3339 Noorthey vg toelichting en regels

Noorthey

bestemmingsplan Noorthey

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Opbouw van het plan

6 6 6 7 8

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Inleiding 2.2 Rijksbeleid 2.3 Regionaal en provinciaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid

10 10 10 13 19

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie 3.1 Inleiding 3.2 Bestaande functies en ruimtelijke structuren

28 28 28

Hoofdstuk 4 Toekomstige situatie 4.1 Inleiding 4.2 Toekomstige situatie

29 29 29

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding 5.2 Water 5.3 Bodem 5.4 Niet-gesprongen explosieven 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Geluid 5.7 Flora en Fauna 5.8 Externe veiligheid 5.9 Kabels en leidingen 5.10 Duurzaamheid 5.11 Bedrijven- en milieuzonering 5.12 Verkeer en parkeren 5.13 Milieueffectrapportage

33 33 33 36 37 39 41 43 45 48 49 50 51 53

Hoofdstuk 6 Cultureel erfgoed 6.1 Inleiding 6.2 Archeologisch erfgoed 6.3 Cultuurhistorisch erfgoed

54 54 54 58

Hoofdstuk 7 Juridische vormgeving 7.1 Systematiek van de bestemmingsregels 7.2 Inleidende regels 7.3 Bestemmingsregels 7.4 Algemene regels, overgangs- en slotregels 7.5 Toepassing en handhaving van het bestemmingsplan

60 60 60 60 61 61

Hoofdstuk 8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.1 Economische uitvoerbaarheid 8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

62 62 63

Bijlagen bij de toelichting

64

Bijlage 1

Watertoets

65

Bijlage 2

Bodemonderzoek

66

2

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey Bijlage 3

Vooronderzoek niet-gesprongen explosieven

67

Bijlage 4

Quickscan Flora en Fauna

68

Bijlage 5

Nader soorten onderzoek

69

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek

70

Bijlage 7

Stikstofrapportage

71

Bijlage 8

Aerius-berekening (realisatiefase)

72

Bijlage 9

Aerius-berekening (gebruiksfase)

73

Bijlage 10

Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling Noorthey

74

Regels

77

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

78 78 87

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Bestemmingsregels Groen Recreatie - Verblijfsrecreatie Verkeer - Verblijfsgebied Water Wonen Woongebied Waarde - Archeologie 3 Waarde - Beschermd stads- en dorpsgezicht Waterstaat - Waterkering

88 88 89 91 92 93 95 97 100 102

Hoofdstuk 3 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

103 103 104 106 107 108

Hoofdstuk 4 Artikel 17 Artikel 18

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

109 109 111

Bijlagen bij regels

113

Bijlage 1

Beleidsnotitie 'Het dak op!'

114

Bijlage 2

Nota parkeernormen

115

(vastgesteld)

3

bestemmingsplan Noorthey

4

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

Toelichting

(vastgesteld)

5

bestemmingsplan Noorthey

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het plangebied 'Noorthey' bevindt zich tussen de Noortheylaan en het Schakenbosch te Leidschendam. Het plangebied maakt onderdeel uit van de Duivenvoordecorridor. Binnen de Duivenvoordecorridor is ruimte om woningen te realiseren, ter compensatie van de gesloopte glastuinbouw in het gebied. In het plangebied stond in het verleden glastuinbouw. Deze glastuinbouw is gesloopt, waardoor het plangebied grotendeels onbebouwd is. Wel is er nog een vrijstaande woning aanwezig. In het noordelijke deel van het plangebied bevindt zich tevens een kleinschalige camping. Met het voorliggende plan wordt een nieuwe invulling gegeven aan het plangebied. Het betreft een woningbouwprogramma waar landschap en natuur een belangrijke positie krijgen. Ook komen elementen van de voormalige buitenplaats Noorthey terug in de ontwikkeling. Met het voorliggende bestemmingsplan Noorthey wordt de voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied bevindt zich nabij de Noortheylaan te Leidschendam. Het ligt in het landelijk gebied, maar grenst aan het stedelijk gebied van Leidschendam. Het plangebied grenst aan de noordoostzijde aan de Noortheylaan en het landelijk gebied. Aan de noordwestzijde grenst het plangebied aan sportvelden. In het zuidwesten van het plangebied ligt het Schakenbosch, waar een bestemmingsplan is vastgesteld voor de herontwikkeling naar wonen. Aan de zuidwestzijde ligt Buitenvoorde, waar recent enkele woningen zijn ontwikkeld. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Veur, sectie A, nummers 629, 1090, 1093, 1309, 1310, 1311, 1312, 1313, 1314, 1315, 1369, 1370, 1371, 1516, 1517, 1518, 1519. De te behouden camping is in het plangebied gelegen, en omvat de percelen kadastraal bekend als gemeente Veur, sectie A, nummer 1369, 1370, 1371, 1517 en 1518.

6

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

Afbeelding 1: Plangebied in rood omlijnd

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt binnen het plan 'Beheersverordening 2017 Leidschendam-Voorburg' in combinatie met het bestemmingsplan 'Duivenvoordecorridor'. Het plangebied kent nu de bestemmingen 'Uit te werken buitenplaats I', 'Water' en 'Recreatieve doeleinden'. Binnen camping is passend binnen de bestemming 'Recreatieve doeleinden'. Woningbouwontwikkeling is passend binnen de bestemming 'Uit te werken Buitenplaats I', mits dit nader wordt uitgewerkt in een uitwerkingsplan. Er is geen uitwerkingsplan voor het gebied gemaakt. Daardoor geldt nu een bouwverbod. Het is daarom niet mogelijk om binnen de regels van de beheersverordening woningbouw te realiseren, zonder het toepassen van een uitwerkingsplan. Daarnaast is het plangebied gelegen binnen de dubbelbestemming 'Primair Archeologisch waardevol gebied'. Er dient op basis van deze bestemming aangetoond te worden dat de archeologische waarden niet worden geschaad. Ook kent het plangebied de dubbelbestemming 'Beschermd Stads- en Dorpsgezicht'. Gronden die hierbinnen zijn gelegen zijn bestemd voor het behoud en/of de versterking van de aanwezige historisch-ruimtelijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden en/of elementen. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de bovengenoemde waarden.

(vastgesteld)

7

bestemmingsplan Noorthey

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan. Plangebied in blauw omlijnd. Daarnaast geldt het 'Voorbereidingsbesluit woningsplitsing en kamerbewoning 2'. Hierin is bepaald dat nieuwe bestemmingsplannen regels op dient te nemen met betrekking tot woningsplitsing en kamerverhuur. Deze regels zijn verwerkt in het onderhavige bestemmingsplan.

