikkelpotentie tot knooppunt of accent aan de ligging aan de entrees, in de kernen, aan multimodale vervoersknooppunten of recreatieve knooppunten. Bij de ontwikkeling van deze knopen en accenten dient rekening gehouden te worden met de bijzondere potentie van de plek en de mogelijke waarde om een aantrekkings- of een herkenningspunt te creëren. Voor de RandstadRaillocatie Leidschendam-Voorburg is de gemeentelijke inzet voornamelijk op verbetering van ketenmobiliteit, door toevoeging van meer fietsfaciliteiten.

Verbetering van de herkenbaarheid en continuïteit Historisch lint: 1; De gemeente richt zich op het vergroten van de herkenbaarheid en continuïteit ten behoeve van de recreatieve waarde en functie van de route Rijswijk-Leiden met respect en aandacht voor cultuurhistorische waarden.

Hierbij is het van belang om de beslotenheid binnen het stedelijk gebied en de openheid in het buitengebied te behouden. 2; Verbetering van de verbinding tussen de kernen. Hierbij gaat het om het vergroten van de betekenis als langzaamverkeerverbinding, het benutten van de dubbele structuur van het lint, terugdringen van het autoverkeer en behoud van een dekkend OV-netwerk. Daarbij werken we aan het verbeteren van het verblijfskarakter en de functie van de fietsverbinding Oosteinde, zoals de verbinding tussen Sijtwende en Leidschendam-Centrum. 3; Versterking van de cultuurhistorische betekenis en de relatie met de Vliet. Bij nieuwe ontwikkelingen zoals Leidschendam-Centrum willen we het cultuurhistorische karakter behouden en benutten, en laten aansluiten op de historische bebouwing. Bij de transformatie van Klein Plaspoelpolder ontstaat een kans om de ruimtelijke continuïteit en de cultuurhistorische betekenis van het lint plaatselijk te herstellen.

door bijvoorbeeld met de nieuwe bebouwing het Oosteinde beter en kwalitatiever te begrenzen zodat de historische lijn beter leesbaar wordt en een prettigere uitstraling krijgt. Er ontstaan ook kansen voor een vergroening van het wegprofiel doordat een deel van de inritconstructies kan vervallen. Tevens ontstaat de mogelijkheid om langs de spoordijk fietsenstallingen te realiseren zodat het openbaar vervoer beter benut kan worden.

Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: De structuurvisie, vertaald naar de locatie, zet in op het behoud en versterken van het groene karakter waarbij, er kansen zijn voor nieuwe woonmilieus zonder de bestaande aan te tasten. Er wordt ingezet op verbetering van de leefbaarheid en het versterken van de structuurbepalende, groene en cultuurhistorisch lijnen, zoals het Oosteinde en het spoortracé van de Randstadrail. Er wordt ingezet op het beter benutten van het openbaar vervoer en fietsverbindingen. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij

Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk (2023) Het bestemmingplan maakt op deze percelen geen ontwikkeling mogelijk en bestemd de huidige situatie; een woonhuis met de bestemming wonen en het garagebedrijf met de bestemming Bedrijf, met de aanduiding dat bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan zijn. Verder is de watergang bestemd als Water en de spoordijk en het Oosteinde zijn bestemd als Verkeer. Het beoogde bouwvlak, de hoogte en de woonfunctie zijn strijdig met het bestemmingsplan.

De beoogde ontwikkeling sluit nauw op de structuurvisie en het bijbehorende uitvoeringsprogramma. Het draagt bij aan de beoogde binnenstedelijke verdichting. De locatie ligt langs het ‘historisch lint’ waarvoor de gemeente inzet op kwaliteitsverbetering van openbare ruimte en herontwikkelingen faciliteert die bijdragen een hogere omgevingskwaliteit. Het voorliggende bouwplan sluit aan op de doelstellingen van de structuurvisie.

15

BUROPPOSSO

Verkeer Water Wonen bh:13,6m gh: 9 m

Groen

Oosteinde 241-243 - VOORBURG

Nieuwe gewenste planologische situatie (rode lijn)

Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: Om het woningbouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een speciale procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor de toepassing van deze procedure stelt artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Dit document betreft een dergelijke ‘goede ruimtelijke onderbouwing’.

Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022 De toepassing van de verordening is bedoeld om het besluitvormingstraject voor het type te bouwen woningen duidelijker te maken en specifieke eisen te kunnen stellen vanuit het gemeentelijke beleid, afspraken met de provincie en haar wettelijke taken. De verordening stelt de volgende verplichting in art.4. t.a.v. sociale huur en middeldure huur-koopwoningen: 1: Bij een bouwplan met 10 of meer woningen, zoals bedoeld in artikel 2, dient de initiatiefnemer minimaal 30% sociale huurwoningen en minimaal 20% middeldure huur- of koopwoningen in het geplande woningbouwprogramma te realiseren. 2. In afwijking van het bepaalde in lid 1 kan het college besluiten in een bouwplan van 10 tot 30 woningen (een deel van) het verplichte aandeel sociale huurwoningen te vervangen door sociale koopwoningen. 3. De in lid 1 bedoelde woningen hebben een gebruiksoppervlakte van: a. Sociale huurwoningen: minimaal 55 m² gebruiksoppervlakte (go); b. Middeldure huur-/koopwoningen: minimaal 75 m² go. Verder bepaalt artikel 9 dat na indiening van het bouwplan door de initiatiefnemer tot woningbouw de nakoming van de bepalingen in deze verordening worden gewaarborgd d.m.v. de vastlegging ervan in de anterieure overeenkomst tussen het College en de initiatiefnemer van het bouwplan.

Het College geeft pas planologische medewerking aan het bouwplan nadat er een overeenkomst met de initiatiefnemer is afgesloten.

Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: Programmatisch wordt afgeweken van artikel 4.1 en 4.2 omdat er wordt ingezet op betaalbare koop in plaats van sociale huur of koop. Vanwege de zeer beperkte omvang van het woongebouw is niet mogelijk te voorzien in een combinatie alle doelgroepen in het gebouw. Het bouwplan is voor de woningbouwcorporaties niet haalbaar gebleken en wordt daarom bij dit project gebruik gemaakt van de afkoopregeling sociale woningen zoals benoemd in hoofdstuk 3 van de gemeentelijke verordening sociale woningbouw. Er worden 5 koopwoningen gebouwd voor starters en 8 middeldure koopwoningen voor senioren . Hiermee ontstaan 13 betaalbare koopappartementen op een totaal van 25 woningen, zijnde een groter percentage dan de wettelijk voorgeschreven 30%. Ten aanzien van de minimum gebruiksoppervlakte komen de geplande woningen overeen met de wettelijke bepalingen en zijn ze groter. Aan het college van B&W wordt gevraagd akkoord te gaan met de afwijking van de verordening m.b.t. het vereiste sociale huurwoningen. De geplande woningen zijn bedoeld voor starters en senioren die graag in de omgeving van de gemeente Leidschendam-Voorburg (omgeving Park Vronesteijn) willen blijven wonen en bij doorstroming een gezinswoning achterlaten. Zo draagt het bij aan een aantrekkelijk woonmilieu.

BUROPPOSSO

17

Woonagenda 2024 tot en met 2027 De Woonagenda vormt per 1 januari 2024 vormt een uitvoeringsprogramma voor de overbruggingsperiode tot vaststelling van de Omgevingsvisie. Het formuleert geen nieuw beleid of nieuwe ambities, maar integreert meerdere rollen, taken en beleidsvelden. Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: De ontwikkeling valt onder de Woonagenda, hoe het verhoudt tot ander woonbeleid en verordeningen is per onderdeel hiervoor aangegeven.

18

Nota Parkeerbeleid 2021 en Nota Parkeernormen 2023 In deze nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn. Hierbij wordt onder andere ingegaan op: Rondom OV-knooppunten parkeren P+R-reizigers, die hun reis vervolgen met het openbaar vervoer. Indien de parkeervraag bij een station groter is dan het aantal beschikbare parkeerplaatsen, dan kan dat leiden tot een toename van de parkeerdruk

BUROPPOSSO

in de omgeving. Met name bewoners in de omgeving kunnen daar overlast van ondervinden. Streven is om bij alle stations wél een bepaald aantal parkeerplaatsen voor reizigers vrij beschikbaar te hebben, maar de overlast voor bewoners in de omgeving te voorkomen. Indien in de omgeving sprake is van een parkeerprobleem en toepassing van ‘benutten’ niet tot een oplossing leidt, kan de volgende maatregel worden ingezet: Zo veel mogelijk vrij parkeren bij de stations, maar een Blauwe zone toepassen in de omgeving. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg 2023. Deze stelt parkeernormen aan de verschillende type woningen uitgesplitst in in auto- en fietsparkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: Uit meerdere gesprekken met buurtbewoners wordt opgemaakt dat er een hoge parkeerdruk overdag wordt ervaren rondom het RandstadRail-station. De Parkeerbeleidsmaatregel van het instellen van een Blauwe zone kan verlichting bieden voor de bewoners.

Voor de verdere toetsing aan de Nota Parkeernormen en onderbouwing van de toe te passen parkeeroplossing bij deze ontwikkeling en de daaruit voortvloeiende conclusies, wordt verwezen naar hoofdstuk 4.6 van deze ruimtelijke onderbouwing.

Ten aanzien van de Nota Parkeernormen 2023 is een berekening gemaakt door mobiliteitsadviesburea Spark (zie bijlage 3) en de volgende conclusie getrokken: De herontwikkeling van Oosteinde 241-245 leidt tot een parkeervraag van dertien parkeerplaatsen voor bewoners op de werkdagnacht en vier parkeerplaatsen voor visite op de zaterdagavond. Gecombineerd is deze parkeervraag op de werkdagavond vijftien parkeerplaatsen. Er is een stallinggarage met 19 autoparkeerplaatsen ontworpen, deze heeft voldoende capaciteit om de bewoners en visite te kunnen faciliteren. Uit het uitgevoerde parkeerdrukonderzoek door adviesbureau Trajan2 (bijlage 4) blijkt dat er beleidsmatig voldoende restcapaciteit is oftewel dat op piekmomenten in de omgeving niet meer dan 85% van de parkeerplaatsen worden benut. Er zijn tot deze grens voldoende plekken in de openbare ruimte om te kunnen voorzien in de parkeervraag van vier parkeerplaatsen voor de bezoekers van de woningen. Zodoende kan zowel op eigen terrein als in de openbare ruimte het bezoekersplaatsvinden, waarbij het gemeentebeleid in eerste instantie dit op eigen terrein vraagt.

Economisch beleid Het huidige bestemmingsplan geeft het plangebied deels als Bedrijf aan. Voorheen was hier een bekende garage gevestigd. In het bestemmingsplan is een actieprogramma Economie benoemd wat niet meer actueel is. De gemeente heeft op dit moment geen specifiek economisch beleid voor deze locatie en omgeving. Wel heeft de gemeente zich uitgesproken in de opmaat naar een nieuwe omgevingsvisie 2050 om vier ‘Bouwstenen’ vast te stellen als input voor dit nieuwe beleidsdocument. Deze bouwstenen zijn tot op heden, 15 okt 2024, echter nooit gepubliceerd. Bij de Bouwsteen Economie en bedrijvigheid (21 september 2021) wordt aangegeven dat men wil inzetten om ‘via integrale gebiedsontwikkeling gemeentebreed ten minste 5% van het toe te voegen bouwprogramma te reserveren voor niet-wonen functies.’. Verder wordt aangegeven in de Bouwsteen: ‘De nadere uitwerking en invulling van deze 5%-norm volgt in de gebiedsgerichte uitwerking in de omgevingsvisie.’.

