2984-18 Bijlage 15 toelichting, Detailhandels- en horecastructuurvisie 2019
Tekst van het document
Bijlage: 15
Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg
Dit document is in opdracht van de gemeente Leidschendam-Voorburg opgesteld door:
Opdrachtgever: Contactpersonen:
Gemeente Leidschendam-Voorburg Mevrouw E. Govers De heer J. Cornelissen
Projectteam DTNP:
De heer D.J. Droogh De heer W. Frielink De heer T. Wissink 1913.0118 Januari 2019
Projectnummer: Datum:
Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg
Inhoudsopgave
SAMENVATTING 1
Context
1
4
De Julianabaan
29
1.1
Inleiding
2
4.1
Functioneel-ruimtelijke analyse
30
1.2
Vigerend beleid
3
4.2
Functioneel-ruimtelijke visie
33
1.3
Feiten en cijfers
4
4.3
Acties en maatregelen
35
1.4
Ontwikkelingen
8
5
Huygenskwartier
36
5.1
Functioneel-ruimtelijke analyse
37
2
Landelijke trends in centra
10
2.1
Een nieuwe markt
11
5.2
Functioneel-ruimtelijke visie
40
2.2
Veranderende centra
15
5.3
Acties en maatregelen
41
3
Visie op de voorzieningenstructuur
17
6
Leidschendam-Centrum
42
3.1
Huishoudensstijlen
18
6.1
Functioneel-ruimtelijke analyse
43
3.2
Koopstromen
21
6.2
Functioneel-ruimtelijke visie
46
3.3
Gewenste voorzieningenstructuur
23
6.3
Acties en maatregelen
48
SAMENVATTING
Samenvatting
Naast alle bedreigingen van buitenaf zijn er ook
De ontwikkeling van Mall of the Netherlands
duidelijke kansen. Zo hebben de vier hoofd-
loopt voor op deze detailhandelsvisie. Het
De functie en positie van centrumgebieden
centra van de gemeente (Mall of the Nether-
winkelcentrum Leidsenhage heeft de afgelopen
verandert snel als gevolg van wijzigingen in het
lands, De Julianabaan, Huygenskwartier en
jaren de functie als regionaal centrum verloren.
koop- en vrijetijdsgedrag van de consument.
Leidschendam-Centrum) alle een sterk eigen
Met de investeringen die nu worden gedaan,
Ook wijzigt de lokale markt als gevolg van
karakter en zijn daarmee complementair aan
komt er een nieuw winkelcentrum dat niet alleen
onder andere vergrijzing. De groeiende
elkaar. Daarnaast biedt het woningbouw-
regionaal, maar ook landelijk een toonaan-
marktpositie van webwinkels heeft sterke
programma in Leidschendam-Zuid en -Centrum
gevende positie krijgt. Dit is van belang voor het
invloed op het aantal en het vestigingsgedrag
een duidelijke kans voor het winkelgebied
evenwicht tussen onze winkelcentra om ze
van winkels. Ook in de horeca zijn er grote
rondom het Damplein. De ontwikkeling van de
weer in positie te kunnen brengen en hun
wijzigingen in het bezoekgedrag, onder andere
Haagse Binckhorst, direct grenzend aan de
aantrekkingskracht te vergroten.
als gevolg van sociale media, digitalisering van
verzorgingsgebieden voor De Julianabaan en
de maatschappij, ‘festivalisering’ en alcohol-
Huygenskwartier, biedt kansen voor die twee
Het toekomstige detailhandel- en horecabeleid
wetgeving. De rol van ontmoeten en beleven
centrumgebieden.
is vooral gericht op het behouden en waar mogelijk versterken van de vier hoofdcentra.
wordt voor centra belangrijker. Grenzen tussen detailhandel, horeca en publieksfuncties als
Het voorliggende document geeft een beknopte
Gelet op de trends en ontwikkelingen in de
bibliotheken, bioscopen en musea vervagen
en samenhangende visie op de detailhandel- en
winkelmarkt en de ontwikkeling van de Mall of
(‘blurring’).
horecastructuur van Leidschendam-Voorburg,
the Netherlands ligt er al een grote ambitie en
gebaseerd op actuele inzichten in onder andere
opgave de drie hoofdcentra (naast MotN)
Met de ligging in de dynamische Metropoolregio
trends en ontwikkelingen en de lokale situatie.
gevuld en aantrekkelijk te houden. Hiervoor
(MRDH) en met de ontwikkeling van de Mall of
De focus ligt daarbij, net als bij de visie uit 2013,
kunnen zij alle beleidsmatige steun gebruiken
the Netherlands heeft Leidschendam-Voorburg
op de drie grotere centra De Julianabaan,
die er is. Dit houdt in dat er terughoudend wordt
te maken met een snel veranderende markt
Huygenskwartier en Leidschendam-Centrum.
omgegaan met nieuwe detailhandels- en
voor voorzieningen. De positie van afzonderlijke
Het grootste winkelgebied, de toekomstige Mall
horecaontwikkelingen buiten de vier hoofd-
centra wijzigt. Het huidige (sectorale) beleid uit
of the Netherlands, is volop in ontwikkeling,
centra. De overige (buurt)centra in Leidschen-
2011 (horeca) en 2013 (detailhandel) van de
heeft een eigen positie en richt zich op een
dam-Voorburg zijn daarmee alleen aanvullend
gemeente Leidschendam-Voorburg is hierop
groter verzorgingsgebied.
op de vier hoofdcentra van de gemeente.
nog onvoldoende toegerust en benadrukt onvoldoende de onderlinge samenhang.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
In het verleden heeft de gemeente voor detailhandel reeds de keuze gemaakt de buurtcentra niet meer actief te ondersteunen en nieuwe ontwikkelingen te stimuleren in de vier hoofdcentra. Wel zullen we buiten de centra medewerking verlenen aan transformatieinitiatieven. Deze beleidslijn blijft onveranderd. Een uitzondering hierop vormt de supermarkt in Stompwijk. Deze supermarkt vervult een belangrijke functie voor de leefbaarheid in het dorp. Zonder deze supermarkt moeten inwoners uit Stompwijk voor hun dagelijkse boodschappen het dorp uit. Behoud van de supermarkt in Stompwijk wordt dus geambieerd.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
1 Context
1.1
Inleiding
Doel
afzonderlijke centrumgebieden en uitdaagt tot
De gemeente Leidschendam-Voorburg wil haar
nieuwe investeringen op de juiste locatie.
Aanleiding
bestaande beleid voor detailhandel en horeca
De functie en positie van centrumgebieden
herijken en waar nodig bijstellen. De focus ligt
DTNP
verandert snel als gevolg van wijzigingen in het
daarbij, net als bij de visie uit 2013, op de drie
De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft DTNP
koop- en vrijetijdsgedrag van de consument. De
grotere centra De Julianabaan, Huygenskwartier
gevraagd hen te ondersteunen bij het actualiseren
groeiende marktpositie van webwinkels heeft
en Leidschendam-Centrum. Het grootste
van het detailhandels- en horecabeleid. In opdracht
sterke invloed op het aantal en het vestigings-
winkelgebied, de toekomstige Mall of the
van en in samenspraak met de gemeente Leidsch-
gedrag van winkels. Ook in de horeca zijn er grote
Netherlands, is volop in ontwikkeling, heeft een
endam-Voorburg heeft DTNP dit rapport opgesteld.
wijzigingen in het bezoekgedrag, onder andere
eigen positie en richt zich op een groter
als gevolg van sociale media, digitalisering van de
verzorgingsgebied. Het eigendom ligt bij een
Leeswijzer
maatschappij, ‘festivalisering’ en alcoholwet-
commerciële partij, zij dragen zorg voor het
In het vervolg van dit hoofdstuk wordt ingegaan op
geving. De rol van ontmoeten en beleven wordt
beheer, de branchering en promotie. Met de
de huidige context. Het vigerende beleid wordt kort
voor centra belangrijker. Grenzen tussen detail-
profilering van de winkelcentra en de acties die
toegelicht, feiten en cijfers worden gepresenteerd,
handel, horeca en publieksfuncties als biblio-
benoemd staan in deze visie wordt ingespeeld
en in gang gezette en/of aanstaande
theken, bioscopen en musea vervagen (‘blurring’).
op de ontwikkeling van de mall.
ontwikkelingen worden besproken.
Met de ligging in de dynamische Metropoolregio
Het doel van de actualisatie van het detail-
Hoofdstuk 2 gaat in op de actuele trends en
(MRDH) en met de ontwikkeling van de Mall of
handels- en horecabeleid is een beknopte en
ontwikkelingen in de winkel- en horecamarkt. De
the Netherlands heeft Leidschendam-Voorburg te
samenhangende visie die:
gevolgen voor Leidschendam-Voorburg worden
maken met een snel veranderende markt voor
•
beschreven.