1.4

Opbouw van het plan

Het bestemmingsplan Noorthey bestaat uit een drietal onderdelen, te weten:  de toelichting (plus bijlagen);  de regels (plus bijlagen);  de verbeelding (in de vorm van geometrisch bepaalde planobjecten). 1.4.1

De toelichting

Na een inleiding in dit eerste hoofdstuk, is de toelichting als volgt opgebouwd:  In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid op Europees, rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De relevante onderdelen worden benoemd en waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan;  In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder meer wordt een beschrijving gegeven van de stedenbouwkundige structuur en de functionele opbouw van het gebied;  In hoofdstuk 4 wordt het toekomstbeeld voor het plangebied geschetst. Daarbij wordt specifiek ingegaan op onderhavige ontwikkeling; 8

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey    

In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de diverse relevante milieuaspecten; In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden; In hoofdstuk 7 is opgenomen hoe de in het bestemmingsplan benoemde keuzes juridisch worden vormgegeven in de regels en op de verbeelding; Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op het overleg met andere partijen, de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

1.4.2

De regels

De regels en de (digitale) verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Zij leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden en opstallen in het plangebied vast en vormen het formele beoordelingskader voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. De regels en de verbeelding zijn opgesteld in overeenstemming met de geldende verplichte standaardenv oor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen, die onder meer zijn vastgelegd in de IMRO2012 en de SVBP2012.

(vastgesteld)

9

bestemmingsplan Noorthey

Hoofdstuk 2 2.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor het plangebied 'Noorthey' relevante ruimtelijk beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleidskader vormt de formele basis voor de ontwikkelingen in het plangebied en is daarnaast een onderbouwing voor de beleidskeuzes die in het plan zijn gemaakt.

2.2

Rijksbeleid

2.2.1

Nationale omgevingsvisie

De nationale omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze samenleving' komt voort uit de Omgevingswet, die in de nabije toekomst in werking treedt. Uitgangspunt is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo worden in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes gemaakt. Vier prioriteiten hierin zijn: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Binnen deze prioriteiten worden drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen om beleidskeuzes te maken. Dit zijn: 1. Combinaties van functies hebben voorrang op enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwendelen wordt voorkomen. Tot het moment dat de Omgevingswet in werking treedt geldt de omgevingsvisie als structuurvisie en zijn ruimtelijke belangen geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie paragraaf 2.2.2). In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het rijksbelang opgenomen dat verstedelijking op duurzame wijze plaatsvindt. Wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt moet er getoetst worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Doorwerking plangebied De met dit bestemmingsplan gepaard gaande nieuwbouw heeft wel raakvlakken met de NOVI, met name waar het gaat om het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving. Het abstractieniveau van de NOVI is echter dusdanig hoog, dat er geen directe opgaven voor het bestemmingsplan Noorthey gelden.

2.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) staat een aantal onderwerpen waarvoor het rijk uit het oogpunt van de nationale belangen in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte regels stelt. De 14 nationale belangen van het Barro zijn:  Rijksvaarwegen;  Mainport ontwikkelingen Rotterdam;  Kustfundament;  Grote rivieren;  Waddenzee en waddengebied  Defensie;  Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;  Elektriciteitsvoorziening;  Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;  Natuurnetwerk Nederland;

10

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey    

Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Doorwerking plangebied De in het Barro juridisch verankerde nationale belangen hebben geen van allen betrekking op het plangebied uit voorliggend bestemmingsplan of de ontwikkelingen die daar zijn gepland.

2.2.3

Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, 2017) is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De Ladder voor duurzame verstedelijking is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2 en luidt: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.' De begrippen "bestaand stedelijk gebied" en "nieuwe stedelijke ontwikkeling" zijn opgenomen in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h en i Bro. De 'behoefte' is de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De Ladder bepaalt niet voor welke regio de behoefte in beeld moet worden gebracht. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De afbakening van het onderzoeksgebied is dus afhankelijk van het beoogde programma in het bestemmingsplan.

De Ladder biedt de mogelijkheid om in geval van een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplichten en/of wijzigingsbevoegdheden in het moederplan te bepalen dat het Ladderonderzoek pas hoeft te worden verricht bij vaststelling van het uitwerkingsplan of het wijzigingsplan.

Doorwerking plangebied Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de realisatie van ongeveer 65 woningen. Er is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Op grond van artikel 3.1.6 lid Bro wordt de behoefte hieronder verder toegelicht. 1. Behoefte van de voorgestelde ontwikkeling In de randstad is een grote druk op de woningmarkt, welke nog steeds toeneemt. De woningmarkt is overspannen. Mede door de kleiner worden huishoudens en de groeiende bevolking is er op dit moment meer vraag dan aanbod. Voor Haaglanden is een regionale woonvisie opgesteld. Deze is opgesteld in samenwerking tussen 9 gemeentes in Zuid-Holland. De gemeenten streven ernaar om aan de provinciale vraag van 50.000 woningen tot 2025 te voldoen. Met de voorgenomen ontwikkeling kan een deel van deze vraag worden opgevangen. Daarnaast sluit het plan aan op de gemeentelijke Bouwsteen groene woongemeente. Op basis van de opgaven van deze bouwsteen wordt ingezet op een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu met een hoge landschappelijke kwaliteit.

(vastgesteld)

11

bestemmingsplan Noorthey Er wordt met dit plan niet voorzien in sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen. Met het plan wordt beoogd om landschappelijk wonen mogelijk te maken. Om de cultuurhistorische en landschappelijke waarden zoveel mogelijk te behouden en te versterken met niet meer dan 4.000 m 2 aan bebouwing, is het financieel niet realistisch om sociale woningbouw te realiseren. De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft in de Verordening sociale en middeldure woningbouw dan ook opgenomen dat voor deze ontwikkeling niet voorzien hoeft te worden in sociale huur. De benodigde sociale huurwoningen dienen elders in de gemeente te worden gerealiseerd. De ontwikkeling speelt dus in op de woningbehoefte in Leidschendam. 2. Waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied? Omdat het plangebied buiten het bestaand stedelijk gebied is gesitueerd, dient onderbouwd te worden waarom binnen het bestaand stedelijk gebied niet aan de behoefte kan worden voorzien. Op verschillende plekken in de gemeente Leidschendam-Voorburg worden locaties herontwikkeld naar woningbouw. Echter blijft de woningbouwopgave in de gemeente en de regio onverminderd groot. Daarom zijn andere locaties buiten het stedelijk gebied noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de vraag voor nieuwe woningbouwlocaties. De herontwikkeling van een voormalig glastuinbouwgebied is hiervoor uitermate geschikt.