Koffie

19

Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: Er is nu al jaren in de tijdelijkheid een garagebedrijf aanwezig op het terrein zonder vergoeding (anti-kraak) een beperkte onderneming voert. Het uitoefenen van een (garage-)bedrijf in deze overwegend groenstedelijke woonomgeving en op een onoverzichtelijke drukke verkeersplek brengt overlast en onveiligheid met zich mee. Het beeld vanuit de openbare ruimte is die van oude auto’s bij sterk gedateerde en vervallen bebouwing. Suggestie economisch programma i.c.m. bewaakte fietsenstalling op perceel naast RandstadRail-halte

BUROPPOSSO

De herontwikkeling gaat uit van een hoogstaand wooncomplex, in een nieuwe groene omgeving waardoor het overzichtelijker en prettiger wordt in deze omgeving. Een uitermate geschikte plek voor bedrijvigheid is direct rondom het station, er is eerder een suggestie gedaan om in de nieuwe situatie op het aan-de-spoordijkgelegen kavel (Akkerhuis locatie) een kiosk terug te brengen in combinatie met een ‘bewaakte’ fietsenstalling. Daarmee zijn meerdere problemen (fietsenoverlast, sociale controle en niet toegestane functies zoals een sportschool) op te lossen. Verder biedt de omgeving van het station nog veel restplekken die vragen om economische of logistieke (stallingen) invullingen.

20

Het opnemen van economische ruimte in het woningbouwplan is economisch niet haalbaar en ongewenst vanwege de overlast naar de buren op Oosteinde 239. Aannemelijk is dat een economische ruimte aan de straatzijde op de begane grond zou moeten komen. Echter op de beoogde plek zijn al starters en ouderenwoningen voorzien zijn en die zouden dan naar een verdieping erboven moeten waardoor de haalbaarheid van het plan geheel onderuit gaat. Een dergelijke betrekkelijk kleine kavelontwikkeling is niet geschikt om alle gemeentelijke beleidseisen uit te voeren. Daarom is waarschijnlijk ook de insteek van het nieuwe, nog niet vigerende, economische beleid (de Bouwsteen Economie en Bedrijvigheid) om dit ‘via integrale gebiedsontwikkeling ten minste 5% van het toe te voegen bouwprogramma te reserveren voor niet-wonen functies.’.

BUROPPOSSO

Bij een grotere integrale gebiedsontwikkeling kunnen op een grotere schaal bouweenheden bepaald worden, die ofwel wonen, ofwel economische functies krijgen. Dat is, zoals eerder aangegeven, niet haalbaar bij deze kavelontwikkeling, niet zijnde een gebiedsontwikkeling. Als de gemeente op gebiedsniveau de omgeving van RandstadRailstation Leidschendam-Voorburg integraal wil ontwikkelen is hiervoor ten eerste een integrale visie of gebiedsuitwerking nodig. Dit kan de Omgevingsvisie zijn met een goede gebiedsgerichte uitwerking. Echter dienen beiden nog opgesteld te worden en zijn zodoende nu niet van toepassing op dit bouwplan. In de beoogde uitwerking kunnen de kansen zoals de benoemde realisatie van een fietsenstalling met kiosk op het naastliggende kavel aan de spoordijk vanzelfsprekend zijn. Doordat dit gekoppeld is aan de mobiliteit van het station zou dit zou wel bijdragen aan de werkgelegenheid maar ook aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.

Water- en rioleringsplan 2022-2027 Leidschendam-Voorburg In 2050 willen we dat Leidschendam-Voorburg volledig gesteld staat om de wijzigingen in het klimaat adequaat op te vangen. De gemeente versnelde en intensiveerde daarom de aanpak van wateroverlast in 2016 en levert met de riolerings- en waterzorg een bijdrage aan het reduceren van hittestress,

droogte, de gevolgen van overstromingen en de gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit. We zetten meer in op scheiden van hemelwater en afvalwater door particulieren (afkoppelen) door o.a. advies via Waterloket, afkoppelcoaches en participatieprojecten. Maatregelen worden zoveel mogelijk gelijktijdig genomen met reconstructiewerkzaamheden aan weg en riolering (het zogenaamde “meekoppelen”). Bewustzijn bij inwoners wordt versterkt door het zwaarder inzetten in de komende planperiode op communicatie rond de gevolgen van klimaatverandering en de eigen verantwoordelijkheid van de inwoners in de te nemen maatregelen. Betekenis voor de gewenste ontwikkeling: De ontwikkeling beoogt aan te sluiten op de verschillende aspecten van het water- en rioleringsbeleid, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een gescheiden rioolstelsel en hemelwater langer vasthouden in het gebied. Bij een ruimtelijk plan dient in het kader van de Watertoets overleg gevoerd te worden met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Er heeft overleg plaats gevonden over de verlegging van de watergang. Dit kan rekenen op instemming van het waterschap omdat voorzien wordt in voldoende doorstroming wat de waterkwaliteit ten goede komt.

Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Wateraspecten van deze ruimtelijke onderbouwing.

21

BUROPPOSSO

Welstandsnota Leidschendam-Voorburg, 13 september 2011 De Welstandsnota geeft gebiedscriteria en plaatst de locatie in gebiedstype 2: ‘lint Veur’, in de categorie ‘historische gebieden’. Het geeft hierbij aan dat het belangrijk is een eigen architecturale expressie en eigen afmetingen(hoogte,breedte,diepte) te hebben gezien de perceelsgewijze bebouwing. Een hoge mate van detaillering en een goede verhouding van de kwaliteit in verhouding tot het omliggende historisch weefsel zijn belangrijk.

Conclusie Welstandsnota Met het doen van een Conceptaanvraag wordt het bebouwingsvoorstel en de architectuur voorgelegd ter beoordeling bij de Welstandscommissie. We ontvingen na 23-8-2023 dat de Conceptaanvraag schriftelijk negatief werd beoordeeld. Het verslag gaf een uitgebreide toelichting op stedenbouwkundige en landschappelijke punten die in eerste instantie geen onderdeel zijn van de Welstandsnota en de activiteit ‘bouwen’ en niet ingaan op de Welstand-

scriteria behorend bij het gebied ‘Veur’. Meest relevante opmerkingen over architectuur waren: ‘De ontwikkeling kent een alzijdige vormgeving terwijl er een voorgevel aan het Oosteinde dient te staan met ondergeschikte zijgevels en achtergevel.’. En ‘De dakkapel in de kap is te hoog en breed.’ Het bouwplan is hierop aangepast en ingediend als Omgevingsvergunning eind 2023. Tot juni ‘24 heeft er nog geen Welstandsbehandeling plaatsgevonden. Daarna is in 3 behandelingen gekomen tot een positief advies. Het ging met name om aanpassingen aan de spoorzijde, hoek en landschap.

