2969 Bijlage 1 Toelichting Vastgesteld bestemmingsplan KPP Oosteinde 208 Voorburg

KPP Oosteinde 208 Voorburg Toelichting bestemmingsplan

Versie 08_001 Datum 24 maart 2023

Inhoudsopgave

1

Inleiding ...................................................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

Planbeschrijving ...................................................................................................................... 15 2.1

2.2

3

Huidige situatie................................................................................................................ 15 2.1.1 Historie Klein Plaspoelpolder ............................................................................. 15 2.1.2 Ruimtelijke en functionele structuur ................................................................... 16 2.1.3 Plangebied ......................................................................................................... 18 Toekomstige situatie ....................................................................................................... 19 2.2.1 Ambities en voorziene ontwikkelingen Klein Plaspoelpolder ............................. 19 2.2.2 Ambities en voorziene ontwikkelingen deelgebied 3 Klein Plaspoelpolder ....... 23 2.2.3 Plangebied (deelgebied 3A Klein Plaspoelpolder) ............................................. 28 2.2.4 Programma......................................................................................................... 31

Beleidskader ............................................................................................................................ 32 3.1

3.2

3.3

4

Aanleiding ......................................................................................................................... 5 Ligging plangebied ............................................................................................................ 8 Geldend bestemmingsplan ............................................................................................. 10 Planvorm ......................................................................................................................... 13 Leeswijzer ....................................................................................................................... 14

Rijksbeleid ....................................................................................................................... 32 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ..................................................................... 32 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ........................................ 33 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening ................................................................................ 34 Provinciaal beleid ............................................................................................................ 35 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland ............................................................................ 35 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland ................................................................ 38 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................ 42 3.3.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (Herijking 2012) ............................... 42 3.3.2 Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder 'Ruimte voor Ideeën' ................................ 44 3.3.3 Woonvisie 2016- 2020 .......................................................................................

46 3.3.4 Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 47 3.3.5 Welstandsnota Leidschendam-Voorburg ........................................................... 48 3.3.6 Nota Parkeerbeleid 2021 ................................................................................... 49 3.3.7 Nota parkeernormen voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Leidschendam - Voorburg (2012) ................................................................................... 50 3.3.8 Groenstructuurplan Buitengewoon groen .......................................................... 50 3.3.9 Klimaatplan 2009-2020 en beleidsnota Duurzaam bouwen .............................. 51 3.3.10 Archeologienota herijking 2013 gemeenten Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Voorschoten ............................................................................................ 53

Milieu- en omgevingsaspecten .............................................................................................. 54 4.1

Milieueffectrapportage .................................................................................................... 54 4.1.1 Beoordeling ........................................................................................................ 55

versie 08_001 | 24 maart 2023

2

4.1.2 Conclusie............................................................................................................ 55 Verkeer en parkeren ....................................................................................................... 56 4.2.1 Verkeer ............................................................................................................... 56 4.2.2 Parkeren ............................................................................................................. 57 4.2.3 Conclusie............................................................................................................ 58 4.3 Luchtkwaliteit ................................................................................................................... 59 4.3.1 Beoordeling ........................................................................................................ 59 4.3.2 Conclusie............................................................................................................ 60 4.4 Geluid .............................................................................................................................. 61 4.4.1 Beoordeling ........................................................................................................

61 4.4.2 Conclusie............................................................................................................ 62 4.5 Bodemkwaliteit ................................................................................................................ 63 4.5.1 Beoordeling ........................................................................................................ 63 4.5.2 Conclusie............................................................................................................ 65 4.6 Externe veiligheid ............................................................................................................ 66 4.6.1 Beoordeling ........................................................................................................ 67 4.6.2 Explosievenonderzoek ....................................................................................... 70 4.6.3 Conclusie............................................................................................................ 71 4.7 Bedrijven en milieuzonering ............................................................................................ 72 4.7.1 Beoordeling ........................................................................................................

73 4.7.2 Conclusie............................................................................................................ 77 4.8 Water ............................................................................................................................... 78 4.8.1 Beleidskader ...................................................................................................... 78 4.8.2 Beoordeling ........................................................................................................ 80 4.8.3 Conclusie............................................................................................................ 82 4.9 Ecologie .......................................................................................................................... 83 4.9.1 Beoordeling ........................................................................................................ 84 4.9.2 Conclusie............................................................................................................ 85 4.10 Cultuurhistorie en Archeologie ........................................................................................ 86 4.10.1 Inleiding ..............................................................................................................

86 4.10.2 Beoordeling ........................................................................................................ 87 4.10.3 Conclusie............................................................................................................ 88 4.11 Bezonning ....................................................................................................................... 89 4.11.1 Beoordeling ........................................................................................................ 89 4.11.2 Conclusie............................................................................................................ 89 4.12 Windhinder ...................................................................................................................... 90 4.12.1 Beoordeling ........................................................................................................ 90 4.12.2 Conclusie............................................................................................................ 91 4.2

5

Juridische planbeschrijving ................................................................................................... 92 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

6

Systematiek van de bestemmingsregels ........................................................................ 92 Inleidende regels ............................................................................................................. 93 Bestemmingsregels ........................................................................................................ 93 Algemene regels, overgangs- en slotregels ................................................................... 94 Toepassing en handhaving van het bestemmingsplan .................................................. 94

Uitvoerbaarheid ....................................................................................................................... 95 6.1

Economische uitvoerbaarheid ......................................................................................... 95

versie 08_001 | 24 maart 2023

3

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................. 96 6.2.1 Wettelijk vooroverleg .......................................................................................... 96 6.2.2 Inspraak.............................................................................................................. 98 6.2.3 Zienswijzen......................................................................................................... 99

Bijlagen Bijlage I Aanmeldingsnotitie Bijlage II Parkeeronderzoek en aanvullende notitie Bijlage III Akoestisch onderzoek verkeerslawaai Bijlage IV Actualiserend bodemonderzoek Bijlage V Explosievenonderzoek Bijlage VI Quickscan, nader onderzoek en actualiserend onderzoek ecologie Bijlage VII Stikstofberekening Bijlage VIII Bureauonderzoek archeologie Bijlage IX Verkennend booronderzoek archeologie Bijlage X Bezonningsstudie Bijlage XI Zienswijzennota / Nota van wijzigingen

versie 08_001 | 24 maart 2023

4

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Borghese Real Estate (hierna: de initiatiefnemer) heeft het voornemen om op de locatie aan de Oosteinde 208 in Voorburg (gemeente Leidschendam-Voorburg) zes woongebouwen, met in totaal 295 appartementen te realiseren. De appartementen worden verdeeld over zes losstaande bouwvolumes. Op dit moment is op de locatie nog het kantoorgebouw Damsigt aanwezig, dat zal worden gesloopt. Het betreffende kantoorgebouw is niet meer in gebruik. Het plangebied is onderdeel van een groter gebied dat bekend staat als Klein Plaspoelpolder. Voor dit gebied is een ontwikkelvisie opgesteld die, kort samengevat, tot doel heeft dat Klein Plaspoelpolder verandert van een gebied met grote kantoren en bedrijven (wat het nu met name is) naar een groene, duurzame omgeving en een rustig stedelijk woon- en werkmilieu. Met andere woorden: het is de ambitie om Klein Plaspoelpolder te transformeren naar een verblijfsgebied waar prettig gewoond en gewerkt kan worden. Op basis van de ontwikkelvisie zijn vijf deelgebieden onderscheiden, zoals ook is weergegeven in figuur 1.1. Het plangebied is aangeduid als deelgebied 3A en is eigendom van de initiatiefnemer. Samen met deelgebied 3B (met het voormalige afvalbrengstation en de voormalige gemeentewerf) vormt het plangebied dus één van de vijf deelgebieden van het binnenstedelijke transformatiegebied Klein Plaspoelpolder.