Voor de Duivenvoordecorridor zijn daarom afspraken gemaakt voor mogelijkheden voor woningbouw, zoals beschreven in paragraaf 2.3.1. De omgeving van het plangebied is open en natuurrijk. Dit biedt kansen voor een rustig landelijk woonmilieu in een groene omgeving. De realisatie van zo'n rustig landelijk woonmilieu is niet mogelijk binnen het bestaand stedelijke gebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg, waar meer gestapelde woningen aanwezig zijn. Het landelijk wonen is gezien de landschappelijke waarde passend in Duivenvoordecorridor en specifiek Noorthey. Met het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking is voldoende gemotiveerd dat het plan Noorthey voldoet aan de marktvraag en behoefte. Het plan sluit aan op uitgangspunten en ambities van de regionale woonvisie en de Bouwsteen groene woongemeente.

12

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

2.3

Regionaal en provinciaal beleid

2.3.1

Bestuursconvenant Duivenvoordecorridor

Het bestuursconvenant Duivenvoordecorridor is ondertekend op 19 februari 2008 tussen het voormalig ministerie van VROM, de provincie Zuid-Holland en de gemeenten Leidschendam-Voorburg en Voorschoten. Het heeft tot doel om een ruimtelijke invulling te geven voor de Duivenvoordecorridor. De ambitie is het realiseren van een duurzame landschappelijke structuur en het waarborgen van de aanwezigheid van de duurzame recreatiefunctie in een overwegend groen landschap. In de Duivenvoordecorridor dient niet meer woningbouw plaats te vinden dan strikt noodzakelijk. Het bestuursconvenant maakt de realisatie van woningbouw mogelijk, als kostendrager voor de kosten voor verwerving en sloop van voormalige tuinbouwbedrijven, waarbij de footprint/bebouwingsoppervlakte van de nieuwe woningbouw niet groter mag zijn dan 15% van de oppervlakte aan voormalig tuinbouwbedrijf. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van het aantal gesloopte opstallen en te realiseren woonbebouwing in de Duivenvoordecorridor. Tot op heden is 236.678 m2 aan kassen en bedrijfsgebouwen gesloopt. De provincie heeft vastgesteld dat tot en met 11 december 2015 177.265 m2 aan kassen en dergelijke zijn gesloopt. Na dit moment zijn op andere locaties kassen en bedrijfsgebouwen gesloopt. In onderstaande tabel is de totale gesloopte oppervlakte in de Duivenvoordecorridor weergegeven.

Gesloopte oppervlakte kassen e.d. t/m 11 december 2015

177.265 m2

Gesloopte oppervlakte kassen e.d. vanaf 12 december 2015

28.930 m2

Sloop kassen e.d. Veursestraatweg (Groene Horsen)

22.600 m2

Sloop bedrijfspand Life & Garden

4.933 m2

Sloop bedrijfspand Gamma

2.950 m2

Totaal

236.678 m2

Tabel 1: gesloopte oppervlakte in de Duivenvoordecorridor Maximaal 15% van de gesloopte oppervlakte mag worden gebruikt voor nieuwe woningbouw. Op basis van de tot nu toe gesloopte oppervlakte mag 35.502 m2 aan footprint ten behoeve van kostendragers worden gerealiseerd. In de volgende tabel is weergegeven wat de beoogde footprint is van alle plannen die reeds ontwikkeld zijn, of in de nabije toekomst ontwikkeld worden. Deelplan

Bestemming wonen

Noorthey

8.400 m2

De Bosrand (Buitenvoorde)

1.500 m2

Vlietvoorde Weide

2.250 m2

Vlietvoorde

12.200 m2

Vlietvoorde West

4.600 m2

Bestemming wonen overig

240 m2

400 m2

Dommanschet Life & Garden

200 m2

Groene Horsten

1.500 m2

Totaal

30.650 m2

640 m2

Tabel 2: Bebouwingsmogelijkheden volgend uit bestuursconvenant Duivenvoordecorridor (*dit programma is inclusief 2.000m2 dek boven parkeerplaatsen)

(vastgesteld)

13

bestemmingsplan Noorthey

Op basis van bovenstaande tabel wordt geconcludeerd dat een totaal van 31.290 m 2 aan woningbouw wordt gerealiseerd. Daarmee wordt maximaal 15% van de gesloopte oppervlakte teruggebouwd. De vrijkomende ruimte moet betekenis hebben voor de groene ruimte en moet op een duurzame manier worden ingepast. Er is een kwaliteitsteam ingesteld om hierover te adviseren en plannen te beoordelen. Na een heroriëntatie van de oorspronkelijke plannen in de Duivenvoordecorridor in 2015, heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg in 2016 de spelregels voor de planontwikkeling opnieuw vastgelegd in een ruimtelijke uitnodiging. Alle kwantitatieve en kwalitatieve afspraken uit het convenant zijn daarbij als uitgangspunt gehanteerd. De ruimtelijke uitnodiging wordt beschreven in paragraaf 2.4.3. Doorwerking plangebied Voor het programma 'Noorthey' is ruimte gereserveerd voor 8.400 m 2 aan bebouwing. Met het voorgestelde plan wordt invulling gegeven aan deze ruimte. In de regels wordt gewaarborgd dat wordt voldaan aan de maximale te bebouwen oppervlakte. Daarnaast wordt met het plan veel landschappelijke kwaliteit toegevoegd, zoals beschreven in paragraaf 4.2. Daarmee wordt voldaan aan de afspraken van het bestuursconvenant Duivenvoordecorridor.

14

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

2.3.2

Omgevingsvisie provincie Zuid-Holland

Het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie is op 8 maart 2023 geactualiseerd vastgesteld door de provincie Zuid-Holland in het kader van de Omgevingswet die in 2024 in werking treedt. Het beleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. De provincie stelt in het document 'inleiding' dat onderdeel is van de Omgevingsvisie, de visie, ambities en opgaven voor de provincie. Het omvat 6 richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving: 1. Naar een klimaatbestendige delta; 2. Naar een nieuwe economie: the next level; 3. Naar een levendige meerkernige metropool; 4. Energievernieuwing; 5. Best bereikbare provincie; 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Naast de 6 ambities benoemt de provincie 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' in de Omgevingsvisie die vanuit provinciaal belang zijn ontwikkeld. De provincie werkt bij deze opgaven samen met andere overheden en maatschappelijke partners.

De 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' zijn als volgt:  Landschap en cultuurhistorie;  Gezondheid en veiligheid;  Natuur en recreatie;  Ruimte en verstedelijking;  Wonen;  Bodem en ondergrond;  Cultuurparticipatie en bibliotheken;  Klimaatadaptie;  Zoetwater en drinkwater;  Bereikbaarheid;  Regionale economie;  Energievoorziening. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt gewerkt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Voorliggend bestemmingsplan heeft met name een relatie tot de opgaven 'Landschap en cultuurhistorie', 'Ruimte en verstedelijking' en 'Wonen'.