22

Welstandsnota, 2011, gemeente Leidschendam Voorburg (met locatie in rode cirkel)

BUROPPOSSO

Welstandsnota, 2011, gemeente Leidschendam Voorburg

23

foto huidige situatie

BUROPPOSSO

Groenstructuurplan Gemeente Leidschendam-Voorburg: Buitengewoon Groen, 2009 Het structuurplan, uitvoeringsprogramma en investeringsagenda maakt de ambities voor verschillende groengebieden zoals de Centrale zone, Vlietzone, enz concreet. Kwalitatieve groene gebieden zijn bepalend voor de woonkwaliteit van de omgeving. Voor groene structuurlijnen is bijzondere aandacht, zoals bijvoorbeeld het Oosteinde en de Parklaan. In de Deelkaart ‘Groene

lijnen’ worden de belangrijke groene lanen aangegeven met donkergroen en met lichtgroen. Hiervoor worden vervolgens ambities en uitvoeringsprogramma’s aan gekoppeld. De spoorlijn van de RandstadRail is in de deelkaart ‘Groene lijnen’ gestreept aangegeven en geen onderdeel van ambities of een uitvoeringsprogramma. Wel staat het in de nota bij de groeninventarisatie (p.15) benoemd als ‘overige waardevolle ecologische gebieden’.

Betekenis voor de ontwikkeling De locatie ligt aan de Groene (structuur-)lijn Oosteinde, deze wordt vooral bepaald door bomenrijen. Voor de locatie van de ontwikkeling ontbreekt deze. De vermindering van het aantal inritten bij de ontwikkeling biedt de gemeente de kans om de bomenrij toe te voegen. De spoordijk is bij de inventarisatie als ‘overig waardevol ecologisch gebied’ gekarakteriseerd. Er zijn in de nota geen beleidswensen voor geformuleerd. In het bestemmings-

Hoofdgroenstructuur (de locatie rood omcirkeld) Groenstructuurplan Gemeente Leidschendam-Voorburg ‘Buitengewoon Groen’ (2009)

Deelkaart ‘groene lijnen’ (structuurlijnen) (de locatie rood omcirkeld) Groenstructuurplan gemeente Leidschendam-Voorburg ‘Buitengewoon Groen’ (2009)

Nota Natuur in de stad, Leidschendam-Voorburg, 2019 (de locatie rood omcirkeld)

24

BUROPPOSSO

plan is de spoordijk geheel met de Verkeersdoeleinden bestemd. Door meer kwalitatief inheems groen te realiseren bij de buitenruimte van de ontwikkeling en de watergang en -oevers te vergroten kan de groenwaarde van de spoordijk versterkt worden. De beoogde ontwikkeling tast de groenwaarde van de spoordijk niet aan. projectnummer project betreft referentie datum

21-1119 Oosteinde 241 tm 245, Voorburg Bijlage C Vogel en vleermuiskasten 21-1119_Bijlage C Vogel en vleermuiskasten 10-10-2024

Maatregelen ten behoeve van vogels en vleermuizen Oosteinde 241tm245 Voorburg 1. Huismuskast en vleermuiskast in gevel Uit Rapportage Gras advies, Quickscan Wet natuurbescherming blijkt ‘meerdere waarnemingen bekend in de omgeving van gewone dwergvleermuis, Rosse vleermuis en ruige dwergvleermuis.

Natuur in de stad, 2019 De nota vormt een aanvulling op de nota groen en geeft de ecologische ambities weer op kaart en in voorwaarden bij ontwikkelingen. De spoordijk is bij de inventarisatie als ‘overig waardevol ecologisch gebied’ gekarakteriseerd. Betekenis voor de ontwikkeling De locatie ligt buiten de Ecologische visiegebieden, de spoordijk en watergang betreft overig groen. Er wordt in de nota advies voor inrichting en beheer gegeven waar het voorstel aan voldoet. Dit gaat met name over de inrichting van de nieuwebuitenruimte en beplanting, maar ook over de nieuwe bebouwing. Er zijn verschillende nestvoorzieningen meeontworpen, zoals nestkasten voor vleermuizen en huismussen en groene daken. Zie hiervoor de ontwerpbijlage C van WK Architecten.

Conclusie ruimtelijk beleid

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er uit het oogpunt van het nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmeringen aanwezig zijn voor het realiseren van de 25 appartementen en 19 parkeerplaatsen en 87 fietsstalplekken aan het Oosteinde 241-243 te Voorburg. Daarnaast past de ontwikkeling binnen de Watertoets van het Hoogheemraadschap van Delfland.

25

Figuur 1 en 2: Neststeen huismus of andere kleine vogels Figuur 3 en 4: Vleermuis inmetselsteen Hierbij is het van belang dat er meerdere nestplekken bij elkaar worden geplaatst met tussen de openingen een minimale tussenruimte van 50 cm op een hoogte van minimaal 2,5 meter. De kasten mogen niet in de volle zon geplaatst worden en kunnen het beste in de noord/oost gevel of in de schaduw van een dakgoot geplaats worden. Tot slot is het van belang dat de omgeving ook geschikt is voor huismus dmv inheemse struiken. Voorstel posities zie tekening Fietsenberging gevels. Tek.DO.25 2. Huismus en Gierzwaluw voorzieningen in Hoofdgebouw In Rapportage Gras advies, Quickscan Wet natuurbescherming staat: ‘Daarnaast zorgt de vegetatie binnen het plangebied voor voldoende foerageer- en schuilmogelijkheden om voor huismus zeer aantrekkelijk te zijn. De aanwezigheid van nestlocatie gierzwaluw en huismus kan daarom niet worden uitgesloten.’ Echter in aanvullende onderzoek is dat wel uitgesloten. Vandaar dat de onderstaande maatregelen als optie kan worden aangebracht, om de biodiversiteit in de omgeving te helpen/ op advies van GRAS Advies. 2.1. Vogelnest in overstek Hoofdgebouw (zie detail V10) Door het maken van een holle ruimte of het plaatsen van een nestlocatie in de overstek ontstaat broedruimte voor onder andere gierzwaluwen en huismussen.