Figuur 1.1 Schematische weergave deelgebieden Klein Plaspoelpolder.

versie 08_001 | 24 maart 2023

5

Figuur 1.2 Topografisch kaart met ligging van het plangebied (rood gemarkeerd) in Voorburg De beknopte, specifieke ambitie voor deelgebied 3 van Klein Plaspoelpolder is in de hiervoor opgestelde spelregelkaarten (zoals vastgesteld in 2018) geformuleerd als ‘Beschut wonen aan het historisch lint’. Daarbij is onder andere de volgende toelichting opgenomen: Deze deellocatie wordt geflankeerd door de hoogbouw aan de Johan David Zocherstraat (Sijtwendeflats) en de Dokter vd Stamstraat (Arcadeflat). Tussen beide hoogbouwobjecten moet een luw woonmilieu worden gerealiseerd met een sterke verbondenheid naar de groene uitstraling van het historisch lint (Oosteinde en Oude Trambaan). Aan de zuidkant wordt de deellocatie begrenst door in elk geval een te realiseren langzaam verkeersverbinding richting het Damcentrum. De huidige ligging van de Nieuwe Havenstraat en J.D. Zocherstraat hoeft geen belemmering te vormen voor de toekomstige transformatie en kan eventueel worden verlegd als dat meerwaarde oplevert en voldaan wordt aan de geldende veiligheidseisen. Naast het genoemde historisch lint en de beoogde langzaam verkeersverbinding wordt ook de groenblauwe verbinding (van de wijk Damsigt naar de Vliet) gezien als belangrijk structuurelement dat het deelgebied begrenst.

De voorgenomen ontwikkeling van woongebouwen in het plangebied, zoals vervat in dit bestemmingsplan, heeft nadrukkelijk tot doel om invulling te geven aan de visie, ambities en spelregels voor deelgebied 3A van Klein Plaspoelder (zie hiervoor verder hoofdstuk 2 en 3).

versie 08_001 | 24 maart 2023

6

Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk’ de enkelbestemmingen ‘Kantoor’ en ‘Verkeer - Verblijfsgebied’. Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk om woongebouwen te realiseren. Ook passen de beoogde woongebouwen niet binnen de geldende bouwregels. Om de realisatie van de woongebouwen en de bijbehorende openbare ruimte mogelijk te maken moet een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Het bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting (inclusief bijlagen). De onderhavige toelichting dient als motivering voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling.

versie 08_001 | 24 maart 2023

7

1.2

Ligging plangebied

De locatie aan de Oosteinde 208 (hierna: het plangebied) ligt in Damsigt, een wijk in het oostelijke deel van Voorburg. Buiten Klein Plaspoelpolder heeft deze wijk primair een woonfunctie, waarbij de aanwezige bebouwing met name grondgebonden woningen betreft. Het gebied Klein Plaspoelpolder, met daarin het plangebied, wordt in de huidige situatie gekenmerkt door een variëteit aan functies en bebouwing. In dit gebied zijn onder andere woon-, kantoor en bedrijfsgebouwen aanwezig, waarbij sprake is van aanzienlijke verschillen qua omvang (grondgebonden rijwoningen tot grote kantoorgebouwen zoals in het plangebied) en bouwhoogte (één bouwlaag tot 30 á 40 meter). Zoals hiervoor al is aangegeven is het nadrukkelijk de ambitie om Klein Plaspoelpolder te transformeren van een bedrijfs- en kantorengebied naar een woon- en werkgebied.

Figuur 1.3 Luchtfoto met ligging locatie (rood gemarkeerd) in omgeving. Rechtsonder ligt de Vliet.

versie 08_001 | 24 maart 2023

8

Het plangebied is centraal gelegen in de gemeente Leidschendam-Voorburg, ten oosten van de gemeente Den Haag en op circa 250 meter ten noorden van de A4. Direct rondom het plangebied liggen de volgende wegen: Oosteinde (noordwestzijde), Nieuwe Havenstraat (zuid- en zuidoostzijde) en Johan David Zocherstraat (zuidwestzijde). Uitzondering hierop vormt een strook van circa 50 meter aan de noordoostzijde, waar buiten het plangebied een groenstrook en watergang aanwezig zijn. In de figuren 1.2 en 1.3 is de situering van het plangebied in de omgeving weergegeven. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 15.000 m2 en is kadastraal bekend als gemeente Voorburg, sectie D, nummers 6928 en 6929.

versie 08_001 | 24 maart 2023

9

1.3

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Stedelijk’ dat op 22 februari 2022 is vastgesteld door de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg. In dit bestemmingsplan hebben de twee percelen in het plangebied verschillende bestemmingen.

Figuur 1.4 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Stedelijk’ met plangebied (rood omlijnd). Perceel 6928 Aan deze gronden is in het bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Kantoor’ en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ toegekend. Op een deel van het perceel is een bouwvlak aanwezig met een oppervlakte van circa 2.600 m2. Aan de noordwest- en noordoostzijde van het perceel heeft een smalle strook bij de betreffende perceelsgrenzen de dubbelbestemming ‘Leiding - Water’.

versie 08_001 | 24 maart 2023

10

Perceel 6929 Aan deze gronden is in het bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ toegekend. Kantoor Deze gronden zijn bestemd voor kantoren, met de daarbij horende: - Balkons, luifels en overige daarmee vergelijkbare overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op aangrenzende bestemmingen; - Erven; - Groenvoorzieningen; - In- en uitritten; - Nutsvoorzieningen; - Ontsluitingswegen; - Paden en verhardingen; - Parkeervoorzieningen; - Waterlopen en waterpartijen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het gehele bouwvlak mag worden bebouwd. Verkeer – Verblijfsgebied Deze gronden zijn bestemd voor: - Buurtontsluitingswegen; - Parkeervoorzieningen; - Voet- en fietspaden; - Pleinen. Met de daarbij horende: - Overhangende balkons, luifels en daarmee vergelijkbare bouwwerken respectievelijk voorzieningen ten behoeve van aangrenzende gronden en/of bebouwing; - Bermen; - Duikers en bruggen; - Geluidwerende voorzieningen; - Groenvoorzieningen; - In- en uitritten; - Nutsvoorzieningen; - (Ondergrondse) Inzamelplaatsen voor (gescheiden) afval; - Speeltoestellen; - Voorzieningen voor het openbaar vervoer; - Voorzieningen ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer; - Voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; - Waterlopen en waterpartijen.

