3812 GRO (goede ruimtelijke onderbouwing) Damlaan d.d. 16 mei 2024

Postbus 103 5300 AC Zaltbommel Gamerschestraat 34 5301 AS Zaltbommel Tel. 0418 577 580 info@legalexion.nl

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING WONINGBOUW DAMLAAN 38 – 40 TE LEIDSCHENDAM.

16 mei 2024

Ruimtelijke Onderbouwing t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het realiseren van 53 woningen, met 3 commerciële ruimten, en een parkeergarage aan de Damlaan 38 - 40 te Leidschendam-Centrum.

Opdrachtgever Opgesteld door Opsteller Datum Versie Kenmerk

: WDevelop BV : Legalexion : mr. A.G. van Keulen : 16 mei 2024 :1 : 202342/1

2

Inhoudsopgave 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Vigerend bestemmingsplan 1.2.1 Algemeen 1.2.2 Bouwplan strijdig met voorschriften en/of uitwerkingsregels bestemmingsplan 1.3 Planologische procedure 1.4 Plangebied 1.5 Leeswijzer

5 5 5 5 8 10 10 11

2. RUIMTELIJK BELEID 2.1 Nationaal 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2.1.2 Besluit ruimtelijke ordening 2.1.3 Verdrag van Malta 2.2 Provinciaal 2.2.1 Algemeen 2.2.2 Provinciale Omgevingsvisie 2.2.3 Provinciale Omgevingsverordening 2.3 Regionaal 2.3.1 Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 2.3.2 Toetsing aan Woonvisie 2.4 Gemeentelijk 2.4.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) 2.4.3 Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022 2.4.4 Parkeernota 2.4.5 Water- en rioleringsplan 2022-2027

12 12 12 12 13 14 14 14 15 17 17 17 17 17 20 20 21

3. 3.1 3.2 3.3

23 23 25 31

STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE Bestaande situatie Nieuwe situatie Welstand

4. VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN 4.1 Parkeren 4.1.1 Inleiding 4.1.2 Toetsing parkeren 4.2 Verkeer 4.2.1 Verkeerseffecten van het plan 4.2.2 Relatie met een "Duurzaam Veilige" wegencategorisering

32 32 32 32 34 34 35

5. OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN 5.1 Geluid 5.2 Milieuzonering 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Flora en fauna 5.4.1 Algemeen 5.4.2 Natuurtoets 5.4.3 Effectbeoordeling stikstofdepositie 5.5 Externe veiligheid 5.5.1 Inleiding 5.5.2 Relevante risicobronnen voor het projectgebied 5.5.2.1 Risicovolle inrichtingen en locaties

36 36 36 37 38 38 39 39 40 40 40 40

3

5.5.2.2 Route gevaarlijke stoffen 5.5.2.3 Transport gevaarlijke stoffen per spoor / water 5.5.2.4 Buisleidingen 5.5.3 Conclusie 5.6 Water 5.6.1 Inleiding 5.6.2 Waterbeleid 5.6.3 Watertoets 5.6.4 Watersysteem 5.6.5 Riolering en afkoppeling 5.6.5.1 Afkoppeling en vervanging riolering 5.6.5.2 Riool- en baggerbeheer 5.6.6 Waterkeringen en waterveiligheid 5.6.7 Klimaatadaptatie 5.6.8 Grondwater 5.6.9 Conclusie 5.7 Bodem 5.8 Niet-gesprongen explosieven 5.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 5.9.1 Inleiding 5.9.3 Conclusie

40 41 41 42 42 42 42 43 43 44 44 44 44 44 45 45 45 46 46 46 47

6 CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE 6.1 Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht 6.2 Molenbiotoop 6.3 Archeologie 6.3.1 Inleiding 6.3.2 Archeologisch onderzoek

48 48 48 49 49 49

7 7.1 7.2

51 51 52

UITVOERBAARHEID Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

BIJLAGEN:

52

4

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding Al vanaf beginjaren 2000 wordt er gewerkt aan de herontwikkeling van het centrum van de Leidschendam, Damcentrum. Het is de bedoeling dat er in Leidschendam Centrum onder meer 550 nieuwe koop- en huurwoningen worden gerealiseerd. Verouderde woningen maken plaats voor ruime eengezinswoningen, chique herenhuizen en kleinschalige en exclusieve appartementengebouwen, verspreid over twaalf deelgebieden. De herontwikkeling van Damcentrum is gebaseerd op het ‘Masterplan Damcentrum’ dat op 6 april 2004 door de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg is het vastgesteld. In dit masterplan worden de ambities beschreven en onderbouwd, die richting moeten geven aan de toekomstige ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het historische centrum van Leidschendam. De verwezenlijking van de in het masterplan geformuleerde doelstellingen moet leiden tot een revitalisatie van het centrum, waarmee de waarden en kwaliteiten van het Damcentrum ook voor de toekomst veilig kunnen worden gesteld. De feitelijke werkzaamheden voor de revitalisatie van het Damcentrum zijn al geruime tijd in uitvoering, de verwezenlijking van de in het masterplan omschreven doelen vordert gestaag. De ontwikkeling van de locatie Damlaan 38 - 40 is niet expliciet benoemd in het Masterplan, echter sluit wel aan op de doelstellingen van het Masterplan Damcentrum, tot revitalisatie van het centrum.

Op deze locatie staat het voormalige postkantoor, de ‘nummercentrale’ en een aantal omliggende gebouwen. Deze maken plaats voor 53 woningen met 3 commerciële ruimtes aan het steegje tussen de Damlaan en de Rijnlandstraat. Verder wordt 1 nieuwe wijkcentrale (KPN) op het binnenterrein gerealiseerd en bevat het plan een parkeergarage. Het woonprogramma bestaat uit 44 appartementen, 5 woon-werkwoningen (beneden werken en boven wonen) aan de Damlaan en 4 stadswoningen aan de Rijnlandstraat. Het bouwplan is in strijd met het vigerende planologische regime. Dat betekent dat er een omgevingsvergunningprocedure moet worden doorlopen waarbij afgeweken wordt van het planologische regime. Deze ruimtelijke onderbouwing is de basis voor een aanvraag om omgevingsvergunning voor een van het bestemmingsplan afwijkend plan.

1.2 1.2.1

Vigerend bestemmingsplan Algemeen Het vigerende juridisch-planologische regime “Beheersverordening 2017 LeidschendamVoorburg”, op grond waarvan inhoudelijk integraal het ‘oude’ bestemmingsplan ‘Damcentrum’ voor een nieuwe planperiode van toepassing is verklaard, legt op de gronden in het plangebied, waar herontwikkeling van bebouwing en functies is voorzien, globale bestemmingen met uitwerkingsverplichting. Deze uit te werken bestemmingen kennen overigens wel zeer gedetailleerde uitwerkingsregels, waarin zaken zijn geregeld zoals: § § §

minimaal en maximaal te realiseren aantallen woningen; rooilijnen; maatvoering;

5

§ § §

bijzondere accenten; parkeren; et cetera.