Bij de grootte van de invliegopening dient rekening te worden gehouden met de doelsoort (Huismus: 35 mm diameter - Gierzwaluw 32*65 mm). Hierbij is het van belang dat er vrije uitvliegruimte is en dat de openingen zich niet bevinden bij kozijnen.

Natuurinclusieve maatregelen, ontwerpbijlage C, WK Architecten

1/ 1

BUROPPOSSO

foto huidige situatie

26

foto huidige situatie

BUROPPOSSO

foto huidige situatie

foto huidige situatie

27

foto huidige situatie, gezien vanaf RandstadRail-halte

foto huidige situatie

BUROPPOSSO

4. RUIMTELIJKE ASPECTEN

4.1.Stedenbouwkundige inpassing Voor een goede stedenbouwkundige inpassing wordt rekening gehouden met de ‘genius loci’ oftewel ‘de geest van de plek’, hiervoor wordt ingegaan op de ontwikkelingsgeschiedenis van de plek. Typerend voor de omgeving Voorburg en Leidschendam, en geheel Haaglanden, is de specifieke ondergrond die bestaat uit strandwallen die evenwijdig aan de kustlopen. Over de strandwallen ontstonden de eerste wegen en nederzettingen. Hierdoor is een ortogonaal stedelijk gebied ontstaan waarbij haaks op de kust vaak meer infrastructurele lijnen kenmerkend zijn.

28

Het Oosteinde maakt onderdeel uit van een dergelijk historisch lint wat ongeveer ontstaat bij Leiden en doorloopt tot aan het Westland. Hieraan onstonden buitenplaatsen, landgoederen en dorpen zoals Voorburg en Rijswijk. De zandgronden van de strandwallen boden meer welgestelde bewoners een plek in tegenstelling tot de veenwijdegebieden.

OHJHQGD OHJHQGD OHJHQGD YHHQ YHHQ YHHQ RXGGXLQ]DQG RXGGXLQ]DQG RXGGXLQ]DQG MRQJGXLQ]DQG MRQJGXLQ]DQG MRQJGXLQ]DQG ULYLHUNOHL ULYLHUNOHL ULYLHUNOHL

In de 12e eeuw of eerder is de nabij de ontwikkellocatie gelegen Vliet gegraven als ontwateringskanaal en verbinding tussen de Oude Rijn en de Schie. Op de plaats van de sluis bij Leidschendam lag tot halverwege de 17e eeuw een overtoom. De waterschappen Rijnland en Delfland hadden een verschillend waterpeil. Daarom was de Vliet hier afgedamd en passagiers van trekschuiten moesten overstappen om hun reis te vervolgen. Zware goederen moesten worden overgeladen, waarbij stapelrecht werd geheven.

BUROPPOSSO

]HHNOHLDDQRSSHUYODNQDGURRJOHJJLQJ ]HHNOHLDDQRSSHUYODNQDGURRJOHJJLQJ ]HHNOHLDDQRSSHUYODNQDGURRJOHJJLQJ ]HHNOHL]HHNOHL]HHNOHL ]HHNOHL]HHNOHL 'XLQNHUNH,,, ]HHNOHL 'XLQNHUNH,,, 'XLQNHUNH,,, SODDWHQVWUDQG]DQG SODDWHQVWUDQG]DQG SODDWHQVWUDQG]DQG ZDWHU ZDWHU ZDWHU JOREDOHOLJJLQJSODQJHELHG JOREDOHOLJJLQJSODQJHELHG JOREDOHOLJJLQJSODQJHELHG

Een belangrijke periode in de ontwikkelingsgeschiedenis van Nederlandse steden en ook Leidschendam-Voorburg is de opkomst van de trein en afschaffing van de Vestingswet rond 1850. Er kwam een grote verstedelijking op gang rondom de oude steden buiten de singels. Maar ook op afstand doordat men met de trein naar de stad kon forenzen.

t

traa

kas

Ban

De Oude Lijn, de spoorlijn tussen Rotterdam en Haarlem, die in 1843 werd gerealiseerd, kruiste de tolweg die vanuit Voorburg naar Den Haag liep (de latere Laan van Nieuw Oosteinde). De eigenaar van die tolweg, bewoner van de hofstede De Werve, kwam met de spoorwegmaatschappij overeen dat er gestopt zou worden bij de tol. Dit is de oorsprong van het station Laan van Nieuw Oost Indië, dat aanvankelijk de naam Nieuw Oosteinde droeg. Vanuit daar was Voorburg goed bereikbaar. Later werd dit nog beter met de opening in 1870 van een station Voorburg aan de nieuwe spoorlijn van Den Haag naar Utrecht. Voorburg begint uit te breiden met woonbebouwing voor de meer welgestelden.

29

Langs het Oosteinde ontstaat veel verkeer, waaronder een stoomtram sinds 1882 van Den Haag via de Laan van Oosteinde, het Oosteinde naar Leidschendam en verder naar Leiden.

LIGGING AAN HET OOSTEINDE SPOORLIJN STROOMTRAM

BUROPPOSSO

Na 1900 vinden er een aantal belangrijke ontwikkelingen in de nabijheid van de ontwikkellocatie plaats. De meeste bebouwing op en rond de ontwikkellocatie wordt rond 19021906 gebouwd. Er worden hele nieuwe buurten gebouwd na WW1. In 1908 wordt de eerste elektrische treinlijn geopend, de Hofpleinlijn van Rotterdam naar Den Haag met eraan gelegen het station Leidschendam-Voorburg. Het ligt verhoogd op een spoordijk en kruist het Oosteinde op een viaduct. Het kruist schuin door het rechte veenwijdelandschap.

