2969 Bijlage 1 Toelichting Vastgesteld bestemmingsplan KPP Oosteinde 208 Voorburg

De plantoelichting heeft geen zelfstandige, juridisch bindende status, maar fungeert als ruimtelijke onderbouwing van de in het plan vastgelegde keuzes ten aanzien van het gebruik en bebouwen van gronden. Daarnaast vervult de toelichting een belangrijke functie bij het toepassen en/of uitleggen van de regels en de verbeelding. Op de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding zijn alle noodzakelijke dan wel op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verplichte gegevens ingetekend. Op het renvooi (de legenda bij de verbeelding) is te zien dat onderscheid wordt gemaakt tussen bestemmingen en aanduidingen. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Alle gronden in het plangebied hebben een bestemming, die op de verbeelding zichtbaar wordt gemaakt door middel van een kleur, al dan niet in combinatie met letters/cijfers om de bestemming aan te duiden. Elke op verbeelding weergegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet bebouwd. Daarbij wordt ook weer terugverwezen naar de aanduidingen op de verbeelding. De verbeelding en de regels zijn opgesteld en ingericht met inachtneming van de verschillende wettelijk voorgeschreven standaarden, zoals de 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening', IMRO-2012, SVBP-2012, etc.

De regels van het bestemmingsplan zijn onderverdeeld in: - inleidende regels; - bestemmingsregels; - algemene regels; - overgangs- en slotregels.

versie 08_001 | 24 maart 2023

92

5.2

Inleidende regels

Om misverstanden over de toepassing en interpretatie van het bestemmingsplan te voorkomen worden in de begripsbepalingen (artikel 1) de verschillende in het plan voorkomende begrippen nader omschreven. ook om de eenduidigheid bij het gebruik van het plan te bevorderen. Bij de wijze van meten (artikel 2) wordt beschreven hoe voor de toepassing van dit bestemmingsplan bepaalde maten gemeten dienen te worden.

5.3

Bestemmingsregels

De regels, behorende bij de verschillende in het plan voorkomende bestemmingen, zijn opgebouwd volgens een vast stramien, voorgeschreven in de SVBP-2012. Hierna zijn de in het bestemmingsplan voorkomende (dubbel)bestemmingen en aanduidingen afzonderlijk toegelicht. Het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk’ is hiervoor als basis gehanteerd. Bestemming ‘Groen’ Deze bestemming omvat gronden die bestemd zijn voor de openbare groenstructuur binnen het plangebied, inclusief kleinschalige groenelementen en parkeervoorzieningen langs de Johan David Zocherstraat (middels een specifieke aanduiding). Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan. Wel zijn ondergeschikte bouwwerken/voorzieningen bij de aangrenzende bestemming ‘Wonen - Gestapeld’ toegestaan, zoals balkons en geveltuinen. Bestemming ‘Wonen - Gestapeld’ De bestemming 'Wonen - Gestapeld' is opgenomen ten behoeve van woongebouwen, die een woonfunctie in gestapelde vorm bevatten. Daarbij is middels een aanduiding op de begane grond een parkeergarage toegestaan. Aanvullend is binnen deze woonbestemming een regeling opgenomen voor aan huis verbonden beroepen. Tot slot is nog een voorwaardelijke verplichting ter borging van de uitvoering van de benodigde bodemsanering opgenomen.

Dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ Deze dubbelbestemming betreft de archeologische verwachtingswaarde voor het gehele plangebied. De ligging van deze bestemming is afgeleid uit de beleidskaart uit de Nota archeologie herijking 2013 (zie verder paragraaf 3.3.10). De regels voor deze dubbelbestemming zijn integraal overgenomen uit het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk’. Op basis van deze archeologische dubbelbestemming geldt in beginsel dat voor alle bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 30 centimeter beneden maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is. Leiding - Water Deze dubbelbestemming betreft een (zeer) smalle strook aan de meest noordwestelijke en noordoostelijk grenzen van het plangebied. Het betreffen uitsluitend gronden die de hoofdbestemming ‘Groen’ krijgen, waar geen bouwwerkzaamheden zijn voorzien. De regels voor deze dubbelbestemming zijn integraal overgenomen uit het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk’.

versie 08_001 | 24 maart 2023

93

5.4

Algemene regels, overgangs- en slotregels

In het bestemmingsplan is een aantal algemene regels opgenomen. Het betreft hier een aantal algemene bouw-, gebruiks- en aanduidingsregels en een aantal algemene flexibiliteitsbepalingen (algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels). Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen in het bestemmingsplan.