Doorwerking plangebied De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op meerdere ambities zoals geformuleerd in de Omgevingsvisie. Zo wordt een aantrekkelijker landschap gerealiseerd met aandacht voor natuurwaarden, waarmee de natuur en het landschap wordt versterkt. Ook worden nieuwe woningen ontwikkeld, welke bijdragen aan sterke steden en dorpen in de provincie door voldoende woningen te kunnen bieden aan de inwoners. Doordat een aantrekkelijke leefomgeving wordt gerealiseerd, draagt het plan ook bij aan de gezondheid van de inwoners van Zuid-Holland. Om deze redenen draagt het planinitiatief bij aan de ambities en beleidsdoelen van de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

(vastgesteld)

15

bestemmingsplan Noorthey

2.3.3

Omgevingsverordening provincie Zuid-Holland

De Omgevingsverordening Zuid-Holland is gezamenlijk met de Omgevingsvisie op 20 februari 2019 vastgesteld en op 1 april 2019 in werking getreden. De meest recente versie van de Omgevingsverordening is op 1 april 2023 in werking getreden, waarin enkele wijzigingen zijn doorgevoerd. De Omgevingsverordening is in het kader van de Omgevingswet opgesteld. De Omgevingsverordening stelt regels over diverse aspecten welke van toepassing zijn op de fysieke leefomgeving.

Doorwerking plangebied De volgende artikelen zijn relevant voor onderhavige ontwikkeling. Op ieder artikel wordt getoetst of de ontwikkeling hieraan voldaan. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Artikel 6.9 is relevant vanwege de ligging in een beschermd stads- en dorpsgezicht. In artikel 6.9 van de provinciale Omgevingsverordening staat: 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per salde ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimteiljke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit.

Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. 2. Aanvullende maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van: a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt; b. wegnemen van verharding; c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij:  aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;  indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. Het plangebied ligt binnen de volgende beschermingscategorieën: Artikel 6.9a Beschermingscategorie 3 Buitengebied 1.

Een bestemmingsplan voor een locatie binnen buitengebied kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorps gebied; 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin; b. de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen; c. het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap; d. de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

16

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

Artikel 6.9d Beschermingscategorie 2 Groene buffers 1. Een bestemmingsplan voor een locatie binnen groene buffers kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling voor zover dit geen grootschalige ontwikkelingen behelzen en de bufferfunctie blijkens een afdoende motivering niet onevenredig wordt verstoord. 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. de functie van het gebied als tegenhanger van de stedelijke verdichting en stedelijke dynamiek; b. de identiteit die het gebied verleent aan de nabij gelegen stedelijke omgeving; c. de bescherming die het gebied biedt tegen grootschalige stedelijke ontwikkeling; d. de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. Artikel 6.9g Beschermingscategorie 1 Kroonjuwelen Cultureel Erfgoed 1. Een bestemmingsplan voor een locatie binnen Kroonjuwelen Cultureel Erfgoed kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling voor zover de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft en de ontwikkeling het behoud en de versterking van het betreffende cultureel erfgoed ondersteunt en overwegend meerwaarde heeft voor kwaliteiten en de gebruikswaarde ervan. 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. de herkenbaarheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; b. de historische context van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; c. de uniciteit van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; d.

de kwetsbaarheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; e. de gaafheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; f. de samenhang van de kwaliteiten van Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; g. de richtpunten die zijn opgesteld voor het specifieke kroonjuweel (zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap). De voorgenomen ontwikkeling neemt buitenplaats en kostschool Noorthey als uitgangspunt in het ontwerp. Er zijn nog enkele restanten die hiernaar verwijzen, die met onderhavig planinitiatief behouden worden. De ontwikkeling betreft de realisatie van een statig hoofdgebouw in het centrum van het plangebied, in combinatie met een goede landschappelijke inpassing. Door de sloop van de kassen heeft plangebied meer openheid gekregen. In de nieuwe situatie zal de bebouwde oppervlakte veel lager liggen dan in de oorspronkelijke situatie. Daarnaast zal het groene karakter versterkt worden. Daarmee wordt aangesloten op de landschappelijke waarden van de omgeving. Op deze manieren wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt vna grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X; 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door gedeputeerde staten aanvaarde regionale woonvisie; 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening;

(vastgesteld)

17

bestemmingsplan Noorthey 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. De ladder voor duurzame verstedelijking is op deze ontwikkeling van toepassing. De ladder wordt doorlopen in paragraaf 2.3.4.

Artikel 6.22 Regionale waterkeringen 1. Een bestemmingsplan voor gronden waarop een regionale waterkering ligt als bedoeld in artikel 2.2, bestemt die waterkering als zodanig; 2. Een bestemmingsplan voor gronden die deel uitmaken van een beschermingszone langs een regionale waterkering, bestemt die beschermingszone als zodanig of duidt die als zodanig aan; 3. Voor het bepalen van de omvang van de gronden, bedoeld in het eerste lid en in het tweede lid, wordt uitgegaan van de door de beheerder van de waterkering vastgestelde legger; 4. Met betrekking tot de gronden waarop een regionale waterkering of een beschermingszone ligt, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering; 5. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het vierde lid wordt advies gevraagd aan de beheerder van de waterkering. Binnen het plangebied liggen enkele regionale waterkeringen. Deze waterkeringen blijven behouden en worden niet aangepast. Het bestemmingsplan biedt geen belemmering voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de waterkering.

Artikel 6.26 Bescherming landgoed- en kasteelbiotoop 1. Een bestemmingsplan voor gronden binnen de landgoed- en de kasteelbiotopen kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voor zover: a. geen aantasting plaatsvindt van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop, of b. de ontwikkeling is gericht op verbetering en versterking van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop; 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, bevat een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van deze ontwikkeling op de landgoed- of kasteelbiotoop wordt beschreven. Naast de analyse van de cultuurhistorische kwaliteiten en waarden van het landgoed of het kasteel gaat deze paragraaf in op de wijze waarop de kenmerken en waarden van de landgoed- of kasteelbiotoop beschermd of versterkt worden. Het gaat in ieder geval om de volgende kenmerken en waarden: a. de buitenplaats, bestaande uit het hoofdhuis met bijgebouwen en het bijbehorende park of tuin, of het kasteel of kasteelterrein in de vorm van ruïne, muurrestanten, één of meer bijgebouwen, omgracht terrein, alsmede de functionele en visuele relaties tussen de verschillende onderdelen; b. de basisstructuur waaraan het landgoed of de kasteellocatie bewust direct is gekoppeld: een weg, een waterloop, of beide of in geval van een buitenplaats ook indirect door middel van zichtlijnen; c.

het blikveld: de vrije ruimte die nodig is om de historische buitenplaats of het kasteel in het landschap te herkennen. Naast deze kenmerken en waarden kunnen er voor zowel de landgoed- als de kasteelbiotoop afzonderlijke kenmerken en waarden aan de orde zijn. Over een klein deel van de camping ligt de landgoedbiotoop. De woningbouwontwikkeling vindt niet plaats binnen de grenzen van deze biotoop. De camping blijft behouden in de huidige staat. Daarmee vinden er geen ruimtelijke veranderingen plaats binnen de landgoedbiotoop. De ontwikkeling zal dan ook geen afbreuk doen aan de waarden van deze biotoop. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden van het plangebied.