Inspeelt op veranderende consumenten-
voorzieningen. De positie van afzonderlijke centra
voorkeuren en -gedrag en voorziet in een
wijzigt. Het huidige (sectorale) beleid uit 2011
daarbij passende en duurzame voorziening-
In hoofdstuk 3 wordt op basis van een analyse van
(horeca) en 2013 (detailhandel) van de gemeente
enstructuur (ook in de verschillende wijken);
huishoudenstypen en koopstromen ingegaan op
Kaders biedt voor het te voeren beleid, het
de toekomstige functie en positie van de drie
doende toegerust en benadrukt onvoldoende de
creëren van randvoorwaarden en het toetsen
centra.
onderlinge samenhang. Hierdoor is er behoefte
van marktinitiatieven, en die een bouwsteen
aan visie op en beleid voor de mogelijkheden en
is voor de Omgevingsvisie;
Hoofdstukken 4, 5 en 6 gaan achtereenvolgens in
Aan marktpartijen inzicht biedt in de
op De Julianabaan, Huygenskwartier en
specifieke kansen en kwaliteiten van de
Leidschendam-Centrum.
Leidschendam-Voorburg is hierop nog onvol-
kansen die juist de combinatie van detailhandel, horeca en overige vrijetijdsfuncties bieden.
2 van 48
•
•
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
1.2
Vigerend beleid
Horecabeleid 2011 Het horecabeleid doet geen uitspraken over de
Het huidige detailhandelsbeleid dateert uit 2013.
ruimtelijke voorzieningenstructuur. Er worden in
Hierin ligt het accent sterk op de (onderlinge)
totaal acht horecacategorieën onderscheiden;
positionering van centra. Het horecabeleid is
vijf vallen onder de ‘Lichte’ horeca, waarbij
opgesteld in 2011. In deze nota staat vooral de
onderscheid wordt gemaakt in de mate waarin
planologisch-juridische regelgeving centraal.
deze detailhandelgerelateerd is (o.a. openingstijden) en of deze wel of niet een grote
Detailhandelsvisie 2013
verkeersaantrekkende werking heeft. De
In de detailhandelsvisie wordt ingezet op
‘Middelzware’ (avond en deels nacht) en ‘Zware’
concentratie in en versterking van de vier grotere
horeca (nacht en grote aantrekkingskracht)
centra. Ontwikkelingen binnen deze centra zijn
betreft horeca met meer nachtelijke overlast.
gewenst, mits ze passen binnen de volgende positionering:
Blurring van detailhandels- en horeca-
•
Leidsenhage / Mall of the Netherlands: het
activiteiten wordt beperkt toegestaan: de
winkelparadijs;
detailhandelondersteunende horecavoorziening
De Julianabaan: gemakkelijk en volledig
moet naar zijn aard ondergeschikt zijn aan de
winkelen;
hoofdfunctie. Dit is vertaald naar een maximale
Huygenskwartier: luxueus en cultureel
oppervlaktegrens: het oppervlak dat in gebruik
genieten;
is als horeca mag niet meer dan 30% bedragen
Leidschendam-Centrum: genieten aan de Vliet.
van het totale brutovloeroppervlak van de
• • •
Horeca in het Huygenskwartier (Bron: M. Cornelissen)
winkel, én is gemaximeerd op 20 m². OnderAanvullend aan deze vier hoofdcentra is het beleid
steunende horeca in detailhandel is uitgezon-
ook voor het wijkwinkelcentrum aan de Prins
derd van de exploitatievergunningplicht. In het
Frederiklaan en de supermarkt in Stompwijk
horecabeleid zijn geen regels opgenomen over
gericht op behoud van het aanbod. Overige
detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
bestaande detailhandelslocaties hebben geen
van horeca. Indien er alcoholhoudende drank
status meer in het beleid. De markt bepaalt of deze
wordt geserveerd, dan is dit volgens de Drank-
blijven bestaan. Aan initiatieven tot transformatie
en Horecawet verboden.
zal medewerking worden verleend. 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
Mall of the Netherlands in aanbouw
3 van 48
1.3
Feiten en cijfers
Ligging gemeente, en centrale winkelgebieden in de regio, geschaald naar m² winkelvloeroppervlak
Ligging De dubbelkern Leidschendam-Voorburg is gedurende de vorige eeuw vastgegroeid aan oostelijk Den Haag en maakt sindsdien deel uit van de stedelijke agglomeratie. Het oostelijke deel van de gemeente bestaat daarentegen uit landelijk gebied, met Stompwijk als enige dorpskern. Het kanaal De Vliet heeft een belangrijke rol gehad in het ontstaan van Leidschendam-Voorburg en heeft tot op de dag van vandaag invloed op zowel het stedelijk weefsel (o.a. complexe infrastructuur met tunnels en bruggen) als op de uitstraling. Er is goede bovenlokale ontsluiting door trein, metro, tram, RandstadRail, bus en grote snelwegen. Op korte afstand van LeidschendamVoorburg ligt de binnenstad van Den Haag.
Inwoners De gemeente telde op 1 januari 2017 circa 74.600 inwoners*. De prognose is dat dit zal toenemen tot circa 76.400 in 2025**. De gemeente is bovengemiddeld vergrijsd (23% *
CBS (2018), CBS Statline Kerncijfers wijken- en buurten 2017 ** ABF Research B.V. Delft (2017), Prognose 20172050
4 van 48
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
65+’ers t.o.v. 18% gemiddeld in Nederland).
Winkelgebieden Leidschendam-Voorburg en directe omgeving, geschaald naar m² winkelvloeroppervlak
Leidschendam-Voorburg is ook een welvarende gemeenschap: het inkomensniveau ligt ruim 20% boven het landelijke gemiddelde. Meer over het type inwoners volgt in hoofdstuk 3.
Gemeentelijke voorzieningenstructuur In de gemeente zijn circa 350 winkels gevestigd met samen 78.560 m² winkelvloeroppervlak (wvo)* (zie grafiek p. 6) en circa 130 horeca vestigingen van samen ruim 12.000 m² wvo (zie grafiek p. 7). De voorzieningenstructuur in de gemeente is sterk hiërarchisch, met Leidsenhage als veruit het grootste winkelgebied, en De Julianabaan, Huygenskwartier en Leidschendam-Centrum daaropvolgend. Leidsenhage Leidsenhage is met een huidige omvang van circa 90 winkels en 10 horecabedrijven, met een gezamenlijke omvang van ruim 31.000 m² wvo, veruit het grootste (zie grafiek p. 6 en 7). Er is een AH XL en een grote Jumbo en daarnaast veel versaanbod, maar vooral heel veel modisch aanbod. Na voltooiing van de reeds gestarte herontwikkeling tot Mall of the Netherlands zal het winkelcentrum circa 3 keer zo groot zijn (zie verder par. 1.4). *
Locatus (2018), Verkooppuntenbestand verkregen op 09-02-2018.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
5 van 48
De Julianabaan
Huidig winkelaanbod naar branche in m² winkelvloeroppervlak
Het planmatige opgezette winkelcentrum De Julianabaan is in de jaren ’60 ontstaan. Het is gericht op gemak en efficiëntie, met name voor winkels, en heeft een goede bereikbaarheid. Een relatief groot deel van het winkelgebied is voorzien van een transparante luifel. Er zijn ongeveer 60 winkels en circa 15 horecabedrijven, met een gezamenlijke omvang van ongeveer 14.000 m² wvo. Grote winkels zijn de twee supermarkten van moderne omvang (AH: 1.650 m² wvo, Jumbo: ca. 2.200 m² wvo), maar ook Hema (ca. 1.000 m² wvo), Blokker en Sport 2000 (beide ca. 500 m² wvo). Het horecaaanbod bestaat voor de helft uit fastservice- en afhaalhoreca. Huygenskwartier Het Huygenskwartier is het oude, historische centrum van Voorburg. De belangrijkste winkelstraat loopt parallel aan De Vliet (waar echter geen relatie mee is). Er zijn zo’n 70 winkels en circa 30 horecabedrijven, met een gezamenlijke omvang van ruim 10.000 m² wvo. Het aanbod in het Huygenskwartier is relatief kleinschalig en bestaat nagenoeg volledig uit (specialistische) zelfstandige ondernemers, in de hoofdstraat (Herenstraat) bovendien in een gemiddeld hoger marktsegment. Het gebied heeft aantrekkelijke verblijfskwaliteiten, waar
6 van 48
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
zowel lokale bezoekers als consumenten van
Huidig horeca-aanbod naar branche in m² winkelvloeroppervlak
verder weg naar toe kunnen om luxueus te winkelen en een hapje te eten. Leidschendam-Centrum In Leidschendam-Centrum zijn in totaal circa 30 winkels en 30 horecabedrijven gevestigd, met een gezamenlijke omvang van circa 7.500 m² wvo. Het centrum kent meerdere gezichten, variërend van een aantrekkelijk toeristisch-recreatief (horeca)verblijfsgebied rondom de sluis en een boodschappencluster met een supermarkt, een doelgroepensupermarkt, enkele versspeciaalzaken en drie recent geopende modische zaken, tot een zwakke stedelijke straat en een nieuwbouwproject. Overige centra Met de vier grote winkelgebieden heeft elke windstreek van de dubbelkern een ‘eigen’ groter winkelgebied: de grootste en de kleinste in Leidschendam, de twee middelste in Voorburg. Aanvullend aan de vier grootste winkelgebieden zijn er nog zeven ondersteunende buurtcentra. Prins Frederiklaan, Monseigneur van Steelaan en Essesteijn beschikken alleen over één of twee supermarkten. Burgermeester Sweenslaan, Van Arembergelaan, B. Ingenhoeslaan en Rembrandtrotonde hebben minimaal aanbod. 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
7 van 48
Verspreid aanbod
waar leegstand strategisch is door de her-
Verspreid door de gemeente ligt in totaal nog
ontwikkeling. In Leidschendam-Centrum was de
circa 14.000 m² wvo winkelruimte. Veruit het
leegstand tot voor kort groot, maar inmiddels
grootste deel daarvan betreft enkele zeer
zijn daar (op het Damplein) met behulp van de
grootschalige winkels, zoals de bouwmarkt aan
vastgoedeigenaar/-belegger drie panden gevuld
de Veursestraatweg en kringloopwinkels. Er is
met modewinkels. De leegstand in De Juliana-
ook relatief veel horeca-aanbod buiten de
baan en Huygenskwartier is beperkt. Het betreft
centra gevestigd. Het betreft bijna 30 bedrijven
in beide centra hoofdzakelijk panden in de
van samen circa 2.700 m² wvo. Het soort
randen/uitlopers van het centrum.