Op de gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van de bestemming worden gebouwd.

versie 08_001 | 24 maart 2023

11

Waarde - Archeologie 3 Ter plaatse van deze dubbelbestemming zijn gronden primair bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden en mag niet worden gebouwd, tenzij het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende bouwwerken: - vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; - een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 100 m2; - een bouwwerk waarbij de bodemingreep niet dieper reikt dan 30 cm beneden maaiveld; - een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. In beginsel geldt op basis van deze dubbelbestemming dat bouwwerken, werken of werkzaamheden vanaf een oppervlakte van 100 m2 en een bodemingreep van 30 centimeter pas na archeologisch onderzoek eventueel mogelijk zijn. Leiding - Water Ter plaatse van deze dubbelbestemming zijn gronden, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het onderhoud van een ondergrondse rivierwatertransportleiding met een belemmeringenstrook van 9,00 meter.

In beginsel geldt dat (bouw)werkzaamheden binnen deze strook niet zonder meer zijn toegestaan en dat om hier binnenplans van af te wijken in ieder geval een (positief) advies van de leidingbeheerder nodig is.

versie 08_001 | 24 maart 2023

12

1.4

Planvorm

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels die daarop betrekking hebben, de in het bestemmingsplan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van bouwwerken en onbebouwde gronden. De juridische regeling is opgebouwd conform de SVPB 2012, de landelijke standaard voor het vervaardigen van bestemmingsplannen, die bij de invoering van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als verplichte opbouw is opgenomen. Het bestemmingsplan bestaat formeel uit twee juridische bindende onderdelen: - een verbeelding: een digitaal GML-bestand met een specifiek nummer, in dit geval NL.IMRO.1916.Oosteinde208-VG01; - regels: deze regels zijn in de SVBP 2012 zoveel mogelijk gestandaardiseerd (onder andere de volgorde, indeling, benaming, begripsbepalingen, overgangsbepalingen en de slotbepaling). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven, met bijbehorende verklaringen. De verklaringen leggen een verbinding tussen de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels. Ook de verbeelding is opgebouwd volgens de richtlijn SVBP 2012.

De onderhavige toelichting is geen zelfstandig juridisch bindend onderdeel van het bestemmingsplan, maar fungeert als ruimtelijke onderbouwing van de in het plan vastgelegde keuzes ten aanzien van het gebruik en bebouwing van gronden. Daarnaast vervult de toelichting een belangrijke functie bij het toepassen en/of uitleggen van de regels en de verbeelding.

versie 08_001 | 24 maart 2023

13

1.5

Leeswijzer

De toelichting bij dit bestemmingsplan bestaat uit zes hoofdstukken. Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 een korte beschrijving van de huidige en toekomstige situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan geformuleerd. De verschillende milieuaspecten die van invloed kunnen zijn op de ruimtelijke ontwikkeling komen aan bod in hoofdstuk 4. Een toelichting op de juridische aspecten en bestemmingen van dit bestemmingsplan wordt gegeven in hoofdstuk 5. Afgesloten wordt met hoofdstuk 6 waarin de focus op de aspecten economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid ligt.

versie 08_001 | 24 maart 2023

14

2

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

2.1.1 Historie Klein Plaspoelpolder Ongeveer 50 jaar geleden lag Klein Plaspoelpolder aan de rand van toenmalige gemeenten Voorburg en Leidschendam. Beide gemeenten zagen kans om in dit gebied hun grootschalige kantorenprogramma te realiseren. In 2002 fuseerden beide gemeenten, waarmee het inmiddels gerealiseerde kantorengebied centraal in de nieuwe gemeente kwam te liggen. Sinds de fusie is de dynamiek van het gebied achteruit gegaan: kantoorgebouwen kwamen leeg te staan en de nog aanwezige kantoor- en bedrijfspanden zien er inmiddels gedateerd uit. De vraag naar dergelijke grote en gedateerde kantoorpanden is sindsdien hard achteruit gegaan. Het is dan ook niet aannemelijk dat hiervoor nog een nieuwe invulling kan worden gevonden. Met het vertrek van de bedrijfs- en kantoorfuncties is Klein Plaspoelpolder zowel zijn uitstraling als betekenis kwijtgeraakt. Door de leegstand is een kans ontstaan om het gebied te transformeren naar een centraal gelegen gemengd stedelijk woonmilieu, dat langs de Vliet de kernen Leidschendam en Voorburg verbindt. Zoals in paragraaf 1.1 al is aangegeven zijn daarbij vijf deelgebieden onderscheiden, waarbij het plangebied is aangeduid als deelgebied 3A (zie verder met name paragraaf 2.2).

Figuur 2.1 Foto plangebied met op de voorgrond het kantoorgebouw Damsigt (links) en de Sijtwendeflats (rechts).

versie 08_001 | 24 maart 2023

15

2.1.2 Ruimtelijke en functionele structuur Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Voorburg, in de wijk Damsigt. Direct rondom het plangebied liggen de volgende wegen: Oosteinde (noordwestzijde), Nieuwe Havenstraat (zuid- en zuidoostzijde) en Johan David Zocherstraat (zuidwestzijde). Uitzondering hierop vormt een strook van circa 50 meter aan de noordoostzijde, waar buiten het plangebied een groenstrook en watergang aanwezig zijn.

Figuur 2.2 Foto plangebied met op de voorgrond de Nieuwe Havenstraat (links) en het Total-tankstation (rechts).