Deze uitwerkingsregels zijn gebaseerd op een uitvoeringsprogramma, dat is ontworpen op basis van de ten tijde van de voorbereiding en vaststelling van het bestemmingsplan actuele inzichten over stedenbouwkundige inrichting, marktsituatie, en dergelijke. De actuele economische omstandigheden, maar ook gewijzigde inzichten over de meest optimale opbouw van het bouwprogramma, parkeren, en dergelijke, leiden er echter toe dat de mate van detaillering van de uitwerkingsregels belemmerend werkt op de verwezenlijking van de doelstellingen uit het masterplan. De realisatie van de 53 woningen en 3 commerciële ruimten, met een parkeergarage aan de Damlaan 38 - 40 past op een aantal onderdelen niet binnen de planregels van het bestemmingsplan ‘Damcentrum’ (zie daarover verder paragraaf 3.1).

Fig. 1.1 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Damcentrum’ uit 2005 (projectlocatie: rode pijlen)

Ingevolge het de ‘Beheersverordening 2017 Leidschendam-Voorburg’ rusten op de percelen aan de Damlaan 38 - 40 de volgende bestemmingen: a. b. c. d. e. f. g. h. i. Ad a.

Erven (artikel 10) Woon- en maatschappelijke doeleinden (artikel 12) Nutsdoeleinden (nummercentrale)(artikel 16) Verkeer- en verblijfsdoeleinden (artikel 20) Archeologisch waardevol gebied (artikel 21) Primair waterkeringsdoeleinden (artikel 23) Molenbiotoop (artikel 24) Uit te werken gebied voor woon- en detailhandelsdoeleinden (artikel 27) Aanwijzing ex artikel 13 lid 1 WRO (artikel 28) Erven (artikel 10)

6

Op een deel de percelen rust de bestemming “Erven”. Deze gronden zijn bestemd voor zij- en achtererven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Op deze gronden zijn alleen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Op plankaart is dit aangegeven als “E”. Ad b. Woon- en maatschappelijke doeleinden (art. 12) Op een deel de percelen rust de bestemming “Woon- en Maatschappelijke doeleinden”, waarin een maximale bouwhoogte van 16,5 meter is toegestaan. Op plankaart is dit aangegeven als “WM”. Ad c. Nutsdoeleinden (art. 16) Op een deel de percelen rust de bestemming “Nutsdoeleinden”, waarin een maximale gootof boeibordhoogte van 10 meter is toegestaan. Op plankaart is dit aangegeven als “N”. Ad d. Verkeers- en verblijfsdoeleinden (art. 20) In de steeg naast de te ontwikkelen percelen rust de bestemming “Verkeers- en verblijfsdoeleinden”. Op grond van lid a zijn deze gronden bestemd voor verblijfsgebied met ene functie voor verblijf, verplaatsing en ontsluiting van de aangrenzende bestemmingen. Op plankaart is dit aangegeven als “VV”. Ad e. Archeologisch waardevol gebied (art. 21) Volgens plankaart is het gehele bestemmingsplangebied “Damcentrum” mede bestemd als “Archeologisch waardevol gebied” (artikel 21). In dit artikel wordt in het zevende lid gesproken over de zgn. “aanlegvergunning”.

Dit betekent dat u in de aanvraag 2e fase de volgende activiteiten dient aan te vragen: “Uitrit aanleggen of veranderen”, “Bouwen” en “Het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde”. Ad f. Primair waterkeringsdoeleinden (artikel 23) Op een deel de percelen rust de bestemming “Primair waterkeringsdoeleinden”. Op plankaart is deze beschermingszone aangegeven als schuine arcering met doorgetrokken en doorbroken belijning. Binnen deze beschermingszone zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan ten dienste van de bestemming. Andere bouwwerken zijn niet toegestaan, tenzij vrijstelling wordt verleend met instemming van de beheerder van de waterkering. Ad g. Molenbiotoop (art. 24) Op een deel de percelen rust de bestemming “Molenbiotoop”. Op plankaart is deze molenbiotoop aangegeven met een cirkel. Binnen een straal van 100 tot 400 meter van de molen mag geen bebouwing worden opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek. Ad h. Uit te werken gebied voor woon- en detailhandelsdoeleinden (art. 27) Op een deel de percelen rust de bestemming “Uit te werken gebied voor “Woon- en Detailhandelsdoeleinden”, waarbij minimaal 12 en maximaal 16 woningen opgericht mogen worden. Op plankaart is dit aangegeven als “UWD 12-16”. Ad i.

Aanwijzing ex artikel 13 lid 1 WRO – artikel 28 Ten aanzien van de gronden die op de kaart zijn voorzien van aanduiding” ex artikel 13 lid 1 WRO” wordt de verwerkelijking van het plan in de naaste toekomst nodig geacht.

7

1.2.2

Bouwplan strijdig met voorschriften en/of uitwerkingsregels bestemmingsplan Het ingediende bouwplan voldoet niet aan alle gestelde voorschriften en/of uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. Hieronder geven wij puntsgewijs een nadere toelichting die voor het ingediende bouwplan van kracht zijn, met onderstreept de strijdigheden:

a. Op de bestemming “Erven” (artikel 10) wordt een nieuw trafostation opgericht. Dit trafostation staat niet ten dienste van de voorgeschreven erfbestemming, echter voldoet het trafostation (waarschijnlijk) aan de vergunningsvrije regelgeving. Daarnaast worden aan achterzijde van de nieuwe woningen zijde Damlaan en aan achterzijde nieuwe woningen zijde steeg overhangende balkons en galerijen gerealiseerd. Deze zijn hoger dan de voorgeschreven bouwhoogte. Het bouwplan voldoet niet aan de gestelde voorschriften voor wat betreft het nieuwe trafostation (mits in omvang vergunningplichtig) en de overhangende balkons en galerijen; b. Op de bestemming “Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 12) worden aan zijde Rijnlandstraat nieuwe woningen opgericht en komt een nieuwe in- en uitrit naar de ondergrondse parkeerkelder. Nu de maximale bouwhoogte van 16,5 meter niet wordt overschreden voldoen de nieuwe woningen aan de gestelde voorschriften binnen deze bestemming. c. Op de bestemming “Nutsvoorzieningen” (artikel 16) worden nieuwe woningen opgericht en komt een ondergrondse parkeerkelder. Het ingediende bouwplan voldoet niet op dit onderdeel, omdat binnen deze bestemming geen woningen en een parkeerkelder zijn toegestaan; d.