5.5

Toepassing en handhaving van het bestemmingsplan

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis hiervoor is gelegd in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de afdelingen 5.3 en 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid: 1. Voldoende kenbaarheid van het plan; Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Het bestemmingsplan is immers aan eenieder kenbaar gemaakt zodat wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied op de hoogte (kunnen) zijn van de regels. 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan; De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene, positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk. 3.

Realistische en inzichtelijke regeling; Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de bepalingen goed controleerbaar zijn. De regels moeten derhalve niet meer regelen dan noodzakelijk is. 4. Actief handhavingsbeleid; Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. De bevoegd gezagsinstantie die belast is met handhaving (veelal de gemeente) heeft jaarlijkse handhavingsplannen en een handhavingsprogramma voor meerdere jaren. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Bij handhaving van de regels wordt onder meer aandacht besteed aan de normen met betrekking tot brandveiligheid en constructieve veiligheid, toezicht op de naleving en uitvoering van omgevingsvergunningen en de handhaving op milieuovertredingen.

versie 08_001 | 24 maart 2023

94

6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische uitvoerbaarheid

De voorgenomen ontwikkeling betreft zes woongebouwen met in totaal 295 appartementen in het plangebied. In het kader van het aantonen van de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan is door de intiatiefnemer een analyse van de locatie- en de opstalontwikkeling gemaakt. Ook hebben zij door middel van marktanalyses inzicht gegeven in de marktvraag en de opbrengstpotentie van de ontwikkeling. Op basis van deze stukken is een reëel en volledig beeld geschetst van de kosten en opbrengsten. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt. De Afdeling Grondexploitatie (Afdeling 6.4) in de Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten onder meer verschillende instrumenten om kosten die te maken hebben met grondexploitatie te verhalen bij personen met een eigendomspositie in dat gebied. Eén van die manieren is door middel van het sluiten van een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, ook wel aangeduid als anterieure overeenkomst. Wanneer de gemeente met de grondeigenaar geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. Ten behoeve van de ontwikkeling is een anterieure overeenkomst afgesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar.

Naast de financieel-economisch relevante aspecten als verhaal van exploitatiekosten maakt ook planschadeverhaal deel uit van de anterieure overeenkomst. Op basis van deze overeenkomst kan de gemeente Leidschendam-Voorburg alle planschadevergoedingen, die het college moet toekennen, verhalen op de initiatiefnemer. Daarmee is ook ten aanzien van het aspect planschade de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd.

versie 08_001 | 24 maart 2023

95

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een grootschalig leegstaand kantoor naar zes nieuwe, hoogwaardige woongebouwen. Daarmee wordt voorzien in een kwalitatieve impuls van het binnenstedelijke gebied in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan is de gemeente verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen. Naast de wettelijke verplichting om eenieder de mogelijkheid te beiden zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan naar voren te brengen, heeft er tevens vooroverleg met betrokken instanties, maatschappelijke organisaties, ingezetenen en belanghebbenden plaatsgevonden. Hieronder wordt beschreven op welke wijze dit vooroverleg heeft plaatsgevonden en welke reacties zijn gegeven.