Figuur 2.3 Foto plangebied met op de voorgrond de Sijtwendeflats en de voormalige bedrijfslocatie van de betoncentrale (deels) en daarachter de voormalige bedrijfslocaties van het afvalbrengstation en de gemeentewerf.

versie 08_001 | 24 maart 2023

16

Rondom het plangebied zijn verschillende functies gesitueerd. Ten zuidwesten staan aan de Johan David Zocherstraat 4 woongebouwen met 9 bouwlagen (ook wel bekend als de Sijtwendeflats). Hierachter ligt het ter plaatse ondertunnelde tracé van de N14 en de Randstadrail tussen Delft en Leidschendam (met de halte Oosteinde). Ten zuiden en zuidoosten van het plangebied liggen voormalige bedrijfslocaties van een betoncentrale, het afvalbrengstation en de gemeentewerf, met daarachter aan de zuidzijde de Vliet en aan de zuidoostzijde een woongebouw met 9 bouwlagen (ook wel bekend als de Arcadeflat). Deze voormalige bedrijfslocaties betreffen andere te transformeren deelgebieden (4 en 3B) van Klein Plaspoelpolder. Achter de al genoemde groenstrook en watergang aan de noordoostzijde is nu nog een tankstation van Total aanwezig. Ook deze locatie betreft een transformatiegebied (deelgebied 2). Ten noorden van het plangebied ligt in de brede middenberm van de Oosteinde nog een tankstation van Berkman en achter deze weg ligt een woonwijk met voornamelijk grondgebonden woningen.

versie 08_001 | 24 maart 2023

17

2.1.3 Plangebied Op het noordelijke deel van het plangebied bevindt zich het Damsigt-kantoorgebouw. Dit gebouw had tot 2013 een functie als hoofdkantoor van Total, daarna zijn deze bedrijfsactiviteiten verplaatst naar de gemeente Den Haag. Het gebouw staat sindsdien leeg. Het zuidelijke deel van het plangebied is ingericht als parkeerterrein ten behoeve van het kantoorgebouw. Het kantoorgebouw heeft deels 8 en deels 12 bouwlagen en omvat een bruto vloeroppervlakte van circa 19.000 m2. Het plangebied heeft een oppervlakte van bijna 15.000 m2. De bebouwing en bijbehorende terreininrichting zijn sinds begin jaren zeventig van de vorige eeuw aanwezig. Met name langs de randen van het plangebied en op het parkeerterrein zijn smalle groenstroken en/of kleine groenelementen aanwezig, verder is het plangebied vrijwel volledig verhard. Binnen het plangebied is dan ook geen oppervlaktewater aanwezig.

Figuur 2.4 Luchtfoto met plangebied (rood omlijnd).

versie 08_001 | 24 maart 2023

18

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Ambities en voorziene ontwikkelingen Klein Plaspoelpolder Zoals hiervoor al is aangehaald is het de ambitie dat Klein Plaspoelpolder verandert van een gebied met grote kantoren en bedrijven (wat het nu met name is) naar een groene, duurzame omgeving en een rustig stedelijk woon- en werkmilieu. Dit is vastgelegd in de Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder (zie ook paragraaf 3.3.4), waarin de centrale ambitie als volgt is verwoord: Het is de nadrukkelijke wens van de gemeente Leidschendam-Voorburg om de Klein Plaspoelpolder te transformeren naar een gemengd woon-werkgebied. Een gebied dat goed toegankelijk is en prettig weet aan te sluiten op zijn groenstedelijke omgeving. Een aangenaam verblijfsgebied door de directe nabijheid van de Vliet en Damcentrum. Bij het verblijfsgebied ligt de nadruk op de woonfunctie, overige (kleinschalige) functies dienen zich te conformeren naar dit verblijfskarakter. Een verblijfskarakter dat zich kenmerkt door een prettig toegankelijke openbare ruimte en een mix aan woningtypen. Een Klein Plaspoelpolder waar men graag wil wonen en verblijven. Daarbij is in de ontwikkelvisie nadrukkelijk sprake van een ‘uitnodiging tot transformatie’: Om initiatieven uit te lokken en impuls en richting te geven aan de gewenste ontwikkeling en transformatie, creëert de gemeente een kader dat bandbreedtes geeft.

Bandbreedtes waarbinnen ontwikkelingen en vernieuwende ideeën mogelijk zijn. De marktpartijen worden uitgenodigd om met particuliere initiatieven invulling te geven aan de geleidelijke transformatie van het gebied, waarbij de gemeente de regie houd op de integraliteit en samenhang van de totale transformatie van het gebied.

Figuur 2.5 Uitsnede visiekaart Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder

versie 08_001 | 24 maart 2023

19

Hoofdthema van de ontwikkelvisie is het realiseren van samenhang in Klein Plaspoelpolder door het bundelen en versterken van de aanwezige kwaliteiten in de groen- en waterstructuur. Dit groenblauwe raamwerk is een ideaal vertrekpunt voor de transformatie van Klein Plaspoelpolder naar een aantrekkelijk verblijfsgebied, dat wordt gekenmerkt door: - Een centrale en beschutte ligging in de gemeente Leidschendam-Voorburg; - Een groenstedelijk karakter dat aansluit op de kwaliteiten van de omliggende (woon)wijken; - Een gemengd karakter door toevoeging van functies die het verblijfskarakter moeten versterken. Aan de hand van het groenblauwe raamwerk zijn vijf deelgebieden te onderscheiden, die gefaseerd ontwikkeld kunnen worden. Door het raamwerk worden de deelgebieden op logische wijze met elkaar verbonden en ontstaat een fijnmazigere structuur en betere verankering in het stedelijke weefsel van Leidschendam-Voorburg.

Figuur 2.6 Schematische weergave deelgebieden Klein Plaspoelpolder. Op basis van de ontwikkelvisie zijn voor de verschillende deelgebieden spelregelkaarten voor de verdere uitwerking opgesteld. De voor deelgebied 3A geldende spelregelkaarten zijn vastgesteld op 13 maart 2018. Uit deze spelregelkaarten volgt dat in aanvulling op het voorgaande voor alle deelgebieden de volgende algemene ambities nog relevant zijn: - Het uitgangspunt voor Klein Plaspoelpolder is een rustig stedelijk woonmilieu, omdat hier binnen de gemeente een tekort aan is. De ruimtelijke context biedt hiervoor voldoende ruimte, inclusief de reeds aanwezige woningen is in Klein Plaspoelpolder een woningdichtheid van 3540 woningen per hectare realiseerbaar. Deze dichtheid is kenmerkend voor een rustig stedelijk woonmilieu en sluit aan op de door (toekomstige) inwoners gevraagde woon- en groenkwaliteit in de gemeente. Ten aanzien van de realiseerbare woningdichtheid wordt nog het volgende opgemerkt. Nadat de spelregels in 2018 voor de eerste keer geactualiseerd zijn, heeft er in

versie 08_001 | 24 maart 2023

20

-

2021 nog een tweede actualisatieronde plaatsgevonden. Deze tweede actualisatie heeft alleen betrekking gehad op de spelregelkaarten voor de deellocaties 2, 3b en 4 en niet op de spelregelkaarten voor deellocatie 3a, omdat de plannen voor woningbouw in deelgebied 3a al in een vergevorderd stadium waren. Besloten is toen om door te gaan met de toen geldende spelregels. Een belangrijke wijziging in de tweede actualisatie van de spelregelkaarten betreft het loslaten van de in de eerdere versies beschreven dichtheid van maximaal 40 woningen per hectare. Deze woningdichtheid is gebaseerd op het idee dat er voornamelijk eengezinswoningen zouden komen. In de spelregelkaarten wordt al sinds jaar en dag gewerkt met bandbreedtes voor de bouwhoogte. Dit betekent dat de bouwhoogte niet exact wordt voorgeschreven. In de praktijk kiezen de ontwikkelaars voor de maximale bouwhoogte. Hierdoor neemt de woningdichtheid toe. De maximale dichtheid van woningen zoals die in de versie van 2018 nog omschreven was (35-40 woningen per hectare) gaat daarom overschreden worden, maar aan de actuele doelstelling uit de actualisatie van 2021 (voor heel Klein Plaspoelpolder) wordt voldaan. De ambitie is dat Klein Plaspoelpolder een duurzame wijk wordt.