Op de bestemming “Verkeers- en verblijfsdoeleinden” (artikel 20) hangen in de steeg diverse overhangende balkons van de aangrenzende nieuwe woningen, niet zijnde de aanwezige aangrenzende bestemmingen. Deze balkons staan dus niet ten dienste van de voorgeschreven bestemming. Daarnaast wordt een strook haaks op de steeg en bovendaks gelegen de inpandige parkeervoorziening achter de woningen aan de Rijnlandstraat gebruikt als buitenruimten (achtertuinen) bij de nieuwe woningen. Het bouwplan voldoet niet aan de gestelde voorschriften voor wat betreft de overhangende balkons in de steeg en de buitenruimten (achtertuinen) van de nieuwe woningen aan zijde Rijnlandstraat; e. Op de bestemming “Archeologisch waardevol gebied” (artikel 21) mogen slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologische onderzoek noodzakelijk zijn. Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mogen uitsluitend bouwwerken gebouwd worden waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid, dan wel sprake is van een bouwwerk dat zonder graaf- of heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. Het bouwplan voldoet niet aan de gestelde voorschriften nu sprake is van nieuwbouw met nieuwe fundaties en bijbehorende graaf- en heiwerkzaamheden; f.

Op de bestemming “Primair waterkeringsdoeleinden” (artikel 23) zijn slechts bouwwerken ten behoeve van de andere geldende bestemmingen toelaatbaar indien daar vrijstelling voor verleend door burgemeester en wethouders en indien het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad, waarbij schriftelijk advies wordt ingewonnen van de beheerder van de waterkering. Het bouwplan voldoet niet aan de gestelde voorschriften nu sprake is van nieuwe bestemmingen in plaats van geldende bestemmingen;

8

g. Op de bestemming “Molenbiotoop” (artikel 24) mag binnen een straal van 100 tot 400 meter van de molen een bebouwing worden opgericht met ene hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek. Het ingediende bouwplan voldoet aan de gestelde voorschriften; h. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid a) mogen volgens de plankaart minimaal 12 en maximaal 16 woningen gerealiseerd worden. Het ingediende bouwplan voldoet niet op dit onderdeel, omdat binnen deze bestemming in totaal 31 woningen worden opgericht; i.

Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid b) dient gestapeld te worden gebouwd. Het ingediende bouwplan voldoet aan de gestelde voorschriften;

j.

Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid c) mag de bouwhoogte van gebouwen ten minste 9 en ten hoogste 16,5 meter bedragen. Het ingediende bouwplan voldoet aan de gestelde voorschriften;

k. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid d) is ter plaatse van de aanduiding “accent toegestaan” een stedenbouwkundig accent toegestaan, waarbij de bouwhoogte van dit accent ten hoogste 19,5 meter mag zijn. Dit lid is niet van toepassing voor het ingediende bouwplan; l.

Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid e) dient de voorgevel van de gebouwen volledig in de voorgevellijn te worden gebouwd of in afwijking daarvan ten hoogste 0,5 meter achter deze voorgevellijn. Het ingediende bouwplan voldoet niet voor alle woningen aan de gestelde voorschriften indien de teruggelegde woningen meer dan 0,5 meter achter de voorgevellijn liggen.

m. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid f) dient de panddiepte van de woningen en/of woongebouwen ten minste 10 meter te bedragen. Het ingediende bouwplan voldoet niet voor alle woningen aan de gestelde voorschriften; n. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid g) dient de pandbreedte van de woningen en/of woongebouwen ten hoogste 15 meter te bedragen. Het ingediende bouwplan voldoet aan de gestelde voorschriften; o. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid h) dient indien de bouwhoogte van gebouwen meer bedraagt dan 13,5 meter de bovenste laag in kapvorm of teruggelegd te worden. Het ingediende bouwplan voldoet niet voor alle woningen aan de gestelde voorschriften nu boven de 13,5 meter ook recht opgetrokken (achter)gevels voorkomen; p. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid i) mag het vvo per detailhandelsvestiging ten hoogste 200 m2 bedragen. Het ingediende bouwplan voldoet aan de gestelde voorschriften, voor zover sprake is van een mogelijke detailhandelsvestiging;

9

q. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid j) dient ten minste in 2,0 parkeerplaats per grondgebonden woning, 1,5 parkeerplaats per gestapelde woning en 3,0 parkeerplaats per 100 m2 bvo voor detailhandelsvestigingen te worden voorzien. Het ingediende bouwplan voldoet niet aan de gestelde voorschriften; r.

Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid k) zijn gebouwde parkeervoorzieningen tevens (half) ondergronds toegestaan, waarbij de toegang tot deze parkeervoorzieningen bovengronds is toegestaan. Dit lid is niet van toepassing voor het ingediende bouwplan;

s. Op de bestemming “Uit te werken gebied voor Woon- en Detailhandelsdoeleinden” (artikel 27, lid l) mogen gebouwde parkeervoorzieningen uit ten hoogste 1 bouwlaag bestaan. Dit lid is niet van toepassing voor het ingediende bouwplan. 1.3

Planologische procedure Om het gewijzigde woningbouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor de toepassing van deze procedure stelt artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Dit document betreft een dergelijke ‘goede ruimtelijke onderbouwing’.

1.4

Plangebied Het projectgebied is gelegen in het centrum van Leidschendam en wordt globaal begrensd door: - aan de noord-westzijde: doorgang richting Rijnlandstraat, langs het theater; - aan de zuid-oostzijde: bestaande bebouwing aan de Damlaan; - aan de zuid-westzijde: de Damlaan; - aan de noord-oostzijde: deels de Rijnlandstraat en deels de achterkantsituaties van de woningen aan de Rijnlandstraat. De Damlaan loopt parallel aan de Rijnlandstraat. De achterkantsituaties van de woningen en gebouwen aan de Damlaan en de Rijnlandstraat grenzen aan elkaar.

10

Fig. 1.2 Luchtfoto met projectlocatie Damlaan 38 - 40 (globaal rood omkaderd)

1.5

bron: Google Earth

Leeswijzer Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van het geldende ruimtelijke beleid. Daarin komt vooral het locatiespecifieke beleid aan bod. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een stedenbouwkundige analyse, waarbij het gebied gekarakteriseerd wordt en ook het bouwplan zelf aan de orde komt. Hoofdstuk 4 gaat in op de verkeerskundige aspecten van het project. De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Daarna een hoofdstuk over cultuurhistorie en archeologie. Ten slotte onderbouwt hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan.

11

2.

RUIMTELIJK BELEID Dit hoofdstuk bevat het relevante ruimtelijke beleid en de relevante ruimtelijke regelgeving voor het projectgebied en nieuwbouwplan, dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota’s en overige documenten is vastgelegd.