6.2.1 Wettelijk vooroverleg Een aantal instanties is gevraagd om aan te geven welke belangen verankerd zouden moeten worden in het bestemmingsplan, rekening houdend met de specifieke ruimtelijke kenmerken van dit gebied. Daarbij is nadrukkelijk gevraagd de reactie te motiveren en tevens te beschrijven op welke wijze dat specifieke belang in het bestemmingsplan verwerkt zou moeten worden. De volgende instanties/organisaties zijn aangeschreven in het kader van artikel 3.1.1 Bro: Provincie Zuid-Holland, Hoogheemraadschap van Delfland en Veiligheidsregio Haaglanden. Provincie Zuid-Holland Vanuit de provincie is op 13 juni 2022 per mail het volgende aangegeven: We hebben geen opmerkingen over het voorontwerpplan Oosteinde 208. Het is bevat geen strijdigheden met het provinciaal beleid. Wel zijn een paar vragen gesteld waarop we graag een reactie krijgen, namelijk: 1. Wie krijgt de woningen in portefeuille. In het Regionale woningbouwprogramma staan 44 sociale huur woningen door een niet toegelaten instelling (dus niet door een woningcorporatie). Onze voorkeur gaat er naar uit dat ze wel in eigendom komen en verhuurd worden door een woningcorporatie. 2. Waarom is alleen gekozen voor huur als het om meerdere gebouwen gaat? 3. In de tekst staat ook doorstroming. Vraag is dan wat er gedaan wordt om deze woningen aantrekkelijk te maken voor bijvoorbeeld de doelgroep senioren.

versie 08_001 | 24 maart 2023

96

Op basis van informatie van de initiatiefnemer kunnen deze vragen als volgt beantwoord worden: 1. De beoogde eigenaar en verhuurder van de woningen is een institutionele belegger. Dit is inderdaad geen toegelaten instelling, maar de belegger streeft ernaar om zoveel mogelijk volgens dezelfde richtlijnen te opereren. In de anterieure overeenkomst (zie verder paragraaf 6.1) is dit vertaald in uitgangspunten en afspraken ten aanzien van de sociale huurappartementen, waaraan de belegger zich heeft gecommitteerd. 2. Uit marktonderzoek- en analyse van de belegger en de woningbouwonderzoeken van de gemeente/regio volgt een grote vraag naar huurwoningen op deze locatie. Omdat de voorgenomen ontwikkeling een deelgebied van het grotere ontwikkelgebied Klein Plaspoelpolder betreft, geldt daarbij nog dat in de overige deelgebieden wel (deels) koopwoningen beoogd zijn. In Klein Plaspoelpolder als geheel ontstaat daarmee een mix van koop- en huurwoningen. 3. Binnen de voorgenomen ontwikkeling zijn ook 44 middeldure huurwoningen geprogrammeerd, waarmee de doorstroming uit de bestaande voorraad sociale huurwoningen wordt gestimuleerd. Daar komt bij dat een mix van woningtypologieën is voorzien, zowel qua gebruiksoppervlakte (circa 55 tot 80 m2) als prijscategorie (sociaal, middelduur en vrije sector) en aantal kamers.

Daarmee wordt aan specifieke doelgroepen als senioren nadrukkelijk keuzevrijheid geboden. Daar komt nog bij dat de beoogde verhuurder specifieke marketing c.q. communicatie zal inzetten om de juiste specifieke doelgroepen worden te bereiken en gericht doorstroming te stimuleren. Hoogheemraadschap van Delfland Met het hoogheemraadschap van Delfland heeft op hoofdlijnen al in 2020 afstemming c.q. vooroverleg plaatsgevonden (zie verder paragraaf 4.8.2). In aanvulling hierop heeft het hoogheemraadschap op 9 juni 2022 per brief nog het volgende aangegeven: Wij geven u graag advies ten aanzien van de wateraspecten in het plan. Specifiek hebben wij een opmerking over het thema “Afvalwater”. De rioolpersleiding, waarover eerder contact geweest is, is niet in de water-paragraaf terug te vinden. Wij vragen u aan te geven, of dit betekent, dat de persleiding (inclusief beschermingszone van 5 meter aan weerzijden van de leiding) buiten het plangebied ligt. In reactie op de voorgaande opmerking is paragraaf 4.8.2 aangevuld. Uit deze aanvulling volgt dat de betreffende rioolpersleiding buiten het plangebied ligt. Veiligheidsregio Haaglanden Met de veiligheidsregio Haaglanden heeft (in een breder kader) al in 2018 vooroverleg plaatsgevonden.