18

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012

De Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 is vastgesteld in 2006 en herijkt vastgesteld op 25 september 2012. De structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woon- en werkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:  versterken van de groene woonstad;  verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;  beter benutten en verbeteren van de bereikbaarheid. De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Het plangebied 'Noorthey' valt binnen het buitengebied. Voor het buitengebied zijn de onderstaande opgaven geformuleerd:  de ontwikkeling van het Regiopark optimaal benutten als een onderscheidende vestigingsfactor en aanvullende kwaliteit voor het imago van de groene woonstad;  verbetering van de recreatieve mogelijkheden en ontwikkeling van nieuwe economische kansen met behoud van de agrarische functie;  realisatie van diversiteit aan kwaliteiten aan de stadsranden;  verbetering van de recreatieve netwerken en de stad-landverbindingen.

Het gehele spectrum aan woonmilieus is binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg aanwezig, van vroeg naoorlogse wijken, landgoederen, groen wonen, stedelijk wonen, vooroorlogse wijken en historische dorpen tot flatwijken. Het gemeentelijk streven is gericht op 'complete wijken' met alle voorzieningen en verschillende woningtypen in verschillende prijsklassen in aansluiten op de behoeften en de markt. Versterking van cultuurhistorische waarden van gebieden als de Duivenvoordecorridor draagt bij aan de identiteit en diversiteit van de bestaande en nieuwe woonmilieus. De Duivenvoordecorridor wordt in de structuurvisie genoemd als ontwikkellocatie tot woongebied. De Duivenvoordecorridor vormt samen met Schakenbosch de zogenoemde landschappelijke schakelzone van de gemeente, aangemerkt als stadsrandzone. Omdat de Duivenvoordecorridor onderdeel is van de landschappelijke schakelzone, is dit deelgebied ook meegenomen bij de integrale opgaven voor het stedelijk gebied.

(vastgesteld)

19

bestemmingsplan Noorthey

Afbeelding 3: Uitsnede structuurbeeld 'integrale opgaven stedelijk gebied' (plangebied paars omcirkeld)

Doorwerking plangebied Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een landelijke woonomgeving gerealiseerd in het buitengebied, specifiek in de Duivenvoordecorridor. In de Duivenvoordecorridor staat de sanering van glastuinbouw en het herstel van het cultuurhistorisch landgoederenlandschap centraal. In dit gebied richt de gemeente Leidschendam-Voorburg zich op landschappelijk, landelijk en cultuurhistorisch wonen in een sfeer van nieuwe buitenplaatsen. De voorgenomen ontwikkeling speelt hier goed op in. Er wordt een landelijk woonmilieu gecreëerd met veel oog voor landschappelijke elementen. Daarnaast wordt de tuin-as van de voormalige buitenplaats Noorthey zichtbaar gemaakt, wat bijdraagt aan de cultuurhistorie van het gebied. Door het toevoegen van woningen van hoge kwaliteit in een omgeving met een hoge landschappelijke waarde, wordt de omgevingskwaliteit van de stadsrand versterkt. Dit draagt bij aan een van de opgaven voor het buitengebied. Daarnaast versterkt het plan de recreatieve mogelijkheden in de omgeving, door de aanleg van een nieuwe fietsverbinding en een wandelpad. De voorgenomen ontwikkeling sluit om deze redenen goed aan op de structuurvisie en de daarin gestelde ambities en opgaven.

20

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

2.4.2

Bouwstenen omgevingsvisie

De gemeente stelt haar omgevingsvisie stap voor stap op. In 2019 is het Kompas van de Leefomgeving vastgesteld. Dit document geeft de eerste richting aan die de gemeente op wil. Het kompas bevat doelstellingen, agendapunten en hoofdkeuzes. Als belangrijke tussenstap tussen het kompas en de omgevingsvisie zijn een aantal bouwstenen opgesteld. De bouwstenen zijn een uitwerking van het kompas en vormen de agenda voor de omgevingsvisie. De keuzes in het kompas worden in de bouwstenen verder uitgewerkt. De bouwstenen zijn samen het complete verhaal die de toekomst van Leidschendam-Voorburg schetst. De 4 bouwstenen zijn:  Groene woongemeente;  Mobiliteit en bereikbaarheid;  Economie en bedrijvigheid;  Lokale energiestrategie en Transitievisie Warmte. In de bouwstenen wordt beschreven hoe we de kwaliteiten van de gemeente kunnen behouden en tegelijkertijd de keuzes voor de toekomst kunnen inpassen.

Doorwerking plangebied Groene woongemeente De bouwsteen Groene Woongemeente stuurt op het uitbreiden van het woningaanbod, terwijl het aanwezige groen wordt behouden en waar mogelijk versterkt. Dit is mogelijk door met name op binnenstedelijke locaties te bouwen. Noorthey ligt niet binnen de stadsgrenzen. In het verleden zijn in het plangebied kassen gesloopt. Daardoor neemt de bebouwing in het plangebied flink af. De nieuwe woningen sluiten aan op de lokale woningbehoefte, als het gaat om wonen in het groen. Daarnaast wordt een klein deel goedkoop gerealiseerd, waarmee verschillende groepen goed bediend worden door het plan. Door de toevoeging van nieuw groen wordt goed aangesloten op de ambities van deze bouwsteen. Mobiliteit en bereikbaarheid De bouwsteen Mobiliteit en bereikbaarheid stuurt op het benutten van de bestaande infrastructuur en het stimuleren van andere vervoerswijzen dan de auto, zoals de fiets of het openbaar vervoer. Het plangebied wordt goed ontsloten voor fietsers. Er zijn enkele ontsluitingen aanwezig die enkel door fietsers gebruikt kunnen worden, waarmee het fietsgebruik gestimuleerd wordt. Het parkeren kan worden opgevangen in het plangebied, waarmee onderhavig planinitiatief aansluit op deze bouwsteen. Economie en bedrijvigheid De bouwsteen Economie en bedrijvigheid zet in op een aantrekkelijke groene woongemeente met een uitstekend voorzieningniveau.