2.1 2.1.1

Nationaal Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld (NOVI). De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: § § § §

Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

Bij dit plan zijn er geen nationale belangen in het geding. Conclusie Het initiatief heeft geen betrekking op één van de rijksbelangen die zijn opgenomen in de NOVI. Het initiatief past dan ook binnen het beleidskader van de NOVI. 2.1.2

Besluit ruimtelijke ordening Algemeen Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijk ordening dient in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Doelstelling van deze ladder is een goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Artikel 3.1.6 lid 2 luidt als volgt:

12

‘De toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt, dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.’ Toetsing Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Dit plan moet worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in voornoemde definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening. Op het terrein stonden voorheen portiekwoningen en een sportschool, en met de voorgenomen nieuwbouw wijzigt de functie van de locatie deels. Ingevolge artikel 3.1.6 lid 1 Bro is dus een beschrijving noodzakelijk van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Hierover het volgende.

Ten aanzien van de voorgenomen woningbouw wordt allereerst opgemerkt dat de provincie verantwoordelijk is voor de gedecentraliseerde woningbouwplanning en de (wettelijk vereiste) toepassing van de (nieuwe) Ladder van Duurzame Verstedelijking. Als sturingsfilosofie in de VRM (Visie Ruimte en Mobiliteit) is gekozen voor kwalitatieve afstemming en risicoduiding. Volgens het regionale convenant ‘Gaten dichten in Haaglanden 2017 – 2026’ heeft Leidschendam-Voorburg heeft LV een sociale woningbouwopgave van 750 woningen voor de periode 2017-2025. Deze opgave wordt gehandhaafd in nieuwe regionale woningmarktafspraken voor de periode 2019-2030. Deze afspraken gaan uit van een toename van de woningvoorraad met 65.900 woningen. Op dit moment zijn meerdere plannen in ontwikkeling voor het centrum van Leidschendam, zoals aan de Rijnlandstraat en Leytsche hof. De interesse voor deze plannen overvraagt veruit het aanbod. Verwacht wordt dat ook voor dit plan aan de Damlaan zich vele geïnteresseerden zullen melden als potentiële kopers van de woningen. Deze verwachting onderschrijft de actuele behoefte aan de betreffende woningen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voor de Damlaan voorziet in een behoefte. Voorts wordt hier opgemerkt dat het plan wordt gerealiseerd binnen het stedelijk gebied.

Conclusie Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan aan de Damlaan voldoet aan de motiveringseis als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. 2.1.3

Verdrag van Malta In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta, ook wel de conventie van Malta of het verdrag van Valletta genoemd, beoogt het cultureel erfgoed dat

13

zich in de bodem bevindt beter te beschermen. Het gaat daarbij om archeologische resten als nederzettingen, grafvelden, en gebruiksvoorwerpen. Uitgangspunt van het verdrag is dat het archeologische erfgoed integrale bescherming nodig heeft en krijgt. Dit is gevat in drie principes: 1. streven naar behoud in situ van archeologische waarden. De bodem is de beste garantie voor goede conservering; 2. tijdig rekening houden in de ruimtelijke ordening met de mogelijkheid of aanwezigheid van archeologische waarden; 3. de verstoorder betaalt voor het doen van opgravingen en het documenteren van archeologische waarde. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet (juli 2016). Het Verdrag van Malta heeft tot doel het archeologisch erfgoed in Europa te beschermen. Als de bodem wordt verstoord, moeten volgens het verdrag belangrijke archeologische resten intact worden gehouden, bij voorkeur op locatie in de bodem en, als het niet anders kan, door opgraving en archivering. Voor de verdere toetsing van dit plan aan mogelijk aanwezige archeologische waarden wordt verwezen naar paragraaf 6.2. 2.2 2.2.1

Provinciaal Algemeen Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het provinciale Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft men richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Met het samenbrengen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving tot een integraal Omgevingsbeleid sorteerde de provincie voor op de Omgevingswet.

De ZuidHollandse Omgevingsvisie en Omgevingsverordening zijn per 1 april 2019 in werking getreden en opgesteld in het kader van de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden. De laatste wijzigingen en herzieningen van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn op 2 februari 2022 in werking getreden. Het beleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit.

2.2.2

Provinciale Omgevingsvisie De Omgevingsvisie benoemt voor de provincie de visie, ambities en opgaven voor de provincie Zuid-Holland. De omgevingsvisie bevat zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving: •

naar een klimaatbestendige delta;

14

• • • • •

naar een nieuwe economie: the next level; naar een levendige meerkernige metropool; energievernieuwing; best bereikbare provincie; gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Naast de zes ambities stelt de provincie in de omgevingsvisie 12 provinciale opgaven voor de omgevingskwaliteit vast. De provincie werkt bij deze opgaven samen met andere overheden en maatschappelijke partners. De 12 provinciale opgaven omgevingskwaliteit zijn: Landschap en cultuurhistorie, Gezondheid en veiligheid, Natuur en recreatie, Ruimte en verstedelijking (de bebouwde ruimte beter benutten), Wonen, Bodem en ondergrond, Cultuurparticipatie en bibliotheken, Klimaatadaptie, Zoetwater en drinkwater, Bereikbaarheid, Regionale economie en Energievoorziening. Ook het programma Ruimte en de Kwaliteitskaart zijn onderdeel van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid - Holland. Het programma Ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Daarbij gaat het om locatie specifieke of de programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Om aan te geven wat de provincie verstaat onder gebiedskwaliteit is een integrale Kwaliteitskaart opgenomen in de Omgevingsvisie. De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Een plan dat de kwaliteiten van een gebied versterkt is in ieders belang. Planspecifiek Op de locatie aan de Damlaan 38 - 40 staat het voormalige postkantoor, de ‘nummercentrale’ en een aantal omliggende gebouwen. Deze maken plaats voor het nieuwe woningbouwplan. Dat betekent dat er sprake is van efficiënt en zuinig ruimtegebruik binnen het bestaand stedelijk gebied. Doordat er sprake is van vervangende bouw vindt er in wezen geen verdere verdichting plaats binnen de schaarse ruimte van de stad. Dat betekent dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse niet of nauwelijks wijzigt. Voorts draagt het plan bij aan het voldoen aan de belangrijke woonopgave, om de groei van de bevolking op te kunnen vangen. Gelet op het voorgaande sluit het plan aan op de doelstellingen van de Omgevingsvisie. 2.2.3

Provinciale Omgevingsverordening Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan de Omgevingsverordening er één is. De Omgevingsverordening Zuid Holland stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Niet alle onderwerpen zijn geschikt voor opname in een verordening. De inhoud is van toepassing op de fysieke leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving, waarbij een provinciaal belang speelt. De provincie heeft in de Omgevingsverordening Zuid - Holland daarom onder meer regels opgenomen over activiteiten in de fysieke leefomgeving, zoals bodemsanering en flora- en fauna activiteiten, de leefomgevingskwaliteit en instructieregels aangaande gemeentelijke bestemmingsplannen. Zo worden er bijvoorbeeld voorwaarden gesteld aan bestemmingsplannen welke de ontwikkeling van bedrijven of kantoren mogelijk maken of welke betrekking hebben op gebieden met een provinciaal belang, zoals langs provinciale vaarwegen of nabij landgoederen en kastelen.