horeca loopt uiteen van café tot restaurant en
Impressie Mall of the Netherlands
afhaalbedrijf.
1.4 Ontwikkelingen
Warenmarkten en standplaatsen
Mall of the Netherlands
Er zijn op dit moment twee warenmarkten in de
Veruit de grootste ontwikkeling in horeca- en
gemeente: een in het verlengde van de Heren-
winkelaanbod in de gemeente is de heront-
straat in Voorburg en een tweede bij winkel-
wikkeling van Leidsenhage. Eigenaar Unibail-
centrum Leidsenhage. Daarnaast zijn er in het
Rodamco investeert ruim € 500 miljoen in de
standsplaatsenbeleid uit 2008 zes locaties
(her)ontwikkeling van Leidsenhage tot het
aangewezen voor standplaatsen. Deze zijn
grootste overdekte winkelcentrum van Neder-
geen van alle in de vier hoofdcentra gelegen. In
land. Na oplevering van de laatste fase in de
de hoofdcentra, plus Prins Frederiklaan en het
eerste helft van 2020 wordt het winkelcentrum
evenemententerrein Prins Bernhardlaan, zijn
hernoemd naar ‘Mall of the Netherlands’. Zoals
wel incidentele standplaatsen toegestaan, zoals
de nieuwe naam al suggereert, heeft de
voor oliebollen en kerstbomen.
eigenaar van het winkelcentrum de ambitie
Impressie FRESH! in Mall of the Netherlands
recreatieve winkelbezoekers uit een groter
Leegstand
gebied dan de regio Den Haag te trekken.
In totaal staat er in de gemeente circa 8.410 m² wvo leeg, waarvan 85% in de grootste vier
Het centrum zal bij oplevering vergroot zijn van
winkelgebieden (7.050 m² wvo). Een groot deel
momenteel circa 90 winkels van samen 29.000
(4.900 m² wvo) is te vinden in Leidsenhage,
m² wvo naar 230 winkels van samen tegen de
8 van 48
Situatie bouw april 2018
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
90.000 m² wvo (117.000 m² bvo). Dit nieuwe
horeca/leisure-voorzieningen. Deze worden deels
centrum zijn diverse woningbouwprojecten. Zo
winkelcentrum is dan in winkelaanbod ongeveer
geconcentreerd op The Dining Plaza (10 restau-
wordt het braakliggende terrein naast de
even groot als de binnenstad van Haarlem,
rants en 10 kiosken) waar ook bioscoop Kinepolis
Hoogvliet ontwikkeld tot een appartementen-
maar dan met voornamelijk grote winkels, zoals
(10 zalen) zal zijn gevestigd.
complex met twee winkelunits in de plint. Deze ontwikkeling past binnen het vigerende
in Almere Stad, en met de moderne uitstraling van het recent deels opgeleverde Hoog
De grotere aantrekkingskracht wordt opgevangen
bestemmingsplan. Het biedt bovendien een
Catharijne. De binnenstad van Den Haag is nog
met 4.000 gratis parkeerplekken. Voor fietsers zijn
kans de dagelijkse sector in Leidschendam-
een slag groter. Dit is een van de drie grootste
er 1.300 stallingsplekken (deels voor werknemers).
Centrum te versterken en daarmee de oriëntatie op het centrum te vergroten.
winkelgebieden van het land met circa 730 winkels van samen 170.000 m² wvo.
Andere ontwikkelingen in de gemeente Op De Julianabaan wil Action in een deel van de
Ontwikkelingen in de omgeving
Niet alleen het recreatieve niet-dagelijkse
huidige Jumbo vestigen, met een ingang aan het
In de directe omgeving van Leidschendam-
aanbod wordt opgewaardeerd. Ook het dagelijk-
parkeerplein Koningin Julianaplein. Supermarkt
Voorburg zijn vooral de Haagse ontwikkelingen
se aanbod zal groeien. Het winkelcentrum krijgt
Jumbo wordt daarmee kleiner en zal mogelijk haar
in De Binckhorst en aan de Laan van NOI
er een XL- supermarkt bij. Ook is in de tweede
ingang mee verplaatsen naar hetzelfde parkeer-
relevant.
helft van 2018 de nieuw gecreëerde versmarkt
plein. De plannen passen binnen het bestem-
FRESH! geopend*. Dit dagelijkse aanbod komt
mingsplan.
hoofdzakelijk aan de kant van de Noordsingel
Het bedrijventerrein De Binckhorst, in de ‘Haagse oksel’ van Voorburg, wordt sinds 2011
en is daarmee ook goed doelgericht te
In het Huygenskwartier bestaat het plan super-
herontwikkeld tot een woon-werk-recreëer-plek.
bezoeken. Het winkelcentrum wil zo de lokale
markt Hoogvliet te verplaatsen naar een naast-
In totaal zullen er circa 25.000 woningen
verzorgingsfunctie die het nu heeft behouden.
gelegen pand in de Herenstraat (nr. 42). De
gerealiseerd worden, waarvan er ca. 5.000 in
Ook winkels als de flagshipstore van Hema
nieuwe winkel zal groter worden (ca. 1.450 m²
het verzorgingsgebied van De Julianabaan en
(2.000 m² wvo) zijn interessant voor deze
wvo/1.800 m² bvo) dan de bestaande winkel (ca.
het Huygenskwartier komen te liggen.
doelgroep.
1.100 m² wvo) en voorzien worden van een parkeerkelder. De plannen hiervoor zijn in een
Het stationsgebied rondom (het station van)
Ook in de horeca- en leisuresector zal er
vergevorderd stadium, maar hebben op dit
Laan van NOI wordt herontwikkeld tot een
behoorlijk worden uitgebreid. Het nieuwe
moment nog geen juridische status.
campus. Onderdeel hiervan is meer horeca-
centrum gaat van momenteel 11 naar circa 50 *
Unibail-Rodamco (2018), Leidsenhagevernieuwt.nl
voorzieningen, ten behoeve van de levendigIn Leidschendam-Centrum breidt op dit moment
heid. Het stationsgebied ligt op korte afstand
supermarkt Hoogvliet uit. In de omgeving van het
van De Julianabaan.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
9 van 48
2 Landelijke trends in centra
2.1
Een nieuwe markt
Veranderende samenstelling centra
De toekomst van de centra in LeidschendamVoorburg hangt behalve van lokale ontwikkelingen (natuurlijk) ook af van landelijke markten consumentenontwikkelingen. Zowel de winkel- als de horecasector zijn de afgelopen jaren behoorlijk gewijzigd en zullen ook de komende jaren nog blijven veranderen. Op de volgende twee pagina’s staan de belangrijkste landelijke ontwikkelingen die voor Leidschendam-Voorburg relevant zijn.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
11 van 48
Veranderende aanbodzijde Bouwen, bouwen, bouwen Het winkelaanbod in Nederland nam tussen 2000 en 2010 met 40% toe, de consumentenbestedingen in winkels daalden met circa 5%. Dat kon niet goed gaan.