Daarnaast wordt gestuurd op een werkgelegenheidsgroei en een buitengebied met een economisch verdienmodel. Onderhavig planinitiatief voorziet niet in de realisatie van bedrijvigheid of voorzieningen. Wel zijn de aanwezige voorzieningen goed bereikbaar vanaf het plangebied, waarmee er een aantrekkelijke woonomgeving wordt gecreëerd. Daarmee sluit het planinitiatief aan op deze bouwsteen. Lokale energiestrategie en Transitievisie Warmte De bouwstenen voor de Lokale energiestrategie en Transitievisie Warmte zetten in op de verduurzaming van de gemeente. Onderhavig planinitiatief sluit daarop aan doordat de woningen voldoen aan de wettelijke eisen voor nieuwbouwwoningen. Daarnaast is door de sloop van de kassen de uitstoot ook verminderd.

(vastgesteld)

21

bestemmingsplan Noorthey

2.4.3

Ruimtelijke uitnodiging: 'Maak het in de Duivenvoordecorridor'

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft op 7 juni 2018 de ruimtelijke uitnodiging 'Maak het in de Duivenvoordecorridor' vastgesteld. Na een uitgebreid overleg met verschillende belanghebbenden vormt de ruimtelijke uitnodiging het kader voor de gewenste ontwikkelingen binnen de Duivenvoordecorridor. In deze ruimtelijke uitnodiging staan ook de gewenste kaders voor Noorthey geschetst. Met de ruimtelijke uitnodiging heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg de ontwikkelingsplannen in hoofdlijnen uiteengezet, waarin de kaders, wensen en ambities voor het gebied geschetst zijn. De centrale opgave voor de Duivenvoordecorridor luidt als volgt: "Van de toekomstige Duivenvoordecorridor wordt verwacht dat het een ecologische en landschappelijke kwaliteit heeft die is gebaseerd op de historische kenmerken en kwaliteiten van het gebied. De kwaliteit moet het onderscheidende karakter van de woonmilieus definiëren en het gebied ecologisch en recreatief versterken."

Doorwerking plangebied Voor het deelgebied Noorthey zijn specifieke eisen en ambities opgesteld. De volgende eisen worden gesteld aan het deelgebied Noorthey: Ruimtelijk  Een duurzame, eigentijdse/historiserende en onderscheidende woonomgeving, met een duidelijke relatie met het groen;  De as van de voormalige tuin wordt uitgelicht;  De voormalige vijver wordt grotendeels gereconstrueerd;  Een dicht beplante bosstrook aan de zijden Noorthey en Noortheylaan met en minimale breedte van 10 meter;  Een bosstrook aan de overige zijden met een minimale breedte van 30 meter;  Hoofdrichting bebouwing en groen begeleiden hoofdas tuin;  Houdt rekening met milieuzonering (sportvelden, camping, etc.)  Ontwerp alzijdige gebouwen; Programmatisch  Totaal netto bebouwd oppervlakte (footprint) van maximaal 4.000 m2;  Woningen krijgen maximaal 2 lagen met een kap;  Één bijzonder element op de symmetrie-as uit de tuin van Noorthey (maximaal 4 lagen met kap). Verkeerskundig  De verkeersentree vanaf Schakenbosch;  Langzaamverkeersroute over het terrein, Schakenbosch - Noortheylaan;  Het gebied is openbaar toegankelijk;  Parkeren binnen deelplan.

Daarnaast zijn de volgende ambities gesteld voor Noorthey:  Meer groen binnen het deelplan;  Zoveel mogelijk gebruik maken van gebiedseigen groen;  Het uitlichten van lijnen uit de voormalige tuin van Noorthey en een open karakter geven aan de ruimte rondom de vijver;  De tuin-as van de voormalige tuin versterken door middel van bijvoorbeeld een scheidende bosstrook of sloot in lengte van de as. Duurzaamheid  Een hoge ambitie op duurzaamheid, op gebouw- en gebiedsniveau. Woonmilieu  Geef ruimte voor exclusief wonen;  Een integrale sociale ambitie, bijvoorbeeld door het gezamenlijk beheer en onderhoud van het groen.

22

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

Afbeelding 4: spelregels voor Noorthey Deze eisen en ambities vormen de basis voor Noorthey. Met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de gestelde eisen en ambities. Echter wordt ook gedeeltelijk afgeweken van het gestelde kader. Zo wordt buiten het ontwikkelgebied gebouwd en wordt de gesloten bosstrook anders vormgegeven. Deze aanpassingen leiden uiteindelijk tot een plan dat beter aansluit op de cultuurhistorische waarde van het gebied. De groene waarden komen ook nog steeds zoveel mogelijk naar voren. De uitwerking van het stedenbouwkundig plan is verder toegelicht in paragraaf 4.2. Het plan sluit aan op de belangrijkste uitgangspunten van de Ruimtelijke uitnodiging: 'Maak het in de Duivenvoordecorridor'.

(vastgesteld)

23

bestemmingsplan Noorthey

2.4.4

Ambities gemeentelijk woonbeleid

In de Bouwsteen groene woongemeente Leidschendam-Voorburg 2021 en de Woonzorgvisie 2022-2030 zijn de actuele thema's op het gebied van huisvesting (met eventueel daarbij behorende knelpunten) binnen de gemeente in kaart gebracht. De gemeente stelt in de Bouwsteen de volgende doelen om specifieke opgaven te behalen: a. Ruimte voor woningbouw van 4.500 tot 5.000 woningen tot 2040; b. Niet bouwen in het groen (uitwerking kompas: kwaliteit boven kwantiteit); c. Functies parkeren, economie en zorg gaan niet ten koste van groen of woningen; d. Gezien de bevolkingsgroei houden we rekening met extra ontwikkeling van jongerenvoorzieningen, culturele voorzieningen, zorg en onderwijs. Uitgangspunt is een rustig stedelijk en hoogwaardig woonmilieu. Bij de invulling van de woonopgave gaat Leidschendam-Voorburg uit van de woningbehoefte van inwoners en zet zich in voor groepen waar de woningnood het hoogst is en blijft: jongeren, studenten, starters, senioren, kwetsbare inwoners, statushouders en spoedzoekers. Leidschendam-Voorburg stuurt waar mogelijk op de nieuwbouw van een substantieel aantal betaalbare woningen binnen bestaande woningbouwlocaties.

In de Woonzorgvisie Leidschendam-Voorburg 2022-2030 heeft de gemeente op het gebied van huisvesting als ambitie vastgesteld: "het realiseren van voldoende en kwalitatief geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen." De opgaven die de gemeente stelt zijn: a. Het realiseren en ontwikkelen van geschikte zelfstandige woonruimtes; b. Het faciliteren en sturen op het realiseren van woonzorginitiatieven. Doorwerking plangebied Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ingezet op een groene woonomgeving en een aantrekkelijke leefomgeving. Dit sluit met name aan op de Bouwsteen groene woongemeente. Met onderhavig plan wordt slechts vier goedkope woningen gerealiseerd. Het concept van landelijk en groen wonen maakt het niet mogelijk om in voldoende goedkope woningen te voorzien, zoals gesteld in de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020. Dit wordt nader onderbouwd in paragraaf 2.4.5.