15

Daarnaast is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ('AMvB Ruimte/ Barro') van het Rijk van belang. Hierin zijn regels opgenomen waaraan Provinciale Omgevingsverordeningen moeten voldoen. Enkele onderwerpen in de verordening van de provincie Zuid-Holland vloeien rechtstreeks voort uit de AMvB Ruimte, zoals regels over de Ecologische Hoofdstructuur en de Romeinse Limes. Het volledige juridisch instrumentarium vloeit voort uit de Wet ruimtelijke ordening. Het gaat daarbij om de provinciale omgevingsvisie, het provinciaal inpassingsplan en de (proactieve en reactieve) aanwijzing. De provincie kan deze instrumenten inzetten als er sprake is van provinciaal belang. De provincie beschouwt in ieder geval van provinciaal belang de in de visie opgenomen doelen en de uitwerking daarvan in het programma Ruimte. In de verordening staan de regels die de provincie stelt aan ruimtelijke ontwikkelingen. Planspecifiek Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is, wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging (artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit). - Gebiedsidentiteit De projectlocatie is gelegen binnen het stedelijk gebied. Op deze locatie staat het voormalige postkantoor, de ‘nummercentrale’ en een aantal omliggende gebouwen. Deze maken plaats voor 53 woningen, waarbij in de plint van de steeg naar de Rijnlandstraat de 3 commerciële ruimten worden gerealiseerd. Doordat er sprake is van vervanging van bebouwing en in de directe omgeving reeds sprake is van ‘wonen’, wijzigt er nauwelijks iets wat betreft de identiteit van het gebied. - Structuur De structuur van het gebied c.q. de locatie is reeds bepaald door de huidige bebouwing. Het vervangen van de bestaande bebouwing door het woningbouwplan verandert daar niets in. Kortom: aan de structuur verandert dit plan niets. - Kavel De kavel betreft een perceel waarop reeds bebouwing aanwezig is. De nieuwbouw houdt ongeveer de footprint aan van de bestaande bebouwing. Bovendien blijft het achtererf ingebruik ten behoeve van parkeren. Dat is conform de huidige bestemming van ‘erven’. In dit geval kan worden geconcludeerd dat er sprake is van inpassing van het plan.

De ontwikkeling sluit aan op de bestaande identiteit en structuur van het gebied. Voorts valt de planlocatie niet binnen een gebied met een bijzondere (kwaliteits)aanduiding van de Omgevingsverordening. Ook voor het overige bevat de Omgevingsverordening geen bepalingen die een belemmering vormen voor onderhavige ontwikkeling. Conclusie Kortom: het plan voor de Damlaan 38 - 40 is niet strijdig met de Provinciale Omgevingsverordening.

16

2.3 2.3.1

Regionaal Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 De Haaglandengemeenten vormen al jaren een gezamenlijke woningmarktregio. De regionale samenwerking op het gebied van ‘wonen’ is na het opheffen van het Stadsgewest Haaglanden voortgezet middels een bestuurlijke tafel Wonen met de negen haaglandengemeenten. Aan de hand van een gezamenlijk woningbouwprogramma willen de gemeente zo goed en efficient mogelijk inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoeften van de regio Haaglanden. Een vast uitgangspunt daarbij is het zoveel mogelijk realiseren van de woonopgaven binnen bestaande stedelijke gebieden. Dit omwille van het in stand kunnen houden van de specifieke groene en blauwe kwaliteiten van de regio, die in belangrijke mate bijdragen aan het prettige woonklimaat van Haaglanden. Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeente er gezamenlijk naar om te voldoen aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op oude bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden.

2.3.2

Toetsing aan Woonvisie Een van de uitgangspunten vanuit de regionale woonvisie is het realiseren van de woonopgave binnen bestaande stedelijke gebieden. De gemeente streven ernaar om aan de provinciale vraag van ruim 50.000 woningen tot 2025 te voldoen. Dit is een grote opgave en met het onderhavige plan wordt een kleine bijdrage geleverd door een woongebied te realiseren met 325 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Conclusie De ontwikkeling voor de Damlaan 38 - 40 past binnen het regionaal woningbouwprogramma Haaglanden.

2.4 2.4.1

Gemeentelijk Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers: • • •

versterken van de groene woonstad; verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.

De structuurvisie daarbij gaat uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Onderhavig plangebied valt binnen het stedelijke gebied (met een ‘gemengd programma’, zie onderstaande uitsnede van de structuurvisiekaart). Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80 % van de woningbouwopgave en het faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering

17

van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Tenslotte wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden.

Fig. 2.2 Uitsnede Structuurvisie Ruimte voor Wensen (projectlocatie: zie blauwe pijl)

In de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar doelstellingen en ambities beschreven. Deze kunnen alleen gehaald worden als instrumenten, (ruimtelijke) programma’s en projecten in onderlinge samenhang worden uitgevoerd. Om dat te bereiken heeft de gemeente een uitvoeringsprogramma vastgesteld (d.d. 25 september 2012). Dit uitvoeringsprogramma beschrijft de hoofdlijnen van de planning van de ruimtelijke ontwikkeling voor de periode tot 2040, zoals die zijn beschreven in de structuurvisie. Het plan voor de Damlaan behoort tot Leidschendam-Zuidzone. Het gebied ‘Leidschendam-Zuidzone’, waar deze nieuwbouwlocatie binnen valt, wordt in het uitvoeringsprogramma genoemd als toekomstige ‘centrumontwikkeling en transformatie’. Het voorliggende bouwplan voor de Damlaan 38 - 40 sluit aan op de doelstellingen van de structuurvisie. Met de voorgenomen planontwikkeling wordt immers een bijdrage geleverd aan het behalen van de doelstelling om de woningbouwopgave te realiseren binnen het stedelijk gebied. Het voorziet immers in een aanbod van nieuwe woningtypen die aansluiten bij de vraag vanuit de woningmarkt. De algemene doelstelling van het masterplan is het versterken centrumgebied, het benutten van het centrumgebied als goede woonlocatie en woningvraag op te lossen.

Het masterplan gaat uit van een weefsel van doorlopende en aan elkaar verbonden straten c.q. wijken, waarbij ook ‘groen’ een belangrijke rol speelt. Van de 44 te realiseren appartementen zullen er 12 geschikt zijn voor starters. Naast de 18 appartementen in de 'oude nummercentrale', welke ongeveer 60 m² gbo groot zullen zijn, komen er ook 5 appartementen in het volume aan de Damlaan met elk gemiddeld 70 m² gbo. In het volume aan de Damlaan komen 9 studioappartementen van circa 36 m² gbo welke bereikbaar zijn voor bijvoorbeeld jongeren. De overige nieuwbouwappartementen aan de Damlaan zullen tussen de 78 en de 100 m² gbo groot zijn. De vier stadswoningen aan de Rijnlandstraat zullen 4 bouwlagen krijgen en uiteindelijk tussen de 190 m2 en de 225 m² gbo groot worden.