In tijden van crises ontstaan ook nieuwe kansen. In veel centra zien nieuwe onder-
De wildgroei aan winkelprojecten is inmiddels gestopt, mede als vertraagde reactie op de recessie (2008), maar de winkelbestedingen zijn in veel niet-dagelijkse branches nog verder gedaald. Het aanbod is sinds enkele jaren zelfs afgenomen.
Leegstand
De middenmoot verdwijnt
Door de scheefgroei van
Nederland is in rap tempo ‘gefilialiseerd’. Na vestigingen in de
vraag en aanbod is veel
grote steden volgden de middelgrote steden, daarna soms
structurele leegstand
zelfs de grotere dorpen. Het gevolg: in veel centra zitten
ontstaan. Winkelpanden op
dezelfde middenmootwinkels. De uniciteit van centra werd
locaties uit de loop en uit
minder, de ‘eenheidsworst’ ontstond. Een deel van die ketens
het zicht worden niet meer
wist zich niet meer te onderscheiden bij de consument en een
ingevuld. Transformatie
faillissementsgolf kwam op gang. Die ketens waren
moet volgen.
wijdverspreid aanwezig en daarmee de leegstand nu dus ook.
Nederland een interessante winkelmarkt Ondanks alle ‘problemen’ op de Nederlandse winkelmarkt blijft Nederland een interessant land voor grote buitenlandse (winkel)ketens. Dit komt mede door onze compacte binnensteden. Nieuwe buitenlandse winkelketens als Primark, SØstrene Grene, Flying Tiger, Uniqlo en Hudson’s Bay, en horecaketens als Vapiano, Five Guys, L’Osteria, Wagamama en Starbucks vullen deels de gaten op in vooral de grotere Nederlandse centra, en soms ook in kleine centra (bijv. Takko).
12 van 48
Nieuw ondernemerschap
nemers kansen met nieuwe (blurring)concepten: food, lifestyle, conceptstores, duurzaam, ambachtelijk.
Klein en groot Waar ‘groot, groter, grootst’ eerder het devies was, is er nu een tweedeling: panden van rond de 100 m² wvo zijn in trek bij speciaalzaken, zeer grote panden (> 1.000 m² wvo) bij grote internationale bedrijven.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
Veranderend consumentengedrag ‘Online’ producten / diensten Niet alleen generieke producten, zoals elektronica, worden online gekocht, ook steeds meer emotiegevoelige producten, zoals mode. Sommige diensten, zoals reisbureaus en verzekeringen, zijn bijna alleen nog online te vinden.
Minder naar winkels Doordat consumenten steeds meer op internet kopen,
Internet in de afgelopen 20 jaar: Google werd pas 20 jaar geleden opgericht en Bol.com bestond toen nog niet eens.
hebben ze minder reden om
Anno 2018 gaat circa 3 tot 5% van alle bestedingen in de dagelijkse sector via internet; van alle niet-dagelijkse
winkels te bezoeken. Het
bestedingen wordt circa 25% op internet uitgegeven.
aantal passanten in winkelgebieden neemt als gevolg
Internet over 20 jaar: Internet zal verder geïntegreerd worden in ons leven, maar tot hoever? Al aan het begin van dit
daarvan al jaren af.
decennium werd gesproken over de verzadiging van internet, maar tot op heden heeft de groei zich alleen nog maar versneld en zijn prognoses vaak te behoudend geweest of werden ze niet geloofd. Dat internet ook de komende jaren nog groeit en in belang toeneemt is een zekerheid.
Boodschappen doen Nederlanders blijven bood-
Innovatie
schappen vooral in winkels
Internet leidt tot een verlies van ‘het oude’, maar zorgt ook voor innovatie. Door nieuwe
doen. Maar: het centrum moet
technologische ontwikkelingen (o.a. big-data-analyses, AI, nieuwe web-api’s, HTML5, glas-
wel dichtbij zijn en voldoende
vezel en 5G), in combinatie met betere logistiek, ontstaan nieuwe mogelijkheden: van geauto-
keuze bieden. Maaltijdpak-
matiseerde thuisbezorgservices met vergaande voorspellende artikelkeuzes, tot same-day-
ketten en droge waren worden
delivery en winkels zonder fysieke voorraad (alleen ‘online’ voorraad in centrale magazijnen).
wel steeds meer online
Ook zijn er (in beperkte mate) webshops die ‘echte’ fysieke winkels openen (o.a. Coolbue).
gekocht.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
13 van 48
Veranderend consumentengedrag Digitalisering verandert de maatschappij
Instagrammable
Internet leidt niet alleen tot nieuwe mogelijkheden om te win-
Bedrijven, en specifiek horeca,
kelen, het verandert de maatschappij ook op een fundamenteel
kunnen sterk profiteren van
niveau. Sociale media als Facebook en Instagram spelen een
sociale media. Slechts één
steeds belangrijkere rol in de maatschappij. Alles wordt online
signatuurgerecht dat
gepost en moet leuk zijn. Trends komen en gaan snel, wat het
‘Instagrammable’ is of een
voor detailhandel en horeca soms lastig maakt om de trends te
unieke plek in een hotel kan
volgen, en er ontstaat tegelijkertijd meer behoefte aan echte
leiden tot hele nieuwe
sociale contacten.
klantenkringen.
Festivalisering
Horeca wordt belangrijker
Uitgaan doen we minder in
De horeca wordt steeds vaker bezocht en er wordt meer aan
een kroeg of discotheek,
eten en drinken buitenshuis uitgegeven. Nederlanders bleven
maar steeds meer buiten.
hierin ver achter op de rest van Europa (Calvinistisch “Ons
Elke weekend zijn er
ben zunig”). Er komen nu steeds meer restaurants en
meerdere festivals, die nu
informele eettentjes, en de snelle afhaal-/to-go-cultuur is in
ook soms alleen om eten
opkomst: koffie voor onderweg, gezonde yoghurtbarretjes,
draaien: foodtruck-festivals.
ambachtelijke hamburgers en fusion-restaurants.
14 van 48
Een dagje uit als beleving
Middelgrote (stadsdeel)centra
Wanneer consumenten gaan winkelen, zoeken ze steeds meer
Consumenten gaan minder
een unieke beleving. Die kan worden geboden door heel veel
vaak naar middelgrote centra.
aanbod, maar ook bijvoorbeeld door een aantrekkelijke
Ze bieden te weinig voor het
omgeving en leuke horeca. Het winkelen is niet meer het
dagje uit en zijn te ver weg of
hoofddoel; eruit zijn en een leuke tijd hebben is veel belang-
te onhandig om de dagelijkse
rijker. Men is bereid daar verder voor te reizen. Winkelen wordt
boodschappen te doen, en
dan afgewisseld met bezoekjes aan horeca, cultuur en leisure.
voor een simpele aankoop
Het zijn vooral de grote centra die hier goed in zijn.
wordt nu internet gebruikt.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
2.2 Veranderende centra Als gevolg van alle ontwikkelingen verandert het gebruik van centrumgebieden en moeten centra meeveranderen om relevant te blijven. Hoe
Dorpscentra en grote wijkcentra In Leidschendam-Voorburg: • De Julianabaan • Huygenskwartier • Leidschendam-Centrum
Nieuwe kansen voor deze centra liggen in een verbreding van hun maatschappelijke functie. De centra zijn altijd al de plek geweest waar consumenten vaak naar toe gaan. Dit kan verder worden uitgebouwd met een verbreding
centra (moeten) veranderen en in welke mate
Deze centra liggen voor veel consumenten dicht
van het functieaanbod, zoals bijvoorbeeld met
hangt sterk af van het type centrum. Hieronder
bij huis. Ze worden gebruikt om dagelijkse
meer horeca, cultuur, zorg, leisure, werken én
gaan we daar voor de verschillende typen centra
boodschappen te doen, mits sprake is van een
wonen. Deze centra worden dan de plek waar
in Leidschendam-Voorburg op in:
compleet winkelaanbod, waaronder moderne
consumenten voor nagenoeg alles terecht
supermarkten, en goede randvoorwaarden als
kunnen.