24

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

2.4.5

Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020

Naar aanleiding van de woonvisie heeft de gemeente beleid ontwikkeld om meer betaalbare woningen te realiseren. In het bijzonder is er op dit moment een grote vraag naar sociale huurwoningen. Daarvoor zijn de Beleidsregels Woningbouw 2018-2021 vastgesteld. De beleidsregels vormen in principe een toetsingskader voor de beoordeling, prioritering en fasering van woningbouw. Het uitgangspunt is dat tenminste 30% sociale (huur)woningen moet worden verwezenlijkt. Naast de sociale (huur)woningen blijkt ook een grote vraag te zijn naar middeldure koop- en huurwoningen. Daarnaast blijkt dat de sociale huurwoningen die gerealiseerd zijn, veelal niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om effectiever in te kunnen zetten op de realisatie van sociale huurwoningen en middeldure huur- en koopwoningen, heeft de gemeenteraad op 7 juni 2022 de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022 vastgesteld. Deze verordening is een uitwerking van de structuurvisie en de woonvisie. De huidige versie van de verordening is sinds 1 juli 2022 in werking.

Doorwerking plangebied Met de voorgenomen ontwikkeling worden 4 goedkope, 2 middeldure en circa 59 dure woningen gerealiseerd. Daarmee wordt niet tegemoet gekomen aan de ambitie om voornamelijk goedkope woningen te realiseren. In artikel 3 zijn situaties genoemd waar deze verordening niet van toepassing is. In lid 5 is genoemd dat deze verordening niet van toepassing is op een bouwplan, indien voor de dag van inwerkingtreding van deze verordening door de raad of het college bindende ruimtelijke en/of programmatische randvoorwaarden of uitgangspunten ten behoeve van het bouwplan zijn vastgesteld in de vorm van een ruimtelijk kader, spelregelkaarten, een ruimtelijke uitnodiging, een ontwikkelvisie, randvoorwaarden voor een aanbesteding/tender of enig andere daarmee naar aard, doel en/of inhoud vergelijkbare besluit en/of document. Voor het plangebied is een ruimtelijke uitnodiging opgesteld, zoals beschreven in paragraaf 2.4.3. Op basis van deze spelregels is het niet mogelijk om voldoende sociale woningbouw te realiseren. Daarmee zijn de regels zoals gesteld in de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 niet van toepassing op onderhavig planinitiatief.

2.4.6

Water- en rioleringsplan Leidschendam-Voorburg 2022-2027

In het Water- en rioleringsplan Leidschendam-Voorburg 2022-2027, vastgesteld op 10 november 2021, is de toekomstvisie voor 2050 op de zorg voor riolering en grond- en oppervlaktewater beschreven. De volgende beleidsdoelen zijn als uitgangspunt aangehouden:  Water- en rioleringszorg draagt bij aan een goede volksgezondheid;  Leidschendam-Voorburg wordt duurzaam en klimaatbestendig gemaakt;  Water- en rioleringszorg draagt bij aan een schone en prettige leefomgeving;  De gemeente heeft een goede dienstverlening;  De gemeente levert kwaliteit tegen een maatschappelijk verantwoord kostenniveau. Om de ambitieuze doelen van het Water- en rioleringsplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Doorwerking plangebied Onderhavig planinitiatief voldoet aan de gestelde voorwaarden van het Water- en rioleringsplan Leidschendam-Voorburg 2022-2027. Het aspect water wordt nader onderbouwd in paragraaf 5.2.

(vastgesteld)

25

bestemmingsplan Noorthey

2.4.7

Verkeer en parkeerbeleid

2.4.7.1 Verkeer- en vervoersplan Het herijkte Verkeer- en Vervoersplan 2014 is vastgesteld op 14 oktober 2014 en bestaat uit drie delen. Onderdeel A geeft de visie en de opgaven van de gemeente Leidschendam-Voorburg bij het verkeers- en vervoerbeleid in de periode 2014-2020, met een doorkijk naar 2040. In het uitgebreidere deel B worden de achterliggende analyses en oplossingsrichtingen beschreven. Om de oplossingen uit te voeren zal een meerjaren uitvoeringsprogramma (deel C) worden opgesteld dat gekoppeld is aan het Investeringsprogramma Ruimtelijke Ontwikkeling en jaarlijks wordt geactualiseerd. Onderdeel van het uitvoeringsprogramma is een maatregelenlijst.

2.4.7.2 Nota Parkeerbeleid 2021 De Nota Parkeerbeleid 2021 is vastgesteld op 6 april 2021. In de Nota Parkeerbeleid 2021 is de visie op parkeren in de gemeente Leidschendam-Voorburg vastgelegd en staan de kaders voor verdere uitwerking van het parkeerbeleid. De gemeente wil een duidelijk en eenduidig parkeerbeleid voeren, waarbij parkeerbeleid ook kan betekenen dat er juist geen parkeermaatregelen worden getroffen. Deze nota is tot stand gekomen op basis van twee gemeente-brede enquêtes over parkeren, objectieve parkeermetingen en een interactief proces met een klankbordgroep bestaande uit bewoners en ondernemers. twee gemeente-brede enquêtes over parkeren en objectieve parkeermetingen gehouden.

2.4.7.3 Nota Parkeernormen 2012 De Nota Parkeernormen is vastgesteld op 6 november 2012 en beschrijft de parkeernormen voor fiets en auto binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg. Hieraan moet worden voldaan bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. De nota beschrijft de achterliggende rekenmethodiek en geeft aan onder welke voorwaarden van de norm mag worden afgeweken.

Doorwerking plangebied De auto is en blijft een belangrijk vervoersmiddel in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Grote delen van Leidschendam-Voorburg zijn vaak uitstekend bereikbaar per auto. Tijdens piekmomenten kan het voorkomen dat de wegcapaciteit onvoldoende blijkt voor het aantal verkeersbewegingen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet daarom rekening gehouden worden met de gevolgen op de bereikbaarheid en mobiliteit van de gemeente als geheel. Voor onderhavige ontwikkeling wordt in paragraaf 5.12 nader ingegaan op de aspecten parkeren en verkeersgeneratie rondom autoverkeer.