Dit is vertaald in ambities en/of eisen voor de volgende thema’s: ‘Groen en biodiversiteit’, ‘Water en klimaatadaptatie’, ‘Afval en grondstoffen’, ‘Gezonde leefomgeving inclusief duurzame mobiliteit’ en ‘Energie en CO2 reductie’. Een concreet voorbeeld hiervan is de ambitie om het groenblauwe raamwerk waar mogelijk de woonmilieus in te trekken.

Zoals eerder aangegeven betreft het plangebied deelgebied 3A. Samen met deelgebied 3B (met het voormalige afvalbrengstation en de voormalige gemeentewerf) vormt het plangebied één van de vijf deelgebieden van het transformatiegebied Klein Plaspoelpolder. Hierna wordt, aan de hand van de spelregelkaarten, kort ingegaan op de ambities en voorziene ontwikkelingen voor de andere deelgebieden: - Deelgebied 1 betreft de locatie waar tot eind 2017 het Billitongebouw stond (1A), de Dokter Van Zeelandstraat en de strook braakliggende grond achter het Speciaal Tribunaal voor Libanon (1B). Voor dit deelgebied wordt uitgegaan van de ontwikkeling van woningen met maximaal 3 bouwlagen, waarbij duurzaamheid, groen en water belangrijk zijn. Inmiddels zijn binnen deelgebied 1A en 1B respectievelijk 38 en 14 grondgebonden woningen gerealiseerd. - Deelgebied 2 betreft de grond onder het Total-tankstation (die door de gemeente tijdelijk wordt verhuurd). In de ontwikkelvisie is dit deelgebied aangewezen als accentlocatie, waar hogere bebouwing mogelijk is. De gemeente onderzoekt of hier de meest duurzame plek van Leidschendam-Voorburg ontwikkeld kan worden. Het ‘ideaalbeeld’ is een woonblok met 4 tot 8 bouwlagen en voorzieningen in de plint. - Deelgebied 4 betreft de locatie waar de betoncentrale van Mebin was gevestigd.

In 2019 is hier alle bedrijfsbebouwing gesloopt, alleen de karakteristieke hijskraan en bijbehorende kraanbaan en rails zijn nog aanwezig (het is de bedoeling om te onderzoeken of deze behouden kunnen worden). Vanwege de ligging direct aan de Vliet biedt dit deelgebied kansen om een bijzonder woonmilieu aan het water te realiseren, in combinatie met een brede openbare groenzone waarin de verharde kade van de voormalige betoncentrale wordt geïntegreerd. Uitgangspunten zijn daarbij diversiteit in woninggroottes en -typologie en bouwhoogten tussen de 3 en 6 bouwlagen. - Deelgebied 5 is niet in de voorgaande afbeelding opgenomen en betreft de openbare ruimte in Klein Plaspoelpolder. Het gaat dan onder andere om de herinrichting van de hoofdontsluiting, de aanleg van een doorgaande, groene fietsverbinding naar het Damcentrum, een groen

versie 08_001 | 24 maart 2023

21

wandelpad langs de Vliet, de groenblauwe as naast de Arcadeflat en een groen wandelpad langs de Oude Trambaan. Vanuit deelgebied 5 c.q. de openbare ruimte in Klein Plaspoelpolder en het eerdergenoemde groenblauwe raamwerk zijn in de spelregelkaarten ook algemene zones aangewezen. Deze zijn weergegeven in de navolgende figuur en zijn van belang voor de samenhang binnen Klein Plaspoelpolder (en gelden daarmee voor meerdere deelgebieden). Uit deze figuur volgt dat het plangebied wordt begrenst door de algemene zones, maar niet doorsneden.

Figuur 2.7 Uitsnede kaart algemene zones Klein Plaspoelpolder uit spelregelkaarten (zoals vastgesteld in 2018).

versie 08_001 | 24 maart 2023

22

2.2.2 Ambities en voorziene ontwikkelingen deelgebied 3 Klein Plaspoelpolder De overkoepelende ambitie voor deelgebied 3 van Klein Plaspoelpolder is in de spelregelkaarten (zoals vastgesteld in 2018) geformuleerd als ‘Beschut wonen aan het historisch lint’. Daarbij is onder andere de volgende toelichting opgenomen: Deze deellocatie wordt geflankeerd door de hoogbouw aan de Johan David Zocherstraat (Sijtwendeflats) en de Dokter vd Stamstraat (Arcadeflat). Tussen beide hoogbouwobjecten moet een luw woonmilieu worden gerealiseerd met een sterke verbondenheid naar de groene uitstraling van het historisch lint (Oosteinde en Oude Trambaan). Aan de zuidkant wordt de deellocatie begrenst door in elk geval een te realiseren langzaam verkeersverbinding richting het Damcentrum. De huidige ligging van de Nieuwe Havenstraat en J.D. Zocherstraat hoeft geen belemmering te vormen voor de toekomstige transformatie en kan eventueel worden verlegd als dat meerwaarde oplevert en voldaan wordt aan de geldende veiligheidseisen. Naast het genoemde historisch lint en de beoogde langzaam verkeersverbinding wordt ook de groenblauwe verbinding (van de wijk Damsigt naar de Vliet) gezien als belangrijk structuurelement dat het deelgebied begrenst. Deze ambities zijn uitgewerkt in een spelregelkaart voor deelgebied 3A zoals weergegeven in de navolgende figuur.