18

In de plint van de Damlaan zullen 5 woon-/werkwoningen worden gerealiseerd. In de plint van de steeg naar de Rijnlandstraat komen de 3 commerciële ruimten. Met het plan wordt direct voorzien in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters. De toevoeging van de wat grotere appartementen en woon-/werkwoningen voorzien eveneens direct in de behoefte aan woningen voor gezinnen (met kinderen), dus veelal voor de doorstromers, en indirect in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters (via die doorstroming). Met een sterke positionering binnen de regio wil de gemeente Leidschendam-Voorburg gezinnen met kinderen en hoogopgeleide kenniswerkers aantrekken. De nieuwe instroom is gewenst voor een gezonde en evenwichtige ontwikkeling van de gemeente. Er was een groot aandeel in goedkope woningen huur en koop in Leidschendam-Centrum. Er is met dit plan gezocht naar een gevarieerd aanbod met kansen voor gezinnen, alleenstaanden en senioren om zo de samenstelling van inwoners meer in balans te brengen. Conclusie Het plan voor de Damlaan 38 - 40 sluit aan op de doelstellingen van de structuurvisie. Het bouwplan is onderdeel van de integrale revitalisatie van het Damcentrum, die noodzakelijk is voor het behouden en versterken van de in de structuurvisie beschreven (kern)waarden en ruimtelijke (kern)kwaliteiten van het centrumgebied. 2.4.2

Bouwsteen Groene Woongemeente Om goede keuzes te maken hoe in de toekomst met de beschikbare ruimte om te gaan, bereidt de gemeente Leidschendam-Voorburg een omgevingsvisie voor. De verplichting om een omgevingsvisie op te stellen vloeit voort uit de Omgevingswet die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Een omgevingsvisie geeft richting om de juiste besluiten te kunnen nemen en wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Om tot een omgevingsvisie te komen heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg dit jaar vier bouwstenen opgesteld: § Groene woongemeente § Lokale energiestrategie en transitievisie warmte § Economie en bedrijvigheid § Mobiliteit en bereikbaarheid. De Bouwsteen Groene woongemeente is op 13 juli 2021 door de raad vastgesteld. De Bouwsteen Groene woongemeente geeft een visie op de verstedelijkingsopgaven voor wat betreft wonen in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Inwoners van LeidschendamVoorburg willen hoogwaardig wonen in een rustige en groene omgeving met hoog voorzieningenniveau en goede bereikbaarheid. Tevens is het doel om 4.000 nieuwe woningen te bouwen. Met de Bouwsteen Groene Woongemeente zet de gemeente Leidschendam-Voorburg in op een evenwichtigere verdeling van goedkope en dure woningen in wijken en projecten dan nu het geval is. Daarmee worden gemengde wijken bevorderd, om positieve effecten op de leefbaarheid en sociale cohesie te stimuleren.

Centrale uitgangspunt is daarbij steeds binnenstedelijke verdichting, zonder daarbij in te boeten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Het behalen van de verstedelijkingsopgave in combinatie met het binnenstedelijk bouwen van nieuwe woningen op reeds bebouwde plekken met behoud van groen, is niet mogelijk door

19

het bouwen van enkel grondgebonden woningen. Hiervoor is onvoldoende ruimte. Vandaar dat ruimte geboden wordt aan gestapeld bouwen. Met dit plan worden 44 appartementen, 5 woon-/werkwoningen (met de mogelijkheden voor beneden werken en boven wonen), 4 stadswoningen aan de Rijnlandstraat, en 3 commerciële ruimten gerealiseerd. Met het plan wordt direct voorzien in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters. De toevoeging van de wat grotere appartementen en woon/werkwoningen voorzien eveneens direct in de behoefte aan woningen voor gezinnen (met kinderen), dus veelal voor de doorstromers, en indirect in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters (via die doorstroming). Op basis van de hierna te behandelen Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022 worden nadere afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma. Deze zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente. Conclusie Gelet op het voorgaande sluit het plan aan de Damlaan 38 - 40 aan op de uitgangspunten van de Bouwsteen Groene Woongemeente. 2.4.3

Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022 Om een aantrekkelijk en breed toegankelijk woonaanbod te creëren, voldoende sociale woningbouw en aanbod voor kleinere huishoudens, jong en oud en voldoende variatie in woonmilieus, is de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022 op 1 juli 2022 in werking getreden. Deze verordening is van toepassing als een initiatiefnemer voornemens is een bouwplan te realiseren met 10 of meer zelfstandige woningen in afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Daar is hier sprake van. Artikel 4 van de verordening bepaalt dat bij een bouwplan met 10 of meer woningen de initiatiefnemer minimaal 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huur- of koopwoningen in het geplande woningbouwprogramma dient te realiseren. De locatie is onderdeel van de uitvoering van het Masterplan Damcentrum. Voor de realisatie van dit Masterplan is tussen de gemeente en ontwikkelende partijen een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. Deze overeenkomst dateert van vóór de inwerkingtreding van de Verordening. Op grond van artikel 3 lid 2 sub d van de Verordening blijven de bepalingen van de Verordening buiten toepassing voor de gronden die onder de werking van de SOK vallen. Conclusie Het woonprogramma is afgestemd met de gemeente en is in de samenwerkingsovereenkomst vastgelegd.

2.4.4

Parkeernota Verkeers- en vervoersplan herijking 2014, met doorkijk naar 2040 Het herijkte Verkeer- en Vervoersplan 2014 is vastgesteld op 14 oktober 2014 en bestaat uit drie delen. Onderdeel A geeft de visie en de opgaven van de gemeente LeidschendamVoorburg bij het verkeers- en vervoerbeleid in de periode 2014-2020, met een doorkijk naar 2040. In het uitgebreidere deel B worden de achterliggende analyses en oplossingsrichtingen beschreven. Om de oplossingen uit te voeren zal een meerjaren-uitvoeringsprogramma (deel

20

C) worden opgesteld dat gekoppeld is aan het Investeringsprogramma Ruimtelijke Ontwikkeling en jaarlijks wordt geactualiseerd. Onderdeel van het uitvoeringsprogramma is een maatregelenlijst. Nota Parkeerbeleid 2021 De Nota Parkeerbeleid 2021 is vastgesteld op 6 april 2021. In de Nota Parkeerbeleid 2021 is de visie op parkeren in de gemeente Leidschendam-Voorburg vastgelegd en staan de kaders voor verdere uitwerking van het parkeerbeleid. De gemeente wil een duidelijk en eenduidig parkeerbeleid voeren, waarbij parkeerbeleid ook kan betekenen dat er juist geen parkeermaatregelen worden getroffen. Deze nota is tot stand gekomen op basis van twee gemeentebrede enquêtes over parkeren, objectieve parkeermetingen en een interactief proces met een klankbordgroep bestaande uit bewoners en ondernemers. Nota Parkeernormen 2023 De Nota Parkeernormen is vastgesteld op 26 september 2023 en beschrijft de parkeernormen voor fiets en auto binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg. Hieraan moet worden voldaan bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. De nota beschrijft de achterliggende rekenmethodiek en geeft aan onder welke voorwaarden van de norm mag worden afgeweken. De auto is en blijft een belangrijk vervoersmiddel in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Grote delen van Leidschendam-Voorburg zijn vaak uitstekend bereikbaar per auto.