Planmatig ontwikkelde middelgrote centra In Leidschendam-Voorburg: • Leidsenhage
bereikbaarheid en parkeren. Afhankelijk van deze basis en het aantal inwoners van het primaire verzorgingsgebied (dorp of wijk) is aanvullend winkelaanbod mogelijk, bijvoorbeeld
Buurtcentra In Leidschendam-Voorburg: • Overige centra
Deze centra zijn te groot om met alleen een
in huishoudelijke artikelen, mode, optiek,
lokale boodschappenfunctie het centrum inge-
juwelier, sport en spel, en horeca- en
Het toekomstperspectief van buurtcentra hangt
vuld te houden, maar hebben meestal ook weer
dienstenaanbod.
in belangrijke mate af van het aanwezige
een te klein en/of te weinig onderscheidend aan-
dagelijkse winkelaanbod. Consumenten
bod (t.o.v. grotere centra als Den Haag en van
In veel gevallen hebben dorpscentra en grotere
verlangen bij het doen van hun dagelijkse
internet) om interessant te zijn voor voldoende
wijkcentra, in de huidige marktomstandigheden,
boodschappen steeds meer een uitgebreide
consumenten. Ze zijn tafellaken noch servet, en
een goede uitgangspositie vanwege de nadruk
keuze. Meestal is dit in de vorm van een
erg kwetsbaar voor de ontwikkelingen in de
op levensmiddelen en supermarkten, frequent
moderne supermarkt, maar het kan ook in
winkel- en horecasector. Voor dit soort centra ligt
benodigde non-food, het bezoekgemak en de
specifieke gevallen worden geboden door een
de grootste opgave in het relevant blijven voor
nabijheid. Dit wil echter nog niet zeggen dat ze
verzameling van versspeciaalzaken. Is het
consumenten. Dit is een moeilijke opgave die
hier op hun lauweren kunnen rusten. Vaak is
sterke dagelijkse aanbod niet aanwezig, dan is
vaak gepaard gaat met deels verkleining van het
een substantieel deel van het (winkel)aanbod
er weinig toekomstperspectief voor het centrum
winkeloppervlak. In sommige situaties (zoals in
niet-dagelijks aanbod. Dat heeft, net als in alle
als winkelgebied. Transformatie is dan vaak, bij
Leidsenhage) wordt er juist voor gekozen het
andere centra, te maken met teruglopende
te kleine winkelstrips in een te klein verzor-
winkelcentrum sterk uit te breiden, om op die
bestedingen.
gingsgebied, de oplossing.
wijze weer relevant te worden. 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
15 van 48
De rol van supermarkten in centra
Supermarkten worden gemiddeld steeds groter.
compleet voorzieningenniveau te behouden, maar
Voor kleine en middelgrote centrumgebieden zijn
Kleinschalige aanbieders verdwijnen uit de structuur
anderzijds worden hiermee bestaande zelfstandige
supermarkten van groot belang. Met ± 80% marktaandeel
(doelgroepconcepten en kleine stadssupers daargelaten).
ondernemers beconcurreerd. Het aantal bakkers en
in de dagelijkse sector zijn supermarkten de basis bij het
Met name het aantal supermarkten van 1.200 tot 2.000 m²
slagers neemt bijvoorbeeld al jaren af.
boodschappen doen. Ze zijn voor de consument bepalend
wvo groeit. Deze maat sluit goed aan op consumenten-
bij de keuze voor een winkelgebied. Een eigentijdse
behoeften (ruime opzet en assortiment), maar vraagt ook
Bij consumenten is een toenemende belangstelling voor
supermarkt van 1.200 m² wvo tot 1.500 m² wvo trekt
om een groter verzorgingsgebied (> 6.000 inwoners). Deze
de herkomst en kwaliteit van etenswaren waar te nemen.
wekelijks ten minste 10.000 bezoekers. Mits goed gelegen
opschaling zet de fijnmazige dagelijkse winkelstructuur in
Dit is onder meer terug te zien in een opmars van bio -
kunnen overige winkels profiteren van de grote bezoekers
Nederland onder druk.
logische/duurzame winkels en versmarkten. Ondernemers spelen steeds meer in op de diversiteit aan consumptie,
aantallen van deze publiekstrekkers. Onderlinge afstand en zichtrelatie zijn daarbij bepalende factoren.
Supermarkten worden steeds completer en nemen steeds
waarbij ook consumptie ter plaatse een belangrijker
meer functies op zich (bijv. kledingreparatie). Hierdoor is er
element wordt in de winkel.
enerzijds in kleine verzorgingsgebieden nog een redelijk
16 van 48
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
3 Visie op de voorzieningenstructuur
3.1
Huishoudensstijlen Goed Stadsleven
Samenstelling huishoudensstijlen In Leidschendam-Voorburg zijn drie typen Whizehuishoudens*, alle met koopkrachtige consumenten, sterk vertegenwoordigd: •
Goed Stadsleven: Deze groep is jong, hoogopgeleid en woont in een appartement in een grootstedelijke omgeving, waar voorzieningen
Leidschendam-Voorburg | 19%
en openbaar vervoer binnen handbereik zijn.
Nederland | 8%
Ze leven bewust, eten graag biologisch, laten eten thuis bezorgen en gaan graag uit, bijvoorbeeld naar een café of bioscoop. •
“Het is zo fijn om alle voorzieningen zo dicht bij huis te hebben: sportclubs, winkels, cafés...”
Gouden Rand: Deze groep is 45+ jaar oud, hoogopgeleid en heeft het financieel goed op
Gouden Rand
orde. Een typisch beeld is een getrouwd stel, met kinderen die binnenkort het huis uitgaan, twee auto’s en een vrijstaand huis. Ze geven veel uit aan boodschappen en vrije tijd, en gaan graag naar een restaurant. •
Elitaire Topklasse: Deze groep is de sociaaleconomische topklasse: ze zijn hoogopgeleid, rijk, wonen in een vrijstaande woning, hebben
11% | Leidschendam-Voorburg
ten minste twee auto’s en gaan op dure
5% | Nederland
vakanties en naar dure restaurants. *
Whooz/Distrifood Dynamics (2018), Huishoudenssegmentatiemodel Whize
18 van 48
“Voor mij heeft het leven een gouden randje, ik geniet volop van alle mogelijkheden die we hebben.” 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
Deze drie groepen zijn samen goed voor ruim
Elitaire Topklasse
een derde van de huishoudens in de gemeente (waar dat gemiddeld genomen in Nederland maar een zesde is). Andere grote groepen huishoudens in Leidschendam-Voorburg zijn vooral jongere huishoudens met nog relatief lage inkomens (starters en vaker alleenstaand), en diverse
Leidschendam-Voorburg | 6%
typen oudere huishoudens. De laatste grote
Nederland | 4%
groep huishoudens betreft de groep ‘Sociale huurders’: huishoudens van middelbare leeftijd met een lager inkomen.
“Ik heb mijn bedrijf verkocht op het hoogtepunt en sindsdien rentenier ik samen met mijn vrouw. We genieter er goed van.”
Kijkend naar de bevolkingsgroepen in de gemeente zien we dus aan de ene kant welvarende huishoudens van middelbare leeftijd en aan de andere kant huishoudens met lagere inkomens. De middenklasse ontbreekt nagenoeg in de gemeente (zie grafiek).
Huishoudensstijlen in Leidschendam-Voorburg
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
19 van 48
Geografische verdeling
Grootste huishoudensgroepen per PC5-gebied in Leidschendam-Voorburg
De sterk gesegmenteerde bevolkingssamenstelling van de gemeente kent ook een geografisch interessant patroon. Met name in Voorburg, ten westen van het metro/tramtalud, zijn de meer welvarende huishoudens sterk vertegenwoordigd: in het zuidoosten wonen vooral de“Gouden Randers” en de “Elitaire Topklasse”; het noordwesten wordt gedomineerd door “Goed Stadsleven”huishoudens. Leidschendam laat een totaal ander beeld zien. De samenstelling van huishoudens is daar veel meer gemêleerd, waarbij bovendien sterk uiteenlopende typen huishoudens soms dicht bij elkaar wonen. Het geografische patroon in huishoudens heeft invloed op de verschillende winkelgebieden. Met name De Julianabaan en Huygenskwartier hebben te maken met een sterke concentratie van typen huishoudens om zich heen: Goed Stadsleven voor De Julianabaan, Gouden Rand en Elitaire Topklasse voor het Huygenskwartier. Deze twee gebieden kunnen hier gebruik van maken bij hun profilering. Voor Mall of the Netherlands en Leidschendam-Centrum geldt dit minder. Die centra worden omringd door een grotere diversiteit aan huishoudenstypen.