Figuur 2.8 Uitsnede geldende spelregelkaart deelgebied 3A (zoals vastgesteld in 2018). In aanvulling op de voorgaande afbeelding zijn in de spelregelkaarten nog specifieke stedenbouwkundige eisen ten aanzien van onder andere het bebouwingspercentage en parkeren opgenomen. Voor de beknopte toetsing aan deze eisen wordt verwezen naar de volgende paragraaf. Daarnaast is ook nog de volgende specifieke ambitie voor deelgebied 3 opgenomen: Kleinschalige bedrijvigheid passend bij het verblijfskarakter van een rustig stedelijk woonmilieu.

versie 08_001 | 24 maart 2023

23

Aan deze ambitie wordt invulling gegeven door in de regels van dit bestemmingsplan onder voorwaarden aan huis verbonden beroepen (en verkoop via internet) mogelijk te maken. In het ontwerp van het gebouw is hierop ingespeeld door op maaiveld aan de buitenzijde van gebouwen gedeeltelijk woonruimtes met een niet-standaardhoogte te situeren. Deze ruimtes zijn bij uitstek geschikt als werkruimte voor aan huis verbonden beroepen. Bij het voorgaande geldt echter wel nadrukkelijk dat de economische ontwikkeling van bijvoorbeeld werkplekken en maatschappelijke voorzieningen primair in andere deelgebieden van Klein Plaspoelpolder wordt gerealiseerd. In deelgebied 3 (en daarmee ook het plangebied) ligt de focus op het realiseren van een woonmilieu, het voor Klein Plaspoelpolder (ook) gewenste werkmilieu is elders in het gebied voorzien. Ten aanzien van de voorziene ontwikkelingen voor deelgebied 3B, dat geen onderdeel van het plangebied is, geldt dat de bedrijfsbebouwing van het voormalige afvalbrengstation en de voormalige gemeentewerf inmiddels gesloopt is. Hier is de bouw van grondgebonden woningen voorzien. De verdere ontwikkeling van dit deelgebied is nog niet gestart.

Toetsing stedenbouwkundige eisen (en ambities) spelregelkaarten Zoals hiervoor al is aangegeven is naar aanleiding van de ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder 'Ruimte voor Ideeën' een aantal spelregelkaarten vastgesteld. Hierin is de ontwikkelvisie (door)vertaald naar concrete regels per deelgebied. De voor het plangebied c.q. deelgebied 3A relevante ‘Spelregelkaarten Klein Plaspoelpolder (deellocaties 2,3 en 4)’ zijn vastgesteld op 22 augustus 2017. Op 13 maart 2018 is een gewijzigde versie vastgesteld. Voor het plangebied zijn allereerst de volgende algemene spelregels c.q. stedenbouwkundige eisen voor een ‘rustig stedelijk woonmilieu’ relevant: 1. Een mix van diverse woningtypologieën; 2. Bouwhoogte in samenhang met aangrenzende bouwhoogtes variërend van 2 lagen met kap tot 8 bouwlagen. Dit kan verschillen per deellocatie en per gebiedsdeel binnen de deellocaties; 3. Geen gesloten bouwblokken; 4. Logische adressering; 5. Woningen hebben aan de voorzijde een herkenbare overgang tussen privé en openbaar gebied; 6. Een rij aaneengesloten bebouwing mag niet langer zijn dan 50 meter; 7. Geen blinde gevels op de koppen; 8. Parkeren zo veel als mogelijk uit het zicht en clusteren in parkeerhoven of (half) onder de grond. Langsparkeren mogelijk aan beide zijden van de hoofdontsluiting; 9.

Eventuele nieuwe watergangen worden voor zover ze geen ligplaatsfunctie hebben, voorzien van natuurvriendelijke oevers; 10. Voor alle functies geldt de Nota Parkeernormen en regelgeving omtrent ‘Werken aan huis’; 11. Ventilatiesystemen op gebouwniveau moeten uit te schakelen zijn in het geval van een calamiteit. Geconstateerd is dat het voorgenomen bouwplan voldoet aan de eisen met nummer 1 tot en met 3, 5 tot en met 8 en 11: - Uit de paragrafen 2.2.3 en 2.2.4 volgt dat een mix van woningtypologieën is voorzien, zowel qua gebruiksoppervlakte (circa 55 tot 80 m2) als prijscategorie (sociaal, middelduur en vrije sector) en aantal kamers (1 tot en met 4). (Eis 1)

versie 08_001 | 24 maart 2023

24

-

Uit paragraaf 2.2.3 volgt dat qua bouwhoogte 4 (U-vormig bouwvolume) en 6 (vijf rechthoekige bouwvolumes) bouwlagen zijn voorzien. (Eis 2) - De zes woongebouwen zijn alzijdig ontworpen en staan los ten opzichte van elkaar. Daar komt nog bij dat het ontwerp van deze gebouwen inmiddels al positief is beoordeeld door de welstandscommissie. (Eisen 3 en 7) - De overgang tussen privé en openbaar aan de voorzijde van woningen is positief beoordeeld in het kader van de welstandstoetsing. (Eis 5) - De zes woongebouwen hebben geen zijden die langer zijn dan 50 meter. (Eis 6) - De benodigde parkeerplaatsen zijn hoofdzakelijk inpandig c.q. uit het zicht en geclusterd in parkeergarages voorzien. In de openbare ruimte is alleen langsparkeren voor bezoekers voorzien. Zie verder ook paragraaf 4.2.2. (Eis 8) - Het ventilatiesysteem kan worden uitgeschakeld. Zie verder ook paragraaf 4.6.1. (Eis 11) De eisen met nummer 4 en 9 zijn niet aan de orde, respectievelijk omdat de adressering buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan valt en omdat binnen het plangebied geen nieuwe watergangen worden aangelegd. Voor eis nummer 10 geldt dat aan de Nota parkeernormen is getoetst (zie verder paragraaf 4.2.2) en dat aan huis verbonden beroepen (en verkoop via internet) via de regels van dit bestemmingsplan onder voorwaarden mogelijk zijn.

In aanvulling hierop zijn nog de volgende algemene ambities in de spelregelkaarten opgenomen: a. Bebouwing heeft diverse verschijningsvormen, maar blijft familie van elkaar; b. Streven is om woningen toekomstbestendig te bouwen (goed toegankelijk en relatief eenvoudig aanpasbaar voor toekomstige bewoning door andere doelgroepen); c. Wanneer zichtbaar, zonne-energievoorzieningen architectonisch inpassen; d. Ruimte voor economische bedrijvigheid voor zowel werken aan huis als werken & ontmoeten. Aan ambitie a is invulling gegeven doordat de bouwvolumes verschillen in opbouw met wisselende posities van balkons aan kop- en zijgevel, om-en-om verschillende kleuren qua metselwerk en verschillende bloklengtes, waarbij alle volumes wel dezelfde horizontale gevelopbouw en detaillering hebben. Ook ambitie b wordt in beginsel ingevuld binnen het bouwplan. Ambitie c is niet aan de orde, omdat geen zichtbare zonne-energievoorzieningen zijn voorzien. Over ambitie d wordt allereerst opgemerkt dat dit nadrukkelijk een wens voor de Klein Plaspoelpolder als geheel is. Desalniettemin wordt binnen deelgebied 3A aan deze ambitie invulling gegeven door (onder voorwaarden) aan huis verbonden beroepen mogelijk te maken en door de ontwerpkeuze om de woningen/woonruimtes op de begane grond aanpasbaar te maken tot werkruimtes. Naast de voorgaande algemene spelregels gelden binnen deelgebied 3A c.q.