30

Eronder liep al de stoomtramlijn tussen Leiden en Den Haag. De stroomtramlijn tussen Leiden en Den Haag werd in 1924 heraangelegd op normaalspoor en geëlektrificeerd. Dit werd een van de Blauwe Tramlijnen. Met de heraanleg werd ook het trace verlegd naar de tegelijkertijd gerealiseerde Parkweg.

CA. 1910

BUROPPOSSO

STATION VOORBURG - LEIDSCHENDAM, HOFPLEINLIJN 1908

Bouwjarenkaart

Bebouwing uit de periode 1902-1906: v.l.n.r. gebouw Vronesteyn uit 1932, gemeentelijk monument Oosteinde 239 en de twee huizen Oosteinde 241 en 243.

31

CA. 1900

Twee treinwachterswoningen uit ca. 1910, gemeentelijke monument

BUROPPOSSO

Op de kaart van 1935 is te zien dat de verstedelijking een hoge vlucht neemt. De wijk rond Laan van Vronesteyn is gebouwd. Het gebouw Vronesteyn, op nummer 237, werd in 1932 gebouwd als hotel. Op het terrein aan nummer 243 wordt de autogarage Vronesteyn in gebruik genomen. De tram loopt sinds 1924 over de nieuw aangelegde Parkweg. De Blauwe tram blijft dan nog tot 1965 in gebruik. Daarna wordt de weg geherprofileerd naar een vierbaansweg ten behoeve van het groeiende autoverkeer.

32

VERSTEDELIJKING TRAM & PARKWEG LAAN VAN LEEUWENSTEIJN BOUW GARAGE VRONESTEIJN

BUROPPOSSO

33

BLAUWE TRAM 1924 - 1965

BUROPPOSSO

Het kaartbeeld uit 2006 laat de resultaten de grootschalige stadsuitbreidingen zien, waarvan een van de laatste de Kleurenbuurt is. En de eerste binnenstedelijke herontwikkelingen zoals die van Park Leeuwensteijn en de Sijtwende-ontwikkeling met bebouwing en park. Direct naast het ontwikkelgebied wordt de Hofpleinlijn omgebouwd tot een RandstadRail-halte. Er komen perrons op het viaduct te liggen en nieuwe trapingangen aan deze zijde van het Oosteinde. Er worden rondom, maar vooral aan de Leidschendam-zijde veel fietsvoorzieningen gerealiseerd. Het passagiersgebruik van de RandstadRail neemt sterk toe. Er is een te kort aan fietsparkeerplekken met wildparkeren tot gevolg. De langs de spoordijk historisch gegroeide situatie met een charmant transformatorhuis, kassen en een bloemenkiosk zijn elk nu gesaneerd.

34

CA. 2005

BUROPPOSSO

OMGEVING VOLGEBOUWD >> BINNENSTEDELIJKE HERONTWIKKELINGEN PARK LEEUWENSTEIJN SIJTWENDE BEBOUWING EN PARK OMBOUW NAAR RANDSTADRAIL

BEBOUWDE NABIJE OMGEVING

De tegenoverliggende ‘spoorbebouwing’.

De kavelgewijze bebouwing aan het Oosteinde

35

villa-ensemble park Vronesteyn

zicht vanaf de RandstadRailhalte

BUROPPOSSO

BEBOUWDE WIJDERE OMGEVING

ensemble Laan van Leeuwensteyn

brede gevels van grotere stedenbouwkundige korrels langs de Parkweg

brede gevels langs het Oosteinde

huis Eemwijk en recht villapark Vronesteyn gezien vanaf de Vlietweg

36

BUROPPOSSO

IJK RD OO SP

Betekenis ontwikkelingsgeschiedenis voor de ontwikkeling Het ontwikkelgebied ligt aan het Oosteinde een historische lijn in het landschap (geel in de kaart). De naastliggende spoordijk (rode lijn) is een doorsnijding van het landschap en het stedelijk gebied, een incident zonder structurele betekenis voor het stedelijk weefsel. De Parkweg (groene lijn) is een latere laan die deels de verkeersfunctie heeft overgenomen van de historische lijn. De nieuwe bebouwing dient zich met name op de historische lijn van het Oosteinde te oriënteren en een bouwmassa en architectuur te krijgen die aansluit op het kavelgewijze bebouwingsbeeld uit met name de periode 1850-1940. Qua massa sluit de ontwikkeling aan op de gevraagde oriëntatie en bij de goot- en nokhoogtes van naastliggende villa Welgelegen en gebouw Vronesteyn. Passend bij de welstandscriteria wordt een kavelgewijze massa en architectuur ontworpen. De voorgestelde architectuur is een herinterpretatie van de vooroorlogse bebouwing in de Nieuw Haagse School-stijl. Deze stijl is op vele plekken in Voorburg (en geheel Haaglanden) terug te vinden. Bijvoorbeeld aan de andere zijde van de Parklaan bij de hoek met de Zwartelaan.

PA R

KW

EG

OOSTEINDE

OOSTE

INDE

OOSTEINDE

37

hoek Zwartelaan-Parkweg

BUROPPOSSO

Stedenbouwkundige toelichting INSPIRATIE BEBOUWING

27m

25m

27 m-breed ensemble op de hoek Laan van Leeuwesteyn - Parkweg

25m-brede gevels van grotere stedenbouwkundige korrels langs de Parkweg

38

26,2m

brede horizontale gevels langs het Oosteinde

BUROPPOSSO

26,2m-brede horizontale gevel aan de Parkweg.