20 van 48
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
3.2 Koopstromen
Dagelijkse koopkrachtbinding van inwoners van Leidschendam-Voorburg aan eigen winkelapparaat
In 2016 zijn voor detailhandel in LeidschendamVoorburg de koopstromen onderzocht (als onderdeel van het Koopstromenonderzoek Randstad 2016 van I&O Research en DTNP). Voor horeca is geen informatie over kooporiëntaties voorhanden.
Dagelijkse kooporiëntaties Inwoners van de gemeente doen hun dagelijkse aankopen (boodschappen) hoofdzakelijk (88%) bij winkels in de eigen gemeente. Circa 10% vloeit af naar winkels buiten de gemeente, en circa 2% wordt op internet uitgegeven. Deze kooporiëntaties komen overeen met gemeenten met een vergelijkbaar aantal inwoners. Binnen de gemeente zijn Leidsenhage en De Julianabaan veruit de belangrijkste locaties voor boodschappen. Daar wordt respectievelijk 23% en 19% van de uitgaven aan boodschappen gedaan. Met name voor Leidsenhage is dit wat minder dan op basis van de omvang van het daar aanwezige dagelijkse aanbod (ca. 31%) verwacht kan worden. In Leidschendam-Centrum en het Huygenskwartier vindt circa 5 à 6% van de bestedingen in de dagelijkse sector plaats. Alle overige ondersteunende centra en het verspreid gelegen dagelijks aanbod zijn in totaal goed voor circa eenderde van de bestedingen. 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
In het Koopstromenonderzoek Randstad 2016 (I&O Research/DTNP) is het winkelgedrag van inwoners van de Randstad onderzocht. Dit onderzoek laat zien in welke winkelgebieden inwoners van Leidschendam-Voorburg hun aankopen doen én waar bezoekers van winkelgebieden in de gemeente vandaan komen. Alleen voor de vier grootste centra zijn betrouwbare resultaten voorhanden. Noot: de herontwikkeling van Leidsenhage was ten tijde van het onderzoek reeds aangevangen.
21 van 48
Niet-dagelijkse kooporiëntaties
Niet-dagelijkse koopkrachtbinding van inwoners van Leidschendam-Voorburg aan eigen winkelapparaat
Inwoners van de gemeente besteden circa 42% van hun niet-dagelijkse aankopen (o.a. mode, elektronica, sport, spel, wonen, doe-het-zelf, huishoudelijk) bij winkels in de eigen gemeente. Circa 38% vloeit af naar winkels buiten de gemeente, en circa 20% wordt op internet uitgegeven. De afvloeiing naar winkels buiten de gemeente is daarmee relatief groot, maar een logisch gevolg van de nabijheid van de binnenstad van Den Haag. Winkelcentrum Leidsenhage blijkt, ondanks dat het winkelcentrum al volop in de herontwikkeling zat, veruit het meest dominant in bestedingsaandelen. Meer dan de helft van de niet-dagelijkse bestedingen die in de gemeente blijven, komen terecht in Leidsenhage (ca. 23%) en van alle toevloeiing van niet-dagelijkse bestedingen komt 75% terecht in het winkelcentrum. Die toevloeiing is goed voor ruim de helft van de niet-dagelijkse bestedingen in Leidsenhage. Toevloeiing van bestedingen is ook in het Huygenskwartier belangrijk. Ongeveer een kwart van de niet-dagelijkse bestedingen daar komt van buiten de gemeente.
22 van 48
De ontwikkeling van Mall of the Netherlands zal effecten hebben op de koopstromen en koop oriëntaties in de gemeente. Een groter deel van de bestedingen van inwoners in de gemeente zal terechtkomen in Mall of the Netherlands. Dit gaat ten koste van bestedingen buiten de gemeente én van bestedingen in andere winkelgebieden in de gemeente. Door de enorme schaal van de herontwikkeling laat het zich moelijk voorspellen hoe groot de lokale wijzigingen zullen zijn. 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
3.3
Gewenste voorzieningenstructuur
kelijke dag- en avondhorecalocatie aan de Vliet, voor een breed publiek. •
In de voorgaande hoofdstukken en paragrafen
Overige locaties: Ondersteunend aan de vier hoofdcentra.
is een kwantitatieve en kwalitatieve analyse gemaakt van de vraag- en aanbodzijde in
Het toekomstige beleid is vooral gericht op het
Leidschendam-Voorburg, en van relevante
behouden en waar mogelijk versterken van de
trends en ontwikkelingen daarin. In deze
vier hoofdcentra. Hieronder gaan we nader in
paragraaf wordt ingegaan op de gewenste
op de positie van elk van de vier centra. In de
voorzieningenstructuur.
volgende hoofdstukken wordt voor De Julianabaan, Huygenskwartier en Leidschendam-
In grote lijnen is de positionering van de vier
Centrum een functioneel-ruimtelijke visie op
hoofdcentra uit de vorige detailhandelsvisie nog
hoofdlijnen gegeven.
steeds passend bij de huidige tijd. In onze optiek bestaat de toekomstig gewenste
Mall of the Netherlands - Lokale invloed
voorzieningenstructuur in Leidschendam-
De focus ligt bij de Mall of the Netherlands
Voorburg uit de volgende onderdelen:
hoofdzakelijk op het recreatief winkelen, van
•
Mall of the Netherlands: Het (boven-)
alle gemakken voorzien, en bij een zeer
regionale centrum voor recreatief winkelen.
compleet en overzichtelijk aanbod. Het
De Julianabaan: Het centrum voor Voorburg
centrumgebied krijgt daarmee een comple-
met optimaal bezoekgemak en een zeer
mentair profiel aan de aantrekkelijke ‘dagjeuit
compleet aanbod aan frequentbenodigde
bestemming’ om de hoek: de binnenstad van
artikelen en diensten.
Den Haag. In de overige centra van de
Huygenskwartier: Aantrekkelijk verblijfs-
gemeente zijn er door de nabijheid van zowel
gebied voor aankopen voor de directe
de binnenstad van Den Haag als de Mall of the
omgeving en regionale specialisten.
Netherlands zeer beperkte mogelijkheden voor
Leidschendam-Centrum: Een gebied met
een uitgebreid niet-dagelijks aanbod. Mogelijk-
een dubbelprofiel: enerzijds compact en
heden liggen in lokaal georiënteerde, frequent-
volwaardig boodschappencentrum voor de
bezochte concepten, zoals huishoudelijke
directe omgeving, anderzijds een aantrek-
artikelen, doelgericht bezochte concepten,
•
•
•
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
Horeca Mall of the Netherlands ander profiel dan elders in Leidschendam-Voorburg
Mall of the Netherlands ‘dagje-uit-bestemming’
23 van 48
zoals een fietsenzaak of bouwmarkt, en
de gemeente, zoals bijvoorbeeld de terassen-
concepten voor een zeer specifieke doelgroep,
horeca in Leidschendam-Centrum of de lokale
die (ook) lokaal aanwezig is.
lunchroom aan De Julianabaan.
Mall of the Netherlands zal veel bezoekers van
De Julianabaan
buiten de gemeente trekken en is daardoor
Het winkelgebied De Julianabaan heeft een
minder gericht op het faciliteren van lokale
sterke positie in Voorburg. Deze sterke positie
ontmoeting. Desondanks zal Mall of the
heeft zij onder andere te danken aan het
Netherlands uiteraard ook een functie vervullen
aanbod en de goede ligging en bereikbaarheid.
voor de eigen gemeente. Enerzijds voor
Het winkelgebied wordt zowel voor
boodschappen, anderzijds voor winkelen en
boodschappen als voor eenvoudige en
ontspanning (bijvoorbeeld in de bioscoop). De
frequente niet-dagelijkse aankopen gebruikt, en
aantrekkingskracht van de grootste concentratie
is de ontmoetingsplek voor (Noord-)
aan dagelijks aanbod is onmiskenbaar, evenals
Voorburgers.