Tijdens piekmomenten kan het voorkomen dat de wegcapaciteit onvoldoende blijkt voor het aantal verkeersbewegingen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet daarom rekening gehouden worden met de gevolgen op de bereikbaarheid en mobiliteit van de gemeente als geheel. Voor de voorgenomen ontwikkeling wordt in paragraaf 4.4 nader ingegaan op de aspecten parkeren en verkeersgeneratie rondom autoverkeer. In paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt verder ingegaan op de toetsing van dit bouwplan aan de parkeernormen. Daaruit blijkt dat het beoogde plan voldoet aan de uitgangspunten van de betreffende parkeernota. Conclusie De Nota Parkeernormen is het uitgangspunt bij het bepalen van de parkeerbehoefte van deze ontwikkeling. 2.4.5

Water- en rioleringsplan 2022-2027 Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met de effecten van klimaatverandering. Nieuwbouw dient klimaatadaptief gebouwd te worden. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Dat overleg met de waterbeheerder heeft plaatsgevonden. De waterbeheerder is dus bekend met dit plan en heeft aangegeven te kunnen instemmen met onderhavig plan.

21

Conclusie De waterhuishoudkundige effecten van dit plan zijn beperkt. Het Water- en rioleringsplan 2022 - 2027 bevat voor de locatie de Damlaan geen specifiek beleid. Niettemin sluit de beoogde herontwikkeling aan op de daarin opgenomen uitgangspunten. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.6 van deze ruimtelijke onderbouwing.

22

3.

STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE Het nieuwe voorliggende plan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. De stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan zal daarom nader moeten worden beoordeeld en onderbouwd. Hierna wordt eerst nader ingegaan op de strijdigheden met het bestemmingsplan. Vervolgens zal een stedenbouwkundige onderbouwing worden gegeven van het bouwplan.

3.1

Bestaande situatie Algemeen Aan de Damlaan 38 - 40 is rond het jaar 1914 een school opgericht samen met het nog bestaande zogenaamde Patronaatsgebouw aan de Damlaan 36. De Damlaan groeide in die tijd uit tot een uitgebreid middenstandsstraat. Er kwamen woningen bij, een kerkje en diverse winkelpanden. Tot 1967 werd het gebouw als school gebruikt, begin jaren zeventig kreeg het voormalige schoolgebouw een metamorfose en werd het in gebruik genomen als bankgebouw. Gelijktijdig werd er in de tussenruimte van het voormalig schoolgebouw en met het kerkje een nieuw telefoniepost en telefoniegebouw opgericht. De huidige verschijningsvorm van de gebouwen zoals deze nu in de Damlaan zichtbaar is, komt uit deze tijdsperiode. In de afgelopen decennia is het gebruik van de gebouwen veranderd. Er zijn verschillende invullingen van de ruimte in de gebouwen geweest. Met het overbodig raken van de functie van de grote nummercentrale kan ook deze locatie zich gaan aansluiten bij het overkoepelende plan om het centrum van Leidschendam een upgrade te geven. De huidige toestand van de bestaande gebouwen en hun specifieke opbouw en indeling ten behoeve van hun oorspronkelijke functie maken dat het slopen en nieuw bouwen op deze locatie aan de Damlaan noodzakelijk. Stedenbouwkundig opzet De Damlaan kent van oorsprong veel bouwwerken van tweelagen met en zonder kap.

Het oorspronkelijke gebouw van de school springt er vanaf het moment dat het werd gebouwd al uit als prominent volume. In de loop van jaren zijn er soortgelijke volumes en groter opgericht. In de directe omgeving ligt de te behouden patronaatsgebouw met een goothoogte van meer dan tien meter en hoogste bouwhoogte op meer dan 14 meter, direct daarop aansluitend staan pandjes met twee lagen en een kap. Aan de andere kant van de locatie naast de steeg ligt het voormalige kerkje welke twee laags hoog is met een schuin dak en een torentje, daarop aansluitend weer twee laagse bebouwing. Tegenover de locatie aan de Damlaan staat een rijtje herenhuizen, welke in dezelfde periode opgericht zijn als de school. Deze rij laat zien hoe gebruik afgestemd kan worden op wat er op dat moment benodigd is. Momenteel kent de rij een mix van wonen en bedrijfsmatig gebruik. In midden van de locatie staat de huidige nummercentrale, een betonnen kolos die in de directe omgeving opvallend zichtbaar is. Daarnaast ligt de steeg (de Damsteeg). Deze loopt langs het voormalig kerkje. Om de nummercentrale heen ligt voornamelijk open terrein ten behoeve van de functionerende nummercentrale.

23

Aan de achterzijde ligt de Rijnlandstraat waaraan onlangs een nieuwe rij geschakelde eengezinswoningen is opgetrokken. Deze woningen grenzen met hun achtertuinen met parkeerplaats en toegangsweg aan de locatie. Aan het centrum Leidschendam, met centraal gelegen de Damlaan en het Damplein, is de afgelopen jaren een flinke impuls gegeven middels vervanging van de bestaande bebouwing welke veelal in de jaren vijftig en zestig is opgericht. Deze vernieuwingen kennen een grotere schaal dan de bestaande bebouwing aan bijvoorbeeld de Damlaan. De nieuwe gebouwen zijn opbouwend en afbouwend in hoogte en vorm, met veelal een hoogte van dertien meter en uitschieters tot tweeëntwintig meter. Het voormalige schoolgebouw en naastgelegen post-gebouw is in de Damlaan altijd een zwaartepunt geweest als een grotere, hogere en breder volume dan de omliggende panden.