Bebouwing omgeving De directe omgeving wordt gekenmerkt door een overwegend kavelgewijze bebouwing langs het Oosteinde met verschillende architectuurstijlen uit de periode 1900-1940. De achterliggende bebouwing langs de Laan van Leeuwensteijn is als een ensemble ontwikkeld, net als het aan de overzijde liggende kleine villapark Park Vronesteyn. In de omgeving komen een groot aantal bredere bebouwingskorrels voor, met gevelbreedtes variërend van 17 tot 27 meter. De bebouwingshoogte in de omgeving is overwegend 2 laags met kap, waarbij de volgende gemiddelde goothoogtes van 5-7m vooral voorkomen, samen met nokhoogtes van gemiddeld 10-12 m. De direct naast de ontwikkeling gelegen bebouwing heeft een iets hogere bouwhoogte van circa 8,5-9 m goothoogte en 12 tot 13,5m nokhoogtes.

GOOTHOOGTE: 8,5-9m

NOKHOOGTE: 12-13,5m

GOOTHOOGTE: 5-7m

NOKHOOGTE: 10-12m

GOOTHOOGTE: 4-5m

NOKHOOGTE: 9-10m

22m

26m

27m

5m

22m 17m

21m

7m

Betekenis voor de ontwikkeling De bouwhoogte van de naastliggende bebouwing wordt toegepast, goot- en nokhoogtes worden verlengd in de nieuwe bouwmassa. De massa wordt in de rooilijn van gebouw Vronestein gezet zodat er een voortuin kan ontstaan en beter zicht op gemeentelijk mon ument Oosteinde 239. Hierdoor ontstaat stedenbouwkundige samenhang. Vanaf de hoger gelegen spoordijk wordt door de hoogte van de bouwmassa goed ervaren dat bij deze hoek de historische bebouwingslijn van het Oosteinde ligt. De gevelbreedte van een bredere bebouwingskorrel wordt toegepast in de ontwikkeling waardoor samenhang ontstaat met de wijdere omgeving. Het bebouwingsvoorstel voldoet aan bovenstaande uitgangspunten.

_13.5+P

13m

_12.+P

39

7m

13.600+ P 12.950+ P

9.000+ P

9m

8600 3500 6500

1600

voorgevel zuidoostgevel

gevel materialen: metselwerk: baksteen, VanderSanden VanderSanden Touraine-handvorm (rood-oranje) voegwerk: donker bruin/grijs, Beamix 2360 muurplint; metselwerk: baksteen, VanderSanden Saumur (antraciet) kozijnen : aluminium, gepoedercoat in kleur RAL 7032 (kiezelgrau) hekwerken balkons: staal, thermisch verzinkt gepoedercoat RAL 7033 (zementgrau)

13.600+ P

BUROPPOSSO

12.95

Bebouwing en zichtlijnen Het plangebied ligt goed in het zicht vanaf het Oosteinde en vanaf de Randstadrailhalte. De huidige situatie vormt door de open ruimte bij de spoordijk nu een on-ontworpen hoek. Met de herontwikkeling ontstaat de kans om de typologie van een open verkaveling zoals aan de Parkweg door te zetten tot aan het viaduct. Hiervoor is het belangrijk dat het nieuwe gebouw aan weerzijden wordt omgeven door een een onbebouwde ruimte en vrij op de kavel staat. Met een aantrekkelijke voorgevel oriënteerdt het zich aan het Oosteinde. De zijde aan spoordijk wordt beplant met hoog opgaand groen zodat met name de voorgevel vanuit het Oosteinde wordt ervaren. Deze beplanting en vervolgens het gebouw is een verbetering van de ervaring op ooghoogte van voorbijgangers welke uit de tunnel van het spoorviaduct komen.

40

afschermend groen groen doorzicht

Betekenis voor de ontwikkeling Er wordt met een nieuwe aantrekkelijke gevel duidelijk georienteerd aan het Oosteinde. De open verkaveling wordt vooral door het opgaand groen en onbebouwde ruimte aan weerzijden ervaren. Vanaf de hogere spoordijk zal men met name de bovenzijde van de nieuwbouw en de voorgevel kunnen waarnemen. Deze dient aantrekkelijk vormgegeven te worden. Dit geldt ook vanuit de tunnel van het spoorviaduct gezien, de hoek moet aantrekkelijk zijn vormgegeven waarbij het gevelbeeld overhoeks gaat. Het bebouwingsvoorstel voldoet aan bovenstaande uitgangspunten.

impressie nieuwe bebouwing (beplanting n.t.b.)

BUROPPOSSO

groen doorzicht

n

ontbrekende bomenrij

2 Beuken

e rand

Betekenis voor de ontwikkeling De ontwikkeling moet bijdragen aan een groener beeld en flora en fauna door het toepassen van heggen en groene voortuinen langs het Oosteinde en de watergang (groene pijlen). De waterstructuur moet verbonden blijven met de duiker en kan verbeterd worden door deze meer wateroppervlak te geven en te voorzien van groene oevers of rietkragen (blauwe pijl). Bestaande bomen worden behouden (de treurwilg). Bij villa Welgelegen ontstaat een groen doorzicht (donkergroene pijl) naar de tuin. Met opgaand

Treurwilg

ne groe

Landschappelijke inpassing Het ontwikkelgebied is voor een groot deel verhard en bebouwd. Wel is er een groene achtertuin en een grote treurwilg aanwezig op het terrein. Buiten het perceel staan 2 beuken op het talud van het spoor. De omgeving heeft een groene sfeer door met name voortuinen met heggen en hoge beplanting op percelen van particulieren en de spoordijk. De openbare ruimte van het Oosteinde is erg verhard, soms is er een groene middenberm, soms zijn er aan twee zijden bomenrijen aanwezig. Voor het ontwikkelgebied is er sprake van een onderbreking van de boom- en bermstructuren. Ook de waterstructuur is door het Oosteinde onderbroken, middels een duiker wordt het water naar de Vliet afgevoerd. Er is beperkte voetgangersruimte in de nabijheid aanwezig, met name aan de andere zijde van het RandstadRailstation. Tussen de locatie en het spoor ligt een perceel met een informele functie en bebouwing en een transformator. Hierdoor en de vele gestalde fietsen, en de overmaats vormgegeven ruimte voor gemotoriseerd verkeer oogt de omgeving rommelig en onveilig.