De veiligheidsregio heeft daarbij begin 2022 aangegeven dat het toen uitgebrachte advies nog altijd actueel en bruikbaar is, ook specifiek voor de voorgenomen ontwikkeling. In paragraaf 4.6.1 is nader ingegaan op het advies van de veiligheidsregio.

versie 08_001 | 24 maart 2023

97

6.2.2 Inspraak Qua inspraak geldt dat de wijze waarop de ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder tot stand is gekomen, gedurende het hele vervolgtraject wordt voortgezet: input van de bewoners, omwonenden, gebruikers en initiatiefnemers aan de voorkant van het proces. In het voorjaar van 2017 zijn een Open Raadhuis Avond en de Klein Plaspoelpolder Parade georganiseerd om huidige en toekomstige bewoners, eigenaren en ondernemers de kans te geven mee te denken over de nieuwe deellocaties 2, 3 en 4. Samen met de klankbordgroep Klein Plaspoelpolder zijn spelregelkaarten uitgewerkt voor onder andere deelgebied 3A c.q. het plangebied. Bij deze klankbordgroep is aandacht besteed aan een goede afspiegeling van belanghebbenden. Naast een aantal bestaande bewoners van Klein Plaspoelpolder en de directe omgeving hebben hierin ook een aantal potentiële bewoners, de VAC en de Huurdersraad van Vidomes een plek. De spelregelkaarten geven de kaders van de ontwikkelmogelijkheden weer voor initiatiefnemers. De klankbordgroep is na het opstellen van de spelregelkaarten betrokken gebleven bij de planvorming en blijft betrokken gedurende de uitvoering van de werkzaamheden. In vervolg op deze wijze van inspraak is het bouwplan op 30 september 2019 aan de klankbordgroep voor Klein Plaspoelpolder gepresenteerd, vooruitlopend op het opstellen van onderhavig bestemmingsplan.

Door de klankbordgroep is daarbij met instemming c.q. positief op het plan gereageerd. Daarna heeft op 13 juli 2020 voor de buurt en belangstellenden een inloopbijeenkomst over de plannen in Klein Plaspoelpolder plaatsgevonden, waarbij onder andere het bouwplan voor het plangebied is gepresenteerd. Deze bijeenkomst is bezocht door ongeveer 160 mensen en daarbij is actief geparticipeerd. Gezien deze vroegtijdige informatievoorziening wordt afgezien van ter inzage legging van het voorontwerp. Eventuele reacties op dit bestemmingsplan kunnen ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan in de vorm van zienswijzen naar voren worden gebracht.

versie 08_001 | 24 maart 2023

98

6.2.3 Zienswijzen De formele procedure voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan door de gemeenteraad begint met het voor eenieder ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 Wro en Afdeling 3.4 van de Awb is het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken (van vrijdag 2 september tot en met donderdag 13 oktober 2022) zowel elektronisch als fysiek ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kon een ieder zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan (naar keuze schriftelijk of mondeling) naar voren brengen bij de gemeenteraad. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. De ingediende zienswijzen zijn samengevat in een afzonderlijke, met dit bestemmingsplan door de raad vastgestelde, zienswijzennota / nota van wijzigingen. Alle eventuele ten opzichte van het ontwerp doorgevoerde wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen zijn eveneens beschreven in de zienswijzennota / nota van wijzigingen. De volledige zienswijzennota / nota van wijzigingen maakt als bijlage XI onderdeel uit van deze toelichting.

versie 08_001 | 24 maart 2023

99

Bijlage I Aanmeldingsnotitie

versie 08_001 | 24 maart 2023