het plangebied ook nog de volgende specifieke en aanvullende spelregels c.q. stedenbouwkundige eisen: 12. Bebouwingspercentage: max 65%; 13. Bandbreedte bouwhoogten: 2 laag met kap - 6 lagen; 14. Diversiteit in woninggroottes en typologie; 15. Alleen bezoekersparkeren in het zicht; 16. Bij niet grondgebonden woningen dient alleen bezoekersparkeren op maaiveldniveau te worden gerealiseerd; 17. Massieve bouwblokken moeten voorkomen worden, bijvoorbeeld door de bovenste bouwlaag niet in het verlengde van de gevel te plaatsen; 18. Doorzicht naar de Vliet sluit aan op het doorzicht naar de Vliet in deelgebied 4; 19. Ontsluiting van deelgebied 4 moet mogelijk blijven via deelgebied 3.

versie 08_001 | 24 maart 2023

25

Geconstateerd is dat het voorgenomen bouwplan ook voldoet aan de eisen met nummer 12 tot en met 19: - De totale voetprint van de woongebouwen bedraagt circa 6.200 m2 en de oppervlakte van het plangebied is circa 15.000 m2. Het bebouwingspercentage van de woongebouwen komt daarmee op minder dan 45%. (Eis 12). Wordt de parkeerruimte op de begane grond ook meegerekend in de bebouwde oppervlakte, dan is er sprake van een bebouwde oppervlakte van circa 10.000 m2. Hiermee zou het bebouwingspercentage uitkomen op circa 68%, waarmee het maximum bebouwingspercentage van 65% (beperkt) wordt overschreden. Hierbij wordt opgemerkt dat de verhoogde binnentuinen boven de parkeergarage groen worden ingericht met een semi-openbaar karakter. Een deel wordt ook onderdeel van een wandelroute die door het plangebied ligt. Ook de overige groene ruimte (op maaiveld) tussen en rondom de gebouwen wordt openbaar toegankelijk. Daarmee doen deze open en toegankelijke ruimtes niet aan als bebouwing, waardoor er qua gevoel- en belevingswaarde een lager bebouwingspercentage ervaren wordt. - Uit paragraaf 2.2.3 volgt dat qua bouwhoogte maximaal 6 bouwlagen zijn voorzien.

(Eis 13) - Uit de paragrafen 2.2.3 en 2.2.4 volgt dat diversiteit in woninggroottes en typologie is voorzien, zowel qua gebruiksoppervlakte (circa 55 tot 80 m 2) als prijscategorie (sociaal, middelduur en vrije sector) en aantal kamers (1 tot en met 4). (Eis 14) - Bezoekersparkeren vindt uitsluitend plaats middels langsparkeren in de openbare ruimte op maaiveld (c.q. in het zicht). De parkeerplaatsen in de parkeerbak op maaiveldniveau zijn uitsluitend bedoeld voor bewoners. Zie verder ook paragraaf 4.2.2. (Eis 15 en 16) - Voor de bovenste bouwlagen van de woongebouwen krijgen een afwijkende materialisatie en zijn deels voorzien van setbacks (zie ook impressies in de paragrafen 2.2.3 en 2.2.4). Daar komt nog bij dat het ontwerp van deze gebouwen inmiddels al positief is beoordeeld door de welstandscommissie. (Eis 17) - Uit de impressie van de toekomstige situatie in figuur 2.9 volgt dat vanaf het Oosteinde een doorzicht naar de Vliet mogelijk is, conform de spelregelkaart in figuur 2.8. (Eis 18) - Het bouwplan laat de huidige/bestaande ontsluitingsstructuur voor deelgebied 4 intact. In aanvulling hierop zijn voor deelgebied 3A c.q. het plangebied nog de volgende specifieke ambities in de spelregelkaarten opgenomen: e. Kantoors- bedrijfs- en daghorecafuncties (t/m cat. 1) mogelijk op de koppen aan de hoofdassen.

Duidelijk uitwerken wat de mogelijkheden zijn vanwege de parkeervraag. Afhankelijk van de mogelijkheden tot bedrijven of beroepen aan huis dient een aangepaste parkeernorm gehanteerd te worden; f. Kleinschalige bedrijvigheid passend bij het verblijfskarakter van een rustig stedelijk woonmilieu. Ten aanzien van de ambities e en f geldt dat deze functies niet rechtstreeks worden mogelijk gemaakt, maar dat de woningen/woonruimtes op de begane grond hiervoor in beginsel wel aanpasbaar zijn. Een aanpassing is alleen mogelijk via een omgevingsvergunning, waarbij onder andere de parkeervraag nader beoordeeld wordt. Specifiek geldt daarbij nog wel dat in de regels van dit bestemmingsplan onder voorwaarden aan huis verbonden beroepen (en verkoop via internet) wel rechtstreeks mogelijk worden gemaakt. Het voorgaande leidt tot de overkoepelende conclusie dat aan alle hiervoor genoemde spelregels wordt voldaan en dat in belangrijke mate ook invulling is gegeven aan de relevante ambities. In aanvulling hierop is ook nog een deel van de spelregels voor de openbare ruimte die aan het plangebied grenst relevant. Dit betreft met name de aan te houden afstanden tot aangrenzende

versie 08_001 | 24 maart 2023

26

wegen en watergangen. Aan deze eisen qua maatvoering voldoet het plan in voldoende mate. De precieze inrichting van de betreffende, aansluitende openbare ruimte is geen onderdeel van het bouwplan en wordt separaat uitgewerkt.

versie 08_001 | 24 maart 2023

27

2.2.3 Plangebied (deelgebied 3A Klein Plaspoelpolder) De voorgenomen (her)ontwikkeling van het plangebied c.q. deelgebied 3A heeft nadrukkelijk tot doel om invulling te geven aan de hiervoor beschreven ambities voor Klein Plaspoelpolder, waarbij (uiteraard) rekening is gehouden met de voorziene ontwikkelingen in de omgeving. Dit heeft geresulteerd in het hierna beknopt beschreven (bouw)plan, dat in figuur 2.9 geïllustreerd is. De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van het kantoorgebouw en de nieuwbouw van 6 bouwvolumes met in totaal 295 appartementen. Het betreffen relatief kleine appartementen van gemiddeld circa 55 tot 80 m2 in de huursector, met maximaal 4 kamers (en minimaal 1 kamer). In het zuidwestelijke deel van het plangebied is op het begane grondniveau één langgerekt volume met in hoofdzaak parkeerplaatsen geprojecteerd, dat een voetprint van circa 7.800 m2 heeft. Aan de buitenzijde wordt deze parkeergarage deels omsloten door woningen/woonruimtes. Daarbovenop zijn vijf losstaande, rechthoekige bouwvolumes met appartementen beoogd, die ieder vijf bouwlagen omvatten en een voetprint van circa 900 (4x) en 1.050 m2 (1x) hebben. Tussen deze volumes liggen verhoogde binnentuinen. In het noordoostelijk deel van het plangebied is een separaat bouwvolume geprojecteerd met ook parkeerplaatsen op de begane grond die deels worden omsloten door woningen/woonruimtes.