De Julianabaan: gemakkelijk en volledig
de functie als slechtweervoorziening (overdekt) en het goed aansluitende profiel van de XL
Van alle winkelgebieden in de gemeente zal De
fullservice-supermarkten en het FRESH!-
Julianabaan de grootste gevolgen van de
concept op het type inwoners in de gemeente.
ontwikkeling van Mall of the Netherlands
In welke mate dit meer is dan de huidige binding
ondervinden (o.a. door de nabijheid en het type
hangt erg af van het bezoekgemak voor de
aanbod). In combinatie met de gevolgen van
lokale bewoners.
internet zal het niet-dagelijkse winkelaanbod, maar zelfs het supermarktaanbod, onder druk
Het aanbod aan dag- en avondhoreca in Mall of
gezet worden. Met name voor bezoekers die nu
the Netherlands wordt aanzienlijk uitgebreid.
al enige moeite moeten doen om het centrum te
Het aanbod is logischerwijs sterk op de
bezoeken, bijvoorbeeld doordat ze met de auto
winkelbezoeker gericht (snel, massaal). Er is
komen vanuit Oud-Voorburg, zal Mall of the
echter ook een grote overlap met leisure, waar
Netherlands een nieuw alternatief worden.
meer eigen trekkracht van uitgaat (o.a. Kinepolis, O’Leary’s). Deze horeca heeft een ander
Het is voor De Julianabaan daarmee zaak alles
bezoekmotief dan het overige horeca-aanbod in
op alles te zetten aantrekkelijk te blijven als
24 van 48
Huygenskwartier: luxueus genieten en winkelen
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
locatie voor frequente aankopen. Belangrijke
Toekomstige positionering centra Leidschendam-Voorburg
rand-voor waarden hiervoor zijn (en blijven) een gemakkelijk en comfortabel bezoek (o.a. goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen dicht bij de winkels), een compacte opzet van het winkelgebied, sterke trekkers en een voldoende uitnodigende verblijfsomgeving (lees: schoonheel-veilig, goed onderhoud, minder stenen en meer groen). Als aanvulling hierop en nieuwe kans voor het winkelgebied kan De Julianabaan meer dan nu een centrum van (Noord-)Voorburg zijn, waar inwoners voor van alles en nog wat naar toe kunnen. Het kan een centrumgebied zijn met een kleinschaliger karakter en een meer menselijke maat dan Mall of the Netherlands. Met meer horeca en andere publieksgerichte functies, zoals dienstverlening en zorg, en met meer wonen kan het een meer multifunctioneel centrum zijn dat weerbaarder en aantrekkelijker is. Om lokale ontmoetingen beter te faciliteren en meer te laten plaatsvinden, zal de openbare ruimte hiervoor beter geschikt moeten worden (meer sfeer, o.a. door vergroening).
Huygenskwartier Door het reeds bijzondere karakter van zowel het aanbod als de omgeving zal het Huygenskwartier niet dezelfde effecten van Mall of the 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
25 van 48
Netherlands ondervinden als De Julianabaan.
past hier minder: dit zou de aantrekkingskracht
De kracht van het Huygenskwartier zit in de
op consumenten van buiten Voorburg kunnen
duidelijke profilering. Het is de ambitie dit
verminderen.
bijzondere en hoogwaardige karakter verder te benutten. Daarvoor zijn zowel de lokale inwoner
Leidschendam-Centrum
als de regionale bezoeker nodig. De basis ligt
Leidschendam-Centrum kent vele gezichten. In
echter bij het blijven aanspreken van inwoners
onze optiek zijn er twee ‘gezichten’ die kansrijk
uit de directe omgeving. Zij moeten er (kleine)
zijn om verder te versterken: het boodschap-
boodschappen kunnen doen bij de lokale
pencluster aan de Damstraat en het
specialist en er kunnen winkelen bij de luxere
verblijfsgebied rondom De Vliet.
winkel, maar ook een kopje koffie kunnen drinken en er een hapje kunnen eten.
Het boodschappencluster rondom de super-
Tegelijkertijd zijn de regionale consument,
markt kan een verzorgingsfunctie hebben voor
toerist en recreant belangrijke aanvullende
de inwoners uit de directe omgeving. Het
bezoekersgroepen voor het Huygenskwartier.
verzorgingsgebied is groot genoeg voor een
Zij zorgen ervoor dat er voldoende kansen zijn
volwaardig boodschappenaanbod. Inwoners
voor het bijzondere aanbod. Het culturele
hoeven dan niet naar het verderop gelegen Mall
aanbod in het Huygenskwartier, zoals het
of the Netherlands voor hun dagelijkse bood-
museum Swaensteyn en de buitenplaats
schappen.
Leidschendam-Centrum: recreëren...
Huygens’ Hofwijck, zijn daarbij waardevolle voorzieningen.
Het verblijfsgebied rondom De Vliet is binnen de gemeente de enige locatie waar De Vliet ook
De mogelijke verplaatsing en schaalvergroting
echt beleefd kan worden. De combinatie met
van Hoogvliet faciliteert het lokale boodschap-
(deels) historische bebouwing en de oude sluis
penbezoek beter en is daarmee een welkome
leidt tot een zeer aantrekkelijke verblijfs-
aanvulling. Tegelijkertijd dient ervoor gewaakt te
omgeving, zowel voor inwoners als (fiets en
worden dat nieuwe grootschalige initiatieven het
water)recreanten en toeristen.
kleinschalige en hoogwaardige karakter van het Huygenskwartier ondermijnen. Een efficiënt boodschappenmilieu, zoals De Julianabaan,
26 van 48
...en lokaal boodschappencluster 1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
Overige (buurt)centra
Gelet op de geschetste ambities voor de
Gelet op de trends en ontwikkelingen in de
hoofdcentra speelt horeca een belangrijke rol.
winkelmarkt en de ontwikkeling van de Mall of
Het is een middel om aantrekkelijkere en
the Netherlands ligt er al een grote ambitie en
weerbaardere multifunctionele centra te
opgave de drie hoofdcentra (naast MotN)
realiseren. In deze visie wordt, net als voor de
gevuld en aantrekkelijk te houden. Hiervoor
detailhandel, de keuze gemaakt horeca te
kunnen zij alle beleidsmatige steun gebruiken
concentreren in de vier hoofdcentra, om deze
die er is. Dit houdt in dat er zeer terughoudend
voldoende aantrekkelijk te houden. Dit impli-
wordt omgegaan met nieuwe detailhandels- en
ceert daarmee dus, net als voor detailhandel,
horecaontwikkelingen buiten de vier hoofd-
een terughoudend beleid voor horeca buiten de
centra. De overige (buurt)centra in Leidschen-
vier hoofdcentra. In de overige (buurt)centra
dam-Voorburg zijn daarmee alleen aanvullend
wordt geen nieuwe horeca toegestaan.
op de vier hoofdcentra van de gemeente.
Horeca op bijzondere locaties In het verleden heeft de gemeente voor
In specifieke gevallen kan er af worden
detailhandel reeds de keuze gemaakt de
geweken van het ruimtelijke concentratiebeleid.
buurtcentra niet meer actief te ondersteunen en
Uitzonderingen zijn mogelijk voor bijvoorbeeld:
nieuwe ontwikkelingen te stimuleren in de vier
•
cultuur-historisch erfgoed of waardevolle
hoofdcentra. Deze beleidslijn blijft onveranderd.
panden waarvoor een nieuwe beheerfunctie
Een uitzondering hierop vormt de supermarkt in
wordt gezocht;
Stompwijk. Deze supermarkt vervult een
•
trafficlocaties;
belangrijke functie voor de leefbaarheid in het
•
plekken die vanuit toeristisch-recreatief
dorp. Zonder deze supermarkt moeten
oogpunt grote waarde hebben, bijvoorbeeld
inwoners uit Stompwijk voor hun dagelijkse
toeristisch-recreatieve knooppunten;
boodschappen het dorp uit. Behoud van de
•
Behoud van supermarkt in Stompwijk
sociaal-maatschappelijke functies.
supermarkt in Stompwijk wordt dus geambieerd. In alle gevallen zal een maatwerkafweging
Horeca
moeten plaatsvinden, waarbij onder andere
Voor horeca is de keuze om te concentreren in
aandacht moet zijn voor eventuele (geluids-)
de vier hoofdcentra nog niet eerder gemaakt.
overlast voor de omgeving.
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
Horeca in/op bijzondere panden of locaties mogelijk
27 van 48
Trafficlocaties
gebied heeft locaties die geschikt kunnen zijn
Op (openbaar)vervoerpunten waar veel mensen
voor dit type bedrijf. Wel dient de verkeers- en
passeren (bijvoorbeeld station Laan van NOI,
parkeersituatie geoptimaliseerd te worden.
maar ook tankstations) ontstaan vaak initiatieven voor winkels en horeca. Dergelijke ontwik-
Warenmarkten en standplaatsen
kelingen kunnen het vervoersknooppunt ver-
In de vier hoofdcentra zijn incidentele stand-
sterken en reizigers faciliteren. Belangrijk bij
plaatsen mogelijk. Het is ongewenst dat de
dergelijke initiatieven is dat ze primair gericht
standplaatsen concurreren met het aanbod in
zijn op de reizigers. Dit houdt in dat het assor-
de centra. Het gaat daarom expliciet om inci-
timent van de winkels en horeca gericht is op
dentele standplaatsen van tijdelijke aard, die
(consumptie tijdens de) reis. Het gaat daarmee
aanvullend zijn op het aanwezige winkelaanbod.
ook om in omvang kleine winkels en horeca.