41

groen en een erfafscheiding wordt binnen het bouwblok de privacy en natuurwaarden gegarandeerd. Met de ontwikkeling en verlegging van de watergang wordt het braakliggende terrein bij de trafo vergroend. Met de gemeente kan onderzocht worden om de bomenrij aan deze zijde van het Oosteinde toe te voegen in de openbare ruimte (oranje stippen). Het bebouwingsvoorstel voldoet aan bovenstaande uitgangspunten.

BUROPPOSSO

42

4.2 Stedenbouwkundige envelop en het bouwplan Voor het bouwplan is een langdurig afstemmingsproces met de gemeente en haar stedenbouwkundigen geweest. Het is van belang dat het stedenbouwkundig als passend wordt vormgegeven in zijn omgeving. Vanuit de stedenbouwkundige en landschappelijke analyse is het bouwplan ontworpen met een bepaalde typologie en grootte en begin 2023 ingediend als Conceptplan. Het Conceptplan gaf een stedenbouwkundige reactie vanuit de gemeente, waaronder een concept-bouwenvelop (3 juli 2023) waarbij het gebouw werd versmald, afgeschuind, verkleind en enkel werd gericht op het Oosteinde. Aangegeven werd dat door de watergang te verleggen er ruimte naast het gebouw ontstond voor het maken van een bruikbare tuin met ter afscherming van het gebouw ook veel opgaande beplanting. In augustus 2023 ontvingen we een Welstandscommissie-verslag met grotendeels dezelfde opmerkingen (zie bijlage 9). Hierop hebben we de bouwenvelop aangepast en het bouwplan verder vormgegeven, vergroend en de voorgevel versmald, en ingediend voor de Omgevingsvergunning in december 2023. En in 2024 tot een discussie over

bestaande treurwilg

snoeien 2 beuken (geen eigendom) diameter 16 en 19m

Þetsenstalling met groen dak

stalling 19 plaatsen

verl e dee ggen w ls gr a oen tergan e oe g vers

graskeien

informele functie (ander perceel)

afschermende n opgaande

achtertuinen

tui

erfafscheiding met groen

afschermende opgaande beplanting (o.a. moerascipressen)

e

eld

ts me

n

tui

22m

e eg gd n rle ur ve inmu tu

ge idi

hu u bo

be jn

sli

ng

8,5m 6,5m

n tui

wi

7,0m

villa Welgelegen ilijn tijn o s ro one Vr

Stedenbouwkundige envelop en uitgangspunten ontwikkeling Oosteinde 241-243

concept stedenbouwkundige envelop gemeente, juli 2023

Þetsenstalling

lijn

s ing

w

ou

3,2m beb e dig

i

hu

kantoor Vronestijn

beplanting

9,0m goothoogte 13,6m bouwhoogte met groen dak 25 appartementen 35,2m

achtertuinen

BUROPPOSSO

RandstadRail-halte

In-en uitrit groen doorkijkje

entree

duiker

deze gevel met de Welstandscommissie. Om daaraan tegemoet te komen is het wel versmalde gebouw aan de schuine zijde weer meer orthogonaal gemaakt, maar nog steeds weglopend in een schuine lijn. Hierdoor ontstaat ook een groene oever in verschillende afmetingen langs de nieuwe watergang. Typologie, massa, hoogte, oriëntatie Het bouwplan past met een gevelbreedte van 22 meter goed in zijn omgeving en zoekt hiermee aansluiting op de nog bredere bebouwingsensembles zoals die aangetroffen worden langs de Parkweg en het Oosteinde. Door met een kapverdieping te werken zoekt het nieuwe gebouw aansluiting bij de omgeving. Hiermee wordt het gebouw ook visueel als een 3-laags gebouw met kap beleefd, wat voor de ervaring een kleinere stedenbouwkundige korrel is dan een 4-laags gebouw. De goot- en bouwhoogte is direct afgeleid van naastliggende villa Welgelegen en gebouw Vronestijn. De oriëntatie is enkel op de historische lijn van het Oosteinde, de naastliggende spoordijk wordt gezien als een incident wat dit lint van bebouwing doorkruist. Hiermee wordt verwacht in de uitwerking van de architectuur en volume-opbouw dat de zijden minder nadrukkelijk zijn uitgewerkt, en door beplanting ook minder zichtbaar worden vanuit de omgeving. De voorzijde aan het Oosteinde wordt herkenbaar de manifeste gevelzijde. Deze zijde is de enige die men echt ervaart vanuit ooghoogte.

Vanzelfsprekend dienen de zijkanten wel voldoende architectonische kwaliteit te krijgen. Architectuurconcept Door de combinatie van de gevelbreedte en goot- en bouwhoogte ontstaat

een horizontale gevel. De keuze om een herinterpretatie van de Nieuwe Haagse school-stijl toe te passen sluit hier goed bij aan omdat deze architectuurstijl nadruk legt op de horizontale lijnen. Met deze stijl zoekt het gebouw ook aansluiting bij de bebouwing rondom de Parkweg. Zo wordt er een harmonieus beeld geschapen langs deze typische lange lijn door Voorburg. Het toepassen van deze architectuurstijl op dit deel van het Oosteinde past ook in de welstandsgebieden en -criteria welke de locatie typeert als onderdeel van het ‘historisch lint’; waar per perceel individuele bebouwing aangetroffen, met variatie in maat, typologie en stijl per perceel. Landschapsinrichtingsplan/ groenplan De buitenruimte moet met onbebouwde open delen, of juist met opgaande beplanting, zorgen voor zowel een groen doorkijkje tussen de villa’s door, als een afscherming van de bebouwing vanaf de zijkant bij de spoordijk. Er wordt met leibomen een aantrekkelijke erfafscheiding met de villa Welgelegen en achterliggende bewoners gerealiseerd. Voor de afscherming worden nieuwe inheemse bomen en struiken geplant en de bestaande treurwilg wordt behouden. De beplanting op de spoordijk kan blijven behouden, deze is in beheer bij Prorail. Er wordt een aansluitende tuin bij het gebouw gerealiseerd om te kunnen voorzien in ruimte voor de bewoners en plaats voor afschermende beplanting.