Dit bouwvolume heeft een voetprint van circa 2.500 m2. Daarbovenop is een U-vormig bouwvolume met 3 bouwlagen en een voetprint van circa 1.850 m2 beoogd, met daarin een verhoogde ‘binnentuin’. De totale bruto vloeroppervlakte van de ontwikkeling bedraagt circa 28.500 m2.

versie 08_001 | 24 maart 2023

28

Figuur 2.9 Impressie van de toekomstige situatie/inrichting in het plangebied.

versie 08_001 | 24 maart 2023

29

Zoals uit het voorgaande blijkt, is het parkeren grotendeels inpandig opgelost op de begane grond onder (en tussen) de beoogde bouwvolumes. Een relatief beperkt deel van de parkeerbehoefte wordt op maaiveld en in openbare ruimte direct grenzend aan het plangebied opgevangen. Dit betreft hoofdzakelijk de parkeerbehoefte voor bezoekers. Dit betekent dat het terrein tussen de zes appartementengebouwen hoofdzakelijk groen kan worden ingericht, deels in de vorm van verhoogde binnentuinen. Deze binnentuinen zijn via trappen vanuit de omliggende openbare ruimte toegankelijk en hebben een semi-openbaar karakter. Uitzondering hierop is de binnentuin tussen het derde en vierde rechthoekige bouwvolume, die onderdeel wordt van een wandelroute vanaf de Nieuwe Havenstraat naar de tramhalte Oosteinde (aan de Cornelis Voorhoevelaan). Deze binnentuin wordt nadrukkelijk openbaar toegankelijk voor voetgangers, met het oog op de ‘doorwaadbaarheid’ van het plangebied in oost-/westelijke richting. Ook de overige groene ruimte (op maaiveld) tussen en rondom de gebouwen wordt openbaar toegankelijk. Op de daken van de bouwvolumes worden waar mogelijk zonnepanelen geplaatst.

versie 08_001 | 24 maart 2023

30

2.2.4 Programma De programmatische onderverdeling voor de 295 beoogde huurappartementen is als volgt: - 45 sociale huurappartementen met een gebruiksoppervlakte van circa 55 m2 (15%); - 44 middeldure huurappartementen met een gebruiksoppervlakte van circa 65 m 2 (15%); - 206 vrije sector huurappartementen met een gebruiksoppervlakte tussen 72 en 80 m2 (70 %).

versie 08_001 | 24 maart 2023

31

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid dat ruimtelijk / functioneel relevant is voor het plangebied en de hier beoogde ontwikkeling. Het betreft hier zowel ruimtelijk beleid als facet- en sectorbeleid op de verschillende beleidsniveaus. 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving, met als doel in te spelen op de grote uitdagingen die voorliggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wil de Rijksoverheid een proces in gang zetten waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de prioriteiten uit de NOVI. Daarbij is ook van belang dat de ontwikkeling geen nationale belangen zoals verwoord in de NOVI raakt en daarom nadrukkelijk niet in strijd is met deze visie.

Het relevante beleidskader wordt in dit geval primair gevormd door provinciaal en vooral gemeentelijk beleid, zie hiervoor de navolgende paragrafen.

versie 08_001 | 24 maart 2023

32

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken, zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (voorganger van de NOVI). Op 1 december 2020 is het besluit geconsolideerd. In het Barro is een aantal projecten die van Rijksbelang zijn, opgenomen en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Ten tijde van de inwerkingtreding van het Barro waren zes ‘projecten’ beschreven: Project Mainport ontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Na de publicatie van het Barro, is het besluit per 1 oktober 2012 gewijzigd. Met de wijziging zijn algemene regels voor bestemmingsplannen aan het besluit toegevoegd. Zo bepaalt het Barro onder meer dat bestemmingsplannen de doorvaart voor schepen niet mogen belemmeren als in het plan zich een vrijwaringzone van een Rijksvaarweg bevindt. Verder staat eveneens in dit besluit dat bestemmingsplannen binnen reserveringsgebieden geen plannen mogen bevatten die uitbreidingen van het spoor belemmeren.

Een bestemmingsplanwijziging mag ook geen belemmering bevatten voor het gebruik en geschikt maken van elektriciteitsproductie-installaties, kernenergiecentrales, hoogspanningsverbindingen, buisleidingen, de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), primaire waterkeringen (buiten het kustgebied) en het IJsselmeergebied. Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Toetsing Het plangebied is niet gelegen binnen of nabij een in het Barro of Rarro aangewezen gebied of object waarvoor een planologische bescherming geldt. De beoogde ontwikkeling is daarom niet in strijd met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en is eveneens niet in strijd met de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening.

versie 08_001 | 24 maart 2023

33

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de onderliggende vraag in de regio, de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en een multimodale ontsluiting. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij (onder andere) de Ladder voor duurzame verstedelijking aangepast is. De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1 van het Bro) luidt als volgt: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en dient overprogrammering te worden voorkomen. Middels de Ladder voor duurzame verstedelijking vindt een toetsing door de gemeente plaats. Uit de voornoemde begripsbepaling is op te maken dat de beoogde ontwikkeling, te weten 6 woongebouwen met in totaal 295 wooneenheden, als een nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. Dit betekent dat een beschrijving van de behoefte aan deze ontwikkeling vereist is. Voor de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2.

versie 08_001 | 24 maart 2023

34

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 22 februari 2022 is de meest recente versie van de Omgevingsvisie Zuid-Holland in werking getreden. De Omgevingsvisie maakt deel uit van het nieuwe Omgevingsbeleid, waarin de provincie voorsorteert op de Omgevingswet. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening. De provincie formuleert zes algemene, globale ambities voor de fysieke leefomgeving: 1. naar een klimaatbestendige delta; 2. naar een nieuwe economie: the next level; 3. naar een levendige meerkernige metropool; 4. energievernieuwing; 5. beste bereikbare provincie; 6. gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Deze ambities hebben een zodanig abstractieniveau dat ze niet direct relevant zijn voor onderhavig plan. De bovenstaande ambities zijn echter vertaald in ruim 70 concrete beleidskeuzes, waarvan een aantal wel direct(er) relevant zijn. Dat zijn met name de beleidskeuzes ‘Energietransitie in de gebouwde omgeving’, ‘Groenblauwe stedelijke structuur’, ‘Juiste kantoor op de juiste plek’, ‘Ruimtelijke kwaliteit’ en ‘Verstedelijking’. Energietransitie in de gebouwde omgeving De provincie wil de transitie naar een energie-efficiënte samenleving bevorderen, waarbij nieuwbouw energieneutraal of -leverend ‘hoort’ te worden uitgevoerd.