Het zal veelal gaan om standplaatsen met
Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat op
seizoensgebonden producten, zoals oliebollen,
trafficlocaties nieuwe voorzieningenclusters
Hollandse nieuwe en kerstbomen.
ontstaan met aantrekkingskracht op de omliggende buurt.
Afhaalpunten en internetbedrijven Vanwege het streven naar aantrekkelijke centra wordt bij voorkeur terughoudend omgegaan met situaties waarin detailhandel plaatsvindt als ondergeschikte nevenactiviteit van een andere functie (bijvoorbeeld bedrijvigheid). Showrooms, afhaalpunten en internetwinkels waar je als consument artikelen kan bekijken, betalen en/of afhalen, zijn derhalve alleen mogelijk in de vier hoofdcentra. Op die locaties zorgen zij er voor dat er meer bezoekers naar die centra komen. Bovendien zijn die locaties al in het ruimtelijke consumentengedrag ingesleten. Elk centrum-
28 van 48
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
4 De Julianabaan
4.1
Functioneel-ruimtelijke analyse
Winkelaanbod
aanwezig zijn, betreffen allemaal Oosterse
zijde aangehaakt op belangrijke infrastructuur:
keukens (Chinees, Indisch, Thais). Tussen de
de Prins Bernhardlaan in het zuiden en de
winkels zijn twee lunchrooms gevestigd
Monseigneur van Steelaan in het noorden
(Noony’s, Zinn).
(tevens met bus- en tramverbindingen richting Den Haag CS en Mall of the Netherlands).
Het winkelaanbod in De Julianabaan is in totaal bijna 13.000 m² wvo groot, verspreid over
Ruimtelijke structuur
ongeveer 60 winkels. Bijna 5.000 m² wvo
Het centrum De Julianabaan is opgebouwd
Er zijn drie belangrijke parkeerlocaties voor het
(ca. 38%) betreft dagelijks winkelaanbod, waar
rondom De Julianabaan en het centrale parkeer-
winkelcentrum: het Koningin Julianaplein, het
de twee servicesupermarkten (AH: ca. 1.650 m²
plein (Koningin Julianaplein), de open overdekte
parkeerterrein “achter” Jumbo (hoek Guido
wvo, Jumbo: ca. 2.200 m² wvo) een groot deel
passage Corbuloplein en de ‘zigzag’ tussen het
Gezellestraat/Marcellus Emantslaan) en de
van uitmaken. Overig dagelijks aanbod bestaat
Julianaplein en de Monseigneur van Steelaan.
parkeergarage achter Albert Heijn en de
uit twee drogisten, een reformwinkel en enkele
De winkels zijn vooral in de centralere delen van
bibliotheek. Deze drie parkeerlocaties zijn het
versspeciaalzaken (o.a. bakker, vis en noten).
het centrum gevestigd, horeca en overige
meest centraal gelegen of bevinden zich het
Een groenteboer en slager ontbreken.
functies (zoals dienstverlening) zitten meer aan
dichtst bij belangrijke publiekstrekkers (o.a. de
de randen van het centrum. Een uitzondering
supermarkten). Rondom het winkelgebied zijn
hierop is de ‘zigzag’; daar zitten vooral winkels.
nog diverse andere parkeerlocaties te vinden.
dagelijks aanbod. Er zijn enkele grotere winkels,
Positie in de omgeving
Verblijfskwaliteit
zoals Hema (ca. 1.000 m² wvo), Blokker en
De Julianabaan heeft een sterke positie in
Het winkelgebied heeft een verzorgde, maar
Sport 2000 (beide ca. 500 m² wvo), en naast
Voorburg-Noord, zeker als het aankomt op
gedateerde uitstraling. Door de uniformiteit in
enkele bekende ketens als Shoeby, Witteveen,
boodschappen doen: de helft van de
uitstraling van het winkelgebied, onder andere
Bruna en Intertoys verder relatief veel kleinere
bestedingen aan dagelijkse producten uit het
door de luifel, bestrating en puien, heeft het
zelfstandige winkeliers.
gebied tussen de spoorlijnen en de Prins
winkelgebied een sterke interne samenhang.
Bernhardlaan komt terecht bij De Julianabaan.
Tegelijkertijd ziet ook de openbare ruimte er
Horeca-aanbod
Daarnaast komen er relatief veel inwoners van
verzorgd uit. Zo helpt ‘Operatie Steenbreek’ bij
In totaal zijn er 14 horecabedrijven in het cen-
Oud-Voorburg naar De Julianabaan.
een aantrekkelijke vergroening van de openbare
Het overige winkelaanbod (ca. 8.000 m² wvo) bestaat vooral uit frequenter bezocht niet-
ruimte. De totale verblijfskwaliteit van het
trum met een gezamenlijke omvang van circa 1.100 m² wvo. Er is vrij veel (acht stuks) fast-
Verkeer en parkeren
gebied nodigt niet uit tot lang verblijven, maar is
service- en afhaalhoreca, zoals McDonald’s,
Het winkelcentrum ligt centraal in Voorburg-
functioneel en passend bij het koopkarakter van
Domino’s en De Beren. De drie restaurants die
Noord en is aan zowel de noord- als de zuid-
het gebied.
30 van 48
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
Branchering De Julianabaan
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
31 van 48
Sterke en
32 van 48
zwakke punten van winkelcentrum De Julianabaan
1913.0118 Detailhandels- en horecastructuurvisie Leidschendam-Voorburg - Januari 2019
4.2 Functioneel-ruimtelijke visie
sterke (boodschappen)winkels voor frequente
Versterking en meer focus in aanbod
aankopen (o.a. supermarkten, verszaken,
De huidige twee supermarkten bieden een prima
Toekomstige functie en positie
drogisten). Door een sterke lokale binding te
basis voor het boodschappenaanbod. Wel is het
Het huidige winkelcentrum is goed gevuld en de
behouden blijven er kansen bestaan voor
aanbod relatief eenzijdig (beide servicesuper-
resultaten uit het koopstromenonderzoek wijzen
aanvullende voorzieningen (o.a. modezaken).
markten). De basis wordt binnenkort naar
Compact: alleen door een sterke concentratie
ver wachting versterkt met de komst van Action
Desondanks is dit geen garantie voor de toekomst.
in een compact gebied kunnen voorzieningen
in een deel van Jumbo. Dit zal leiden tot extra
Sterker nog: gelet op de ontwikkeling van Mall of
van elkaars nabijheid profiteren. Goede zicht
trekkracht en een versterking van de positie van
the Netherland én de (landelijke) trends in de
relaties, korte loopafstanden en een aantrek-
De Julianabaan.
winkelmarkt moet ervan uitgegaan worden dat het
kelijk, aaneengesloten winkelfront zijn belang-
winkelgebied ook met deze nieuwe werkelijkheid te
rijke elementen die kunnen zorgen voor
Aanvullend liggen er ook potenties bij een betere
maken zal krijgen. Dit geldt met name voor het
synergieeffecten. Met name supermarkten,
aansluiting op de huishoudens in het omliggende
niet-dagelijkse winkelaanbod, dat straks ook in
maar ook winkels als Action en Hema, zijn
gebied. Deze relatief jonge huishoudens halen
groten getale in Mall of the Netherlands aanwezig
belangrijke publiekstrekkers die zorgen voor
bijvoorbeeld graag eten af en leven bewust.
zal zijn. Denk daarbij onder andere aan mode en
grote passantenstromen waar (zelfstandige)
Gezondere afhaal-/bezorgrestaurants, in aanvul-
sport.
speciaalzaken van kunnen profiteren.
ling op pizzabezorgers en snackbar, zijn der-
Comfortabel: als derde is het van groot
halve passend.
erop dat het winkelgebied goed lijkt te functioneren.
•
• Voor De Julianabaan betekent dit dat zij zich in
belang dat consumenten gemakkelijk,
eerste instantie weer moet focussen op haar basis:
aangenaam en veilig gebruik kunnen maken
Toekomstige ruimtelijke structuur
een sterk winkelcentrum voor inwoners van heel