Fig. 3.1 Bestaande situatie Damlaan

Fig. 3.2 Bestaande situatie Damlaan (met ingang Damsteegje)

24

Fig. 3.3 Bestaande situatie, zicht op planlocatie vanaf de Rijnlandstraat

3.2

Nieuwe situatie Programma Het nieuwbouwplan voor Damlaan 38 - 40 bevat het volgende programma: § § § § § §

17 appartementen, duur 5 woon-werkwoningen 12 appartementen, starters 15 appartementen, middensegment 4 stadswoningen 3 commerciële ruimten

Van de 44 te realiseren appartementen zullen er 12 geschikt zijn voor starters. Naast de 18 appartementen in de 'oude nummercentrale', welke ongeveer 60 m² gbo groot zullen zijn, komen er ook 5 appartementen in het volume aan de Damlaan met elk gemiddeld 70 m² gbo. In het volume aan de Damlaan komen 9 studioappartementen van circa 36 m² gbo welke bereikbaar zijn voor bijvoorbeeld jongeren. De overige nieuwbouwappartementen aan de Damlaan zullen tussen de 78 en de 100 m² gbo groot zijn. De vier stadswoningen aan de Rijnlandstraat zullen 4 bouwlagen krijgen en uiteindelijk tussen de 190 m2 en de 225 m² gbo groot worden. In de plint van de Damlaan zullen 5 woon-/werkwoningen worden gerealiseerd. In de plint van de steeg naar de Rijnlandstraat komen de 3 commerciële ruimten van ieder circa 60 m2. Stedenbouwkundig invulling Met de in paragraaf 3.1 context is er voor de locatie aan de Damlaan 38 - 42 gestudeerd op de mogelijkheden. De bestaande bebouwing kent al een grotere schaal dan de directe omliggende bebouwing, met de huidige nummercentrale als groot volume op de tweede linie. De huidige vorm als zwaartepunt in de Damlaan geeft aanleiding om met nieuwbouw hieraan te refereren.

25

Het nieuw aan te brengen volume aan de Damlaan zal in vorm en volume goed kunnen aansluiten met het patronaatsgebouw, om vervolgens richting het voormalige kerkje met een gelijkmatige afbouw te werken. Er zijn verschillende mogelijkheden om het gehele volume aan de Damlaan in te vullen. Bijvoorbeeld zoals de huidige bebouwing is opgebouwd, twee afzonderlijke maar in volume vergelijkbare gebouwen. Echter na bestudering van de Damlaan bleek het pandsgewijs benaderen van het geheel een meer passende oplossing zijn. Het geheel kan dan in hoogte opbouwend en afbouwend ingezet worden, om zo het spel wat herkenbaar is in de Damlaan, te vervolgen. Ook een (klein) hoogteaccent als een herkenbaar zwaartepunt is in het plan aan de Damlaan opgenomen. De toepassing van verschillende grootten woningen sluit aan op de ontwikkeling en vraag om een meer gevarieerd aanbod aan woningen in het centrum. Aan de Rijnlandstraat is het aanvullen van de straatgevel met eengezinswoningen het uitgangspunt. Hierbij wordt het hoogteverschil van de bestaande woningen aan de Rijnlandstraat, met het potentiële hogere volume aan de nog te ontwikkelen noordzijde van de locatie, stapsgewijs in het straatbeeld gemaakt. Ter hoogte van de huidige nummercentrale is bekeken of eengezinswoningen daar ook een optie zijn.

Vanwege het hogere volume aan de Damlaan en de oriëntatie van de woningen aan de steeg lagen deze niet goed op zijn plek. Er is daarom gekeken naar het mogelijk transformeren van de oude nummercentrale. Met een inkorting aan de Rijnlandstraat zijde bleek dit een reële gedachtegang. Het is een opzet van een binnenstedelijke bouwblok waarin het toevoegen van appartementen goed passen. Mede door een kelder waarin parkeerbehoefte opgelost kan worden is dit een waardevolle en passende invulling. Op het binnenterrein wordt de nieuwe telecom wijkcentrale van geringe omvang geplaatst. Daaromheen ligt een aantal goed bereikbare parkeerplaatsen en is er ruimte voor een groenstrook met bijvoorbeeld bomen. Plint Damlaan en commerciële ruimten Aan de Damlaan is gekozen voor beperkt wonen in de plint en woon-/werkwoningen welke te combineren zijn met woningen op de eerste verdieping. Hiermee kan er een dynamische invulling worden gegeven aan de plint, er zal in dit plan nooit een leegstaande ruimte aan de Damlaan ontstaan. Dit kan ten goede komen aan een prettige beleving, de zes studio's ter hoogte van het voormalig postkantoor in combinatie met de woon-/werkwoningen daarnaast zorgen voor een continue levendigheid in de Damlaan.

De invulling van het werkdeel (van de woon-/werkwoningen) zal vergelijkbaar zijn met aan-huis-gebonden-beroepen, namelijk dienstverlenende beroepen en / of zzp’ers, eventueel atelierruimte. Tevens worden er in de steeg drie commerciële ruimten gecreëerd. Middels het toevoegen van deze commerciële ruimte in de ontwikkeling in de directe omgeving wordt er een verbinding gemaakt tussen de Damlaan en de Rijnlandstraat (via de Damsteeg). Alles bij elkaar gaat het om circa 250 m2 commercieel ruimte dat aan de Damlaan verdwijnt. In dit plan voor de Damlaan wordt er 180 m2 aan commerciële ruimten teruggebracht in de steeg tussen de Damlaan en de Rijnlandstraat. In het plan Rijnlandstraat Noord wordt er circa 180 m2 aan nieuwe commerciële ruimtes ontwikkeld. De invulling van de commerciële dienstverlening betreft het bedrijfsmatig verkopen en verlenen van zakelijke en persoonlijke diensten (zoals makelaarskantoor / reisbureau / kapsalon), kleinschalige detailhandel (geen supermarkt) en ruimte voor atelier / kunstgalerie.

26

Al met al blijft het duurzaam handhaven van voldoende commerciële ruimte op deze manier voldoende gewaarborgd en zorgt het ook voor meer levendigheid en diversiteit aan de Damlaan. Architectuur Voor de invulling van de nieuwe volumes zijn de fraaie gevels bestudeerd die de Damlaan rijk is. De baksteen-architectuur vormt de inspiratie, waarbij de gevels reliëf krijgen middels het toepassen van sierbanden, ornamenten en sprongen in het gevelvlak. Voor het nieuwe volume zal een differentiatie aan gevelopeningen de pandsgewijze opzet accentueren, deze blijven in detail afleesbaar als familie van elkaar (zie bijv. figuur 3.7). Een verhoogde plint geeft op straatniveau aansluiting op de omliggende panden en is herkenbaar vanaf een afstand. Middels het verspringen van de goothoogte aan de Damlaan wordt een doorbreking van een langgerekt volume bereikt (zie figuur 3.4). De herkenbare maar eenvoudig vormgegeven entree vormt de hoofdtoegang tot de woningen. Gekozen is voor een eenvoudige opzet om ten opzichte van de rest van de plint en de omliggende bebouwing niet te gaan domineren. Het programma op de begane grond waar aan de zijde van het voormalige kerkje woonstudio’s zijn bedacht, krijgen middels een delftsstoepje een meer privé overgang vanaf de openbare stoep naar de voordeur. De woningen aan de andere zijde kunnen een programma van werken of van wonen krijgen.