2.4.8

Uitvoeringsprogramma duurzaamheid 2019-2022

Om te zorgen dat ook voor de toekomstige generaties onze planeet een goede plek is om te leven, moeten we veranderen in hoe we werken, wonen en leven. Ook in deze gemeente. Het college van burgemeester en wethouders van Leidschendam-Voorburg wil grote stappen zetten op het gebied van duurzaamheid en milieu. De ambitie is een CO2-neutrale gemeente met een circulaire economie in 2050. De gemeente werkt aan een toekomstbestendige stad met een gezond woon- en leefklimaat. De gemeente is trots op Leidschendam-Voorburg als groene en duurzame woonstad en wil dit samen met de bewoners blijvend versterken. Sinds 2016 is op basis van de Duurzaamheidsagenda 2016-2020 aan verduurzaming gewerkt. op basis van ontwikkelingen, het coalitieakkoord in 2018 en vakinhoudelijke kennis van partners en ambtenaren wordt het duurzaamheidsbeleid verder ontwikkeld en bestendigd in het uitvoeringsprogramma duurzaamheid 2019-2022. Dit uitvoeringsprogramma is vastgesteld op 10 december 2019.

26

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey Doorwerking plangebied Onderhavig planinitiatief past binnen de kaders van het uitvoeringsprogramma duurzaamheid 2019-2022. Het aspect duurzaamheid in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling is verder beschreven in paragraaf 5.10.

(vastgesteld)

27

bestemmingsplan Noorthey

Hoofdstuk 3 3.1

Bestaande situatie

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied op basis van de bestaande situatie, de ruimtelijke hoofdstructuur en de aanwezigheid van verschillende functies in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan.

3.2

Bestaande functies en ruimtelijke structuren

3.2.1

Bestaande functies

Het plangebied Noorthey omvat meerdere percelen aan de Noortheylaan. Het plangebied is onderdeel van de Duivenvoordecorridor. Dit is een oude strandwal welke al voor lange tijd werd gebruikt voor tuinbouw en veehouderij. In de vorige eeuw werden in het gebied veel kassencomplexen gebouwd. Deze kassen zijn inmiddels uit het plangebied verwijderd. Dit deel van het plangebied is op dit moment in gebruik als weiland/grasland. Daarnaast is ook een deel van het plangebied in gebruik door een solitaire woning, betreffende de Noortheylaan 21. Het noordelijke deel van het plangebied is op dit moment in gebruik als kleinschalige camping.

3.2.2

Bestaande ruimtelijke structuren

Het plangebied is gesitueerd aan de rand van Leidschendam. De ruimtelijke structuren worden hoofdzakelijk bepaald door de bebouwingsstructuur, de verkeersstructuur en de groen- en waterstructuur. 3.2.2.1 Bebouwingsstructuur De kassencomplexen die voorheen in het gebied hebben gestaan zijn niet meer aanwezig. Binnen het plangebied bevindt zich een solitaire woning met enkele bijgebouwen. Op het terrein van de camping is een bedrijfswoning aanwezig, evenals enkele gebouwen ten behoeve van de camping. 3.2.2.2 Wegenstructuur Het plangebied wordt ontsloten via de Noortheylaan. Dit is een doodlopende straat voor autoverkeer, welke uitkomt op de Veursestraatweg. Langs de camping loopt tevens een fietspad die het gebied voor fietsers en wandelaars verbindt met de voorzieningen aan de andere kant van de Dobbewetering. 3.2.2.3 Groenstructuur Het plangebied is gekenmerkt door een groen karakter van hoog opgaande bomen, struiken en open grasgebieden. 3.2.2.4 Waterstructuur De waterstructuur van het plangebied bestaat uit meerdere waterlopen. Het belangrijkste oppervlaktewater betreft de Dobbewetering, welke onderdeel is van het beschermde stads- en dorpsgezicht. Deze stroomt langs de noordwestzijde van het plangebied. Deze staat in verbinding met Voorschoten en Leidschendam.

Aan de zuidkant van het plangebied ligt tevens de Dobbewetering, welke ter plaatse het plangebied scheidt van het Schakenbosch. Aan de Noortheylaan is tevens een sloot aanwezig, welke vanaf de Veursestraatweg richting de Dobbewetering loopt. In het midden van het plangebied zijn enkele kleinere sloten aanwezig.

28

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

Hoofdstuk 4 4.1

Toekomstige situatie

Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de toekomstige situatie van het plangebied. Deze toekomstige situatie bepaalt de vorm en inhoud van de juridische regeling (bestemmingsregels) van dit bestemmingsplan.

4.2

Toekomstige situatie

4.2.1

Stedenbouwkundige opzet

Voor de stedenbouwkundige opzet van Noorthey wordt de voormalige buitenplaats Noorthey als uitgangspunt genomen. Elementen van de voormalige bebouwing en tuin worden in het plan teruggebracht. Op deze manier kan een woonomgeving worden gecreëerd in een groene omgeving. Centraal in het plangebied wordt een carré gerealiseerd. Dit wordt de focus van het plangebied. Deze verwijst naar de vroegere bebouwing van Noorthey. De carré wordt omringd door groen. Dit betreffen enerzijds open stukken landschap en stukken bos. Aan de rand van het plangebied wordt een lint gerealiseerd. Deze dient als afscheiding van het plangebied aan de noord- en westzijde. Het gehele plangebied wordt groen ingepast, zodat zowel het lint als de carré goed in het landschap passen. In het midden van het plangebied wordt een stuk groen open gehouden. Dit ligt iets lager dan de omliggende stukken grond. De voormalige vijver van Noorthey wordt hierin teruggebracht. De bestaande camping blijft behouden in de huidige vorm. Hier worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

(vastgesteld)

29

bestemmingsplan Noorthey

Afbeelding 5: stedenbouwkundig schetsplan Noorthey

4.2.2

Bebouwingsstructuur

In het plangebied zijn hoofdzakelijk twee bebouwingstypen te onderscheiden. Dit zijn de lintbebouwing en de carré. Deze worden hieronder verder toegelicht.

4.2.2.1 Lintbebouwing De lintbebouwing bestaan uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen. De woningen worden twee lagen met een kap. De woningen krijgen tevens een uitstraling die passend is bij het gebied. Iedere woning heeft ruimte voor een bijgebouw. Daarnaast is het mogelijk om kleinschalige appartementen te realiseren in het lint.

30

(vastgesteld)

bestemmingsplan Noorthey

4.2.2.2 Carré De carré is het meest prominente gebouw in het plangebied. Dit betreft een gebouw van één parkeerlaag met 3 woonlagen, welke op een verhoging wordt geplaatst. De carré is vanaf de noordzijde toegankelijk. Aan deze kant is het bouwblok open, waardoor men vanaf de openbare weg toegang heeft tot de hoftuin in de carré. Naast de ingang steekt het gebouw iets uit naar voren, waardoor de focus van het gebouw op de ingang ligt. De hoftuin is toegankelijk voor alle bewoners van de carré. Daarnaast krijgt iedere woning tevens een eigen tuin grenzend aan de hoftuin. Onder de hoftuin is een garage aanwezig waar geparkeerd kan worden.

4.2.3